Captulo II

EL DERECHO DE DOMINIO O PROPIEDAD

propiedad recin se comienza a utilizar a

fines de la Repblica romana o comienzos
del Imperio, bajo el mandato de Augusto
Octavio. La extensin del trmino propiedad
es obra de los juristas posclsicos.29
El dominio o propiedad es el cimiento
sobre el cual se construye la teora de los
bienes. El Derecho histrico sustent los
derechos reales en el dominio. Sin embargo, a pesar de la innegable importancia del
dominio, los derechos reales merecen ser
vistos desde una perspectiva ms generosa
y moderna que una centrada recurrentemente en el derecho de dominio.
Sin perjuicio de lo anterior, como veremos, el concepto de propiedad se ha enriquecido desde la perspectiva del Derecho
constitucional, llevando a la creacin de
un derecho de propiedad diferente al del
propio del Derecho Civil.
Por otra parte, el concepto de dominio
conjuntamente con el de contrato constituyen las bases sobre las cuales se estructura
la economa de mercado.

1. Dominio o propiedad
A continuacin se analizar el dominio y
copropiedad. Ambos derechos se analizan
conjuntamente por ser derechos reales y
por ser la copropiedad una forma de dominio.
1. Concepto de dominio o propiedad.
La relacin entre los trminos dominio y
propiedad ha sido confusa en el Derecho
histrico.28 En realidad, el concepto de
28
Para DORS la propiedad es el trmino general
que pone su acento en el seoro (dominium), es
decir, en el titular del derecho. En cambio, la propiedad (propietas), en palabras del referido autor,
empieza por significar la pertenencia limitada de
una cosa, en especial la del nudo propietario, cuyo
derecho est limitado por el usufructo de otra persona. DORS, lvaro, Derecho privado romano, Ediciones
Universidad de Navarra S.A., Pamplona, Espaa,
1991, 140, p. 185. En igual sentido se pronuncian
una serie de autores como CLARO S. CLARO SOLAR,
L., Explicaciones de Derecho Civil chileno y comparado,
volumen III, De los bienes, tomo sexto: De los bienes I,
Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile, 1992,
N 283, p. 325.
Por otra parte, la utilizacin de la expresin
propiedad puede provenir de la influencia del
Derecho helnico en el Derecho romano. Ello, en
todo caso, slo tendra importancia en torno a sus
orgenes porque posteriormente ambos conceptos
se trataran de diferenciar. En cambio, para SAMPER
la explicacin es mucho ms simple. Los romanos
no conocieron una palabra que se refiriera a los
atributos que nosotros entendemos que tiene el
dominio. As, para el referido autor los romanos
no tienen una palabra que exprese unvocamente
nuestro concepto moderno de propiedad como seoro jurdico potencial o actualmente pleno sobre
una cosa, y aunque los textos antiguos y clsicos nos
entregan varias expresiones que los comentaristas
han querido identificar con la idea de dominio segn
el derecho civil moderno, en verdad todas ellas de-

signan ms bien poderes personales o conjuntos de

cosas.... SAMPER POLO, F., Derecho romano, Ediciones
Universidad Catlica de Chile, Santiago de Chile,
2003, 61, p. 123.
29
IGLESIAS, J., Derecho romano, Editorial Ariel S.A.,
duodcima edicin, Barcelona, Espaa, 1999, 56,
p. 157. Esta relacin entre propiedad y usufructo est
desarrollada por GUZMN BRITO, y es especialmente interesante en su anlisis del Derecho medieval.
GUZMN BRITO, Alejandro, Las cosas incorporales en
la doctrina y en el Derecho positivo, Editorial Jurdica
de Chile, Santiago de Chile, 1995, pp. 115 a 134. En
este sentido fue encomiable el esfuerzo que hizo la
escolstica para tratar de diferenciar ambos conceptos
que, en nuestros das, son usados claramente como
sinnimos.

27

Tomo Cuarto - De los Bienes

En cuanto a la definicin de dominio, el

artculo 582 del C.C. seala que el dominio o
propiedad es el derecho real en una cosa corporal
para gozar y disponer de ella arbitrariamente,
no siendo contra ley o derecho ajeno. A su vez
agrega el inciso segundo que la propiedad
separada del goce de la cosa se llama mera
o nuda propiedad.
En virtud del artculo 583 del C.C. sobre las cosas incorporales hay tambin una
especie de propiedad. As, el usufructuario tiene la propiedad de su derecho de
usufructo.30
El concepto de propiedad del Cdigo Civil
distingue acertadamente a diferencia de
lo que suceda en el Derecho romano entre la cosa y el derecho real de propiedad
que puede recaer sobre cosa corporal o
incorporal.31

2. Derecho de propiedad constitucional. Es unitario el concepto de propiedad

en el Derecho chileno? La proteccin del
derecho de propiedad, consagrado en el
artculo 19.1, N 24 de la C.P.E., mediante el recurso de proteccin ha llevado a
una serie de problemas. El ms relevante
de ellos, como se ver, no es terico sino
prctico. La citada norma establece que
la Constitucin asegura a todas las personas:
N 24.1. El derecho de propiedad en sus diversas especies sobre toda clase de bienes corporales
o incorporales.
A su vez, el inciso siguiente agrega que
slo la ley puede establecer el modo de adquirir
la propiedad, de usar, gozar y disponer de ella
y las limitaciones y obligaciones que deriven de
su funcin social. sta comprende cuanto exijan
los intereses generales de la Nacin, la seguridad
nacional, la utilidad y la salubridad pblicas y
la conservacin del patrimonio.
El inciso primero de la referida norma
ha llevado a una parte importante de la
doctrina nacional a entender que puede
haber un derecho de propiedad sobre un
derecho personal.
Sin embargo, si se analiza este inciso
a la luz del inciso 2 de la propia norma
constitucional y del artculo 583 del C.C., se
debe rechazar dicha posicin. Las normas
precedentes sealan claramente que el derecho de propiedad sobre cosa incorporal
recae sobre derechos reales. Por otra parte,
el anlisis del Derecho comparado y los
antecedentes histricos del concepto de
propiedad, llevan necesariamente a concluir que no puede haber un derecho de
propiedad sobre un derecho personal. En
otras palabras, el N 24.1 del artculo 19.1
de la C.P.E. cuando se refiere a el derecho
de propiedad en sus diversas especies sobre toda
clase de bienes corporales o incorporales, est
simplemente remitindose al derecho de
propiedad sobre los derechos reales que
en los trminos del artculo 583 del C.C.,
sobre las cosas incorporales hay tambin una
especie de propiedad. As, el usufructuario tiene
la propiedad de su derecho de usufructo.
Sin perjuicio de lo ya sealado, claramente la intencin de los comisionados
para la elaboracin de la C.P.E. fue ampa-

30
En este sentido, el Cdigo Civil diferencia
entre el derecho de propiedad sobre cosa corporal
dominio o propiedad y sobre cosa incorporal en
cuyo caso habra un cuasidominio o una especie
de dominio. Esta diferenciacin se aprecia en el
Cdigo Civil en los artculos 582 del C.C., que se
refiere a la propiedad propiamente tal, y 583, que
se refiere a una especie de propiedad. En cuanto a los
antecedentes histricos del artculo 583 del C.C., en
el Proyecto de 1853, artculo 688, se sealaba que
se concibe tambin sobre las cosas incorporales
una especie de propiedad, que se llama cuasidominio. Sin embargo, en el Proyecto Indito aparece
la actual redaccin que utiliza la expresin especie
de propiedad, en lugar de cuasidominio (quasi
dominium). BELLO, Andrs, Obras completas, tomo XIV,
Cdigo Civil de la Repblica de Chile N 1, Fundacin La
Casa de Bello, segunda edicin, Caracas, Venezuela,
1981, p. 409. Esta modificacin, para GUZMN B.
se podra deber a la influencia de la obra de Juan
DEL CASTILLO en BELLO y, en todo caso, no tiene
mayor trascendencia. GUZMN BRITO, Alejandro,
Las cosas incorporales en la doctrina y en el Derecho
positivo, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de
Chile, 1995, p. 132.
Sin perjuicio de estas disquisiciones histricas, la
distincin vendra dada en que slo el dominio puede
recaer sobre cosa corporal, ya que slo sobre ella se
pueden realizar actos materiales directos, como la
traditio rei. En cambio, sobre las cosas incorporales,
sobre las que se puede ejercer una especie de dominio, slo admiten la realizacin de actos materiales
de forma indirecta.
31
En el Derecho romano se confundi la propiedad
con la cosa misma; en este error no incurri BELLO al
referirse a la propiedad como el derecho real.

28

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

rar mediante el recurso de proteccin no

slo los derechos reales, sino tambin los
personales.32 De este modo, para ellos era
perfectamente posible que la propiedad
recayese sobre un derecho personal. Por
otra parte, una adecuada interpretacin de
los preceptos constitucionales debe llevar
al rechazo de la posicin planteada en el
prrafo anterior.33 En este sentido, tal vez
de forma inconsciente, ha sido especialmente valiosa la jurisprudencia que ha venido
aceptando recursos de proteccin basada
en la proteccin del derecho de propiedad
que recae sobre derechos personales. Sin
embargo, en ningn caso puede considerarse que la Constitucin protege a travs
del recurso de proteccin la propiedad de
los derechos personales, entendida aqulla
como la define el Derecho civil.
Frente al problema planteado hay dos
vas de solucin. En primer lugar, puede
sostenerse que la Constitucin protege simplemente los derechos reales y personales
con igual fuerza, a pesar de la errada terminologa utilizada por su artculo 19.1,

N 24.1. Ello no quiere decir que un simple

incumplimiento de una obligacin pueda
dar lugar a presentar un recurso de proteccin. Como si el arrendador pudiere interponer un recurso de proteccin alegando
que el arrendatario, al no pagar la renta,
ha afectado el derecho de propiedad que
tiene sobre dicha renta o canon impago.
Dicha posibilidad ha sido desechada por la
mayora de los autores y la jurisprudencia.
El aceptar la tesis contraria, por lo dems,
llevara a hacer colapsar los tribunales superiores de justicia. Por lo que se hace necesario restringir el recurso de proteccin,
conforme al artculo 20 de la C.P.E., a los
actos u omisiones arbitrarios o ilegales.
Una segunda va de solucin que ha sido
planteada por varios autores es entender
que el concepto de propiedad a que se refiere el aludido numeral 24.1 de la C.P.E.
es distinto al concepto civil. Esta posicin,
adems de ser compatible con la primera
va de solucin, parece ser la correcta.34
3. Caractersticas del dominio:
a) Es un derecho real, es decir, se ejerce
directamente sobre una cosa (artculos 577
y 582 del C.C.).
La accin que lo protege es la accin
reivindicatoria (artculo 889 del C.C.).
b) Es un derecho absoluto, o sea, se
confiere a su titular el poder jurdico ms

32

En este sentido es especialmente clarificadora

la discusin en torno a la elaboracin del Acta Constitucional N 3 de la dictadura militar, que sirvi de
antecedente al artculo 19.1, N 24.1 de la Constitucin de 1980. De la discusin a que dio lugar
dicha Acta, entre los comisionados Jorge OVALLE,
Enrique ORTZAR y Jaime GUZMN, se desprende que
la redaccin que se le dio a dicha norma obedeca
a la intencin que el recurso de proteccin no slo
protegiera el derecho de propiedad sobre un derecho real, sino tambin sobre un derecho personal.
GUZMN BRITO, Alejandro, Las cosas incorporales en
la doctrina y en el Derecho positivo, Editorial Jurdica de
Chile, Santiago de Chile, 1995, pp. 238 a 240.
33
En la actualidad se hace necesario efectuar una
interpretacin adecuada de lo que la Constitucin,
con una tcnica legislativa deficiente, ha sealado
en su artculo 19.1, N 24. La crtica no consiste en
que en realidad la Constitucin haya querido sealar
que pueda haber un derecho real o de propiedad
sobre un derecho personal, sino que lo que se ha
querido sealar es algo distinto a la simple proteccin
del derecho de propiedad. De esta forma, la Constitucin debe interpretarse conforme a un criterio
material no solamente formalista, como se ha venido
haciendo hasta el momento. Sin perjuicio de ello,
desde una perspectiva netamente civil se debe dejar
claro que no puede haber dominio sobre derechos
personales.

34
Esta tesis es sostenida por VARAS BRAUN. VARAS
BRAUN, Juan Andrs, Limitaciones a la propiedad. Una
perspectiva civil, Editorial Jurdica de Chile, Universidad
Austral de Chile, Santiago de Chile, 2003, pp. 143 a
165. En igual sentido, ALDUNATE LIZANA y FUENTES
OLMOS entienden que el recurso de proteccin que
ampara la propiedad no tiene que ver con las facultades
propias del dominio, como las entiende el Cdigo
Civil. De este modo, el derecho de propiedad protegido mediante el recurso de proteccin no protege
las facultades de uso, goce y disposicin. ALDUNATE
LIZANA y FUENTES OLMOS, El concepto de derecho
de propiedad en la jurisprudencia constitucional
chilena y la teora de las garantas de Instituto, Revista
de Derecho de la Universidad Catlica de Valparaso,
XVIII-1997, Actas de las XXVII Jornadas de Derecho
Pblico, Valparaso, 1997, pp. 219 y 220. Tambin
diferencia entre el concepto de propiedad en la
Constitucin de 1980 y en el Cdigo Civil GUZMN
BRITO. Incluso dicho autor sostiene que el concepto
de dominio dentro del mismo Derecho Civil es ms
amplio que el sealado en el artculo 582 del C.C.

29

Tomo Cuarto - De los Bienes

absoluto y completo que se tiene sobre una

cosa.
El derecho de dominio otorga el uso,
goce y disposicin sobre la cosa. El carcter
absoluto del dominio se traduce en que el
dueo lo es tambin de los frutos o productos
de la cosa; los frutos no se adquieren por
accesin, sino a ttulo de dominio.
De lo anterior, se puede colegir que el
derecho de propiedad subsiste en la medida
que exista la cosa sobre la que recae.
c) Es un derecho perpetuo, ya que no
est sujeto a limitacin de tiempo, dura
el tiempo que subsista la cosa en que se
ejerce.
La propiedad fiduciaria slo excepcionalmente, en cuanto es condicional, tiene
que extinguirse necesariamente si se cumple
la condicin.
La perpetuidad del dominio se manifiesta
de las siguientes formas:
i) El dominio subsiste mientras exista la
cosa, pudiendo transferirse o transmitirse
el derecho sobre ella.
ii) La propiedad no se extingue por el
no uso de la cosa o por el simple lapso.
As se despende del artculo 2517 del C.C.
en virtud del cual toda accin por la cual se
reclama un derecho se extingue por la prescripcin
adquisitiva del mismo derecho.
Esta disposicin se refiere a la accin
reivindicatoria, la que no se extingue por
la prescripcin, sino que por la adquisicin del dominio por parte de otro sujeto,
en virtud de la prescripcin adquisitiva.
Sin embargo, la propiedad fiduciaria se
ejerce sujeta a una condicin resolutoria
que de cumplirse extingue el derecho de
propiedad.
d) Es un derecho exclusivo y excluyente.
El derecho de propiedad es exclusivo,
porque impide que sobre una misma cosa
existan dos derechos independientes al
mismo tiempo.
Es excluyente, ya que slo el dueo puede
ejercer los atributos de dominio sobre la
cosa, excluyendo a otro individuo.

cultades sealando que la propiedad permite

gozar y disponer arbitrariamente de la cosa sobre
la que recae, con ello quiere decir que las
facultades del dominio se ejercen conforme
a la voluntad libre del dueo.35 La doctrina
seala que es muy difcil enumerar todas las
facultades que se desprenden del dominio.
Pero a lo menos hay una serie de facultades
que tradicionalmente se desprenden del
dominio. stas son las siguientes:
a) Jus utendi o facultad de usar. Ella consiste en el poder de servirse y utilizar la cosa
tal cual es, segn su naturaleza.
b) Jus fruendi o facultad de gozar. Esta
facultad consiste en el derecho a todos los
productos o frutos de la cosa, cualquiera
sea la forma en que se obtengan.
c) Jus abutendi o facultad de disponer.
La facultad de disponer comprende el poder de transformar, enajenar, consumir,
abandonar e, inclusive, destruir la cosa de
la que se es dueo.
Estos atributos pueden estar reunidos
o separados. En caso de estar reunidos, su
conjunto se llama derecho de dominio.
En cambio, de estar separados la facultad
esencial del dominio es el jus abutendi, pues
el dominio siempre debe pertenecer al dueo. En el usufructo se separa la propiedad
del uso y el goce, es decir, el usufructuario
tiene el jus fruendi. En el derecho de uso y
habitacin el titular del derecho tiene slo
el jus utendi.
5. Facultad de disposicin:
A. Concepto de disposicin. La facultad de
disposicin comprende el poder de transformar, enajenar, consumir y abandonar o
destruir la cosa. La facultad de diposicin
comprende entonces la facultad de enajenar.
En este sentido la palabra enajenacin, como
ya se ha analizado, tiene dos acepciones:
35

Es de destacar que, para BARRIENTOS, BELLO

reuni la facultad de usar y gozar en la facultad de
goce. Ello se desprendera de la redaccin de la
norma precedentemente transcrita que concede al
dueo un derecho para gozar y disponer. BARRIENTOS
G., J., De la Tradicin y su definicin en el Cdigo
Civil chileno, en Revista Chilena de Derecho Privado
Fernando Fueyo Laneri, Santiago de Chile, diciembre
2003, N 1, p. 62.

4. Facultades inherentes al dominio. El

artculo 582.1 del C.C. se refiere a estas fa30

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

a) Una acepcin amplia. En este sentido, enajenar es todo acto por el cual se
transfiere el dominio sobre una cosa o se
constituye sobre ella cualquier otro derecho
real.
b) Una acepcin restringida. En virtud
de ella, enajenar slo significa hacer ajeno.
En este sentido se ocupa en los artculos 144,
393, 1135, 1749 y 1754 del C.C.36 Est claro
que la facultad de disposicin comprende
la enajenacin en sentido amplio.
La facultad de disposicin se puede ejercer por medio de los siguientes actos:
i) Actos materiales como destruccin,
consumo y modificacin.
ii) Actos jurdicos como renuncia, abandono y enajenacin.37
B. Suspensin de la facultad de enajenar.
Esta facultad puede suspenderse por disposicin de la ley (artculo 1464.1, Nos 3 y 4)
o la voluntad de las partes (artculos 751,
793.3, 1432, N 1 y 1126 del C.C.).38
C. Facultad y capacidad de disposicin. La
facultad de disposicin se diferencia de la
capacidad de disposicin. La facultad de
disposicin es el poder para disponer de
un determinado derecho, es decir, para
desprenderse de l. En cambio, la capacidad legal de disposicin es la aptitud legal
para disponer de un derecho libremente,
sin el ministerio o la autorizacin de otro,
es decir, la capacidad de ejercicio (artculo 1445.2).
D. Requisitos para que la disposicin de una
cosa produzca pleno efecto:
a) El que dispone debe ser titular del
derecho.
b) El que dispone debe tener capacidad
de ejercicio.

c) El derecho de que se dispone debe ser

apto para que su titular se desprenda de l;
por ejemplo, no es apto el derecho de uso
para que el titular lo enajene a un tercero.
E. Discusin en torno a si la facultad de
disposicin es de orden pblico. En el Cdigo
Civil chileno existe una serie de disposiciones que tienen por objeto impedir que se
entorpezca la libre enajenacin de la propiedad, como los artculos 745 y 769, que
prohben la constitucin de fideicomisos
y usufructos sucesivos; 1126, que prohbe
el legado con condicin de no enajenar,
salvo excepciones; 1964, que no admite el
arriendo con la condicin de no enajenar
la cosa arrendada y 2031 y 2279, que tienen
por no escrito el pacto de no enajenar. En
virtud de todas estas normas se podra llegar
a la conclusin que la facultad de disposicin es de la esencia de la propiedad. As,
para ALESSANDRI la facultad de disposicin
es de orden pblico y no puede ser objeto
de clusula alguna.
Sin embargo, tambin existen casos de
excepcin en virtud de los cuales podra
entenderse que ello no es de esta manera.
Estos casos son los siguientes:
a) El artculo 751 del C.C. permite que
el constituyente del fideicomiso prohba al
propietario fiduciario que enajene la propiedad fiduciaria.
b) En materia de usufructo puede el
constituyente prohibir que se enajene o ceda
su derecho (artculo 793.3 del C.C.).
c) Puede donarse una cosa con la condicin de no enajenar (artculo 1432.1,
N 1 del C.C.).
d) En el legado, conforme al artculo 1126
del C.C., la limitacin de la facultad de disponer est permitida si se comprometiere
un derecho de tercero.

36

Vid. supra N 136 A, 7, captulo II, tomo I.

Las facultades de uso y goce tambin pueden
ser objeto de actos jurdicos y materiales. La facultad
de uso puede ser objeto de actos materiales mediante
el uso directo de la cosa o jurdicos, a travs de la
constitucin de un uso o habitacin. La facultad
de goce puede ser objeto de actos materiales de
explotacin o jurdicos, tanto respecto de un derecho real, como en el usufructo, o personal, como
en el arriendo.
38
Vid. supra N 136, 7, captulo II, tomo I.

6. La clusula de no enajenar. El dueo

de una cosa, en virtud de esta clusula, se
obliga a no disponer de ella. Se discute sobre
la validez de estas clusulas, pues en virtud
de ellas se afecta la esencia del dominio, es
decir, la facultad de disposicin. Si se admite
su validez, se trabara la libre circulacin de
los bienes, pues esta clusula deja bienes
indefinidamente fuera del comercio.

37

31

Tomo Cuarto - De los Bienes

En realidad la validez de las referidas

clusulas depende de la posicin que se
adopte en torno a si la facultad de disposicin es de orden pblico o de la esencia
del dominio. La doctrina civil chilena se
divide en torno a la validez de estas clusulas,
dando lugar a tres posiciones:
A. La doctrina que sostuvo la validez de esta
clusula. Jos Clemente FABRES sostuvo la
validez de estas clusulas en virtud de los
siguientes argumentos:
a) Las partes de un contrato podran
establecer estas clusulas amparadas en el
principio de la autonoma de la voluntad.
En el Derecho privado se puede hacer todo
aquello que no est prohibido.
b) El Cdigo Civil admite expresamente
estas clusulas en varias disposiciones, como
en los artculos 751, 793, 1432.1, N 1964,
2031 y 2415 del C.C.
c) La definicin que el Cdigo Civil efecta del dominio, al sealar que el dueo
puede usar arbitrariamente de la cosa, avala
esta posicin. De esta manera, si el dueo
puede destruir la cosa, con mayor razn
puede obligarse a no disponer. No se debe
olvidar que en Derecho quien puede lo ms
puede lo menos.
d) El artculo 53.1, N 3 del R.R.C.B.R.,
permite inscribir prohibiciones convencionales de no enajenar; es decir, esta disposicin
estara permitiendo expresamente la clusula
de no enajenar. Este argumento es el ms
fuerte a favor de la validez de las clusulas
de no enajenar. Sin embargo, en su contra
se seala que esta norma est slo en un
Reglamento, por lo que debe prevalecer
el Cdigo Civil, que es una ley.
e) El artculo 1204 del C.C. permite esta
clusula, pues el causante se obliga a no
disponer de las mejoras.
f) El artculo 12 del C.C. autoriza a
renunciar todo derecho que mire al solo
inters individual del renunciante, sin hacer distincin alguna. Entonces, como la
facultad de disposicin slo mira al inters
del renunciante puede renunciarse.
B. La doctrina que sostiene la nulidad de
estas clusulas por adolecer de objeto ilcito. La
mayora de la doctrina, siguiendo a CLARO S.,

sostiene que estas clusulas adolecen de

objeto ilcito,39 ms an, de falta de objeto.
Para estos autores dichas clusulas son nulas
absolutamente por contravenir normas de
orden pblico, especficamente los artculos 582 y 1810 del C.C. Sus argumentos son
los siguientes:
a) La doctrina francesa apoya esta posicin.40
b) Si fuera verdad que se pueden pactar
estas clusulas, no se ve la razn por la cual
se autorizan en casos determinados, como el
fideicomiso (artculo 751 del C.C.), el usufructo (artculo 793 del C.C.) y la donacin entre
vivos (artculo 1432.1, N 1 del C.C.).
c) La ilicitud se desprende del Mensaje
del Cdigo Civil, segn el cual existe objeto
ilcito en impedir la libre circulacin de los
bienes.
d) Si se aplica esta clusula a las cosas
corporales se estara consagrando la constitucin de usufructos y fideicomisos perpetuos
o sucesivos, no obstante la prohibicin expresa de los artculos 745 y 769 del C.C.
e) Esta clusula vendra a hacer imposible la transferencia del dominio, ya que
el dueo carecera de la facultad esencial
del dominio. As, el dominio no tendra
ninguna caracterstica que lo diferencie
de otros derechos reales.
f) Como el R.R.C.B.R. tiene la jerarqua
de un simple reglamento y el Cdigo Civil
de ley, entonces aqul debe sujetarse a ste.
En otras palabras, como el artculo 53.1,
N 3 del R.R.C.B.R. contradice una ley, como
lo es del Cdigo Civil, es inconstitucional
y debe primar la ley.
C. Posicin que considera a las clusulas
de no enajenar como obligaciones de no hacer.
39
Para LEN estas clusulas son actos contrarios
al orden pblico y por ende los contratos que las
contengan no cumplen con el requisito de posibilidad moral del objeto en las obligaciones de no hacer
(artculo 1461.3 del C.C.). LEN HURTADO, Avelino,
El objeto en los actos jurdicos, Editorial Jurdica de Chile,
segunda edicin, Santiago de Chile, 1983, p. 39.
40
En realidad esta afirmacin es verdadera slo
con matices, ya que en Francia se acepta esta clusula en la medida que haya un inters legtimo en
prohibir la enajenacin y que la prohibicin no sea
de plazo indefinido o perpetuo.

32

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

Segn esta doctrina, las clusulas de no

enajenar constituyen obligaciones de no
hacer, por lo que su contravencin acarrea la
indemnizacin de perjuicios (artculo 1555
del C.C.).
Esta teora fue criticada por ALESSANDRI
en consideracin a que el artculo 1555 del
C.C. se aplica a la obligacin de no hacer
que recae sobre hechos materiales, pero
no sobre un hecho jurdico, como lo es la
obligacin de no enajenar. As, la sancin
por el incumplimiento de la clusula no
es la indemnizacin de perjuicios, sino la
nulidad.
D. Jurisprudencia sobre la clusula de no
enajenar. En 1909 la Corte Suprema acept
la validez de una clusula de no enajenar.
Posteriormente, se manifest en sentido
inverso, pero sin aplicar la nulidad, sino la
resolucin. En torno a esta clusula lamentablemente no existe una posicin definitiva
ni en la doctrina, ni en la jurisprudencia.
La posicin dominante en la jurisprudencia
parece ser esta ltima. Por ello, es conveniente establecer esta clusula de no enajenar
como una condicin resolutoria de la que
pende el contrato o convencin.
E. Normas del Cdigo Civil referentes a las
clusulas de no enajenar. Los artculos que
prohben estas clusulas son los siguientes
y recaen sobre las siguientes figuras:
a) En el fideicomiso, el artculo 745.1
del C.C. establece que se prohbe constituir
dos o ms fideicomisos sucesivos, de manera que
restituido el fideicomiso a una persona, lo adquiera
sta con el gravamen de restituirlo eventualmente
a otra.
b) En el usufructo, segn el artculo 749
del C.C., si se dispusiere que mientras pende la
condicin se reserven los frutos para la persona
que en virtud de cumplirse o de faltar la condicin, adquiera la propiedad absoluta, el que
haya de administrar los bienes ser un tenedor
fiduciario, que slo tendr las facultades de los
curadores de bienes.
c) En el legado, conforme al artculo 1126
del C.C., si se lega una cosa con calidad de no
enajenarla y la enajenacin no comprometiere
ningn derecho de tercero, la clusula de no
enajenar se tendr por no escrita.

d) En el contrato de arriendo, segn el

artculo 1964 del C.C., el pacto de no enajenar
la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de
nulidad de la enajenacin, no dar derecho al
arrendatario sino para permanecer en el arriendo,
hasta su terminacin natural.
e) En el censo el artculo 2031.1 del
C.C. seala que no vale en la constitucin del
censo el pacto de no enajenar la finca acensuada,
ni otro alguno que imponga al censuario ms
cargas que las expresadas en este ttulo y agrega
el inciso siguiente que toda estipulacin en
contrario se tendr por no escrita.
f) En el censo vitalicio, conforme al
artculo 2279.2 del C.C., se aplicarn al
censo vitalicio las reglas del censo ordinario en
cuanto le fueren aplicables.
g) El artculo 2415 del C.C., respecto
de la hipoteca, seala que el dueo de los
bienes gravados con hipoteca podr siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera
estipulacin en contrario.
Sin perjuicio de lo anterior, las siguientes
normas aceptan las clusulas de no enajenar:
a) En el fideicomiso, el artculo 751.2
del C.C. seala que no ser, sin embargo,
enajenable entre vivos, cuando el constituyente
haya prohibido la enajenacin; ni transmisible
por testamento o abintestato, cuando el da prefijado para la restitucin es el de la muerte del
fiduciario; y en este segundo caso si el fiduciario
la enajena en vida, ser siempre su muerte la
que determine el da de la restitucin.
b) En el usufructo, conforme al artculo 793.2 del C.C., no podr el usufructuario
arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese
prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibicin.
c) Respecto de las donaciones entre
vivos, el artculo 1432 del C.C. establece
que la resolucin, rescisin y revocacin de que
hablan los artculos anteriores, no dar accin
contra terceros poseedores, ni para la extincin
de las hipotecas, servidumbres u otros derechos
constituidos sobre las cosas donadas, sino en
los casos siguientes: 1. Cuando en escritura
pblica de la donacin (inscrita en el competente
registro, si la calidad de las cosas donadas lo
hubiere exigido), se ha prohibido al donatario
enajenarlas, o se ha expresado la condicin;.
33

Tomo Cuarto - De los Bienes

d) Finalmente, en el artculo 1204.1 del

C.C. se establece un pacto de no mejorar en
materia de legtimas por el cual si el difunto
hubiere prometido por escritura pblica entre vivos
a su cnyuge o a alguno de sus descendientes o
ascendientes, que a la sazn era legitimario, no
donar, ni asignar por testamento parte alguna de
la cuarta de mejoras, y despus contraviniere a
su promesa, el favorecido con sta tendr derecho
a que los asignatarios de esa cuarta le enteren
lo que le habra valido el cumplimiento de la
promesa, a prorrata de lo que su infraccin les
aprovechare.
En resumen, las normas que prohben
este pacto se encuentran suficientemente
extendidas, y en los casos en que se aplica,
como los artculos 751.2, 793.2 y 1204.1
del C.C., la admiten de un modo bastante
excepcional. Sin perjuicio de las numerosas
normas que prohben este pacto, tampoco
puede extraerse de ello una prohibicin
general.

Artculo 733. Se llama propiedad fiduciaria

la que est sujeta al gravamen de pasar a otra
persona, por el hecho de verificarse una condicin.
La constitucin de la propiedad fiduciaria
se llama fideicomiso.
Este nombre se da tambin a la cosa constituida en propiedad fiduciaria.
La translacin de la propiedad a la persona
en cuyo favor se ha constituido el fideicomiso,
se llama restitucin.
10. Conforme al titular, el dominio puede ser individual o colectivo. La propiedad
individual es aquella en que el titular del
derecho de propiedad sobre una cosa es
una misma persona. Copropiedad es aquella en que el titular del derecho sobre una
misma cosa es plural.
11. Conforme a las cosas que pueden
ser objeto de propiedad, el dominio puede
ser de distintas clases, como industrial, agraria, etc. La propiedad puede ser de diversa
ndole, como minera, agraria, intelectual,
artstica, indgena, austral, etc.

7. Clasificacin del derecho de propiedad. El dominio puede ser clasificado

conforme a los siguientes criterios:
8. Conforme a su extensin el dominio
puede ser pleno o nudo.
A. Propiedad plena. La propiedad plena
es aquella que tiene el dueo de la cosa y
comprende el actual goce de ella, es decir,
todas las facultades del dominio.
B. Nuda propiedad. La nuda propiedad
es la separada del goce actual de la cosa,
es decir, esta propiedad slo comprende
la facultad de disposicin (artculo 582.2
del C.C.).

2. La copropiedad o comunidad
12. Relacin entre los conceptos comunidad y copropiedad. Existe comunidad
cada vez que varias personas tienen, sobre
la totalidad de una cosa y sobre cada una
de sus partes, derechos de idntica naturaleza.
El derecho de idntica naturaleza puede
ser de diversa ndole como dominio, servidumbre, usufructo, herencia, etc.
Cuando el derecho de propiedad o dominio cumple estas caractersticas, pasa a
llamarse copropiedad, independientemente si recae sobre una cosa singular o
una universalidad. A su vez, se debe tomar
en cuenta que algunos autores denominan
comunidad a la indivisin que recae sobre
una universalidad, y copropiedad a la que
recae sobre una cosa singular.41 Tambin

9. Conforme a su certeza, el dominio

puede ser absoluto o fiduciario.
A. Propiedad absoluta. La propiedad absoluta es aquella que no est sometida a
ningn evento o condicin de la cual dependa su existencia o duracin.
B. La propiedad fiduciaria. La propiedad
fiduciaria es aquella que est sometida al
evento de pasar a otra persona por el hecho
de cumplirse la condicin. Esta clasificacin
se consagra en el artculo 733 del C.C. en
los siguientes trminos:

41

Esta es la posicin de ALESSANDRI y SOMARRIVA.

ROZAS seala que la relacin entre ambos conceptos
en nuestro Cdigo Civil es de gnero a especie. El

34

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

hay autores para los cuales la copropiedad

se refiere exclusivamente a la indivisin
del derecho de propiedad y el resto de los
derechos reales que se mantienen indivisos
generaran una comunidad.42

se rige por las normas de la comunidad

(artculo 359 del C. de C.).
B. En cuanto a su objeto la copropiedad puede
ejercerse sobre una cosa singular, un simple objeto
mltiple o una universalidad jurdica. De este
modo, la copropiedad puede recaer sobre
las siguientes cosas:
a) Comunidad de cosa singular.
b) Comunidad de simple objeto mltiple
que no es universalidad jurdica.
c) Comunidad sobre universalidad jurdica, como la herencia.
C. En cuanto a su duracin la copropiedad
puede ser indefinida, limitada o perpetua.
a) La copropiedad indefinida se produce cuando la indivisin se mantiene en el
tiempo como la comunidad formada por
el fallecimiento de una persona, que dura
mientras no se pida y realice la particin.
b) La copropiedad limitada se establece
por un pacto de indivisin, que no puede
durar ms de cinco aos (artculo 1317 del
C.C.).
c) La copropiedad perpetua se genera
en los casos de indivisin forzosa, como en
el caso de las tumbas y mausoleos, edificios
divididos por pisos, paredes medianeras,
servidumbres, etc.

13. Concepto de copropiedad. La copropiedad puede definirse como el derecho

de dominio que dos o ms personas tienen
conjuntamente sobre la totalidad de una
misma cosa y sobre cada una de sus partes.
Nuestro Cdigo Civil trata a la copropiedad
como un cuasicontrato de comunidad (artculos 1304 y siguientes del C.C.).
14. Aspectos generales de la copropiedad.
Hay diversas clases de copropiedad.
A. En cuanto a su origen la copropiedad
puede ser voluntaria o legal.
a) La copropiedad voluntaria es aquella que resulta de un acto voluntario de
dos o ms personas. Por ejemplo, cuando
se adquiere un bien en comn con otras
personas.
b) La copropiedad legal es la que tiene
su origen en la ley. Esta copropiedad tiene
lugar en los siguientes supuestos:
i) En virtud del fallecimiento de una
persona, nace una comunidad entre sus
herederos.
ii) En virtud del fallecimiento de uno de
los cnyuges, de existir sociedad conyugal
nace una comunidad entre el cnyuge y los
herederos del cnyuge que ha fallecido.
iii) Disuelta la sociedad civil se produce
una comunidad entre los socios.
iv) Entre los varios dueos de departamentos de un edificio se produce comunidad
respecto a los espacios comunes, conforme
a la L.C.I.
v) La sociedad de hecho, que se produce
en las sociedades que se pacten sin cumplir
con las solemnidades que la ley prescribe,

15. Naturaleza jurdica de la comunidad

o copropiedad. Existen varias teoras que
pretenden explicar la naturaleza jurdica
de esta figura.
A. Teora de la cuota ideal en el total de la
comunidad. Cada comunero, de acuerdo a
esta teora, tiene una cuota ideal y abstracta
en el total de la comunidad, sin que los
derechos de los comuneros se radiquen
en ningn bien individual.
Esta tesis, sin embargo, presenta el inconveniente de que sus seguidores no terminan
de ponerse de acuerdo sobre la clase de derecho que le corresponde a cada comunero.
Para PLANIOL, este derecho estara sujeto a
la condicin suspensiva que se adjudique el
bien el comunero. En cambio, para DEMOLOMBE el derecho de cada comunero sera
un derecho de dominio sujeto a condicin
resolutiva, en el evento que no se le adjudique un bien singular. Finalmente, para
otros autores los comuneros slo tienen la

gnero sera la comunidad y la especie la copropiedad. ROZAS VIAL, Fernando, Los bienes, tercera
edicin, LexisNexis, Santiago de Chile, 2004, N 97,
pp. 97 y 98.
42

PEAILILLO ARVALO, Daniel, Los bienes, Editorial Jurdica de Chile, tercera edicin, Santiago de
Chile, 1997, N 66, pp. 93 y 94.

35

Tomo Cuarto - De los Bienes

expectativa de que se les adjudique el bien

una vez disuelta la comunidad.
B. Teora romana. Para esta teora en la
comunidad se pueden distinguir claramente
los siguientes elementos de la esencia:
a) El comunero tiene un derecho de
dominio individual sobre su cuota en la
comunidad. As, la suma de estas cuotas es
el dominio colectivo. El comunero puede
usar, gozar y disponer de su cuota, pero
el uso y goce de los bienes comunes est
limitado por el derecho de los dems comuneros.
b) El comunero tiene un derecho colectivo sobre los bienes comunes, formados
por los bienes objeto de la comunidad. El
sistema chileno, aunque se adscribe a la
teora romana, en este punto se separa
del romano. En ste el comunero tiene
un ttulo traslaticio sobre la comunidad;
en cambio, en el chileno no tiene derecho
alguno, sino una vez que se le adjudica el
bien constituyendo un ttulo declarativo;
antes de ello slo existe un derecho sujeto
a condicin suspensiva.
A esta teora se le critica su carcter individualista, por cuanto respecto de la parte
alcuota cada comunero puede disponer
libremente. Esta tesis tambin frena la actividad productiva, ya que los actos sobre
la cosa misma siempre requieren del consentimiento de todos los codueos.
C. Teora germnica o de las manos juntas.
Los elementos de la esencia, que configuran la comunidad, para esta teora son los
siguientes:
a) Los comuneros no tienen derecho
sobre una cuota de la comunidad. As, cada
uno de los comuneros no tiene cuota alguna, ni derechos sobre la cosa, mientras
dure la indivisin.
b) El uso y goce de los bienes comunes
pertenece a todos los codueos y est limitado por el derecho de los otros.
D. Doctrina seguida por la legislacin chilena. Nuestro Cdigo Civil sigue en parte
la teora romana, lo que se desprende de
los siguientes preceptos:
a) El artculo 892 del C.C., respecto de la
accin reivindicatoria, seala que se puede

reivindicar una cuota determinada proindiviso,

de una cosa singular.
b) El artculo 1812 del C.C., en la compraventa, precepta que si la cosa es comn
de dos o ms personas proindiviso, entre las cuales
no intervenga contrato de sociedad, cada una
de ellas podr vender su cuota, aun sin el consentimiento de las otras.
c) El artculo 2417 del C.C., que se refiere a la hipoteca, seala textualmente lo
siguiente:
Artculo 2417. El comunero puede, antes de
la divisin de la cosa comn, hipotecar su cuota;
pero verificada la divisin, la hipoteca afectar
solamente los bienes que en razn de dicha cuota
se adjudiquen, si fueren hipotecables. Si no lo
fueren, caducar la hipoteca.
Podr, con todo, subsistir la hipoteca sobre los
bienes adjudicados a los otros partcipes, si stos
consintieren en ello, y as constare por escritura
pblica, de que se tome razn al margen de la
inscripcin hipotecaria.
Las consecuencias de la adopcin de
esta teora romana por nuestro Derecho
son las siguientes:
a) Cada comunero no tiene sobre la
cosa comn un derecho radicado en ninguna parte de ella, no puede transferir,
ni gravar su derecho antes de su divisin.
Sin embargo, la enajenacin o gravamen
que se haga subsiste si en definitiva se le
adjudica la cosa, de lo contrario caduca
(artculos 718, 1344 y 2417 del C.C.).
b) El comunero puede enajenar, transferir o gravar su cuota. As, el heredero
puede ceder su derecho en la herencia
(artculo 1909 del C.C.), puede vender su
cuota (artculo 1812 del C.C.), hipotecarla (artculo 2417 del C.C.) o reivindicarla
(artculo 892 del C.C.).
c) Los comuneros conjuntamente pueden enajenar la cosa comn, y esto aunque la
comunidad recaiga sobre una universalidad,
pues todos los comuneros, conjuntamente, son dueos de todos y cada uno de los
bienes comunes.
d) Los derechos de los comuneros tambin
son una consecuencia de la teora romana.
16. Derechos de los comuneros. Los
derechos de los comuneros no se rigen
36

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

por un estatuto jurdico especfico propio

de la comunidad, sino por los efectos de
la sociedad colectiva civil. As lo establece
el artculo 2305 del C.C. al sealar que el
derecho de cada uno de los comuneros sobre la
cosa comn es el mismo que el de los socios en
el haber social.
En consecuencia los derechos de los
comuneros, con relacin a la comunidad,
son los siguientes:
a) Cualquier comunero puede servirse
de la cosa comn para su uso personal en
la medida que respete la naturaleza de la
cosa. As, dicho derecho se debe ejercer sin
menoscabar la sustancia de la cosa comn,
ni los derechos de los otros comuneros.
b) Cualquier comunero puede oponerse
a los actos de administracin de otro.
c) Cualquier comunero puede obligar
a los otros a contribuir a las expensas comunes necesarias para la conservacin de
la cosa.
d) Cada comunero tiene derecho a
prorrata de su cuota sobre los frutos que
produzca la cosa comn.
e) Ningn comunero puede hacer innovaciones en la cosa sin el consentimiento
de los otros.

materia se regul recin en la Ley N 6.071,

de 16 de agosto de 1937. La copropiedad
inmobiliaria consiste fundamentalmente en
que las diferentes viviendas, oficinas, locales
comerciales, bodegas, estacionamientos,
recintos industriales y sitios en que se divide un condominio, puedan pertenecer
a distintos propietarios. Para ello se hace
necesario conciliar los derechos, el de dominio, exclusivo de cada propietario sobre
su respectiva unidad, y el de condominio,
que pertenece a todos los propietarios sobre
los bienes de dominio comn.

17. Terminacin de la comunidad.

La comunidad termina, conforme al artculo 2312 del C.C., de alguna de las siguientes formas:
a) Por la reunin de las cuotas de todos
los comuneros en una sola persona;
b) Por la destruccin de la cosa comn;
c) Por la divisin del haber comn.

20. Concepto de copropiedad inmobiliaria. Nuestra ley no define la copropiedad

inmobiliaria. Entre las definiciones que los
autores dan de esta figura, tal vez la ms
completa es la de Jos FIGUEROA VALDS.
Para dicho autor la copropiedad es aquella
forma especial y excepcional de divisin
de la propiedad, que se ejerce sobre las
distintas viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos
industriales, sitios y otros en que se divida
un condominio, atribuyendo al titular de
cada una de dichas unidades, un derecho
de propiedad exclusivo y absoluto sobre las
mismas, y un derecho de comunidad forzada
entre los bienes de dominio comn.44

19. Legislacin vigente respecto de los

inmuebles que integran un condominio
o regulacin de la copropiedad. La Ley
N 19.537 regula la Copropiedad Inmobiliaria.43 Esta ley derog la Ley N 6.071, conocida como la Ley de Pisos (Ley N 6.071), y
regul el rgimen especial de copropiedad
inmobiliaria.
El objeto de la Ley N 19.537 es establecer condominios integrados a inmuebles
divididos en unidades sobre las cuales se
puede constituir un dominio exclusivo a
favor de distintos propietarios, manteniendo
uno o ms bienes en el dominio comn de
todos ellos.

3. La copropiedad inmobiliaria
Este prrafo est ntegramente destinado a
la propiedad inmobiliaria y en l se aborda
sucintamente la L.C.I.
18. Historia de la copropiedad inmobiliaria en Chile. Nuestro Cdigo Civil de
1855 no consider este rgimen especial de
divisin de la propiedad, pese a que el Code
de 1804 lo consagra en forma expresa. Esta

43

Dicha ley fue publicada en el D.O. el 16 de

diciembre de 1997.
44
FIGUEROA VALDS, Jos Manuel, La copropiedad
inmobiliaria, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de
Chile, 1998, p. 32.

37

Tomo Cuarto - De los Bienes

pudieran hacer uso de sus unidades, como

los pasillos de circulacin.46
Por otra parte, sobre los bienes de uso
comn, conforme a la jurisprudencia, se
produce una indivisibilidad forzosa. Sin
embargo, esta indivisibilidad presenta dos
excepciones:
1. La desafectacin del rgimen.
La Asamblea de Copropietarios, conforme al artculo 38.2 y 3 de la L.C.I., puede solicitar a la D.O.M. que se proceda a
modificar o dejar sin efecto la declaracin
que acoge al condominio a este rgimen.
Para ello se debern cumplir los siguientes
requisitos:
a) Esta solicitud debe ser materia de
asamblea extraordinaria.
b) Ella requiere de un qurum para
adoptar el acuerdo de a lo menos el 75 por
ciento de los derechos en el condominio.
c) El acuerdo debe ser certificado por
un notario, quien dejar constancia de los
qurum; adems, se debe cumplir con las
normas vigentes establecidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y en
la respectiva Ordenanza.
d) Se debe pedir autorizacin a los acreedores hipotecarios, o titulares de otros derechos reales.
2. Enajenacin de los bienes de dominio comn.
Ello procede previo acuerdo de la asamblea de copropietarios, cuando los bienes
se encuentren en determinadas situaciones,
las que sern analizadas ms adelante.

21. Caractersticas de la copropiedad

inmobiliaria:
A. Es un derecho especial de divisin de la
propiedad. Este derecho especial se aplica
sobre un derecho de propiedad, por lo que
adems de las reglas propias de la copropiedad inmobiliaria deben aplicarse las normas
que rigen la propiedad. Por ello no slo se
debe recurrir a las normas del Cdigo Civil,
sino a los cuerpos de leyes que regulan los
inmuebles urbanos y los predios rsticos.
Estos predios se rigen por una normativa
diferente a la del Cdigo Civil que debe
tomarse en cuenta para los efectos de la
aplicacin de la L.C.I. De este modo, se
debe recurrir a la Ley General de Urbanismo y Construcciones para los predios
urbanos y Decretos Leyes Nos 3.516/1980
y 3.262/198045 para los rsticos. Adems,
en el caso de los predios rurales deben estudiarse los derechos de aguas.
B. Es un derecho excepcional. Se debe poner
especial atencin en las normas de aplicacin
y exclusin de este derecho, por cuanto la
regla general son las normas que regulan
la comunidad del Cdigo Civil (artculo 1
de la L.C.I.).
C. Cada titular goza de un derecho de propiedad exclusivo y absoluto sobre sus respectivas
unidades.
D. Se produce un derecho de copropiedad
forzoso sobre los bienes de dominio comn. El
concepto de bien comn en la L.C.I., a
diferencia de la Ley de Pisos, est dado por
los bienes a los cuales los copropietarios
les den convencionalmente dicho carcter.
Ello a diferencia de la Ley de Pisos que les
daba el carcter de bien comn a los que
indispensablemente tenan dicho carcter
porque eran necesarios para la existencia,
seguridad o conservacin del edificio, o para
que todos o cada uno de los propietarios

22. Constitucin del rgimen de copropiedad inmobiliaria. A este rgimen,

conforme al artculo 1 de la L.C.I., slo
pueden acogerse los condominios construcciones, terrenos en construccin, o proyectos de construccin aprobados que se
encuentren en cualquiera de las siguientes
situaciones:
a) Que se encuentran emplazados en
reas normadas por planos reguladores.

45
Los predios rsticos, es decir, los inmuebles
de aptitud agrcola ubicados fuera de los lmites de
Santiago y Valparaso, y del plano regulador metropolitano de Concepcin, pueden ser divididos
libremente por sus propietarios por lotes no inferiores
a 0,5 hectreas fsicas, conforme al artculo 1.1 del
D.L. 3.516. El inciso siguiente de la referida norma
regula los casos exentos de la regla precedente.

46

FIGUEROA VELASCO, P., Tema I: Gnesis, aplicacin, vigencia, caractersticas y rgimen de bienes
comunes, en Copropiedad inmobiliaria, Universidad
Central de Chile, ConoSur Ltda., Santiago de Chile,
2000, p. 19.

38

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

b) Que se encuentren emplazados en

el lmite urbano.
c) Que correspondan a proyectos autorizados conforme al artculo 55 del D.F.L.
N 485 de 1975, L.G.U.C.

mitida en el plan regulador, o en su defecto

la que resulte de aplicar la Ordenanza de
Urbanizacin y Construccin. El condominio
debe comprender los estacionamientos en
la cantidad mnima obligatoria que seale
el plan regulador. Tambin, de acuerdo
a los artculos 10, 11 y 29 de la L.C.I., la
persona natural o jurdica propietaria del
condominio debe elaborar el reglamento
de copropiedad. ste debe ser reducido a
escritura pblica e inscrito en el R.H.G.;
adems, se deben archivar los planos del
condominio, junto con el certificado de la
D.O.M. que lo declara acogido al rgimen
de copropiedad (en una seccin especial
del R.P. del C.B.R.). El certificado anterior
lo emite el director una vez que ha verificado que un condominio cumpli con las
exigencias legales e instrumentos de planificacin territorial, y adems el director
debe aprobar los planos del condominio.
La autoridad encargada de velar porque
se cumplan los requisitos precedentes es
la D.O.M. Adems, el Director emite un
certificado sobre cada unidad enajenable
de cada condominio. Este certificado con
los planos tambin aprobados por el Director de Obras en l se debe determinar
claramente la unidad y los sectores comunes debe archivarse en el R.P. del C.B.R.
Para poder disponer de la unidad se deben
cumplir las siguientes condiciones:
i) La escritura constitutiva o en que se
transfiere el dominio o derecho real sobre
la unidad debe hacer referencia al plano y
certificado correspondientes.
ii) La inscripcin conservatoria debe
indicar la ubicacin y nmero de la unidad
correlativa en el correspondiente plano.
iii) En la escritura constitutiva del derecho real sobre la unidad debe estar inserto
el certificado del Director de Obras.48

23. Tipos de condominios afectos a la

L.C.I. El artculo 2 de la L.C.I. distingue
dos clases de condominios:
a) El de clase A, que est conformado
por construcciones divididas en unidades
emplazadas en un terreno de dominio
comn.
b) El de tipo B, que contempla las
construcciones o proyectos de construccin
que se producen o proyectan al interior
de un predio, en el cual en sus deslindes existen simultneamente sitios que
permanezcan en dominio exclusivo de
cada propietario y terrenos de dominio
comn de todos ellos. Adems, conforme
al referido artculo 2 de la L.C.I., no se
pueden emplazar en un mismo predio
condominios de tipo A y B.
24. Requisitos para que opere la copropiedad inmobiliaria. stos se encuentran
dispersos en la L.C.I., pudiendo resumirse
de la siguiente manera:
a) El artculo 10 de la L.C.I. establece la
obligacin de todo condominio de cumplir
con las normas exigidas por la L.C.I. y su
Reglamento,47 la L.G.U.C., la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones,
los instrumentos de planificacin territorial
y por las normas que regulen el rea de
emplazamiento del condominio.
b) Debe existir un acceso directo a travs
de servidumbres, entre el condominio y un
espacio de uso pblico y entre los sitios de
dominio exclusivo de cada propietario y un
espacio de uso pblico.
c) La superficie del condominio no
puede ser inferior a la establecida en el
instrumento de planificacin territorial,
o a la exigida por las normas del rea de
emplazamiento del predio.
La altura mxima de los sitios de un condominio no puede exceder la mxima per-

25. Administracin de la copropiedad

inmobiliaria:
A. rganos de administracin. Tanto la
L.C.I. en el Ttulo IX, como el Reglamento
48

FELI SEGOVIA, Juan, Manual de estudio de ttulos, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de Chile,
2000, p. 26.

47

El reglamento de la L.C.I. es el D.S. N 46,

publicado en el D.O. de 17 de junio de 1998.

39

Tomo Cuarto - De los Bienes

en el Ttulo IX contienen normas sobre

administracin; dichos cuerpos confan la
administracin de los condominios a los
siguientes rganos:
1. Asamblea de copropietarios. Es el
rgano o autoridad suprema, formada por
todos los propietarios. Las decisiones las
toma este rgano en principio por mayora,
y le corresponde dictar las bases esenciales
del funcionamiento de la comunidad.49 El
artculo 17.3 de la L.C.I. distingue entre
asambleas ordinarias y extraordinarias. Las
ordinarias se celebran en la oportunidad y
con la periodicidad que determine la Asamblea de Copropietarios, y en su defecto a lo
menos una vez al ao en el mes de marzo.
En ellas la administracin dar cuenta de
su gestin, y al no referirse la L.C.I. a un
nmero mximo de ellas, se puede citar cada
vez que exista un asunto de inters para la
comunidad, salvo que sea materia de sesin
extraordinaria. Por su parte, las sesiones
extraordinarias tienen lugar cada vez que
lo exijan las necesidades del condominio, o
a peticin del Comit de Administracin, o
de los copropietarios que representen, a lo
menos, el quince por ciento de los derechos
en el condominio, y en ellas slo podrn
tratarse los temas incluidos en la citacin.
Las materias propias de sesiones extraordinarias estn consagradas en los artculos 7,
17.5, 26, 36, 37 y 49.2 de la L.C.I.
Los copropietarios para poder participar en la Asamblea deben cumplir con las
siguientes condiciones:
a) Los participantes deben ser copropietarios del respectivo condominio.
b) Los participantes deben tener la calidad de copropietario hbil, esto es, encontrarse al da en el pago de los gastos
comunes.
2. Las votaciones.
Los acuerdos de asamblea, que cumplen las mayoras exigidas por la ley o el
reglamento, son obligatorios aun para los
copropietarios que no hayan concurrido a la
respectiva asamblea o se hayan opuesto.

A su vez, cada comunero tiene slo un

voto, que es proporcional a su derecho en
los bienes de dominio comn.
3. Comit de Administracin.
3.1. Algunos aspectos generales.
Este rgano es de carcter resolutivo,
y est dotado de atribuciones para dictar
normas que facilitan el buen orden y administracin del condominio. Adems, le corresponde la representacin de la asamblea,
y puede imponer las multas que estuvieren
contempladas en el reglamento. Este Comit deber ser designado por la Asamblea
de Copropietarios en su primera sesin, y
estar integrado a lo menos por tres personas, pudiendo establecer el Reglamento de
Copropiedad un nmero superior.
Para ser miembro del Comit se deben
cumplir dos requisitos copulativos. stos
son:
a) Se debe tener la calidad de copropietario en el respectivo condominio, ya sea
una persona natural o el representante de
una persona jurdica.
b) Se debe estar al da en el pago de
los gastos comunes, segn lo establece el
artculo 21 de la L.C.I.
3.2. Atribuciones y obligaciones del
Comit de Administracin.
Las atribuciones del Comit son de
orden legal, estatutaria o reglamentaria y
delegadas de la Asamblea de Copropietarios. Las atribuciones de orden legal son
las siguientes:
a) La representacin de la asamblea
con todas sus facultades, excepto aquellas
que deban ser objeto de asamblea extraordinaria.
b) Aplicar las multas que estuvieren contempladas en el respectivo reglamento de
copropiedad.
c) Facultad de dictar normas que faciliten el buen orden y administracin del
condominio.
d) Puede autorizar al administrador
para suspender el suministro elctrico a
los propietarios morosos en el pago de tres
o ms cuotas de gastos comunes.
e) Aprobar el presupuesto estimativo de
gastos comunes confeccionado por el administrador, si as lo seala el reglamento.

49

FIGUEROA VALDS, Jos Manuel, La copropiedad

inmobiliaria, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de
Chile, 1998, p. 72.

40

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

f) Puede acordar que el fondo de reserva

se deposite en cuenta corriente, de ahorro o
se inviertan en instrumentos financieros.
g) Puede convocar a sesiones extraordinarias
h) Puede determinar el lugar de celebracin de las asambleas.
i) Le corresponde la ejecucin de los
acuerdos tomados por la asamblea. Salvo
que sta designe a otros para esto.
j) Sus miembros tienen la obligacin
de firmar las actas de los acuerdos de asamblea.
k) Puede abrir cuenta corriente o de
ahorro y actuar en ellas.
l) Puede solicitar rendiciones de cuenta
del administrador.
m) Denunciar las infracciones del artculo 32 de la ley, que tiene relacin con el
uso ordenado y tranquilo de las respectivas
unidades.
n) Le corresponde la confeccin del
plan de emergencia.
o) Debe fijar el plazo dentro del cual
los copropietarios deban practicar las reparaciones al interior del condominio.
3.3. Las facultades dadas por el reglamento de copropietarios.
Los copropietarios, conforme al artculo 28 letra h) de la L.C.I., deben acordar un reglamento que, entre otros objetos, fijar las facultades y obligaciones que
tendrn el Comit de administracin y el
administrador. Pero adems el Comit tiene
las atribuciones que le son delegadas por
la Asamblea de Copropietarios. Las atribuciones que exigen sesiones extraordinarias,
sin embargo, son indelegables.
4. Presidente del Comit.
El presidente del Comit tiene las siguientes atribuciones especiales, como la
representacin de la asamblea en la celebracin de ciertos actos y contratos, la citacin
a la asamblea de copropietarios, ejerce la
administracin a falta de designacin de
administrador, entre otras.
5. El administrador.
5.1. Algunos aspectos generales.
El administrador es aquella persona natural o jurdica, interesada o extraa, designada por la asamblea de copropietarios, al

cual le corresponde el cuidado de los bienes

de dominio comn y la ejecucin de los
actos de administracin y conservacin de
tales bienes.50 La relacin jurdica existente
entre el administrador y la comunidad es
un mandato civil.
La remocin del administrador est a
cargo de la propia asamblea, sin perjuicio
de que el Comit lo pueda hacer en dos
situaciones:
a) Cuando la asamblea le ha delegado
esta facultad.
b) Cuando el Comit haga uso de la facultad de asamblea con todas sus facultades,
salvo las que sean materia de administracin
extraordinaria.
5.2. Facultades y atribuciones del administrador.
Ellas tienen diferente origen:
a) Facultades de origen legal. stas son
mltiples, siendo las ms importantes las
siguientes:
i) Aqullas relativas a los bienes propios
y los de dominio comn que comprenden.
El cuidado de los bienes de dominio comn; la contratacin de seguros, salvo que
el reglamento establezca otra cosa, adoptar
medidas de seguridad en torno al condominio, entre otras.
ii) Atribuciones ejecutivas, como citacin
a asamblea de copropietarios; ejecutar los
actos de administracin y de conservacin,
y los de carcter urgente sin previo acuerdo
de la asamblea o velar y fiscalizar el cumplimiento de las disposiciones de la ley y su
reglamento, del reglamento de copropiedad
del condominio respectivo, y dems normas
legales y reglamentarias pertinentes.
iii) Atribuciones ejercidas en su calidad
de representante legal del condominio. De
estas facultades, la esencial es representar
a la asamblea en la celebracin de ciertos
actos y contratos.
iv) Atribuciones de administracin. El
artculo 18 de la ley obliga al administrador
a mantener en el condominio una nmina
actualizada de los copropietarios con sus
50

FIGUEROA VALDS, Jos Manuel, La copropiedad

inmobiliaria, Editorial Jurdica de Chile, Santiago de
Chile, 1998, p. 121.

41

Tomo Cuarto - De los Bienes

respectivos domicilios registrados, lo que

resulta importante respecto de las notificaciones, consultas por escrito, citaciones,
asambleas, citaciones judiciales y dems
documentos que se deban enviar al domicilio de los copropietarios.
v) Atribuciones financieras. Estas atribuciones son mltiples y comprenden el
confeccionar presupuestos estimativos, abrir
cuentas corrientes o de ahorro a nombre
del condominio, calcular, cobrar y recaudar
gastos comunes y rendir cuenta documentada de su gestin; esta rendicin de cuentas
puede ser ordinaria o extraordinaria.
Por ltimo, el administrador puede gozar
de atribuciones conferidas en el reglamento
de copropiedad u otorgadas por la asamblea
de copropietarios.

e) Derecho y obligacin de usar la unidad en forma ordenada y tranquila.

f) Obligacin de efectuar las reparaciones y mantenciones de las respectivas
unidades.
2. Cambio de destino de las unidades.
Para proceder al cambio de destino se deben cumplir las siguientes condiciones:
a) El nuevo uso est permitido por el
instrumento de planificacin territorial.
b) Se debe obtener un permiso del Director de Obras Municipales.
c) Se debe obtener el consentimiento
de la comunidad que deber prestarse en
asamblea extraordinaria de copropietarios.
d) Se debe pagar el valor de los permisos
cuando proceda.
e) En caso que el destino de la unidad
se encontrare establecido en el reglamento
de copropiedad, es necesaria su modificacin.
Finalmente, existe una limitacin para
el cambio de destino consistente en que si
la unidad es una vivienda que por su construccin goza de alguna franquicia tributaria, es necesario que hayan transcurrido
a lo menos cinco aos desde la fecha de
recepcin definitiva.
B. Bienes de dominio comn.
1. Concepto de bienes de dominio comn.
Alfredo ETCHEBERRI define estos bienes
como aquellos que, ya sea por accidentes,
por circunstancias, por la naturaleza o por
la voluntad de las partes, tengan por objeto
servir, ayudar o permitir el adecuado goce
sobre los bienes de uso privado. Por otra
parte, nuestra L.C.I. se refiere a los bienes
comunes expresamente en el artculo 2.1,
N 3, letras a), b), c), d) y e).
2. Caractersticas de los bienes de dominio comn:
a) Indivisibilidad forzosa.
Por regla general, sobre estos bienes de
dominio comn existe una indivisibilidad
forzosa y permanente por todo el tiempo
que dure el inmueble sometido a este rgimen.

26. Rgimen de bienes del sistema de

copropiedad inmobiliaria. En la copropiedad inmobiliaria es posible reconocer dos
derechos reales. El de los dueos sobre sus
respectivas unidades, y un derecho de dominio comn sobre los elementos comunes. A
los primeros se les denomina como bienes
propios o privativos, y sobre ellos se tiene un
dominio exclusivo y, a los segundos, como
elementos comunes, en que se es dueo de
una cuota de la copropiedad.
A. Bienes propios o privativos o de la propiedad
exclusiva. Los bienes propios, constituidos
por viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos
industriales, etc., y sobre ellos se tiene un
derecho de propiedad.
1. Derechos y obligaciones de los copropietarios sobre los bienes de propiedad
exclusiva. Estos bienes son los siguientes:
a) Derecho de propiedad sobre la unidad, otorgndole a su titular las facultades
propias del dominio.
b) Derecho a transferir el dominio de
la unidad.
c) Derecho a hipotecar la unidad; en
ese sentido, la hipoteca de la unidad trae
aparejada necesariamente la hipoteca en
la cuota correspondiente en los bienes de
dominio comn.
d) Derecho a transmitir su unidad por
sucesin por causa de muerte.
42

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

i) En el reglamento de copropiedad.
ii) En la asamblea extraordinaria de
copropietarios.
c) Posibilidad de enajenar, arrendar y
constituir gravmenes sobre los bienes de
dominio comn.
Ello es posible slo si se cumplen los
siguientes requisitos:
i) Que el bien comn sea susceptible
de ser enajenado, arrendado o gravado.
ii) Se requiere el acuerdo de la asamblea
extraordinaria de copropietarios.
iii) Si la enajenacin implica la alteracin
en el nmero de unidades del condominio,
se requiere la modificacin del reglamento
de copropiedad.
iv) Se requiere la comparecencia del
administrador y del presidente del Comit
de administracin.
3.2. Obligaciones sobre los bienes de
dominio comn.
a) Concepto de gastos comunes.
La obligacin de los copropietarios es
pagar los gastos comunes en el rgimen de
copropiedad inmobiliaria, que son los necesarios para la administracin, mantencin,
reparacin y uso de los bienes comunes.
b) Clasificacin de los gastos comunes.
Los gastos comunes se clasifican en ordinarios y extraordinarios. Los gastos comunes ordinarios son los de administracin,
mantencin, reparacin, uso y consumo.
Los gastos comunes extraordinarios son
aquellos adicionales o de procedencia distinta a los comunes.
En la L.C.I. se establece la posibilidad
de cobrar en forma diferente los gastos
comunes segn si ellos benefician o no a
los comuneros; stos se denominan gastos
comunes diferenciados o sectorizados.
c) Los requisitos para fijar gastos comunes diferenciados o sectorizados son
los siguientes:
i) Que el condominio conste de diferentes sectores.
ii) Que el condominio comprenda bienes
y servicios destinados a servir nicamente
a uno de esos sectores.
d) Personas obligadas al pago de los
gastos comunes.

b) Son accesorios a la propiedad de un

bien singular.
Esto significa que son inseparables de
la propiedad privada a la que acceden, de
modo que no pueden transferirse con independencia de ella.
3. Derechos y obligaciones sobre los
bienes de dominio comn:
3.1. Derechos sobre los bienes de dominio comn.
Respecto de estos bienes cada propietario tiene un derecho cuotativo, que se
determinar en el respectivo reglamento
de copropiedad, atendindose para fijarlo
al avalo fiscal de la respectiva unidad.
El principal derecho de los comuneros
sobre estos bienes es el utilizarlos en la forma
que indique el reglamento de copropiedad, y a falta de disposicin en l, segn
su destino, y sin perjuicio del uso legtimo
de los dems copropietarios. La ley regula
las atribuciones de uso, goce y disposicin.
Pero adems los copropietarios tienen un
derecho de enajenacin, arrendamiento
o gravamen sobre los bienes de dominio
comn y un derecho de participar en la
administracin de los bienes de dominio
comn.
A continuacin se tratarn algunas de
estas facultades:
a) Cambio de destino de bienes de dominio comn y construccin en bienes de
dominio comn.
La L.C.I. permite, a diferencia de lo que
aconteca con la Ley N 6.071, alterar o
cambiar el destino de estos bienes y adems la construccin en bienes de dominio
comn. Pero slo en la medida que esta
facultad est expresamente establecida en
el reglamento de copropiedad, o se acuerde
en sesin extraordinaria por la asamblea
de copropietarios.
b) Bienes de dominio comn asignados
en uso y goce exclusivos. stos son de dominio comn y en ellos la nuda propiedad
pertenece a la comunidad toda, pero su uso
y goce pertenece exclusivamente a uno o
ms copropietarios. Esta asignacin no le
quita el carcter jurdico de bien comn.
Esta asignacin de uso o goce exclusivo
se puede conceder de dos maneras:
43

Tomo Cuarto - De los Bienes

Estn obligadas al pago las siguientes

personas:
i) El propietario de la respectiva unidad.
ii) En el caso de transferencia de la
propiedad el adquirente y tradente son
obligados al pago.
iii) En el caso del arrendamiento se
puede celebrar un convenio por el cual
el arrendatario se hace cargo de los gastos comunes, pudiendo incluso incluir los
extraordinarios, aunque este convenio le
es inoponible a la comunidad por no ser
parte de l.
iv) En el caso de copropiedad en una
unidad, es decir, que pertenezca en comn
a dos o ms personas, ambas son solidariamente obligadas al pago.
El artculo 4 de la L.C.I. establece una
accin real sobre la unidad para perseguir el
cobro de estos gastos comunes. Esta accin
es propter rem, es decir, opera aun respecto de
gastos devengados antes de la adquisicin de
la unidad y goza de un privilegio de cuarta
clase. Los juicios son de competencia de los
tribunales ordinarios, esto es, del juez civil
correspondiente.51
e) Suspensin del suministro elctrico.
Por otra parte, los artculos 5 y 14 del
Reglamento de la L.C.I. permiten ordenar
la suspensin del suministro de energa
elctrica, sujeto al cumplimiento de los
siguientes requisitos:
i) Morosidad del propietario en el pago
de tres o ms cuotas, continuas o discontinuas de gastos comunes ordinarios o extraordinarios.
ii) Debe estar estipulado en el reglamento
de copropiedad respectivo.
iii) Autorizacin en el reglamento al administrador para requerir la suspensin.
iv) Previo acuerdo del Comit de administracin.

v) Para que el administrador pueda suspender el servicio elctrico, ser preciso

que el condominio disponga de sistemas
propios de control. En caso contrario, las
empresas que suministran el servicio a requerimiento del administrador, debern
suspender el servicio que proporcionan a
las unidades morosas.
27. Modificacin del reglamento de copropiedad. Para modificar el reglamento
se deben cumplir las siguientes condiciones:
a) Se requiere el acuerdo de la asamblea
extraordinaria de copropietarios.
b) Dicho acuerdo debe reducirse a escritura pblica e inscribirse en el R.H.G.
del C.B.R. respectivo.
Por ltimo el reglamento, conforme al
artculo 31 de la L.C.I., puede impugnarse
ante el J.P.L. competente o incluso la impugnacin puede someterse a arbitrador.
Las causales para accionar son estimar
que el reglamento de copropietarios ha
infringido las normas de la ley y de su reglamento, y que contiene disposiciones
contradictorias en el trato de los distintos
copropietarios.
28. Enajenacin y constitucin de derechos reales sobre unidades del condominio.
A. Requisitos para constituir un derecho real
sobre unidades del condominio. Para celebrar
estos actos, el artculo 12 de la L.C.I. establece los siguientes requisitos:
a) Que el acto o contrato conste en escritura pblica.
b) Que el acto o contrato haga referencia al plano que alude el artculo 11 de la
ley.
c) Que la inscripcin del ttulo contenga
las siguientes menciones especiales:
i) La fecha de la inscripcin.
ii) La naturaleza, la fecha del ttulo y la
notara en que se extendi.
iii) La ubicacin y los deslindes del condominio.
iv) El nmero y la ubicacin que corresponda a la unidad.
v) La firma del C.B.R.

51

Adems, el artculo 6 de la L.C.I. consagra

una norma especial en materia de notificaciones,
estableciendo que se notificar personalmente o
por cdula, en el domicilio que hubiere registrado
en la administracin del condominio, y a falta de
sta, en la respectiva unidad que ha generado la
demanda ejecutiva.

44

Captulo II - El Derecho de Dominio o Propiedad

d) La insercin del certificado del Director de Obras Municipales que acoge el

condominio al rgimen de la ley, en primera
transferencia.
B. Reglas especiales en torno a la hipoteca.
La L.C.I., en su artculo 16, simplifica las
normas que regulan la hipoteca sobre las
unidades del condominio y su respectiva
cuota. As, no se requiere de la concurrencia de los copropietarios para afectar los
derechos cuotativos sobre las unidades de
dominio comn. De esta forma, de gravarse
una unidad, quedan automticamente gravados los derechos que les corresponden
en los bienes de dominio comn en virtud
de la misma inscripcin.
C. La individualizacin o especificacin de la
hipoteca. Las indicaciones que debe cumplir
la hipoteca de copropiedad inmobiliaria
son las siguientes:
a) Nombre, apellido y domicilio del
acreedor, y su profesin si tuviere alguna, lo mismo respecto del deudor y de los
apoderados o representantes legales que
requieran la inscripcin.
b) La fecha y naturaleza del contrato al
que accede la hipoteca y el archivo en que
se encuentra.
c) La suma determinada a que se extiende la hipoteca.
d) La fecha de la inscripcin y firma del
C.B.R.
e) La ubicacin y los deslindes del condominio al que pertenece la unidad.

f) El nmero y la ubicacin que corresponda a la unidad.

D. Hipoteca de una unidad futura. El artculo 16 de la L.C.I. permite constituir
hipoteca sobre una unidad de un condominio que an no ha sido recibido por la
municipalidad ni acogido a la L.C.I., para
lo cual se deben cumplir los siguientes requisitos:
a) Se debe tratar de condominio en
etapa de proyecto o en construccin.
b) Se debe archivar provisionalmente
un plano en el respectivo C.B.R., singularizando las respectivas unidades.
c) Para los efectos de la inscripcin, la
mencin del nmero y ubicacin de la respectiva unidad ser la indicada en el plano
sealado anteriormente.
Esta hipoteca surte efectos desde la fecha
de inscripcin, sin necesidad de una nueva
inscripcin o escritura en la fecha en que
se acoja el condominio al rgimen de la
L.C.I., mediante el certificado del Director
de Obras Municipales.
El artculo 38 de la L.C.I. dispone que,
en el supuesto de que se ponga trmino
a la copropiedad, la hipoteca subsiste, sin
que se requiera del consentimiento de los
otros copropietarios. Este artculo dispone
adems que para la desafectacin del rgimen, se requiere de la autorizacin de los
acreedores hipotecarios o titulares de otros
derechos reales.

45