La republica Extraido el 11 03 2014 11 38 pm pag 13

Se reaviva el debate sobre una posible burbuja inmobiliaria

Lunes, 10 de marzo de 2014 | 11:52 am

Vivienda. Una familia observa el entorno donde se ubica el departamento que evalan
adquirir en uno de los programas habitacionales.
Factores. Expertos sealan que pese a la desaceleracin en el ritmo de ventas, el precio de
los inmuebles contina incrementndose. Capeco estima que este ao el alza sera hasta
de 8% para proyectos de viviendas sociales.
No est lejos la crisis que se gest tras una burbuja inmobiliaria en Estados Unidos y que
afect seriamente su economa desde el 2009.
Y pases como el Per, donde el crecimiento de la economa se basa en buena medida en
la construccin y entre ella la edificacin de viviendas, la posibilidad de
unaburbuja inmobiliaria no deja de ser un tema que quita el sueo a muchos.
Veamos la situacin en el pas. En el ltimo lustro el incremento en el precio de las
viviendas se ubic alrededor de 20%. Pero esta fuerte alza del valor de las viviendasse
debe a los efectos de la alta demanda del boom inmobiliario o es el taln del
advenimiento de una burbujaPara el economista Paul Lira, director acadmico de la UPC,
"la burbuja inmobiliaria est a la vuelta de la esquina", ya que, pese a que el ritmo de
venta se desaceler, los precios continan incrementndose.
"Una burbuja se define como el incremento en el precio de un bien que va ms all de sus
fundamentos. Ahora bien como el mismo Banco Central de Reserva seala, entre el ltimo
trimestre del 2014 y el del 2013 los precios se han incrementado en 16% en soles
constantes mientras que la venta de unidades inmobiliarias solo subi en 2%", explic.
Asimismo, en el perodo noviembre 2013 - noviembre 2012, los crditos para viviendas se
incrementaron 23%, de los cuales el 40% estuvieron en dlares. "Esto agrega una
dimensin adicional al problema inmobiliario, pues muchos deudores en esa moneda
perciben sus ingresos en soles, lo que los expone a un riesgo cambiario", refiri.
Sin embargo, para el economista Armando Mendoza, el incremento de los precios de las
viviendas se debe, en parte, al auge especulativo.
"La burbuja se genera por la sobredemanda ante los crditos y por muchas compras
especulativas, pero an estamos lejos de eso. El sector inmobiliario es bastante
heterogneo, pero algunos sectores como el A o B ya estn llegando a su tope, es decir,
sus alzas sern ms razonables", coment.
Agreg que en el caso de Estados Unidos o Europa, la crisis de la burbuja inmobiliaria
estuvo acompaada por una crisis financiera y econmica, escenarios que no se presentan
en nuestro pas.
En la misma lnea, el economista Csar Pearanda refiri que los anlisis muestran que no
hay un riesgo en el corto plazo. "Si se observa el precio de las viviendas y se compara con
los precios promedio de la regin, estos son bajos", sostuvo.
"AN EN TIERRA FIRME"
Fernando Castaeda Melgar, socio de Arambur Camino Boero Abogados, sostiene que
una burbuja inmobiliaria es una subida irreal del precio de los inmuebles que colapsar en
un determinado momento, ocasionando su drstica cada como consecuencia de la
reduccin de la demanda y de la incapacidad del mercado para absorber la oferta
inmobiliaria existente.
"En esta drstica correccin se afecta a las instituciones financieras, que como hemos
visto en los Estados Unidos y en Espaa, pueden llegar a quebrar por la imposibilidad de
recuperar sus colocaciones, as como a los inversionistas que no tienen cmo pagar
loscrditos a los cuales accedieron para adquirir inmuebles con el fin de revenderlos a
mayor precio o arrendarlos positivamente, adems de generar percepciones negativas en
torno a lo econmico, que como saben los entendidos en dicha materia, pueden causar
ms daos que la burbuja misma".
El experto seala que hay ratios como el Price to Earnings, que representa el nmero de
aos que se tendra que alquilar una propiedad para recuperar su precio de compra.
Castaeda cita al Banco Central de Reserva del Per, que sealaba, para fines de 2010,
una media de 13 aos para recuperar el precio de la vivienda, con una rentabilidad del
7,4% para la inversin por la va del alquiler.
En la actualidad, esa media estara por el rango de los 17 aos y la rentabilidad por el 6%.
"Los ratios de burbuja son del orden de los 25 a ms aos para la recuperacin del precio,
por lo cual estamos an en tierra firme", indica Fernando Castaeda.
CLAVES
Ricardo Arbul, presidente del Comit General de Edificaciones de la Cmara Peruana de
la Construccin (Capeco), dice que el alza en el precio de viviendas se debe a la falta de
oferta en el mercado.
"En el 2013 el alza fue de 10%, cifra menor a lo registrado en aos pasados, y para este
2014 se espera un alza de 8% para los proyectos de viviendas sociales", detall. Estima
que los distritos que ms encareceran sus precios seran El Agustino, Ate, Carabayllo,
Barranco y San Miguel.