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Clasificaciones Vigentes
Solvencia
Bonos Jockey Plaza Primera Emisin
Perspectivas
FUNDAMENTACION
La categora de clasificacin de riesgo de los Bonos Jockey
Plaza Primera Emisin- ha sido ratificada en concordancia
a su negativa situacin patrimonial, con escasos recursos
lquidos para afrontar sus obligaciones pasivas de corto
plazo, a la vez de considerar los progresos administrativos y
empresariales del centro comercial y del desarrollo de los
diferentes proyectos relacionados con el crecimiento de las
operaciones vinculadas al mismo.
Desde el inicio de sus operaciones en abril de 1996, Centros
Comerciales del Per S.A. (CCPSA) ha enfrentado
permanentemente situaciones financieras difciles,
originadas inicialmente por retrasos en el proceso de
aportes de capital, lo que gener incumplimientos con
acreedores y con contratistas, as como intervenciones
judiciales, promovidas en su momento en favor de Wiese
Leasing como principal acreedor. A ello se sum,
retenciones del pago por renta y otras obligaciones surgidas
de los contratos de sub-arrendamiento, celebrados entre el
emisor y los locatarios del centro comercial, a consecuencia
del proceso cautelar seguido por Amerinvest Holding Inc.
con CCPSA.
Ello afect la capacidad de cumplimiento de las obligaciones
financieras del emisor, reflejado en prdidas netas que la
compaa present hasta diciembre del 2002.
Con la escisin de activos llevada a cabo a favor de New
Company del Per y de Administradora Jockey Plaza
Shopping Center (AJPSC) durante el ejercicio 2001, se
traslad S/. 80.2 millones y S/. 970 mil, respectivamente del
capital social de CCPSA a dichas compaas. Ello sumado a
las prdidas acumuladas, gener un importante dficit
patrimonial, que hasta la fecha contina afectando los
estados financieros del emisor, lo que ha puesto en
permanente riesgo la continuidad de las operaciones, pues
desde enero del 2005, el emisor se encuentra operando en
forma irregular.
C
C
Estables
Dic.2006
92,762
13,899
(3,402)
1,371
10,295
Dic.2007
100,379
20,359
(2,497)
577
13,881
Total Activos
Disponible
Deudores
Activo Fijo
Total Pasivos
Deuda financiera
Patrimonio
13,831
2,326
6,244
1,667
79,150
45,005
(65,319)
13,870
2,913
6,577
1,423
68,033
33,841
(54,164)
16,892
2,510
8,021
1,292
54,480
23,634
(37,588)
14.02%
4.26%
14.98%
11.10%
20.28%
13.83%
97.08%
(5.48%)
105.31%
(17.23%)
135.62%
(30.26%)
0.40
0.35
0.41
0.38
0.53
0.48
(1.21)
(0.69)
30.94%
3.47
(1.26)
(0.62)
39.54%
2.32
(1.45)
(0.63)
52.11%
1.13
0.93
1.58
3.42
Liquidez corriente
Liquidez cida
Deuda / Patrimonio
Deuda Financiera / Patrimonio
% de Deuda corto plazo
D. Financiera / Flujo depurado
ndice de Cobertura Histrica
/*Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del 2007
Empresas Corporativas
1. Descripcin de la Empresa.
Centros Comerciales del Per S.A. (CCPSA) fue
constituida en octubre de 1995, iniciando sus operaciones el
1 de abril de 1996. En forma paralela, se celebr un
contrato de Constitucin de Derecho de Superficie con el
Jockey Club del Per (JCP), sobre un terreno de un rea
de 130,000 m2, que formaba parte del Hipdromo de
Monterrico. Este contrato fue concertado por Inmobiliaria
Centros Comerciales S.A. (ICCSA), empresa domiciliada
en Chile, que inici la promocin del proyecto Jockey Plaza
Shopping Center.
En diciembre de 1995, el emisor firm un convenio con
ICCSA, para la transferencia de los derechos de superficie y
de posicin contractual. En 1996 y 1998 se produjo la
incorporacin de Cosapi S.A. y de URBI Propiedades S.A.
(una empresa del grupo Interbank) como accionistas de
CCPSA, con una participacin del 10% del capital social
cada uno, respectivamente. Posteriormente, en el primer
trimestre del 2000, Cosapi S.A. adquiri las acciones que
Urbi Propiedades S.A. posea en CCPSA, con lo cual
aument su participacin accionaria a 20%.
En diciembre de 1999, Wiese Sudameris Leasing S.A.
declar resuelto el contrato de arrendamiento financiero
firmado con CCPSA para la construccin del centro
comercial, inicindose una disputa legal entre ambas partes.
El 14 de abril del 2000, ambas empresas llegaron a un
acuerdo mediante el cual el Banco Wiese Sudameris
(BWS) se comprometi a brindar asesora financiera a
CCPSA para la elaboracin de un Plan de Reestructuracin
Financiera, realizndose un Acuerdo Marco. Este acuerdo
consisti en: (1) un aumento de capital de US$ 20 millones
(US$ 9 millones en efectivo y US$ 11 millones de
capitalizacin de deuda de accionistas), gracias al cual
COSAPI S.A. pas a tener 45% de las acciones comunes del
emisor, mientras que las empresas Inmobiliaria del Alto Lima
S.A. e Inversiones Puerto Nuevo S.A., el restante 55%; (2) el
otorgamiento de un prstamo por parte del BWS por un
monto ascendente a US$ 40 millones a un plazo de 15 aos
y con garanta hipotecaria, permitiendo a CCPSA cancelar
su deuda con Wiese Sudameris Leasing; (3) el
reconocimiento y la reestructuracin de la deuda de CCPSA
con instituciones bancarias y con COSAPI S.A., ascendente
a US$ 22 millones a un plazo de 10 aos prorrogables, as
como de las obligaciones con el pblico (Primera y Segunda
Emisin de Bonos Corporativos por US$ 14.1 millones).
En base a este acuerdo, se efectu una reorganizacin
societaria con lo cual, la estructura accionaria, luego del
aporte de capital respectivo, qued de la siguiente manera:
%
67.76
18.29
10.99
2.96
100.00
Empresas Corporativas
Directorio
Presidente:
Directores:
Administracin
Gerente General:
G. Administracin y Finanz.:
Gerente de Operaciones:
Gerente Comercial:
Gerente de Nuevos Negocios:
Sub Gerente Legal:
2. Negocios
El emisor administra el Jockey Plaza Shopping Center
(JPSC), centro comercial de gran envergadura (uno de los
ms importantes de la ciudad de Lima) ubicado en el
corazn de la ciudad de Lima, que fue edificado en su
primera etapa sobre un terreno de 130,000 m (Parcela B).
A fines de 1997, el emisor obtuvo el derecho de uso de
140,000 m adicionales, donde se realizaron varios
proyectos. En 1999, sobre un rea de 8,500 m (Parcela
C-1), se construy un edificio de dos pisos en el cual se
ubicaron 4 restaurantes en el primer piso y un bowling y un
bar en el segundo piso, as como una playa de
estacionamiento para 150 vehculos. Asimismo, en diciembre
de 1999, sobre un terreno de 30,462 m ubicado en la parte
posterior del mall (Parcela F), el emisor asfalt alrededor de
1,000 estacionamientos.
A la fecha, CCPSA ha utilizado un rea total de 152,005 m
para la edificacin del JPSC, contando con 63,000 m de
reas destinadas a la exposicin y ventas y con ms de
3,088 estacionamientos asfaltados. Las parcelas G, H y C-2,
que comprenden un rea total de 92,324 m, an no han sido
explotadas.
En el ao 2001, la Gerencia de CCPSA desarroll su Plan
Estratgico 2002-2010, teniendo como principal objetivo
enfrentar su dbil situacin financiera, reflejada a diciembre
del 2007, en prdidas acumuladas por S/. 166.1 millones, y
un dficit patrimonial de S/. 37.6 millones, as como de
reducir los problemas de insuficiencia de capital de trabajo
del emisor, que repercuti en su momento con dificultades
respecto a su compromiso de pago de cupones
correspondiente a los Bonos Corporativos Primera y
Segunda Emisin con fecha de vencimiento setiembre del
2003.
En enero del 2001, se elabor para el perodo 2001-2015 un
flujo de caja revisado considerado moderado, de modo que
los riesgos que se produzcan en la empresa estn de alguna
manera asegurados ante cualquier contingencia comercial
y/o poltica a lo largo de ese perodo.
Empresas Corporativas
a. Productos y Servicios
El emisor se dedica a la prestacin de servicios inmobiliarios,
generando sus ingresos por los alquileres cobrados a los
locatarios del centro comercial, as como de la
administracin y organizacin de ferias, eventos culturales,
musicales y deportivos (Feria Internacional del Libro,
Expovivienda & Construccin, entre otros).
Cada contrato de arrendamiento contempla el pago de un
alquiler mnimo y otro de tipo variable, generado de acuerdo
a las ventas realizadas en cada uno de los locales.
Adicionalmente se establece un pago mensual por concepto
de administracin y mantenimiento, as como un pago por
concepto de promocin del centro comercial, que es
depositado en un fondo de promocin.
A la fecha, el emisor cuenta con: 131 tiendas menores, 8
tiendas intermedias, 2 tiendas por departamento (Ripley y
Saga Falabella), una plaza de servicios con diversos locales,
ferretera, 12 salas de cine, un hipermercado, y un Food
Court con 9 locales.
El objetivo de CCPSA es posicionar al Jockey Plaza como el
mall de la mujer, a travs de la mayor variedad de marcas
nacionales e internacionales, en un lugar moderno, divertido,
e incrementar as la afluencia del pblico objetivo, generando
de esta manera un mayor consumo en los establecimientos.
Durante el ao 2006 ingresaron nuevos locatarios como
Ebel, Infanti, Anne Klein, My Teddy Bear, La Ibrica, Nike
Women Store y Marquis, lo que permiti mejorar los ingresos
por concepto de arriendo de locales comerciales.
Se espera el ingreso de cinco nuevas tiendas de gran
tamao para el presente ejercicio 2008, entre las que
estaran contempladas: Hipermercados Metro, La Polar y
Almacenes Pars (tienda por departamento de origen
chilena) y Sodimac.
Como parte de las decisiones estratgicas tomadas por
Sociedad Comercial de Eventos y Ferias S.A. (SCEF), el
13 de marzo del 2002 se constituy conjuntamente con la
firma Expoinversiones S.A.C. un joint venture denominado
Centros de Convenciones Jockey Plaza (CCJP), creado
con el objeto de organizar eventos a travs de la captacin
de promotores locales y del exterior. Con la finalidad de
optimizar el espacio arrendable de CCPSA, se tiene previsto
trasladar el centro de convenciones a un terreno de 13,000
m adyacente a la carretera Panamericana Sur.
En los ltimos aos, el emisor se ha caracterizado por
participar activamente en varios programas de
responsabilidad social, tales como: Operacin Sonrisa,
Dales tu Calor, Convenio de Cooperacin con el Programa
Mundial de Alimentos. Asimismo, con el inicio de las
actividades de Jockey Salud se tiene previsto realizar una
serie de campaas de salud orientadas a la prevencin de
enfermedades.
Empresas Corporativas
4. Situacin Financiera
Empresas Corporativas
MM S/.
25
100
20
95
15
90
10
85
80
% Sobre los
Ingresos
0
Dic.02Dic.03Dic.04Dic.05Dic.06Dic.07
2004
2005
2006
2007
Ventas netas
89,307
88,016
88,116
92,762
Resultado bruto
13,022
12,396
14,526
15,441
21,949
9,767
10,319
12,352
13,899
20,359
Resultado operacional
Depreciacin del ejercicio
100,379
578
651
626
686
500
10,345
10,970
12,978
14,586
20,859
Gastos financieros
-6,670
-4,786
-3,966
-3,402
-2,497
Resultado no operacional
-1,899
4,276
-7,179
1,371
577
Utilidad neta
11,837
11,656
3,752
10,295
13,881
Total Activos
16,396
12,906
13,831
13,870
16,892
Disponible
144
1,815
2,326
2,913
2,510
Deudores
7,218
5,658
6,244
6,577
8,021
Activo Fijo
2,117
1,980
1,667
1,423
1,292
Total Pasivos
99,596
84,459
79,150
68,033
54,480
57,197
50,418
45,005
33,841
23,634
-83,200
-71,554
-65,319
-54,164
-37,588
Flujo depurado
Deuda Financiera
Patrimonio
Result. Operacional / Ventas
10.9%
11.7%
14.0%
15.0%
20.3%
13.3%
13.2%
4.3%
11.1%
13.8%
37.9%
74.9%
97.1%
105.3%
135.6%
Rentabilidad patrimonial
-13.3%
-15.1%
-5.5%
-17.2%
-30.3%
Liquidez corriente
0.28
0.27
0.40
0.41
0.53
Liquidez cida
0.27
0.25
0.35
0.38
0.48
Deuda / Patrimonio
-1.20
-1.18
-1.21
-1.26
-1.45
-0.69
-0.70
-0.69
-0.62
-0.63
31.9%
35.5%
30.9%
39.5%
52.1%
5.53
4.60
3.47
2.32
1.13
0.33
0.53
0.93
1.58
3.42
* Siendo el patrimonio negativo desde el 2001, se obtienen algunos ratios no vlidos para fines comparativos.
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Empresas Corporativas
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Empresas Corporativas
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