Ebook Inversionista Inmobiliario

CONVIRTETE EN UN
INVERSIONISTA
Cristian Lecaros
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INMOBILIARIO
EXITOSO
febrero
El dinero no es la meta, el dinero no tiene valor en s, el valor viene

de los sueos que el dinero te ayuda a alcanzar.
-Robert Kiyosaki-
Texto protegido por ley de Derechos de Autor N 17.336. Prohibida su reproduccin

total o parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".
AGRADECIMIENTOS
Quiero dar innitas gracias al eterno Dios. A pesar de que muchas veces lo
encasillamos en diferentes cajas de religin organizada, l es ms real y presente de
lo que nos imaginamos en nuestro da a da. A cada minuto l nos quiere hablar, solo
que a veces no tenemos sintonizado el dial correcto.
A mis dos grandes mujeres, mi amada esposa Noem y mi madre Sylvia, quienes en
diferentes etapas de mi vida han sido un apoyo fundamental, y me han animado y
enseado a ser una mejor persona, ms trabajadora, ms esforzada, ms
perseverante y ms resiliente. Esto nalmente me permite cumplir el sueo de poder
servir a otros ayudndolos a alcanzar los suyos, porque de eso se trata la felicidad.
A mis suegros, Sergio y Noem, quienes con su gran amor, cario y hospitalidad me
recibieron en su familia como otro hijo ms.

NDICE
Prlogo
Un poco de historia
Introduccin al Mundo Inmobiliario
Benecios de invertir en el mundo inmobiliario
12
Qu debemos revisar y considerar a la hora

de invertir en activos inmobiliarios?
16
Cmo evaluar en trminos simples un proyecto

inmobiliario?
19
Problemas potenciales en tu emprendimiento

inmobiliario
22
Venta de bienes races e impuesto a la venta
24
Simplicaciones en el mercado de la vivienda
27
Recomendaciones para el inversionista
30
Acerca del autor
31
por Gonzalo Polanco Z.
por Gonzalo Polanco Z.

PRLOGO
Comenzar un emprendimiento no es nada fcil; menos pasar y sobrevivir el valle de la
muerte. Han pasado ms de 11 aos desde que junto con Noem comenzamos a
invertir, luego de muchas luchas para comprar nuestro primer departamento de
inversin. Trat de devolverlo literalmente decenas de veces durante el periodo de
construccin, viviendo en carne propia el arrepentimiento del comprador.
Querido lector; en el proceso de levantar esta empresa han habido momentos de
lgrimas, luchas, inseguridades, miedos, traiciones, pero tambin muchas alegras,
amistades, esperanzas y sueos de muchos de mis amigos y ya clientes que han sido
cumplidos, y que me han permitido ver poco a poco la transformacin nanciera de
sus vidas.
Esta vida necesita coraje para poder vivirla. Creo que no es casualidad que tengamos
muchos cuadros de depresin en mi pas: pienso que nos hemos olvidado de correr
ms riesgos, volar ms lejos, soar lo que an no existe y visionar un maana mejor;
no solamente para nuestro ncleo ms cercano, sino para todos mis colaboradores,
mis inversionistas y nalmente para que la humanidad se encuentre menos
esclavizada por sus nanzas y vuelva a tener las ganas de vivir. Solo tenemos que dar
el primer paso.
S que cuesta muchsimo, pero de alguna manera la mano sobrenatural de Dios
estar a tu lado si el sueo que persigues es ayudar a mucha gente. Los talentos que
te entreg el Creador no son para guardarlos en el armario de tu casa, sino ms bien
para ayudar a una humanidad llena de problemas y desafos por resolver.
Junto con Noem queremos, con todas nuestras fuerzas, cumplir la Visin de nuestra
empresa, que es democratizar el acceso a bienes races de inversin para mejorar el
bienestar nanciero de las personas y de sus futuras generaciones. Como dira Steve
Jobs, fundador de Apple, piensa en que algn da todos moriremos. Este es el mejor
recordatorio de que sigas tus sueos y no los de otros, escucha esa pequea vocecita
divina en tu interior.
Espero este corto libro te inspire y te ayude a cumplir tus sueos y proyectos.
Cristin y Noem Lecaros.

1. UN POCO DE HISTORIA
Nac en el ao 1977 en Conchal, en el sector norte de Santiago. En esa zona la falta de
posibilidades para los jvenes es algo habitual, y en realidad la comuna se ha hecho
conocida por estrellas del ftbol como Gary Medel, o cantantes como Zalo Reyes. Mi
familia estaba conformada por mi padre y mi madre, quienes se separaron cuando yo
tena ocho aos. Mi madre tuvo que trabajar todo el tiempo y mucho ms duro para
sacarme adelante, ya que trabajaba como Asistente Social con un sueldo de empleada
del sector pblico.
En esta situacin y lo recuerdo como si fuera ayer- mis requerimientos a mi madre
eran bsicamente los mismos: siempre le peda que llegara ms temprano a casa o
me pasara a buscar al colegio, como lo hacan las mams de mis amigos. Era ah
cuando ella me responda: Y si no trabajo, de qu vivimos?. A mi corta edad me di
cuenta que el dinero recibido mes a mes y trabajar de sol a sol eran prcticamente
una necesidad crtica para vivir: que uno deba prcticamente vivir para trabajar, y
sacricar tiempos de calidad con los que uno ms quiere, dado que, al parecer, el
dinero es algo que escasea y que es extremadamente difcil de conseguir.
Gracias a Dios, pude estudiar en un buen colegio en Santiago Centro. El Instituto
Alonso de Ercilla de los Hermanos Maristas me alberg despus de que el colegio
Modelo de Conchal donde estudi mis primeros aos- fue completamente
devastado por el terremoto de 1985. Tras muchos aos de lucha con las matemticas,
logr ingresar a Ingeniera Comercial en la Universidad de Chile en 1994. Termin
gradundome como uno de los mejores de mi promocin en el ao 2000., para luego
comenzar mis primeros aos como empleado en empresas nacionales y
multinacionales.
Pese a estos logros, en lo ms profundo me senta como un canario en una caja de
aves: miraba todos los das por la ventana y me percataba de que tena dinero y
sueos a realizar, pero no tena tiempo ni libertad. Fue ah cuando mi esposa Noem,
en un lento proceso que haba comenzado desde que ramos novios, me cambi el
switch mental: es decir, la transformacin desde ser un gastador compulsivo de
dinero, a una persona en bsqueda de nuevas formas de invertir y multiplicar nuestro
dinero, que con tanto esfuerzo y sacricio nos costaba ahorrar mes a mes.
Este cambio paulatino de mentalidad junto con el regalo del libro Padre Rico, Padre
Pobre, de Robert Kiyosaki, me signic entender, entre otras cosas, que mi casa no
era un ACTIVO. En ese tiempo, el mercado inmobiliario en Chile y en varias partes del
mundo estaba presentando atractivas rentabilidades; tena una serie de benecios
tributarios, y era una fuente de estabilidad nanciera y multiplicacin patrimonial,
incluso por generaciones. Estos y otros aspectos la hacan una industria muy
interesante de estudiar.
MI RENUNCIA
Toda la revolucin que estaba generando esta nueva rea ligada a la libertad
nanciera, me llev a muchas noches sin dormir y a despertar con ms ganas de
tomar el control de mi vida y tener libertad; es decir, escuchar y seguir a esa vocecita
en mi corazn, como dira Steve Jobs en su discurso en la Universidad de Stanford y
que est disponible en Youtube si quieres buscarlo. Por qu deseaba tanto la
Libertad Financiera? Simplemente para ser dueo de mi tiempo, y distribuirlo e
invertir en los temas realmente importantes de la vida, como pasar ms tiempo con la
familia, los amigos y sin duda ayudando a los ms desfavorecidos.
Lo anterior me motiv nalmente a renunciar a mi empleo. Gracias al apoyo
incondicional de mi esposa, empec a armar nuestro primer negocio (un Instituto de
Ingls) comprando paralelamente nuestra primera propiedad para inversin. No fue
fcil; mi madre, en su comprensiva preocupacin, nos repeta a mi esposa y a m que
cmo ramos tan locos de renunciar a un empleo seguro (ntese la palabra). Ah me
percat de que iba a ser el primero de mi generacin familiar en pagar el precio y
lanzarme como emprendedor.
Nuestro primer departamento se materializ el ao 2006, donde rmamos la primera
promesa de compraventa a travs de la visin y valenta de mi esposa Noem, porque
la verdad es que, en ese entonces, el miedo me carcoma por dentro y no poda
dormir. Sin darme cuenta, estaba viviendo sicolgicamente el arrepentimiento del
comprador. Finalmente, y luego de muchas batallas y tener que lidiar solos con
temas de los cuales no tenamos ni la ms mnima idea (como promesas, escrituras,
nanciamiento bancario, corretaje de la propiedad, etc.), recibimos nuestra primera
propiedad. No tena ni idea de cmo podamos comenzar, pero cometiendo errores
se aprende. As fuimos administrando poco a poco nuestras propiedades familiares,
que lentamente fueron pagando sus dividendos con los arriendos durante todos
estos aos.

LA GRAN CRISIS ES IGUAL A LA GRAN

OPORTUNIDAD
Corra nales del ao 2008 y comienzos del ao 2009 cuando comenz la Gran Crisis
Financiera sistmica en todo Estados Unidos, y posteriormente hacia el mundo. Como
muchos de ustedes recordarn, todos decan que el cielo se iba a caer y que vena
prcticamente el Armagedn. Sin embargo, como nos ense el gran mentor Kiyosaki
en uno de sus libros, esta era una excelente oportunidad para salir a comprar. Gracias
a Dios, junto con Noem tomamos una buena dosis de coraje y compramos en ese
entonces la mxima cantidad de propiedades que nos pudiera entregar el sistema
nanciero con un mnimo pie posible. Ella estudi corretaje de propiedades en la
noche y por ende los administraba, mientras que paralelamente yo realizaba la
tasacin nanciero- comercial para saber cul era el verdadero valor de esos activos
en crisis. Bajo esta modalidad compramos varias unidades y pasamos poco a poco a
conocer el otro lado de la moneda, el lado ms desconocido y menos enseado en los
sistemas educativos del mundo: el lado del inversionista.
UNA PERSPECTIVA DIFERENTE

En esta poca pas a conocer un mundo paralelo y
muy poco conocido para la clase media: el mundo
donde ocupando de manera intensiva e inteligente tu
capacidad crediticia, poco a poco, una persona comn
y corriente poda comenzar a armar un patrimonio
inmobiliario solo utilizando su mente, que es el activo
ms poderoso que nos ha entregado Dios, y no a
travs del trabajo intensivo, como normalmente se
nos ha enseado.

2. INTRODUCCIN AL MUNDO
INMOBILIARIO
El primer paso es entender los conceptos asociados al tema
Inmobiliario: es decir, educacin financiera.
Cuando viajamos a un pas que no es de habla hispana, debemos tener un idioma en
comn para aprovechar nuestra visita. Por esta razn es tan importante aprender algunos
conceptos fundamentales de esta industria, para poder hablar su mismo idioma y
prosperar. En este libro revisaremos conceptos como Activo, Pasivo, Patrimonio, Deuda
buena, Deuda mala, Gasto bueno y Gasto malo, Plusvala, Flujo de efectivo, Ganancia de
capital, Presupuesto e Ingreso pasivo. Estos son los conceptos bsicos que debemos
aprender para comenzar a comprender el mundo de las inversiones inmobiliarias.
Las deniciones a continuacin han sido simplicadas al mximo con nes meramente
educativos:
a) Activo: todo lo que tengo a mi nombre que pone dinero mensualmente en mi bolsillo.
Ejemplo:el arriendo de una propiedad para inversin.
b) Pasivo: son todas las obligaciones nancieras que tiene una persona, que le implican
sacar dinero de su bolsillo mensualmente.
Ejemplo:el dividendo de la propiedad donde uno vive.
c) Patrimonio: por una denicin contable universal, la denicin de Patrimonio sera

Activo - Pasivo = Patrimonio. Ello signica, en trminos simples, que todo lo que yo tengo
menos lo que le debo a alguien ms es lo que nalmente es mo (patrimonio).
Ejemplo:Tenemos una propiedad para inversin que est tasada actualmente en UF
1.500. Le pregunto a mi ejecutiva de cuenta cunto es la deuda que yo mantengo con el
banco por esa propiedad y el valor en UF al da de hoy es 1.000. Si mi patrimonio es 1.500
menos 1.000, ello implicara UF 500.
De acuerdo a la denicin anterior, y asumiendo el contexto que la tasa de apreciacin del
valor o plusvala de un bien raz sea mayor que la tasa de crecimiento del valor de mi
deuda bancaria, se generara patrimonio positivo, o tambin si, por ejemplo, la persona
haya comprado a un muy buen valor ese activo frente a su real valor comercial de
mercado, por ejemplo en un remate.

d) Deuda buena / gasto bueno: en el contexto de las deudas, casi siempre escucho a
la gente decir y pensar que todas las deudas son malas y esto no es as. La deuda buena
tiene relacin con una deuda que la persona asume en el sistema nanciero, pero con la
principal caracterstica que existe un activo real que la respalda.
mensual que yo debo pagar asociado a esa deuda y que nalmente implicar, al pagarlo
Ejemplo: si tomo un crdito hipotecario para comprar una propiedad (deuda), pero
puedo obtener ingresos asociados a su arriendo se tratara de una Deuda buena, debido a
que existe un activo inmobiliario detrs de esa compra. Y no solamente eso, sino que los
ingresos mensuales por concepto de arriendo me permitirn ir pagando el gasto bueno
que se generara cada mes, hasta nalmente ser el dueo de ese activo en un cien por
ciento y generar patrimonio.
e) Deuda mala / gasto malo: como dijo algn sabio lsofo alguna vez, se trata de
cuando compramos cosas que no necesitamos para tratar de impresionar a personas que
no nos quieren.
Ejemplo: comprar un viaje al Caribe para dos semanas (Deuda mala) y terminar
pagndolo (gasto malo) en tres aos. Sin duda que un viaje es un regalo para el alma, pero
claramente si me tengo que endeudar a tasas de inters altsimas y pagar en varios meses,
probablemente el costo emocional de pagar esa deuda va a reemplazar al agrado de ese
tiempo de descanso y muy probablemente terminaremos pagando dos viajes en vez de
uno. Otro ejemplo sera comprar un auto ltimo modelo sin ninguna necesidad de tenerlo
y donde ya sacndolo de la automotora pierde al menos el IVA del 19%. Adems, cada ao
va perdiendo plusvala, y el crdito automotriz que voy pagando mensualmente me
signicara pagar dos autos.
f) Plusvala: Es el mayor valor de un activo

inmobiliario medido desde el momento de la compra,
hasta el momento de su tasacin comercial o
eventualmente venta (enajenacin) del mismo.

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h) Flujo de efectivo: Flujo mensual recibido por el dueo de la propiedad de inversin

resultante de la diferencia entre el ingreso por arriendo mensual, la comisin de
administracin, las contribuciones proporcionales y el dividendo de dicha propiedad.
i) Ganancia de capital: Mayor valor asociado a la venta de un activo inmobiliario

descontado su valor de deuda actual antes de impuestos.
f) Presupuesto: en trminos simples es la cantidad de dinero que se estima que ser

necesaria para enfrentar ciertos gastos. Normalmente los presupuestos son mensuales,
para luego, con la ayuda de Excel proyectarlos anualmente. Este sistema nos permitir
saber a ciencia cierta de cunto dinero dispongo mensualmente para, en este caso,
destinar a inversiones inmobiliarias.
Es fundamental preparar un proceso formal de presupuesto personal y/o familiar antes de
poder comenzar con cualquier proceso de inversin, lo que sin duda alguna va a signicar
asumir compromisos nancieros para adelante. Este proceso comienza con considerar
todos los ingresos percibidos mensualmente, como adems todos los gastos de vivienda,
luz, agua, gas, pago de cuota de crditos, colegios, vacaciones, tiles escolares, ropa,
seguros, dividendos, contribuciones, peluquera, jardinero, etc. A travs de la simple
diferencia de ambos tems puedo saber, con un alto grado de certeza, cunto ujo mensual
tengo disponible para el tem de inversiones.
g) Ingreso pasivo: ujo de dinero que percibe

un inversionista a travs de sus inversiones
inmobiliarias en las que no mantiene una
participacin activa de su tiempo, por ello su
nombre de pasivo, a diferencia de un trabajo
donde uno debe estar fsicamente presente para
generar el ingreso.
Texto protegido por ley de Derechos de Autor N 17.336. Prohibida su reproduccin total o
parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".
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3. BENEFICIOS DE INVERTIR
EN EL MUNDO INMOBILIARIO
1. Bajo flujo mensual necesario para poder
comenzar
Hoy en da, a diferencia de nuestros pases vecinos, tenemos la posibilidad de poder
pagar entre el 10 al 20 por ciento de un proyecto inmobiliario durante la etapa de
construccin. Eso signica que una persona puede pagar cuotas desde 100.000 pesos
mensuales para poder ingresar a un proyecto para inversin. Lo anterior implica una
mejora signicativa en la posibilidad de acceso de una persona natural a inversiones
inmobiliarias, siempre y cuando hoy sea sujeta a crdito hipotecario en el sistema
nanciero.
2. Seguros asociados que protegen contra catstrofes

Cuando una persona invierte en alguna propiedad a travs de un crdito hipotecario,
este ltimo tiene incorporado y de forma obligatoria los seguros de incendio,
terremoto y gravamen como seguros bsicos y obligatorios. Siempre es posible
agregar por un costo adicional otras coberturas, pero lo importante a destacar es que
incluso la muerte del titular estara cubierta a travs del seguro de desgravamen. Por
ende la familia directa, cnyuge, pareja o hijos no quedara con deuda, sino por el
contrario, con un patrimonio totalmente pagado, actuando de esta manera como un
seguro de vida que adems estara pagndolo, en gran parte o en su totalidad, el
ingreso por arriendo mensual.ingreso por arriendo mensual.
3. Proteccin de la inflacin
Nuestra economa y todos los principales servicios que consumimos se encuentran
indexados a la inacin. Eso quiere decir que al presentar Chile inaciones de 4 a 5
por ciento anual, lo que pagamos continuamente por bienes y servicios que
consumimos va subiendo ms y ms. Al tener un inversionista propiedades donde sus
ingresos se van indexando va IPC anual, implica que el poder de compra de su fuente
de ingresos est siendo protegida, independientemente del monto de inacin anual
que registre el pas.
4. La tierra estratgica es finita

Las ubicaciones estratgicas en el Gran Santiago y regiones se van acabando y, en
consecuencia, dichos lugares van aumentando su plusvala y demanda por diferentes
razones: una estacin de Metro cerca, sistemas de transporte y conexiones, colegios,
clnicas y hospitales, etc. Todos los nuevos desarrollos inmobiliarios deben ir
alejndose cada vez ms de esos puntos de inters, al no existir ms tierra para
desarrollo disponible.
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5. Alta demanda en zonas urbanizadas y capitales alrededor del

mundo
Hace varios aos, muchos pases -incluido Chile- han venido mostrando un
considerable movimiento de personas que vivan en zonas rurales y que buscan
nuevas oportunidades en sus capitales por diversas razones: mejor educacin para
sus hijos, mejores prestaciones de salud, mejores oportunidades laborales, entre
otros. Todo lo anterior ha implicado un positivo impacto en la demanda de
departamentos de formatos ms pequeos (microdepartamentos) para renta y que
exhiben en trminos generales, y especialmente en zonas cercanas al Metro, bajas
tasas de vacancia y altas velocidades de arriendo.
6. Sistema de AFP no sera suficiente para mantener el costo de

vida de muchas personas en la tercera edad
El sistema de AFP fue creado en la dcada de los 80, pensando en una expectativa de
vida de 69 aos aproximadamente para los hombres. Sin embargo, hoy en da y de
acuerdo a la Organizacin Mundial de la Salud (OMS), en Chile los hombres viven un
promedio de 82 aos y las mujeres unos 85. Si a lo anterior le sumamos los
impresionantes avances de la medicina en los ltimos aos, podra implicar que, en
menos de una dcada, los chilenos y chilenas puedan tener expectativas de vida sobre
los 95 aos. Por ende, estimamos que para la gran mayora de los chilenos, los fondos
de pensin podran no ser sucientes para cubrir los aos de esa diferencia en mayor
expectativa de vida, y los ujos de ingresos necesarios para cubrir la brecha del actual
sistema irn en aumento. De ah que consideramos importante para las personas en
su etapa laboral activa, de buscar complementar dichos ingresos va AFP con ingresos
pasivos, por inversiones inmobiliarias realizadas previamente.
7. Alta demanda en lugares con un riesgo

pas controlado e instituciones serias
hile mantiene, en general, una imagen de seriedad y
conabilidad institucional, junto con bajos ndices
de criminalidad en comparacin con otros pases de
Latinoamrica. Esto ha repercutido en que
empresas y personas de otros pases elijan vivir,
trabajar o hacer negocios en Santiago. Esto implica
directamente en una mayor demanda por arriendos
en la capital en formato de departamentos
pequeos y eventualmente en regiones con foco de
inversiones extranjeras.

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8. Este tipo de activos son bienes heredables con un impacto

multigeneracional
Lo extraordinario de los bienes races es que son ingresos pasivos que una generacin
se esfuerza en levantar, pero que sin duda pueden ser transferidos a sus familiares o
herederos directos luego de fallecido el titular original. Esto impacta en sus vidas
siendo un ujo perpetuo en el tiempo, permitiendo a la prxima generacin comenzar
con otra base patrimonial y sin duda alguna siendo una ayuda fundamental en
mantener a una familia fuera de la pobreza por generaciones.
9. Beneficios tributarios
Una persona natural sin propiedades actualmente a su nombre, puede hacer uso de
la Ley del DFL2 de 1959, que seala, entre otros puntos y resumindola al mximo
para nes educativos- que toda persona natural tiene derecho a comprar dos
inmuebles de menos de 140 metros cuadrados que le permitirn acceder a esta
exencin tributaria, donde dichos ujos de ingreso por arriendo de por vida no sern
considerados ingresos renta por el Servicio de Impuestos Internos en sus
declaraciones anuales como contribuyente. Por ende, ese ujo sera exento de
impuesto, independientemente del tramo tributario en que se encuentre el cliente en
cuestin.
10. Bajas tasas de inters en el mercado

En general, desde el ao 2009 hemos observado en el mercado nanciero muy bajas
tasas de inters de nanciamiento para crditos hipotecarios, que permiten que la
rentabilidad de proyectos inmobiliarios de inversin sea an mucho ms atractiva. Lo
anterior implica que las inversiones inmobiliarias son una interesante alternativa a
considerar, siendo varias veces ms rentables que los depsitos a plazo y/o fondos
mutuos. Estas tasas de nanciamiento podran eventualmente subir, pero al ser el
comportamiento de la economa histricamente cclica, siempre estara la
oportunidad de poder acceder a un renanciamiento del crdito.
11. Aumento de pie requerido por parte del Sistema Financiero

A partir del 02 de enero de 2016, las personas que requieran nanciamiento para su
propiedad se enfrentarn a un nuevo escenario, donde se requerir un mayor pie por
parte de los bancos y donde incluso varios de ellos han comenzado a cambiar sus
polticas de nanciamiento durante este ltimo trimestre de 2015. A raz de lo
anterior, esperamos que la demanda por arriendos en general aumente, dado que
existirn menos personas con la posibilidad de comprar su casa propia y, por ende,
debern arrendar, postergando esta decisin hasta completar el nuevo pie necesario.

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12. Posibilidad de capturar plusvala durante la etapa de

construccin
Un proyecto inmobiliario tiene actualmente diferentes etapas, detallndose a
continuacin:
12 a) Preventa:
En trminos generales, es la etapa donde el proyecto est
tramitando su permiso de edicacin en la municipalidad y se ha
presentado un anteproyecto. En ese momento, el inversionista ya
podra reservar unidades a precios preferentes con la Inmobiliaria,
esperando el permiso denitivo de construccin para poder rmar
promesa (se pueden reservar unidades en esta etapa desde
$100.000 pesos mensuales normalmente). Una de las mayores
ventajas en esta etapa es poder comprar a los valores ms bajos
posibles, con el consecuente impacto de la mayor plusvala en el
momento de la entrega de la propiedad, como adems de que
exista la disponibilidad completa del proyecto en cuestin y as
poder elegir unidades, formatos, orientacin, etc. La dicultad de
esta etapa es que al no existir publicidad, solo grandes
inversionistas y sus clientes tienen acceso a este tipo de reserva
inmobiliaria.
12 b) Venta en blanco:
Es el momento en el que la inmobiliaria ya tiene el permiso de
edicacin aprobado, el terreno ya se ha despejado para
comenzar prximamente la obra y ya se ha colocado un aviso o
letrero en la propiedad con alguna publicidad asociada al
proyecto. Existe tambin una interesante plusvala en esta etapa y
se puede promesar inmediatamente la(s) unidad(es) que le
interesen al cliente.
12 c) Venta en verde:
Es cuando, en trminos generales, ya ha pasado alrededor de un
ao desde la preventa, y ha comenzado la construccin del
edicio.Paralelamente se han comenzado a vender unidades a
travs de la sala de venta, donde los clientes ya pueden ver
detalles del mismo a travs de un departamento piloto. La
plusvala disminuye dramticamente en esta etapa, y adems
quedan muy pocas unidades para elegir, y en consecuencia pocos
precios atractivos. En conclusin, no se recomienda comprar en
esta etapa para el inversionista.
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Entrega inmediata:
Es cuando el proyecto ya se encuentra terminado y con la
respectiva recepcin nal por parte de la Municipalidad. No se
recomienda comprar en esta etapa, dado que no hay
prcticamente plusvala y las pocas unidades disponibles estn al
valor de mercado, sin un descuento signicativo en el precio salvo
contadas excepciones.
4. QU DEBEMOS REVISAR Y CONSIDERAR A

LA HORA DE INVERTIR EN ACTIVOS
INMOBILIARIOS?
Reputacin del desarrollador inmobiliario y la constructora
Los aos que lleva la inmobiliaria y la constructora en el mercado son muy relevantes
dado que sealan experiencia, y adems nos permite conocer cules proyectos han
realizado con anterioridad. Tambin es importante revisar el nmero de reclamos que
tienen en la web y su forma de solucin, para as evaluar si podemos conar de una
manera concreta de que nuestra inversin ser bien administrada en su etapa de
desarrollo.

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Promesa de compraventa
Cada unidad inmobiliaria debe de tener asociada una promesa de compraventa, que
debe ser revisada cuidadosamente, idealmente por un abogado, en la que
bsicamente debe de considerarse: la fecha lmite de entrega del proyecto; las multas
asociadas al desarrollador inmobiliario si no obtiene eventualmente la recepcin nal;
que los datos personales o societarios como comprador sean exactos; que los
nmeros de propiedad(es) y/o estacionamientos sean correctamente asignados al
proyecto en cuestin, entre otros. Es muy importante cerciorarse de que la copia de la
promesa de compraventa por parte del comprador vuelva protocolizada, e
incorporada dentro de la misma la respectiva pliza de seguro
Pliza de seguro
Toda promesa de compraventa realizada con nes habitacionales debe de tener
asociada una pliza de seguro que es solicitada y pagada por la inmobiliaria a travs
de un tercero, que es una compaa de seguros cuyo n de este procedimiento sera
proteger y por ende asegurar el pie pagado por el cliente durante la etapa de
construccin del proyecto en cuestin, en caso de alguna eventual insolvencia
nanciera de parte del desarrollador inmobiliario.nanciera de parte del
desarrollador inmobiliario.
Preaprobacin bancaria
Disponer de una pre o aprobacin bancaria por el monto del crdito hipotecario
solicitado donde seala que el potencial comprador es sujeto de crdito hipotecario
en este momento es parte fundamental a tener en consideracin antes de buscar
proyectos para inversin, independientemente que el proyecto sea entregado en
varios aos ms. Lo anterior es un requisito suspensivo para efectos de poder
suscribir promesa con algn desarrollador inmobiliario en particular.
Presupuesto mensual
Dado que el potencial inversionista debe comprometerse
con una cantidad de ujo mensual para entregar el pie en
algn proyecto inmobiliario, es fundamental que se revise
el presupuesto familiar o personal para dichos efectos. En
esta etapa se debe considerar el consejo pguese usted
primero. Es decir, tan pronto llega el sueldo, apartar en
otra cuenta corriente idealmente el dinero comprometido
con la inmobiliaria, junto con realizar un presupuesto
familiar anual, donde se detallen todos los gastos e
ingresos asociados en el ao en curso, para evitar caer en
sobreendeudamiento e incumplimiento del pago mensual.
Texto protegido por ley de Derechos de Autor N 17.336. Prohibida su reproduccin total o
parcial sin el consentimiento escrito de Gabriel Cristian Lecaros Figueroa".
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Ubicacin del proyecto

Uno de los aspectos ms importantes de un proyecto se resume en la siguiente frase:
ubicacin, ubicacin, ubicacin. Es un aspecto clave y por ende es muy importante
revisar dnde est emplazado: est cercano a colegios, centros mdicos,
supermercados, lneas de metro, conexiones a transporte, etc?. Todo lo anterior
implicar una mejor velocidad de arriendo asociada a la demanda de esa zona en
particular, y en consecuencia, mejor rentabilidad de las unidades inmobiliarias.
Perfil de arrendatarios
Asociada a la ubicacin del sector se encuentra el perl de arrendatario que buscar
vivir en el departamento que uno ha invertido. Para ello, es clave buscar proyectos
cerca o bien conectados con zonas laborales, donde ese perl tiene trabajo estable,
est bancarizado y va a estar un tiempo de al menos un ao en el departamento,
permitiendo una mayor estabilidad en los ingresos.
Cesin de derechos
En lo posible, el inversionista debe negociar con el desarrollador inmobiliario la
posibilidad de incorporar una clusula en la promesa de compraventa en la que
permita ceder los derechos de la compra a otra sociedad u otra persona natural, en el
caso que el titular original no tenga la solvencia de crdito hipotecario en el momento
de la entrega del proyecto, evitando las multas asociadas por incumplimiento de
contrato, las cuales oscilan entre un 10 a 20 por ciento por departamento.
Costo financiero de crditos hipotecarios

El costo nanciero de un crdito hipotecario es una parte fundamental a la hora de
denir la rentabilidad de la inversin inmobiliaria. El consejo es cotizar en al menos
cuatro instituciones nancieras, entre ellos mutuarias y/o bancos. En esta etapa, por
ejemplo, sera buscar el dividendo nal ms barato ante mismos escenarios de monto
de crdito hipotecario cotizado, y con algunos meses de gracia para cubrir
automticamente eventuales dividendos, ante una demora en la entrega del
departamento por parte del desarrollador inmobiliario, luego de haber rmado la
escritura en notara. Con respecto a la tasa de inters, recomendamos a nuestros
clientes gestionar una tasa ja en vez de tasas variables, bsicamente por la alta
volatilidad del mercado.
Preferimos denir un dividendo cierto a travs de la tasa ja y sin sorpresas, indexado
por el movimiento del IPC anual de la economa chilena, que creemos y esperamos se
encuentre siempre reejado en valores cercanos al rango meta establecido por el
Banco Central de Chile.

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5. CMO EVALUAR EN TRMINOS

SIMPLES UN PROYECTO INMOBILIARIO?
ROA: Return on Assets (Retorno sobre activos)
Este indicador es una seal para evaluar una propiedad y ver su rentabilidad pura; es
decir, asume que el cliente paga la propiedad al contado y nalmente entrega, como
resultado, la rentabilidad en trminos porcentuales de esa inversin.
Ejemplo: si la propiedad cuesta $ 37.500.000 y se puede arrendar en $ 250.000, para
calcular el ROA puro debemos primero calcular los Ingresos anuales por arriendo. Es decir,
$ 250.000 multiplicado en 12 meses es igual a $ 3.000.000. Con estos clculos, el ROA sera
$ 3.000.000 dividido por $ 37.500.000, lo que nos da un 8,0 por ciento.
En consecuencia, si en este ejemplo terico mi costo nanciero bancario a tasa ja de
20 aos es de un cuatro por ciento, entonces convendra invertir en dicha propiedad.
Debido a los propsitos educativos de este libro, el anterior anlisis no considera tasas
de vacancia, contribuciones y costo de administracin de la propiedad, que sin lugar a
dudas deben de ser incorporados en el anlisis nanciero completo.
Cash on cash
Este indicador seala la rentabilidad sobre el pie invertido que el cliente obtendr en
su inversin inmobiliaria. Su frmula es la siguiente:
((Arriendo menos dividendo) y esa operacin multiplicado por 12 meses). El resultado
anterior debe ser dividido por el pie total desembolsado en el activo inmobiliario).
Ejemplo:
Arriendo mensual de la propiedad: $ 250.000

Dividendo Mensual a 20 aos: $ 200.000
Diferencia mensual es de $ 50.000
En 12 meses implica un ingreso anual de $ 600.000 (1)
Por otra parte, el pie total pagado por el departamento para renta es
el siguiente:
Gastos operacionales: $ 300.000

10% de pie en el departamento: $ 3.750.000
Fondo de reserva en el departamento: $ 90.000
Total de Inversin: $ 300.000 + $ 3.750.000 + $ 90.000 = $ 4.140.000 (2)

19
Por ende el Cash On cash sera resultado (1) dividido por resultado (2):
Cash on cash: $ 600.000 dividido por $ 4.140.000 es igual a un 14,5 por ciento.
Mientras la rentabilidad pura fue de un ocho por ciento, la rentabilidad apalancada es
de un 14,5 por ciento, es decir casi el doble. Eso implica en trminos resumidos que al
utilizar crdito hipotecario la rentabilidad de mi dinero crece de manera importante
(por el poder del apalancamiento), y en un plazo aproximado de 6,7 aos podra
recuperar totalmente el dinero colocado en ese activo con deuda bancaria y an
seguir controlando dicha propiedad, y a su vez me permitira reinvertir en otro activo
inmobiliario adicional.
Si por el contrario pago ese activo al contado, me demorar 12,5 aos en recuperar
dicha inversin. De ah la velocidad de crecimiento patrimonial de algunos de los
inversionistas ms grandes del mundo, como Warren Buet por ejemplo, es
impresionante, debido en gran parte al poder del apalancamiento inteligente, que le
signican mayores retornos y consecuentemente ms rpido multiplica su dinero.
Debido a los propsitos educativos de este libro, los anlisis anteriores presentados
no consideran tasas de vacancia, contribuciones, costo de administracin de la
propiedad, e impuestos que sin ninguna duda deben de ser incorporados en el
anlisis nanciero completo.
ROE Return on equity (Retorno sobre patrimonio)

Se calcula de la siguiente manera:
Valor de venta del activo en su etapa de entrega o en el momento que se quiera vender,
menos el valor de la compra de dicha propiedad en su etapa de desarrollo. Todo esto
se divide por el pie total colocado en el activo inmobiliario por parte del inversionista.
Revisemos el siguiente ejemplo:
Valor de compra terico: $ 37.500.000
Valor de venta terico: $ 49.500.000
Pie total colocado para obtener el crdito
hipotecario en dicho departamento: $ 4.140.000(2)
En primer lugar la ganancia de la
compra y venta sera:
$ 49.500.000 menos $ 37.500.000 igual a $ 12.000.000
antes de impuestos

20
Por ende el indicador ROE sera:

$ 12.000.000 dividido por $ 4.140.000 es igual a 2,89
Es decir, en un plazo promedio de desarrollo de un proyecto inmobiliario de
alrededor de dos aos este inversionista multiplic su dinero invertido en 2,89 veces,
valores increblemente ms altos que la rentabilidad ofrecida por un depsito a plazo
o fondo mutuo.
Debido a los propsitos educativos de este libro, el anterior anlisis no considera
tasas de vacancia, contribuciones y costo de administracin de la propiedad que sin
ninguna duda deben de ser incorporados en el anlisis nanciero completo. Adems
hay que considerar el consecuente impacto tributario debido al momento en que se
realice la venta del activo, tomando en consideracin en el respectivo anlisis el nuevo
tramo nico y de por vida exento por persona natural de UF 8.000 que el cliente se
podra encontrar sujeto debido a la nueva Reforma Tributaria que comenzar en rigor
a partir del 02 de enero de 2016.
Tasa de vacancia:
Es el porcentaje de tiempo en un ao que un departamento se encuentra desocupado.
Por ejemplo, un mes de vacancia al ao, implica una tasa de vacancia de 8,3 por ciento,
que debe de ser incorporado en los anlisis de rentabilidad dependiendo de las tasas
de vacancia histrica en diferentes comunas y regiones de Chile.
Impuesto territorial:
El Impuesto a los bienes races se determina sobre el avalo de las propiedades, y su
recaudacin es destinada en su totalidad a las municipalidades del pas,
constituyendo una sus principales fuentes de ingreso y nanciamiento. El propietario
u ocupante de la propiedad debe pagar este impuesto anual en cuatro cuotas, con
vencimiento en los meses de abril, junio, septiembre y noviembre. Los avalos de las
propiedades se determinan en los procesos de reavalos, y se actualizan
semestralmente con la variacin del IPC del semestre anterior. Los avalos se
modican cuando en las propiedades se efectan cambios fsicos.
Se debe consultar con el desarrollador inmobiliario los valores aproximados de las
cuotas de contribuciones para realizar el anlisis nanciero completo. Normalmente
mientras ms pequeo el departamento, y si adems el mismo es DFL2 tiene un
tratamiento especial.

21
6. PROBLEMAS POTENCIALES EN TU
EMPRENDIMIENTO INMOBILIARIO
Qu pasa si no se arrienda al comienzo mi departamento?
En lo posible, debes considerar gestionar el dividendo con meses de gracia, en los
cuales dependiendo del nmero de meses que te ofrezca el banco, no debes pagar
dividendo. Normalmente cuando una propiedad es escriturada por el cliente en
notara, la recepcin del inmueble ocurre entre 20 a 30 das posterior a ese plazo, y
sumado a detalles de postventa del departamento podras recin tenerlo disponible
para arriendo desde un mes y medio hacia delante desde la rma de escritura.
Qu pasa si el arrendatario me deja deudas?

Es importante la evaluacin meticulosa del perl de arrendatario que va a postular al
inmueble: comportamiento comercial histrico en el sistema, nmero de aos de
trabajo, continuidad de pago de sus imposiciones, industria donde trabaja, etc. Con lo
anterior se estar minimizando el riesgo de un mal comportamiento y de las
potenciales deudas.
Ahora bien, complementario a eso, el arrendatario podra rmar un pagar
equivalente a seis meses de arriendo, cuyo n nico sera ejecutarlo solamente si el
departamento queda con deudas impagas que son insucientes de cubrir con la
garanta del mes de arriendo.
Qu pasa si el banco no me da el crdito?

Podras perder el pie del proyecto, de ah lo importante de buscar con el desarrollador
inmobiliario que exista la posibilidad de incorporar la clusula de cesin de derechos,
para ceder dicha promesa a un familiar directo o un cercano con capacidad crediticia
en el momento de la entrega del proyecto.
Qu pasa si el arrendatario no me paga?

En este punto sugerimos buscar a travs de
compaas de seguro la posibilidad de pagar una
prima mensual, donde incluso ellos podran cubrir
hasta en 12 meses el eventual impago de un
arrendatario, gestionando adems el juicio
correspondiente a dicha situacin, minimizando el
riesgo de esta arista.

22
Qu pasa si el precio de las propiedades va a la baja?

La economa es cclica. Mientras en Santiago sigan los congelamientos a los planos
reguladores de ciertas comunas la oferta ser reducida y, por ende, concluimos que
en ciertas zonas de Santiago el precio de los activos se mantendra, pero nalmente
nadie lo sabe. Ahora bien, nosotros recomendamos siempre invertir por ujo de
efectivo y no por una incierta ganancia de capital. Dado que el n ltimo es que los
ujos de ingresos tengan la menor vacancia posible para cubrir dividendos que
asumira el cliente cuando decida su respectivo plan de inversin. De ah que elegir
buenas ubicaciones que sean mas resilientes a eventuales ciclos adversos
econmicos es fundamental.
Conviene comprar propiedades antes de la entrada en vigencia

de la reforma tributaria?
La respuesta es que, ms all del impacto del IVA en las promesas de compraventa,
en primer lugar siempre se debe de analizar el valor de la UF por metro cuadrado de
la propiedad que estoy comprando, de acuerdo a los valores de mercado que ofrece
la competencia ante similares caractersticas y los valores que ha presentado dicha
zona de forma histrica en los ltimos aos. De esa manera podemos entender si el
precio por el cual estoy comprando es interesante, tanto desde el punto de vista
histrico como del actual. Adems se debe calcular el ROA dado el valor de arriendo
actual, y compararse con el costo nanciero estimado del crdito hipotecario. Si el
ROA es por ejemplo un ocho por ciento y el costo nanciero hipotecario es de un
cuatro por ciento, ya estaramos ante una interesante oportunidad de inversin que
merecera el tiempo para un mayor anlisis y toma de decisin nal.
Con respecto a la Reforma Tributaria, la ley actualmente nos permite que promesas
de compraventa protocolizadas antes del 31 de diciembre de 2015 y con permiso de
edicacin al da por parte del desarrollador inmobiliario quedaran exentas del pago
de IVA, independientemente del plazo de entrega nal del proyecto inmobiliario.
Ahora bien, este plazo se extendi hasta el 31 de diciembre de 2016 para todos los
proyectos que tengan su permiso de edicacin aprobado al 01 de enero de 2016. El
riesgo de dicha operacin es que si por alguna razn el cliente rma promesa de
compraventa el 2016, pero el proyecto se atrasa por las razones que sean y se
inscribe nalmente la propiedad en el Conservador de Bienes Races en cualquier
mes del ao 2017, dicha promesa estara afecta a IVA.
En conclusin, si el anlisis previo de mercado y ROA es positivo, se sugerira comprar
en este ltimo trimestre dado que tambin la promesa de contraventa de esta
propiedad estara quedando exenta del pago de IVA. Como adems, existira un
mayor plazo para poder pagar el 20% del pie exigido en estos momentos por la gran
mayora de los bancos, para poder escriturar en un futuro dicha unidad inmobiliaria.
23
7. VENTA DE BIENES RACES E IMPUESTO A

LA VENTA
Gonzalo Polanco Z.
Abogado. LLM London School of Economics & Political Science.
Director Ejecutivo Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile
Desde la promulgacin de la Reforma Tributaria (Ley 20.780, publicada el 29 de
septiembre de 2014), muchos inversionistas inmobiliarios estn preocupados por los
efectos que podra tener el IVA en la venta de inmuebles desde el 2016. Sin embargo,
al enajenar un bien raz debemos considerar adems otro tributo: el impuesto a la
renta, sobre todo teniendo en cuenta las modicaciones que establece la reforma,
vigentes a partir del 1 de enero de 2017.
Para comprender cundo es aplicable este impuesto, debemos tener claro el
concepto de renta. Segn el artculo 2 de la Ley sobre Impuesto a la Renta (LIR)1, esta
se dene como los ingresos que constituyan utilidades o benecios que rinda una
cosa o actividad y todos los benecios, utilidades e incrementos de patrimonio que se
perciban o devenguen, cualquiera sea su naturaleza, origen o denominacin. Por lo
tanto, hay que aclarar que no es la venta del bien raz en s misma la que est
gravada, sino la utilidad obtenida (mayor valor) en dicha operacin; es decir, el valor
de la venta menos el costo del bien raz.
Sin embargo, en la actualidad, el artculo 17 N8 de la LIR en su letra b) establece que
el mayor valor en la de bienes races situados en Chile efectuada por personas
naturales, es considerado un ingreso que no constituye renta, por lo que la utilidad
no debe pagar impuesto y ni siquiera debe ser informada en la declaracin anual
(Formulario 22). En general, en consecuencia, el mayor valor obtenido por el
contribuyente en estas operaciones no est afecto a este impuesto.
Pero a partir del 1 de enero de 2017 cambia el tratamiento al mayor valor en la
enajenacin de bienes races. A continuacin se explican los casos que podran darse
cuando una persona natural con domicilio o residencia en Chile vende un bien raz.
A) Enajenacin de un bien raz adquirido antes del 1 de enero de 2004

El mayor valor obtenido mantiene el tratamiento de acuerdo con las disposiciones de
la Ley sobre Impuesto a la Renta, segn su texto vigente hasta el 31 de diciembre de
2014, como mencionan las normas transitorias (XVI del artculo tercero transitorio de
la ley 20.780). Esto quiere decir que ser un ingreso no considerado renta si y slo si
no el vendedor no es considerado habitual y se venda a un no relacionado.
Ley sobre Impuesto a la Renta, contenida en el artculo 1 del Decreto Ley 824 de
1974.
1

24
B) Enajenacin de un bien raz adquirido a partir del 1 de enero de 2004

Cuando ha transcurrido menos de un ao entre su enajenacin y su adquisicin: el
mayor valor obtenido en la operacin queda afecto al Impuesto de Primera Categora
(desde 2017 con tasa del 25%) y al Impuesto Global Complementario, con la opcin de
que este ltimo impuesto se pueda pagar, con respecto a este mayor valor, sobre
Este mismo tratamiento tributario aplica si la venta se hace a un relacionado.
Cuando ha transcurrido ms de un ao entre su enajenacin y su adquisicin: el mayor
valor obtenido en la operacin slo queda afecto al Impuesto Global Complementario,
pudiendo reliquidar este tributo durante los aos comerciales en que el bien
enajenado ha estado en poder del enajenante, hasta un mximo de 10 aos. Sin
embargo, el contribuyente tiene la opcin de pagar un impuesto nico sustitutivo del
10% sobre ese mayor valor, en vez de pagar el Impuesto Global Complementario. Por
otro lado, se establece que el impuesto a las herencias pagado por el bien raz servir
como crdito contra el impuesto que se pague por la enajenacin del bien raz. En este
caso en particular, hay, adems, un benecio consistente en que ser un ingreso no
renta el mayor valor en la enajenacin de un bien raz, con un lmite de 8.000 UF
considerando todos los mayores valores provenientes de enajenaciones efectuadas a
partir del 1 de enero de 2017, durante toda la vida del contribuyente,
independientemente del tipo de bien raz.
Cmo se determina el mayor valor?

Considerando todo lo anterior, es muy importante saber cmo se determina el mayor
valor, es decir la diferencia entre el precio de venta y el costo tributario del bien raz.
Hasta antes de la reforma, este ltimo era el costo de adquisicin reajustado segn la
variacin de IPC. A partir del 1 de enero de 2017, a este monto se le podrn incorporar
las mejoras que hayan aumentado el valor del bien raz (por lo que se excluyen
desembolsos en reparacin), debidamente reajustadas, y que deben ser informadas
oportunamente al Servicio de Impuestos Internos.
Se dispuso una norma transitoria para los bienes races adquiridos desde el 1 de enero
de 2004 y hasta el 28 de septiembre de 2014 y que se vendan a partir del 1 de enero de
2017, que establece tres alternativas para elegir como costo tributario:
a) Costo de adquisicin, incluyendo las mejoras, reajustado.

b) Avalo scal al 1 de enero de 2017, debidamente reajustado.
c) Valor de mercado a la fecha de publicacin de la Ley 20.780 (29 de septiembre de
2014), debidamente acreditado por el contribuyente ante el Servicio de Impuestos
Internos hasta el 31 de diciembre de 2015, mediante una tasacin. Segn la Resolucin
127 de 2014, este valor se debe informar mediante el Formulario N 2897. Este valor
debe estar debidamente reajustado, de acuerdo con la Circular 70 de 2015.

25
Con relacin a esto ltimo, si un contribuyente se encuentra en esta situacin es

trascendental considerar ahora la posibilidad de realizar una tasacin, ya que slo
podr informarse hasta el 31 de diciembre de 2015, sabiendo que podra ser, en la
mayora de los casos, la mejor de las tres alternativas.
Por todo lo anterior, es importante estar atento a cmo afectar la reforma tributaria a
la enajenacin de bienes races, no slo en el caso del IVA, sino que, como hemos visto,
en materia de impuesto a la renta.

26
8. SIMPLIFICACIONES EN EL MERCADO DE
LA VIVIENDA
Gonzalo Polanco Z.
Abogado. LLM London School of Economics & Political Science.
Director Ejecutivo Centro de Estudios Tributarios de la Universidad de Chile
El pasado 8 de febrero se public en el Diario Ocial la Ley 20.899 que simplica el
sistema de tributacin a la renta y perfecciona otras disposiciones legales tributarias,
norma llamada por algunos el proyecto de simplicacin y por otros la reforma a la
reforma. Esta disposicin introdujo una serie de modicaciones a la Ley 20.780 del 29
de septiembre de 2014 la llamada Ley de Reforma Tributaria del actual gobierno por
lo que vale la pena revisar algunos aspectos a tener en cuenta:
1. Ms posibilidades de comprar un inmueble sin IVA

El mayor valor obtenido mantiene el tratamiento de acuerdo con las disposiciones de
la Ley sobre Impuesto a la Renta, segn su texto vigente hasta el 31 de diciembre de
2014, como mencionan las normas transitorias (XVI del artculo tercero transitorio de
la ley 20.780). Esto quiere decir que ser un ingreso no considerado renta si y slo si
no el vendedor no es considerado habitual y se venda a un no relacionado.
Sin embargo, para no alterar las condiciones de los proyectos que ya se encontraban
en ejecucin, se establecieron dos excepciones, gracias a las cuales las compraventas
celebradas despus de la sealada fecha seguan siendo exentas:
a) Las compraventas realizadas en cumplimiento de un contrato de promesa de

compraventa o de un arrendamiento con opcin de compra, en la medida que estos
contratos hayan sido celebrados por escritura pblica o por instrumento privado
protocolizado ante Notario antes del 1 de enero de 2016.
Respecto de esta primera excepcin, solo cabe mencionar que tratndose de
arrendamiento con opcin de compra, surgi la duda acerca de si lo exento era la
venta nal (la ltima cuota) o las cuotas del arrendamiento. Esta discusin qued
zanjada a travs de la aclaracin introducida al artculo 6 transitorio de la Ley 20.780,
dejando claro que la exencin favorece a todas las cuotas y a la transferencia nal.
b) Los contratos de compraventa respecto de bienes inmuebles que contaran, al 1 de

enero de 2016, con el permiso de edicacin a que se reere la Ley General de
Urbanismo y Construccin, y las ventas respectivas se efecten dentro del plazo de un
ao contado desde la misma fecha, es decir, hasta el 1 de enero del 2017.

27
Esta ltima excepcin fue revisada por el gobierno, ya que para realizar la
compraventa antes de que terminara el ao 2016, el edicio deba contar con
recepcin denitiva, trmite que muchas veces puede demorar algunos meses en las
Direcciones de Obra de las Municipalidades. Por esta razn, iba a ser muy complejo
poder aplicar la excepcin ya que los tiempos que toma un proyecto no eran
compatibles con la efectiva. As, se establece que estarn tambin exentas del IVA, en
el caso de bienes corporales inmuebles nuevos que cuenten con el permiso de
construccin a la fecha sealada, la venta u otras transferencias de dominio, incluido
el contrato de arriendo con opcin de compra, que se graven como consecuencia de
estas modicaciones siempre que respecto de tales bienes se haya ingresado, al 1 de
enero de 2017, la solicitud de recepcin denitiva de la obra ante la Direccin de
Obras Municipales correspondiente, conforme lo establece el artculo 144 de la ley
General de Urbanismo y Construcciones (art. 8 N 7 y 8 de la Ley 20.899).
Por lo tanto, aumentan las posibilidades para quienes estn interesados en adquirir
una vivienda durante este ao 2016 o en los aos siguientes, de poder hacerlo sin que
se deba pagar el IVA, ya que no ser necesario tener la recepcin, sino solo haber
ingresado la solicitud.
2. Dejan de estar gravadas las promesas de compraventa

La Ley 20.780 modic los hechos gravados especiales del IVA, dejando gravadas las
promesas de venta y los contratos de arriendo con opcin de compra que recaigan
sobre bienes corporales inmuebles realizadas por un vendedor, todo con fecha de
vigencia a partir del 1 de enero de 2016.
Aun cuando a primera vista esta norma era clara, en la prctica su
interpretacin era confusa. Pensemos por ejemplo en un contrato
de promesa de un bien inmueble celebrado con posterioridad al
1 de enero de este 2016. Lo pagado en virtud de ese contrato se
encontraba afecto a IVA por aplicacin de lo dispuesto en la letra
l) del artculo 8 de la Ley del IVA; sin embargo, la compraventa
denitiva podra estar exenta ya sea por aplicacin de las normas
transitorias a las cuales nos hemos referido o bien por otra
exencin, por ejemplo, aquellas que benecian al titular de un
subsidio habitacional, conforme lo indica la letra F
del artculo 12 de la Ley. En ese caso se daba la situacin curiosa
que la promesa estaba afecta, pero el contrato prometido no.
Para remediar la situacin, el legislador dej sin afectar con IVA las
promesas de compraventa de inmuebles; solo ser afectado el
contrato de compraventa denitivo.

28
Es importante hacer presente, sin embargo, que s se gravan los

contratos de arrendamiento con opcin de compra o leasing
sobre bienes inmuebles realizados por un vendedor habitual.
Cabe indicar que en estos casos se encuentra afecta cada cuota
cobrada, reconocindose eso s, la existencia de un inters
implcito en cada cuota. Como los intereses nancieros no estn
afectos a IVA, el artculo 16 modicado de la Ley del IVA autoriza
a descontar de la base imponible del IVA, la parte que
corresponde a intereses. El contribuyente debe tener especial
cuidado eso s de no asignar a intereses valores superiores a los
que se pacten en operaciones similares, ya que el SII podra
hacer uso de sus facultades de tasacin. En cada cuota se podr
descontar, adems, en forma proporcional en valor del terreno.
3. Habitualidad en las operaciones

Como es sabido, el IVA en las ventas se aplica solo a las operaciones que revisten el carcter de
habitual. Es decir, si una persona, por ejemplo, tras su jubilacin vende la casa en que ha vivido
toda su vida laboral para achicarse, esa venta no estar afecta a IVA porque el vendedor no se
dedica a esto, suponiendo claro est- que no existen otras operaciones similares durante un
periodo. Este es un elemento importante a tener presente, ya que una inversin en bienes
races sigue siendo atractiva aun cuando el inversor desee posteriormente vender esa inversin,
ya que no necesariamente esta venta estar afecta a IVA.
En esa misma lnea, se debe considerar que se elimin una presuncin de habitualidad que
podra haber tenido importancia en el caso de venta de edicios por pisos o departamentos. En
estos casos, se presuma la habitualidad siempre que la enajenacin se produjera dentro de los
cuatro aos siguientes a la adquisicin o construccin, en su caso, es decir, desde que se
inscribiera el ttulo en el Conservador de Bienes Races o desde obtuviera la recepcin municipal.
Esto quiere decir, en otras palabras, que si se daban los supuestos el SII no deba demostrar que
el contribuyente era habitual, sino que era ste el que deba probar que no lo era, cuestin que
no resulta fcil. En todos los dems casos se presuma la habitualidad. La Ley 20.899 elimina
estas frases.
Qu consecuencia tiene esta eliminacin? Hay que esperar qu interpretacin entrega el SII
sobre este punto; sin embargo, se podra sealar que si se elimin esta frase la intencin del
legislador es que sea el SII el que deba demostrar que existe la habitualidad que lleve a gravar la
operacin.
Como podemos ver, existen diversas modicaciones en el mbito del IVA que tienen importancia
crucial en el mercado inmobiliario. En general, estas modicaciones podrn beneciar a los
contribuyentes, en especial aquellos que an se encuentran buscando la adquisicin de un
inmueble sin IVA.
29
9. RECOMENDACIONES PARA EL
INVERSIONISTA
a) Busca libros de autoayuda en el tema financiero.
Existe mucho material en internet para salir de tus deudas, de cmo invertir y por
sobre todo cambiar tu mentalidad. Algunas recomendaciones son:
Padre Rico, Padre Pobre Robert Kiyosaki
El Cuadrante del Flujo de Dinero Robert Kiyosaki
Cmo Salir de las Deudas Robert Kiyosaki
La transformacin total de su dinero Dave Ramsey
Piense y hgase Rico Napolen Hill
El hombre ms rico de Babilonia George S. Clason
Los siete hbitos de la gente altamente efectiva - Stephen Covey
b) Busca mentores en el rea de ayuda

travs de blogs, podcast, videos de YouTube, hoy tenemos la posibilidad de escuchar
y cambiar paulatinamente nuestro modo de pensar, a travs de la experiencia de
otras personas que ya han salido del hoyo nanciero. Su experiencia y sabidura nos
sirve como fuente de inspiracin. Algunas personas que pueden ayudar en tu
educacin nanciera son Robert Kiyosaki, Tony Robbins, Dave Ramsey, entre otros.
Te deseamos junto a Noem y nuestro equipo, el mayor de los xitos en tus
emprendimientos inmobiliarios y esperamos que este material te sea de ayuda para
poder tomar las mejores decisiones posibles a la hora de planicar tu patrimonio
inmobiliario.

30
ACERCA DEL AUTOR

Cristian Lecaros es de profesin ingeniero
comercial de la Universidad de Chile,
graduado del programa Launching New
Ventures y Driving Digital and Social
Strategy de la Escuela de Negocios de la
Universidad de Harvard en Boston, Estados
Unidos, y adems del programa Stanford
Ignite de la Escuela de Negocios de la
Universidad de Stanford en California,
Estados Unidos. Es entrenador certicado de
Un Milln de Lderes, por The John Maxwell
Team, ejecutivo, empresario y conferencista
con ms de 14 aos de experiencia
profesional en la industria inmobiliaria,
nanciera y educacional.
Lecaros es cofundador y CEO de Inversin
Fcil, donde es el responsable del liderazgo
y de llevar a cabo un plan de negocios e
implementacin de un nuevo modelo en el
mercado inmobiliario. Este modelo busca, a
travs del uso intensivo de nuevas
tecnologas, poder democratizar el acceso a
oportunidades de inversin inmobiliaria, y as
poder mejorar la distribucin de ingresos del
pas. Actualmente gestiona y administra un
portafolio de inversiones de ms de USD$
200 millones en activos inmobiliarios.
Adems, es cofundador de Lecaros
Inversiones y Lecaros Propiedades,
corredora de propiedades especializada en
bienes races de inversin, que administra los
activos de inversin inmobiliaria de los
clientes de Lecaros Inversiones e Inversin
Fcil con el menor riesgo de no pago.
A travs de nuevos emprendimientos,
Lecaros ha buscado impactar y mejorar la
calidad de vida de las personas, entregando
soluciones a problemas del mundo privado y
social.
31
DISCLAIMER LEGAL IMPORTANTE

La informacin contenida en este e-book es meramente referencial y no constituye
una asesora tributaria, legal ni nanciera especca, sino un enfoque general
diseado por Gabriel Cristin Lecaros Figueroa e Inversin Fcil con un n
meramente informativo general.
En virtud de lo anterior, sugerimos que las decisiones que usted pudiera adoptar en
virtud de la informacin desarrollada en este libro electrnico, sean adoptadas previa
revisin de sus condiciones tributarias, legales y nancieras especcas bajo la
asesora de un profesional idneo.
La informacin contenida en este documento ha sido sintetizada con nes didcticos
y, por tanto, podran adolecer de omisiones relevantes desde el punto de vista tcnico.

32
Te deseamos junto a Noem y nuestro equipo, el mayor de los xitos en tus

emprendimientos inmobiliarios y esperamos que este material te sea de ayuda para
poder tomar las mejores decisiones posibles a la hora de planicar tu patrimonio
inmobiliario.
Cristian Lecaros
Co-Fundador
Inversin Fcil
Noem Nuez
Co-Fundadora
Inversin Fcil

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El dinero no es la meta, el dinero no tiene valor en s, el valor viene

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Introduccin al Mundo Inmobiliario

Benecios de invertir en el mundo inmobiliario

Qu debemos revisar y considerar a la hora

Cmo evaluar en trminos simples un proyecto

Problemas potenciales en tu emprendimiento

Venta de bienes races e impuesto a la venta

Simplicaciones en el mercado de la vivienda

Recomendaciones para el inversionista

Acerca del autor

por Gonzalo Polanco Z.

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LA GRAN CRISIS ES IGUAL A LA GRAN

UNA PERSPECTIVA DIFERENTE

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c) Patrimonio: por una denicin contable universal, la denicin de Patrimonio sera

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f) Plusvala: Es el mayor valor de un activo

Texto protegido por ley de Derechos de Autor N 17.336. Prohibida su reproduccin

h) Flujo de efectivo: Flujo mensual recibido por el dueo de la propiedad de inversin

i) Ganancia de capital: Mayor valor asociado a la venta de un activo inmobiliario

f) Presupuesto: en trminos simples es la cantidad de dinero que se estima que ser

g) Ingreso pasivo: ujo de dinero que percibe

2. Seguros asociados que protegen contra catstrofes

4. La tierra estratgica es finita

5. Alta demanda en zonas urbanizadas y capitales alrededor del

6. Sistema de AFP no sera suficiente para mantener el costo de

7. Alta demanda en lugares con un riesgo

Texto protegido por ley de Derechos de Autor N 17.336. Prohibida su reproduccin

8. Este tipo de activos son bienes heredables con un impacto

10. Bajas tasas de inters en el mercado

11. Aumento de pie requerido por parte del Sistema Financiero

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12. Posibilidad de capturar plusvala durante la etapa de

4. QU DEBEMOS REVISAR Y CONSIDERAR A

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Ubicacin del proyecto

Costo financiero de crditos hipotecarios

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5. CMO EVALUAR EN TRMINOS

Arriendo mensual de la propiedad: $ 250.000

Gastos operacionales: $ 300.000

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ROE Return on equity (Retorno sobre patrimonio)

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Por ende el indicador ROE sera:

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Qu pasa si el arrendatario me deja deudas?

Qu pasa si el banco no me da el crdito?

Qu pasa si el arrendatario no me paga?

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Qu pasa si el precio de las propiedades va a la baja?

Conviene comprar propiedades antes de la entrada en vigencia

7. VENTA DE BIENES RACES E IMPUESTO A

A) Enajenacin de un bien raz adquirido antes del 1 de enero de 2004

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B) Enajenacin de un bien raz adquirido a partir del 1 de enero de 2004