APLICACIN DEL IVA

I.V.A.: OPERACIONES INMOBILIARIAS

La regulacin del I.V.A. espaol sobre las operaciones inmobiliarias es realmente
compleja. A menudo las partes que intervienen en los negocios de ndole
inmobiliaria desconocen cual es el tipo de I.V.A. correcto, o si bien dichas
operaciones estn realmente sujetas al impuesto. Esto afecta a un gran abanico
de operaciones, desde la compra-venta, la construccin y rehabilitacin, hasta el
arrendamiento de inmuebles.
A continuacin intentaremos echar luz sobre dicha normativa, planteando algunas
de las operaciones que ms habitualmente tienen lugar con bienes inmuebles,
aclarando la situacin de dicha operacin respecto al I.V.A.

Se aplicar el tipo del 10% (o el 4% si se trata de VPO de rgimen especial o de
promocin pblica) a las entregas de edificios o parte de los mismos aptos para
su utilizacin comoviviendas, con independencia de la finalidad a que se destinen
(p.ej. despacho profesional).

Tambin se aplicar el tipo del 8% en las entregas de garajes (mximo dos por
viviendas), yanexos (stanos, buhardillas o trasteros, escaleras, porteras,
ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones, servidumbres, etc.), siempre y
cuando se transmitan conjuntamentea la vivienda, esto es, en el mismo acto y
fecha de la entrega de la misma, aun cuando se documente en contrato privado
distinto. Slo hasta el 31 de diciembre de 2012, posteriormente el tipo impositivo
ser del 10 %.Los garajes y anexos han de estar situados en el mismo edificio a
la vivienda.

La entrega de viviendas unifamiliares con sus terrenos accesorios realizadas por
empresarios o profesionales en el ejercicios de su actividad, tributarn al 10%
siempre y cuando estos no superen los 5.000 metros cuadrados; el exceso
tributar al rgimen general (21%). As mismo se aplicar el 10% a la entrega de
casas prefabricadas. Hasta el 31 de diciembre de 2012 se aplicar el 4%.

Tributarn al tipo del IVA del 21% las entregas de locales de negocio, las
edificaciones objeto de demolicin para construir nuevas promociones
urbansticas, los inmuebles en construccin integrados por el solar y la estructura
de hormign; las entregas de edificios en curso de construccin, la importacin de
los elementos componentes desmontados de viviendas de madera.

En resumen:

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ENTREGA DE VIVIENDAS:

- Terminadas entregadas por particular, sujeta al Impuesto Transmisiones
Patrimoniales (I.T.P.) al tipo impositivo del 7%.
- Terminadas entregadas por promotor (1. entrega), I.V.A. al 10%
- Terminadas entregadas por promotor (2. entrega), I.T.P. al 7%
- Entregadas por Sujeto pasivo y en construccin, I.V.A. al 21%.
- Entregas por S.P. para rehabilitacin, I.V.A. al 21%.
- Entregas por S.P. para demolicin y reconstruccin, I.V.A. al 21%.
- Entrega por S.P. para uso distinto a vivienda (p.e. despacho), I.V.A. al 10%.

Ms adelante especificamos que se entiende por primera y segunda entrega.
A efectos del IVA tambin se considera promotor al que realiza la promocin para
su uso privado, o quien promueva una sola edificacin, aunque no realice otra
actividad sujeta a IVA.

Como Sujeto pasivo (S.P.) del impuesto se entiende al obligado a repercutir IVA
en las operaciones que realiza, y ms concretamente el promotor, empresario o
sociedadmercantil.

Tributan al 10% las ejecuciones de obra, con o sin aportacin de materiales, que
tengan por objeto la construccin o rehabilitacin (caso en el que el coste de las
obras es superior al 25% del precio de adquisicin si esta se hubiese efectuado en
los dos aos anteriores a la rehabilitacin, o del verdadero valor en otro caso) de
edificaciones o partes de las mismas, destinadas principalmente a viviendas (esto
es, las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie se destina a esta
utilizacin), incluidos los locales, anexos, garajes, instalaciones y servicios
complementarios situados en ellas, que sean consecuencia de contratos
formalizados directamente , sea de forma oral o escrita, entre el promotor (quin
construye o encarga la construccin del edificio) y el contratista (el promotor
puede concertar la total construccin a uno o varios contratistas-constructores).

Se entiende por Rehabilitacin: el coste de las obras es superior al 25% del precio
de adquisicin si esta se hubiese efectuado en los dos aos anteriores a la
rehabilitacin, o del verdadero valor en otro caso. No se considera rehabilitacin
el caso de reparaciones aisladas efectuadas a lo largo de los aos, aunque el
importe conjunto de todas exceda de ese 25%.

Tambin tributan al 10%: la construccin de garajes complementarios a estas
edificaciones cuando sean consecuencia de contratos formalizados directamente
entre las comunidades de propietarios y el contratista, siempre que se construyan
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en terrenos o locales comunes de dichas comunidades. El nmero de plazas por
propietario no exceder de dos. Estos garajes disfrutarn de la tributacin al 10%
aunque se construyan despus de terminada la construccin de las viviendas.
Tributarn al 10% las ventas con instalacin de armarios de cocina y de bao y de
armarios empotrados para las edificaciones cuya construccin tribute al 10%, es
decir, que sean realizadas como consecuencia de contratos firmados con el
promotor de la construccin o rehabilitacin de dichas edificaciones.
Las ejecuciones de obras de instalaciones de tipo elctricas, ascensores,
carpintera, etc., tributarn al 10% si se realizan durante la fase de construccin o
rehabilitacin del edificio. Las obras de mejora posteriores tributarn al tipo del
21%.
Las ejecuciones de obra para la subsanacin de vicios o defectos ocultos de una
construccin con graves deficiencias tributan al tipo reducido ( 10% ) solo cuando
sean concertadas directamente entre el promotor y el contratista.
CUANDO SE CONSIDERA PRIMERA O SEGUNDA ENTREGA DEL PROMOTOR:
Este concepto es importante, ya que primera entrega supone que la operacin
est sujeta a IVA (10% para vivienda y 21% para resto de edificaciones), y
segunda entrega supone sujecin a I.T.P. (7%).

- Entrega de edificaciones desocupadas: primera entrega, por tanto sujeta a
I.V.A.
- Edificaciones ocupadas por el promotor y entregadas antes de dos aos de uso
ininterrumpido: primera entrega.
- Edificaciones ocupadas por el promotor y entregadas despus de dos aos de
uso ininterrumpido: segunda entrega.
- Edificaciones ocupadas por el usufructuario, y entregadas antes de dos aos:
primera entrega.
- Edificaciones ocupadas por el usufructuario, y entregadas despus de dos aos
de uso al propio usufructuario: primera entrega.
- Edificaciones ocupadas por usufructuario y entregadas despus de dos aos
de uso ininterrumpido a terceros: segunda entrega.

- Edificacin arrendada sin opcin de compra, entregada al arrendatario antes de
dos aos de uso ininterrumpido: primera entrega.
- Edificacin arrendada sin opcin de compra, entregada al arrendatario despus
de dos aos de uso ininterrumpido: primera entrega.
- Edificacin arrendada sin opcin de compra, entregada a terceros despus dedos

aos de uso ininterrumpido: segunda entrega.
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ENTREGA DE TERRENOS:

- Realizadas por particulares, I.T.P. al 7%.
- Edificables, realizadas por empresarios o por sociedad mercantil, I.V.A. al 21%.
- No edificables, realizadas por empresarios o por sociedad mercantil, I.T.P. al
7%.
- No edificables pero urbanizados o en curso de urbanizacin, realizadas por
el
promotor de la urbanizacin, I.V.A. al 21%. Se trata de urbanizaciones ilegales
sobre suelo no urbanizable segn artculos 16 y 18 de la Ley General del suelo, e
incluso de urbanizaciones efectuadas con autorizacin que permitir que el suelo
pase a ser edificable.
-En las Juntas de Compensacin tanto la entrega de terrenos como la adjudicacin

tras la labor urbanstica estn exentos de I.V.A.

Son terrenos edificables los siguientes:
- Solares (suelo urbano segn normas del plan).
- Terrenos que no siendo solares puedan edificarse por tener licencia municipal.

Son terrenos no edificables los siguientes:
- El terreno rstico, parques, jardines pblicos y viales pblicos.
- Los urbanos que no sean solares y no tienen licencia que permita su
construccin.
Tambin estarn sujetos a IVA del 21% las entregas de terrenos no edificables en
los cuales se hallen enclavados edificaciones en curso de construccin o
terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas
de esas edificaciones estn sujetas y no exentas del impuesto. Esta regla no se
aplica cuando sobre los terrenos no edificables solo se encuentren enclavados
construcciones de carcter agrario o construcciones paralizadas, ruinosas o
derruidas.
Terminada la edificacin, el suelo sigue el rgimen de las edificaciones. Y, a la
inversa, la entrega de edificaciones an no concluidas sigue el rgimen del suelo.
Como ya se ha dicho anteriormente, en el caso de viviendas unifamiliares, los
terrenos accesorios no pueden exceder de 5.000 m2; el exceso tributar en su
propio rgimen (en estos 5.000 m2 no se incluyen aquellos que ocupa la casa).

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ENTREGA DE GARAGES Y TRASTEROS:

- Transmitidos por particular, I.T.P. al 7%.
- Transmitidas por S.P. al margen de una vivienda, I.V.A. al 21%.
- Transmitidas por S.P. conjuntamente con una vivienda, I.V.A. al 10%.

Ya se ha indicado que el nmero mximo de garajes y anexos a transmitir con
vivienda al tipo reducido del 10% es de dos.

ENTREGA DE OTROS INMUEBLES:
- Locales comerciales, I.V.A. del 21%.
- Casas prefabricadas, I.V.A. del 10%.
- Entrega de elementos de una vivienda desmontada, I.V.A. del 21%.
ENTREGA DE EDIFICACIONES POR EMPRESAS DE LEASING (E.L.):

- Entrega efectuada por particular a la Empresa de Leasing .L.: I.T.P.
- Entrega efectuada por empresario a E.L. en 1. entrega: I.V.A.
- Entrega efectuada por empresario a E.L. en 2. Entrega: Ni I.V.A. ni I.T.P.
- Entrega efectuada por E.L.: I.V.A.
EJECUCIONES DE OBRA PARA VIVIENDA:

- Construccin de la vivienda, I.V.A. del 10%.
- Construccin de edificios en que ms del 50% de superficie sea para
viviendas, I.V.A. del 10%.
- Ampliacin de vivienda, I.V.A. del 10%.No son ampliacin,cerramiento de
terraza.
- Operaciones entre constructor y promotor durante construccin, I.V.A. del
10%.
- Operaciones entre constructor y promotor terminada la construccin, IVA del
21%

A efectos del IVA, tienen la consideracin de empresarios o profesionales quienes
efecten la promocin de edificaciones destinadas a su venta, adjudicacin o
cesin por cualquier ttulo, aunque sea ocasionalmente.
Por tanto, la promocin de su propia vivienda no convierte al promotor en
empresario o profesional a efectos del IVA.
Al no realizar una actividad sujeta a IVA, por no llevarla a cabo un empresario o
profesional, el promotor no tendr derecho a la deduccin del IVA soportado.
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Por otra parte, las ejecuciones de obra, con o sin aportacin de materiales,
consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el
contratista que tengan por objeto la construccin de edificaciones destinadas
principalmente a viviendas, soportan el tipo reducido del 10% de IVA.
En consecuencia, el particular que promueve la construccin de la vivienda es
promotor, aunque, como hemos sealado anteriormente, no es empresario o
profesional a efectos del IVA. Luego, las facturas que reciba del constructor sern
con una repercusin del 10 %, mientras que las compras por dicho promotor a
proveedores de materiales para la construccin de la vivienda sern con una
repercusin del 21%. Si los materiales los comprara el constructor contratado por
el particular, la factura que recibira ste sera con una repercusin del
10%. Luego es aconsejable que todos los materiales sean adquiridos por el
constructor y repercutidos al promotor al tipo impositivo del 10 %.
EJECUCIONES DE OBRA PARA NO VIVIENDAS: I.V.A. al 21%.


SERVICIOS RELACIONADOS CON LA CONSTRUCCIN:

- Honorarios de arquitectos, I.V.A. del 21%.
- Suministro de materiales de obra sin instalacin o colocacin, I.V.A. del 21%.
- La descarga de materias primas y transporte de hormign.
- Venta con instalacin de materiales en edificio para viviendas, I.V.A. del 10%.
(1)
- Instalacin sin venta de materiales, I.V.A. del 21%.
- Venta e instalacin de muebles de cocina, I.V.A. del 21%, si es posterior a la
adquisicin de la vivienda.
- Servicios de control de calidad, I.V.A. del 21%.

(1) Instalacin de carpintera, fontanera, electricidad, etc.
OBRAS DE REFORMA:

Tributan al 10% las ejecuciones de obra de albailera (no a fontanera, pintura,
electricidad, carpintera, etc, que tributan al 21 %) en las que se cumplan los
siguientes requisitos:
- que se refieran a viviendas utilizadas por personas fsicas que no acten
como empresarios o profesionales, o que se presten a comunidades de
propietarios.
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- que la construccin o rehabilitacin de la vivienda a la que se refieren las
obras hayan concluido al menos dos aos antes del inicio de estas ltimas,
habiendo sido usada en estos dos aos.
- Que la persona que realice las obras no aporte materiales o que si los
aporta, su coste no exceda del 40% de la base imponible de la operacin.

La acreditacin de estos requisitos los realizar el destinatario de las obras
mediante una declaracin suscrita bajo su responsabilidad len las que se haga
constar las circunstancias que permiten aplicar el tipo del 10%. (Es muy
significativo el que se disponga de proyecto de Arquitecto o Aparejador).

La compra de materiales para construccin que adquiere el constructor vendrn
gravados con el tipo impositivo del 21 %.
El constructor cuando factura por intervenciones de edificacin o el montaje
repercutir al promotor el 10 % en operaciones de construccin o rehabilitacin
de viviendas.

Almacenistas o empresas de venta de material de construccin repercuten
siempre al 21 % de IVA , salvo que se realicen ventas con su montaje incluido (
ejemplo cocinas montadas , armarios o partes de los mismos montados en obra
etc ) en cuyo caso repercutirn al 10 % en intervenciones de construccin o
rehabilitacin de viviendas.

ENTREGA DE EDIFICACIN PARA REHABILITACIN Y PARA DEMOLICIN
Y POSTERIOR CONSTRUCCIN:

Las entregas de edificaciones realizadas por empresarios para que sean
rehabilitadas estar sujetas a IVA cuando la edificacin que se adquiere por el
promotor-rehabilitador comporten la reconstruccin de la edificacin mediante la
consolidacin y el tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras
anlogas siempre que el coste de estas actuaciones exceda del 25% de la base
imponible de la entrega.
Tambin est sujeta a IVA la entrega de edificaciones para demolicin y posterior
edificacin.
El empresario que entrega la edificacin para rehabilitacin o demolicin deber
pedir de antemano que se le pruebe el destino por cualquier medio admisible en
derecho para saber si debe girar o no IVA.
ARRENDAMIENTOS:
De viviendas, I.T.P. del 4%.
- Locales de negocio, I.V.A. del 21%.
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- De oficinas, I.V.A. del 21%.
- De vivienda con despacho, I.V.A. del 21% parcial.
- De apartamentos amueblados con servicios hoteleros, I.V.A. del 10%.
- De terrenos para estacionamiento, I.V.A. al 21%.
- De terrenos para depsito, I.V.A. al 21%.
- De terrenos para publicidad y exposiciones, I.V.A. al 21%.
- De terrenos para canteras, I.V.A. al 21%.
- De terrenos para otros usos, I.T.P. al 4%.
- Arrendamiento de un edificio para su posterior subarriendo, I.V.A. al 21%.
Constitucin y transmisin de derechos de superficie. I.V.A. al 21%.
Derechos de adquisicin de vivienda, no su adquisicin. I.V.A. al 21%
El Arrendamiento de una vivienda a una a una entidad mercantil que a su vez, la
va destinar a vivienda de sus empleados, est sujeta al 21 % de IVA.
PERMUTAS DE INMUEBLES:

Cuando el constructor reciba pisos en pago a la ejecucin de obra es primera
entrega y, por tanto, sujeta a I.V.A. Cuando el constructor a su vez haga entrega
de dichos pisos ser segunda entrega y, por tanto, exenta de I.V.A.(sujeta a
I.T.P).
Cuando el empresario propietario de un solar lo entregue a un promotor a cambio
de edificacin una vez terminada, en este caso se producen dos entregas sujetas
a IVA: la entrega del solar y la primera entrega de los pisos. La segunda entrega,
cuando el antiguo propietario del solar venda los piso est exenta del I.V.A.
(sujeta a I.T.P).