LOS DERECHOS REALES

1. CONCEPTOS
Los derechos reales, son los derechos que tienen por objeto las cosas del mundo
exterior, es decir que el titular tiene una relacin y poder jurdico inmediato, sobre
la cosa. Por ejemplo, en el derecho de propiedad sobre un bien inmueble, se
concibe la relacin y poder jurdico directamente sobre el bien inmueble. En estos
derechos se hace nfasis en la cosa, para resaltar el poder o facultad sobre la
misma.

Siendo el derecho real un derecho absoluto, la situacin jurdica de su titular se

impone al respeto de todos. En este sentido ha podido decirse que los sujetos
pasivos del derecho real son infinitos en su nmero.

Pero esta obligacin

puramente negativa, a la cual todo el mundo est sujeto a favor del titular del
derecho real, a no hacer nada que pueda impedirle el ejercicio de su poder sobre
la cosa, no es susceptible de valuarse pecuniariamente. A nadie puede ocurrrsele
inscribir esta obligacin en el pago de su patrimonio; al valor positivo que figura en
el patrimonio del titular del derecho real, no corresponde un valor negativo
comprendido en el pasivo del patrimonio de otra persona. Por ello, en la nocin
del derecho real, se hace abstraccin de los sujetos pasivos.

2. CARACTERSTICAS
2.1 La indeterminacin del sujeto pasivo y a veces el activo. En los derechos
reales todos los ciudadanos, sin distincin son sujetos pasivos. El sujeto
activo puede quedar circunstancialmente indeterminados.
2.2 La corporeidad de la cosa. Tradicionalmente ha sido el requisito, hoy la
necesidad de este requisito est en crisis, porque se reconocen
perfectamente derechos reales sobre derechos reales, admite la existencia

de derechos reales sobre bienes inmateriales, como los derechos de autor

e inventor.
2.3 La singularidad de su adquisicin. Un acto ostensible de transmisin de la
posesin. Indefectiblemente se precisaba la concurrencia necesaria del
ttulo y del modo. Los derechos reales pueden adquirirse por prescripcin.
2.4 Derechos de preferencia y persecucin. Permite al titular perseguir la cosa
objeto de su derecho por medio de acciones reales (reivindicatoria,
confesoria, interdictales), dirigidas contra cualquiera que la tenga en su
posesin, excepto en el caso de que el legislador paralice su ejercicio.
Permite al titular excluir a todos aquellos que no tengan ms que un
derecho de crdito o un derecho real posterior en fecha o clasificado en
inferior categora.
2.5 La posibilidad del abandono.

Es la posibilidad que tiene su titular de

exonerarse de los gravmenes que sobre la cosa pesa, abandonando la

misma.
2.6 La duracin ilimitada. Todos excepto aquellos que son sustancialmente
temporales, como el usufructo, el uso, la habitacin y censo vitalicio, son
perpetuos,

cumplindose

su

finalidad

institucional

econmica

precisamente con su ejercicio.

3. ELEMENTOS
Se distinguen dos elementos: uno interno (consiste en el poder inmediato que el
derecho real otorga a una o ms personas sobre la cosa, es el ms intenso), y un
elemento externo (consiste en lo absoluto de ese derecho en relacin con las
dems personas. En el derecho de hipoteca, por ejemplo, el acreedor tiene un
poder de garanta sobre el bien inmueble objeto de la hipoteca; y ese poder se
refleja en lo absoluto del derecho, al tener el primer acreedor hipotecario prioridad
de garanta sobre los dems.
4. CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES

Los derechos reales se clasifican de la siguiente manera:

-

Derechos reales similares al dominio: la posesin y el derecho hereditario.

Derechos reales limitativos del dominio: la servidumbre y el censo.
Por el objeto: los derechos reales pueden recaer sobre cosas corpreas,

incorpreas y sobre los derechos de autor.

Por la proteccin que el derecho les brinda: existen derechos reales de
proteccin provisoria precisin y derechos reales de proteccin definitiva la

propiedad.
Derechos reales de goce y disposicin: equivalen a los derechos reales en

sentido pleno. Por ejemplo el derecho de propiedad o dominio.

Derechos reales de garanta: son aquellos que confieren la facultad o
posibilidad de obtener el valor de la cosa a travs de sus ventas en pblica
subasta en aquellos casos en el que el deudor no cumpla la obligacin
dineraria garantizada por estos derechos reales. Ejemplo la hipoteca y la
prenda.

5. ENUMERACION DE LOS DERECHOS REALES

Existen dos sistemas jurdicos para enumerar los derechos reales, en primer
trmino encontramos el Numerus Clausus que slo admite como derecho real,
aquellos regulados por la ley y en segundo plano encontramos el Numerus
Apertus, que permite crear a los particulares otros tipos de derechos reales
adems de los que la ley regula.

Los derechos reales admitidos en nuestra

legislacin civil son los siguientes:

-

Derechos reales de goce y disposicin: la propiedad.

Derechos reales de mero goce: usufructo, uso y habitacin, servidumbre.
Derechos reales de garanta: hipoteca, prenda.

6. REGULACION EN GUATEMALA
El Cdigo Civil trata de los bienes de la propiedad y dems derechos reales. No la
desarrolla conforme a un esquema de clasificacin,

concretndose a hacer y

desarrollar una enumeracin de los mismos. Tambin se refiere a los bienes, la

propiedad en sus diversos aspectos, el usufructo, uso y habitacin, las
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servidumbres, los derechos de garanta incluyendo la hipoteca y la prenda en sus

diversas modalidades.

Las personas pueden constituir y transmitir derechos reales; lo que no pueden

hacer es constituir o crear otros derechos reales que aquellos que la ley admite.
Todo el rgimen de los derechos reales interesa de manera directa e inmediata al
orden pblico. Si las personas pudieran crear los derechos reales que convinieran
a sus intereses circunstanciales, no tardaran en producirse el caos en el rgimen
de la propiedad. Tal sistema sera inadmisible. Por ello est vedano no slo crear
derechos reales que la ley no admite, sino tambin modificar los que la ley
reconoce.

El Cdigo Civil hace una concesin al principio de la libertad de las convenciones;

establece que todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese
otros derechos reales o modificase los que el cdigo reconoce, valdrn slo como
constitucin de derechos personales, si como tales pudiesen valer.

En apego al criterio seguido por el Cdigo Civil, puede hacer la siguiente

enumeracin de los derechos reales:
-

Propiedad: es el derecho real por excelencia, que otorga un poder amplio e

inmediato (de goce, disposicin y persecucin) sobre la cosa.

Posesin: es el poder de hecho y de derecho que tiene una persona sobre
una cosa material, constituido por un elemento intencional, que es la
voluntad de conservar la cosa como propietario, y un elemento fsico que es
el poder fsico sobre la cosa.

Usucapin: tambin llamada prescripcin adquisitiva, la cual es el modo de

adquirir la propiedad en virtud de la posesin prolongada durante el perodo

de tiempo exigido por la Ley.

Accesin: es el derecho que compete al dueo de una cosa sobre lo que
sta produzca o se incorpore ms o menos inmediatamente en calidad de

accesorio de un modo inseparable.

Usufructo, uso y habitacin: es el derecho de gozar de las cosas de
ajena propiedad, como el propietario mismo, pero con la obligacin de

conservar la sustancia.
Servidumbre: es un derecho real que se constituye gravando una cosa con
la prestacin de servicios determinados en provecho exclusivo de persona

que no es su dueo o de finca que corresponde a otro propietario.

Hipoteca y prenda: la hipoteca es un derecho real que grava un bien
inmueble para garantizar el cumplimiento de una obligacin.

BIBLIOGRAFIA
Cdigo Procesal Civil y Mercantil Guatemalteco. Decreto Ley 107 del Congreso
de la Repblica de Guatemala. 2006 y sus reformas.

MATA SALAZAR, Efran. Elementos de derecho administrativo, 27ma. ed.;

Buenos Aires, Argentina: Ed. Porua. S. A., Av. Repblica Argentina, 15
Mxico, 1978.

OSSORIO, Manuel. Diccionario de ciencias jurdicas, polticas y sociales.

20a. ed., actualizada y aumentada, por Guillermo Cabanellas de las de
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