INFORME DE TASACIN DE TERRENOS**

NUMERO, NOMBRE Y PUEBLO DEL PROYECTO (Incluir Nmero de Proyecto Federal)

ACT-

PARCELA NMERO

PARTE CON INTERES (Si hay varios herederos, indicarlos)

TELEFONO DE CONTACTO

DIRECCION POSTAL DE LA PARTE CON INTERES

DIRECCION RESIDENCIAL DE LA PARTE CON INTERES

DIRECCION FISICA DE LA PROPIEDAD OBJETO DE AVALUO

PREPARADO POR

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LISTADO DE PARTES CON INTERES; SI APLICA Y DISPONIBLE

Nombre 1. 2. 3. Direccin Telfono

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Estado Libre Asociado de Puerto Rico Departamento de Transportacin y Obras Pblicas AUTORIDAD DE CARRETERAS rea de Adquisicin y Administracin de Propiedades

RESUMEN DE DATOS Y CONCLUSIONES SOBRESALIENTES

I. Sobre el Proyecto: A. Nmero, Nombre y Pueblo del Proyecto: ACTB. Nmero de Proyecto Federal: C. Nmero(s) de Parcela(s): D. Parte con Inters: II. Descripcin de la Finca Principal o del Todo: A. Localizacin: B. Cabida: m.c. = cdas C. Topografa: D. Zonificacin Especfica: E. Uso Actual: __Vacante Ocupado F. Mejor Uso: G. Existen Gravmenes Fsicos o de Naturaleza que S_ _ No _ Se Desconoce Afecte su Valor: H. Remanente Finca Principal: m.c.= I. Accesos Finca Principal: J. Nmero de Catastro: III. Descripcin y Valoracin de la Propiedad a Adquirirse A. Tipo de Adquisicin: Total Parcial B. Cabida: m.c. = cdas. C. rea Remanente a Adquirirse: D. Valor Total de los Terrenos a Adquirirse: E. Valor de las Estructuras y Mejoras a Adquirirse: F. Valor de la Estructura de Otros Dueos a Adquirirse: G. Valor Unitario del Terreno: Por Cuerda Por Metro Cuadrado H. Valor Total Reconciliado: I. Enfoque(s) de Valoracin Utilizado(s) Para Tasar la Propiedad Objeto: Como parte del Todo Predio Individual __ Costo _ Comparacin Directa _ Capitalizacin de Ingresos IV. Fecha de Efectividad de la Tasacin: ____________________________ Da / Mes / Ao V. Fecha de Informe de Tasacin: ____________________ Da / Mes / Ao

cdas.

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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACION OFICINA DE TASACION SUPOSICIONES GENERALES Y CONDICIONES LIMITANTES

SUPOSICIONES GENERALES 1.
El tasador no ser responsable por la descripcin legal, por cabidas, por problemas legales o por consideraciones de ttulo. Se asume que el ttulo de la propiedad es bueno y transferible a menos que se especifique lo contrario. La propiedad se tasar libre de embargos o demandas a menos que se especifique lo contrario. Se asume una administracin responsable de la propiedad. Se asume que la informacin suministrada por terceras personas es cierta y es confiable. Sin embargo, no se garantiza tal precisin. Cambios en stas, anularn el informe de tasacin y el valor tasado. Todos los estudios de ingeniera se presumen correctos. Los planos de mensura y/o cualquier material ilustrativo incluido en este informe de tasacin estn incluidos slo con el propsito de asistir al lector a visualizar la propiedad. Se asume que no existen condiciones ocultas o no observables en la propiedad, en el subsuelo o en la(s) estructura(s) que incidan en un valor menor de la propiedad. No se asume ningn tipo de responsabilidad por tales condiciones o por obtener estudios necesarios para descubrir tales condiciones.El evaluador licenciado no ser responsable por los defectos o vicios de construccin de las propiedades objeto de tasacin; (Reglamento de la Junta Examinadora de Evaluadores de Bienes Races Capitulo 9 Articulo 9.2 inciso D ). Se asume que la propiedad objeto de estudio y las comparables tienen buen drenaje a menos que se observe lo contrario al momento de la inspeccin del tasador. Se asume que la propiedad objeto de estudio y las comparables tienen todos los servicios tpicos de la zona incluyendo agua, luz y telfono; entre otros, a menos que se observe lo contrario al momento de la inspeccin.

2. 3. 4.

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9.

Se asume que la propiedad cumple con todas las leyes estatales o alguna otra ley pertinente y con las regulaciones ambientales aplicables entre otras. El tasador no esta realizando un estudio en asuntos de tal naturaleza. Se asume que la propiedad ha cumplido con todos los reglamentos y restricciones aplicables de zonificacin, excepto donde el incumplimiento se haya sealado, indicado, definido y considerado en este informe de tasacin. Se asume que todas las licencias, certificaciones de ocupacin, consentimientos y otros permisos otorgados por el estado, entidad privada u organizacin, pueden ser obtenidas o renovadas en lo que concierne al uso de la propiedad en que esta fundamentada esta tasacin. Se asume que la utilizacin de la tierra y de las mejoras estn dentro de las colindancias de la propiedad o propiedad descrita y no existen invasiones o traspasos; a menos que se indique lo contrario en este informe. A menos que est indicado en el informe de tasacin; la existencia de materiales peligrosos (los cuales pueden estar presente como tambin pueden no estar presentes) en la propiedad no fueron detectados y/u observados por el tasador. El tasador no tiene conocimiento de la existencia de este tipo de materiales en la propiedad objeto de estudio. En este caso el tasador no esta cualificado para detectar tales substancias. La presencia de substancias como asbestos y de otros materiales potencialmente peligrosos puede tener un efecto sobre el valor de la propiedad objeto. El valor concluido esta sujeto a la suposicin de que no existen tales materiales en la propiedad que pudiesen tener un efecto negativo sobre la misma. No se asume ningn tipo de responsabilidad por tales condiciones o por la falta de conocimiento experto necesario para realizar este tipo de hallazgo. De ser necesario se urge al usuario de esta tasacin a contactar a un experto en el campo de evaluacin de presencia de substancias y materiales adversos a la propiedad. Se asume que la(s) propiedad(es) , la parte con inters y el dueo(s) de la(s) misma(s) incluidos en este informe e identificados por la Autoridad de Carreteras y Transportacin son los correctos y los envueltos en la gestin administrativa de compra, adquisicin y/o expropiacin.

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CONDICIONES LIMITANTES 1.
Si aplicase alguna opinin de valor referente a estructuras y/o terrenos no podrn utilizarse en conjunto con otra tasacin y si se utilizan se consideraran invlidos los resultados obtenidos. La posesin de este informe o de una copia del mismo no incluye el derecho para la publicacin del mismo. El tasador solo proveer consulta, testimonio o comparecencia en corte; sujeto a consentimiento, coordinacin y autorizacin de la Autoridad de Carreteras y Transportacin. Este informe, ni ninguna de sus partes, puede ser distribuido al pblico por medio de anuncio(s), por relaciones pblicas, por las noticias u otro tipo de medio de comunicacin sin la previa autorizacin y consentimiento por escrito del tasador. Los planos, las cabidas de las propiedades y especificaciones provistas e impartidas para realizar esta tasacin pueden estar sujetos a cambios y por subsiguiente la tarea esta sujeta a las enmiendas y cambios a realizarse en los planos y especificaciones impartidas.

2. 3.

4.

5.

Tasador Licencia Estatal# _EPA Fecha de Expiracin Tcnico de Valoracin: Si, _No Certificacin: ________________ Fecha de Expiracin _________ Designacin _______________ Nombre: _________________

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CONDICIONES DE LA ASIGNACION Leyes y reglamentos a seguir en lo relacionado a materia de tasacin son: 1. Uniform Standards of Professional Appraisal Practice. 2. Ley 277 aprobada el 31 de Julio de 1974 y el reglamento de implantacin de la misma; reglamento 7205 del Departamento de Estado. 3. El Manual de Procedimientos del rea de Adquisicin de la Autoridad de Carreteras y Transportacin que incluye al 49 CFR. 4. El Cdigo Civil de Puerto Rico. 5. La Ley de Expropiacin de Puerto Rico de 1903 segn enmendada. Uniform Relocation Assistance and Real Property Acquisition Policies Act of 1970, segn enmendado. 6. Title XI of the Financial Institutions Reform, Recovery, and Enforcement Act of 1989 (FIRREA). 7. Reglamento Numero 07-002, Venta, Permuta y Arrendamiento de los Bienes de la Autoridad de Carreteras y Transportacin. 8. Este informe de tasacin se realiza y se somete considerando las siguientes excepciones jurisdiccionales. En este caso no se cumple en un 100% la regla establecida en la seccin 3-4,lneas 1070 y 1071, pagina U-34. En esta seccin se indica que cada informe de revisin tiene que estar separado del trabajo objeto de revisin. En la actualidad el informe de revisin se adhiere a la caratula del informe de avalo objeto de revisin. En adicin no se cumple con lo establecido en la regla 2-3, lneas 885-887, U-28 y en la regla 3-6, lneas 1176-1178, U-36. En ambas secciones se establece que un tasador y/o un tasador actuando como revisor (Appraiser definido por USPAP) que firma cualquier parte de un informe de tasacin o de revisin incluyendo una carta de trmite tiene que firmar tambin la certificacin. Las reglas del Manual de Procedimientos del rea de Adquisicin de la Autoridad de Carreteras y Transportacin que estn en conflicto con el cumplimiento con USPAP son: la regla 1.1.1.G Forms and Documents volumen III, seccin 3, pagina10 de 44 y la regla 1.1.1.G Forms and Documents volumen II, seccin 7, pgina 11 de 79. En ambas secciones se requiere el uso de la hoja de aprobacin ACT-488 y en la seccin 1.1.1.G del volumen III se requiere que se adjunte al informe de avalo el informe de revisin. En este caso la hoja de aprobacin ACT-488 incluye las firmas de diferentes funcionarios que ejercen como tasador, como tasador revisor y como directores de oficinas. Estos con su firman aprueban diferentes procesos y no firman la certificacin del informe de revisin; ni la certificacin del informe de avalo. El uso de excepciones jurisdiccionales en la prctica de la tasacin,(appraisal practice), en proyectos federales de adquisicin es aceptado y esta expuesto en el 49 CFR part 24, Subpart B-Real Property Acquisition, Sections 24.103 (a) 24,104 (c). Otras si algunas:

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SUPOSICIONES EXTRAORDINARIAS Una Suposicin Extraordinaria es una relacionada a una tarea de tasacin especfica. Si dicha suposicin resulta ser falsa puede afectar las opiniones y conclusiones del tasador. En una suposicin extraordinaria, el tasador, supone como verdadera y correcta cierta informacin referente a caractersticas fsicas, legales, o econmicas del objeto de avalo o sobre condiciones externas a la propiedad. Esta informacin, de no ser considerada como verdadera y correcta dentro de una suposicin extraordinaria, se considerara como informacin dudosa, de poca precisin y con falta de certeza. Se realiza esta tasacin sujeta a alguna suposicin extraordinaria? Si , No _. Si escoge si abunde al respecto:

CONDICIONES HIPOTETICAS Bajo una condicin hipottica, se suponen como correctas y existentes caractersticas y condiciones contrarias a la realidad. Estas caractersticas y condiciones incluyen aspectos: fsicos, legales, o econmicos del objeto de avalo y/o sobre condiciones externas al objeto de avalo como condiciones y tendencias del mercado o sobre la integridad de la informacin utilizada en el anlisis. Se realiza esta tasacin sujeta a alguna condicin hipottica? Si , No _. Si escoge si abunde al respecto:

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ALCANCE DEL AVALUO Identificacin del Problema 1) Cliente: Autoridad de Carreteras y Transportacin 2) Usuarios: Los usuarios de este avalo son la Autoridad de Carreteras y Transportacin y cualquier entidad envuelta en el proceso de adquisicin y/o expropiacin de la propiedad objeto de avalo. Si la adquisicin en cuestin es financiada por alguna entidad externa a la Autoridad de Carreteras y Transportacin la misma puede realizar una revisin del informe de avalo. Descripcin del Informe de Avalo Este informe de avalo ha sido preparado de acorde a las necesidades del cliente y de los usuarios identificados en el informe de tasacin. Este informe de tasacin es uno Resumido en un Formato Narrativo. 3) Uso del Avalo: Este avalo ser utilizado como base para determinar la justa compensacin, a la fecha de efectividad de este avalo, de la propiedad objeto de estudio dentro del proceso de expropiacin y/o adquisicin de la misma por la Autoridad de Carreteras y Transportacin. 4) Tipo y Definicin de Valor: Esta tasacin se realizar utilizando la definicin de valor en el mercado como se expresa a continuacin: El precio de venta mas probable que una propiedad producira dentro de un mercado abierto y competitivo, bajo todas las condiciones requeridas para considerarse como una venta justa, en donde el comprador y el vendedor estn actuando prudentemente, con pleno conocimiento y asumiendo que el precio no es afectado por presiones indebidas. En esta definicin se encuentra implcito que la venta se realiza en una fecha especfica y que se transfiere la titularidad de un vendedor a un comprador, sujeto a las siguientes condiciones: 1. 2. El comprador y el vendedor estn tpicamente motivados. Las partes envueltas estn bien informadas o bien aconsejadas y que estn actuando en lo que consideran como sus mejores intereses. Se confiere un periodo de tiempo razonable para la exposicin de la propiedad en el Mercado. El pago se realice en trminos monetarios de dlares norteamericanos. El precio representa la consideracin normal de la propiedad vendida sin ser afectada por financiamiento especial o creativo y que ninguna concesin se realiz sobre la transaccin.

3. 4. 5.

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Valor Si la propiedad a adquirirse es parte de un predio y no tiene vida propia o posibilidades de tener vida propia, sta se tasar Como Parte del Todo. La tasacin de una propiedad Como Parte del Todo se sustenta con el principio de contribucin; El principio de contribucin seala que el valor de un componente determinado se mide en trminos de su contribucin o aportacin al valor de toda la propiedad. Tambin se define como la cantidad que, de no existir el componente, se restara del valor de la propiedad.(El Avalo de Bienes Races Appraisal Institute.) Cuando se tasa una propiedad Como Parte del Todo, se tasa la totalidad del rea del predio (el todo), que incluye el rea a adquirirse, luego se determina el valor del componente objeto de avalo segn su contribucin o aportacin al valor de la totalidad de la propiedad (el todo). Derecho Objeto de Avalo Pleno Dominio, Otro, abunde

5) Fecha de Efectividad de las Opiniones y Conclusiones del Tasador:

A) Fecha de Efectividad de la Tasacin:
Da / Mes / Ao

B) Fecha de la ltima Inspeccin de la Propiedad:

Da / Mes / Ao

C) Fecha del Informe de Tasacin:

_
Da / Mes / Ao

6) Grado de la Identificacin de la Propiedad: La propiedad objeto es identificada por estudios de campo realizados por la Autoridad de Carreteras y Transportacin. La propiedad se identifica por la direccin fsica provista y por el nmero de estructura provisto en los planos de adquisicin. 7) Grado de la Inspeccin de la Propiedad Objeto: La propiedad objeto la inspeccion, no la inspeccion, el tasador al menos desde la perspectiva desde No se realiz un recorrido general sobre su va de acceso principal. Se realiz la propiedad con el propsito de observar sus diferentes caractersticas. La adquisicin incluye, _no incluye estructura(s). Si se incluye estructura(s) se realiza una inspeccin desde su exterior interior.

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8) Tipo de Informacin Investigada y Grado de Investigacin: A) Inspeccin: Al momento de la inspeccin se realiza un recorrido general por el sector inmediato a la propiedad para evaluar los accesos, facilidades, servicios disponibles, el patrn habitual de uso de los terrenos en el vecindario y las caractersticas socioeconmicas generales del vecindario. Se realiza un anlisis de mercado de Nivel Inferencial y el tipo de anlisis es de Base Econmica. La informacin de Tipo General utilizada para desarrollar el mismo se desprende de informacin elaborada por: B) Informacin concerniente al objeto: se obtiene de documentos provistos por el cliente. La cabida de la parcela a adquirirse para propsito de esta tasacin es la provista en: ; su copia esta incluido(a) en la seccin de anejos. La cabida de la finca principal para propsito de esta tasacin es la provista en: ; su copia esta incluido(a) en la seccin de anejos. La cabida del remanente para propsito de esta tasacin es la provista en su copia esta incluido(a) en la seccin de anejos. Si fue calculada esta se obtuvo mediante: .

Si se incluyen estructuras en la adquisicin su cabida se obtuvo de unas medidas realizadas por: el tasador al momento de la inspeccin, otro, especifique C) Ventas Comparables: La bsqueda de ventas comparables se realiza utilizando los sistemas de informacin privados y pblicos; estos son: . La informacin recopilada es corroborada con alguna de las partes envueltas en la transaccin. D) Mtodo de Costos (se aplico Si, No): Si se incluyen en la adquisicin estructuras miscelneas o estructuras a ser adquiridas por motivos de seguridad, entrevistas con contratistas u otro tipo los costos a utilizarse fueron obtenidos de de profesional, informacin obtenida de compaas dedicadas a la confeccin de costos de construccin, por extraccin de mercado. Los costos utilizados incluyen no incluyen el incentivo y la ganancia del contratista y del desarrollador. En adicin los costos incluyen gastos directos e indirectos. Si se utiliza el mtodo de costo se aplicar el mtodo de reproduccin, reemplazo. El mtodo de costo a aplicarse es el mtodo comparativo por unidad, el mtodo de unidad colocada o el de mtodo de estudio cuantitativo. E) Depreciacin: aplica, no aplica. La depreciacin acumulada se estima mediante el mtodo de extraccin del mercado, _mtodo de edad vida, mtodo de desglose. Abundar sobre la investigacin y la recopilacin de informacin para desarrollar la depreciacin. F) Los resultados son expresados en la(s) reconciliacin(es) acorde al comportamiento histrico del mercado y no por meras cifras productos de clculos matemticos.

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G) No se est realizando un estudio de suelos, razn por la cual, no se esta desarrollando un estudio de integridad o de condicin de los mismos; y no se es responsable por sus deficiencias. Particularidades observables a simple vista al momento de la inspeccin, que no requieran el conocimiento de un experto en suelos, son tomadas en consideracin. H) Zonificacin: la identificacin y la descripcin de la zonificacin de la propiedad se realiza de manera general. La zonificacin y regulaciones de construccin atadas a stas, pueden variar por cada municipio y pueden ser muy detalladas. Adems los mapas de zonificacin, muchas veces, no son muy detallados y la identificacin de las propiedades dentro de ciertas zonas solo puede realizarse de manera general, estimada y depende del juicio y experiencia del tasador. La precisin y exactitud en su identificacin, esta fuera del alcance de esta tasacin. En esta tasacin no se esta realizando un estudio minucioso y detallado de cada caracterstica de la zonificacin ni en reglamentacin. Un estudio complejo, detallado y minucioso del cumplimiento con todas las regulaciones que afecten tanto al solar como a las mejoras esta fuera del alcance de esta tasacin. La informacin referente a la zonificacin de la propiedad objeto de estudio y de las ventas comparables se obtuvo de: I) Mapas de inundacin: los mapas de inundacin, proveen escaso detalle para poder identificar con precisin la localizacin de las propiedades dentro de las diferentes zonas indicadas en dichos mapas. El tasador no esta brindando peritaje en esta materia. La identificacin de las propiedades dentro de los mapas de inundacin se realiza de una manera general, estimada y depende de la experiencia y juicio del tasador. Un estudio minucioso, detallado y de alta precisin en lo concerniente a los asuntos referentes a las caractersticas de inundabilidad de las propiedades mencionadas en este informe est fuera del alcance de esta tasacin. La susceptibilidad a inundacin del predio bajo estudio se determin utilizando los siguientes mapas: J) Condiciones y caractersticas ambientales: En este caso, no se esta realizando esfuerzo alguno en lo concerniente a caractersticas ambientales que pueden afectar a las propiedades. No se est realizando un estudio minucioso al respecto. Factores ambientales claramente notables al momento de la inspeccin que puedan afectar el valor de las propiedades son observados y tomados en consideracin. Est fuera del alcance de esta tasacin, el realizar un estudio minucioso referente a las caractersticas ambientales que puedan afectar a las propiedades mencionadas en este informe de tasacin.

K) La informacin referente al historial de compraventa del objeto de avalu se obtuvo de: .

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ANALISIS DEL VECINDARIO Un vecindario, es un grupo de usos del suelo localizados en un rea geogrfica especfica que se complementan entre s. Se observa un grupo relacionado de habitantes, edificios y/o de empresas. La vecindad constituye el medio ambiente que rodea una propiedad y que est influenciado en forma similar por las fuerzas sociales, econmicas, polticas, gubernamentales, culturales, uso de terrenos, desarrollo fsico, accesos, calidad del ambiente, aspecto visual y otros factores anlogos, ya sean de ndole positivo o negativo. En algunos vecindarios resulta fcil aproximar los lindes geogrficos de la zona de usos homogneos, ya que existen fronteras naturales o artificiales que permiten definirla claramente. En otros no existen estas barreras y el Tasador tiene que utilizar su criterio basado en su ms sano juicio para establecer o definir los lindes de la vecindad.

Estipulacin y Descripcin de los Lmites Geogrficos

Descripcin, Cambios y Tendencias en los Usos de Suelo Predominantes

Caractersticas Sociales, Econmicas, Gubernamentales y Ambientales Relevantes

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DESCRIPCIN DE LA PROPIEDAD (FINCA PRINCIPAL/EL TODO)

DESCRIPCIN LEGAL:

DATOS DE INSCRIPCIN: La finca principal, consta inscrita en el Registro de la Propiedad del Municipio de: , Folio del Tomo , Finca # HISTORIAL DE TITULO (Mnimo ltimos 5 Aos) A) Nombre del Dueo: B) Fecha de ltima Compraventa: C) Precio de Venta: D) Otras Observaciones si Alguna:

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FOTOGRAFIAS DE LA PROPIEDAD OBJETO Foto 1 Frente

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Foto 2

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ACCESO

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DESCRIPCIN DE LA(S) PROPIEDAD(ES) A SER ADQUIRIDA(S)

PARCELA NMERO:

Predio de terreno con una cabida superficial de equivalentes a cuerdas y en lindes por el:

metros cuadrados

NORTE SUR ESTE OESTE

: : : :

PARCELA NMERO:

Predio de terreno con una cabida superficial de equivalentes a _ cuerdas y en lindes por el:

__ metros cuadrados

NORTE SUR ESTE OESTE

: : : :

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DESCRIPCIN FISICA:

Localizacin: Codificacin: De acuerdo a los mapas preparados por el Centro de Recaudaciones de Ingresos Municipales, la propiedad esta codificada como: Acceso y Frente a Carretera: El acceso es a travs de:

Topografa y Suelos:

Forma: Tiene una forma Regular _Irregular.

Estructuras Presentes:

Facilidades y Servicios:

Condicin de Inundacin: Clasificacin de la Zona y su Descripcin: Nmero de Mapa: Es Inundable la Propiedad Si, No Fecha de Efectividad del Mapa de Inundacin:

Condicin de Contaminacin o Material Txico: El tasador pudo observar , no pudo observar la existencia de materiales peligrosos que pudiesen tener un impacto negativo en el valor de la propiedad. No obstante, el tasador no est realizando un estudio para detectar la presencia de dichas substancias.

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Condiciones ambientales adversas: Se suministr , no se suministr un estudio de carcter ambiental. No existe, _existe alguna condicin ambiental adversa conocida o aparente que pudiera causar un impacto negativo en el valor de la propiedad. Aparentemente es definido como aquello que es visible, obvio o manifiesto para el tasador. Descripcin de la Zonificacin: Zonificacin: Definicin de la Zonificacin: Cabida Mnima de Solar Permitida: Propsito y Algunos Usos Permitidos en el Distrito: Gravmenes (Servidumbres): No hay evidencia, propiedad. hay evidencia de gravmenes fsicos u otros que puedan afectar la

Uso Actual: _Vacante, Ocupado _Residencial, Comercial,

Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: Industrial, Turstico, Agrcola

Describir el uso actual de la propiedad: Si esta ocupada por persona diferente a la parte con inters incluir: Nombre del Ocupante(s): Si hay renta; presentar sus trminos:

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Evaluacin del Mayor y Mejor Uso: Uso Legalmente Permisible: De acuerdo a la zonificacin, a la posibilidad de cambio en zonificacin (si alguna), a la posibilidad y tendencia de uso y cambio de uso en el mercado y diferentes restricciones legales los usos que recaen como legalmente permisibles son: Residencial Comercial Industrial Turstico Agrcola

Anlisis y Conclusiones:

Usos Fsicamente Posibles: Se procede a evaluar la posibilidad fsica de los usos caracterizados como legalmente permisibles. Caractersticas fsicas como: el tamao, localizacin y cercana a usos complementarios, la forma, condiciones del subsuelo, topografa, sus accesos y las caractersticas climticas entre otras; son elementos que posee la propiedad que sustentan el uso: Residencial Comercial Industrial Turstico Agrcola

Anlisis y Conclusiones:

Uso Financieramente Viable: Se procede a evaluar la viabilidad financiera de los usos caracterizados como fsicamente posibles y legalmente permisibles. Un uso es financieramente viable siempre y cuando el valor y/o ganancias provenientes de este uso sean iguales o superen todos los gastos asociados al uso. Se consideran como financiera mente posible los siguientes usos: Residencial Comercial Industrial _ Turstico Agrcola

Anlisis y Conclusiones:

Uso de Mayor Rendimiento Econmico: El uso de mayor rendimiento se determina por el uso fsicamente posible, legalmente permisible y como financieramente viable que genere el valor residual mas alto del terreno como vacante. Anlisis y Conclusiones:

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DESCRIPCIN DEL REMANENTE (

Aplica,

No Aplica)

Luego de la Adquisicin de la(s) Parcela(s) sigue:

_ el remanente se describe como

CABIDA TOTAL: Colindancias del Remanente:

m.c.=

cdas.

Norte Sur Este Oeste

: : : :

DAOS AL REMANENTE

Se producen daos al remanente por motivo de esta adquisicin. Queda enclavado el remanente No se producen daos al remanente por motivo de esta adquisicin. Si hay un remanente y existen daos o beneficios en valor sobre el mismo exponerlos. Explicar, presentar y exponer el valor de stos daos y o beneficios sobre el remanente.

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PROCESO DE VALORACION

El proceso de valoracin comprende de una serie de procedimientos sistemticos que un tasador lleva a cabo para proveerle respuestas acerca del valor de cierta propiedad al cliente. Este proceso se puede adaptar para proveer una amplia variedad de respuestas sobre diferentes problemas que inciden en el valor de la propiedad objeto de estudio. El proceso de valoracin empieza cuando el tasador acepta una tarea de tasacin y termina cuando se proveen los resultados de la tarea al cliente. El proceso de valoracin se lleva a cabo mediante varios pasos. El nmero de pasos a seguir dependen en la naturaleza del problema de tasacin y de la disponibilidad de la informacin. La bsqueda de informacin empieza luego de que se ha definido e identificado el problema de tasacin. Este anlisis de informacin ayuda al tasador a entender el problema y empieza en ste caso con una investigacin de tendencias observadas a nivel del mercado nacional, regional y del vecindario. Este anlisis de informacin, ayuda al tasador a entender las relaciones entre los principios, fuerzas y factores que afectan el valor de las propiedades en un rea de mercado en especfico. En ste caso, el objetivo del proceso de valoracin es presentar una opinin de valor debidamente sustentada y creble, reflejando todos los factores que influencian el valor en el mercado de la propiedad objeto de estudio. Para efectivamente lograr este objetivo, el tasador estudia al objeto desde tres perspectivas diferentes que se conocen como mtodos de avalo y/o tasacin. Los tres mtodos de tasacin son: Mtodo de Costo, Mtodo de Comparacin Directa y Mtodo de Capitalizacin de Ingresos.

El MTODO DE COSTO es una serie de procedimientos mediante los cuales una indicacin de valor es derivada por el inters en pleno dominio de una propiedad. Esto se realiza estimando el costo corriente de construccin (incluyendo costos directos e indirectos, y un incentivo o ganancia empresarial) de una reproduccin o de un reemplazo de las estructuras existentes, mas las ganancias o incentivos, deduciendo la depreciacin del costo total y aadiendo el valor estimado del terreno. Otros ajustes pueden ser realizados al valor indicado en pleno dominio de la propiedad objeto de estudio para reflejar el valor del inters a valorarse. Al momento de elegir si se utilizar el mtodo de costo de reproduccin o el de reemplazo, se considera el mercado y la condicin fsica de la propiedad objeto de avalo. Estos factores son indicadores utilizados para determinar cual de los dos mtodos emula el comportamiento del mercado. Si tpicamente en el mercado se construira un reemplazo de la propiedad objeto de avalo o si tpicamente se construira una reproduccin. El tasador estima el costo de construccin de las estructuras objeto de estudio y de las mejoras al terreno utilizando uno de tres mtodos: el mtodo comparativo por unidad, el mtodo de unidad colocada y el estudio cuantitativo.

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La depreciacin a deducirse de las mejoras se determina utilizando uno o ms de los siguientes mtodos: el mtodo de extraccin del mercado, el mtodo de edad y vida econmica y el mtodo de desglose. El METODO DE COMPARACION DIRECTA comprende una serie de procedimientos sistemticos de los cuales se deriva una indicacin de valor mediante la comparacin de la propiedad objeto de estudio con propiedades que se hayan vendido recientemente, propiedades que estn expuestas a la venta, o que estn opcionadas para las cuales hay ofertas de compra y depsito sometidas. Estas se analizan aplicando unidades de comparacin aplicadas y realizando ajustes a los precios de las comparables basados en diferentes elementos de comparacin. Los procedimientos a seguir en este mtodo son: A) Bsqueda en el mercado competitivo de informacin de transacciones de venta, listados y ofertas de compra o venta de propiedades similares a la propiedad objeto. El objetivo es encontrar propiedades que sean lo mas similar posible al objeto en asunto de tipo de propiedad, fecha de venta, tamao, condicin fsica, localizacin y restricciones de uso. B) Verificacin de la informacin confirmando su certeza y que las transacciones obtenidas reflejen una venta de mercado arms lenght transaction. Los tasadores deben verificar la informacin y deben entender la motivacin de compra y venta de cada transaccin. Esto se realiza mediante una comunicacin con el vendedor y/o con el comprador si es posible sino con corredores y/o vendedores de bienes races, instituciones financieras, tasadores, vecinos etc. C) Seleccionar unidades de comparacin adecuadas como por ejemplo: precio por cuerda, por pie cuadrado, por unidad adquisitiva, por metro cuadrado, por pie lineal frontal etc. El objetivo es identificar y definir la unidad de comparacin que facilite el anlisis del comportamiento del mercado. D) Identificar diferencias entre las comparables y el objeto de estudio, utilizando elementos de comparacin. Luego, estos elementos de comparacin se examinan con evidencia del mercado para determinar que diferencias en estos inciden sobre el valor de la propiedad. Este paso envuelve tpicamente el uso de las comparables ms similares al objeto y la eliminacin de las ventas que no son tiles ni representativas del comportamiento del mercado. E) El ltimo paso consiste en realizar una reconciliacin de los diferentes indicadores de valor producto del anlisis de las comparables. La reconciliacin de indicadores en el mtodo de comparacin directa se puede realizar en una sola cifra o en un rango de valores. En este caso se reconcilia en una sola cifra.

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El MTODO DE INGRESOS en este mtodo el tasador analiza la capacidad de la propiedad de generar beneficios futuros y capitaliza esos ingresos para obtener una indicacin de valor presente. El principio de anticipacin es fundamental en este mtodo. Tcnicas y procedimientos de este mtodo se utilizan para analizar las ventas comparables y para medir obsolescencia en el mtodo de costo. Para realizar el mtodo de capitalizacin de ingresos existen dos metodologas bsicas, estas son: la capitalizacin directa y la de capitalizacin de rendimiento. En el mtodo de capitalizacin directa se utiliza la relacin de los ingresos de un ao para concluir un valor. En el mtodo de capitalizacin del rendimiento se considera una serie de flujos de ingresos durante el periodo de tenencia y considerando el valor de reversin al final de dicho periodo. A pesar de que existen dos metodologas bsicas y varias tcnicas en el mtodo de capitalizacin de ingresos existen varios pasos generales para llevar a cabo este mtodo y se presentan a continuacin. A) Bsqueda de informacin de ingresos y gastos de la propiedad objeto de estudio y de las comparables. B) Estimar el ingreso bruto de la propiedad mediante la sumatoria del ingreso atribuible a la renta y de algn otro ingreso potencial. C) Estimar la desocupacin y la prdida en ingresos atribuibles a la renta. D) Restar la desocupacin y la prdida en ingresos atribuibles a la renta del ingreso bruto potencial para obtener el ingreso efectivo bruto de la propiedad objeto de estudio. E) Estimar los gastos operacionales de la propiedad objeto mediante la sumatoria de gastos fijos, gastos no fijos, y monto para reemplazo. F) Obtener un Ingreso Neto substrayndole a la renta bruta efectiva el total de los gastos operacionales. G) Aplicar una de las tcnicas de la capitalizacin directa o de la capitalizacin del rendimiento, a la informacin obtenida y analizada para obtener una indicacin de valor.

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MTODO DE AVALUO UTILIZADO

Para cada tarea de tasacin el enfoque de Costo, de Comparacin Directa y de Capitalizacin de Ingresos son considerados pero no todos son necesarios ni aplicables para todo tipo de tasacin. 1) Mtodo(s) a Aplicarse y Justificacin:

2) Mtodo(s) a Excluirse y Justificacin:

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TASACION DEL TERRENO METODO DE COMPARACION DIRECTA DESCRIPCION DE LAS VENTAS COMPARABLES LOCALIZACIN :

NUMERO DE CATASTRO : FECHA DE LA COMPRAVENTA DATOS LEGALES

: : Esc. # ante el Lcdo. Tomo: Folio:

Finca:

TERMINOS DEL FINANCIAMIENTO Y DE LA TRANSACCION : DERECHOS TRANSFERIDOS

Tpico

, Atpico

VENDEDOR : COMPRADOR : FUENTE DE : CONFIRMACION DE LAS CONDICIONES DE LA TRANSACCION

Comprador_ _ Vendedor_ __ Tasador_ _ Corredor de Bienes Races_ __ Banco__ __ Vecino_ __ Otro, especifique_ __ #Telfono_ ___ No se pudo corroborar_ _

PRECIO DE VENTA VALOR DE LAS ESTRUCTURAS SI ALGUNO VALOR DEL TERRENO CABIDA VALOR UNITARIO ACCESO FORMA

: : : : : : Su acceso es a travs de: Regular_ __ Irregular_ __ Otra ________________ :

TOPOGRAFA

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CONDICIN DE INUNDABILIDAD ZONIFICACIN USO A LA FECHA DE VENTA

: : :
Vacante Ocupado Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: Residencial__ ___ Comercial__ ___ Industrial__ ___ Turstico__ ___ Agrcola__ ___ Otro_ ___

MEJOR USO VECINDARIO

: :

FOTO VENTA NUMERO 1

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VENTA NMERO 2 LOCALIZACIN :

NUMERO DE CATASTRO : FECHA DE LA COMPRAVENTA DATOS LEGALES

: : Esc. # ante el Lcdo. Tomo: Folio:

__ Finca:

__

TERMINOS DEL FINANCIAMIENTO Y DE LA TRANSACCION : DERECHOS TRANSFERIDOS VENDEDOR COMPRADOR

Tpico_

___, Atpico_

___

: : : Comprador Vendedor Tasador_ __ Corredor de Bienes Races_ __ Banco_ Vecino_ __ Otro, especifique_ ___ #Telfono_ ____________ No se pudo corroborar_ __

FUENTE DE : CONFIRMACION DE LAS CONDICIONES DE LA TRANSACCION

PRECIO DE VENTA VALOR DE LAS ESTRUCTURAS SI ALGUNO VALOR DEL TERRENO CABIDA VALOR UNITARIO ACCESO FORMA

: : : : : : Su acceso es a travs de: Regular_ __ Irregular_ Otra ________ __

TOPOGRAFA

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CONDICIN DE INUNDABILIDAD ZONIFICACIN USO A LA FECHA DE VENTA

: : :
Vacante __ __ Ocupado_ ___ Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: Residencial__ ___ Comercial__ ___ Industrial_ ____ Turstico__ ___ ___ Agrcola__ ___ Otro_

MEJOR USO VECINDARIO

: :

FOTO VENTA NUMERO 2

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VENTA NMERO 3 LOCALIZACIN :

NUMERO DE CATASTRO : FECHA DE LA COMPRAVENTA DATOS LEGALES

: : Esc. # ante el Lcdo. ________ Tomo: _Folio: Finca:

TERMINOS DEL FINANCIAMIENTO Y DE LA TRANSACCION : DERECHOS TRANSFERIDOS VENDEDOR COMPRADOR

Tpico__

__, Atpico_

___

: : : Tasador_ Comprador_ _ Vendedor_ Corredor de Bienes Races_ __ Banco_ _ Vecino_ __ Otro, especifique #Telfono_ No se pudo corroborar_ __ __ ___

FUENTE DE : CONFIRMACION DE LAS CONDICIONES DE LA TRANSACCION

PRECIO DE VENTA VALOR DE LAS ESTRUCTURAS SI ALGUNO VALOR DEL TERRENO CABIDA VALOR UNITARIO ACCESO FORMA

: : : : : : Su acceso es a travs de: Regular_ __ Irregular_ Otra __ : __

TOPOGRAFA

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CONDICIN DE INUNDABILIDAD ZONIFICACIN USO A LA FECHA DE VENTA

: : :
Vacante _ ___ Ocupado_ ___ Si esta ocupada la propiedad indicar el uso: Residencial_ ____ Comercial_ ____ Industrial_ ____ Turstico__ ___ Agrcola__ ___ Otro_ ___

MEJOR USO VECINDARIO

: :

FOTO VENTA NUMERO 3

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TABLA DE AJUSTES***
FACTORES Precio de Venta Cabida en: Derechos Transferidos Precio Ajustado Financiamiento Condiciones de la Venta Precio Ajustado Unitario Bsico Fecha de Venta Precio Unitario Ajustado /Tiempo (Condiciones de Mercado) Cabida Localizacin Accesos Topografa Zonificacin y/o Permisos Mejor Uso OBJETO VENTA 1 AJUSTES VENTA 2 AJUSTES VENTA 3 AJUSTES

Forma Condicin de Inundacin Factor de Ajuste Total

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EVALUACION CUALITATIVA***

# de Venta y el Objeto de Avalo

Fecha

Evaluacin Cualitativa Cabida Precio de / rea Precio por Venta no Ajustado Unidad

Comparacin General

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ANALISIS DEL METODO DE COMPARACION DIRECTA

VENTA

FECHA

CABIDA

PRECIO TOTAL DE LA VENTA

PRECIO UNITARIO

VALOR AJUSTADO

OBJETO 1 2 3

VALOR

Para establecer una opinin de Valor de Mercado, se seleccionaron #_ ___ ventas comparables localizadas en el/(los) municipio(s) de:_ _________________________________________________________________ __. Estas fueron seleccionadas basadas en su uso, localizacin, proximidad a la propiedad objeto de avalo, accesos, topografa, y dems condiciones. Estas se analizaron utilizando un anlisis cuantitativo, cualitativo, ambos (cualitativo y cuantitativo). La unidad de comparacin utilizada en este anlisis es (son): precio por cuerda, precio por precio por unidad adquisitiva u otra, _ . metro cuadrado,

Ajustes Realizados y su Justificacin

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Reconciliacin de Indicadores del Mtodo de Comparacin Directa Luego de un anlisis de las ventas se obtiene un rango de valores que fluctan entre $_ _ y los $ ; con una media de $ . Se concluye por concesin de mayor peso a una comparable. Se concluye por la media. Se concluye por tendencia en valor prevaleciente entre dos o ms comparables. Se concluye por tendencias en valor entre dos o ms comparables incluidas en un anlisis cualitativo. La conclusin de valor en el mercado determinada, est condicionada al periodo de exposicin. Luego de un anlisis de las ventas comparables se determina como un periodo de exposicin adecuado un periodo de tiempo que flucta entre: Observaciones y Conclusiones

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AVALUO DE PROPIEDAD(ES) A ADQUIRIRSE

CONCLUSION: A raz del unitario de valor concluido se procede a calcular el valor de la(s) propiedad(es) a adquirirse. A: TERRENO Parcela# Cabida Unitario Valor

Redondeado a:

DOLARES

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METODO DE COSTO _aplica, no aplica

Descripcin y condicin de las mejoras:

Aplicacin del mtodo de costo:

Avalu de la(s) estructura(s):

Depreciacin:

Valor de terreno(s) a adquirirse:

Reconciliacin de Indicadores del Mtodo de Costo Luego de realizar el mtodo de costo que incluye una opinin de valor sobre el terreno, sumada a los costos de construccin de las estructuras, ms la ganancia del originador, menos la depreciacin acumulada se concluye que el valor en el mercado de la propiedad objeto de avalo es de:

Redondeado a:

DOLARES

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RECONCILIACION DE METODOS Se concluye por el mtodo de ___ __Comparacin directa ya que el avalo solo incluye el terreno como vacante y se determina que el mtodo de comparacin directa es el idneo para obtener resultados crebles. Observaciones: ___Costo ya que el avalo solo incluye el terreno como vacante y estructuras miscelneas. Es el nico mtodo aplicable en este caso para establecer una opinin de valor sobre la propiedad que incluye estructuras y terrenos. Este incluye la suma del valor del terreno, ms los costos de construccin de las estructuras, menos la depreciacin acumulada. Observaciones:

__

El valor concluido es de $

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Estado Libre Asociado de Puerto Rico Departamento de Transportacin y Obras Pblicas AUTORIDAD DE CARRETERAS Y TRANSPORTACIN rea de Adquisicin de Propiedades Oficina de Tasacin CERTIFICACION DEL TASADOR NUMERO, NOMBRE Y PUEBLO DEL PROYECTO : ACTPARCELA NMERO :

CERTIFICO: El tasador que firma este informe y la certificacin realiz una inspeccin personal de la propiedad que es objeto de avalo. Se inspeccion la propiedad aqu tasada en compaa de ___________________(parte con inters o su representante) y que tambin hice una investigacin sobre el terreno de las ventas comparables, que en esta tasacin se les da peso o consideracin. El objeto de avalu y las ventas comparables mencionadas en esta tasacin son las representadas por las fotografas incluidas en dicha tasacin. Se entiende que dicha tasacin podra ser usada en conexin con la adquisicin del Derecho de la propiedad para la construccin de una carretera por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico Sujeto al mejor conocimiento del tasador, ninguna porcin del valor asignado a dicha propiedad incluye partidas no compensables dentro de las leyes del Estado Libre Asociado. No se ha revelado ningn descubrimiento, ni resultado de dicha tasacin a ninguna persona que no sea un funcionario de la Autoridad de Carreteras u Oficial de la Administracin Federal de Carreteras, que est propiamente acreditado para saber dichos descubrimientos y resultados. Adems, que no se har hasta ser autorizado por dichos funcionarios cuando sea requerido por el debido procedimiento de ley, o cuando sea relevado de esta obligacin por haber testificado pblicamente de estos descubrimientos y resultados. Las presentaciones de hechos contenidas en este informe son ciertas y correctas. Los anlisis, opiniones y conclusiones presentadas estn limitadas solo por las suposiciones y condiciones limitantes expuestas en el informe y son resultado de mi anlisis profesional, mis opiniones y conclusiones imparciales y sin prejuicios. No tengo inters presente ni futuro en la propiedad objeto de avalo y no tengo inters personal con respecto a las partes envueltas, ni en ningn beneficio relacionado a la adquisicin.

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No tengo ningn prejuicio ante la propiedad objeto de avalo ni ante las partes envueltas en la encomienda de esta tasacin. El hecho de ser empleado o ser contratado para realizar este estudio no es contingente con el desarrollo de resultados predeterminados. La compensacin y/o condicin de empleo del tasador que realiza este estudio no es contingente con: el desarrollo o conclusin de un valor predeterminado, de una direccin en el valor que favorezca la causa del cliente, la cantidad del valor, la obtencin de un resultado estipulado, o la ocurrencia de un evento subsiguiente directamente relacionado al uso predispuesto de la tasacin. Los anlisis, opiniones y conclusiones fueron desarrolladas, y este informe ha sido preparado, en conformidad con los Estndares Uniformes para la Practica Profesional de la Tasacin (USPAP), de acuerdo con la Ley 277, aprobada el 31 de julio de 1974 segn enmendada, con el reglamento de la Junta Examinadora de Evaluadores de Bienes Races y con las exigencias expuestas en el Manual de Operaciones del rea de Adquisicin de Propiedades de la Autoridad de Carreteras y Transportacin. Nadie, brind asistencia profesional significativa a la persona que firma esta certificacin. Si alguien brindo asistencia profesional a la persona que firma esta tasacin, establecer el nombre de la misma: _ _______________________________ El tasador no tiene razones para dudar sobre la credibilidad del trabajo producto de la asistencia profesional brindada por individuos que no firman esta certificacin (si alguno). Es la opinin del tasador que firma el informe de avalo que la justa compensacin por la propiedad tasada es de $_ _______.00,
Tasador Licencia Estatal# ____EPA Fecha de Expiracin_ ______ Tcnico de Valoracin: _Si, __No Certificacin: ___________ Fecha de Expiracin_ _______ Designacin_ _____________ Nombre: _ __________ Fecha: __________________
Da / Mes / Ao

Firma: _

_______________

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MAPA DE INUNDACION DEL OBJETO DE AVALUO

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MAPA DE ZONIFICACION DEL OBJETO DE AVALUO

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MAPA DE CATASTRO DEL OBJETO DE AVALUO

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PLANO DE ADQUISICION y TABLAS DE CABIDAS

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UN SOLO MAPA DE LOCALIZACION QUE INCLUYA LAS COMPARABLES y A EL OBJETO DE AVALUO

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HOJA DE COTEJO
Tasacin SI Nmero, Nombre y Pueblo del Proyecto Nmero de Parcela Parte con Inters Direccin Postal y Residencial de la Parte con Inters Direccin del Proyecto Suposiciones Generales y Condiciones Limitantes Descripcin del Tipo de Informe de Tasacin (Resumido en Formato Narrativo) Alcance de la Valoracin Identificacin del Cliente Identificacin de los Usuarios del Informe Identificacin del Uso del Avalo Identificacin de Tipo e Identificacin de Valor Fecha de Efectividad de la Tasacin y del Informe Grado de Identificacin del Objeto de Avalo NO Topografa y Suelos Forma Facilidades y Servicios Condicin de Inundacin Condicin de Contaminacin Condiciones Ambientales Adversas Descripcin de la Zonificacin Tasacin SI NO

Gravmenes / Servidumbres Uso Actual Evaluacin del Mayor y Mejor Uso Descripcin del Remanente Exposicin del Mtodo o de los Mtodos de Avalo Utilizados Presentacin de la Informacin del Mercado(ventas, rentas, costos,etc) Tabla(s) de Anlisis de la Informacin del Mercado, (costo, comparacin directa, y/o capitalizacin de ingresos) Reconciliacin de Indicadores de cada Mtodo Utilizado Reconciliacin de los Mtodos Utilizados Certificacin Firmada del Tasador Croquis (Si alguno) Mapa de Inundacin del Objeto de Avalo Mapa de Zonificacin del Objeto de Avalo Mapa de Catastro del Objeto de Avalo y de las Comparables Plano de Adquisicin y Tablas de Cabidas de las Parcelas Inclusin en Un Mapa de Localizacin del Objeto de Avalo y de las Comparables Certificacin Registral o Documentacin Legal del Objeto de Avalo Anejos

Grado de Inspeccin del Objeto de Avalo Tipo de Informacin Investigada y Grado de Investigacin Anlisis del Vecindario Descripcin Legal Datos de Inscripcin Historial de Ttulo (ltimos 5 Aos) Fotografas del Objeto de Avalo y de las Comparables Descripcin de la(s) propiedad(es) a adquirirse Localizacin

Codificacin

Acceso y Frente

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