MARTN MEJORADA

Duplicidad de partidas y
posesin

16/07/2014
01:00

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No cabe duda que es bueno inscribir los bienes. Pese las anomalas del sistema registral, inscribir es
mejor que no hacerlo. Sin embargo, hay que conocer las deficiencias del registro para no confiar ms
de lo debido. Adems del riesgo derivado del ingreso de ttulos falsos, ante lo cual se han
implementado soluciones parciales como la alerta registral y la inmovilizacin de partidas,
existe otra circunstancia muy delicada que es la duplicidad o superposicin de partidas.
Esto se presenta cuando el mismo predio tiene dos o ms partidas registrales, total o parcialmente
duplicadas e inscritas a nombre de diferentes personas. La superposicin se produce porque al
momento de inscribir un predio por primera vez (inmatriculacin), su descripcin o ubicacin fsica
no son precisas debido a la deficiencia o ausencia de planos.
As, cuando otra persona inmatricula supuestamente un predio distinto, el registro no puede detectar
que el inmueble ya est registrado con anterioridad a nombre de propietario diferente. De esta
manera, sin saberlo, entran en operacin dos partidas referidas al mismo bien, generando enormes
problemas para los terceros que contratan sobre la base de la informacin registral. Los que miran
una partida y toman decisiones en base a ella, no saben que existe otra referida al mismo predio, pero
que corresponde a persona distinta. No puede haber dos dueos de la misma cosa, por lo que es
evidente que uno de ellos no tiene el derecho y por tanto no puede transferir.
Aunque muchos casos de duplicidad ocurren por la accin criminal de organizaciones mafiosas, no
podemos negar que la mayora de situaciones causantes de esta anomala es la antigedad e
imprecisin grfica de los ttulos inscritos (el registro tiene ms de 100 aos de funcionamiento) y la
inexistencia de un catastro o plano general de todos los inmuebles del pas que sea resultado de una
verificacin y contraste minucioso entre la realidad y la informacin registral.
Para detectar la duplicidad se puede recurrir a la Oficina de Catastro de los Registros Pblicos,
acompaando un plano del predio que nos interesa. Luego de unos das nos dirn si para su base de
datos existen partidas duplicadas del inmueble en consulta. En su respuesta los registros siempre
advierten que el resultado en esta materia es meramente referencial, pues ellos no tienen certeza
absoluta de la ubicacin fsica de los bienes que inscriben. Increble !. A esta bsqueda que ya es
costosa, habr que agregar pues la propia investigacin del interesado, quien con la ayuda de

profesionales independientes deber descartar o confirmar la duplicidad. Si se detectan partidas

repetidas el registro tiene previsto un procedimiento administrativo para cerrar la menos antigua, con
la consecuente cada de todas las inscripciones que hubiese en la partida superpuesta. Este
procedimiento se pone en conocimiento de los propietarios involucrados y basta que alguien se
oponga para que no se cierre la partida, pero todas quedarn con una anotacin que informa la
duplicidad. La definicin sobre quin es el verdadero dueo corresponde al Poder Judicial. Los
jueces resolvern en favor del propietario analizando la consistencia de los ttulos enfrentados, no
necesariamente su antigedad.
Ante esta incertidumbre la nica manera de ponerse a salvo de una eventual duplicidad al momento
de contratar con quien aparece en el registro como dueo, es verificando la posesin efectiva del
supuesto propietario o de sus predecesores. Si esta suma 10 aos y es continua, pacfica, pblica y
como dueo, dicho poseedor se impondr a cualquier otro ttulo incluso si aqul fuese ms antiguo y
estuviese inscrito en una partida duplicada. Es muy importante pues verificar la posesin efectiva de
quien nos intenta otorgar un derecho inmobiliario.