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DEL
ANLISIS CUALITATIVO
INTRODUCCIN
CARACTERSTICAS EN LA VALORACIN DE BIENES
INMUEBLES
DIVERSOS
PROFESIONALES
INTRODUCCIN
IMPORTANCIA DE LA VALORACIN INMOBILIARIA
INTRODUCCIN
DEFINICIN R.A.E.
VALORACIN:
ACCIN Y EFECTO DE VALORAR.
INTRODUCCIN
DEFINICIN R.A.E.
VALORAR:
RECONOCER, ESTIMAR O APRECIAR
EL VALOR O MRITO DE ALGUIEN O
ALGO.
INTRODUCCIN
DEFINICIN R.A.E.
VALOR:
CUALIDAD DE LAS COSAS EN
VIRTUD DE LA CUAL SE DA POR
POSEERLAS CIERTA SUMA DE
DINERO O EQUIVALENTE.
LA PROPIEDAD
LA PROPIEDAD ES EL DERECHO DE POSEER, USAR Y
DISPONER DE UNA COSA, SIN MS LIMITACIONES
QUE LAS ESTABLECIDAS POR LAS LEYES.
DERECHOS REALES
SON AQUELLOS QUE ATRIBUYEN A SU TITULAR UN
PODER INMEDIATO SOBRE UNA COSA.
EL DERECHO REAL SUPONE UNA RELACIN
DIRECTA ENTRE LA PERSONA (SUJETO O TITULAR
DEL DERECHO) Y LA COSA (OBJETO DEL DERECHO).
ALGUNO DE ESTOS DERECHOS PUEDE CEDERSE A
OTRA PERSONA.
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DERECHOS REALES
DE GOCE Y DISFRUTE
USUFRUCTO
NUDA PROPIEDAD
USO
HABITACIN
SERVIDUMBRES (DIVERSOS TIPOS)
CENSOS (ENFITUTICO, CONSIGNATIVO, RESERVATIVO)
DERECHO DE SUPERFICIE
SOBREEDIFICACIN Y SUBEDIFICACIN
CONCESIN ADMINISTRATIVA
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DERECHOS REALES
DE GARANTA
HIPOTECA
ANTICRESIS
DE ADQUISICIN PREFERENTE
TANTEO
RETRACTO (CONVENCIONAL Y LEGAL)
OPCIN DE COMPRA (inferior a 4 aos)
3/4
SERVIDUMBRES
GRAVAMEN IMPUESTO SOBRE UN INMUEBLE EN BENEFICIO DE
OTRO PERTENECIENTE A DISTINTO DUEO (ART. 530 C.C.).
EL INMUEBLE A CUYO FAVOR EST CONSTITUIDA LA
SERVIDUMBRE SE LLAMA PREDIO DOMINANTE, EL QUE LA
SUFRE PREDIO SIRVIENTE.
SON INSEPARABLES DE LA FINCA A LA QUE ACTIVAMENTE O
PASIVAMENTE PERTENECEN. SON INDIVISIBLES.
LA SERVIDUMBRE PUEDE MODIFICARSE.
SON CAUSA DE EXTINCIN: LA CONFUSIN; LA PRESCRIPCIN
(NO USO DURANTE 20 AOS); LA DESAPARICIN DE LA
UTILIDAD; EL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIN O EL
TRMINO; LA RENUNCIA Y LA REDENCIN.
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SERVIDUMBRES
TIPOS
PREDIALES: A FAVOR DE UN PREDIO
PERSONALES: UNA PERSONA, VARIAS O COMUNIDAD
CONTINUAS: ACUEDUCTO, LUCES Y VISTAS,
ENERGA ELECT.
SERVIDUMBRES
LEGALES DE INTERS PBLICO
PASO DE TENDIDO DE ENERGA ELCTRICA (AER./SUB.)
SUMINISTRO DE SERVICIOS (GASEODUCTO, ......)
CARRETERAS, FERROCARRILES, COSTAS, MONTES...
VAS PECUARIAS: CAADA, VEREDA, CORDEL.....
DE INTERS PRIVADO
DE PASO
DE MEDIANERA
DE LUCES
DE VISTAS
CONCEPTO DE BIEN
BIENES: TODAS LAS COSAS QUE PUEDEN SER
OBJETO DE APROPIACIN.
EN EL CONJUNTO FORMADO POR LOS OBJETOS DE
TASACIN DEFINIREMOS DOS SUBCONJUNTOS:
BIENES MUEBLES
&
BIENES INMUEBLES
OCUPACIN
USUCAPIN
B. MUEBLES: 3 AOS CON BUENA FE Y JUSTO TTULO
6 AOS SIN OTRA CONDICIN.
B. INMUEBLES: 10 AOS ENTRE PRESENTES Y 20 ENTRE
AUSENTES CON BUENA FE Y JUSTO
TTULO.
30 AOS SIN OTRA CONDICIN
TRADICIN
ACCESIN
COMUNIDAD DE BIENES
LA PROPIEDAD DE UNA COSA PUEDE TENERLA UNA
PERSONA O BIEN VARIAS PERSONAS.
ESTAMOS ANTE UNA COMUNIDAD DE BIENES CUANDO
SEAN VARIAS PERSONAS PROPIETARIAS SOBRE UNA
SOLA COSA Y STA SEA INDIVISIBLE.
IDENTIDAD DE OBJETO Y PLURALIDAD DE SUJETOS
LA COSA OBJETO DE COMUNIDAD PERTENECE AL
PROPIETARIO POR CUOTAS
EJEMPLO: COMUNIDAD HEREDITARIA
COMUNIDAD DE BIENES
CONCEPTO
SITUACIN JURDICA QUE SE PRODUCE CUANDO LA
PROPIEDAD DE LA COSA PERTENECE PROINDIVISO A
VARIAS PERSONAS
PROINDIVISO
SON LAS COSAS QUE ESTN SUJETAS A
COMUNIDAD DE BIENES Y QUE POR LO TANTO
ESTN SIN DIVIDIR, AUNQUE ESTO NO QUIERE
DECIR QUE SEA INDIVISIBLE, PORQUE SE PUEDE
DIVIDIR EN UN FUTURO
SOBRE SU CUOTA
SE RIGEN POR EL PRINCIPIO DE LA AUTONOMA Y
LIBERTAD INDIVIDUAL, LIBRE DISPOSICIN
BIENES INMUEBLES
SON AQUELLOS QUE ESTN SOLIDARIOS AL LUGAR,
ES DECIR, TIENEN LA CUALIDAD DE SER OBJETO DE
PROPIEDAD Y TIENEN LA CUALIDAD DE ESTAR
SOLIDARIOS AL SOPORTE QUE LOS SUSTENTA Y
TIENEN REFERENCIALES FIJOS E INAMOVIBLES
RESPECTO DE SU ENTORNO.
CLASIFICACIN DE LOS BIENES INMUEBLES
SEGN SU NATURALEZA
POR INCORPORACIN A SU ENTORNO
CUANDO EL DESTINO ES FORMAR PARTE DE UN ENTORNO
POR ANALOGA
BIEN INMUEBLE
- FRUTA EN CESTA
BIEN MUEBLE
- TRUCHA EN CRIADERO
BIEN INMUEBLE
- TRUCHA EN CESTA
BIEN MUEBLE
BIENES INCORPORALES
SON AQUELLOS QUE NO SE PERCIBEN POR LOS
SENTIDOS, NI TIENEN UNA EXISTENCIA CONCRETA
EN LA NATURALEZA.
CONCEPTO DE TASACIN
EN UNA ECONOMA LIBRE DE MERCADO, TASACIN
SIGNIFICA LA CUANTIFICACIN EN UNIDADES MONETARIAS
DE TODAS LAS CUALIDADES QUE CONFORMAN UN BIEN
(OBJETO DE TASACIN) Y ES CONCORDANTE CON LOS
CONCEPTOS DE VALORACIN Y EVALUACIN.
LOS CONCEPTOS BSICOS QUE ESTN NTIMAMENTE
LIGADOS A LA ECONOMA DE MERCADO SON:
VALOR PRECIO VALORACIN JUSTIPRECIO
PRECIO: CANTIDAD DE DINERO EN QUE UN OBJETO SE
ESTIMA EN VENTA
VALORACIN: DETERMINACIN DE LAS CUALIDADES DE
VALOR
1
CONCEPTO DE TASACIN
VALOR: CUALIDAD DE LAS COSAS EN VIRTUD DE LA
CUAL SE DA POR POSEERLAS CIERTA SUMA DE
DINERO O EQUIVALENTE.
LA DEFINICIN DEBE COMPLETARSE CON:
VALOR: ES EL GRADO DE ESTIMACIN EN QUE SE
TIENE UN OBJETO SEGN SU:
MRITO - UTILIDAD - VENTAJAS - AFECTOS
CUAL. INT + CUAL. EXT. + DERECHOS - CARGAS
OBJETOS DE TASACIN
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
LOCAL COMERCIAL
8.
EDIFICIO ANTIGUO
9.
10. TRASTERO
11. NAVE INDUSTRIAL (ASENTAMIENTO SUELO INDUSTRIAL)
12. NAVE INDUSTRIAL (ASENTAMIENTO URBANO)
1/3
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LEGISLACIN APLICABLE
BIBLIOGRAFA DE AUTORES
STANLEY L. McMICHAEL
J. ROCA CLADERA
J. MORAL GONZLEZ
M. ALCZAR MOLINA
ANTECEDENTES
ADAM SMITH (1776): DIFERENCIA ENTRE:
VALOR DE USO (DEPENDE DE LA UTILIDAD DEL BIEN), LO
DEFINE COMO LA MEDIDA DE CAPACIDAD PARA SATISFACER
LAS NECESIDADES HUMANAS.
STANLEY L. MCMICHAEL
CADA PROPIEDAD ES EN S UNA ENTIDAD Y DIFIERE
EN ALGO DE CUALQUIER OTRA, AUNQUE EST
SITUADA EN LA INMEDIATA VECINDAD. PARA EMITIR
UNA VALORACIN DEBEN ANALIZARSE LOS
ELEMENTOS QUE INFLUYAN EN EL VALOR.
CONCLUSIONES (TRATADO DE TASACIN 1949)
J. ROCA CLADERA
EN EL MTODO DE COMPARACIN NO SE PUEDE
OFRECER UNA METODOLOGA OBJETIVA APLICABLE
UNIVERSALMENTE PARA LA HOMOGENEIZACIN DE
LAS MUESTRAS COMPARABLES SELECCIONADAS.
SE DEPENDE DE LA EXPERIENCIA DEL VALORADOR,
ES DECIR DE SU CAPACIDAD DE CAPTAR EL
FUNCIONAMIENTO DEL MERCADO.
PROBLEMA DEL EFECTO DE MULTICOLINEARIDAD.
S. FERNNDEZ PIRLA
CUANDO DEBA EMITIRSE UNA OPININ DEFINITIVA
DEBEN SER ANALIZADOS TODOS LOS ELEMENTOS QUE
INFLUYAN EN EL VALOR.
EL PROBLEMA QUE SE PLANTEA ES FIJAR LOS
CRITERIOS DE HOMOGENEIZACIN QUE PERMITAN
OBTENER UNOS RESULTADOS RAZONABLES.
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POCOS
UNO
MUCHOS
LIBRE
COMPETENCIA
OLIGOPOLIO
DE OFERTA
MONOPOLIO
DE OFERTA
POCOS
OLIGOPOLIO
DE DEMANDA
OLIGOPOLIO
BILATERAL
MONOPOLIO
LIMITADO DE
OFERTA
UNO
MONOPOLIO DE
DEMANDA O
MONOPSODIO
MONOPOLIO
LIMITADO DE
DEMANDA
MONOPOLIO
BILATERAL
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Precio
D = demanda
S = oferta
P0
X0
Cantidad
FINALIDAD DE LA TASACIN
LA FINALIDAD SE HA DE MANIFESTAR EN EL DOCUMENTO
DE ENCARGO.
CONSTITUIR LA BASE QUE UTILIZAREMOS PARA
RECONOCER LAS CUALIDADES QUE SON DETERMINANTES
EN EL OBJETO.
LAS FINALIDADES MS GENRICAS SON:
- MERCADO HIPOTECARIO
- SUBASTA
- INVERSIN
- SEGURO
- A EFECTOR URBANSTICOS
- A EFECTOS DE IMPUESTO
- A EFECTOS DE CATASTRO
- A EFECTOS DE USUFRUCTO
- EXPROPIACIN FORZOSA
- MERCADO LIBRE
LEY 8/2007
TTULO II
BOE N 128 (29-05-07)
SUELO RURAL
SUELO URBANIZADO
PARCELAS
EDIFICABLES
UU.AA.
m2 techo
COEFICIENTE
m2t/m2s
UA-SB-6
11.624
34.767
2,991
UA-SB-9
12.567
34.270
2,727
UA-SE-3
10.234
30.719
3,021
ED-SB-105
7.000
27.048
3,864
TOTAL
41.425
126.804
3,061
VALORACIONES
LEY 8/2007
TTULO III
BOE N 128 (29-05-07)
b)
c)
d)
DETERMINACIN DE RESPONSABILIDAD.
PATRIMONIAL DE LA ADMN. PBLICA.
2.
3.
4.
CAPITALIZACIN
RENTA ANUAL
REAL
LA QUE SEA
SUPERIOR DE LA
EXPLOTACIN
RENTA ANUAL
POTENCIAL
EDIFICABILIDAD Y USOS
ATRIBUIDOS A LA
PARCELA
m2 techo uso
EDIF. ILEGAL
EDIF. RUINA
VALOR DE REPERCUSIN
DEL SUELO POR USOS
M. RESIDUAL ESTTICO
euros/m2 techo uso
TASACIN CONJUNTA
SUELO + EDIFICACIN
YA EXISTENTE Y LEGAL
M. COMPARACIN
A LA MERMA PROVOCADA EN EL
VALOR, SI ESTUVIERA TERMINADA LA
ACTUACIN, CUANDO SE ALTEREN LAS
COND. DE EJERCICIO DE LA FACULTAD
INDEMNIZACIN DE LA INICIATIVA Y LA
PROMOCIN DE ACTUACIONES DE URBANIZACIN
O DE EDIFICACIN
9 GASTOS Y COSTES: INCREMENTADOS POR LA TASA
LIBRE DE RIESGO Y LA PRIMA DE RIESGO:
a)
b)
c)
2.
EXPROPIACIN FORZOSA
Y
RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL
LEY 8/2007
TTULO IV
BOE N 128 (29-05-07)
SUPUESTOS INDEMNIZATORIOS
CUALIDADES INTRNSECAS
&
CUALIDADES EXTRNSECAS
OBJETOS
DE
TASACIN