BURBUJA

INMOBILIARIA
2013

Hector Oswaldo Duarte

Gerente General - Construye Inversiones Ltda.

INTRODUCCIN

Considero que por la dinmica que est

presentando el mercado inmobiliario estamos
entrando en una etapa de especulacin de valores
de los inmuebles nuevos, que necesariamente estn
arrastrando el mercado del usado, debido a que
todo lo que se construye se vende relativamente
rpido, pero este mayor volumen de ventas ocurre
principalmente por el modelo de ventas sobre
planos, en donde sus valores se van
incrementando de acuerdo al comportamiento
que las ventas presente en el proyecto.

QUINES SON LOS COMPRADORES?

Podemos clasificar a los compradores as:

1. Vivienda propia

2. Inversionistas que desean

quedarse con el bien para

obtener una renta
mensual.

3. Inversionistas

que estn
presentes
durante
el
desarrollo del proyecto y
una vez ste se ha
terminado venden y obtiene
una valorizacin que se
traduce en utilidad.

Esto hace que se genere una dinmica en el mercado

inmobiliario y que los valores se incrementen
aceleradamente, sin embargo este hecho debe ser regulado
para evitar los efectos de una burbuja inmobiliaria.

Efectivamente todo lo que se construye se vende,

pero como lo mencionamos gracias al sistema de
cuotas moderadas para el pago de la cuota inicial,
la cual se recauda a travs del tiempo del desarrollo
del proyecto o construccin y esto permite que
muchos interesados en adquirir vivienda se les
facilite esa meta, pero igualmente para otras
personas es una oportunidad de inversin, sin
embargo si los valores de las viviendas siguen
subiendo a niveles superiores al nivel de los ingresos
pueden retirarse, lo que puede generar problemas
al mercado inmobiliario.

El pago sobre planos

implica para el
constructor un menor
valor del costo
financiero, que
normalmente tena que
asumir el constructor,
pero actualmente
pareciera que no se le
est trasladando este
menor valor al
comprador, con lo cual
cada vez se tiene una
vivienda ms costosa.

ACTUALMENTE

QUIEN
COMPRA
CARO
VENDE
CARO

Esto implica que las

personas estn
adquiriendo un mayor
endeudamiento hecho
que es riesgoso para el
mercado inmobiliario y
puede estar colaborando
en la formacin de una
burbuja.

OBJETIVO

Hacer un anlisis del entorno inmobiliario

colombiano y su relacin con los indicadores
econmicos histricos que puedan pronosticar la
formacin del fenmeno conocido como

BURBUJA INMOBILIARIA

POSTULADOS

COMPRA
Y VENTADE
INMUEBLES

Ya empezamos a ver muchos avisos

de predios en venta o arriendo que
superan los tiempos usuales de
comercializacin.
Normalmente
estbamos comercializando un bien
en el trmino de tres (3) meses, pero
ahora observamos que este tiempo se
est incrementando, lo que obliga a
una baja en las pretensiones de la
renta o el valor de venta del
inmueble.

POSTULADOS
Este hecho hace que las
personas que adquirieron con
crdito se preocupen por el
cumplimiento
de
esa
obligacin y se vean en la
necesidad de bajarle al
precio del inmueble, con lo
cual en un periodo no muy
largo el mercado empezarn
a decantar los valores, ms
an si se modifican los flujos
de
dinero
que
estn
ingresando al mercado a
travs de inversionistas.

Si los dineros de
estos inversionistas
del mercado
inmobiliario se
frenan, repercute
en el buen
comportamiento
del sector

NMERO DE VIVIENDAS FINANCIADAS

VIVIENDA NUEVA VS USADA

FINANCIADAS

Esta grfica nos muestra el acelerado crecimiento del nmero de

viviendas financiadas que se traduce a un crecimiento en el
endeudamiento de los compradores de inmuebles.

El
comportamiento
creciente
y
acelerado de los precios, el alto costo
de las viviendas, que crece anualmente
a un ritmo de 11.33%, segn Banco de
La Repblica, las bajas tasas de
inters, (alrededor de 12%) y, como se
mencion, la mayor incursin de
inversionistas en el sector constructor e
inmobiliario, nos hace considerar que
son elementos que constituyen seales
de la formacin de la burbuja
inmobiliaria.

Hay todava
en el mercado
un crecimiento
que debe
asumirse con
mucha
prudencia.

El crecimiento en el
valor de los precios
de la vivienda en los
ltimos aos, se ha
registrado tanto en
los precios de la
vivienda usada
IPVU, como en los
precios de la
vivienda nueva.
Segn el indicador
calculado por el
Departamento
Administrativo
Nacional de
Estadsticas DANE.

Para el ao 2.012 el crecimiento del ndice ascendi a 118.67

Graf. 1 - Relacin SMLV vs. Costos de vivienda

INCREMENTO DE COSTO DE LA
VIVIENDA NUEVA VS. SMML
Otro de los factores importantes de
analizar es la relacin del incremento
entre el valor de una vivienda,
comparada con el ingreso de las
personas expresado en salarios mnimos
mensuales legales SMML, es decir,
cuantos SMML tengo que trabajar para
pagar la vivienda con respecto a mi
ingreso.

ZONA
Chapinero
Chapinero
Chapinero
Chapinero
Chapinero
Chapinero
Chapinero
Chapinero

PROYECTO
Imoval XII
Open 7-29
Kandinsky
Flats 7-59
Kandinsky
Duplex 65
Open 5-49
Kandinsky

Occidente Bosques de Cas

Occidente Torre Hayuelos
Occidente Portal de Castilla
Occidente Bosques de Cas
Occidente Portal de Castilla
Occidente Bosques de Cas
Occidente Portal de Castilla
Occidente Porton de Hayue
Occidente Bosques de Cas
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte
Norte

PRECIO
160.000,000
107.000,000
185.553,000
116.000,000
226.000,000
250.000,000
150.000,000
362.000,000

Bas
Salario
Equival Equival Equivale
Equivalen
e
nte
mnimo
ente
ente
Vr. Total/ 50
AREA -M
te SMM
50
SMM
mensual
SMM
SMM
2010
m2
2013
(en miles)
2011
2012
46,00 50 $ 173.913 $ 515,00
337,70
32,00 50 $ 167.188 $ 515,00
324,64
51,00 50 $ 181.915 $ 535,60
339,65
31,26 50 $ 185.541 $ 535,60
346,42
51,00 50 $ 221.569 $ 566,70
$ 391
63,86 50 $ 195.741 $ 566,70
$ 345
32,00 50 $ 234.375 $ 589,50
397,58
72,20 50 $ 250.693 $ 589,50
425,26

110.000,000
128.600,000
70.799,000
134.000,000
79.564,000
151.000,000
86.000,000
145.000,000
158.000,000

53,00
60,00
45,12
53,00
45,12
54,44
45,12
49,96
54,44

50
50
50
50
50
50
50
50
50

$ 103.774
$ 107.167
$ 78.456
$ 126.415
$ 88.169
$ 138.685
$ 95.301
$ 145.116
$ 145.114

$
$
$
$
$
$
$
$
$

515,00
515,00
515,00
535,60
535,60
566,70
566,70
589,50
589,50

201,50
208,09
152,34

Ed Santa Cecilia 69.000,000

Quintas de San M171.000,000
Laplace
165.007,000
Granada Real
59.400,000
Torres de Santa 159.400,000
Camino del Norte 94.000,000
Quintas de San M190.000,000
Torres de Sta Lu 165.800,000
Darwin
127.912,000
Caminos de San 116.000,000
Villaverde 183
58.000,000
Torres de Sta Lu 183.000,000
Camino del Norte 154.000,000
Camino del Norte 155.000,000
Torres de Sta Lu 197.500,000

44,21
104,00
97,92
34,00
86,00
49,00
104,00
86,00
65,00
57,95
28,00
86,00
62,65
62,65
86,00

50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50

$ 78.037
$ 82.212
$ 84.256
$ 87.353
$ 92.674
$ 95.918
$ 91.346
$ 96.395
$ 98.394
$ 100.086
$ 103.571
$ 106.395
$ 122.905
$ 123.703
$ 114.826

$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$

515,00
515,00
515,00
515,00
515,00
515,00
535,60
535,60
535,60
535,60
535,60
566,70
566,70
589,50
589,50

151,53
159,63
163,60
169,62
179,95
186,25

236,03
164,62
$ 245
$ 168
246,17
246,16

170,55
179,98
183,71
186,87
193,37
188
$ 216,9
209,84
194,78

POSTULADOS
Observamos en este
ejercicio que el ingreso del
comprador de vivienda
frente al costo de la
vivienda cada vez es menor
y le cuesta ms adquirir un
inmueble, hecho que es
inquietante pues cada da
la participacin de los
ingresos frente al valor del
inmueble es menor.

Igualmente pensemos que el aumento en el valor del

inmueble implica un aumento en el endeudamiento del
comprador, el cual para vivienda normalmente debe
de estar aproximadamente en el 30 % de sus
ingresos familiares, sera interesante saber en este
momento cuanto estara representado la cuota de
endeudamiento de un deudor hipotecario en su actual
estructura de gastos.

Esta relacin nos

confirma el mayor
valor por el cual se
estn adquiriendo
los inmuebles, por lo
que necesariamente
si no tomamos
correctivos,

VA A LLEGAR
EL MOMENTO
EN EL QUE EL
MERCADO VA
A COLAPSAR

Como ya se mencion, se empieza a notar un ligero exceso de oferta en

ciertos sectores de la ciudad, donde se supera la demanda. En estos
sectores se observan gran cantidad de avisos en renta o venta, que estn
presionando al mercado con menores valores. Esto puede indicar que ms
adelante puede presentarse una retraccin del mercado.

INDICADORES DE BURBUJA
INMOBILIARIA
Como resultado de los anlisis planteados considero
que es importante que los involucrados en el
desarrollo de esta actividad inmobiliaria y financiera
entren a estudiar a fondo los siguientes indicadores:
1.

La relacin del incremento entre precio de una vivienda comparado con el

ingreso de las personas expresado en SMML, es decir, cuantos meses de
SMML se tienen que trabajar para adquirir una vivienda.

INDICADORES DE BURBUJA
INMOBILIARIA
2. La estabilidad en la presencia de inversionista en el mercado inmobiliario.
3. Bajas Tasas de inters del crdito hipotecario, que permite que muchas

personas se motiven a endeudarse para realizar inversiones en el mercado

inmobiliario.

4. Incremento del costo de la vivienda, muy por encima del IPC, y la baja

rentabilidad que vienen presentando algunos inmuebles, donde ya no se

habla de rentabilidades del 0.7% u 0.8% del valor del inmueble, sino del
0.4% 0.5%.

5.

La lenta rotacin en la comercializacin de los inmuebles nuevos adquiridos

por los inversionistas, en donde es mayor a 3 meses.

www.construyeinversiones.com

GRACIAS