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Cuando nos disponemos a iniciar un negocio en un nuevo local u oficina o queremos cambiar nuestro negocio de local
u oficina, nos encontramos con la necesidad de pactar las condiciones del contrato de arrendamiento de forma que
logremos obtener los acuerdos ms beneficiosos para nosotros y para nuestro negocio.
Respecto a los contratos de arrendamiento de local u oficina, la Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigente
(Ley 24/1994 de 24 de noviembre), establece que se trata de contratos de arrendamiento para uso distinto del de
vivienda, que se rigen primordialmente, por la voluntad de las partes, lo que da lugar a muchos casos y contratos
diferentes.
A continuacin te exponemos 10 consejos para poder negociar eficazmente el contrato de arrendamiento de un local o
de una oficina:
En primer lugar, en cuanto a la bsqueda del local u oficina y a la orientacin sobre los aspectos econmicos
del contrato (importe de la renta, gastos que se repercuten etc.), podemos acudir a portales inmobiliariospara
hacer un sondeo de los precios del mercado.
Si necesitamos asesoramiento profesional, se pueden solicitar los servicios de algn consultor del mercado inmobiliario
con solvencia en el sector que corresponda (locales comerciales, oficinas etc.), aunque es probable que el consultor
cobre una comisin por el asesoramiento, que puede oscilar entre una mensualidad de renta y un porcentaje de la
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Normalmente esos gastos se pagan en base a un porcentaje establecido en funcin de la superficie de la oficina y
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aunque se pagan mensualmente, a finales de ao se suele realizar una regularizacin en funcin de los gastos reales
que hayan existido. En este sentido, es aconsejable establecer en el contrato de arrendamiento, un lmite
mximo a esos gastos de forma que no supongan una carga econmica excesiva para el inquilino.
3. VERIFICAR EL PROPIETARIO
En tercer lugar, es muy importante cotejar que el propietario del local u oficina es efectivamente propietario y
revisar las caractersticas del local (superficie, cargas etc.) Para ello podemos solicitar una nota simple en el
Registro de la Propiedad tal y como se explica en el apartado anterior. En el caso en que existan varios propietarios,
todos ellos debern firmar el contrato.
Si el propietario es una sociedad mercantil (sociedad annima, sociedad de responsabilidad limitada etc.) deberemos
solicitar la escritura de constitucin de la sociedad y la escritura de poder o de nombramiento de la persona que firme
el contrato, de forma que podamos cotejar los datos de la sociedad y si el poder de la persona que firma en nombre de
la sociedad es suficiente, para lo cual deberemos cotejar las facultades que constan en ese poder.
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4. NEGOCIAR LA RENTA
En cuarto lugar, la renta es uno de los aspectos econmicos ms importante de todo contrato de arrendamiento. En
este sentido, sin perjuicio del asesoramiento en cuanto a su importe tal y como se ha detallado anteriormente, se debe
tener en cuenta que en determinadas ocasiones se puede negociar una renta fija junto con una renta variable en
funcin de los beneficios que obtenga el inquilino (este aspecto es muy habitual en los contratos de arrendamiento de
locales que se encuentran en centros comerciales) y que tambin, se puede pactar una renta escalonada, es decir,
que vare de importe a medida que avanza la duracin del contrato, de forma que tenga un importe el primera ao, un
importe mayor el segundo y as sucesivamente.
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tiempo que duren las obras. La carencia es un periodo de tiempo durante el cual no se va a abonar por parte del
inquilino la renta pactada. De esta forma el inquilino tiene un cierto desahogo al iniciar su actividad.
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grupo, por el que dicha sociedad matriz se compromete a pagar o cumplir el contrato en el caso en que la
sociedad arrendataria no lo haga. Se trata de una garanta algo dbil para el propietario, sobre todo por las
dificultades de ejecucin en caso de que la sociedad matriz sea extranjera.
10.CESIN Y SUBARRIENDO.
La cesin del contrato supone el cambio de un arrendatario por otro que ocupar el lugar del primero en el contrato de
arrendamiento asumiendo todos los derechos y obligaciones de dicho contrato. El subarriendo supone que el
arrendatario cede el uso de todo o parte del local u oficina arrendado a otro arrendatario pero el contrato de
arrendamiento inicial subsiste y el arrendatario inicial lo sigue siendo.
En los contratos de arrendamiento de locales y oficinas es muy habitual que se renuncie a este derecho que la Ley de
Arrendamientos Urbanos regula a favor del inquilino, aunque en determinadas ocasiones en las que el arrendatario es
una sociedad, se suele pactar una autorizacin a ceder el contrato o subarrendar el local u oficina a empresas del
mismo grupo que la sociedad arrendataria.
Aunque no suele ser un pacto que se acepte por los propietarios de locales u oficinas, es aconsejable regular en el
contrato la posibilidad de cesin o subarriendo sin necesidad de autorizacin del propietario, ya que puede ser una va
de escape si el negocio no va bien o se quiere cambiar de ubicacin.
No obstante todo lo anteriormente mencionado, en caso de duda durante la negociacin de un contrato de
arrendamiento, lo aconsejable es consultar con un abogado de confianza que nos asesore y nos ayude en la
negociacin de forma que el contrato sea lo ms favorable a nuestros intereses.
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