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Pero estos inmuebles deben seguir prestando sus servicios o alojar comercios
para vivir, si esto no fuera as, las ciudades que tienen este tipo de construcciones
morira y el inters mundial es que permanezcan y mantengan su vida til, mediante
restauraciones o reconstrucciones acordes a la poca actual sin permitirles perder su
sabor aejo.
Precisamente por todos sus atributos los inversionistas requieren saber su
valor, para que las Instituciones Bancarias o los mismos compradores aporten el
dinero para su reciclaje.
Todos sabemos que el valor de un terreno est en funcin de la productividad
que se obtenga de la rentabilidad del inmueble que se asiente en el mismo y desde
luego la zona en que fsicamente se encuentre esta propiedad.
Existe una formula para obtener los valores comerciales de los terrenos dentro
de este tipo de zonas, esta frmula es para terrenos desaprovechables y la promueve
su creador, el Ing. argentino Dante Guerrero.
La frmula de dante Guerrero est basada en una relacin entre las reas de
construccin ideales y las que existen realmente en el inmueble.
Esta formula fue modificada, muy acertadamente, para estos casos por el
mexicano Arq. Daniel Silva Troop que, con el mismo criterio, adems de la relacin de
superficies hace intervenir el ingreso por rentas de la parte ideal y de la existente en
realidad, tomando la capitalizacin de estas para obtener la siguiente frmula:
Coef =
1- E - e
E
VcE - Vce
VcE
En donde:
Coef = Coeficiente de castigo.
E = Edificacin ideal
e = Edificacin real.
VcE = Valor de capitalizacin con renta ideales.
Vce = Valor de capitalizacin con renta reales.
Es decir, por similitud de otra calle fuera de la zona monumental pero con las
mismas cualidades.
Claro que este valor si es que tuviera en estas condiciones o bien castigo por
irregularidad o profundidad.
El Mtodo de Puntos
Para obtener ste avalo fsico de la construccin, se ha escogido el mtodo
de puntos ya que es el ms idneo para este tipo de construcciones y se obtiene en
la forma siguiente.
Al inspeccionar la construccin desde su origen sta puede ser variante por lo
que respecta al material usado y que en el manual de ste mtodo estn bien
definidos y especificados en la tabla de clasificaciones los puntos, indicando lo que le
corresponde a cada caso, los tipos, calidades y formas en la cimentacin, el tipo de
muros, los techos, incluso cuando ha habido algn cambio de los originales, que
hayan sido sustituidos por otros de material moderno.
Y as podemos ver cada uno de los elementos de obra negra y acabados que
tiene dicho inmueble, as como las escaleras que siempre han indicado la calidad con
que se hace una casa, columnas, bvedas, volados de piedra en los balcones,
cornisas artsticas en las esquinas, etc.
En la herrera tanto en los forjados o barandales emplomados, rejas, portones
en tablas, se encuentran estas calidades con su respectiva puntuacin, todo esto es
muy frecuente en casas de los siglos XVII y XVIII.
En carpintera por su tipo, de maderas finas y acabados, artsticos que todava
existen en puertas de alacenas o cubre puertas.
En los acabados, hay muchos edificios que tienen todava los estucos y
rosetones en sus techos y verdaderamente son obras de arte, todo esto est
punteado muy alto en el porcentaje de comparacin, ya que se tiene la reposicin
actual como referencia.
Esto nos conduce a la puntuacin completa de todo lo intervenido en la
construccin, o cuando menos, los elementos de que consta la tabla al terminar de
marcar nuestra hoja de trabajo.
Vacos
2%
Administracin
5%
Mantenimiento
10%
Predial, agua,
Alumbrado, etc.
3%
Total
30%
1 Los ejemplos fueron otorgados por el Ingeniero Rafael Arellano Ocampo, Socio del Instituto Mexicano de
Valuacin , Puebla Mxico.