Andes Centro

VIABILIDADDEMERCADOENLOS
PROYECTOS DE REVITALIZACIN
PROYECTOSDEREVITALIZACIN
URBANAENBOGOT
CASOSILUSTRATIVOS
MESAVISDIEGOECHEVERRYCAMPOS
F b
Febrero23de2012
23 d 2012
centro de estudios de la
construccin y el desarrollo
urbano y regional
CONTENIDO
ALGUNOS ELEMENTOS DE CONTEXTO SOBRE EL CENTRO DE LA CIUDAD

PRINCIPALES RESULTADOS DE LOS ESTUDIOS REALIZADOS POR CENAC PARA LA
ERU: ESTACIN CENTRAL LA ALAMEDA Y BORDE AVENIDA COMUNEROS
DEMANDA DE VIVIENDA
POBLADORES DEL REA DE INFLUENCIA DIRECTA DEL PROYECTO
HOGARES RESIDENTES EN EL CENTRO INTERNACIONAL Y EN NUEVA SANTAFE
ASPECTOS IMPORTANTES DE MERCADO PARA LOS PROYECTOS
DEMANDA DE OFICINAS Y LOCALES COMERCIALES
COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA DE EDIFICACIONES COMERCIALIZABLES EN EL
CENTRO
PRINCIPALES RESULTADOS DEL ESTUDIO REALIZADO POR CENAC PARA LA ERU:

PROYECTO URBANO PLAZA DE LA HOJA
REFLEXIN FINAL
2
ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTO
SOBREELCENTRODELACIUDAD
ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTOSOBREEL
CENTRO DE LA CIUDAD
CENTRODELACIUDAD
ElcentrodeBogotentre1993y2005:uncambiosocialmuchomscomplejoquela
g
y
p j q
solagentrificacin.*
Anlisis del cambio social 19932005, Localidades Candelaria y Santaf:

24.000 y 97.000 hab. en 2005 (= 1.6 % de la poblacin, 7.7 millones)
Aumento relativo entre 1993 y 2005 : +6 % individuos, +22 % hogares
El centro se caracteriza por:

Una diversidad importante de la poblacin residente,
residente tanto en trminos econmicos como en
trminos demogrficos; esta diversidad aumenta durante el perodo
La presencia importante, y creciente, de hogares unipersonales (5.704 en 1993 y 10.728 en
2005) y de poblacin de edad: papel especfico del centro para estos grupos
Una especializacin residencial de cada localidad del centro,
centro que se intensifica entre 1993 y
2005
* Franoise Dureau y Marie Piron (IRD). IX Seminario de investigacin urbana y regional: Gestin urbana, calidad de vida e
i l i social
inclusin
i l ACIUR Universidad
U i
id d Piloto
Pil t de
d Colombia,
C l bi Bogot,
B
t 2022
20 22 de
d Octubre
O t b de
d 2010
ALGUNOSELEMENTOSDECONTEXTOSOBREEL
CENTRO DE LA CIUDAD
CENTRODELACIUDAD
Comparando la poblacin de hogares residente en las localidades Los Mrtires, Santa F y La Candelaria
(74 666 hogares a 2011 segn la EMBDANE)
(74.666
EMB DANE) frente a la poblacin total de Bogot se presenta:
Mayor incidencia o presencia de:

Hogares pobres
Hogares pobres y en situacin de dficit habitacional
Hogares arrendatarios
Percepcin de presencia de focos de afectacin, en su orden: Bares o prostbulos, Expendio de
drogas, Lotes baldos , Basureros
Hogares interesados en adquirir vivienda
Hogares que argumentan la falta de dinero como razn para no estar interesados en adquirir
vivienda
Menor incidencia o presencia de:

Hogares con ingreso superior a 4 smml
Similar incidencia o presencia de:

Hogares en condicin de dficit habitacional total
Tipo
Ti de
d fuentes
f
t de
d recursos con los
l que ell hogar
h
fi
financiara
i la
l compra de
d vivienda:
i i d crdito
dit con ell
Fondo Nacional del Ahorro y Recursos propios (asociado con produccin informal) , principalmente
5
PRINCIPALESRESULTADOSDELOSESTUDIOS
REALIZADOSPORCENACPARALAERU:
ESTACINCENTRAL LAALAMEDAYBORDE
AVENIDACOMUNEROS
DEMANDADEVIVIENDA
PROYECTOESTACINCENTRALLAALAMEDA
COMPOSICIN
EstacinCentraldeTransmilenio
Vivienda
Localescomerciales
Oficinas
Equipamientos
Hotel
7
PROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROS
COMPOSICIN
2.200unidadesdeVISenedificios
habitacionales de cuatro pisos
habitacionalesdecuatropisos
Adecuacinde173localescomerciales
8
OBJETIVOS ESTUDIODEMERCADO,
COMPONENTE DEMANDA
COMPONENTEDEMANDA
De los objetivos de los estudios, esta presentacin se
concentra en los correspondientes a:
Estimar la demanda efectiva de los productos
inmobiliarios por usos y su segmentacin por precios
y estratos
Identificar el perfil socioeconmico de los
demandantes potenciales y efectivos del proyecto
9
POBLACIN OBJETO
POBLACINOBJETO
ESTACINCENTRAL
Diciembre de 2009
Diciembrede2009
Hogares residentes en los

estratos socioeconmicos dos (2),
tres (3) y cuatro (4) de Bogot
Hogares residentes en el rea
ampliada de influencia directa del
proyecto (Calles 19 a 26
Carreras 13 a 19): 2.589
BORDEAVENIDACOMUNEROS
Marzo de 2010
Marzode2010
Hogares residentes en los

estratos socioeconmicos dos (2)
y tres (3) de Bogot
Hogares
g
residentes en el rea de
desarrollo del proyecto: Calle 7
(norte), Calle y Transversal 3 (sur),
Avenida Caracas (occidente) y
Cerros
orientales
(oriente):
11 306
11.306
10
ACTITUDFRENTEALMERCADODEVIVIENDA
(DEMANDA POTENCIAL)
(DEMANDAPOTENCIAL)
Principal necesidad habitacional actual
ESTACIN CENTRAL
Diciembre de 2009
BORDE AVENIDA
COMUNEROS
Marzo de 2010
No. Hogares
No. Hogares
Comprar una vivienda
431.360
33,4
394.627
35,7
Mejorar o ampliar la vivienda que tiene
217.297
16,8
194.444
17,6
Comprar un lote para construir una vivienda
45.311
3,5
39.837
3,6
Al il una viviendaAlquilar
i i d mediante
di t alquiler
l il convencional
i
l
15 060
15.060
12
1,2
14 849
14.849
13
1,3
Construir en un lote de su propiedad
5.872
0,5
4.822
0,4
Alquilar una vivienda- arriendo con opcin de compra
5.428
0,4
4.826
0,4
Legalizar la propiedad de un lote
1 878
1.878
01
0,1
1 522
1.522
01
0,1
Ninguna necesidad habitacional
557.455
43,1
440.027
39,8
No informa
12.265
0,9
9.320
0,8
1.291.926
100,0
1.104.274
100,0
TOTAL
Fuente:EmpresadeRenovacinUrbana,ERU CENAC
11
DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA BOGOT*

DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDABOGOT
ESTACINCENTRAL
Diciembrede2009
Precio de la vivienda
(Miles de $)
Marzode2010
Hogares
No.
Hasta 24.845 (50 smml)
17.179
4,2
24.845 a 34.783 (70 smml)
80.148
34.783 a 49.690 (100 smml)
(Miles de $)
Hogares
No.
Hasta 25.750 (50 smml)
17.167
4,6
19,5
25.750 a 36.050 (70 smml)
80.092
21,3
118.785
28,9
36.050 a 51.500 (100 smml)
118.701
31,5
49.690 a 67.081 (135 smml)
84.509
20,5
51.500 a 69.525 (135 smml)
84.449
22,4
67.081 a 100.000
70.237
17,1
69.525 a 100.000
54.946
14,6
100.000 a 150.000
23.160
5,6
100.000 a 150.000
16.227
4,3
150.000 a 200.000
10.973
2,7
150.000 a 200.000
3.177
0,8
200.000 a 300.000
4.131
1,0
Ms de 200.000
2.023
0,5
300.000 a 400.000
1.787
0,4
Total
376.782
100,0
653
0,2
411.563
100,0
Ms de 400.000
Total
*Consistenciadelosresultadoscontrastadaconotrosestudiosrelacionados
12
ACEPTACINDELPROYECTO
ESTACIN CENTRAL LAALAMEDA
ESTACINCENTRAL
LA ALAMEDA
Cuatrodecadadiezdemandantesefectivosdelaciudadmanifiestaaceptacinporelproyecto
p
p
p y
Estacin
Central LaAlameda(Diciembrede2009)
100
27,4
80
41,4
% Ho
ogares
66,7
60
59,0
46,1
62,5
63,9
59,4
70,3
79,7
90,1
40
72,6
58,6
20
33,3
41,0
53,9
37,5
36,1
40,6
29,7
20,3
9,9
0
Hasta
24.845
24.845 a
34.783
34.783 a
49.690
49.690 a
67.081
67.081 a
100.000
100.000 a 150.000 a 200.000 a 300.000 a

150.000
200.000
300.000
400.000
Ms de
400.000
Total
Precio de la vivienda (Miles de $)
Acepta
No acepta
13
ACEPTACINDELPROYECTO
BORDE AVENIDA COMUNEROS
Alrededordetresdecadadiez demandantesefectivosdelaciudadresidentesenestratos2y3
y manifiesta
aceptacinporelproyecto BordeAvenidaComuneros(Marzode2010)
100
80
54,9
% Ho
ogares
66,9
60
71,5
75,2
77,8
83,8
100 0
100,0
100 0
100,0
100 0
100,0
40
45,1
20
33,1
28,5
24,8
22,2
,
16 2
16,2
0
Hasta 25.750
25.750 a
36.050
36.050 a
51.500
51.500 a
69.525
69.525 a
100.000
100.000 a
150.000
150.000 a
200.000
Ms de
200.000
Total
Precio de la vivienda (Miles de $)
Acepta
No acepta
14
DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDAPOREL
PROYECTO
ESTACINCENTRAL
Diciembre de 2009
Diciembrede2009
(Miles de $)
Marzo de 2010
Marzode2010
Hogares
No.
(Miles de $)
Hogares
No.
2 777
2.777
26
2,6
25.750 a 36.050 (70 smml)
26.549
24,7
36.050 a 51.500 (100 smml)
26.371
24,5
H t 25
Hasta
25.750
750 (50 smml)
49 690 a 67.081
49.690
67 081 (135 smml)
49 517
49.517
55 1
55,1
51 500 a 69.525
51.500
69 525 (135 smml)
38 100
38.100
35 5
35,5
67.081 a 100.000
26.333
29,3
69.525 a 100.000
13.634
12,7
100.000 a 150.000
8.351
9,3
107.431
100,0
150 000 a 200.000

150.000
200 000
3 256
3.256
36
3,6
200.000 a 300.000
839
0,9
300.000 a 400.000
1.296
1,4
352
04
0,4
89.944
100,0
Ms de 400.000
400 000
Total
Total
15
DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDAPORELPROYECTO
SEGN NATURALEZA DE LA POBLACIN
SEGNNATURALEZADELAPOBLACIN
ESTACINCENTRAL
Diciembre de 2009
Diciembrede2009
Residentesenelsector
Marzo de 2010
Marzode2010
71,2
Residentesfueradelsector
cuyojefedehogartrabajaenel
centro
58,4
cuyojefedehogarnotrabaja
enelcentro
43,9
Residentes
fuera del sector
(consolidado)
46,0
28,8
41,6
Residentesenelsector
59,5
cuyojefedehogartrabajaen
elcentro
36,9
40,5
63,1
56,1
cuyojefedehogarnotrabaja
enelcentro
28,0
72,0
54,0
Residentes
fuera del sector
(consolidado)
28,3
71,7
0,0
20,0 40,0 60,0 80,0 100,0
Si
No
0,0
Si
20,0
40,0
60,0
80,0 100,0
No
16
ACEPTACINDELOSATRIBUTOSBSICOSDELPROYECTO
POBLACIN NO DEMANDANTEEFECTIVA
POBLACINNO
DEMANDANTE EFECTIVA
Una vez conocidos los atributos del proyecto, la magnitud de la

demanda efectiva podra ampliarse por cambios de
actitud/posicin de la poblacin inicialmente no demandante
Proporcin de hogares no demandantes que aceptaran la
localizacin del proyecto:
Estacin Central: 30%
Borde Avenida Comuneros: 16%
17
AVENIDACOMUNEROS
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTA
POBLADORES
DEL REA DE INFLUENCIA DIRECTA
DELPROYECTO
18
POBLADORESDELREADEINFLUENCIADIRECTADEL
PROYECTO PERFILSOCIOECONMICOYHABITACIONAL
PROYECTO
PERFIL SOCIOECONMICO Y HABITACIONAL
ESTACIN
CENTRAL
Diciembre/09
BORDE AVENIDA
COMUNEROS
Marzo/10
O
Ocupan
apartamentos
t
t
Ocupan casas
7a8
Ocupan cuartos
Son arrendatarios
Son propietarios
Desarrollan alguna actividad productiva en la vivienda
Tienen jefatura masculina
Reportan el jefe de hogar ocupado laboralmente
No tienen cuenta en establecimientos bancarios
No tienen cuenta de ahorro programado para VIS
Por cada 10 hogares residentes en el rea de

influencia del proyecto
19
PROYECTO PERFILSOCIOECONMICOYHABITACIONAL
PROYECTO
PERFIL SOCIOECONMICO Y HABITACIONAL
ESTACINCENTRAL
Diciembrede2009
Ingreso del hogar
(smml)
-
Hasta dos (2)
Dos (2) a cuatro (4)
Ms de cuatro (4)
Marzode2010
Ingreso del hogar
(smml)
% Hogares
64,0
Hasta dos (2)
23,8
Dos (2) a cuatro (4)
12,2
Ms de cuatro (4)
% Hogares
74,1
20,2
5,7
20
PROYECTO ACTITUDFRENTEALMERCADODEVIVIENDA
(DEMANDAPOTENCIAL)
ESTACIN
CENTRAL
Diciembre/09
BORDE AVENIDA
COMUNEROS
Marzo/10
%. Hogares
%. Hogares
Comprar una vivienda
45,4
24,0
Mejorar o ampliar la vivienda que tiene
13,7
15,8
Comprar un lote para construir una vivienda
5,8
3,4
Al il una viviendaAlquilar
i i d mediante
di t alquiler
l il convencional
i
l
49
4,9
54
5,4
Alquilar una vivienda- arriendo con opcin de compra
2,7
3,3
Construir en un lote de su propiedad
1,5
1,6
Principal necesidad habitacional actual
Legalizar la propiedad de un lote
13
1,3
Ninguna necesidad habitacional
24,4
No informa
1,5
TOTAL
100,0
45,2
100,0
21
PROYECTO DEMANDAEFECTIVADEVIVIENDA
PROYECTO
DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA
ESTACINCENTRAL
Diciembre de 2009
Diciembrede2009
(Miles de $)
49.690 a 67.081
67 081 a 100.000
67.081
100 000
Hogares
(Miles de $)
%
50,1
Hogares
%
Hasta 25.750
44,0
25.750 a 36.050
30,0
36.050 a 51.500
14,0
51.500 a 69.525
6,0
69.525 a 100.000
6,0
36 5
36,5
100.000 a 150.000
7,7
150.000 a 200.000
5,8
Total
Marzo de 2010
Marzode2010
100,0
De los hogares interesados en comprar una

vivienda poco menos de la tercera parte califica
como demandante efectivo (364 hogares)
Total
100,0
De los hogares interesados en comprar una

vivienda, cerca de seis de cada diez califican
como demandantes efectivos (1.550 hogares)
22
PROYECTO MEJORAMIENTODEVIVIENDA
PROYECTO
MEJORAMIENTO DE VIVIENDA
Tipo de intervencin requerido: acabados en general

enchapes, pintura, etc.
etc.,, cambio de materiales en techo, pisos
y estructura
Costo aproximado de la intervencin: hasta 10 millones de
pesos
No disponibilidad de recursos propios por parte del hogar
para asumir el costo del mejoramiento
23
PROYECTO COMPRADELOTEPARACONSTRUIRVIVIENDA
PROYECTO
COMPRA DE LOTE PARA CONSTRUIR VIVIENDA
Expectativa de tiempo para la compra del lote: uno a tres aos

(Estacin Central), seis meses a dos aos (Borde Avenida
Comuneros)
Sin preferencia por una localizacin especfica para el lote a
comprar
Expectativa de precio entre tres y veinte millones de pesos
No disponibilidad de recursos propios para asumir la compra
del lote
24
AVENIDACOMUNEROS
HOGARESRESIDENTESENELCENTRO
HOGARES
RESIDENTES EN EL CENTRO
INTERNACIONALYENNUEVASANTAF
25
HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONALYNUEVASANTAF
PERCEPCIN SOBRE SU CONDICIN HABITACIONAL ANTECEDENTES
PERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL
ESTACINCENTRAL(Dic/09)
HogaresresidentesenelCentro
g
Internacional
BORDEAVENIDACOMUNEROS(Mar/10)
H
HogaresresidentesenNuevaSantaf
id
N
S
f
Desarrollo reciente de importantes proyectos

inmobiliarios en el Centro Internacional
Predominio del uso residencial en estos
emprendimientos (ms de mil hogares
nuevos residentes del sector)
Desarrollo actual de importantes obras en
proceso en el sector (Hotel Ibis, El Museo)
Iniciacin prxima de nuevos desarrollos
Percepcin de los hogares residentes nuevos
en ell sector
t como factor
f t estratgico
t t i en la
l
viabilidad de mercado de nuevos desarrollos
habitacionales (potencialidad comercial del
proyecto de la ERU)
Desarrollo
reciente
de
proyectos
habitacionales en el centro de Bogot
A
Anuncio
i de
d nuevos emprendimientos,
di i t
cuya
demanda puede ser influenciada por la
percepcin de los residentes actuales
Interesante condicin de Nueva Santaf,
como uno de
d los
l programas de
d renovacin
i
urbana ms importantes de Bogot
(trayectoria superior a veinte aos)
Percepcin de los hogares residentes en el
centro
histrico
en
un
programa
emblemtico de renovacin urbana: factor
de gran importancia para la viabilidad de
mercado
de
nuevos
desarrollos
habitacionales (Borde Avenida Comuneros)
26
HOGARESRESIDENTESENELCENTROINTERNACIONAL
PERCEPCINSOBRESUCONDICINHABITACIONAL RESULTADOS
ESTACINCENTRAL(Diciembrede2009)
Caractersticasdeloshogaresresidentes:
Hogaresjvenes,unipersonales,sinhijosoconhijosdecortaedad
Jefesdehogar:
Jefes de hogar:
Solterosloscasadosconstituyenlaterceraparte
Jvenes(26a35aos)
Niveleducativoalto(superiorprofesional,conunaproporcinimportantedepostgrado)
Vinculadosaempresasdelsectorfinanciero,reasdelaingeniera,universidadesdelsectorya
actividadesdeconsultoraendiferentescampos
ElCentroInternacionalsepercibecomounalocalizacinestratgicanoslopara
quienestrabajanenelcentrosinotambinparalosquelohaceneneloccidente(Calle
26,zonaindustrial,etc.),yenelnorte(Calle72,Calle100,etc.),porlasventajasde
movilidad
27
Tipodetenenciadelavivienda
60%propietarios 40%encondicindearrendamientooleasinghabitacional
Razonesparaadquisicindevivienda:
Localizacin(compra arriendo leasing)
Facilidadesdeconectividadydetransporte(compra arriendo leasing)
Expectativasdevalorizacin(compra)
Atributosdelsector(leasing)
Evaluacindelnegocio:
Cumplimientoexpectativasdevalorizacin Disposicinpararecomendar
positivamentecompraenelsector(propietarios)
Planesdecomprafuturaenelsector(arrendatarios)
Planesdecompradelinmuebleactual(leasing)
28
Otrosaspectos
EntornodeterioradodelCentroInternacionalsaliendodesuslmites:
condicionesurbansticasydeseguridad
Preocupacinpordesestmulotemporaladecisionesdecomprayhabitacin
del sector debido a las obras actuales de TransMilenio y futuras del Metro
delsectordebidoalasobrasactualesdeTransMilenioyfuturasdelMetro
Inexistenciadeofertadeapartamentosdeunreacorrespondienteatres
alcobasoms
Expectativapositivasobreelimpactodemedianoylargoplazodelos
programasderenovacinurbanasobreelCentroInternacional
29
HOGARESRESIDENTESENNUEVASANTAF
BORDEAVENIDACOMUNEROS(Marzode2010)
Caractersticasdeloshogaresresidentes:
Tamaodelhogarpequeo(tresmiembros,principalmente)
Hogaresconhijos,generalmenteenedadadolescente.Hogares
unipersonales,enmenorproporcin
Jefesdehogar:
J f d h
Solteros/Casados(enproporcionessimilares)
Dosgruposdeedades:19a30aos/Mayoresde46
Niveleducativoalto
Ocupadoscomoprofesionales,estudiantes,empleadosyamasdecasa
30
Tipodetenenciadelavivienda
Porcadatreshogares:Dospropietarios,unoarrendatario
Razonesparaadquisicindevivienda:
Costumbredevivirenelcentro gustoporelsector
Localizacincentraldelconjunto
Diseodelconjunto
Preciodeventa
Cercanaallugardetrabajo
Inversin Valorizacin
E l i d l
Evaluacindelnegocio:
i
Disposicinpararecomendarpositivamentecompraenelconjunto(propietarios)
Planesdecomprafuturaenelconjunto(arrendatarios)
31
Otros aspectos
Sentido de comunidad y pertenencia de los hogares
residentes en el Complejo Habitacional Nueva Santaf:
Aporte de los parques, zonas verdes y espacio pblico de
los claustros en la formacin de este sentido
32
AVENIDACOMUNEROS
ASPECTOSIMPORTANTESDEMERCADOPARALOS
ASPECTOS
IMPORTANTES DE MERCADO PARA LOS
PROYECTOS
33
ASPECTOSIMPORTANTESDEMERCADOPARA
LOS PROYECTOS
LOSPROYECTOS
Reconocimiento de los demandantes potenciales de las ventajas de localizacin

del centro de Bogot
Alto nivel de satisfaccin de hogares residentes en el Complejo Habitacional Nueva

Santaf y recientes del Centro Internacional
Desempeo reciente de la oferta de edificaciones en Bogot Escenario positivo

en el corto y mediano plazo
Importante actividad edificadora en el centro de Bogot, cuyo volumen supera los

registros histricos
La demanda efectiva estimada se debe considerar como bsica, dado que

constituye el umbral de la demanda efectiva total que el proyecto est en
p
de movilizar
capacidad
34
AVENIDACOMUNEROS
DEMANDADEOFICINASYLOCALESCOMERCIALES
35
DEMANDAEFECTIVADEOFICINASYLOCALES
COMERCIALES
ESTACINCENTRAL
Diciembre de 2009
Diciembrede2009
Demandaefectivatotal
oficinasylocales:82.239m2
Oficinas(52,9%):43.517m2
Locales(47,1%):38.722m2
Marzo de 2010
Marzode2010
Demandaefectivatotal
D
d f ti t t l
locales:14.600m2
Compra(64,4%):9.400m2
Arriendo
ArriendoyLeasing(35,6%):
y Leasing (35 6%):
5.200m2
36
PERCEPCINDELADEMANDAEFECTIVA(COMPRAYARRIENDO)DE
OFICINASYLOCALESCOMERCIALESFRENTEALPROYECTO ACEPTACIN
DELCONCEPTOYLOCALIZACINDELPROYECTO
ESTACINCENTRAL OFICINASYLOCALES
Diciembre de 2009
Diciembrede2009
120,0
100,0
BORDEAVENIDACOMUNEROS LOCALES
Marzo de 2010
Marzode2010
120,0
100,0
100,0
80,0
80,0
100,0
75,5
74,1
63,0
60,0
,
60,0
,
44,4
40,0
40,0
20 0
20,0
20 0
20,0
0,0
0,0
Planesrespecto Aceptacindel Aceptacindela
delasededela conceptodel
localizacin
empresa
proyecto
especfica

delasededel
conceptodel
localizacin
establecimiento
proyecto
especfica
37
AVENIDACOMUNEROS
COMPORTAMIENTODELAOFERTADE
COMPORTAMIENTO
DE LA OFERTA DE
EDIFICACIONESCOMERCIALIZABLESENELCENTRO
38
COMPORTAMIENTODELAOFERTADEEDIFICACIONES
COMERCIALIZABLESENELCENTRO VIVIENDA
REA DE INFLUENCIA PROYECTO ESTACIN CENTRAL (1)
READEINFLUENCIAPROYECTOESTACINCENTRAL
OCTUBRENOVIEMBREDE2009
Destino: VIVIENDA (Unidades)
Oferta Centro
8.685
Proceso
28
83
18.5
534
Oferta Total
Vivienda vendida
centro 12 meses
70
271
Inmediata
Proceso
Inmediata
La oferta inmediata es 2.13 veces superior a la oferta en curso, lo cual advierte sobre un proceso de expansin
significativo de la oferta de vivienda
En el centro de Bogot la oferta inmediata es cuatro veces superior a la oferta en proceso
Igualmente positivo es la venta de 271 unidades de vivienda durante el ltimo ao en el centro de Bogot
(1) Los Mrtires, Santa FLa Candelaria

Fuente:DANE LaGaleraInmobiliaria
39
COMERCIALIZABLESENELCENTRO VIVIENDA
(1)
REA DE INFLUENCIA PROYECTO BORDE AVENIDA COMUNEROS (1)
READEINFLUENCIAPROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROS
ENEROFEBRERODE2010
Destino: VIVIENDA (Unidades)
Oferta Total
9.020
18.0
061
328
3
Oferta Centro
Vivienda vendida
centro 12 meses
59
302
Proceso
Inmediata
Proceso
Inmediata
Iniciando 2010, la oferta inmediata es 2 veces superior a la oferta en curso, lo cual advierte sobre un
proceso de expansin significativo de la oferta de vivienda
En el centro de Bogot la oferta inmediata es 5,6 veces superior a la oferta en proceso
Igualmente positivo es la venta de 302 unidades de vivienda durante el ltimo ao en el centro de Bogot

40
COMERCIALIZABLESENELCENTRO OFICINAS
(1)
Destino: OFICINAS (Metros cuadrados)
Oferta Total
2.839
131.320
Proceso
14.004
255.222
Oferta Centro
Inmediata
Proceso
rea lanzada
centro 12 meses
15.695 m2
Inmediata
Ell rea en condicin de oferta inmediata casi duplica el rea en venta y en proceso de construccin
Sin embargo se recomienda prudencia respecto de iniciacin de la comercializacin de nuevos proyectos dados los
efectos de las compras de inversionistas orientadas a la reventa
Para el centro de Bogot la oferta inmediata equivale a cinco veces la oferta en proceso
A la fecha slo se ha vendido el 11% de esta rea

41
COMERCIALIZABLESENELCENTRO LOCALESCOMERCIALES
(1)
Destino: LOCALES COMERCIALES (Metros cuadrados)
55.65
56
Oferta Centro
Proceso
rea lanzada
centro 12 meses
3.242
101..822
116.82
28
Oferta Total
Inmediata
Proceso
5.074 m2
Inmediata
Oferta inmediata levemente superior (14.7%) a la oferta en proceso

Para el centro de Bogot la oferta inmediata es apenas el 5.85% de la oferta en proceso
La proporcin de ventas del rea lanzada en el ltimo ao supera la de oficinas en este mismo sector

42
COMERCIALIZABLESENELCENTRO LOCALESCOMERCIALES
(1)
REA DE INFLUENCIA PROYECTO BORDE AVENIDA COMUNEROS (1)
READEINFLUENCIAPROYECTOBORDEAVENIDACOMUNEROS
ENEROFEBRERODE2010
Destino: LOCALES COMERCIALES (Metros cu adrados)
Oferta Centro
2.934
2
Proceso
rea lanzada
centro 12 meses
79.419
112.681
112.94
46
Oferta Total
2.510 m 2
Inmediata
Oferta inmediata levemente superior (265 metros cuadrados) a la oferta en proceso

Para el centro de Bogot la oferta inmediata es apenas el 3.7% de la oferta en proceso
Es evidente la existencia de un ritmo reciente interesante de ventas, lo cual ha impulsado el lanzamiento de
nuevas reas para la venta en el centro

43
PRINCIPALESRESULTADOSDELESTUDIO
REALIZADOPORCENACPARALAERU:
PROYECTOURBANOPLAZADELAHOJA
44
PROYECTOURBANOPLAZADELAHOJA
COMPOSICIN
150 mil m2 de oficinas para entidades pblicas y la
administracin
d i i
i distrital
di i l
34 mil m2 de oficinas para empresas privadas
24 mil m2 de comercio
2.456 unidades de parqueaderos
Hotel tipo express
Centro de Convenciones
Con enciones
45
CARACTERSTICASGENERALESDELADEMANDA
POTENCIAL LOCALIZACIN
POTENCIAL
(Targetdemercado:3.895)
OFICINAS
O
C
S
LOCALESCOMERCIALES
OC
S CO
C
S
Localidad
Chapinero
%
43,5
Localidad
Chapinero
%
32,9
Usaqun
Fontibon
18,4
5,9
Usaqun
14,1
Barrios Unidos
9,2
Santa Fe
5,3
Santa Fe
8,8
Suba
5,2
Fontibn
7,1
Teusaquillo
43
4,3
S b
Suba
64
6,4
Barrios Unidos
Puente Aranda
4,2
4,0
Teusaquillo
4,6
Puente Aranda
4,4
Los Mrtires
2,6
Engativ
2,5
Engativ
1,8
Los Mrtires
2,1
Kennedy
1,0
Otras (3 localidades)
4,8
Sin informacin
3,2
Otras
Total*
ota
3,9
100,0
00,0
Total*
Total
100,0
46
ESTIMACINDELADEMANDAEFECTIVA
PERCEPCINFRENTEALPROYECTO:ACEPTACINDEL
CONCEPTOYLOCALIZACINDELPROYECTO
OFICINAS
O
C
S
LOCALESCOMERCIALES
OC
S CO
C
S
120,0
100,0
120,0
100,0
100,0
80,0
60,0
100,0
80,0
54,6
60,0
40,0
56,8
51,4
,
40,0
21,9
20,0
20,0
0,0
0,0
localizacin
empresa
proyecto
especfica
El concepto del proyecto contrae la demanda en un 45,4%, este

mismo efecto en trminos de su localizacin es del orden del 78,1%.

localizacin
empresa
proyecto
especfica
El concepto del proyecto contrae la demanda en un 43,2%, este
mismo efecto en trminos de su localizacin es del orden del 48,7%.
47
REASVENDIBLESDELPROYECTO
DEMANDA EFECTIVA
DEMANDAEFECTIVA
DEMANDA EFECTIVA REA

Segn modalidad de adquisicin
OFICINAS
LOCALES
COMERCIALES
M2
M2
Compra
23.052
53,0
10.821
30,2
Arriendo convencional
15.671
36,0
22.596
63,1
Leasing (arriendo con opcin de compra)
4.769
11,0
1.273
3,6
1.114
3,1
35.804
100,0
Otro inters
Total
43.492
100,0
48
REAS VENDIBLES DEL PROYECTO. OFERTA COMPETITIVA OFICINAS

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA EN EL REA DE INFLUENCIA
OCTUBRE DE 2010
Ofertatotal(m
Of
t t t l ( 2)
Ofertareadeinfluencia(m
Oferta
rea de influencia (m 2)
106,526
252,352
Oferta
lanzada
rea de
influencia
12 meses:
130 698 m2
130.698
74,937
4,456
Proceso+Culminadas
Proceso
+ Culminadas
enventa
Inmediata
Proceso+Culminadas
Proceso
+ Culminadas
enventa*
Inmediata**
Inmediata
* Incluye las localidades de: Puente Aranda, Santaf, Los

Mrtires, Fontibn y Teusaquillo
** Incluye las zonas: Centro, Salitre y Teusaquillo
49
REAS VENDIBLES DEL PROYECTO. OFERTA COMPETITIVA LOCALES

COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA EN EL REA DE INFLUENCIA
OCTUBRE DE 2010
Ofertatotal(m
Oferta
total (m2)
125,615
113,755
Ofertareadeinfluencia(m
f
d i fl
i ( 2)
35,502
35,173
Oferta
lanzada
rea de
influencia
12 meses:
47.959 m2
Proceso+Culminadas
enventa
Inmediata
Proceso+Culminadas
enventa
Inmediata
* Incluye las localidades de: Puente Aranda, Santaf, Los

Mrtires, Fontibn y Teusaquillo
y las zonas: Centro, Salitre y Teusaquillo
q
** Incluye
50
OTROS PRODUCTOS INMOBILIARIOS

CENTRO DE CONVENCIONES
DEMANDA POR SERVICIOS DEL CENTRO DE CONVENCIONES
DEL PROYECTO CENTRO ADMINISTRATIVO DISTRITAL PLAZA DE LA HOJA
Inters en el Centro de Convenciones del

Proyecto
y
Aspecto
Total demanda
Empresas privadas
Empresas privadas
Entidades
distritales
863
500
11
Nmero de eventos promedio por ao
7.745
4.2131
6122
Nmero de asistentes
86 099
86.099
50 397
50.397
38 600
38.600
Empresas que realizan eventos
1
2
14 eventos por da, sin considerar los aspectos econmicos que transforman este inters en demanda efectiva
Dos (2) eventos por da (sobre 300 das al ao)
51
REFLEXIN FINAL
REFLEXINFINAL
EXISTEUNA
IMPORTANTE
IMPORTANTE
DEMANDAEFECTIVA
POR PRODUCTOS
PORPRODUCTOS
INMOBILIARIOSENEL
CENTRO DE BOGOT
CENTRODEBOGOT
YLAOFERTA?
Y LA OFERTA?
52
VIABILIDADDEMERCADOENLOSPROYECTOSDEREVITALIZACINURBANAEN
BOGOT
CASOSILUSTRATIVOS
MESAVISDIEGOECHEVERRYCAMPOS
Febrero23de2012
GRACIAS
centro de estudios de la
construccin y el desarrollo
urbano y regional

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VIABILIDADDEMERCADOENLOS

ALGUNOS ELEMENTOS DE CONTEXTO SOBRE EL CENTRO DE LA CIUDAD

PRINCIPALES RESULTADOS DEL ESTUDIO REALIZADO POR CENAC PARA LA ERU:

Anlisis del cambio social 19932005, Localidades Candelaria y Santaf:

El centro se caracteriza por:

Mayor incidencia o presencia de:

Menor incidencia o presencia de:

Similar incidencia o presencia de:

Hogares residentes en los

Hogares residentes en los

Principal necesidad habitacional actual

Comprar una vivienda

Mejorar o ampliar la vivienda que tiene

Comprar un lote para construir una vivienda

Construir en un lote de su propiedad

Alquilar una vivienda- arriendo con opcin de compra

Legalizar la propiedad de un lote

Ninguna necesidad habitacional

DEMANDA EFECTIVA DE VIVIENDA BOGOT*

Hasta 24.845 (50 smml)

24.845 a 34.783 (70 smml)

34.783 a 49.690 (100 smml)

Hasta 25.750 (50 smml)

25.750 a 36.050 (70 smml)

36.050 a 51.500 (100 smml)

49.690 a 67.081 (135 smml)

51.500 a 69.525 (135 smml)

100.000 a 150.000 a 200.000 a 300.000 a

Precio de la vivienda (Miles de $)

Precio de la vivienda (Miles de $)

25.750 a 36.050 (70 smml)

36.050 a 51.500 (100 smml)

150 000 a 200.000

20,0 40,0 60,0 80,0 100,0

Una vez conocidos los atributos del proyecto, la magnitud de la

Desarrollan alguna actividad productiva en la vivienda

Tienen jefatura masculina

Reportan el jefe de hogar ocupado laboralmente

No tienen cuenta en establecimientos bancarios

No tienen cuenta de ahorro programado para VIS

Por cada 10 hogares residentes en el rea de

Hasta dos (2)

Dos (2) a cuatro (4)

Hasta dos (2)

Dos (2) a cuatro (4)

Comprar una vivienda

Mejorar o ampliar la vivienda que tiene

Comprar un lote para construir una vivienda

Alquilar una vivienda- arriendo con opcin de compra

Construir en un lote de su propiedad

Principal necesidad habitacional actual

Legalizar la propiedad de un lote

Ninguna necesidad habitacional

De los hogares interesados en comprar una

De los hogares interesados en comprar una

Tipo de intervencin requerido: acabados en general

Expectativa de tiempo para la compra del lote: uno a tres aos

Desarrollo reciente de importantes proyectos

Reconocimiento de los demandantes potenciales de las ventajas de localizacin

Alto nivel de satisfaccin de hogares residentes en el Complejo Habitacional Nueva

Desempeo reciente de la oferta de edificaciones en Bogot Escenario positivo

Importante actividad edificadora en el centro de Bogot, cuyo volumen supera los

La demanda efectiva estimada se debe considerar como bsica, dado que

Planesrespecto Aceptacindel Aceptacindela