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Burbuja inmobiliaria en Espaa

Burbuja inmobiliaria en Espaa


La expresin burbuja inmobiliaria en Espaa hace referencia a la existencia de una burbuja especulativa en el mercado de bienes inmuebles en Espaa. Entre los aos 1986 a 1992 tuvo lugar una burbuja inmobiliaria que afect a los precios pero no tanto al volumen construido. La burbuja de la que trata este artculo tuvo su comienzo en 1997 y ha durado hasta finales de 2007 o principios de 2008 cuando se produjo su estallido y sus consecuencias. Sus efectos principales han sido la profundizacin de la crisis inmobiliaria espaola, la nacionalizacin de numerosas cajas de ahorros quebradas (Caja Castilla-La Mancha, CajaSur, Caja Mediterrneo-CAM, Novacaixagalicia, Caixa Catalunya, Unnim y Bankia), ayudas pblicas para fusiones de otras muchas entidades bancarias y el aumento de desahucios en Espaa en aplicacin de la ley hipotecaria [1][2][3][4][5][6] espaola.

Introduccin
El principal sntoma de la burbuja inmobiliaria fue el incremento anormal de los precios muy por encima del IPC y de las rentas, incrementos que se explican principalmente recurriendo a factores externos, como la falta de suelo edificable, los beneficios fiscales concedidos a la adquisicin de viviendas, la inmigracin, la especulacin y la recalificacin de suelos, as como el exceso de crdito. La burbuja inmobiliaria tuvo su inicio en 1997.[7][8][9][10][11][12][13] El Banco de Espaa explica que el origen de la escalada de precios se encuentra, en parte, en el anterior boom inmobiliario que termin en 1991 con "una excesiva correccin". Como consecuencia, el Banco de Espaa habla de

Evolucin del precio de la vivienda nueva en Espaa, segn la 'Sociedad de Tasacin'. Siguiendo el esquema planteado por el grfico contiguo, la burbuja comenz a principios de la dcada de los ochenta, le sigui la Bear Trap (1992-1997), tras la que se produjo la Fase mana en la que aumentaron los precios de manera espectacular (1998-2008), hasta que el crecimiento de los precios se fren y entr en negativo a finales de 2008. A comienzos de 2010 se registraron leves subidas, indicando la entrada en la fase de Bull Trap, la ltima etapa de subida que precede al gran desplome.

Ciclo de una burbuja especulativa.

Burbuja inmobiliaria en Espaa "la existencia de una cierta infravaloracin de este activo en la segunda mitad de la dcada de los noventa". Hay quien sostiene que tuvo su inicio en 1985.[citarequerida] El periodo se ha prolongado hasta agosto de 2007, manifestndose principalmente en una elevacin sostenida de los precios superior al 10% anual y llegando en algunos aos hasta cerca del 30% anual segn ponen de manifiesto los informes elaborados por el portal inmobiliario espaol Idealista.com.[14] La burbuja inmobiliaria en Espaa explica el comportamiento reciente del mercado inmobiliario en Espaa, ofreciendo una previsin de su evolucin futura.[15] Algunos miembros del anterior gobierno socialista de Rodrguez Zapatero, sealaron a la burbuja inmobiliaria como el elemento diferencial[16] de la crisis econmica en Espaa y la principal causa de las elevadas cifras de paro,[17] especialmente juvenil, y del abandono escolar.[18]

El "pinchazo" de la burbuja inmobiliaria


El resultado de la explosin de la burbuja ha sido una brusca cada de la demanda y de los precios, que segn la APCE empez en diciembre de 2007[19] y que an continuaba en 2011, con cadas en la demanda superiores al 40%, y en 2012, cuyo primer trimestre ha registrado la mayor cada del precio de la vivienda de toda la democracia. Todo ello provocado por la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vaca disponible. Este cambio de ciclo inmobiliario espaol ha tenido lugar por factores internos y externos: por un lado, la falta de liquidez del sistema financiero, causada por la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos en agosto de 2007, y por otro, por el deterioro interno de la economa espaola, la falta de financiacin y el agotamiento del modelo de crecimiento (basado en la construccin), al reducirse los retornos de la inversin (provocando la salida del mercado de los especuladores) y contenerse el crdito. En julio de 2011, la vivienda haba perdido ya un cuarto de su valor desde mximos de 2007, cayendo su precio por metro cuadrado un 25%[20] desde entonces, con una tendencia a la baja de la evolucin del precio en el corto y medio plazo. Algunos autores como Borja Mateo[21][22] y consultoras como R.R. de Acua & Asociados,[23] vaticinan cadas importantes en el precio de la vivienda durante varios aos.[24][25] Esta tendencia se confirm en el I Trimestre de 2012, segn los datos dados a conocer por el INE el 14 de junio de 2012, ya que el IPV (ndice de Precios de la Vivienda) de ese trimestre reflejaba la mayor cada de precios de toda la democracia (la vivienda libre se abarat de media un 12,6% en el primer trimestre de 2012 respecto al mismo periodo del ao anterior). As, desde los mximos que alcanz el ndice del INE en el II Trimestre de 2007, la vivienda se ha abaratado en un 25,6%. Estos datos del I Trimestre de 2012 acentan el descenso del 11,2 % con el que termin 2011, y estn muy encima de la cada de los precios de la vivienda registrada en 2008, cuando los pisos bajaron un 5,4% de media, en 2009, con una cada del 4,3%, y en 2010, con una bajada del 1,9%, segn el INE. Entre las causas de esta espectacular cada de los precios de la vivienda, los analistas sealan la falta de crdito por los problemas de solvencia del sistema bancario espaol y el aumento del paro (y el miedo a perder el trabajo que va unido a l), que hace que pocas personas quieran arriesgarse a adquirir una vivienda o cambiar de residencia. Por otro lado, la mayora de los expertos sealan que hasta que las entidades financieras no logren dar salida a las ingentes reservas de viviendas y de suelo que poseen (a causa de los impagos de las hipotecas y de los crditos fallidos a constructores y promotores, lo que las ha convertido en las grandes inmobiliarias del pas) no se superar la crisis.

Burbuja inmobiliaria en Espaa

La existencia de la burbuja
Durante los aos de la generacin de la burbuja inmobiliaria no existi acuerdo unnime entre los analistas acerca de si realmente exista o no tal fenmeno especulativo. Varias razones explicaban la falta de este acuerdo.[26] Actualmente disponemos de varios procedimientos que permiten dilucidar con ms exactitud la existencia de una burbuja especulativa.[27] Aunque no exista una definicin exacta de lo que es una burbuja especulativa cabe advertir, en el caso de la burbuja en Espaa, que se dieron unas grandes diferencias entre el incremento medio del IPC y los sueldos (de un 3 %) y las subidas anuales del precio de la vivienda de hasta un 17%. Es decir, la vivienda se encareca 6 veces ms rpido que los sueldos y el IPC medio. En agosto de 2007 estall la burbuja inmobiliaria estadounidense, a raz de la crisis de las hipotecas subprime o hipotecas basura. Poco despus el Instituto Nacional de Estadstica espaol anunci una fuerte bajada de la compraventa de viviendas (un 27% en el primer trimestre de 2008) y de la contratacin de hipotecas (un 25% en enero de 2008), por lo que ahora se considera ese momento el de la explosin de la burbuja espaola.[28] Las asociaciones de constructores, principales beneficiarios del alza de precios, solan negar la existencia de la burbuja, calificndola de "mito" interesado,[29] al igual que otros sectores directamente vinculados al negocio de la construccin,[30] para los cuales no existi una burbuja, sino un simple "boom inmobiliario". Por su parte, los sectores en desacuerdo con la coyuntura econmica, ms vinculados a los consumidores, principales afectados por el alza de precios y las dificultades de acceso a la vivienda, insistieron en valorar los mismos datos en sentido contrario,[31] lo mismo que otros colectivos orientados a la crtica social y el ecologismo.[32] En este sentido es importante tener en cuenta que las propias expectativas sobre la evolucin futura de un mercado influyen en el comportamiento real del mismo. Es decir, si muchos potenciales compradores estiman que est prxima una futura cada de los precios, pueden optar por esperar a que sta ocurra para comprar. Eso provocara que se redujera la demanda actual y, por lo tanto, que los precios realmente caigan. El mismo procedimiento tendra lugar a la inversa si lo que se espera es un incremento.[33] Por otro lado, la opacidad que caracteriza el mercado de la vivienda en Espaa impidi hacer valoraciones exactas de la situacin: como ms abajo se ver, una misma entidad enviaba mensajes de calma y alarma al mismo tiempo, las estadsticas nunca fueron sistemticas y se caracterizaban por la dispersin, cuando no eran simplemente contradictorias, permaneciendo parte del negocio inmobiliario oculto al fisco, al moverse en parte con dinero negro o en forma de sobornos.[34] En ese sentido, algunos especialistas han denunciado incluso una campaa de opacidad y ocultamiento de los medios de comunicacin que, basndose en intereses econmicos, habran evitado mencionar la verdadera naturaleza del auge del precio de la vivienda[35] En todo caso, en los primeros meses del ao 2008 la fuerte desaceleracin del mercado de la vivienda en Espaa ya permita hablar a algunos economistas (como Alan Greenspan, ex gobernador de la FED) de una burbuja especulativa y de su estallido,[36] En ese mismo sentido, en abril de 2008 los propios constructores y promotores reconocan que haban subido mucho los precios y (...) expulsado a los consumidores del mercado, reconociendo implcitamente una sobrevaloracin de los activos inmobiliarios.[37] dibujando un panorama sombro para el sector y, por ende, para toda la estructura econmica espaola. En el ao 2009 ya nadie pona en duda que una enorme burbuja inmobiliaria especulativa haba estallado en todo el mundo, sintindose con especial virulencia en Espaa, que se ha visto por ello inmersa en una profunda recesin econmica.[38] Segn un cable de 2005 de la embajada estadounidense en Madrid, ya entonces podan advertir los sntomas de una sobrevaloracin muy considerable, citando como causas de ella la inexistencia del contrapeso del mercado del alquiler debido a una legislacin desfavorable -que era poco probable que cambiara debido a presiones internas en los principales partidos, segn indicaba el mismo cable. Tambin especul con xito sobre que, cuando la burbuja estallara y la situacin financiera se recrudeciera, el gobierno que estuviera en el poder convocara elecciones anticipadas.[39]

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Valoraciones generales de la situacin


Si bien los datos sobre el mercado inmobiliario fueron en su da aceptados, como veremos, por los diferentes actores, no siempre existi acuerdo en la valoracin que se hace de tales datos. El mismo Banco de Espaa rechaz la idea de que se tratara de una burbuja especulativa: Los resultados de los trabajos llevados a cabo sobre el mercado de la vivienda no apoyan, segn el Banco de Espaa, las hiptesis de equilibrio o burbuja, sino que tienden a reforzar Estructuras en Zaragoza. la conclusin de que la situacin del mercado inmobiliario espaol se caracterizaba a finales de 2004 por una sobrevaloracin de la vivienda compatible con una absorcin gradual de la discrepancia encontrada en entre los precios observados y los explicados por sus fundamentos de largo plazo.
[40]

Sin embargo, los informes oficiales de esa entidad tambin reconocieron una sobrevaloracin de activos inmobiliarios, y ya en el ao 2002 alertaba sobre una posible depreciacin de la vivienda.[41] Garca Montalvo public en 2003 uno de los primeros artculos sobre la formacin de una burbuja inmobiliaria en Espaa.[42] Quienes negaron la existencia de una burbuja especulativa, y a lo sumo aceptaron una pequea sobrevaloracin de activos, argumentaron el buen estado de la economa espaola,[43] los datos de empleo y crecimiento sostenido, y las tasas de morosidad muy bajas, atribuyendo el aumento de precios a la presin de la demanda.[44] En el otro extremo de la balanza se situaron las crticas de quienes estimaron que se estaba ante una burbuja inmobiliaria de consecuencias impredecibles: Se est gestando pues desde hace ya unos aos una mastodntica burbuja [inmobiliaria] especulativa que ha sido caracterizada por The Economist (18-6-05) como el mayor proceso especulativo de la historia del capitalismo.
[45]

En general, desde las posiciones crticas se afirm que la dependencia de la economa espaola de la industria de la construccin, as como el endeudamiento excesivo, poda provocar a la larga una recesin econmica, en especial por culpa del alza de los tipos de inters, que erosionara el consumo interno y aumentara la tasa de paro y de los ndices de morosidad, provocando, finalmente, una devaluacin de los activos inmobiliarios.[46]

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Cifras
Precio y nmero de viviendas construidas
Segn los informes del Banco de Espaa[47] entre 1976 y 2003 el precio de la vivienda en Espaa se ha duplicado en trminos reales, lo que significa, en trminos nominales, una multiplicacin por 16. Esto sita a Espaa en el tercer o cuarto puesto de la OCDE en crecimiento del precio de la vivienda. Segn el Banco de Espaa, en el periodo 1997-2006 el precio de la vivienda en Espaa se haba Evolucin del precio de la vivienda en Espaa 1985-2012. La burbuja inmobiliaria en Espaa ms imporante comenz en 1997 y dur hasta 2007 cuando la vivienda alcanz su incrementado alrededor de un 150% en pico de precios, entonces estall la crisis inmobiliaria espaola 2008-2013 provocando trminos nominales, lo que una crisis econmica, social e institucional en Espaa. corresponde con un 100% en trminos reales[48] El precio mximo se alcanz al final de la burbuja, en 2007; en ese momento comenz el descenso en el precio de la vivienda en Espaa. Segn el INE, en el primer trimestre de 2013 el precio baj un 6,6% de media y en tasa interanual -respecto al primer trimestre de 2012-, un 14,3%.[49] Para el economista Jos Garca Montalvo el precio de la vivienda en Espaa tiene que ajustarse todava un 35,4% en los prximos aos. Montalvo argumenta que a la vista del dato del PER (ratio del precio de compra y renta disponible que debe estar sobre los 4 aos), que en el primer tirmestre de 2013 todava estaba en 6,2 aos, los precios deberan bajar un 35,4% ms para recuperar los niveles de PER de largo plazo (per 4). Esta bajada habra que sumarla a la efectuada desde 2007 e implicara una cada total entre el pico mximo de dicho ao 2007 y el valle de un 53,3%.[50][51][52] En cuanto al nmero de viviendas iniciadas, otro informe de la misma entidad indica que entre 1999 y 2001 se haban iniciado ms de medio milln de viviendas al ao,[53] y el nmero no ha dejado de aumentar. Entre los aos 2000 y 2005 se proyectaron en torno a unas 800000 viviendas anuales de las que se construyeron unas 300000 al ao. Concretamente, segn los visados expedidos por el Colegio de Arquitectos, durante 2003 se proyectaron 700000 viviendas,[54] en 2004 en torno a 500000, y en 2005, 800000. En 2006 se visaron ms de 800000 viviendas.[55] Sin embargo, hay que recordar que no todas las obras visadas acaban construyndose. Se estima que entre el visado y la finalizacin de la obra puede pasar un plazo de dos aos. Segn los datos publicados por el Ministerio de Vivienda, slo parte de las mismas se terminaron.[56] En concreto, 525331 viviendas en el 2003, 586092 en el 2004 y 612066 en el 2005. Al mismo tiempo, se debe considerar el hecho de que slo parte de las viviendas terminadas llegan a venderse, ya que en el 2004 se vendieron un total de 295000 y en el 2005, unas 336000 viviendas nuevas,[57] lo que indicara una acumulacin de viviendas nuevas. Significativamente, el parque de viviendas vacas en Espaa era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total.[58] Existi, por tanto, un relativo acuerdo a la hora de cuantificar tanto los precios como el nmero de viviendas construidas. Ese acuerdo no se traslad a su valoracin.

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Endeudamiento inmobiliario
Uno de los principales efectos de esta situacin es el crecimiento de la deuda de los hogares. Dado que de ordinario la compra de vivienda, sea para habitar o sea para invertir, se realiza a partir de prstamos hipotecarios, el aumento del precio implica un aumento de deuda. El endeudamiento de los espaoles se triplic en menos de diez aos. En el ao 1986 supona un 34% de la renta disponible, en 1997 pas a un 52% y en 2005 lleg al 105%. En el ao 2006 una cuarta parte de la poblacin estaba endeudada a ms de 15 aos.[59] De La burbuja inmobiliaria se aliment del crdito al sector privado (particulares y 1990 a 2004, la duracin media de las promotores), lo que conllev un incremento significativo de la deuda privada (azul) que se detuvo con la crisis financiera internacional, dando fin al proceso especulativo. hipotecas se increment de 12 a 25 [60] aos. El propio Banco de Espaa inform que el ahorro de las familias en el ao 2006 ha sido desbordado por la deuda.[61] De hecho, el Banco de Espaa ha alertado, ao tras ao, acerca del elevado endeudamiento de los hogares espaoles,[62] que segn la institucin, resulta insostenible. La deuda de particulares alcanzaba los 832289 millones de euros a finales de 2006, con un crecimiento del 18,53% interanual.[63] Tambin alert el Banco de Espaa acerca del excesivo endeudamiento de la industria de la construccin.[64] El presidente de las Cmaras de Comercio de Espaa, Javier Gmez Navarro, afirm en un acto organizado por la Asociacin de Periodistas de Informacin Econmica, que las entidades "nunca recuperarn" el 30% de la deuda contrada con el sector inmobiliario. Segn el Banco de Espaa, esa deuda asciende a 325.000 millones de euros y hasta diciembre de 2009 haba 96824 millones en crditos dudosos.[65] El presidente de las Cmaras lament que el sistema financiero espaol no admitiera desde un principio el impacto de la crisis en sus activos, y corresponsabiliz al Banco de Espaa de ello: "En Espaa nunca se ha querido reconocer que el sistema financiero estaba tocado, lo que hubiera obligado a capitalizar los bancos. La poltica hasta ahora ha sido ganar tiempo, para ir provisionando, pero el tiempo se est agotando".[66]

Causas
Desde diferentes instancias se trat de explicar el incremento de precios, de nmero de viviendas y el aumento del endeudamiento durante el periodo 1998-2007. Algunas de esas causas son internas, propias de la coyuntura econmica y social espaola. Otras hay que relacionarlas con la situacin econmica mundial. El Banco de Espaa, en sucesivos informes,[67] as como otras instituciones de anlisis, explican la situacin a partir de los siguientes condicionantes:

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Factores Macroeconmicos (liquidez)


Una burbuja inmobiliaria no se puede explicar sin la aportacin masiva de liquidez, dinero para las nuevas hipotecas. Por otra parte, unos intereses histricamente bajos para Espaa por su entrada en el euro explican la capacidad del sistema para subir los precios (la gente poda pagar ms). Estos dos factores son piezas indispensables en una burbuja inmobiliaria. El exceso de liquidez proceda de diversos facotres: Por una lado la facilidad con la que los bancos daban hipotecas y crditos a empresas y particulares. La deficiente gestin del riesgo de impago y el laxismo del las autoridades de control (Banco de Espaa) facilitan este mecanismo. Este mecanismo es parecido a lo que pas en Estados Unidos con la 'subprime'. La capacidad para conseguir capital de manera casi ilimitada por parte de los bancos, necesario para poder ofrecer nuevas hipotecas. Las polticas monetarias de los grandes bancos centrales facilitaron esta expansin crediticia (que es lo mismo que liquidez).

Factores demogrficos
Poblacin extranjera en Espaa
[68]

Ao Extranjeros censados % total 1981 1986 1991 1996 1998 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 198.042 241.971 360.655 542.314 637.085 923.879 1.370.657 1.977.946 2.664.168 3.034.326 3.730.610 4.144.166 4.519.554 5.220.600 5.598.691 5.747.734 5.730.667 5.711.040 0,52% 0,63% 0,91% 1,37% 1,60% 2,28% 3,33% 4,73% 6,24% 7,02% 8,46% 9,27% 10,0% 11,3% 12,0% 12,2% 12,2% 12,1%

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Varios factores de tipo demogrfico explican el tirn de la demanda de vivienda en los ltimos aos. La poblacin extranjera en Espaa pas de 499773 (294726 europeos y 205047 no europeos) en 1995 a 1159060 (449881 europeos y 659179 no europeos) en el ao 2001[69] La poblacin inmigrante en Espaa sufri un espectacular crecimiento entre 1998 y 2006, pasando de 637085 (1,60% de la poblacin) a 4482568 (9,93% de la poblacin), siendo la tercera tasa de inmigracin ms alta del mundo. Al mismo tiempo, la tasa de natalidad espaola sufri un descenso notable a mediados de los aos setenta. Toda la generacin que naci en ese momento, segn indica el Banco de Espaa, alcanz la edad de emancipacin a lo largo de la dcada de los noventa, incrementando as la demanda de vivienda. En concreto, el Banco de Espaa calcul en 2002 una presin sobre la demanda de 600000 jvenes por ao.[70] Otros factores demogrficos a tener en cuenta para explicar el incremento de la demanda de vivienda son el crecimiento del nmero de divorcios (con un incremento del 79% anual en el periodo 1993-2003) la demanda residencial turstica (1500000 de personas en 2003) y la demanda generada por la segunda residencia (3,6 millones de segundas residencias en 2003, lo que supone 1 de cada 11 espaoles).[71] Tambin se seala, desde el Banco de Espaa, que el nmero de miembros por hogar se ha reducido, as como la esperanza de vida ha aumentado, incrementado el nmero de hogares por habitante. Algunos especialistas, como Garca-Montalvo, explican que factores como la demografa[72] tienen clara influencia pero no explican por s solos la subida de precios sin otros muchos factores.[73] En 2012 el nmero de nacimientos se redujo por cuarto ao Detalle de la evolucin del Euribor a un ao entre los consecutivo al descender un 3,9%. La edad media a la maternidad aos 2001 y 2006. aument hasta 31,6 aos y el nmero medio de hijos por mujer baj a 1,32. Durante el ao 2012 fallecieron en Espaa 405.615 personas, lo que supuso un 4,6% ms que en el ao anterior. Se trata del mayor incremento anual de la dcada.[74]

Evolucin demogrfica de Espaa entre 1900 y 2005.

Evolucin del Euribor a un ao entre los aos 1998 y 2006.

Factores econmicos y financieros


La ltima dcada del siglo XX termin con un periodo de bajo endeudamiento de los espaoles, al menos en relacin con el resto de los europeos [citarequerida]. A ello se le suma el espectacular abaratamiento de los tipos de inters y del euribor a niveles histricamente bajos (vase grfica) por debajo de la inflacin. Por otro lado, en Espaa ha existido una fiscalidad que favorece la compra de vivienda con desgravaciones en el IRPF (estimndose que tales beneficios fiscales permiten el acceso a viviendas ms caras, entre un 15 y un 22%,[75]) mientras que el alquiler careci de ayudas durante ese periodo. Otros elementos son el incremento de la renta por habitante y el mantenimiento de niveles de empleo muy altos, sumados un crecimiento econmico sostenido, si bien los incrementos salariales han sido ms que moderados. El Banco de Espaa lo explicaba as en 2002:

Burbuja inmobiliaria en Espaa En los ltimos aos, la moderacin salarial se ha traducido en un crecimiento medio de los salarios reales sostenido, pero modesto, cuando se compara con el registrado en la anterior fase expansiva de 1986 a 1991. Sin embargo, el empleo ha aumentado de manera notable, lo que ha permitido reducir significativamente la tasa de paro entre la poblacin juvenil. [76] Por otra parte, es importante sealar que frente, a la revalorizacin de la vivienda (ms del 10% anual en el periodo lgido), la rentabilidad de las bolsas y fondos de inversin ha sido baja. La Banca, por su parte, amparndose en la coyuntura econmica (en especial, el tipo de inters bajo y la morosidad reducida), dispuso todo tipo de productos hipotecarios, a plazo cada vez mayor (en 2007 comenzaron a ofrecerse hipotecas a 50 aos). Tambin desde el punto de vista financiero, se seala la existencia de un "exceso de capital" procedente de diversas fuentes (instituciones, fondos de inversin privada, empresas pblicas, sociedades limitadas, inversores de capital riesgo, fondos de cobertura, agrupaciones privadas e individuos), en busca de productos de inversin.[77] Asimismo, es destacable la influencia de la entrada de Espaa en el sistema euro, lo que supuso el afloramiento de dinero negro en busca de inversin antes del 1 de enero de 2002. Pese a que la entrada de la nueva moneda debera haber significado la desaparicin de buena parte de ese capital, cinco aos despus no slo no haba desaparecido sino que se haba incrementado.[78][79] De hecho, el pago con dinero negro afectara al 60% de las transacciones inmobiliarias en Espaa.[80] Tambin es habitual la falta de control sobre la vivienda protegida, que no pertenece al mercado libre durante un periodo estipulado, pero que se vende sin que las autoridades hagan las correspondientes inspecciones.[81]

Factores normativos y estructurales


Se seala que las sucesivas regulaciones en materia de suelo, alquiler y competencias urbansticas han contribuido de manera decisiva en el desarrollo del mercado de la vivienda. Se ha reducido el porcentaje de suelo que los promotores deben ceder a los ayuntamientos, y se ha declarado suelo urbanizable todo suelo no protegido. Por otro lado, se ha intervenido en el mercado del alquiler, eliminando los contratos indefinidos y las desgravaciones, todo ello sin establecerse medidas claras para la proteccin del arrendador (que consagra un inadecuado y largo sistema procesal que dificulta los derechos del propietario y le deja indefenso ante el impago del inquilino). Otro elemento importante ha sido la falta de financiacin de los entes locales (principalmente los ayuntamientos), lo que unido a las amplias facultades de los mismos para organizar el territorio ha llevado a que las haciendas locales se financien en buena medida gracias al mercado de la construccin, hasta tal punto que se han hecho llamamientos desde la industria de la construccin para reformar la ley de financiacin de los entes locales.[82] La potestad de los ayuntamientos de decidir de forma arbitraria qu suelo es urbanizable y qu suelo no lo es da lugar tambin a una extendida corrupcin urbanstica.[83] Los ayuntamientos hacen que la oferta de suelo urbanizable sea artificialmente escasa, elevando su precio. En cuanto a los programas de VPO (Vivienda de Proteccin Oficial o subvencionada por las administraciones pblicas con fines sociales) se redujo significativamente su nmero y alcance en la etapa 1996-2004. Finalmente, es algo generalmente aceptado que los costes de la construccin no explican el incremento de precios, al no haberse incrementado apenas en el periodo: de hecho, hasta 2003 los costes de la construccin haban sufrido una bajada interanual del 0,8% en trminos reales, en contraste con la sostenida subida del precio de la vivienda.[84]

Factores sociales
Segn algunos anlisis, en Espaa existe una tendencia social a la propiedad inmobiliaria. La tasa de propietarios con respecto a alquilados es del 80-85%[85] la ms alta de Europa tras Irlanda (la media europea es del 61%). Es difcil estimar si esa tendencia es producto de factores culturales o simplemente una consecuencia de los beneficios fiscales que supone la compra y del deficiente mercado del alquiler, as como su elevado precio: los alquileres suben en Espaa un 4,1% anual (frente a una media europea del 1,6%, que en la eurozona no pasa del 1,3%)

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Factores externos
Desde diversas instancias se viene advirtiendo que el incremento del precio de los bienes inmuebles no es exclusivo de Espaa. Ms bien al contrario, todos los pases industrializados presentan un crecimiento anormal de los precios desde 1998. Quienes afirman que Espaa se encuentra inmersa en una burbuja econmica advierten que esa burbuja es global. Para ello se apoyan, entre otros argumentos, en diversos informes de la Reserva Federal norteamericana (FED)[86] y de la OCDE[87] que reflejan un incremento del precio de los bienes inmuebles en prcticamente todos los pases industrializados, con las excepciones de Alemania, Japn[88] y Suiza. En paralelo a ese crecimiento, se habra desarrollando tambin una burbuja crediticia, favorecida por los bajos tipos de inters que se han establecido en las principales economas del mundo. El origen de esa situacin, segn ciertos analistas, estara, por un lado, en el estallido de la burbuja.com a finales de los aos 90, que habra provocado una masiva fuga de dinero buscando rentabilidades seguras, y por otro, en la sistemtica bajada de los tipos de inters tras los atentados del 11 de septiembre de 2001.

El incremento internacional de precios de la vivienda: el caso de Francia, para los precios de compra en relacin con la renta disponible.

El factor de la especulacin
Sin que exista un reconocimiento expreso por parte de El incremento internacional de precios de la vivienda: el caso de Gran Bretaa, para los precios de compra. las autoridades econmicas, diversos analistas han establecido que entre los motivos principales de la burbuja inmobiliaria hay que contar la entrada masiva de pequeos inversores que, al calor de beneficios sostenidos superiores a los dos dgitos anuales, habran entrado en el mercado de la compraventa, sea como simple inversin (desde comprar sobre plano hasta adquirir una obra ya acabada, para luego vender ms caro) o como modo de acceder a una vivienda de mejor calidad (mediante hipotecas puente). Los bajos tipos de inters (inditos en Espaa hasta la entrada en el euro) y la baja rentabilidad de otras inversiones, as como la facilidad en la obtencin del crdito, habran actuado como acicate de esa situacin, provocando sobreoferta y agotamiento de la demanda en plena fase expansiva de las empresas constructoras, que no pudieron detener la produccin a tiempo, debido al rgimen de largo plazo con que trabaja el sector. Por aadidura, las sociedades de tasacin contribuyeron a esta espiral especulativa, sobrevalorando gran cantidad de inmuebles. A raz de la crisis econmica, han quedado al descubierto grandes carencias en algunas de estas sociedades, debido a que muchos de sus tcnicos poseen el conocimiento tcnico necesario pero ninguna experiencia en el mercado inmobiliario, lo que impide que puedan diferenciar qu zonas o caractersticas convierten a un inmueble en un activo con mayor exposicin a cambios en su valor. Adems, gran cantidad de estas sociedades estaban vinculadas al sector bancario, por lo que sus tasaciones seguan el criterio de la entidad en cuanto a concesin de prstamos, sin ceirse nicamente al valor de mercado. Una minora aboga por la independencia por parte del tasador o su sociedad para realizar una valoracin de la forma ms objetiva posible, as como "reclutar" a

Burbuja inmobiliaria en Espaa tasadores con experiencia en el mercado que puedan discernir aquellos inmuebles con factores intrnsecos o extrnsecos que puedan afectar a su valor. Con la publicacin del patrimonio de los parlamentarios en septiembre de 2011, sali a la luz que la prctica totalidad de ellos han invertido en vivienda,[89] llegando algunos a tener incluso ms de 20 bienes inmuebles,[90] lo que explica en parte la falta de regulacin de la especulacin inmobiliaria en este sentido.[91]

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Consecuencias sociales y ecolgicas; medidas polticas


Si bien la Constitucin espaola garantiza en su artculo 47 el acceso a una vivienda digna y ordena a los poderes pblicos evitar la especulacin del suelo, y a pesar de la relajacin en las condiciones para la adquisicin de prstamos hipotecarios y del aumento de unidades residenciales puestas a la venta, los precios elevados han impedido durante el perodo 2008-2013 el acceso a la vivienda a una parte importante de la poblacin incluso en rgimen de alquiler, especialmente la que por su edad no pudo adquirirla antes del comienzo del ciclo alcista. El informe anual sobre los jvenes en Espaa del ao 2006[92] establece que el 51% de los espaoles de entre 18 y 34 aos vive en el domicilio familiar, y el 47% en su propia casa (alquilada, comprada o compartida). Segn el mismo organismo, en el ao 2003 el precio medio de la vivienda para el tramo de edad comprendida entre los 18 y 24 aos supera en un 210% el precio mximo tolerable, y para las mujeres un 10% ms, debido a la diferencia salarial media[93] Otro fenmeno que ha aparecido durante este periodo es el mobbing inmobiliario,[94] en especial contra inquilinos de renta antigua, a quienes los caseros hostigan para que abandonen el inmueble con objeto de obtener plusvalas con l. Pese a todo, el parque de viviendas vacas en Espaa era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total, la tasa ms alta del mundo[95] Por otro lado, la enorme superficie urbanizada entre los aos 1987 y 2006 signific el aumento en ms de 1 milln de hectreas de la superficie artificial (con una tasa entre los aos 2000 y 2006 doble que en los aos anteriores). En el Informe de 2010 del Observatorio de la Sostenibilidad en Espaa se estimaba que la urbanizacin era la mayor amenaza para la biodiversidad en el pas.

Medidas propuestas por las autoridades


El Ministerio de la vivienda, tan pronto como lleg al poder el gobierno socialista en el 2004, desech la idea de llevar a cabo sus promesas electorales de crear 800.000 viviendas (incluyendo en esta cifra los alquileres que se pudieran producir durante su legislatura). Desde el gobierno se lanz la idea de crear "minipisos" bajo el eufemismo de "soluciones habitacionales", lo que fue ampliamente criticado por el Partido Popular en la oposicin El Gobierno Central tampoco aument los impuestos sobre las viviendas deshabitadas o a las segundas viviendas que haban prometido, y que era considerado necesario en estudios de varias universidades[96] Otras administraciones que haban hecho promesas similares, como el Ayuntamiento de Madrid en el ao 2004, tambin las incumplieron. La idea de sacar las viviendas vacas al mercado mediante presin fiscal se ha abandonado y en su lugar se pretende sacarlas como viviendas en alquiler, modificando para ello la legislacin. Segn algunos analistas, esto puede provocar que los inversores compren viviendas para posteriormente alquilarlas, dificultando an ms el acceso a la vivienda en propiedad; desde otros sectores se indica que aunque se produjera un enriquecimiento de dichos inversores la consecuencia sera la bajada de los precios de la vivienda en alquiler, por lo que el beneficio social sera superior. El llamado Plan de Choque del gobierno socialista que gan las elecciones en 2004 se limita a aumentar en 79.000 el nmero de viviendas protegidas. Los propios responsables del Ministerio de vivienda reconocen que esto no solucionar el difcil acceso de los ciudadanos a la vivienda. Por otra parte, est en duda la inutilidad o eficacia de una mayor creacin de vivienda de proteccin oficial (VPO) para el descenso del precio de la vivienda, toda vez que

Burbuja inmobiliaria en Espaa se han detectado fraudes e irregularidades en sus mecanismos de planificacin, construccin, adjuducacin y venta. En las comunidades que no existe una regulacin efectiva de la vivienda protegida se est vendiendo y comprando la VPO a precios de mercado, suponiendo una importante fuente de blanqueo de dinero negro, hacindola inefectiva como ayuda social. En otros lugares el mecanismo de la VPO ha resultado una solucin adecuada que, a la vista de la crisis econmica de 2008-2009, puede beneficiar a los municipios, los constructores y los consumidores. Hay comunidades en que se ha dado una interpretacin muy particular en cuanto a las soluciones polticas a aplicar ante la falta de Vivienda Protegida. As, cabe destacar, por citar tan slo un ejemplo, la paradoja de que en la Comunidad de Madrid, gobernada por Esperanza Aguirre del Partido Popular desde el ao 2001 los mdulos de precios mximos que sirven de referencia a los promotores para vender los diferentes tipos de vivienda protegida han experimentado una continua y significativa subida en lnea con la evolucin del precio de la vivienda en el mercado libre. La ltima elevacin de los mismos llevada a cabo por la Comunidad de Madrid para, en palabras de la actual consejera de Vivienda Mara Isabel Mario, incentivar a los promotores inmobiliarios que construyan ms vivienda protegida "ante la desaceleracin que vive el sector" fue llevada a cabo el 4 de abril de 2008 encareciendo el precio de dichos mdulos un 31% para las viviendas protegidas situadas en las zonas de Madrid capital, Alcobendas, Las Rozas, Majadahonda y Pozuelo (zona A), un 25% ms en municipios como Alcal de Henares, Alcorcn o Parla (zona B) y un 20% ms en localidades como Cercedilla (zona C).[97]

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Posiciones de los distintos partidos polticos


El 27 de septiembre de 2005, a raz de una proposicin de ley del Grupo Parlamentario de IU-ICV sobre reformas en materia tributaria sobre viviendas desocupadas supuso un avance en el necesario cambio de legislacin en la materia, aunque la proposicin fue rechazada por abrumadora mayora, principalmente, por existir discrepancias en torno a la polmica definicin de lo que pudiera considerarse una vivienda deshabitada. El Ministerio de Economa y Hacienda estudiaba en enero de 2007 el desarrollo del reglamento de la Ley Reguladora de Haciendas Locales para aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sobre las viviendas que se encuentren desocupadas.[98] En esas fechas el Gobierno vasco y el cataln se planteaban la posibilidad de gravar las viviendas vacas con un canon. En el caso de Euskadi, la propuesta fue rechazada posteriormente en el Parlamento Vasco[99] Durante el debate electoral celebrado el 7 de noviembre de 2011 entre los candidatos del PSOE y el PP a la presidencia del Gobierno de Espaa, Alfredo Prez Rubalcaba y Mariano Rajoy, hablaron de pasada del sector inmobiliario para echarse en cara la responsabilidad de la burbuja inmobiliaria. Para Rubalcaba los bancos no prestan porque deben mucho y deben por causa de la burbuja inmobiliaria creada por el PP. Bajo su punto de vista fueron los gobiernos populares quienes alimentaron la especulacin con la ley de liberalizacin del suelo de 1998.[100] Sin embargo, replica Rajoy, los aos que ms viviendas se iniciaron fueron 2006, 2005 y 2004, gobernando Jos Luis Rodrguez Zapatero, asegurando que el PSOE no hizo nada contra la especulacin y se ha limitado a echar la culpa a los dems. El candidato socialista critic que Rajoy quiera rescatar la desgravacin por compra de la vivienda habitual o prorrogar el IVA superreducido al 4%, as como bajar el impuesto de transmisiones patrimoniales.

Posibles soluciones
La Asociacin Hipotecaria Espaola (AHE) (a fecha de agosto 2010) defiende la continuidad del sector inmobiliario y no ve justificacin en que se pare porque haya unas reservas de un milln de viviendas sin vender.[101] Desde la asociacin creen que hay que hacer compatible las "reservas de cierta importancia" con las 300000 viviendas que hacen falta todos los aos, para que las que se pongan en marcha se levanten en los sitios en los que est la demanda, en muchas ocasiones, distintos de donde est la oferta actual. Su presidente, Santos Gonzlez, explic que no se puede pensar que ya se han hecho todos los inmuebles que hacen falta por el simple hecho de que haya cerca de un milln de viviendas sin vender.[102]

Burbuja inmobiliaria en Espaa "... Queremos entender que las reservas se van repartir porcentualmente en Espaa, como si cogiera los jerseys de una tienda y se llevaran a otra, cuando las viviendas estn hechas donde estn hechas ... As puso como ejemplo que si alguien quiere vivir en Cuenca, de nada le servir que haya viviendas en venta en Toledo... Adems, para el mximo representante de la AHE, siguen existiendo potenciales compradores de pisos que sencillamente no adquieren sus inmuebles al escuchar que los precios tienen que bajar "no s qu barbaridad"... En su opinin, hay inmuebles que estn a mitad de precios, otros que se pueden seguir abaratando, pero tambin hay determinadas zonas en donde no han variado o han llegado ya al nivel ptimo para que sean adquiridos...Por eso critic que se hable siempre de "precios medios", sin entrar en matizaciones de lo que cuestan las cosas en una ciudad, un pueblo, una calle, o incluso un determinado tipo de inmuebles...Tambin reproch que se haya demonizado al sector inmobiliario y a todo lo que suene a "ladrillo"..." Santos Gonzlez. Presidente AHE. El impulso fiscal a la rehabilitacin en la mayora de los casos ir dirigido a quienes ya tienen una casa y no a quienes necesitan adquirirla. El Partido Popular ha manifestado su apoyo a la bajada del IVA para arreglo de viviendas.[103] La eliminacin de la deduccin por vivienda en 2011 puede adelantar algunas decisiones de compra para seguir aprovechando esa ventaja fiscal. El aumento de dos puntos en el IVA a partir del 1 de julio, puede no tener efecto ante las expectativas creadas artificialmente de que los precios van a seguir bajando: Si sigues pensando que la vivienda va a bajar un 30%, aunque suba el IVA 2 puntos, creers que seguirs ahorrando 28.

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Recorrido de la vivienda en Espaa: periodo 1979-2013


1979-1985
El precio de la vivienda inicia una cada sostenida entre los aos 1979 y 1982, que en trminos reales (descontando la inflacin) supone una cada del 35% en slo 5 aos.[104] Tras una recuperacin en 1983 donde se produce un repunte positivo del 6%, el precio de la vivienda vuelve a bajar en 1985 a niveles del ao 1982. Todo este proceso se produce en un contexto de deterioro econmico tras la crisis del petrleo de 1973 que alcanz de lleno a Espaa, el paro cuyas cifras pasaron del 4,7% en 1976 hasta el 21,1% en 1985, as como la alta tasa de inflacin derivada de la crisis del petrleo de 1979, donde el precio del petrleo se multiplic por 2,7 desde mediados de 1978 hasta 1981.

1985-1992
El ao 1985 fue especialmente duro para la construccin, pero, paralelamente al incremento de la actividad econmica en 1986, hubo tambin una notable aceleracin en la construccin. El consumo de cemento se increment un 10,2% en comparacin con el ao interior, la construccin de vivienda nueva aument un 10%, y los gastos de la construccin crecieron un 5%. El boom de la construccin fue incluso ms fuerte en 1987, cuando la industria registr un incremento del 10%, la mayor tasa de crecimiento de todas las industrias espaolas. En ese mismo ao, el sector de la construccin represent el 7% del PIB del pas. La fuerte expansin industrial continu hasta 1988, y muchas de las nuevas construcciones se concentraron en oficinas urbanas, vivienda y servicios relacionados con el turismo. La tasa de ocupacin haba aumentado en todos los sectores excepto en el primario, pero la construccin registr el mayor incremento relativo, un 11,2%, como resultado de los 88.100 nuevos empleos que cre en 1986. Como comparacin, slo se crearon 7.300 nuevos empleos en la construccin en 1985, y en 1984 se haban destruido 110.400 empleos. A finales de la dcada de los ochenta, los empleos de la construccin constituan un tercio de todo el empleo industrial espaol. Sin embargo, en esa misma poca, el sector todava operaba a un nivel considerablemente por debajo de su capacidad a pesar del boom, ya que su tasa de desempleo rondaba el 30%.[105]

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1992-1996
El ltimo ciclo alcista en los precios de la vivienda se sald, segn la Sociedad de Tasacin, con una bajada ininterrumpida del precio de la vivienda durante seis aos, de 1990 a 1996. Hubo una bajada de los precios de un 1,7% en trminos nominales entre 1990 y 1993, lo que significa un 15% en trminos reales (teniendo en cuenta la inflacin marcada por el IPC). En diciembre de 1990 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 684,00, es decir, 933,00 en trminos nominales a partir del IPC acumulado de 1985 (136,50%). En diciembre de 1993 el precio en trminos reales era de 576,00 por metro cuadrado, es decir, 917,00 nominales en base al IPC acumulado desde 1985 (159,20%). Eso supone una variacin real de -15,7% (y nominal del -1,71%). En diciembre de 1996 el precio real de la vivienda por metro cuadrado era de 560,00 (1002,00 nominales, en base al IPC acumulado de 1985, 178,90%). La variacin real supuso un -18,1% (7,39% nominal). Segn los datos de la Sociedad de Tasacin, S.A., entre los meses de diciembre de 1990 y 1996 el precio de la vivienda subi nominalmente un 7,39%, pero en un contexto inflacionario del 31,06%. Este fue el ltimo ciclo bajista de la vivienda en Espaa, durando la cada de precios seis aos consecutivos[106]

1996-2003
El precio de la vivienda en Madrid entre 1996 y 2003 sufri una subida del 176% segn publicaba ABC el 11 de febrero de 2003 En octubre de 2003 se emite una de las primeras advertencias que confirmaran la existencia de una burbuja especulativa: lo hace la Comisin Europea, que advierte una duplicacin del precio nominal en un solo ao, y seala que "el peligro de que un aumento significativo en los tipos de inters o un futuro deterioro del mercado laboral pudiera en algn punto inducir a una correccin del tamao de los mercados inmobiliarios de algunos Estados miembros"[107] En noviembre el Banco Central Europeo advierte de una correccin a la baja en los precios de la vivienda. En este ao las voces desde el mundo acadmico ya advertan de la burbuja inmobiliaria, las presiones que la estaban inflando de manera peligrosa y la necesidad de su control.[108]

2004
En abril, el gobierno recientemente elegido estrena un plan de choque, aunque se queda corto frente a las expectativas que haba generado (haba prometido 800.000 viviendas protegidas y cargar con impuestos las viviendas vacas: no cumpli ninguna de las dos cosas). En septiembre, los visados de obra nueva se reducen en Barcelona y en Madrid. En octubre, la ministra Mara Antonia Trujillo frena la publicacin de datos oficiales [citarequerida] . Dados los plazos entre el inicio de un proceso urbanizador desde la aprobacin del PGOU hasta el final de las viviendas, las construidas en un ao correspoden a los planes urbanizadores aprobados cinco aos antes. Es decir, en 2004 se construyeron las viviendas que empezaron a tramitarse en sus correspondientes PGOU en 1999.

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2005
El 10 de junio el Banco de Espaa advierte en su informe de 2004[109] que el precio de la vivienda en 2004 estaba sobrevalorado entre un 24% y un 35%. Seis das ms tarde la publicacin britnica "The Economist" cifra la sobrevaloracin de la vivienda en el mercado espaol en torno al 50%[110] En octubre de 2005 se produjo un rebote en la evolucin del euribor, encareciendo por primera vez en los ltimos cinco aos el precio de las cuotas hipotecarias. Ese mismo mes Rodrigo Rato, Director Gerente del FMI y ministro de Economa del gobierno espaol de 1996 a 2004, aos en los que se produjo un espectacular crecimiento en la construccin de viviendas, advierte una vez ms sobre la situacin del mercado inmobiliario espaol[111] manifestando, en un discurso pronunciado con motivo de la entrega de la Medalla de Oro de la Generalidad de Catalua a La Caixa, su preocupacin ante las importantes repercusiones para ciudadanos y empresas que podra tener una correccin del precio de la vivienda en Espaa. En su boletn informativo econmico de diciembre de 2005[112] la OCDE incluye a Espaa entre los pases donde los precios de la vivienda estn sobrevalorados.

2006
En enero, un estudio de la Universidad Autnoma de Barcelona cifra la sobrevaloracin de las viviendas en Espaa en torno al 20% [citarequerida]. En marzo, Bruselas pide cautela en la concesin de hipotecas[113] En Espaa, Francia e Irlanda ha aumentado el endeudamiento sin disminuir el consumo, lo que pone a las familias en una situacin de riesgo ante variaciones en sus ingresos o cambios en los tipos de inters. En abril se celebra una vez ms el Saln inmobiliario en la Comunidad de Madrid. Segn estimaciones del mismo, 2005 es el ao en el que mayor nmero de viviendas se visaron y se terminaron: ms de 800.000, el mayor nmero de la Unin Europea culminacin de los de Planes Generales de Ordenacin Urbana aprobados en el ao 2000. Ese mismo mes La Caixa, en su Informe Mensual n290[114] descarta que haya burbuja y vaticina una "desaceleracin suave" del sector inmobiliario. Tambin en abril el Fondo Monetario Internacional advierte otra vez del elevado precio de la vivienda en su informe "Perspectivas de la economa mundial Globalizacin e inflacin"[115] Simultneamente, el Euribor alcanza el nivel de seis aos atrs, situndose al 3,22%. Las previsiones apuntaban a que en abril de 2007 pudiera situarse en torno al 3,75% - 4%. El Banco de Espaa alerta de la utilizacin de hipotecas flexibles que permiten variar la amortizacin de las cuotas en funcin de los plazos [citarequerida]. En mayo, tiene lugar una manifestacin convocada a travs de Internet en las principales ciudades espaoles reivindicando el derecho a una vivienda digna[116] En junio el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto, situndose en el 2,75%, y el Banco de Espaa en su Boletn de junio de 2006 considera que la hiptesis ms verosmil es la de una sobrevaloracin de la vivienda compatible con una absorcin gradual de la discrepancia encontrada entre los precios observados y su nivel de equilibrio. Se desestima por lo tanto la hiptesis de una burbuja y la de un precio en equilibrio. La sobrevaloracin se estima a un 29% a finales de 2004 (ltimo dato utilizado en el estudio). En el mismo texto se mencionan diferentes estudios que examinan la diferencia entre el precio de la vivienda en Espaa y una estimacin de su nivel de equilibrio a largo plazo.[117] En julio, el BBVA alerta del riesgo de correcciones bruscas en el precio de la vivienda debido al retraso del ajuste inmobiliario[118] En agosto, el BCE anuncia una nueva subida de los tipos de inters hasta situarlos en el 3,00%. En septiembre la Asociacin Hipotecaria Espaola (AHE) advierte de que una hipoteca media se puede encarecer hasta 1300 euros anuales en los siguientes 24 meses[119] En octubre las subidas de los tipos de inters realizadas por la FED hacen que en EE. UU. el mercado inmobiliario sufra un acelerado retroceso en el nmero de viviendas iniciadas y vendidas[120] Ese mismo mes el portal

Burbuja inmobiliaria en Espaa inmobiliario idealista.com anuncia que, segn sus datos, los precios de la vivienda usada se estancan durante el tercer trimestre en las grandes capitales[121] mientras el BCE vuelve a subir los tipos de inters un cuarto de punto, situndolos en el 3,25% y publica en su boletn mensual su intencin de seguir subiendo los tipos de inters para controlar la inflacin[122] Las noticias sobre el encarecimiento de las hipotecas comienzan a aparecer en la prensa, al colocarse el tipo de inters en niveles del ao 2002[123] El 19 de octubre se publican las estadsticas de tasacin del Ministerio de Vivienda[124] observndose una desaceleracin en los datos interanuales y franca cada en los datos del ltimo trimestre en 13 provincias, tambin subidas menores que el IPC en otras. Algunos analistas lo califican de cambio de tendencia, e incluso de pinchazo de la burbuja. El mercado inmobiliario parece haber entrado en el aterrizaje suave anunciado por el Ministerio de Vivienda. Las promociones tardan una media de tres meses ms en venderse que el pasado ao y el precio no subir ms que la inflacin en 2007.[125] Tras varios avisos por parte del BCE las cajas de ahorros se han hecho eco de los comentarios y han recalcado que es posible un ajuste brusco en el precio de la vivienda. El principal factor de este reajuste sera el alto nivel de construccin que lleva a un exceso de oferta, y que sigue en aumento a pesar de disminuir la demanda.[126] Blas Calzada, ex presidente de la Comisin Nacional del Mercado de Valores, asegura que si no se remedia existir una doble burbuja: burstil e inmobiliaria.[127] En noviembre, el BCE mantiene los tipos de inters en el 3,25%[128] A finales de ao Miloon Kothari, relator de las Naciones Unidas, elabora un crtico informe sobre la situacin de la vivienda en Espaa en el que denuncia que se estn violando los derechos humanos en materia de vivienda. En particular, denuncia un mobbing inmobiliario sin parangn en el resto del mundo desarrollado[129] y una especulacin inmobiliaria desenfrenada[130] que habra dejado al 25% de la poblacin fuera del mercado de la vivienda. Por otro lado, los datos del Colegio de Registradores de la propiedad demuestran que el nmero de viviendas vendidas baja por primera vez en el 2 trimestre de 2006 [citarequerida]. Ese mismo mes el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto, situndose en el 3,5 %. El euribor a un ao rompe la barrera del 4%. La prensa econmica internacional ofrece malas perspectivas para el crecimiento espaol. Bret Stephens se asombra del aumento del 9,8% del precio de la vivienda[131]

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2007
En general, el ao 2007 viene marcado por una subida paulatina del euribor, una contraccin en las ventas y en la construccin de vivienda, as como por una desaceleracin del crecimiento del precio, todo ello unido a una crisis financiera internacional y un presumible deterioro de la economa espaola. En marzo, el BCE sube los tipos de inters un cuarto de punto, situndose en el 3,75 %. En abril, el martes 24 tiene lugar una jornada negra para todo el sector inmobiliario que en algunos momentos llega a perder en la sesin un 20%[132] El Ibex 35 retrocede un 3%[133] arrastrado por las cotizaciones de Astroc que se hunde un 60% (3.000 millones de euros) por la realizacin de una auditora de sus cuentas. Otras inmobiliarias sufre notables prdidas: Colonial, -13%, Inmocaral, -11% y Fadesa, -10%. Las constructoras cayeron igualmente dejndose: Sacyr, ACS, Acciona y FCC un 6%. El Euribor a 12 meses sube hasta el 4,48%. El 6 de junio, el BCE sube el tipo de inters oficial hasta un 4%. El ndice burstil IBEX baja un 2,52% en un solo da debido a los descansos en la cotizacin de las inmobiliarias y constructoras[134] El da 13 se conoce que el Banco de Santander, entre otras entidades y empresas, vende la prctica totalidad de sus inmuebles en Espaa[135] El 26 de junio la ONU pide al gobierno espaol que alerte a los ciudadanos de la incipiente grave crisis inmobiliaria que, segn este organismo, se avecina[136] El da 27 se publican en la prensa de tirada nacional datos que revelan que el 27,6% de los pisos a la venta en Barcelona y el 27% en Madrid (las dos grandes capitales del pas) reducen el importe solicitado en un 5% de media en el ltimo trimestre[137] A comienzos de agosto de 2007 y en el contexto de una crisis hipotecaria internacional los bancos centrales comienzan tomar medidas para evitar el caos financiero generado por las hipotecas subprime (de alto riesgo) en los Estados Unidos. A partir del 9 el BCE, la Reserva federal, el Banco Central de Japn y el Banco Central de Canad,

Burbuja inmobiliaria en Espaa entre otras entidades, proceden a inyectar al mercado, en varias partidas, varios centenares de miles de millones de euros en diferentes divisas para asegurar la liquidez del sistema, medida sin precedentes desde los atentados del 11 de septiembre. Las medidas adoptadas no consiguen evitar turbulencias continuadas en las bolsas durante las semanas siguientes[138] Los analistas identifican el origen de la crisis, entre otros factores, con la burbuja inmobiliaria norteamericana, formada entre 2001 y 2005. Tambin en el mes de agosto el Banco de Espaa confirma la desaceleracin del incremento del precio de la vivienda,[139] que se sita a finales del 2006 en los niveles del 2000. Por otro lado, se constata un repunte de la morosidad: del 0,693 de mayo pasa al 0,706 en junio, nivel que sigue considerndose bajo desde las entidades financieras,[140] pero cuyo crecimiento plantea dudas acerca de la salubridad del sistema hipotecario espaol,[141] que segn algunas fuentes tendra un porcentaje de crditos de riesgo del 3,5%.[142] En agosto de conoce el descenso de pisos construidos[143] y se reducen las expectativas de ventas y beneficios en el sector de la construccin.[144] Por otro lado, la continua subida del euribor comienza a pasar factura a las rentas de los espaoles, segn las asociaciones de consumidores.[145] Frente a estas noticias, la ASPRIMA (Asociacin de Promotores de Madrid) emite un informe, fechado en junio de 2007, en el que admite un cambio de ciclo, pero relativizando el peso de la construccin en el PIB y el empleo, as como en la deuda familiar, dando cuenta tambin de la estrategia de diversificacin de la industria para garantizar su futuro.[146] Por su parte, el sector de las agencias inmobiliarias[147] comienza a sufrir las consecuencias del frenazo en las ventas, estrechamente ligadas a la evolucin de los tipos de inters, notificndose cierres en numerosas agencias inmobiliarias.[148] En septiembre, el ministro de economa espaol, Pedro Solbes, admite que se viven momentos de "'incertidumbre" en la economa espaola y mundial[149] mientras la prensa empieza a definir la situacin como de credit crunch.[150] En ese mismo mes se conoce la suspensin de Grupo LLanera y Graman, dos inmobiliarias levantinas.[151][152][153] El mes de octubre viene marcado por noticias econmicas contradictorias. En Espaa un fuerte aumento de la inflacin, que crece un 0,9% en un slo mes[154] unida a un fuerte incremento de los beneficios burstiles.[155] A nivel internacional, un descenso del eurbor,[156] as como una bajada de tipos de inters por parte de la FED,[157] combinado con una fuerte depreciacin del dlar estadounidense frente al euro, as como una subida en los precios del petrleo.[158] En este contexto, las noticias del sector inmobiliario espaol comienzan a describir los sntomas de lo que podra ser una crisis: bajadas de visados, preventas, ventas, e hipotecas.[159] A finales de 2007 las noticias sobre una fuerte crisis en el sector inmobiliario espaol se generalizan, establecindose las primeras conexiones entre la crisis hipotecaria norteamericana, la crisis crediticia internacional y la crisis econmica en Espaa y, en concreto, en la industria de la construccin espaola[160] Crisis hipotecaria de 2007 Sin que los analistas hayan concluido todava de qu manera la crisis hipotecaria de 2007 va a afectar al mercado hipotecario e inmobiliario espaol, a partir del mes de agosto de 2007 la prensa, las autoridades y la opinin pblica comienzan a percibir cierto deterioro en la economa espaola. Alan Greenspan haba afirmado que el mercado de vivienda de Estados Unidos, por local y por diferir de una zona a otra, no era susceptible de sufrir una burbuja especulativa.[161] En septiembre, sin embargo l mismo reconoca que s exista una burbuja inmobiliaria, que como presidente de la FED, no poda llamar por su nombre y que haba que esperar una cada del precio de la vivienda en EEUU cerca al 10%.[162] Efectivamente, lo que haba sido anunciado repetidamente comenz finalmente el 9 y el 10 de agosto de 2007 en forma de credit crunch: en 2006 se presentaron 1,2 millones de ejecuciones hipotecarias en Estados Unidos, y se previeron ms de dos millones para 2007.[163] La crisis se traslad al mundo financiero y finalmente a todas las bolsas del mundo, que comenzaron a caer, especialmente al hacerse pblico que uno de los principales bancos europeos, el BNP Paribas, suspendi tres fondos ya que la falta de liquidez "no permite establecer una valoracin justa de los activos subyacentes y as calcular un valor liquidativo".[164] El principal banco alemn, Deutsche Bank,

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Burbuja inmobiliaria en Espaa sufre tambin prdidas sustanciales en uno de sus fondos vinculados a la financiacin inmobiliaria.[165] Las prdidas millonarias de bancos y fondos de inversiones y la fuga en masa de los inversores provocaron una crisis crediticia clsica. Los bancos, que semana tras semana tuvieron que refinanciar grandes crditos, presentaron de repente dificultades para operar en el mercado monetario, que qued restringido. El rescate masivo ha provenido de los bancos de reserva: se inyectaron vertiginosamente a la circulacin monetaria cuantiosos recursos: por vez primera desde septiembre de 2001 el Banco Central Europeo intervino masivamente inyectando en pocos das en el mercado monetario ms de 200 mil millones de euros. Los Bancos Centrales de EEUU, Australia, Japn, Suiza, Canad y otros pases occidentales relevantes reaccionaron de la misma manera, y en pocos das pusieron en circulacin unos 500 mil millones de euros. La FED estadounidense baj los tipos primarios y alarg el plazo de los crditos a corto plazo. Los analistas se tranquilizaron entre tanto con la conclusin ms expedita: lo peor ya haba pasado, "la crisis hipotecaria tiene efectos saneadores"; la economa real mundial va bien. Otros consideraron que apenas se haba experimentado el estallido de una burbuja especulativa cuantificada en 10 billones de dlares.[166] La crisis del mercado de la vivienda en Estados Unidos se fue reflejando en las perspectivas de desaceleracin de su economa y en las repetidas sacudidas de las bolsas de valores y las monedas de todo mundo. En los pases emergentes se comenz un proceso de retirada de los capitales especulativos internacionales. acabndose, tanto para ellos (China incluida), como para Alemania y Europa en general, las buenas perspectivas de exportaciones al mercado de Estados Unidos.[167]

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2008
A comienzos del ao 2008 la crisis financiera internacional se agrava significativamente, mostrando las entidades bancarias un preocupante descenso de beneficios, unidos a fuertes descensos en el mercado de valores.[168] Es ese contexto la industria de la construccin comienza a dar evidentes sntomas de crisis: un fuerte parn en el nmero de ventas, un descenso en el precio de la vivienda,[169] un aumento sostenido de la morosidad,[170] o un aumento del desempleo en el sector (as, por ejemplo, se anuncia el cierre de la mitad de las agencias inmobiliarias de Espaa).[171] En febrero la economa espaola da evidentes sntomas de crisis econmica, al registrarse el mayor aumento de paro de los ltimos 25 aos y una fuerte cada en la contratacin.[172] El mes de marzo los principales medios de comunicacin dan por segura una grave y profunda crisis en el sector de la construccin, augurando la propia patronal del sector bajadas de precio del orden del 8%.[173] En concreto, se habla de un "desplome" del mercado inmobiliario[174] en un contexto de crisis financiera nacional e internacional.[175] En abril siguen las intervenciones de los bancos centrales para intentar evitar una quiebra del mercado bancario. El 21 de ese mes el Banco Central de Inglaterra[176] lanza una emisin de bonos del tesoro por valor de 62.500 millones de euros para canjear hipotecas "de alta calidad" admitiendo que "el sector pblico se ver obligado a asumir las prdidas en el caso de que alguna de las entidades que se haya acogido a este plan resulte incapaz de hacer frente a sus pagos y los activos aportados no puedan cubrir adecuadamente el valor de los bonos, aunque seal que se trata de una posibilidad "improbable". El 15 de mayo la Red de Inmobiliarias Don Piso, una de las que haban llegado a ser ms grandes al calor del boom inmobiliario llegando a tener 400 oficinas propias o franquiciadas, cierra todas sus oficinas y despide al 100% de su plantilla tras registrar una cada de ventas del 66%.[177] El 22 de mayo el tipo de inters interbancario (Euribor) alcanza el 5%, lo que revela los grandes problemas de liquidez de las entidades prestamistas y, por tanto, las dificultades generales de financiacin, dndose ya por descontado en esas fechas que ha habido un cambio de ciclo en el sector de la construccin espaola que implicara el fin de la burbuja. Para fines de mayo la tasa interanual de ventas de inmuebles se haba desplomado, en toda Espaa, un 40%.[178] Otro punto de referencia importante signo del cambio de ciclo inmobiliario y la explosin de la burbuja es la superacin el 6 de junio de 2008 del Euribor de su mximo histrico en la que lleg a subir en una sola sesin ms de cuatro dcimas como reaccin a las palabras del Gobernador del Banco Central Europeo Jean-Claude Trichet de que subira

Burbuja inmobiliaria en Espaa los tipos de inters por encima del 4%,[179] lo que finalmente ocurre el 3 de julio.[180] En septiembre del 2008 el gobierno de EEUU toma el control de los dos gigantes hipotecarios Fannie Mae y Freddie Mac, que garantizan el 50% de las hipotecas de EEUU, valoradas en 12 billones de dlares[citarequerida], para ponerlas bajo el control del organismo Federal Housing Finance Agency, lo que implicara que el Gobierno tomara el control de ambas entidades, al menos temporalmente. En octubre de 2008 ante la quiebra de Lehman Brothers y la inminente amenaza de quiebra de una de las mayores aseguradoras del mundo, la americana AIG, la Administracin Bush decide realizar una intervencin pblica de los mercados para dotar de liquidez a Wall Street. El 29 de septiembre dicha intervencin es rechazada en primera votacin por el Congreso de los EE.UU hundiendo Wall Street un 7%. Todas las bolsas europeas y asiticas la acompaan en la siguiente jornada con sucesivas cadas. El 28 de octubre de 2008 el Banco de Inglaterra cifra en 2,4 billones de euros las prdidas sufridas por los bancos desde el inicio de la crisis de las hipotecas subprime e informa de que la recapitalizacin de bancos hecha por los gobiernos y los Bancos Centrales alcanz la cifra rcord de 6,8 billones de euros.[181]

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2009
La venta de viviendas en Espaa cay un 18% en 2009, hasta las 462747 operaciones, sumando as su tercer ao en negativo y el segundo peor de la serie, iniciada en 2005, segn datos publicados hoy por el Ministerio de Vivienda de Espaa. Durante el cuarto trimestre se produjo el primer incremento interanual en tres aos, ya que desde el cuarto trimestre de 2006 no se haba registrado ninguno.[182] El precio de la vivienda libre baj el 5,5 % en febrero de 2010 con respecto al mismo mes del ao anterior y acumula un descenso del 15,7 % desde diciembre del 2007, momento en que alcanz su mximo valor, segn los datos ofrecidos hoy por la sociedad de tasacin Tinsa.[183] En 2009, su primer ao de existencia, Altamira vendi 1700 viviendas por un precio, con descuentos incluidos, de 380 millones de euros. Caixa Catalunya logr vender este ao 1150 viviendas, por 265 millones y alquilar otros 3000 pisos, aunque la entrada de nuevas viviendas como garanta de impagados ha mantenido en 4000 sus inmuebles en propiedad. Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona puso a la venta el pasado ao 2854 viviendas por las que ingres 510 millones de euros, aunque mantiene en su balance 3097 millones en activos. Segn datos del Ministerio de Fomento de Espaa, los visados autorizados de obra nueva para uso residencial en Espaa alcanzaron las 102555 unidades entre enero y noviembre de 2009, un 58,5% menos que en el mismo periodo del ao anterior (247446).[184] Sin embargo, y en en contra de los pronsticos, la cada del precio de la vivienda pierde fuerza a finales de 2009: Segn el ndice de Precios de la Vivienda (IPV) elaborado por el INE, la vivienda cerr 2009 con un descenso del 4,3%, lo que supone un frenazo en la tendencia a la baja que secund al estallido de la burbuja inmobiliaria en el ltimo trimestre de 2007. Desde entonces la vivienda ha bajado apenas un 10,16%, una cifra que queda muy lejos de las previsiones que apuntaban a un abaratamiento del 20% para reactivar el mercado.[185] En el ltimo trimestre de 2009 se increment en Espaa la construccin tanto de viviendas libres como de viviendas protegidas. De esta manera, entre octubre y diciembre del ao pasado, subi un 58,33% el nmero de viviendas protegidas iniciadas y ascendi un 20,42% el de viviendas libres iniciadas. Sin embargo la cantidad total de viviendas cuya construccin se inici a lo largo de todo el ao 2009, fue de solo 159284, la protegida representa casi la mitad, un 49,6%.[186] Para los promotores inmobiliarios los indicadores de actividad han representado la cifra ms baja del ltimo medio siglo. As, los arquitectos concedieron 110862 visados para viviendas en 2009, un 56% menos que el ao anterior.[187]

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2010
Del saldo vivo de 325000 millones de euros en crditos al promotor existentes, ms de la mitad fueron concedidos entre 2006 y 2008 cuando la crisis ya era toda una realidad. Concretamente ms de 100000 millones se otorgaron para la compra de suelo.[188] En marzo de 2010 el Banco de Espaa, saliendo al paso de las acusaciones de las Cmaras de Comercio, de la prensa anglosajona y agencias de calificacin, cifra el riesgo real del sector financiero en relacin con los activos inmobiliarios en 445000 millones de euros.[189] Los crditos de dudoso cobro concedidos a las inmobiliarias han rebasado al cierre de 2009 la cota psicolgica del 10% por primera vez desde el inicio de la crisis a finales de 2007. 32522 millones de euros ya estn en la cartera de morosos. Bancos y cajas han cerrado a lo largo del pasado ejercicio 1577 sucursales, con lo que el total de oficinas en Espaa baja a 44085.[190] El Consejo de Ministros celebrado en Sevilla el 19 de marzo de 2010 aprueba el proyecto de Ley de Economa Sostenible con el que pretende cambiar el patrn de crecimento econmico espaol en un horizonte de diez aos, orientndolo hacia los sectores potencialmente ms productivos y generadores de empleo y disminuyendo progresivamente el peso del sector constructor.[191] Las promotoras han tenido que renegociar con las entidades financieras una deuda que, en conjunto, alcanza los 323306 millones de euros, segn el Banco de Espaa. El canje de deuda por activos han servido para cancelar deuda y promociones en curso, para aliviar las tensiones en su tesorera y obtener liquidez, pero no siempre para reducir o cancelar los prstamos. Las refinanciaciones de 2008 fracas porque se bas en aplazar la amortizacin de deuda a cambio de fijar un plan de ventas. El colapso del mercado inmobiliario supuso la quiebra del modelo: "Las empresas se quedaron con una gran deuda y sin ingresos, as que se opt por adelgazar la estructura de las inmobiliarias para darles aire". [192] Por otra parte, el crdito tampoco llega para gestionar suelo, lo cual permitira que fuera adquiriendo valor en un momento en el que este mercado todava no se ha recuperado. La poca obra nueva hoy la levanta el privilegiado grupo de promotores que tena suelos comprados antes del boom. Otra alternativa es trabajar con los bancos, que tienen una cartera de suelo y promociones por terminar.[193] El informe que cada ao elabora PricewaterhouseCoopers a partir de 600 entrevistas seala como se conceden ms crditos, se cierran ms compraventas de viviendas y el mercado de la inversin se recupera: "El mercado ha hecho su ajuste en las valoraciones, que ahora pueden considerar estabilizadas. Vamos a ver signos de mejora, pero ser un proceso de recuperacin lento y largo". La recuperacin en Espaa va a ser an ms lenta que en el resto de Europa, ya que el sector est lastrado por la falta de financiacin.[194] Como conscuencia de la Burbuja inmobiliaria en Espaa, la integracin de Caixa Catalunya, Manresa y Tarragona requiere recursos por 1250 millones de euros, mientras que la fusin de Manlleu, Sabadell y Tarrasa precisa 380 millones de euros, y la de Caja Duero y Caja Espaa, 525 millones de euros. Los recursos que anticipa el Fondo para la Reestructuracin Ordenada Bancaria (FROB) requieren la suscripcin de participaciones preferentes convertibles en cuotas participativas de la entidad resultante.[195] Aunque el acceso a la financiacin supone an el gran freno, las inmobiliarias prefieren construir viviendas a mantener solares vacos. Las reservas de un milln de viviendas estn muy mal distribuidas, de modo que abundan pisos en zonas en las que es muy posible que nunca nadie vaya a querer comprar, y comienza a escasear en lugares muy determinados, en los que no parece tan descabellado poner ladrillos. As, podramos estar iniciando 100.000 viviendas ms al ao si nos dieran crditos dice Pedro Prez, portavoz del G-14, el lobby que aglutina a las grandes promotoras. Jos Manuel Galindo, representante de los promotores, considera viable reiniciar su actividad ya que las reservas de viviendas sin vender han sido absorbidas en algunos lugares de Espaa.[196] El 23 de septiembre, el presidente Jos Luis Rodrguez Zapatero declar en una entrevista a la cadena de televisin norteamericana CNBC que el precio de la vivienda en Espaa ha tocado fondo,[197] en el marco de unas

Burbuja inmobiliaria en Espaa declaraciones defendiendo la salud y perspectivas de la economa espaola. Las reacciones de los lectores en el cuerpo de la noticia fueron bsicamente unnimes en contra de esa tesis. El ao 2010 se cierra con una bajada del 3,2% en el precio de la vivienda nueva y del 3,8% en la vivienda de segunda mano. La cada de los precios se ralentiz en el primer semestre, pero volvi a acelerarse en el segundo, confirmando la tendencia a la baja de la vivienda.[198][199] La Sociedad de Tasacin, entidad publicadora del informe semestral del mercado de vivienda nueva, espera que el precio de los inmuebles contine cayendo en 2011.[200] Informe sobre la situacin de la vivienda El Consejo de Ministros celebrado el 23 de abril de 2010 toma en consideracin un Informe del Ministerio de la Vivienda de Espaa sobre la situacin del sector, sealando la conclusin del conocido como perodo de ajuste (2007-2009). Aunque la demografa es considerada como el determinante fundamental de la demanda de viviendas, el Gobierno considera como la fluctuacin producida ha venido influida por las expectativas de precio, empleo y disponibilidad de crdito. As, la construccin residencial duplicaba su peso en el PIB, pasando del 4,7% en 1997 al 9,3% en 2007, de modo que nunca antes se haba urbanizado ni construido tanto. El nmero de viviendas vendidas en 2006 supera las 900000. El Gobierno considera que la sobreoferta acumulada de viviendas es consecuencia de la transformacin de suelo realizada a partir de 1997 en desarrollo de la nueva Ley del Suelo de Espaa aprobada en 1998 por Jos Mara Aznar. Sin embargo la simple disponibilidad de suelo es condicin necesaria pero no suficiente. Las facilidades crediticias fruto de la competencia entre entidades bancarias as como la creencia en un crecimiento sostenido influyeron tambin. La estabilizacin de la demanda unida a la cada de tipos ha supuesto una reduccin del esfuerzo familiar por adquisicin de vivienda, que haba pasado del 30 % en 1999 al 50% de los ingresos familiares. Segn pone de manifiesto el gobierno, al comenzar el ao 2010, el mercado de vivienda ha alcanzado una fase de estabilidad con un ligero repunte de la demanda e incluso del precio, con aumentos en nueve provincias. Sin embargo, tanto el aumento del desempleo -y el subconsumo derivado- como el deterioro de los activos bancarios de naturaleza hipotecaria, pueden truncar esta recuperacin. La financiacin es la asignatura pendiente y lo que "ahora se necesita acercar los pisos a las posibilidades de compra del usuario final, mediante la flexibilizacin de las condiciones de financiacin".[201] Al parecer las viviendas deberan haber bajado del orden de un 30% en el conjunto de Espaa, cosa que no se ha producido, si no que el ajuste est siendo mucho ms lento de lo debido, alargando la crisis econmica en general que sufre el pas.

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2011
El ministro de Fomento de Espaa Jos Blanco Lpez busca articular nuevas propuestas para que el sector de construccin y venta de viviendas supere la crisis que atraviesa. Para plantear una salida ha convocado a varios colectivos implicados: "...Las administraciones, el sector financiero y el inmobiliario deben unir sus fuerzas para facilitar la digestin de viviendas y suelo en depsito, una de las principales resistencias para consolidar la recuperacin de la economa espaola..." Con estas reuniones Blanco busca cumplir con el compromiso avanzado en diciembre de 2010 de constituir esta comisin tripartita, con el fin ltimo de buscar entre todos medidas y alternativas a la actual crisis:[202] El ministro enumer tambin entonces el conjunto de "principios elementales" sobre los que deban girar las medidas que adopte dicho grupo de trabajo tripartito. As, indic que las medidas que se articulen "no debern repercutir en el contribuyente" y, por contra, debern ponerse en Jos Blanco Lpez, responsable de la poltica de marcha "instrumentos que faciliten la transparencia y eviten la Vivienda en Espaa 2009-2011 gestacin de nuevas burbujas inmobiliarias". Adems, apunt que cualquier solucin "debe servir para impulsar ms el proceso de reestructuracin del sector financiero con el objeto de que cometa mejor su competencia esencial, que es servir de crdito al sector productivo y familias". Atendiendo al requerimiento del Ministro el 11 de enero de 2011 se rene la Comisin de Vivienda de la APCE, donde despus de analizar varias propuestas ha sintetizado las propuestas a realizar que son las siguientes: Como consecuencia de la crisis econmica se ha producido en Espaa el bloqueo del sistema financiero vinculado sin duda a la problemtica del sector inmobiliario, de modo que el suelo adquirido y financiado hoy en da carece de un valor objetivo, que antes tuvo. El valor de suelo tiene un componente fundamental que es la calificacin urbanstica, otorgada por la administracin, donde dos variables determinan el precio: Edificabilidad, o cantidad de m2 edificables y tipo de construccin, donde el planeamiento urbanstico determina tipologa y densidad. A mediados de enero de 2011 Blanco anim a comprar un piso ya que, segn dijo, este es "un momento ptimo" para hacerlo. El ministro busca reducir el excedente sin vender. "Cuanto antes nos liberemos entre todos del exceso de viviendas, mejor ser para la economa, porque repercutir en la fluidez del crdito", dijo.[203] Reservas de viviendas Carecemos de datos fiables, aunque el Ministerio de la Vivienda de Espaa sealaba para diciembre de 2009 un total de 688044 viviendas nuevas y en torno a 620000 viviendas usadas ofrecidas a la venta, con una desigual distribucin geogrfica.[204] Las reservas por 100.000 habitantes oscila desde las 5.706 de Castelln a las 60 de Ceuta y Melilla. En Burgos son 1406, en Castilla y Len 1.754. El 61% del excedente se encuentra situado en 17 provincias costeras. Sin embargo, mientras estas viviendas esperan su salida al mercado del alquiler o la compra, hasta 529175 inmuebles -el equivalente al 77% de las reservas- estaban en proceso de construccin en 2009 y el 42% de ellos ya estaba vendido sobre plano, frente al 39% registrado en 2008. El presidente de BNP Paribas Real Estate en Espaa ha vaticinado que las reservas de viviendas nacionales podran estar cerca de agotarse entre los ejercicios 2015 y 2016 debido al ritmo de absorcin y a la "prctica" paralizacin de la construccin. Las reservas de viviendas pendientes de vender en Espaa se han reducido en el segundo trimestre

Burbuja inmobiliaria en Espaa del ao, lo que ocurre por primera vez desde el inicio de la crisis, segn un informe inmobiliario presentado por Caixa Catalunya, que apunta un descenso en zonas como Barcelona o Madrid. La produccin de nuevas viviendas libres en Espaa ha pasado de 665000 en 2006 a 71000 en 2010, y a las 72000 previstas para 2012. As, en 2015 podra darse la paradoja de que en algunas provincias y localidades hubiese cifras importantes de viviendas por vender mientras que en otras el dficit fuese tambin notable. [205] Las perspectivas para los prximos aos apuntan a que en el periodo 2011-2015 se crearn anualmente 165000 nuevos hogares en Espaa, frente a los casi 400000 entre 1997-2009. El excedente de vivienda habitual podra pasar de unas 723000 en 2009 a 279000 en 2015 y se reducir de un 3,7% del parque a un 1,9% en el mismo periodo.[206] Pero tambin hay otras opiniones como la del ltimo Pulsmetro Inmobiliario que elabora el Instituto de Prctica Empresarial (IPE) alertando del riesgo de que si se prolonga esta inactividad no existan viviendas nuevas en el mercado dentro de dos o tres aos. El IPE es ampliamente conocido entre los expertos por la nula fiabilidad de sus predicciones, que desde 2007 vaticinan un encarecimiento inmediato de la vivienda en su Informe de Tendencia de Precios del Mercado Inmobiliario.[207] "...sera necesario desde este momento iniciar el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, de tal forma que se evite un nuevo colapso de la demanda en 2012-13, ante la falta de producto disponible en determinadas zonas y para diseos especficos..". Ante la actual coyuntura el Instituto de Prctica Empresarial considera que "es ahora, cuando los niveles de actividad alcanzan sus niveles ms bajos, justo el momento en el que preparar le reactivacin futura". Las actuaciones que requieran de elaboracin previa de planeamiento urbanstico y esto en Espaa es mucho tiempo. La estadstica oficial para 2010 habla de un descenso del precio de los pisos de hasta dos aos de antigedad cuantificado en el 3,7% en tasa interanual, quedando el valor del metro cuadrado en los 1829,9 euros. El precio de la vivienda baj en 37 provincias, con Guipzcoa (-8,8%), Huelva (-6,3%) y Madrid (-5,9%) a la cabeza, y subi en las restantes 13, entre ellas Lugo (+6,8%), Orense (+6,3%) y Ciudad Real (+4,1%).[208] Operacin digestin Fomento prev para comienzos de febrero constituir una comisin permanente con entidades financieras y empresas del sector para contribuir a atajar la crisis. El ministro ha solicitado a las entidades financieras que expongan propuestas para afrontar la reduccin de las reservas de pisos en venta.[209] La comisin tendr carcter "permanente" y sus trabajos se centrar en "Evaluar las reformas en marcha y compartir estrategias para la elaboracin de paquetes de vivienda y suelo susceptibles de ser ofertados en el mercado nacional e internacional" Comparecencia de Blanco en el Congreso. Como uno de sus principales objetivos ser la reduccin de las reservas tanto de vivienda como de suelo actualmente en propiedad tanto de empresas como bancos y cajas, "un factor crtico para reestructuracin del sector y tambin para la reactivacin del crdito en la economa", segn el ministro.[210] En las dos reuniones, el ministro ha trasladado su inters por conocer la percepcin que ambos sectores tienen de la situacin del sector de la construccin residencial y de sus derivadas en el empleo. Asimismo, ha trasladado la intencin del Gobierno de continuar acompaando al sector en su paulatina normalizacin bajo dos principios irrenunciables: que las soluciones no pueden consistir en desplazar un problema del sector privado al sector pblico y que la transparencia es fundamental para abordar la situacin con realismo. Por ltimo, Blanco ha explicado la lnea de trabajo que el Ministerio se propone explorar como es la internacionalizacin y bsqueda de demanda de viviendas en el exterior. Con este fin, se realizar una ronda de reuniones y visitas a los principales pases que estn en mejor disposicin de invertir en inmuebles en nuestro pas, para explicar las garantas jurdicas de nuestro sistema y transmitir las

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Burbuja inmobiliaria en Espaa reformas legislativas que se van a introducir para incrementar, an ms, la seguridad jurdica del sector. En este sentido, el Ministerio considera que administracin, sector financiero e inmobiliario pueden compartir estrategias y crear sinergias para encontrar en el exterior una va de salida relevante para las reservas inmobiliarias. Por este motivo y despus de estas primeras reuniones de toma de contacto, Fomento convocar prximamente a los representantes de los sectores inmobiliario y financiero para constituir una Comisin de Trabajo para el impulso del Sector Inmobiliario. Nota de prensa del Ministerio de Fomento, 19 de enero.[211]

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2012
El 14 de junio de 2012 el INE hizo pblico el IPV (ndice de Precios de la Vivienda) del I Trimestre de 2012 que refleja la mayor cada de precios de toda la democracia, consecuencia del parn en la compraventa de vivienda, un mercado que ha registrado en los ltimos meses el menor nmero de transacciones de toda la serie. La vivienda libre se abarat de media un 12,6% en el primer trimestre de 2012 respecto al mismo periodo del ao anterior, lo que supone su mayor descenso desde que la oficina estadstica recoge estos datos en 2007, cuando estall la burbuja inmobiliaria (tambin es la mayor cada segn las estadsticas del Ministerio de Fomento y las de la Sociedad de Tasacin, que es la que tiene datos ms antiguos ya que arranca en 1985). Desde los mximos que alcanz el ndice del INE en el II Trimestre de 2007, la vivienda se ha abaratado en un 25,6%. Y ello a pesar de la decisin del Gobierno de Mariano Rajoy de recuperar la desgravacin de la vivienda en el IRPF y del mantenimiento del IVA superreducido del que disfrutan estas transacciones. Los datos del I Trimestre de 2012 acentan el descenso del 11,2 % con el que termin 2011. La cada de los precios de la vivienda comenz en 2008, cuando los pisos bajaron un 5,4% de media, y continu en 2009, con una cada del 4,3%, y en 2010, con una bajada del 1,9%, segn el INE. En octubre de 2012 el gobierno espaol acuerda la creacin de un banco malo con el objetivo de absorber los activos inmobiliarios, y de otros tipos, de las entidades financieras. La entidad se denominar Sareb tendr un coste de 90.000 millones de euros.

2013
En el ao 2013 continu el estancamiento en la demanda de compra de viviendas, debido al alto nivel de desempleo (ms del 25%), la dificultad de financiacin y el final de la desgravacin fiscal por vivienda y el declive demogrfico por la baja natalidad y la emigracin.[212] Los desahucios en Espaa subieron en 2013 en relacin al ao anterior.[213] Segn los notarios, el precio medio de la vivienda baj un 10,2% en los primeros once meses de 2013.[214]

2014
Segn la web kelisto.com y el Centre of Economics and Business Research, en 2014 el nmero de hipotecados en Espaa cuya vivienda vale menos que el prstamo pendiente de pagar subir hasta el 10,7% y, previsiblemente, llegar al 11,3% en 2015. As, unos 580.000 propietarios podran perder dinero si quisieran vender su vivienda o podran sufrir un desahucio si su situacin econmica empeorase.[215]

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La burbuja en la cultura popular


La posible existencia de la burbuja inmobiliaria y los debates realizados en internet en torno a ella y sus implicaciones sociales ha trado consigo la creacin de algunos neologismos, como burbujista, nuncabajista. Otra frase que hizo fortuna fue el ttulo de un informe sobre la vivienda en Espaa publicado en 2007 por el Deutsche Bank y titulado living la vida loca (letra de una conocida cancin),[216] en referencia a la intensa urbanizacin habida hasta entonces. Motivo de burla fue tambin la creacin, por parte del Ministerio de Vivienda, de un portal llamado "Kelifinder" (trmino compuesto de keli, que en argot juvenil significa casa, y finder, del ingls to find, encontrar), que no ha tenido el xito esperado.[217]

Referencias
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Burbuja inmobiliaria en Espaa


[24] Los tasadores aseguran que an queda "mucho tiempo" para que el precio de la vivienda deje de caer (http:/ / casas. facilisimo. com/ actualidad/ 3647/ noticia_1/ el-precio-de-la-vivienda-seguira-bajando-segun-los-tasadores. html) [25] Sondeo de Reuters: el precio de la vivienda en Espaa seguir cayendo en los prximos tres aos (http:/ / www. cincodias. com/ articulo/ vivienda/ precio-vivienda-espana-seguira-cayendo-proximos-anos/ 20110419cdscdsviv_1) [26] Crisis hipotecaria: buscando manchas solares - laRepublica.es :: el peridico libre para una ciudadana informada (http:/ / www. larepublica. es/ spip. php?article7055) [27] Deteccin de Burbujas Inmoliriarias: el caso espaol (http:/ / www. eumed. net/ ce/ 2011a/ jfbr. htm) [28] El INE confirma que el sector inmobiliario est en cada libre (http:/ / economia. elpais. com/ economia/ 2008/ 03/ 26/ actualidad/ 1206520374_850215. html) [29] Finanzas.com, declaracin de la asociacin de promotores de viviendas... (http:/ / www. finanzas. com/ id. 9181409/ noticias/ noticia. htm) [30] El Faro de Murcia: Colegio de aparejadores de Murcia niega... (http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. elfarodemurcia. info/ noticia. asp?ref=80587) [31] Alarmas sobre la burbuja en espaa (http:/ / www. bcendon. com/ alarmas-sobre-la-burbuja-inmobiliaria-en-espana/ ) [32] El tsunami urbanizador. (http:/ / www. nodo50. org/ ramonfd/ tsunami_urbanizador. pdf. ) [33] Para una descripcin emprica de este proceso se puede consultar Garca Montalvo (2006), Deconstruyendo la burbuja: expectativas de revalorizacin y precio de la vivienda en Espaa. www.econ.upf.edu (http:/ / www. econ. upf. edu/ ~montalvo/ noticias/ expect_funcas. doc) [34] Para una valoracin de las estadsticas sobre la vivienda en Espaa, vase Garca Montalvo, Algunas consideraciones sobre el problema de la vivienda en Espaa (http:/ / www. econ. upf. edu/ ~montalvo/ wp/ funcas113. pdf) [35] Auge inmobiliario: el desenlace, por Ricardo Vergs (http:/ / www. ricardoverges. com/ pdf/ Articulo2008. pdf) [36] Greenspan: "La burbuja inmobiliaria en Espaa ha sido ms amplia que en EEUU" (http:/ / www. eleconomista. es/ vivienda/ noticias/ 457173/ 04/ 08/ Greenspan-La-burbuja-inmobiliaria-en-Espana-ha-sido-mas-amplia-que-en-EEUU. html) [37] Las inmobiliarias entonan el 'mea culpa' y admiten que subieron demasiado los precios (http:/ / www. larioja. com/ 20080408/ economia/ inmobiliarias-entonan-culpa-admiten-20080408. html) [38] Quin es responsable de la burbuja inmobiliaria? 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(http:/ / www. eleconomista. es/ mercados-cotizaciones/ noticias/ 38136/ 08/ 07/ Economia-Vivienda-El-Banco-de-Espana-vaticina-una-absorcion-gradual-de-la-sobrevaloracion-en-el-mercado-de-vivienda. html) [49] ndice de Precios de Vivienda (IPV). Primer trimestre de 2013, La tasa anual del ndice de Precios de Vivienda se sita en el 14,3%. Los precios de la vivienda bajaron un 6,6% respecto al trimestre anterior (http:/ / www. ine. es/ daco/ daco42/ ipv/ ipv0113. pdf), en Informe INE 13 de junio de 2013 [50] Perspectivas del precio de la vivienda en Espaa, Jos Garca Montalvo, Cuadernos de informacin econmica 227, marzo-abril 2013, pg. 53 [51] Ver grfico en pg. 111 sobre ratio precio de la vivienda sobre renta familiar Vivienda (http:/ / www. reformasestructurales. es/ PDF/ Vivienda. pdf), Jos Garca Montalvo, Universitat Pompeu Fabra e IVIE [52] Borja Mateo: Tendremos pisos en Espaa para 15 17 aos, en Invertia, 25/5/2011 (http:/ / www. invertia. com/ noticias/ articulo-final. asp?idNoticia=2523749) [53] Informe sobre vivienda en espaa, pg. 52. 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Burbuja inmobiliaria en Espaa


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Para los datos de 1996 y posteriores, todos los datos proceden del INE (http:/ / www. ine. es/ inebase/ cgi/ um?M=/ t20/ e245/ p08/ & O=pcaxis& N=& L=0) [69] [.http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. injef. com/ revista/ urbanismo/ carestia_suelo/ suelo3_110703. htm Informe injef. Ao 2003] Ntese que en ese periodo aument la poblacin un 5%, frente a un 21% de incremento de viviendas. [70] Informe de vivienda de Banco de Espaa, ao 2002. Pgina 57 (http:/ / www. uv. es/ dromero/ documentosDEI/ Construccion-BE. pdf) [71] Informe injef. Ao 2003 (http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. injef. com/ revista/ urbanismo/ carestia_suelo/ suelo3_110703. htm) [72] Los nacimientos caen en Espaa un 13% en los aos de la crisis. En 2012 solo nacieron 453.637 bebs. La media baja a 1,32 hijos por mujer. 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[88] La razn de que los precios inmobiliarios hayan descendido en esos dos pases hay que buscarlo, en el primer caso, en los costes de la Reunificacin alemana y en el estallido de la burbuja financiera e inmobiliaria japonesa. Para este ltimo caso, vase: La crisis econmica japonesa (http:/ / www1. euskadi. net/ ekonomiaz/ downloadPDF. apl?REG=605). [89] Sus seoras confiaron en el ladrillo (http:/ / www. elmundo. es/ elmundo/ 2011/ 09/ 08/ espana/ 1315507694. html) [90] La mayora de los senadores invierten su patrimonio en el ladrillo (http:/ / ecodiario. eleconomista. es/ espana/ noticias/ 3360702/ 09/ 11/ La-mayoria-de-los-senadores-invierten-su-patrimonio-en-el-ladrillo. html) [91] El patrimonio de los parlamentarios (http:/ / www. publico. es/ espana/ 395319/ pisos-fincas-cortijos-vinedos-el-patrimonio-de-los-parlamentarios) [92] Informe anual del Consejo de la Juventud. 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Pgina 22. 4 medias columnas)] [102] La AHE ve necesario que se hagan ms viviendas en Espaa | Intereconoma (http:/ / www. intereconomia. com/ noticias-negocios/ finanzas-personales/ claves/ ahe-ve-necesario-que-se-hagan-mas-viviendas-espana) [103] El PP apoyar medidas como la bajada del IVA para rehabilitacin de viviendas y las nuevas lneas de crdito | Intereconoma (http:/ / www. intereconomia. com/ noticias-negocios/ finanzas-personales/ politica-economica/ pp-apoyara-medidas-como-bajada-del-iva-reha) [104] Consecuencias econmicas de los ciclos del precio de la vivienda. Oriol Aspachs-Bracons. DOCUMENTOS DE ECONOMA "La Caixa", N 12 FEBRERO 2009 (http:/ / www. lacaixa. comunicacions. com/ se/ pbde. php?idioma=esp& llibre=12) [105] ABC 11-02-2003. www.country-data.com (http:/ / www. country-data. com/ cgi-bin/ query/ r-13030. html) [106] . Sociedad de Tasacin, S.A. 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Burbuja inmobiliaria en Espaa


[126] . Las cajas alertan del riesgo de un ajuste brusco en el coste de la vivienda.El Pas (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ cajas/ alertan/ riesgo/ ajuste/ brusco/ coste/ vivienda/ elpepueco/ 20061214elpepieco_13/ Tes) [127] . Blas Calzada: "Los tipos tienen que subir para evitar una doble burbuja, burstil e inmobiliaria, y que estalle de mala manera". El Confidencial (http:/ / www. elconfidencial. com/ economia/ noticia. asp?id=7664) [128] . www.cincodias.com (http:/ / www. cincodias. com/ articulo/ economia/ cdseco/ 20061102cdscdseco_3/ Tes/ ) [129] El Pas. (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ cataluna/ cargo/ ONU/ asegura/ mobbing/ inmobiliario/ grave/ Espana/ elpepuespcat/ 20061130elpcat_10/ Tes) [130] Diario El Mundo (http:/ / elmundo. es/ elmundo/ 2006/ 12/ 01/ espana/ 1164984853. html) [131] Wall Street Journal: Una vez que finalice el 'boom' inmobiliario, Espaa volver a la mediocridad del pasado. El Confidencial (http:/ / www. elconfidencial. com/ noticias/ noticia. asp?id=20006& edicion=19/ 12/ 2006& pass=) [132] . www.infobolsa (http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. infobolsa. com/ v2002/ Noticias/ noticias_titulares. asp?Clasif=C& Numnot=20070424700015) [133] www.cincodias.es (http:/ / www. cincodias. com/ articulo/ empresas/ derrumbe/ Astroc/ arrastra/ todo/ sector/ inmobiliario/ constructor/ cdsemp/ 20070424cdscdsemp_4/ Tes/ ) [134] . Se acab la fiesta? El Ibex cae un 2,52% lastrado por el BCE, inmobiliarias y constructoras. (http:/ / www. eleconomista. es/ construccion-inmobiliario/ noticias/ 224985/ 06/ 07/ Se-acabo-la-fiesta-El-Ibex-cae-un-252-lastrado-por-el-BCE-inmobiliarias-y-constructoras. html) [135] . El Santander pone a la venta todos sus inmuebles en Espaa por 4.000 millones (http:/ / www. cincodias. com/ articulo/ empresas/ Santander/ pone/ venta/ todos/ inmuebles/ Espana/ 4000/ millones/ cdsemp/ 20070613cdscdsemp_3/ Tes/ ) [136] . La ONU alerta de que Espaa se enfrenta a una "grave crisis" inmobiliaria. Diario ADN (http:/ / www. diarioadn. com/ politica/ detail. php?id=32370. ) [137] . Los vendedores de pisos cuelgan el cartel de rebajas. Diario El Pas (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ vendedores/ pisos/ cuelgan/ cartel/ rebajas/ elpepueco/ 20070801elpepueco_5/ Tes) [138] . Las Bolsas europeas y asiticas viven una jornada negra por el contagio hipotecario. (http:/ / www. abc. es/ hemeroteca/ historico-11-08-2007/ abc/ Economia/ las-bolsas-europeas-y-asiaticas-viven-una-jornada-negra-por-el-contagio-hipotecario_164344905030. html) [139] BDE, indicadores del precio de la vivienda, 16 de agosto de 2006 (http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. bde. es/ infoest/ sindi15. pdf) [140] Los expertos dicen que no habr crisis hipotecaria en Espaa a pesar del aumento de los clientes de riesgo (http:/ / www. cotizalia. com/ cache/ 2007/ 08/ 20/ 19_expertos_dicen_habra_crisis_hipotecaria_espana. html) [141] La tasa de morosidad volvi a subir en mayo y se situ en el 0,706%, el nivel ms alto este ao (http:/ / www. finanzas. com/ id. 9183235/ noticias/ noticia. htm) [142] Hasta el 3,5% de las hipotecas concedidas por bancos espaoles podra estar en riesgo por la crisis (http:/ / ve. invertia. com/ noticias/ noticia. aspx?idNoticia=200708191017_EUP_20070819121713& idtel=) [143] Las casas iniciadas sufren una fuerte desaceleracin en mayo, la ms acusada en seis aos (http:/ / www. eleconomista. es/ economia/ noticias/ 265715/ 01/ 70/ Las-casas-iniciadas-sufren-una-fuerte-desaceleracion-en-mayo-la-mas-acusada-en-seis-anos-. html) [144] Los promotores tendrn que hacer "verdaderos esfuerzos" y "corregir los precios" para vender segundas viviendas (http:/ / www. eleconomista. es/ vivienda/ noticias/ 265144/ 01/ 70/ Los-promotores-tendrn-que-hacer-verdaderos-esfuerzos-y-corregir-los-precios-para-vender-segundas-viviendas. html) [145] La OCU advierte de que el esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca est al lmite (http:/ / www. 20minutos. es/ noticia/ 268951/ 0/ ocu/ advierte/ hipotecas/ ) [146] Nuevos paradigmas del mercado inmobiliario espaol (http:/ / www. asprima. es/ plt_Det_Informe. aspx?IdObjeto=26) [147] El 'cambio de ciclo' agita a las inmobiliarias (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ cambio/ ciclo/ agita/ inmobiliarias/ elpepueco/ 20070905elpepueco_1/ Tes) [148] Fincas Corral cierra la mitad de sus oficinas como "ajuste" al sector inmobiliario (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Fincas/ Corral/ cierra/ mitad/ oficinas/ ajuste/ sector/ inmobiliario/ elpepueco/ 20070830elpepueco_1/ Tes) [149] Solbes ve "incertidumbres" en la marcha de la economa (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Solbes/ ve/ incertidumbres/ marcha/ economia/ elpepueco/ 20070905elpepueco_2/ Tes); Solbes: Estamos en una situacin de incertidumbre e indefinicin (http:/ / www. abc. es/ 20070905/ economia-economia/ solbes-estamos-situacion-incertidumbre_200709051216. html); Solbes: 'Estamos en una situacin de incertidumbre, que en economa es malo' (http:/ / www. elmundo. es/ mundodinero/ 2007/ 09/ 05/ economia/ 1188980185. html) [150] La economa espaola se queda sin gasolina: bancos y cajas cierran el grifo a empresas y familias (http:/ / www. cotizalia. com/ cache/ 2007/ 09/ 07/ 69_economia_espanola_queda_gasolina_bancos_cajas. html) [151] Las grandes cajas califican de excepcional el caso de Llanera (http:/ / www. abc. es/ 20070922/ valencia-valencia/ grandes-cajas-califican-excepcional_200709220254. html) [152] Seis empresas del grupo Llanera presentan suspensin de pagos (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ empresas/ grupo/ Llanera/ presentan/ suspension/ pagos/ elpepueco/ 20071001elpepueco_10/ Tes) [153] Graman, otra constructora valenciana que suspende pagos (http:/ / www. bolsacinco. com/ 071005082134B5_graman_otra_constructora_valenciana_suspende_pagos. htm)

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Burbuja inmobiliaria en Espaa


[154] La inflacin se desboca y alcanza el 3,6% por el petrleo y los alimentos (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ inflacion/ desboca/ alcanza/ 36/ petroleo/ alimentos/ elpepueco/ 20071031elpepieco_3/ Tes) [155] Ibex 35, el rcord contina (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Ibex/ 35/ record/ continua/ elpepueco/ 20071031elpepueco_11/ Tes) [156] El Eurbor de las hipotecas baja en octubre al 4,647% tras 24 ascensos consecutivos (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Euribor/ hipotecas/ baja/ octubre/ 4647/ 24/ ascensos/ consecutivos/ elpepueco/ 20071031elpepueco_4/ Tes) [157] La Reserva Federal baja los tipos de inters al 4,5% (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Reserva/ Federal/ baja/ tipos/ interes/ 45/ elpepueco/ 20071031elpepueco_12/ Tes) [158] El euro y el petrleo marcan nuevos mximos (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ euro/ petroleo/ marcan/ nuevos/ maximos/ elpepueco/ 20071031elpepueco_2/ Tes) [159] Las hipotecas registran en agosto la mayor cada de los ltimos aos. (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ hipotecas/ registran/ agosto/ mayor/ caida/ ultimos/ anos/ elpepueco/ 20071031elpepieco_2/ Tes) [160] Deterioro inmobiliario (http:/ / www. expansion. com/ edicion/ exp/ opinion/ es/ desarrollo/ 1048686. html) [161] Espinoza, Abdn. " Emanaciones del reventn de la burbuja" (http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. eltiempo. com/ tiempoimpreso/ edicionimpresa/ opinion/ 2007-08-30/ ARTICULO-WEB-NOTA_INTERIOR-3699933. html), El Tiempo, 30 de agosto de 2007. [162] "Greenspan advierte sobre una fuerte cada de los precios de las casas en Estados Unidos", elmundo.es, 17/09/2007 (http:/ / www. elmundo. es/ elmundo/ 2007/ 09/ 17/ suvivienda/ 1190016490. html) [163] Democracy Now! (http:/ / www. democracynow. org/ article. pl?sid=07/ 09/ 04/ 1939258& mode=thread& tid=25) 4 de septiembre de 2007 [164] Suspensin de fondos del BNP Paribas, diario El Pas (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ BNP/ Paribas/ suspende/ temporalmente/ fondos/ crisis/ hipotecaria/ EE/ UU/ elpepueco/ 20070809elpepueco_12/ Tes) [165] www.lanacin.com.ar (http:/ / www. lanacion. com. ar/ economia/ nota. asp?nota_id=933351& pid=3009829& toi=5263) [166] Krtke, Michael. "Crisis de los mercados financieros: viene el gran crac?"; SPW (revista Poltica Socialista y Economa), 17 de agosto de 2007 traduccin para Sinpermiso de Amaranta Sss (http:/ / www. sinpermiso. info/ textos/ index. php?id=1354), 19 de agosto de 2007. [167] Krtke, Michael. "Anatoma de una crisis financiera de alcance planetario" (http:/ / www. sinpermiso. info/ textos/ index. php?id=1366) [168] El plan de Bush para reactivar la economa de EEUU no resucita a Wall Street (http:/ / www. elmundo. es/ mundodinero/ 2008/ 01/ 18/ economia/ 1200695447. html) [169] Los precios de la vivienda usada ya caen en casi media Espaa (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ precios/ vivienda/ usada/ caen/ media/ Espana/ elpepueco/ 20080119elpepieco_3/ Tes) [170] La tasa de morosidad sube por quinto mes consecutivo y se sita en el nivel ms alto de 2007 (http:/ / www. elmundo. es/ mundodinero/ 2008/ 01/ 18/ economia/ 1200664476. html) [171] La crisis obliga a cerrar 40.000 agencias inmobiliarias en un ao (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ crisis/ obliga/ cerrar/ 40000/ agencias/ inmobiliarias/ ano/ elpepueco/ 20080117elpepieco_3/ Tes) [172] El paro registra su peor mes de enero del ltimo cuarto de siglo (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ paro/ sube/ 132378/ personas/ enero/ elpepueco/ 20080204elpepueco_2/ Tes), El incremento del paro de enero duplica los datos registrados en este mes en la ltima dcada (http:/ / www. elmundo. es/ mundodinero/ 2008/ 02/ 04/ economia/ 1202112157. html?a=850b027cdce10fa8ed9b8ea696008c29& t=1202112592). [173] Los promotores prevn que el precio de la vivienda se desplomar un 8% este ao (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ promotores/ preven/ precio/ vivienda/ desplomara/ ano/ elpepueco/ 20080327elpepueco_13/ Tes) [174] El mercado inmobiliario se desploma (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ mercado/ inmobiliario/ desploma/ elpepueco/ 20080327elpepieco_4/ Tes) [175] Las seales de alarma por la crisis inmobiliaria y financiera se disparan (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ senales/ alarma/ crisis/ inmobiliaria/ financiera/ disparan/ elpepueco/ 20080327elpepieco_1/ Tes) [176] El Banco de Inglaterra limita el rescate de los bancos a las hipotecas de "alta calidad" (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Banco/ Inglaterra/ limita/ rescate/ bancos/ hipotecas/ alta/ calidad/ elpepueco/ 20080421elpepueco_3/ Tes) [177] Don Piso cierra sus 120 oficinas y despide a 350 trabajadores (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Don/ Piso/ cierra/ 120/ oficinas/ despide/ 350/ trabajadores/ elpepueco/ 20080515elpepieco_4/ Tes) [178] La venta de viviendas y el nmero de hipotecas se desploman un 40% (http:/ / www. eleconomista. es/ economia/ noticias/ 563660/ 05/ 08/ El-sector-inmobiliario-continua-en-caida-libre-la-compraventa-de-viviendas-se-desplomo-un-386-en-marzo. html) [179] El Eurbor responde al aviso de Trichet con un nuevo mximo histrico en el 5,418% (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Euribor/ repunta/ fuerza/ mensaje/ Trichet/ marca/ nuevo/ record/ 54/ elpepueco/ 20080606elpepueco_5/ Tes) para controlar la inflacin en la zona euro. ] [180] El BCE sube los tipos de inters en 25 puntos bsicos hasta el 4,25% (http:/ / www. eleconomista. es/ flash/ noticias/ 635348/ 07/ 08/ El-BCE-sube-los-tipos-de-interes-en-25-puntos-basicos-hasta-el-425-. html) [181] La crisis cuesta 2,4 billones a las empresas del sector financiero (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Banco/ Inglaterra/ cifra/ coste/ crisis/ 24/ billones/ elpepueco/ 20081028elpepueco_6/ Tes) [182] Tercer ao consecutivo de descensos en las ventas de viviendas | Intereconoma (http:/ / www. intereconomia. com/ noticias-negocios/ finanzas-personales/ macro/ trecer-ano-consecutivo-descensos-las-ventas-viviendas)

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Burbuja inmobiliaria en Espaa


[183] El precio de la vivienda libre cae un 5,5% en febrero, segn Tinsa | Intereconoma (http:/ / www. intereconomia. com/ noticias-negocios/ mercados-y-valores/ macro/ precio-vivienda-libre-cae-55-febrero-segun-tinsa) [184] Los visados para construir vivienda caen un 58,5% ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ visados/ construir/ vivienda/ caen/ 585/ elpepueco/ 20100128elpepueco_4/ Tes) [185] La cada del precio de la vivienda pierde fuerza a finales de 2009 ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ caida/ precio/ vivienda/ pierde/ fuerza/ finales/ 2009/ elpepueco/ 20100316elpepueco_2/ Tes) [186] El nmero de viviendas protegidas iniciadas entre octubre y diciembre de 2009 supone el 56,4% del total - Ministerio de Vivienda (http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. mviv. es/ es/ index. php?option=com_content& task=view& id=1477& Itemid=178) [187] La promocin de pisos muestra los primeros sntomas de reactivacin ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ promocion/ pisos/ muestra/ primeros/ sintomas/ reactivacion/ elpepueco/ 20100329elpepieco_2/ Tes) [188] Los pisos que venden los bancos ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ pisos/ venden/ bancos/ elpepueco/ 20100312elpepueco_3/ Tes) [189] El Banco de Espaa revela que hay 62000 millones ms de posibles impagos con el ladrillo ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Banco/ Espana/ revela/ hay/ 62000/ millones/ posibles/ impagos/ ladrillo/ elpepueco/ 20100316elpepieco_5/ Tes) [190] La morosidad en las inmobiliarias supera por primera vez el 10% ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ morosidad/ inmobiliarias/ supera/ primera/ vez/ elpepueco/ 20100318elpepueco_5/ Tes) [191] El Gobierno da otro empujn al nuevo modelo econmico ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ espana/ Gobierno/ da/ empujon/ nuevo/ modelo/ economico/ elpepueco/ 20100319elpepunac_3/ Tes) [192] Las inmobiliarias adelgazan para afrontar su elevada deuda ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ inmobiliarias/ adelgazan/ afrontar/ elevada/ deuda/ elpepueco/ 20100322elpepieco_2/ Tes) [193] El socio de Garrigues, scar de Santiago explica ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ inmobiliarias/ adelgazan/ afrontar/ elevada/ deuda/ elpepueco/ 20100322elpepieco_2/ Tes) [194] Ha sealado esta maana Guillermo Mass, socio de construccin e inmobiliaria de PwC. 2010, el ao de la recuperacin inmobiliaria ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ 2010/ ano/ recuperacion/ inmobiliaria/ elpepueco/ 20100323elpepueco_7/ Tes) [195] Banco de Espaa autoriza tres fusiones entre cajas ELPAS.com (http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ Banco/ Espana/ autoriza/ fusiones/ cajas/ elpepueco/ 20100325elpepueco_9/ TesEl) [196] La APCE planea volver a construir porque el 'stock' ya se ha absorbido en algunas zonas | Vivienda | elmundo.es (http:/ / www. elmundo. es/ elmundo/ 2010/ 04/ 19/ suvivienda/ 1271688618. html?a=2f6a0e2c8c8012e9baa1fa5b822ba94c& t=1272059608) [197] Zapatero cree que el precio de la vivienda en Espaa "ha tocado fondo" (http:/ / www. publico. es/ dinero/ 338109/ zapatero/ cree/ precio/ vivienda/ espana/ tocado/ fondo) [198] La vivienda slo cae un 3,2% en 2010, segn Sociedad de Tasacin (http:/ / www. abc. es/ 20110103/ economia/ abci-precios-pisos-201101030939. html) - ABC [199] Los precios de la vivienda usada bajaron un 23,9% desde mximos (http:/ / www. eleconomista. es/ vivienda/ noticias/ 2716196/ 01/ 11/ Los-precios-de-la-vivienda-usada-bajaron-un-139-desde-maximos. html) - El Economista [200] La vivienda nueva se ha abaratado un 15% desde el inicio de la crisis (http:/ / www. cincodias. com/ articulo/ economia/ vivienda-nueva-ha-abaratado-inicio-crisis/ 20110104cdscdieco_1/ ) - Cinco Das [201] Cmo puede una inmobiliaria duplicar sus ventas?: sacando las castaas del fuego a la banca - Expansin.com (http:/ / www. expansion. com/ 2010/ 04/ 23/ empresas/ inmobiliario/ 1272014567. html) [202] Fomento busca crear con bancos, cajas e inmobiliarias una comisin para abordar la crisis del sector | [[Intereconoma (http:/ / www. intereconomia. com/ noticias-gaceta/ economia/ fomento-busca-crear-bancos-cajas-e-inmobiliarias-comision-abordar-crisis-de)]] [203] En una entrevista en [[Onda Cero (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ tasadores/ recomiendan/ promotores/ seguir/ bajando/ precios/ elpepueco/ 20110119elpepieco_2/ Tes)], Los tasadores recomiendan a los promotores seguir bajando los precios ELPAS.com] [204] [[Ministerio de la Vivienda de Espaa (http:/ / web. archive. org/ web/ http:/ / www. mviv. es/ es/ xls/ estadisticas/ ENCUESTAS/ ESV_311209. pdf)] (17 de mayo de 2010) ] [205] Espaa ha iniciado la reduccin del stock de vivienda sin vender (http:/ / www. economiadigital. es/ es/ notices/ 2010/ 11/ espana_ha_iniciado_la_reduccion_del_stock_de_vivienda_sin_vender_14921. php) [206] El excedente de viviendas deja de crecer por primera vez desde el inicio de la crisis | Vivienda | elmundo.es (http:/ / www. elmundo. es/ elmundo/ 2010/ 11/ 15/ suvivienda/ 1289836834. html) [207] Expertos animan a reiniciar las promociones de casas pese al 'stock' ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ andalucia/ Expertos/ animan/ reiniciar/ promociones/ casas/ pese/ stock/ elpepiespand/ 20101220elpand_5/ Tes?print=1) [208] El precio de la vivienda agudiza su cada al 3,5% en los ltimos meses de 2010 ELPAS.com (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ precio/ vivienda/ agudiza/ caida/ 35/ ultimos/ meses/ 2010/ elpepueco/ 20110117elpepueco_4/ Tes) [209] Cita Blanco-Banca, sin noticias | Vivienda | elmundo.es (http:/ / www. elmundo. es/ elmundo/ 2011/ 01/ 18/ suvivienda/ 1295353301. html) [210] Blanco inicia la 'operacin digestin' del ladrillo | Vivienda | elmundo.es (http:/ / www. elmundo. es/ elmundo/ 2011/ 01/ 18/ suvivienda/ 1295339096. html) [211] Jos Blanco analiza la situacin de la vivienda con los sectores inmobiliario y financiero - Sala de prensa - Ministerio de Fomento (http:/ / www. fomento. es/ MFOM/ LANG_CASTELLANO/ GABINETE_COMUNICACION/ OFICINA_DE_PRENSA/ NOTICIAS1/ 2011/ ENERO/ 110119-01. htm)

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[212] 7 factores que presionan a la baja el precio de la vivienda, en Idealista.com, 23/1/2013 (http:/ / www. idealista. com/ news/ archivo/ 2013/ 01/ 23/ 0569995-7-factores-que-indican-que-el-precio-de-la-vivienda-seguira-a-la-baja) [213] Los desahucios subieron en 2013: solo en 6 meses hubo casi tantos desalojos como en todo 2012 (http:/ / www. eldiario. es/ economia/ desahucios-primer-semestre-igualan_0_222928040. html), eldiario.es, 28/1/2014 [214] La venta de viviendas cae en noviembre a su nivel ms bajo de toda la crisis (http:/ / economia. elpais. com/ economia/ 2014/ 01/ 14/ vivienda/ 1389689494_950605. html) El Pas. 14 de enero de 2014. [215] Hipotecas burbuja: 580.000 propietarios atrapados en crditos que valen ms que la vivienda (http:/ / www. eldiario. es/ economia/ Hipotecas-propietarios-atrapados-creditos-vivienda_0_222927978. html), eldiario.es, Pilar Blzquez, 28/1/2014 [216] El final del 'living la vida loca' en la vivienda, diario El Pas (http:/ / www. elpais. com/ articulo/ economia/ final/ living/ vida/ loca/ vivienda/ elpepueco/ 20070815elpepueco_1/ Tes) [217] diario 20 minutos 'Kelifinder.com', la propuesta de Trujillo para que los jvenes encuentren casa. (http:/ / www. 20minutos. es/ noticia/ 95049/ 0/ vivienda/ kelifinder/ trujillo/ )

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Enlaces externos
Pginas institucionales
Ministerio de la vivienda (http://web.archive.org/web/http://www.mviv.es/es/index.php) Banco de Espaa, indicadores del mercado de la vivienda (http://web.archive.org/web/http://www.bde.es/ infoest/s15-nm.pdf), en especial anlisis del precio de la vivienda en Espaa desde los aos 70 y 80 hasta el 2003 (http://web.archive.org/web/http://www.bde.es/informes/be/docs/dt0307.pdf). Observatorio Joven de Vivienda en Espaa (Consejo de la Juventud de Espaa) (http://web.archive.org/web/ http://www.cje.org/C14/C6/OBJOVI/default.aspx) Estadsticas del ministerio de Fomento sobre la vivienda (http://www.fomento.gob.es/BE2/?nivel=2& orden=35000000)

Informes de organismos internacionales


Reserva Federal: la vivienda en el mundo (http://www.federalreserve.gov/pubs/ifdp/2005/841/ifdp841.pdf) OCDE: el precio internacional de la vivienda (http://www.olis.oecd.org/olis/2006doc.nsf/ 43bb6130e5e86e5fc12569fa005d004c /857e92111575744fc1257106002d97b6/$FILE/JT00197301.PDF) ONU: Informe sobre la vivienda en espaa: documento preliminar (http://www.viviendadigna.org/docs/ estudios/informe_preliminar_onu.pdf).

Otros informes no oficiales


El tsunami urbanizador. (http://www.nodo50.org/ramonfd/tsunami_urbanizador.pdf.) Deteccin de Burbujas Especulativas, J F Bellod (http://ideas.repec.org/a/erv/contri/y2011i2011-0513. html#statistics,)

Vdeos
El fin de la burbuja: vdeo de 30 minutos sobre la burbuja immobiliria, TV3, en cataln con subttulos en castellano. (http://www.metacafe.com/watch/487420/) Entrevista a Jess Encinar, CEO de Idealista.com sobre el estado de la vivienda en Espaa (14/05/08) (http:// web.archive.org/web/http://video.google.es/videoplay?docid=8248578660382785771&hl=es) Espaistn, de la burbuja inmobiliaria a la Crisis (por Aleix Sal) (http://www.youtube.com/ watch?v=N7P2ExRF3GQ) Yo ya lo dije. Crnica de una crisis anunciada, Salvados, 23 de septiembre de 2012, LaSexta (http://www. lasexta.com/videos/salvados/2012-septiembre-23-2012092400002.html)

Fuentes y contribuyentes del artculo

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Fuentes y contribuyentes del artculo


Burbuja inmobiliaria en Espaa Fuente: http://es.wikipedia.org/w/index.php?oldid=72774444 Contribuyentes: 16JAE, 333, 3coma14, AeroPsico, Afax, Afines.webmaster, Afrox, Amads, Ambil, Anual, Arbocenc, Azsermm, BL, BRONZINO, Basil, Bentaguayre, Bogart NSSME, Brunocendon, Brunogarciaechegaray, Burbujaman, Cesvillas, Cobalttempest, CommonsDelinker, Davius, Diamondland, Dodo, Dondervogel 2, Ecocibernauta, El Megaloco, Emferr, Eres el ms guapo, Erri4a, FAR, Fadesga, Faragon, Felipealvarez, Filipo, Frei sein, Fsiles, Gaeddal, Gallowolf, Gandalf-tof, Geitz, Geodomainer, Gonmator, Gordoniz, Grillitus, Guadalete, Guevonaso, Gusgus, HUB, Heraldog, Hhmb, Hispalois, Hurtosera, Icallbs, Idleloop, Ignacio Icke, Imsiul, Ingolll, Isha, Iwes, JMPerez, Jafol, Jecanre, Jorgejpg, Josete76, Jotego, Jtspotau, Juansempere, Kaidok2001, Kokoo, Kved, Libertad 17, Macarrones, MaeseLeon, Magister Mathematicae, Makete, Maldoror, Marietamery91, MasterJ, Matdrodes, Mel 23, Metronomo, Mimogar, Nemo4, Netito777, Nihilo, NoCoin, Notsureifsrs, Oscar ., Pacodemolina, Petronas, Phirosiberia, Pinar, Pisofinder, Poldavo, Rastrojo, Recesindes01, Reescribidor, Rizome, Ruben c, Sabbut, Selbor, SergiL, Sergio Andres Segovia, Stefanbcn, Stvalora, SuperBraulio13, Taichi, Taty2007, Technopat, Telifon, Teodoromix, Tessier, Uhanu, Ultrasiete, Visitante, Vivero, Wikiseldon, Wissons, Yearofthedragon, Youssefsan, Zjavier, 413 ediciones annimas

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