LA COMUNICACIN DE SUBASTA Y EL TERCERO REGISTRAL

Por Gabriel B. Ventura*

SUMARIO: INTRODUCCIN - EL CASO - ASPECTOS REGISTRALES DE LA SUBASTA - 1) EMBARGO PREVIO; 2) ANOTACIN PREVENTIVA PARA SUBASTA; 3) LA
COMUNICACIN DE SUBASTA - EL ART. 35 DE LA LEY 5771 - EL FALLO CONSTITUYE UN DESHONOR DE LA LEY - EL TERCERO REGISTRAL, OTRA AUSENCIA
EN EL FALLO - NO TODO ES MALO

INTRODUCCIN
Las normas registrales en nuestro Pas, han sido incorporadas por leyes especiales
complementando en algunos casos el Cdigo Civil. Recordemos que Vlez Srsfield reniega de la posibilidad de instaurar un sistema registral con justificados fundamentos para su
poca, explicados en la famosa nota final al Ttulo XIV del libro tercero1.
Esta situacin hace que, en algunos casos, resulte dificultosa la conciliacin entre
los principios del Cdigo Civil, en su edicin originaria, y los aditamentos registrales que se
han ido efectuando con el correr de los tiempos.

Profesor Titular de Derechos Reales de la Universidad Nacional de Crdoba. Profesor Titular de Derecho
Notarial de la Universidad Catlica de Crdoba. Profesor Titular de Derecho Notarial I y Director de la Escuela de Notariado de la Universidad Nacional de Crdoba.
1
MOISSET DE ESPANES, Luis. Ob.Cit., Publicidad Registral, Ob.Cit. pg. 356, explica que cuando Vlez
insert la nota al ttulo catorce, uni un pliego en el que de su puo y letra haba agregado su opinin sobre
la publicidad registral, (...) separndola del resto del ttulo con una raya colocada en la cabecera de la primera pgina de ese pliego. Pues bien esa raya colocada al comienzo de una hoja a cambio del final de la anterior, pas desapercibida por los tipgrafos de las primeras ediciones y es as como todava hoy pueden apreciarse distintas versiones editoriales sobre la verdadera ubicacin de la nota. Creemos que luego de estas investigaciones de Moisset de Espans (que personalmente tambin hemos corroborado en los manuscritos
del Cdigo), no puede ya dudarse que el destino de la nota fue explicar, al final del ttulo catorce, los motivos
del Codificador al pronunciarse por la negativa a establecer un sistema de publicidad registral en el Pas.

Para ms el registro cordobs, desde hace ms de veinte aos, padece de una

suerte de legisferancia compulsiva, si se nos permite el neologismo, lanzando resolucin
tras resolucin con cualquier pretexto2.
Tngase presente que desde la dcada del 80, se han dictado ms de mil resoluciones; en ocasiones contradictorias entre s. Se trata pues de un verdadero cuerpo de leyes registrales paralelo, que, cuando no repiten las normas adjudicndoles idnticas consecuencias jurdicas a las ya asignadas en las verdaderas leyes (tornndose una subversin por acatamiento3), las contradicen olmpicamente4. Lo ms llamativo es la pasividad
con que la comunidad de operadores jurdicos (Jueces, Abogados y Notarios) receptan y
aplican las resoluciones por ms absurdas que resultaren.
Las consecuencias de esa actitud de la Reparticin registral y del acatamiento conformista de los operadores, resultan muy negativas; por una parte ya no basta con el conocimiento de las leyes, sino que habr que adentrarse a la lectura y memorizacin de las
innumerables resoluciones registrales para tomar conocimiento de la posicin jurdica actual del usuario; y por otra parte genera la psima costumbre, entre empleados, jueces,
notarios y operadores jurdicos en general, de leer y analizar las resoluciones antes que
las leyes que rigen el supuesto. Ello con un total desprecio de la superior jerarqua de normas jurdicas vigentes que, en ocasiones estn apuntadas a la situacin conflictiva analizada de manera directa.
Eso es lo que ha ocurrido en el caso de autos, en el que, amn de lamentar una
sentencia que fomenta y protege la mala fe, no se ha tomado el recaudo elemental de analizar apropiadamente la norma del art. 35 de la ley registral de Crdoba Nro. 5771 que alude, aunque de manera indirecta, a la situacin planteada.
Los Camaristas se dan el lujo de analizar resolucin tras resolucin, de manera directa o a travs de doctrina especializada, pero no acuden al texto legal y principios de
2

Por disposicin del art. 61 de la ley 5771, reglamentaria del Registro de Crdoba, el Director del Organismo
slo puede dictar resoluciones interpretativas y funcionales. Pero, en la prctica legisla aun sobre cuestiones
sustanciales previstas ya en las leyes de fondo.
3
Tomamos la expresin del joven auxiliar docente de nuestra Ctedra en la U.N.C. Gabriel Fuster, quien ha
comentado algunas resoluciones registrales tildndolas justamente de subversivas en tal sentido.
4
Slo a manera de ejemplo citaremos la Resolucin Nro. 19 de 1997, an en vigencia que prev la posibilidad de adjudicar y registrar directamente los bienes de la sociedad conyugal, en los casos de divorcio vincular, cuando as lo dispusiesen las partes, a favor de los hijos del matrimonio disuelto. En estos casos, por no
ser parte de la comunidad, respecto de los hijos, la falta de causa de adquisicin exigida por el art. 2602 del
Cdigo Civil, anula irremediablemente el derecho que pretende registrarse a su nombre. Ver sobre el punto
nuestro Tracto Abreviado Registral, Ed. Hammurabi, Bs.As. 2005, pg. 235.

gran jerarqua que dan la solucin apropiada al caso analizado. Excepcin hecha de la
Dra. Palacio de Caeiro que, an sin acudir a las normas expresas (art. 35 de la ley 5771)
brinda una solucin justa y acorde con los principios civiles de adquisicin y constitucin
de los derechos reales.
EL CASO
Al solicitarse por va judicial la registracin de una adquisicin en subasta, comunicada al registro y otorgada la posesin al adquirente, se ordena la cancelacin de un embargo que haba recado a nombre del anterior titular dominial. El peticionante de esta medida plantea apelacin, fundando su derecho en que el embargo habra ganado prioridad
por haber caducado la comunicacin de subasta.
La sentencia favoreci al embargante por el voto de los Dres. Bustos Argaaras y
Gonzlez de la Vega de Opl y disidencia de la Dra. Palacio de Caeiro.
El voto de la mayora expresa que al haber caducado la comunicacin de subasta el
bien queda expuesto a la agresin de los acreedores del anterior propietario.
Obviamente no compartimos el criterio sentado, creemos errneo hablar de caducidad de la comunicacin de subasta y estimamos que el fallo, dejando a salvo, como ya dijimos, las expresiones de la vocal en disidencia, Dra. Palacio de Caeiro, sobrevalorando las
normas registrales ampara la mala fe de quien, en conocimiento de una mutacin jurdico
real, pretende sacar provecho de la falta de registracin.
ASPECTOS REGISTRALES DE LA SUBASTA
En la Provincia de Crdoba, las bondades de la ley 5771, que ha merecido elogios
de la doctrina nacional ms encumbrada5, las adquisiciones en subastas se regulan de
manera mucho mas apropiada que en el resto del pas, en lo que a registro se refiere.
El iter inscriptorio de la subasta puede dividirse en cuatro etapas: 1) El embargo
previo del acreedor sobre el bien a subastar; 2) La anotacin preventiva para subasta; 3)
5

SCOTTI, Edgardo O.; Derecho Registral Inmobiliario Ed. Universidad, Bs.As. 1980, pg. 93. ANDORNO,
Luis O. y Marta MARCOLN de ANDORNO; Ley Nacional Registral Inmobiliaria, Ed. Hammurabi, Bs.As.
1989, pg. 285.

La comunicacin de la subasta; y 4) La inscripcin del bien a nombre del adquirente. Analizaremos cada una de estas etapas por separado, a excepcin de la ltima, la inscripcin
definitiva, que, por no estar vinculada al fallo y exceder notablemente el contenido del presente anlisis, dejaremos de lado.
1) EMBARGO PREVIO:
Si bien no es obligatorio, es comn advertir un embargo previo antes de inciar el
proceso de ejecucin.
En efecto, no es necesario para solicitar la Anotacin Preventiva para Subasta que
el inmueble est previamente embargado por el actor en los autos cuya ejecucin de sentencia se inicia. La sola anotacin preventiva acta, segn veremos, como una especie de
embargo ejecutivo que, si bien no pregona el monto tutelado, obliga al tercero (de buena
fe) que acuda a la informacin registral a recurrir a los autos para determinar con precisin
la situacin jurdica del bien.
2) ANOTACIN PREVENTIVA PARA SUBASTA:
Los certificados registrales que la ley 17.801 menciona como obligatorios en el art.
23, slo han sido regulados de manera acabada para las transmisiones forzosas en nuestra ley provincial 5771, art. 34.
Cuando la ley 17.801 exige, en el art. 23, que el funcionario autorizante del acto
deba tener a la vista el ttulo antecedente y el certificado registral expedido al efecto,
sin dudas est haciendo exigible la certificacin para toda clase de documentos registrables que produzcan una [...] transmisin, constitucin, modificacin o cesin de derechos reales sobre inmuebles [...]. No hay aqu distincin alguna respecto a la naturaleza
del instrumento que la porte. Tanto sea documento notarial, como judicial o administrativo, para todas esas situaciones la ley exige un certificado de ley, usando la expresin de Lpez de Zavala6.
Si bien es cierto que la doctrina en general se ha detenido poco en analizar la exigencia del certificado en los documentos judiciales y administrativos, ello obedece a que la
ley registral ha sido hecha por escribanos (fue redactada por dos notarios porteos Falbo
6

LOPEZ DE ZAVALA, Fernando J. Curso Introductorio al Derecho Registral, Ed. Zavala, Bs.As. 1983,
pg. 331, 332.

y Scotti) que, sin quererlo, dejaron una marcada tendencia notarialista en las normas 7. Por
ello solemos decir, con irona, que los documentos judiciales en el registro inmobiliario argentino padecen de impertinencia.
Los operadores tribunalicios, Jueces y Abogados, en general, se han detenido poco
en el estudio de esta situacin. Pero, en rigor de verdad, analizando el texto completo de
la ley y de la norma concreta de la que partimos (art. 23 de la ley 17.801) encontramos el
verdadero sentido: Todo acto traslativo o modificatorio de un derecho real registrado, exige un certificado de ley solicitado por el funcionario que autoriza la causa (de adquisicin, modificacin o declaracin). Debera exigirse, por ejemplo, antes de resolver acerca
de una particin de condominio, antes de una accin reivindicatoria triunfante, de una liquidacin de sociedad conyugal y, en fin, cualquier acto que, por instrumentacin judicial, genere una adquisicin, declaracin, modificacin, constitucin, etc. segn lo pregonado por
el art. 2 y 23 de la ley 17.8018.
En efecto, desde la norma del art. 2 de la citada ley, puede advertirse la enumeracin de actos jurdicos en cuanto a sus efectos. Dice el art. 2, que se registrarn los actos
que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles. En cuanto al art. 23 objeto expreso de nuestro anlisis, directamente pregona
Ningn escribano o funcionario pblico, haciendo una clarsima extensin de la obligacin del certificado registral tambin para las otras especies de instrumentos pblicos,
los judiciales y los administrativos9. La ley pues, no se refiere al origen del acto ni a la naturaleza de su documento portante, sino a los efectos jurdicos del mismo, razn por la que
no es dable reducir su obligatoriedad slo a los documentos notariales.
No obstante, en algunas jurisdicciones, la mayora de las provincias argentinas,
como en el Registro de Capital Federal o en el de Prov. de Buenos Aires, las subastas se
7

Basta con hacer lectura del art. 5 de la ley 17.801, para advertir que slo se hace referencia en dicha norma
a las escrituras pblicas, cuando en realidad el dispositivo es aplicable a cualquier documento portante que
contenga una mutacin jurdico real.
8
VILLARO, Felipe P. Elementos de Derecho Registral Inmobiliario, Editora Notarial, La Plata 1980, pg.
104, excluye a los judiciales, en los casos de adquisicin originaria (como la usucapin), y los casos de
transmisiones hereditarias. Quedaran en su opinin, entre los documentos judiciales relacionados con el art.
23 de la 17801, slo las transmisiones forzosas por subastas.
9
En verdad, para quienes sostenemos que los notarios latinos son funcionarios pblicos, basados en las propias expresiones del Codificador (ver nota al art. 1112 del Cdigo Civil) la norma resulta incorrectamente redactada, pues hubiera bastado con expresar ningn funcionario pblico....

practican sin este recaudo. La doctrina expresamente pone de resalto la diferencia entre
un certificado registral y el simple informe que se solicita antes de proceder a una subasta
en Prov. de Buenos Aires, efectuando una feroz crtica a ese sistema y reclamando, en
aquellas jurisdicciones, el bloqueo pertinente para la seguridad del adquirente y del ejecutante10.
Ocurre pues que en dichas legislaciones procesales, slo se exige un informe, lo
que hace correr el riesgo al adquirente en subasta de que se modifiquen las condiciones
del dominio antes de proceder a su compra. Esa modificacin repercutir de manera directa en los intereses del ejecutante que no slo puede ver mermado el monto efectivamente
logrado, sino que hasta puede verse privado totalmente de la posibilidad de subastar. No
podemos por ello aplicar, en nuestra Provincia, ni la jurisprudencia ni la doctrina que pudiere existir a ese respecto, dado que en esas jurisdicciones no se cuenta, como se explic,
con un certificado de ley previo al acto de la subasta.
En Crdoba, en cambio, por expresa disposicin del art. 34 de la ley 5771, reglamentaria registral de Crdoba, la llamada anotacin preventiva para subasta11, genera,
por expresa disposicin legal, reserva de prioridad y el consecuente bloqueo registral.
De esta manera, una vez que se ha procedido a su expedicin12, durante ciento cincuenta
das el dominio queda bloqueado, asegurando la realizacin de la subasta libre de todo
otro gravamen y garantizando, a pleno, el cobro del crdito por el ejecutante y solicitante
de la citada anotacin.
La doctrina, an de otras jurisdicciones elogia justamente, y para nuestro orgullo, la
norma cordobesa. Por ej. leemos en Andorno, prestigioso registralista rosarino (recientemente fallecido), que Resulta por tanto conveniente que tambin en este caso, el certificado no solamente tenga un valor informativo, sino que adems bloquee el Registro. As el
10

SOSA, Toribio E. Subasta Judicial, 2da. Ed. LEP, La Plata, 2002, pg. 85, dice: [...]el informe de dominio
que reclama el artculo 568, inc. 3 del CPCC no produce bloqueo registral. Si se tiene en cuenta el plazo que
puede transcurrir entre su emisin y la orden de venta judicial [...] y el tiempo que puede pasar entre la orden
de venta judicial y la efectiva realizacin de la subasta (a veces varios meses), la situacin puede ser problemtica. (lo resaltado es nuestro).
11
Debera hablarse directamente de certificado registral judicial, para evitar la confusin generada por la
utilizacin de otra denominacin.
12
Por expresa disposicin del art. 24 de la ley 17.801, el plazo de la reserva de prioridad y su consecuente
bloqueo, corre desde la cero hora del da de su expedicin. El Registro, por Resolucin N 16/1998 ha pretendido hacer valer el bloqueo desde la fecha de ingreso del certificado; pero esta disposicin por ser manifiestamente contraria a la ley carece de toda virtualidad y constituye otro ejemplo de disposiciones autoritarias y de la mana legisferante del Registro Cordobs.

art. 34 de la ley registral 5771 de Crdoba prev una anotacin preventiva por el trmino
de noventa das (este plazo se modific a 150 das en el ao 2001) en caso de subasta judicial, salvo que antes de ese plazo el tribunal comunique al Registro la celebracin del remate13.
Villaro, participando del mismo criterio, manifiesta la necesidad de modificar la ley
registral nacional obligando a la solicitud del certificado registral para subasta 14. Este bloqueo, no es una tutela preventiva; es ms que eso, impide cualquier modificacin que
pudiera operarse sobre la matrcula. Moisset de Espans, llega a sostener que es como si
el bien ya no estuviera en posesin del titular y obviamente no podra disponerse de l 15.
En el caso de una adquisicin, constitucin, declaracin, etc. efectuada durante el camino
a la subasta, as como cualquier medida precautoria, ella quedar subordinada a la situacin pregonada registralmente. Si la subasta se efectiviza, se registrar la nueva mutacin
operada; si en cambio, por cualquier circunstancia la subasta no llega a realizarse, se solicitar el destino, tal como lo exige el art. 35 de la ley 5771, del que nos ocuparemos oportunamente.
3) LA COMUNICACIN DE SUBASTA:
Desde que se genera una mutacin jurdico real, hasta que llega a tener su reflejo
registral, pasa un tiempo ms o menos prolongado segn la eficiencia de los operadores
judiciales (Juez, Martillero, etc.) y segn la calidad del servicio registral. De ah que, para
anoticiar lo antes posible a la comunidad, respecto de la citada mutacin, se utilice la llamada comunicacin de subasta que constituye el adelanto de una situacin que ya se ha
producido16. El juez, a esos fines, cumpliendo lo normado en el art. 34 de la ley 5771, tercer prrafo, comunica al Registro la celebracin del remate.

13

ANDORNO, Luis O. y Marta MARCOLN de ANDORNO; Ley Nacional Registral Inmobiliaria, Ed. Hammurabi, Bs.As. 1989, pg. 285; (lo que est entre parntesis es una aclaracin nuestra).
14
VILLARO, Felipe P. Ob.Cit. pg. 104, dice: En una futura reforma legislativa deber tenerse especialmente en cuenta esta situacin; mientras tanto las subastas seguirn decretndose en base a informe sin reserva
de prioridad, y los Registros solucionarn los conflictos de prioridad desplazando las medidas precautorias
que se hayan trabado despus del decreto de subasta, para poder registrar los documentos de transmisin
resultantes de stas.
15
MOISSET DE ESPANS, Luis. (Sus clases) Este jurista asimila la anotacin preventiva de subasta con el
secuestro en la subasta de cosas muebles, tratndose de una precaucin previa al acto.
16
La misma finalidad cumplen los llamados entr nmero... en los embargos y dems medidas cautelares.

Esta comunicacin de subasta es un anoticiamiento que slo puede confundirse con

la anotacin provisoria, en cuanto a que la misma no cuenta con un ttulo incontestable,
puesto que puede an ser impugnado; pero de ninguna manera participa de las caractersticas de una anotacin provisoria, como lo afirman los camaristas Bustos Argaaraz y
Gonzlez de la Vega de Opl. A esa confusin slo puede arribarse por la sola lectura de
algunas resoluciones registrales, sin recavar en el slido fundamento del art. 35 de la ley
577117, ni en el tratamiento expresamente diferenciado que el art. 14 prodiga a las adquisiciones en subasta.
Remarcamos que, tal como expresramos, en esta etapa, el ttulo de la subasta ya
se ha producido cuando el asiento lo pregona18, falta aguardar su firmeza, pero ya conocemos a ciencia cierta que hubo subasta. En tales casos ni siquiera es menester acudir al
expediente, como dice la norma y como se lo exigiremos a quien slo advierta una simple
anotacin preventiva, cuyo destino an no sabemos si determin o no la subasta para la
que se solicit (la etapa que explicamos en el punto 2).
EL ART. 35 DE LA LEY 5771 (ni mencionado en el fallo analizado)
Las particularidades de la subasta, respecto de cuya naturaleza la doctrina an no
ha logrado consenso19, repercuten de manera directa en el tratamiento diferenciado que la
doctrina le prodiga, y debe ser objeto igualmente de un anlisis particularizado a la hora de
resolver las cuestiones conflictivas por parte de los Jueces.

17

AHUMADA, Daniel E.; Ley Registral Inmobiliaria, Ed. Alveroni, Crdoba, 2002, pg. 328. Considera tambin que la comunicacin de subasta genera anotacin provisoria, fundado en la resolucin 11/83.
18
Faltar la entrega de la posesin que en el viejo Cdigo Cordobs (art. 916) era requisito previo para la
inscripcin. En el nuevo Cdigo, en cambio, la entrega de la posesin se hace con posterioridad a la registracin. En efecto el art. 599 del C.P.C. y C. de Crdoba dice: Ttulos. Al adjudicatario se le darn los ttulos de
propiedad que existieren y, si se tratare de bienes registrables, se expedirn las copias de las actuaciones
relativas a la adjudicacin necesarias para su inscripcin en el registro respectivo. Devueltas al tribunal con
la constancia de su registracin, se agregar copia a los autos y se entregarn al adjudicatario con copia, en
su caso de las actuaciones de su puesta en posesin.
19
VENTURA, Gabriel B.; Tracto abreviado registral, Ed. Hammurabi, Bs.As. 2005, pg. 272 a 279. Decamos ah que no por existir un comprador un precio y un objeto transferido, la subasta deba considerarse un
contrato, pues falta en ella el elemento esencial para tipificarla como tal, que es el acuerdo de voluntades entre comprador y vendedor. Por ello la definimos la subasta como el acto procesal por el cual el acreedor de
una obligacin incumplida recurre al organismo pblico, para que en ejercicio de la funcin jurisdiccional, propia del Estado, sustituyendo al deudor y con el derecho de ste, disponga la venta de bienes que integran el
patrimonio del incumplidor, para con el producido satisfacer la obligacin

Ocurre que el art. 35 de la ley 5771, presumiendo buena fe en los operadores jurdicos, sobre todo en el mbito judicial de las transmisiones forzosas, que tornan muy remotas la posibilidads de una simulacin o un fraude pauliano, establece que los funcionarios
pblicos que obtengan certificaciones, informes y copias en los que consten las existencias de certificaciones anteriores, gravmenes u otras disposiciones cautelares, no podrn utilizarlas sin previamente determinar si se ha hecho uso de esas certificaciones
o si ha mediado subasta judicial.
El legislador, teniendo en cuenta la especial situacin conflictiva que se podra producir si alguien pretende algn derecho sobre la cosa ya subastada, exige ese especial
cuidado por parte del funcionario autorizante. Le prohibe pues autorizar una mutacin sin
tomar conocimiento directo del destino de dicha anotacin preventiva, para saber si hubo o
no subasta. Es cierto que la norma no indica qu ocurre si se advierte que hubo subasta;
pero salta a la vista que la ratio no es tan slo la informacin por la informacin misma,
sino que si de las averiguaciones surge la subasta, no deber formalizarse acto alguno,
haya sido sta inscripta o no.
Igual situacin se plantea cuando se trata de una transmisin voluntaria, mediante
escritura pblica no inscripta. Quien conozca la mutacin, sea por constancias registrales
o extrarregistrales, no tendr la buena fe que le har aplicable la no oponibilidad de lo no
registrado.
En el caso bajo anlisis no era necesario ni siquiera acudir al expediente para informarse sobre si hubo o no subasta, el asiento ya lo deca todo, puesto que se contaba con
el anoticiamiento en cuanto a la realizacin de la misma. Ya el bien haba sido subastado y
dicha circunstancia haba sido publicitada, siguiendo los recaudos del art. 34 tercer prrafo
de la ley 5771 que prev la comunicacin de subasta.
No se nos escapa que en el caso analizado no se trat de un certificado o informe,
como reza la norma, ni se intentaba formalizar un acto traslativo; pero tal situacin en nada
alivia la mala fe del embargante y la interpretacin adecuada del dispositivo. Si no podra
efectuarse un acto traslativo, aplicando la regla hermenutica ad maiori ad minus, menos
an un acto de menor jerarqua que, por otra parte tambin pretende, en un futuro, la realizacin del bien.

Remarquemos que en el oficio, en el que consta la traba de la medida, aparece publicitada, segn surge de los considerandos de la sentencia, la comunicacin de subasta,
razn por la que slo mediando mala fe puede alguien pretender hacer prevalecer una medida cautelar sobre un bien que ya no integra el patrimonio de su deudor. Actitud consentida, como se ve, por los camaristas respetuosos de las resoluciones registrales.
EL FALLO CONSTITUYE UN DESHONOR DE LA LEY
El ttulo con el que ingresamos a esta parte del comentario no nos pertenece, ha
sido tomado de una nota del Codificador y encaja perfectamente en el fallo comentado.
En efecto, al referirse en el art. 3136 del Cdigo Civil a la situacin del acreedor
que, aprovechando la falta de inscripcin de una hipoteca anterior, la que conoce ciertamente, hace registrar primero la suya, Vlez consagra que la prioridad del registro es ah
de ningn efecto ya que se ha aprovechado maliciosamente de la falta de inscripcin del
acreedor precedente.
Sin dudas este dispositivo consagra, en forma genrica, la imposibilidad de usar los
mecanismos registrales para proteger situaciones dolosas; que, como en el caso comentado surgan plenamente del somero anlisis del oficio de embargo diligenciado. Es una manifestacin del principio rector de buena fe que debe estar presente en todo ordenamiento jurdico que se precie de ser justo y en todo funcionario judicial acorde al mismo.
Este principio podra enunciarse as: ni la ley, ni el juez, ni las partes pueden prevalerse
de las normas para amparar la mala fe. Es la utilizacin de la ley para una finalidad diferente a la establecida y al mismo tiempo constituye la vieja excepcin romana, usada comnmente ante la falta de una defensa tpica, que pregonaba la exceptio doli malis y que
impeda el progreso de cualquier accin o excepcin que implicara un obrar de mala fe de
las partes.
Nuestro Codificador, tan sabio en esos bsicos conceptos, lo expresa de una manera bellsima en la nota al mismo art. 3136 del Cdigo Civil que acabamos de resear. En
efecto, en la citada nota criticando el art. 1071 del Cdigo Francs, puede leerse de Vlez: El Cd. Francs, art. 1071, dispone lo contrario. Dice as: El defecto de inscripcin no
podr ser suplido ni considerado como subsanado por el conocimiento que los acreedores

pudiesen haber tenido de la constitucin de la hipoteca, por otras vas que la de la inscripcin. Pero una doctrina ms razonable (contina Vlez), y ms moral prevalece en Inglaterra y en los Estados Unidos, segn lo dice Kent en su Comentario a las Leyes Americanas, Sec.28, n 169, y es la de nuestro artculo, pues juzga que sera un deshonor de
la ley, que los jueces cerrasen sus ojos ante una conducta fraudulenta y permitieran que
sta triunfara.
Puede advertirse en el sano criterio del Codificador, un principio que siempre hemos
sentado en cuanto pronunciamiento registral nos ha tocado intervenir: Las normas registrales son slo herramienta de realizacin de las prerrogativas sustanciales. El principio fundamental de buena fe no puede ser desplazado por dispositivos registrales y menos an
por algunas resoluciones.
Sin dudas los Camaristas que votaron en mayora apreciaran prima facie la sancin del Proyecto de modificacin global al Cdigo Civil, que establece en su art. 2147 que
El solo conocimiento de situaciones jurdicas sin vigencia registral, no es suficiente para
excluir la buena fe de los terceros.
Sin embargo, si de eso se trata, ni aun el mismo proyecto termina de dar razn a
quien conociendo la mutacin, de mala fe pretende aprovecharla a su favor. En efecto,
complementariamente a lo sentado en el art. 2147 del proyecto, en el art. 1843 del mismo,
parafraseando de manera ms completa an el art. 20 de la vigente 17.801, se determina
que no pueden prevalerse de la falta de publicidad las partes y quienes conocan o hubieran de haber conocido la existencia del ttulo del derecho real.
En nuestra vigente ley ha sido la doctrina quien se ha encargado de hacer oponible
el derecho an no registrado a quien sabiendo de su existencia pretende sacar provecho
de la falta de inscripcin. Nace as la teora del tercero registral; referida al sujeto al cual
alude el art. 2505 del Cdigo Civil cuando expresa que Esas adquisiciones o transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas
EL TERCERO REGISTRAL OTRA AUSENCIA EN EL FALLO
Tampoco debaten los camaristas sobre el llamado tercero registral que en el caso
analizado, resulta de una atinencia extraordinaria.

En efecto, cuando el art. 2505 del Cdigo Civil exige la registracin inmobiliaria,
para que las mutaciones tenga efecto respecto de terceros, la doctrina advierte que ese
tercero al que alude el artculo no puede ser un simple tercero. A esos efectos expone con
todo acierto la Dra. Palacio de Caeiro cuando dice, luego de afirmar que debe prevalecer
el propietario no inscripto frente al embargante que conoca la mutacin jurdico real, que
... el art 2505 C.C. no habilita a cualquier tercero integrante de la comunidad para desconocer un derecho real que no ha alcanzado la plena oponibilidad por falta de inscripcin
registral. La interpretacin contraria permitira el absurdo de que el adquirente civil que
cuenta con tradicin y ttulo no inscripto carecera de accin para defender su derecho real
frente a cualquier intruso20. Puesto que los derechos reales tienen, por su naturaleza,
efecto erga omnes, no es dable imaginar un derecho real que no tenga dicho efecto sin
registracin. Ello equivaldra a determinar que la registracin inmobiliaria tiene efectos
constitutivos21.
Por ello se ha sostenido tambin que el tercero al que alude el art. 2505 no sera
cualquier tercero, sino el tercero interesado, asimilndose al tercero del que nos hablaba
ya el Cdigo Civil (arts. 1195 in fine y 1199). As concluiremos que, para esta postura,
sostenida, entre otros por Alterini22, el derecho real no inscripto no ser oponible a quien
de buena fe desconozca las falencias registrales: inscripcin errada o situacin no inscripta (en nuestro caso la comunicacin de subasta que los camaristas dan por caduca), y que
se vera perjudicado si el sistema pretendiese oponrsela. El tercero registral ser entonces, siguiendo este criterio, todo tercero que no conozca la mutacin jurdico real o medida
precautoria y que tuviese una expectativa que se frustrara si prevaleciera el derecho no
inscripto. As, podemos mencionar a manera de ejemplo un sucesor particular de un derecho no inscripto; titulares de otros derechos reales; o los acreedores de la masa en los
concursos o quiebras.
En este sentido, el art. 20 de la ley 17.801 no sera taxativo y, como sostiene con
acierto Moisset de Espans, por el principio de buena fe que debe imperar en todo buen

20

Del voto de la Dra. Palacio de Caeiro.

VENTURA, Gabriel B.; Tracto abreviado... Ob.Cit. pg. 81 a 84.
22
ALTERINI, Jorge H. Gravitacin de la reforma al art. 2505 del Cdigo Civil en E.D., 43-1181.
21

sistema jurdico, la inscripcin sera oponible a todo el que haya tenido conocimiento efectivo del acto23.
Adrogu, por su parte, sostiene24 y lo compartimos, que el tercero registral es aquel
tercero que, ignorando la situacin real (error registral o falta de registracin) ha obtenido
colocacin registral. Esa colocacin o emplazamiento registral puede estar dado por la
inscripcin de un dominio u otro derecho real, como as tambin por cualquier tipo de medida precautoria. Respecto de ese tercero, pues, y slo a su respecto el derecho no inscripto no existe por lo que no le es oponible25. Podemos ejemplificar con el acreedor hipotecario o un adquirente del dominio que, como en el caso analizado, por circunstancias determinadas no ha registrado su adquisicin; as, un tercero que embargue, ejecutar su
crdito ignorando el gravamen o la mutacin real generada pero sin reflejo registral. Creemos que es esta la postura correcta por adaptarse ms lgicamente con la integridad de
nuestro sistema registral. El derecho nace pues fuera del registro con slo ttulo y modo y,
con esos elementos constitutivos, ya es oponible erga omnes, salvo frente a quien, de
buena fe, amparado por la fe pblica que emana de los asientos registrales y la presuncin
de exactitud de stos, basa su expectativa jurdica en lo que el registro pregona, y logra
as la colocacin de la misma en los asientos registrales.
As, por ejemplo, el acreedor hipotecario que acepta en garanta un inmueble que
en realidad el deudor o constituyente ya haba transferido, pero dicha transferencia no surga de ningn asiento registral, sera pues un tercero registral si de buena fe, es decir desconociendo la maniobra del titular registral, logr inscribir su derecho real hipotecario. A
ello alude Garca Coni cuando expresa que [...] el tercero referenciado por la ley nacional
de registros inmobiliarios, tanto para ser preferido como para ser desplazado (o posterga-

23

MOISSET DE ESPANS, Luis. Dominio de Automotores y Publicidad Registral, Ed. Hammurab, Bs.As.
1981, pg. 205. Nos podemos preguntar si no sera extensiva esta oponibilidad, pese a la falta de registracin, contra todos los terceros que tienen conocimiento efectivo del acto, aunque no hayan intervenido en l,
basndonos en el principio de la buena fe, que debe inspirar a todo ordenamiento jurdico. Tambin Amrico
A. CORNEJO, Derecho Registral, Ed. Astrea, Bs.As. 1994, pg. 39.
24
ADROGUE, Manuel I., El tercero registral, en Temas de Derechos Reales, Ed. Plus Ultra, Bs.As.1979,
pg. 300 a 302.
25
LPEZ DE ZAVALIA, Fernando J. Derechos Reales, Ed. Zavala, Bs.As. 1989, Tomo 1, pg. 162. Expresamente manifiesta su oposicin a esta interpretacin: El art. 2505 para nada establece ese requisito, y creemos preferible la doctrina a tenor de la cual lo no inscripto es inoponible al tercero, trtese o no de un tercero registral. En nuestra opinin, como lo dijimos en el texto, el registro inmobiliario sera en la prctica constitutivo, si siguiramos el criterio de este autor.

do) es alguien que por va de la rogatoria penetra en la intimidad del registro26. De nuestra
parte agregamos tambin la necesidad de que dicha rogatoria quede plasmada en un
asiento y es a lo que llamamos la colocacin registral27.
Este concepto de tercero registral, omitido en los votos de la mayora de la sentencia comentada, hubiese ayudado a advertir que la situacin de la subasta, oportunamente
comunicada, era oponible al embargante, dado que ste no cumple con todos los recaudos que se exigen en el tercero registral. l tiene un conocimiento efectivo de la subasta
efectuada y por ello no tiene la buena fe que le transforma en el tercero al que alude el art.
2505 del Cdigo Civil.
Si bien es cierto que pudo haber una omisin por parte del interesado en no procurar la inscripcin definitiva a la brevedad, una supuesta sancin a dicha incuria no puede
consistir en consentir el aprovechamiento de un tercero de mala fe que no sufri dao por
dicha conducta del dominus, ya que l conoca perfectamente la transmisin. Ello equivaldra a autorizar legalmente al conductor de un automvil a atropellar a todo peatn que no
circule por la senda peatonal.
Por otra parte, no es cierto que el bien quede excluido del trfico inmobiliario, como
llegarn a sostener algunos28. Si el adquirente aprovechando su falta de inscripcin definitiva, pretende especular en mantener esa porcin de su patrimonio fuera del alcance de
sus acreedores, stos pueden proceder por subrogacin; pero no por evitarle al acreedor
esa mnima diligencia haremos caer un dominio y la seguridad esttica que de l emana29.
En cambio s se hiere el trfico, para ms en pblica subasta, transmitiendo un inmueble cuyo dominio ya no integra el patrimonio del deudor. Qu derecho adquirir el
mejor postor en una futura segunda subasta, con un adquirente anterior, aunque no est
publicitado?. Pinsese que hasta pudo haberse puesto en posesin al primer adquirente,
tal como ocurri en el caso analizado.
26

GARCA CONI, Ral R. Qu inscriben los registros inmobiliarios?, en Estudios de Derecho Civil (Homenaje a Moisset de Espans), Ed. Universidad, 1980, pg. 690.
27
VENTURA, Gabriel B.; Tracto Abreviado Registral, Ob.Cit., pg. 81 y ss.
28
Esta objecin le fue planteada al prestigioso registralista salteo, Amrico Cornejo, quien sostuvo la postura defendida en nuestro anlisis, durante los debates del XIII Congreso Nacional de Derecho Registral, reunido en Mendoza en Octubre de 2004. El Dr. Cornejo expres: Es preferible que dicho bien no circule, antes
de correr el riesgo de hacerlo ingresar al trfico en esas condiciones.
29
VENTURA, Gabriel B.; Tracto Abreviado Registral, Ob.Cit., pg. 24, expresbamos ah que frente a una
aparente puja entre la seguridad esttica (o del derecho subjetivo) en nuestro caso el dominio, y la seguridad
dinmica (o del trfico), no debemos dudar en otorgar primaca a la seguridad esttica (en este caso al adquirente por subasta).

Por ello en el XIII Congreso Nacional de Derecho Registral, reunido en Mendoza

en octubre de 2004, se dispuso en uno de sus despachos que El medio ms idneo de
publicitar la transmisin del dominio en subasta es la inscripcin en el Registro de la Propiedad. No obstante, la transmisin tambin ser oponible a los terceros si de las
constancias vigentes, obrantes en los asientos registrales, se pueda conocer que
existe un procedimiento de ejecucin de sentencia30.
NO TODO ES MALO
No podemos dejar de resaltar el voto de la Camarista Dra. Palacio de Caeiro quien,
con todo acierto, ha sabido defender en su postura los lineamiento bsicos de nuestra legislacin civil: el nacimiento del derecho real fuera del registro, con slo ttulo y modo; la
oponibilidad del derecho no inscripto a quien pretende aprovecharse de esa situacin en
conocimiento de la mutacin jurdico real; el bsico principio de buena fe y la adecuada jerarqua normativa, haciendo prevalecer las leyes y la justicia por sobre las resoluciones registrales.

Gabriel B. Ventura

30

En charla informal con el Dr. Cornejo, en el citado Congreso en Mendoza, ste nos expres que lo mejor
era hacer como ocurre en Crdoba, aludiendo al art. 35 de la 5771 que, como bien surge de la norma, si no
prev caducidad para la anotacin preventiva, menos an podra aplicarse alguna para la comunicacin de
subasta. Claro... l no haba ledo las resoluciones registrales que pretenden derogar el dispositivo. El distinguido registralista se sinti muy defraudado cuando le comunicamos que dicha norma no se aplicaba.