PROPIEDAD HORIZONTAL

ANTECEDENTES
El 25 de junio de 1946 se promulga la ley de propiedad horizontal.
Se implanta as un rgimen que con el correr de los aos, se va ampliando
y modificando a las nuevas necesidades.La ley 10.751 fue la respuesta del legislador a las exigencias de una
creciente urbanizacin y a los impostergables requerimientos de vivienda,
formulamos por sectores de nuestra sociedad.En el medio rural, uno de los factores que determinan su mayor valor es la
extensin en superficie (divisin vertical). En cambio en las zonas urbanas
dicho valor se acrece en funcin de la altura que en ellas se permite edificar
(divisin horizontal). Para ello la propiedad urbana requiere la posibilidad
de una divisin en planos horizontales.La Ley de P.H. desde el punto de vista urbanstico favorece, o mejor dicho,
encauza la concentracin humana. A travs de esa concentracin se facilita
que las personas que trabajan en la ciudad vivan cerca de su lugar de
trabajo facilitando su traslado al centro de la urbe.
Por otro lado disminuye los costos de construccin, ya que es mas cara la
edificacin de cien casas en cien terrenos distintos, que cien casas en un
block o en un terreno.Tambin favorece los servicios colectivos como la energa elctrica, el
agua, el gas, recoleccin de residuos, etc.Hasta la sancin de la ley PH, no exista en nuestro medio una figura
jurdica que permitiera que las diversas unidades en que se divide un
edificio, pudiera pertenecer en exclusividad y forma independiente a
distintos propietarios.

Exista por un lado el rgimen de copropiedad donde cada propietario

era dueo de un porcentaje del inmueble, pero no de una unidad
determinada, por ejemplo si haba diecisis propietarios en un mismo
padrn donde haba construido diecisis casas, cada propietario era dueo
de un dieciseisava parte del padrn, pero no de una unidad determinada.
Por otro lado el rgimen de accesin el dueo del terreno era de lo
construido en el.
El rgimen de PH echa por tierra el principio de accesin, e incluso se
altera el mismo, pues lo principal ya no ser

el suelo, sino el piso o

apartamento de un dueo singular que se ha construido sobre el suelo, que

pasa a ser accesorio y por aadidura comn..El sistema de PH comprende tanto la divisin horizontal de un edificio
(el edificio de varios pisos constituyendo cada uno de ellos un piso); como
la divisin vertical (edificio de un solo piso dividido en departamentos) y
tambin mixta-horizontal y vertical- edificio de varios pisos dividido a
su vez en departamentos que es el caso ms corriente.
El rgimen de PH supone un doble vnculo entre el sujeto y el objeto: cada
propietario tiene un derecho de propiedad sobre su departamento y una
cuota de derecho de copropiedad sobre los bienes afectados al uso comn.Distingue por un lado la propiedad exclusiva de los apartamentos y la
comunidad o copropiedad sobre los bienes comunes.- La propiedad privada
recae sobre los apartamentos y la copropiedad sobre los bienes comunes,
que por esa razn deben permanecer en ese estado: suelo, cimientos,
techos, escaleras, etc.
Entre ambos derechos debe haber una necesaria armonizacin para permitir
la pacfica convivencia de los copropietarios y la adecuada solucin a los
problemas comunes del edificio. En nuestro sistema jurdico la ley y el
reglamento de copropiedad son los instrumentos legales y/o convencionales
previstos para regular la convivencia entre los copropietarios.

INGRESO AL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.Antes de ingresar al tema es necesario clarificar algunos conceptos. En P.H.
hablamos de permiso de construccin, habilitacin, de planos, etc.
Permiso de construccin.
Es un trmite que se realiza ante la Intendencia donde se presenta entre
otras cosas un plano de Arquitecto mediante el cual se proyecta una
construccin, sea de una casa o edificio de varios pisos. Ese plano va ir
acompaado de una memoria descriptiva y otras cosas.
Que hace el Municipio? Compara el proyecto con la normativa edilicia
que tiene la comuna, y de esa comparacin surge sise otorga o no, el
permiso de construccin.Habilitacin municipal.Es la comparacin de ese permiso de construccin que se hizo de acuerdo
con el plano que fue aprobado, con la obra realizada.Si la obra se realiz de conformidad con el plano, se otorga la habilitacin.Para el rgimen de PH vamos analizar las distintas leyes y examinar los
distintos tipos de planos.
Plano de mensura del terreno, es el que representa grficamente las
medidas del terreno, su conformacin y ubicacin.El plano de fraccionamiento en general de acuerdo con el decreto de la
Direccin de Catastro, es cualquiera que produzca divisiones, es por
ejemplo el que divide un lote en cinco.
Plano de fraccionamiento horizontal es el que refiere a la divisin en
unidades de PH.
Normalmente, es de prctica que los planos de fraccionamiento horizontal,
contengan en una misma lmina o en una de ellas, el plano de mensura del
terreno.-

Plano proyecto de fraccionamiento horizontal. Que nace con la ley

14.261, donde considera un bien futuro, como bien presente, desde el punto
de vista jurdico.
Fue una solucin jurdica para poder vender las unidades de PH en el
pozo, cuando todava no se empez a construir el edificio.Aqu la unidad
de propiedad horizontal existe antes de empezar a construirse el edificio
Para ingresar el bien al rgimen de propiedad horizontal, tengo que tener el
permiso de construccin en P.H.y un plano proyecto de fraccionamiento,
que tiene que cotejar la Intendencia Municipal y se inscribe en Catastro.
Una vez obtenida la habilitacin, ese plano proyecto va a ser sustituido por
un plano definitivo, que tambin va a ser cotejado por la Intendencia y que
luego tendr que ser inscripto en Catastro.Caracteres de la Ley de propiedad horizontal
Durante la vigencia de la Ley 10.751, se sostena que el rgimen de
propiedad horizontal naca en el momento que se otorgaba al edificio la
habilitacin final por parte de la autoridad municipal competente.Esto supona que para ingresar al rgimen era necesario dos supuestos
imprescindibles: la construccin del edificio y su habilitacin municipal.En el rgimen de la Ley 10.751, el promitente adquirente hasta que no
tuviera la habilitacin municipal, tena un derecho meramente eventual, que
solo se perfeccionara cuando tuviera dicha habilitacin.Con la aparicin de la ley 14261 se consagr un nuevo nacimiento de
rgimen de propiedad horizontal, en el primer caso para construcciones del
B.H.U. luego se extendi para todos.Mediante este rgimen la propiedad horizontal naca an antes que el
edificio estuviera construido, debiendo cumplir para ellos una serie de
requisitos:

1) concesin por el municipio del permiso de construccin del edificio en

rgimen de propiedad horizontal.
2) Plano de mensura y proyecto de fraccionamiento horizontal y
aprobacin del plano;
3) inscripcin en la Direccin de Catastro del plano proyecto y
empadronamiento, y
4) otorgamiento del reglamento de copropiedad.LEY 16.760
Esta norma como la anterior tienen como propsito incentivar la
construccin, permitiendo hipotecar todas y cada una de las unidades de un
edificio a construirse, dndole un tratamiento como bien presente.La ley 16.760 extendi el rgimen a favor de todas las entidades de
intermediacin financiera.-

Incorporacin de edificios ya construidos al rgimen de P.H.

Con posterioridad a la Ley 10751 se promulgaron dos leyes 13.870 (hoy
parcialmente derogada) y la 14.261.La ley 13.870 permita la incorporacin al rgimen de propiedad horizontal
de aquellos edificios con permiso de construccin anteriores a 1970, con
ciertas exigencias:
1) otorgamiento del reglamento de copropiedad,
2) confeccin del plano de divisin del edificio,
3) Inscripcin en Direccin Nacional de Catastro,
4) Seguro contra incendio e incombustibilidad del edificio.
5) superficies mnimas, pero sin obligacin de realizar obras de
adaptacin.- 32 m2 para unidades destinadas a casa habitacin y 20 m2 par

locales, debiendo tener salida a la va pblica en forma directa o mediante

un pasaje comn.La ley 13.892 permiti incorporar aquellas unidades que tuvieran ms de
30 m2.Este sistema de incorporacin vino a solucionar la situacin de numerosos
edificios cuya propiedad se encontraba en rgimen de condominio o
societario; permitiendo la divisin del mismo en unidades independientes
incorporadas al rgimen de PH.La ley 14261 de setiembre de 1974 permite la incorporacin al rgimen de
propiedad horizontal de edificios con permiso de construccin anterior a
setiembre de 1974; sin necesidad de realizar obras de adaptacin pero
cumpliendo los requisitos establecidos en el artculo 5 de la misma, que
son:
1) elementos estructurales incombustibles,
2) confeccin del plano de fraccionamiento y registro del mismo en
Catastro;
3) contratacin de seguros, y
4) otorgamiento del reglamento de copropiedad.REGLAMENTO DE COPROPIEDAD
El reglamento de copropiedad es un cuerpo normativo que regula las
relaciones entre los copropietarios del edificio sometido al rgimen de
propiedad horizontal. Es la ley entre las pares y no puede estar en
contradiccin con las normas constitucionales, Cdigo Civil y ley de P.H..El reglamento de copropiedad debidamente inscripto, es el conjunto
orgnico de normas destinado a disciplinar la distribucin de los bienes, el
ejercicio de los derechos, a administracin y las obligaciones de los
copropietarios.

La incorporacin de un nuevo copropietario al consorcio mediante la

adquisicin de una unidad, implica la total e incondicional adhesin al
reglamento de copropiedad del edificio de acuerdo al art 16 de la ley P.H..TEXTO ORDENADO DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Objeto art. 1:
En el artculo 1 expresa que la ley de propiedad horizontal comprende las
siguientes situaciones:
1) los diversos pisos de un edificio, es decir la divisin horizontal de un
edificio.2) Los departamentos de la casa de un solo piso, divisin vertical de la
propiedad. En la divisin vertical existe un lmite de orden publico
que es el departamento; no puede haber divisin por piezas.3) Los departamentos en que se divide cada piso, divisin horizontal y
vertical.4) Las distintas unidades deben ser independientes; siendo esta
independencia condicin necesaria para su incorporacin al rgimen.5) Deben tener salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn,
siendo tambin esta exigencia imprescindible a su incorporacin.6) El titulo podr considerar como piso o departamento los subsuelos y las
boardillas habitables, siempre que sean independientes de los dems
pisos o departamentos. Se sigui as en nuestra Ley la tradicin europea
y se aclar un punto que se prestaba a dudas.Propiedad art. 2:
El artculo 2 determina la coexistencia de dos derechos:
a) la propiedad exclusiva sobre el piso o departamento, local o subsuelo,
habitables e independientes.-

b) La propiedad comn sobre los bienes necesarios para la existencia,

seguridad y conservacin del edificio que son afectados al uso comn.Bienes comunes art. 3:
La referida norma realiza un detalle de los bienes comunes, que es de
carcter enunciativo, ya que pueden existir otros que no estn
contemplados en la norma.Las caractersticas del derecho sobre los bienes comunes son:
a) la copropiedad de los bienes afectados al uso comn;
b) en ningn caso pueden dejar de ser comunes;
c) los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables
del dominio, uso y goce de su respectivo departamento.Bien comn afectado al uso de una unidad:
Se pueden determinar bienes comunes que estn afectados al uso exclusivo
de una unidad, sin que ello excluya su naturaleza de bien comn; es el caso
de las terrazas y balcones que estn afectadas al uso exclusivo de una
unidad.Bienes propios art. 6:
El referido artculo determina cuales son los bienes propios y por ende sus
arreglos sern costeados por el propietario.La norma detalla que estos son: el suelo del piso del apartamento, las
bovedillas, puertas, ventanas, pisos de patio, cielo raso, revoques, pinturas
y reparaciones de las obras inferiores que cubran los locales de su
propiedad.Expensas comunes art. 5:
La referida norma determina que cada propietario deber contribuir a los
gastos de administracin, conservacin y reparacin de los bienes comunes
y prima de seguro, en proporcin al valor de su piso o departamento.-

La referida norma excepta al dueo o dueos del piso bajo o subsuelo

exceptuados de contribuir al mantenimiento y reparacin de escaleras y
ascensores.El uso de los bienes arts. 8 y 9:
Estos artculos establecen las normas de convivencia entre

los

copropietarios y ocupantes del edificio, determinando una serie de actos

que no estn permitidos hacer, por ejemplo:
a) Hacerlos servir a otros objetos que los convenidos en los reglamentos de
copropiedad y en falta de stos, aquellos a que el edificio est destinado;
b) Ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los dems
propietarios o que comprometa la seguridad, solidez o salubridad del
edificio;
c) Establecer taller, fbrica, comercio o industrias, si el edificio se destina
a habitacin;
d) Emplear su departamento o piso en objetos contrarios a la moral o
buenas costumbres, ni almacenar materias que puedan daar al edificio;
e) Arrendarlo a personas de notoria mala conducta.Iguales prohibiciones regirn respecto del arrendatario y dems personas a
quienes el propietario conceda el uso o goce de su departamento o piso.Innovaciones al edificio art. 263:
Bienes comunes:
Las innovaciones tendientes al mejoramiento y al uso mas cmodo del bien
comn que no perjudiquen la estabilidad, seguridad y salubridad del
edificio, deben ser resueltas por la asamblea de copropietarios, convocadas
al efecto con una mayora de dos tercios de votos del total de componentes
que representen por lo menos las tres cuartas partes de la totalidad del
edificio.-

Bienes particulares:
a) unin de dos unidades contiguas de un mismo edificio, se deber
presentar un informe tcnico que establezca que no se menoscaba la
solidez, estabilidad y seguridad del edificio.b) unin de dos apartamentos que deba abrir paredes medianeras o lozas,
(apartamentos duplex o apartamentos contiguos de dos edificios
distintos, separados por medianeras), se requiere autorizacin de la
asamblea de dos tercios de componentes que representen las tres cuartas
partes del edificio.Organos de administracin del edificio:
Los rganos de administracin son: el administrador y la asamblea de
copropietarios.Cometidos del administrador:
a) Cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de copropiedad.b) Cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes.c) Designacin de porteros ascensoristas y dems personal del servicio del
edificio.d) Recaudar los gastos o expensas comunes.e) Representar en juicio a los copropietarios, en causa concerniente a la
administracin y conservacin del edificio.Competencia de la asamblea de copropietarios:
Todo lo concerniente a la administracin y conservacin de los bienes
comunes y designacin y remocin del administrador.Formacin y/o modificacin del reglamento de copropiedad.Retribucin del administrador y/o personal del edificio.Aprobacin de la rendicin de cuentas del administrador.-

URBANIZACIONES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

La regulacin normativa de estas urbanizaciones fue establecida por la ley
17.292 art. 48 a 55.Como todo el derecho esta norma vino a dar respuesta a una situacin de
hecho que preexista, que era lo que en un primer momento se conoci
como club de campo, barrios residenciales o barrios privados. Hoytodo eso
se aglutina en urbanizaciones de P.H.La nica forma de dar regulacin a esta realidad, era justamente por medio
de la ley de P.H..Por otra parte advertimos que esta ley consagra una amplia intervencin de
los gobiernos departamentales, ya que se deja librado a las ordenanzas
municipales la concesin de permisos, el proyecto, el lugar donde se
pueden desarrollar estos emprendimientos. Tal es as que la Intendencia de
Montevideo no autoriza estos permisos dentro del departamento.
E. ar. 48 expresa Se entiende por urbanizaciones de P.H. todo conjunto
inmobiliario dividido en mltiples bienes o lote,s objeto de propiedad
individual complementados por una infraestructura de bienes inmuebles y
servicios comunes objeto de

copropiedad y co-administracin por parte

de los propietarios de los bienes individuales . Mltiples No est determinado el nmero, pueden ser dos o tres.
Debern ser un nmero mnimo que sean una cantidad suficiente de forma
tal que su representacin fsica responda al concepto de urbanizacin, a
nadie se le puede ocurrir que una urbanizacin pueda estar constituida por
dos o tres lotes.
Bienes o lotes Aqu queda establecida una de las notas tpica de esta ley,
es posible que la unidad sea un lote, un terreno baldo. La unidad de P.H. en
estas urbanizaciones, pueden se con o sin construccin.-

Quien escoge vivir en un lote, adems de ese lugar va a contemplar toda

esa infraestructura de la que el artculo habla, como los servicios de
caminera, recreacin,, etc..Art 49 Cada uno de los bienes inmuebles destinados en el plano de
fraccionamiento respectivo como fracciones individuales con o sin
construcciones- constituir una unidad, y se individualizar como padrn
matriz/nmero de unidad
Las unidades no sern a su vez divisibles en unidades menores, ni
sobreelevadas, ni en subsuelo
No obstante en el proyecto del conjunto, podrn reservarse macrounidades
destinadas a subdividirse en etapas futuras en unidades anlogas a las
primeras conforme se establezca en el respectivo Reglamento de
Copropiedad
Inciso primero: consagra definitivamente el rgimen de P.H. al darle al
lote o terreno, sin ningn tipo de construcciones, el tratamiento de unidad
individual. Nos encontramos

que tenemos terrenos que son unidades,

aunque no haya un bloque sobre ellos; y bienes comunes que son calles,
plazas, bienes comunes que s pueden ser construcciones.Es importante aclarar que no hay que transferir el dominio de las calles a la
Intendencia, porque son propiedad privada. Son como los corredores de un
edificio de apartamentos, son bienes privados que pertenecen a los
copropietarios y sus reparaciones son de cuenta de ellos. Incluso si una
calle municipal cortara la urbanizacin, debera quedar desafectada del
dominio municipal e incorporarla a la urbanizacin, porque de los contrario
tendramos dos urbanizaciones y no una, jams puede ser una nica
urbanizacin con una calle pblica que la atrviese..Inciso segundo: ese inciso obedece a una razn de contralor de la
poblacin dentro de la urbanizacin, porque va estar directamente

relacionado con los servicios necesarios que pueden ser de toda ndole:
energa hasta recoleccin de residuos.La intencin del legislador fue que en cada unidad viviera una sola familia
Y que no se construyera en un lote un edificio de P.H., pero no impide la
fusin de dos unidades. O reparcelamiento, sacar una franja de un terreno
y agregrsela a otro.Inciso tercero: anlogas no significa iguales.
Que es la macrounidad? Lo que se quiso establecer que si en una primera
etapa el dinero no era suficiente para hacer todo el desarrollo urbanstico,
se hace una primera etapa y el resto queda en una macrounidad o en varias,
destinadas

desarrollarlas

en

el

futuro.-

Esa macroundad son bienes privados, que obviamente integra la

copropiedad y que por lo tanto van a tener que contribuir al pago de los
gastos comunes, administracin, etc.
A partir de la habilitacin estas unidades van a pasar a ser una unidad ms;
para luego en una etapa posterior van a tener que volver a pedir permiso,
para poder subdividirlas en lotes anlogos los primeros.Art. 50 cada propietario ser dueo exclusivo de su lote o unidad y
copropietario de los bienes afectados al uso comn
Es lo mismo que consagra l ley 10.751.- Hay una mayor descripcin de los
bienes comunes.Construcciones privadas:
Como el sistema de esta ley el terreno es la unidad de P.H., el propietario
de un lote que pretenda construir deber tramitar ante la Intendencia
Municipal el correspondiente permiso de construccin, debiendo presentar,
al efecto, conjuntamente con los dems recaudos de estilo, una constancia
expedidas por la Administracin de la Urbanizacin, que establezca que la
obra que se propone realizar cumple con las condiciones que surgen del
Reglamento de Copropiedad.-

El nico responsable ante la intendencia en lo relativo al permiso de

construccin y correspondiente habilitacin, como ante B.P.S., por
concepto de aportes ser el propietario.-