3er

DICTAMEN DOCTRINAL del Abog. Julio Csar Lpez Galea

(Las renuncias de miembros de Juntas de Condominios, no existe.
Como tampoco el miembro de la Junta que acta como nico integrante de la misma)

Es muy comn que algn miembro de una Junta de condominio crea que puede renunciar
a su cargo luego de haber sido electo por la Asamblea de copropietarios, pero en realidad, la nica
forma de dejar de ser miembro de una Junta de Condominio, es por el hecho de haber dejado de
ser propietario (muerte o venta del inmueble) y/o por decidirlo la Asamblea. Para poner este cargo a
la orden, deber instar a la celebracin de una asamblea especial, cuyo punto a tratar sea
reemplazar la vacante.
Es la asamblea de copropietarios, quien nombra, reelige y/o revoca cualquier miembro de
una Junta de condominio (sean miembros principales o auxiliares). En casos fortuitos o de fuerza
mayor (por muerte o venta del inmueble) queda acfalo o vacante el cargo del miembro de la Junta
que sali y en este caso, se deber participar a la comunidad de que provisionalmente ese cargo
principal ser llenado por un miembro auxiliar (con la misma mecnica realizada para su eleccin)
Lgicamente no sucede igual, si la vacante proviene de un cargo auxiliar, pero igualmente deber
participarse inmediatamente a la comunidad de copropietarios, a fin de preparar su reemplazo,
para cumplir con el espritu de la Ley referente a las atribuciones de las Juntas de Condominios
recogidas en su Artculo 18, el cual dice as:

La Junta de Condominio decidir por mayora de votos y tendr las

atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administracin que establezca
el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendr las siguientes:

a. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;

b. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitucin del
Administrador;
c. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de
Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la
reglamentacin que fuere necesaria;
e. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;

Si las decisiones vlidas de las Juntas de Condominios, son aquellas decididas por la
mayora de sus votos (de sus miembros) no pueden funcionar legal ni correctamente aquellos
famosos plenipotenciarios o presidentes de juntas vitalicios que se enquistan en la administracin
gracias a la ignorancia o a la apata de los copropietarios sobre el alcance de esta norma. Estos
personajes surgen de los restos de una ltima Junta de condominio posiblemente electa
correctamente en asamblea, con la creencia de que a este gobernante condominial lo dejaron
solo. Pues en realidad, a la hora de las rendiciones de cuentas, son tan responsables los miembros
de la junta de condominio que creen haber renunciado, como lo es el que qued solo y todas sus
decisiones estaran viciadas de nulidad por no haber cumplido con el artculo anterior (haber
tomado decisiones por mayora de votos)

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En los casos de las Juntas de condominios que se auto administran, creyendo que con ello
se ahorran el costo de una administracin ejercida por una persona jurdica (administradoras de
condominio), ponen en prenda o en garanta de sus gestiones sus propios inmuebles a la hora de
una mala administracin. La misma consecuencia opera, para aquellos condominios, que en vez de
contratar a una persona jurdica para que les administre (agrupada o no con cualquier cmara
inmobiliaria), contratan los servicios de personas naturales (llmense contadores y/o economistas)
cuando los limiten a solo elaborar recibos de condominios y no le permitan cumplir con el espritu
de la Ley referente a las atribuciones de las Administradoras de Condominios recogidas en su
Artculo 20, el cual dice as:

Corresponde al Administrador:


a. Cuidar y vigilar las cosas comunes;
b. Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administracin y conservacin, as como las

reparaciones menores de las cosas comunes;

c. Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de condominio, de

su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d. Recaudar de los propietarios lo que a cada uno le corresponda en los gastos y expensas

comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad recibir los cnones

de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de que lo recaudado supere a los

gastos comunes, los propietarios por mayora, podrn darle un destino diferente u ordenar su
distribucin;

e. Ejercer en juicio la representacin de los propietarios en los asuntos concernientes a la

administracin de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando
el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deber estar debidamente autorizado por

la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta

autorizacin deber constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio.

f. Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su administracin, en
forma ordenada y con la especificacin necesaria, as como conservar los comprobantes

respectivos, los cuales debern ponerse a la disposicin de los propietarios para su examen

durante das y horas fijadas con conocimiento de ellos;

g. Llevar los libros de: a) Asamblea de Propietarios, b) Actas de la Junta de Condominio, c)
Libro diario de la contabilidad. Estos libros debern ser sellados por un Notario Pblico o un

Juez de Distrito en cuya jurisdiccin se encuentre el inmueble.

h. Presentar el informe y cuenta anual de su gestin.

Pargrafo nico:
La violacin o incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones a que se refiere este artculo,

por parte del administrador, dar lugar a su destitucin, sin perjuicio de las acciones civiles y

penales a que haya lugar.


Si para poder demandar a un moroso, se requiere conforme al art. 20 letra e de esta Ley,
que deber estar autorizada la administradora por la Junta para que esta otorgue el poder y esta
autorizacin deber asentarse en su libro respectivo. En consecuencia sera nulo o anulable el
poder conferido por la junta y asentado en un libro distinto.

Las Juntas de Condominios que se auto-administran, no cuentan con ninguna
administradora autnoma (por contar con una autorizacin previa y poder ya otorgado) para que pueda
demandar tambin algn miembro de la junta que entre en mora. Sera como auto-demandarse.

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No puede dejar de incluirse en este dictamen otros hechos irregulares como postularse a
una misma junta de condominio, varios miembros de una familia (esposos e hijos) a menos que
sean propietarios de varios inmuebles y cada miembro de esa familia se postula por cada uno de
esos inmuebles. La explicacin lo da la lgica de que en estos casos se le escapa a la comunidad, el
control sobre el ejercicio de estos cargos y se puede prestar a un incorrecto manejo de la
administracin.
Hay otras tesis sobre la representacin para postularse a miembros de una Junta de
condominio, donde mi criterio personal permite que aunque solo puedan postularse propietarios,
la institucin del poder registrado le permitira a un propietario transferirle ese derecho a un
familiar, inquilino o a un tercero. Para ello fueron creados los poderes y solo en este caso, deber
registrarse esa atribucin especial o indicarse expresamente que el apoderado podr en su
nombre postularse e integrar la Junta de Condominio del inmueble donde se es propietario. Igual
efecto deber producir a favor de un inquilino, si as lo establece expresamente una clusula del
contrato de arrendamiento y dicho contrato de arrendamiento debera estar Registrado (no sirve
solo la autenticacin notarial para una atribucin tan delicada que le permita a un apoderado disponer de
los bienes, tanto del poderdante como de la comunidad) La ley no prohbe expresamente esta forma de

representar a otro.
d
En los casos de que el inmueble est a nombre del cnyuge del miembro de la Junta de
Condominio, se debe contar por escrito de una simple autorizacin emitida por el propietario,
debido a las implicaciones que genera el hecho de que el(la) esposo(a) de un(a) propietario(a)
electo miembro de una Junta de Condominio, no le da de ipso facto la misma cualidad de miembro
de Junta de Condominio. Esta afirmacin viene dada del mismo concepto de Condominio o
Condominium

Condominium: significa que los integrantes de esa Junta o grupo tienen en comn el
Dominium de la cosa, que es una de las caractersticas o atribuciones de las que solo pueden
disfrutar los propietarios plenos, es decir:
Derecho a usar
Derecho a disfrutar
Derecho a disponer de la propiedad
Cuando el miembro electo de la Junta de condominio, sea el esposo(a) del propietario(a),
este(a) tendra solo el derecho a usar y disfrutar del inmueble de su esposo(a), mas no de
disponerlo (como sera venderlo sin su autorizacin) a menos que esa voluntad para que sea miembro
de la junta sea manifestada mediante documento (no necesariamente autenticado) y as pueda
realizar actividades que solo pueden hacer el resto de los propietarios miembros de la Junta de
condominio, como es disponer de la propiedad colectiva o comn.
Recordemos que nuestra legislacin Civil estableci que el matrimonio es un contrato de
sociedad y como tal est provisto de reglas de obligatorio cumplimiento para que puedan ser
oponibles frente a terceros, es decir, las reglas del matrimonio debern constar en documentos
(autnticos o no), no bastando la simple copia de las cdulas o certificados de haber contrado
matrimonio, pues se requiere que la administracin que de los bienes matrimoniales que hace uno

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de los cnyuges est tolerada por el otro y esta tolerancia deber constar en forma documentada
y de ningn modo presumirse. Bastara con asentar en el Libro de Asamblea cuando es electo(a) el
miembro de la Junta, la declaracin del propietario(a) e inclusive bastara con una simple
ratificacin, si ya ha pasado algn tiempo en el ejercicio de este cargo.
De hecho, por algo en todo documento donde hay actos de disposicin, trasmisin o
administracin de bienes, aparece para su autenticacin o protocolizacin una leyenda que dice:

Y yo en mi carcter de cnyuge del (la) otorgante a mi vez declaro que

acepto la operacin que se hace en el presente documento

Los siguientes artculos del Cdigo Civil, corroboran lo aqu argumentado:

Artculo. 141.- El matrimonio, en lo que se relaciona con los bienes, se rige por las
convenciones de las partes y por la Ley.

Seccin II
Del Rgimen de los Bienes
2 De la Comunidad de Bienes
Artculo 148.- Entre marido y mujer, si no hubiere convencin en contrario, son comunes, de
por mitad, las ganancias o beneficios que se obtengan durante el matrimonio.
Artculo 149.- Esta comunidad de los bienes gananciales comienza precisamente el da de la
celebracin del matrimonio; cualquiera estipulacin contraria ser nula.
Artculo 150.- La comunidad de bienes entre los cnyuges se rige por las reglas del contrato
de sociedad, en cuanto no se opongan a lo determinado en este Captulo.
3. De los Bienes de los Cnyuges
Primera Parte
De los Bienes Propios de los Cnyuges
Artculo 151.- Son bienes propios de los cnyuges los que pertenecen al marido y a la mujer al
tiempo de contraer matrimonio, y los que durante ste adquieran por donacin, herencia,
legado o por cualquier otro ttulo lucrativo. Son tambin propios los bienes derivados de las
acciones naturales y la plusvala de dichos bienes, los tesoros y bienes muebles abandonados
que hallare alguno de los cnyuges, as como los vestidos, joyas y otros enseres u objetos de
uso personal o exclusivo de la mujer o el marido.
Artculo 152.- Se hacen propios del respectivo cnyuge los bienes adquiridos durante el
matrimonio:
1 - Por permuta...
2 Por derecho de retracto ejercido sobre los bienes propios por el respectivo cnyuge y con
dinero de su patrimonio.
3 Por dacin en pago.
4 Los que adquiera durante el matrimonio o a ttulo oneroso, cuando la causa de adquisicin
ha precedido al casamiento.
5 La indemnizacin por...
6 Por compra hecha.
7 Por compra hecha
Artculo 153.- Los bienes donados o dejados en testamento conjuntamente a los cnyuges con
designacin de partes determinadas, les pertenecen como bienes propios en la proporcin
determinada por el donante o por el testador, y, a falta de designacin, por mitad.
Artculo 154.- Cada cnyuge tiene la libre administracin y disposicin de sus propios bienes:
pero no podr disponer de ellos a ttulo gratuito, ni renunciar herencias o legados, sin el
consentimiento del otro

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Si esa regla de no disponer de un bien sin el consentimiento del otro, opera a favor de los
bienes propios o adquiridos antes del matrimonio o por herencia o legado, con ms razn opera
cuando es un bien conyugal y no sea un bien propio.
En la reforma del Cdigo Civil del ao 84 y dado al alto ndice de divorcios producto de
aquellos matrimonios celebrados con capitulaciones matrimoniales, se le concedi a las parejas
casarse prescindiendo o sin necesidad de celebrar este contrato de divisin de bienes propios, con
solo manifestar en caso de divorcio cuales habran adquirido con anterioridad al casamiento en
una especie de retracto legal de bienes (ord 2 del Art. 152 del Cod. Civ.). Supongamos que nuestro
miembro de la junta, no aparece como propietario ante el registro subalterno sino su esposo(a)
quien era el(la) exclusivo propietario(a) (del apartamento que le sirvi de base para postularse)
antes de casarse, pues sus derechos de separar sus bienes en caso de divorcio an subsisten y
con ello las consecuencias legales por no haber otorgado anteriormente desde una autorizacin a
un poder amplio de administracin y disposicin al mencionado miembro de la junta, quien entre
otras cosas fungira ilegalmente en su cargo. Ah quedan reservadas, las acciones reales y
personales, tanto civiles como penales, por parte de la comunidad de copropietarios contra el
usurpador (especialmente si manejaba los fondos del edificio).
Por cierto, las autorizaciones o cartas poder solo son vlidas entre propietarios, no as con
quien no posea la cualidad de disposicin.
-

-
-

Qu pasara, ante un divorcio y el(la) cnyuge propietario(a) manifiesta que nunca estuvo de
acuerdo con las actuaciones de su esposo(a) en la junta?
O que quiere ejercer un retracto legal sobre su apartamento?,
O que desea ser la miembro de la Junta de Condominio en sustitucin de su esposo(a)?,

Sin duda, que podra generarse una nulidad absoluta y de origen a todas las actuaciones
realizadas por el miembro de una Junta de condominio (en nombre del apartamento y de la
comunidad) por haber operado sin autorizacin de su esposo(a) propietario(a). Estaramos
ilegalmente supeditados o sujetos a la voluntad del verdadero(a) propietario(a).

d
Para finalizar, hay que establecer aqu una nueva realidad existente en aquellos inmuebles
regidos por el nuevo Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Rgimen de Propiedad de las
Viviendas de la Gran Misin Vivienda Venezuela, dictado con el N 8.143 de fecha 06 de Abril del
2011, donde la figura de la Junta de Condominio no existe, ni se rigen esos inmuebles por la Ley de
Propiedad Horizontal, quedando vigente ambas leyes, segn dice en su artculo 2 lo siguiente:

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Lo que llamamos Juntas de Condominios su similar para inmuebles regidos por esa Ley,
se llamar Comit Multifamiliar de Gestin:

En consecuencia, las Juntas de Condominios (antiguamente llamadas juntas de propietarios),

fueron creadas especficamente con un objetivo contralor y coordinador entre la administradora y
la comunidad de copropietarios a la luz de su Ley especial.

Concluyo al igual que anteriores dictmenes, que esto es solo mi criterio profesional y mi
humilde aporte doctrinario, para que la interpretacin dada a las atribuciones de las Juntas de
Condominios no sea distorsionada en procura a la proteccin de la propiedad privada regida bajo
este sistema especial de convivencia.

En Caracas, Junio 2011

Abog. Julio Csar Lpez Galea
www.drcondominio.com

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