02-DISPOSICIONES GENERALES VALUACION BANCARIA Anexo 42 PDF

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DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL APLICABLES A LAS INSTITUCIONES DE CREDITO

(Publicadas en el Diario Oficial de la Federacin
el 2 de diciembre de 2005, modificadas mediante
Resoluciones Primera, Segunda, Tercera, Cuarta,
Quinta, Sexta, Sptima y Octava publicadas en el
citado Diario Oficial el 3 y 28 de marzo, 15 de
septiembre, 6 y 8 de diciembre de 2006, 12 de
enero, 23 de marzo y 26 de abril de 2007,
respectivamente

ANEXO 42

LINEAMIENTOS GENERALES PARA LA VALUACIN BANCARIA

Apartado A. Prcticas y procedimientos
Apartado B. Inmuebles
Apartado C. Maquinaria y equipo
Apartado D. Agropecuarios

Apartado A. PRCTICAS Y PROCEDIMIENTOS

I N D I C E

1. ANTECEDENTES

2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN BANCARIA

3. TICA Y COMPETENCIA EN LA PRESTACIN DEL SERVICIO DE AVALO

3.1. TICA
3.2. COMPETENCIA

4. PRACTICAS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIN DEL AVALO

4.1. OBJETIVO
4.2. ESPECIALIDADES
4.3. REQUISITOS
4.4. ENFOQUES DE VALUACIN
4.5. INFORMACIN REQUERIDA PARA LA REALIZACIN DEL AVALO
4.6. OBJETO DEL AVALO
4.7. PROPSITO DEL AVALO
4.8. FECHA DEL AVALO
4.9. EXCLUSIN DEL AVALO
4.10. LIMITANTES PARA LA PRACTICA DEL AVALO
4.11. SOPORTE TCNICO Y MEMORIA DE CALCULO
4.12. CONCLUSIN DE VALORES
4.13. DECLARACIONES DEL AVALO
4.14. CRITERIOS GENERALES
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5. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA PRESTACIN DEL SERVICIO DE AVALO

5.1. SOLICITUD DEL SERVICIO
5.2. FORMALIZACIN DEL SERVICIO
5.3. ASIGNACIN A VALUADORES
5.4. ELABORACIN DEL AVALO
5.5. REVISIN DEL AVALO
5.6. CERTIFICACIN DEL AVALO
5.7. REGISTRO Y RESGUARDO DE LA INFORMACIN

6. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS DEL PADRN INTERNO DE VALUADORES

6.1. PERFIL DEL VALUADOR
6.2. OTRAS ACREDITACIONES
6.3. EVALUACIN INICIAL DEL VALUADOR
6.4. PADRN DE VALUADORES
6.5. EVALUACIN DEL DESEMPEO DEL VALUADOR
6.6. ALCANCE DEL TRABAJO DE LOS VALUADORES PARA LAS INSTITUCIONES DE CRDITO
6.7. MEDIDAS CORRECTIVAS
6.8. PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACIN DE MEDIDAS CORRECTIVAS

1. ANTECEDENTES

1.1. Marco jurdico relativo a la prestacin del servicio de valuacin bancaria (Ley Artculos. 46
fraccin XXII, 48, 77 y 133), Ley del Banco de Mxico (Artculo 26), Ley de la Comisin
(Artculos 2, 4, fraccin I y 5).

1.2. Necesidad de contar con una unidad tcnica administrativa dentro de la Institucin para la
elaboracin, reporte, revisin y certificacin de los avalos, que est tcnicamente preparada y
capacitada para ello.

(1) 1.3. Conveniencia de establecer Claves de Acceso a Medios Electrnicos tanto para la Institucin
como para peritos en la elaboracin de avalos digitales, a fin de mantener la confidencialidad
en la prestacin del servicio de avalos.

1.4. Necesidad de contar con un manual de valuacin bancaria que contenga procedimientos y
metodologas que deber seguir la Institucin para la prestacin del servicio de avalos, en la
elaboracin, revisin y certificacin de los mismos.

1.5. Necesidad de organizar en la Institucin de que se trate, un registro con valores de referencia,
obtenidos en los diferentes avalos que practiquen, distinguiendo, entre otros, los relativos a
inmuebles, maquinaria y equipo y agropecuarios.

(2) 1.6. Necesidad de establecer procedimientos electrnicos para la revisin por parte de la Institucin
de los avalos digitales, con el propsito de que una vez realizada sta, la propia Institucin
sea la que determine la posibilidad de efectuar o no cambios u observaciones en el contenido
del avalo.

2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN BANCARIA

2.1. Emitir el avalo de conformidad con el Manual de Valuacin.
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2.2. Mantener actualizadas las polticas aprobadas por el Consejo de la Institucin de que se trate,
as como los procedimientos aprobados por el funcionario o unidad administrativa que
corresponda, respecto a la prestacin del servicio de avalo.

2.3. Contar con un instrumento que sea observado por el personal involucrado con la unidad
tcnica administrativa responsable del avalo.

2.4. Promover que el servicio de avalo cuente con procedimientos y metodologas que permitan
proveer servicios con alto nivel tico y de diligencia que aseguren que los avalos sean de
calidad y confiables, en proteccin de los intereses de los usuarios.

2.5. Promover y uniformar un desempeo tico y competente en la prestacin del servicio de
avalo.

2.6. Garantizar la existencia de procesos de revisin para la correcta elaboracin del avalo.

2.7. Fortalecer, independizar y profesionalizar la unidad tcnica administrativa que presta el servicio
de avalo.

2.8. Promover y difundir la importancia del avalo bancario como elemento para la toma de
decisiones, como pueden ser, la colocacin y recuperacin de crdito, as como la
comercializacin.

2.9. Integrar un padrn de valuadores en la Institucin respectiva, de conformidad con el Manual de
Valuacin.

2.10. Elaborar un glosario de los principales trminos para cada una de las especialidades, mismo
que deber incluir las definiciones de avalo y avalo bancario.

2.11. Contener procedimientos de revisin peridica y, en su caso, modificacin, con objeto de
mantener actualizado el manual y el glosario de trminos correspondiente.

3. TICA Y COMPETENCIA EN LA PRESTACIN DEL SERVICIO DE AVALO

3.1. TICA

3.1.1. En la prestacin del servicio de avalo se deber actuar con tica.

3.1.2. El avalo se deber realizar con imparcialidad, objetividad e Independencia de su
propsito.

3.1.3. El importe de las comisiones que podrn cobrar por la elaboracin de avalos, se
determinar libremente por cada una de las Instituciones.

3.1.4. Se deber mantener la confidencialidad en la prestacin del servicio de avalo. Lo
anterior, en forma alguna afecta la obligacin que tienen las Instituciones de
proporcionar a la Comisin, toda clase de informacin y documentos que, en
ejercicio de sus funciones de inspeccin y vigilancia, les solicite en relacin con el
servicio de avalos.

3.1.5. Se debern conservar registros de los avalos realizados, del soporte tcnico y de la
memoria de clculo por un periodo de cinco aos.
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3.1.6. Se deber revelar, en su caso, si existe alguna relacin entre el bien a valuar y el
valuador respectivo.

3.1.7. En el avalo se debern incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a
juicio del valuador, contribuyan al mejor uso del avalo.

3.2. COMPETENCIA

3.2.1. En la prestacin del servicio de avalo se deber actuar con competencia.

(1) 3.2.2. La Institucin no deber participar en la realizacin de avalos para los cuales sus
funcionarios o apoderados que con su firma obliguen a la Institucin como sus
valuadores, no cuenten con la experiencia y conocimientos necesarios o, en su
caso, con la asesora de expertos en la especialidad requerida.

3.2.3. Tratndose de bienes que pueden tener diferentes tipos de valor, se deber
describir con suficiente detalle la naturaleza y significancia del tipo de valor
especfico a estimar.

3.2.4. La seleccin del mtodo para estimar el tipo de valor deber ser congruente con el
propsito del avalo, por lo que se incluirn todas las consideraciones que influyan
en la seleccin del mismo.

4. PRCTICAS Y CRITERIOS PARA LA ELABORACIN DEL AVALO

4.1. OBJETIVO

Delimitar los conceptos y normas a ser considerados en la emisin del avalo bancario. Estos
conceptos y normas debern aplicarse a toda clase de avalos, independientemente de su
especialidad (inmobiliaria, maquinaria y equipo y agropecuaria).

4.2. ESPECIALIDADES

4.2.1. Avalo inmobiliario

4.2.1.1. Inmueble residencial. Entre otros: Casa habitacin, departamento,
terreno urbano o suburbano.

4.2.1.2. Inmueble comercial. Entre otros: Local comercial, centro comercial,
oficina, bodega, nave industrial, consultorio, hotel.

4.2.2. Avalo de maquinaria y equipo. Entre otros: Maquinaria industrial, equipo de
transporte, equipo de cmputo.

4.2.3. Avalo agropecuario. Entre otros: Predio rstico, terreno de cultivo, granja, rancho,
banco de material.

(2) 4.3. REQUISITOS

(2) 4.3.1. Catlogo de los funcionarios autorizados para suscribir avalos y de los apoderados
que con su firma obliguen a la Institucin, as como todos aqullos que participen en la
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prestacin del servicio de avalos, conteniendo cargo que desempean, clave y firma,
sea autgrafa o digital.

4.4. ENFOQUES DE VALUACIN

La prctica de la valuacin establece tres enfoques bsicos para valuar: costo, ingresos y
mercado. Dependiendo del objeto y propsito del avalo, de la informacin disponible y de la
especialidad, se podrn dejar de aplicar uno o ms enfoques, en cuyo caso se deber dejar
constancia de ello en el avalo.

4.5. INFORMACIN REQUERIDA PARA LA REALIZACIN DEL AVALO

4.5.1. Avalo inmobiliario.

4.5.1.1. Datos relativos a la(s) persona(s) que otorgar(n) facilidades para la
inspeccin fsica de los bienes.

4.5.1.2. Fotocopia de la escritura del inmueble, consignando: Superficie, medidas
y colindancias, en su caso, indivisos y cuando exista, escritura del
rgimen en condominio.

4.5.1.3. Fotocopia de los planos arquitectnicos, estructurales, de instalaciones y
de acabados.

4.5.1.4. Fotocopia de la ltima boleta predial.

4.5.1.5. Fotocopia de la ltima boleta de agua.

4.5.1.6. Otros.

4.5.2. Avalo de maquinaria y equipo.


4.5.2.2. Inventario de los bienes a considerar.

4.5.2.3. Fotocopia de las facturas de los bienes y, en su caso, los pedimentos de
importacin.

4.5.2.4. Bitcora del mantenimiento.

4.5.2.5. Planos y especificaciones.

4.5.2.6. Otros.

4.5.3. Avalo agropecuario.


4.5.3.2. Fotocopia de la escritura del inmueble, consignando: Superficie, medidas
y colindancias.
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4.5.3.3. Informacin detallada del acceso al bien.

4.5.3.4. Fotocopia de la ltima boleta predial.

4.5.3.5. En su caso, fotocopia de la ltima boleta de agua.

4.5.3.6. Fotocopia de los planos topogrficos, arquitectnicos, estructurales, de
instalaciones y de acabados.

4.5.3.7. En su caso, fotocopia de la concesin otorgada por la Comisin Nacional
del Agua (CNA) para la explotacin del recurso acufero.

4.5.3.8. En su caso, informacin relativa a la clasificacin del predio segn la
Secretara de Agricultura, Ganadera y Desarrollo Rural (SAGAR).

4.5.3.9. En su caso, fotocopia de las facturas de los bienes, los pedimentos de
importacin, bitcora del mantenimiento, planos y especificaciones.

4.5.3.10. Otros.

Tratndose de construcciones en las especialidades de inmuebles y agropecuarios, cuando
no existan planos, se deber elaborar un croquis acotado del inmueble.

En el evento que no se cuente con alguna de esta informacin, se deber asentar como
limitante del avalo y, en su caso, se sealar la alternativa de solucin.

4.6. OBJETO DEL AVALO

Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor justo de mercado, valor de liquidacin,
valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de valor deber estar en funcin de los bienes a
valuar, de la especialidad valuatoria y del propsito del avalo.

4.7. PROPSITO DEL AVALO

Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo. Es decir, el uso que se le dar al reporte
del avalo, entre otros: Otorgamiento de crdito, reestructuracin de crdito, dacin en pago, o
bien, adjudicacin.

4.8. FECHA DEL AVALO

En el avalo deber establecerse la fecha en la cual se estiman los valores (fecha de
valuacin) y que corresponde a la ltima fecha de inspeccin a los bienes.

Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide con la de estimacin de los valores, y la
diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se deber sealar en el avalo.

4.9. EXCLUSIN DEL AVALO

Cuando por alguna situacin en particular se hayan excluido ciertos bienes del avalo
respectivo, se debern explicar las razones.

4.10. LIMITANTES PARA LA PRCTICA DEL AVALO
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Se debern especificar las limitantes que se hubieran tenido en cuanto a condiciones e
informacin necesaria para la elaboracin del avalo de que se trate. De manera enunciativa
mas no limitativa podran ser:

4.10.1. Si no se cont con algn documento necesario para emitir el avalo.

4.10.2. Si hubieron restricciones en cuanto al tiempo para la emisin del avalo.

4.11. SOPORTE TCNICO Y MEMORIA DE CLCULO

4.11.1. La Institucin deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin
relativa al reporte del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las
consideraciones pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y
supuestos para la obtencin de la estimacin de valor de los bienes.

Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso,
documentos que fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios
magnticos o electrnicos y organizarse de tal manera que permita su fcil
identificacin, localizacin y consulta.

4.11.2. Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de informacin, proveedores,
catlogos, manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra fuente que se haya
utilizado en el avalo correspondiente.

4.12. CONCLUSIN DE VALORES

El tipo de valor que ser concluido se obtendr en funcin al propsito del avalo, sealndose
en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido
significativamente en su determinacin.

Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de
valor concluido.

4.13. DECLARACIONES DEL AVALO

En el avalo se debern incluir declaraciones sobre hechos o circunstancias que, a juicio del
valuador, contribuyan al mejor uso del avalo.

4.14. CRITERIOS GENERALES

4.14.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito.

4.14.2. El valor de los bienes se deber estimar con independencia del propsito para el
cual se requiere el avalo, debiendo observarse los lineamientos que se mencionen
en el Manual de Valuacin.

4.14.3. En la elaboracin de avalo de inmuebles que forman parte de una planta industrial
o agroindustrial, para analizar, en su caso, el demrito aplicable en la estimacin de
valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica entre
inmueble y maquinaria.

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4.14.4. El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin debidamente acotados,
fotocopia de planos y, en su caso, de fotografas de las partes ms representativas
del bien.

4.14.5. Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables.

5. PRCTICAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA PRESTACIN DEL SERVICIO DE AVALO

5.1. SOLICITUD DEL SERVICIO

Deber existir una solicitud por parte del interesado o de la unidad administrativa interna, para
que se pueda prestar el servicio de avalo. La solicitud deber contener cuando menos:

5.1.1. Datos completos relativos al solicitante y al bien a valuar.

5.1.2. Fecha y firma del solicitante.

5.1.3. Propsito del avalo.

5.1.4. Informacin necesaria para realizar el servicio, referida en lo conducente, en el
numeral 4.5 del presente Apartado.

5.2. FORMALIZACIN DEL SERVICIO

Se deber dejar constancia de la contratacin del servicio de avalo.

5.3. ASIGNACIN A VALUADORES

La Institucin deber garantizar lo siguiente:

5.3.1. Slo podrn asignarse avalos a aquellos valuadores que formen parte de su
padrn.

5.3.2. No se debern asignar avalos a un valuador en especfico, cuando la Institucin
identifique que ste pudiera tener presumiblemente algn conflicto de inters.

5.3.3. Se deber considerar el nivel de experiencia y competencia del valuador.

5.3.4. No se podr excluir a un valuador competente por no ser miembro de alguna
asociacin, instituto o colegio de valuadores en especfico.

5.3.5. No se deber permitir una actitud discriminatoria para la seleccin de valuadores
influida por el cargo desempeado o por su participacin en asociaciones, institutos
o colegios.

5.3.6. La asignacin de un avalo deber corresponder a la especialidad requerida.

5.4. ELABORACIN DEL AVALO

Deber cubrir los siguientes puntos:

5.4.1. Definicin del problema
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5.4.1.1. Bien que ser valuado.

5.4.1.2. Identificacin, en la medida de lo posible, de cualquier restriccin,
gravamen, carga o cualquiera otra limitante que pudiera impactar en el
valor del bien.

5.4.1.3. Objeto del avalo.

5.4.1.4. Propsito del avalo.

5.4.1.5. Fecha del avalo.

5.4.1.6. Limitaciones al avalo.

5.4.2. Identificacin del bien a valuar

5.4.2.1. Inspeccin fsica.

5.4.2.2. Descripcin del bien a valuar.

5.4.2.3. Reporte fotogrfico.

5.4.3. Levantamiento de informacin

5.4.3.1. Caractersticas y clasificacin del bien.

5.4.3.2. Anlisis del mercado (en su caso, demandas, ofertas, presupuesto).

5.4.3.3. Anlisis comparativo (en su caso, ventas, rentas, costos).

5.4.4. Procesamiento de la informacin

5.4.4.1. Enfoques de valuacin.

5.4.4.2. Exclusiones del avalo.

5.4.4.3. Conclusin del tipo de valor.

5.4.4.4. Declaraciones del avalo.

5.4.5. Certificacin del avalo

5.5. REVISIN DEL AVALO

Se deber analizar el avalo y garantizar que se cumplan las prcticas y procedimientos
establecidos por el Manual de Valuacin, dejando debidamente documentado el citado anlisis.

5.6. CERTIFICACIN DEL AVALO

Se deber:

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5.6.1. Estampar el sello de la Institucin en cada una de las hojas que conforman el
avalo, utilizando siempre papel membretado de sta.

5.6.2. Rubricar cada una de las hojas que conforman el avalo por el funcionario
autorizado para tal efecto y por el valuador involucrado.

(1) 5.6.3. Firmar, tanto por el funcionario autorizado o por el apoderado que con su firma
obligue a la institucin, como por el valuador mencionados en el numeral anterior, la
conclusin del valor.

(2) 5.6.4. Tratndose de avalos digitales, el requisito de certificacin se entender cubierto
con las firmas electrnicas avanzadas del funcionario autorizado para suscribir
avalos o de los apoderados que con su firma obliguen a la Institucin, siempre que
tambin se acompae al archivo electrnico que contenga el dictamen tcnico del
avalo, los certificados digitales de autentificacin de las referidas firmas.

5.7. REGISTRO Y RESGUARDO DE LA INFORMACIN

La Institucin deber registrar y conservar por un periodo de cinco aos, la siguiente
informacin:

5.7.1. Solicitud de avalo.

5.7.2. Fotocopia del avalo debidamente certificado.

5.7.3. Soporte tcnico y memoria de clculo.

5.7.4. Acuse de recibo de entrega del avalo.

6. PRCTICAS Y PROCEDIMIENTOS DEL PADRN INTERNO DE VALUADORES

La Institucin ser responsable de establecer los mecanismos que juzgue pertinentes para la
seleccin, evaluacin, aceptacin y seguimiento del desempeo de la persona fsica que utilice para
la elaboracin de avalos en las distintas especialidades.

6.1. PERFIL DEL VALUADOR

Deber cumplir con los siguientes requisitos:

6.1.1. Ser profesional con estudios afines a la especialidad valuatoria correspondiente, o
contar con experiencia equivalente, as como tener conocimientos sobre los
procesos econmicos y sociales que afectan el valor del bien.

6.1.2. Comprobar el desarrollo profesional y la experiencia en la prctica de avalos, as
como en la especialidad de que se trate, mediante constancias de asistencia a
cursos, seminarios u otros eventos de capacitacin con acreditacin a currculum,
as como por medio de avalos realizados.

6.1.3. Manifestar bajo protesta de decir verdad, que de contar o de haber contado con
algn registro relativo a la prctica valuatoria otorgado por autoridad competente,
ste no haya sido suspendido o cancelado.

6.2. OTRAS ACREDITACIONES
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6.2.1. Presentar documentacin que acredite, en su caso, los registros relativos a la
prctica valuatoria otorgados por autoridad competente.

6.2.2. Someterse a cualquier tipo de evaluacin de conocimientos tcnicos que la
Institucin considere necesaria.

6.3. EVALUACIN INICIAL DEL VALUADOR

Se deber evaluar la documentacin presentada tomando en consideracin que el candidato
satisfaga los requisitos, experiencia y desarrollo profesional o educativo mencionados en el
numeral 6.1 y, en su caso, el numeral 6.2, ambos del presente Apartado.

6.4. PADRN DE VALUADORES

6.4.1. Se deber integrar un expediente por cada valuador que contenga cuando menos, la
documentacin presentada para su incorporacin al padrn, la evaluacin
correspondiente, el contrato de prestacin de servicios a que se refiere el numeral
6.4.3 y, en su caso, las sanciones distintas a las sealadas en el numeral 6.1.3,
ambos del presente Apartado que se le hayan aplicado por autoridad competente,
relativas a su actividad valuatoria. Asimismo, las medidas correctivas que, en su
caso, hayan sido aplicadas por alguna Institucin.

6.4.2. La incorporacin al padrn de la Institucin de que se trate se deber realizar
cuando menos cada seis meses.

(1) 6.4.3. El funcionario autorizado o apoderado que con su firma obligue a la Institucin y el
valuador en forma individual debern formalizar por escrito la prestacin del servicio
de avalos (contrato de prestacin de servicios).

6.4.4. Para la realizacin de avalos, se deber contar con un contrato de prestacin de
servicios vigente.

6.5. EVALUACIN DEL DESEMPEO DEL VALUADOR

6.5.1. La Institucin deber contar con un programa permanente de revisin y control para
evaluar el desempeo del valuador.

6.5.2. La revisin se deber hacer tomando como referencia lo establecido por el Manual
de Valuacin de la propia Institucin.

6.5.3. SE DEROGA

Una vez incorporado al padrn, el valuador se deber mantener actualizado en temas afines a
la prctica del avalo y, en su caso, a la especialidad, debiendo acreditar este hecho.

6.6. ALCANCE DEL TRABAJO DE LOS VALUADORES PARA LAS INSTITUCIONES DE
CRDITO

En el contrato de prestacin de servicios a que se refiere el numeral 6.4.3 del presente
Apartado, se deber indicar, cuando menos, lo siguiente:

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6.6.1. El valuador nicamente podr actuar a nombre de la Institucin con la que tenga
vigente el contrato de prestacin de servicios.

6.6.2. Deber guardar confidencialidad en el desarrollo del avalo.

6.6.3. No deber emitir opinin alguna al usuario o al solicitante del avalo, relacionada
con el mismo, durante el proceso de la elaboracin.

6.6.4. El valuador no promover en forma particular sus servicios como valuador bancario
de tal manera que induzca al error con respecto a los otros avalos que realice.

6.6.5. El proceso de revisin deber, en su caso, conducir a la aplicacin de medidas
correctivas.

6.7. MEDIDAS CORRECTIVAS

La Institucin deber establecer la tipificacin de las medidas correctivas que deber aplicar a
algn valuador en lo particular, cuando ste incurra en alguna o varias irregularidades. De
manera enunciativa mas no limitativa, las irregularidades pueden ser:

6.7.1. Ocultar o proporcionar informacin falsa para su incorporacin y permanencia en el
padrn.

6.7.2. Reportar datos y conclusiones que no correspondan a la realidad dentro del avalo.

6.7.3. Distorsionar intencionalmente los valores del avalo.

6.7.4. Elaborar algn avalo no confiable, sin ajustarse al Manual de Valuacin de la
propia Institucin.

6.7.5. Suspensin o cancelacin de algn registro relativo a la prctica valuatoria otorgado
por autoridad competente.

6.7.6. No haber actuado de conformidad con el contrato de prestacin de servicios.

6.7.7. Aplicar una metodologa no adecuada o injustificada.

6.7.8. Promover en forma particular sus servicios como valuador bancario.

6.7.9. Incurrir en cualquier irregularidad que implique actuar fuera de tica.

6.7.10. Reincidir en cualquiera de las conductas anteriores.

La Institucin deber establecer en razn de la gravedad de cada una de las irregularidades,
medidas correctivas tales como: Amonestacin, suspensin o baja del padrn.

SE DEROGA.

6.8. PROCEDIMIENTO PARA LA APLICACIN DE LAS MEDIDAS CORRECTIVAS

La Institucin deber:

6.8.1. Reunir los elementos suficientes y necesarios para calificar la irregularidad.
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6.8.2. Requerir al valuador para que exponga lo que a su derecho convenga respecto de la
irregularidad detectada.

6.8.3. Levantar acta en donde queden asentados los hechos, declaraciones y
consideraciones, as como, en su caso, la manera en la cual se evaluaron las
irregularidades correspondientes.

6.8.4. Aplicar la medida correctiva que corresponda en razn de la gravedad de la
conducta del valuador.

6.8.5. Guardar acuse de recibo de toda notificacin al valuador e integrar a su expediente.

6.8.6. Reasignar, a la fecha de aplicacin de la medida correctiva correspondiente, los
avalos pendientes o bien los que estuviera realizando el valuador que sea
suspendido o dado de baja del padrn.

APARTADO B. INMUEBLES

N D I C E

1. ANTECEDENTES

2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA

3. MARCO JURDICO DE LA VALUACIN INMOBILIARIA

4. ENFOQUES DE VALUACIN

4.1. ENFOQUE DE COSTO

4.2. ENFOQUE DE INGRESOS

4.3. ENFOQUE DE MERCADO

5. CRITERIOS GENERALES

6. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO DE INMUEBLES

6.1. DATOS DEL AVALO

6.2. TERRENO

6.3. TERRENO Y CONSTRUCCIONES


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1. ANTECEDENTES

Se deber expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios tcnicos en
materia de valuacin inmobiliaria, que servir de base a la Institucin cuando preste este
servicio.

2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN INMOBILIARIA

Se debern considerar, cuando menos, los objetivos siguientes:

2.1. Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter general
establecidas por la Comisin, as como los criterios propios de la Institucin de que se trate.

2.2. Homologar los lineamientos valuatorios con las otras especialidades y la informacin mnima
indispensable que debe contener el avalo inmobiliario, atendiendo a la normatividad vigente
en la materia.

2.3. Los sealados en el numeral 2 del Apartado A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

3. MARCO JURDICO DE LA VALUACIN INMOBILIARIA

Se deber mencionar y segn corresponda, el marco jurdico que incide en la valuacin
inmobiliaria. De manera enunciativa ms no limitativa podran ser:

3.1. Directamente:

3.1.1. Legislacin Federal: Ley, Ley del Mercado de Valores, Ley General de Bienes
Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente, Ley
Federal de Corredura Pblica, Ley Agraria, entre otras.

3.1.2. Legislacin Local: Cdigo Financiero del Distrito Federal, Leyes catastrales de las
diferentes entidades federativas, Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, Ley
Ambiental del Distrito Federal, entre otros.

3.2. Indirectamente:

3.2.1. Ley General de Asentamientos Humanos, Planes Parciales de Desarrollo Urbano,
Declaratorias de Usos Destinos, Reservas y Lmites, entre otros.


El inmueble deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado,
considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que influyan
o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los
resultados de la valuacin por los enfoques utilizados en funcin de las caractersticas,
condicin y vocacin del inmueble.

En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no
pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones
al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

64

Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno
nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aqul que se vala. Se
deber tomar en consideracin lo siguiente:

4.1.1. Terreno: Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas
fsicas, de uso y de servicios.

4.1.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las
construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.

4.1.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:
Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de stos, siempre que
formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.

4.1.4. Demritos: Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico por edad y
estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso, la
obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus
caractersticas particulares.


Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es
generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Se
debern considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalizacin
utilizada, as como, entre otros: Renta real, renta estimada, deduccin por vacos, impuestos,
servicios, gastos generales.

La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria para cada tipo de construccin apreciado o, en su
caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de mercado de
rentas de bienes comparables.


Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio de compra de
otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten caractersticas y
condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicacin del inmueble o
en una zona similar y se especificarn claramente los factores de homologacin que, en su
caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilizacin se
deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.


5.1. El avalo deber contener, claramente y por separado, el objeto y el propsito.

5.2. El valor del bien se estimar con independencia del propsito para el cual se requiere el
avalo, debiendo observar los lineamientos que se mencionen en el Manual de Valuacin
Bancaria.

5.3. En el avalo de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, para terreno y
construccin, el valor del bien individual deber estimarse en funcin del indiviso. Tanto las
65
reas comunes, las instalaciones generales de la edificacin, como las reas privadas e
instalaciones propias debern ser valuadas, en su caso, en forma separada y a detalle.

5.3.1. Se deber obtener de la escritura de constitucin de rgimen en condominio, el
indiviso que le corresponda a cada unidad privativa sobre el valor total.

5.3.2. An cuando el avalo se refiera a una unidad privativa dentro del conjunto, se
debern describir en forma general las caractersticas del conjunto.

5.3.3. La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin de estos bienes,
deber atender a lo dispuesto en la normatividad vigente, que emita la autoridad
competente.

5.4. En el avalo de terreno cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plaza
comercial u otro), as como del que no se hayan encontrado referencias de ofertas de
inmuebles similares, se podr usar el mtodo residual, siempre que se cumpla con los
siguientes requisitos:

5.4.1. Ser jurdicamente permisible.

5.4.2. Ser tcnicamente factible.

5.4.3. Ser econmicamente viable.

5.4.4. Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente se puede esperar
para que el mercado absorba el proyecto.

5.5. Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido por no estar
considerado dentro de la reglamentacin urbana de la localidad, se deber realizar un anlisis
de las condiciones fsicas, de la vocacin y de los servicios del terreno, antes de establecer las
bases que permitan realizar una estimacin de valor confiable.

5.6. En la elaboracin de avalo de inmuebles que forman parte de una planta industrial, para
analizar, en su caso, la depreciacin aplicable en la estimacin de valores del bien, se deber
considerar la importancia de la interrelacin fsica entre inmueble y maquinaria.

5.7. En el avalo de hotel, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, se deber basar en
parmetros de mercado, tomando en consideracin el tipo y categora del hotel as como la
zona geogrfica de ubicacin.

5.8. La obra en proceso no se deber incluir en el avalo a menos que la etapa de avance de obra
sea identificable y delimitable.

5.9. Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan sustentar
que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o de otro uso diferente, as como la
justificacin del valor que se concluya en el avalo. Las caractersticas del predio, servicios o
influencias urbanas, que supuestamente lo hacen de transicin, se deben argumentar
satisfactoriamente. Se sealar conforme a lo observado lo siguiente: Descripcin del terreno
en transicin, ubicacin con respecto al ncleo urbano, descripcin del equipamiento urbano
de la zona, clasificacin de la zona, uso actual del suelo, tendencia del crecimiento urbano y
densidad de poblacin, intensidad de construccin, nivel socioeconmico, tamao promedio
apreciado de los lotes circundantes y restricciones para la zona.

66
5.10. El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin, fotocopia de planos o, en su caso,
referencias del documento que sirvi de base para la determinacin de la superficie, as como
en su caso, de fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del bien.

6. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO DE INMUEBLES

El modelo de forma a utilizar en la elaboracin de avalos de inmuebles, deber corresponder al definido
por la Institucin en el Manual de Valuacin Bancaria.


6.1.1. Solicitante: Tratndose de avalo solicitado por el pblico en general, se deber
indicar el nombre de la persona fsica o moral (empresa, organismo, entidad
paraestatal u otro), que requiere el servicio.

En el caso de persona moral, adems de indicar su denominacin o razn social, se
deber sealar el nombre de la persona fsica que la representa.

6.1.2. Valuador: Se deber indicar el nombre y, en su caso, profesin del valuador
acreditado por la propia Institucin, que de acuerdo a la especialidad requerida,
realiza el avalo.

6.1.3. Fecha del avalo: Deber corresponder a la fecha en que se hizo la ltima visita de
inspeccin al inmueble. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide con la
de estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho
se deber sealar en el avalo.

6.1.4. Inmueble que se vala: Se deber indicar el tipo de inmueble valuado, si se trata,
entre otros, de terreno baldo o habilitado para un uso especfico. En el caso de
construcciones, si se trata, entre otros, de habitacin unifamiliar o multifamiliar,
oficina, edificio de productos, nave industrial, bodega, local comercial, hotel.

6.1.5. Rgimen de propiedad: Se deber indicar si es privada (individual o colectiva),
pblica o de cualquier otra naturaleza.

Slo sern motivo de avalo los bienes sujetos a rgimen comunal o ejidal en
aqullos casos que por disposicin expresa puedan ser realizados por
Institucin.

6.1.6. Propietario del inmueble: Deber asentarse el nombre de la persona fsica o moral
que est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por autoridad
competente, o bien, aqulla que expresamente seale el solicitante. Se deber
indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso.

Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del inmueble analizado, se
consignar en el avalo.

6.1.7. Objeto del avalo: Es el tipo de valor que ser concluido (entre otros, valor justo de
mercado, valor de liquidacin, valor de rescate y valor de desecho). Este tipo de
valor deber estar en funcin de los bienes a valuar, de la especialidad valuatoria y
del propsito del avalo.

67
6.1.8. Propsito del avalo: Es el fin para el cual se solicit el servicio de avalo. Es decir,
el uso que se le dar al reporte del avalo, entre otros: Otorgamiento de crdito,
reestructuracin de crdito, dacin en pago, o bien, adjudicacin.

El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el cual se
requiere el avalo.

6.1.9. Definiciones: Se debern incluir en el avalo las definiciones de valor que vayan a
emplearse de conformidad con el glosario de trminos, acordes con su objeto y
propsito.

6.1.10. Nmeros de cuenta predial y de agua: Se debern citar los nmeros de las cuentas
predial y del agua y, en su caso, indicar si stas son globales.

6.2. TERRENO

6.2.1. Caractersticas urbanas

6.2.1.1. Clasificacin de la zona: Se deber indicar la clasificacin de acuerdo a
la reglamentacin urbana en la localidad. Si no se contara con un
Programa o Plan de Desarrollo Urbano, se sealar la clasificacin y la
categora de acuerdo a la apreciacin observada. Asimismo, se deber
especificar, entre otras, si se trata de una zona o de un sector en
crecimiento o en desarrollo, en proceso de consolidacin, en declinacin
o en renovacin.

6.2.1.2. Tipo de construccin predominante: Se deber mencionar el tipo o tipos
de construccin predominante en la calle o en la zona donde se ubica el
inmueble, la calidad, el nmero de niveles y el uso de las
construcciones, as como las clasificaciones existentes.

6.2.1.3. ndice de saturacin en la zona: Se deber sealar el porcentaje
aproximado de lotes con construccin con relacin al nmero de lotes
baldos en la zona o sector.

6.2.1.4. Poblacin: Se deber indicar si en la zona la poblacin es, entre otras,
nula, escasa, normal, media, semidensa, densa, flotante. Asimismo, se
sealar su nivel socioeconmico.

6.2.1.5. Contaminacin ambiental: Se deber mencionar si existe, si se tiene un
registro describir su grado y en qu consiste.

6.2.1.6. Uso del suelo: Deber corresponder a la normatividad emitida por la
autoridad respectiva, si ste corresponde a un uso de la zona, de la calle
o del lote, as como al uso del inmueble a valuar. Cuando no exista una
reglamentacin al respecto, o bien no se tenga definido el uso, se
deber indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al
uso predominante.

Este concepto se complementa con los relativos a densidad habitacional
e intensidad de construccin y con los Coeficientes de Ocupacin y Uso
del Suelo (C.O.S. y C.U.S.).
68

6.2.1.7. Vas de acceso: Se deber describir, entre otros, tipo de comunicacin
vial, importancia de las vas, proximidad e intensidad del flujo vehicular.

6.2.1.8. Servicios pblicos y equipamiento urbano: Se deber hacer una
diferenciacin entre los servicios pblicos y el equipamiento urbano,
indicar en los servicios, si corresponden a la zona, a la calle o
introducidos al terreno, especificando con detalle la naturaleza y las
caractersticas de cada uno de ellos. Para el caso del equipamiento
urbano, ste se deber describir y se sealar su distancia aproximada
al inmueble valuado.

6.2.2. Descripcin del terreno

6.2.2.1. Ubicacin: Se deber indicar con el mayor grado de precisin la
localizacin del inmueble a valuar.

En caso de que el terreno cuente con alguna denominacin o sea
inmueble de difcil localizacin, se indicar nombre, vas de acceso,
puntos importantes a travs de distancias y orientaciones, reforzndose
con un croquis de localizacin.

Se deber citar, en su caso, el nombre de la persona que estuvo
presente durante la visita de inspeccin.

6.2.2.2. Tramo de calle, calles transversales limtrofes y orientacin: Se deber
sealar el nombre de la calle, orientacin en la acera y entre que calles
se ubica el predio, si es posible, se mencionar la distancia a la esquina
ms prxima. Si el predio est en esquina, es cabecera de manzana o
manzana completa, se mencionarn los nombres de todas las calles y
sus orientaciones.

6.2.2.3. Colindancias: Se debern mencionar las colindancias y medidas
referidas en la escritura pblica o en la resolucin emitida por autoridad
competente, que permitan su plena identificacin. Si el inmueble en
estudio tuviera una colindancia notable que pudiera ameritar o demeritar
el valor, sta se deber indicar.

6.2.2.4. rea total: Al igual que las colindancias, se deber sealar la fuente de
procedencia de esta informacin.

En caso de que se disponga de informacin que refleje diferencias
apreciables entre medidas o reas de escrituras respecto a las
determinadas por medicin directa, fotocopia de los planos presentados
o algn documento expedido por autoridad competente, se consignar la
informacin de las distintas fuentes, sealando en el numeral 6.3.6 del
presente Apartado, la forma en que sern interpretadas dichas
diferencias para el anlisis de valor.

6.2.2.5. Configuracin y topografa: Se deber sealar la configuracin del
terreno, as como sus accidentes topogrficos, que podrn ser, entre
otros, pendientes, depresiones, promontorios.

69
6.2.2.6. Caractersticas panormicas: Se debern sealar, en su caso, todas
aquellas caractersticas que ameriten o demeriten el valor del predio,
entre otras: Frente de playa, vista al mar, zonas jardinadas o arboladas,
paisaje urbano, cementerios, asentamientos irregulares, plantas de
transferencia de desechos slidos, zonas de tolerancia, canales de
aguas negras y basureros.

6.2.2.7. Densidad habitacional permitida: Se deber obtener de la
reglamentacin urbana que expida la autoridad competente o, en su
caso, de la observacin.

6.2.2.8. Intensidad de construccin permitida: Se deber obtener de la
reglamentacin urbana que expida la autoridad competente o, en su
caso, de la observacin.

6.2.2.9. Servidumbres o restricciones: Se debern sealar aquellas que
provengan de alguna fuente documental, entre otras, ttulo de propiedad,
alineamiento, reglamentacin de la zona o fraccionamiento. Entre
algunas de las restricciones a considerar, estn las pblicas, las
privadas y las de mercado.

6.2.2.10. Consideraciones adicionales: En la elaboracin de algunos avalos, se
debern tomar en cuenta otros factores que pudieran incidir en forma
importante en la estimacin del valor de un predio, tales como la calidad
del subsuelo y su relacin con el uso del suelo autorizado, afectaciones,
invasiones, reglamentos de construccin, nivel de aguas freticas y
otros.

6.2.2.11. Uso actual: Se deber describir detalladamente el uso que tiene el
predio en la fecha en que se practica la inspeccin, mencionando la
condicin apreciada y si el mismo cuenta con obras complementarias, en
cuyo caso, se indicar en que consisten y cmo estn cuantificadas.

6.2.3. Consideraciones previas al avalo

Se deber justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta,
investigaciones de mercado, criterios de valuacin y todos aquellos
conceptos que incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliar la
descripcin del inmueble, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes
del mismo o de la zona.

Se presentarn, en su caso, las referencias de mercado utilizadas para la
estimacin del valor unitario de terreno con su correspondiente tabla de
homologacin y se indicar el procedimiento de ajuste a seguir para hacer
comparables las investigaciones de mercado.

6.2.3.1. Los criterios que se debern observar en el desarrollo del procedimiento
de homologacin podrn ser, de manera enunciativa ms no limitativa,
entre otros:

6.2.3.1.1. Revisar que los factores de ajuste aplicados sean los pertinentes y
contemplen todos los aspectos relevantes del sujeto.

70
6.2.3.1.2. Los ajustes debern ser consistentes, entre los comparables y el sujeto.

6.2.3.1.3. Los ajustes debern derivarse de observaciones del mercado.

6.2.3.1.4. Dar un mayor peso al comparable que menos ajustes requiera.

6.2.3.1.5. Favorecer la aplicacin de factores de ajuste que menores suposiciones
impliquen.

6.2.3.1.6. Observar el rango de amplitud entre los valores obtenidos para cada
comparable, despus de los ajustes.

6.2.3.1.7. Analizar la razonabilidad de los resultados obtenidos en el proceso de
homologacin.

Los factores de ajuste a considerar podrn ser, entre otros, superficie,
uso, zona, ubicacin, forma, topografa, comercializacin.

6.2.4. Obtencin de valores

6.2.4.1. Valor fsico

6.2.4.1.1. Lote tipo o predominante: Se deber adoptar el lote tipo
que seale la autoridad competente, en su caso, el
predominante en la zona, o bien, en la calle.

6.2.4.1.2. Valores de calle o zona: Se deber asentar el valor o
valores por metro cuadrado, que sern resultado del
anlisis proveniente de una investigacin del mercado
inmobiliario, ponderndolos con los datos estadsticos
comparables. Como resultado de dicha investigacin se
debern aplicar los factores que conduzcan al valor
unitario que ser aplicado al lote en estudio.

El procedimiento utilizado para la estimacin del valor fsico de un inmueble ser el mismo
que se aplique para la estimacin del valor de mercado a que se refiere el numeral
6.2.4.3 del presente Apartado.

6.2.4.2. Valor de capitalizacin de rentas

6.2.4.2.1. Mtodo tradicional: Se debern obtener los ingresos
netos anuales que produce o puede producir un predio y
una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo proyecto.

Se tomar en cuenta la renta real o renta efectiva o, en su
caso, la renta estimada de mercado.

Se debern considerar, entre otras, las siguientes
deducciones:

6.2.4.2.1.1. Porcentaje de desocupacin (vacos).

6.2.4.2.1.2. Impuesto predial.
71

6.2.4.2.1.3. Derechos por servicios de agua.

6.2.4.2.1.4. Gastos generales (administracin, limpieza,
vigilancia).

6.2.4.2.1.5. Gastos de conservacin y mantenimiento.

6.2.4.2.1.6. Impuesto sobre la renta.

6.2.4.2.1.7. Seguros.

Se aplicar la tasa de capitalizacin que corresponda de
acuerdo al uso o destino del predio, el estado de
conservacin, la zona de ubicacin, la oferta y la
demanda, entre otros. Se deber justificar el
procedimiento empleado en el avalo.

En el caso de que se aplique cualquier mtodo distinto al de capitalizacin
de rentas para la estimacin del valor de un predio a travs del enfoque
de ingresos, su utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber
describir dentro del avalo.

6.2.4.3. Valor de mercado

Se debern identificar un mnimo de tres bienes que hayan sido
vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares
al predio valuado. Se debern, en su caso, distinguir las
caractersticas que hagan diferentes entre s al predio valuado de
los comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes
correspondientes.

El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un terreno a
travs del enfoque de mercado, deber estar justificado y descrito de
manera clara dentro del avalo.

Cuando se utilice el enfoque comparativo de mercado para el lote tipo se
debern aplicar, en su caso, factores de eficiencia, los cuales podrn
ser, de ubicacin, de zona, de superficie, de frente y de forma, entre
otros.

6.2.5. Conclusiones

Previo a la indicacin del valor concluido se deber razonar y explicar la conclusin.

El valor concluido se deber indicar en nmeros redondos, anotando la cantidad con
letra y la fecha de su estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral 6.1.3 del
presente Apartado.

El importe del valor concluido se deber expresar en moneda nacional. Tratndose
de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, ste se deber incluir a
72
manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio y la fuente de
consulta.

6.2.6. Declaraciones y certificacin del avalo

Se deber incluir una declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y
una certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6, ambos del Apartado
A. PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.

6.3. TERRENO Y CONSTRUCCIONES

6.3.1. Datos del avalo

Se deber aplicar lo sealado en el numeral 6.1 del presente Apartado.

6.3.2. Terreno

Se deber aplicar lo sealado en el numeral 6.2 del presente Apartado.

6.3.3. Descripcin general de la construccin

6.3.3.1. Uso actual: Se deber describir el inmueble iniciando con el terreno, el
uso actual de la construccin y, en su caso, sus diferentes niveles. La
descripcin deber seguir un orden adecuado que permita identificar la
distribucin de las distintas reas o espacios que conforman la
propiedad.

6.3.3.2. Tipo de construccin: En funcin de los tipos y calidades de
construccin, se debern agrupar las distintas reas o los niveles.

6.3.3.3. Clasificacin y calidad de la construccin: Se deber sealar, entre
otras, si es antigua, moderna o mixta, as como sus distintas calidades
observadas.

6.3.3.4. Nmero de niveles: Se deber indicar el nmero de plantas o niveles de
que se compone el inmueble, as como la altura libre de entrepiso.

Cuando se vale una unidad aislada de un edificio, se deber mencionar
el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad valuada.

6.3.3.5. Edad aproximada de la construccin: Se deber mencionar la edad
cronolgica con base en la fuente documental presentada.

En el avalo de inmueble que haya sido objeto de alguna reconstruccin
o remodelacin, se deber indicar la fecha en que se hizo, especificando
si fue total o parcial, si abarc elementos estructurales o slo acabados,
el porcentaje que representa con respecto al total y las reas del
inmueble que fueron reacondicionadas.

A falta de esta informacin, se indicar la edad aparente debidamente
fundamentada.

73
6.3.3.6. Vida til remanente: Se deber establecer con base en la vida til
probable asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada
del mismo.

6.3.3.7. Estado de conservacin: Se debern hacer las clasificaciones
siguientes, entre otras: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo,
recientemente remodelado, reconstruido. Asimismo, se sealarn las
deficiencias relevantes tales como humedades, salitre, cuarteaduras,
fallas constructivas y asentamientos.

6.3.3.8. Calidad del proyecto: Se debern indicar las cualidades o defectos con
base en la funcionalidad del inmueble, clasificndolo, entre otras, en:
obsoleto, adecuado a su poca, deficiente, inadecuado, adecuado,
funcional, bueno, excelente.

6.3.3.9. Unidades rentables o susceptibles de rentarse: Se debern mencionar el
total de ellas, agrupndolas segn su uso.

6.3.4. Elementos de la construccin

Se debern describir en forma similar a las especificaciones de construccin.

6.3.4.1. Obra negra

6.3.4.1.1. Cimentacin: Se debern consultar fotocopias de los
planos estructurales y de no haberlos, se deber
suponer de acuerdo con el tipo de construccin, la
calidad y capacidad de carga del suelo en la zona.

6.3.4.1.2. Estructura: Se deber describir el tipo, mencionando
materiales en muros, trabes y columnas, el sistema
constructivo, las dimensiones de claros, las alturas y las
secciones cuando lo justifique la magnitud de la
construccin.

6.3.4.1.3. Muros: Se deber indicar material, espesor, refuerzos,
altura cuando sea distinta de la comn, as como si
tienen acabados aparentes.

6.3.4.1.4. Entrepisos: Se deber mencionar material, seccin,
sistema constructivo y tamao de sus claros.

6.3.4.1.5. Techos: Se deber mencionar material, seccin, sistema
constructivo, tamao de sus claros, as como si son
inclinados y a cuntas aguas.

6.3.4.1.6. Azoteas: Se deber indicar si estn impermeabilizadas,
enladrilladas o mixtas, as como los pretiles, indicando
material, espesor, refuerzos y altura.

6.3.4.1.7. Bardas: Se deber indicar material, espesor, refuerzos,
altura, remates y acabados, si son medianeras o de uso
comn.
74

6.3.4.2. Revestimientos y acabados interiores

6.3.4.2.1. Aplanados: Se debern indicar material y calidad.

6.3.4.2.2. Plafones: Se debern indicar material y calidad. Los
falsos plafones se debern describir detalladamente por
material, en su caso, por marca y medida.

6.3.4.2.3. Lambrines: Se debern indicar material, calidad,
colocacin y ubicacin, en su caso, altura.

6.3.4.2.4. Pisos: Se debern indicar material, calidad, colocacin,
medida y ubicacin.

6.3.4.2.5. Zoclos: Se debern indicar material, calidad y medida.

6.3.4.2.6. Escaleras: Se debern indicar material, sistema
constructivo, uso y si son interiores o exteriores. Cuando
sea procedente, se deber describir el barandal y el
pasamanos, as como si existen deficiencias de diseo o
de construccin.

6.3.4.2.7. Pintura: Se deber indicar el tipo y de ser posible la
calidad.

6.3.4.2.8. Recubrimientos especiales: Se debern indicar, entre
otros, calidad y ubicacin de las alfombras fijas al piso,
de los materiales ahulados o plsticos, de los tapices y
de las telas en muros o plafones, de los corchos y de la
micromadera.

6.3.4.3. Carpintera

6.3.4.3.1. Puertas: Se debern indicar material, calidad, clase,
dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del
inmueble.

6.3.4.3.2. Guardarropa: Se debern indicar material, calidad, clase,
dimensiones, espesores y su ubicacin dentro del
inmueble.

6.3.4.3.3. Lambrines o plafones: Se debern indicar material,
calidad, clase, dimensiones, espesores y su ubicacin
dentro del inmueble.

6.3.4.3.4. Pisos: Se deber indicar material, calidad, clase,
superficie y su ubicacin dentro del inmueble.

Se debern mencionar tambin aquellos elementos que sean
significativos, entre otros, ventanas, tapancos, vigas decorativas.
Cuando la carpintera est barnizada o laqueada se deber especificar la
calidad. En su caso, se deber detallar el diseo.
75

6.3.4.4. Instalaciones hidrulicas y sanitarias

Se debern indicar si son ocultas o aparentes, as como la clase y
calidad de los materiales que las componen. Se sealar el material y la
capacidad de los tinacos y tanques elevados.

6.3.4.5. Instalaciones elctricas

Se deber sealar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar,
tipo de salidas, la calidad y tipo de lmparas, accesorios y tableros.
Asimismo, se indicar el tipo de corriente.

6.3.4.6. Herrera

Se debern sealar material, calidad y, en su caso, calibre, si es del tipo
estructural y la clase de perfiles, si son especiales se deber mencionar
junto con la dimensin de los claros que abarquen.

6.3.4.7. Vidriera

Se debern sealar material, tipo, espesor y medidas. Se describirn,
entre otros, los espejos, marcos, domos, canceles, emplomados y
tragaluces.

6.3.4.8. Cerrajera

Se debern indicar el tipo, calidad y marcas dominantes.

6.3.4.9. Fachadas

Se debern sealar el nmero de fachadas, los materiales
predominantes, si son aparentes y si hay revestimientos indicndose
medidas y profusin. Se debern diferenciar, cuando proceda, los
materiales de fachadas principales e interiores.

6.3.4.10. Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias

6.3.4.10.1. Instalaciones especiales: Son aqullas adheridas al
inmueble e indispensables para el funcionamiento
operacional de ste. Entre otras:

6.3.4.10.1.1. Elevadores y montacargas.

6.3.4.10.1.2. Escaleras electromecnicas.

6.3.4.10.1.3. Equipos de aire acondicionado o aire
lavado.

6.3.4.10.1.4. Sistema hidroneumtico.

76
6.3.4.10.1.5. Calefaccin.

6.3.4.10.1.6. Subestacin elctrica.

6.3.4.10.1.7. Pararrayos.

6.3.4.10.1.8. Equipos contra incendio.

6.3.4.10.1.9. Cisternas, fosas spticas, pozos de
absorcin, plantas de tratamiento.

6.3.4.10.1.10. Pozos artesianos, aljibes, equipos de
bombeo.

6.3.4.10.2. Elementos accesorios: Son aqullos necesarios para el
funcionamiento de un inmueble de uso especializado.
Entre otros:

6.3.4.10.2.1. Caldera.

6.3.4.10.2.2. Depsito de combustible.

6.3.4.10.2.3. Espuela de ferrocarril.

6.3.4.10.2.4. Pantalla de proyeccin.

6.3.4.10.2.5. Planta de emergencia.

6.3.4.10.2.6. Butacas.

6.3.4.10.2.7. Sistema de aspiracin central.

6.3.4.10.2.8. Bveda de seguridad.

6.3.4.10.2.9. Sistema de intercomunicacin.

6.3.4.10.2.10. Equipo de seguridad y circuito cerrado
de T.V.

6.3.4.10.3. Obras complementarias: Son aqullas
que proporcionan amenidades o
beneficios al inmueble. Entre otras:

6.3.4.10.3.1. Bardas, celosas.

6.3.4.10.3.2. Rejas.

6.3.4.10.3.3. Patios y andadores.

6.3.4.10.3.4. Marquesinas.

6.3.4.10.3.5. Prgolas.

77
6.3.4.10.3.6. Jardines.

6.3.4.10.3.7. Fuentes y espejos de agua.

6.3.4.10.3.8. Terrazas y balcones.

6.3.4.10.3.9. Cocinas integrales.

6.3.4.10.3.10. Riego por aspersin.

6.3.4.10.3.11. Albercas y chapoteaderos.

6.3.4.10.3.12. Sistemas de sonido ambiental.

Los conceptos antes mencionados de manera
enunciativa, se debern describir por separado de las
construcciones para obtener valores unitarios
independientes.

6.3.5. Inspeccin fsica

Se deber identificar el inmueble clara y precisamente, analizando cada una de las
partes que le agregan o deducen valor.

Se deber contar con modelos de forma que permitan concentrar la informacin
necesaria y suficiente del inmueble. La informacin a levantar y posteriormente a
reportar deber ser, en lo conducente, la sealada en los numerales 6.2.1, 6.2.2,
6.3.3 y 6.3.4, del presente Apartado.

Se deber realizar una inspeccin detallada con el objeto de estimar su estado de
conservacin, para as determinar los factores de demrito.

Se debern revisar junto con el responsable asignado, en su caso, los programas o
mtodos de mantenimiento del inmueble, identificando si existen bitcoras de
mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo.

Se debern incorporar fotografas interiores y exteriores de las partes ms
representativas del inmueble, tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales
debern referenciarse. Asimismo, se deber incluir una toma representativa de su
localizacin dentro del conjunto.


Se debern indicar los criterios, procedimientos y enfoques de valuacin a utilizarse
de acuerdo con lo previsto en el numeral 5 del presente Apartado. Cuando
excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, este
evento se deber justificar y detallar en el avalo.

6.3.7. Fuentes de informacin para obtener valores

Se debern utilizar fuentes de informacin actualizadas internas o externas
que permitan opiniones de valor confiables y soportadas. Entre las fuentes
78
estn, los catlogos, directorios, bases de datos, manuales de
especificaciones, listas y guas de precios, investigaciones de mercado,
criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que incidan en el valor del
bien.


6.3.8.1. Terreno

Para la obtencin del valor del terreno, deber aplicarse lo sealado en
el numeral 6.2.4 del presente Apartado.

6.3.8.2. Construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias

6.3.8.2.1. Valor Fsico

6.3.8.2.1.1. Valor de reposicin nuevo o de
reproduccin nuevo: Se debern obtener
los valores unitarios de reposicin nuevo
o, en su caso, de reproduccin nuevo
para cada tipo de construccin
observada. Se debern justificar la
aplicacin de estos valores, las fuentes
de consulta y la metodologa aplicada.

6.3.8.2.1.2. Valor neto de reposicin o neto de
reproduccin: Se debern obtener los
valores netos de reposicin o de
reproduccin para cada tipo de
construccin observada. Los demritos
se debern aplicar, en su caso, por edad
y estado de conservacin.

En los casos que proceda la aplicacin de factores de
demrito por obsolescencias funcional o econmica,
stos afectarn al valor fsico, incluyendo, en su caso, al
terreno. Se debern justificar en el avalo la aplicacin
de estos factores, las fuentes de consulta y la
metodologa aplicada.

6.3.8.2.2. Valor de capitalizacin de rentas

Para la estimacin del valor de capitalizacin de rentas
existen, entre otros, los siguientes mtodos:

6.3.8.2.2.1. Mtodo tradicional: Se debern obtener
los ingresos netos anuales que produce
o puede producir un inmueble y una tasa
de capitalizacin acorde con el riesgo
proyecto.

79
Se deber tomar en cuenta la renta real o
renta efectiva o, en su caso, la renta
estimada de mercado.

Se debern considerar, entre otras, las
siguientes deducciones:

6.3.8.2.2.1.1. Porcentaje de
desocupacin (vacos).

6.3.8.2.2.1.2. Impuesto predial.

6.3.8.2.2.1.3. Derechos por servicios
de agua.

6.3.8.2.2.1.4. Gastos generales
(administracin, limpieza,
vigilancia).

6.3.8.2.2.1.5. Gastos de conservacin y
mantenimiento.

6.3.8.2.2.1.6. Consumo de energa
elctrica comn (la
correspondiente a
elevadores, iluminacin
artificial de pasillos,
vestbulos, escaleras).

6.3.8.2.2.1.7. Impuesto sobre la renta.

6.3.8.2.2.1.8. Seguros.

Se deber aplicar la tasa de capitalizacin
que corresponda, entre otros, de
acuerdo a la edad y la vida remanente
del inmueble, el uso o destino del
mismo, el estado de conservacin, la
calidad del proyecto, la zona de
ubicacin, la oferta y la demanda y la
calidad de las construcciones. Se
justificar en el avalo y se documentar
el procedimiento empleado.

6.3.8.2.2.2. Otros mtodos: Existen otros
procedimientos que basados en el
mismo principio de capitalizacin de
rentas proponen:

6.3.8.2.2.2.1. Estimar la rentabilidad de activos fijos
considerando el efecto inflacionario, la
situacin jurdica relativa al tipo de
contrato de arrendamiento, el demrito
80
anual de las construcciones e impuestos.
La tasa de capitalizacin que se aplica,
es la correspondiente a una inversin, la
cual deber estar en funcin del riesgo
de dicha inversin y referida a las tasas
de rendimiento que imperan en los
mercados de valores nacional o
internacional. Para este ltimo caso, se
deber indicar la equivalencia a la tasa
nacional debidamente fundamentada.

6.3.8.2.2.2.2. Considerar las rentas brutas anuales y
las tasas de capitalizacin aplicables a
condiciones no inflacionarias y de bajo
riesgo.

En el caso de la aplicacin de cualquier otro mtodo
distinto al de capitalizacin de rentas para la estimacin
del valor de un inmueble a travs del enfoque de
ingresos, su utilizacin se deber justificar y el mtodo
se deber describir dentro del avalo.

6.3.8.2.3. Valor de mercado

Se debern identificar un mnimo de tres bienes que
hayan sido vendidos u ofertados recientemente y
que sean iguales o similares al inmueble valuado. Se
debern, en su caso, distinguir las caractersticas
que hagan diferentes entre s al inmueble valuado de
los comparables, as como efectuar la homologacin
y ajustes correspondientes.

El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de
un inmueble a travs del enfoque de mercado, deber
estar justificado y descrito de manera clara dentro del
avalo.

6.3.9. Resumen de valores

Los valores obtenidos, mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern presentar
invariablemente en el siguiente orden:




6.3.10. Consideraciones previas a la conclusin

El tipo de valor que ser concluido, se obtendr en funcin al propsito del avalo, sealndose en
su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran influido
significativamente en su determinacin.
81

Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor
concluido.

6.3.11. Conclusin

El tipo de valor concluido, se deber indicar en nmeros redondos, anotando la
cantidad con letra y la fecha de su estimacin, de acuerdo a lo sealado en el
numeral 6.1.3 del presente Apartado.

El importe del valor concluido se deber expresar en moneda nacional. Tratndose de bienes que
sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deber incluir a manera de
referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio, la fecha y la fuente de
consulta.




La Institucin deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin relativa al reporte
del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes
durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin de la estimacin
de valor de los bienes.

Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos que
fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o electrnicos y
organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin y consulta.

Se deber dejar constancia o referencia de las fuentes de informacin, proveedores, catlogos,
manuales, cotizaciones telefnicas o cualquier otra fuente que se haya utilizado.

La informacin referida, as como los resultados del avalo debern ser manejados en forma
confidencial.

Apartado C. MAQUINARIA Y EQUIPO

N D I C E

1. ANTECEDENTES

2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPO

3. MARCO JURDICO DE LA VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPO


82




6. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO DE MAQUINARIA Y EQUIPO


6.2. MAQUINARIA Y EQUIPO


1. ANTECEDENTES

Se deber expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios tcnicos en
materia de valuacin de maquinaria y equipo, que servir de base a la Institucin cuando
preste este servicio.

2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPO

Se debern considerar, cuando menos los objetivos siguientes:


indispensable que debe contener el avalo de maquinaria y equipo, atendiendo a la
normatividad vigente en la materia.


3. MARCO JURDICO DE LA VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPO

Se deber mencionar y segn corresponda, el marco jurdico que incide en la valuacin de maquinaria y
equipo. De manera enunciativa ms no limitativa, podran ser:

3.1. Directamente:

Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente, Ley
Federal de Corredura Pblica, entre otras.

3.1.2. Legislacin local: Ley Ambiental del Distrito Federal, entre otras.


83


El bien deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado,
considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que influyan
condicin y vocacin del bien.

En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de
valuacin no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las
limitaciones al propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.


Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad semejante a aqul que se
vala. Se deber tomar en consideracin la prdida de valor debido a deterioro fsico (edad y
estado de conservacin), obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica, para cada tipo de
bien apreciado, de acuerdo con sus caractersticas.


Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados
del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos. Se deber considerar, debidamente fundamentada y soportada, la tasa de
capitalizacin utilizada.

Para la valuacin de los bienes, principalmente se debern considerar la renta o los ingresos
que generara la maquinaria y equipo y no los aplicables al negocio en general, ya que stos
involucran otros bienes e intangibles necesarios para el funcionamiento del negocio o empresa.

Aunque siempre deber tomarse en cuenta, este enfoque slo ser aplicable cuando estn
claramente identificados en forma separada los ingresos del bien.

Es importante mencionar que bajo este enfoque no se supone que la suma de las partes es
igual al total y viceversa, esto es, que la suma de ingresos de los bienes valuados pueda ser
igual a los ingresos del negocio o empresa donde se ubican y viceversa.


Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio
de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten
caractersticas y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado. Se especificarn
claramente los factores de homologacin que, en su caso, se vayan a utilizar. Su utilizacin se
deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.



84
Bancaria.

5.3. El anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber estar basado en parmetros de
mercado, tomando en consideracin la tasa de capitalizacin, su tipo y, en su caso, la zona
geogrfica de ubicacin.

5.4. El avalo se deber acompaar, en su caso, de fotocopia de planos, diagramas, croquis
debidamente acotados, y fotografas de las partes ms representativas del bien valuado.

5.5. Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables.

6. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO DE MAQUINARIA Y EQUIPO

El modelo de forma a utilizar en la elaboracin de avalos de maquinaria y equipo, deber
corresponder al definido por la Institucin en el Manual de Valuacin Bancaria.




realiza el avalo.

inspeccin al bien. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide con la de
estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se
deber sealar en el avalo.

6.1.4. Maquinaria y equipo que se vala: Se deber indicar el tipo de bien valuado.

6.1.5. Propietario del bien: Deber asentarse el nombre de la persona fsica o moral que
est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por autoridad
competente, en la factura, o bien, aqulla que expresamente seale el solicitante.
Se deber indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso.

Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del bien analizado, se


85
reestructuracin de crdito, adquisicin o enajenacin, crdito refaccionario, seguro,
fianza.

El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el
cual se requiere el avalo.

emplearse de conformidad con el glosario de trminos, acordes con su objeto y
propsito.


6.2.1. Obtencin de informacin

6.2.1.1. Inventario: Se deber hacer por separado por cada uno de los bienes
cuando no exista relacin directa con una lnea de produccin. En caso
contrario, se deber hacer en una sola partida, describiendo cada uno de
los bienes principales y la unidad mnima indivisible.

Tratndose de mobiliario y equipo de oficina, el inventario se podr
hacer por lote o individualmente, dependiendo de las necesidades del
avalo.

Las herramientas, moldes, dados y troqueles se podrn agrupar por lote.
No debern agregarse en el valor del equipo en que se utilice, ya que en
ocasiones stas son utilizadas indistintamente en una u otra mquina.

Otros rubros que forman parte de la maquinaria y equipo y que tambin
se podrn agrupar por lote son, entre otros: Red de fuerza elctrica, red
de tuberas y accesorios para agua, vapor, aire y gas, red de sistema
contra incendio, subestacin elctrica.

6.2.1.2. Registro de entrevista con el responsable de los bienes y, en su caso,
gua tcnico:

Los principales conceptos que se debern solicitar para el inventario
fsico son, segn corresponda, entre otros: Descripcin, nombre
genrico, marca, modelo o tipo, nmero de serie, fecha de puesta en
marcha, funcin del equipo, situacin actual, capacidad aprovechada,
planta, departamento, edificio, piso, clave, valor de factura, pas de
procedencia, moneda de adquisicin, tipo de cambio, fletes, empaques,
embalajes, seguros, gastos de importacin, mano de obra, ingeniera de
detalle, edad, vida til, precio de adquisicin, fecha de adquisicin.

Se deber revisar la documentacin de los bienes relativa a, entre otros:
Inventario adicional, planos, diagramas o croquis, bienes de difcil
localizacin, informacin contable, as como cualquier otra
documentacin e informacin complementaria. En su caso, el
responsable de los bienes deber asignar un gua tcnico para efectuar
el recorrido de identificacin de los bienes, conocer las medidas de
seguridad, as como la existencia de materiales y maquinaria peligrosos
o txicos y proporcionar las facilidades para la obtencin de las
cotizaciones.
86

Si no pudiera obtenerse el apoyo del cliente o usuario en la obtencin de
cotizaciones e informacin de mercado, se deber recurrir a otras
fuentes de informacin.

En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en el
numeral 6.2.1 del presente Apartado y que sta se considere relevante, este hecho
deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones del propio avalo o bien, en
las declaraciones al mismo.


6.2.2.1. Anlisis individual por bien: Se debern identificar los bienes clara y
precisamente, analizando cada una de las partes que ameritan o
demeritan el valor.

Los bienes valuados se debern describir de manera que se distingan de
cualquier otro bien similar. Para tal efecto, se deber contar con modelos
de forma que permitan concentrar la informacin necesaria y suficiente
de cada bien. La informacin a levantar y posteriormente a reportar
deber ser, entre otra: Descripcin, nombre genrico, marca, modelo o
tipo y nmero de serie, pas de origen, fecha de fabricacin, ao de
adquisicin, fecha de puesta en marcha, condiciones de adquisicin,
funcin del equipo, situacin actual, capacidad aprovechada en equipos
productivos, caractersticas principales, equipo o unidades compuestas,
en su caso, generales.

Se deber realizar una inspeccin detallada y verificar el funcionamiento
de los bienes, con el objeto de estimar su estado de conservacin, para
as determinar los factores de demrito.

6.2.2.2. Registro de entrevista con el responsable de mantenimiento: Se debern
revisar junto con el responsable asignado, las polticas de mantenimiento
de los bienes, identificando si existen bitcoras o no, as como
investigando sobre los programas o mtodos de mantenimiento
empleados, tales como planes, turnos de mquinas, tiempo de trabajo
real, mantenimiento correctivo, preventivo y predictivo, equipo de
fabricacin local o hecho bajo diseo nico.

6.2.2.3. Identificacin de bienes con alto grado de obsolescencia: Se debern
identificar aquellos bienes que representen un riesgo econmico
importante, considerando a aquellos que ya no se fabriquen, de los que
no se consigan refacciones, y de los que su vida til remanente sea muy
corta.

6.2.2.4. Registro fotogrfico: Se debern incluir fotografas de los bienes
relevantes tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales debern
referenciarse. Asimismo, se deber incluir una toma representativa del
bien y, en su caso, de su localizacin.

En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en el
numeral 6.2.2 del presente Apartado, o que no se haya podido verificar el
87
funcionamiento de los bienes a valuar, este hecho deber indicarse en el avalo, ya
sea en las limitaciones del propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.

6.2.3. Casos Especiales

6.2.3.1. Maquinaria y equipo de fabricacin local o reconstruido: Se deber
especificar cuando los bienes no sean de marca y hayan sido diseados
y construidos o reconstruidos especialmente para desempear una
funcin especfica del proceso productivo de la empresa. En estos casos
se debern identificar, entre otros, los siguientes factores: Capacidad de
produccin, tipo de controles y caractersticas elctricas o de
combustible, sistema de transmisin, herramientas, dimensiones, tipo de
funcionamiento, sistema de lubricacin y enfriamiento, capacidad de
motores. El anlisis para estimar el valor de reposicin nuevo se podr
hacer con base en los registros contables de la empresa.

En estos casos se podr calcular el costo de reproduccin y a partir de l
aplicar los demritos correspondientes. Tambin podran obtenerse
valores de equipos similares en capacidad y aplicar el principio de
sustitucin. Esto se deber justificar y el mtodo se deber explicar
dentro del avalo.

6.2.3.2. Maquinaria y equipo descontinuado, sin cotizacin o bien sin
especificaciones tcnicas: En estos casos se debern identificar, entre
otros, los siguientes factores: Capacidad de produccin, nmero de
serie, tipo de controles y caractersticas elctricas o de combustible,
sistema de transmisin, herramientas, dimensiones, peso del equipo,
tipo de funcionamiento, sistema de lubricacin y enfriamiento, capacidad
de motores. Para obtener el valor del bien podr utilizarse el mismo
procedimiento sealado en el numeral anterior.

En caso de que no hubiera sido posible obtener la informacin sealada en los
numerales 6.2.3.1 y 6.2.3.2 del presente Apartado o que no se haya podido verificar
el funcionamiento del bien, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las
limitaciones del propio avalo o bien, en las declaraciones al mismo.


Se deber acceder a fuentes de informacin internas o externas actualizadas que
permitan opiniones de valor vlidas y soportadas. Entre otras fuentes, estn los
catlogos, directorios, bases de datos, manuales de especificaciones, listas y guas
de precios, vendedores de maquinaria y equipo nuevo y usado, exposiciones,
subastadores, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos
conceptos que incidan en el valor del bien.


investigaciones de mercado, criterios de valuacin y todos aquellos conceptos que
incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliar la descripcin de los bienes,
haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes de los mismos.

88
Se debern considerar los criterios, procedimientos y enfoques de valuacin a
utilizarse de acuerdo con lo previsto en el numeral 5 del presente Apartado.

6.2.5.1. Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalo:
Se debern incluir los detalles, las suposiciones y las circunstancias que
hubieran afectado los parmetros del avalo. Se debern especificar las
condiciones limitantes que se hubieran tenido para contar con la
informacin necesaria inherente al bien.

De manera enunciativa mas no limitativa se podrn incluir, entre otros:

6.2.5.1.1. Limitantes al momento de la inspeccin.

6.2.5.1.2. Aplicacin y fundamento del mayor y mejor uso cuando
sea procedente.

6.2.5.1.3. Forma de obtencin de ndices si es que se aplicaron.

6.2.5.1.4. Fuentes de informacin al momento de la inspeccin.

6.2.5.1.5. Exclusiones del avalo.

6.2.5.1.6. Suposiciones acerca de los bienes valuados.

6.2.5.1.7. Tipo de cambio vigente.

6.2.5.1.8. Clasificacin de las cuentas.

6.2.5.1.9. Condicin del anlisis del mercado.

6.2.5.1.10. Periodo de tiempo para el estudio del mercado.

6.2.5.1.11. Proceso de recopilacin de la informacin que se reporta
en el inventario detallado.

6.2.5.1.12. Existencia de las tasas bases y fracciones arancelarias
que se tuvieron que aplicar.

6.2.5.1.13. Revisin de facturas para el ao de adquisicin y en
caso de que no existan, justificar la estimacin de los
valores.

6.2.5.1.14. Deslindes de obligaciones de quien practica el avalo
por los bienes que no se encontraban en la empresa al
momento de la visita de inspeccin.

6.2.5.1.15. Revisin de la informacin financiera del cliente y
cualquier dato relevante de la rama industrial que se est
analizando.


89

6.2.6.1.1. Valor de reposicin nuevo o de reproduccin nuevo: Se
deber obtener el valor de reposicin nuevo, a travs de
la cotizacin de un bien nuevo con la utilidad ms
cercana al valuado. En algunos casos, en funcin de las
caractersticas del bien, es necesario determinar el valor
de reproduccin nuevo, en donde se deber obtener el
costo de produccin o construccin de un bien igual al
valuado.

Con la informacin relevante del bien registrada durante
la visita de inspeccin, para la cotizacin de uno nuevo
se debern observar, entre otros:

6.2.6.1.1.1. Si el bien se encuentra en el mercado
actual, se deber cotizar el mismo
modelo nuevo con el fabricante o con
algn distribuidor.

6.2.6.1.1.2. Si el bien ya no se fabrica, se deber
cotizar el modelo sustituto del mismo
fabricante.

6.2.6.1.1.3. Si la empresa fabricante ya no existe, se
deber cotizar un bien de otra empresa
con las mismas caractersticas o muy
similares.

Para obtener el valor de reposicin nuevo o de
reproduccin nuevo se podrn considerar los gastos
derivados de la instalacin y puesta en marcha del
equipo. Estos gastos podrn ser, entre otros: Fletes y
seguros, empaque y embalaje, instalacin, ensamble y
pruebas de funcionamiento, mano de obra y materiales
de instalacin, gastos de importacin e ingeniera de
detalle.

6.2.6.1.2. Valor neto de reposicin o neto de reproduccin: Se
deber determinar con base en el valor de reposicin
nuevo o de reproduccin nuevo del bien deduciendo los
demritos existentes y en las conclusiones obtenidas
durante la visita de inspeccin.

Se deber considerar el tipo de mantenimiento que
recibe el bien para determinar el factor de conservacin.

6.2.6.1.2.1. Condicin fsica: El deterioro fsico del
bien es un factor que deber ser
considerado en el anlisis del demrito.
Sus causas son, entre otras, edad o vida
transcurrida, turnos trabajados, desgaste
y rupturas debidas al uso, fatiga, carga,
exposicin a elementos externos, falta
90
de uso y escasez o deficiencia en el
mantenimiento.

6.2.6.1.2.2. Obsolescencia: Se debern considerar
las obsolescencias tecnolgica, funcional
y econmica para el anlisis del
demrito que contribuyen a la prdida de
valor de los bienes.

Con el fin de determinar la relacin entre el estado
fsico, el demrito y la vida til remanente del bien, es
necesario definir sus condiciones, las cuales debern
ser determinadas durante la visita de inspeccin. Para
ello, se deber tener un claro conocimiento de las
diversas definiciones de condicin y establecerlas
claramente al cliente.

6.2.6.1.3. Vida til remanente: Se deber obtener la vida til
probable que se estima tendrn los bienes en el futuro
dentro de los lmites particulares de eficiencia productiva
y econmica.


6.2.6.2.1. Mtodo tradicional: Se debern obtener los ingresos
netos anuales que produce o puede producir un bien y
una tasa de capitalizacin acorde con el riesgo proyecto.

Se deber tomar en cuenta la renta real o renta efectiva
o, en su caso, la renta estimada de mercado.

Se debern considerar, entre otras, las siguientes
deducciones:

6.2.6.2.1.1. Gastos generales.

6.2.6.2.1.2. Gastos de conservacin y
mantenimiento.

6.2.6.2.1.3. Consumo de electricidad o cualquier otro
energtico.

6.2.6.2.1.4. Seguros.

Se deber aplicar la tasa de capitalizacin que
corresponda de acuerdo con el riesgo proyecto. Se
deber justificar y documentar el procedimiento
empleado.

En el caso de que se aplique cualquier otro mtodo
distinto al de capitalizacin de rentas para la estimacin
del valor de un bien a travs del enfoque de ingresos,
91
su utilizacin se deber justificar y el mtodo se deber
describir dentro del avalo.


vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares
al bien valuado. Se debern, en su caso, distinguir las
caractersticas que hagan diferentes entre s al bien valuado de los
comparables, as como efectuar la homologacin y ajustes
correspondientes.

El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un bien a

Cuando no exista informacin de ofertas o ventas recientes, se
debern hacer relaciones basadas en las cotizaciones de los
vendedores de equipo usado para bienes comparables, subastas,
ventas pblicas o privadas.

Se debern presentar, en su caso, las referencias de mercado utilizadas
para la estimacin del valor con su correspondiente tabla de
homologacin e indicar los factores de ajuste a seguir para hacer
comparables las investigaciones de mercado.

Los criterios que se debern observar en el desarrollo del procedimiento
de homologacin podrn ser, de manera enunciativa mas no limitativa,
entre otros:

6.2.6.3.1. Revisar que los factores de ajuste aplicados sean los
pertinentes y contemplen todos los aspectos relevantes
del sujeto.

6.2.6.3.2. Los ajustes debern ser consistentes, entre los
comparables y el sujeto.

6.2.6.3.3. Los ajustes debern derivarse de observaciones del
mercado.

6.2.6.3.4. Dar un mayor peso al comparable que menores ajustes
requiera.

6.2.6.3.5. Favorecer la aplicacin de factores de ajuste que
menores suposiciones impliquen.

6.2.6.3.6. Observar el rango de amplitud entre los valores
obtenidos para cada comparable, despus de los
ajustes.

6.2.6.3.7. Analizar la razonabilidad de los resultados obtenidos en
el proceso de homologacin.

92
Los factores de ajuste para un bien se podrn basar, entre otros,
en: Edad, condiciones de los bienes, capacidad, fabricante,
accesorios, caractersticas y precio de venta.

Cuando no exista informacin de mercado para bienes comparables o
similares se debern buscar mtodos alternativos para llegar a
conclusiones sustentables respecto a los valores estimados bajo el
enfoque de mercado y se deber sealar en el avalo.


Los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern
presentar invariablemente en el siguiente orden:





El tipo de valor que ser concluido, se obtendr en funcin al propsito del avalo,
sealndose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran
influido significativamente en su determinacin.

Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del tipo de valor
concluido.

6.2.9. Conclusin

cantidad con letra y la fecha de su estimacin, de acuerdo a lo sealado en el
numeral 6.1.3 del presente Apartado.

de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deber incluir
a manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio, la fecha y la
fuente de consulta.




La Institucin deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin relativa al
reporte del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones
pertinentes durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la
obtencin de la estimacin de valor de los bienes.

93
Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos
que fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o
electrnicos y organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin
y consulta.


confidencial.

Apartado D. AGROPECUARIOS

N D I C E

1. ANTECEDENTES

2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN AGROPECUARIA

3. MARCO JURDICO DE LA VALUACIN AGROPECUARIA






6. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO AGROPECUARIO


6.2. TERRENO

6.3. CONSTRUCCIONES


6.5. OTROS CONCEPTOS


1. ANTECEDENTES

Se deber expresar la necesidad de contar con un manual fundado en criterios tcnicos
establecidos en materia de valuacin agropecuaria, que servir de base a la Institucin
cuando preste este servicio.

94
2. OBJETIVOS DEL MANUAL DE VALUACIN AGROPECUARIA

Se debern considerar, cuando menos, los objetivos siguientes:


indispensable que debe contener el avalo agropecuario, atendiendo a la normatividad vigente
en la materia.


3. MARCO JURDICO DE LA VALUACIN AGROPECUARIA

Se deber mencionar y segn corresponda, el marco jurdico que incide en la valuacin agropecuaria.
De manera enunciativa ms no limitativa podran ser:

3.1. Directamente:

Nacionales, Ley General del Equilibrio Ecolgico y la Proteccin al Ambiente, Ley de
Expropiaciones, Ley Agraria, Ley de Aguas Nacionales, Ley Forestal, Ley Federal
de Corredura Pblica, entre otras.

3.1.2. Legislacin Local: Cdigo Financiero del Distrito Federal, Leyes catastrales de las
diferentes entidades federativas, Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, Ley
Ambiental del Distrito Federal, entre otros.




El bien deber ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado,
considerando en su aplicacin, aqullos factores o condiciones particulares que influyan
condicin y vocacin del bien.

En el evento que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin
no pudiese aplicarse, este hecho deber indicarse en el avalo, ya sea en las limitaciones al propio
avalo o bien, en las declaraciones al mismo.


95
Este enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposicin o
reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a
aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin lo siguiente:

4.1.1. Terreno: Se deber valuar como si estuviera baldo, segn sus caractersticas
fsicas, de uso y de servicios.

4.1.2. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las
construcciones, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.

4.1.3. Equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias:
Se estimar el valor de reposicin o reproduccin nuevo de stos, siempre que
formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas.

4.1.4. Demritos: Se estimar la prdida de valor debido a deterioro fsico por edad y
estado de conservacin, para cada tipo de construccin apreciado y, en su caso, la
obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien, de acuerdo con sus
caractersticas particulares.

Para la maquinaria y el equipo agropecuario, este enfoque establece que el valor de un bien es
comparable al costo de reposicin o reproduccin de uno nuevo igualmente deseable y con
utilidad semejante a aqul que se vala. Se deber tomar en consideracin la prdida de valor
debido a deterioro fsico (edad y estado de conservacin), obsolescencia econmica, funcional
y tecnolgica, para cada tipo de bien apreciado, de acuerdo con sus caractersticas.


Este enfoque estima valores con relacin al valor presente de los beneficios futuros derivados
del bien y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de
ingresos. Se debern considerar, debidamente fundamentados y soportados, la tasa de
capitalizacin utilizada, as como, entre otros: La redituabilidad de la tierra y para las
construcciones la renta real o renta estimada, y para la maquinaria y equipo, impuestos o
derechos, suministro de servicios, gastos generales.

La estimacin de la renta deber hacerse en forma unitaria, para cada tipo de bien apreciado
o, en su caso, por unidad rentable, debiendo estar sustentado en una investigacin de
mercado de rentas de bienes comparables.


Este enfoque supone que un comprador bien informado no pagar por un bien ms del precio
de compra de otro bien similar. Se identificarn cuando menos tres bienes que presenten
caractersticas y condiciones iguales o parecidas a la del bien valuado en la zona de ubicacin
del bien o en una zona similar y se especificarn claramente los factores de homologacin que,
en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos, como para construcciones y maquinaria y
equipo. Su utilizacin se deber justificar y el mtodo se describir dentro del avalo.



96
Bancaria.

5.3. En el avalo agropecuario, para las construcciones y la maquinaria y equipo, la Institucin
deber cerciorarse que la competencia del valuador asignado sea suficiente y, en su caso,
deber dar el apoyo necesario para que el valuador se auxilie de especialistas en las reas
respectivas.

5.4. En el avalo agropecuario, el anlisis de valor bajo el enfoque de ingresos, deber estar
basado en parmetros de mercado, tomando en consideracin su tipo y la zona geogrfica de
ubicacin.

5.5. La obra en proceso no se deber incluir en el avalo a menos que la etapa de avance de obra
sea identificable y delimitable.

5.6. Para estimar el valor de terreno cuyo uso de suelo no est an definido se deber realizar un
anlisis de las condiciones fsicas, de la vocacin y de los servicios del terreno, antes de
establecer las bases que permitan realizar una estimacin de valor confiable.

5.7. En la elaboracin de avalo de tierras que contengan inmuebles que formen parte de una
planta agroindustrial, para analizar, en su caso, el demrito aplicable en la estimacin de
valores del bien, se deber considerar la importancia de la interrelacin fsica entre inmueble y
maquinaria.

5.8. Los bienes a valuar debern ser fsicamente identificables.

5.9. Se distinguen, entre otras, las siguientes opciones de avalos agropecuarios: reas agrcolas,
reas de agostadero, aprovechamiento forestal, empresas agroindustriales.

5.10. Se deber analizar el terreno o los terrenos que integren el predio, de acuerdo con la
clasificacin de la SAGAR. Esta clasificacin se deber considerar en la aplicacin de los
enfoques de valuacin.

5.11. Se deber indicar la informacin relativa a las reas agrcolas dedicadas a cultivos anuales y
cultivos perennes, o con potencial en estas actividades.

5.12. Se debern indicar las caractersticas bsicas de la actividad que se desarrolla en el terreno de
agostadero o con potencial ganadero, as como el tipo de construcciones e instalaciones
acordes con la misma. Se deber sealar cuando menos lo siguiente: Certificacin del
coeficiente de agostadero, reas de agostadero del predio, descripcin del agostadero,
prcticas de manejo del agostadero y niveles de tecnificacin, descripcin de aguajes;
descripcin, dimensiones, y materiales de construccin de los corrales de manejo, de las
construcciones, equipos auxiliares y de mejoras territoriales.

5.13. Se debern describir, entre otros, las superficies arboladas totales de recursos forestales, las
superficies con permiso de aprovechamiento forestal maderable, los gneros y volmenes
aprovechables, el nmero, vigencia y restricciones de la autorizacin correspondiente, el medio
autorizado para el marqueo de la madera en rollo y su clave correspondiente, el programa de
manejo autorizado para el aprovechamiento de recursos forestales maderables, las
condiciones oficiales del programa de aprovechamiento, la distribucin de productos forestales,
el programa de reforestacin, el esquema de comercializacin, la descripcin de las
construcciones auxiliares y los caminos de acceso.
97

5.14. Se deber presentar la evidencia o, en su caso, elementos de juicio que permitan sustentar
que un predio rstico es de transicin con influencia urbana o de otro uso diferente, as como la
justificacin del valor que se concluya en el avalo. Las caractersticas del predio, servicios o
influencias urbanas, que supuestamente lo hacen de transicin, se deben argumentar
satisfactoriamente. Se deber sealar conforme a lo observado lo siguiente: Descripcin del
terreno en transicin, ubicacin con respecto al ncleo urbano, descripcin del equipamiento
urbano en la zona, clasificacin de la misma, uso actual del suelo, tendencia del crecimiento
urbano y densidad de poblacin, intensidad de construccin, nivel socioeconmico, tamao
promedio apreciado de los lotes circundantes y restricciones para la zona.

5.15. El avalo se deber acompaar de croquis de localizacin, fotocopia de planos, diagramas o,
en su caso, referencias del documento que sirvi de base para la determinacin de la
superficie, as como, en su caso, de fotografas exteriores e interiores de las partes ms
representativas del bien.

6. ESTRUCTURA Y CONTENIDO DEL AVALO AGROPECUARIO

El modelo de forma a utilizar en la elaboracin de avalos agropecuarios, deber corresponder al
definido por la Institucin en el Manual de Valuacin Bancaria.




realiza el avalo.

inspeccin al bien. Si la fecha de la ltima inspeccin fsica no coincide con la de
estimacin de los valores, y la diferencia en fechas fuese relevante, este hecho se
deber sealar en el avalo.

6.1.4. Bien que se vala: Se deber indicar el tipo de bien valuado.

6.1.5. Rgimen de propiedad: Se deber indicar si es privada (individual o colectiva),
pblica o de cualquier otra naturaleza.

Slo sern motivo de avalo los bienes sujetos a rgimen comunal o ejidal en
aqullos casos que por disposicin expresa puedan ser realizados por
Institucin.

6.1.6. Propietario del bien: Deber asentarse el nombre de la persona fsica o moral que
est referida en la escritura pblica o en resolucin emitida por autoridad
competente, o bien, aquella que expresamente seale el solicitante. Se deber
indicar en el avalo cul fue la referencia en cada caso.

98
Si existe alguna limitante en la verificacin de la propiedad del bien analizado, se


reestructuracin de crdito, dacin en pago, o bien, adjudicacin, crdito hipotecario,
refaccionario, de habilitacin o avo, as como seguro, fianza.

El valor del bien se deber obtener con independencia del propsito para el
cual se requiere el avalo.

emplearse de conformidad con el glosario de trminos, acordes con el objeto y
propsito del mismo.

6.1.10. Nmeros de cuenta predial y de agua: En su caso, se debern citar los nmeros de
las cuentas predial y del agua.

6.2. TERRENO

6.2.1. Datos de la regin

Se deber presentar informacin general de la regin en que est localizado el
bien que se vala.

6.2.1.1. Ubicacin y caractersticas de la regin: Se deber indicar el nombre y la
ubicacin de la zona dentro de la entidad federativa, las caractersticas
productivas genricas que identifican la regin, y de ser posible la
longitud y la latitud del lugar.

6.2.1.2. Clasificacin del sistema natural: Se deber indicar el nmero y nombre
de la estacin meteorolgica o fuente de donde se obtiene la
informacin, entre otros: Regin fisiogrfica, altitud, tipo de clima,
temperatura media anual, mxima y mnima, rgimen pluvial.

6.2.1.3. Actividad agropecuaria de la regin: Se deber indicar la principal
actividad agropecuaria que caracteriza a la regin, as como la
tecnologa utilizada en la misma.

6.2.1.4. Vegetacin nativa de la regin: Se deber hacer referencia, en su caso,
a los reportes oficiales de la vegetacin natural a la que se supone
corresponde la regin.

6.2.1.5. Clasificacin de la regin: Se deber indicar utilizando la clasificacin de
la SAGAR.

6.2.1.6. Restricciones de la regin: Se deber indicar cuando la regin o parte de
la misma est restringida por algn factor fsico u ordenamiento legal
99
que influya en las actividades productivas y por ende, en el valor del
bien.

6.2.2. Datos del predio

6.2.2.1. Macrolocalizacin: Se deber incluir el croquis de la regin fisiogrfica o
del municipio, relacionando el predio con una poblacin urbana de
importancia, incluyendo las principales vas de comunicacin de la
regin y de acceso al predio.

6.2.2.2. Croquis del predio: Se deber incluir el croquis general del predio, en
donde se sealen, en la medida de lo posible, linderos y colindancias.
Cuando existan construcciones, se debern describir los diferentes usos,
distribucin de terrenos de cultivo y principales construcciones e
instalaciones, as como las plantaciones.

6.2.2.3. Acceso al predio: Se deber indicar el tipo e importancia de las vas de
comunicacin y de acceso al predio.

6.2.2.4. Servicios pblicos y, en su caso equipamiento urbano: Se debern
indicar aqullos que ejerzan alguna influencia sobre el predio en estudio.

6.2.2.5. Linderos y colindancias: Se debern incluir datos de orientacin,
medidas y colindancias, referenciando la fuente.

6.2.2.6. Superficie total del predio: Se deber indicar la superficie total del predio
segn la escritura u otro instrumento que respalde la misma.

6.2.2.7. Caractersticas edafolgicas y fisicoqumicas: Se debern indicar las
caractersticas del suelo, mismas que se podrn obtener por observacin
directa en campo, apoyando estos datos en bibliografa especfica, la
cual deber ser citada; o bien, se podr soportar en investigacin con
vecinos de la zona, anlisis y reportes tcnicos. Entre otros se debern
obtener: Color, textura, profundidad de la capa arable, profundidad del
manto fretico, pedregocidad, topografa, pendiente, permeabilidad y
drenaje, salinidad y erosin.

6.2.2.8. Caractersticas hidrolgicas: Se debern indicar la fuente de
abastecimiento de agua y, en su caso, el sistema de aprovechamiento
que se utiliza.

6.2.2.9. Especificaciones del pozo: En su caso, se deber indicar el nmero de
registro y permiso del pozo, as como la informacin relativa al mismo.

6.2.2.10. Uso consuntivo o requerimientos de agua para los cultivos
representativos: Se debern indicar los requerimientos de agua de los
cultivos representativos, de acuerdo a las tablas de uso consuntivo o
lmina de riego recomendadas por la SAGAR y compararse con la
disponibilidad real de agua en el predio.

6.2.2.11. Situacin jurdica: Se debern sealar aquellos aspectos jurdicos
relacionados con el predio, realizando un anlisis de los documentos
oficiales que amparan la propiedad del predio y el uso del recurso agua.
100
Entre otros, se debern incluir: Escrituras, permisos y concesiones,
ordenamiento ecolgico y servidumbres.

6.2.2.12. Consideraciones adicionales: Se deber incluir cualquier recomendacin
que se haya derivado de la informacin anterior plenamente justificada y
detallada. En lo conducente, se aplicar lo sealado en el numeral 5 de
los Apartados B. INMUEBLES y C. MAQUINARIA Y EQUIPO, as como
lo sealado en el numeral 6.2.2.10 del Apartado B INMUEBLES.

6.3. CONSTRUCCIONES

Las construcciones deben ser adecuadas y necesarias para el desarrollo de la actividad
que se realiza. Las construcciones con uso diferente al giro principal, como pudieran ser
casas residenciales dentro del predio, cascos de haciendas u otros, se debern analizar
en funcin de la actividad preponderante y las caractersticas del bien y de la zona.

Para los avalos que comprendan construcciones, en adicin a lo sealado en los numerales
6.1 y 6.2 del presente Apartado, se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en los
numerales 6.3.3 y 6.3.4 del Apartado B. INMUEBLES.


La maquinaria y el equipo deben ser adecuados y necesarios para el desarrollo de la actividad
que se realiza. Aqullos con uso diferente al giro principal se debern analizar en funcin de la
actividad preponderante y las caractersticas del bien y de la zona.

Para los avalos que comprendan maquinaria y equipo, en adicin a lo sealado en los
numerales 6.1 y 6.2 del presente Apartado, se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en
el numeral 6.2.1 del Apartado C. MAQUINARIA Y EQUIPO.

6.5. OTROS CONCEPTOS


6.5.1.1. Terrenos agropecuarios:

Se debern identificar clara y precisamente los terrenos de acuerdo a las
opciones agropecuarias enunciadas en el numeral 5.10 del presente
Apartado, analizando cada una de las caractersticas que ameritan o
demeritan el valor.

Se deber contar con modelos de forma que permitan concentrar la
informacin necesaria y suficiente del terreno agropecuario. La
informacin a levantar y posteriormente a reportar deber ser, en lo
conducente, la sealada en los numerales 5.11 al 5.14 del presente
Apartado.

Se debern incluir fotografas de las caractersticas ms representativas,
tomadas durante la visita de inspeccin, las cuales debern
referenciarse.

6.5.1.2. Construcciones:

101
Para los avalos que comprendan construcciones, se deber aplicar en
lo conducente, lo sealado en el numeral 6.3.5. del Apartado B.
INMUEBLES.

6.5.1.3. Maquinaria y equipo:

Para los avalos que comprendan maquinaria y equipo se deber aplicar
en lo conducente, lo sealado en el numeral 6.2.2 del Apartado C.
MAQUINARIA Y EQUIPO.


Se debern indicar los criterios, procedimientos y enfoques de valuacin a utilizarse
de acuerdo con lo previsto en el numeral 5 del presente Apartado. Cuando
excepcionalmente alguno de los tres enfoques no se haya podido desarrollar, se
deber justificar en el avalo este evento.

investigaciones de mercado, criterios de valuacin y todos aquellos conceptos que
incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliar la descripcin de los bienes,
haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes de los mismos.

6.5.2.1. Comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes del avalo:
Se debern incluir los detalles, las suposiciones y las circunstancias que
hubieran afectado los parmetros del avalo. Se debern especificar las
condiciones limitantes que se hubieran tenido para contar con la
informacin necesaria inherente al bien.

De manera enunciativa mas no limitativa se podrn incluir, entre otros:

6.4.2.1.1. Limitantes al momento de la inspeccin.

6.4.2.1.2. Aplicacin y fundamento del mayor y mejor uso cuando
sea procedente.

6.4.2.1.3. Forma de obtencin de ndices si es que se aplicaron.

6.4.2.1.4. Fuentes de informacin al momento de la inspeccin.

6.4.2.1.5. Exclusiones del avalo.

6.4.2.1.6. Suposiciones acerca de los bienes valuados.

6.4.2.1.7. Tipo de cambio vigente.

6.4.2.1.8. Clasificacin de las cuentas.

6.4.2.1.9. Condicin del anlisis del mercado.

6.4.2.1.10. Periodo de tiempo para el estudio del mercado.

6.4.2.1.11. Proceso de recopilacin de la informacin que se reporta
en el inventario detallado.
102

6.4.2.1.12. Existencia de las tasas bases y fracciones arancelarias
que se tuvieron que aplicar.

6.4.2.1.13. Revisin de facturas para el ao de adquisicin y en
caso de que no existan, justificar la estimacin de los
valores.

6.4.2.1.14. Deslindes de obligaciones de quien practica el avalo
por los bienes que no se encontraban en la empresa al
momento de la visita de inspeccin.

6.4.2.1.15. Revisin de la informacin financiera del cliente y
cualquier dato relevante de la rama industrial que se est
analizando.


Se deber acceder a fuentes de informacin actualizadas internas o externas
que permitan opiniones de valor vlidas y soportadas. Entre otras fuentes,
estn los catlogos, directorios, bases de datos, manuales de
especificaciones, listas y guas de precios, vendedores de maquinaria y
equipo nuevo y usado, exposiciones, subastadores, investigaciones de
mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que incidan en el
valor del bien.



La aplicacin del mtodo fsico supone la suma del costo de los
factores necesarios para reponer o reproducir un bien agropecuario
como una aproximacin a su valor. Al igual que en el enfoque de
mercado, el predio se divide para su anlisis en: Terreno y
construcciones, instalaciones especiales y, en su caso, maquinaria
y equipo. En este mtodo se agrega el concepto de otros bienes
distintos a la tierra.

6.5.4.1.1. Terreno: La aplicacin del mtodo fsico a los terrenos,
se basa en la informacin del enfoque de mercado.

6.5.4.1.2. Construcciones: Se deber aplicar, en lo conducente, lo
sealado en el numeral 6.3.8.2 del Apartado B.
INMUEBLES.

6.5.4.1.3. Instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias de las construcciones: Se deber
aplicar, en lo conducente, lo sealado en el citado
numeral 6.3.8.2 del Apartado B. INMUEBLES.

6.5.4.1.4. Maquinaria y equipo: Se deber aplicar, en lo
conducente, lo sealado en el numeral 6.2.6.1 del
Apartado C. MAQUINARIA Y EQUIPO.
103


Para la estimacin del valor de capitalizacin de rentas existen,
entre otros, los siguientes mtodos:

6.5.4.2.1. Anlisis de rentas directas: Se deber estimar un valor
del predio o inmueble a partir de la capitalizacin del
ingreso del mismo derivado de su renta.

6.5.4.2.2. Anlisis de productividad: Se deber obtener el ingreso
total anual que produce un predio o inmueble y deducir a
ste, todos los pagos a los factores que participan en la
produccin, excepto el concepto tierra o inmueble, que
es el valor que se estima.

El ingreso total anual que genera un bien o inmueble se puede
descomponer en todos los factores que participan en la produccin.

Se deber definir la lnea de produccin tpica del terreno en la regin;
estimar el ingreso total que puede producir una hectrea de tierra en esa
lnea de produccin; estimar los costos totales de produccin; deducir
estos al ingreso total, para llegar a un valor de la renta por hectrea;
determinar una tasa de capitalizacin; y capitalizar el ingreso neto en un
valor indicativo. Lo anterior se deber justificar de manera clara dentro
del avalo.

Al aplicar el mtodo de rentas directas, la estimacin de la renta bruta
deber tomar en cuenta, en su caso, los ciclos de produccin.

6.5.4.3. Valor de Mercado

vendidos u ofertados recientemente y que sean iguales o similares al
bien valuado. Se debern, en su caso, distinguir las caractersticas que
hagan diferentes entre s al bien valuado de los comparables, as como
efectuar la homologacin y ajustes correspondientes.

El procedimiento utilizado para la estimacin del valor de un bien a

Se deber aplicar en lo conducente, lo sealado en el numeral 6.2.3 del
Apartado B. INMUEBLES.


Los valores obtenidos mediante los diferentes enfoques, en su caso, se debern
presentar invariablemente en el siguiente orden:


104



El tipo de valor que ser concluido se obtendr en funcin al propsito del avalo,
sealndose en su caso, aquellos factores o condiciones particulares que hubieran
influido significativamente en su determinacin.

Se debern fundamentar ampliamente las razones que llevaron a la estimacin del
tipo de valor concluido.

6.5.7. Conclusin

cantidad con letra y la fecha de estimacin, de acuerdo a lo sealado en el numeral
6.1.3 del presente Apartado.

de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, dicho importe se deber incluir
a manera de referencia en el reporte, sealando el tipo de cambio, la fecha y la
fuente de consulta.


Se deber incluir una declaracin en los trminos sealados en el numeral 4.13 y una
certificacin en los trminos sealados en el numeral 5.6, ambos del Apartado A.
PRACTICAS Y PROCEDIMIENTOS.


La Institucin deber conservar, por un periodo de cinco aos, la informacin relativa al reporte
del avalo, las hojas de trabajo de campo o gabinete, y las consideraciones pertinentes
durante la inspeccin fsica, as como los datos y supuestos para la obtencin de la estimacin
de valor de los bienes.

Dicha informacin, as como los datos tcnicos, econmicos y, en su caso, documentos que
fueron proporcionados, deber ser almacenada en medios magnticos o electrnicos y
organizarse de tal manera que permita su fcil identificacin, localizacin y consulta.


confidencial.

(1) Reformado por Resolucin (primera) publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 3 de marzo de 2006.

(2) Adicionado por Resolucin (primera) publicada en el Diario Oficial de la Federacin el 3 de marzo de 2006.

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