INDICE

1. Antecedentes.
2. Breve Descripcin del Proyecto.
3.

Documentacin Tcnica / Administrativa.

4. Inicio de Obra Contractual.

5. Avance de Obra al 31de Mayo del 2011.
6. Fechas

de

Trmino

de

Muros

Pantalla,

Stanos

Estructura de Edificio.
7. Avance de Obra respecto a Cronograma Vigente.
8. Cambio de ancho de Ancho de Hall de Ascensores.
9. No Conformidades de Obra.
10.

Sub Contratistas en obra

11.

Maquinaria Pesada en Obra

12.
13.

Panel Fotogrfico.
Anexos.

1.0

ANTECEDENTES
Los Portales S.A. (LP) y Drokasa Per (DK) se asociaron para
realizar un proyecto inmobiliario de edificacin donde se ubicarn
sus sedes corporativas.
Se realizar sobre un terreno de 2,085.30 m2, ubicado en la
interseccin de la Av. Del Ejrcito y la Av. Ugarte y Moscoso en el
distrito de Magdalena del Mar, Provincia y Departamento de Lima.
LP y DK, Socios Fundadores, firmaron un contrato de opcin de
compra por el terreno, pagando como adelanto U.S. $ 250,000.

1.1

CONCURSO SOCIO CONSTRUCTOR

Los Socios Fundadores para llevar a cabo el proyecto
convocaron una licitacin privada, para contar con una empresa
constructora que participe en la construccin y comercializacin de
una parte del proyecto inmobiliario.
El ganador de la buena pro fue la empresa J.E. Construcciones
Generales S.A., denominado Socio Constructor, quien realiz la
compra del terreno y se encargar de la gerencia y construccin
del edificio corporativo, de acuerdo a lineamientos establecidos en
las Bases del Concurso, asimismo realizar la comercializacin de
las unidades restantes de lo adquirido por los Socios
Fundadores.

1.2

LINEAMIENTOS MATRICES
Entre los lineamientos matrices se indicaba que el edificio
corporativo debera tener:

7 pisos para oficinas, adems de la primera planta.

La primera planta deber tener un Lobby, una sala de usos
mltiples, oficinas de atencin al pblico de Los Portales S.A. en
un rea no menor de 600 m2 y sala de pago a proveedores para
ser usado por todos los propietarios del edificio.

1.3

4 ascensores para 15 personas.

280 estacionamientos.
03 niveles de oficinas para Los Portales en los tres penltimos
pisos y 150 estacionamientos.
02 niveles de oficinas para Drokasa en los dos ltimos pisos y
70 estacionamientos.

CONDICIONES AL SOCIO CONSTRUCTOR

El Socio Constructor deber adecuar el costo del proyecto a los
lineamientos establecidos por parte de los Socios Fundadores, a
partir de un costo base de U.S. $ 1,000/m2, el mismo que incluye
los gastos del proyecto integral, en cual se detalla:

Contratar la Elaboracin del Proyecto Integral, a nivel de

arquitectura y especialidades y obtener la aprobacin del
proyecto ejecutivo por parte de Los Socios Fundadores.
- Los Socios Fundadores y el Socio Constructor eligieron de
comn acuerdo y mediante concurso, el estudio de
arquitectos que desarrollar el proyecto.
Contratar los Estudios que se requieran por normativa
municipal.
Gestionar la obtencin de licencia de obra.
Gestionar la conformidad de obra.
Gestionar la declaratoria de fbrica.

Asimismo, el Socio Constructor se encargar de obtener el

leasing en el sistema financiero para los Socios Fundadores que
lo requieran.

1.4

CONCURSO DE ARQUITECTURA
El Socio Constructor convoc a concurso para seleccionar al
proyectista de arquitectura.
Los arquitectos que participaron en el concurso fueron:
-

Arq. Oscar Borasino y Ruth Alvarado.

Arq. De la Piedra.
Arq. Garrido Lecca.

Arq. Miguel Rodrigo Masur.

Los ganadores de la buena pro del Concurso de Arquitectura

fueron los Arq. Oscar Borasino y Arq. Ruth Alvarado.

2.0

BREVE DESCRIPCION DEL PROYECTO

El proyecto Edificio Corporativo se desarrollar sobre un terreno
de 2,080.30 m2 y constar de seis (6) stanos, un primer piso con
mezanine donde, tanto Los Portales como JE tendrn una oficina
cada uno, nueve (9) pisos de oficinas, una azotea donde estar
ubicada la cafetera, contarn con 05 ascensores y 02 escaleras, el
acceso vehicular ser por la Avenida Del Ejercito, en los retiros de
los frontis se ubicarn estacionamientos para clientes y visitas.

2.1

PRIMER PISO
El ingreso para el pblico ser por la Avenida Ugarte y Moscoso, el
primer piso tiene una altura libre de 4.5m, cuenta con una
Recepcin, un Foyer, un SUM, un Hall de ascensores y una zona de
pago a proveedores, tambin cuenta con un rea exclusiva con
mezanine, para las oficinas de Los Portales y JE, a los cuales se
accede directamente desde la Avenida Del Ejercito. El rea de
oficinas de Los Portales del 1 piso es de 373.80 m2 y el de
mezanine es 219.84 m2, teniendo un rea total de 593.64 m2, el
rea de oficinas de JE del 1 piso es de 178 m2 y el de mezanine
es de 355.55 m2, teniendo un rea total de 535.55 m2. El acceso
vehicular a los stanos ser por la Avenida Del Ejrcito.

2.2

SEGUNDO AL DECIMO PISO (OFICINAS)

Los pisos del 2 al 10 cuentan con un hall de ascensores, un
rea de oficinas de unos 1,200 m2, donde se incluye una zona de
servicios higinicos para damas y caballeros.
Los pisos del 2 al 3 sern de propiedad de JE.
Los pisos del 4 al 7 sern de propiedad de Los Portales.
Los pisos del 8 al 10 sern de propiedad de Drokasa.

2.3

AZOTEA (CAFETERIA)
En este piso se encuentra la cafetera, que cuenta con un rea
para concesionario, comedor y SS.HH, asimismo se contar con
una terraza abierta con cobertura sol y sombra. La cafetera es
propiedad de los Socios Fundadores en una proporcin de 50%
cada uno. La cafetera tiene un rea de 411.59 m2 (Comedor,
SS.HH., Concesionario), la terraza tiene un rea de 650.94 m2
(incluido cobertura Sol y Sombra).

2.4

SOTANOS
El ingreso vehicular a los stanos ser por la Avenida Del Ejrcito,
se contar con 06 stanos que albergarn 367 estacionamientos
(dos estacionamientos para minusvlidos por stano), los cuales
estn resueltos en medios niveles a los que se acceden por medio
de rampas.
La distribucin de los stanos es como sigue:

El primer stano cuenta con 42 estacionamientos para

vehculos, hall de ascensores, rea para el Grupo
Electrgeno, Cuarto de Tableros Elctricos, rea para Sub
Estacin, , zona para 02 Chiller, Cuarto de Bombeo para
maquinas de Sistema de agua helada , 02 depsitos,
vestidor para personal y un cuarto de seguridad.
El segundo stano cuenta con 65 estacionamientos para
vehculos, hall de ascensores y tres depsitos.
El tercer stano cuenta con 65 estacionamientos para
vehculos, hall de ascensores y tres depsitos.
El cuarto stano cuenta con 65 estacionamientos para
vehculos, hall de ascensores y tres depsitos.
El quinto stano cuenta con 65 estacionamientos para
vehculos, hall de ascensores y tres depsitos.
El sexto stano cuenta con 65 estacionamientos para
vehculos, hall de ascensores, un depsito, cuarto de bombas
de agua, dos cisternas de agua fra, cuarto de bombas de
ACI y dos cisternas de ACI.

2.5

FACHADA
Las dos fachadas principales tienen un tratamiento basado en
mrmol y vidrio templado, las dos fachadas secundarias tienen un
tratamiento basado en muros (an por definir el material) y vidrios
con una combinacin que est espaciada cada 0.60 ms.

3.0
3.1

DOCUMENTACION TECNICA/ ADMINISTRATIVA

DOCUMENTACION TECNICA RECIBIDA
1. Estudio de Suelos.
2. Planos de Arquitectura Aprobados por la Municipalidad.
3. Planos de Estructuras del Muro Pantalla.
4. Planos de distribucin de Anclajes post tensados elaborado por
GEOFUNDACIONES.
5. Memoria Descriptiva y Especificaciones Tcnicas del Muro
pantalla validadas por el Ing. Estructural (Ing. Meini).
6. Plan de Seguridad de Obra.
7. Cronograma de Obra.
8. Cronograma de Hitos.

3.2

DOCUMENTACION TECNICA PENDIENTE

1. Planos Estructurales del Edificio.
2. Planos de Instalaciones Sanitarias del Edificio.
3. Planos de Instalaciones Elctricas del Edificio.
4. Planos de Instalaciones Mecnicas del edificio.
5. Estudio de Impacto Vial.

3.3

DOCUMENTACION ADMINISTRATIVA RECIBIDA

1. Licencia de Obra Nueva PROVISIONAL.

2. Pliza CAR emitida por RIMAC SEGUROS con vigencia desde el
21.02.11 hasta el 21.09.13.
3. Pliza SCTR del staff de JE as como de su personal obrero.
4. Cuaderno de Obra.
3.4

DOCUMENTACION ADMINISTRATIVA PENDIENTE

1. Factibilidad Elctrica
2. Factibilidad de Agua y Desage.

4.0

INICIO DE OBRA CONTRACTUAL:

El da 12.04.11 DROKASA realiz el primer desembolso de acuerdo
al cronograma de pagos con lo cual se considera esta fecha como
Inicio Contractual y ser a partir de la misma que se computar los
18 meses de ejecucin de Obra.
Esta fecha ha sido asentada en el Cuaderno de Obra.

5.0

AVANCE DE OBRA AL 31 DE MAYO DEL 2011

5.1

TRABAJOS REALIZADOS

Movimiento de Tierras

Excavaciones masivas de terreno hasta nivel 10.50m.

Carguo y eliminacin de material proveniente de
excavaciones.
Rampa de acceso a volquetes.

Trabajos para Muros Anclados para el primer Anillo

Trazo y replanteo de ubicacin de anclajes.

Perforacin para colocacin de anclajes (terminado).
Colocacin de torones (terminado).
Inyeccin de lechada de cemento (terminado).

terreno

Trabajos para Muros Anclados para el segundo Anillo

Trazo y replanteo de ubicacin de anclajes

Perforacin para colocacin de anclajes (04 de 39

perforaciones).
Colocacin de torones (19 de 193 cables).
Inyeccin de lechada de cemento (04 de 39
perforaciones).
Perfilado del terreno (04 de 39 paos).
Shotcrete sobre el perfilado vertical de terreno (04 de 39
paos)
Colocacin de acero de refuerzo (1822 de 25420 kg).
Encofrado de muros (64.0 de 650.9 m2).
Colocado de concreto en muros (22.0 de 216.4 m3).
Se tiene un avance del 10 % de avance en el segundo
anillo.

Perfilado del terreno (terminado).

Shotcrete sobre el perfilado vertical de
(terminado)
Colocacin de acero de refuerzo (terminado).
Encofrado de muros (terminado).
Colocado de concreto en muros (terminado).
Se ha terminado el primer anillo 100%.

Trabajos para Muros Anclados para el tercer Anillo

Trazo y replanteo de ubicacin de anclajes

Perforacin para colocacin de anclajes (04 de 39

perforaciones).
Colocacin de torones (19 de 193 cables).
Inyeccin de lechada de cemento (04 de 39
perforaciones).
Perfilado del terreno (04 de 39 paos).
Shotcrete sobre el perfilado vertical de terreno (04 de 39
paos)
Colocacin de acero de refuerzo (1822 de 25420 kg).
Encofrado de muros (64.0 de 650.9 m2).

Colocado de concreto en muros (22.0 de 216.4 m3).

Se tiene un avance del 10 % de avance en el segundo
anillo.

Trabajos para Muros Anclados para el cuerto Anillo

Trazo y replanteo de ubicacin de anclajes

Perforacin para colocacin de anclajes (04 de 39

perforaciones).
Colocacin de torones (19 de 193 cables).
Inyeccin de lechada de cemento (04 de 39
perforaciones).
Perfilado del terreno (04 de 39 paos).
Shotcrete sobre el perfilado vertical de terreno (04 de 39
paos)
Colocacin de acero de refuerzo (1822 de 25420 kg).
Encofrado de muros (64.0 de 650.9 m2).
Colocado de concreto en muros (22.0 de 216.4 m3).
Se tiene un avance del 10 % de avance en el segundo
anillo.

5.2
2011

PARTIDAS EJECUTADAS A LA FECHA AL 31 DE MAYO DEL

ITE
M
01
02

PARTIDAS
Perforacin para colocacin de anclajes
Colocacin de torones

UN METRA
D
DO
Un
d

42

Un
d

205

Inyeccin de lechada de cemento

Un
d

42

04

Perfilado del terreno

Un
d

42

05

Shotcrete sobre el perfilado vertical de

terreno

Un
d

42

06

Colocacin de acero de refuerzo

kg

25282

07

Encofrado de muros

m2

653.7

08

Colocado de concreto en muros

m3

220

03

6.0
FECHAS DE TRMINO DE MUROS PANTALLA,
SOTANOS Y
ESTRUCTURA DE EDIFICIO SEGN CRONOGRAMA
VIGENTE.
Fecha de Inicio de obra

12 abril 2011
Fecha de trmino de los 6 anillos

11 agosto 2011
Fecha de trmino de techo de 1 stano

11

edificio

diciembre 2011
Fecha

de

trmino

de

estructura

12 julio 2012
Fecha de trmino de obra
12 octubre 2012

7.0
AVANCES DE OBRA RESPECTO A CRONOGRAMA
VIGENTE.

Por el tipo de proyecto no se cuenta con un cronograma mensual

valorizado de obra, sin embargo se pude controlar el estado de
avance de la obra, mediante el cronograma de obra y cronograma
de hitos vigente.

En el primer hito, es decir el 12 de mayo, el avance ejecutado

estaba dos semanas adelantado respecto al cronograma de
obra, es decir al primer hito la obra estaba adelantada.

En el segundo hito, es decir al 12 de junio, se puede proyectar

el avance acumulado a esa fecha, resultando que se estara
cumpliendo con lo establecido en el hito 2, que es haber
ejecutado 118 anillos, a la fecha se tienen 98 anillos
ejecutados, se realiza 2 anillos por da, faltando doce das,
estaran cumpliendo el cronograma de hitos.

8.0

CAMBIO DE ANCHO DE HALL DE ASCENSORES

En el proyecto de arquitectura se ha cambiado el ancho de hall de
ascensores de 2.30 m a 2.86 m, para cumplir con la capacidad de
evacuacin y normas vigentes.
Esto ha generado que dos ejes, uno a cada lado de la caja de
ascensores, se desplacen el de la derecha 0.10m y el de la
izquierda a 0.20m.
Habindose realizado la ejecucin de las columnas en los muros
pantallas hasta el tercer anillo, de acuerdo a los ejes inciales, se
tiene que al ser desplazados los ejes mencionados, los fondos de
vigas no se apoyarn totalmente sobres estas columnas.
Se realiz la consulta al proyectista estructural Ing. Enrique Meini,
el cual hizo una visita a obra y con una anotacin en el cuaderno
de obra dio las recomendaciones para que las vigas descansen
totalmente sobre las columnas ejecutadas del muro pantalla,

quedando virada en 0.10m el ltimo tramo de la vigas que dar

encuentro con la columnas ya ejecutadas.
Se ha solicitado mediante cuaderno de obra a JE, que presente
este planteamiento de manera formal, con todos los argumentos
justificatorios y sustento tcnico, para su revisin y aprobacin
respectiva.

9.0

NO CONFORMIDADES DE OBRA
Se estn realizando los controles y protocolos para cada actividad
de trabajo, cabe mencionar que ha disminuido la frecuencia de
errores cometidos respecto a desplomes de los paos de los muros
pantalla. El da 06 de mayo del 2011, se observ mediante acta de
no conformidad N SO-EC-NC-06, que el acero de refuerzo quedo
expuesto al picar el concreto de los muros en las zonas donde se
observ

pandeos,

estos

han

sido

ya

subsanados

con

los

procedimientos de reparacin aprobados.

Posteriormente el 02 de junio del 2011, se ha producido un caso
similar, el cual se observ mediante acta de no conformidad N
SO-EC-NC-10, ste ya ha sido subsanado, pero se remarca que se
ha solicitado que los trabajos de vaciado de concreto sean a ms
tardar a partir de las cinco de la tarde, para tener mayor control
con el vaciado de concreto y no se produzcan cedimientos de
encofrado por la rapidez con que se realiza el vaciado, lo cual
origina posibles pandeos de concreto en los paos.

10.0SUBCONTRATISTA EN LA OBRA

EMPRESA
SUBCONTRATISTA

PARTIDA

TRNASPORTES
BERNAOLA

ELIMINACION DE
MATERIAL

GEOFUNDACIONES DEL
PERU

ANCLAJES DE MUROS

CAMUR SAC

PERFILADO DE TERRENO

ANZA

COLOCACION DEL ACERO

CAMUR SAC

ENCOFRADO

CAMUR SAC

CONCRETO

SALAZAR SAC

TOPOGRAFIA

11.0 MAQUINARIA PESADA EN OBRA

12.0 PANEL FOTOGRAFICO
En la siguiente pgina se adjunta panel.

13.0ANEXOS

1.- ANEXO N 01 (Planos de Avance de Obra)

2.- ANEXO N 02 (Informe de Seguridad)
3.- ANEXO N 03 (Pliza CAR y SCTR)
4.- ANEXO N 04 (Protocolos de Obra)