Literatura:

Resumen Determinantes de las Tasas Hipotecarias Milani, C.

Pregunta:
Cules son los principales factores detrs de la fijacin de tasas de inters
hipotecarias en los diferentes pases del Euro rea?
Foco:
El paper se enfoca en las variables macro-econmicas y sociales
determinantes de las tasas de inters hipotecarias fijas y variables aplicadas
a nuevas transacciones por parte de individuos residentes en los pases de
la Euro rea entre 2003 y 2009.
Conclusiones generales:
Los anlisis economtricos sealan que de los factores explicativos
considerados, el costo de depsitos (basado aproximadamente en bonos de
gobierno), nivel de garantas, intensidad de la relacin banco-consumidor
(mayores gastos en Relaciones del Consumidor, mayor densidad de
sucursales) y eficiencia del sistema de justicia civil (costos de cobro de
deuda impaga) parecen presentar la mayor influencia sobre las tasas
hipotecarias. En general no hay evidencia de que la crisis financiera ha
llevado a que la industria bancaria europea aplique condiciones econmicas
ms estrictas a las hipotecas.
Generalidades:
El desarrollo del mercado de bienes races ha sido uno de los pocos factores
que ha tenido un crecimiento sostenido en la mayora de los pases
europeos. Los prstamos bancarios hipotecarios han jugado un rol
determinante en la expansin de este sector y la oferta de deuda
hipotecaria se ha incrementado abundantemente. Este incremento ha
vuelto a las hipotecas y los criterios para su otorgamiento en un punto de
alto inters para analistas y hacedores de poltica dada su importancia para
la estabilidad financiera.
Estudios empricos debaten si las diferencias dependen de factores de
caracterstica del mercado y de las caractersticas de los diferentes
productos (Affinito y Farabullini, 2006) o principalmente de factores
institucionales (Sorensen y Lichtenberger, 2007).
Este estudio utiliza una base de datos construida de una amplia gama de
indicadores macroeconmicos, socio-culturales y de las condiciones
bancarias y financieras, que expliquen potencialmente las dinmicas de las
tasas de inters hipotecarias mensuales de Enero del 2003 a Setiembre del
2009.

Variables de Inters:
An Asymmetry Generator for Error-Correction Mechanisms, with Application to
Bank Mortgage-Rate Dynamics - http://www.jstor.org/stable/1392480
Objetivo:Estructuracin de modelo asimtrico de fijacin de tasa de inters hipotecaria.
Resumen: Modelo cointegrado de correccin de errores con generador lineal de asimertra
tendencia de banco a ajustar tasas hacia arriba ante peores perspectivas econmicas, pero resistencia a
disminuirlas en el caso contrario (ej. Antes cambios del margen del banco). El modelo se desarrolla
aplicndolo a las tasas hipotecarias.
Sobre hipotecas:
Variables explicativas al fijar tasa de inters: (p. 256-257)
Margen (Net Interest Spreas, NIS). Promedio ponderado de tasas de
inters de activos menos el promedio ponderado de pasivos. Las
ponderaciones corresponden a los pesos en el portafolio nominales.
o Solo til si los activos y pasivos se mantienen lo suficientemente
estables en el tiempo para mantener un margen en el tiempo.
Tasas de activos como hipoteca dependen de pasivos

como su financiamiento y por ende muestran

simultaneidad con los movimientos de la tasa
hipotecaria.
En lugar de analizar la complejidad total del proceso de
decisin bancaria. Tasas hipotecarias se explican en
funcin a tasas de mercado (market-driven rates)
formalmente externas al banco, pero que afectan tanto
los activos (como una tasa competidora) o los pasivos
(como una tasa de fondeo para los prstamos
hipotecarios).
o De acuerdo a Grimes(1994) y Eckhold(1994) se
utilizan:
Tasa de inters de referencia: BBR
(equivalente local austrialiana a la libor,
como la LIMABOR o la tasa de referncia) y
Tasa de inters de bonos de gobierno de
mediano plazo
Esto con el fin de representar en el modelo
las bandas de madurez de corto y mediano
plazo de estructura de plazos de hipotecas.
Dinmica: (Pgina 257)
Preservar un margen es una consideracin importante en el
ajuste de tasas, pero solo es factible tomando en cuenta las
interacciones con el mercado.
El banco est limitado a subir su tasa hipotecaria ante la
reaccin de competidores y puede estar limitado en bajar la tasa
por su imperativa de beneficios. Pero estas dos restricciones no
implican que haya simetra entre los dos tipos de ajuste.

Relaciones de mayor largo plazo con clientes podra indicar

demorar la subida de tasas (especulativo en la fuente, indica que a
la fecha de publicacin falta investigar esto).
No obstante se mantiene posibilidad de asimetra, as que
modelo debera estar posibilitado a adecuarse a un ajuste dispar.
Para el modelo, ver pgina 257.
Market Structure and Commercial Bank Mortgage Interest Rates http://www.jstor.org/stable/1056849

Enfoque: prstamos hipotecarios convencionales a hogares unifamiliares.

Medir relacin entre competitividad del mercado y tasas de inters:
Hiptesis (validad en el estudio): Mercados menos competitivos generan
tasas de inters menos competitivas (ms altas).
Variables explicativas: P.378
-

Concentracin: proporcin de mercado de la

institucin mayor. Relacin negativa. Efecto debera
ser mayor en mercados menos competitivos, ya que
un aumento de tasas de inters afecta cunto dinero
los otros bancos pueden ofrecer.

Nmero de empresas que ofrecen el servicio. Relacin

positiva. (ms significativo al usar logaritmo del
nmero de empresas. P381)

Otros factores (No estructurales): p.378-379

o

Demanda de crdito residencial: variacin

porcentual del nmero de viviendas

La demanda de crdito residencial se

deriva de la demanda de casas
residenciales. Dado que una sustancial
proporcin de los gastos en
construcciones residenciales son
financiadas es razonable usar un
parmetro de demanda de hogar como
proxi de la demanda de crdito
hipotecario

Ingreso: cambios en el ingreso per cpita

afectan tanto el riesgo crediticio y la oferta de
fondos para hipotecas.

Si el ingreso p.c. es mayor, es posible

que el valor neto del prestatario sea
mayor, con tenencia de activos lquidos
mayor (tanto absoluto como relativos a
la deuda personal). La amortizacin de
deuda tambin sera menor relativa a su
ingreso.

Adems mayores ingresos pueden

proveer mayor ahorro financiero que
soporta una mayor provisin de
hipotecas por parte de los originadores.

Por ende tambin disminuye el riesgo de

default. Un incremento en el ingreso per
cpita debera estar relacionado con
menores tasas de inters hipotecarias.
P.379

Riesgo del prstamo: riesgo crediticio y el

riesgo de propiedad. El riesgo de propiedad es
el riesgo que en algn momento durante el
plazo del prstamo el principal restante exceda
en valor a la propiedad hipotecada. Esto puede
ser generado por una cada generalizada del
valor de viviendas o por deterioro causado por
la ocupacin.

Loan-to-price ratio: mide la proporcin

del precio de adquisicin de la vivienda
que es financiado por crdito.

A mayor LTP ratio, mayor exposicin del

originador a riesgo de propiedad y por
ende mayor tasa de inters.

Tamao del banco: logaritmo de nmero

promedio de cuentas de depsito por banco
comercial

Existencia de economas de escala

podran resultar en menores costos.

A un mayor tamao la variabilidad de

depsitos se incrementa por lo que un
banco de mayor tamao podra ver
compromisos hipotecarios de largo plazo
como relativamente menos deseables e
imponerles una mayor tasa de inters.
P.380

Al aumentar tamao incrementa la

preferencia por grandes prstamos. Esto
tambin tiene efecto de incrementar la
tasa de inters.

En balance el efecto de mayor

tamao tendera a un incremento
de las tasas de inters
hipotecarias.

Importancia de los crditos hipotecarios:

El mercado de crdito hipotecario de Per BID (Working Paper #497) http://www.bvcooperacion.pe/biblioteca/bitstream/123456789/3334/1/BVCI0
003163.pdf

El incremento poblacional y un mayor nivel de ingreso

per cpita genera un incremento de la demanda de
viviendas el cual requiere de un mercado de crdito
hipotecario slido. (p.5)

Importante no solo para resolver problema

habitacional de muchos peruanos. Tambin tiene
efecto sobre el crecimiento de la economa nacional.
Contribuye al desarrollo del sector construccin y
sectores vinculados a este (electricidad, agua,
alcantarillado e industrias productoras de insumo de
construccin. Adicionalmente en el Per, donde la
construccin es un proceso fuerte en mano de obra
tambin afecta al empleo).

Tambin contribuye al desarrollo de intermediarios

financieros como compaas de seguros o de custodio
de activos hipotecarios titularizados.

Factores que afectan desarrollo del mercado hipotecario:

-

Bajo nivel de captacin de recursos financieros de

largo plazo

Escaza capacidad de pago de una gran proporcin de

familias interesadas en este tipo de crdito

Factores institucionales:
o

Inseguridad e inestabilidad legal

Ineficiencias del sistema para constituir y

ejecutar garantas hipotecarias (p.56)

A diferencia de otros contratos requiere

escritura pblica para su constitucin.
(Necesario para evitar mayores costos
legales ante eventualidad de impago,
generalmente optado por todas las
entidades financieras). (p.57)

Minuta de constitucin de
hipoteca: 200USD-400USD

Notario: 130USD-400USD

Bloqueo registral (impide venta o

traspaso de vivienda de mala fe

hasta que concluya hipoteca):

14PEN y 3 das laborales

Si no hay observaciones (5 das

laborales en total para
inscripcin). Con obs. +5das
laborales. (p.58)

Registro de hipoteca: (p.58)

0.24% de una UIT por derecho de

calificacin

0.15% del monto de la hipoteca

por derecho de inscripcin.

Ejecucin de garanta hipotecaria: (p.61)

(rf:Sherwood(1995))

Ineficiencias del Poder Judicial

para solucionar prontamente
demandas de ejecucin de
garantas y mala asignacin de
derechos reales que genera
incentivos para que deudores
alarguen la duracin de dichos
procesos.

Solo se puede llevar acabo por

medio de proceso judicial. Luego
de haber agotado todas las vas
de cobro directo no contencioso
(cartas notariales, requerimientos
de pago, etc.), presenta demanda
judicial ante el juzgado civil.

Admitida la demanda se ordena el

pago de deuda dentro de 3 das
bajo apercibimiento de procederse
al remate del bien dado en
garanta. Ejecutado tiene este
plazo para contradecir la
demanda por:

Nulidad formal del ttulo

Inexigibilidad de obligacin

Que haya sido cancelada de

otro modo

El remate debe ser oficiado por el

juez y no por un subastador
pblico, que implica que demore
ms el proceso.

Proceso dura entre 18 y 36 meses.

Impacto en la tasa de inters de factores institucionales de demora de

procesos de ejecucin de garanta:
-

Impacto directo sobre la tasas de inters que

cobran los intermediarios financieros. (p.64)
o

Gastos judiciales (tasas judiciales y abogados),

intereses no percibidos y prdida de valor de la
garanta en el tiempo

Problemas de seleccin adversa y riesgo moral

que incrementan la probabilidad de no
recuperar el prstamo otorgado.

SBS efectos de costos por intereses no

percibidos y por prdida de valorizacin de
garanta en el tiempo sobre la tasa de inters.
Arrieta y Luy (2002)
http://www.sbs.gob.pe/repositorioaps/0/0/jer/DT
_DOCUMENTOSDTRABAJO/SBS-DT-01-2002.pdf

Tiempo de ejecucin promedio 31 meses.

Determinants of Credit Spreads in Commercial Mortgages - Titman:

LTV - loan to value ratio: LTV= Hipoteca / valorizacin de vivienda.
LTV promedio por prestamista fuertemente correlacionado con spread.
Teora: prestamistas se especializan por riesgo.
LTV individual no es importante (endogeneidad)
Desempeo del mercado de bienes raices
Grado de morosidad y default en bienes raices
p.5 - Relacin negativa entre spread y treasuries
p.15 caracteristicas del contrato son endgenas
1) the average LTV ratios across mortgages issued by
each originator;
2) the average amortization rate of issued mortgages per originator; and,
3)the average maturity of the mortgages issued by each originator.11
The other three explanatory variables correspond to
4) the difference between the individual mortgage LTV ratio
and the average LTV ratio;

5) the difference between individual mortgage amortization rate

and the average amortization rate; and,
6) the difference between the individual mortgage
maturity and the average maturity, where averages are taken over all the mortgages issued
by each originator. In this specification the average mortgage characteristic per originator
serves as a proxy for the risk of the mortgage

Superintendecia de Banca y Seguros Tiempo de Ejecucin de

Garantas y Su Impacto en el Mercado Crediticio
Objetivo: Estudio de determinantes de duracin de procesos de ejecucin
de garantas a travs del tiempo que el crdito se mantiene en cobranza
judicial a travs de un modelo paramtrico de sobrevivencia. Se muestran
relaciones significativas entre la duracin del proceso de ejecucin y
variables de coyuntura macroeconmica, el tipo de garanta en cuestin y
la gestin administrativa de la entidad financiera.
Estudio sugiere que en promedio el tiempo de ejecucin
de crditos garantizados superiores a PEN20000 es de
31 meses.
Actualmente el sistema de garantas no cumple una
funcin de intermediacin en el proceso crediticio y no
reduce el problema de seleccin adversa y riesgo moral,
generando un efecto negativo en el acceso al crdito,
tasas de inters y riesgo crediticio del sistema.

Dificultades para la recuperacin de Garantas Hipotecarias en

el Per Gonzalo Chvez & Jorge Llad

Objetivo: Analizar las causas de dificultades en el proceso de recuperacin de las

garantas hipotecarias y proponer soluciones para una ejecucin eficiente
de las garantas hipotecarias.
Literatura: Dos posiciones sobre funcin de garantas
Por un lado, reducen las prdidas derivadas del manejo
ineficiente de asimetras de informacin entre
acreedores y deudores.
Por otro lado, incentivan al acreedor a reducir exigencias
en la evaluacin del riesgo de crdito del deudor o de la
inversin.
Los originadores cuantifican la prdida esperada de un prstamo ante un
escenario de incumplimiento. No pueden calcular con exactitud qu
cliente cumplir efectivamente con sus pagos, cul buscar una solucin
extrajudicial (reestructuracin) y cul llevar a cabo un proceso judicial.
El costo esperado de recuperacin de la garanta es trasladado a sus
clientes mediante una mayor tasa de inters. Penalizando a buenos
pagadores como malos y limitando el acceso al crdito hipotecario.

Estabilidad financiera y Boom Inmobiliario Alex Contreras

P. 35
Herramientas de poltica monetaria:
-incremento de la tasa de poltica
- mayores requerimientos de encaje
Herramientas de poltica fiscal:
- incrementos a impuestos a las propiedades
- polticas macroprudenciales
Dentro de los instrumentos macroprudenciales, destaca:
Los mayor requerimientos de capital y ponderaciones por
tipo de riesgo, las provisiones dinmicas y lmites del ratio
prstamo/valor (LTV ratio).
Primeras dos buscan reducir excesivo crecimiento del
crdito as como fortalecer la resistencia de las instituciones
financieras frente a shocks negativos;
Mientras que los lmites al LTV o al DTI tienen por objetivo
moderar la demanda de crditos hipotecarios limitando el
apalancamiento de las familias.

The Determinants of Mortgage Risk Premiums: A Case Study of the Portfolio of a

Savingsand Loan AssociationAuthor(s): Richard L. Sandor and Howard B. Sosin
Mortgage financing has been studied from two vantage points, origination and default,
using two data sets, conventional and government-issued (FHA and VA) loans.2 These
viewpoints represent a priori and a posteriori examinations of mortgage risk. This study is
limited to an evaluation of expecta-tions that lenders hold toward mortgage risk as
translated in their pricing mechanism. Attention is also limited to conventional mortgages
on owner-occupied, single-family dwellings. P.27-28

Interest Rate Determination in Underdeveloped Rural Areas http://www.jstor.org/stable/1238503

Introduccin:
-

Costo de oportunidad del dinero:

o La tasa de inters pura es aquella que iguala la oferta y
demanda de fondos prestables, la oferta de tenencias de
dinero y la demanda de tenencias de dinero.

More on the Monetary Transmission Mechanism: Mortgage

Rates and the Federal Funds Rate - http://www.jstor.org/stable/4539014

No usar esta parte-------Thomas S. Y. Ho and Anthony Saunders, (Nov, 1981) The

Determinants of Bank Interest Margins: Theory and Empirical EvidenceAuthor
Uno de los estudios mas significativos fue el publicado por el Banco Central de
Reserva, en junio 2006, El Costo del Crdito en el Per. Entre los aspectos ms
relevantes, se puede destacar la importancia de las variables microeconmicas
representadas por los costos de fondeo y operativos y de riesgo de crdito, las mismas
que mostraran comportamientos especficos en funcin a un segmento de mercado
definido. Para el caso del segmento hipotecario, la percepcin del riesgo de crdito es
comparativamente menor con respecto a segmentos distintos, debido a la existencia
de garantas hipotecarias.
La hiptesis sostiene que los bancos definen un objetivo de ganancia esperada,
cuantificado en funcin al rendimiento sobre el patrimonio del segmento al cual
enfocan sus colocaciones. Bajo este propsito, la determinacin de la tasa de inters
depender de una estructura por agregacin que est compuesta en funcin a los
siguientes factores: costo de fondeo de depsitos y adeudados, costos operativos de
colocacin, riesgo de crdito, ganancia esperada y caractersticas de la demanda del
segmento.
La estructura de mercado ideal fijar el marco que modela las tasas de inters de
mercado, explicado como el resultado de la interaccin entre oferentes y demandantes
en condiciones de competencia perfecta. La capacidad de las instituciones financieras
para determinar individualmente sus mrgenes de ganancia, estar en funcin al nivel

de divergencia entre la estructura ideal y la realidad del mercado. Por tanto, la

estimacin de la tasa de inters determinada por agregacin responder al
comportamiento de la tasa de inters de mercado, por ello las entidades financieras
debern ajustar sus factores de costos con la finalidad de obtener un equilibrio entre
tasa de inters calculada por agregacin y la tasa de mercado.
Al respecto, se debe mencionar el estudio previo realizado por Thomas S. Y. Ho y
Anthony Saunders (1981), The determinants of bank interest margins: Theory and
empirical evidence, cuyo objetivo se centro en profundizar el nivel de incidencia de los
factores que determinan los mrgenes de ganancia bancarios. Bajo este enfoque, las
instituciones financieras son representadas como intermediarios dealers que
demandan depsitos y proveen crditos. La mayor incertidumbre est representada
por el costo del crdito, que est en funcin a la demanda y la oferta de mercado
asumiendo para ello un comportamiento estocstico. El modelo indica que el margen
de ganancia, depender de cuatro factores: el grado de aversin al riesgo, la
estructura de mercado, el tamao medio de las transacciones, y la variacin de las
tasas de inters. Asimismo, se demuestra que bajo un escenario de competencia
perfecta, dichos mrgenes de ganancia se mantienen debido al modelo estocstico de
la oferta y la demanda.
Otra propuesta relacionada con la teora de determinacin de mrgenes, es la
presentada en el estudio de Linda Allen, (1988) The determinants of bank interest
margins, donde se ampla el anlisis tomando en consideracin diversos tipos de
prstamos asociados con diferentes segmentos de crdito. Bajo este enfoque se
incorpora un factor adicional representado por la presencia de elasticidades cruzadas
para diferentes tipos de crdito, este factor puede incidir positiva o negativamente en
el margen de ganancia.