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GUIA N 3:

ASIGNATURA: CATASTRO Y LEGISLACIN TERRITORIAL

Profesor: Julio Vjar V.

Alumno (a):____________________________________________________

LEVANTAMIENTOS CATASTRALES

Ventajas directas de los levantamientos catastrales y del registro de la propiedad

La primera y ms evidente ventaja de un levantamiento catastral y de un registro es que ambos
proporcionan en todo momento una descripcin verdadera y exacta de la situacin jurdica de la
tierra. Slo un mapa catastral puede facilitar los medios para lograr una identificacin exacta
necesaria con este fin, y slo un registro permanente y completo puede ofrecer un cuadro exacto
de la situacin en un momento determinado.
En su mayor parte las ventajas de este doble sistema derivan directamente de que puede
disponerse, de manera inmediata, de esta informacin exacta. Gracias a este sistema sabemos
inmediatamente cul es la persona que se halla en posesin de un derecho, la naturaleza de este
derecho y los lmites precisos de la propiedad, de modo que cualquiera que desee realizar una
operacin relacionada con este derecho sabe inmediatamente lo que tiene que hacer. Si la
inscripcin es de pleno dominio, slo la persona cuyo nombre figura en el registro, y ninguna otra,
podr disponer de los derechos. Si es nicamente de posesin, existe por lo menos una fuerte
presuncin de que la persona inscrita como poseedora es la que puede disponer de los derechos, y
la certidumbre de que su inters, en lo que se refiere a la transaccin, no puede ser desatendido.
De esta manera se elimina o reduce considerablemente la posibilidad de fraude o de dificultades
legales posteriores.
La inscripcin en el registro protege tambin los derechos de toda clase de titulares, incluidos los
absentistas, las personas con derechos preferenciales y de retracto o las que tienen derechos
inactivos de cualquier tipo. Tambin protege a cualquier persona o clase de personas que gozan

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de servidumbres o de otros derechos restrictivos del dominio. La inscripcin protege tambin un
derecho pblico de paso, el derecho a limitar la edificacin y el uso de la tierra. Los derechos
comunales o privados de pastoreo, de extraccin de madera y productos forestales, de uso de
aguas, etc., ya sea en terrenos pblicos o particulares, quedan pblicamente definidos y
salvaguardados.
La inscripcin simplifica tambin el control de la adquisicin de nuevos derechos. En los casos en
que los derechos de prescripcin se crean al transcurrir un determinado perodo, la inscripcin en
el registro ofrece la prueba inmediata de que el derecho ha quedado establecido. Asimismo,
impide la adquisicin del derecho de prescripcin cuando est en pugna con el inters pblico. Por
regla general ofrece un medio fcil para regularizar todas las clases no oficiales de ocupacin o los
tipos de usuario. El registro facilita considerablemente todas las operaciones relacionadas con la
tierra. Los lmites se conocen directa y exactamente, se sabe con precisin la naturaleza y el
alcance de los derechos existentes, se evitan investigaciones largas y costosas acerca del ttulo, se
reduce al mnimo la intervencin de abogados y otros intermediarios, y en general todas las
operaciones se pueden realizar con mayor economa, rapidez y seguridad. Por supuesto, esto se
aplica no slo a las operaciones que entraan la transferencia permanente de un derecho, sino
tambin a las limitaciones temporales y a las hipotecas. Por ejemplo, si las hipotecas estn
registradas, cualquier persona que tenga la intencin de prestar dinero con garanta de fincas
puede averiguar rpidamente la situacin exacta en lo que respecta a anteriores gravmenes. Por
lo tanto, puede colocar su dinero con garantas mucho mayores. Del mismo modo, un prestatario
cuyos derechos estn registrados puede obtener un prstamo con mayor facilidad y rapidez, y
probablemente ms barato, debido a la garanta que ofrecen sus tierras.
Todas las clases se benefician de la eliminacin de documentos sin valor que pretenden ser
instrumentos tiles para establecer o transmitir derechos sobre la tierra. Este tipo de documento
puede ser un peligro tanto para los intereses pblicos como para los privados en las fases del
desarrollo econmico y social en que los sistemas tradicionales empiezan a sentir el impacto de
influencias externas. En una situacin anloga (y en muchas otras), la publicidad dada a las
transferencias de ttulos por un sistema de inscripcin obligatoria facilita considerablemente la
proteccin que se trata de dar a las clases econmicamente dbiles de la poblacin mediante una
legislacin que limita la enajenacin de tierras por o para determinadas clases de personas. Una
de las grandes dificultades para hacer cumplir esta legislacin es la que plantea el establecimiento
de un mtodo seguro para poner rpidamente en conocimiento de la autoridad competente las
infracciones que se cometan.
Por lo general, el registro obligatorio de derechos sobre la tierra se traducir en una reduccin
muy considerable del nmero de litigios sobre la tierra, con el consiguiente ahorro de gastos no
productivos a los que difcilmente el agricultor puede hacer frente.
Por ltimo, hay que tener tambin en cuenta las grandes ventajas que la existencia de un mapa
fidedigno y actualizado y un registro de todos los derechos sobre la tierra presenta para todos los
servicios estatales relacionados con la administracin de la tierra. Un registro intachable trae

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consigo algunas de estas ventajas: simplifica la labor de los tribunales, facilita la adquisicin de
tierras para fines pblicos, mejora la administracin de bosques y otras tierras de propiedad
pblica, etc. Otras ventajas son ms indirectas y tal vez menos notorias, pero no por ello menos
reales. En el captulo siguiente se har un breve resumen de estas ventajas, pero hay un grupo de
ellas que, en una serie de estudios que se refieren fundamentalmente a los distintos aspectos de
la tenencia de tierras y de la reforma agraria, tienen que clasificarse como directas y, por lo
tanto, se deben tratar en el presente captulo. Estas ventajas son las que unos buenos mapas
catastrales y un buen sistema de registro ofrecen para poder apreciar la situacin agraria de un
|pas y preparar las medidas correspondientes de mejora y de reforma.
Una situacin agraria poco satisfactoria suele manifestarse con la aparicin de agudos sntomas de
malestar en la economa agraria, y particularmente por la depresin que se produce en ciertas
clases de la poblacin rural e incluso por cierta agitacin en este sector. A menudo estos sntomas
slo se manifiestan en una fase relativamente avanzada de la decadencia de la estructura agraria
existente, o pueden agudizarse como consecuencia de un brusco trastorno econmico, de una
baja mundial y repentina de los precios de los productos bsicos, o de los efectos de una guerra
que recarga el trabajo de la fuerza de trabajo rural que disminuye como consecuencia de las
exigencias del servicio militar. Asimismo, el regreso de las personas que han estado trabajando en
pases extranjeros y que, por consiguiente, tienen experiencia de diferentes condiciones y
prcticas, puede exacerbar las tensiones rurales y otras tensiones antes desconocidas.
Sin embargo, los defectos de los sistemas de tenencia de la tierra y de la estructura agraria en
general no surgen de la noche a la maana. Ya existan, latentes pero no inactivos, durante aos e
incluso durante generaciones antes de que se manifestara la crisis. Algunas veces eran bien
conocidos pero no se les prestaba atencin; otras veces haban sido observados por algunos
funcionarios y especialistas en asuntos agrarios y puestos en conocimiento del gobierno, el cual,
sin embargo, no haba adoptado las medidas necesarias porque la accin requerida era contraria a
la poltica del momento. Sin embargo, la mayor parte de las veces no haban sido conocidos
claramente por las autoridades porque stas no tenan medios para obtener informacin exacta y
actualizada de lo que estaba ocurriendo en relacin con la tierra y sus ocupantes. No haba un
contacto permanente y estrecho con la vida rural y, por consiguiente, no existan medios para
tomar el pulso a la comunidad agrcola. Un buen levantamiento catastral y un buen registro de
derechos de la propiedad proporcionan el material necesario para mantener este contacto
permanente y estrecho, al dar una visin de la situacin actual y al dar al gobierno la seguridad de
contar con personal que se mantiene en contacto ininterrumpido con dicha situacin. As sucede
especialmente cuando las oficinas de registro estn situadas en aldeas o pequeas poblaciones y
los registros se mantienen o controlan gracias a inspecciones frecuentes. Los propios mapas
catastrales y la informacin contenida en los registros son tambin una buena base, en realidad
fundamental, para la preparacin y ejecucin de un programa de reforma agraria o la adopcin de
cualquier otra medida destinada a eliminar los defectos de la economa agraria. En efecto, los
mapas a escala grande son necesarios para el xito de cualquier medida de reforma agraria que
entrae una nueva distribucin de las propiedades existentes o la colonizacin de nuevas zonas. Si

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no existen estos mapas, ser necesario elaborarlos teniendo en cuenta que una vez aprobado un
plan de reforma agraria habr poco tiempo para llevar a cabo esta tarea. Los registros
proporcionan la base prctica sobre la que se debe asentar cualquier reforma. Si esta base no
existe, es difcil improvisarla y en gran parte la reforma ser un salto en el vaco que puede estar
lleno de peligros.
Esta cuestin es de tal importancia que convendr citar uno o dos ejemplos. Muchos planes de
reforma agraria, que comportan la expropiacin de grandes propiedades, tienen disposiciones que
exceptan de esa expropiacin a las fincas de un solo propietario cuya superficie sea inferior a un
determinado lmite, o a ciertos tipos de tierras, o a las tierras utilizadas para ciertos fines. Estas
disposiciones son obviamente inaplicables a menos que se conozcan los lmites y las superficies de
las fincas, el tipo de tierra de cada una y el uso a que se destine. Este conocimiento slo se
obtendr con la exactitud necesaria mediante un levantamiento catastral. A su vez, la distribucin
de las tierras expropiadas entre nuevos propietarios exigir un deslinde detallado de las nuevas
fincas lo que, si se carece de mapas a gran escala, slo se podr lograr con grandes esfuerzos y con
poca exactitud mediante mediciones hechas sobre el terreno. De manera anloga, no se puede
hacer cumplir una legislacin de arrendamiento que exija la determinacin de las rentas de las
propiedades privadas, o que d mayor seguridad a los arrendatarios, a menos que los linderos y
las superficies de las fincas se conozcan exactamente mediante buenos mapas. Ya hemos aludido a
las ventajas que se derivan de un levantamiento catastral para la administracin del crdito
agrcola. Quizs el ejemplo ms notorio es el de un plan de concentracin parcelaria, que ser
virtualmente imposible de realizar a menos que se conozcan los linderos exactos y la propiedad de
las distintas parcelas y campos.
No constituye una respuesta a estos argumentos el sostener que en algunos pases se ha tratado
de realizar reformas agrarias sin buenos mapas y sin una informacin exacta de los derechos
existentes sobre la tierra. En estos casos el resultado inmediato de las reformas ha sido, por lo
general, una situacin de incertidumbre y confusin que ha retardado la efectividad de la reforma
durante aos y, en el mejor de los casos, ha disminuido el ritmo de esa reforma hasta un extremo
polticamente peligroso e injustificable desde un punto de vista econmico. Para trabajar con
eficacia en la mejora de la situacin agraria es necesario contar con una informacin exacta del
tipo que slo un levantamiento catastral puede proporcionar.

Lugar que ocupan los levantamientos catastrales y los registros en el desarrollo rural
No todos los pases prevn realizar reformas inmediatas de su estructura agraria, pero
prcticamente todos los pases han estado esforzndose por mejorar el rendimiento de su
agricultura y de su economa rural en general, as como las condiciones de vida de su poblacin
campesina. La dura realidad de la vida moderna ha demostrado incontestablemente que la nica
esperanza (de ninguna manera segura) de que el mundo pueda continuar manteniendo una
poblacin en crecimiento es la constante mejora del volumen y la eficiencia de la produccin

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agrcola. Esto exige, y trae consigo, una mejora gradual de las condiciones de vida de los
agricultores y de los que se dedican a tareas derivadas de la agricultura.
En consecuencia, la mayora de los pases han considerado necesario hacer un inventario de sus
recursos naturales y estudiar en qu forma se aprovechan o se desperdician. Muchos pases
tambin han estimado conveniente elaborar planes para mejorar la agricultura y desarrollar la
economa rural. Estos planes pueden tomar muchas formas adems de las reformas agrarias
mencionadas en el captulo anterior. Pueden basarse en grandes proyectos de riego, avenamiento
o lucha contra las inundaciones, o para evitar la erosin del suelo o conservar o incrementar la
riqueza forestal; pueden consistir tambin en planes detallados de reglamentacin de la
produccin agrcola, ya sea aumentando la superficie cultivada o incrementando la superficie
dedicada a determinados cultivos; pueden depender de la explotacin de nuevas tierras o de
tierras bonificadas mediante asentamientos, o incluir la mejora sistemtica de los pastizales
inferiores o de las tierras marginales. Por otra parte, pueden tener como objetivo mejorar la
eficiencia tcnica de los agricultores mediante la introduccin de mtodos y materiales nuevos o
perfeccionados, o de su eficiencia econmica utilizando mejores sistemas de comunicacin, de
crdito y de comercializacin. Esos planes pueden abarcar la creacin de incentivos monetarios
tales como subsidios para la adopcin de un determinado cultivo o, de una prctica agrcola o tipo
de agricultura, o mediante pagos para disuadir a los agricultores de que trabajen ciertas tierras;
por ejemplo, la Comunidad Europea ha estado pagando a los agricultores para que reserven
ciertas tierras que no sern utilizadas para la produccin agrcola. Puede haber planes para
mejorar y ampliar la produccin agrcola mediante la inmigracin de mano de obra extranjera o
realizando movimientos de poblaciones locales. Pueden organizarse polticas destinadas a aliviar el
desempleo mediante el fomento de la produccin agrcola o el desarrollo de industrias rurales, o
sustituyendo a los agricultores ineficaces por otros ms eficientes, o poniendo bajo la
administracin del Estado ciertas zonas problemticas.
Los planes de desarrollo pueden ser de una variedad casi infinita, pero en cada caso tanto el xito
de la operacin como su acertado planteamiento dependern, en primer lugar, del conocimiento
de los recursos humanos y materiales de que se disponga o pueda disponer y, en segundo lugar,
del conocimiento acerca de la forma en que dichos recursos se emplean, se malgastan o se
desaprovechan.
Los mapas a escala grande y el conocimiento exacto de la forma de tenencia de la tierra
constituyen la base necesaria para reunir y clasificar la informacin acerca de los recursos
disponibles. La otra base necesaria es un censo eficiente y la clasificacin de los recursos humanos
del pas; la utilidad del censo e incluso la posibilidad de realizarlo dependen en gran medida de los
mapas a escala grande y de otras caractersticas de los levantamientos catastrales.
Se hace an ms patente la conviccin de que los mapas son necesarios cuando se tienen que
aplicar los conocimientos obtenidos mediante inventarios y clasificaciones, ya sea para hacerse
una idea aproximada de la situacin o para elaborar planes para el futuro. Hay muchos factores
que intervienen en el anlisis de una situacin que no pueden ser ni clasificados ni comprendidos

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sin la ayuda de los mapas, y en realidad son muy pocos los factores que no adquieren mayor
claridad si se dispone de mapas y se usan. De manera anloga, muchos proyectos de desarrollo
dependen inevitablemente de los mapas, tanto para su formulacin como para su ejecucin, y
prcticamente todo proyecto se formular y ejecutar mejor con mapas que sin ellos. Este punto
tiene tanta importancia, y tan a menudo se pasa por alto, que convendr detenerse en l. Para ello
es mejor examinar este problema en relacin con los mapas a escala grande que en relacin con
los mapas catastrales. La diferencia es ms aparente que real, excepto en la medida en que los
mapas topogrficos a escala grande incluyen detalles descriptivos, especialmente del relieve, que
no se encuentran en los mapas catastrales propiamente dichos. Con este propsito, un mapa a
escala grande se debe definir aproximadamente como cualquier mapa a escala 1:25.000 o ms.
Para muchos fines, los mapas a escala 1:25.000 deben ser considerados todava como mapas a
escala pequea, pero como hay algunas regiones en las que esos mapas son suficientes para todos
los fines ordinarios, esta escala parece un lmite til.
Ocurre tambin que las fotografas areas hechas a escala de este tamao general pueden servir
para preparar los inventarios de recursos y como guas de la planificacin de no menor eficacia e
incluso mayor que los mapas que pueden producirse con estas fotografas. Esta afirmacin es
particularmente vlida para la adquisicin de conocimientos acerca de recursos naturales,
especialmente en la preparacin de inventarios forestales y en los reconocimientos de la
vegetacin natural, en la realizacin de reconocimientos acerca de suelos y de su erosin, en
reconocimientos geolgicos, en la determinacin del uso general de la tierra y en los estudios
acerca de la distribucin del agua de superficie. Sin embargo, un mapa es el mejor instrumento
posible para realizar y registrar estudios de este tipo. El mapa sirve no slo para identificar
posteriormente en el terreno las caractersticas reveladas por el levantamiento, sino porque
facilita mucho la descripcin de los resultados del levantamiento al hacer que los ojos ayuden a la
mente a formarse una idea general de la situacin. Los hechos observados y registrados en
estadsticas o en descripciones escritas son mucho ms difciles de captar que los indicados en un
mapa. Los mapas pueden tener una gran claridad en la descripcin y una gran exactitud en la
identificacin, lo que los hace muy tiles en la descripcin y evaluacin de los recursos naturales.
Las mismas caractersticas confieren a los mapas igual valor para los estudios demogrficos y para
registrar los resultados de los censos agrcolas.
Para los fines antes mencionados pueden ser suficientes los mapas a una escala menor, pero
cuando se trata de una descripcin e identificacin ms detalladas probablemente se necesitar
utilizar escalas ms grandes. Por ejemplo, la escala 1:15.000 puede considerarse apropiada para
los levantamientos topogrficos forestales; la de 1:8.000 para los de minas, y quizs sea
conveniente utilizar escalas an mayores para los de campos de petrleo y de algunos tipos de
minas de superficie. La Oficina de Levantamientos Topogrficos del Reino Unido decidi, ya en
1840, que la escala de 1:10.560 no era suficientemente grande para muchos propsitos
nacionales, razn por la cual los levantamientos cartogrficos de la mayor parte del pas se han
hecho a la escala de 1:2.500 para las zonas rurales y 1:1.250 para las urbanas. Los mapas
catastrales de otros pases de Europa occidental se hacen a escalas comparables.

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Antes de que se publicaran los planos a escala de 1:10.560 del Reino Unido (actualmente se hacen
a una escala de 1:10.000), se gastaron cuantiosas sumas en el levantamiento, por entidades
privadas, de mapas ad hoc a escala grande, pero muchos de esos mapas no ofrecan garantas
suficientes. Si bien el sector privado puede producir hoy mapas que por lo menos son del mismo
nivel que los levantados por los organismos cartogrficos nacionales, es conveniente trabajar con
normas nacionales de precisin y contenido que slo se pueden mantener si los gobiernos toman
la iniciativa en el establecimiento y vigilancia de esas normas.
Los usos generales a que pueden destinarse los mapas a escala grande, directamente o como
mapas de base, son demasiado variados para enumerarlos y bastar dar algunos ejemplos. Los
casos ms notorios son las obras de riego, de contencin de inundaciones o de proteccin, de
construccin de ferrocarriles, carreteras, canales y puertos, oleoductos y para muchas otras
finalidades urbanas, tales como la planificacin urbana y el alcantarillado. Los mapas catastrales
pueden adaptarse a todos estos usos en su forma actual o aadindoles el relieve topogrfico u
otros detalles necesarios para un fin determinado. Si se trata de obras que entraan el
movimiento del agua por gravitacin o el control de inundaciones, la exactitud con que se debern
nivelar los terrenos es de tal magnitud que probablemente un mapa corriente no servir para ello.
La carencia de lneas topogrficas de relieve en los mapas catastrales no los hace menos tiles que
los mapas a escalas menores, que muestran las variaciones verticales de la superficie. En efecto, la
total ausencia de relieve topogrfico puede representar una ventaja ya que el mapa se puede
utilizar directamente para registrar los niveles requeridos.
Los mapas catastrales que indican los linderos de los campos son especialmente apropiados para
hacer levantamientos topogrficos del uso de la tierra y para clasificar a las tierras con arreglo a la
capacidad o productividad del suelo. Los mapas de Myanmar a una escala de 1:3.960 se utilizaron
para establecer la clasificacin de las tierras campo por campo, clasificacin en que se basa la
evaluacin del impuesto sobre la tierra, y para la preparacin de estadsticas de las cosechas
anuales, con cuyo propsito se registraron las cosechas recogidas en cada campo. En muchos
pases los mapas de suelos slo pueden levantarse de manera satisfactoria en escalas de
aproximadamente 1:5.000. Se trata de pases en los que la erosin geolgica, los cambios de altura
u otras causas han dado lugar a variaciones importantes de un campo a otro, tanto en la superficie
como en el subsuelo. Las zonas de esta clase son mucho ms comunes de lo que se cree
generalmente.
Se utilizan tambin los mapas de las series catastrales para muchos fines administrativos. La
evaluacin de cualquier impuesto basado en la superficie (como suelen ser los impuestos a la
propiedad de la tierra que dan mejor resultado), exige el empleo de mapas de esta clase y ste es
en realidad el propsito fundamental de los mapas catastrales desde un punto de vista tcnico.
Sus ventajas para fijar equitativamente los impuestos son evidentes. Desde el punto de vista
puramente fiscal, esas ventajas, aunque menos importantes, no son menos reales, y la
introduccin de mapas en nuevas zonas, o la revisin de mapas anticuados, se tradujo en muchos
casos en un aumento de los ingresos fiscales, lo que sirvi para sufragar el costo del levantamiento
en dos o tres aos. En Myanmar se comprob en general que la ejecucin de un levantamiento

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adecuado en una nueva zona daba lugar a un aumento inmediato de no menos del 50 por ciento
de la base imponible a las tasas antiguas. En un caso, la revisin de un levantamiento sumamente
anticuado dio como resultado un aumento de la base imponible que bast para neutralizar por
completo los efectos de un descuento del 40 por ciento concedido por el Gobierno.
Los mapas catastrales permiten determinar de modo preciso las variaciones anuales o estacionales
de las zonas abastecidas de agua mediante canales de riego, facilitando as los clculos de la
cantidad efectiva de agua suministrada a una finca o un campo. Tambin hacen posible registrar
con exactitud y claridad los efectos que los cambios en el abastecimiento de agua tienen en los
cultivos, y permite realizar un control cuidadoso de la distribucin del agua para asegurar el mejor
abastecimiento posible.
Los campos de petrleo congestionados, las zonas utilizadas en la minera de superficie, en
especial las minas de piedras y metales preciosos donde las propiedades son pequeas y los
litigios frecuentes, las actividades mineras en zonas montaosas donde la delimitacin exacta de la
superficie puede ser muy importante, la proteccin de los linderos de los pastos comunales o de
las caadas utilizadas por el ganado para llegar a dichas zonas a travs de terrenos cultivados, la
distribucin peridica de tierras sujetas a un rgimen de tenencia comunal, la delimitacin precisa
y la conservacin de las reservas de combustible de las aldeas, as como la vigilancia del cultivo no
autorizado en o a lo largo de los bordes de todas las tierras donde no debe haber cultivos, son
ejemplos de usos de mapas catastrales con fines administrativos.
Se ha mencionado ya la utilizacin de mapas para registrar las estadsticas de las cosechas anuales.
Sin embargo, puesto que la estimacin ms precisa posible de la produccin agrcola es de suma
importancia no slo para los programas oficiales de planificacin agrcola, sino tambin para la
economa en general de este sector, convendr examinar de nuevo este punto. Es preciso
reconocer que en muchos pases las estadsticas de produccin agrcola, especialmente los
pronsticos acerca de las cosechas, distan mucho de ser satisfactorios. Las causas son muy
complicadas. Los defectos de las estadsticas se deben en gran parte a las dificultades inherentes
al clculo de las variaciones anuales del rendimiento o a una organizacin deficiente. No es ste el
lugar para examinar esos defectos. Sin embargo, los defectos ms importantes se deben tal vez a
clculos inexactos de las zonas de cultivo o de las zonas sembradas o en sazn, as como al
conocimiento impreciso de la productividad normal de la tierra. En teora debera ser posible
determinar con suficiente exactitud la produccin de la tierra mediante las mediciones de la
produccin real que hacen todos los agricultores.
Ahora bien, en la prctica hay grandes dificultades para ello y esas mediciones no servirn en
forma alguna para hacer pronsticos acerca de la cosecha. Por consiguiente, la medicin de las
superficies adquiere gran importancia. En muchas partes del mundo donde la agricultura se basa
en el monocultivo o en la simple rotacin de cultivos, estas cifras proporcionan por s mismas una
buena base para calcular las zonas sembradas, e incluso en otras partes ofrecen por lo menos una
base firme para hacer los clculos mediante otros mtodos. Sin llegar al extremo de indicar
anualmente, campo por campo, las cosechas que se recogen, es posible utilizar mapas catastrales

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para hacer estos clculos durante un corto perodo de aos a fin de que sirva de base para hacer
una estimacin posterior. Tambin es posible comprobar peridicamente las estimaciones hechas
por otros mtodos, ya sea estimando por completo los cultivos o haciendo un muestreo en zonas
seleccionadas. Con este mtodo se lograr una base mucho ms firme para calcular las zonas
sembradas y las zonas en sazn. Anlogamente, los mapas se pueden utilizar como base para
clasificar la productividad de la tierra donde haya considerables variaciones locales, o para facilitar
el muestreo directo de los rendimientos anuales.
El empleo de los mapas catastrales para clasificar las tierras con arreglo a su productividad es slo
un ejemplo de los muchos tipos de clasificacin para los que es necesario contar con mapas a
escala grande. La clasificacin puede ser del uso efectivo de la tierra, o con propsitos tributarios,
o puede tener como finalidad la clasificacin de suelos. Puede hacerse para ciertos usos
recomendados de la tierra, para tipos existentes de fincas o con propsitos de conservacin de
suelos. Puede referirse a la capacidad de pastoreo, a la clasificacin por tipos de tenencia y de
conformidad con el suministro de agua. Todas estas clasificaciones requieren el uso de mapas
catastrales, o resultan mucho ms fciles y precisas si se usan estos mapas.
Tanto los mapas como los registros de derechos son muy tiles para la compilacin de datos
estadsticos. Son tan evidentes los usos directos de estos registros que no es necesario
enumerarlos, pero quizs convenga subrayar que las simples anotaciones complementarias que
con poco trabajo se puedan hacer en los registros proporcionan muchos datos importantes que de
otra manera sera difcil reunir. Es posible indicar si los propietarios originales son los nicos
cultivadores de la tierra, si son residentes locales o absentistas, si pertenecen a una clase agrcola
en los casos de una economa plural, as como muchos otros hechos sociolgicos de gran
importancia. Una simple anotacin, quizs una letra del alfabeto para cada caso, puede ser
suficiente para el registro. Tambin es posible obtener los datos relativos a los terratenientes
subordinados e incluso a los labradores, as como a los tipos y la duracin de los arrendamientos,
detalles sobre los alquileres y muchas otras cuestiones relacionadas con los arrendamientos.
Los mapas catastrales y los registros tambin se pueden utilizar para analizar e interpretar los
datos de un censo. A este respecto se obtendrn los mejores resultados posibles si las unidades
que se toman como base para la enumeracin demogrfica corresponden a las unidades del
reconocimiento catastral y de los registros. La relativa pequeez de las unidades de levantamiento
permitir una estrecha aproximacin de la zona abarcada por ellas con la de las unidades del
censo, aun si sta ltima sigue teniendo en cuenta las divisiones territoriales de tipo
administrativo. La correlacin de los datos del censo y del catastro permite analizar con precisin
muchos aspectos de la economa rural y facilita considerablemente la realizacin de encuestas
sobre factores de tanta importancia econmica como la productividad bruta por trabajador
agrcola.
Sin embargo, debemos admitir que la mayora de los sistemas de levantamiento catastral y de
registro de derechos tienen una caracterstica que limita su utilidad prctica en lo que se refiere a
las relaciones entre los seres humanos y la tierra. La necesidad de mantener un medio de

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identificacin continua de las propiedades individuales en los mapas y en los registros, si bien no
impide la anotacin de la subdivisin de las fincas, puede constituir un obstculo formidable a la
combinacin de predios en un solo mapa o registro. Si se divide una propiedad, es fcil sealar esa
divisin en el mapa y hacer nuevas anotaciones en el registro, cuya continuidad est asegurada
por las referencias a inscripciones anteriores. Las combinaciones de predios, especialmente la
combinacin de una parte de un predio con otra, son mucho ms difciles de realizar sin confusin.
Este factor, unido al hecho de que en el mapa solamente pueden sealarse convenientemente
como fincas a grupos de campos contiguos indica que es conveniente adoptar un ndice de
fincas suplementario, en el que las fincas de una sola persona o grupo se registren en un sitio. Es
obvio que este mtodo se puede adoptar no slo para la unidad que sirve de base para el registro,
sino tambin para las combinaciones de esas unidades y, en ltima instancia, si es necesario para
toda la regin. La compilacin inicial de este ndice y su mantenimiento para efectuar
combinaciones de zonas de registro ser una tarea laboriosa, pero su valor estadstico es muy
considerable, y se convierte en una necesidad siempre que la legislacin limita la superficie que
puede poseer una sola persona. Afortunadamente los problemas son menos graves cuando los
registros han sido computadorizados y es posible obtener datos relativos a una propiedad
individual con relativa facilidad, aun cuando los datos se refieran a parcelas no contiguas.
En este captulo se han subrayado hasta ahora las ventajas de los levantamientos catastrales
desde el punto de vista del Estado ms que desde el punto de vista individual. Es preciso sealar
que la persona goza tambin de muchas ventajas. Es un hecho interesante que todos los aos y en
la mayora de los pases se lleve a cabo un gran nmero de levantamientos catastrales de carcter
privado, realizados por topgrafos diplomados e incluso por los mismos propietarios de la tierra.
La existencia de planos oficiales a escala grande hace innecesarios muchos de estos
levantamientos, o por lo menos proporciona mapas bsicos en los que se pueden indicar
fcilmente detalles adicionales. Los mapas catastrales, de los que se pueden obtener copias de
modo rpido y poco costoso, no solamente disminuyen los gastos de las actuaciones legales para
las que se necesitan esos mapas, sino que facilitan considerablemente la planificacin y
disminuyen el costo de muchos tipos de mejoras agrcolas, por ejemplo, los proyectos de
avenamiento o riego, la construccin de caminos rurales, la instalacin de tuberas para el
suministro de agua, el emplazamiento de nuevos edificios, etc. El poder obtener datos exactos
sobre la superficie de las granjas, campos, caminos, estanques, y otros elementos de las fincas, sin
tener que hacer clculos personalmente, representa una ventaja evidente para el agricultor de
cierta importancia y an ms para el propietario de una gran finca. Los mapas de granjas y grandes
fincas pueden utilizarse tambin en muchas formas en conexin con la explotacin organizada de
una granja o finca de gran extensin, por ejemplo, como registro permanente del uso, de las
plantaciones, de las fechas de operaciones o de los rendimientos, y especialmente en conexin
con la silvicultura, los cultivos arbreos y otros cultivos a largo plazo.

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Registros de la propiedad
Los mapas catastrales son esencialmente descripciones de las parcelas (parcelas de levantamiento
o propiedades) con referencia a las cuales se definen los derechos y se identifica a los titulares de
esos derechos. No son, en s mismos, un registro de los derechos posedos, aunque es cierto que
pueden utilizarse para diferenciar ciertos tipos de propiedad, por ejemplo, tierras del Estado y
tierras no pertenecientes al Estado, reservas forestales y tierras mantenidas por las autoridades
pblicas o con arreglo a ciertas formas de tenencia (por ejemplo, fundaciones religiosas o de
beneficencia). En tales casos los mapas pueden ser parte de un registro de los derechos de
propiedad. El registro oficial de derechos figura normalmente en uno o ms registros que en
algunos pases se conoce con el nombre de Libro de propiedad de la tierra. Normalmente estos
registros se apoyarn en mapas catastrales. Sin embargo, lo contrario puede no ser cierto y
pueden existir mapas catastrales sin registros de derechos, por ejemplo, cuando son el registro
original de una clasificacin de la tierra con fines tributarios.
Es necesario hacer una distincin entre los registros de la propiedad y los registros de escrituras.
Una escritura es un documento en el que se hacen constar las transacciones que afectan, o
pueden afectar, a un derecho. Las escrituras deben registrarse por inters pblico o por inters de
particulares. Slo se levanta una escritura cuando hay algn cambio en la posesin de un derecho
y un registro de escrituras es tambin un registro de las transacciones relativas a los derechos,
pero no de los derechos mismos. Sin embargo, el registro de las escrituras puede desempear una
funcin importante en la preparacin o mantenimiento de un registro de la propiedad como
veremos ms adelante.
Los derechos sobre la tierra son de muchas clases y abarcan desde la plena propiedad al simple
derecho condicionado de acceso, que se ejercita en determinados momentos y para ciertos fines.
Tambin existen derechos sobre las aguas, que se pueden poseer separadamente y a ttulo
distinto del derecho sobre la tierra en la cual, o bajo la cual, se encuentra el agua. Tambin pueden
existir derechos separados sobre rboles, minerales, etc. Un registro completo de derechos debe
tener en cuenta todos estos derechos, pero en la prctica son pocos los registros tan completos, y
la mayor parte de las personas cuando hablan de registros de derechos sobre la tierra piensan
solamente en el registro del ttulo, es decir, de los derechos de propiedad (o quizs, de manera
ms general, en los de tenencia primaria).
Probablemente esa limitacin se debe a que los registros escritos de derechos se establecen,
aunque no siempre, en pases que se encuentran en una fase relativamente avanzada de
desarrollo social. Estos pases suelen tener registros basados en ideas europeas sobre la propiedad
de la tierra que tienden a proteger al propietario y se interesan menos en el inters pblico. En
esos pases se ha tendido a considerar el registro como un instrumento para mejorar el proceso de
traspaso ms que como un instrumento de ordenacin de los recursos de tierras.
Un importante resultado de este inters por los sistemas de registro de las tenencias individuales
primarias, ha sido el aumento de la creencia de que la inscripcin en el registro es impracticable o
innecesaria, e incluso inconveniente, en los lugares donde la propiedad privada no es una

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caracterstica importante del rgimen de tenencia de la tierra. Es verdad que en muchas
sociedades de tipo tradicional, lo que podemos denominar memoria colectiva, con frecuencia
ayudada por un alto nivel de publicidad, de solemnidad e incluso de ritual, es en s misma una
forma de registro que puede ocupar el lugar de un registro escrito. Tambin puede ser cierto que
las condiciones econmicas o sociales de un pas pueden justificar el aplazamiento de los trabajos
de levantamiento y de registro. Sin embargo, la experiencia nos ensea que inevitablemente
llegar el momento en que una presin demogrfica creciente sobre la tierra y otros factores
crearn la urgente necesidad de definir con exactitud los lmites de las propiedades familiares,
locales o tribales, as como los derechos que tienen sobre dichas tierras los miembros de esas
comunidades.
Una vez que se abandona el concepto de registro de la propiedad de la tierra como un registro de
derechos individuales sobre determinadas parcelas, desaparecen muchas de las objeciones que se
hacen en determinados lugares a la creacin de un registro. Es obvio que los miembros de una
comunidad que poseen tierras con arreglo a un rgimen comunal, o sobre la base de lo que se
conoce con el nombre de rgimen de la familia ampliada, pueden razonablemente oponerse a
cualquier intento de definir los derechos de los individuos en funcin de la tierra que realmente
ocupan, especialmente cuando, como ocurre en ciertos casos, se cree que la verdadera propiedad
corresponde a un antepasado remoto. Sin embargo, sta no es una caracterstica fundamental de
un sistema de registro de derechos. En esos casos, el registro puede consistir simplemente en una
descripcin precisa de las tierras de posesin comn, en una formulacin de los tipos de derechos
de que gozan los miembros del grupo y en una lista de los miembros del grupo considerados como
poseedores de dichos derechos. No ser necesario hacer referencia alguna a la ocupacin actual, o
referencias que establezcan con absoluta claridad que la ocupacin no lleva consigo el derecho de
hipotecar ni el de libre disposicin. Al principio ese registro sera simplemente un reflejo escrito de
la memoria colectiva, y su mantenimiento slo sera un registro de los cambios debidamente
autorizados por las ceremonias y ritos tradicionales. Sus ventajas como mtodo para evitar
controversias y reclamaciones individuales infundadas, junto con su manifiesta utilidad cuando el
sistema tradicional es incapaz de resolver una situacin, seran probablemente ms que
suficientes para contrarrestar las objeciones que podran esgrimirse contra ese registro.
Debe tenerse tambin en cuenta que muchos derechos sobre la tierra y las aguas, o sobre los
productos de las tierras y las aguas, distintos de los derechos de posesin individual de la tierra, se
registran en realidad en formas distintas de los registros oficiales de la tierra. Por ejemplo, en los
mejores sistemas de administracin forestal es prctica comn que en las rdenes de constitucin
de nuevas reservas forestales se haga constar detalladamente (a veces con la inclusin de listas de
nombres) la naturaleza y la extensin de los derechos de residencia, cultivo, pastoreo, extraccin
de madera y derechos de caza de ciertos individuos o pueblos, que pueden subsistir despus de la
constitucin de la reserva forestal. Los contratos de arrendamiento de pesqueras continentales
contienen a menudo clusulas en las que se describen los derechos de los agricultores vecinos
respecto del uso y control del agua, y establecen limitaciones locales, basadas en dichos derechos,
sobre la medida en que el arrendamiento puede obstruir o desviar el curso de las aguas. Todo ello

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constituye, en realidad, un mtodo distinto del registro ordinario de la propiedad de la tierra.
Desde el punto de vista administrativo puede ser conveniente mantener registros separados de
algunos de estos derechos, pero ello no impide que esos registros formen parte de un registro
nacional de derechos sobre la propiedad de la tierra y que deban ser considerados como tales.
Algunas clases de derechos de propiedad de la tierra no pueden dejarse de lado, por ejemplo, los
derechos de ocupacin secundaria o de uso de la tierra. Algunos de ellos, por ejemplo, los
arrendamientos hereditarios y vitalicios, el derecho de ocupacin, etc., se apartan tanto de los
derechos del poseedor primario que necesariamente deben encontrar lugar en todo registro de
derechos. Otros, por ejemplo, los arrendamientos estacionales que no se renuevan, son de tan
breve duracin que el trabajo de llevar el registro al da no se justifica con las ventajas derivadas
del registro de esos derechos.
Otra importante clase de derechos sobre la tierra es la de los gravmenes y las reversiones
condicionales, incluidas la hipoteca y la prenda. La nutrida clase de las hipotecas usufructuarias,
que entraan cambios en la posesin fsica, se inscribirn probablemente en un registro normal de
la propiedad. Las hipotecas simples que no entraan cambios en la posesin fsica se registran
normalmente como documentos en los lugares donde existe ese registro de documentos, pero
quizs no encuentren sitio en los registros de la propiedad de la tierra. Muchos contratos de
prenda agrcola establecida como garanta subsidiaria ni siquiera se inscriben en el registro. Sin
embargo, hay razones en favor de que todos los gravmenes sobre la tierra se inscriban en el
registro pblico.
Hay tambin muchos derechos que no entraan posesin legal, fsica o condicional de la tierra.
Uno de los ms interesantes deriva del hecho de que en algunos pases la propiedad de los rboles
se puede tener y transmitir independientemente de la propiedad de la propia tierra. Otro ejemplo
anlogo es el de los derechos sobre los minerales. Tambin existen muchas servidumbres,
especialmente derechos de pastoreo, de paso, de extraccin de madera y productos forestales y
en general el derecho de obtener alguna utilidad. Todo ello puede ser de gran importancia, sobre
todo cuando afecta a terrenos de propiedad pblica o cuando una gran propiedad debe ser
parcelada. En esos casos un registro pblico de esta clase puede ser muy til.
Hay tambin una clase muy numerosa de derechos pblicos sobre la tierra, que comprenden no
slo derechos del Estado, sino tambin de un gran nmero de organismos estatales, locales y
comunidades campesinas, y en algunos pases los propios lugares de las aldeas.
Tal vez se han dado ya suficientes argumentos para indicar la insuficiencia de un registro en el que
se inscriba slo el ttulo de propiedad. Sin embargo, la medida en que un registro nacional debe
abarcar todo este campo es una cuestin que deber decidirse caso por caso. Antes de examinar
los objetivos que debe perseguir un buen registro, debemos referirnos a una cuestin de
importancia fundamental, ya que proviene de la principal dificultad con que tropieza un registro
eficiente. Se trata de la dificultad de determinar en trminos absolutos la naturaleza exacta de los
derechos de una persona, o inversamente, la de identificar a la persona que posee determinado
derecho. Por regla general esta cuestin se examina en funcin del ttulo de propiedad o de

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posesin de la tierra y como tal la examinaremos aqu. Sin embargo, debe advertirse que lo que se
diga acerca del ttulo se aplica por regla general a todos los dems derechos.
En primer lugar, conviene que volvamos por un momento a la distincin entre el registro de
escrituras y el registro de derechos. Una escritura es el testimonio de una transaccin aislada y es
la prueba de que dicha transaccin se ha verificado. Pero, desde un punto de vista jurdico, no
prueba por s misma el derecho de las partes a proceder a la transaccin y, en consecuencia, no es
una prueba de la legalidad de la misma. Por consiguiente, los defectos de un registro de escrituras
como registro de derechos son obvios. Como afirma Sir Robert Torrens, la gran autoridad
australiana en materia de registro de ttulos, el ttulo de propiedad basado en la escritura nunca
puede ser aceptado como prueba plena; se puede presentar slo como una deduccin ms o
menos lgica de la prueba documental con que se cuenta en el momento. (Torrens, R. The South
Australian system of conveyancing by registration of title, Adelaida, 1859.
Un registro de ttulos apunta claramente a algo mucho ms concreto. Cada parcela de tierra se
inscribe originariamente en el registro como una unidad de propiedad. Una vez hecho esto, todas
las transacciones que afectan a la parcela se inscriben en el registro, refirindolas a la misma
parcela, con lo que la inscripcin sirve de prueba del ttulo y de salvaguardia contra cualquier
pretensin contraria. La dificultad estriba en la naturaleza de la prueba en que se ha basado la
inscripcin original. Cuando el registro se ha efectuado desde la primera ocupacin de la tierra no
surge ninguna dificultad, ya que es evidente que no exista anteriormente ninguna pretensin
antagnica. Sin embargo, esto ocurre raras veces e inmediatamente se plantea el problema de
determinar la prueba que se necesita para efectuar la primera inscripcin. El examen de los ttulos
absolutos de propiedad puede ser, y habitualmente es, un proceso largo, difcil y costoso, y en el
peor de los casos no se consiguen resultados definitivos. Por otra parte, un sistema de registro
basado en la posesin, que es una alternativa obvia, puede proporcionar una prueba de
presuncin acerca del ttulo, aunque desde un punto de vista legal ese registro ofrece muy pocas
ventajas sobre el sistema de registro de escrituras. Sin embargo, cada ao que pasa hace ms
difcil refutar la prueba presuntiva, y las leyes pueden terminar con la incertidumbre limitando los
plazos dentro de los cuales se puede presentar la reclamacin de un derecho sobre la tierra. Se
sostiene, naturalmente, que segn las costumbres de muchos pases, especialmente de Africa, el
mero transcurso del tiempo no extingue un derecho adquirido. Afortunadamente, es
precisamente en dichos pases donde la memoria colectiva a que hemos aludido antes es ms
activa y exacta. Por esa razn, hay razones suficientes para pensar que, siempre que la indagacin
en que se basa la primera inscripcin tenga carcter pblico y local y que se procure que la gente
comprenda su finalidad, no se lesionarn los derechos de los ausentes, ni siquiera en primera
instancia.
Por supuesto, no se quiere dar a entender que, incluso en el caso en que la inscripcin se basa en
los ttulos de posesin ms que en un ttulo absoluto de propiedad, sea suficiente la mera
inscripcin de los nombres de las personas que ocupan en ese momento la tierra. Muchas de estas
personas sern, por propia confesin o conforme al testimonio de los vecinos, ocupantes
subordinados o coocupantes, y es obvio que lo que debe inscribirse es el nombre del poseedor

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primario o todos los nombres de los poseedores mancomunados. Por consiguiente, ser necesario
realizar una investigacin minuciosa para dilucidar la posesin efectiva y es probable que al mismo
tiempo sea necesario investigar otras cuestiones. Debe advertirse que el hecho de que una
investigacin minuciosa sea necesaria slo para precisar todos los hechos relativos a la posesin
efectiva, disminuye considerablemente la posibilidad de que se presenten reclamaciones
contrarias a los hechos as establecidos.
El establecimiento de un sistema de registro de la propiedad de la tierra puede tropezar a veces
con una fuerte oposicin pblica, y hay quizs un mayor nmero de casos en que dicha oposicin
impide toda accin. Es muy significativo observar que slo en contadas ocasiones esa oposicin
proviene de los mismos propietarios de la tierra, lo que a veces hace pensar en el desinters de la
oposicin. Por ejemplo, no es lgico esperar que un abogado que suele cobrar elevados
honorarios por el traspaso de fincas se entusiasme ante la idea de un registro. Hay casos, sin
embargo, en que la oposicin est o parece estar justificada, y en esos casos debe tenerse mucho
cuidado de corregir el sistema para eliminar o disminuir las dudas y los temores del pblico.
Las finalidades que persigue un sistema completo de registro de la propiedad de la tierra son:
1. proporcionar, en cualquier momento y mediante el simple examen de los mapas y
registros, una descripcin exacta y actualizada de todos los derechos sobre la tierra
reconocidos por la ley o por la costumbre del lugar, as como una relacin de las personas,
clases de personas, corporaciones pblicas, etc., investidas en ese momento de tales
derechos; y
2. ofrecer medios inmediatos para identificar, con certeza y exactitud, tanto las inscripciones
de los mapas y los registros relativos a cualquier parcela as como la parcela a la que se
refieren las inscripciones en esos mapas y registros.
Cabe esperar que la consecucin de estos objetivos influya en todas las relaciones entre la tierra y
los individuos, grupos sociales y corporaciones pblicas interesadas en la tierra. Estos efectos se
examinarn ms adelante.
Para alcanzar estos objectivos se requieren los siguientes documentos:
1. Un mapa catastral en el que, mediante una serie de seales o caractersticas permanentes
del terreno, se pueda identificar con exactitud toda parcela que haya sido o pueda ser
objeto de un derecho, ya sea directamente mediante un examen o una simple medicin.
2. Un registro que funciona como un ndice del mapa, y que la superficie de cada parcela
objeto de un levantamiento ofrezca, mediante tablas, toda la informacin acerca de la
parcela que figura en el mapa.
3. Un registro o serie de registros coordinados que contengan toda la informacin siguiente
que se trate de registrar:

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a. Nmero, nombre, etc., del mapa correspondiente.
b. La propiedad originaria de cada parcela en los lugares donde se reconozcan
distintos derechos de propiedad originarios, por ejemplo, tierras del Estado o
terrenos que no son del Estado; tierras comunales y privadas; tierras de aldeas y
familias, etc.
c. Las fincas primarias, por nmero de serie y nombres (de haberlos).
d. La propiedad originaria de cada finca primaria, cuando se reconozcan distintos
derechos de propiedad originarios; por ejemplo, tierras del Estado o tierras que no
son del Estado; tierras comunales y privadas; tierras de aldeas o de familias, etc.
e. Los nmeros, u otros medios de identificacin, de las parcelas incluidas en cada
finca primaria.
f.

La superficie de cada parcela y la superficie total de la finca primaria.

g. El nombre, la descripcin u otros medios de identificacin del propietario original.

h. Si el propietario original es un grupo de personas (siempre que no se trate de una
asociacin, por ejemplo, una empresa o sociedad cooperativa), los nombres y
otros medios de identificacin de cada miembro del grupo que est reconocido
como copropietario y la naturaleza de su derecho. Esta clasificacin incluye grupos
tales como los copropietarios, una familia ampliada, los habitantes de una aldea,
una tribu, etc. Deber incluirse tambin el nombre, ttulo, etc., de la persona o
entidad reconocida como representante de los copropietarios con propsitos de
transaccin.
i.

El tipo de tenencia de la tierra si difiere de la tenencia bsica, por ejemplo,

arrendamiento de terrenos del Estado.

j.

Cualquier derecho permanente sobre la tierra que no entrae la ocupacin por

personas distintas del propietario original o de los copropietarios, a saber,
servidumbres, derechos de pastoreo, tala o recogida de productos forestales, etc.

k. Todo derecho que el Estado se reserve frente al propietario original.

l.

Cualquier derecho primario, por ejemplo, sobre rboles, etc., o sobre las cosas que
se encuentran en la tierra y que no pertenezcan al propietario original.

m. Los derechos permanentes y subordinados de ocupacin o de uso de la tierra.

n. Los derechos subordinados de carcter temporal que tengan por efecto la
supresin o la suspensin de los derechos del propietario original, por ejemplo, las
hipotecas usufructuarias.

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o. Los derechos subordinados temporales de ocupacin o de aprovechamiento de la
tierra que modifican, pero no suprimen ni suspenden, los derechos del propietario
original, por ejemplo, las tenencias ordinarias.
p. Los gravmenes sobre la tierra que no afecten a los derechos de ocupacin y
aprovechamiento, por ejemplo las hipotecas simples.
Exponer en detalle todos estos requisitos parece muy complicado. Sin embargo, en la prctica, si
se usan formularios diferentes para tipos de derechos primarios tan claramente diferenciados
como son la tenencia individual y la comunal, y si se emplean de manera inteligente los registros
complementarios (especialmente en los casos en que los cambios suelen ser frecuentes como
ocurre en los arrendamientos cortos), los formularios necesarios resultarn muy sencillos. Por
supuesto, la computadorizacin har ms fcil el tratamiento de estas complejidades. En algunos
casos en que los derechos estn ya registrados en un documento pblico separado, como sucede,
por ejemplo, con las reservas forestales de nueva constitucin antes mencionadas, todo lo que se
necesitar quizs es hacer una simple referencia a ese documento, y archivarlo en un lugar
conveniente.
Al establecer un sistema de registro muchos gobiernos desearn tal vez limitarse inicialmente a los
elementos esenciales del registro de las tenencias bsicas, de los titulares originales de derechos y
de los titulares subordinados cuyos derechos son ms o menos permanentes, o pueden tener el
efecto de suspender los derechos existentes de los propietarios originales. Puede haber buenas
razones prcticas para no registrar derechos tales como los que confieren las tenencias anuales. Es
una buena prctica limitar la inscripcin de una manera que permita actualizar el registro y
mantener su precisin. La existencia de un registro inexacto puede ser peor que la falta de un
registro.
Por otra parte, puede haber circunstancias que aconsejen la inscripcin de los derechos
temporales, cuyo registro generalmente puede considerarse demasiado difcil. Uno de esos casos
es el que se presenta cuando, sin necesidad de una renovacin oficial, se concede a un
arrendatario el derecho legal a prorrogar indefinidamente un arrendamiento anual mientras se
comporte bien.
Por supuesto, los registros de la propiedad de la tierra pueden utilizarse para recoger muchos
otros tipos de informacin adems de las simples tenencias. Ejemplos notorios, a menudo de gran
importancia econmica y administrativa, son la diferenciacin de los propietarios en residentes y
no residentes o en propietarios agricultores y no agricultores.
Reconocimientos areos y mapas catastrales
Hay dos formas de levantar mapas a partir de fuentes primarias. Una de ellas es el levantamiento
sobre el terreno y la otra los reconocimientos areos, es decir hacer mediciones a partir de
fotografas areas. Los puntos determinados en fotografas areas sobrepuestas pueden
transformarse en posiciones en un mapa, ya sea utilizando medios mecnicos anlogos o

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mediante el uso de tcnicas matemticas. Este procedimiento, conocido como fotogrametra,
exige la realizacin de algunas mediciones sobre el terreno a fin de determinar la escala y la
orientacin precisas de un mapa en relacin con los datos obtenidos sobre el terreno. La calidad
actual de los instrumentos modernos es tan elevada que, junto con tcnicas computadorizadas y
triangulacin area, los puntos de control sobre el terreno que es necesario establecer son
relativamente pocos. Su nmero preciso depende del tamao y la forma de la zona que deber
incluir el mapa, la exactitud exigida y la escala de la fotografa. Esta ltima vara a travs de una
fotografa puesto que es igual a la relacin entre la longitud focal de la cmara de reconocimiento
areo (f) y la altura de vuelo del avin (A) sobre cualquier punto del terreno (a);
matemticamente:
la escala en cualquier punto = f/(A-a).
Como la altura del terreno (a) vara a lo largo de una zona, lo mismo sucede con la escala de la
fotografa.
Puede emplearse la fotogrametra para establecer una mayor densidad de puntos de control
desde los cuales ser posible levantar mapas topogrficos detallados. Se pueden identificar y
trazar con gran facilidad y economa los lineamientos de los accidentes del terreno tal como se ven
desde el aire, junto con las curvas de nivel. Si las condiciones son adecuadas, la fotogrametra
puede producir mapas y mediciones tanto o ms precisos que los que se obtienen utilizando
mtodos comunes de levantamientos sobre el terreno.
Las tcnicas fotogramtricas han sido muy usadas para levantar mapas topogrficos, pero en
cambio han contribuido bastante menos a los levantamientos catastrales. En circunstancias
favorables, por ejemplo, si se trata de arrozales con terraplenes alrededor de los bordes, de tierras
montaosas con terrazas o tierras cercadas con setos o muros perfectamente marcados, las
fotografas podrn proporcionar todos los detalles necesarios para el catastro. Es posible que en
otros casos no se logren los mismos resultados, por ejemplo, en algunos sistemas de campo
abierto en los que diferentes propietarios de la tierra practican el mismo cultivo de una manera
ms o menos continua en una gran extensin de terreno, o en algunas zonas arboladas. Las
fotografas areas pueden mostrar detalles de carcter temporal, por ejemplo, las divisiones de un
solo campo en varios cultivos, o detalles internos de la parcela que es objeto de reconocimiento,
por ejemplo, pequeas zanjas internas de avenamiento. Estas caractersticas no deberan
aparecer, o no es menester que aparezcan, en el mapa catastral, pero en las fotografas puede
resultar difcil distinguirlas de los linderos permanentes de los campos.

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Escala de la fotografa area = f / (A - a)

En muchas circunstancias los lmites legales de las propiedades no pueden determinarse a partir
de fotografas si no se realiza una comprobacin detenida sobre el terreno. En general ser
necesario trabajar ms para complementar las fotografas en el caso de los mapas catastrales que
en el de la mayora de los mapas topogrficos. Sin embargo, las tcnicas pueden ser tan precisas
como las de un levantamiento realizado sobre el terreno, y bastante ms baratas.
Una de las grandes desventajas de los reconocimientos areos es que, con excepcin de las
seales de control sobre el terreno que forman parte de la red geodsica bsica, no deja puntos
sealados permanentes sobre el terreno. Con frecuencia se necesita un gran nmero de estas
seales para realizar un reconocimiento catastral eficiente, a fin de facilitar el trabajo de
subdivisin y el futuro restablecimiento de las caractersticas limtrofes que falten. En los
levantamientos sobre el terreno todas las estaciones de teodolitos u otras estaciones de
levantamiento son o pueden ser sealadas de manera sencilla y permanente mediante tubos
enterrados o postes de hormign conforme avanza el trabajo. Este sistema permite reconstruir en
todo momento cualquier parte de una triangulacin o de una poligonacin menores, lo que
constituye una ventaja indudable cuando se trata de identificar, mediante medicin, los puntos no
sealados, o durante la revisin del levantamiento. En el caso de los reconocimientos areos, ser

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necesario implantar otras seales en el terreno, lo que deber efectuarse de manera
independiente y a menudo a un costo considerable. En el caso de todos los levantamientos
catastrales hechos mediante fotogrametra es necesario efectuar levantamientos sobre el terreno
para verificar la posicin efectiva de los lmites legales que pueden no ser visibles en la fotografa o
que pueden haber sido identificados de manera errnea.
Todos los tipos de levantamientos suelen ser caros y el costo comparativo preciso de los mtodos
areos o sobre el terreno slo puede determinarse en cada caso particular. Los sistemas de
reconocimiento areo se benefician de las economas de escala cuando es necesario registrar gran
nmero de lmites o puntos detallados. El capital y el costo ordinario de mantenimiento de los
aviones y del equipo utilizados en los reconocimientos areos son elevados, y el personal
necesario, altamente capacitado, y est relativamente bien pagado en comparacin con algunos
topgrafos que trabajan sobre el terreno. En un ao, el nmero de das en que es posible efectuar
vuelos suele ser pequeo, pero en muchos pases el nmero de das en que es posible realizar
levantamientos sobre el terreno est limitado por razones climticas aunque no tanto como en el
caso de los vuelos.
En ciertos casos puede ser difcil obtener la autorizacin de las autoridades militares para efectuar
levantamientos areos, pues en muchos pases estas autoridades se han opuesto tradicionalmente
a dar acceso pblico a las fotografas areas por presuntas razones de seguridad. Dada la fcil
disponibilidad y la calidad de las imgenes transmitidas por los satlites modernos, esta restriccin
prcticamente carece de sentido. Un posible terrorista podr obtener fcilmente de otras fuentes
el tipo de informacin que los opositores al acceso pblico a las fotografas areas tratan de
ocultar. La oposicin a la utilizacin de esta fotografa ha aumentado el costo de muchos
levantamientos y ha reducido su eficacia, con los consiguientes costos, no calculados, que tienen
un considerable impacto en una economa nacional.
En trminos generales, las fotografas areas se han utilizado en la cartografa catastral en cinco
formas diferentes. En el caso ms simple, se pueden utilizar fotografas de escala de contacto o
ampliadas como base para delinear las parcelas. En algunos pases es suficiente preparar un plano
que funciona como sealizacin de las parcelas, cuyos lmites pueden determinarse mediante
inspeccin en el terreno. En esos casos no es necesario registrar las dimensiones exactas de una
parcela de tierra en la medida en que sus lmites son claramente visibles en las fotografas. Por
ejemplo, en Kenya se han utilizado fotografas ampliadas a escala de 1:2.500 para establecer la
base sobre la cual pueden trazarse los lmites de las parcelas. Este mtodo es eficaz cuando es
necesario registrar gran nmero de parcelas en un perodo breve. Cuando se dispone de tiempo y
de dinero suficientes, en fecha posterior, las zonas pueden ser objeto de un nuevo levantamiento
de mayor precisin.
Puede procederse a una cartografa ms precisa utilizando fotografas rectificadas que eliminan
todas las distorsiones que se presentan cuando la fotografa no se efecta con la cmara
apuntando exactamente hacia abajo en forma vertical. El Programa de Propiedad de la Tierra de
Tailandia utiliz ampliamente fotografas rectificadas ampliadas, obtenindose una informacin

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complementaria mediante levantamientos sobre el terreno. Se levantaron fotomapas catastrales a
escalas de 1:4.000 y mayores. Una tcnica similar se us en Botswana donde los fotomapas se
anotaron de manera adecuada para identificar determinadas parcelas. Cuando existe una zona de
sabanas en la que no se ha realizado ningn levantamiento sobre el terreno, es posible identificar
zonas de la vegetacin y delinear en las fotografas zonas de tierras destinadas a propsitos tales
como estaciones veterinarias, pistas de aterrizaje y estaciones de polica. A continuacin pueden
aadirse las dimensiones de las parcelas a partir de mediciones hechas con cintas sobre el terreno.
Una desventaja de la utilizacin de rectificadores es el costo relativamente alto de este equipo.
En el caso de zonas que no son llanas, una mejora de la rectificacin consiste en la produccin de
ortofotografas en las que cada punto de la imagen fotogrfica original es trasladado a su posicin
correcta en un mapa topogrfico. El producto resultante parece una fotografa, pero tiene las
calidades mtricas de un mapa preciso puesto que elimina los cambios en las escalas de las
fotografas originales que se han producido por variaciones en la altura del terreno. Aunque este
procedimiento exige una tecnologa ms avanzada, la ventaja consiste en una mejor precisin
planimtrica y, por consiguiente, las dimensiones de las parcelas pueden medirse aumentando la
escala del plano. En ciertas partes de Australia y el Canad se han utilizado positivamente
fotografas ortogonales para elaborar planes de ndices catastrales. Durante muchos aos ambos
pases carecieron, en la evolucin de su territorio, de una red integrada de controles de
levantamientos y la mayor parte de los levantamientos catastrales estaban relacionados slo con
caractersticas locales. El resultado fue que si bien el tamao y la forma de cada parcela haban
sido cuidadosamente establecidos, con frecuencia exista cierta incertidumbre respecto del sitio
donde la parcela estaba efectivamente situada. Los fotomapas ortogonales se utilizaron como
base para armar el mosaico de levantamientos dispersos de parcelas, es decir como si se tratara
de armar las piezas de un rompecabezas.
Otro mtodo diferente de levantamiento de mapas catastrales es la utilizacin de aparatos de
estereorrestitucin fotogramtrica. Este equipo puede utilizarse ya sea para indicar las
caractersticas fsicas que coinciden o coexisten con los lmites locales, o para ubicar puntos
detallados que pueden utilizarse como un control para levantamientos catastrales simples sobre el
terreno. Es posible entonces levantar mapas catastrales partiendo de una combinacin de una
restitucin fotogramtrica de detalles fsicos que son visibles desde el aire utilizando mtodos
grficos simples de levantamiento para precisar determinados lmites de parcelas. El producto
resultante responder a las normas de precisin, es decir ser equivalente a la anchura de una
lnea trazada en el mapa.
Sin embargo, muchos pases insisten en la informacin numrica para sus levantamientos
catastrales, lo que ha dado como resultado el levantamiento de mapas topogrficos y catastrales
separados, que se traduce en una duplicacin de esfuerzos incluso dentro de un departamento
nacional de levantamientos catastrales. En las zonas urbanas se comprueba con frecuencia que
existe una cartografa topogrfica a escala grande producida con el mtodo fotogramtrico con
propsitos de planificacin y de ordenacin general de tierras, mientras que los planos catastrales
se han elaborado separadamente gracias a otros levantamientos realizados sobre el terreno. Esta

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separacin de funciones entre los levantamientos catastrales y topogrficos es sintomtica de la
polarizacin que se ha producido entre los partidarios de los levantamientos sobre el terreno y de
los reconocimientos areos, con la consiguiente falta de homogeneidad en los datos.
Puede utilizarse la tcnica de fotogrametra para producir datos coordinados numricamente
mediante el uso de equipos analticos de estereorrestitucin o comparadores. De esta manera se
obtienen coordenadas para los puntos de las fotografas areas a partir de los cuales pueden
calcularse las coordenadas sobre el terreno. La precisin de estas coordenadas depende del
equipo utilizado, pero puede ser similar a la lograda mediante un levantamiento sobre el terreno.
Por ejemplo, en Alemania y en Suiza se han utilizado con xito estas tcnicas para revisar los
mapas catastrales. La gran ventaja de los reconocimientos areos respecto de los levantamientos
sobre el terreno es la velocidad y, por lo tanto, la enorme cantidad de tiempo que puede
ahorrarse.
Para establecer un sistema catastral es sin duda til utilizar tcnicas fotogramtricas cuando los
lmites de las parcelas son visibles desde el aire, o cuando es posible instalar seales relativamente
baratas y estables y de un tamao que permita verlas claramente en las fotografas. Cuando se
trata de zonas pequeas, o cuando un levantamiento ya existente es objeto de una adicin o
revisin, la ventaja de la velocidad es mucho menor y, en todo caso, se debe sopesar en relacin
con el aumento de los costos. Este aumento se debe no slo al mayor tiempo pasado en el aire en
relacin con la cantidad de fotografas tomadas, sino tambin al costo del establecimiento de los
controles de tierra necesarios para un trabajo pequeo.
Adems de servir para el levantamiento de mapas, las fotografas areas a escala grande tienen
otras aplicaciones. Estas aplicaciones son: levantamientos relacionados con la erosin de terrenos,
levantamientos para efectuar inventarios forestales, para identificar el uso de las tierras y otras
muchas aplicaciones. A menudo puede resultar econmico usar fotografas areas para hacer
levantamientos catastrales y utilizarlas para levantar mapas, aunque la fotografa area no se
justificara slo para efectuar levantamientos de mapas catastrales.
De las observaciones anteriores se desprenden las siguientes conclusiones generales:
1. Cuando los reconocimientos areos forman parte de las prcticas normales de
levantamientos topogrficos de un pas, tambin pueden emplearse para efectuar
trabajos catastrales de cierta importancia, siempre que el trabajo de campo adicional no
sea de tal magnitud que resulte ms econmico utilizar slo personal de tierra. En esos
casos puede resultar econmico usar fotografas a escala suficientemente grande para
atender las necesidades de los levantamientos catastrales, aunque de esta manera se
exceda de las necesidades de otros proyectos cartogrficos. Puede resultar econmico
llevar a cabo un levantamiento dual o mltiple mediante un juego de fotografas. Sin
embargo, a menudo las necesidades de diferentes aplicaciones de la fotografa son
incompatibles y tal vez sea necesario usar juegos mltiples de fotografas.

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2. Cuando es necesario realizar rpidamente un nuevo levantamiento catastral de una zona
extensa, el reconocimiento areo es con frecuencia el mtodo ms prctico, a menos que
sea preciso realizar posteriormente muchos trabajos de campo suplementarios.
3. A menos que se encuentre una ocupacin razonablemente permanente para el personal y
el equipo de un departamento de reconocimientos areos de un organismo nacional de
cartografa, generalmente ser ms econmico contratar a una empresa comercial para
que efecte el trabajo.
4. Los levantamientos catastrales de zonas pequeas, la ampliacin de levantamientos ya
existentes y el trabajo de revisin se realizarn mejor empleando el personal de tierra de
la organizacin nacional de levantamientos catastrales, de conformidad con un programa
continuo.
5. El reconocimiento areo no eliminar el levantamiento sobre el terreno con fines
catastrales; debe en realidad complementarlo. Cuando no sea muy urgente abarcar una
zona muy extensa, y sobre todo si se dispone de topgrafos locales, o pueden conseguirse
en nmero suficiente, resultar preferible confiar por completo en los levantamientos
sobre el terreno para levantar mapas catastrales, aunque los reconocimientos areos
pueden utilizarse para algunos otros fines. En todo caso, es sumamente til que el
personal del catastro se haga plenamente responsable de la conservacin y la
actualizacin de los mapas que produce.
6. En muchos casos conviene utilizar fotografas areas a escala grande en lugar de los mapas
basados en fotografas. Si se toman estas fotografas, es posible que, con algunas
variaciones en el mtodo y un mayor cuidado en la adaptacin, se puedan emplear para
levantar mapas as como para sus propsitos originales. No deben dejarse de lado las
oportunidades de esta clase. En efecto, cuando se toman fotografas areas de una
determinada zona para los fines de un departamento administrativo, es conveniente
averiguar si otros departamentos tambin necesitan fotografas o mapas de la zona, y
estudiar si resulta econmico tomar de una sola vez las fotografas a la mayor escala
necesaria para cualquiera de estos fines.