09/05/13

Grupo ConValor - Valorizacin, Revalorizacin o Plusvala

Valorizacin, Revalorizacin O Plusvala

Escrito por Ing. Arturo Facchin
LUNES, 02 DE NOVIEMBRE DE 2009

Hay trminos inmobiliarios que pudieran sonar iguales y en muchas

ocasiones los empleamos de manera errnea ya que tienen significados
Revalorizacin o Plusvala
sutilmente distintos. Tal es el caso de valorizacin, revalorizacin y
plusvala. En verdad constituyen trminos un tanto diferentes desde el
punto de vista tcnico y conceptual. Es importante tenerlos en claro para su adecuada aplicacin.
Valorizacin Urbana Real
El trmino VALORIZACIN, en esencia es el aumento del valor de una cosa. Desde el punto de
vista inmobiliario, lo entendemos como el crecimiento de los precios unitarios de los inmuebles por
encima de la inflacin. As pues, lo que nos interesa es comparar los valores reales o constantes de
los inmuebles ao a ao una vez descontada la inflacin correspondiente. Debemos ser muy
cuidadosos, ya que podemos crear falsas expectativas si comparamos las tasas absolutas o
nominales, en vez de comparar las tasas de variacin de precios unitarios reales anuales. El
crecimiento no siempre es automtico (salvo en el caso de la tierra y con sus restricciones). Las tasas
reales podran reflejar descenso, estancamiento o inclusive hasta desvalorizacin inmobiliaria.
Revalorizacin Inmobiliaria
Con respecto a la REVALORIZACIN, es ms sutil an la diferencia, porque en lneas generales
es un trmino que debera usarse cuando se est saliendo de ciclos econmicos no favorables, de
recesin, de crisis o de mercados deprimidos, en donde los precios de los inmuebles empiezan a
recuperarse y a tratar de escalar al nivel que tenan antes de la crisis.
Tendencia Cclica
Recordemos que existe una tendencia histrica cclica de los mercados inmobiliarios venezolanos, de
alrededor de 3 a 4 aos de auge que son seguidos de 1 a 2 aos de desaceleracin, ms 2 a 3 aos
de estancamiento. Lo que significa que nuestros ciclos inmobiliarios duran entre 8 y 10 aos
aproximadamente. Es por ello que los anlisis histricos del comportamiento del mercado
inmobiliario deben hacerse de manera continua y permanente, abarcando perodos mayores a cuatro
lustros (20 aos) para poder determinar en qu fase nos encontramos, y si nuestros inmuebles
realmente se estn valorizando o ms bien estn en un proceso de revalorizacin o de recuperacin,
o estamos en uno de desvalorizacin o prdida de valor.
La Plusvala Pblica y Privada
Este es otro interesante concepto que pudiera confundirse con los anteriormente nombrados, pero
tcnicamente se refiere al aumento de valor que adquieren ciertos terrenos urbanos a causa de
trabajos, inversiones o nuevas reglamentaciones urbanas realizadas por la administracin pblica
municipal, es decir a causas extrnsecas a ellos. En tal sentido, muchos terrenos urbanos adquieren
mayor valor en funcin de acciones tales como:
Construccin de obras de infraestructura y renovacin urbana o ampliacin de redes de
www.grupoconvalor.com/gcv/index2.php?option=com_content&task=view&id=39&pop=1&page=0&Itemid=30

1/3

09/05/13

Grupo ConValor - Valorizacin, Revalorizacin o Plusvala

servicios pblicos.
Construccin o ampliacin de vas en el sector.
Ampliacin de la poligonal o permetro urbano.
Modificacin de la normativa y de las variables urbanas en lo que se refiere a cambio de uso.
Ejemplo: en sectores exclusivamente residenciales se autoriza el uso comercial.
Modificacin de la normativa y de las variables urbanas en referencia a permitir un mayor, ms
eficiente y rentable uso del suelo urbano. Ejemplo: aumentar la densidad y permitir mayor
porcentaje de construccin.

Segn este criterio, los propietarios de esos terrenos que adquieren un mayor valor urbanstico por
las razones antes mencionadas, al beneficiarse de la inversin proveniente de los recursos pblicos,
es decir de todos los ciudadanos, deberan pagar una contribucin especial por plusvala que
sera regida por una ordenanza municipal creada para tales fines. Siempre ha sido un tema muy
polmico y no fcil de normar porque implica muchos aspectos tanto legales como tcnicos, y por
supuesto mucha resistencia por parte de los propietarios. Entre los temas a normar estaran: cul
sera la metodologa para determinar la valorizacin real de dichos terrenos?; Cmo medir los
precios reales antes y despus?; Cul sera el porcentaje o la cuota de participacin justa y
razonable que debera pagar el propietario?; a partir de cundo, de qu forma y en qu plazo
pagara dicho impuesto? Ya existen experiencias interesantes sobre todo en Colombia y aqu en
Venezuela, especficamente en la alcalda del municipio Baruta del Estado Miranda, con el cobro de
este impuesto de plusvala.
De igual manera, existen desarrollos inmobiliarios privados que generan una renovacin urbanstica y
se constituyen en focos o polos de valorizacin, un ejemplo lo es el complejo corporativo World
Trade Center Valencia, ubicado sobre la Avenida Salvador Feo La Cruz en Naguanagua,
prximamente a inaugurarse. Son desarrollos que intensifican la dinmica urbana y aceleran la
consolidacin de la zona, haciendo que el valor de la tierra urbana disponible crezca y una vez
construidos, autorizado su uso conforme y su habitabilidad, y puestos en marcha, se convierten en
catapultas de desarrollo, haciendo que Valencia se vaya convirtiendo en una verdadera metrpolis
urbana y se consolide como la principal ciudad del centro del pas. Este aumento de valor
inmobiliario tambin puede considerarse como una plusvala, lo interesante es que el beneficio para el
resto de la zona es gratis, porque la inversin proviene de fondos privados.
Saludos cordiales
Por: Ing. Arturo Facchin Olavarra
Director Fundador
Grupo ConValor

www.grupoconvalor.com/gcv/index2.php?option=com_content&task=view&id=39&pop=1&page=0&Itemid=30

2/3

09/05/13

Grupo ConValor - Valorizacin, Revalorizacin o Plusvala

Modificado el ( lunes, 02 de noviembre de 2009 )

Cerrar ventana

www.grupoconvalor.com/gcv/index2.php?option=com_content&task=view&id=39&pop=1&page=0&Itemid=30

3/3