UNIVERSIDAD DIEGO PORTALES

ESCUELA DE POST GRADO

MBA MAYO 2015

VALORIZACIN DE UNA EMPRESA QUE

COTICE EN BOLSA
CASO SOCOVESA

Profesor

: Oscar Elvira

Alumnos
: Evelyn
Fredericksen
Rodrigo Pavez
Jorge Segura
Fecha : 22 de diciembre de
2015

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TABLA DE CONTENIDOS
1 Valorizacin de Empresa.....................................................3
1.1 Descripcin del Negocio/Empresa............................................3
1.1.1 Identificacin de la Empresa...............................................................4
1.1.2 Identificacin de Empresas Comparables...........................................5
1.2 Balance..................................................................................6
1.3 Estado de Resultado...............................................................6
1.4 Desarrollo de la Valoracin......................................................7
1.4.1 Mtodo de valoracin esttico: valor contable o neto patrimonial.....7
1.4.2 Mtodo dinmico. Mtodo de descuento de cash flows......................7
1.4.3 Mtodo de mltiplos comparables......................................................9

2 Conclusin........................................................................ 12
3 Anexos.............................................................................13
3.1 Estados Financieros..............................................................13
3.2 Notas...................................................................................16

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1 Valorizacin de Empresa
En la siguiente seccin se desarrolla el trabajo de valorizacin de la empresa
Socovesa a partir de los diferentes mtodos solicitados, iniciando con una
breve descripcin de la compaa y sus competidores, as como tambin se
presentan el balance y estado resultado publicados por la empresa en la
Superintendiencia de Valores y Seguros al 31 de enero de 2015.

1.1 Descripcin del Negocio/Empresa

Socovesa es una empresa ligada al mundo de la construccin. El negocio de la
construccin representa aproximadamente un 7% del PIB de Chile. Esta
industria est muy relacionada a variaciones econmicas del pas, tendiendo a
ser procclica, es decir, en periodos de expansin econmica, la industria crece
ms que el promedio, mientras que en perodos de contraccin, retrocede ms
que el promedio.
La industria de la construccin consta de dos reas principales de negocio:
I.

Desarrollo Inmobiliario: el negocio inmobiliario consiste en el desarrollo

de proyectos de vivienda con y sin subsidio, proyectos de oficina, loteos
industriales y proyectos comerciales que se llevan a cabo por etapas:
anlisis de proyectos, compra de los terrenos, diseo arquitectnico y
urbano, aprobacin gubernamental, construccin de la obra,
comercializacin, venta y, finalmente, entrega de servicios de post
venta.
Empresas Socovesa participa principalmente en los proyectos de
vivienda con y sin subsidio a travs de sus filiales inmobiliarias.
Este negocio presenta una oferta altamente fragmentada. En esta
industria, caracterizada por altos requerimientos de capital asociados a
la compra y desarrollo de proyectos, la permanencia en el tiempo de las
compaas inmobiliarias viene determinada por su tamao y solidez
financiera. Asimismo, esta industria est caracterizada por el predominio
de actores locales; compaas que conocen los intereses, gustos y
necesidades del consumidor que estn atendiendo y que buscan
satisfacerlas a travs de proyectos especficos para ese segmento. Esta
es la principal razn por la que, generalmente, no se encuentran las
mismas empresas compitiendo entre s en ms de un segmento de
negocio o en ms de un mercado geogrfico.

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Entre los principales competidores de Socovesa S.A. en el negocio
inmobiliario se encuentran las empresas Aconcagua, Paz, Inmobiliaria
Manquehue, Siena, Enaco, Brotec Icafal, Moller y Prez Cotapos,
Fernndez Wood,entre otras.
II.

Ingeniera y Construccin: El rea de ingeniera y construccin de esta

industria se compone de cuatro sub-reas: (a) ejecucin de proyectos
civiles, (b) servicios de ensamblaje industrial, (c) contratos
gubernamentales, y (d) reparaciones y demoliciones. Socovesa S.A.
participa en este negocio a travs de su subsidiaria Socoicsa. El negocio
de ingeniera y construccin en Chile est fuertemente atomizado, sin
embargo, la competencia se presenta a escala nacional, observndose
las mismas constructoras en grandes obras a lo largo de todo el pas.
Este, es un negocio de nichos que cuenta con ciclos de inversin
independientes y que, para ser rentables, se necesita manejar volumen
y eficiencia en la operacin.
En el negocio de ingeniera y construccin, participan Sigdo Koppers,
Salfacorp, Echeverra Izquierdo, Besalco, Ingevec, DLP, Bravo Izquierdo,
Sigro, Claro Vicua Valenzuela, entre otros.

1.1.1 Identificacin de la Empresa.

Empresas Socovesa es una compaa inmobiliaria y constructora integrada
verticalmente, cuya cadena de valor abarca desde la decisin de llevar a cabo
un proyecto hasta el servicio de postventa. La empresa realiza sus actividades
principalmente en el rea de desarrollo inmobiliario y en el rea de ingeniera y
construccin a travs de sus distintas filiales, lo que le ha permitido
mantenerse cerca de los clientes, logrando interpretar y atender de mejor
manera las necesidades de estos, y al mismo tiempo, potenciar las sinergias
entre los distintos negocios mejorando el control de costos, los mrgenes
operacionales y haciendo un uso eficiente del capital invertido por negocio. La
Compaa cuenta con dos unidades de negocio: el rea Inmobiliaria y el rea
de Ingeniera y Construccin, que buscan potenciar el liderazgo de Socovesa en
las distintas regiones y nichos de mercado donde opera.
El grupo inicia sus actividades en 1965 como una pequea empresa
constructora en Temuco (Socoviga) por el socio Eduardo Gras Daz, contando a
la fecha con ms de 45 aos de experiencia en la industria de la construccin
en Chile. En 1982, se constituye SOCOVESA S. A. (Sociedad Constructora de
Viviendas Econmicas) empresa orientada a entregar servicios asociados al
rea Inmobiliaria (85% de los ingresos totales a Dic. 2012) y al rea de
Ingeniera y Construccin (15% de los ingresos totales) a travs de su filial
Socovesa Ingeniera y Construccin S.A., SOCOICSA. La compaa es el mayor
grupo inmobiliario que opera en Chile, contando con presencia entre la IV y XII
4

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Regin. 15 En al ao 2007 Socovesa adquiri el 100% de la propiedad de
Almagro, para expandirse al segmento de departamentos y en ese mismo ao
realiz la apertura a la bolsa local del 25% de su propiedad, mediante la
emisin de 306 millones de nuevas acciones, a $ 265 c/u (que permiti
recaudar MMUS$ 161). Filiales: El negocio inmobiliario est organizado en
filiales estructuradas segn cinco unidades de negocios:
1. Regional Santiago: agrupa los proyectos entre las regiones IV y VI e
incluye a las filiales Constructora Socovesa Santiago, Inmobiliaria
Socovesa Santiago y filiales.
2. Regional Temuco: abarca los proyectos la VII a IX regin e incluye a
Inmobiliaria Socovesa Temuco, Inmobiliaria Araucana y Constructora
Socovesa Temuco S.A
3. Regional Valdivia: lo forman las sociedades con proyectos desde Valdivia
hacia el sur e incluye a Inmobiliaria Socovesa Valdivia, Inmobiliaria
Misiones y Constructora Socovesa Valdivia. Adicionalmente, se destaca
entre las filiales a las Sociedades Comercializadoras en las tres
Regionales, dedicadas a la comercializacin y venta de viviendas y su
propiedad se comparte con ejecutivos de la empresa como una manera
de hacerlos partcipes en los resultados de la compaa.
4. Almagro S.A.: abarca los proyectos ubicados en la Regin Metropolitana
y al Norte principalmente edificios en altura.
5. Pilares: Filial creada como Socovesa V.S. en junio del ao 2008 que busca
satisfacer las necesidades del segmento de viviendas con subsidio en la
Regin Metropolitana.
6. Por su parte el rea de Ingeniera y Construccin est a cargo de sus
filiales Socoicsa Construccin y Socoicsa Montajes, siendo su foco de
negocio la construccin de obras civiles para mandantes pblicos y
privados.

1.1.2 Identificacin de Empresas Comparables

A continuacin se presentan algunas empresas de la industria que transan en
bolsa en Chile:
Salfacorp S.A.: Empresa constituida en Chile en el ao 1929 bajo el nombre de
Salinas y Fabres Hermanos Ltda., abarcando el rea de negocios de Ingeniera y
Construccin e Inmobiliaria (Aconcagua)

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Paz Corp S.A.: Es una empresa inmobiliaria chilena con presencia en Chile, Per
y Brasil. Posee una trayectoria de ms de 40 aos en el desarrollo de viviendas
accesibles para la clase media, con un enfoque en la innovacin y la calidad.
Besalco S.A.: Empresa dirigida principalmente al mercado de construccin de
obras civiles, montaje industrial y edificaciones; tambin participa en el
desarrollo inmobiliario en Chile y en el extranjero

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1.2 Balance
A continuacin se presenta el balance utilizado para realizar la valorizacin de
la empresa con los diferentes mtodos al 31 de diciembre del 2014.
Activos
Activo corriente

448.639.2
70
16.292.49
8
158.033.6
37
274.313.1
35

Disponible
Realizable
Existencias

Activos No Corrientes

Pasivos
y
Patrimonio
Pasivos corrientes
Pasivos no
corrientes
Capital y reservas

556.270.8
52
33.421.05
6
273.909.0
14

414.961.6
52

Total

863.600.
922

Total

863.600.
922

1.3 Estado de Resultado

A continuacin se presenta el estado de resultados utilizado para realizar la
valorizacin de la empresa con los diferentes mtodos al 31 de diciembre del
2014.

Estado de Resultados
Ingresos por venta
Costos variables
Margen Bruto
Costos fijos
Amortizacin / Provisiones
Beneficio antes de impuestos e
intereses
Intereses

394.735.5
13
-292.017.2
43
102.718.2
70
-42.411.48
2
-781.291
59.525.49
7
-20.068.18
1

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Beneficio antes de impuestos
Impuestos
Beneficio Neto

39.457.31
6
-4.206.915
35.250.40
1

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1.4 Desarrollo de la Valoracin

A continuacin se presenta el desarrollo de la aplicacin de los mtodos de
valoracin estticos, dinmico y de mltiplos comparables a la informacin
financiera de Socovesa obtenida a partir del balance y estados de resultados
proporcionados por la Superintendencia de Valores y Seguros.

1.4.1 Mtodo de valoracin esttico: valor contable o neto patrimonial

El clculo del valor contable se realiz de la siguiente manera:
VC = Activo total Pasivo total
VC= 863.600.922 - 589.691.908
VC= 273.909.014
A partir de los clculos realizados podemos concluir que el valor contable de la
empresa es de $ 273.909.014.

1.4.2 Mtodo dinmico. Mtodo de descuento de cash flows

Para realizar la valoracin utilizando este mtodo fue necesario calcular una
tasa WACC para la cual se determin el porcentaje de deuda financiera pura
sobre el total de activos, dividiendo la deuda de corto plazo y largo plazo. La
deuda con proveedores y otras cuentas comerciales normales de la operacin
no fueron considerada como financieras. Finalmente, se determin que los
activos son financiados por un 51,86% con deuda financiera a corto plazo, un
2,78% con deuda de largo plazo, un 31,72% con recursos propios y un 13,64%
con crdito de proveedores. Adicionalmente a lo anterior y de acuerdo a las
notas de los estados financieros (ver anexos), se determin que los bancos
acceden a prstamos en U.F. a una tasa del 5% real.
Como informacin adicional se extrae de las notas que segn lo acordado en la
junta de accionistas el 29 de abril de 2014, se determin pagar un dividendo
de 3,10 pesos por accin, considerando un precio promedio de $119 pesos por
cada una, se obtiene una rentabilidad de 2,6%. Sin embargo, esta rentabilidad
probablemente no sera muy interesante para un inversionista si lo compara
con otras probables inversiones o instrumentos, por lo que este anlisis se
basar en la rentabilidad anual sobre el bono en Chile a 10 aos 6,42%
(Investing.com).
Con los antecedentes anteriores se calcula la tasa WACC:

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0,05 *0,5464* (1-0,21)+0,0642*0,4536= 5,1%

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Una vez obtenida la tasa de 5,1% se calcula el valor de la empresa tal como se
demuestra a continuacin:
Flujo de caja:
FN= 35.250.401 (-781.291)
FN= 36.031.692

Flujo de caja libre

Como antecedentes para el clculo de FCL, no se consideran nuevas
inversiones dado que la compaa cuenta con numerosas propiedades de
inversin a la espera de desarrollar proyectos a un plazo mayor a dos aos.
FCL= 59.525.497 4.206.915 + 781.291
FCL= 56.099.873

Antecedentes para el clculo de la valoracin de la empresa

Tasa de crecimiento = 3,0 % (Rentabilidad de la accin 3,10/119)
Perodos de inversin = 5
Tasa de inters para la actualizacin de flujos = 5,1%
Valorizacin de la empresa
Periodo
Ao
Flujo Caja Libre
Valor de la
Empresa
Valor Residual

2014
56.099.87
3
56.099.87
3

2015
57.782.8
69
54.978.9
43

2016
59.516.3
55
53.880.4
10

3
2017
61.301.8
46
52.803.8
28

2018
63.140.9
01
51.748.7
56

2019
65.035.128
2.538.153.2
63
3.189.818.2
00

V= 2.751.565.200
A partir de los clculos realizados podemos concluir que el valor de la empresa
a partir del mtodo de descuento de cash flows es de $ 2.751.565.200.

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1.4.3 Mtodo de mltiplos comparables

1.4.3.1PER (Price Earnings Ratio)

El primer indicador para la evaluacin es PER. Con la finalidad de compara en
el tiempo el indicador se proyectar un crecimiento de 3% anual para el 2016,
sin embargo hay que considerar que el PER podra fluctuar en relacin a las
expectativas de mercado por lo que cualquier factor externo que altere tales,
impactar directamente en el ratio pudiendo infravalorar o sobrevalorar a la
empresa con respecto a su realidad contable. Adicionalmente se realiza una
comparativa con empresas similares de la industria.
Empresa
Socovesa
Paz
Salfa Corp
Besalco

2015
4,53
4,57
7,45
8,99

2016
4,76
4,80
7,83
9,45

1.4.3.2Yield
Socovesa tiene un bajo nivel de rendimiento en funcin de los dividendos
obtenidos por accin, lo que permite concluir un perfil de accionista menos
conservador, ya que estos prefieren no repartir dividendos para invertir en un
potencial crecimiento.

Valor Accin
Dividendos
Yield

$119,00
$3,10
2,61%

1.4.3.3EV/EBITDA
En la siguiente tabla se presentan los valores con el cual se realiz el clculo de
indicador EV/EBITDA.
Valor Accin
Acciones en
Circulacin
Valor de Mercado

119,00
1.223.935.
691
145.648.3
47
455.564.6
75
601.213.0
22

Deuda Neta
EV

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EBITDA

58.744.20
6
10,23

EV/EBITDA

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El resultado del indicador es 10,23 el que se compara con el resto de la
industria en la siguiente tabla:

Empresa
Socovesa
Paz
Salfa Corp
Besalco
Promedio del
sector

EV/EBITD
A
10,23
7,82
10,42
0
9,49

En la comparativa de las empresas de la industria se aprecia que Socovesa se

encuentra como la segunda empresa con mejor ratio sin embargo se encuentra
levemente por sobre el promedio del sector.

1.4.3.4Valor de mercado / Valor contable

En la siguiente tabla se presentan los valores con el cual se realiz el clculo de
indicador P/VC.

Valor de Mercado
Valor Contable
P/VC

145.648.3
47
273.909.0
14
0,53

Desde el punto de vista del anlisis del ratio duro 0,53 est por debajo de 1 lo
que se indica que el precio al que cotiza la compaa es inferior al valor
contable, sin embargo es importante destacar que los inversionistas de
Socovesa se distribuyen un bajo valor por accin.

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2 Conclusin
Socovesa S.A. rene al grupo inmobiliario de mayor tamao en Chile. Mantiene
una fuerte presencia en la construccin e inmobiliaria, contando con marcas de
alto reconocimiento, como Socovesa y Almagro.
En 2014, los ingresos consolidados alcanzaron $394.736 millones, exhibiendo
un crecimiento de un 24,9% respecto de 2013. Esto refleja el fuerte
crecimiento experimentado por los ingresos del segmento inmobiliario.
En cuanto al EBITDA, ste sera de $58.744.206, equivalente a un margen
EBITDA de un 14,9%.
La posicin de liquidez de Socovesa se sustenta principalmente en la
capacidad de rotacin de sus existencias, la cual se ve favorecida por una
buena capacidad de acceso al mercado financiero, contando con una
importante disponibilidad y capacidad de uso de lneas de crdito (con
garantas inmobiliarias), que otorgan una adecuada flexibilidad para la
administracin financiera.
Socovesa mantiene un banco de terrenos suficiente para sustentar el desarrollo
inmobiliario en un horizonte de 3 a 5 aos (Proyectos de Inversin). A
diciembre de 2014, el banco de terrenos incluido en el balance es por $138.988
millones.
En la comparativa de las empresas de la industria, cabe sealar que
SOCOVESA presenta el PER ms bajo de la industria, se encuentra adems
como la segunda empresa con mejor ratio EV/EBITDA, sin embargo se
encuentra levemente por sobre el promedio del sector.
Finalmente, el Ratio P/VC se presenta con un valor menor a 1, lo que podra
indicar que es una empresa infravalorada. Al analizar con datos de
rentabilidad, en que el ROE es de 12,9% y el ROI es de 6,89%, es una empresa
con buena rentabilidad a pesar de estar en una industria muy dependiente de
los ciclos econmicos del pas.
Basado en los antecedentes anteriormente expuestos se recomienda comprar.

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3 Anexos
3.1 Estados Financieros

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3.2 Notas

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