Bienes inmuebles.

ARTICULO 10 - Los bienes races situados en la Repblica son exclusivamente regidos

por las leyes del pas, respecto a su calidad de tales, a los derechos de las partes, a la
capacidad de adquirirlos, a los modos de transferirlos, y a las solemnidades que deben
acompaar esos actos. El ttulo, por lo tanto, a una propiedad raz, slo puede ser adquirido,
transferido o perdido de conformidad con las leyes de la Repblica.
En la nota, el doctor VELEZ SARSFIELD cita como fuentes: la Ley 15, Titulo 14, Partida
3a; STORY, parrafo 224, y SAVIGNY, prrafo 366 del Tomo VIII del Sistema de Derecho
Romano actual. Dice respecto a esto lo siguiente: "El que quiere adquirir o ejercer un
derecho sobre una cosa, se transporta, con esta intencin, al lugar que ella ocupa; y por esta
relacin del derecho especial se somete voluntariamente al derecho de la localidad. As
pues, cuando se dice que los derechos reales se juzgan segn el derecho del lugar donde la
cosa se encuentra, 'lex rei sitae'(la ley del lugar de donde los bienes estn situados), se parte
del mismo principio que cuando se aplica el estado de las personas la 'lex domicilii'(Ley del
domicilio). Este principio es la sumisin voluntaria" (t. 8, 366).


Controversia de la Nota.

Primera cuestin.

La cita referida en la nota al artculo a la Ley 15, Titulo 14, Partida 3a, que sujeta los bienes
races a la lex rei sitae, es correcta y, por ende, no trae ningn problema interpretativo.

En cambio, las otras citas, que son SAVIGNY y STORY, si provocan discusiones, por dos
razones:

1) Porque VELEZ SARSFIELD indica como fuente el prrafo 224 de Comentarios sobre
conflictos de leyes de Joseph STORY, el cual est incluido en el Titulo VIII, dedicado al
divorcio, y por tanto ajeno al rgimen de bienes;

2) porque cita como sustento del precepto a los juristas que, segn vimos, establecen reglas
opuestas en la materia.

Controversia sobre la cita de Story.

El debate doctrinal gira en torno de aquellos que entienden que la cita correcta es el prrafo
424 y que el error debe ser atribuido a una errata de impresin. El prrafo 424, dice: "El
principio general de la ley comn es que las leyes del lugar donde tal propiedad est situada
rigen exclusivamente respecto de los derechos de las partes, los modos de transferencia y
las solemnidades que deben acompaarlos. Por onsiguiente, el ttulo a una propiedad real
puede adquirirse, transferirse o perderse solamente con arreglo a la lex rei sitae.

Comparando nuestro articulo 10 con el prrafo 424 transcripto, ante la sorprendente
analogia entre ambos textos, nos inclinamos por entender que es el pertinente.

Controversia sobre los criterios opuestos de los autores citados.

SAVIGNY y STORY sostienen criterios contrapuestos en esta materia.

SAVIGNY somete todos los bienes, sin distincin de naturaleza mueble o inmueble, a la
ley del lugar de situacin, con la excepcin de los bienes muebles en trnsito.

STORY adopta la lex rei sitae para los inmuebles, as como para los muebles anexos y los
denominados con localidad implcita, mientras que los muebles los somete a la ley del
domicilio del propietario.

La otra cuestin que plantea el artculo 10 del Cdigo Civil est referida a su real alcance.
As, pues, su lectura parece indicar que todas las situaciones jurdicas que derivan de los
bienes inmuebles estn sujetas a la lex rei sitae (la ley del lugar de donde los bienes estn
situados).

Anlisis del artculo 10.

Establece que "los bienes races situados en la Republica son exclusivamente regidos por
las leyes del pas, respecto...":

a) "A su calidad de tales": el precepto enfrenta en esta frase el problema de las
calificaciones dentro de nuestra disciplina, resolvindolo por aplicacin de la lex causae.
Por tanto, la ley del lugar de situacin del bien es la competente para dirimir la cuestin
acerca de la naturaleza inmueble o no de los bienes.

b) "Derechos de las partes": aqu la disposicin somete al derecho del lugar de situacin la
determinacin de los derechos reales de que pueden ser objeto los bienes inmuebles. En tal
sentido, conforme con el numerus clausus establecido en el artculo 2503 del Cdigo Civil,
los derechos reales sobre inmuebles sitos en nuestro pas son los all enumerados
taxativamente.

c) "Capacidad de adquirirlos": esta es la frase que mayores controversias interpretativas ha
generado, ya que, su aplicacin estricta no se compadece con los principios generales
establecidos en materia de capacidad en los artculos 6, 7, 948 y 949 del Cdigo Civil.

De all surgen tres corrientes interpretativas:
La primera se funda en la influencia decisiva de alguna de las fuentes.
La segunda se basa en otras normas del Cdigo buscando una armnica comprensin.
La tercera lo hace desde una perspectiva ciertamente ingeniosa.
En la primera posicin se ubican aquellos juristas que atribuyen a SAVIGNY y a STORY
la influencia decisiva en VELEZ SARSFIELD. Consideran unos que el inspirador fue el
primero de los autores mencionados, y como en materia de capacidad adopta el criterio
de la ley del domicilio, esta es la ley aplicable tambin para la capacidad para adquirir
bienes inmuebles, por ser esta ultima una especie del genero capacidad.

Desde la segunda tendencia sostienen que el artculo 10 se refiere a la capacidad de
derecho, mientras que la capacidad de hecho se sujeta a la ley del domicilio, de
conformidad con lo establecido por los artculos 6, 7 y 949 del Cdigo Civil. En una
posicin especial se encuentran quienes entienden que la lex rei sitae solamente es
aplicable respecto de la incapacidad de derecho.

La tercera de las lneas de pensamiento, que considera que la frase debe ser interpretada
como referida a la susceptibilidad de ser o no adquiridos los bienes, vale decir, si estn o no
dentro del comercio. Ello en virtud de que los bienes no tienen capacidad, lo que revela
nada ms que una imprecisin terminologica del legislador.

d) "Modos de transferirlos y solemnidades que deben acompaar estos actos": el legislador
se refiere aqu a aquellos modos que son exigibles para la constitucin de los derechos
reales y las formas que deben observarse, cuando de bienes inmuebles situados en la
Republica
Argentina se trata, aspectos que los sujeta de forma exclusiva a la ley territorial. La
doctrina argentina ha entendido de forma unnime que el precepto alude a la escritura
pblica, a la tradicin, a la inscripcin y protocolizacin sujetos a la lex rei sitae.

e) "El ttulo, por tanto, a una propiedad raz, solo puede ser adquirido, transferido o
perdido de conformidad con las leyes de la Republica": en esta parte del articulo aparece
claramente la influencia que en la obra del legislador argentino tuvo el prrafo 424 de la
obra de STORY.