1.

DEFINICIN Y CLASIFICACIN

La servidumbre, que segn el derecho romano se comprenda bajo la

denominacin general de ius in re aliena, era un derecho real sobre una cosa
ajena, en beneficio de un fundo o de una persona determinada.
De ah que en el derecho romano se clasificaran las servidumbres en prediales
y personales, segn que fueran establecidas en beneficio de un predio o de
una persona. Tal clasificacin no ha sido seguida por el derecho moderno,
segn el cual no hay sino servidumbres prediales, esto es, sobre un predio y en
beneficio de otro predio de distinto dueo.

2. SERVIDUMBRES PREDIALES ("SERVITUTES PRAEDIORUM")

La servidumbre predial consista en un gravamen sobre un predio determinado,

en beneficio exclusivo de otro predio de distinto dueo. Entraban, pues, en la
composicin de la servidumbre predial los siguientes elementos:

1) un predio que soportara el gravamen (predio sirviente);

2) un predio de distinto dueo que se beneficiara del gravamen (predio
dominante);
3) el gravamen, que implicaba una limitacin del derecho de dominio para el
dueo del predio sirviente, y que al propio tiempo deba constituir un beneficio
para el predio dominante, y
4) el titular del derecho de servidumbre, que era el propietario del predio
dominante.

A) DIVISIONES DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. Desde el derecho romano se

han clasificado las servidumbres prediales en urbanas y rsticas o rurales. Las
primeras eran las que se establecan entre fundos urbanos, o por lo menos en
beneficio de un predio urbano. Las segundas entre fundos rurales, o al menos,
en beneficio de un fundo rural. Pero debe advertirse que para los efectos de
esta clasificacin, se entenda por fundo urbano una casa o un edificio, aun
cuando estuviera en el campo, y por fundo rural todo terreno no edificado,
cualquiera que fuera su situacin.

Se dividan tambin las servidumbres prediales en positivas y negativas, segn

que el gravamen consistiera en permitir una accin o en abstenerse de algo.

Otra clasificacin tradicional de las servidumbres ha sido la de continuas y

discontinuas, aparentes e inaparentes. Continuas las que implican una accin
continuada, o inaccin, sin necesidad de un hecho actual del hombre para su
ejercicio; discontinuas, las que necesitan para su ejercicio un hecho actual del
hombre; aparentes las que se manifiestan por seales exteriores permanentes;
inaparentes las que no ostentan tales seales.

Como ejemplos de servidumbres prediales entre los romanos, pueden citarse:

la servidumbre de pasaje o de trnsito consistente en el derecho de transitar
por sobre el predio sirviente para beneficio del predio dominante; la de
acueducto, o derecho de conducir el agua al travs del predio sirviente para
llevarla al predio dominante; la de aquae hauriendae, o derecho de tomar el
agua del pozo o de la fuente del predio sirviente para beneficio del predio
dominante; y la de aquae educendae, o derecho de hacer pasar al predio
sirviente el agua que sale del predio dominante.

Como ejemplos de servidumbres urbanas pueden citarse: el ius tigni imitando,

o derecho de introducir vigas en la pared del predio sirviente; el ius honris
ferendi, o derecho de hacer descansar una edificacin sobre el muro del predio
sirviente; el ius altius non tollendi, o derecho de que no se le levante la
construccin del predio sirviente para no perjudicar la vista o la luz del predio
dominante, y el ius fluminis recipiendi, o derecho a que el predio sirviente
reciba las aguas lluvias que caen del predio dominante.

B) CONSTITUCIN DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. De una manera general

y despus de un proceso evolutivo en armona con el progreso del derecho,
lleg a admitirse que las servidumbres pudieran constituirse por medios
semejantes a los que servan para adquirir el dominio. Aquella evolucin
culmin bajo el derecho de JUSTINIANO, en que se consagraron, como medios
de constituir las servidumbres:

1) La cuasi tradicin con causa en un contrato, en pactos y estipulaciones. Se

convena por las dos partes en constituir determinada servidumbre y el dueo
del predio sirviente pona al dueo del predio dominante en posibilidad fsica
de ejercerla. Era, por as decirlo, la entrega o tradicin del derecho de
servidumbre (quasi traditio).

2) La reserva de determinada servidumbre cuando una persona enajenaba un

predio a favor de otra. Poda el enajenante reservar sobre el predio enajenado
determinada servidumbre para beneficio de otro predio del cual fuera dueo.

3) El testamento.

4) La usucapin.

C) EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. Las servidumbres prediales

se extinguan:

1) Por el no uso durante diez aos entre presentes y veinte entre ausentes;
2) Por la destruccin total de uno de los predios;
3) Por la confusin, o sea el hecho de venir a ser los dos predios de propiedad
de una sola persona, y
4) Por la renuncia expresa o tcita de la servidumbre por el dueo del predio
dominante.

3. SERVIDUMBRES PERSONALES

Segn el derecho romano, las servidumbres personales eran: el usufructo, el

uso, la habitacin y los servicios de los esclavos o de los animales ajenos
(operae servorum).

a) Usufructo. Segn las Instituciones de JUSTINIANO, el usufructo se define

como el derecho de usar y disfrutar las cosas ajenas, sin alterar la sustancia. El
titular del derecho de usufructo se llama usufructuario y tiene dos de los
elementos o atributos del dominio: el usus y el fructus (ius utendi y ius
fruendi).

El dueo de la cosa de que otro tiene el usufructo se llama nudo propietario. El

gravamen constitutivo de la servidumbre consista, segn los romanos, en
carecer de aquellos dos atributos del dominio: el usus y el fructus. Y ese mismo
gravamen lleva consigo el beneficio para la persona del usufructuario, o sea
para el titular de ese derecho de servidumbre personal. En general el usufructo

se constitua por los mismos medios de constitucin de la servidumbre predial,

y se extingua:

1) Por la muerte del usufructuario, como que era un derecho inherente a su

persona e intransmisible a los herederos;
2) por la capitis deminutio del usufructuario, a excepcin de la mnima bajo el
derecho de JUSTINIANO;
3) por la destruccin de la cosa materia del usufructo;
4) por el no uso durante determinado lapso de tiempo, generalmente el
mismo que para la usucapin;
5) por la renuncia del usufructuario en beneficio del nudo propietario;
6) por la reunin del usufructo con la nuda propiedad, mediante la adquisicin
de esta por el usufructuario;
7) por la expiracin del tiempo fijado para su duracin.

b) El uso. El uso era el derecho de usar de una cosa ajena, segn su naturaleza
y destino, sin derecho sobre los frutos. El titular del derecho de uso se
denomina usuario y tiene uno de los atributos del dominio: el ius utendi o usus.
A este atributo estaba limitado el ejercicio de su derecho. El gravamen para el
dueo de la cosa consista en la privacin de ese elemento del derecho de
propiedad, lo que al propio tiempo llevaba en s el beneficio para el titular de
este derecho de servidumbre personal.

c) La habitacin. Era un derecho de uso pero limitado este a la habitacin de

una casa, que tambin poda ser arrendada por el titular del derecho.

d) Operae servorum. Consista este derecho de servidumbre personal en

aprovecharse de los esclavos ajenos, aunque estos tambin podan ser
alquilados por el titular del derecho.

DERECHOS REALES PRETORIANOS

1. SUPERFICIE

Los derechos reales pretorianos o instituidos por el pretor fueron, segn hemos
dicho, la superficie, el ius in agro vectigalis, la enfiteusis y la hipoteca. La
superficie era el derecho que los arrendatarios o colonos de los predios
rsticos, a perpetuidad o a largo plazo, tenan sobre las edificaciones
levantadas en ellos con el consentimiento del arrendador. Este derecho se
extenda naturalmente a la superficie del suelo cubierto por la edificacin, y de
ah el nombre que recibi.

2. IUS IN AGRO VECTIGALIS

El ius in agro vectigalis surgi del arrendamiento a perpetuidad, que los

municipios solan hacer de sus tierras, mediante un censo o vectigal. En
atencin a la perpetuidad de aquella situacin jurdica del colono, el pretor cre
a favor de este un verdadero derecho real.

3. LA ENFITEUSIS

La enfiteusis, palabra que procede del griego (plantar, sembrar), naci del
arrendamiento de tierras incultas, a largo plazo o a perpetuidad, que los
emperadores solan dar a los particulares, con la obligacin para el colono de
cultivarlas y plantarlas. Esta prctica fue igualmente seguida por los grandes
propietarios y dio origen al derecho real del colono sobre las tierras, creado por
el pretor y denominado enfiteusis. En la poca de JUSTINIANO se refundieron el
ius in agro vectigalis y la enfiteusis en una misma situacin y se sometieron a
un mismo rgimen legal.

4. LA HIPOTECA

Segn el derecho romano, la hipoteca era un derecho real accesorio sobre una
cosa mueble o inmueble, destinado a garantizar el pago de una deuda.
La institucin de la hipoteca surgi lentamente a la vida jurdica mediante una
evolucin progresiva. Con la finalidad de obtener una garanta para el
acreedor, distinta de las seguridades puramente personales, se acostumbr
primeramente lo que se llam enajenacin fiduciaria. Quien contraa una
deuda, enajenaba a favor del acreedor una cosa determinada, pero
conviniendo por un pacto llamado de fiducia, que al pagarse la deuda volviera
la cosa al patrimonio del deudor.

Luego vino la institucin de la prenda (pignus). El deudor entregaba a su

acreedor la posesin de una cosa en garanta de pago. El acreedor conservaba
dicha posesin mientras no se le pagara la deuda.

Posteriormente se vio el verdadero origen de la hipoteca en el arrendamiento

de fundos rurales. Para garantizar al arrendador el pago del arrendamiento, se
estableci que por un convenio entre el arrendador y el arrendatario, los
ganados y utensilios agrcolas llevados al predio por el arrendatario quedaran
afectos al pago, sin que salieran del poder de este. Si el arrendatario no
pagaba, se permita al arrendador tomar la posesin de aquellas cosas por
medio de una accin llamada interdicto salviano.

Vino en seguida un progreso en la institucin. Mediante convenio entre

arrendador y arrendatario de un predio rstico, el primero quedaba investido
de un verdadero derecho real sobre los ganados y utensilios agrcolas del
arrendatario, el cual poda hacer efectivo no solo contra este, en caso de no
pagar, sino contra toda persona que hubiera adquirido las cosas afectadas al
pago. Ese gravamen sobre las cosas acompaaba, pues, a estas en cualquier
poder en que se hallaran, y daba lugar a que el acreedor obtuviera su posesin
si no se le pagaba la deuda. Esta accin del acreedor para hacerse a la
posesin de las cosas gravadas, en caso de no ser pagado, se denomin accin
serviana.

Finalmente, aquella institucin se generaliz para todas las cosas, cualesquiera

que fuesen la naturaleza y el origen del crdito que trataba de garantizarse. El
que contraa una deuda poda, por un simple convenio con el acreedor, gravar
en garanta del pago una o ms cosas de su propiedad, muebles o inmuebles,
sin que por el solo hecho del gravamen salieran de su poder. El acreedor
adquira por ese modo sobre las cosas gravadas un derecho real que, en caso
de no ser pagado, haca efectivo por medio de la accin llamada quasi serviana
o hipotecaria, extensiva a todas las personas que adquirieran las cosas
gravadas con posterioridad a la constitucin del gravamen.

La accin quasi serviana o hipotecara se diriga en un principio a obtener la

posesin de las cosas gravadas en caso de no pagarse la deuda. El acreedor
adquira entonces la posesin y segua tenindola, a manera de prenda
mientras no se le pagara.

Pero aquella situacin poda hacerse indefinida, por lo cual vino a establecerse
primeramente que por convenio de las partes, al constituirse el gravamen, el
acreedor se hiciera dueo de las cosas gravadas en caso de no ser pagado. En

seguida se permiti convenir entre acreedor y deudor, que en caso de no pago,

el acreedor pudiera vender las cosas gravadas para pagarse con su precio.

Y ltimamente culmin aquel proceso evolutivo, establecindose que sin

necesidad de convenio expreso entre las partes, el acreedor hipotecario tena
el derecho de vender las cosas gravadas para pagarse con su precio en caso de
que llegado el da del pago no se hiciera este. De este modo vino a
consagrarse en las instituciones jurdicas de Roma el derecho real de hipoteca
con los mismos caracteres generales que lo distinguen en el derecho civil
moderno, salvo su extensin en cuanto a las cosas susceptibles de l, que era
mayor en el derecho romano, pues tena lugar sobre los bienes muebles e
inmuebles, al paso que en el derecho moderno solo tiene lugar sobre los
inmuebles.