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Cartogrfica, Geodesia y Fotogrametra _____________________________________

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EL REGI STRO DE LA PROPI EDAD
EN EL DI CTAMEN DE PERI TOS TOPGRAFOS

Desde el principio de los tiempos el hombre ha luchado por defender su territorio,
se han producido y se producen continuamente desacuerdos por la propiedad de la
tierra. Para evitar este tipo de conflictos se idearon distintos sistemas de administracin
de las tierras, siendo muy diferentes dependiendo del pas donde nos encontremos.

En Espaa, el Registro de la Propiedad otorga un valor jurdico a las propiedades
inscritas en l. Por esta razn, el Registro es fundamental para evitar contiendas
judiciales respecto a la propiedad de la tierra. Si estas discrepancias de opiniones no se
resuelven de mutuo acuerdo, llegar un momento en el que el problema dar lugar a
una demanda; originando un juicio donde el juez ser quien determine finalmente la
propiedad del terreno en discordia.

En todo procedimiento judicial de este tipo, normalmente llega un momento en el
que existen unas limitaciones tcnicas que no pueden ser resueltas por ninguna de las
partes contrapuestas. Tanto los abogados como el juez desconocen ciertos conceptos,
los cuales son necesarios para resolver de forma adecuada el conflicto que se presenta;
por ello en este momento es cuando aparece la figura del Ingeniero Tcnico en
Topografa o Ingeniero Superior en Geodesia y Cartografa, como asesor tcnico en el
caso; en este momento ya lo podemos considerar como un Perito Topgrafo, el cual
elaborar un Informe, Prueba o Dictamen Pericial; dando respuesta a las distintas
dudas tcnicas que pudieran aparecer, tanto de las dos partes en litigio como del juez.

En las Periciales Topogrficas, las limitaciones tcnicas corresponden en lneas
generales a todos aquellos conocimientos relacionados con planos, escalas de
representacin, orientaciones, medidas de superficies, etc... ; conceptos bastante
desconocidos por los ajenos a la materia.

Periciales Topogrficas
Como PERI CI AL TOPOGRFI CA podemos definir a aquella Pericial en donde se
pretenden resolver conflictos referentes a aspectos topogrficos como los siguientes:

- Deslindes
- Amojonamientos
- Desniveles
- Clculo de superficies
- Definir propiedades
- Encontrar en el terreno propiedades escrituradas
- Replanteos de lmites de parcelas
- Determinacin de cotas
- Medicin de distancias
- Comprobaciones de superficies y distancias
etc .

En una Pericial de este tipo, un Perito Topgrafo, debe realizar un estudio tcnico de
un
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problema topogrfico y emitir finalmente un informe.

En una PERI CI AL TOPOGRFI CA hablaremos de:

PERI TO TOPGRAFO: Todo profesional, Ingeniero Tcnico en Topografa o
Ingeniero Superior en Geodesia y Cartografa, llamado por un rgano jurisdiccional
para realizar un medio de prueba (Informe o Dictamen Pericial) consistente en la
emisin de una opinin tcnica en relacin con determinados hechos, referentes a
aspectos relacionados con la topografa.

- Ingeniero Tcnico en Topografa Titulacin Ingeniero Tcnico
3 aos de estudios
Colegio Oficial de Ingenieros Tcnicos en Topografa (C.O.I.T.T.)

- Ingeniero Superior en Geodesia y Cartografa Titulacin Ingeniero Superior
De muy reciente creacin en Espaa. 5 aos de estudios
Asociacin de Ingenieros en Geodesia y Cartografa (A.I.G.C.)

I NFORME, PRUEBA O DI CTAMEN PERI CI AL (TOPOGRFI CO): Aquel conjunto de
documentos y/ o planos realizados y recopilados por un Perito Topgrafo
(Ingeniero Tcnico en Topografa o Ingeniero Superior en Geodesia y Cartografa)
que sirven como medio de prueba para ayudar en la resolucin, desde el punto de
vista tcnico, de un conflicto entre dos o ms partes en oposicin, que han llevado
el problema a juicio. Normalmente se elaboran un/ os plano/ s que clarifican el
problema y aportan posibles soluciones.


Conflictos de Propiedad
En las Periciales Topogrficas nos encontramos generalmente con Conflictos de
Propiedad; es decir, existe un propietario que cree que otro, propietario de otra
parcela (con linde comn, en la mayora de los casos), est ocupando de algn modo
parte de su propiedad. En este momento es cuando existe un conflicto, que:

- O bien se arregla de mutuo acuerdo.

- O, en el caso de no ponerse de acuerdo, se recurre a un tribunal de justicia. En
definitiva, nos encontramos ante el problema de deslindar (fijar lindes).

Es en este tipo de juicios donde se generan mayoritariamente las Periciales
Topogrficas; en el momento en que se requieren los conocimientos de un profesional
en el tema, un Ingeniero Tcnico en Topografa o un Ingeniero Superior en Geodesia y
Cartografa (seleccionado dependiendo de la complicacin tcnica del problema), que
resuelva los problemas tcnicos, que finalmente permitan al juez tomar una decisin.

La mayor cantidad de conflictos de este tipo se da en zonas rsticas, ya que los
lmites de las propiedades urbanas estn ms claramente definidos debido al propio
valor del suelo; es decir, un metro cuadrado de terreno en zonas rsticas es mucho
menos importante (ms barato) que un metro cuadrado en zonas urbanas (mucho ms
caro); por ello se definen estos ltimos lmites con mayor exactitud.
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Con todo esto, vengo a sealar que este tipo de conflictos de propiedad no son casos
aislados, sino que son mucho ms comunes de lo que parecen, basta tan solo en
recurrir a los distintos boletines oficiales, en donde continuamente podemos encontrar
conflictos de este tipo. Quin, teniendo una parcela en propiedad, no ha tenido
problemas con su vecino? En algunos casos se han solucionado hablando, y en otros se
ha tenido que recurrir a los tribunales.


Catastro Registro de la Propiedad
Lo primero que debe hacer el Perito Topgrafo ante una Pericial Topogrfica es
recopilar toda la informacin de la zona referente a linderos, superficies, lmites,
propietarios, ubicacin fsica, etc de las distintas parcelas o fincas en conflicto.

Para el Perito Topgrafo es fundamental la informacin grfica; es decir, los planos
que pudieran existir de la zona. Para ello, se recurre principalmente al Catastro; en
donde, en los planos catastrales, aparecen las fincas dibujadas con el suficiente detalle.

El Catastro (C.G.C.C.T.) es una institucin donde se recogen las extensiones de las
fincas, la naturaleza de las mismas (rsticas, urbanas, etc...), el valor de las fincas a
efectos de la contribucin territorial. Este tiene unos fines de informacin tributara y
tiene la ventaja de funcionar mediante planos de tal forma que cada municipio est
dividido en polgonos catastrales, dentro de cada cual aparecen las fincas. El Registro
de la Propiedad no funciona con planos pues hace una descripcin literal de las
caractersticas de las fincas pero sin embargo lo que tiene validez jurdica son los datos
del Registro. Si los datos catastrales estn en discordancia con los registrales, son estos
ltimos los que tienen validez.

En definitiva, para poder definir unos lindes es necesaria informacin grfica que
nos permita ubicar las distintas fincas en el terreno existente. Para ello hay que basarse
en la informacin grfica que se tenga de la zona de ubicacin de las fincas, con la
consiguiente recopilacin de todos los planos aportados por ambas partes.


Las fuentes de informacin ms importantes para el Perito Topgrafo son:

- La Gerencia Territorial del Catastro Planos Catastrales

- El Registro de la Propiedad

- Las Escrituras: Se extrae el nmero de orden en la escritura, el tipo de parcela, la
superficie en metros cuadrados, el Registro de la Propiedad donde est inscrita la
finca (tomo, libro, folio, nmero de finca registral, nmero de inscripcin), as como
el nmero de parcela y polgono catastral.

- Otros Organismos (Cartografa)

- Otro tipo de informacin literal
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Aparte de estas fuentes, se puede recurrir a:

- Los archivos propios del municipio. En los ayuntamientos existen copias de
toda informacin catastral correspondiente a ese trmino municipal; tanto
grfica (polgonos), como alfanumrica. Ya que son los propios ayuntamientos
quienes se encargan del cobro del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.).

- Los planos que, tal vez, posean los propietarios de estas zonas (normalmente ya
incluidos en la documentacin entregada en el juzgado).

I nformacin Registral
La informacin procedente del Registro de la Propiedad adquiere gran importancia
en las Periciales Topogrficas debido principalmente al valor jurdico que aporta a sus
documentos, principalmente en lo que se refiere a la propiedad de un bien inmueble.

Los documentos registrales, en la actualidad, son generalmente de tipo literal.
Aunque se exige certificacin catastral descriptiva y grfica para operaciones de
inmatriculacin y registracin de excesos de cabida
1
; si el exceso de cabida no excede
de la quinta parte de la superficie que figura en el Registro, bastar con un informe
tcnico, incorporando plano grfico. Dicha informacin sera fundamental para el
Perito Topgrafo si siempre existiera; aunque si que se puede encontrar informacin
referente a la situacin, geometra y linderos de las parcelas.

En un inminente futuro, se pretende que el Registro de la Propiedad contenga
tambin informacin grfica; como fuente de dicha informacin tenemos al Catastro
,ya que posee una base grfica de todas las parcelas y fincas existentes en Espaa
2
.

En el caso de la implantacin de dicha cartografa; el Registro de la Propiedad sera
an ms importante para el Perito Topgrafo en su bsqueda de informacin, ya que
principalmente se requiere informacin grfica para un mejor anlisis de la propiedad
en conflicto.

La informacin registral que normalmente ms interesa al Perito Topgrafo en la
actualidad es la siguiente:

- Superficie de la parcela registral: Dependiendo de la poca y lugar de la primera
inscripcin podemos encontrarnos distintas unidades de superficie (hanegadas,
reas, cuartones, tahullas, metros cuadrados, etc...); en muchos caso aparecen
equivalencias a otras unidades. Actualmente existe la obligacin de que la
superficie de las parcelas aparezca en metros cuadrados; aunque, de todos
modos, an existen muchos casos en que no es as (sobre todo en parcelas
inscritas hace aos). A partir de la resolucin del 31 de Diciembre de 1931 se
admite que se utilicen las medidas del pas si incluyen su traduccin al sistema

1
Ley 13/96 del 30 de Diciembre; artculo 53, apartado 7-8.
2
Convenio de colaboracin entre los Registradores de la Propiedad y el C.G.C.C.T.: Instruccin de 2 de
marzo de 2000, de la Direccin General de los Registros y del Notariado, sobre implantacin de la base
cartogrfica en los Registros de la Propiedad (B.O.E. de 21 de marzo de 2000).

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mtrico decimal.

- Trmino Municipal.

- Partida, tambin denominada Paraje en Catastro.

- Linderos: O bien aparecen como: Norte, Sur, Este y Oeste; o como: Norte,
Medioda, Levante y Poniente (en las inscripciones ms antiguas).

- Servidumbres, sobre todo de paso, ligadas a los distintos predios, tanto sirvientes
como dominantes.

- Otro tipo deinformacin, como la de los distintos propietarios que han ocupado la
parcela registral (es decir, el histrico de una parcela), tambin puede ser
interesante en algunas periciales topogrficas; aunque no tan comunes, como
pueden ser las de conflictos con los lindes.

Destacar que el Registro de la Propiedad es un servicio pblico; al que cualquier
ciudadano que acredite un inters legtimo
3
puede acudir para tener conocimiento de
la informacin que aqu aparece, normalmente reflejada en la Nota Simple Informativa.
Por el contrario el Catastro es un servicio ms bien privado, en el cual toda la
informacin no se puede divulgar libremente; dicha informacin tan solo es accesible al
titular catastral, a su representante o al Perito Topgrafo designado en un juicio donde
aparezcan las parcelas implicadas.

Segn el artculo 9.2 de la Ley Hipotecaria y el artculo 51.4 del Reglamento se debe
hacer constar si la finca es rstica o urbana sealndose las circunstancias
4
. Aunque, en
el Registro de la Propiedad, no existe diferencia fsica en el tratamiento entre los bienes
de naturaleza rstica y los bienes de naturaleza urbana; cosa que si que ocurre en el
Catastro, ya que hablamos de Catastro de Rstica y Catastro de Urbana.

La inscripcin en el Registro de la Propiedad no es obligatoria, aunque si
conveniente. Podemos encontrar casos en los que las parcelas no estn inscritas.
Afortunadamente para el Perito Topgrafo, cada vez es menos frecuente este caso.

La inscripcin en el Registro de la Propiedad es fundamental para el estudio del
problema por parte del Perito Topgrafo. En el caso de la no-inscripcin en el Registro,
el trabajo del Perito Topgrafo se vuelve mucho ms complicado, ya que carece de una
buena base jurdica en la que apoyarse. Normalmente en estos casos, el Perito
Topgrafo se fundamenta en la informacin de los planos catastrales; pero cabe
destacar que en Espaa, dichos planos tan solo tienen un valor administrativo con un
fin fiscal y no jurdico, siendo el propio juez quien decida finalmente su validez como
prueba pericial.



3
Consecuencia de la ley de proteccin de datos: Ley 5/92 del 29 de Octubre de 1992 y de la directiva
46/95 de la Comunidad Europea.
4
Rstica: artculo 51.2. Urbana: artculo 51.3