XXII Jornadas Bonaerenses de Jvenes Abogados

La Plata, Buenos Aires

14 y 15 de Octubre de 211
Comisin Derecho Civil
Locaciones Urbanas.
Locaciones Urbanas.
Las Garantas del
Las Garantas del
Garante.
Garante.
Dr. Miguel ngel Belagardi
Colegio de Abogados de Junn
DNI N 27.563.354
o!o I" #olio 63 CADJJ
$ebenso%n N &4
C' 6((( ) Junin *B+
es,udio.belagardi-g!ail..o!
!iguel&(7/-%o,!ail..o!
Las Garantas del Garante. - Pg. 2 - Miguel ngel Belagardi
Las Garantas del Garante. - Pg. 1 - Miguel ngel Belagardi
I- Introduccin
La inquietud que me motiva a esbozar este anlisis nace en la sensacin jurdica cotidiana de
los escasos elementos de defensas legales con las que cuenta un garante en el desarrollo de un
contrato de locacin.
Dentro del sinnmero de posibilidades de objetos que permite un contrato de locacin, slo
me limitar a observar lo que ocurre en las contrataciones en el marco de la le !".#$%, dentro de
ella, la particular situacin en la que se &alla inmersa una de las 'partes( contratantes.
)or ello, en el marco de estas *ornadas +cadmicas es que &e decidido dar tratamiento a un
instituto jurdico que no tiene reconocimiento e,preso en dic&a normativa, pero que, sin embargo,
en la prctica &abitual cotidiana de las locaciones se puede apreciar que no e,iste contrato alguno
en el cual no se constate la presencia del garante.
Dic&o tratamiento implica la observacin detallada minuciosa de cierta terminologa la
precisin de la misma para una adecuada claridad de la temtica abordada, atento que el objetivo de
esta e,posicin pretende -ambiciosamente. abrir los ojos acerca de la 'indefensin( del garante,
ms all del corpus normativo &o vigente.
)ara todo ello, ser necesario repasar conceptos tales como contrato de locacin, contrato de
garanta, obligacin principal accesoria, junto a las opiniones doctrinarias breves rese/as
jurisprudenciales referidas al tema de esta ponencia, finalizando con la e,posicin de las
conclusiones propuestas que surgirn luego del presente estudio.
II Definiciones Previas
0omo se adelant en el acpite anterior, es necesario recordar algunos conceptos previos a
manera de introduccin en la temtica.
+s, en primer lugar el art. %1$" del 0digo 0ivil +rgentino sostiene que 'habr locacin,
cuando dos partes se obliguen recprocaente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, o a
Las Garantas del Garante. - Pg. 2 - Miguel ngel Belagardi
e!ecutar una obra, o prestar un ser"icio# $ la otra a pagar por este uso, goce, obra o ser"icio un
precio deterinado en dinero(.
2l mismo precepto define al que paga el precio como 3locatario3, 3arrendatario3 o
3inquilino3, a quien lo recibe como 3locador3 o 3arrendador3.
La le !"#$% no contiene una estipulacin e,presa de la figura del garante personal en su
articulado. 4lo e,isten referencias generales a 'depsitos( de fianza o garanta
%
+ raz de ello, para &allar en el corpore ci"ili una definicin de dic&o instituto, &a que
acudir al 5tulo 6 de la 4eccin 5ercera del Libro 4egundo donde se determina la e,istencia de
fianza cuando 'una de las partes se hubiere obligado accesoriaente por un tercero, $ el acreedor
de ese tercero aceptase su obligacin accesoria.(
!
De dic&as definiciones podemos manifestar conforme lo apre&endido a lo largo de los a/os
jurdicos, que el contrato de locacin es una estipulacin de carcter bilateral, onerosa, de tracto
sucesivo, en principio, formal.
7ientras a su turno, el 0digo 0ivil argentino configura al contrato de fianza como un
convenio consensual, concluido e,clusivamente entre el acreedor el fiador. 2n tal virtud, las
partes del contrato son acreedor fiador, resultando indiferente a los efectos de la conclusin del
mismo, la actitud del deudor principal quien podra, en principio, consentir la constitucin de la
fianza, ignorarla &asta oponerse a su otorgamiento sin que ello incida en el perfeccionamiento del
negocio.
%
Le !"#$%, +rt. 18 'Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depsito en garanta, debern
serlo en moneda de curso legal. Dic&as cantidades sern devueltas reajustadas por los mismos ndices
utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locacin(. +rt. 98 ')ara los contratos que se
celebren a partir de la presente le, no podr requerirse del locatario8 ... b. Depsitos de garanta o e,igencias
asimilables, por cantidad maor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada a/o de locacin
contratado...(
!
+rt. %$:; del 0digo 0ivil +rgentino.
Las Garantas del Garante. - Pg. % - Miguel ngel Belagardi
'La &ian'a siepre resultar del acuerdo respecti"o entre &iador $ acreedor, siendo e&ecti"a
la participacin del deudor principal para proo"er su celebracin, coproeter el pago de una
contraprestacin al &iador, o establecer condiciones particulares para el reebolso de las suas
(ue debiera pagar el &iador, entre otras condiciones particulares. )i bien entonces la participacin
del deudor se re"elar irrele"ante a los &ines de la conclusin del contrato de &ian'a entre las
partes del iso, puede re"estir -seg*n las particularidades de su inter"encin- signi&icati"idad
para de&inir el contenido de la causa-&inal de la &ian'a
"
(.
III- Realidad Jurdica.
+ simple vista tal como est regulado en la normativa, estaramos frente a dos contratos
diferenciados autnomos.
<ada obstara, sin embargo, que la fianza se otorgase mediante un acuerdo del cual
participaran, adems del acreedor el fiador, el deudor principal. 0ierta doctrina distingue a este
acuerdo como plurilateral. 4in embargo, comnmente tal calificacin se reserva para aquel contrato
que recoge manifestaciones de voluntad dirigidas en sentido semejante del que resultan derec&os
obligaciones anlogas para todas las partes. <o es este el caso de la fianza constituida mediante el
acto descrito.
2mpero, como rese/ ms arriba, la realidad jurdica es notoria, pblica mu dismil a la
descripta. =o en da a no e,iste contrato de locacin urbana en el cual no figure o no est inserta
la firma del garante, obligndose, generalmente, como 'deudor principal(. 2s decir, se puede
apreciar la ausencia de suscripcin en forma separada autnoma de la constitucin de la fianza en
dic&os contratos
1
.
"
>2?<@<D2A, Leonardo >., 'La causa fin en las garantas personales(, La Le, "#B%%B!##$.
1
C an cuando as lo e,istiese, el objeto la conclusin del presente trabajo, en nada se vera
modificado.
Las Garantas del Garante. - Pg. + - Miguel ngel Belagardi
De manera tal, entiendo que la situacin de la figura del garante en estos tiempos, no es la
misma que tuvo en mente Dlez 4rsfield al momento de redactar el cdigo, ni la de los legisladores
del a/o %$:1 al sancionar la Le !"#$%.
2n virtud de ello, al no contar con una regulacin especfica dentro de la legislacin
pertinente, el garante cae, en ciertas situaciones, en una falta de &erramientas jurdicas suficientes,
quedando sujeto al accionar buena voluntad del locatario.
0omo a se &a dic&o, el 'garante( comnmente se obliga en las locaciones urbanas como
principal pagador. 2llo trae aparejado, adems de la consecuencia de la prdida del beneficio de
e,cusin de los bienes, que sea considerado Deudor solidario se le apliquen las disposiciones
relativas a los codeudores solidarios. +s, la obligacin del 'fiador( deja en la prctica de ser
accesoria
E
.
0omo correlato de lo e,presado en el prrafo anterior, ante la falta de pago de los cnones
locativos, es notorio pblico que el locador tenga accin contra el locatario los garantes en
forma simultnea solidaria, por el total de la deuda, conforme interpretacin del art. !##E 00
;
. 2l
precepto mantiene dividida a la doctrina, que a la &ora de interpretarlo le adjudica distintas
significaciones. + grandes rasgos, puede decirse que e,isten dos posiciones e,tremas. Fna de ellas
E
+unque la *urisprudencia indica otra cosa8 '... puesto (ue, a pesar de (ue se obliga coo principal
pagador, el &iador garanti'a las obligaciones de otra persona, el deudor principal# $ tan es as, (ue puede
repetir de este *ltio la totalidad de lo pagado al acreedor a causa de su incupliiento. ,s decir, aun(ue
en condiciones rigurosas, el principal pagador sigue siendo un &iado ... a*n coo principal pagador, el
&iador en esencia sigue siendo un obligado con carcter accesorio, (ue podr repetir su pago del deudor
principal en el supuesto de (ue -l deba hacer e&ecti"a la obligacin por(ue a(u-l no ha dado cupliiento
a la isa. ,s decir, creeos (ue se &acilitan los cainos al acreedor pero (ue no desaparece el contrato de
&ian'a, ni en la relacin acreedor-&iador, ni tapoco en la relacin &iador-deudor... .oo corolario del
criterio adoptado, eerge (ue, a*n cuando se contraiga a ttulo de principal pagador, la &ian'a antiene su
carcter de accesoria, $a (ue depende de la e/istencia $ "alide' de la obligacin principal... 3.-0.+.0iv0om,
*unn, #1B%%B!##:, Ganco de la )rovincia de Guenos +ires cH 7urgiondo, =oracio otros.
;
+rt. !##E 008 '.uando alguien se obligare coo principal pagador, aun(ue sea con la cali&icacin
de &iador, ser deudor solidario, $ se le aplicarn las disposiciones sobre los codeudores solidarios.(
Las Garantas del Garante. - Pg. 0 - Miguel ngel Belagardi
es la doctrina de la solidaridad, que niega la e,istencia de fianza , como su propio nombre lo
permite vislumbrar, asimila el principal pagador al codeudor solidario. La otra, puede ser
identificada como la doctrina de la fianza, por cuanto tratan al principal pagador como fiador. Lo
someten a la regulacin de los arts. !#!#H!! 00
9
, descartan la utilizacin del art. 9%E 00
:
. >rente
a estas posiciones antagnicas, se filtra una intermedia, donde se conjuga la aplicacin de normas
relativas a la fianza a la solidaridad. 4in embargo, la posicin est lejos de ser uniforme. 7ientras
algunos le asignan preferencia a las disposiciones que gobiernan la solidaridad, otros se la otorgan a
las regulaciones de la fianza.
7s all de la posicin doctrinaria jurdica al respecto, que entiendo, e,cede al objeto del
presente, la realidad indica que el locador, ante la falta de pago de los cnones locativos, se dirige
en forma conjunta simultnea tanto al locatario como al garante.
La distincin terica suele ser significativa para el caso en el cual el garante no &a
renunciado al beneficio de e,cusin -&ec&o que sucede cuando se obliga como principal deudor..
2n tal caso, la solidaridad o accesoriedad de la posicin judicial determinar el orden de ejecucin
de los bienes de ambas sujetos.
2n definitiva, al menos en este &umilde anlisis, entiendo que en un contrato de locacin
urbana de los tiempos actuales, se observa una relacin jurdica trilateral. )or un lado, se verifica la
9
+rt. !#!#8 '1un(ue el &iador sea solidario con el deudor, podr oponer al acreedor todas las
e/cepciones propias, $ las (ue podra oponerle el deudor principal en la &ian'a siple, e/cepto solaente
las (ue se &unden en su incapacidad( +rt. !#!%8 ',l &iador puede oponer en su nobre personal todas las
e/cepciones (ue copetan al deudor, aun contra la "oluntad de -ste.( +rt. !#!!8 'La renuncia "oluntaria
(ue hiciere el deudor de la prescripcin de la deuda, o de toda otra causa de liberacin, o de la nulidad o
rescisin de la obligacin, no ipide (ue el &iador haga "aler esas e/cepciones(
:
+rt. 9%E 008 '.ada uno de los deudores puede oponer a la accin del acreedor, todas las
e/cepciones (ue sean counes a todos los codeudores. Puede oponer tabi-n las (ue le sean personales,
pero no las (ue lo sean a los des deudores. La cosa !u'gada recada en !uicio, es in"ocable por los
coacreedores, pero no es oponible a los codeudores (ue no &ueron parte en el !uicio. Los codeudores pueden
in"ocar la cosa !u'gada contra el coacreedor (ue &ue parte en el !uicio(
Las Garantas del Garante. - Pg. 2 - Miguel ngel Belagardi
relacin entre el garante el deudor principal Bllamada 3relacin de cobertura3 o de 3provisin3B. +
ella se agregan la relacin e,istente entre el acreedor el deudor principal Bllamada 3relacin de
valor3 o relacin 3subacente3B la relacin de garanta, constituida entre el garante el acreedor.
IDB Necesidad de Cambio
+&ora bien, tal como se encuentra regulada actualmente la le !"#$%, slo prev la
e,istencia de dos sujetos de derec&o8 locador locatario. C son slo ellos quienes dan nacimiento,
desarrollo e,tincin al contrato de locacin, conforme a dic&a normativa. De tal manera, al fiador
slo le queda esperar a la accin de dic&as partes, no teniendo posibilidad de actuacin contractual
alguna &asta el momento que el locador le reclame lo que corresponda, quedando aqul a merced de
los mismos.
2l interrogante que surge entonces es determinar cul es la posicin Ho cules son las
&erramientas legales que cuenta el garante ante el incumplimiento de los cnones locativos la
inaccin del locador en su reclamo durante un tiempo prolongado, &ec&o que slo genera el
aumento mes a mes de una deuda en cabeza del fiador.
Los derec&os obligaciones plasmados en la normativa aplicable slo se refieren al locador
locatario, limitndolo al garante a pagar el canon locativo, en una posicin absolutamente
subsidiaria, otorgndole slo el derec&o de reintegro para cuando cumpla con la obligacin
principal -subrogacin..
De all entiendo que, conforme los tiempos que corren, la situacin no debe permanecer en
dic&os trminos debe otorgrsele al Jarante alguna &erramienta legal e,presa que permita
defender su propio patrimonio.
0arlos J&ersi sostiene que8 'La autonoa de la "oluntad real, coo eleento central de la
contratacin nos perite establecer toda serie de consideraciones econicas del negocio
3descripcin $ coprensin del negocio4 re"alori'ndola, pero en t-rinos reales $ siepre
teniendo coo eleentos recti&icantes de la econoa del contrato, el art. 50+ del .d. .i"il,
Las Garantas del Garante. - Pg. 6 - Miguel ngel Belagardi
aplicable a abas partes. ,l derecho no puede obligar al locador a e/poner su capital a p-rdida
pues "iolenta el art. 16 de la .onstitucin 7acional, ni tapoco se puede obligar al locatario,
hasta un lite (ue "ulnere el consuo de super"i"encia. )e puede rescindir un contrato a partir
(ue "ulnera el derecho econico bsico de cual(uiera de las partes# la le$ de locaciones lo pre"-
para el locatario 3art. 89, le$ 2%.:514 lo (ue iplica precisaente (ue el negocio econico se ha
dese(uilibrado de tal &ora (ue es inadecuado e incon"eniente peranecer en -l sin per!uicio (ue
la nora es subsidiaria de cual(uier acuerdo (ue estable'can las partes (ue no constitu$an un
abuso para la parte s d-bil.3
$
2n base a mi visin del contrato de locacin como una relacin trilateral, tal como &e
manifestado ms arriba, considero que corresponde utilizar los mismos fundamentos esgrimidos por
J&ersi en el prrafo anterior, para &allar las &erramientas legales indicadas a favor del garante.
4in perjuicio de las medidas que se propongan en este trabajo, la real intencin del presente
es que represente un punto de infle,in, un punto de partida para meditar rever la posicin del
fiador en un contrato de locacin urbana.
2n tal sentido, refle,ionando sobre las posibles circunstancias especiales que se podran
configurar en perjuicio del garante 'atado de mano(, entiendo que &a que instrumentarse un
instituto jurdico que pueda se encuentre &abilitado a intimar al locatario a cumplir con su
obligacin locativa, bajo apercibimiento de encontrarse en el derec&o de rescindir el contrato de
locacin suscripto, satisfaciendo las obligaciones contradas para con el locador.
De tal manera, el Jarante tendra as un doble rol8 por un lado poseera acciones derec&os
&o reconocidos a favor nicamente del locador , por el otro, tendra facultades rescisorias propias
del locatario. 4in perjuicio de ello, es necesario recalcar que la reforma aqu impulsada no coloca al
garante en mejor posicin que uno ni el otro.
$
J=2?4I, 0arlos +., 2l contrato de locacin. +nlisis econmico de los conflictos soluciones, La
Le, !%B#!B!##:, pg. %.
Las Garantas del Garante. - Pg. 8 - Miguel ngel Belagardi
+s, an en el caso de rescisin anticipada del contrato de locacin por accionar del Jarante,
se respetara en absoluto el vigor del art. : de la le !"#$%, con las indemnizaciones legales
previstas los plazos de 'espera( seran ms amplios que los ! meses previstos para el accionar del
locador. ?especto al locatario, el Jarante slo podra ejercer ese derec&o rescisorio previa
interpelacin al primero.
+ modo ejemplificativo, las disposiciones especficas que estimara adecuadas son las
siguientes8
%. +nte la falta de pago de 1 cnones locativos consecutivos, el Jarante podra intimar al
Locatario al pago de los mismos, otorgndole un plazo mnimo de %# das para su cumplimiento.
2llo en base al art. E que estable dic&o plazo para la constitucin en mora del locatario, previo a la
demanda de desalojo.
!. 4i el locatario persistiese en su incumplimiento de pago de los cnones locativos, el
Jarante, previa satisfaccin de los mismos a favor del locador, se encontrara &abilitado a rescindir
el contrato de locacin suscripto.
". La rescisin anticipada en la modalidad mencionada otorga pleno derec&o al locador a
reclamar las indemnizaciones previstas en el art. : de la le "!#$%.
Los detalles de reglamentacin de las soluciones a esta problemtica descripta, podrn
variar, as aspiro, luego de un debate doctrinario ms profundo conciso, an&elando que el
presente sirva como un disparador de ideas a una futura regulacin e,presa.
2n definitiva, no se pretende sustituir ni derogar ni perjudicar los derec&os, acciones
privilegios con los que cuentan &o en da tanto el locador como el locatario. 2l nico fin al cual se
pretende arribar es el mejoramiento de la posicin del >iador de una locacin urbana, pero sin ir en
menoscabo de ninguna de las partes contractuales entendidas como tal al da de la fec&a.
IV- Conclusiones
Las Garantas del Garante. - Pg. 5 - Miguel ngel Belagardi
Luego del desarrollo de la temtica electa, concluo esto convencido de las siguientes
afirmaciones8
%. 2l contrato de locacin urbana es &o en da un acto jurdico de carcter trilateral.
!. La posicin jurdica del Jarante en una locacin urbana es, actualmente, neta
nicamente pasiva, de accesoriedad al accionar del locador locatario.
". 2s necesario el reconocimiento e,preso de la figura del Jarante como parte contractual,
en la regulacin especfica de la materia, a saber, la le de locaciones urbanas !"#$%.
1. 2n consecuencia, como parte integrante del contrato de locacin urbana, es necesario de
dotarlo de &erramientas legales que permitan su actuacin contractual ante el incumplimiento de
una de las restantes partes.
E. Las &erramientas legales que se establezcan, deben requerir el cumplimiento de ciertos
requisitos previos en aras a la proteccin, subsistencia cumplimiento del objeto del contrato de
locacin.
VI- Propuestas suetas a votacin!
".- Incorporacin e,presa de la figura del Jarante en el ?gimen de las Locaciones Frbanas
de la Le !".#$%. #$PR%&$D$ P%R 'N$NI(ID$D)
*.- ?econocimiento de maores facultades al garante de locaciones urbanas, en el caso de
incumplimiento contractual por parte del locatario. #$PR%&$D$ P%R 'N$NI(ID$D)
Miguel ngel Belagardi
Abogado
Colegio de Abogados de Junn