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Nuevos derechos reales en el Proyecto de Cdigo Civil y Comercial.
Conjuntos inmobiliarios y Cementerios privados
1. Introduccin.
El Proyecto de Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, redactado por la
comisin de reformas designada por decreto !"20 incorpora n#evos
derec$os reales en s# art%c#lo 88& 'correspondiente al 2503, Cd. Civil(

)#e,
entre otras novedades, incl#ye los denominados *con+#ntos inmo,iliarios- y el
*cementerio privado-. Por motivos de espacio nos oc#paremos de estas dos
fig#ras.
2. Los conjuntos inmobiliarios.
El .%t#lo /00 del 1i,ro 0/, )#e contiene a los arts. 20&3 a 2082 del Proyecto
reg#la la sit#acin +#r%dica de los con+#ntos inmo,iliarios.
Con esta denominacin se al#de a #na serie de emprendimientos tales como
*los cl#,es de campo, ,arrios cerrados o privados, par)#es ind#striales,
empresariales o n3#ticos, o c#al)#ier otro emprendimiento #r,an%stico
independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, la,oral,
comercial o empresarial )#e tenga, comprendidos asimismo a)#4llos )#e
contemplan #sos mi5tos-. 'art.20&3(.
2.1. Resea histrica.
6aremos #na ,reve rese7a de estos agr#pamientos, para entender la
necesidad de s# incl#sin, como derec$o real, en el Proyecto.
1a e5plosin demogr3fica, as% como la escase8 y alto valor de los inm#e,les en
las grandes ci#dades y 8onas aleda7as, la ,9s)#eda de seg#ridad, de m3s
contacto con la nat#rale8a y a9n aspiraciones de mayor nivel social, entre otras
motivaciones, provocaron n#evas formas de aprovec$amiento com9n de las
cosas inm#e,les, para satisfacer necesidades tanto $a,itacionales, como
recreativas, comerciales e ind#striales.
Estos con+#ntos act#almente son #na realidad insoslaya,le en todo el territorio
nacional, pero carecen de #na reg#lacin a nivel federal y $an preoc#pado a la
doctrina en ,#sca de s# enc#adre +#r%dico, dentro del es)#ema de los derec$os
patrimoniales. :s% se los $a identificado como *n#evas formas de propiedad;,
como sinnimo de derec$o real y a#n de derec$o patrimonial y no de dominio.
2
1
:rt. 88&. En#meracin. *<on derec$os reales en este Cdigo= a( el dominio> ,( el
condominio> c( la propiedad com#nitaria ind%gena> d( la propiedad $ori8ontal> e( los con+#ntos
inmo,iliarios> f( el tiempo compartido> g( el cementerio privado> $( la s#perficie> i( el #s#fr#cto> +(
el #so> ?( la $a,itacin> l( la servid#m,re> m( la $ipoteca> n( la anticresis> 7( la prenda.-
2
@ariani de /idal, @arina, Aerec$os Beales, t.00. /er tam,i4n 6ig$ton, Elena, :lvare8 C#li3,
1#is y 1am,ois, <#sana ;N#evas formas de dominio;, :dD6oc, !8&> Eliv4, Bodolfo E. y otros
;E5presiones +#r%dicas de los cl#,es de campo;, Bevista del Notariado NF &5!> 1am,ois,
<#sana, ;1os cl#,es de campo y s# implementacin +#r%dica;, EA, 34D38> <cotti, Edgardo E.,
;Comple+os #r,an%sticos o #r,ani8aciones especiales;, EA, !!D&43> Colman 1erner, 6oracio y
Grin,erg, 1iliana @arta ;Est#dio so,re la reg#lacin +#r%dica de los ;cl#,es de campo;, Bevista
del Notariado NF &&2> Ca#sse, Corge B., ;Hr,ani8aciones privadas= ,arrios cerrados. B4gimen
legal en la Provincia de I#enos :ires;, Ed. :d 6oc, !!8> Colman 1erner, 6oracio, Print :res
Editores 'adde= $ttp=""JJJ.aa,a.org" y $ttp=""JJJ.colmanlerner.com"fDli,ro.$tm(> /idal

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1a e5istencia de #n derec$o real significa para los protagonistas de c#al)#iera
de estas n#evas fig#ras, #na mayor seg#ridad, por s# oponi,ilidad ;erga
ommes; y la relacin directa e inmediata del tit#lar con la cosa.
El principal pro,lema )#e enc#entra esta opcin es la vigencia del principio del
;n9mero cerrado;, # orden p9,lico, )#e go,ierna la creacin de derec$os
reales, lo )#e implica )#e solo se admitan los previstos por la ley, con s#
estat#to correspondiente. Ning#na de estas fig#ras se a+#sta estrictamente a
ning#no de los derec$os reales conocidos.
Estas #r,ani8aciones enc#entran s# origen en la 8ona norte de la Provincia de
I#enos :ires
3
, pero en la act#alidad p#ede verificarse s# e5istencia en la
mayor%a del territorio argentino, con legislacin provincial especifica en varias
provincias.
1os llamados ;cl#,es de campo; 'country club(, los ,arrios cerrados, los cl#,es
n3#ticos y otras modalidades m3s comple+as, )#e se desarrollan
f#ndamentalmente desde la d4cada del 80, son agr#pamientos )#e com,inan,
de alg9n modo, el dominio, con s# car3cter e5cl#sivo 'art. 2508, Cd. Civil(, y el
condominio so,re ciertos espacios, a#n)#e sin alcan8ar #n perfil definitivo )#e
permita s# tipificacin dentro del n#mer#s cla#s#s.
4

1os primeros con+#ntos se locali8aron en 3reas r#rales, motivo por el )#e se
llamaron ;Cl#,es de Campo;. Esta,an constit#idos por importantes y e5tensas
3reas verdes y de recreacin con calles de vinc#lacin interna. .iempo
desp#4s aparecieron los llamados ;Iarrios Cerrados;, emprendimientos
preponderantemente residenciales, con o sin 3reas recreativas, pero con calles
o v%as de circ#lacin interna privadas. 1#ego se $an desarrollado los llamados
;Cl#,es de Campo de C$acras; y"o ;Iarrios Cerrados de C$acras;, )#e son
parcelas de gran e5tensin y s#perficie ', 2, 3 $ect3reas cada #na(, para
permitir como destino, adem3s del residencial, introd#cirse en la idea de
*campo propio-, con posi,ilidad com#nitaria y recreativa. Becientemente s#rgen
los gigantescos conglomerados de m3s de 400 $ect3reas, )#e s#elen llamarse
;P#e,los Privados; y"o ;Ci#dades;, y $an aparecido tam,i4n los ;Iarrios
Par)#e N3#ticos; y"o ;Iarrios Cerrados N3#ticos;, modalidad #r,an%stica en
contacto con el r%o y con las venta+as de tener s# casa, s# coc$e y s# amarra
para la em,arcacin deportiva.
5
:#rnag#e, <e,asti3n, ;Cl#,es de campo o Co#ntry Cl#,s;, $ttp=""vle5.com.ar"Aerec$oKCivil"3>
Pratesi, C#an Carlos ;N#evas #r,ani8aciones y propiedad $ori8ontal;, 1: 1EL, 2000DM, !5.
3
<e se7ala )#e la primera de estas agr#paciones se remonta al a7o !30, enca,e8ada por
:rt#ro @a#ra, en 8onas cercanas a la localidad de Pilar, provincia de I#enos :ires, con la
finalidad de re#nin y organi8acin de actividades deportivas 'polo, golf, natacin, tiro al pic$n,
etc.(, convirti4ndose l#ego en lo )#e en la act#alidad se denomina *.ort#gas Co#ntry Cl#,-,
con+#nto )#e $acia .!40 conta,a con no m3s de 30 constr#cciones.
4
@olina N#iroga, Ed#ardo, Iarrios privados y propiedad $ori8ontal, 1: 1EL 2002D:, 344. 1a
e5presin ;cl#, de campo;, es en realidad la trad#ccin de la denominacin )#e adoptaron
m#c$os de estos con+#ntos #r,an%sticos, a7adiendo a s# nom,re las pala,ras inglesas ;co#ntry
cl#,;. Por comodidad en alg#na oport#nidad $emos llamado al con+#nto de estos diversos
emprendimientos, ;,arrios privados;.
5
Colman 1erner, 6oracio, o,.,cit. acota )#e ;1a 9ltima novedad es #na isla del .igre con 9nico
acceso a trav4s del ag#a, se organi8a como #n OIarrio Cerrado N3#ticoO, en el )#e las calles
internas ser3n Od3rsenasO )#e permitan la circ#lacin y acceso de em,arcaciones deportivas.
2
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1os par)#es ind#striales y los centros de compras tienen elementos com#nes
con los emprendimientos mencionados y slo se disting#en por el destino,
ind#strial en el primero y comercial en el seg#ndo.
2
Estas agr#paciones difieren en s# identificacin o nom,re, conforme el o,+eto
social y"o finalidad a las c#ales se $allen confinados= Clubes de Campo
'predominante actividad deportiva(, Barrios Cerrados 'mayor cantidad de
residentes permanentes(, Clubes de Chacras 'sit#ados a distancias m#c$o
mayores respecto de las ci#dades, lotes de mayores dimensiones(, Clubes
Nuticos, Ciudades Cerradas o Mega mprendimientos.
&
En la doctrina $an
merecido n#merosas denominaciones
8
. El proyecto los denomina *con+#ntos
inmo,iliarios-, manteniendo lo previsto en el Proyecto de !!8.
2.2. Caracter!sticas.
El cl#, de campo es #n comple+o recreativo residencial #,icado en #na
e5tensin s#,#r,ana, limitada en el espacio e integrada por lotes constr#idos o
a constr#irse, independientes entre s%, )#e c#enta con #na entrada com9n y
est3 dotado de espacios destinados a actividades deportivas, c#lt#rales y
sociales, siendo las viviendas de #so transitorio o permanente y de,iendo
e5istir entre el 3rea de viviendas y el 3rea deportiva, c#lt#ral y social #na
relacin f#ncional y +#r%dica )#e convierta al cl#, de campo en #n todo
inescindi,le.
!
.am,i4n se $a definido al ;comple+o #r,an%stico; o ;#r,ani8acin especial;,
como el sector, distrito o 8ona regido por #n plan de ordenamiento
partic#lari8ado, )#e se caracteri8a por la e5istencia de m9ltiples inm#e,les o
#nidades parcelarias independientes, vinc#lados por #n similar destino
f#ncional, la presencia de servicios com#nes y la constit#cin de relaciones
+#r%dicas de car3cter real, con la posi,le creacin de #na entidad )#e agr#pe a
:dem3s de #n Cl#, 6o#se tendr3n canc$as de O<?i ac#3ticoO;.
6
@ariani de /idal, @arina y :,ella, :driana, Cl#,es de campo y ,arrios cerrados. Cerramiento
y v%as de circ#lacin internas, 1: 1EL, 2005DE, 082.
7
Por e+emplo Nordelta <.:, Pm 25 :#topista Panamericana, con capacidad para alo+ar entre
80.000 y 00.000 personas, con cines, centros de compra, instalaciones deportivas, etc.
8
.ales como *n#evas formas de dominio- '6ig$ton, :lvare8 C#li3 y 1am,ois, o,.cit(> *formas
coparticipativas de propiedad- ':ndorno, 1#na y Mric?5, Cl#,es de campo. Co#ntries>
Pemelma+er de Carl#cci, :%da, .endencias act#ales y perspectivas del derec$o privado y el
sistema +#r%dico latinoamericano, C#lt#ral C#8co, 1ima, !!!, p. 53& y ss.> QQ00 Cornadas
Nacionales de Aerec$o Civil, HN Crdo,a, 200!, Comisin NR 4, Aerec$os Beales, a#n)#e en
este caso comprendiendo adem3s a los cementerios privados y a la m#ltipropiedad o tiempo
compartido(> *#r,ani8aciones privadas especiales- 'Grim,erg, 1iliana, 1os cl#,es de campo
como #r,ani8aciones privadas especiales en la :rgentina, Bevista Notarial, 852D508(>
*propiedades m9ltiples o pl#rales- '@oisset de Espan4s, 1#is(> *emprendimientos inmo,iliarios-
'Erelle, Cos4 @ar%a, *Minanciacin de emprendimientos inmo,iliarios a trav4s del fideicomiso,
1: 1EL, <#plemento especial *Emprendimientos inmo,iliarios-, +#lio 2002(> *n#evas
#r,ani8aciones- 'Pratesi, C#an Carlos, *N#evas #r,ani8aciones y propiedad $ori8ontal.
Aerec$os y responsa,ilidades-, 1: 1EL 2000DM, !5( y *#r,ani8aciones privadas- 'Ga,3s,
:l,erto :., *B4gimen +#r%dico de los ,arrios privados. Cl#,es de campo. Co#ntries. Iarrios
cerrados, 6amm#ra,i, 2008(.
9
Cf. Eliv4, B. y otros, E5presiones +#r%dicas de los cl#,es de Campo, Re"ista del Notariado, NF
&5!, p3g. 82> 6ig$ton, E. y otros, ob. cit., p3g. 3&.
3
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los propietarios y preste los servicios com#nes.
0

Estas #r,ani8aciones presentan las sig#ientes caracter%sticas ,3sicas=
a( /arias y"o n#merosas parcelas independientes con destino a la constr#ccin
de la vivienda 'transitoria o permanente(.
,( Hna o m3s parcelas destinadas a v%as de com#nicacin interna, recreacin,
actividades deportivas, sociales y c#lt#rales, para ,rindar confort, amenidad y
disfr#te a los moradores del sector residencial.
c( El comple+o )#e se forma de,e constit#ir necesariamente #n todo
inescindi,le, en forma tal )#e los )#e sean propietarios y poseedores por
c#al)#ier t%t#lo de parcelas en el sector residencial tengan derec$os de
propiedad, copropiedad y"# otros derec$os reales, so,re las parcelas )#e se
conocen como com#nes, y )#e al ena+enar o disponer por c#al)#ier t%t#lo s#
parcela residencial, )#eden comprendidos a#tom3ticamente en esa
ena+enacin s#s derec$os so,re la parte com9n en forma insepara,le. En
consec#encia no podr%an e+ercerse actos de disposicin so,re las 3reas
com#nes en forma independiente de la disposicin de las parcelas
residenciales o por el contrario, config#ran derec$os reales.

1a nota de insepara,ilidad de las 3reas de vivienda y deportiva, c#lt#ral y social

)#e caracteri8a al cl#, de campo, implica )#e los tit#lares de las viviendas
tengan la fac#ltad Sin$erente a dic$a tit#laridadS de $acer #so de las
instalaciones deportivas, c#lt#rales y sociales y a )#e la transmisin del
derec$o so,re las viviendas conlleva indefecti,lemente la de esta fac#ltad.
2
Etra nota espec%fica de los cl#,es de campo es )#e, mientras )#e el #so de la
vivienda es e5cl#sivo de s# tit#lar, el de las instalaciones y servicios recreativos
es compartido con los dem3s tit#lares de las viviendas )#e integran el comple+o
'y, en todo caso, con los gr#pos familiares respectivos e incl#sive con los
oc#pantes transitorios o los invitados de los tit#lares(, a#n)#e tam,i4n es
posi,le )#e se distinga entre *socios- del cl#,- y propietarios de parcelas.
2.#. R$gimen %ur!dico
El principal pro,lema )#e presentan los *con+#ntos inmo,iliarios- es )#e no
e5iste #na norma espec%fica en el orden nacional )#e contemple los diversos
aspectos )#e presentan y la normativa local no res#elve totalmente los
diversos conflictos )#e se s#scitan en s# seno.
Estos comple+os tienen diversas modalidades de organi8acin, )#e van desde
alg#na fig#ra de derec$os reales 'com,inaciones de dominio y condominio,
dominio revoca,le, servid#m,res prediales rec%procas, #s#fr#cto y propiedad
$ori8ontal(, a config#raciones en ,ase a derec$os personales.
Es el Congreso Nacional el fac#ltado para sancionar el r4gimen general, so,re
todo si se pretende #,icarlos en el 3m,ito de los derec$os reales, por tratarse
10
cf. <cotti, ob.cit .
11
Cf. Colman 1erner, ;Cl#,es de campo y ,arrios privados;, o,. cit.
12
En alg#nos cl#,es de campo, como por e+emplo, los creados por instit#ciones deportivas
pree5istentes, el #so del 3rea recreativa se comparte entre los tit#lares de viviendas y los
socios de la instit#cin.
4
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de derec$os patrimoniales 'art. &5, inc. 2(, Constit#cin Nacional(. 1as normas
)#e, en e+ercicio de s# poder de polic%a 'arg. art. 22, Cd. Civil(, sancionen
las Provincias, no p#eden re,alsar las fac#ltades propias del Congreso
Nacional, avan8ando so,re la organi8acin +#r%dica )#e de,e adoptar el cl#, de
campo.
3
1a +#rispr#dencia destac )#e *la caracter%stica principal de los cl#,es de
campo es )#e dentro de #n espacio delimitado, coe5isten parcelas de vivienda
de propiedad individ#al y ,ienes y servicios com#nes para #so y ,eneficio de
a)#ellas parcelas. El ;co#ntry; cl#, o cl#, de campo es #n todo y #na #nidad
con l%mites precisos en el )#e los ,ienes com#nes y los servicios son
accesorios de los lotes de propiedad individ#al y )#e por lo tanto a)#4llos no
p#eden s#,dividirse ni tampoco ena+enarse separadamente de los lotes de
propiedad individ#al.-
4
<e $an presentado proyectos de ley con el o,+eto de reg#lar en partic#lar estas
#r,ani8aciones
5
, pero ning#no prosper $asta la fec$a.
13
<tratta, :licia, 1as #r,ani8aciones especiales. <# organi8acin y r4gimen dominial.
:cotaciones al decreto !404"82 de la Provincia de I#enos :ires, &, 25"02"!8&> 6ig$ton, E, y
otros, ob. cit., p3g. !4.
14
CNCiv, <ala :, 02"02"!8!, @ap#c$e, Co#ntry Cl#, c. 1pe8 de @arsetti, 6e,e, 1: 1EL
!!0DC, 3&5, con nota de :riel :. Aasso.
15
1os m3s conocidos, a#n)#e no los 9nicos, f#eron presentados por el e5 <enador Nacional
Carlos de la Bosa, proyecto )#e perdi estado parlamentario en 2002, y )#e propon%a crear la
fig#ra de la *propiedad residencial-, definida en el art. R como el derecho real 'ue otorga a su
titular las (acultades de usar, go)ar y disponer sobre un inmueble propio constituido de
con(ormidad con lo 'ue establece la presente ley y descripto en el art. 2R como a)#ellas
#r,ani8aciones )#e re9nan las sig#ientes caracter%sticas= a( )#e #na parte est4 conformada por
lotes o fracciones de terreno con constr#cciones o sin ellas, destinados a la constr#ccin de
viviendas residenciales, )#e a los efectos de esta ley se identifican como *unidades
particulares*, las )#e tendr3n independencia f#ncional y salida indirecta a la v%a p9,lica. Esta
salida podr3 ser directa $acia los c#rsos de ag#a navega,les> ,( )#e la parte restante se
destine a espacios com#nes, p#diendo prever 3reas espec%ficas para la pr3ctica de actividades
deportivas, recreativas, sociales, c#lt#rales y"o de servicio. 1a <enadora 6ilda Gon8ale8 de
A#$alde, l#ego de #n proyecto similar presentado como dip#tada nacional, present otro 'E5pte
<D2"0&(, )#e crea,a el derec$o real de *propiedad #r,ana especial-, definido en el art. R,
como el )#e confiere a s# tit#lar las fac#ltades de #sar, go8ar y disponer de #n inm#e,le propio
y de las partes o cosas com#nes )#e le son accesorias con las modalidad y limitaciones )#e
s#rgen de la ley, los reglamentos en ella previstos, las disposiciones de a#toridad competente y
las competencias espec%ficas de los go,iernos provinciales y m#nicipales. El art. 2R esta,lece
)#e se aplicar3 a las #r,ani8aciones #,icadas en 8onas #r,anas, s#,#r,anas o r#rales en las
)#e #na parte est4 conformada por parcelas '#nidades partic#lares(, )#e podr3n o no contar
con constr#cciones en ellas, ser3n destinadas a vivienda f#ncionalmente independientes entre
s% y tendr3n salida indirecta a la v%a p9,lica, p#diendo adem3s, tener salida directa a c#rsos de
ag#a navega,les. 1a parte restante de,e destinarse a espacios com#nes o servid#m,res
p9,licas, circ#latorios y"o de servicio, p#diendo determinarse 3reas espec%ficas para la pr3ctica
de actividades deportivas, recreativas, sociales o c#lt#rales. 1a propiedad so,re las #nidades
partic#lares es e5cl#siva y so,re los sectores, espacios y ,ienes com#nes es com9n a t%t#lo de
indivisin for8osa perpet#a. :m,os sectores constit#yen #n todo +#r%dica y f#ncionalmente
inescindi,le. 1os l%mites perimetrales de estas #r,ani8aciones y el control de acceso a las
mismas p#eden materiali8arse mediantes cerramientos en la forma en )#e las
reglamentaciones locales esta,le8can, en f#ncin de aspectos #r,an%sticos, paisa+%sticos, de
seg#ridad y dem3s a s# cargo.
5
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En este conte5to de anomia los denominados cl#,es de campo Ten sentido
latoD se $an organi8ado tanto so,re la ,ase de conferir a )#ienes ingresan al
sistema #n derec$o personal, como #n derec$o real, o #na com,inacin de
am,os. Efect#aremos #na ,reve rese7a de estas posiciones para concl#ir
relatando como res#elve el tema el Proyecto 202.
2.#.1. Como derecho personal
:lg#nos con+#ntos $an adoptado la estr#ct#ra de asociaciones 'art. 33, inc. 3R,
apartado R, Cd.Civil( o de sociedades, tanto civiles como comerciales. El
pro,lema )#e se presenta con la fig#ra de la sociedad civil es )#e el art. 248,
Cd.Civil, e5ige el fin de l#cro, elemento a#sente en estos casos. Ae all% )#e se
considere m3s conveniente la fig#ra de #na sociedad comercial 'arg. art. R,
!.550
2
(.
Ae entre los tipos societarios )#e ,rinda la ley, el m3s #tili8ando es el de la
sociedad annima
&
, plasm3ndose los detalles de la organi8acin especial
re)#erida por los cl#,es de campo, tales como lo relativo a las e5pensas por
mantenimiento y me+ora de los servicios, )#e no p#ede fig#rar en el estat#to
1+
,
en el reglamento )#e a#tori8a el art. 2&, ley !.550.
!
.am,i4n se $a rec#rrido
a la fig#ra de la sociedad cooperativa, a#n)#e en este caso se presenta la
dific#ltad referente a la transmisin de las acciones, )#e son nominativas 'art.
24, inc. 3R, ley 20.33&(.
20
En el caso *@ap#c$e-
2
se sost#vo )#e ;1a nat#rale8a +#r%dica de los
denominados cl#,es de campo, res#lta ser simple o mero rec#rso o
mecanismo t4cnico de medios y formas con los c#ales se da satisfaccin a los
fines perseg#idos, )#e por ser asociativos, concl#yen en la fig#ra legal de la
sociedad;, y se descart la procedencia del r4gimen de Propiedad 6ori8ontal,
como del condominio.
2.#.2. Como derecho real
El pro,lema en este caso es determinar si res#lta posi,le encasillar los
derec$os de los integrantes del cl#, de campo en alg#no de los derec$os
reales admitidos Dso,re cosa propia o a+enaD o ,ien, atento las especiales
caracter%sticas )#e reviste la realidad de los cl#,es de campo, de,e concl#irse
16
:rt. R, 1<= 6a,r3 sociedad comercial c#ando dos o m3s personas en forma organi8ada,
conforme a #no de los tipos previstos en esta ley, se o,lig#en a reali8ar aportes para aplicarlos
a la prod#ccin o intercam,io de ,ienes o servicios participando de los ,eneficios y soportando
las p4rdidas.
17
1a ley !.550 admite )#e las asociaciones, c#al)#iera f#ere s# o,+eto, adopten la forma de
alg#no de los tipos de sociedad )#e prev4, )#edando as% s#+etas a s#s disposiciones.
18
<tratta, :., ob. cit..
19
El art. 2&, 1<, referido al estat#to social, incl#ye la posi,ilidad de )#e si 4ste previese #n
reglamento, el mismo se inscri,ir3 con id4nticos re)#isitos.
20
<tratta, :., ob. cit., loe. cit. El art. 24, ley 20.33& dice= *El capital se constit#ye por c#otas
sociales indivisi,les y de ig#al valor. 1as c#otas sociales de,en constar en acciones
representativas de #na o m3s, )#e revisten el car3cter de nominativas. P#eden transferirse slo
entre asociados y con ac#erdo del conse+o de administracin en las condiciones )#e determine
el estat#to.-
21
CNCiv., sala I, 4"0!"!!0, @ap#c$e Co#ntry Cl#, c. Ae @inicis H,aldo s"co,ro de pesos,
<:0C <#mario NF C000245!.
2
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en )#e res#lta necesaria #na legislacin propia )#e la reg#le como derec$o
real a#tnomo. <i ,ien esta es la prop#esta del Proyecto 202, la doctrina $a
propiciado diversas sol#ciones.
2.#.2.1. &ominio
Este derec$o real, c#ando es reconocido a los tit#lares de los lotes constr#idos
o a constr#irse, no res#lta s#ficiente para a,arcar la comple+a realidad )#e
config#ran los cl#,es de campo Dcon la #nin inescindi,le del rea residencial
con la recreativaD. 1os d#e7os de los lotes aparecer3n as% aislados y no
integrando #n comple+o 'c#ando la verdadera sit#acin es distinta(. En c#anto a
las instalaciones y servicios a #tili8ar por com#nitariamente, tendr%an )#e ser
p#estos en ca,e8a de #na sociedad integrada por los d#e7os de lotes )#e,
como integrantes del cl#, de campo, revestir%an #na do,le calidad= propietarios
del lote y socios de la sociedad propietaria de las instalaciones de #so
compartido y responsa,le de la prestacin de los servicios a los lotes.
1a vinc#lacin de am,os sectores 'lotes individ#ales con instalaciones de la
sociedad, con la nota de inescindi,ilidad )#e $emos ap#ntado( se s#ele
implementar a trav4s de servid#m,res
22
, a#n)#e la sol#cin no impresiona
como adec#ada respecto de la prestacin de los servicios a favor de las
parcelas individ#ales 'las servid#m,res no p#eden consistir en #n $acer para el
n#do propietario( y s# legitimidad es d#dosa en lo )#e se refiere al #so de las
3reas recreativas, por)#e esta servid#m,re de #so, )#e de,er%a ser perpet#a,
es ,ien seme+ante al derec$o real de #s#fr#cto, )#e no p#ede ser perpet#o.
23
2.#.2.2. &ominio re"ocable
@ediante este enc#adre se constit#ir%a # otorgar%a por los organi8adores del
sistema 'llamados promotores o desarrollistas( #n dominio a favor de los
tit#lares de los lotes, s#+eto a condicin resol#toria 'art. 2228, Cd. Civil(, la )#e
se cons#mar%a en caso de inc#mplimiento o ino,servancia de las normas
+#r%dicas y #r,an%sticas adoptadas.
Esta estr#ct#racin no res#lta conveniente para el tit#lar del lote, p#esto )#e s#
derec$o n#nca ser%a pleno ni perpet#o y )#edar%a, en definitiva, s#+eto al poder
del constit#yente.
24
2.#.#.#. &ominio y condominio
:#n)#e +#r%dicamente via,le, el condominio )#e recayera so,re la totalidad del
;co#ntry;, de modo )#e todos s#s integrantes f#eran condminos de la
totalidad, constit#ir%a #n sistema nada pr3ctico, por la fac#ltad de pedir la
particin en c#al)#ier tiempo 'art. 22!2, Cd. Civil(> el ius prohibendi )#e asiste
a cada condmino y el pesado sistema de administracin reg#lado por los arts.
22!! y sig#ientes, Cd. Civil.
25
22
/.g.= servid#m,re pasiva de a,stenerse de e+ec#tar en los lotes constr#cciones sin c#mplir
con las normas internas y sin la apro,acin del propietario del f#ndo dominante '3rea
recreativa(> servid#m,re activa de paso so,re espacios de circ#lacin interna a favor de los
lotes> etc.
23
:rg. art. 2!20, Cd. Civil(. Conf. 6ig$ton, E., y otros, ob. cit., p3g. 2.
24
Cf. @ariani de /idal, o,.cit.
25
Cf. @ariani de /idal, o,.cit.
&
243544080.doc
Por ello se rec#rre a #na com,inacin de los derec$os de dominio 'so,re los
lotes( y de condominio 'so,re las 3reas de esparcimiento(.
:dem3s de la dific#ltad para vinc#lar am,os derec$os de la manera )#e lo
e5igen las partic#lares caracter%sticas de los cl#,es de campo, las o,+eciones
se centran en la poca agilidad de la administracin 'arts. 22!! y sig#ientes,
Cd. Civil(> el derec$o de a,andono para li,erarse del pago de gastos )#e
asiste al condmino 'art. 2285, Cd. Civil(> la fac#ltad de disponer de s# parte
indivisa y la posi,ilidad de )#e sea e+ec#tada por s#s acreedores, lo )#e
convertir%a al ad)#irente en condmino del 3rea recreativa, sin ser tit#lar de lote
alg#no. 1a principal o,+ecin radica en la perd#ra,ilidad )#e de,e revestir el
sistema, lo )#e c$oca con el derec$o de pedir la particin en c#al)#ier tiempo
)#e compete al condmino 'art. 22!2, Cd. Civil(, no siendo s#ficiente lo
disp#esto en el art. 2&5, ya )#e ,asta la oposicin de c#al)#ier condmino
para impedir la renovacin del pacto de indivisin, )#e no p#ede s#perar los
cinco a7os y, en c#anto a la nocividad de la particin 'art. 2&5, #lt.parr., Cd.
Civil(, parece d#doso )#e p#eda consider3rsela s#,sistente d#rante toda la
vida del ;co#ntry; Dpor)#e la particin siempre res#ltar%a per+#dicial para los
condminos en la $iptesisD c#ando el Cdigo a#tori8a slo a ;demorar; la
divisin, pero no a posponerla para siempre.
22

Como forma de s#perar estos inconvenientes se $a rec#rrido a la fig#ra del art.
2&0 y sigtes, Cd. Civil, )#e es el condominio de indivisin for8osa so,re las
cosas afectadas como accesorios indispensa,les al #so com9n de dos o m3s
$eredades )#e pertene8can a diversos propietarios.
2.#.#.,. -su(ructo, uso y habitacin
En este caso, permaneciendo la n#da propiedad en ca,e8a del empresario
organi8ador del cl#,, los derec$os concedidos a los tit#lares de los lotes
tendr%an #na d#racin m35ima o se e5ting#ir%a con la m#erte del #s#fr#ct#ario,
si es persona f%sica y a los veinte a7os, si es persona de e5istencia ideal 'art.
2!20, Cd. Civil, aplica,le al #so y a la $a,itacin, seg9n el art. 2!2!(. : dic$o
inconveniente $a,r%a )#e agregar el pro,lema de los servicios )#e se prestan
en los cl#,es de campo a los integrantes, ya )#e es sa,ido )#e el n#do
propietario, como tal, no p#ede cargar con o,ligaciones de $acer )#e res#lten
activa o pasivamente oponi,les ;erga omnes; 'slo podr%an $acerlo a t%t#lo de
derec$os creditorios(.
2.#.#... /ropiedad hori)ontal
Es #na de las modalidades m3s #tili8adas, a#n)#e presenta serias
inconsistencias.
Parte de la doctrina considera )#e res#ltar%a la fig#ra m3s adec#ada
2&
, por)#e
sol#ciona los pro,lemas de la indivisin for8osa de las partes privativas y
com#nes 'art. 3R, ley 3.52( y de las v%as de circ#lacin interna del cl#, de
26
@ariani de /idal, o,.cit.
27
:s% lo $an e5presado diversos enc#entros acad4micos= /00 Convencin Notarial del Colegio
de Escri,anos de la Capital Mederal, a7o !&8> Q/00 Cornada Notarial :rgentina, a7o !&8> QQ00
Cornadas Nacionales de Aerec$o Civil, Crdo,a, 200!, entre otros.
8
243544080.doc
campo o del ,arrio cerrado
28
)#e, de rec#rrirse a otras fig#ras, de,er%an
transitar por complicados tr3mites de cesin de calles a la @#nicipalidad por
parte de los integrantes del ;co#ntry;
2!
y posterior convenio con 4sta para
posi,ilitar el cerramiento.
30
<on conocidas las o,+eciones a esta sol#cin, en especial la dific#ltad )#e
presenta el art. 2F, ley 3.52, )#e define como necesariamente com9n al
terreno, teniendo como pres#p#esto #n edificio 9nico. En el caso de estos
comple+os inmo,iliarios, el lote ')#e se pretende sea #na s#erte de #nidad
f#ncional( no soporta ning#na constr#ccin com9n, pero se asienta so,re el
terreno del comple+o, )#e aplicando estrictamente la norma citada de,eria ser
parte com9n y por otro lado, el derec$o de propiedad $ori8ontal de,e recaer
so,re #na #nidad f#ncional de #n inm#e,le *edificado-.
3
El o,st3c#lo reside en )#e los tit#lares de los lotes no ser%an tit#lares
individ#ales de las parcelas y m3s a9n en el caso de tratarse de lotes no
constr#idos
32
, por)#e entonces no podr%a $a,larse de #nidad f#ncional de #n
inm#e,le edificado, sino de #na *#nidad f#ncional a constr#ir-, con lo )#e el
derec$o real vendr%a a tener #n o,+eto f#t#ro, lo )#e no es via,le legalmente
33
.
28
6ig$ton, Elena y otros, o,. cit. p.28.
29
/er art. 52, ley 8!2, Provincia de I#enos :ires.
30
Como las calles, pla8as, caminos, canales, p#entes y c#al)#ier otra o,ra p9,lica constr#ida
para #tilidad o comodidad com9n; pertenecen al dominio p9,lico del Estado 'art. 2340, inc. &R,
Cd. Civil(, en el caso de adoptarse el sistema de la propiedad $ori8ontal las v%as de circ#lacin
internas del ;cl#, de campo; caer%an en la previsin del art. 2348, Cd. Civil, )#e dice )#e ;los
p#entes y caminos y c#ales)#iera otras constr#cciones $ec$as a e5pensas de los partic#lares
en terrenos )#e les pertene8can son del dominio privado de los partic#lares, a#n)#e los
d#e7os permitan s# #so o goce a todos;.
31
Aec. 248!"23, Provincia de I#enos :ires, $a sido #tili8ado en ese 3m,ito como paliativo de
este 9ltimo inconveniente, por)#e a#tori8a la inscripcin de t%t#los de constit#cin,
transferencia, modificacin o e5tincin de derec$os reales comprendidos en el r4gimen de la
presente ley 3.52, tanto si se trata de edificios constr#idos como de edificios a constr#ir o en
constr#ccin. <imilar sol#cion trae el art. !, dec. 2080"80./er Ca#sse, C. B., -rbani)aciones
pri"adas0 barrios cerrados. R$gimen legal en la /ro"incia de Buenos 1ires2 :c)#arone, @. ..,
3as nue"as urbani)aciones y aspectos del tiempo compartido, ed. !!8, p. 5& y Erelle, C. @.,
<it#acin +#r%dica de las #nidades proyectadas o en constr#ccin de #n edificio dividido en
propiedad $ori8ontal, '/000 Convencin del Colegio de Escri,anos de la Capital Mederal(.
Empero, en la pr3ctica negocial y a pesar de las o,+eciones t4cnicas de las )#e es pasi,le, la
reg#lacin $a f#ncionado sin demasiados inconvenientes, prod#ci4ndose a s# co,i+o incl#sive
la inscripcin de los correspondientes t%t#los en el Begistro de la Propiedad 0nm#e,le.
32
6ig$ton, E., y otros, ob. cit., p3g. 22 y sig.> @oreira, 1., 1a fig#ra especial de los cl#,es de
campo 'co#ntry cl#,(, en Bevista Notarial 'Crdo,a(, nF 45, p3g. 24> voto de la mayor%a en el
fallo plenario de la CNCiv del 20""!82, a#tos ;1encina, Bamn y otro c" 1as Cas#arinas
s"consignacin y escrit#racin;, EAD2D4!& o 1: 1EL, !8&D:D&&. En este fallo plenario se
decidi )#e la venta en mens#alidades de #na ;#nidad f#ncional a constr#ir ,a+o el r4gimen de
la ley 3.52; no ca,%a en el sistema de dic$a ley, sino )#e se trata,a en realidad de #n
s#p#esto reg#lado por la ley 4.005 de venta de inm#e,les fraccionados en lotes c#yo precio
de,e ser satisfec$o en c#otas. .am,i4n se arg#ment con el car3cter de com9n )#e la ley
3.52 impone al terreno. Conf., en sentido an3logo, voto de la minor%a en el fallo plenario de la
CNECiv.y Com., ca#sa ;Aerrigo c"Costa del <ol <.:.; del 22"0!"!84.
33
/er nota al .%t#lo C#arto del 1i,ro .ercero, Cd. Civil= ;'a(... El derec$o real s#pone
necesariamente la e5istencia act#al de la cosa a la c#al se aplica, p#es )#e la cosa es el o,+eto
directo e inmediato y no p#ede $a,er derec$o sin o,+eto;.
!
243544080.doc
Por ello se $a dic$o )#e, en tanto s#,sista la impropia e inadec#ada #tili8acin
del r4gimen de propiedad $ori8ontal para reg#lar ,arrios privados, cada
propietario de #nidad f#ncional, por serlo, ad$iere a #n r4gimen estat#tario
conocido y p#,licitario, emergente del reglamento de copropiedad otorgado en
f#ncin de la ley 3.52, y )#e esa ad$esin conlleva la aceptacin, el
consentimiento necesario, para )#e todos y cada #no de los propietarios
act9en respecto de partes determinadas, material y +#r%dicamente como
propietarios e5cl#sivos, esto es, como tit#lares de dominio respecto de tales
partes determinadas. Ae otra forma, #na interpretacin e5cesivamente
apegada a la literalidad de las normas cond#cir%a a entender )#e, en principio,
c#anto constit#ye o est3 en terreno definido en los planos como #nidad
f#ncional es, en realidad, de propiedad com9n. <i esto es as%, la
responsa,ilidad por todas las consec#encias emergentes de s# #tili8acin o
aprovec$amiento o por los event#ales riesgos y contingencias res#ltantes de
ellos ser%a coparticipada ;in solid#m; por toda la com#nidad, en #na s#erte de
propiedad com#nitaria a+ena a n#estros $3,itos y a n#estro derec$o
34
.
Hna de las grandes dific#ltades en estos emprendimientos consiste en
garanti8ar los medios para mantener en ,#en estado no slo los ,ordes
perimetrales y las v%as de tr3nsito interiores, sino #n con+#nto de servicios de
#tilidad com9n, lo )#e re)#iere organi8ar #na administracin )#e atienda las
erogaciones )#e el mantenimiento de estos servicios demanda y,
consig#ientemente, reca#de las contri,#ciones o e5pensas correspondientes,
de modo similar a lo )#e acontece en la Propiedad $ori8ontal.
C#ando se $a disc#tido la procedencia del co,ro de e5pensas # otros gastos
com#nes, c#al)#iera sea la estr#ct#ra )#e $aya adoptado el cl#, de campo, lo
cierto es )#e se $a $ec$o l#gar al reclamo de la administracin.
35
En tal sentido se $a res#elto )#e *.rat3ndose del co,ro del cr4dito por
e5pensas com#nes no de,e e5tremarse el an3lisis del t%t#lo, ya )#e la reg#lar
percepcin de a)#ellas es f#ndamental para el normal f#ncionamiento del
sistema.-
2.#.#.4. 5er"idumbre
El r4gimen vigente en la Provincia de I#enos :ires, de alg#na manera $a
tomado partido por esta sol#cin, al disponer el dec. reglamentario 8404"82 )#e
;a los efectos de c#mplimentar lo disp#esto por el art. 24 inc. ,( del dec.Dley
34
Cf. Pratesi, o,.cit.
35
CNCom, <ala I, 2!"05"2003, Cl#, de Campo <an Aiego <.:. c. /arone, Cla#dio :.'1: 1EL
2003DM, &&!> CCivyCom. <an @art%n, sala 0, 02"02"2002, ;:sociacin de Besidentes de <an
Carlos Co#ntries c" Migini, 6ector :. s" co,ro de pesos;, elAial.com 2"0&"2002> CNCiv, <ala M,
"03"200!, Casa,al, :dolfo :ntonino c. Co#ntry Cl#, 1os Cerrillos del Pilar <.:., 1: 1EL
2"05"200! con nota de :driana N. :,ella> CNCiv, <ala :, 20"03"!!5, Consorcio de
Propietarios del Co#ntry Cl#, El /enado c. @a+er, :na I. y otro, 1: 1EL, !!2D:, 420, con nota
de Ed#ardo @olina N#iroga> CNCom, <ala :, &"05"2004, Cl#, de Campo <an Aiego <.:. c.
/altorta, Corge E., <#p.Esp. 0ntereses - 1: 1EL 2004DA, 20! - AC 0!"02"2004, 4> CNCiv, <ala
C, 8""!!3, Consorcio de Propietarios 1os Cardales Co#ntry c. Crespo, Celia, 1: 1EL !!4D
C, 8 - AC !!4D2, 24> CNCiv, <ala C, 3"2"2005, Consorcio Cl#, de Campo 1a @artona c.
Mal,o, 1#ciano, 1a 1ey EnlineU CNCiv, <ala G, 24"03"!!4, Consorcio de Propietarios El Pato
Co#ntry Cl#, c. Gandolfo E. , 1: 1EL !!5D:, !> CNCom, <ala C, "0"2002, @ayling Cl#,
de Campo <.:. c. <accone, Cristina N., 1: 1EL 2002DM, 20!.
0
243544080.doc
8!2"&&, con sim#ltaneidad a la transmisin del dominio de cada parcela
perteneciente al 3rea de viviendas, de,er3 constit#irse el derec$o real de
servid#m,re de #so so,re las 3reas de esparcimiento, el )#e de,er3 constar
como restriccin en el plano de s#,divisin pertinente;.
Colman 1erner, #no de los a#tores )#e m3s $a est#diado estas #r,ani8aciones
es franco partidario de la tesis de las ;servid#m,res prediales rec%procas;
32
, y
sostiene )#e ;res#lta posi,le #n enc#adre legal por el )#e se esta,le8ca #na
servid#m,re predial so,re todos los inm#e,les destinados a 3reas com#nes y
calles de circ#lacin interna ;como f#ndo sirviente;= ( Para aseg#rar a
perpet#idad= )#e estos referidos inm#e,les no p#edan ser s#,divididos y
de,an conservarse en el estado e5istente al momento de la constit#cin a la
servid#m,re m3s las me+oras a#tori8adas.
37
2( Para aseg#rar a perpet#idad
)#e las constr#cciones e infraestr#ct#ra com9n recreativa, deportiva y"o social
no p#eda ser modificada ni destr#ida. 3( Para aseg#rar el #so de los inm#e,les
afectados a 3reas com#nes )#e ,rindan ;#tilidad real; a favor de los moradores
de las parcelas con destino residencial ;f#ndos dominantes;. 4( .am,i4n se
p#ede aseg#rar a perpet#idad la a,stencin de edificar en contravencin con
#n cdigo de edificacin preesta,lecido so,re las parcelas residenciales, en
este caso ;f#ndos sirvientes; a favor de las parcelas com#nes y del resto de las
parcelas residenciales como ;f#ndos dominantes;. 5( Esta config#racin legal
concl#ye en constit#ir al comple+o inmo,iliario en #n todo inescindi,le, por
c#anto no seria posi,le ena+enar por c#al)#ier t%t#lo #na parcela residencial,
;f#ndo dominante;, sin )#e le comprenda s# derec$o real so,re las 3reas
com#nes ;f#ndo sirviente;.
38
2.#.#.6. &erecho real autnomo
Mrente a las dific#ltades )#e provoca pretender enc#adrar el sistema en alg#na
de las fig#ras e5istentes, se propone s# reg#lacin como derec$o real
a#tnomo, estr#ct#rado en forma similar al de propiedad $ori8ontal, con
reg%menes partic#lares de sanciones disciplinarias para el caso de violaciones
al reglamento o a la ley por parte de los copropietarios> de o,ras n#evas y
me+oras en partes com#nes> y tam,i4n con la previsin de #n r4gimen m3s
el3stico de asam,leas.
3!
Esta es la opcin )#e $a seg#ido el Proyecto de 202, c#yos detalles
comentaremos m3s adelante. <implemente adelantamos )#e se #,ica a este
derec$o real como a)#ellos )#e se e+ercen so,re cosa total o parcialmente
propia 'art. 888, Pr.CCyCN(.
2.4. Legislacin provincial
<in #n ordenamiento nacional )#e reg#le el r4gimen +#r%dico de estas
#r,ani8aciones, las provincias, en e+ercicio del poder de polic%a #r,an%stica )#e
les asiste, $an ido legislando a fin de ,rindar #n marco legal a estos comple+os
36
Colman 1erner, 6oracio, o,.cit. Cap%t#lo /00.
37
Es decir, #na canc$a de golf siempre ser%a #na canc$a de golf.
38
Colman 1erner, o,.cit.
39
6ig$ton, E., y otros, ob. cit., p3gs. 53"52> er. Enc#entro C#r%dico Notarial, <an @art%n,
!85.

243544080.doc
)#e crecen d%a a d%a, ya )#e est3n comprometidos tanto los intereses p9,licos
Despecialmente los de la com#nidad donde a)#4llos se asientanD como los de
los partic#lares )#e ad)#ieren derec$os a s# respecto.
40
:#n)#e no es tema motivo de este tra,a+o, mencionaremos las normas )#e se
$an oc#pado del tema.
En Provincia de I#enos :ires= ley 8!2 'de Erdenamiento territorial y #so del
s#elo 'art. 24(> decreto reglamentario !404"82, )#e se oc#pa espec%ficamente
de los llamados ;cl#,es de campo;> dec. 2&"!8 referido a los llamados ;,arrios
cerrados;> decreto !&4"04 dirigido especialmente a las Hr,ani8aciones
Privadas )#e adoptaron o adopten en el f#t#ro la forma de Cl#,es de Campo o
de Iarrios Cerrados, s#,divididos ,a+o el r4gimen de la ley 3.52 de
Propiedad 6ori8ontal, sin per+#icio de )#e se admita s# aplicacin al resto de
las #nidades afectadas a 4l, toda ve8 )#e ello sea legalmente posi,le>
disposicin 34!"05, de la Aireccin Provincial de Catastro .erritorial> decreto
&2&"02, por el )#e se les transfiere a las @#nicipalidades la fac#ltad de
apro,ar #r,ani8aciones comprensivas de cl#,es de campo y ,arrios cerrados,
y crea el Begistro Provincial de Hr,ani8aciones Cerradas, donde se de,en
inscri,ir los Cl#,es de Campo y los Iarrios Cerrados )#e $ayan o,tenido la
Convalidacin .4cnica Minal 'Macti,ilidad(, re)#iri4ndose esta inscripcin como
re)#isito previo indispensa,le para proceder a la comerciali8acin de las
#nidades )#e compongan cada emprendimiento.
4
En Ne#)#4n, el Aecreto 33"!82, sig#e pa#tas similares. En B%o Negro, la 1ey
523 incorpora como emprendimientos #r,an%sticos a los )#e *tengan por
o,+eto la creacin de cl#,es de campo, villas transitorias, inm#e,les regidos por
el sistema de condominio y tiempo compartido-. .am,i4n podemos mencionar
en <anta Me, el decreto &&"!83> en @endo8a, la ley 434> en <an C#an, el
Parcelamiento de Propiedad 0ndivid#al, de la Aireccin General de Geodesia y
Catastro> en Crdo,a, la Besol#cin 3"!8 )#e remite a la ley 3.52, en <alta,
la ley 5202> en Corrientes, la ley 5405"!!!, etc.
2.5. Barrios cerrados. Nociones
En los 9ltimos tiempos $an aparecido otros emprendimientos )#e g#ardan #n
cierto parentesco con los cl#,es de campo, tam,i4n destinados al me+or y m3s
econmico aprovec$amiento de los inm#e,les y, asimismo, a satisfacer la
necesidad de #na vida m3s sana, tran)#ila y seg#ra D)#e cada d%a sienten con
mayor f#er8a los s#fridos $a,itantes de los agitados conglomerados
ci#dadanosD.
.ales son los denominados ;,arrios cerrados;.
1a Provincia de I#enos :ires $a procedido a s# reg#lacin en e+ercicio del
poder de polic%a #r,an%stica )#e le asiste, a#n c#ando las normas pertinentes
DBesol#cin &4"!& de la <ecretar%a de .ierras y Hr,anismo, @inisterio de E,ras
40
:,ella, :driana N. y @ariani de /idal, @arina, Cl#,es de campo y ,arrios cerrados.
Cerramiento y v%as de circ#lacin internas, 1: 1EL 2005DE, 082
41
Para ampliar ver Ca#sse, Corge B. P4re8 Clo#et, @ar%a Cos4, Begistro Provincial de
Hr,ani8aciones Cerradas. Besol#cin !4"03 del @inistro de Go,ierno de la Provincia de
I#enos :ires, 11I: 2004, 425.
2
243544080.doc
y <ervicios P9,licos y decreto 2&"!8 inc#rsionan tam,i4n en el 3m,ito de la
caracteri8acin +#r%dica de a)#4llos. :s%, este decreto, dice en s# art. R, )#e=
;<e entiende por ,arrio cerrado 'IC( a todo emprendimiento #r,an%stico
destinado a #so residencial predominante con e)#ipamiento com#nitario c#yo
per%metro podr3 materiali8arse mediante cerramiento;.
42
L el art. 0, del mismo
decreto, esta,lece )#e ;los ,arrios cerrados de,er3n gestionarse a trav4s de la
ley nacional 3.52 de Propiedad 6ori8ontal sin v#lnerar los indicadores
contenidos en el art. 52 del dec. ley 8!2"&&
43
4!, # optar en lo pertinente por el
r4gimen +#r%dico esta,lecido por el dec. !404"84;.
44
2.6. El proecto de 1!!".
En el proyecto de Hnificacin de los Cdigos Civil y Comercial de !!8 se di+o
)#e ;para los cl#,es de campo, par)#es ind#striales, ,arrios o cementerios
privados, centros de compras, y entidades similares, se piensa )#e la
propiedad $ori8ontal, con las adec#aciones pertinentes, es el marco m3s
apropiado para s# desenvolvimiento; y )#e ;1a modificacin central de la
propiedad $ori8ontal para proyectarla en los con+#ntos inmo,iliarios, consiste
en reconocer )#e p#eden e5istir #nidades de propiedad privativa so,re el
terreno, p#es es de m35ima transparencia )#e en la ley vigente 3.52 el
terreno es necesariamente com9n de todos los consorcistas, lo )#e de,i
o,star a la pretensin de aplicarla a estos con+#ntos. 1as dem3s adec#aciones
previstas son inel#di,les para la f#ncionalidad de estas propiedades
especiales;.
En s# li,ro N#into, .%t#lo /00, dedicado a las ;Propiedades especiales;,
esta,lec%a en s# art. 202! 'Con+#ntos inmo,iliarios( )#e ;1os cl#,es de campo,
par)#es ind#striales, ,arrios o cementerios privados, centros de compras, y
entidades similares, p#eden s#+etarse al r4gimen de los derec$os personales o
de la propiedad $ori8ontal.;
Es decir, )#e a pesar de en#merar entre los derec$os reales a las ;propiedades
especiales; 'art. 82 inc. e(, de+a,a li,rado a la vol#ntad de los integrantes
definir c#3l ser%a el r4gimen legal, lo )#e constit#ye #na e5cepcin al sistema
cerrado )#e caracteri8a a los derec$os reales, aceptando )#e estos con+#ntos
inmo,iliarios, como $emos rese7ado, presentan #na realidad $arto
$eterog4nea.
:l admitir la posi,ilidad de adscri,ir los cl#,es de campo al r4gimen de la
propiedad $ori8ontal, previ espec%ficamente )#e ;En los cl#,es de campo,
par)#es ind#striales, centros de compra, cementerios privados #
organi8aciones similares, )#e se sometan al r4gimen de la propiedad $ori8ontal
slo ser3n necesariamente com#nes las partes del terreno destinadas a v%as
de acceso y com#nicacin e instalaciones de #so compartido con s#s
42
El art. 3, inc. e( determina )#e ;el cerramiento del per%metro de,er3 ser transparente y
tratado de manera )#e no conforme para el entorno #n $ec$o inseg#ro, )#edando
e5presamente pro$i,ida s# e+ec#cin mediante m#ro.
43
Esta norma reg#la las dimensiones m%nimas de las parcelas individ#ales.
44
ver Ca#sse, C. B., ob. cit, Cap%t#lo Q/000, p. 5 y sig.
3
243544080.doc
accesiones. El reglamento de copropiedad y administracin podr3 esta,lecer
limitaciones edilicias o de otra %ndole; 'art. 22&(.
,.
2.#. El $roecto de 2%12.
2.6.1. Caracter!sticas y (le7ibili)acin del orden p8blico.
Como anticipamos, el proyecto de reforma de 202 opta por considerar a los
emprendimientos )#e $emos rese7ado, como #n n#evo derec$o real,
a#tnomo, c#yas caracter%sticas en#mera en el art. 20&4= *<on elementos
caracter%sticos de estas #r,ani8aciones, los sig#ientes= cerramiento, partes
com#nes y privativas, estado de indivisin for8osa y perpet#a de las partes,
l#gares y ,ienes com#nes, reglamento por el )#e se esta,lecen rganos de
f#ncionamiento, limitaciones y restricciones a los derec$os partic#lares y
r4gimen disciplinario, o,ligacin de contri,#ir con los gastos y cargas com#nes
y entidad con personer%a +#r%dica )#e agr#pe a los propietarios de las #nidades
privativas. 1as diversas partes, cosas y sectores com#nes y privativos, as%
como las fac#ltades )#e so,re ellas se tienen, son interdependientes y
conforman #n todo no escindi,le.-
:nali8aremos s#cintamente cada #no de estos elementos, )#e conforme a la
tipicidad propia de los derec$os reales, de,er%a estar presente en #n *con+#nto
inmo,iliario- para revestir tal car3cter, sin per+#icio de aclarar )#e esta
circ#nstancia de,e con+#garse con lo previsto en el art. 20&5, p3rrafo 2R del
Proyecto, )#e dice= *C#ando se config#ran derec$os reales, los con+#ntos
inmo,iliarios de,en someterse a la normativa del derec$o real de propiedad
$ori8ontal V, con las modificaciones )#e esta,lece el presente .%t#lo, a los
fines de conformar #n derecho real de propiedad hori)ontal especial.-
En n#estra opinin, el Proyecto contiene #na norma )#e p#ede considerarse
#na fle5i,ili8acin del *n9mero cerrado-, ya )#e el tercer p3rrafo del mismo
art%c#lo admite )#e *P#eden asimismo e5istir con+#ntos inmo,iliarios en los )#e
se esta,lecen los derec$os como personales o donde coe5isten derec$os
reales y derec$os personales-, contin#ando as% la l%nea del Proyecto de !!8,
)#e $emos citado previamente.
<in d#da esta 9ltima parte reconoce )#e el cam,io de estr#ct#ra +#r%dica en
m#c$os emprendimientos inmo,iliarios preDe5istentes a la event#al reforma
podr%a ocasionar n#merosas dific#ltades, lo )#e +#stifica de+ar a,ierta #na
alternativa para a)#ellos casos en los )#e no sea posi,le o sea m#y comple+o
a+#starse a los criterios del n#evo derec$o real *con+#ntos inmo,iliarios-.
2.6.2. /artes comunes y cerramiento
Con t4cnica similar a la )#e se emplea para la Propiedad 6ori8ontal, el art.
45
1o propio $a,%a sido previsto en el art. 2 del Proyecto de reformas a la ley de propiedad
$ori8ontal preparado por los doctores G#illermo 1. :llende, :g#st%n A#ra7ona y /edia, Corge 6.
:lterini, y Carlos C$evallier Io#tell. :simismo, en la Q/00 Cornada Notarial :rgentina, a7o !&8,
f#e recomendada la incl#sin en el r4gimen de la propiedad $ori8ontal de los cl#,es de campo,
cl#,es n3#ticos, par)#es ind#striales, #r,ani8aciones con instalaciones com#nes y similares.
1a /00 Convencin Notarial, Colegio de Escri,anos de la Capital Mederal, a7o !&8, declar )#e
si las constr#cciones est3n concl#idas, es perfectamente aplica,le a los cl#,es de campo la ley
3.52> y si son parciales, res#lta via,le la propiedad $ori8ontal relativamente a las ya
constr#idas, r4gimen )#e se ir3 ampliando c#ando se concl#yan los sectores proyectados.
4
243544080.doc
20&2 esta,lece )#e se consideran *necesariamente com#nes o de #so com9n
las partes y l#gares del terreno destinadas a v%as de circ#lacin, acceso y
com#nicacin, 3reas espec%ficas destinadas al desarrollo de actividades
deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios com#nes, y todo
otro ,ien afectado al #so com#nitario, calificado como tal por el respectivo
reglamento de propiedad y administracin )#e reg#la el emprendimiento.-
/or de(ecto, 9las cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est$
determinado se consideran comunes:.
:#n)#e el cerramiento merece #na disposicin especial= *1os l%mites
perimetrales de los con+#ntos inmo,iliarios y el control de acceso p#eden
materiali8arse mediante cerramientos en la forma en )#e las reglamentaciones
locales, provinciales o m#nicipales esta,lecen, en f#ncin de aspectos
#r,an%sticos y de seg#ridad- 'art. 20&!(
46
, entendemos )#e constit#ye #na parte
del inm#e,le necesariamente com9n. C#mple #na do,le finalidad, dado )#e no
slo a,arca el aspecto de la delimitacin f%sica del inm#e,le, sino tam,i4n el
control de acceso al mismo.
47
El estado de indivisin for8osa y perpet#a de las partes, l#gares y ,ienes
com#nes, a#n)#e solo es mencionado en el art. 20&4 entendemos )#e se
ded#ce de la condicin de partes necesariamente com#nes.
2.6.#. /artes pri"ati"as.
En c#anto a las *partes privativas- el art. 20&& dispone )#e la #nidad f#ncional
)#e constit#ye parte privativa p#ede $allarse constr#ida o en proceso de
constr#ccin, y de,e re#nir los re)#isitos de independencia f#ncional seg9n s#
destino y salida a la v%a p9,lica por v%a directa o indirecta. Ae esta manera se
s#pera la limitacin )#e mencion3,amos con respecto a la ley 3.52.
En el mismo sentido )#e en el derec$o real de propiedad $ori8ontal, se
esta,lece )#e *1as diversas partes, cosas y sectores com#nes y privativos, as%
como las fac#ltades )#e so,re ellas se tienen, son interdependientes y
conforman #n todo no escindi,le.-
2.6.,. Reglamento.
<o,re el *Beglamento por el )#e se esta,lecen rganos de f#ncionamiento- no
$ay #na norma espec%fica, pero de,e entenderse )#e $ay #na remisin al art.
46
:s%, por e+emplo, decreto 33"82, Ne#)#4n estip#la )#e *1a fran+a perimetral de,er3
ar,olarse en s# ,orde lindero al cl#,- 'art. 2.2.3. Morestacin( y )#e *Ae,er3 cederse #na fran+a
perimetral de anc$o no inferior a siete cinc#enta '&,50( metros con destino a v%as de
circ#lacin. Aic$a fran+a se ampliar3 c#ando el m#nicipio lo estime necesario. No se e5igir3 la
cesin en los sectores del predio )#e tengan res#elta la circ#lacin perimetral. @ientras las
com#nas no e5i+an )#e dic$a fran+a sea li,rada al #so p9,lico la misma podr3 ser #tili8ada por
el cl#,.* El decreto 2&"!8 de la Prov. de I#enos :ires, so,re Iarrios cerrados esta,lece )#e *El
cerramiento del per%metro de,er3 ser transparente y tratado de manera )#e no conforme para
el entorno #n $ec$o inseg#ro, )#edando e5presamente pro$i,ida s# e+ec#cin mediante m#ro
a9n en condiciones de retiro respecto de la l%nea m#nicipal.- 'art. 3R inc.e(.
47
<o,re el derec$o a la *seg#ridad- y la s#,sistencia del cerramiento de #n con+#nto
inmo,iliario a#tori8ado por #na ordenan8a m#nicipal, l#ego derogada, la C<CN se pron#nci en
el famoso caso C.H.I.:. c"@#nicipalidad de @alvinas :rgentinas s"rec#rso de $ec$o, 28"5"!!8
y 4"0&"!!!.
5
243544080.doc
2052 del Proyecto, )#e se oc#pa de las disposiciones )#e de,e contener el
reglamento en la Propiedad 6ori8ontal, p#es no de,e olvidarse )#e el derec$o
real de con+#ntos inmo,iliarios es #na *propiedad $ori8ontal especial-.
El art. 2082 a#tori8a a )#e el reglamento del con+#nto inmo,iliario esta,le8ca
condiciones y pa#tas para el e+ercicio del derec$o de #so y goce de los
espacios e instalaciones com#nes por parte de terceros en los casos en )#e
los tit#lares del dominio de las #nidades partic#lares ceden temporariamente,
en forma total o parcial, por c#al)#ier t%t#lo o derec$o, real o personal, el #so y
goce de s# #nidad f#ncional.
El art. 2083 convalida los reg%menes de invitados y admisin de #s#arios no
propietarios, al disponer )#e el reglamento p#ede esta,lecer la e5tensin del
#so y goce de los espacios e instalaciones com#nes a a)#ellas personas )#e
integran el gr#po familiar del propietario de la #nidad f#ncional y prever #n
r4gimen de invitados y admisin de #s#arios no propietarios de dic$os ,ienes,
con las caracter%sticas y ,a+o las condiciones )#e, a tal efecto, dicte el
consorcio de propietarios. En tal sentido, se dice )#e *el #so de los ,ienes
com#nes del comple+o por terceras personas p#ede ser pleno, parcial o
limitado, temporario o permanente, es siempre personal y no s#scepti,le de
cesin ni transmisin total o parcial, permanente o transitoria, por actos entre
vivos ni mortis ca#sa. 1os no propietarios )#edan o,ligados al pago de las
contri,#ciones y aranceles )#e a tal efecto determine la normativa interna del
con+#nto inmo,iliario.
2.6... 3!mites y restricciones.
En materia de *1imitaciones y restricciones a los derec$os partic#lares- el
Proyecto contiene varias limitaciones al e+ercicio de este n#evo derec$o, de
ac#erdo a lo )#e act#almente oc#rre en la mayor%a de estos emprendimientos.
:s% el art. 20&8 esta,lece )#e *cada propietario de,e e+ercer s# derec$o dentro
del marco esta,lecido en la presente normativa, con los l%mites y restricciones
)#e s#rgen del respectivo reglamento de propiedad y administracin del
con+#nto inmo,iliario, y teniendo en miras el mantenimiento de #na ,#ena y
normal convivencia y la proteccin de valores paisa+%sticos, ar)#itectnicos y
ecolgicos.-
: s# ve8, el art. 2080 indica )#e *Ae ac#erdo a las normas administrativas
aplica,les, el reglamento de propiedad y administracin p#ede esta,lecer
limitaciones edilicias o de otra %ndole, crear servid#m,res y restricciones a los
dominios partic#lares, como as% tam,i4n fi+ar reglas de convivencia, todo ello en
miras al ,eneficio de la com#nidad #r,an%stica. .oda limitacin o restriccin
esta,lecida por el reglamento de,e ser transcripta en las escrit#ras traslativas
del derec$o real de propiedad $ori8ontal especial. Aic$o reglamento se
considera parte integrante de los t%t#los de propiedad )#e se otorgan so,re las
#nidades f#ncionales )#e componen el con+#nto inmo,iliario, y se pres#me
conocido por todo propietario sin admitir pr#e,a en contrario.-
Por otro lado, el art. 2084 a#tori8a a )#e *con arreglo a lo )#e dispongan las
normas administrativas aplica,les, p#eden esta,lecerse servid#m,res # otros
derec$os reales de los con+#ntos inmo,iliarios entre s% o con terceros
con+#ntos, a fin de permitir #n me+or aprovec$amiento de los espacios e
2
243544080.doc
instalaciones com#nes. Estas decisiones conforman modificacin del
reglamento y de,en decidirse con la mayor%a propia de tal reforma, seg9n la
prevea el reglamento.-
Minalmente, el art. 2085 a#tori8a a )#e en el reglamento de propiedad y
administracin se prevean limitaciones para la transmisin de #nidades,
siempre )#e no impli)#en impedir la li,re transmisin y consig#iente
ad)#isicin de #nidades f#ncionales dentro del con+#nto inmo,iliario. <e p#ede
esta,lecer #n derec$o de preferencia en la ad)#isicin a favor del consorcio de
propietarios o del resto de propietarios de las #nidades privativas.
2.6.4. R$gimen disciplinario.
El art. 2082 se oc#pa del *B4gimen disciplinario-, tema )#e gener conflictos
)#e llegaron a la +#sticia, al esta,lecer )#e *ante cond#ctas graves o reiteradas
de los tit#lares de las #nidades f#ncionales violatorias del reglamento de
propiedad y administracin, el consorcio de propietarios p#ede aplicar las
sanciones previstas en ese instr#mento.-
2.6.6. 7pensas y contribuciones.
Partic#lar importancia tiene el art. 208 so,re la *E,ligacin de contri,#ir con
los gastos y cargas com#nes-, )#e res#elve el pro,lema de las llamadas
*e5pensas- y otros gastos com#nes en estos emprendimientos, )#e como
di+imos, la +#rispr#dencia $a,%a considerado e5igi,les por v%a e+ec#tiva, en la
mayor%a de los casos. 1a prop#esta es )#e *1os propietarios est3n o,ligados a
pagar las e5pensas, gastos y erogaciones com#nes para el correcto
mantenimiento y f#ncionamiento del con+#nto inmo,iliario en la proporcin )#e
a tal efecto esta,lece el reglamento de propiedad y administracin. Aic$o
reglamento p#ede determinar otras contri,#ciones distintas a las e5pensas
legalmente previstas, en caso de #tili8acin de venta+as, servicios e
instalaciones com#nes por familiares e invitados de los tit#lares.-
2.6.+. /ersona %ur!dica.
<o,re la *entidad con personer%a +#r%dica )#e agr#pe a los propietarios de las
#nidades privativas-, entendemos )#e de,e aplicarse lo esta,lecido en el art.
2044, )#e dice= *El con+#nto de los propietarios de las #nidades f#ncionales
constit#ye la persona +#r%dica consorcio. .iene s# domicilio en el inm#e,le. <#s
rganos son la asam,lea, el conse+o de propietarios y el administrador. 1a
personalidad del consorcio se e5ting#e por la desafectacin del inm#e,le del
r4gimen de propiedad $ori8ontal, sea por ac#erdo #n3nime de los propietarios
instr#mentado en escrit#ra p9,lica o por resol#cin +#dicial, inscripta en el
registro inmo,iliario.-
Por otro lado, el art. 4! del Proyecto, incl#ye entre las personas +#r%dicas
privadas al consorcio de propiedad $ori8ontal. Esto no implica desconocer )#e
e5isten emprendimientos en los )#e la administracin la desempe7a #na
persona +#r%dica distinta 'generalmente la asociacin civil f#ndadora, o el
*cl#,-(.
&. 'ementerios privados
#.1. Concepto
&
243544080.doc
Cementerio es el l#gar destinado al descanso de los restos mortales. Como la
m#erte es #n fenmeno m#y vinc#lado con la religin y las c#estiones
sagradas, en s# origen los cementerios esta,an a cargo de las a#toridades
eclesi3sticas y aparec%an ane5ados a iglesias y conventos.
1os cam,ios operados en las cost#m,res tra+eron como consec#encia la
sec#lari8acin de los cementerios
48
y s# p#esta en manos del Estado, a#n
c#ando apare8can tam,i4n pe)#e7as necrpolis de car3cter familiar formando
parte de $eredades privadas, como por e+emplo, en n#estro pa%s, en las
estancias.
:parecen as% los cementerios p9,licos, )#e son considerados por el art. 2340,
inc. &R, Cd. Civil, como perteneciente al dominio p9,lico del Estado
4!
, y
espec%ficamente al dominio p9,lico m#nicipal 'art. 2344, Cd. Civil(, pero )#e
/4le8 <arsfield para nada legisl
50
, tal ve8 por entender )#e esta,an sometidos
al Aerec$o P9,lico.
Efectivamente, las normas aplica,les a los cementerios p9,licos como
integrantes del domino p9,lico del Estado y, por consig#iente, tam,i4n lo
relativo a los derec$os )#e emergen de s# oc#pacin por los partic#lares a los
efectos del depsito de despo+os mortales, inc#m,en al Aerec$o
:dministrativo.
5
1os principios +#r%dicos )#e los rigen en la act#alidad se $allan contenidos
principalmente en ordenan8as m#nicipales, adem3s de los )#e son fr#to de la
la,or de la +#rispr#dencia.
:simismo, ca,e apartar del est#dio de la pro,lem3tica espec%fica de los
cementerios privados a los )#e alg#nas com#nidades e5tran+eras se $allan
a#tori8adas a mantener, en virt#d de tratados cele,rados con los respectivos
pa%ses de origen
52
, cementerios )#e se $an organi8ado como asociaciones de
las com#nidades correspondientes, e+erciendo el Go,ierno de la Ci#dad
:#tnoma de I#enos :ires, o el @#nicipio en )#e se enc#entren, el poder de
polic%a mort#oria.
53
48
En n#estro pa%s a partir del a7o 82 )#edaron ,a+o el control de la <#perintendencia de
Polic%a.
49
<e tratar%a de #na ;o,ra p9,lica constr#ida para #tilidad...com9n;> conf. C<CN, Mallos=
48=200> 45=308 y 32!, ca#sa ;Io#rdie# c"@#nicipalidad de la Capital;> ca#sa ;Correa
c"@#nicipalidad de la Capital;, en C:, 8D8!> @arien$off, @. <., 0mprescripti,ilidad de los
sep#lcros e5istentes en cementerios estatales, 31 3;, 0"0!"!!0.
50
CNCiv, sala :, 2"0&"!!2= AC, !!&D0D55. <alvo #na tangencial referencia en el art. 255 S
relativo a los tesorosS y #na cita de Aemolom,e en la nota al art. 34&3. Este a#tor
considera,a t%t#los com#nes a toda la $erencia los referidos a los sep#lcros.
51
1a C<CN $a calificado al derec$o del partic#lar so,re el sep#lcro de ;propiedad; en el sentido
de los arts. 4 y & de la Constit#cin Nacional, como sinnimo de derec$o patrimonial= ca#sa
;Io#rdie#, P. c"@#nicipalidad de la Capital;, 2"2"!55, Mallos= 45= 30&. En esa l%nea, el art.
3R inc. b< del dec. 2080"80 reglamentario de la aplicacin en la Capital Mederal de la ley
&.80, considera no registra,les los doc#mentos referidos a derec$os so,re sep#lcros> conf.
<cotti '$(, E. E., B4gimen +#r%dico de los cementerios privados, en 31 3;, 22"2"!82.
52
Por e+emplo> .ratado con Gran Ireta7a, a7o 825> .ratado con Estados Hnidos de
Norteam4rica, a7o 854> .ratado con :lemania, a7o 85&.
53
Piper, C. @., :cerca de la posi,ilidad de constit#ir derec$os reales so,re espacios destinados
a sep#lt#ras en los cementerios privados, 31 3;, !88DED!2!.
8
243544080.doc
1a c#estin de los cementerios privados irr#mpe en el campo de las
preoc#paciones +#r%dicas en los 9ltimos tiempos, a ra%8 de la escase8 de
rec#rsos del Estado )#e permitan a#mentar la pr3cticamente colmada
capacidad de los cementerios p9,licos, pero tam,i4n c#ando, por otras
ra8ones 're)#erimientos de ciertos estratos sociales, motivos religiosos, etc(,
comien8an a aparecer cementerios de propiedad de personas privadas )#e,
persig#iendo fines de l#cro y sin per+#icio de reconocer el e+ercicio de la polic%a
mort#oria por parte del Estado, otorgan a los partic#lares derec$os so,re
determinadas parcelas, a los efectos de la in$#macin de cad3veres, a cam,io
del pago de #n precio.
Es este 9ltimo v%nc#lo el )#e se $alla regido por el Aerec$o Privado, por lo )#e
corresponde a)#% introd#cirnos en s# e5amen, no sin destacar )#e se trata
'como en el caso de los cl#,es de campo y la m#ltipropiedad( de #n tema
apasionante )#e invita a #na meditacin y est#dio prof#ndi8ados.
1a Provincia de I#enos :ires c#enta con #n r4gimen administrativo )#e se
refiere a cementerios privados a partir de la derogacin de la ley )#e los
pro$i,%a '835&"!&4( por la ley !0!4"!&8, )#e modific la 1ey Erg3nica
@#nicipal. 1a Erdenan8a General 22"!&8 es la )#e reg#la el r4gimen de los
cementerios privados, e5igiendo )#e )#ienes vayan a afectar #n inm#e,le a la
instalacin de #n cementerio acrediten previamente la calidad de d#e7os del
,ien y )#e los proyectos de constr#ccin se s#+eten a las caracter%sticas de
necrpolis par)#i8adas '*cementerios par)#e-(. Aic$a ordenan8a tam,i4n se
refiere a las caracter%sticas f%sicas )#e de,e re#nir el inm#e,le, impone la
previa apro,acin de las tarifas por la @#nicipalidad y pro$%,e esta,lecer
restricciones por motivos religiosos, sociales, raciales o pol%ticos. Nat#ralmente,
y dado el car3cter local de la Erdenan8a, no define la nat#rale8a y alcance del
derec$o )#e, so,re determinados espacios, p#eden ser concedidos a
partic#lares para la in$#macin de cad3veres o depsito de ceni8as, por)#e
este v%nc#lo inc#m,e al derec$o privado patrimonial y, por consig#iente,
reg#larlo es fac#ltad del legislador nacional, sin per+#icio de la polic%a del
servicio p9,lico mort#orio, )#e es de la competencia del derec$o p9,lico local,
por ser propio del Estado.
54
<e plantea entonces Sal ig#al )#e respecto los con+#ntos inmo,iliariosS el
pro,lema de dil#cidar la naturale)a %ur!dica de ese v%nc#lo, de la )#e derivar3 el
r4gimen +#r%dico aplica,le. Empero, los interrogantes )#e s#scita el derec$o
concedido a los partic#lares para la in$#macin en los cementerios privados no
se agotan con el referido a s# nat#rale8a +#r%dica> y podr%an agregarse Spara
slo mencionar los f#ndamentalesS= los )#e plantea la cotit#laridad de
sep#lt#ras, el em,argo y e+ec#cin de sep#lt#ras, la prescripcin ad)#isitiva de
sep#lt#ras y la defensa del derec$o so,re la sep#lt#ra.
Para responderlos no de,e perderse de vista )#e los derec$os del tit#lar de la
sep#lt#ra aparecen sometidos a #n do,le orden de restricciones= por #n lado
las derivadas del Aerec$o P9,lico, en lo relativo al poder de polic%a mort#oria> y
por el otro, las )#e provienen del destino especial )#e ap#ntan a satisfacer el
descanso de los despo+os mortales, sit#acin )#e compromete principios
54
Q0 Cornadas Nacionales de Aerec$o Civil, I#enos :ires, agosto de !8&.
!
243544080.doc
c#lt#rales y religiosos implicados en el respeto de,ido a los m#ertos
55
, sin )#e
p#eda perderse de vista al empresario o desarrollista, )#e es )#ien organi8a el
cementerio ofreciendo servicios econmicamente renta,les a trav4s de
empresas comerciales )#e persig#en o,vios fines de l#cro. Ca,e advertir )#e,
#na ve8 organi8ado el cementerio y ;colocados; por #n precio 'a trav4s del
mismo propietario del predio afectado o de otra empresa promotora( los l#gares
destinados a sep#lt#ra, s#rge el pro,lema del mantenimiento del servicio, )#e
tam,i4n res#lta imprescindi,le contemplar.
#.2. Naturale)a %ur!dica
El pro,lema )#e m3s $a preoc#pado a la doctrina $a sido el de discernir el tipo
de derec$o )#e asiste al #s#ario so,re el sep#lcro, a#n)#e de,e tenerse
presente )#e )#ienes ad)#ieren #n derec$o para aseg#rar s# sep#lt#ra en
determinado l#gar no slo persig#en la finalidad estricta de tener #n l#gar para
el descanso de s#s propios restos o los de s#s de#dos, sino tam,i4n la de
contar con los servicios necesarios para ello 'servicios de in$#macin,
conservacin de instalaciones y espacios verdes, vigilancia, aseo, etc.(,
actividades )#e implican la aparicin de v%nc#los de car3cter o,ligacional.
#.2.1. Como derecho personal.
:#n)#e respecto de los derec$os personales impera el principio de la
a#tonom%a de la vol#ntad, ya $emos visto )#e enc#adrar como derec$o
personal al de sep#lt#ra trae consigo ,ices )#e derivan principalmente de s#
car3cter relativo y de la circ#nstancia de )#e no e5iste a s# respecto p#,licidad
registral, con lo )#e los vaivenes del patrimonio del tit#lar del cementerio
reperc#tir3n indefecti,lemente en los tit#lares de sep#lt#ras 'as%, $ipotecas
constit#idas por el primero, em,argos decretados a pedido de s#s acreedores,
s#p#esto de conc#rso, etc.(. E5aminaremos seg#idamente la posi,ilidad de
s#+etar el derec$o a la sep#lt#ra a distintos derec$os personales.
52
#.2.1.1. 3ocacin.
Caracteri8ar al v%nc#lo como locacin
5&
tropie8a con el art. 505, Cd. Civil,
so,re d#racin m35ima de la locacin 'die8 a7os no renova,les(.
#.2.1.2. Comodato.
Es de la esencia del comodato s# grat#idad
58
y este car3cter del comodato
co$%,e la finalidad de l#cro del concedente del derec$o, con lo c#al va dic$o
)#e esta fig#ra no res#lta apropiada.
#.2.1.#. 5ociedad.
55
CNCiv, sala :, 31 3;, 12,=+242 sala A, EAD44D30.
56
Conf. @ariani de /idal, @arina, o,.cit> 1oren8etti, Bicardo 1., Notas para el r4gimen +#r%dico
de los cementerios privados, 1: 1EL!!DE, 32.
57
/er al respecto la Erdenan8a NF 502"!&! de la @#nicipalidad de <an 0sidro, art. 23.
58
<alvat, B., :c#7a :n8orena, :., >ratado de derecho ci"il argentino, ?uentes de las
obligaciones, 2W ed., t. 000, nF 252.
20
243544080.doc
Conspira contra la via,ilidad de esta sol#cin para los cementerios privados la
a#sencia de ;affectio societatis; y de o,tencin de #na #tilidad aprecia,le en
dinero.
5!
#.2.1.,. Contrato at!pico.
:#tori8ado seg9n lo disp#esto en el art. !&, Cd. Civil, c#al)#ier com,inacin
en el campo de los cementerios privados no sol#cionar%a los o,st3c#los a los
)#e $emos $ec$o referencia, derivados del car3cter de derec$os personales
relativos )#e engendrar3.
#.2.2. Negocio %ur!dico comple%o.
1oren8etti $a intentado #na sol#cin en el derec$o vigente, sosteniendo )#e l a
creacin de los cementerios privados no es #n solo acto de venta o de
concesin del #so de #na cosa, sino )#e es #na actividad reali8ada en forma
de empresa, con organi8acin de factores $#manos y econmicos, con fines de
l#cro, con actos de venta y con servicios. En atencin a la a#sencia de normas
espec%ficas en el Cdigo Civil, donde no e5isten si)#iera criterios s#scepti,les
de aplicacin analgica, ya )#e mayormente se refieren a actos sing#lares y no
gen4ricos, dic$o vac%o re)#iere #na integracin )#e tenga en c#enta la
transferencia de ,ienes y la prestacin de servicios, en #n v%nc#lo de larga
d#racin.
20

Por ello se de,e e5aminar todo el negocio y no solamente #n derec$o, el de
sep#lcro, en el entendimiento de )#e slo as% p#ede arri,arse a delinear el
pro,lema, y llegar a la concl#sin de si se prod#ce o no #na relacin +#r%dicoD
real. 6ay #na serie de aspectos )#e m#estran la relacin entre el tit#lar y la
cosa, mediati8ada por cond#ctas y otros, en los c#ales la relacin es directa> en
alg#nos $ay #n pro,lema de cola,oracin y en otros de atri,#cin> es decir )#e
$ay v%nc#los o,ligatorios y reales.
1oren8etti destaca como relevantes en este contrato at%pico las sig#ientes
c#estiones= a( r4gimen de capacidad para ser propietario, ya )#e $a,r3 )#e ver
si se re)#iere alg#na calidad especial en la persona f%sica o #n o,+eto o
solvencia determinada en las personas +#r%dicas> ,( relacin entre el propietario
y la cosa> concretamente c#3les son los l%mites al derec$o de propiedad> c(
relacin entre el #s#ario y el propietario> )#4 tipo de v%nc#los se esta,lecen, los
derec$os y de,eres> d( relacin entre el #s#ario y la cosa, s# tipicidad,
derec$os y de,eres> e( relaciones +#r%dicas )#e se esta,lecen en f#ncin de las
e5pensas y f( f#ncin del Estado.
Considera )#e el s#+eto )#e organi8a la actividad de,er%a estar controlado por
la a#toridad p9,lica en lo referente a s# solvencia, y descri,e los elementos
esenciales del negocio.
1a finalidad econmica perseg#ida por el propietario es la #tilidad )#e deriva
del precio por la venta del predio y de la renta permanente )#e p#ede o,tener
por la prestacin de servicios de administracin y c#idado.
59
Piper, C. @., ob. cit., en 1: 1EL, !88DED!2!.
60
1oren8etti, Bicardo 1., Notas para el r4gimen +#r%dico de los cementerios privados, 1:
1EL!!DE, 32.
2
243544080.doc
Para el #s#ario es la posi,ilidad de #sar, generalmente a perpet#idad, para s% o
para terceros. Este #so es pasivo, no se vinc#la con actos de administracin ni
de disposicin de la cosa.
El o,+eto del negocio es la transferencia del #so y goce de #na cosa, contra el
pago de #n precio. 1a cosa transmitida se enc#entra al lado de otras, por lo )#e
se admiten y a#n se piden l#gares com#nes y servicios por los )#e se est3
disp#esto a pagar #n precio.
El sep#lcro privado es #na cosa )#e est3 en el comercio, de a$% s#
ena+ena,ilidad y la licit#d del o,+eto.
1a ca#sa fin s#,+etiva ca#sali8ada es la sep#lt#ra, o sea conservar all% los
restos de alg#ien )#e $a fallecido, en las especiales condiciones )#e prometi
el propietario. <on aspectos como el l#gar, par)#i8acin, secreto, servicios, las
)#e determinan el precio y por lo tanto integran el convenio.
6oy #n c9m#lo de servicios son ofrecidos como especiales para estos l#gares.
Ae all% emanan de,eres sec#ndarios de cond#cta, como son los relativos a la
c#stodia, ,#ena conservacin, mantenimiento de espacios verdes # otros
servicios )#e integraron la promesa.
:gregamos )#e el negocio es $a,it#almente oneroso, y de d#racin.
1as normas )#e se aplican son de derec$o privado para el r4gimen de los
s#+etos 'capacidad del s#+eto propietario, o de constit#cin, f#ncionamiento o
disol#cin de la sociedad(. .am,i4n se aplica el derec$o privado para normar la
relacin +#r%dica )#e se esta,lece entre el propietario y la cosa, entre el #s#ario
y la cosa, y entre el propietario y el #s#ario. En cam,io lo atinente al servicio
est3 reg#lado por normas de derec$o administrativo m#nicipal.
Como contrato at%pico, para este a#tor, tiene elementos de la venta y la
locacin de cosas y de servicios. Ae la primera toma en c#enta la vocacin de
ad)#irir la cosa, a perpet#idad> de la seg#nda el #so y goce c#ando es
temporario> de la tercera la prestacin de servicios complementarios. Es #n
contrato at%pico con #na finalidad de cam,io, de c#stodia y de cooperacin con
fines de previsin. 1a primera s#rge por)#e pretende #na circ#lacin de ,ienes
patrimoniales mediante la ena+enacin de la tit#laridad dominial 'de
c#mplimiento imposi,le act#almente( o la concesin del #so temporario. 1a
seg#nda s#rge por la e5istencia del sep#lcro y los restos all% depositados. 1a
tercera por)#e se prometen servicios especiales y #na captacin del a$orro
para o,tenerlos.
Este contrato sirve de t%t#lo para el derec$o real de #so y p#ede sol#cionar el
pro,lema de s# renovacin al constit#irse en t%t#lo f#t#ro. .am,i4n p#ede
decirse )#e es cele,rado por ad$esin a condiciones generales, )#e es de
d#racin, no formal, consens#al, oneroso, ,ilateral.
El #s#ario de,e pagar el precio y tam,i4n las e5pensas )#e se pacten. Hna de
las modalidades )#e se $a e5pandido es el pago anticipado del precio. P#ede
res#ltar pro,lem3tica en #na relacin de larga d#racin la e5istencia de
inesta,ilidad econmica, por lo )#e res#lta aplica,le la e5cesiva onerosidad
so,reviniente en am,os aspectos.
22
243544080.doc
El retardo o el inc#mplimiento a,sol#to de las e5pensas afecta a #na o,ligacin
accesoria. <e $a se7alado )#e en virt#d de tal accesoriedad, la falta de pago
no lleva como sancin la p4rdida del derec$o de sep#lcro. Como contrapartida,
si no $ay sancin alg#na, se p#ede generali8ar el inc#mplimiento entre los
#s#arios llevando a la )#ie,ra del sistema por)#e no $ay )#i4n lo mantenga>
de modo )#e res#lta conveniente la adopcin de garant%as de pago.
Por analog%a con el #s#fr#cto se $a dic$o )#e tiene los de,eres de no alterar la
s#stancia de la cosa 'art. 280&, Cd. Civil(, de #sarla y go8arla sin alterar s#
destino 'art. 28&8(, de efect#ar las reparaciones ordinarias de conservacin
'arts. 288 y sig#ientes(.
Aentro de los derec$os, se reconoce el de $acer me+oras )#e son a s# cargo.
P#ede ser #n v%nc#lo perpet#o o temporario> este 9ltimo conlleva al pro,lema
de la renovacin.
<i es #n derec$o personal es cesi,le. <e reconoce el derec$o de los #s#arios a
ceder s#s derec$os so,re las sep#lt#ras, previa conformidad de la propietaria,
lo )#e prod#ce la e5tincin del derec$o de #so a favor del cedente,
constit#y4ndose #n n#evo derec$o a favor del cesionario. 1o mismo s#cede en
los casos de m#erte, comprometi4ndose las partes a otorgar #n n#evo derec$o
de #so a favor de los $erederos en #n pla8o contado a partir de la m#erte del
ca#sante. :s% redactada, la cl3#s#la es novatoria p#esto )#e prod#ce la
e5tincin del v%nc#lo anterior por cam,io de s#+etos.
1o )#e interesa f#ndamentalmente y $a preoc#pado a la doctrina es garanti8ar
)#e desp#4s de la m#erte del tit#lar e5ista #n derec$o real )#e se p#eda
ad+#dicar a los $erederos, lo )#e en el r4gimen act#al no es posi,le. <lo se
p#ede complementar el derec$o real del tit#lar con la o,ligacin de la empresa
de contratar en el f#t#ro, a fin de dar #n derec$o real de #so. P#ede
instr#mentarse este efecto a trav4s de la oferta a pla8o, del contrato de
prelacin, o de la promesa.
#.2.#. Como derecho real
Para caracteri8arlo as%, a falta de #na reg#lacin espec%fica de los cementerios
privados, se de,er%a rec#rrir 9nicamente a alg#no de los derec$os reales
admitidos por la ley 'ya sea so,re cosa propia o a+ena( y s#+etarse a s# estat#to
+#r%dico, atento el principio del ;n#mer#s cla#s#s; )#e impera en la materia>
pero como se trata de #na realidad n#eva, res#ltan o,vias las dific#ltades )#e
se presentan para lograr el acomodamiento del n#evo fenmeno en los vie+os
moldes.
Entre 4stos podr%a rec#rrirse a alg#no de los derec$os so,re cosa propia
'dominio, condominio, propiedad $ori8ontal( o so,re cosa a+ena 'derec$os
reales de disfr#te(.
#.2.#.1. &ominio.
1as restricciones )#e de,er%a soportar el tit#lar del dominio de #na parcela
cond#cir%an pr3cticamente a desnat#rali8ar s# car3cter de a,sol#to, aparte de
)#e el derec$o real carecer%a de o,+eto 'cosa cierta y determinada(, $a,ida
c#enta de )#e las parcelas destinadas a sep#lt#ras carecen de individ#alidad
23
243544080.doc
catastral 'por)#e la individ#alidad catastral la tiene el inm#e,le )#e constit#ye
el cementerio en s# totalidad(.
2
:dem3s, este enc#adre no sol#ciona el pro,lema de los espacios de #tili8acin
com9n 'v%as de acceso y circ#lacin interna, instalaciones administrativas y
sanitarias, etc.(, ni el de los servicios com#nes 'in$#maciones, vigilancia, aseo,
tareas de mantenimiento, etc.(.
#.2.#.2. Condominio
El condominio recaer%a so,re la totalidad del inm#e,le oc#pado por el
cementerio y no podr%a invocarse derec$o e5cl#sivo alg#no, ya )#e cada
condmino slo es tit#lar e5cl#sivo de s# parte indivisa, de manera )#e la
posi,ilidad de #sar con e5cl#sividad #na parcela 9nicamente podr%an o,tenerla
los condminos a trav4s de #na distri,#cin entre ellos del derec$o de #so )#e
les asiste a todos 'arg. arts. 2284 y 22!!, Cd. Civil(.
1os inconvenientes con )#e se tropie8a si se ac#de a este derec$o real ya los
$emos se7alado al est#diar los cl#,es de campo= pesade8 de la administracin,
derec$o de veto )#e asiste a cada copropietario 'art. 2280, Cd. Civil(, derec$o
de a,andono para li,erarse de contri,#ir a los gastos com#nes 'art. 2285, Cd.
Civil(, con el consig#iente pro,lema )#e en caso de a,andono se genera a fin
de determinar a )#i4n corresponde la tit#laridad de la parte indivisa
a,andonada, etc.> siendo el m3s grave de todos el )#e deriva de la posi,ilidad
)#e tiene c#al)#ier condmino de solicitar en c#al)#ier tiempo la particin 'art.
22!2, Cd. Civil( salvo conc#rrencia de las $iptesis de los arts. 22!3 y 2&5,
Cd. Civil.
1a sol#cin )#e se pretende ,#scar apelando a la nocividad de la particin,
aparece como for8ada, por)#e 4sta slo a#tori8a #na demora y a)#% la
indivisin de,er%a perd#rar d#rante toda la e5istencia del cementerio y e5istir%a
desde el nacimiento del condominio.
22
#.2.#.#. /ropiedad hori)ontal.
P#estos a escoger entre los derec$os reales admitidos por la ley, este derec$o
real parecer%a ser el m3s apropiado para estr#ct#rar #n cementerio privado
23
,
61
<cotti, E. '$.(, B4gimen +#r%dico de los cementerios privados, 31 3;, 22"2"!82> 6ig$ton,
E., y otros, ob. cit., p3g. &&.
62
@ariani de /idal, o,.cit.
63
Piper, C. @., ob. cit., 1: 1EL, !88DED!2!. Es el sistema por el )#e parece inclinarse el
Proyecto de 1ey de Hnificacin de la 1egislacin Civil y Comercial, a#n)#e sin imponerlo en
forma o,ligatoria. Becordemos )#e el .%t#lo /0 se denominada *con+#ntos inmo,iliarios-, )#e
incl#ye a los cementerios privados. Aice el art. 20&5 del Proyecto )#e Cuando se con(iguran
derechos reales, los con%untos inmobiliarios deben someterse a la normati"a del derecho real
de propiedad hori)ontal establecida en el >!tulo @A de este 3ibro, con las modi(icaciones 'ue
establece el presente >!tulo, a los (ines de con(ormar un derecho real de propiedad hori)ontal
especial... L el art. 20&2, dice= Cosas y partes necesariamente comunes. 5on necesariamente
comunes o de uso com8n las partes y lugares del terreno destinadas a "!as de circulacin,
acceso y comunicacin, reas espec!(icas destinadas al desarrollo de acti"idades deporti"as,
recreati"as y sociales, instalaciones y ser"icios comunes, y todo otro bien a(ectado al uso
comunitario, cali(icado como tal por el respecti"o reglamento de propiedad y administracin 'ue
regula el emprendimiento. 3as cosas y partes cuyo carcter de comunes o propias no est$
determinado se consideran comunes.
24
243544080.doc
ponderando s# car3cter de a,sol#to, e5cl#sivo Srespecto de la #nidadS y
perpet#o.
Por cierto, de,er%a reg#larse c#idadosamente por v%a reglamentaria el r4gimen
de las asam,leas y sostenerse la inconstit#cionalidad de las normas
procesales )#e impiden 'salvo casos especiales( el embargo y e%ecucin de los
sepulcros B".g. art. 2!, inc. 2R, CPCCN(, so,re la ,ase de lo disp#esto en el
art. & de la ley 3.52 respecto del cr4dito por e5pensas com#nes
24
. Aesde
otro 3ng#lo, corresponder%a a la a#toridad administrativa ar,itrar los medios
para la apert#ra en el Begistro de la Propiedad 0nm#e,le de #n folio especial,
independiente del asignado al cementerio, )#e permita tomar conocimiento de
la #,icacin de la sep#lt#ra y de las condiciones del derec$o de s# tit#lar
25
, as%
como tam,i4n adec#ar la t4cnica registral a fin de s#perar inconvenientes
pr3cticos D".g., a trav4s de fic$eros o nminas por orden alfa,4tico.
22
El inconveniente )#e s#scita rec#rrir a la propiedad $ori8ontal
2&
es )#e la ley
3.52 re)#iere )#e se trate de inmuebles edi(icados 'arts. R y 2R(
28
y adem3s
declara de propiedad com9n al terreno, e5tremo )#e descartar%a la posi,ilidad
de #n derec$o e5cl#sivo so,re las parcelas destinadas a sep#lt#ra.
2!
El arg#mento es f#erte, no o,stante lo c#al ca,r%a preg#ntarse si ante el n#evo
fenmeno )#e constit#yen los cementerios privados
&0
y mientras se care8ca de
normas espec%ficas, no corresponder%a fle5i,ili8ar la interpretacin del art. R en
p#nto a la edificacin del inm#e,le y a#n estimar la posi,ilidad de )#e los
espacios destinados a la sep#lt#ra constit#yan #nidades e5cl#sivas
&
> ya )#e
64
Es claro )#e constit#ye tema s#mamente delicado el relativo al destino #lterior de los restos
depositados en la sep#lt#ra en caso de e+ec#cin.
65
Conf. Piper, C. @., ob. cit., loe. cit.
66
.al lo )#e propone <cotti, E. '$(, ob. cit., 1: 1EL, 22"2"!82.
67
:parte del )#e voy a se7alar me parece )#e no son s#stanciales los dem3s )#e se le imp#ta,
sino m3s ,ien )#e se relacionan con el f#ncionamiento del sistema, p#diendo sol#cionarse con
esmeradas previsiones del Beglamento de Copropiedad.
68
Por $iptesis, los cementerios par)#e no ser3n inm#e,les edificados, de modo )#e el
derec$o de propiedad $ori8ontal so,re las parecelas no constr#idas Sy )#e n#nca se
constr#ir3nS carecer%a de o,+eto. L esta imp#gnacin no se disipar%a rec#rriendo a la
posi,ilidad de )#e los stanos revistan calidad de propios a#tori8ada por el art. 2, 9ltimo
p3rrafo, ley 3.52, o a la referencia a la pro$i,icin de reali8ar #nilateralmente e5cavaciones o
stanos )#e contiene s# art. &, por)#e es posi,le sostener )#e estos casos se vinc#lan con la
planta de edificacin #,icada por de,a+o de la l%nea de s#perficie, o sea )#e siempre la ley se
refiere a ;edificios;. Conf. @oreira, 1. :., El s#elo en la propiedad $ori8ontal, &, 3.2.85.
69
: menos )#e se considere )#e la ley slo impone o,ligatoriamente )#e sea com9n la
s#perficie plana o l%nea imaginaria )#e sirve como l%mite del s#,s#elo y del espacio a4reo= conf.
Palmiero, >ratado de la propiedad hori)ontal, p3g. 22!, ed. !&4> o ,ien el pol%gono o plano )#e
se #,ica so,re la capa terrea= conf. Mont,ona, M., 1a propiedad $ori8ontal, los cl#,es de campo
y las #nidades a constr#ir, Bevista del Notariado, Colegio de Escri,anos de la Capital Mederal,
nF &2.
70
Es claro )#e no la contempl el legislador, )#ien en verdad pretendi, con la sancin de la
ley 3.52, sol#cionar la escase8 de vivienda )#e castiga,a a la sociedad por esa 4poca Stal
lo )#e s#rge palmariamente del de,ate parlamentarioS y de all% las referencias contenidas en
s# art. R, )#e parece tolerar slo el destino de vivienda para los inm#e,les sometidos al
r4gimen de la propiedad $ori8ontal, c#ando es sa,ido )#e en la act#alidad se acepta )#e el
destino p#ede ser m9ltiple.
71
Bescatando )#e el r4gimen de propiedad $ori8ontal tolera la e5istencia de #nidades de
25
243544080.doc
podr%a sostener )#e el terreno )#e de,e ser necesariamente com9n 'como
todas las dem3s cosas )#e se mencionan en el art. 2R, ley 3.52( es
9nicamente el afectado al #so com9n o el )#e res#lte indispensa,le para la
seg#ridad de todo el inm#e,le.
&2
En las QQ00 Cornadas Nacionales de Aerec$o Civil 'Crdo,a, 200!( no $#,o
ac#erdo so,re el me+or r4gimen para los cementerios privados, dividi4ndose el
despac$o en dos concl#siones= #na )#e propon%a )#e el cementerio privado
de,e estr#ct#rarse como derecho real pri"at!stico sin per+#icio de las
restricciones y l%mites de nat#rale8a administrativa en f#ncin de s# partic#lar
afectacin 'mayor%a(. El despac$o de minor%a sost#vo )#e los cementerios
de,en ser del dominio p8blico confiriendo derec$os de nat#rale8a
administrativa.
#.2.#.,. &erecho real de uso.
Podr%a tam,i4n e5aminarse el derec$o so,re las sep#lt#ras en los cementerios
privados desde la ptica de los derec$os reales de disfr#te so,re cosa a+ena.
El )#e impresiona como m3s compati,le con la %ndole y destino del o,+eto es el
derecho real de uso.
6#
Pero los reparos parecen ins#pera,les.
Por #n lado, ya $emos dic$o )#e el tit#lar del derec$o aspira a contar con
distintos servicios en el cementerio y no slo con #n l#gar para el
enterramiento> y como es sa,ido estos servicios accesorios S)#e de,er%a
prestar el )#e a)#% desempe7a el papel de n#do propietarioS no p#eden
integrar el derec$o real con oponi,ilidad ;erga omnes;.
Por otro lado, la aplica,ilidad a la e5tincin del derec$o real de #so de las
normas relativas a la e5tincin del #s#fr#cto 'art. 2!2!, Cd. Civil(, cond#ce a
)#e el derec$o de #so se e5tinga con la m#erte del #s#ario 'arts. 2822 y 2!20,
Cd. Civil( y no se transmita a los $erederos 'art. 2825, Cd. Civil(, importando
se7alar )#e, con arreglo al principio del ;n#mer#s cla#s#s;, estas reglas no
p#eden ser descartadas por vol#ntad de los contratantes, ya )#e la a#tonom%a
de la vol#ntad se m#eve con m3rgenes s#mamente estrec$os en este campo
'art 2!52, Cd. Civil(.
Ca,e entonces preg#ntarse )#4 #tilidad p#ede ,rindar la ad)#isicin de #na
sep#lt#ra en esas condiciones. En efecto, si ad)#iero #n derec$o real de #so
de #na sep#lt#ra en #n cementerio privado para )#e mis restos descansen en
propiedad e5cl#siva por de,a+o de la l%nea de s#perficie terrestre> ver al respecto, @oreira, 1.,
ob. cit., loe. cit.
72
@ariani de /idal remite al art. 22&, Proyecto de Hnificacin de la 1egislacin Civil y
Comercial de la Nacin, )#e ya $emos transcripto y parece orientarse en esta direccin.
73
:s% se $allan organi8ados alg#nos cementerios en la Provincia de I#enos :ires, a#n)#e
realmente se confiere #n derec$o real de coD#so, por)#e se otorga #n derec$o de #so so,re
#na parte indivisa del inm#e,le donde se asienta el cementerio, individ#ali83ndose la parcela
de #so e5cl#sivo del co#s#ario en el ;plano interno de #,icacin de sep#lt#ras; )#e lleva el
cementerio.
22
243544080.doc
ella, pero c#ando se va a satisfacer la finalidad de la ad)#isicin, $a oc#rrido mi
fallecimiento, res#lta )#e ese derec$o se $a e5ting#ido.
&4
L todav%a m3s. <eg9n el art. 44!, Cd. Civil, es pro$i,ida la cesin de los
derec$os de #so y $a,itacin
&5
, con lo c#al el ad)#irente se ver3 imposi,ilitado
de transferir s# derec$o, se trate de actos a t%t#lo oneroso o grat#ito.
#.2.#... &erecho real autnomo
:)#% tam,i4n y toda ve8 )#e el fenmeno de los cementerios privados es
n#evo, res#ltar3 casi imposi,le )#e enca+e en los antig#os moldes sin alg#na
violencia.
Es por eso )#e se $a propiciado s# reg#lacin como derec$o real a#tnomo,
inscri,i,le en el Begistro de la Propiedad 0nm#e,le
&2
estr#ct#r3ndolo ya sea
como derec$o real so,re cosa a+ena
&&
o como derec$o real so,re cosa propia,
tomando como ,ase el r4gimen de la propiedad $ori8ontal y adapt3ndolo a la
nat#rale8a y destino partic#lares del o,+eto.
&8
&.&. $roecto 2%12.
Esta 9ltima parece ser la orientacin )#e $a seg#ido el Proyecto 202, )#e
reg#la a los cementerios privados como #n derec$o real a#tnomo, en el .%t#lo
/000 del 1i,ro 0/ 'arts. 203 a 23( y lo menciona en el art. 888 como derec$o
real so,re cosa total o parcialmente propia.
#.#.1. Concepto.
<e consideran cementerios privados a los inm#e,les de propiedad privada
afectados a la in$#macin de restos $#manos 'art. 203(.
:l derec$o de sep#lt#ra so,re la parcela se le aplican las normas so,re
derec$os reales 'art. 22(.
74
<e $a tratado de s#,sanar este inconveniente formida,le a trav4s de previsiones Sde
d#dosa valide8, al menos desde el p#nto de vista de los derec$os realesS contenidas en el
Beglamento 0nterno del Cementerio, mediante las c#ales la propietaria del cementerio ren#ncia
a lo disp#esto en el art. 2!20, Cd. Civil, o,lig3ndose, en caso de m#erte del tit#lar del derec$o
de sep#lt#ra, a cancelar el derec$o de #so e5istente a favor del ca#sante y a otorgar
sim#lt3neamente a favor de los $erederos #n n#evo derec$o real de #so. Pero estas cl3#s#las
no integran el contenido del derecho real de uso sino )#e tienen nat#rale8a o,ligacional, por lo
)#e, adem3s de no inscri,irse en el Begistro de la Propiedad 0nm#e,le, 'como s% se inscri,e el
co#so so,re parte indivisa al )#e antes $icimos referencia( tienen 9nicamente el alcance
relativo )#e corresponde a los derec$os cred%torios.
75
En consec#encia, ser3 n#la toda previsin en contrario )#e p#dieran pactar los contratantes.
76
6ig$ton, E., y otros, ob. cit., p3gs. 8!"!> <eg#ndo <eminario :rgentino so,re B4gimen
C#r%dico de los Cementerios Privados, organi8ado por la Hniversidad Notarial :rgentina, +#nio
de !8&> Proyecto de la dip#tada @. M. Gme8 @iranda ya citado. Contra0 Iotassi, :.,
Cementerios p9,licos y privados, 31 3;, 30"0&"!8, sostiene )#e res#ltan s#ficientes las
anotaciones del caso en los li,ros )#e de,en llevar los cementerios.
77
Concl#sin por mayor%a del <eg#ndo <eminario :rgentino so,re B4gimen C#r%dico de los
Cementerios Privados, Hniversidad Notarial :rgentina, +#nio !8&.
78
:s%, 6ig$ton, E., y otros, ob. cit., p3gs. 8!"!. El Proyecto de la dip#tada Gme8 @iranda,
califica a los sep#lcros de ;,ienes inm#e,les registra,les de trasmisi,ilidad restringida;. En las
Q0 Cornadas Nacionales de Aerec$o Civil, I#enos :ires, agosto de !8&, se propici por
unanimidad0 ;Ae lege (erenda, el legislador nacional de,e contemplar el r4gimen de los
cementerios privados, sin per+#icio del derec$o administrativo local;.
2&
243544080.doc
#.#.2. 1(ectacin.
El tit#lar de dominio de,e otorgar #na escrit#ra de afectacin del inm#e,le a
efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, )#e se inscri,e en el
Begistro de la Propiedad 0nm#e,le con+#ntamente con el reglamento de
administracin y #so del cementerio. : partir de s# $a,ilitacin por parte de la
m#nicipalidad local el cementerio no p#ede alterar s# destino ni ser gravado
con derec$os reales de garant%a 'art. 204(.
#.#.#. Reglamento.
El reglamento de administracin y #so de,e contener= a( la descripcin del
inm#e,le so,re el c#al se constit#ye el cementerio privado, s#s partes, l#gares,
instalaciones y servicios com#nes> ,( disposiciones de orden para facilitar a los
tit#lares de los derec$os de sep#lt#ra el e+ercicio de s#s fac#ltades y )#e
aseg#ren el c#mplimiento de las normas legales, reglamentarias y de polic%a
aplica,les> c( fi+acin y forma de pago del canon por administracin y
mantenimiento, )#e p#ede pactarse por periodos an#ales o mediante #n 9nico
pago a perpet#idad> d( normativa so,re in$#maciones, e5$#maciones,
cremaciones y traslados> e( pa#tas so,re la constr#ccin de sep#lcros> f(
disposiciones so,re el destino de los restos mortales en sep#lt#ras
a,andonadas> g( normas so,re acceso y circ#lacin de tit#lares y visitantes> $(
constit#cin y f#ncionamiento de los rganos de administracin. 'art. 205(
#.#.,. 1dministrador.
1a direccin y administracin del cementerio est3 a cargo del administrador,
)#ien de,e aseg#rar el correcto f#ncionamiento de las instalaciones y servicios
com#nes )#e permita el e+ercicio de los derec$os de sep#lt#ra, de ac#erdo a
las condiciones pactadas y reglamentadas 'art.20!(.
El administrador de #n cementerio privado est3 o,ligado a llevar= a( #n registro
de in$#maciones con los datos identificatorios de la persona in$#mada> ,( #n
registro de tit#lares de los derec$os de sep#lt#ra, en el )#e de,en consignarse
los cam,ios de tit#laridad prod#cidos 'art. 202(.
#.#... &erechos del titular.
El tit#lar del derec$o de sep#lt#ra p#ede= a( in$#mar en la parcela los restos
$#manos de )#ienes disponga, $asta la dimensin esta,lecida en el
reglamento, y efect#ar las e5$#maciones, red#cciones y traslados, dando
estricto c#mplimiento a la normativa dictada al respecto> ,( constr#ir sep#lcros
en s#s respectivas parcelas, de conformidad a las normas de constr#ccin
dictadas al efecto> c( acceder al cementerio y a s# parcela en los $orarios
indicados> d( #tili8ar los oratorios, servicios, par)#e e instalaciones y l#gares
com#nes seg9n las condiciones esta,lecidas 'art. 20&(.
1a relacin entre el propietario y el administrador del cementerio privado con
los tit#lares de las parcelas se rige por las normas )#e reg#lan la relacin de
cons#mo previstas en el Cdigo y en las leyes especiales 'art. 2(.
1as parcelas e5cl#sivas destinadas a sep#lt#ra son inem,arga,les, e5cepto
por= a( los cr4ditos provenientes del saldo de precio de compra y de
constr#ccin de sep#lcros> ,( las e5pensas, tasas, imp#estos y contri,#ciones
28
243544080.doc
correspondientes a a)#4llas 'art. 20(.
#.#.4. &eberes del titular.
El tit#lar del derec$o de sep#lt#ra de,e= a( mantener el decoro, la so,riedad y
el respeto )#e e5igen el l#gar y el derec$o de otros> ,( contri,#ir
peridicamente con la c#ota de servicio para el mantenimiento y
f#ncionamiento del cementerio> c( a,onar los imp#estos, tasas y contri,#ciones
)#e a tales efectos se fi+en so,re s# parcela> d( respetar las disposiciones y
reglamentos nacionales, provinciales y m#nicipales de $igiene, sal#d p9,lica y
polic%a mort#oria 'art. 208(.
#.#.6. /olic!a mortuoria.
El administrador, los tit#lares de sep#lt#ras y los visitantes de,en c#mplir con
las leyes, reglamentos y dem3s normativas de %ndole nacional, provincial y
m#nicipal relativas a la polic%a mort#oria 'art. 23(.
En s%ntesis, se $a res#elto el pro,lema de los cementerios privados optando
por la fig#ra del derec$o real, con e5presa aplicacin de las normas de
proteccin al cons#midor en la relacin entre administrador y tit#lares del
derec$o de sep#lt#ra. Es o,serva,le )#e no se emplee la misma terminolog%a
en todos los art%c#los, ya )#e en la en#meracin de los derec$os reales se
menciona al derec$o real de *cementerio privado- y en los arts. 205, 202,
20&, 208, 23 se $a,la del *tit#lar del derec$o de sep#lt#ra-, o del *tit#lar de
sep#lt#ra-, y en el 2 de *tit#lar de parcelas-. Ae todos modos, la aplicacin
de las normas protectoras del cons#midor TentendemosD f#ncionar3 como
pa#ta $ermen4#tica ante event#ales conflictos entre administrador y el tit#lar
de este n#evo derec$o real.
2!