DERECHOS REALES CIVIL IV CATEDRA B

Unidad I: Teora General 1. Ubi a i!n de lo" dere #o" reale" en $na la"i%i a i!n de lo" dere #o" "$b&e'i(o" Ya sabemos que las situaciones jurdicas consisten en la posicin que ocupa cada uno en relacin a los semejantes y a los pares; Y que la relacin jurdica es aquella calificada por el vnculo que une: a) a las personas entre si (relaciones personales derechos personales o crediticios) b) a las personas con las cosas (relaciones reales derechos reales) !sta diferenciacin es la que nos da pie para distin"uir# de entre los derechos subjetivos# a los reales y los personales$ Y esto no quiere decir que las cosas sean elementos nicamente de las relaciones reales, sino que en estas es el objeto inmediato de la relacin, y en las personales es mediato, pues se necesita de la cooperacin del deudor %ientras que las relaciones personales dan ori"en a la dualidad de &erecho'(bli"acin# es decir# la facultad de e)i"ir un comportamiento y el deber de comportarse para satisfacer esa e)i"encia; en las reales podramos decir que esa dualidad se ve reempla*ada por la atribucin del titular sobre la cosa y el deber de los terceros de abstenerse !n ambos tipos de relaciones la +cosa, (en el sentido t-cnico dado por el .rt$ /011)# y como el mismo articulo manifiesta# tiene que contar con corporalidad y con un valor apreciable en dinero 2as cosas# as como los bienes# palabra que puede hacer alusin a: 1$ como especie# refiri-ndose a aquellos objetos inmateriales susceptibles de poseer un valor econmico (derechos) /$ como "enero# en"lobando tanto a las cosas como a los bienes en su sentido estricto .mbas (cosas y bienes)# componen el patrimonio de una persona$ !l patrimonio es aquella universalidad jurdica de derechos reales y personales que posee una persona ). *e'odolo+a le+i"la'i(a de lo" dere #o" reale" en el Dere #o Ar+en'ino !l 3di"o 3ivil se ocupa de estos en el libro tercero# el cual cuenta con 14 ttulos dedicados a: a) las cosas; b) la posesin; c) las acciones posesorias; d) los derechos reales en "eneral; e) el dominio; f) restricciones y limites del dominio; ") dominio imperfecto; h) el condominio; i) las acciones reales; j) usufructo; 5) uso y habitacin; l) servidumbres; m) servidumbres en particular; n) hipoteca; o) prenda; p) anticresis %as all6 del 3di"o 3ivil (es decir# la ley 078# lue"o modificada por la 19$911)# e)isten otras disposiciones sobre &erechos :eales en otras leyes# a saber: 1$ ley 10$;1/# de propiedad hori*ontal /$ decreto'ley 1;$07<# de prenda con re"istro 0$ ley 19$/<;# que admite la hipoteca de las aeronaves y sus motores ' =ara citar al"unos ejemplos ,. Con e-'o de Dere #o Real :esulta muy difcil dar un concepto de &erecho :eal sin oponerlo al de &erecho =ersonal# pero creemos que quien mejor lo ha hecho es .22!>&!# su concepto: es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden publico, establecen entre una persona (sujeto) y una cosa (objeto) una relacin directa e inmediata, que previa publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo, naciendo, en el caso de violacin, una accin real que otorga a sus titulares las ventajas inherentes del ius preferendi y al ius persequendi !lementos: a continuacin anali*amos cada uno de los elementos mencionados en el concepto anterior: &erecho absoluto: puesto que son oponibles a toda la sociedad (er"a omnes) ? los derechos personales son derechos relativos &e contenido patrimonial: es posible apreciarlos en valor econmico# puedo disponer de ellos# son potencialmente ejecutables
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:e"ulado sustancialmente por normas de orden p@blico: son normas de car6cter imperativo; no dependen de la voluntad de los particulares (nota al .rt$ /</<)$ =ero decimos sustancialmente pues hay disposiciones supletorias para los derechos reales (!j: .rt$ /<4/) !stablece una relacin directa e inmediata entre el sujeto activo y el objeto: pues el sujeto no requiere de nin"@n intermediario para beneficiarse de la cosa# no hay un sujeto pasivo (deudor) =revia publicidad: como los &: son absolutos# hay que darlos a conocer mediante los dos medios que contempla nuestra le"islacin: 1$ tradicin: es la forma necesaria para constituir derechos reales (.rt$ ;99)$ !s un .cto Aurdico consistente en la entre"a voluntaria de una cosa por parte de un sujeto (tradens)# a otro que voluntariamente la recibe (accipiens) /$ inscripcin re"istral: sobre esta se hablara mas adelante# pero b6sicamente e)isten ciertas cosas (!j$: inmuebles# automotores# semovientes) a las cuales la le"islacin e)i"e una re"istracin para mayor publicidad ' 2a finalidad de este requisito es: &eber de la sociedad de abstenerse: dados a conocer los &:# la sociedad en su totalidad debe abstenerse de reali*ar cualquier acto contrario al derecho del sujeto activo del derecho .cciones reales: en caso de que la sociedad no cumpla con ese deber# el titular del derecho tiene estas acciones para defenderse# que son: a) la reivindicatoria; b) la confesoria; c) la ne"atoria !l titular del &: "o*a de: 1$ Bus =ersequendi: que consiste en que el titular puede ir (por las vas le"ales y e)trale"ales en casos e)cepcionales) a recuperar la cosa sobre la cual tiene el derecho# de manos de quien se encuentre /$ Bus =referendi: sobre la cosa reposa un privile"io que se manifiesta de dos maneras: ' 3on respecto al cobro de un derecho crediticio (!j$: prenda# hipoteca) ' Cenerando un derecho de e)clusin# pues la cosa le pertenece a una persona; diferente de los derechos personales# donde una misma cosa puede ser debida a muchos .. Co/-ara i!n en're lo" dere #o" reale"0 -er"onale" 1 -er"onal"i/o" =odemos diferenciarlos desde varios puntos de vista a) !n primer lu"ar con los personalsimos: estos# inherentes a la persona# innatos# inalienables# absolutos$ !stos y los &: comparten una caracterstica en com@n# ambos son absolutos# sin embar"o# se diferencian en muchos puntos$ =or ejemplo# el objeto de los derechos personalsimos nunca tiene un valor econmico# ni se encuentra en el comercio# tampoco prescriben ni se puede renunciar a ellos b) !ntre los &: y los derechos personales encontramos una serie de diferencias# como por ejemplo: Dociol"icamente hablando# en los &: se resuelve un problema de atribucin de bienes# mientras que en los &= uno de cooperacin entre sujetos# o de reparacin !n los &= lo principal es el lado pasivo (la obli"acin del deudor de cumplir); mientras que en los &: es preponderante el lado activo 2a relacin entre el sujeto y el objeto en los &: es inmediata y directa; en los &= e)iste un intermediario (deudor) !l objeto de los &: solo pueden ser las cosas (en principio); mientras que el espectro en los &= es m6s amplio# pues el objeto se compone por la conducta debida (prestacin de dar# hacer o no hacer) %ientras que para los &: la mayora de las normas son de orden publico# para los &= prevalece la autonoma de la voluntad (las normas son supletorias) =or ello, los !" solo pueden ser creados por ley (principio del numerus clausus) ; mientras que los &= son creados por las partes en base a la autonoma de la voluntad 2os &: se adquieren por la prescripcin (prescripcin adquisitiva ' Esucapin); en tanto# los &= se pierden por la inaccin y el paso del tiempo (prescripcin liberatoria)
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!n los &: la publicidad es un requisito# para darlos a conocer al resto de la sociedad que tiene que abstenerse; en los &= no se e)i"e esta# pues estos se oponen entre las partes 2a nota al .rt$ /;8< dice que los &: son e)clusivos; mientras que en los &= una misma cosa puede ser debida a varios sujetos !n caso de una violacin# los &: cuentan con las acciones reales (las mencionadas); los &= cuentan con las personales que consisten en cualquier peticin de justicia valida =or @ltimo# los &: son oponibles er"a omnes# como ya mencionamos# mientras que los &= son de oponibilidad relativa# esto es# entre las partes @nicamente

Fambi-n e)isten ciertas vinculaciones entre los &erechos :eales y =ersonales: 1$ 2os &= pueden ser fuente de los &: /$ %uchas de las normas supletorias de los &: coinciden con normas de los &= 0$ .l"unos &: son constituidos para "aranti*ar &= (!j: hipoteca# prenda) 7$ =ueden constituirse &: sobre ttulos de cr-dito (pa"are)# los cuales encierran un derecho crediticio G Bnstitutos de >aturale*a jurdica controvertida: nos estamos refiriendo a aquellos supuestos en donde e)isten discusiones sobre si se trata de un &: o de un &erecho =ersonal$ !stos son: a) 2ocacin: la discusin sur"e por el .rt$ 17H< (enajenado la finca# la locacin subsiste por el tiempo convenido)$ .s# una parte de la doctrina sostiene que el nuevo propietario tendr6 que respetar el derecho del locatario# porque este afecta a la cosa (&:); (tra parte opina que el nuevo propietario# por imperio de ley# debe respetar el derecho del locatario# pues este sur"e de un contrato anterior (&=); IEDD( opina que la locacin da pie a una obli"acin propter rem b) =rivile"ios: el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pa"ado con preferencia a otro no constituye ni un &:# ni un &=$ 2os =rivile"ios son una modalidad de los cr-ditos en relacin al cobro c) &erecho de :etencin (.rt$ 0H0H): en cuanto a esta facultad# e)isten variadas posiciones$ =odemos aclarar que no se trata de un &: pues no confiere acciones reales$ 2a opinin mayoritaria opta por decir que es una e)cepcin procesal d) &erechos Bntelectuales: el .rt$ 19 de la 3> califica a su titular como propietario$ De les nie"a el car6cter de &:# pues no recaen sobre objetos materiales (.rt$ /011); .lterini los considera derechos de la personalidad pues estos est6n li"ados a la persona del autor (sin embar"o# esto no es as patrimonialmente) De podra sostener el car6cter de &: de los &erecho Bntelectuales a partir del concepto de cosa incorporal de 3arnelutti (la obra de arte es una cosa que trasciende al 3orpus de la misma) (tros autores hablan de una rama autnoma e) =osesin: e)isten discusiones sobre si se trata de un hecho (Davi"ny) o de un derecho (Jon Bherin")# y entre los que dicen que se tata de un derecho hay quienes hablan de un &: y otros de un &= .quellos que opinan que se trata de un &:# lo basan en la inmediate* de la relacin sujeto' cosa; y aquellos que opinan que se trata de un &= en que a la posesin le corresponden acciones posesorias# y no las reales Di nos remitimos al 33# el articulado hace referencia a un +hecho,# mientras que las notas a al"unos .rts$ hacen referencia a un +derecho, pero no debemos olvidar que estas no tienen valor normativo' De"@n %.3K!2&!Y es# junto con las +cosas,# uno de los elementos de los &:$ Y esta es la teora que parece se"uir el 33 si interpretamos el .rt$ /0;1 =or otra parte# Linny# en su libro considera que se trata de un hecho o derecho dependiendo de que punto de vista se lo mire (!j: si miramos la adquisicin es un hecho# pero si nos concentramos en el derecho del poseedor es un derecho) f) (tros institutos a tener en cuenta son:
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1$ Mipoteca: al"unos sostienen que se trata de un &:# fund6ndose en la enumeracin del .rt$ /;80# en el que se encuentra incluida; otros opinan que se trata de un derecho personal# pues el acreedor hipotecario no tiene una relacin inmediata y directa con la cosa /$ .nticresis: %ariani de Jidal sostiene que se trata de un &: con el mismo fundamento que el anterior; en su contra .lterini se decanta por la naturale*a compleja del instituto (real sobre los frutos y personal sobre el inmueble) 2. Obli+a ione" 3ro-'er Re/ G !n la doctrina se les asi"na naturale*a de: 1$ :elaciones reales; /$ :elaciones personales; 0$ :elaciones mi)tas; 7$ :elaciones ecl-cticas (reales o personales# se"@n el caso) !l 33 nos dice que no hay obli"acin que corresponda a &: (.rt$ 7H9)$ !sto no quiere decir que los &: no provoquen obli"aciones# ni que los &= no puedan ser causa fuente de &: Din embar"o# las llamadas (bli"aciones =ropter :em parecen ser una vulneracin de esa norma# pues se tratan de obli"aciones que emanan de una cosa misma$ Mablamos de aquellas obli"aciones que se posicionan en cabe*a de un sujeto por la relacin de seNoro entre este y una cosa %ariani de Jidal las llama +obli"aciones reales, y considera que inte"ran una cate"ora intermedia ' =odemos decir que la norma del .rt$ 7H9 no se ve vulnerada# sino que las obli"aciones propter rem son una e)cepcin a la misma# donde la obli"acin queda en cabe*a de un sujeto por su relacin con la cosa G .l"unos supuestos que podemos encontrar en nuestro 3di"o son: 1$ 2as deudas por medianera en los casos de cerramiento for*oso (.rt$ /9//); /$ 2a obli"acin de los condminos de contribuir en los "astos de conservacin y reparacin de la cosa com@n (.rt$ /4<;); 0$ 2as e)pensas comunes; 7$ 2as contribuciones por mejoras 4. Crea i!n de lo" Dere #o" Reale". 3rin i-io de Ti-i idad G 2os &: solo pueden ser creados por ley (.rt$ /;8/)$ 2a nota al mismo .rt$ nos fundamenta esta disposicin diciendo que la multiplicidad de &: sobre unos mismos bienes es fuente de complicaciones y pleitos !l mismo articulo dice que todo contrato o disposicin de ultima voluntad que constituyese otros &: o modificase (un elemento central de) los reconocidos por el 33 valdr6 solo como constitucin de derechos personales# si como tal pudiese valer ' !sto pues la naturale*a de los &: esta fijada en consideracin al bien publico# no dependiendo de la voluntad de los particulares !s decir# que el acto jurdico# en principio invalido por contener un &: atpico# puede convertirse en un acto jurdico constitutivo de &=# pues en este 6mbito e)iste la autonoma de la voluntad =or ello decimos que e)iste un principio de tipicidad$ 2os &: son solo aquellos que est6n tipificados por la ley (no solo por el 33# sino que tambi-n deber6n a"re"arse otras leyes que constituyan o modifiquen &:) 5 El n$/er$" la$"$" 6o 3rin i-io de n7/ero errado8: b6sicamente este principio hace referencia a lo mismo# los &: componen un "rupo cerrado (del cual solo se sustraer6n o a"re"aran &erechos por imperio de ley) !l 33 enumera al"unos de los &: (.rt$ /;80)# aunque no debemos entender esta numeracin como ta)ativa# pues ya hemos dicho que otras leyes pueden a"re"ar otros &:# y estos no deben necesariamente estar enumerados all: ' !l mencionado artculo dice que son &:: a) el dominio y el condominio (Bnc$ 1) b) el usufructo (Bnc$ /) c) el uso y la habitacin (Bnc$ 0) d) las servidumbres activas (Bnc$ 7) e) el derecho de hipoteca (Bnc$ ;) f) la prenda (Bnc$ 4)
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") la anticresis (Bnc$ 9) h) la superficie forestal (Bnc$ < ."re"ado por ley /;$;8H) =ero adem6s de estos encontramos &: en otras leyes y en otros cuerpos codificados (!j$: 3od$ 3omercio)$ =or ejemplo: 1$ la propiedad hori*ontal (ley 10$;1/) /$ de prenda con re"istro (decreto'ley 1;$07<) 0$ que admite la hipoteca de las aeronaves y sus motores (ley 19$/<;) ' 2a realidad es din6mica# y aparecen formas novedosas de relacionarse con las cosas que deberamos encuadrar dentro de los &: e)istentes o crean nuevos a estos efectos# como por ejemplo# los cementerios privados# tiempos compartidos# countries# etc$ 5 Cla"i%i a i!n de lo" DR: e)isten varios par6metros para clasificarlos# a continuacin los anali*aremos: a) De"@n que sujeto admitan como titular del &erecho# as encontramos: 1$ Dolo admiten a personas fsicas uso y habitacin; /$ .quellos que admiten a ambas el resto'; ' (>o e)iste nin"uno que solo admita como titular a las personas jurdicas) b) De"@n su e)clusividad# refiri-ndonos con esto a si el &erecho admite a pluralidad de sujetos titulares o no: 1$ !)clusivos: el dominio (pues si hubiera mas de un titular hablaramos de condominio) y la habitacin viudal (o el derecho de habitacin del cnyu"e sup-rstite) /$ >o !)clusivos: el resto c) De"@n su objeto# podemos dividirlos entre: 1$ &: sobre cosa propia# donde el sujeto titular del derecho lo ejerce en relacin a una cosa que esta bajo su dominio$ !stos son el dominio# el condominio y la propiedad hori*ontal /$ &: sobre cosa ajena# en estos el sujeto titular del &: lo ejerce en relacin a una cosa# cuyo titular dominial es otra persona$ Don el usufructo# el uso y la habitacin# las servidumbres# la superficie forestal# la hipoteca# la prenda y la anticresis ( tambi-n se pueden dividir entre: 1$ &: que solo admiten cosas muebles# 'prenda' /$ &: que solo admiten cosas inmuebles# 'hipoteca# propiedad hori*ontal# superficie forestal# anticresis# habitacin 0$ &: que admiten ambas# 'dominio# condominio# usufructo y uso d) De"@n su contenido o la forma en que se ejercen podemos hablar de: 1$ &: de "aranta# 'hipoteca# prenda y anticresis' /$ &: de disfrute# 'el resto$ ( bien# se"@n si: 1$ De ejercen por medio de la posesin# 'por definicin todos# salvo aquellos que; /$ >o se ejercen por la posesin# 'hipoteca (el acreedor no posee el inmueble que "aranti*a el cobro de su cr-dito) y servidumbre (yo no poseo el fundo sirviente# sin embar"o# sirve a mi para pasar por ejemplo') e) De"@n su temporalidad# hablamos de: 1$ &: vitalicios# siendo tales aquellos que duran toda la vida y se e)tin"uen con su titular$ Don el usufructo en cabe*a de personas fsicas (pues para personas jurdicas solo puede durar hasta /8 aNos)# el uso# la habitacin y las servidumbres personales /$ &: no vitalicios# son aquellos cuya e)istencia no depende de la vida del sujeto titular# 'el resto' ( bien# podemos hablar de: 1$ &: perpetuos# siendo tales aquellos que no se a"otan por el paso del tiempo$ !ncontramos en este "rupo al dominio# y discutido es si lo inte"ran tambi-n los condominios for*osos y las servidumbres reales /$ &: temporarios# son aquellos que se a"otan por el paso del tiempo# 'el resto' Linny# en su libro# los clasifica si"uiendo a .>&(:>( en: a) &: sobre cosa propia (dominio# condominio y propiedad hori*ontal)
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b) &: sobre cosa ajena# donde distin"ue entre: 1$ derechos de disfrute (usufructo# uso# habitacin# servidumbres reales y superficie forestal /$ derechos de "aranta (hipoteca# prenda y anticresis) 9. S$&e'o de lo" Dere #o" Reale" G Fanto los sujetos activos# es decir# los titulares de los &:; como aquellos que pueden estar en contacto con la cosa# a los que podramos llamar sujetos pasivos (aunque no de la misma manera que llamamos sujeto pasivo al deudor en los &erechos =ersonales# pues aqu no e)iste un sujeto determinado que este obli"ado a nada)# son personas ' 3on respecto a esto podemos hablar de una teora que supone que si e)iste un sujeto pasivo en los &:# y que es el universo entero$ Ouienes se oponen a esta teora e)ponen que claramente confunde una obli"acin# con el deber jurdico "en-rico de respetar los derechos ajenos !stas personas pueden ser fsicas o jurdicas# y estas ultimas pueden tanto publicas los !stados# las entidades autarquicas y la B"lesia 3atlica'# como privadas asociaciones# sociedades y dem6s' :. Ob&e'o de lo" Dere #o" Reale" !n un primer momento debemos brindar los conceptos de: a) 3osas: se llaman as a los objetos materiales susceptibles de tener un valor econmico (.rt$ /011)$ !)isten e)cepciones y encontramos cosas que no tienen un valor econmico (.rts$ /<77# /<7; y 0888) b) Iienes: los objetos inmateriales susceptibles de valor econmico se llaman bienes; la palabra tambi-n act@a como un "-nero en"lobando a los bienes propiamente dichos y a las cosas (.rt$ /01/)$ 2as cosas incorporales son aquellas cuyo objeto trasciende al corpus de la misma (!j: obra de arte) c) =atrimonio: es la universalidad jurdica compuesta por el conjunto de derechos personales y reales de una persona# que ten"an un valor econmico (es decir# bienes)$ =uesto que se trata de una universalidad por el derecho# hablamos de una universitas iuris (nota al .rt$ /01/) G Irindados estos conceptos podemos intentar delimitar que se encuentra dentro del objeto de los &:: en primer lu"ar diramos que las cosas$ Din embar"o# en las 1<G Aornadas de &erecho 3ivil se debati y concens@o que son objeto de los derechos reales: a) las cosas# materiales y con valor econmico .rt$ /011' y adem6s pueden ser posedas .rt$ /788'$ 2os &: deben recaer sobre cosas particulares# y no sobre universalidades b) las partes materiales (alcuotas) de las cosas# cuando la ley lo permita$ .s# encontramos como ejemplos: la hipoteca constituida sobre una parte materialmente determinada de una cosa; el usufructo de una cosa dado a varias personas sobre partes materialmente determinadas; las servidumbres de paso c) los derechos# de manera e)cepcional# cuando la ley as lo dispon"a$ .s# son ejemplos la prenda de cr-ditos (se entre"a un titulo de cr-dito para "aranti*ar el cobro de una obli"acin# en este caso la prenda no recae sobre el papel# sino sobre el &= que este contiene); o el usufructo que tienen los padres sobre los bienes de los hijos menores (aqu una parte de la doctrina opina que los padres poseen cada una de las cosas en particular) G 3asos controversiales: en este apartado trataremos aquellos supuestos donde se presenten discusiones sobre si se tratan de cosas# y por lo tanto puede ser objeto de los derechos reales: a) !ner"a: no podemos hablar de una cosa# pues la ener"a# en nin"una de sus formas# tiene corporalidad$ .dem6s# esta se "enera y de e)tin"ue en un mismo momento# por lo que no puede ser poseda ni reivindicada por nadie >o obstante lo dicho# por disposicin de ley# las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la ener"a y a las fuer*as naturales (.rt$ /011# /da parte) b) !l cuerpo humano: puesto que este se ve afectado por un derecho personalsimo (la inte"ridad fsica)# no podemos hablar de una cosa# porque a pesar de que ten"a materialidad# no tiene apreciacin econmica
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2as partes del cuerpo humano cuya separacin no lo afecta (!j: pelos) si son cosas y por lo tanto pueden ser objeto de derechos reales c) !l cad6ver: tanto en este caso como en el anterior debemos remitirnos a las leyes sobre donacin y transplante de r"anos$ Di el cad6ver es una cosa o no depender6 de la voluntad del difunto# y si este no la hubiere e)presado# de la voluntad de sus herederos si decidiesen que los r"anos y el material anatmico sean donados con fines cientficos o de investi"acin podramos estar hablando# en efecto# de una cosa'$ 5 Cla"i%i a i!n de la" Co"a" en n$e"'ro CC a) De clasifican en %uebles o Bnmuebles por su naturale*a# por accesin o por su car6cter representativo' (.rts /010 a /0/0) b) !n Pun"ibles (todo individuo de la misma especie equivale a otro# y pueden sustituirse unas por otras en i"ual calidad y cantidad .rt /0/7) y >o Pun"ibles c) 3onsumibles (aquellas cuya e)istencia termina con el primer uso .rt$ /0/;) y >o 3onsumibles d) &ivisibles (aquellas que pueden ser divididas formando un todo homo"-neo y an6lo"o a la cosa misma .rt /0/4) y >o &ivisibles e) =rincipales (aquellas que pueden e)istir por si mismas .rt$ /0/9) y .ccesorias (aquellas que dependen de otra para su e)istencia (.rt$ /0/<) f) 3osas dentro del comercio (.rt$ /004)# y 3osas Puera del 3omercio (inenajenables .rt$ /009) ") !n relacin a las personas pueden clasificarse en publicas (.rt$ /078) y privadas (.rt$ /07/) ;. ad<$i"i i!n0 'ran"%eren ia 1 -=rdida de lo" Dere #o" Reale" G .ntes de la tradicin de la cosa# el acreedor no adquiere sobre ella nin"@n &: (.rt$ ;99)$ Ias6ndonos en este articulo# determinamos que en nuestro ordenamiento# los &: se adquieren por titulo y modo ' JD concibe esto de esta manera# contra su principal fuente (el 3od$ Prances)# porque opina que en materia de &: deben e)istir si"nos tan visibles como sea posible# pues la sociedad no puede estar obli"ada a respetar un derecho que no conoce Fambi-n debemos aclarar que no es posible establecer re"las "enerales para la adquisicin y perdida de los &:# pues ellas varan con cada tipo de estos y con la cosa que tienen por objeto 5 R=+i/en de la" o"a" in/$eble". Teora del 'i'$lo 1 el /odo a) Fitulo: por tal entendemos al acto jurdico por el que las partes dispon"an la forma de comportarse# con el fin de que una obten"a un &: y la otra una contraprestacin (o nada) !ste titulo puede o no instrumentarse por escrito# por instrumento p@blico o privado$ Y dependiendo de que &: y sobre que cosa estemos hablando tendr6 distintas condiciones de fondo: capacidad de las partes# competencia del funcionario# e$istencia del derecho a transmitir; y de forma: dependiendo de que &: estemos hablando podr%a requerir que se formalice por instrumento privado (con o sin fecha cierta) o publico, etc& ' !jemplos de ttulos son: 1$ :especto del dominio: compraventa# permuta# donacin; /$ Esufructo# uso y habitacin# servidumbres# anticresis# superficie forestal# hipoteca# prenda: todos se constituyen por contrato 2os ttulos pueden clasificarse en: 1$ Fitulo suficiente: el destinado a la transferencia de inmuebles (.rt$ /48/) /$ Fitulo perfecto: el que impide que se ejer*an acciones reales contra el titular 0$ Austo titulo: no emana del propietario# carece de otro vicio (da pie a la prescripcin breve .rt$ 7818) 7$ Fitulo putativo: es el que no tiene por objeto la cosa poseda b) %odo: este es aquel acto material# que se percibe en el mundo e)terior# y por lo tanto cumple la funcin de publicidad# estamos hablando de la Fradicin$ Y como ya hemos visto# la
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tradicin es imprescindible para la adquisicin de &:# salvando e)cepciones que veremos mas adelante 2a Fradicin consiste en el acto jurdico bilateral por el cual una de las partes (tradens) entre"a voluntariamente la cosa a la otra parte (accipiens) que voluntariamente la recibe .s decimos que esta tradicin es un modo constitutivo de derechos$ 2a publicidad en contrario# es un modo declarativo de la e)istencia de un derecho# que hace a la oponibilidad de este !l %odo en otros &:: la tradicin# adem6s de ser el modo para adquirir el dominio y sus variantes (como e)pusimos)# tambi-n lo es para constituir o transferir derechos de disfrute sobre cosa ajena (.rts$ /</8# /H7H# /H99) !n materia de servidumbres se discuten las palabras del 33# pero parecera decir que el primer uso de la servidumbre sustituye a la tradicin (.rt$ /H99) !n &: de "aranta la tradicin jue"a para la anticresis y la prenda# siendo la @nica e)cepcin la hipoteca# donde este mencionado modo es reempla*ado por la inscripcin re"istral (de la respectiva escritura .rts$ 01/< y si"s$) > Ti'$lo 1 *odo en o'ro" "$-$e"'o": a) Dubasta publica: 1$ titulo: compraventa celebrada entre el martillero y el mejor postor; /$ modo: se mantiene la tradicin; 0$ dacin de fe del secretario del Au*"ado (reempla*ando al notario); 7$ .cta judicial (reempla*ando la escritura) b) Ducesin mortis causae: 1$ titulo: constituido por la muerte del causante; /$ modo: no hay tradicin# pues el heredero +continua la persona del causante,; 0$ juicio del jue* que verifica los ttulos; 7$ e)pediente de declaratoria de herederos c) prescripcin adquisitiva: 1$ titulo: actos posesorios del adquirente y omisivos del titular re"istral; /$ modo: la publicidad de los actos posesorios torna a este innecesario; 0$ juicio histrico que reali*a el jue*; 7$ e)pediente que tramita la usucapin d) !)propiacin: 1$ titulo: ley declaratoria de la utilidad publica y avenimiento del propietario o sentencia judicial que lo sustituya; /$ modo: se mantiene la tradicin; 0$ si hay avenimiento el escribano del "obierno da fe# si no la sentencia del jue*; 7$ la escritura publica o el e)pediente respectivamente > Re%or/a" in'rod$ ida" -or la le1 19.911 : antes de esta ley el modo era el seNalado (tradicin para todos menos para la hipoteca )$ 2ue"o de esta ley: 2a inscripcin se mantiene para la hipoteca# y; De a"re"a a la inscripcin (a los efectos de la oponibilidad frente a terceros) para los restantes derechos reales constituidos o transferidos sobre cosas inmuebles o muebles re"istrables (.rt$ /;8; 'a adquisicin o transmisin de !" sobre inmuebles se juzgara perfeccionada mediante la inscripcin en los registros que corresponda, estas adquisiciones o transmisiones no ser(n oponibles a terceros sin la inscripcin ) ' !n consonancia dispone la ley 19$<81 !ntonces sur"e a la par de la tradicin (que J-le* haba considerado suficiente en su -poca) la inscripcin re"istral# pero cumplen funciones# en ciertos aspectos# diversas: la tradicin es constitutiva del &: y le brinda publicidad a aquellos terceros que pudieran entrar en contacto con la cosa; la inscripcin hace publico el & en sede re"istral# con el fin de resolver los conflictos entre el titular y los terceros interesados que lo cuestionen > Con(alida i!n de DR 'ran"%erido" o on"'i'$ido" -or el no?'i'$lar: !)iste un principio en el &erecho ar"entino que dice que nadie puede transmitir a otro un derecho mayor o mas e)tenso del que "o*aba (.rt$ 0/98 >emo =lus Buris) Din embar"o# como todo principio# este tiene e)cepciones: a) Di una persona vendiere una cosa de la que no es propietario# ese acto jurdico en principio seria nulo$ Din embar"o# esa nulidad quedara cubierta: 1$ por la ratificacin del propietario; /$ por haberle sucedido el vendedor al propietario (a titulo universal o sin"ular) (.rt$ 1008)
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b) %as especficamente para &: (.rt$ /;87): si quien transmiti o constituyo (sin tener & para hacerlo)# lue"o lo adquiriese# enti-ndese que el acto es valido (como si hubiese tenido el & al momento de la transmisin o constitucin) Din embar"o# esto no es aplicable a la hipoteca que se constituyese sobre un inmueble ajeno# a pesar de que el constituyente adquiriese el & ulteriormente (.rt$ 01/4)$ !sto lo refuer*a el .rt$ 011H que dice que para constituir hipoteca es necesario ser propietario del inmueble y tener la capacidad para enajenarlo ' !)iste una e)cepcin a esta e)cepcin: si un solo condmino constituyese una hipoteca sobre el inmueble (tanto si sea sobre una parte materialmente determinada# su alcuota indivisa o el todo)# esta hipoteca es nula en principio# no obstante# queda subordinada al resultado de la particin# pudiendo ser valida si el condmino que la constituyo se volviese propietario del inmueble como resultado de esta$ !sto puesto que la particin entre los copropietarios es declarativa y no traslativa de la propiedad (cada condmino debe ser considerado propietario e)clusivo desde el inicio de la indivisin de lo que le hubiere correspondido .rt$ /4H;) > R=+i/en &$rdi o de la" Co"a" *$eble" 6Ar'. ).1)8 !ste articulo dice que la posesin de buena fe (no e)i"e la le"itima) de una cosa mueble# crea a favor del poseedor la presuncin iuris et de iure' de tener la propiedad de ella (1 parte) ' 2a buena fe consiste en la creencia de la le"itimidad de la posesin (sea por i"norancia o error de hecho .rt$ /0;4)$ Y esta buena fe se presume# pero iuris tantum (.rt$ /04/)$ =or ello# deducimos que si no se produce prueba en contrario en contra de la buena fe del poseedor# pasa a ju"ar la presuncin iuris et de iure del .rt$ /71/ Y el .rt$ /71/ continua diciendo que esa presuncin da el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin# siempre que la cosa no sea: 1$ robada# pues en la cadena posesoria aparece un ilcito# y el ordenamiento no puede dejar eso de lado /$ perdida# pues quien la perdi nunca dejo de ser poseedor# sino que lo era solo animus Y aqu aparece una discusin en la doctrina y jurisprudencia$ !l artculo hace mencin a la buena fe pero nada dice sobre el elemento de la onerosidad ' Dur"en dos posiciones en la doctrina: a) quienes hacen una e)e"esis del articulo (/71/) opinan que como este no la menciona# no es e)i"ible; b) quienes opinan que debe el 33 es un cuerpo# y por lo tanto debe hacerse una lectura inte"radora# de lo que sur"e que para que el (presunto) propietario pueda repeler la accin reivindicatoria debe haber pa"ado un valor por la cosa (.rt$ /949) ' 2a jurisprudencia (mayoritaria) ha dado una solucin salomnica$ Ma determinado que si se trata de repeler las acciones de un tercero no se necesita de la onerosidad# pero si quien inicia la accin es el propietario si debe requerirse la onerosidad (tras e)cepciones a la presuncin del .rt$ /71/ son: 1$ los bienes muebles del !stado de dominio publico (pues all no puede e)istir posesin# sino tenencia) /$ aquellas cosas que no est-n en el comercio 0$ los muebles re"istrables 7$ aquellos muebles accesorios a inmuebles 3on respecto a la prescripcin adquisitiva de los bienes muebles: a) el poseedor de mala fe nunca podr6 adquirir la propiedad de una cosa mueble por prescripcin adquisitiva b) el poseedor de buena fe a titulo "ratuito (se"@n la posicin que e)i"e onerosidad) y el poseedor de buena fe a de cosa robada o perdida# si durante 0 aNos ha posedo de buena fe y de manera continua adquiere la propiedad por prescripcin (.rt$ 7814 bis) ' si se tratara de muebles re"istrables la posesin debe ser durante / aNos (a contar desde la inscripcin del titulo en el re"istro pertinente) (.rt$ 7818 bis# / parte)
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3on respecto a esto ultimo vale una aclaracin$ %(BDD!F &! !D=.>!D opina que los muebles re"istrables a los que hace referencia el artculo son los automotores# los caballos de pura san"re y el "anado de pura ra*a ' !)cluyendo a otros muebles re"istrables como los buques y las aeronaves > *$eble" re+i"'rable": a) .utomotores (&ecreto'ley 4;</Q;<): este decreto introduce una modificacin sustancial# pues reempla*a (para los automotores) la tradicin por la inscripcin re"istral como modo constitutivo del &:$ .s# las transferencias de automotores solo producen efectos entre las partes y frente a terceros desde que se inscriben en el :e"istro b) 2o mismo sucede con los caballos de pura san"re (ley /8$09<)# que deben inscribirse en los :e"istros Ceneal"icos reconocidos por el %inisterio de ."ricultura y Canadera c) 3on respecto al "anado de pura ra*a (ley //$H0H)# su propiedad se aprueba con la inscripcin en los re"istros "eneal"icos que concuerde con los si"nos individuales# por lo que el .rt$ /71/ no se aplica$ Din embar"o (se"@n %(BDD!F la inscripcin es solo declarativa) Fambi-n# con respecto al "anado debe atenderse al r-"imen de marcas y seNales (3ivil B) d) Iuques (ley /8$8H7): la inscripcin en el :e"istro es de car6cter declarativo# por lo que la tradicin subsiste como modo constitutivo 2a prescripcin adquisitiva (.rt$ 14/): el pla*o es de 0 aNos si la posesin es continua# de buena fe y con justo titulo$ Di falta al"una de las condiciones el pla*o es de 18 aNos e) .eronaves (ley 19$</;): el modo y la inscripcin# mismo caso que los buques 1@. DR no a$'oriAado" -or el C!di+o Ci(il: !nfiteusis: era el &: transmisible de cultivar un fundo y "o*ar de -l de la manera m6s amplia en forma perpetua o por un lar"o tiempo# mediante el pa"o de un canon anual al propietario ' &iferente del usufructo# pues este: 1$ acaba con la vida del usufructuario (o /8 aNos si es persona jurdica); /$ =uede no tener por objeto predios rurales; 0$ =uede constituirse a titulo "ratuito Jinculaciones: son especies de este &: el mayora*"o: vinculacin perpetua de bienes# los cuales se suceden con el fin de mantener la tierra en cabe*a de una misma familia; las capellanas# imposicin a los sucesivos propietarios de celebrar un servicio reli"ioso (como car"a perpetua por el inmueble)# solvent6ndolo con la renta que este produce :entas y censos: consistan en el pa"o de cierta pensin# "eneralmente anual Moy la enfiteusis se encuentra prohibida (.rt$ /417 33)# como tambi-n las vinculaciones; y las rentas y los censos son admitidos (se"@n la doctrina mayoritaria) hasta un pla*o de ; aNos$ Din embar"o# estos @ltimos han cado en desuso (se"@n %.:B.>B &! JB&.2# porque no se sabe e)actamente que son) 11. El DR de "$-er%i ie %ore"'al 6le1 )2.2@;8 !sta ley lo incluye entre los incisos del .rt$ /;80 del 33$ 3oncepto: dice que se trata de aquel derecho que confiere el "oce y la disposicin de la superficie de un inmueble ajeno# con las facultades de: 1$ plantar y adquirir la propiedad de lo plantado /$ adquirir la propiedad de plantaciones e)istentes &e esto sur"e que se vuelve necesario distin"uir el derecho que ten"a por objeto un inmueble forestado o aquel que ten"a uno que no lo esta$ >o debemos confundir el derecho de superficie forestal con el derecho de forestar !ste &: se constituye por contrato (oneroso o "ratuito) instrumentado por escritura p@blica y se"uida por el modo y la inscripcin para su oponibilidad' correspondiente !l superficiario podr6 "ravar con hipoteca la superficie (forestada o no)$ !l propietario del inmueble no puede constituir sobre este nin"@n otro derecho real de disfrute o "aranta (.rt# 7 de la ley) !l pla*o de duracin m6)imo ser6 de ;8 aNos# renovables
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' :esta seNalar que la ley /;$8<8 esta vinculada con este &:# en tanto incentiva la forestacin des"rav6ndola de impuestos# mientras esta no produ*ca un impacto ambiental ne"ativo

Unidad II: Rela ione" de He #o en're la 3er"ona 1 la Co"a 1. Di"'in'a" rela ione" <$e -$eden eBi"'ir !n nuestro ordenamiento jurdico pueden a"ruparse las relaciones que e)isten entre una persona y una cosa en 7: 1$ =osesin (la cual estudiaremos e)tensamente en el transcurso de esta unidad) /$ Fenencia (tambi-n ser6 estudiada mas adelante) 0$ (tras vinculaciones: en donde encontramos: a) Jinculo de dependencia: es aquel que tiene la persona con las cosas pertenecientes al escenario que habita (!j$: el que tiene el operario con las maquinas# o el alumno con el pupitre) b) Jnculo de hospedaje: es aquel que tiene la persona con las cosas que hacen a la habitacin de viaje$ >o e)iste un vnculo suficientemente fuerte para hablar de tenencia (!j$: el pasajero con los muebles del hotel) c) Jinculo de hospitalidad: aquel que tiene la persona con las cosas de donde ha sido invitado (!j$: con los muebles de su anfitrin) ' (Fen"o que aclarar que al"unos autores clasifican todas estas vinculaciones separadas$ 3onsidero que es mejor a"rup6ndolas# tomando como factor a"lutinante la intensidad del vnculo 7$ %era Yu)taposicin local: es la relacin del mero contacto fsico$ >o e)iste una voluntad jurdica relevante o esta se encuentra violentada (!j$: la relacin del demente con las cosas) ). 3o"e"i!n &ebemos decir que la teora de la posesin es un tema 6l"ido en dos niveles: ' !n un primer momento# pues el vocablo posesin como muchos en el derecho' tiene m@ltiples acepciones$ >o obstante# es en materia de &: donde su uso se vuelve m6s e)tensivo y profundo ' 2ue"o# es un tema sensible# porque la posesin hace al ejercicio y al contenido de (la mayora) de los &: 3oncepto de =osesin (.rt$ /0;1): habr( posesin de las cosas (y solo puede ser de las cosas .rt$ /788) cuando una persona )por si o por otro* tenga una cosa bajo su poder (1 !lem) con intencin de someterla (/ !lem) al ejercicio de un derecho de propiedad (R) ."re"a >adalini: +con indiferencia de que sea o no su propietario,$ (R) May diferentes maneras de entender a este +derecho de propiedad,: a) !n un sentido estricto: esta haciendo referencia al &: de &ominio (tambi-n es el si"nificado que el saber vul"ar le asi"na) b) !n un sentido amplio: bas6ndonos en la interpretacin de la 3orte del .rt$ 19 3># todos los intereses e)ternos a la persona componen la propiedad$ &e esta manera# todos los &: serian derechos de propiedad$ !ste es el si"nificado que hay que otor"arle al artculo .. Ele/en'o" de la 3o"e"i!n: el concepto mencionado anteriormente nos brinda los dos elementos que la componen: a) 3orpus (!lemento (bjetivo): es el contacto fsico (o la posibilidad concreta de este contacto .rt$ /097)# de tal manera que permite al poseedor disponer fsicamente de la cosa b) .nimus &omini (!lemento Dubjetivo): es aquella intencionalidad de someter a la cosa al ejercicio de un derecho de propiedad# comport6ndose el poseedor sin reconocer en otro un derecho superior al suyo# una potestad mayor# un seNoro de mayor enver"adura
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' Y aqu no importa si el poseedor tiene o no un &: sobre la cosa# pues la e)istencia o no de un &: no hace a la e)istencia o no de la posesin$ =or lo tanto# se puede poseer sin titulo al"uno$ &e esto deduciremos mas tarde que hay distintos tipos de poseedores c) . estos elementos debemos sumarle una Joluntad jurdica :elevante# pues de carecer esta caeramos en la %era Yu)taposicin 2ocal > Teora" "obre la 3o"e"i!n: aqu e)iste un histrico duelo terico entre dos "randes juristas$ !sta discusin se centra en tres puntos y es de "ran relevancia$ .nali*aremos en cada uno los tres puntos a) Davi"ny (teora subjetiva): 1$ !lementos constitutivos: este autor opina que la posesin se constituye por 3orpus S .nimus S Joluntad Adica$ =or tener en cuenta el .nimus la teora de Davi"ny es la que se conoce como +subjetiva, /$ >aturale*a jurdica: reconoce a la posesin como un hecho (pues tiene su basamento en circunstancias f6cticas) jurdico (pues produce consecuencias jurdicas)$ Du posicin (aunque un poco confusa) puede leerse en las notas a los .rts$ /0;1 y /798; y al Fitulo BB del 2ibro BBB 0$ Pundamento de la proteccin de la posesin: esta de acuerdo con Bherin" en que la posesin debe ser prote"ida de ataques de terceros mediante acciones (posesorias)$ =ara Davi"ny la posesin se prote"e para prote"er de una manera indirecta al sujeto poseedor (subjetivi*a)

b) Bherin" (teora objetiva): 1$ !lementos constitutivos: considera que se constituye por 3orpus (pero una concepcin de corpus mas li"ada a lo econmico# es la relacin e)terior que vincula al propietario con la cosa) S 2a 2ey (reempla*a la voluntad concreta del poseedor por la abstracta de la ley) S Jol$ Adica (para no caer en la Yu)taposicin local) &e tal manera# quien ale"ue la posesin solo deber6 probar el corpus (objetivo) y quien quiera ne"arla deber6 demostrar la disposicin le"al que prive de proteccin posesoria a esa relacin ' >ie"a que el animus sea un elemento# pues opina que la prueba de este seria diablica y caprichosa (tanto que se haran cat6lo"os de actos posesorios para presumir a esta e invertir la car"a de la prueba) ' Du teora tambi-n se llama teora de la causa$ !ste nombre alude a la causa detentionis que era aquella disposicin le"al que privaba al corpus de las acciones posesorias /$ >aturale*a jurdica: considera que la posesin es un hecho# fund6ndose en su teora del derecho subjetivo inter-s jurdicamente tutelado'$ :econoce que la posesin tiene un sustrato de hecho# pero se necesita de la norma le"al$ Y considera que se trata de un &erecho :eal por la relacin directa e inmediata del poseedor con la cosa 0$ Pundamento de la proteccin de la posesin: pues la posesin es un derecho# se prote"e a esta para prote"er indirectamente a un derecho de superior jerarqua# el de propiedad c) Daleilles: no acepta totalmente nin"una de las teoras antes mencionadas$ !l corpus supone un vnculo de e)plotacin entre el poseedor y la cosa$ =ara determinarlo es necesario ver a este vnculo como un fenmeno continuo Y el animus consiste en el propsito de e)plotar la cosa de modo independiente y en beneficio propio ' !s de mucha importancia la causa en virtud de la cual comen* la relacin con la cosa y el estado espiritual de la persona al comen*ar esta relacin > La C$e"'i!n en el C!di+o Ci(il: en este# se plantean varias contradicciones: =or una parte se la considera como un hecho (.rts$ /;80 y /417)$ 3omo tal la entiende# tambi-n# e)presamente el .rt$ /798 y el .rt$ /040 subraya el elemento f6ctico
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=or otra parte el codificador la considero como un derecho en la parte final de la nota al .rt$ /0;1 y en la nota al .rt$ /798 ' Din embar"o# pues las notas carecen de valor normativo# debe entenderse que en el derecho ar"entino la posesin se considera un hecho .dem6s# el 33 no considera necesaria la duracin del sustrato de hecho para conservar la posesin (.rt$ /77;) 2a jurisprudencia la ha considerado tanto: un hecho# un derecho# como un derecho sui generis LB>>Y opina que este falso dilema se "enera cuando el hecho y derecho se entienden aislados y no formando parte del proceso que hemos mencionado con anterioridad ,. C$a"i -o"e"i!n: esta es trada por JD desde el &erecho :omano# donde solo el titular del &: de dominio era poseedor# los titulares de otro &: eran cuasi poseedores$ Din embar"o# aunque el .rt$ /788 alude a ella# esta no fi"ura en el esquema del 33# pues el codificador califica de poseedores cualquiera sea el &: que est-n ejerciendo$ &e esta manera# la cuasi posesin queda eliminada del panorama (.22!>&!# %.:B.>B &! JB&.2# LB>>Y) &e todos modos# debemos tener presente que el r-"imen de la posesin y la cuasi posesin es el mismo# como bien seNala la nota al .rt$ /788 2. S$&e'o de la -o"e"i!n 2os sujetos son las personas# tanto sean estas fsicas o jurdicas$ 2a capacidad del sujeto para adquirir la posesin depender6 de si esta se adquiere: a) Enilateralmente# por aprehensin de la cosa (pues el despla*amiento del poseedor anterior no puede ser tutelado por el derecho): basta con el discernimiento (entender lo que se hace) (.rt$ /0H/# lo determina contrario sensu, pues enuncia a aquellos que carecen de este)# y por el jue"o con el .rt$ H/1 tambi-n podra adquirirla un demente en intervalo lucido b) Iilateralmente# por tradicin: teniendo en cuenta su naturale*a de acto (o ne"ocio) jurdico# es necesario contar con capacidad le"al de obrar 2a posesin se conserva por la sola voluntad ( animus) de se"uir en ella# aunque el poseedor no ten"a (corpus) la cosa (por si o por otro)$ De ju*"a que la voluntad contin@a siempre que no haya manifestacin en contrario Iasta el discernimiento para conservar la posesin ' 2as personas jurdicas adquieren y conservan la posesin por medio de sus r"anos (.rt$ /0H0) ' Y tambi-n aclaramos que tanto personas fsicas o jurdicas pueden adquirir y conservar la posesin por medio de sus representantes (le"ales o voluntarios)$ Y al respecto# la incapacidad del apoderado no invalida el acto del poderdante capa* (.rt$ /0HH) > Unidad o -l$ralidad de "$&e'o": la posesin puede ser: a) Tnica o e)clusiva# cuando corresponde a una sola persona$ !sta es la re"la# ya que dos posesiones i"uales y de la misma naturale*a no pueden concurrir sobre la misma cosa (.rt$ /781) (R)$ !sto es una consecuencia l"ica de la e)clusividad del dominio (ya hemos dicho que la posesin es el ejercicio de este &:) (R) 3uando hablamos de coposesin de distinta naturale*a !j$: el caso del nudo propietario y el usufructuario' no se rompe la re"la# pues es la e)cepcin que contempla el .rt$ /781 >in"uno de ellos reconoce en su nivel al"uien con un mayor derecho$ .mbos poseen por toda la cosa pero en distintos status jurdicos b) 3ompartida o coposesin# contradiciendo lo que e)presa el .rt$ /781# el .rt$ /78H dice que dos personas pueden tomar posesin sobre una cosa indivisible# y ambas adquieren la posesin sobre toda la cosa (.rts$ /78; y /78<)$ !sta contradiccin es resuelta por la doctrina (F:(=2(>C fundamenta esta solucin diciendo que los coposeedores forman una persona colectiva que obra con un inter-s com@n) distin"uiendo:
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1$ las relaciones con terceros: frente a los cuales cada uno de los coposeedores se comporta como poseedor del todo# pues debe defender la cosa en su totalidad /$ las relaciones entre coposeedores: donde cada uno posee por una parte (U)# material o idealmente determinada$ !stas posesiones son de la misma naturale*a y el ejercicio posesorio es sobre toda la cosa =ara que los coposeedores tomen posesin de una parte de la cosa es necesario que esa parte haya sido determinada: a) si la cosa es divisible la determinacin puede ser material o ideal; b) si es indivisible la parte a poseer debe ser solo idealmente determinada (.rt$ /78;) 4. Ob&e'o de la -o"e"i!n: Don solo las cosas# corporales# susceptibles de tener un valor econmico aunque este valor puede ser tambi-n histrico o afectivo# como vimos anteriormente' (.rt$ /0;1 y /011) . su ve*# debe tratarse de cosas que est-n dentro del comercio (.rt$ /788)# pues los bienes del dominio publico del !stado solo pueden ser objetos de una tenencia absoluta y nunca posedos por los particulares ' 2a posesin de una cosa hace presumir la posesin de las accesorias a esta (.rt$ /780); que la posesin de una parte de cosa indivisible importa la posesin del todo (.rt$ /78;); y que en el caso de las universalidades de hecho se posee cada cosa que la inte"ra en particular# y no el conjunto 9. Cla"i%i a i!n de la -o"e"i!n: Bremos desenvolviendo la parte del cuadro sinptico que se adjunta# relativa a este punto$ 2a posesin puede ser: a8 Le+i'i/a: cuando sea el ejercicio de un &: constituido de conformidad a las disposiciones del 33 (es decir# titulo y modo# sumando la inscripcin en los casos que sea necesaria)# como en los casos de dominio# condominio# uso# habitacin# prenda# anticresis y superficie forestal (.rt$ /0;;) ' (Fodos los autores seNalan que la clasificacin de le"itima carece de efectos pr6cticos# pues se tratara de aquellos que correspondan al &:) %.:B.>B &! JB&.2 2a adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe# mediando boleto de compra venta ser6 considerada le"itima (.rt$ /0;;# pfo a"re"ado por ley 19$911)$ !sto viene a ser una e)cepcin del .rt$ 788H el vicio de forma en el titulo de adquisicin hace presumir la mala fe del poseedor' %as all6 de toda la discusin doctrinaria sobre la naturale*a jurdica del boleto# que ataNe netamente al 6rea de los &erechos =ersonales# en el 6mbito de los &: hay coincidencia en decir que no se puede tener por operada la traslacin del dominio si no e)iste escrituracin publica Din perjuicio de lo anteriormente dicho# puede decirse tranquilamente que al poseedor con boleto lo asiste una tercera de mejor derecho$ %.:B.>B &! JB&.2 dice que clasificar de le"itimo a este poseedor tiene escasa importancia practica# salvo en lo que respecta al .rt$ 788H# pues para la accesin de posesiones basta que no sean viciosas y para las acciones posesorias y la usucapin lar"a solo se requiere el car6cter de poseedor; mientras tanto# para la usucapin corta se requiere justo titulo# cosa que el boleto no confi"ura (.rt$ 7818) &e lo e)puesto anteriormente sur"e otro tema m6s: si decimos que es poseedor le"timo# de nada vale referirse a la buena fe# por lo que la mayora de la doctrina sostiene que esta se refiere a la celebracin del boleto 1 :esta tratar los diversos conflictos que se pueden presentar con respecto a la adquisicin por boleto# cosa que haremos sumariamente pues ya nos hemos e)tendido en demasa /
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=ara m6s informacin %ariani de Jidal# &erechos :eales Fomo B# =6"$ 179 y si"s$

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.parece cuando el accipiens recibe la cosa como libre o propia de quien la transmite# sabiendo que esta "ravada o es ajena / 3uando la cosa se recibe con obli"acin de devolverla y el tenedor intervierte el titulo convirti-ndose en seNor e)clusivo de esta 0 Fanto sea esta fsica o psicol"ica# y se aplique para entrar o para quedarse

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!n primer lu"ar decir que la adquisicin de inmueble con boleto no "enera &: al"uno# pues esto "enerara un "ran conflicto con muchas normas del 33$ . ren"ln se"uido tratamos: 1$ Prente a otro boleto sobre el mismo inmueble: triunfa quien ha sido puesto en posesin$ Y si ambos lo han sido quien ha sido puesto primero /$ Prente a contrato de compra'venta escriturado: a) si el boleto tiene fecha cierta y posesin posterior a la escritura# no puede ale"arse buena fe# porque debera haberse constatado los re"istros# adem6s quien transfiri no era el titular en ese momento# pero; b) posesin anterior a la fecha de la escritura# triunfa el poseedor con boleto 0$ Prente a acreedor hipotecario del transmitente: al"unos sostienen que prevalece siempre la hipoteca# otros el poseedor e)'boleto$ Pinalmente la doctrina mas elaborada su"iere que prevalece el poseedor con boleto siempre que sea anterior a la hipoteca# pues cuenta con los actos posesorios que le brindan la publicidad$ !l acreedor hipotecario debera ir a la casa a comprobar quien se encuentra poseyendo (se"@n jurisprudencia mayoritaria)$ =or lo tanto# la @nica solucin que le quedara al acreedor es probar la mala fe a la hora de celebrar el boleto (R) b8 Ile+i'i/a: ser6 tal cuando se ten"a sin titulo# o por un titulo nulo# o fuera adquirida por un modo insuficiente para adquirir derechos reales (salvando la e)cepcin ya mencionada del boleto)# o cuando se adquiera de aquel que no tena derecho para poseer o transmitir la cosa$ !n sntesis# cuando no sea en ejercicio de un &: constituido de conformidad al 33$ De subclasifica en: 8 De b$ena %e: cuando el poseedor# por i"norancia o error de hecho y e)cusable (.rt$ H/0 a H/H)# se persuadiere de la le"itimidad de su posesin$ !s decir# cuando el poseedor dili"ente# confiara que quien le transmiti el derecho era titular de este y tenia capacidad para transmitirlo Fitulo putativo: es un caso especial de posesin de buena fe (.rt$ /0;9)# se da cuando: no e)iste titulo y sin embar"o el poseedor tuvo razones suficientes para creer en su e$istencia# o cuando el titulo e)iste# pero no se aplica a la cosa poseda$ >o se considera justo titulo (.rt$ 7811) 2a buena fe se presume iuris tantum# salvo en los casos que se presuma lo contrario (.rt$ /04/)$ !sta debe tomarse en cuenta al momento de la adquisicin para la posesin'# no obstante# con respecto a la percepcin de frutos# cada percepcin es un acto independiente (.rt$ /0;< y nota)$ !l poseedor ori"inariamente de buena fe' pero vencido en accin reivindicatoria' es considerado de mala fe desde la notificacin de la demanda (o desde que cono*ca el vicio de su posesin)# sin embar"o no queda completamente equiparado al poseedor de mala fe ya que no responde por perdida o deterioro por caso fortuito# aun cuando esta no se hubiese deteriorado en manos del propietario# no por los frutos que el demandante hubiese podido percibir de tener la cosa en sus manos d8 *ala %e: se la define por e)clusin# por lo tanto# siempre que no haya buena fe (i"norancia o error de hecho e)cusable)# hay mala fe (.rt$ /0;4) ' !n esta subclasificacin si e)isten diferencias# en contraposicin a la de +le"itima e ile"itima, que nin"una "enera$ .l"unas consecuencias de la buena y mala fe: 1$ 3on respecto a cosas muebles: de buena fe# el poseedor puede repeler acciones reivindicatorias (si la cosa no es robada ni perdida) y puede prescribir; de mala fe# no cuenta con esos beneficios /$ 3on respecto a las inmuebles: el subadquirente de buena fe y a titulo oneroso queda prote"ido por el .rt' 18;1; y el poseedor de buena fe con justo titulo cuenta con la usucapin corta 0$ 3on respecto a los frutos: de buena fe# no devuelve los percibidos; de mala fe# devuelve incluso los que el propietario no hubiera percibido por su culpa 7$ 3on respecto a las mejoras: a) las necesarias siempre se indemni*an; b) las @tiles de buena fe se pa"an inte"ras# mientras que de mala fe se pa"an lo que aumenten el valor de la cosa
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>o interesa la publicidad o no frente a terceros# sino que se confi"ura cuando el poseedor utili*a en"aNos para evitar que quienes tienen derecho a oponerse lo ha"an (R) 2ue"o de esto restara discutir que sucede en las provincias donde el boleto debe inscribirse en el :e"istro de =ropiedad

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;$ 3on respecto al deterioro: de buena fe# nunca se responde; de mala fe responde# incluso caso fortuito . su ve*# la mala fe puede subclasificarse en: e8 *ala %e no (i io"a: cuando el poseedor (en la -poca de la adquisicin) haya debido conocer la ile"itimidad de su posesin o dudar de esta (.rt$ /911# con ejemplos lo define cuando se comprare cosas muebles a quien no acostumbra a venderlas o que no tiene medios para adquirirlas) %8 *ala %e (i io"a: cuando la cosa poseda porte un vicio# es decir# que se haya adquirido por: 1$ !n relacin a las cosas muebles: hurto o robo# estelionato 1 o abuso de confian*a/; /$ !n relacin a las cosas inmuebles# cuando esta haya sido adquirida por: violencia0# clandestinidad7 o abuso de confian*a > 3re"$n ione" le+ale": para facilitar la prueba en materia posesoria las leyes establecen diversas presunciones$ .ntes de tratarlas debemos aclarar que en todos los casos se trata de presunciones iuris tantum# es decir# que admiten prueba en contrario: 1$ .rt$ /0;0: Bnmutabilidad de la causa# el que comen* a poseer por si y como propietario se presume que continua como tal; quien ha comen*ado a poseer por otro se presuma que continua poseyendo por ese mismo titulo# salvo prueba en contrario /$ .rt$ /0;7: Bnmutabilidad de la calidad de la posesin# no cambian por la voluntad ni por el transcurso del tiempo# las cualidades ni los vicios de la posesin; siempre y cuando no se pruebe con un nuevo titulo de adquisicin 0$ .rt$ /04/: =resuncin de buena fe# a todo poseedor se le presume# salvo prueba en contrario y en los casos donde se presuma la mala fe (id-ntica presuncin consa"ra el .rt$ 788<) 7$ .rt$ /040: =resuncin de le"itimidad de posesin (y de la posesin misma)# el poseedor posee porque posee ;$ .rt$ /0<7: .ctos posesorios# son tales su cultura (cultivo)# percepcin de frutos# deslinde# construccin o reparacin# ocupacin$ !stos actos demuestran el +corpus, y acarrea una presuncin iuris tantum del animus domini# y por tanto de la posesin$ Ouien ale"ue lo contrario deber6 probar que no soy poseedor 2a @ltima parte del artculo dice que basta ocupar alguna de las partes para poseer el todo del inmueble# planteando una situacin injusta si# por ejemplo# al"uien entra con violencia en la posesin de una parte de un campo'$ Preitas plantea una solucin en su !sboVo: la posesin tomada arbitrariamente, o sin consentimiento del poseedor, comprender( estrictamente lo detentado 4$ .rt$ /0H7: adquisicin por representante# cuando se adquiere la posesin con intencin de hacerlo para el comitente# esto se presume salvo manifestacin por acto e)terior del representante 9$ .rt$ /780: =osesin de cosas accesorias# la posesin de la cosa principal hace presumir la de las accesorias <$ .rt$ /71/: =resuncin de propiedad de bienes muebles (e)puesto supra) H$ .rt$ /77;: Joluntad de conservar la posesin (ya e)puesto) 18$ .rt$ /791: Tltimo estado de la posesin# se presume que la tiene el que probare una posesin m6s anti"ua$ Di no hubiere prueba de esto el jue* ju*"ara quien tiene mejor derecho para poseer ' =resunciones de mala fe: son los artculos 1$ .rt$ /770: 3omien*o de mala fe# no siendo posible determinarlo# se presume el da de la citacin al juicio /$ .rt$ /991: =resuncin de mala fe (citado en mala fe no viciosa) 0$ .rt$ 788H: .dquiriente con titulo que e)hibe un vicio de forma que lo torna inv6lido# se presume de mala fe > 3$r+a de lo" (i io": se trata de determinar si una posesin que comen* siendo viciosa# podr6 eventualmente ser saneada$ !sta cuestin esta contradicha en el 33 por dos normas
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a) !l .rt$ /0;7# antes mencionado# que dispone que el poseedor no puede cambiar por su propia voluntad ni por el transcurso del tiempo los vicios de la cosa b) !l .rt$ 0H;H alude a la pur"a de los vicios diciendo que la prescripcin de las cosas posedas de manera viciosa comien*a desde el da en que se pur"a el vicio$ .l respecto hay teoras que sostienen que se pur"an cuando: 1$ el vicio se pur"a en el momento en que este cesa (!j$: en el caso de violencia# cuando se deponen las armas) /$ el vicio se pur"a al aNo de cesar (el hecho del vicio) porque en ese momento el anterior poseedor pierde las acciones que le corresponden y el nuevo las "ana > A e"i!n de -o"e"ione": se trata de la suma de dos o m6s posesiones$ :eviste un inter-s practico con relacin a obtener la posesin anual para las acciones (.rt$ /790); o los aNos necesarios para usucapir (.rt$ 788;)$ !n este sentido debemos distin"uir: a) Ducesin a titulo universal: pues el heredero contin@a la persona del causante (.rt$ 0719)# no nos encontramos frente a dos posesiones sumadas# sino frente a una sola (.rt$ 7887)$ &ejando de lado este supuesto# nos queda b) Ducesin a titulo sin"ular: aqu# en la sucesin inter vivos# la posesiones est6n separadas# y solo podr6n unirse cuando cumplan los recaudos de la ley# estos son (.rts$ /79; y /794): Oue nin"una de las dos posesiones sean viciosas (o que no est-n separadas por una viciosa)# y que se li"uen inmediatamente aunque sea a trav-s de un vinculo jurdico defectuoso como un contrato de compra'venta' 2a calidad de la posesin se determina al inicio de la posesin de quien la transmite$ Din embar"o el .rt$ 788; dice al"o distinto (si"uiendo a .ubry y :au)# se"@n estos ambas posesiones deben ser le"ales para unirse a los efectos de la usucapin corta$ !sto quiere decir que a tales efectos ambas posesiones deben ser de buena fe# pues si una no lo es sin importar de si hablamos de quien la transmite o del actual poseedor' tiNe a toda la posesin de mala fe :. *odo" de ad<$irir la -o"e"i!n 2a adquisicin se da cuando se re@nen los elementos del corpus y el animus$ 2a posesin se adquiere por aprehensin (corpus) en el sentido amplio de la palabra' de la cosa con la intencin de tenerla como propia (animus) (.rt$ /090)$ Dalvando lo dispuesto en materia de sucesin mortis causae0 .hora nos restan los modos de adquirir la posesin entre vivos# los cuales podemos clasificar en: a8 Ori+inario" 6o Unila'erale"8: son aquellos que emanan de la sola voluntad del adquirente$ De denomina ori"inaria# porque nace en la cabe*a de quien la adquiere$ 2os supuestos son dos: 1$ aprehensin (.rt$ /097): consiste en un acto material de tomar la cosa o ponerse en condiciones fsicas de disponer de la misma$ De"@n %.:B.>B &! JB&.2# en este caso no se requiere animus domini# pues por hiptesis# no e)iste otro propietario !sta solo es aplicable a las cosas muebles sin dueNo# que pueden ser: res nullius (!j$: animales de ca*a) o res derelictae es decir# las cosas abandonadas (por persona capa*)'# las cuales tambi-n carecen de dueNo /$ (cupacin (.rt# /0</): es un modo de adquirir la posesin tanto de muebles como de inmuebles' contra la voluntad del poseedor$ !n este caso siempre encontramos cosas con un poseedor# y como el modo de adquirirla es unilateral# esta adquisicin siempre ser6 ilcita (pues se prescinde de la voluntad del poseedor) =ara el caso de los muebles ser6 por hurto (o robo) o estelionato$ !n el caso de los inmuebles por la ocupacin# o por el ejercicio de actos posesorios si fue violenta o clandestina 7

En este supuesto el heredero tiene la posesin hereditaria, y no se le requiere que realice ning n acto de aprehensin so!re la cosa, pues ya he"os dicho que no es una nue#a posesin, sino que continua la del causante $%rts& 3417 y 3418'& (or tanto, la estar)a conser#ando solo ani"us 4 *orda distingue en "ateria de in"ue!les entre +ocupacin, cuando es paci-ica y +usurpacin, cuando es #iolenta 18

' %.:B.>B &! JB&.2 plantea que tambi-n e)iste adquisicin por acto unilateral por la Bntervencin del titulo (.rt$ /7;<)# apareciendo una posesin con el vicio de abuso de confian*a$ Ouien fue poseedor la pierde por aplicacin del .rt$ /781 b8 Deri(ado" 6o Bila'erale"8: cuando media concurso de voluntades entre el adquirente y el poseedor anterior$ !s derivada porque el adquirente recibe del poseedor$ Du @nico supuesto: 1$ Fradicin (.rt$ /099);: esta consiste en el acto jurdico y material# bilateral# por el cual una parte llamada tradens' entre"a voluntariamente una cosa a otra parte llamada accipiens' que la recibe voluntariamente 2a mera declaracin de entre"a o de darse por desposedo no hacen que se ten"a por sucedida la tradicin$ !s decir# hace falta la entre"a material de la cosa (.rt$ /09<)$ !stos actos materiales deben consistir en poner al accipiens en la posibilidad de disponer fsicamente de la cosa (!j$: entre"a de las llaves donde la cosa se encuentra "uardada ' .rt$ /0<;# o la cosa puesta en lu"ar a e)clusiva disposicin del adquirente .rt /0<4 4)$ &ebemos recordar# asimismo# que antes de la tradicin no hay transmisin de &: (.rt$ ;99) =ara adquirir la posesin basta con la tradicin# no e)i"e titulo$ Dolo se e)i"e que el tradens sea poseedor ' Fradicin de inmuebles (.rts /09H y /0<8): el primero habla de los actos materiales de una u otra parte# con consentimiento de la otra$ !l se"undo dice que puede hacerse tradicin desistiendo el poseedor de su posesin y ejerciendo el adquirente actos posesorios (.rt$ /0<7) sobre el inmueble )con consentimiento del otro*& =ero adem6s hay otro requisito para adquirir la posesin del inmueble: la =osesin Jacua (.rt$ /0<0)# se"@n el cual es necesario que el inmueble este vac%o de toda posesin ni nadie que se oponga a que el adquirente la tome > EB e- ione" a la 'radi i!n: en estas# la tradicin no se cumple# pero la ley la tiene por cumplida$ Don aquellos casos que los juristas medievales llamaron +tradicin ficta,: a) Fraditio brevi manu (.rt$ /0<9): esta puede tener lu"ar en dos situaciones diferentes: 1$ cuando quien se encuentra como tenedor lue"o adquiere el car6cter de poseedor por un acto posterior (!j$: quien compra lo que estaba alquilando) /$ cuando quien tiene (en el sentido t-cnico) la cosa en nombre de un sujeto y lue"o pasa a tener la cosa en nombre de otro sujeto (0ro) (!j$: cuando el propietario de un inmueble locado lo vende a un tercero)$ !l cambio se produce al momento de la notificacin al locatario# sin importar su consentimiento (%.:B.>B &! JB&.2) b) 3onstituto posesorio (.rts$ /741 y /74/# Bnc$ 0): se trata del supuesto en el que el poseedor# por un acto jurdico posterior se convierte en el tenedor de la cosa (!j$: cuando quien era propietario vende el inmueble y se queda como locatario) > Ad<$i"i i!n de la -o"e"i!n -or re-re"en'an'e : la posesin puede adquirirse por si o por otro# sea este otro: a) :epresentante voluntario: el caso del mandatario# se requiere que este adquiera la posesin para el representado (cosa que se presume salvo manifestacin en contrario)$ !s decir que el representado es el poseedor desde el inicio y la posesin queda adquirida desde que el mandatario la tomo siendo el representante un mero intermediario'$ =or tanto# la buena o mala fe que ha de apreciarse es la del representado (.rt$ /0H9) 2a capacidad que se debe tener en cuenta es la del mandante (.rt$ /0H4)# bastando que el mandatario ten"a discernimiento$ !l mandato se presume oneroso b) :epresentacin le"al: los incapaces pueden adquirir la posesin a trav-s de sus tutores o curadores$ !l representante adquiere la posesin en nombre del representado# sin embar"o# en este caso su voluntad carece de importancia y la buena o mala fe se ju*"ara en cabe*a del representante (porque el representado es incapa*) no se aplican los .rts$ /0H4 y /0H9 antes mencionados'$ c) Cestin de ne"ocios: supuesto en el que no e)iste un mandato ni una imposicin de ley (nadie pidi que act@e)$ !l beneficiario debe ratificar el acto para que este "enere efectos
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En el .digo de .o"ercio %rts& 461 y 462 En los casos de cosas "ue!les 19

posesorios con respecto de este$ Fal ratificacin tiene efecto retroactivo al da en que la posesin fue tomada por el "estor (.rt$ /0H<) Di no e)iste la ratificacin el @nico poseedor desde el inicio ser6 el "estor > Ca"o del Ar'. ).1) del CC: se presume que el poseedor de buena fe de cosa mueble es propietario de la misma# pudiendo repeler la accin reivindicatoria# siempre que la cosa no sea robada ni perdida >o obstante# esta presuncin no jue"a en materia de automotores# pues su inscripcin en el re"istro correspondiente es constitutiva (decreto'ley 4;</Q;<); tampoco lo hace en materia de caballos de san"re pura de carrera ni de "anado de pura ra*a# cuya propiedad se prueba con la inscripcin en los re"istros "eneal"icos %enos funciona esta presuncin con los buques y aeronaves# por las formalidades e)i"idas para su transferencia ;. Obli+a ione" 1 dere #o" in#eren'e" a la -o"e"i!n (bli"aciones: son aquellas concernientes a los bienes# que no "ravan a una persona determinada# sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada (.rt$ /714) !l poseedor de una cosa mueble tiene la obli"acin de e)hibirla ante el jue* en las formas dispuestas por los cdi"os procedimentales (.rt$ /719)# obli"acin que se e)tiende al titulo que le"itima la posesin (.rt$ /040) .l poseedor de inmuebles se le aplican las restricciones que corresponden al propietario (.rt$ /71<# que remite a los .rts$ /411 a /448)$ &ebe asumir las servidumbres pasivas# la hipoteca y las car"as de dar# hacer o no hacer impuestas por el anterior poseedor al nuevo (.rt$ /71H) &erechos: son aquellos que no competen a persona determinada# sino indeterminadamente al poseedor de una cosa determinada (.rt# /7/8) !n cuanto a derechos# corresponden las servidumbres activas (.rt$ /7/1) 1@. Con"er(a i!n 1 -=rdida de la -o"e"i!n 3onservacin: como principio "eneral# para conservarla basta con tener por lo menos' el animus domini9 (.rt$ /77;)# el cual se ju*"ara que continua salvo manifestacin en contrario$ !sto# naturalmente ser6 as siempre y cuando otro no haya adquirido la cosa con 6nimo de poseerla# y en los casos en que el 33 lo determine as (!j$: el supuesto de desposesin violenta) De"@n %.:B.>B &! JB&.2# la norma del .rt$ /77; solo se aplica cuando la p-rdida del corpus es transitoria$ !s decir que jue"a con respecto a inmuebles a los que se puede acceder en una -poca del aNo o a muebles perdidos dentro del 6mbito de custodia de su poseedor# y no cuando el obst6culo que se opone al poder fsico es insalvable Di el repres-ntate (tenedor) le da a un ami"o (depositario) la cosa# el cual no sabe quien es el poseedor# esto no hace que se pierda la posesin (.rt$ /77<) Di el repres-ntate muere la posesin se conserva por sus herederos (.rt$ /77H)$ !n el caso de la cosa perdida# la posesin se conserva siempre que haya esperan*a probable cuando la cosa esta en la orbita de custodia del poseedor' de encontrarla (.rt$ /7;8) =erdida: esta puede acaecer: a) 3orpore: se pierde el corpus# y aunque se conserve en animus la posesin se pierde i"ual$ Fales casos son cuando: la cosa deja de e)istir o por su transformacin en cosa de otra especie (.rt$ /7;1)$ 3uando se e)trave mas all6 de esperan*a probable de encontrarla (.rt$ /7;9)$ 3uando sea puesta fuera del comercio (.rt$ /7;H)$ =or desposesin (.rt$ /7;;) o usurpacin una posesin contradice a la otra y el poseedor anterior no reali*a actos posesorios por un aNo (.rt$ /7;4)$ (tro supuesto es la Bnterversion de titulo ya mencionada (.rt$ /7;<) b) Wnimo: lo contrario a lo anterior$ Don las hiptesis de la traditio brevi manu y el constituto posesorio
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3omo vemos# JD da claramente prioridad al elemento subjetivo 20

c) 3orpore e animo: ambos elementos se pierden$ =or tradicin siempre y cuando el la intencin no sea transmitir la simple tenencia' (.rt$ /7;0) y por el abandono voluntario# reali*ado por persona capa* (.rt$ /7;7) 11. Tenen ia 3oncepto: quien tiene efectivamente la cosa (corpus) pero reconoce en otro un seNoro superior es decir# la propiedad' (falta animus) es tenedor de la cosa# y representante de la posesin del propietario (.rt$ /0;/)< 3lasificacin: la tenencia puede clasificarse en: a) .bsoluta o pura: tenencia de car6cter autnomo# sin vinculo con nin"una posesin pues versa sobre cosas insuceptibles de ser posedas por estar fuera del comercio (.rt$ /788) !stas cosas son los bienes de dominio p@blico del !stado# las cuales son pasibles de: 1$ Eso com@n: es aquel que puede reali*ar cualquier hombre# miembro de la sociedad$ !l sujeto es indeterminado$ !l requisito es el cumplimiento de las re"lamentaciones$ >o hay acciones posesorias# solo recursos administrativos /$ Eso especial: es aquel que pueden reali*ar las personas que han adquirido la respectiva facultad$ !l sujeto esta individuali*ado$ 2os medios para adquirirlo son: B$ =ermiso: el permisionario carece de derecho contra el !stado# salvando la tolerancia del permiso$ >o tiene un derecho subjetivo$ Du car6cter precario permite la revocacin sin causa en principio$ Fampoco tiene acciones# solo recursos administrativos BB$ 3oncesin: se otor"a un derecho especial y e)clusivo# que procede para actividades de trascendencia$ !l derecho del concesionario se encuadra en un derecho de propiedad# por lo que no procede la revocacin sin causa# si esta se hiciese tiene derecho a una indemni*acin bas6ndose en el .rt$ 19 de la 3>$ !l concesionario tendr6 acciones posesorias contra violaciones por vas de hecho del !stado y contra los particulares BBB$ =rescripcin: aparece cuando una norma e)presa autori*a a adquirir el uso de una cosa de dominio p@blico por prescripcin$ 2os efectos de este fenmeno son similares a los de la concesin b) :elativa: es aquella que aparece cuando e)iste un poseedor al cual el tenedor representa$ !s la definida en el .rt$ /0;/$ =uede subclasificarse en: 1$ Bnteresada: el tenedor tiene inter-s en conservar la cosa# porque saca un provecho para si mismo (.rt$ /74/# Bnc$ 1) (!j$: locatario# comodatario) /$ &esinteresada: el tenedor carece de derecho de usa y "o*ar de la cosa# y por tanto carece de inter-s (.rt$ /74/# Bnc$ /) &istintos casos de tenencia (.rt$ /74/): Bnc$ 1# tenedores interesados; Bnc$ /# tenedores desinteresados# Bncs 0 y 4# constituto posesorio; Bnc$ 7# quien continua poseyendo la cosa lue"o de que se haya terminado su derecho (!j$: usufructuario); Bnc$ ;# quien continua poseyendo lue"o de sentencia que le ne"ase derecho a poseer > Ad<$i"i i!n de la 'enen ia: esta se adquiere por la tradicin# ni m6s ni menos (.rt$ /748)$ .simismo# cuando al"uno se h6yase en posibilidad de ejercer actos de dominio con respecto de una cosa# pero solo con la intencin de poseerla en nombre de otro# ser6 tenedor (.rt$ /741) 3onservacin y p-rdida: por no haber re"ulacin especifica para esta# se aplica anal"icamente lo dispuesto para la posesin (>.&.2B>B) > Obli+a ione" del 'enedor: !l tenedor esta obli"ado a conservar la cosa# en virtud de la causa (titulo) de la cual haya sur"ido la tenencia (.rt$ /740)$ 2a causa tambi-n re"lara todo lo relativo a la restitucin de la cosa (.rt$ /74;)# la cual en principio deber6 ser hecha al poseedor de quien se recibi# pero debiendo citarse a los otros que la pretendan (.rt$ /749) !n caso de ser demandado por un tercero por ra*n de la cosa# deber6 nombrar al poseedor# bajo pena de no poder hacer responsable al poseedor por la eviccin &erechos del tenedor:
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/on e0e"plos de tenedores el locatario, el "andatario, el gestor, etc& 21

Di hubiere hecho "astos para conservar la cosa o mejoras necesarias# tendr6 derecho a retenerla hasta ser indemni*ado por el poseedor (.rt$ /744) ' .s# tambi-n tendr6 los derechos y obli"aciones nacidos por el contrato de tenencia 1). De%en"a de la -o"e"i!n 1 de la 'enen ia Eno de los efectos jurdicos de la posesin es darle al sujeto activo la facultad de defender ese !stado# "eneralmente# mediante las llamadas acciones posesorias$ !sta defensa judicial se encuentra re"lamentada tanto en el 33 como en los 3di"os =rocedimentales ' !s objeto de tratamiento de nuestra materia lo que le"isla al respecto el derecho de fondo$ >o obstante# diremos unas pocas palabras del derecho de forma: el 3di"o =rocesal 3ivil y 3omercial de la provincia establece el procedimiento del juicio oral para las acciones posesorias (.rt$ ;07 y ;71)$ !l tribunal competente ser6 uno cole"iado (tres jueces)# el cual deber6 tener en cuenta a la hora de resolver los principios de inmediate*# concentracin y publicidad (.rt$ ;7/ y ;77)H !n casos e)cepcionalsimos se permitir6 la defensa e)trajudicial (o privada o por mano propia)$ !s e)cepcional pues de otra manera se estara atentando con la finalidad de or"ani*ar las acciones posesorias > De%en"a eB'ra&$di ial 6Ar'. ).9@8: el hecho de la posesin da el derecho de prote"erse y repulsar la fuer*a con el empleo de una fuer*a suficiente# cuando los au)ilios de la justicia lle"aran demasiado tarde$ Y quien fuese desposedo podr6 recobrarla por su propia fuer*a inmediatamente# siempre que no e)cedan los lmites de la propia defensa !sta defensa se les da tanto a los poseedores# como a los tenedores# como a los meros servidores de la posesin# pues en la primera parte del artculo# al hablar del +hecho de la posesin, creemos que hace referencia al corpus (%.:B.>B &! JB&.2) De otor"ara en casos de desposesin (como bien menciona el articulo) y consideramos que procede e)tenderlo a la turbacin# pues es una desposesin en marcha 2os requisitos para que proceda son la inmediate* entre el ataque y la defensa# la empleacion de medios ra*onables y que los au)ilios de autoridad lle"uen demasiado tarde ' !l requisito de la inmediate* nos presenta una duda# Xes posible recuperar la posesin por mano propia en caso de desposesin por clandestinidadY >osotros sostenemos que si pues opinamos que la posesin se pierde al aNo del acaecimiento del hecho de desposesin (por clandestinidad)# donde hasta ese momento se tratara de una turbacin; y porque se juzga que somos arrojados de nuestra heredad cuando estando ausentes se nos impide por fuerza entrar a ella (>ota al .rt$ /7;;) ' (>o debemos olvidar que esto es e)cepcional# y la re"la es la defensa judicial# se"@n: por m(s de que e$ista un titulo valido, quien tiene derecho a la posesin no puede tomarla, en caso de oposicin, si no es por las v%as legales (.rt$ /74<)$ .simismo# la posesin no puede ser turbada arbitrariamente, y el damnificado por esto tendr( accin judicial (.rt$ /74H) > De%en"a &$di ial: en el 33# dentro de las acciones posesorias distin"uimos: a) .cciones posesorias propiamente dichas (o en sentido estricto): concedidas a los poseedores anuales no viciosos$ Framita por proceso sumario y tiene m6s recaudos b) .cciones policiales: concedidas a todos los poseedores y a los tenedores$ Framita por proceso sumarsimo y con menos recaudos que las posesorias propiamente dichas !n la actualidad tienen mas vi"encia esta ultimas pues dan el mismo resultado en un pla*o menor de tiempo y con menos recaudos (salvando casos e)cepcionales) ' :e"las "enerales: B$ =ara presentar la demanda no es necesario presentar un titulo# desde que para el hecho de la posesin misma no se requiera titulo$ 'a posesin nada tiene el comn con el derecho de poseer (.rt$ /79/)$ Y la controversia no se decide en base a titulo al"uno 18

Esto en las ciudades de 1osario y /anta 2e& En otras ciudades co"o /an 3oren4o tra"ita ante el 0u4gado ordinario en lo ci#il y co"ercial, "ediante el tra"ite su"ar)si"o 10 /al#o el supuesto e5cepcional del %rt& 2471 22

BB$ =ara accionar no se requiere buena fe# lo que se requiere es que sea anual y no viciosa para las acciones posesorias propiamente dichas# ya que las policiales no tienen estos requisitos' (.rt$ /790) ' !videntemente esta buena o mala fe se tendr6 en cuenta al momento de resolver$ =ero no incide en la procedencia de la accin BBB$ !l objeto de esta accin son todas aquellas cosas que puedan ser objeto de posesin$ .ntes de la reforma de la ley 19$91111 solo se admitan para los inmuebles# sin embar"o# posteriormente a la reforma# las cosas muebles tambi+n pueden ser objeto de acciones posesorias (.rt$ /7<<) Din embar"o (en muebles no re"istrables)# hay un limite# no se pueden entablar contra el sucesor particular# de buena fe# de cosas ni robadas ni perdidas# pues por imperio de ley este ha adquirido la propiedad (.rt$ /71/)$ .unque el artculo no lo pide# la doctrina y la jurisprudencia opinan que debe aNadirse el requisito de la onerosidad BJ$ =rescripcin y caducidad de las acciones: las acciones posesorias prescriben al a,o (.rt$ 780<) desde que se conoce el hecho de desposesin o turbacin$ 2a mayora opina que las policiales caducan al aNo# pues se utili*a la palabra +duran, (.rt$ /7H0) 2os titulares del derecho de retencin pueden ejercer las acciones posesorias (.rt$ 0H77) Ouien se encuentra en una relacin interesada con la cosa (poseedor o tenedor interesado)1/ puede sufrir dos ataques: a) turbacin: habr( turbacin cuando un tercero ejerciere actos posesorios sin consentimiento del poseedor, de los cuales no resulte una e$clusin absoluta de este ultimo (.rt$ /7H4)$ !l acto de turbacin debe tener por objeto hacer a quien lo ejecuta poseedor (.rt$ /7H9) b) &espojo o desposesin: consistira en la e)clusin absoluta del poseedor$ !l acto material del desposeedor termina con el hecho de la posesin del otro$ .l"unos opinan que despojo se refiere solo a la desposesin violenta# otros a cualquier tipo de desposesin ' !l 33 or"ani*a una accin policial y una posesoria para cada uno de estos ataques$ 2as acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o manutencin de la cosa (.rt$ /7<9) .ccin policial de recupero (.rt$ /7H8): procede contra cualquier acto de despojo$ =uede ser intentada por cualquier poseedor# incluso los tenedores interesados$ 2e"itimacin pasiva: corresponde contra el despojante# sus sucesores y cmplices (suc$ partic$ de mala fe)# aunque fueren dueNos del bien 3on respecto a los sucesores particulares hay que ver si re@nen o no el requisito de onerosidad .ccin policial de mantener (.rt$ /74H): la posesin )cualquier sea* y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente& -i esto ocurre el afectado tiene derecho a la accin de mantener# la que tramitara sumariamente# en la forma que determinen las leyes procedimentales .ccin posesoria de recobrar (.rt$ /7<9): esta tiende a obtener la restitucin de la cosa# con efectos reipersecutorios amplios .ccin posesoria de mantener (.rts$ /7<9# /7H; y /7H4): tiende a mantener al poseedor en esta# cuando al"uien ejerciere actos de posesin con intencin de poseer' sin e)clusin total del poseedor ' 2a posicin doctrinaria que opina que desposesin no es sinnimo de despojo (que es solo la disposicin violenta)$ .dmitira que la accin policial de recupero procede solo contra el despojo Austifica esta falta de proteccin ale"ando que la posesin es un hecho# y por lo tanto no debe tener una proteccin total (>o compartimos esta doctrina) > A+re+a/o" a<$ o'ra" 're" a
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ione" -o"e"oria":

3uego el articulo #uel#e a ser re-or"ado por la ley 17&940 por un error en la redaccin El tenedor desinteresado solo contara con la de-ensa pri#ada $%rt& 2470' 23

a8 a i!n de obra n$e(a (.rts$ /7H< y /7HH# 1ra parte): se trata del supuesto en el cual se comen*ase y no se haya terminado' a construir una obra (que "enera un menoscabo): 1$ cuando se ha"a en terrenos del poseedor o si se destruyese una obra e)istente' la accin posesoria ser6 ju*"ada de recupero /$ cuando no se ha"a en terrenos del poseedor# pero la posesin de este sufriere un menoscabo que cede en beneficio de quien ejecuta la obra# la accin es de manutencin Pinalidad de la accin: que la obra se paralice el tiempo que dura el proceso# y lue"o si el jue* hace lu"ar al reclamo mandara a demoler lo reali*ado 2e"itimacin activa: e)iste debate sobre si pueden aplicarla solo los poseedores anuales no viciosos# o poseedores viciosos (fundada en que la ley solo habla de poseedores); o si por aplicacin del .rt$ /74H pueden intentarla tambi-n los poseedores no viciosos y aun los tenedores 2e"itimacin pasiva: la accin procede contra aquel que crea la turbacin o intenta el despojo =rescripcin: anual (.rt$ 780<) desde que se conoce de la turbacin# aunque la obra no se haya terminado al aNo !fecto: es aquello que mencionamos en la finalidad# que la obra se paralice el tiempo que dura el proceso# y lue"o si el jue* hace lu"ar al reclamo mandara a demoler lo reali*ado (.rt$ /;88) b8 a i!n de daCo 'e/ido (.rt$ /7HH# /da parte): quien tema que de una cosa derive un da,o a sus bienes, puede pedir al juez que se tomen las medidas correspondientes $ !sta accin tiene su antecedente en la cautio damini infecti del &erecho :omano# donde el vecino deba "aranti*ar por el daNo que pudiere acaecer# si no lo hacia el pretor resolva d6ndole la posesin y lue"o la propiedad al demandante !l 33 de JD ne"aba esta posibilidad (.rt$ 110/)# pues su liberalismo a ultran*a y su s@per' e)clusivo dominio le impedan pensar de esta manera# adem6s el &erecho 3ivil de JD era reparador$ 2ue"o# la reforma de la 19$911 capto esta medida cautelar$ .l respecto de esta contradiccin hay diversas opiniones: 1$ Iorda: opina que las contradicciones del 33 se dejaron adrede# pues toda norma posterior dero"a a la norma anterior (el .rt$ 110/ estara totalmente dero"ado) /$ 2lambias: opina que el 33 es un cuerpo inte"rado# donde nin"una de sus normas tiene m6s virtualidad que la otra# por lo tanto ambas normas est6n vi"entes 0$ (tros: aceptan que ambas est6n vi"entes# pero opinan que fund6ndose en la moral 7$ Aurisprudencia actual: hace lu"ar a la cautelar (embar"o)# pero e)i"iendo una contra' cautelar que "arantice que si aquel embar"o estaba mal trabado el actor tendr6 que reparar ese perjuicio 2e"itimacin activa: quien tema el daNo a sus bienes >aturale*a jurdica: e)iste un debate sobre si se trata de: 1$ Ena accin posesoria: la mayora adhiere a esta posicin fund6ndose en que aqu la ubica el 33 /$ En instituto procesal: pues nin"una accin posesoria presenta caracteres cautelares 8 a i!n de de"linde (.rt$ /974): esta tiene lu"ar en el condominio (cuando no es tal) por confusin de los limites y no cuando est-n controvertidos (!j$: cuando nin"uno de los dos esta se"uro de por donde pasa la lnea divisoria# y no cuando yo di"o que lle"a hasta all6 y el otro hasta ac6)$ 3abe distin"uir 1$ &eslinde e)trajudicial (.rt$ /9;0): este debe ser hecho por escritura p@blica una ve* que los sujetos se hayan puesto de acuerdo$ !sta escritura p@blica ser6 inscripta en el re"istro de la propiedad previa homolo"acin judicial# lue"o de esto servir6n como titulo de propiedad /$ &eslinde judicial: cuando no se pon"an de acuerdo el jue* decidir6# y aqu es a donde se lle"a por esta accin

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:equisitos para que proceda la accin (.rt$ /97<): B$ dos fundos conti"uos de propietarios distintos; BB$ Oue se trate de predios r@sticos (no edificados); BBB$ Oue los lmites est-n confundidos# no controvertidos Aue* competente: ser6 el jue* civil del lu"ar donde se encuentren los fundos$ Di los dos fundos son del !stado interviene la justicia administrativa 2e"itimacin activa: cualquier poseedor podr6 pedirla ("eneralmente es el propietario); si el dominio esta desmembrado hay que darle intervencin a la otra parte =rueba (.rt$ /9;;): B$ Ftulos# si estos no fueran claros; BB$ .nti"uos vesti"ios (!j$: restos de alambrado# mojones# etc$); BBB$ Di no se encuentran se tendr6 en cuenta la posesin mas anti"ua; BJ$ Di aun as no pudiese determinarse la parte dudosa se dividir6 como lo considere conveniente el jue* 2os "astos de demarcacin son comunes# pero cuando esta fuere precedida por investi"acin de lmites# los "astos se repartir6n proporcionalmente al terreno de cada uno 1,. Rela ione" en're el &$i io -o"e"orio 1 el -e'i'orio !l posesorio es el sumario o sumarsimo que se inicia en ejercicio de las acciones posesorias !l petitorio es el juicio ordinario que nace del ejercicio de las acciones reales Ouien tiene derecho de poseer es decir# los poseedores le"timos# er"o# aquellos que cuentan con un derecho real'# pueden optar por ejercer la accin real que le corresponda o las posesorias$ Din embar"o# estas no pueden acumularse Di ejerce primero la real# lue"o no podr6 ejercer las posesorias; pero si ejerce primero las posesorias# podr6 lue"o hacer lo correspondiente con las petitorias (.rt$ /7</) =ero para iniciar el juicio petitorio lue"o del posesorio es necesario que: B$ la instancia posesoria haya terminado (.rt$ /7<7); BB$ Di el demandante hubiere sido vencido# que haya satisfecho al demandado (.rt$ /7<4) Unidad III: Dere #o" Reale" "obre o"a -ro-ia. Do/inio 1. 3ro-iedad 1 do/inio. Si+ni%i ado '= ni o de a/bo" (o ablo" !n el &erecho :omano# el &ominus era pr6cticamente un sinnimo de ius# e)presando una idea de seNoro tanto sobre cosas como de derechos'; y la propiedad indicaba la pertenencia e)clusiva y absoluta de la cosa al titular$ =or lo tanto# dominio era el "-nero# propiedad la especie !n la actualidad se ha invertido la relacin: aunque el 33 en muchas ocasiones utilice los vocablos indistintamente# como sinnimos# "enerando imprecisiones# lo cierto es que# como hemos dicho en unidades anteriores: a) =ropiedad: es el t-rmino "en-rico# son todos aquellos intereses e)ternos a la persona (en donde incluimos derechos personales# reales# patrimoniales# etc$)$ !sta propiedad es reconocida y tutelada en diversos .rts$ de la 3># y puntualmente en el .rt$ 17$ . su ve*# esta es declarada inviolable por el .rt$ 19 =ero el concepto de propiedad e)cede la cuestin del bolsillo del particular# pues se trata de una institucin central en un orden jurdico b) &ominio: es el t-rmino especfico sobre el &: sobre cosa propia que es objeto de estudio en este momento$ !s el fenmeno que mejor e)presa a la propiedad# pues es el que mayores facultades otor"a sobre la cosa ). Ori+en 1 e(ol$ i!n #i"'!ri a de la -ro-iedad =odemos decir que la idea de propiedad e)iste desde que e)iste la humanidad$ !n un principio esta era colectiva# perteneca a la tribu !n el &erecho :omano# aquella propiedad que en un principio era colectiva con la ley de las ZBB tablas parecera transformarse en privada (en cabe*a del pater)$ Y el titular tena los tres ius caracteres del dominio: utendi (uso)# fruendi ("oce)# abutendi (disposicin)
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' !sta propiedad reconoca al"unas limitaciones (inherentes a la vida en sociedad) pero no eran muchas$ .Nos m6s tarde esta propiedad se ira individuali*ando cada ve* m6s !n la !dad %edia# el periodo que nos interesa es el feudalismo$ 2a tierra se enfeuda desmembr6ndose el dominio en directo (para el seNor) y @til (para el vasallo)$ De establecen una serie de vinculaciones y censos de lo mas complejo y por lo "eneral ocultos ' Prente a esa tierra feudal tenemos la tierra libre o +alodial,# sobre la cual se impona una idea de dominio semejante a la del &erecho :omano$ 2ue"o por la creciente importancia de las ciudades los seNores feudales van perdiendo su poder$ 2os @ltimos vesti"ios de feudalismo desaparecen con la :evolucin Prancesa (19<H)$ .qu se consa"ra un dominio e)clusivo# individualista y absoluto .qu se enrola nuestro codificador JD# cuyas principales fuentes fueron el 3di"o >apolenico y el !sboVo de Preitas$ !ste @ltimo seNalaba que la idea de propiedad es m(s amplia y abraza a los derechos reales como los personales que hacen al patrimonio 2a cuestin social de la propiedad: en las le"islaciones que si"uieron a la :evolucin Prancesa el dominio apareca como un derecho absoluto# e)clusivo y perpetuo$ !ste liberalismo dio lu"ar a "randes abusos y ante este r-"imen insostenible sur"e la bifurcacin entre la ideolo"a comunista o un liberalismo m6s restrin"ido o neoliberalismo ' !ste neoliberalismo# sostenido en la &DB# va en pos de una mayor intervencin estatal en aquellas esferas antes e)clusivas y se dice que la propiedad tiene una +funcin social, que debe cumplir ,. D$ri"-r$den ia de la CSDE "obre el al an e del dere #o de -ro-iedad 3on respecto al si"nificado de la propiedad# para aclararlo debemos interpretar una serie de fallos paradi"m6ticos a estos efectos: a) Morta cQMar"uinde"uy: De pretenda aplicar con efecto retroactivo una ley a un contrato celebrado con anterioridad$ 2a 3orte dijo que si bien el le"islador poda dictar leyes retroactivas tenia limites# y uno de estos son los principios constitucionales# por tanto la 3orte resuelve que el principio constitucional de la inviolabilidad de la propiedad abarcaba a todos los derechos patrimoniales pues se trataba de un contrato de locacin' b) %an"o 2eonardo cQFraba !rnesto: reitera que los derechos patrimoniales se encuentran abra*ados por la inviolabilidad de la propiedad$ Foma de la 3DA de !!EE la e)presin de que la propiedad es todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de si mismo, de su vida y de su libertad c) Iourdieu =edro cQ%unicipalidad de la 3apital: en este caso la 3orte e)tiende lo dicho a los supuestos de las relaciones con el &erecho =ublico d) =rovincia de Dan 2uis cQ !stado >acional: se declaro la inconstitucionalidad de los decretos que impusieron el corralito y la pesificacin .. De%ini i!n le+al de do/inio !l 33 lo define como el !" en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona (.rt$ /;84) 2a fuente de esta definicin es la obra de .ubry y :au (nota al .rt$ /;84) ' =odemos decir# entonces# que es el m6s amplio derecho de seNoro que puede tenerse sobre una cosa# lo que no quiere decir que sea ilimitado# pues a pesar de que el propietario ten"a todas las facultades jurdicas y materiales posibles (nota al .rt$ /;8H)# este debe obrar dentro del ordenamiento jurdico por vivir en sociedad (nota al .rt$ /;8<) 3ritica: se le critica: a) Oue es redundante# porque si una cosa se encuentra sometida a la voluntad de una persona# por ello esta sometida a la accin de la misma; y estrecho# pues no solo esta sometida a la accin sino tambi-n a la abstencin de esa persona b) Ena herida mucho mayor se le hace cuando se dice que peca de amplitud# pues todos los &: se confi"uran por el sometimiento de una cosa a la voluntad de una persona (.22!>&!# %.:B.>B &! JB&.2)
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. esta crtica se le ha replicado que en el dominio es donde este sometimiento se muestra con mayor amplitud !n definitiva# el &: de dominio es aquel que concede a su titular las facultades de usar (ius utendi)# "o*ar (ius fruendi) y disponer de la cosa (ius abutendi)# con una e)tensin con la cual nin"@n otro derecho es otor"ado Dimilar a esto que decimos es la definicin que da Preitas en su !sboVo 2. Cara 'ere" del Do/inio: !numeracin: el dominio es: a) .bsoluto: no nos referimos a que sea oponible er"a omnes# si no que se trata de que el dominio es el &: que pone en cabe*a del sujeto activo la mayor cantidad de facultades posibles (dentro del ordenamiento) (tor"a los tres [ius\ del derecho romano: sobre las facultades materiales [ius utendi y fruendi\# es inherente a la propiedad el derecho de usar y "o*ar de la cosa conforme a un ejercicio re"ular (.rt$ /;10) y el ejercicio de tales facultades no podr6 ser restrin"ido en tanto no fuere abusivo (.rt$ /;17); sobre las facultades jurdicas (tanto de administracin como de disposicin)# el propietario tiene la facultad de ejercer sobre la cosa todos los actos jurdicos de los que sea le"almente susceptible (.rt$ /;1;) b) !)clusivo: dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa (.rt$ /;8<)$ !ste &: no admite como sujeto activo m6s de un titular (si hubiera m6s de uno seria condominio) Din embar"o# al"unos autores opinan que lo mencionado anteriormente sucede en cualquier &: (!j$: usufructo '] cousufructo); y que el car6cter de e)clusivo alude a que el propietario puede impedir que cualquier dispon"a de la cosa que a el le pertenece c) =erpetuo (.rt$ /;18): el dominio no se pierde: ni por el paso del tiempo (no esta sometido a nin"@n tipo de pla*o temporal)# ni por el no uso del mismo !n el caso en que un tercero lo prescriba# en realidad el dominio no desaparece por el mero paso del tiempo y el no uso# sino que pasa a constituirse en cabe*a de uno otro por la reunin de esos y otros factores 2as disidencias doctrinarias pasan aqu por la cuestin social de la propiedad$ =ues los bienes tienen que estar destinados a su uso y a su produccin# de lo contrario seria injusto > Ab$"o del dere #o. Re%or/a in'rod$ ida -or la le1 19.911: JD en su redaccin ori"inal de los .rts$ /;10 y /;17 no encontraba nin"@n limite al ejercicio del derecho de dominio# tal es as que la cosa se usaba y "o*aba se"@n la voluntad del propietario# pudiendo este desnaturali*arla# de"radarla o destruirla (.rt$ /;10); y ese ejercicio no poda ser restrin"ido porque privara a un tercero de comodidades siempre que no se ataque su propiedad' (.rt$ /;17) JD tema que si el "obierno se constitua en jue* del abuso# no tardara mucho en constituirse en jue* del uso# y lue"o toda idea de libertad desaparecera 2a reforma trae al 33 una filosofa social# y por ella se adopta la teora del abuso del derecho$ 2a ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos (.rt$ 1891) !sta nueva filosofa cambia la redaccin de los artculos antes mencionados# en cuanto a que la propiedad puede ser usada y "o*ada conforme a un ejercicio regular# y el ejercicio de las facultades no puede ser restringido en tanto no sea abusivo 9. Cla"i%i a i!n del do/inio &e los tres caracteres# la !)clusividad seria esencial desde que si este no e)istiera no e)istira dominio# sino condominio' y la =erpetuidad y .bsolute* serian naturales pues hacen a la naturale*a de la fi"ura pero podran lle"ar a faltar !sto nos queda ntimamente li"ado con la clasificacin del dominio$ !l dominio puede ser:

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a) &ominio pleno o perfecto: ser6 tal cuando en el se re@nan sus tres caracteres$ as# cuando sea perpetuo y la cosa no este gravada con ningn derecho real hacia otros (absoluto) (.rt$ /;89)10 b) &ominio minuspleno o imperfecto: cuando falta al"uno (o ambos) de los caracteres naturales o estos se encuentran alterados en su consideracin ori"inal# el dominio imperfecto ser6: 1$ &esmembrado: falta la absolute*$ 3uando el titular de la cosa ha constituido sobre ella &: a favor de terceros (!j$: usufructo) /$ :evocable: falta la perpetuidad$ De da en los casos en los que el dominio se tiene# sujeto a una condicin o pla*o resolutorios (.rt$ /;89# /da parte)$ 2a cosa# operado el pla*o o la condicin# vuelve en manos del transmitente (.rt$ /44<)$ 2a revocacin tiene efecto retroactivo al da en que se adquiri (salvo disposicin en contrario de la ley o las partes)# por ello# el anti"uo propietario toma el inmueble libre de todas las car"as# pero debiendo respetar los actos de administracin (.rts$ /44H y /498)$ 2a revocacin del dominio sobre cosas muebles no tiene efectos frente a terceros de buena fe (.rt$ /491) 0$ Piduciario17: la ley /7$771 reinstala en .r"entina el fideicomiso# poniendo de moda una fi"ura en desuso$ Du utilidad es crear un r-"imen jurdico autnomo para un capital (crea un patrimonio de afectacin 2os bienes que se transfieren e inte"ran el fideicomiso constituyen el [dominio fiduciario\$ 3on respecto a esto cabe aclarar que para adquirir el dominio fiduciario se requerir6 tradicin e inscripcin re"istral (LB>>Y) !ste dominio es imperfecto porque faltan ambos caracteres$ >o es perpetuo# ya que durara lo que dure el fideicomiso1;; y no es absoluto# pues las facultades del fiduciario son conformes a lo acordado en el contrato y a la finalidad del fideicomiso 4. EB'en"i!n del do/inio !spacio a-reo (.rt$ /;1<): la propiedad del suelo se e)tiende a este en lneas perpendiculares# pudiendo e)tender en el sus construcciones# pero con al"unas limitaciones# a saber: 2a teora del abuso del derecho que mencionamos anteriormente (!j$: no se podra construir un muro de 188mts de alto solo para impedir que la lu* de en el jardn de mi vecino)$ Y en la medida del inter-s le"itimo# es decir# lo necesario para que "oce de su propiedad tambi-n se encuentra limitado por otros cuerpos le"islativos (!j$: no podr6 invocar este derecho para oponerse al paso de una aeronave .rt$ 4 3od$ .eron6utico) Dubsuelo (.rt$ /;1<): la propiedad tambi-n se e)tiende a toda su profundidad# comprendiendo todos los objetos que se encuentren$ . esto tambi-n e)isten e)cepciones# como: 2os tesoros# el dominio no corresponde al dueNo del fundo si quien lo hallare fuera otra persona (.rt$ /;;4) %inas# est6n sujetas a las re"lamentaciones del 3di"o de %inera$ as como las ."uas est6n sujetas a una re"lamentacin especial y tambi-n los Yacimientos .rqueol"icos o =aleontol"icos .ccesorios: la propiedad de una cosa comprende tambi-n la de los accesorios que se encuentren artificial o naturalmente unidos a ella (.rt$ /;/8) !n el 6mbito de los inmuebles# las construcciones o plantaciones en la superficie del terreno se presumen hechas por el propietario y que a el le pertenecen# salvo prueba en contrario con los ries"os y desventajas que esto podra acarrear' (.rt$ /;1H)$ =ero la propiedad de obras en el espacio a-reo o en el subsuelo no hacen presumir la propiedad del suelo (.rt$ /;/1)
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>tese que la e)clusividad no se menciona porque si ella no estuviese no hablaramos de dominio !n el contrato de fideicomiso (de administracin)# el titular dominial 6%id$ ian'e8 pone en manos de una empresa administradora 6%id$ iario8 una cosa$ 2os bene%i iario" son quienes obtendr6n los frutos de la administracin de ese fideicomiso; y una ve* finali*ado el dominio pleno de la cosa lo recibe el %idei o/i"ario (que puede o no ser el fiduciante) 15 !n nin"@n caso podr6 durar mas de 08 aNos# salvo que el beneficiario fuere un incapa*# caso en el que puede durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad

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 Prutos y productos: todo tipo de frutos (.rt$ /;//)# as como los productos (nota al .rt$ /0/H) pertenecen al titular dominial de la cosa$ !l .rt$ /;// nos da dos e)cepciones: 1$ cuando un tercero ten"a derecho a "o*ar de la cosa# en virtud de un &: (!j$: usufructuario)# o de un derecho personal (!j$: locatario) /$ la e)cepcin relativa al poseedor de buena fe (.rt$ /7/0)# el cual no debe devolver los frutos percibidos$ 2os pendientes siempre pertenecen al dueNo (.rt$ /7/4)

F. 3ro-iedad 1 Do/inio del E"'ado !l 33 en el capitulo [&e las cosas en relacin a las personas\ dice que: las cosas del dominio del !stado (entendiendo por tal al >acional# los =rovinciales y %unicipales) pueden a"ruparse en (.rt$ /00H): 1$ 3osas de dominio publico: son aquellas cosas que son propiedad de los !stados nacional o provincial# o de los municipios# pero est6n libradas al uso y "oce "eneral y "ratuito de los particulares# pero sujetos a las disposiciones del 3di"o y a ordenan*as "enerales o locales (.rt$ /071 3$ 3ivil)$ !stas son inenajenables (tampoco pueden constituirse sobre ellos &: a favor de terceros)# inembar"ables# imprescriptibles y de uso publico "eneral$ De suele hacer la distincin entre bienes del dominio publico natural# aquellos a los que la ley los declara de dominio publico tal y como aparecen en la naturale*a; y bienes del dominio publico artificial# aquellos cuya e)istencia depende de una creacin del !stado (!j$: una pla*a) ' 3abe destacar que para que un bien sea de dominio publico es menester que una ley nacional lo declare de tal manera# pues caso contrario seria un bien privado ' .fectacin y desafectacin: se trata de consa"rar o sustraer un bien del dominio p@blico al uso p@blico$ %ientras que los bienes de dominio p@blico natural son afectados al momento que se declaran tales# los artificiales requieren de un acto m6s de la .dministracin Ouedan comprendidos (.rt$ /078 3$ 3ivil): 2os mares territoriales (hasta la distancia que determine la le"islacin especial) 2os mares interiores# bahas# ensenadas# puertos y ancladeros 2os ros# sus causes# otras a"uas que corran por causes naturales y toda otra a"ua que ten"a aptitud de satisfacer un inter-s "eneral# comprendi-ndose las a"uas subterr6neas 2as playas de los mares y las riberas internas de los ros (es hasta donde lle"a el a"ua en las altas mareas normales) 2as islas en el mar territorial# en ros o en la"os nave"ables cuando no pertene*can a particulares 2as calles# pla*as# caminos# canales# puentes y cualquier otra obra p@blica construida para la utilidad p@blica 2os documentos oficiales de los poderes del !stado 2as ruinas y yacimientos arqueol"icos y paleontol"icos de inter-s cientfico /$ 3osas de dominio privado: es un verdadero derecho de dominio# ejercido por el !stado (nacional o provincial)$ =or lo tanto en principio serian embar"ables# enajenables de inenajenabilidad relativa# pues se requiere previa autori*acin' y prescriptibles$ Din embar"o la doctrina y jurisprudencia distin"uen entre bienes afectados a un servicio p@blico# los cuales no son embar"ables y los que no est6n afectados a dicho motivo$ Don enumerados en (.rt$ /07/ 3$ 3ivil) Fodas las tierras dentro de la :epublica que care*can de dueNo 2as minas# no obstante el dominio de corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra 2os bienes vacantes (inmuebles) y mostrencos (muebles) y los de personas que mueren sin herederos# los de personas jurdicas que se disuelven sin que sus estatutos dispon"an de
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los bienes# las cosas perdidas cuyo dueNo no aparece# los inmuebles abandonados por los dueNos 2os muros# pla*as de "uerra# puentes# ferrocarriles y toda construccin hecha por los !stados# y todos los bienes adquiridos por los !stados 2as embarcaciones corsarias o enemi"as que dieran en las cosas de la :epublica Iienes municipales (.rt$ /077 3$ 3ivil): los que los !stados (nacional o provinciales) hayan puesto bajo el dominio de las municipalidades$ Don enajenables en el modo que las leyes lo dicten$ :. *odo" de ad<$i"i i!n del do/inio Don los hechos o actos de los cuales puede resultar la adquisicin del dominio$ JD pr6cticamente replica las formas romanas de adquirir el dominio De"@n el 33 el dominio se adquiere (.rt$ /;/7): 1$ por la apropiacin; /$ por la especificacin; 0$ por la accesin; 7$ por la tradicin; ;$ por la percepcin de frutos (en [obli"aciones y derechos del poseedor de buena fe\ (.rts$ /7// y si"s$) 4$ por la sucesin en los derechos del propietario (tratado en el 2ibro BJ) 9$ por la prescripcin (2ibro BJ) ' %uchos autores critican esta enumeracin# pues dicen que es incompleta# faltando: 1$ la ley# que presume la propiedad para la posesin de cosas muebles (.rt$ /71/) /$ la e)propiacin por causa de utilidad publica

May diversos criterios para clasificarlos$ !mpe*aremos con el m6s importante: a) (ri"inarios (o Enilaterales): se"@n si el dominio nace en la cabe*a del adquirente# independientemente de un derecho anterior de otra persona ' Don: la apropiacin# especificacin# accesin y percepcin de frutos b) &erivados (o Iilaterales): e)iste una transmisin del dominio del propietario anterior al actual$ !ntran en concurso dos voluntades$ 2a adquisicin se apoya en el derecho de este anterior propietario ' Don: la tradicin y la sucesin por causa de muerte 14 2a importancia pr6ctica de esta distincin reside en que al ser derivado e)isten m6s potenciales problemas; y que mientras en la adquisicin ori"inaria el dominio se adquiere sin lmites# en la derivada el derecho se adquiere con las limitaciones del antecesor (.rt$ 0/98) tambi-n pueden clasificarse en: a) . titulo universal y particular: cuando se adquiere todo un patrimonio o una parte alcuota del mismo o cosas sin"ulares$ 2a sucesin (Bnc$ 4) esta refiriendo a la sucesin universal$ 2a tradicin es sucesin a titulo sin"ular b) =or causa de muerte o por acto entre vivos: cuando el dominio se adquiere por fallecimiento del anterior propietario o no c) (nerosos y "ratuitos: cuando se reciba la cosa a cambio de una contraprestacin (tradicin hecha por compraventa) o no (tradicin hecha por donacin o apropiacin) d) De"@n se apliquen a cosas muebles o inmuebles: todos los modos derivados se aplican a ambas$ 2os ori"inarios se aplican a muebles salvo: 1$ la usucapin (para los que la consideren aqu)# que se aplica a ambos; /$ las formas de accesin: aluvin# avulsin# edificacin# siembra y plantacin que se aplican solo a inmuebles

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2a doctrina discute si la prescripcin es ori"inaria o derivada$ Ouienes opinan que solo importan los actos posesorios dicen que es ori"inaria; mientras# otros dicen que es derivada desde que se necesita del jue* para prescribir

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;. A-ro-ia i!n (.rt$ /;/;): se trata de la aprehensin de la cosa mueble# sin dueNo o abandonada# con el 6nimo de apropiarse de ellas$ &e esto sur"en sus requisitos: a) que el adquirente aprehenda la cosa# es decir# que ten"a el corpus (.rt$ /097) b) que tal aprehensin se ha"a con 6nimo de adquirir el dominio c) que quien lo ha"a ten"a la capacidad necesaria (.rt$ /0H/) ' Y que la cosa sea apropiable# por ser: a) cosa mueble sin dueNo (res nullius .rt$ /;/9): donde se incluyen los animales de ca*a# los peces de mares# ros y la"os nave"ables# sustancias que el mar arroja que no presenten si"nos de un dominio anterior# animales salvajes o domesticados que recuperen su anti"ua libertad# enjambres de abejas# que el propietario no reclame inmediatamente (.rt$ /070) b) cosa abandonada por persona capa* de hacerlo (res derelictae ' .rt$ /;/4) 3a*a# pesca# enjambres y tesoros: lue"o de re"ular la apropiacin en "eneral el 33 re"ula las formas m6s comunes de hacer esto que son las mencionadas: a8 CaAa: mediante esta se puede adquirir el dominio de los animales bravos o de los domesticados que recuperen su anti"ua libertad (.rt$ /;78)$ De adquiere el dominio cuando el animal es tomado por el ca*ador o cuando cai"a en sus trampas sin importar si estuviere muerto o vivo' Di el ca*ador fuere persi"uiendo al animal que hiri y al"uien lo tomase este ultimo deber6 entre"6rselo (.rt$ /7;1)$ &isposicin similar dice que mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo (.rt$ /;77) De puede ca*ar en terrenos propios# o en terrenos ajenos que no estuvieren cercados# plantados ni cultivados (y se"@n re"lamentos policiales); o en terrenos ajenos# cercados plantados o cultivados pero con autori*acin del dueNo Di se ca*are en este @ltimo supuesto# pero sin autori*acin# la pie*a pertenecer6 al dueNo y el ca*ador esta obli"ado a indemni*ar el daNo ' En caso interesante que se presenta es si el animal herido que el ca*ador estaba persi"uiendo in"resa en un terreno con dueNo# cercado$ !l 33 no resuelve esto# pero por el jue"o de los .rts$ /;71Q7/Q70 creemos que la solucin que da Preitas es aceptable: el dueNo del terreno deber6 permitirle al dueNo que prosi"a la ca*a# o de lo contrario entre"arle la pie*a o e)pulsarla b8 3e" a: es el medio para adquirir el dominio de los peces (res nullius .rt$ /070) y por e)tensin una variedad de animales que inte"ran el *ooplancton'# cuando estos fueran tomados por el pescador o cai"an en sus redes (.rt$ /;79) De puede pescar en a"uas de uso p@blico (.rt$ /;7<) 19 ' Fanto la ca*a como la pesca est6n limitadas por los re"lamentos de las autoridades locales (.rt$ /;7H) 8 En&a/bre": las abejas que huyen de la colmena y se posan en un 6rbol que no se de su propietario' recuperan su libertad si el dueNo no las fuere persi"uiendo (.rt$ /;7;)$ !n este caso pertenecen a quien las tome (son res nullius de acuerdo con el .rt$ /070) Di el enjambre se posa en un terreno ajeno y cercado# el dueNo no podr6 tomarlas sin consentimiento del propietario del terreno (.rt$ /;74) d8 Te"oro": el tema carece altamente de inter-s pr6ctico en la actualidad$ Fesoro es todo cosa que no tiene dueNo conocido# enterrada u oculta en un inmueble (.rt$ /;;1)$ Dalvando los objetos que se encuentren en los sepulcros o lu"ares destinados a la sepultura$ Y si son de creacin reciente se presumen del dueNo del lu"ar donde se encontraren (.rt$ /;4;) =or el .rt$ /070 podra e)tenderse a cosas escondidas en un mueble# pues nada aclara !l que hallare un tesoro en casa o fundo propio adquiere el dominio de este (.rt$ /;;8)$ =ueden buscar tesoros: el propietario# el copropietario# los poseedores imperfectos (usufructuario# usuario# acreedor anticresista)# y el tenedor con permiso del dueNo
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2a se"unda parte del articulo es un error en el que incurre JD

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Di se halla el tesoro en predio ajeno el descubridor es dueNo de la mitad y el propietario del fundo de la otra mitad (.rt$ /;;4)$ &escubridor es quien primero lo hace visible (.rt$ /;;;)# y tiene derecho a la mitad siempre que se trate de tesoros encontrados casualmente (.rt$ /;41); y tambi-n tienen derecho aquellos que pueden buscar tesoros pero sin ser propietarios > R=+i/en de la" o"a" -erdida": el 33 incurre en un error metodol"ico al incluirlas en el capitulo de la apropiacin: =rimero# porque no son cosas sin dueNo ni cosas abandonadas y por lo tanto no son susceptibles de apropiacin (.rt$ /;/< lo e)presa) De"undo# porque quien encuentra una cosa perdida no adquiere el dominio# sino un derecho de recompensa ' =ara que la cosa este perdida hacen falta dos requisitos: a) que la cosa no este en poder del propietario# y que se encuentre accesible para todos; b) el elemento subjetivo# la ne"li"encia que produjo la perdida# y que e)cluye la idea de abandono$ Ouien ale"ue que la cosa era perdida y no abandonada debe probar su titulo y la perdida (y no abandono) Ouien hallare una cosa perdida no esta obli"ado a tomarla# pero si lo hace car"a con las obli"aciones del depositario (.rt$ /;01)$ Du correlato: tiene derecho a ser pa"ado por los "astos hechos y a una recompensa por el halla*"o (.rt$ /;00)$ 2a fundamentacin del halla*"o podra basarse en premiar la honrade* pues seria muy f6cil quedarse impunemente con la cosa'$ !l propietario puede e)onerarse cediendo la cosa a quien la halo ' Di quien halla la cosa pudiere conocer al dueNo# debe inmediatamente darle noticia de ella (.rt$ /;0/)$ Di no deber6 entre"arla al jue* m6s inmediato o a la polica# quienes deber6n poner avisos durante 08 das (.rt$ /;07) ' Di lue"o de los 4 meses del @ltimo aviso no apareciese nadie la cosa se vender6 en subasta p@blica# de la cual se deducir6n los "astos de conservacin y la recompensa debida y el remanente corresponde a la municipalidad (.rt$ /;0;)$ Di apareciese el dueNo antes de la subasta deber6 pa"ar lo antes mencionado$ Di hubiere ofrecido una recompensa el hallador podr6 optar entre la fijada por el jue* y esta (.rt$ /;04) ' Dubastada la cosa solo podr6 recuperarla el dueNo pa"ando todos los "astos y el importe del remate (.rt$ /;09)$ Di la cosa fuere corruptible podr6 anticiparse su subasta# y si el dueNo aparece antes de los 4 meses tendr6 derecho al precio# previas deducciones correspondientes (.rt$ /;0<) ' 3omete delito de hurto quien toma cosas perdidas y no obra de acuerdo a las disposiciones anteriores (.rt$ /;0H) !n caso de duda# siempre que la cosa sea de al"@n valor# se presume que esta ha sido perdida y no abandonada (.rt$ /;08) 1@. E"-e i%i a i!n 3oncepto: se adquiere el dominio por especificacin (o transformacin) cuando al"uien de una cosa# con su trabajo# hace otra nueva con la intencin de apropi6rsela (.rt$ /;49) 3on esto# quedan e)cluidos los supuestos de que: 1$ quien ha"a el trabajo tambi-n es propietario de la materia que se trabaja; /$ el trabajo por encar"o (salvo que intervierta el titulo) ' JD trata de resolverlo compatibili*ando los intereses del que ha trabajado la cosa y del propietario de la materia$ =ara ello hay dos pautas diferentes# las cuales cru*adas nos dan 7 posibles soluciones: a) Oue la cosa pueda volver a su estado anterior# especificador de buena fe: el dueNo de la materia ser6 dueNo del nuevo objeto# debiendo pa"ar al especificador su trabajo (.rt$ /;98)$ Di no puede e)i"ir el valor de la materia b) Oue la cosa no pueda volver a su estado anterior# especificador de buena fe: la propiedad queda en manos de este @ltimo# teniendo que indemni*ar al dueNo de la materia (.rt$ /;4<) c) Oue la cosa pueda volver a su estado anterior# especificador de mala fe: el dueNo tendr6 derecho a ser indemni*ado en todo daNo y a la accin criminal que tuviese lu"ar; salvo que
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prefiere tener la cosa en su nueva forma pa"ando al transformador el mayor valor que hubiere "enerado (.rt$ /;4H) d) Oue la cosa no pueda volver a su estado anterior# especificador de mala fe: el dueNo tendr6 derecho a ser indemni*ado en todo daNo y a la accin criminal que tuviese lu"ar; salvo que prefiere tener la cosa en su nueva forma pa"ando al transformador el mayor valor que hubiere "enerado (.rt$ /;4H) 2a buena fe consistira en i"norar que la cosa era ajena (.rt$ /;4<)$ 2a mala fe en saberlo o deber saberlo 11. A e"i!n 3oncepto: se adquiere el dominio por accesin cuando al"una cosa mueble o inmueble acreciere a otra por adherencia natural o artificial (.rt$ /;91) JD se preocupa por diferenciar las cosas accesorias (comprendidas en el propio titulo de dominio) de aquellas que se adquieren por accesin (es decir# por un titulo diferente) ' !)isten diferentes supuestos de accesin# que anali*aremos individualmente: a8 Al$(i!n: forma de acrecentamiento de los inmuebles por la accin del a"ua de los ros que de forma paulatina e insensible y por obra de la naturale*a acrecientan a los fundos linderos a los ros$ :equisitos: debe tratarse de terrenos que tienen sus limites con ros (no corresponde cuando el ro esta canali*ado y sus m6r"enes son diques artificiales .rt$ /;97; ni tampoco a los terrenos linderos con la"os o la"unas .rt$ /;9<) =ara que haya aluvin no debe haber nin"una corriente continua que ha"a parte del ro que separe a la reunin de tierra del terreno (.rt$ /;94 y /;<1)$ Fampoco constituyen aluvin las arenas o fan"os# pues comprenden el lecho del ro (.rt$ /;99) De concreta la adquisicin dominial cuando los terrenos de aluvin est6n definitiva y permanentemente adheridos al predio ribereNo ' !l que hemos mencionado anteriormente es el llamado aluvin por acarreo; e)iste otro tipo que es el llamado aluvin por abandono que consta de dos supuestos: 1$ cuando el ro se recuesta sobre la orilla opuesta# dejando una porcin de lo que era su cauce seco$ !ste terreno es adquirido por el titular dominial del fundo ribereNo por accesin (.rt$ /;90) /$ cuando un ro deja de correr por el que era su cauce (ya sea porque lo hace por otro o porque se seco)$ >o hay norma e)presa que re"ule esto# pero la mayora por analo"a aplica el artculo citado anteriormente =ropiedad del aluvin: ya hemos dicho que pertenece al propietario ribereNo (.rt$ /;9/)$ Di se forma a lo lar"o de muchas heredades# la divisin se hace por el ancho de cada una de ellas (.rt$ /;</) Di se forma lindante a la costa del mar o de ros nave"ables el aluvin pertenece al !stado (.rt$ /;9/)# y lo mismo cuando lo lindante es un camino del dominio publico b8 A($l"i!n: es el acrecentamiento# pero no de forma paulatina e insensible# sino s@bita# a los fundos ribereNos a ros (o arroyos)$ !sa fuer*a s@bita las lleva de un predio a un campo inferior o situado en la ribera opuesta (.rt$ /;<0) !l propietario del fundo de donde se desprendieron las cosas conserva su propiedad y puede reivindicarlas (para llev6rselas) siempre que pueda individuali*arlas$ !sto cesa: 1$ cuando las cosas desprendidas por la avulsin se adhieran naturalmente (.rt$ /;<7) /$ transcurridos 4 meses del hecho# por prescribir la accin reivindicatoria (.rt$ 780H) !l dueNo del terreno al que fueron a parar las cosas adquiere su dominio por accesin$ Di el dueNo del fundo del cual se desprendieron no quiere reivindicarlas# el dueNo del otro terreno no tendr6 derecho a e)i"ir la remocin (.rt$ /;<; e)cepcionando al /;14) =ara la avulsin de cosas no susceptibles de adherencia natural ri"e lo dispuesto sobre cosas perdidas (.rt$ /;<4) 8 Edi%i a i!n "ie/bra 1 -lan'a i!n: se trata de resolver las situaciones cuando: 1$ se edifica o siembra con materiales ajenos en inmuebles propio; /$ con materiales propios en inmueble ajeno; 0$ con materiales ajenos en inmueble ajeno
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 =or re"la el dueNo del terreno se hace dueNo de lo edificado o plantado# aunque fuera con materiales ajenos# por aplicacin del superficie solo cedit (.rt$ /;1H) !n cuanto al derecho o la obli"acin de indemni*ar# esto vara en cada supuesto# a saber: a) !dificacin o plantacin en terreno propio con materiales ajenos (.rt$ /;<9): el dueNo del terreno se hace dueNo de lo edificado o plantado y de las semillas# etc$ =ero si lue"o los materiales se separasen podr6n ser reivindicadas por el anti"uo propietario Di el edificador es de buena fe esta obli"ado a pa"ar el valor de los materiales usados$ Di es de mala fe estar6 sujeto a indemni*ar todos los daNos causados y a la accin criminal que proceda b) !dificacin o plantacin en terreno ajeno con materiales propios (.rt$ /;<<): si es de buena fe# el dueNo del terreno tiene derecho a hacer suya la obra previas indemni*aciones correspondientes al edificador o plantador$ !ste @ltimo no podr6 destruir lo edificado o plantado sin el consentimiento del dueNo; si es de mala fe el dueNo podr6 demandar la demolicin y reposicin de las cosas al estado anterior$ =ero si las quisiere conservar deber6 pa"ar el mayor valor adquirido por el inmueble (.rt$ /;<H) 3uando tambi-n haya habido mala fe del dueNo del terreno (esto es# cuando se edifico o planto a vista de este# quien no se opuso)# se indemni*ara de acuerdo a lo dispuesto para el edificador de buena fe c) !dificacin o plantacin en terreno ajeno con materiales ajenos (.rt$ /;H1): el dueNo de los materiales nada podr6 reclamarle al dueNo del terreno$ Dolo podr6 e)i"irle la indemni*acin que este hubiere de pa"ar al dueNo de la obra ' May un supuesto que el 33 no contempla y es la invasin parcial del terreno del vecino al construir# es decir# que quien construye asienta una parte de la construccin en terreno vecino$ 3on respecto a esto al"unos autores han dicho 1$ que si el invasor es de mala fe# el propietario del terreno invadido podr6 pedir la demolicin de lo construido# amen de los daNos y perjuicios /$ si el invasor es de buena fe# o ambos de mala o buena fe# el invasor deber6 pa"ar el precio del terreno invadido# quedando el invadido limitado a esto# sin poder e)i"ir la demolicin ni pretender la propiedad de lo edificado d8 *i+ra i!n de ani/ale" do/e"'i ado": son tales aquellos que siendo salvajes por naturale*a# se han habituado a la domesticidad$ Y son un supuesto de accesin (.rts$ /;H/ y /;H0)$ 2os salvajes no pueden serlo pues son res nullius (susceptibles de aprehensin) y los domesticados son cosas muebles propias 3uando los animales domesticados recuperaran su anti"ua libertad y emi"raren a otro inmueble# el dueNo de este adquiere el dominio de ellos; siempre y cuando no se haya valido de nin"@n artificio para atraerlos$ !l anti"uo dueNo no tendr6 derecho a indemni*acin ni podr6 reivindicarlos (.rt$ /;H/) Di se uso al"@n artificio para atraerlos podr6 reivindicarlos si puede identificarlos# sino tendr6 derecho a la indemni*acin correspondiente (.rt$ /;H0) e8 Ad&$n i!n0 /eA la 1 on%$"i!n 3oncepto: cuando dos cosas muebles de distintos dueNos' se unen formando una sola# sin que haya habido acuerdo entre ellos (.rt$ /;H7)$ Di hubiera habido acuerdo les pertenecera a ambos en condominio !n la adjuncin las dos cosas muebles se unen sin fusionares (!j$: una piedra que se en"ar*a); en la me*cla y la confusin hay fusin de ambas cosas y no podran separarse$ %e*cla para referirse a slidos# confusin a lquidos ' !ste m-todo de adquisicin# al i"ual que la especificacin han perdido importancia por el .rt$ /71/# el cual vuelve el 6mbito de aplicacin de la adjuncin limitadsimo (solo se aplicaran estas normativas en casos de mala fe o de cosas robadas o perdidas) :e"las: en caso de adjuncin el propietario de la cosa principal adquiere la accesoria (aun cuando fuere posible la separacin) pa"ando el precio de la accesoria (.rt$ /;H7)$ Dalvando el supuesto en que la cosa accesoria sea m6s preciosa que la principal# en tal supuesto el
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propietario de aquella puede pedir su separacin# aunque ten"a que daNarse la principal (.rt$ /;H;) !l dueNo de la materia utili*ada de mala fe puede pedir que se le devuelva lo mismo que tenia (en especie y cantidad) o que de esa manera se compute su indemni*acin (.rt$ /;H4) ' =ara la me*cla y la confusin# si una cosa fuese la principal# su propietario adquiere la cosa que resulte de la me*cla o confusin pa"ando el precio de la otra (.rt$ /;H9) >o habiendo cosa principal y accesoria# y siendo separables# los "astos de separacin corren por cuenta de quien las uni sin consentimiento (.rt$ /;H<); si no son separables# quien sufri de la unin sin su consentimiento puede pedir el valor de su cosa (.rt$ /;HH); si la me*cla o confusin resulta de un hecho causal y no hay cosa principal cada uno adquiere un derecho proporcional al valor de su cosa (.rt# /488) 1). Tradi i!n 'ra"la'i(a del do/inio >ocin histrica: en el &erecho :omano eran tres los modos de adquirir la propiedad derivadamente: la traditio# la in iure cessio 1< y la mancipatio1H$ 2ue"o en el &erecho Austinianeo desaparecen la mancipatio y la in iure cessio quedando solo la traditio como modo derivado de adquirir la propiedad 2e"islacin comparada: en el derecho franc-s se paso a prescindir de la tradicin# bastando con que el tradens se diera por desposedo y el accipiens aceptara recibir la cosa (es decir# con el acuerdo de voluntades); en el sistema alem6n el derecho real se constituye y oponibili*a en el :e"istro# donde ambas partes consienten la inscripcin a nombre del nuevo titular (este acto se llama abstracto); sistema torrens: nacido en .ustralia el propietario cuenta con un certificado otor"ado por el !stado# que se encuentra dotado con un se"uro para indemni*ar a quienes prueben ser los propietarios porque contra quien ten"a el certificado no hay accin de reivindicacin 2e"islacin nacional: JD critica fuertemente al derecho franc-s y dice que para la transmisin de &: no bastan los caracteres del derecho personal# sino que deben ser si"nos mas visibles aun (pues toda la sociedad esta obli"ada a respetar ese derecho)$ .dem6s# hace notar que el derecho franc-s tuvo que volver sus pasos y a fin de "aranti*ar la publicidad en materia de transferencia de &: crear los re"istros =or todo esto# JD si"uiendo a Preitas dispone que: antes de la tradicin no hay transferencia de !" (.rt# ;99)$ Jemos que entre nosotros la tradicin# amen de su funcin publicitaria# es constitutiva de los &: > Tradi i!n 'ra"la'i(a de do/inio: como al tratar la adquisicin de la posesin ya hemos visto la forma en que debe llevarse a cabo la tradicin para que se ten"a por operada# aqu solo nos referiremos a los requisitos que debe tener para ser traslativa del dominio$ !stos son 1$ Oue el tradens sea propietario de la cosa que transfiere: solo pueden transmitirse por tradicin los derechos de quien la hace (.rt$ /480)$ !sto es correlativo con la l"ica del >emo plus iuris (.rt$ 0/98)# pero ya hemos visto que este principio tiene una serie de e)cepciones (!j$: el .rt$ 18;1 prote"e a los terceros subadquirentes de buena fe y a titulo oneroso# con respecto a derechos adquiridos sobre inmuebles) /$ Oue tradens y accipiens ten"an capacidad: para enajenar y adquirir respectivamente (.rt$ /481)$ =ues la mayora de la doctrina opina que la tradicin es un acto jurdico# concluimos que la capacidad requerida es la plena capacidad civil (mientras que el mero discernimiento es lo que se e)i"e para los modos unilaterales .rt$ /0H/) 0$ Oue la tradicin se efect@e por titulo suficiente para transmitir el dominio (.rt$ /48/): titulo suficiente ser6 aquel acto jurdico revestido de todos los requisitos de fondo y forma para que sea valido e idneo para servir de base a la transmisin del dominio

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=roceso de reivindicacin ficticio# donde el adquirente ju"aba el papel de reivindicante y el tradens no se opona 3ompra'venta oral y publica con simultaneo pa"o del precio y transferencia de la propiedad (en presencia de cinco testi"os y el librepens que pesaba el cobre en la balan*a)

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' 2a inscripcin y sus efectos: con la reforma de la ley 19$911 subsiste la tradicin# pero se a"re"a la inscripcin re"istral$ Fal inscripcin es de car6cter declarativo# desde que solo se e)i"e para volver el &: constituido o transferido oponible a terceros > S$ e"i!n /or'i" a$"a: con respecto a esta (mencionada como modo de adquirir el dominio en el .rt$ /;/7# Bnc$ 4) ya hemos hablado en la Enidad B# y a lo dicho all nos remitimos 12. Re"'ri ione" 1 l/i'e" del do/inio 3oncepto: ya dijimos anteriormente que el dominio era un &: absoluto# pero esto solo haciendo referencia a que era el que m6s facultades sobre la cosa le daba a su titular# pero de nin"@n modo que estas facultades fueran ilimitadas$ !n este punto tratamos las limitaciones a esas facultades ' Fales restricciones encuentran su fundamento en diversos motivos# como ser# el inter-s publico# ra*ones de vecindad# etc$ 2o concreto es que desde que el hombre vive en sociedad no ha e)istido un dominio absolutamente absoluto ' !l 33 en este titulo es plausible y a la ve* muy criticable: ha cometido aciertos al prever estas atenuaciones en una -poca de absoluta liberalidad y al no confundir a estas restricciones con las servidumbres; pero entra en un e)cesivo casuismo y no haber tenido un orden de e)posicin interno > Di%eren ia" on la" "er(id$/bre": JD acertadamente las diferencia de las servidumbres# porque lo contrario es equivocar todos los antecedentes indispensables y las condiciones de las servidumbres (.rt$ /411)$ .l"unas de las diferencias 1$ 2a "eneralidad de los dominios esta sometida a las restricciones# mientras que el sometimiento a servidumbres es e)cepcional /$ !n las restricciones los inmuebles est6n en i"ualdad# y estas se imponen fund6ndose en el inter-s reciproco; en las servidumbres e)iste una heredad dominante y una sirviente# siendo la que se beneficia la primera 0$ 2a @nica fuente de las restricciones es la ley# en tanto las servidumbres pueden tener su ori"en tanto en la ley como en la voluntad de las partes 7$ 2as restricciones pueden consistir en un no hacer# dejar hacer o incluso en un hacer; las servidumbres podr6n consistir en un no hacer o en un dejar hacer# pero nunca en un hacer ;$ %ientras que# como ya hemos dicho# las restricciones afectar a la absolute*; las servidumbres afectan al car6cter de e)clusividad del dominio 3omo hemos dicho# las restricciones pueden ori"inarse basadas en: 1$ el inter-s publico; /$ el inter-s de los particulares (o ra*ones de vecindad) 3on respecto a las primeras# el 33 dice que las restricciones al dominio en funcin del inter+s pblico son regidas por el derecho administrativo (.rt$ /411)$ Din embar"o# esta fuente no es e)clusiva# pues e)isten varias disposiciones del 33 que crean restricciones al dominio en miras al inter-s de la sociedad > Re"'ri ione" e"'able ida" -or el Dere #o Ad/ini"'ra'i(o: brevemente diremos que es la fuente de la mayoria de las restricciones fundadas en el inter-s p@blico$ !stas son ilimitadas en numero y clase pues responden a diversos motivos (!j$: se"uridad# hi"iene) y lle"an hasta donde lo e)ija la necesidad$ Don ejemplos las que sur"en de normas locales de car6cter urbanstico o de edificacin; o las normas establecidas en relacin a los establecimientos industriales peli"rosos o insalubres > Re"'ri ione" a la di"-o"i i!n &$rdi a: si el propietario tiene todas las facultades jurdicas que sean le"almente posibles sobre la cosa# entonces podra decirse que tiene la facultad de no reali*arlos y de obli"arse a no reali*arlos (.rt$ /;1;)$ Din embar"o; B$ 3l6usulas de inenajenabilidad son re"lamentadas# y miradas por el 33 con disfavor ya que traban la libre disposicin de los bienes$ :especto a estas hay que distin"uir dos supuestos:
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a) 3l6usulas de no enajenar a persona cierta y determinada: se suelen imponer para prote"erse de la competencia$ !stas son validas (.rt$ 1047)# y la enajenacin hecha contra esa cl6usula ser6 nula por estar prohibido el objeto del acto' (.rt$ 1877 y H;0)# por lo tanto el adquirente ser6 pasible de la accin reivindicatoria b) 3l6usulas de no enajenar a persona al"una : el propietario de un inmueble no podr6 obli"arse a esto# y si lo hiciere la enajenacin i"ualmente ser6 valida sin perjuicio de las acciones personales que se pudieran constituir contra el (por el supuesto que da la se"unda parte del [numerus clausus\)' (.rt$ /41/)$ >o obstante lo dicho# hay que distin"uir entre: 1$ cl6usula impuesta en un acto jurdico oneroso: el .rt$ /41/ dice que a pesar de que la venta no sea valida# quien violo tal cl6usula podra ser pasible de las acciones personales /8; pero si nos remitimos al .rt$ 1047# de este devendra la nulidad de la cl6usula# de lo que se desprende la absoluta falta de consecuencias !stos dos artculos se han intentado armoni*ar dando lu"ar a una serie de interpretaciones diver"entes /$ cl6usula impuesta en un acto jurdico "ratuito: los donantes o testadores pueden prohibir a los donatarios que enajenen las cosas que les donaren# por un termino m6)imo de 18 aNos (.rt$ /410)$ .l"unos opinan que el pla*o m6)imo seria de ; aNos si se dona a dos o mas personas# por la armoni*acin entre este .rt$ y el /4H7 (el cual habla de la indivisin for*osa del condominio# cuyo pla*o m6)imo son ; aNos) Jarias son las justificaciones que se han dado a esto: 1$ no hay contraprestacin; /$ su finalidad es que quienes los reciben no los dilapiden Di la prohibicin de enajenar supera el pla*o de 18 aNos# quedara reducida a este pla*o; pero si la prohibicin de enajenar no tiene pla*o# la mayora de la doctrina opina que debe tenerse como no escrita BB$ 3l6usulas de indivisin: estamos adelant6ndonos un poco en el pro"rama y someramente trataremos el condominio con indivisin for*osa$ !sta indivisin puede tener su ori"en: 1$ de manera contractual# donde podr6n acordarla por un termino que no supere los ; aNos (.rt$ /4H7)# renovables obviamente$ Dalvando el supuesto especial donde el contrato sea celebrado por los herederos# caso en el cual el pla*o m6)imo se eleva a 18 aNos (.rt$ ;/# ley 17$0H7)# tambi-n renovables /$ por disposicin testamentaria# el pla*o m6)imo ser6 de 18 aNos 'no renovables' (.rt$ ;1# ley 17$0H7) > Re"'ri ione" re"$l'an'e" del Gn$/er$" respecto a este en la Enidad B la$"$"H: nos remitimos a lo e)puesto con

> Ca/ino de "ir+a 6o de ribera8: los propietarios limtrofes a ros que sirven para la comunicacin por a"ua est6n obli"ados a dejar una calle de 0;m de ancho' hasta el ro o canal# sin derecho a nin"una indemni*acin y no pudiendo reali*ar obras ni deteriorar el terreno/1 (.rt$ /40H)$ Di este camino atraviesa una ciudad podr6 reducirse su ancho# pero a no menos de 1;m 2a utilidad de este camino era para remolcar desde la orilla las embarcaciones# considerando estas disposiciones en el momento en que fueron redactadas podemos apreciar el inter-s publico que las fundamentaba$ >o obstante# en la actualidad# con los adelantos t-cnicos que e)isten hay quitado peso a este fundamento# pues no se practica mas la nave"acin a sir"a >aturale*a jurdica: al"unos autores opinan que se trata de un camino del dominio p@blico del !stado$ =ero la mayora# y la jurisprudencia los si"ue# opinan que el camino de sir"a pertenece a estos propietarios ribereNos# pero siendo una restriccin al dominio // como mencionamos

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=or el motivo que hemos dicho anteriormente: +^valdr6 solo como constitucin de derechos personales# si como tal pudiese valer, (.rt$ /;8/# in fine) 21 Puera de esas amplias restricciones el propietario "o*a de todas las facultades materiales y jurdicas sobre la cosa 22 (tros dicen que se trata de una servidumbre administrativa

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19. Re"'ri ione" %$ndada" en rela ione" de (e indad !ntre estas limitaciones encontramos: ' .rt$ /414: el propietario debe mantener su edificio de manera que los materiales que de el se desprendan no puedan daNar a los vecinos$ !sto debe entenderse en relacin con la [denuncia del daNo temido\ ' .rt$ /4/8: las obras que sin resultar en un perjuicio a los vecinos los privaran de ventajas de las que antes "o*aban# no les dan derecho a una indemni*acin$ Din embar"o esto deber6 ser entendido en relacin a la teora del abuso del derecho (.rt$ 1891) 2as molestias que ocasionen cualquier tipo de inmisin (humo# olores# luminosidad# ruidos# o similares) por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos# no deben e)ceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones de lu"ar# y aunque mediare autori*acin administrativa' De"@n las circunstancias# los jueces podr6n disponer las indemni*aciones correspondientes o la cesacin de las molestias$ !l jue* deber6 tener en cuenta las e)i"encias de la produccin as como el uso re"ular de la propiedad; y asimismo tendr6 en cuenta la prioridad en el uso (.rt$ /41<)$ !l juicio tramitara sumariamente ' Jarias cuestiones: 1$ la enumeracin de inmisiones del artculo no se considera bajo nin"@n punto de vista ta)ativa; /$ para que se aplique la norma las molestias deben e)ceder la [normal tolerancia\ desde que la convivencia en sociedad e)i"e tolerar ciertas incomodidades; 0$ ser6 vecino todo inmueble hasta el cual lle"ue la molestia 2e"itimacin activa y pasiva: son amplias# pudiendo ejercer la accin incluso los tenedores del inmueble afectado; y pudiendo reclam6rsele no solo al propietario del inmueble donde proviene la emisin sino a aquel que ejerce la actividad que la "enera =rescripcin: la accin para reclamar la cesacin de las molestias no tiene prescripcin al"una# pues perdura mientras duren las molestias; en cuanto a la que procede para reclamar la indemni*acin la mayora opina que es de / aNos# correspondiente a los daNos derivados de actos ilcitos (tros supuestos: si bien al"unos de ellos son tan casuistas que su inclusin debera ser en ordenan*as municipales# como los .rts$ /4/1 a /4/; (entre otros) a cuya lectura en el 33 remitimos; otras disposiciones son de "ran inter-s$ 2as nombraremos y e)plicaremos someramente 1$ (bli"acin de tolerar andamios: si fueren necesarios para obras en el inmueble vecino# el propietario del otro no podr6 ne"arse a su colocacin# siendo a car"o del primero la indemni*acin por el daNo causado (.rt$ /4/9) /$ =rohibicin de plantar 6rboles a determinada distancia: podr6 hacerlo hasta 0m de la lnea divisoria con el vecino; para los arbustos ser6 de 1m (.rt$ /4/<) &isposicin similar la del .rt$ si"uiente que dice que si las ramas se e)tendiesen sobre terreno del vecino este tendr6 derecho a pedir que se corten; y si fueren las races podr6 cortarlas por si mismo en ambos casos aunque los 6rboles se encuentren plantados a la distancia re"lamentada' (.rt$ /4/H) 0$ (bli"acin de reco"er en el propio fundo el "oteraje de los techos: los techos deben ser construido con esta finalidad# o la de que cai"an o sitios p@blicos (.rt$ /408) Din embar"o# cuando la costumbre del pueblo sea hacer lo contrario# el dueNo del predio que lo soporta no tendr6 derecho a impedirlo y esto no tiene el car6cter de servidumbre 7$ ."uas servidas: no podr6n hacerse obras para que estas corran por terrenos del vecino (.rt$ /40/ y 00) ;$ (bli"acin de recibir las a"uas que naturalmente deriven de los fundos superiores (.rts$ /40<# 79 7H# ;8 y ;1) 4$ 2uces (ventanas que dan lu* a las habitaciones pero no permiten mirar en el fundo vecino) y Jistas (aquellas aberturas que permiten una visin total del fundo vecino)$ !n paredes medianeras no podr6n hacerse aberturas de nin"@n tipo (.rt$ /4;7)$ !n paredes no
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medianeras conti"ua pueden abrirse luces (.rt$ /4;;)$ 3on respecto a las vistas (.rts$ /4;< a /448) 1,. EB'in i!n 1 -=rdida del do/inio 2as causales de su e)tincin pueden clasificarse en: a) .bsolutas: cuando el dominio se e)tin"ue para cualquiera# porque la cosa desaparece totalmente o porque nadie es el titular de su dominio$ Du enumeracin: 1$ destruccin o consumo total de la cosa (.rt$ /487# 1ra parte) /$ cosa puesta fuera del comercio (.rt$ /487# /da parte) 0$ los animales domesticados que recuperen su libertad (.rt$ /48;)# pues se vuelven res nullius b) :elativas: el dominio se e)tin"ue para quien era el propietario# porque lo adquiere otra persona$ !numeramos: 1$ cuando por especificacin# accesin o prescripcin una cosa pasa a ser propiedad de otra persona (.rt$ /484) /$ por enajenacin de la cosa# es decir# cuando el &: sea transferido de acuerdo al titulo y modo suficientes con respecto a ese (.rt$ /48H)$ .simismo el .rt$ /418 se refiere a la transmisin judicial del dominio !l abandono (.rt$ /489): 1$ respecto de cosas muebles las convierte en res nullius# susceptibles de apropiacin; /$ respecto de inmuebles# estos pasan al dominio privado del !stado .bandono de la parte indivisa (.rt$ /48<): quien tiene tal parte indivisa podr6 abandonarla# pero quien ten"a el todo de la cosa no podr6 abandonar una parte indivisa 1.. 3re" ri- i!n ad<$i"i'i(a o $"$ a-i!n 3oncepto: es un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble# adquiere la propiedad de ella por la continuacin en la posesin por el tiempo fijado en ley (.rt$ 0H7<) 3onsideramos que el artculo tiene ciertos errores# a saber: 1$ la usucapin no es un derecho# sino un modo para adquirir derechos reales /$ no se limita a los inmuebles# a pesar de lo que e)presa el artculo 0$ al decir [adquiere la propiedad\ incurre en una imprecisin terminol"ica# lo que se adquiere son al"unos &: (!j$: dominio# condominio# usufructo# etc$) ' =odemos esbo*ar un nuevo concepto diciendo que es el modo de adquisicin de los !" sobre cosa propia y los de disfrute sobre cosa ajena por la continuacin de la posesin )en forma publica, pacifica y continua* por el tiempo fijado en ley > Co/-ara i!n on la -re" ri- i!n libera'oria: hay diferencias y semejan*as# y por ello son tratadas conjuntamente en la misma seccin por nuestro codificador$ &iferencias: a) 2a liberatoria opera en el 6mbito de derechos personales$ 2a adquisitiva en los &: b) 2a liberatoria e)tin"ue la accin (o el derecho# dependiendo en que posicin doctrinaria nos ubiquemos); la adquisitiva ocasin la adquisicin de un &: c) 2a liberatoria supone la inaccin del acreedor; la adquisitiva el obrar positivo a trav-s de la posesin del usucapiente ' 3omo semejan*as podemos decir: a) 2a incidencia del tiempo en ambas# y el modo de computar los pla*os b) .mbas son de orden p@blico c) =ueden ser invocadas contra todas las personas# incluso el !stado d) &eben ser ale"adas por accin o e)cepcin' y no pueden ser suplidas de oficio e) :especto a la renuncia# tienen las mismas re"ulaciones$ Don similares en cuanto a las causales de suspensin e interrupcin# aunque con al"unas diferencias f) 3omparten el fundamento de dar estabilidad jurdica Don aplicaciones diferentes de una misma institucin# la prescripcin > I$nda/en'o de la ad<$i"i i!n: uno de sus fundamentos es el de favorecer la se"uridad jurdica dando certe*a a los derechos$ =ero tambi-n hay un fundamento social# y es que
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interesa que los bienes sean utili*ados de manera provechosa# porque las ventajas que de ellos se sacan incrementan la rique*a "lobal# entonces estaramos diciendo que al poseedor que hace rendir al bien la ley lo premia concedi-ndole la titularidad &e sus fundamentos se infiere que es de orden p@blico > Re<$i"i'o" -ara lo" di%eren'e" 'i-o" de $"$ a-i!n: distin"uimos entre dos tipos de prescripcin adquisitiva: la corta (o breve) o la lar"a$ :equisitos "enerales para cualquiera de ellas: a) posesin: es la mencionada por el .rt$ /0;1# con sus dos elementos corpus y animus domini'# a trav-s de actos posesorios# es decir# aquellos actos materiales por los cuales el poseedor se comporte sin reconocer en otro un seNoro superior al suyo sobre esa cosa# es decir# que avance sobre los derechos del propietario ' =or ello# debemos distin"uir los actos posesorios de los actos de mera tolerancia y los de mera facultad$ 2os primeros consisten en que el propietario# en aras de la buena vecindad# permite que otros realicen actos materiales sobre su propiedad# estos no sirven para la prescripcin$ 2os se"undos son aquellos que el propietario puede o no reali*ar en lo suyo# pero que si no los reali*a y de esto resulta un beneficio a un tercero# este no podr6 invocarlos para fundar su prescripcin 2a posesin deber6 ser publica# pacifica (no violenta# ni de nin"@n modo viciosa .rt$ 0H;H) y continua e interrumpida$ JD e)plica que hay que entender la diferencia entre estos @ltimos caracteres 1$ la discontinuidad supone una omisin del poseedor /$ la interrupcin supone un hecho positivo o del poseedor o de un tercero 2a interrupcin har6 que la posesin antes del acto interruptorio se ten"a por ine)istente$ =ero la posesin anual no puede interrumpirse por actos aislados# debiendo serlo por otra posesin anual no interrumpida; la posesin que no "oce de un aNo puede ser interrumpida por actos que impidan al poseedor "o*ar esa cosa y que tales ten"an esa finalidad . fin de ju*"ar la continuidad de la posesin deber6n tenerse en cuenta la naturale*a y el destino de la cosa poseda (!j$: no pueden e)i"irse actos posesorios constantes respecto a un inmueble al que puede accederse en determinada -poca del aNo) b) Fiempo: es esencial que la posesin se prolon"ue en los pla*os que e)i"e la ley$ !l poseedor puede valerse para esto de la accesin de posesiones# siempre que se re@nan los requisitos !l pla*o comien*a a computarse desde que el usucapiente entre el posesin de la cosa# con los referidos requisitos$ Feniendo en cuenta esto# hay dos supuestos en que el momento inicial se difiere que es: a) 3uando la posesin comen* siendo violenta# y aqu tenemos una disidencia# al"unos autores opinan que comien*a a correr desde que dejo de serlo y otros pasado un aNo de ser pacifica b) Di la posesin comen* no siendo publica# comien*a a correr desde que dejo de ser clandestina ' !n ambos casos# desde que se re@nen los requisitos !ste transcurrir del tiempo puede ser afectado por dos tipos de alteraciones# que operen: a) 3ausales de interrupcin: se distin"uen en 1$ 3ausal de interrupcin natural: es propia de la prescripcin adquisitiva# y ocurre cuando el propietario o un tercero privan al poseedor durante un aNo de su posesin# no interesando los vicios de la posesin del otro (.rt$ 0H<7)$ =ara que esta interrupcin ten"a efectos debe durar un aNo# no siendo interrumpida por otra causal Di antes del aNo es interrumpida# la interrupcin natural (la primera que mencion6bamos) se tendr6 por no e)istente y el poseedor podr6 aprovecharse de la posesin del usurpador /$ 3ausales de interrupcin civil: estas pueden ser: B$ demanda judicial (.rt$ 0H<4): se acuerda al t-rmino un sentido amplio# como toda peticin judicial del propietario que tienda a mantener vivo su derecho$ tambi-n tiene efectos interruptivos la demanda impuesta ante jue* incapa* o defectuosa
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BB$ :econocimiento de los derechos del propietario (.rt$ 0H<H): la interrupcin proviene del poseedor# que reconoce en el propietario su derecho es decir# pierde el animus domini' BBB$ 3ompromiso arbitral (.rt$ 0H<<): la interrupcin proviene de un acto conjunto (del poseedor y el propietario)$ 3on respecto al requisito de la escritura publica# al"unos opinan que es insalvable# otros que el instrumento privado tambi-n "enera efectos interruptivos b) 3ausales de suspensin: son: 1$ Jinculo matrimonial (.rt$ 0H98): cuando la accin de la mujer hubiere de recaer contra el marido /$ Futela y curatela (.rt$ 0H90): las acciones de los tutores y curadores contra las personas sujetas a su tutela y curatela# y viceversa# no corren mientras estas duren 0$ Meredero beneficiario: cuando es administrador# no puede invocar en su favor la prescripcin que se hubiese cumplido en perjuicio de la sucesin que administra (.rt$ 0H97) Ya sabemos# de (bli"aciones# la diferencia en el cmputo de pla*os entre una y otra > U"$ a-i!n de in/$eble": respecto de estos e)isten dos clases: la lar"a (o e)traordinaria) y la corta (o breve) a) 2ar"a: deben reunirse los requisitos que hemos mencionado: posesin con los caracteres mencionados' y transcurso del tiempo# en este supuesto# por un pla*o de veinte aNos (.rt$ 781;) !n este supuesto no se requiere ni un justo titulo# ni buena fe b) Ireve: deben encontrarse los requisitos "enerales antes mencionados# y en esta clase de prescripcin el tiempo ser6 de 18 aNos (.rt$ 0HHH)$ =ero a su ve*# este artculo e)i"e dos requisitos especiales# que son: 1$ el justo titulo/0: ser6 aquel acto jurdico que ten"a por objeto transferir un derecho de propiedad# y que este revestido de las solemnidades e)i"idas para su valide*# pero sin tener en cuenta a la persona de la cual emana (.rt$ 7818)$ !s decir que en el justo titulo lo que falla es esto# la persona que lo emite# porque: 1$ no ha emanado del propietario# o; /$ emanando del propietario# este no era capa* para enajenar !l titulo putativo es aquel que hace creer a la persona que lo tiene# pero que sin embar"o en realidad no e)iste (!j$: titulo falsificado)$ !ste titulo# sin bien hace que el poseedor sea de buena fe# no vale como justo titulo para la usucapin breve por lo dispuesto en el .rt$ 7811: el titulo debe ser verdadero y aplicado al inmueble pose%do /$ la buena fe: es la creencia del poseedor sin duda al"una' de que es el seNor e)clusivo de la cosa/7 (.rt$ 7884)$ !sta buena fe debe de e)istir al momento de adquirir la posesin (.rt$ 788<)# y este mismo articulo dice que la buena fe se presume (iuris tantum)# e)ceptuando los casos en los que se presuma la mala fe > D$i io de $"$ a-i!n 6le1 1..12;8: en el momento que se redacto el 33 era muy f6cil adquirir la propiedad por prescripcin# pues la posesin se acreditaba mediante la mera informacin posesoria por testi"os' y en base a esto el jue* resolva$ 2a ley 17$1;H lle"a al otro e)tremo pidiendo una serie de pruebas diablicas$ 2ue"o el decreto'ley ;9;4Q;< atenuara un poco esto !l juicio de usucapin# despu-s de la reforma reali*ada por el decreto'ley mencionado# ser6 de la si"uiente manera: a) ser6 contencioso# y deber6 entenderse con el titular del dominio se"@n 3atastro y el :e"istro de la =ropiedad Bnmueble# o en la forma prevista por el cdi"o procesal para la citacin de personas desconocidas si no pudiera determinarse quien fi"ura como titular b) 2a demanda se presentara acompaNada del plano de mensura# el cual deber6 ser confeccionado por un a"rimensor# y posteriormente inscripto en 3atastro y en el :e"istro de la =ropiedad Bnmueble c) De admitir6n toda clase de pruebas# pero el fallo no podr6 basarse e)clusivamente en la testimonial$ !special consideracin habr6n de merecer el pa"o de los impuestos peridico (!j$:
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Iorda opina que el boleto de compra'venta constituye un justo titulo# pero esto no esta de acuerdo con lo dispuesto por el .rt$ 7818 que e)i"e las solemnidades relativas al acto 24 >o difiere con lo que hemos dicho de buena fe en la unidad de posesin

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no sirve ir al .=B y pa"ar impuestos de hace /8 aNos para decir que soy poseedor desde el mas anti"uo) d) !n caso de haber inter-s fiscal comprometido el juicio deber6 entenderse con el representante del !stado a quien la demanda afecte ' !l p6rrafo a"re"a que estas disposiciones no re"ir6n cuando la prescripcin se opon"a como defensa# donde la amplitud de la prueba no se ve limitada !stas disposiciones son confirmadas en el .rt$ ;78 del 3di"o =rocesal 3ivil y 3omercial de nuestra provincia > U"$ a-i!n de /$eble": JD ori"inariamente considero que con la aplicacin del .rt$ /71/ no era necesario le"islar la prescripcin adquisitiva de cosas muebles# sin embar"o# dejo varios supuestos sueltos que ahora resolveremos: 1$ =oseedor de mala fe: en la doctrina se discute si debe aplic6rsele el pla*o de /8 aNos (por aplicacin del .rt$ 7814)# o si# por no estar incluidos dentro del .rt$ 7814 bis deben ser considerados imprescriptibles$ 2a doctrina no ha *anjado esta cuestin# aunque la mayora opinan que no van a poder prescribir nunca /$ =oseedor de buena fe de cosas robadas o perdidas: si durante 0 aNos la posey de buena fe y de manera continua (.rt$ 7814)# adquiere la propiedad de ella por prescripcin$ 3omen*ara a correr desde el comien*o de la posesin !l pla*o ser6 de / aNos si la cosa es mueble re"istrable$ !n este caso empe*ara a computarse desde la inscripcin en el re"istro correspondiente 0$ =oseedor de buena fe a titulo "ratuito: para aquellos que consideran a la onerosidad un requisito# amen de no estar incluido en el .rt$ /71/# se presenta la cuestin sobre si pueden o no prescribir las cosas que poseen: la parte mayoritaria en esta ocasin opina que debe aplic6rsele el .rt$ 7814; la parte minoritaria dir6 que no opera la usucapin en este caso 1:. EB-ro-ia i!n !s una institucin del derecho p@blico (aunque el 33 inadecuadamente refiera a ella en el .rt$ 10/7)# y por tanto su estudio pormenori*ado no corresponde a esta materia$ &icho esto solo daremos unas breves nociones de la misma !s el acto por el cual el !stado (lato sensu) priva al titular de un derecho de propiedad# con un fin de utilidad p@blica y mediante el pa"o de una justa indemni*acin$ De refiere a ella la 3> (.rt$ 19) ' 3omo modo e)tintivo del dominio (.rt$ /418) podremos decir que ser6 relativo si la cosa in"resa al dominio privado del !stado' o absoluto si in"resa a su dominio p@blico' Du r-"imen le"al se inte"ra con la 2ey /1$7HH en el 6mbito nacional y las respectivas leyes que ri"en la materia en cada provincia 1;. 3ro-iedade" e"-e iale". E$e(a" /ani%e"'a ione" do/nale". Dere #o" In'ele '$ale" %.:B.>B &! JB&.2 les nie"a el car6cter de &: pues opina que no recaen sobre una cosa# susceptible de tener valor econmico (.rt$ /011)$ %!DDB>!( opina que es sustentable el car6cter real de los derechos intelectuales a partir de el concepto de cosa incorporal de 3.:>!2EFFB (la obra de arte es una cosa# pero que trasciende al corpus de la misma) .l hablar de derechos intelectuales nos referimos al conjunto de facultades que tiene el autor de la obra# y distin"uimos de ellos a fines de e)posicin /;' dos aspectos: 1$ el [derecho moral del autor\: a e)i"ir que todos recono*can su obra y respeten su autoria y su decisin de difundirla o no (es de car6cter e)trapatrimonial) /$ el derecho patrimonial de obtener un provecho econmico con la obra creada &entro de los derechos intelectuales las obras (cientficas# artsticas# etc$) est6n re"uladas principalmente por la 2ey 11$9/0 la cual en sus: .rt$ 7# determina quien es el titular del derecho; .rt$ /# fija el contenido de ese derecho; .rts$ ;# /8 y 07# establecen la e)tensin temporal del derecho; .rts$ 4; a 4<# se ocupan del re"istro de los mismos
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Dolo a estos fines# pues ambos aspectos se enla*an indisolublemente

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2os derechos intelectuales tambi-n comprenden a las patentes# derechos de invencin y dem6s# pero su estudio corresponde al &erecho 3omercial y solo diremos que est6n re"ulados por: 2ey //$04/# /7$7<1 y &ecreto'ley 4490Q40# aunque toda esta normativa ha sufrido varias modificaciones desde su sancin )@. R=+i/en de la" a+$a". Si"'e/a le+al 2as normas con respecto a esto est6n dispersas: en el &erecho =@blico >acional (3># por ejemplo)# en el &erecho =ublico =rovincial abundan# y en el 33 tambi-n e)isten al"unas$ 3orresponde distin"uir entre a) ."uas martimas: estas son del dominio publico del !stado (.rt$ /078# Bnc$ 1)# hasta la distancia que determine la le"islacin especial (2ey /0H4<# de espacios martimos) b) ."uas fluviales: se trata de los ros y arroyos y son alcan*ados por el mismo r-"imen jurdico$ May que distin"uir: 1$ las que no lle"an a formar un cauce natural# pertenecen al dueNo de donde brotan (.rt$ /409); b) ros y arroyos que corren por causes naturales son del dominio publico (.rt$ /078)# salvo que na*can y mueran en la misma heredad# entonces pertenecen al dueNo de ese fundo (.rt$ /0;8) c) ."uas pluviales: si caen en heredades particulares# pertenecen a los dueNos de tales (.rt$ /40;); si caen en lu"ares p@blicos cualquiera puede reco"erlos (.rt$ /404) !n ambos casos# siempre que puedan individuali*arse (!j$: no es individuali*able el a"ua de lluvia que cae en un ro o en un mar) d) ."uas subterr6neas: son del dominio publico del estado (.rt$ /078# Bnc$ 0)# aunque con la particularidad de que el propietario del fundo tiene derecho de e)traerlas; de la misma manera las minerales y termales# por ser tambi-n subterr6neas y satisfacer un inter-s "eneral Jertientes o manantiales son las a"uas subterr6neas que han aflorado# son del dominio del propietario del fundo donde afloran (.rts$ /409 y /0;8) e) 2a"os y la"unas: tienen el mismo r-"imen jurdico# con [a"uas dormidas\$ May que distin"uirlos en nave"ables# tales son de dominio publico del estado (.rt$ /078# Bnc$ ;) y no nave"ables# hay discusin en la doctrina sobre si se trata de bienes del dominio publico del estado (aunque no los mencione) o si se trata de bienes del dominio privado de los ribereNos (aunque esto tampoco se mencione e)presamente) )1. La" lla/ada" n$e(a" %or/a" de do/inio &ada la e)plosin demo"r6fica en las ciudades con los correspondientes elevados precios que caracteri*an a las ciudades y otras necesidades m6s llevaron a que los hechos se adelanten al derecho# y estas [nuevas formas de dominio\ no encuentran asilo en nin"uno de los &: estructurados en nuestro ordenamiento$ &entro de estas nuevas formas de propiedad encontramos: ' Fiempos compartidos: se caracteri*a por posibilitar el disfrute peridico y alternado de varias personas con relacin a una misma cosa pudiendo ser mueble o inmueble'# o a una cosa con las mismas caractersticas !n lo que respecta a la variante de esta fi"ura para el turismo# esta re"ulada por la 2ey /4$0;4 ' 3onjuntos inmobiliarios# donde a"rupamos clubes de campo# barrios privados# centros de compras# cementerios privados): estos a pesar de las diferencias que se presenten entre especies# tienen caractersticas en com@n: 1$ Dolo tendr6n por objeto cosas inmuebles /$ May una pluralidad de esas cosas inmuebles 0$ May una pluralidad de titulares sobre esa pluralidad de inmuebles 7$ May elementos en com@n: servicios# destino funcional y partes comunes# as como un r-"imen urbanstico de ori"en contractual ;$ Dur"imiento de un ente (consorcio# cooperativa# D$.$) que toma a su car"o el mantenimiento de las partes comunes y la prestacin de los servicios 4$ %uy usualmente cuentan con un cerco perimetral .hora trataremos cada uno de estos conjuntos inmobiliarios por separado:
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a) 3lubes de campo (countries): conjuntos inmobiliarios sur"idos por iniciativa de los particulares# ubicados en 6reas suburbanas# para satisfacer a una necesidad de vivienda permanente o transitoria; caracteri*6ndose por ser parcelas de amplia superficie y contando con 6reas comunes no menores a _ del emprendimiento' para usos deportivos# recreativos# etc$ b) 3lubes de chacra: son similares# pero sus parcelas son de mas superficie aun por cuanto permiten el desarrollo de pequeNos emprendimientos a"rarios; y "eneralmente est6n mas alejados de los centros urbanos c) Iarrios privados: similares# pero se diferencian en que: "eneralmente est6n ubicados en 6reas urbanas; son para vivienda permanente; sus parcelas son de menor superficie; no hay 6rea afectada a actividades recreativas o son inferiores a _ del total d) =arques industriales privados: a"rupan unidades parcelarias independientes# pero para la instalacin de establecimientos industriales e) 3ementerios privados: son todos aquellos que no pertene*can al dominio p@blico del !stado !stos conjuntos inmobiliarios pueden or"ani*arse: a) Dobre la base de derechos personales# con la consecuente fle)ibilidad que la autonoma de la voluntad brinda# pero la desventaja es que no e)iste la se"uridad propia de los &: b) Dobre la base de combinar varios &:# entre las alternativas menos inconvenientes: 1$ combinar el dominio para las parcelas y el condominio con indivisin for*osa para las partes comunes$ !l ejercicio del ius prohibendi puede plantear perturbaciones (.rt$ /4<8) /$ el dominio de la parcela es de los adquirentes de estas y el de las partes comunes es de una persona jurdica ajena a ellos$ =arcelas y partes comunes se vinculan mediante una serie de servidumbres# reales# reciprocas y perpetuas$ Eno de los inconvenientes es que al"unas servidumbres deberan implicar un hacer# violando el .rt$ 0818 0$ sometimiento al r-"imen de propiedad hori*ontal# parece ser la m6s adecuada por las similitudes que presenta# sin embar"o el problema es que en la =M el terreno es una parte esencialmente com@n# cosa que no seria viable para estos re"imenes !n la pr6ctica todas estas alternativas se est6n usando# for*ando el numerus clausus# el principio de tipicidad de los &:$ =or tanto# se proyecta que estos sean de nin"@n valor como &: (.rt$ /;8/# /da parte) > 3ro1e 'o" de re%or/a: los hay con dos orientaciones: a) 3rear un nuevo &: autnomo# por ejemplo# el de la propiedad residencial (1HHH# planteado por la Pederacin .r"entina de 3lubes de 3ampo) b) &ar a los interesados la opcin de or"ani*arse en base a derechos personales# o adaptar el r-"imen de =M# haciendo que solo las partes del terreno destinadas al acceso# comunicacin e instalaciones de uso com@n sean esencialmente comunes (=royecto de cdi"o 3ivil de 1HH<# .rt$ /8/H)

Unidad IV: Condo/inio 1. Con e-'o del ondo/inio !l sistema romanista/4: no or"ani*o el derecho de copropiedad aunque e)isten preceptos dispersos# mayormente referidos a la accin de divisin# pues en el derecho romano el dominio por antonomasia era e)clusivo
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!ste fue el sistema que paso al derecho franc-s# y desde ah a nuestra le"islacin

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2a forma de condominio era la propiedad por cuotas$ !n ella la propiedad era @nica y corresponda a todos los condminos# y por su parte era titular de una parte ideal (cuota' parte) y de nin"una manera de una parte material 3omo consecuencia# las facultades sobre la parte indivisa eran pr6cticamente las de un propietario; mientras que las facultades materiales sobre la cosa era muy restrin"idas por el derecho de veto de los otros copropietarios (ius prohibendi) 3ada copropietario tenia la actio comuni dividundo# que era el pedir la posibilidad de pedir la divisin del condominio en cualquier momento !l sistema "erm6nico: este ideo otro tipo de propiedad# la [propiedad de mano com@n\$ !n esta la propiedad tambi-n pertenece a todos los condminos en conjunto# pero nin"uno ejerce un derecho individual# pues no e)isten las cuotas partes 3omo consecuencia# para concretar cualquier acto ser6 necesaria la unanimidad$ Dolo los acreedores comunes tendr6n derecho sobre la cosa com@n$ 2os comuneros no podr6n e)i"ir libremente la disolucin# y participaran en la medida de su inter-s en la liquidacin final !l 33 .lem6n (1H88)# contrariamente adopta para la mayora de las situaciones el condominio por partes ideales# y solo e)cepcionalmente la propiedad de mano com@n > Condo/inio en el CC: es el &: de propiedad que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble (.rt$ /490) De desprenden sus caracteres que son: 1$ dos o mas sujetos personas fsicas o jurdicas' como titulares de un &: sobre /$ un solo objeto (aun cuando sea inte"rado por varias cosas muebles o inmuebles) 0$ el derecho de esos sujetos es sobre partes ideales de la cosa >aturale*a jurdica del condominio: el condominio no es mas que un dominio pero de sujeto m@ltiple donde todos est6n en i"ualdad de condiciones jurdicas'$ !sta es la particularidad del condominio que lo hace una fi"ura distinta$ 2a e)clusividad e)istente en el dominio desaparece !sta naturale*a se aprecia en los .rts$ /;80 y /;8<$ Y principalmente en que el condmino tiene sobre su parte indivisa las mismas facultades pr6cticamente que las que tiene el dueNo de una cosa > Co/-ara i!n del ondo/inio on o'ra" %i+$ra": a) 3on la sociedad: en esta e)iste un sujeto de derecho la sociedad' titular de los bienes# mientras que en el condominio son varios los sujetos y no e)iste uno independiente a ellos$ (tra diferencia es que el objeto del condominio siempre ser6n cosas (una o varias); mientras tanto el objeto de la sociedad es m6s abarcativo# pudiendo ser tambi-n derechos 2as sociedades duran lo que dura el contrato# y solo pueden nacer de esta manera$ !n tanto# en el condominio# cualquiera de los condminos puede pedir la divisin en cualquier momento# y puede tener su fuente en un contrato# la ley o una disposicin de @ltima voluntad 2os acreedores del socio no pueden atacar el patrimonio de la sociedad# sino que solo podr6n ir contra los saldos lquidos que le correspondan al socio# mientras que los acreedores del condmino podr6n embar"ar y subastar la parte indivisa# incluso sin que haya divisin de la cosa b) 3on la comunidad hereditaria: es el lapso de coposesin de los bienes del causante# desde su fallecimiento hasta el reparto que ha"an los herederos$ !n principio el objeto es diferente# pues en la comunidad hereditaria el objeto es una universalidad jurdica# la herencia# donde entran todos los bienes .l"unos autores opinan que cada uno tiene su propio r-"imen jurdico y mientras que el jue* que entiende en la comunidad hereditaria es el jue* del sucesorio# en la divisin del condominio ser6 jue* competente el del lu"ar de la cosa$ =or lo tanto# no se puede ver condominio en la comunidad hereditaria Din embar"o# otros autores opinan que m6s all6 de las pequeNas y accidentales diferencias# estas fi"uras son equivalentes; y seria favorable ver un condominio all y aplicar sus re"las (3.F!&:.) ' B"ual debate sur"e con respecto a los bienes "ananciales de la sociedad conyu"al
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). Con"'i'$ i!n del ondo/inio Don tres las formas que e)isten para constituirlo (.rt$ /49;): a) =or contrato: es un acto jurdico# bilateral e inter vivos# por ello deberemos de ver la capacidad de sus partes (!j$: cuando dos personas compran la misma cosa) b) =or actos de @ltima voluntad (!j$: cuando una persona le"a a varias la propiedad de una cosa) c) !n los casos que la ley desi"ne (!j$: el de medianera# o el de confusin de lmites o el supuesto de me*cla o confusin tratado en la unidad anterior)$ Ceneralmente es con indivisin for*osa# pues hubo ra*ones de inter-s superior para establecerlo y mientras ellas subsistan no debera poder disolverse =or ello# y a pesar de que JD miraba con recelo el condominio por ser una fi"ura potencialmente mas problem6tica'# lo que hi*o que el principio el condominio pudiera disolverse por la voluntad de uno solo de los copropietarios; al ju"ar el inter-s de la sociedad JD vio que deba ser indisoluble d) >ada dice el .rt$ pero la doctrina en "eneral coincide en el condominio tambi-n se puede adquirir por prescripcin adquisitiva (cuando dos sujetos o mas poseen la cosa durante el pla*o determinado)$ 2os ar"umentos favorables a esta posicin son: 1$ el .rt$ lo contempla# cuando habla de la ley como fuente del condominio; /$ el 33 permite la coposesin# por lo tanto l"ico seria que los coposeedores adquieran de manera conjunta el &: > Ti-o" de ondo/inio: del .rt$ /4H/ sur"e que el condominio puede ser: a) Din indivisin for*osa: es la re"la# donde cada propietario puede pedir la divisin en cualquier momento c) 3on indivisin for*osa: es la e)cepcin# y los condminos no podr6n pedir la divisin por lo que dure la indivisin for*osa ,. Ia $l'ade" de lo" ond!/ino": e"'o"0 o/o $al<$ier 'i'$lar de $n DR 'ienen %a $l'ade": a) jurdicas: tienen pr6cticamente todas las facultades que tiene un propietario# es decir que pueden disponer ampliamente$ =ero con un lmite# su porcentaje# alcuota o parte indivisa$ !s decir# sobre su porcentaje son dueNos b) %ateriales: tienen las facultades de uso y "oce# pues en principio todos los condminos (por mas nfima que sea su cuota parte) tienen vocacin al todo de la cosa$ 2as limitaciones de esto son las facultades de los otros condminos ' %6s acertado seria anali*ar sus facultades en relacin a: a) Du parte indivisa: cada condmino "o*a sobre su parte indivisa de los derechos inherentes a la propiedad# pero compatibili*ados con la naturale*a de la cosa y la fi"ura del condominio; y puede ejercerlos sin el consentimiento de los copropietarios (.rt$ /494)$ &e tal manera# podr6: 1$ transferir su parte indivisa a titulo oneroso o "ratuito; y sus acreedores podr6n embar"arla y subastarla (.rt$ /499)# pasando el nuevo adquirente a formar parte del condominio /$ hipotecar su parte indivisa# la cual solo ser6 valida si al momento de la particin# lo hipotecado es adjudicado a quien constituyo la hipoteca (.rt$ /49<)$ 2o mismo puede suceder con el usufructo (.rt$ /<70) 0$ podr6 ejercer acciones posesorias y reales por el todo de la cosa# con la salvedad de que si "ana# la sentencia firme beneficia a todos los condminos# pero si pierde# la sentencia solo perjudica a aquellos que entablaron la accin (.rt$ /7<H ' =ero no podr6# por ejemplo: alquilar su parte indivisa# sin el consentimiento de los otros copropietarios (.rt$ 1;1/)# pues aunque estuviere arrendando su cuota parte# mediante ella le dara el uso y "oce de toda la cosa al locatario !videntemente# si todos estuvieran de acuerdo si podra hacerse# pues cuando concursan las voluntades de todos act@an como si fueran un solo titular dominial
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b) !l todo de la cosa: en principio# nin"uno de los condminos por si solo' actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio inmediato de un derecho de propiedad (.rt$ /4<8)# por ello no podr6n: 1$ hacer innovaciones materiales (mejoras)# sin el consentimiento de los dem6s (.rt$ /4<1) /$ no podr6n constituir hipotecas# servidumbres# arrendar ni enajenar de cualquier manera la cosa en su totalidad (.rt$ /4</)$ Din embar"o# tales actos serian parcial o totalmente validos si como consecuencia de la particin el todo o parte de la cosa com@n (objeto del acto) le tocase en su lote (.rt$ /4<0) Du derecho sobre la totalidad de la cosa se reduce a usar y "o*ar de toda la cosa# siempre que (.rt$ /4<7): 1$ la use conforme a su destino /$ y que no la deteriore en su inter-s particular ' Y obviamente# siempre que no impida el ejercicio de las facultades de los dem6s condminos$ 2os condminos pueden recurrir a la re"lamentacin del uso y "oce al"o que sucede de manera re"ular' en virtud de lo dispuesto por los .rts$ /4<7 y /91/ > Obli+a ione" o/$ne" de lo" ond!/ino": a) (bli"acin por los "astos de conservacin de la cosa: todo condmino debe contribuir# proporcionalmente a su parte indivisa# a los "astos de conservacin de la cosa com@n (.rt$ /4<;)$ Di no contribuyere# debe pa"ar intereses al que hubiere solventado su parte de los "astos# y este tendr6 derecho a retener la cosa hasta que el pa"o ten"a lu"ar (.rt$ /4<4) !l condmino podr6 librarse de su obli"acin de contribuir a los "astos abandonando la cosa (.rt# /4<;)$ 2a pre"unta que sur"e en la doctrina es cual es el destino de esa cosa abandonada I(:&. opina que acrece al resto de los condminos en proporcin a sus cuotas Din embar"o# consideramos mas correcta la opinin de %.:B.>B &! JB&.2# que sostiene que la parte abandonada pertenece al dominio privado del !stado si se trata de cosas inmuebles# y si es una cosa mueble se transforma en res nullus# susceptible de apropiacin Di se"uimos esta solucin# para que los condminos adquieran la parte abandonada# deberan hacerlo por prescripcin adquisitiva# teniendo que poseer durante todo el transcurso del tiempo$ 2o que se suele hacer es comprar la parte indivisa# asumiendo los "astos b) (bli"acin por las deudas contradas en por del condominio: cuando ellas son contradas por uno de ellos# frente a terceros este solo esta obli"ado# y tendr6 accin contra el resto de los condminos para el reembolso (.rt$ /4<9) Di las contrajeron todos sin pactar la solidaridad: 1$ y dejaron constancia de la parte que a cada uno le corresponde# responden conforme a esto; /$ si no se hi*o constar responder6n todos por partes i"uales# mas all6 de las acciones que ten"an entre ellos por lo que hubieran abonado en e)ceso (.rt$ /4<<) Di las contrajeron todos pactando la solidaridad# cualquier condmino ser6 responsable por el todo# y lue"o es de aplicacin el .rt$ 4<H Di uno de los condminos fuere insolvente# su parte de la cosa se repartir6 entre los otros en proporcin al inter-s que ten"an en ella# y se"@n el cual hubiesen contribuido a satisfacer su parte (.rt$ /4H8) .. Ad/ini"'ra i!n de la o"a o/7n Di el uso y "oce de la cosa en com@n no resulta viable# tanto sea por la calidad de la cosa# o porque al"uno se opone a ello# resolver6n en conjunto si la cosa debe ser alquilada o puesta en administracin$ 2a re"la para decidir sobre la cosa es la unanimidad$ Di no se lle"a a ella hay dos soluciones posibles: 1$ que al"uno quiera pedir la particin; /$ si quieren se"uir en comunidad la decisin ser6 la de la mayora %ayora: absoluta (.rt$ /98;) es decir# mas de la mitad' y sobre el valor de las cuotas, aunque mas de la mitad pertenezca a un solo condmino (.rt$ /987)# y no sobre la cantidad de condminos
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Di no e)iste esa mayora nada se har6 (.rt$ /98;)$ =ero habiendo empate: los condminos podr6n ele"ir en decidirlo: 1$ a la suerte o; /$ por 6rbitros# o 0; cualquiera de ellos puede pedir al jue* que sumariamente decida# con audiencia de los otros (.rt$ /984) Ourum: para tomar decisiones validas es necesario que est-n presentes todos los condminos o sus representantes' (.rt$ /980)$ !sta norma tan r"ida fue mori"erada por la jurisprudencia que ha dicho que basta con la notificacin fehaciente a todos los condminos y que el qurum es de la mayora absoluta (de la cantidad de condminos en este caso) Mabiendo duda sobre la cuota'parte de cada uno de los condminos se presumen i"uales (.rt$ /98<) Dobre lo que se decida hacer con la cosa com@n# el condmino en paridad de condiciones' tiene preferencia ante un tercero (.rt$ /98/# da el ejemplo con el alquiler) Di deciden desi"nar a un administrador# este podr6 ser un condmino o un tercero$ Di es un condmino se le aplican las re"las del mandato# y no las de la sociedad administrada por uno de los socios (.rt$ /981)$ &e ello derivan que su contrato es: oneroso por re"la (incluso se pa"a el mismo); revocable; y tiene la obli"acin de rendir cuentas ' Di un condmino se hace car"o de la administracin sin ser desi"nado por pasividad de los dem6s' su relacin ser6 la del "estor de ne"ocios (.rt$ /98H) ' 2o mismo ser6 aplicable si eli"en a un tercero !n todos los casos (e)plotacin com@n# por administracin o por alquiler) los frutos salvo estipulacin en contrario' ser6n divididos en proporcin al valor de las partes indivisas (.rt$ /989)$ !sto es l"ico desde que los "astos se dividen en funcin del mismo par6metro 2. EB'in i!n del ondo/inio Diendo este una situacin de dominio con pluralidad de sujetos# e)isten las mismas causales de e)tincin que en el dominio y all nos remitimos$ %as e)iste una causal propia o tpica del condominio que trataremos a continuacin: &ivisin de la cosa com@n: al respecto nos dice el 33 que cada condmino esta autorizado a pedir la divisin de la cosa comn (.rt$ /4H/) cuando esta no este sometida a indivisin for*osa$ !n cuanto a las formas de hacer la divisin# se aplican las re"las de la herencia (.rt$ /4H<)# por tanto: 2a divisin podr6 ser: 1$ en valor# se venden las cosas y se adjudica el dinero correspondiente a cada condmino (.rt$ 10/7# Bnc$ 0) o; /$ .djudicando las cosas en especie (solo en el caso de las cosas divisibles por su naturale*a o por ser antieconmicas /9) (.rts$ 079; bis y /0/4)$ Diempre que sea posible se preferir6 la divisin en especie# porque se prefiere la supervivencia de la fi"ura# por lo tanto# si es posible esta divisin no se podr6 e)i"ir la venta (.rt$ 079; bis) 2a particin podr6 ser: a) !)trajudicial: si todos los condminos est6n presentes y son capaces la particin puede hacerse en la forma y por el acto que ju*"ue conveniente por unanimidad (.rt$ 074/) !ntonces# podr6n hacerla por escritura p@blica o mediante instrumento privado b) Audicial: 1$ 2e"itimacin activa: est6n le"itimados para pedirla los condminos# sus acreedores y herederos y cualquiera que ten"a un derecho en el condominio al"@n derecho declarado por las leyes (.rt$ 07;/) /$ Aue* competente: es quien tiene a su car"o las acciones reales (.rt$ 9# 3od$ =rocesal de la =rov$) 0$ prescripcin: es imprescriptible la accin mientras dure la indivisin# cuando uno empiece a poseer como dueNo e)clusivo la accin prescribe a los /8 aNos desde que ha empe*ado a poseer de tal manera (.rt$ 0748) !sta particin viene impuesta (.rt$ 074;) cuando: 1$ cuando haya incapaces
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=uesto que queda al arbitrio de las diferentes provincias determinar que divisin se torna antieconmico# debemos aclarar que en Danta Pe esto esta dero"ado# es decir# no hay divisin que torne antieconmica una cosa

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/$ cuando terceros con un inter-s jurdico y le"timo se opon"an a la particin privada 0$ cuando los condminos no se pon"an de acuerdo > E%e 'o" de la di(i"i!n 6Ar'. )4;28: esta tiene efecto: a) &eclarativo: y no traslativo de la propiedad$ .ada condmino debe ser considerado, desde el origen de la indivisin, propietario e$clusivo de lo que le hubiere tocado y como si nunca hubiese tenido derecho alguna sobre lo que les ha tocado a los otros condminos b) :etroactivo: al momento de la constitucin del condominio# pues el articulo lo dice: desde el origen de la indivisin $ =or su parte# el .rt$ /4H9 establece que las consecuencias retroactivas de la divisin del condominio ser6n las mismas que las de la particin de la herencia '] (.rt$ 0;8;# similar al .rt$ /4H;) ' =or estos efectos es que todo acto del condmino que transfiere la cosa com@n o la "rava# queda sin efecto si este no resulta adjudicatario de ella Din embar"o# la ficcin del .rt$ /4H; cede en materia de eviccin y vicios redhibitorios 4. Condo/inio on indi(i"i!n %orAo"a =or re"la los condminos tienen derecho a pedir la divisin en cualquier momento# sin embar"o# hemos visto que e)iste la e)cepcin de la indivisin for*osa$ !ste tipo de condominio puede sur"ir: a) =or contrato: los condminos pueden pactar la indivisin de la cosa com@n# por un pla*o m6)imo de ; aNos# renovables todas las veces que as lo deseen (.rt$ /91; y /4H0) =or supuesto# si todos los condminos lue"o est6n de acuerdo en dividir la cosa com@n# este pacto no es un obst6culo# pues la indivisin esta puesta en inter-s particular ' !l donante tambi-n podr6 imponer la indivisin de las cosas que done a varias personas en condominio# por el mismo pla*o (;)# tambi-n con posibilidad de renovacin (.rt$ /4H7) ' 2os coherederos podr6n pactar la indivisin por un pla*o no mayor a los 18 aNos# renovable (2ey 17$0H7# .rt$ ;/)$ !sto es l"ico# ya que se trata de fomentar la familia manteniendo unidos los bienes del causante b) =or acto de @ltima voluntad: toda persona podr6 imponer a sus herederos la indivisin de los bienes hereditarios por un pla*o no mayor a 18 aNos (2ey 17$0H7# .rt$ ;1) c) =or ley: en principio la indivisin for*osa dura lo que dure el condominio# o mientras subsistan las ra*ones que sur"ieron para establecerlo$ 2a ley impone la indivisin for*osa en los si"uientes supuestos: 1$ 3ondominio de cosas accesorios indispensables a uso com@n de dos o m6s heredades (.rt$ /918) /$ =oster"acin de la divisin por ser nociva (.rt$ /91;)# deber6 ser demorada cuanto sea necesario para que no haya perjuicio para los condminos y lle"ado el caso la cuestin deber6 ser resuelta por el jue* (I(:&.) 0$ 3ondominio de muros# cercos y fosos que separen dos heredades conti"uas (.rts$ /914 a /97;) 7$ 3ondominio de las cosas de propiedad com@n en materia de propiedad hori*ontal ' En supuesto especial es la indivisin impuesta por el cnyu"e sup-rstite# por un pla*o no mayor a 18 aNos# respecto del establecimiento que constituye una unidad econmica y fue adquirido o formado en parte por dicho cnyu"e$ Fambi-n incluye la casa habitacin adquirida con fondos de la sociedad conyu"al si fuere la residencia habitual de los esposos' (2ey 17$0H7# .rt$ ;0) > Condo/inio de o"a" a e"orio" indi"-en"able" -ara el $"o o/7n de do" o /a" #eredade": en su e)presin mas simple: el propietario de un terreno lo divide en tres# uno con salida a la calle# otro ubicado atr6s# sin salida y un tercero en forma de pasillo que corre a lo lar"o De trata de un condominio con indivisin for*osa# y no de una servidumbre como bien dice el .rt$ /911$ .hora veremos su diferencia con la servidumbre (nota al .rt$ /911): la indivisin for*osa no constituye una car"a a la cosa indivisa# sino una restriccin (a la facultad de pedir la divisin)$ =or tanto:
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Di el pasillo no fuere un condominio# y fuere del dominio del titular del terreno del frente# el del fondo si tendra que establecer una servidumbre de paso a su favor =or otra parte# si el pasillo es un condominio# esto permitira que el dueNo del lote frontal pudiera edificar a determinada altura' sobre el pasillo ' !l derecho a usar el pasillo en condominio es amplio# con las restricciones del .rt$ /4<7# a saber: que no se deteriore la cosa en inter-s propio# ni que se utilice para otros fines$ Jale decir que se aplican todas las re"las validas para el condominio que hemos visto 9. Condo/inio de /$ro"0 er o" 1 %o"o" !l condominio de las paredes# muros# fosos# etc$ que sirvan de separacin entre dos heredades es de indivisin for*osa (.rt$ /914) !stos muros# edificados en el lmite de dos lotes conti"uos pueden clasificarse en: a) %uro encaballado: construido mitad en una heredad y mitad en la otra$ !ste muro pertenece en condominio a ambos# y as tambi-n el terreno sobre el cual este se apoya (.rt$ /919) b) %uro conti"uo: es el construido nte"ramente en uno de los lotes# hasta la lnea lmite$ =ertenece e)clusivamente a quien lo construyo en su fundo$ Di el otro propietario desea apoyarse para construir en ese muro debe adquirir la medianera reembolsando la mitad del valor del muro y del terreno (.rt$ /904) :. El erra/ien'o %orAo"o Fodo propietario de una heredad puede obli"ar a su vecino a la construccin de paredes para cerramiento y divisin de heredades conti"uas (.rt$ /9/4)$ !sto solo es aplicable a *onas urbanas# pues en *onas rurales el cerramiento es una facultad (.rt$ /;14) !n *onas urbanas el primero que construye en un lu"ar aun no cerrado puede asentar la mitad de la pared en terreno del vecino (.rt$ /9/;)$ !l vecino que no construyo la pared adquirir6 el condominio sobre ella (se"@n AE:BD=:E&!>3B.): a) Di se trata de un muro encaballado# ambos vecinos lo adquieren en condominio desde que se construye$ Ouien lo construye tiene la facultad de reclamarle la mitad de los "astos al vecino# utilice el muro o no (F!(:B. &! F(I.2)$ 2a tesis contraria sostiene que el muro inte"ro# incluida la parte en terreno vecino# pertenece al constructor (D=(F.) b) Frat6ndose de un muro conti"uo# pertenece nte"ramente a quien lo construy y solo puede e)i"ir la mitad de los "astos al vecino si este hace al"una utili*acin especfica (!j$: apoyar edificios) .rt$ 78// 33: dice que la prescripcin operada con relacin a la obligacin de abonar a un muro de cerramiento forzoso puede ser invocada para e$imirse de la obligacin de abonar para ese mismo muro cuando se lo utiliza como medianero (car"ando sobre el) ;. /edianera 1 -re" ri- i!n a) >acimiento de la accin en caso de pared encaballada: la cual pertenece en condominio a los vecinos (se"@n nuestra jurisprudencia)$ Dolo corre la prescripcin liberatoria de contribuir con los "astos por un pla*o de 18 aNos# por no tener otro fijado b) !n caso de pared conti"ua: a partir de la utili*acin especifica por parte del vecino es decir# desde que se apoya' comien*an a correr: 1$ la prescripcin liberatoria de la obli"acin de pa"ar la mitad de los "astos a quien la construyo /$ la prescripcin adquisitiva del derecho de condominio sobre la parte utili*ada (.rt$ 0H41)# y esta puede ser lar"a (.rt$ 781;) o corta (.rt$ 0HHH) 1@. 3r$eba de la /edianera a) =resunciones: la ley presume que: 1$ Fodo muro que separa dos edificaciones es medianero hasta la altura del mas bajo (.rt$ /H19# 1ra parte) /$ 2a parte del muro que sobrepasa al edificio mas bajo pertenece e)clusivamente al dueNo del edificio mas alto (.rt$ /H19# /da parte)
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' !stas presunciones solo jue"an cuando los muros dividen edificios# y no as cuando dividen patios o jardines aunque est-n completamente cerrados' (.rt$ /91H)$ Y vale aclarar que todas estas presunciones son iuris tantum# es decir# admiten prueba en contrario (.rt$ /91<# 0ra parte) b) =ruebas: pueden invocarse instrumentos p@blicos o privados# suscriptos por ambas partes; como tambi-n si"nos materiales# a valorar por el jue* !ntre un titulo que afirme la medianera y un si"no que la nie"ue# el titulo es superior a los si"nos (.rts$ /9/8 y /9/1) 11. El dere #o de ad<$irir la /edianera !l .rt$ /904 dice que: todo propietario cuyo terreno linde con una pared o muro no medianero# Fiene la facultad de adquirir la medianera en la parte que alcance a tener su terreno y hasta la altura de las paredes divisorias =ara ello deber6 reembolsar la mitad del valor de la pared (o de la porcin de la que adquiera medianera)# como tambi-n la mitad del valor del suelo donde se ha asentado >o podr6 limitar su adquisicin a una porcin del espesor de la pared Di solo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener las paredes divisorias# esta obli"ado a pa"ar el valor de la pared desde sus cimientos ' 2a ley 19$911 a"re"a: el valor computable de la medianera ser6 el de la fecha de la demanda o constitucin en mora$ !sta disposicin se funda en el inter-s econmico de la sociedad (D.2J.F) Di bien suele sostenerse que el derecho a adquirir la medianera es imprescriptible# esto es desde nin"@n derecho se e)tin"ue por no ser ejercido 1). Dere #o" 1 obli+a ione" de la /edianera 3omo principio "eneral# la adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en pie de i"ualdad (.rt$ /978) 2a medianera da el derecho a los vecinos a servirse de la pared# pero deber6n hacerlo evitando: 1$ contrariar su naturale*a; /$ deteriorarlo; 0$ comprometer su solide*; 7$ estorbar el ejercicio del derecho de su vecino (.rt$ /908) (bli"aciones: los condminos est6n obli"ados a: 1$ solventar los "astos de conservacin# reparacin o reconstruccin en proporcin a sus derechos (.rt$ /9//) podr6n librarse de la obli"acin de contribuir renunciando a la medianera (.rts$ /9/0 y /9/9)# siempre que la pared medianera no ha"a a un edificio que le pertene*ca y que la reparacin no haya lle"ado a ser necesario por un hecho suyo !l abandono confiere al otro vecino inmediatamente la propiedad del muro (.rt$ /9/7) a8 Dere #o de ele(ar el /$ro /edianero: cada uno de los condminos puede elevarlo# a su costa y sin tener que indemni*ar al vecino por el mayor peso que car"ue la pared (.rt$ /90/) Di la pared e)istente no puede soportar la altura que se le quiera dar# quien quiera al*arla deber6 reconstruirla inte"ra a su costa y tomando de su terreno el espesor que ha"a falta (.rt$ /900)$ !l vecino no podr6 reclamar indemni*acin por las molestias que le causen los trabajos b8 Dere #o de re on"'r$ir el /$ro no /edianero: la jurisprudencia resolvi que si el vecino que no era dueNo de la pared medianera la destruye para levantar una nueva a su costa# por tal hecho ambos se vuelven condminos >ada se pueden reclamar el uno al otro# pues si bien la pared e)istente es destruida# se produce una compensacin por la mejora que si"nifica la obra nueva 1,. La /edianera en Aona r$ral !n *ona rural todo encerramiento que separa dos propiedades rurales se presume medianera# a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado (.rt$ /970)$ ( que e)ista prueba en contrario
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2o dispuesto con respecto a los derechos y obli"aciones para los muros de *onas urbanas' tiene lu"ar en lo que fuere aplicable respecto de las *anjas y cercos (.rt$ /977) 2os cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de "astos si los dos terrenos se encierran$ Di una de las heredades no tiene cerco el dueNo de ella no esta obli"ado a contribuir por los divisorios de su vecino (.rt$ /97/)# pues se presume que no le son de utilidad por estar abiertos sus otros limites 2as situaciones intermedias (cuando uno queda con una @nica abertura) son resueltas por los 3di"os :urales De presume que los 6rboles e)istentes en las separaciones son medianeros# por lo tanto cualquier condmino puede arrancarlos si le causan perjuicio y puede volver a plantarlos si as lo desea sin el consentimiento del otro (.rt$ /97;) 1.. El ondo/inio -or on%$"i!n de l/i'e" De trata de dos terrenos de distintos propietarios cuyos lmites est6n confundidos$ De reputa que e)iste un condominio# y los poseedores tienen derecho a pedir que se investi"uen y demarquen (.rt$ /974) !sta es la accin de deslinde (vista junto con las acciones posesorias) cuyos requisitos mencionamos en esa unidad ' >aturale*a jurdica: la confusin de limites no es un condominio# sino solo la re"lamentacin de la accin de deslinde (ya que la confusin solo se toma en cuenta para hacerla cesar) I(:&. 2a accin de deslinde ya la hemos tratado# y solo nos resta diferenciarla de la reivindicatoria# aunque al"o hemos esbo*ado: 1$ en la accin de deslinde los limites est6n confundidos# el poseedor no sabe hasta donde lle"a su terreno; /$ en la reivindicatoria el actor pretende que se le recono*ca el dominio sobre una parte# que se"@n titulo le pertenece Unidad IV 6 on'in$a i!n8: 3ro-iedad HoriAon'al 12. 3ro-iedad HoriAon'al Bntroduccin: este es otro &: sobre cosa propia# como no poda ser de otra manera# de disfrute$ De compone del dominio de las unidades y del condominio con indivisin for*osa de las partes comunes del edificio !l 33: JD la prohibi e)presamente por el mismo motivo que miro con recelo el condominio# crea que eran fi"uras "eneradoras de conflictos' disponiendo que el propietario de edificios no podr6 dividirlos hori*ontalmente entre varios dueNos (.rt$ /419) 2ue"o# el aumento demo"r6fico confi"uro una necesidad sociol"ica que dio nacimiento a un r-"imen de hori*ontalidad# pero el cual careca de andamiaje jurdico .s# es que la 2ey 10$;1/ /< de 1H7<' viene a llenar ese vaco jurdico# a la ve* que fomenta un r-"imen (el cual ya venia fomentado por las mencionadas necesidades sociol"icas) ' 2as principales fuentes de esta ley fueron el 33 italiano de 1H7/# la ley chilena de 1H09# la uru"uaya de 1H74 y el decreto brasileNo de 1H/< !l .rt$ 1< de la ley dero"a# a los efectos de esa ley# los .rts$ &el 33 /419 que la prohiba'# el /4<; in fine 'que da a los condminos la facultad de librarse de los "astos de mantenimiento de la cosa abandon6ndola'# y el /4H0 que prohbe la renuncia a la divisin por pla*o indeterminado'$ ."re"a# adem6s# que dero"a toda otra norma que se le opon"a >aturale*a jurdica: hay quienes sostienen que la =M es: a) Ena simple yu)taposicin de dominio y condominio b) Ouienes sostienen que de la mi)tura entre el dominio y fi"uras propias del condominio for*oso sur"e un &: autnomo (sentido en que se pronuncia la AE:BD=:E&!>3B.) c) Ouienes sostienen que se trata una fi"ura sui "eneris sur"ida de la inte"racin de lo principal (el dominio) y lo accesorio (el condominio)$ Dostienen que se trata de una relacin jurdica compleja# inte"rada por dos relaciones reales 14. 3re#oriAon'alidad
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3on su correspondiente decreto re"lamentario 1<$907Q7H

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 2a ley 1H$9/7 fue creada con el fin de prote"er a los adquirentes de unidades en edificios donde no se ha establecido el r-"imen de la =M$ !sto se pretendi hacer a trav-s de la inscripcin de los boletos de compra'venta en el :e"istro# si"uiendo una tendencia ya marcada; sin embar"o estas leyes fueron de muy poca aplicacin 2a ley /8$/94 introdujo al"unas modificaciones a la anterior ' .l"o mas diremos de la prehori*ontalidad diremos posteriormente 19. Ob&e'o del dere #o =ueden ser objeto de =M solo los inmuebles# pero adem6s de esto hay otros requisitos (.rts$ 1 y /# ley 10$;1/) a) &ebe estar edificado b) Oue se compon"a de unidades materialmente separadas' (departamentos de vivienda# oficinas# etc$) que sean funcionalmente independientes y ten"an salida a la va publica directamente o por un pasaje com@n'$ =udiendo pertenecer a uno o varios propietarios (en condominio) c) Y de partes comunes que pueden ser: comunes de uso com@n (pueden ser usadas por todos los propietarios); comunes de uso e)clusivo (del propietario o propietario de al"unas unidades); comunes para el alojamiento del portero .ll vemos que la =M divide a: 1$ =artes privativas: cada propietario ser6 dueNo e)clusivo de su unidad^ (.rt$ /# 1ra parte) /$ =artes comunes: y copropietario sobre el terreno y todas las cosas de uso com@n# o indispensables para mantener la se"uridad del r-"imen$ =or tanto# se consideran comunes: B$ el terreno# los cimientos# muros maestros# techos# vestbulos# "aleras# escaleras# puertas de entrada# patios solares$ .unque sobre los patios solares# convencionalmente se le da el uso e)clusivo al dueNo de la planta baja BB$ locales e instalaciones de servicios centrales BBB$ locales para el alojamiento del portero y la portera BJ$ tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos J$ ascensores# montacar"as# y todas otras instalaciones destinadas al servicio com@n 2os stanos y a*oteas revestir6n el car6cter de comunes# salvo convencin en contrario .clara el mismo articulo# y como no poda ser de otra manera# que la enumeracin no tiene car6cter ta)ativo > Ea'$raleAa &$rdi a de la" -ar'e" o/$ne" : se trata de un condominio con indivisin for*osa ya que hemos visto que a los efectos de esta ley queda dero"ado el .rt$ /4H0 del 33 (.rt$ 1< de la ley) 3o"ibilidad de /odi%i a i!n on(en ional. Re on(er"i!n de la" -ar'e" : un bien com@n de uso com@n o e)clusivo'# en principio puede transformarse en propiedad e)clusiva de uno de los propietarios de las unidades y viceversa# siempre que no afecte la substancia del r-"imen o la se"uridad del edificio 2a ley abre la puerta para este planteo en el @ltimo p6rrafo del .rt$ /# y sobre la base de estos la jurisprudencia y doctrina lo hacen e)tensivo a todas las partes comunes no indispensables y a las partes privadas 2a ley (.rt$ H) dice que la mayora necesaria para modificar el re"lamento es de /Q0# y puesto que las partes comunes y privadas est6n dispuestas en el re"lamento se creera que la mayora necesaria para la reconversin# por consi"uiente es de /Q0$ >o obstante# la jurisprudencia ha determinado que se e)i"e la unanimidad pues se considera una cl6usula estatutaria a diferencia de las re"lamentarias que son a las que hace referencia el .rt$' 3l6usulas estatutarias ser6n aquellas que ha"an al estatus de la =M y a la situacin patrimonial de los copropietarios est6n referidas a la e)istencia y e)tensin de los derechos de los copropietarios (!j$: car6cter e)clusivo o com@n de los bienes) 2as cl6usulas re"lamentarias son aquellas que se refieren al ejercicio de esos derechos ' =or lo tanto# la mayora necesaria para la reconversin es la unanimidad 2a =ropiedad Mori*ontal da lu"ar a la e)istencia de:
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En ente propio de esta# el consorcio de propietarios Ena fi"ura muy controvertida# como es el administrador . las asambleas de los propietarios Y finalmente# pero no por ello menos importante# da lu"ar al :e"lamento de la =ropiedad Mori*ontal 1:. Re+la/en'o de -ro-iedad #oriAon'al 6o de o-ro-iedad 1 ad/ini"'ra i!n8 !ste re"lamento es un contrato plurilateral que en principio debera ser redactado por todos los copropietarios en conjunto un6nimemente'# es decir# por el consorcio (.rt$ H) 2a redaccin hecha por escritura p@blica' e inscripcin en el :e"istro de la =ropiedad Bnmueble# en el folio del inmueble' del re"lamento son requisitos necesarios para que na*ca sobre el inmueble el !stado de =ropiedad Mori*ontal May que diferenciar ese !stado de =M del &: de =M que solo podr6 constituirse lue"o de que haya nacido el !stado sobre el inmueble'$ !se &: de =M nace lue"o de la adquisicin de la unidad (mediante titulo y modo) Jale decir entonces que la inscripcin del re"lamento de =M es constitutiva; y la inscripcin de las escrituras de cada unidad declarativa (.rt$ /;8;) ' Di bien hemos dicho que el re"lamento debe ser redactado por los copropietarios# el decreto re"lamentario 1<$907 faculta al constructor para redactarlo unilateralmente (.rt$ 1)$ Y los compradores de las unidades adhieren posteriormente a ese re"lamento !n tal caso# el ! de =M queda suspensivamente condicionado al hecho de la adquisicin y escrituracin de la primera unidad# porque para que e)ista =M debe e)istir un consorcio# y para que e)ista tal es necesario dos o m6s titulares de diferentes unidades > Ea'$raleAa &$rdi a: la mayora de la doctrina sostiene que se trata de un contrato pluritaleral de or"ani*acin# an6lo"o al de sociedad$ I(:&. sostiene que es un conjunto de normas# pero esto es muy amplio > E"'i-$la ione" del re+la/en'o: el .rt$ H y el .rt$ 0 del decreto disponen que obli"atoriamente deber6n incluirse en el re"lamento las si"uientes: 1$ determinacin de las unidades de propiedad e)clusiva /$ determinacin del porcentaje de cada una de estas con relacin al inmueble en su totalidad 0$ determinacin de las cosas de propiedad com@n 7$ uso de las cosas y servicios comunes ;$ destino de las diferentes unidades y cosas comunes 4$ determinar la forma de contribucin de los propietarios a las e)pensas comunes 9$ desi"nacin# facultades y obli"aciones y remocin del administrador <$ asambleas de los consorcistas (convocatoria# qurum# etc$) H$ persona encar"ada de certificar las actas 18$ constitucin de domicilio de los propietarios que no habiten en el edificio 3on respecto a la diferencia entre cl6usulas estatutarias y re"lamentarias# y las mayoras necesarias para modificarlas# nos remitimos a lo e)puesto superiormente 1;. Con"or io de -ro-ie'ario" !ste es el conjunto de los propietarios de las unidades e)clusivas$ Di todos tienen el &: de =M tambi-n podemos hablar de un 3onsorcio de &erecho$ !n cambio: 3uando no hay r-"imen de =M# bien porque aun no se ha inscripto el re"lamento# o porque aun no han escriturado las unidades: a) en un principio se aplicaban las normas del condominio; b) en la actualidad la jurisprudencia dice que e)iste un 3onsorcio de Mecho$ !ste esta facultado al i"ual que el de &erecho# y lue"o# cuando se constituye este ultimo adquiere sus facultades del de Mecho/H
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!sta situacin irre"ular es la que mencion6bamos anteriormente como prehori*ontalidad

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 >aturale*a jurdica: se discute si constituye un sujeto de derecho diferente a las personas que lo componen (como una sociedad); o si las personas que lo componen se suman para formar una parte (como el condominio) !)isten ar"umentos a favor y en contra de esto: a) . favor: 1$ el consorcio cuenta con los atributos de la personalidad# incluso tiene patrimonio (!j$: fondo de reserva); /$ =uede accionar en nombre propio; 0$ !l administrador act@a en nombre del consorcio b) !n contra: 1$ el administrador act@a en nombre de los consorcistas; /$ el consorcio no cuenta con patrimonio; 0$ la accin la deben ejercer los consorcistas ' as# la jurisprudencia reconoci la personalidad jurdica en reiteradas ocasiones del consorcio$ %as aun lue"o de la reforma de la ley 19$911 que reconoce la personalidad jurdica a aquellas entidades que conforme a la ley ten"an capacidad para adquirir derechos y contraer obli"aciones# aunque no requieran autori*acin del !stado para funcionar (.rt$ 00 33) )@. El ad/ini"'rador &esi"nacin: en el re"lamento debe estar prevista la desi"nacin del administrador# como dijimos anteriormente (.rt$ H# ley 10$;1/)$ !ste puede ser un copropietario o un tercero# sea persona fsica o jurdica$ Du misin es llevar adelante la vida de la =M# m6s all6 de la administracin 3on el consorcio (o los consorcistas dependiendo de a que naturale*a jurdica adherimos) lo une una relacin de mandato# 'contrato que se supone celebrado dentro del re"lamento' y por lo tanto se le aplican las re"las de este :emocin: el mandato permite que el mandatario sea removido aun sin causa# la cuestin es la mayora necesaria para hacerlo$ !n la doctrina hay acuerdo de que la cl6usula que lo desi"na es re"lamentaria# por lo que la mayora seria de /Q0 (.rt$ H# ley 10$;1/) =ero se"@n el mismo artculo podran fijarse mayoras superiores a esa# y lo que suele suceder cuando el re"lamento lo redacta el constructor es que este nombre a un ami"o o asociado e impon"a la unanimidad para su remocin$ De han encontrado soluciones a eso: %ucha jurisprudencia ha resuelto que esta es una cl6usula abusiva# por lo tanto no debe aplicarse y la mayora necesaria es la impuesta por el .rt$ H (/Q0) Bncluso# bas6ndonos en las re"las del mandato podra ser removido por mayora absoluta (es decir# mas de la mitad)$ =ero no hay muchos precedentes con esta situacin Punciones y facultades: las facultades est6n referidas a actos jurdicos que celebra el administrador en representacin del consorcio# vinculado a este por la relacin de mandato$ 2as funciones est6n referidas a las dili"encias de las que se ocupa por otra relacin (!j$: locacin de servicios) Dus funciones: 1$ tiene a su car"o el libro de actas y e)pide copias de estas; /$ certifica la e)istencia de deudas por e)pensas; 0$ recibe la correspondencia y dili"encia tr6mites referidos al inmueble Dus facultades: 1$ administrar los bienes comunes; /$ recaudar el dinero para pa"ar las e)pensas; 0$ contratar el se"uro de incendio del edificio; 7$ desi"nar al personal de servicio; ;$ representar a los consorcistas ante la .dministracin =ublica (.rts$ H y 11) !l administrador no esta le"itimado en "eneral para actuar en juicio# salvando al"unos supuestos: cuando el propietario u ocupante de una unidad le diere un fin distinto al asi"nado o perturbe la tranquilidad de los vecinos o comprometa la se"uridad del inmueble (.rt$ 1;); e)i"ir judicialmente el pa"o de las e)pensas y contestar la demanda respectiva al despido de personal (.rt$ H) !l re"lamento podr6 facultarlo para actuar en otros supuestos# por lo tanto sus limitaciones van acorde a lo que el re"lamento le permita o no tambi-n )1. A"a/blea" 3oncepto: es uno r"ano vital de la =M$ De trata de la reunin de los copropietarios constituidos en cuerpo deliberante y convocado con un fin determinado# es decir# reunido para tomar decisiones
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=revia deliberacin# resuelven por mayora de los votos todos los asuntos de inter-s com@n que no se incluyan dentro de las facultades del administrador (.rt$ 18# 2ey 10$;1/) > Cla"e" de a"a/blea": el decreto re"lamentario alude a: a) .sambleas ordinarias (.rt$ 0# Bnc$ <): que vendran a ser las que se celebran peridicamente y son parte de la vida de la =M# su principal finalidad es la rendicin de cuentas del administrador =or ley es e)i"ida una asamblea ordinaria anual b) .sambleas e)traordinarias: ser6n aquellas que surjan de las circunstancias que lo e)i"en# para tratar temas complejos# ur"entes y crticos# cuando tal tema ha"a necesaria una decisin a tomar por el consorcio$ !sta podr6 ser convocada por: los copropietarios o el administrador por si o intimado por un "rupo de copropietarios' c) .sambleas judiciales: sobre ella hablaremos mas adelante 3onvocatoria: se debe notificar fehacientemente (de modo que se pueda probar judicialmente) al propietario o su apoderado y no al inquilino$ 3on respecto al usufructuario# e)iste una discusin en la doctrina# la mayora opina que en principio no debe ser convocado salvo que ten"a poder' porque este tiene el dominio @til y en las asambleas se discuten cuestiones patrimoniales Fal notificacin deber6 contar con la fecha# hora y lu"ar cuando y donde ser6 reali*ada la asamblea Y deber6 incluir el orden del da a tratar$ .quello que no este incluido no podr6 ser oponible ni a los copropietarios ausentes# ni a aquellos que hayan votado en disidencia del tratamiento de la cuestin# pues tendr6n derecho a impu"narlo$ =udiendo ale"ar los primeros que ese tema si les interesaba y si hubieran sido advertidos habran asistido y los se"undos que no se interiori*aron correctamente antes del tratamiento del tema Di el copropietario acepta el tratamiento y lue"o vota en disidencia de la decisin tomada# la impu"nacin ser6 mucho m6s difcil de reali*ar Ourum# cmputo del voto# mayoras: en principio debemos decir que ser6n en la forma y de acuerdo a la cantidad que sea fijada en el re"lamento# pero este no podr6 disminuir de la cantidad que e)ija la ley: ' Ourum: se trata del n@mero de consorcistas necesarios para deliberar$ >i la ley ni el decreto re"lamentario dicen nada con respecto a este# por lo que parecera que queda librado a lo que dispon"a el re"lamento$ =ero como veremos posteriormente# las decisiones se toman por la mayora de los miembros presentes# por lo que desde aqu viene impuesto el lmite del qurum ' 3omputo del voto: como ya hemos visto# en principio ser6 de la manera que el re"lamento dispon"a$ !n caso de silencio se computara uno por cada copropietario (aunque posea varias unidades) y los condminos se unir6n a la hora de la representacin (.rt$ 18# ley 10$;1/) !sto no impedira que el re"lamento dispon"a la votacin por el valor del inmueble# por ejemplo ' mayoras: las que especialmente e)i"e la ley son: 1$ Enanimidad para: hipotecar el conjunto del inmueble o constituir otros derechos reales sobre partes comunes (.rt$ 17# ley 10$;1/); 3onstruir obras nuevas que afecten al conjunto del inmueble (.rt$ 9); :eformar cl6usulas estatutarias del re"lamento /$ /Q0 para: reformar cl6usulas re"lamentarias del re"lamento 0$ mayora absoluta para: decisiones en casos de destruccin y vetuste* del edificio lo veremos a continuacin' (.rts$ 1/ y 14); .suntos de inter-s com@n (.rt$ 18) .samblea judicial08: cuando no haya posibilidades de conse"uir el qurum para convocar a la asamblea# cualquiera de los copropietarios o el administrador' probando la frustracin de la convocatoria a asamblea# podr6 pedir al jue* que la convoque 2a citacin ser6 por cedula judicial y la asamblea se reali*ara en sede del ju*"ado correspondiente$ !l jue* deber6 resolver de manera sumarsima# sin m6s procedimiento que una audiencia
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!sto es al"o que viene d6ndose cada ve* mas en los @ltimos aNos

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2ue"o de all la asamblea se reali*ara normalmente si"uiendo el re"lamento de copropiedad y administracin# pero si aun as los copropietarios no pudieran lle"ar a una solucin el jue* estara autori*ado a resolver$ Du decisin ser6 inimpu"nable# y lo @nico que podr6n impu"nar los copropietarios en desacuerdo ser6 la convocatoria a la asamblea judicial (fund6ndose en los motivos que consideren) 2ue"o el jue* deber6 tratar ese tema )). Dere #o" 1 obli+a ione" de lo" -ro-ie'ario" a) Dobre las partes privativas: tiene los si"uientes 1$ &erechos: corresponde a los propietarios de las unidades el derecho de enajenarlas# o constituir cualquier tipo de derechos reales o personales que deseen (son titulares dominiales); a su ve* "o*an del derecho de usar y "o*ar de la misma (.rt$ 7# ley 10$;1/) Diempre y cuando no usen las unidades con fines contrarios a la moral o las buenas costumbres o el destino previsto en el re"lamento; ni perturben de cualquier manera la tranquilidad de los vecinos# comprometan la se"uridad del inmueble o lo perjudiquen /$ (bli"aciones: mantenimiento y conservacin de la unidad$ .bstenerse de toda innovacin o modificaciones que pueda afectar la se"uridad del edificio# as como cambiar la forma o decoracin e)terna (.rt$ ;) b) Dobre las partes comunes: tienen 1$ &erechos: de usar las partes comunes conforme a su destino# sin restrin"ir el derecho de los dem6s (.rt$ 0) !l derecho de cada copropietario sobre los bienes comunes ser6 proporcionado al valor de la unidad que posea$ 2os derechos sobre las partes comunes son inseparables del derecho de dominio de su unidad# y por lo tanto en la transferencia# "ravamen o embar"o de la unidad se entender6n comprendidos estos /$ (bli"aciones: se tratan de las e)pensas# tema que trataremos se"uidamente > EB-en"a": son los "astos ori"inados en la administracin y en las eventuales innovaciones' de las partes y cosas de propiedad com@n que los copropietarios tienen a su car"o en proporcin al valor de su unidad (.rt$ <) !l obli"ado a pa"ar las e)pensas es siempre el propietario# sin perjuicio de que el inquilino deba pa"arlas se"@n lo pactado en el contrato de alquiler 3ualquiera de los propietarios en ausencia del administrador y sin oposicin de los dem6s' puede pa"ar los "astos de conservacin con derecho a ser reembolsado Fambi-n podr6 hacerlo (sin que se den esos requisitos) cuando corresponda a reparaciones indispensables# y tendr6 derecho a ser reembolsado en la medida que resulten @tiles# de lo contrario podr6 ser obli"ado a restituir las cosas al estado anterior Fienen el car6cter de obli"aciones propter rem (con una particularidad# el abandono de la cosa no libra de la obli"acin de pa"ar las e)pensas)# por ello el propietario que transfiere la unidad si"ue obli"ado al pa"o de las deven"adas junto con el accipiens ' 2as e)pensas pueden ser: 1$ (rdinarias# estas no deben ser autori*adas por los propietarios pues se ori"inan en la administracin del inmueble$ Bncluyen: a) remuneracin del administrador; b) sueldos del personal; c) se"uro de incendio; d) impuestos# tasas y contribuciones; e) mantenimiento y reparacin de partes comunes Din embar"o# el re"lamento puede establecer que haya propietarios que no contribuyan en e)pensas ori"inadas en cosas que no usan# pero no pueden librarse de pa"arlas renunciando al uso /$ !)traordinarias: se deciden por mayora# y est6n referidas a innovaciones destinadas a mejorar el uso y "oce de las partes comunes$ 2os ausentes podr6n impu"narlas# fund6ndose en: a) e)cesivo costo; b) contrarias al re"lamento; c) perjudiciales para la se"uridad o salubridad del edificio ),. Obra" n$e(a"
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 Foda obra nueva que afecte al inmueble no puede reali*arse sin la autori*acin de todos los propietarios (.rt$ 9)$ Ya hemos dicho que se debe a que modifican la situacin patrimonial de todos los copropietarios .unque podran autori*arse ciertas obras# previamente# por el re"lamento$ (!j$: autori*ar al propietario del @ltimo piso a reali*ar construcciones arriba) ).. EB'in i!n del "i"'e/a 2a =M se puede e)tin"uir por las causales naturales de e)tincin de los &: (!j$: confusin) =ero tambi-n hay causales de e)tincin que son propias de este r-"imen# como ser: a) &estruccin de mas de /Q0 del valor del edificio: en tal caso cualquier propietario puede pedir la venta del terreno y materiales# y si la mayora no lo resolviera as podr6 recurrir a la autoridad judicial (.rt$ 1/# 1ra parte) Di la destruccin es menor# la mayora (absoluta) podr6 obli"ar a la minora a contribuir a la reconstruccin y si esta ultima se ne"ase podr6 adquirir la parte correspondiente se"@n valuacin judicial (.rt$ 1/# /da parte) b) Jetuste* (.rt$ 14): la mayora absoluta sobre el valor' podr6 resolver la demolicin y venta del terreno Di se resolviera la reconstruccin y la minora se opone# se procede en i"ual manera que el supuesto anterior ' 2a vetuste* de un edificio es un tema variable y en cierto punto subjetivo# que aparentemente quedara sujeto al capricho de los copropietarios$ Din embar"o# hay pautas de vetuste* )2. R=+i/en &$rdi o de lo" "e-$l ro" .nti"uamente estaban en manos de la B"lesia y lue"o pasaron a la autoridad del !stado$ JD no le"islo con respecto a estos (m6s all6 de al"unas disposiciones aisladas que vimos) pues es materia de derecho p@blico =osteriormente sur"ieron propietarios de inmuebles que# aunque reconociendo la intervencin del !stado# dieron a tales inmuebles el destino de cementerios privados .l tratar de determinar la naturale*a del derecho del titular de una sepultura en estos cementerios se ha dicho: a) Fiene un derecho personal# ori"inado en un contrato tipo (!j$: locacin) o atpico b) De trata de un derecho real y como el atpico no es admitido en nuestra le"islacin' el que m6s parece ajustarse es el &: de =M# con las sepulturas haciendo las veces de unidades y el resto del cementerio de parte com@n$ Unidad V: DR "obre o"a a&ena. Dere #o" de di"%r$'e 1. Con e-'o 1 en$/era i!n Don aquellos cuyo titular puede usar yQo "o*ar de una cosa ajena# perpetuamente o por un tiempo determinado$ !ntre ellos encontramos: 1$ !l usufructo /$ !l uso 0$ 2a habitacin 7$ 2as servidumbres ;$ 2a superficie forestal ). U"$%r$ 'o &efinicin: es el &: que otor"a la facultad de usar ( ius utendi) y "o*ar (ius fruendi) de una cosa ajena# sin alterar su substancia (salva rerum substantia) (.rt$ /<89) Oui*6s podramos decir que es el paradi"ma de los &: sobre cosa ajena# de disfrute# pues es el que m6s acabadas facultades brinda 3aracteres: del concepto sur"en sus caracteres: 1$ es un &:
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/$ da las m6s amplias facultades de usar y "o*ar de la cosa# tanto que al propietario se lo desi"na como nudo 0$ la cosa necesariamente pertenece a otro 7$ la sustancia de la cosa no debe alterarse por el uso y "oce que ha"a de ella el usufructuario$ &e esto deriva que no pueden ser objeto del usufructo las cosas consumibles ni fun"ibles (.rt$ /0/;) ' !l sujeto activo (usufructuario) es quien usa y "o*a de la cosa# pero en este &: aparece otro sujeto# el nudo propietario titular dominial de la cosa'$ !ste &: aNade otro elemento# mas no es un sujeto pasivo > Ob&e'o: podr6 ser objeto del derecho de usufructo toda cosa mueble o inmueble# que este en el comercio# no consumible ni fun"ible (.rt$ /<8<) De incluyen las cosas de mero placer# aunque no produ*can utilidad al"una (.rt$ /<77)$ 2os bienes fideicomitidos est6n e)cluidos (.rt$ /<71) ' 3uasiusufructo (.rt$ /<8<): las cosas muebles fun"ibles o consumibles ser6n objeto del cuasiusufructo# donde el principio del salva rerum substantia no debe ser observado# pues las cosas serian in@tiles al usufructuario si no las consumiese o cambiase su sustancia !l cuasi usufructuario tiene# adem6s de el derecho de usar y "o*ar de la cosa# el derecho a disponer de la cosa (ius abutendi .rt$ /<11); y esta obli"ado# al vencer el pla*o# a restituir 01 lo mismo que le fue dado# en especie y calidad ' De ve que este cuasiusufructo esta muy lejos de la fi"ura pura# y mas cerca de un pr-stamo de consumo$ De"@n %.:B.>B &! JB&.2 se tratara m6s de un derecho sobre cosa propia que sobre cosa ajena > Con"'i'$ i!n: el usufructo puede constituirse (.rt$ /<1/) a) =or contrato oneroso o "ratuito (se"uido de la correspondiente tradicin .rt$ /</8)$ Y puede presentarse se"@n al"una de las si"uientes variantes (.rt$ /<17): 1$ que el propietario transfiera la nuda propiedad# reserv6ndose el uso y "oce /$ que constituya el usufructo a favor de un tercero# qued6ndose con la nuda propiedad 0$ que constituya el usufructo a favor de uno y transfiera la nuda propiedad a otro Fal contrato deber6 ser instrumentado por escritura p@blica si se tratare de &: sobre inmuebles# y se aplicaran anal"icamente las normas de la compra'venta si el contrato es oneroso o las de la donacin si es "ratuito !n principio el contrato se presume oneroso b) =or acto de ultima voluntad (.rt$ /<1;): cuando el testador: 1$ le"a la nuda propiedad# dejando el usufructo para el heredero /$ le"a el usufructo# dejando la nuda propiedad para el heredero 0$ le"a a uno el usufructo y a otro la nuda propiedad !n principio el testamento se presume "ratuito# y recordemos que en la sucesin no jue"a la tradicin$ Der6 valido el usufructo le"ado por cualquiera de los tipos de testamentos validos en nuestro ordenamiento# a saber: B$ ol"rafo (aquel reali*ado por el causante de puNo y letra); BB$ =or acto publico (aquel reali*ado frente al escribano); BBB$ !n sobre cerrado (que se entre"a al escribano# el cual lo abrir6 despu-s de la muerte) c) =or voluntad de la ley (.rt$ /<14): se trata de un solo supuesto e)cepcionalsimo# aunque l"ico$ 2os padres tienen el usufructo de los bienes de sus hijos menores sometidos a su patria potestad' 2as re"lamentaciones de este usufructo le"al se encuentran en el titulo [&e la patria potestad\$ Domeramente diremos que: ' 2os padres tienen el usufructo de los bienes de sus hijos bajo patria potestad e)cepto (.rt$ /<9): 1$ los adquiridos mediante su trabajo propio# aunque vivan en casa de sus padres /$ los heredados por desheredacin de sus padres 0$ cuando el donante o testador hubiera dispuesto que el usufructo corresponde al hijo ' Fienen las car"as de (.rt$ /H1):
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Esta es la di-erencia con la trans-erencia del do"inio 59

1$ las mismas del usufructuario# menos la de afian*ar /$ los "astos de subsistencia de los hijos# en proporcin al usufructo; como los "astos de enfermedad y entierro del hijo o del que lo hubiese instituido heredero d) =or prescripcin (.rt$ /<19): esta prescripcin funciona de la misma manera que la usucapin del dominio$ !l pla*o del usufructo adquirido por prescripcin es vitalicio (.rt$ /<//) =odra tratarse de la prescripcin breve# si quien intenta prescribir contara con justo titulo y buena fe (!j$: al"uien que obtiene el usufructo por titulo y modo suficientes# pero quien lo constituyo no era el propietario); la prescripcin lar"a no entrara a ju"ar pr6cticamente pues si hay posesin continua# pacifica y publica durante /8 aNos# lo normal seria que se intente prescribir el dominio !sta norma es de escaso uso practico# salvo para obtener mas certe*a jurdica de un &: que ya se tiene o para casos puntualsimos > D$ra i!n: en principio debemos decir que ser6 el pla*o que estable*ca el titulo constitutivo del usufructo$ Di antes muere el usufructuario# all finali*ara !n caso de que nada se di"a en el titulo debemos distin"uir entre: a) =ersonas jurdicas: podr6 durar hasta /8 aNos como pla*o m6)imo (.rt$ /</<) b) =ersonas fsicas: si no hay termino fijado el usufructo es vitalicio (.rt$ /<//)$ =or tanto# el usufructo no podr6 ser constituido para durar despu-s de la vida del usufructuario# ni concedido a una persona y sus herederos (.rt$ /</;) !l usufructo no puede constituirse a favor de muchas personas a disfrutarlo sucesivamente (.rt$ /</7)$ !sto no debe confundirse con la sucesin vul"ar (en materia de le"ados)# donde el causante puede le"ar a uno u a otro si el primero no quiere o no puede (.rt$ 09/;) !l usufructo si puede constituirse a favor de varias personas simult6neamente# por partes indivisas o separadas (.rt$ /</1)$ !n tal caso# si uno de los usufructuarios muere# el otro no tendr6 derecho de acrecer# salvo que el titulo constitutivo del usufructo lo dispusiere e)presamente (.rt$ /</0) ,. Obli+a ione" del $"$%r$ '$ario a8 In(en'ario: el usufructuario debe inventariar todos las cosas muebles yQo inmuebles que hubiere recibido (.rt$ /<74)$ !l 33 la menciona como una obli"acin antes del nacimiento del usufructo# pero debemos aclarar que este puede nacer sin que se haya inventariado Di el inventario no se hace: 1$ antes del nacimiento: el propietario podr6 no hacer tradicin de la cosa# por lo que nunca se constituira el usufructo; /$ despu-s del nacimiento: causa la presuncin de que ha recibido las cosas en buen estado (.rt$ /<7<) Di son todos capaces el inventario podr6 instrumentarse por instrumento privado# de la manera en que ellos lo consideren mejor; caso contrario deber6 hacerse en escritura publica# frente a un escribano$ 2os "astos de inventario estar6n a car"o del usufructuario# salvo disposicin en contrario (.rt$ /<79) ' &ispensa del inventario: la cl6usula de dispensa puesta en el testamento no es valida (.rt$ /<;8)# porque mediante esto podran estarse afectando porciones le"itimas 3uando es por contrato no hay norma# pero en principio nada podra impedir que el nudo propietario (@nico perjudicado por la dispensa) la ha"a b8 IianAa: el usufructuario debe dar fian*a de que cumplir6 todas sus obli"aciones sur"idas del 33 o del titulo constitutivo del usufructo' conservando las cosas de acuerdo a las leyes y devolvi-ndolas una ve* acabado el usufructo (.rt$ /<;1) podr6 ser reempla*ada por prenda o depsitos reali*ados en Iancos oficiales ("arantas reales)# pero no por hipotecas$ 2a ne"atoria de la hipoteca la doctrina ha intentado e)plicarla de diferentes maneras: 1$ al"unos dicen que muestra el resentimiento de JD de "ravar inmuebles /$ otros dicen que no la considero procedente porque se e)tin"ue a los /8 aNos de su re"istro Di la fian*a no se hace: 1$ antes del nacimiento el constituyente puede impedir la tradicin; /$ despu-s del nacimiento puede e)i"ir la fian*a en cualquier momento (.rt$ /<;/)
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Di el usufructuario no diere fian*a despu-s de el pla*o e)i"ido por el jue*# las cosas podr6n: B$ ser puestas en arrendamiento bajo la "aranta de un encar"ado de hacer las reparaciones entre"ar el e)cedente del arrendamiento al usufructuario; BB$ Di es dinero podr6 ser colocado a inter-s o usado para comprar rentas del !stado; BBB$ Di fueran mercaderas ser6n vendidas Frat6ndose de ciertas cosas muebles de uso necesario el jue* podr6 admitir el reempla*o de la fian*a por la caucin juratoria del usufructuario (.rt$ /<;9) ' &ispensa: la fian*a puede ser dispensada por los constituyentes del usufructo (.rt$ /<;1# in fine)$ !st6n dispensados los padres por el usufructo sobre los bienes de sus hijos menores (.rt$ /<;<)# y todos los que hubiesen constituido el usufructo en si mismos dando la nuda propiedad a otros (.rt$ /<;H)# pero no estar6n dispensados cuando el constituyente se reserve la nuda propiedad 8 Eo al'erar la "$"'an ia de la o"a 6"al(a rer$/ "$b"'an'ia8: supone no consumirla ni modificar su destino$ !sta es la obli"acin principal# de la que sur"en las si"uientes ' 3onservacin: debe ejecutar las reparaciones a su costa' necesarias para la conservacin de la cosa (.rt$ /<<1)$ >o podr6 e)onerarse de reali*arlas renunciando al usufructo# sino devolviendo los frutos percibidos (o su valor) desde la necesidad de hacer la reparacin 2a obli"acin de conservacin comien*a desde el da en que entra en posesin de la cosa$ =ero si la tardan*a en entrar en posesin deviniere del incumplimiento de las obli"aciones que debe llenar el usufructuario# el nudo propietario podr6 reclamarle el reembolso de lo que hubiese "astado en la reparacin y retener la cosa hasta no ser pa"ado (.rt$ /<H1) ' %ejoras: podr6 reali*ar las mejoras# sin alterar la sustancia de la cosa ni la forma principal (.rt$ /<97)# por tanto no podr6 demoler en todo o en parte nin"una construccin# ni cambiar la forma e)terior ni la distribucin anterior (.rt$ /<H/)$ >i aun que aumentara mucho la utilidad de la cosa ' Bmpuestos: el pa"o de las contribuciones por mejoras efectuadas por las provincias (!j$: pavimento)# as como los "astos de deslinde o cerramiento for*oso por solicitud de al"@n vecino son compartidos entre el usufructuario y el nudo propietario (.rt$ /<H4) .l usufructuario le corresponde tambi-n el pa"o de los impuestos ordinarios "rav6menes al "oce de los frutos o al uso de la cosa# o contribuciones directas impuestas a la cosa objeto del usufructo'$ Fambi-n esta obli"ado a pa"ar las tasas retributivas de servicios (.rt$ /<H7) =or otra parte# tambi-n esta obli"ado a contribuir con el nudo al pa"o de impuestos e)traordinarios o de emer"encia (no previstos); como a las car"as impuestas sobre la propiedad (.rt$ /<H;) ' &ebemos tener en cuenta que entre las obli"aciones del usufructuario tambi-n se encuentran todas aquellas que surjan como contraprestaciones en el titulo constitutivo del usufructo d8 Re"'i'$ i!n: al e)tin"uirse el usufructo el usufructuario esta obli"ado a restituir la cosa al nudo propietario# en el mismo estado en que la haba recibido (.rt$ /<18) .. Dere #o" del $"$%r$ '$ario 3omo ya hemos dicho# y como deriva etimol"icamente de la palabra# el usufructo es el derecho de usar y "o*ar de la cosa !l usufructuario tiene derecho a usar los objetos sobre los que se establece el usufructo (.rt$ /<40) ' 3on respecto al "oce: a) Prutos: son los que la cosa produce re"ularmente sin alteracin ni disminucin de su sustancia (.rt$ /0/H)$ Y pueden clasificarse en (.rt$ /7/7) 1$ >aturales: son los que se producen espont6neamente /$ Bndustriales: son los producidos por la cosa con el concurso del trabajo del hombre 0$ 3iviles: son las rentas que la cosa ori"ina (!j$: intereses) !l usufructuario tiene derecho a percibir los frutos# sean naturales# civiles o industriales$ 2os naturales e industriales0/ pendientes al momento de comen*ar el usufructo le pertenecen al
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6ada dice la nor"a con respecto a estos, pues la -uente de la "is"a es 2reitas, quien clasi-ica!a !ipartida"ente a los -rutos 61

usufructuario; y los pendientes 00 al momento de la e)tincin le pertenecen al propietario (.rt$ /<47) ' >o tienen que pa"arse entre si labores ni "astos en relacin a los frutos# salvo el trabajo de terceros# el cual ser6 satisfecho por quien deba percibir los frutos 2os frutos civiles se adquieren (o deven"an) da por da# y pertenecen al usufructuario mientras dure el usufructo# aunque no los haya percibido (.rt$ /<4;) b) =roductos: son los que se separan de la cosa# disminuyendo su sustancia o alter6ndola$ !l usufructuario# en principio# no puede reco"er los productos# pues si hiciera esto violara el principio del salva rerum substantia c) Dituaciones especiales: aqu trataremos varios supuestos# entre ellos: ' %inas: en relacin a lo e)puesto anteriormente# el 33 dice que corresponden al usufructuario los productos de las minas que est-n en e)plotacin al tiempo de comen*ar el usufructo (.rt$ /<44)# pero que no podr6 abrir nuevas minas 2ue"o los .rts$ 04; y 044 del 3od$ &e %inera e)tienden el derecho a las no e)plotadas; y aclara que el usufructuario de un fundo com@n no podr6 e)plotar las minas que en sus lmites se comprendan es decir# que debe darse el usufructo sobre la mina'$ ' 3osas que se deterioran lenta y sensiblemente con el tiempo: esto implica un cierto consumo de la misma# tanto que en al"unos supuestos se dudara sobre si pueden ser objeto de usufructo o cuasiusufructo$ !l 33 dice que se trata de un usufructo perfecto# y el usufructuario debe devolverlas en el estado en que se encuentren# salvo que se hayan deteriorado por su culpa (.rt$ /<9/) ' .ccesorios y aluvin (.rt$ /<49): corresponde al usufructuario el "oce del aumento que reciban las cosas por accesin# as como el del terreno por aluvin d) Pacultades jurdicas: por imperio del >emo plus iuris (.rt$ 0/98)# el usufructuario no puede transmitir el dominio o el condominio del objeto del usufructo# sin embar"o# un supuesto especial seria el del usufructuario que es poseedor de una cosa mueble (no robada ni perdida por tanto) y la transfiere a un tercero de buena fe# en tal caso el adquirente deviene propietario Fampoco puede el usufructuario constituir el usufructo ni el uso y la habitacin (.rt$ /<7/) Di podr6 constituir servidumbres# tanto sobre el fundo dado como a favor de este$ Di se constituye a favor del inmueble el nudo propietario deber6 aceptarla# caso contrario se convierte en una servidumbre activa personal del usufructuario que la consinti (.rt$ /H<7) Din embar"o# si se constituye sobre el fundo dado en usufructo# la servidumbre tendr6 el car6cter de aleatoria# es decir# durara mientras dure la vida del usufructuario pues no puede perjudicar al nudo propietario' (.rt$ /H<8)$ =osteriormente si el usufructuario lle"ara a ser titular dominial del inmueble# la servidumbre ser6 valida sin restriccin al"una (.rt$ /H</) >o podr6 constituir hipoteca ni prenda$ 2a diferencia es que la prenda se convalida (.rt$ /;87)# mientras que esto no sucede en la hipoteca (.rt$ 01/4)$ Di podr6 constituir la anticresis pero supeditada# tambi-n# a la duracin del usufructo (.rts$ 0/71 y 0/7/) podr6 celebrar todo tipo de contratos que "eneren efectos personales# pero siempre condicionados a su e)tincin al termino del usufructo$ 3esin: esta prohibida con respecto al uso y la habitacin (.rt$ 177H)# por lo que inducimos que se permite para el usufructo$ !n realidad se permite ceder el ejercicio del mismo# pues el usufructuario si"ue siendo responsable frente al nudo propietario (.rt$ /<98) !l mismo artculo determina que el usufructuario puede dar en alquiler lo que es objeto de su usufructo# con la misma aleatoriedad que hemos determinado para todo tipo de contratos e) .cciones: el usufructuario cuenta tanto con: 1$ las acciones posesorias: por ser un poseedor (le"itimo)# tendr6 tanto las acciones posesorias propiamente dichas como las policiales (.rt$ /<94) /$ las acciones reales: por ser el derecho de usufructo un &: que se ejerce por la posesin tendr6 las acciones reivindicatoria (para el despojo) y ne"atoria (para la turbacin)

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(endientes son cuando aun no han sido separados de la cosa principal que los produce7 perci!idos cuando ya han sido separados, y7 consu"idos cuando se ha hecho uso de ellos o se han ena0enado 62

0$ adem6s tendr6 la defensa e)trajudicial# de la manera y en las circunstancias que ya hemos e)puesto ' 2a sentencia beneficiosa que obtiene el usufructuario aprovecha al nudo propietario; pero la sentencia perdidosa no perjudica a este ultimo (.rt$ /<99) 2. Dere #o" 1 obli+a ione" del n$do -ro-ie'ario !ste conserva el ejercicio de todos los derechos que sean compatibles con sus obli"aciones (.rt$ /H14)$ 2a posicin del nudo propietario es mayormente pasiva (eso es lo que hace a la esencia de este &:)# por lo que# Dus obli"aciones se pueden resumir en no hacer nada que perjudique el "oce del usufructo o restrinja su ejercicio (.rt$ /H17)# y si lo dem6s a) (bli"aciones: estar6 obli"ado as a entre"ar la cosa (los ttulos de propiedad solo en caso de que sean necesarios para ejercer las acciones reales# pues estos son accesorios a la propiedad y no al disfrute); a no cambiar el estado de la cosa; a "aranti*ar por eviccin yQo vicios redhibitorios' (con respecto a la eviccin# solo responder6 si el usufructo es a titulo oneroso) b) Pacultades jurdicas: podr6 enajenar la cosa# sin perjuicio del derecho del usufructuario hasta que ven*a (.rt$ /H14); podr6 "ravarla con hipoteca o prenda que ten"an efecto posterior al vencimiento (.rts$ /H14 y 01/8) podr6 constituir servidumbres activas siempre que el usufructuario las acepte tacita o e)presamente'$ Di no lo hace la servidumbre tendra efecto posteriormente al vencimiento del usufructo$ >o podr6 remitir las servidumbres e)istentes$ 2as servidumbres pasivas solo podr6 constituirlas para que ten"an efecto posterior al usufructo c) Pacultades materiales: tiene derecho a ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de la cosa (hablamos del supuesto en el cual ni el nudo propietario ni el usufructuario est6n obli"ados a reparar)# aunque de ellos deriven incomodidades para el usufructuario (.rt$ /H19)$ >o corresponde nin"una indemni*acin para este @ltimo 4. U"$%r$ 'o de ani/ale" =ueden presentarse dos supuestos$ Oue se trate de: a) Esufructo de "anado 'universalidad de hecho' (.rt$ /H8/): el usufructuario deber6 reempla*ar con las cras los animales que mueran ordinariamente o falten por cualquier cosa; sin embar"o# si perecen todos sin su culpa no responder6# debiendo entre"ar los despojos al propietario Di perecen en parte sin su culpa podr6 optar por reempla*ar los que faltan o darlo por e)tin"uido entre"ando los que no hayan perecido$ &ebemos decir que esta solucin tiene poca vi"encia sociol"ica desde que seria muy "ravoso reempla*ar# por ejemplo# la mitad de un "anado b) Esufructo de animales individualmente considerados (.rt$ /H80): el usufructuario puede hacerlos trabajar (de acuerdo al empleo del propietario y a los usos propios de su naturale*a)$ >o podr6 arrendarlos salvo que este fuera su destino !n caso de que muera el animal en este supuesto no debe reempla*arlo# sino que el usufructo se e)tin"ue ' cras: son frutos naturales'# y por lo tanto son propiedad del usufructuario los pendientes al momento del comien*o del usufructo (.rt$ /<47) 9. EB'in i!n del $"$%r$ 'o ' .ntes que nada decir que el cuasiusufructo lo hemos tratado superiormente !l usufructo se e)tin"ue por: a) :evocacin directa hecha por el constituyente ateni-ndose a las causas le"ales o del titulo; o demandada por los acreedores del nudo propietario a trav-s de la accin pauliana (.rt$ /H1<)

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b) :esolucin de los derechos del constituyente: se presenta cuando el dominio de este se resuelve con car6cter retroactivo# y no cuando no se resuelve con car6cter retroactivo o respecto a cosas muebles (.rts$ /H1< y 3oncord$) c) %uerte del usufructuario: o en el caso de que sea una persona jurdica por el fin de su e)istencia le"al o cuando el usufructo lle"ue a su pla*o m6)imo de /8 aNos (.rt$ /H/8) d) Jencimiento del pla*o o cumplimiento de la condicin resolutoria a la que estaba supeditado el usufructo (.rt$ /H/4)$ !l artculo si"uiente dice que el usufructuario hace suyos los frutos hasta que se le reclama la resolucin de su titulo (esto es muy criticado pues es contrario a la teora "eneral de la condicin# que opera de pleno derecho) e) >o uso: el usufructo se pierde por el no uso del mismo durante 18 aNos (.rt$ /H/7); hay que diferenciarlo de la e)tincin por prescripcin# donde entra a ju"ar el poseedor (durante el pla*o de 18 o /8 aNos) f) 3onsolidacin: e)istir6 tal cuando se re@nan usufructo y nuda propiedad en cabe*a del usufructuario (.rt$ /H/<)$ !l 33 tambi-n dice que habr6 consolidacin cuando ambos derechos se re@nan en cabe*a del nudo propietario (.rt$ /H/H)$ .nte esto# %.:B.>B &! JB&.2 sostiene que esta mal llamado como un modo particular de e)tincin del usufructo# y opta por llamarlo [reversin\# pues el derecho de uso y "oce vuelve a la cabe*a del nudo propietario De"@n una postura tambi-n habr6 consolidacin cuando ambos derechos se re@nan en cabe*a de un tercero (.rt$ /H01)$ %.:B.>B &! JB&.2 opta por llamarlo [doble enajenacin\ ' 2a citada autora en"loba a las tres variantes# para ella consolidacin# reversin y doble enajenacin en la confusin ") :enuncia del usufructuario: esta causal no esta le"islada especficamente# sino que el 33 lo hace con respecto a la servidumbre (.rt$ 0879)# el cual hace referencia a la renuncia de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho$ De entiende que el articulo esta referido a las servidumbres personales en "eneral (D.2J.F) h) =-rdida# deterioro o destruccin de la cosa: debemos distin"uir entre: 1$ =-rdida o destruccin total: se e)tin"ue el usufructo (.rt$ /H07) /$ =erdida o deterioro parcial: habr6 que distin"uir si la cosa si"ue sirviendo para el mismo destino que servia cuando fue concedido el usufructo$ Di respondemos que si el usufructo continua sobre lo que queda y sus accesorios y restos (.rt$ /H09); si respondemos que no el usufructo se e)tin"ue (consideramos que prevalece el .rt$ /H0; al 09) ' (perada la e)tincin (que deber6 formali*arse por instrumento publico y re"istrada)# el nudo propietario recupera el dominio pleno de la cosa (.rt$ /H70) y le deber6 ser devuelta (.rt$ /H74) Di el termino del usufructo vence y el usufructuario si"ue "o*ando de la cosa estar6 obli"ado a la restitucin de los frutos percibidos desde el da del vencimiento del usufructo# aunque lo i"nore (.rt$ /H//)

:. U"o 1 #abi'a i!n =ara introducirnos debemos decir que# aunque "eneralmente se traten de forma conjunta por sus similitudes# son dos &: autnomos# sobre cosa ajena y de disfrute .mbos vendran a ser e)presiones menoscabadas o acotadas del usufructo# tan es as que por analo"a se aplican sus normas 3oncepto de uso (.rt$ /H7<): es un &: que consiste en la facultad de usar y "o*ar de la cosa# independientemente de ser poseedor o no# con el car"o de conservar la sustancia de la
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cosa# y en la medida de lo que sea preciso y necesario para las necesidades de el y su "rupo familiar (y en esto ultimo reside la diferencia con el usufructo) !stas necesidades depender6n de sus h6bitos# estado de saludo# lu"ar donde vivan y dem6s consideraciones subjetivas# sin que puede opon-rsele que cuenta con los medios para satisfacerlas (.rt$ /H;7) ' 3oncepto de familia: este es propio de la -poca de JD# por lo que abarca a la mujer y los hijos# las personas que vivan con el usuario el n@mero de sirvientes necesarios (.rt$ /H;0)$ Jemos que se trata de un concepto mucho m6s abarcativo del concepto de familia nuclear que tenemos hoy en da 3aracteres: son los mismos que los e)puestos para el usufructo# la diferencia es que en este caso el uso y "oce de la cosa esta limitado por las necesidades del usuario ;. Ob&e'o. Con"'i'$ i!n. Obli+a ione" 1 dere #o" (bjeto: podr6n ser objeto las mismas cosas que puedan serlo del usufructo (cosas muebles no fun"ibles ni consumibles e inmuebles# que est-n en el comercio) 3onstitucin: e)isten las mismas fuentes del usufructo (contrato# testamento y prescripcin)# pero no e)iste la constitucin le"al del uso (bli"aciones y derechos: nos remitimos a lo e)puesto en el caso del usufructo# con la salvedad l"ica de que el usuario que percibe una porcin queda sujeto a la conservacin y al pa"o de contribuciones proporcionalmente a ello (.rt$ /H;9) 1@. Ce"i!n. Lo a i!n. Dere #o de lo" a reedore" 3esin: sur"e un debate en torno a si el usuario puede ceder el ejercicio 07 de su derecho$ =or una interpretacin armnica de varios artculos sur"e que: a) Di se trata de un inmueble cuyo uso se obtuvo a titulo oneroso ser6 factible la cesin (.rt$ /H;H) b) Di se trata de inmuebles obtenidos a titulo "ratuito o muebles a titulo oneroso o "ratuito'# la cesin no ser6 procedente (.rts$ /H;H y /H47) 2ocacin: el usuario puede alquilar el fundo sobre el cual se le ha constituido el uso (.rt$ /H4;)$ 2o e)puesto por el artculo hace sur"ir otro debate en torno a si: Dolo permite la locacin para el uso sobre un inmueble a titulo oneroso (acorde al .rt$ /H;H)# refor*ando lo dicho anteriormente# o si (&(3F:B>. %.Y(:BF.:B. Y AE:BD=:E&!>3B.) 2a estara permitiendo tambi-n para el caso del inmueble a titulo "ratuito &erecho de los acreedores: el uso no puede ser embar"ado por los acreedores# pues este tiene la calidad de derecho alimentario (.rt$ /H;H) > Con e-'o de Habi'a i!n 6Ar'. );.:0 in %ine8: si el derecho de servirse de la cosa tiene como objeto una casa (o cualquier tipo de inmueble edificado)# y con destino a vivienda es decir# a morar en ella' se llama derecho de habitacin 3aracteres: tiene los mismos que el uso# y debemos a"re"ar que "eneralmente se constituye a titulo "ratuito# que por re"la es vitalicio y que solo puede constituirse para las personas fsicas (pues las jurdicas no moran) ' Di atendemos a la funcin histrica (aunque esto nunca fue afirmado)# se utili* para "aranti*ar a la amante un techo$ Moy por hoy es una fi"ura que ha cado en desuso (aunque se le ha intentado insuflar vida# como veremos posteriormente)# aunque se trata de una buena fi"ura para prote"er el techo de la familia 2a habitacin tambi-n beneficia a la familia (en ese concepto amplio) del habitador (.rt$ /H;0)$ Y las necesidades personales del habitador tambi-n dependen de los par6metros citados anteriormente (.rt$ /H;7) 3on respecto al objeto# ya lo hemos aclarado en el concepto; y a su constitucin y derechos y obli"aciones# nos remitimos a lo e)puesto en el uso

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1eitera"os que lo que cede es el e0ercicio de su derecho, pues el usuario $al igual que el usu-ructuario' nunca de0a de ser responsa!le -rente al nudo propietario 65

 3esin y locacin: el habitador solo puede servirse de la cosa para vivir y ejercer su industria (siempre que esta no fuera contraria al destino de la cosa)$ =or lo tanto# en nin"@n caso podr6 cederlo o locarlo (.rt$ /H40) &erechos de los acreedores: lo dispuesto para el uso vale !)tincin (de ambos): se aplica lo dispuesto para la e)tincin del usufructo# con la salvedad de que# por no poder ser atacadas por los acreedores estas cosas# no procede la revocacin indirecta por la renuncia del usuario o habitador de sus derechos (.rt$ /H4H) 11. Dere #o de #abi'a i!n del !n1$+e "$-=r"'i'e 6o de #abi'a i!n (i$dal8 .rt$ 0;90 bis: este artculo diseNa un nuevo tipo de &: de habitacin (el del cnyu"e sup-rstite)# el cual tiene una serie de requisitos$ !l artculo dice que si a la muerte del causante/ a) este dejare un solo bien inmueble habitable como inte"rante del haber hereditario$ !ste punto da lu"ar a muchas discusiones# por ejemplo# si el causante hubiere dejado otras cosas o bienes que "aranticen el techo de cualquier otra manera b) que tal inmueble hubiere constituido el ho"ar conyu"al c) que su valuacin no pase el lmite indicado para declarar a las viviendas bien de familia d) que concurran otros herederos o le"atarios !n tal caso el cnyu"e sup-rstite tendr6 el &: de habitacin en forma vitalicia y "ratuita# el cual podr6 perderse si el cnyu"e contrajera nuevas nupcias (.rt$ cit$ Bn fine)$ !ste @ltimo requisito trae otras discusiones: Xsi no contrae nuevas nupcias pero vive en concubinato que sucederaY =ues el derecho de habitacin# como bien puede inferirse# trata de mantener la memoria y la incolumnidad del ho"ar conyu"al !ste &: de habitacin se constituye mediante resolucin judicial que verifique la observancia de los requisitos citados previamente ' >unca podr6 ser oponible a los derechos de los acreedores del causante# pues el derecho de estos es anterior; pero ya hemos dicho que los acreedores del habitador no pueden embar"ar las cosas objeto de la habitacin .rt$ ;0# ley 17$0H7: ya lo hemos tratado anteriormente$ &ispone que el cnyu"e sup-rstite puede oponerse (por un pla*o m6)imo de 18 aNos) a la divisin del bien "anancial que ha sido el ho"ar conyu"al 1). Ser(id$/bre" !ste es el @ltimo de los &: sobre cosa ajena# de disfrute y ahora nos avocaremos a su estudio 3oncepto: es el &:# temporario o perpetuo# sobre un inmueble ajeno (fundo sirviente)# en virtud del cual se puede usar de el# o bien impedir que el propietario ejer*a al"unos derechos de propiedad (.rt$ /H98) 3aracteres: la particularidad de este &: es que no se ejerce por la posesin (y por ello el poseedor si"ue siendo el titular del fundo sirviente)# y por tanto no habr6 tradicin y el modo se deber6 cumplir de otra manera ' !l sujeto activo de la servidumbre ser6 el titular del fundo dominante# aunque la servidumbre no implica siempre un fundo dominante$ !sto nos lleva a distin"uir entre las servidumbres reales (o servidumbres propiamente dichas)# donde e)isten un fundo sirviente y uno dominante y el titular de este ultimo ser6 el sujeto activo de la servidumbre$ =or lo tanto# para la e)istencia de una servidumbre real se necesitan dos inmuebles (.rt$ /H91) Y las servidumbres personales (o servidumbres lato sensu)# que son aquellas que se constituyen a favor de una persona# con independencia de la e)istencia de un fundo dominante$ !stas servidumbres personales podr6n ser consideradas# se"@n las circunstancias y su e)tensin# derecho de usufructo# uso u habitacin (.rt$ /H9/) ' !l hablar todo el tiempo de fundos nos da la pauta de que este &: solo puede constituirse sobre inmuebles ajenos ' 2a servidumbre brinda al sujeto activo (titular del fundo dominante) dos atribuciones: a) En hacer sobre el fundo sirviente# es decir# poder usarlo (!j$: servidumbre de paso)
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b) En impedir que el titular del fundo sirviente ha"a o ejer*a al"uno de sus derechos (!j$: impedir elevar un edificio a determinada altura) ' 3orrelativamente# de aqu sur"en las imposiciones de la servidumbre al titular del fundo sirviente: a) =ermitir (in patiendo) que la otra persona lo use b) .bstenerse (non faciendo) de ejercer al"uno de sus derechos 2a servidumbre nunca podr6 imponer al titular del fundo sirviente un hacer (in faciendo)$ !n tal caso# esa imposicin valdr6 como un derecho personal# que no afecta el fundo ni pasa a los diferentes poseedores (.rt$ 0818) ' !l fundo sirviente debe ser una cosa que este en el comercio los bienes p@blicos no pueden ser "ravados con servidumbre' (.rt$ 088/)# pero nada impide que un bien privado se "rave a favor de uno publico ' &ebemos distin"uir a las servidumbres de los lmites y restricciones al dominio# aquella viene dada fundada en ra*ones de vecindad y se caracteri*a por la reciprocidad entre vecinos linderos (D.2J.F) > Cla"i%i a i!n de la" "er(id$/bre": las servidumbres se pueden clasificar en: a) .ctivas o pasivas (.rt$ /;80# Bnc$ 7): activa es la servidumbre vista desde el fundo dominante; pasiva ser6 desde el punto de vista del fundo sirviente &e ello sur"en que para que e)ista una activa son necesarios dos fundos y que siempre que haya una servidumbre activa habr6 una pasiva; y para la pasiva basta con un fundo (sirviente) y no implica necesariamente una activa b) :eales o personales: ya las hemos tratado# reales ser6n cuando el derecho esta en beneficio de una heredad (y su poseedor) (.rt$ /H91); y personales cuando est-n en beneficio de una persona determinada# y acaben con la muerte de esta (.rt$ /H9/)$ 2as reales pueden clasificarse en: 1$ 3ontinuas o discontinuas (.rt$ /H9;): en la servidumbre continua e)iste la necesidad de un hecho actual del hombre para e)istir (!j$: servidumbre de paso); en las discontinuas no se necesita del hecho actual del hombre para su e)istencia (!j$: servidumbre de vista) /$ .parentes o no aparentes (.rt$ /H94): se manifiestan por si"nos e)teriores (!j$: canali*acin visible del a"ua que anuncia la servidumbre de acueducto; no se manifiestan por si"no al"uno (!j$: servidumbre de paso donde no e)iste nin"@n camino visible) !stas dos ultimas [subclasificaciones\ son las @nicas con importancia practica > 3rin i-io de a'i-i idad: en el derecho romano no e)istan mas tipos de servidumbres que las re"uladas# por lo tanto# se re"an por un principio de tipicidad !n nuestro derecho# si bien la servidumbre es una fi"ura tpica (pues no hay &: atpicos)# se ri"e por el principio de atipicidad$ !sto si"nifica que adem6s de las servidumbres especialmente re"uladas# se admiten otras# cualquiera sea el contenido de la restriccin al fundo sirviente# mientras beneficie a favor de quien se la estable*ca (.rt$ 0888) ' !sto no atenta contra el principio del [numerus clausus\ porque siempre hablamos de un mismo &: que es la servidumbre$ Don las condiciones econmicas de los inmuebles y las necesidades las que hacen sur"ir determinadas servidumbres en cierto tiempo y lu"ar 1,. Ior/a" de on"'i'$ i!n 2as servidumbres pueden constituirse por: a) 3ontrato oneroso o "ratuito (.rt$ /H99)$ !ste contrato representa el titulo# en cuanto al modo# la e)i"encia de la tradicin es reempla*ada por el primer uso que ha"a el propietario del fundo dominante (.rt$ /H99# in fine) b) =or disposicin de ultima voluntad (.rt$ /9H<# 1ra parte) c) =or ley: nos remitimos a lo que diremos con respecto a las servidumbres le"ales posteriormente d) =or prescripcin (.rt$ 0819): las servidumbres continuas y aparentes pueden adquirirse por prescripcin$ !l pla*o ser6 de /8 aNos a contar desde el primer uso
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3omo vemos# los caracteres son los mismos que se requieren en la posesin para la prescripcin del dominio por ejemplo$ =ublicidad (aparentes)# continuidad (continuas) =ara que la servidumbre sea oponible frente a terceros# como todo &: sobre inmuebles# los instrumentos respectivos (escritura p@blica) deben ser inscriptos en el :e"istro correspondiente e) =or destino del padre de familia: cuando el propietario de dos heredades sujete una respecto de la otra# con servidumbres continuas y aparentes# y lue"o ha"a una desmembracin de las heredades sin que el contrato conten"a disposicin en contrario en relacin a la servidumbre# se ju*"ara esta constituida por titulo (.rt$ /HH7) Di el contrato al"o dijera a favor la servidumbre e)istira# pero su constitucin seria por contrato$ Di el contrato tuviera una disposicin en contrario no se aplicara el mencionado artculo =or aplicacin del principio nemini res sua servit (no se puede constituir servidumbre sobre cosa propia)# no podramos estar hablando de una servidumbre en sentido t-cnico es este supuesto f) Dervidumbre que revive: se trata del supuesto en el que una servidumbre se e)tin"ue pues un mismo sujeto adquiere las dos heredades (confusin)$ 2ue"o# las dos heredades pasan a estar en manos de propietarios diferentes# si el titulo no tiene disposicin en contrario se ju*"a que esa servidumbre revive Di el contrato contiene manifestacin a favor o en contralor se resuelve de la misma manera que en el supuesto anterior ' !n este caso solo se e)i"e que la servidumbre sea aparente (.rts$ /HH; y 08;9) 1.. Ior/a 1 -r$eba !n caso del contrato la forma ser6 la declaracin de voluntad com@n emitida ante el escribano autori*ante de la escritura# y tal escritura ser6 la prueba ' !n la disposicin de @ltima voluntad la forma ser6 la declaracin unilateral del causante# y la prueba ser6 el testamento (instrumento p@blico o privado) ' !n la servidumbre constituida por destino del padre de familia# la forma es la declaracin unilateral de este# emitida ante el escribano autori*ante de la escritura de la prueba$ 3omplementada por los hechos que hacen que los fundos pasen a pertenecer a diferentes propietarios (de cuya prueba se ocupan los ttulos respectivos) ' Dervidumbre constituida por prescripcin# la forma viene dada por los actos posesorios (si"nos e)teriores) que deben manifestarse durante /8 aNos y probarse en sede judicial > *odalidade": las servidumbres pueden establecerse bajo pla*o o condicin# tanto resolutoria como suspensiva (.rt$ /H<<)$ !stor es as porque: !l usufructo no admite nacer suspensivamente (.rt$ /</H)# pues quien lo tuviera sujeto probablemente no lo e)plotara (pues los beneficios iran a parar al usufructuario de darse la condicin); Di lo que estara en suspenso fuera una servidumbre esto no afectara tanto a la e)plotacin# pues implica una limitacin bastante acotada del uso de la cosa y es por ello que se permite > Ob&e'o: ser6 el inmueble (.rt$ /H98)$ Di se trata de una servidumbre real el objeto ser6n los dos inmuebles el fundo sirviente y el dominante' (LB>>Y) !l fundo sirviente debe ser una cosa que este en el comercio (.rt$ 088/)$ Din embar"o# nada impide que el fundo dominante sea un bien del dominio p@blico (servidumbre administrativa) 2a servidumbre puede constituirse sobre la totalidad del fundo sirviente# o una parte material de este (en su superficie# subsuelo o espacio a-reo) (.rt$ /HH<) > 3re"$n ione": con respecto a las servidumbres# en caso de duda# se presume que: a) Di hay duda sobre si se trata de un derecho personal o una servidumbre# se presume que se ha constituido un derecho personal (.rts$ 0811 y 0877)
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b) Di la servidumbre parece propiciar un beneficio a la heredad se presume real; pero si parece proporcionar un placer al individuo se presume personal (.rt$ 0880)$ !n caso de duda sobre si la servidumbre es real o personal# se presume personal (.rt$ 0811) c) !n caso de duda sobre la e)tensin de la servidumbre# debe interpretarse a favor de la libertad del fundo sirviente (.rt$ 0877) d) !n cuanto a la duracin# las servidumbres reales se presumen perpetuas y las personales por la vida del titular (o /8 aNos si fuera una persona jurdica) (.rts$ 0887 y 088H) e) 2as convencionales se presumen onerosas; las testamentarias "ratuitas; las le"ales se presumen onerosas a pesar de la necesariedad de las mismas# pues al titular del fundo sirviente se le causa un perjuicio 12. Indi(i"ibilidad 1 di(i"ibilidad 2a servidumbre considerada como una car"a para el fundo sirviente y un derecho para el fundo dominante es indivisible# y por tanto estos derechos y deberes no podr6n ser transferidos por partes alcuotas (.rt$ 0889) (!j$: no puedo adquirir la mitad del derecho de pasar por el fundo sirviente) !n el caso de la particin del condominio del fundo dominante# los derechos de la servidumbre se mantienen siempre que no se a"rave la condicin del fundo sirviente (.rt$ 08/<)$ Di del fraccionamiento se beneficia a uno solo# los otros nada podr6n reclamar (.rt$ 080/) 2o anteriormente mencionado no obsta que se limite al ejercicio de las servidumbres# en funcin del lu"ar# tiempo y modo de ejercerlas (.rt$ 088<)$ Y por ello podra limitarse a un determinado tipo de vehiculo u horario por ejemplo 2a servidumbre ser6 divisible cuando consista en hechos que revistan de tal car6cter (.rt$ 08/H)$ =or ejemplo# si el titular del fundo dominante estuviera autori*ado a sacar tierra o piedras podra hacerlo en todo o en parte# siempre que no se e)ceda de lo determinado 14. Dere #o" del -ro-ie'ario del %$ndo do/inan'e !n principio debemos decir que tendr6 todos los derechos que el titulo constitutivo de la servidumbre le otor"ue 'con la limitacin ya anali*ada de que nunca podr6 consistir en una obli"acin de hacer a car"o del titular del fundo sirviente' (.rt$ 081H)# y en su defecto los usos locales de los fundos en casos de servidumbres de i"uales "-neros (.rt$ 08/8) De entienden concedidas tambi-n las facultades de ejercer las servidumbres accesorias# indispensables para el uso de la servidumbre personal (.rt$ 081<) .s# por ejemplo# si ten"o una servidumbre de a"ua tambi-n se entender6 concedida la servidumbre de paso hasta donde deba ir para sacar el a"ua$ !l requisito es la indispensabilidad# pues no se conceder6n virtualmente otras servidumbres para hacer m6s cmodo el ejercicio de su derecho !l titular del fundo dominante tiene derecho a efectuar en el fundo sirviente los trabajos necesarios para conservar y ejercer sus derechos# sin poder reclamar el reembolso de sus "astos (.rt$ 08//) .cciones: al titular del fundo dominante le corresponden tanto la defensa e)trajudicial# como las acciones posesorias y las reales (.rt$ 0807) .cciones reales: solo tiene la accin confesoria# porque no hay posesin .cciones posesorias: una parte de la jurisprudencia y la doctrina distin"ue: 1$ si la servidumbre es contin@a y aparente# nada mas deber6 probar el titular del fundo dominante para ejercer la accin; /$ si no lo es deber6 acompaNar el pertinente titulo que su"iera que tiene el derecho de la servidumbre ' tendr6 las correspondientes obli"aciones que surjan del titulo constitutivo# adem6s de; pa"ar el canon# conservar la cosa; no alterar su destino; notificar al titular del fundo sirviente de al"una vulneracin que su fundo sufra 19. Obli+a ione" 1 dere #o" del 'i'$lar del %$ndo "ir(ien'e
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 :eiteramos lo dicho anteriormente# esta obli"ado# o bien a permitir que el propietario del fundo dominante lo uso (in patiendo)# o abstenerse de ejercer al"@n derecho que le corresponda (non faciendo) (.rt$ 0804) !l titular del fundo sirviente puede obli"arse a pa"ar los "astos necesarios para la conservacin de la servidumbre# sin embar"o tal obli"acin valdr6 solo para el y sus herederos# y no al poseedor del fundo sirviente (.rt$ 087/); a su ve*# podr6 librarse de dicha obli"acin abandonando el fundo (.rt$ 08/0) !l titular del fundo sirviente no podr6 menoscabar el derecho de uso que tiene el titular del fundo dominante (.rt$ 0809); si lo hace deber6 restablecer las cosas a su estado anterior# con la obli"acin de satisfacer los daNos que hubiere causado (.rt$ 080<) ' &erechos: conserva la facultad de disponer y "ravar la cosa$ .s como de usarla y "o*arla sin que con ello impida el ejercicio de la servidumbre (.rt$ 080H)$ =odr6 compartir la servidumbre# contribuyendo en la proporcin del "oce a los "astos de las reparaciones (.rt$ 0878) Fambi-n le corresponde el derecho de ofrecerle el uso de otro lu"ar cmodo al titular del fundo dominante# el cual no se podr6 rehusar (.rt$ 0809) 3on respecto a la particin del condominio de un fundo afectado por una servidumbre# los derechos y deberes respectivos se mantienen (.rt$ 08/<) 1:. EB'in i!n 2as servidumbres se e)tin"uen: a) por vencimiento del pla*o o cumplimiento de la condicin resolutoria (.rt$ 0874) b) por renuncia e)presa o tacita del titular del fundo dominante (.rt$ 0879) c) por la nulidad del titulo# revocacin por fraude o resolucin de los derechos del constituyente (.rt$ 087;) d) por p-rdida de utilidad# es decir# cuando el fundo dominante no recibe nin"@n beneficio (.rt$ 08;8) e) por tornarse imposible el ejercicio de la servidumbre como consecuencia de la ruina de uno de los fundos o de los cambios producidos en al"uno por acontecimientos naturales o el hecho ilcito de un tercero (.rts$ 08;1 y 08;/) f) por confusin (se re@ne la titularidad de ambos fundos en cabe*a de una persona) (.rt$ 08;;) ") por el no uso durante 18 aNos (.rt$ 08;H) h) por la muerte del titular dominial cuando la servidumbre sea personal 1;. AnJli"i" de la" "er(id$/bre" en$/erada" en el CC Irevemente anali*aremos las si"uientes servidumbres: a) Dervidumbre de transito (.rts$ 084< a 08<1): es una servidumbre real# discontinua y ser6 aparente o no aparente (dependiendo de la e)istencia de si"nos e)teriores)# en la que el fundo sirviente beneficia al dominante permiti-ndole el paso$ Fiene dos variantes: 1$ que ven"a impuesta al titular del fundo sirviente para posibilitar que el fundo dominante encerrado ten"a comunicacin con el camino publico$ !l titular de este @ltimo deber6 resarcir al titular del fundo sirviente de todo perjuicio (.rt$ 084<) /$ convenida contractualmente a favor de un fundo dominante que si tiene salida a la va publica$ !n caso de duda se considera personal (.rt$ 089<) b) Dervidumbre de acueducto (.rts$ 08</ a 08H/): un acueducto es un canal construido sobre la superficie o bajo la tierra con la finalidad de llevar a"ua de un lu"ar a otro$ 3uando el canal pasa por un fundo ajeno nos encontramos frente a esta servidumbre$ !s continua y aparente (.rts$ 08</ y 08<0)# aunque en el caso de que vaya bajo tierra la apariencia es discutible$ Fambi-n hay dos variantes 1$ impuesta a favor de un fundo# de mas de una hect6rea# que care*ca del a"ua necesaria para sus cultivos; o del pueblo que la necesite para sus habitantes# o establecimiento industrial$ Diempre con el car"o de justa indemni*acin (.rt$ 08</)$ !s siempre real
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/$ la contractual# a favor de casas# huertas# etc$ de menos de una hect6rea (.rt$ 08<7)$ =uede ser personal pero en caso de duda se presumir6 real (.rt$ 08<0) c) Dervidumbre de recibir las a"uas de los predios ajenos (.rt$ 08H0 a 0180): se trata de una servidumbre real# que es continua y aparente mientras se manifieste a trav-s de si"nos e)teriores (.rt$ 08H0)$ !)isten tres variantes en el 33# se"@n las a"uas que ten"an por objeto: 1$ a"uas pluviales o servidas (.rts$ 08H7 a 08H4): servidumbre de recibir las a"uas de los techos vecinos /$ a"uas artificiales: son aquellas que corren desde los terrenos superiores (a los cuales han sido llevadas o de los cuales han sido sacadas)$ De le impone al titular del fundo sirviente recibirlas cuando proven"an de las necesidades del rie"o o los establecimientos industriales# con la correspondiente indemni*acin# teniendo en cuenta los beneficios que pueda obtener de esas a"uas (.rt$ 08H9)$ De e)cept@an casas# patios# etc$ de menos de una hect6rea (.rt$ 08HH) 0$ a"uas de desa"`e (.rts$ 0188 a 0180): son las que perjudican al titular del fundo dominante# el cual las puede conducir hasta desembocar en una corriente de a"ua# incluso pasando por los fundos sirvientes por canales subterr6neos o descubiertos$ !l titular del fundo sirviente deber6 ser justamente indemni*ado$ >uevamente# e)cept@ense las casas# patios# huertas# etc$ de menos de una hect6rea (.rt$ 018/) d) Dervidumbre de sacar a"ua (.rts$ 0187 a 0189): esta tiene por objeto el a"ua de una fuente o po*o ubicado en el fundo sirviente$ !l titular del fundo dominante puede sacarla# y para ello cuenta con la servidumbre accesoria de pasar$ !s siempre discontinua y no aparente$ !n caso de duda se presume personal Unidad VI: DR "obre o"a a&ena. Dere #o" de +aran'a 1. I/-or'an ia e on!/i a del r=di'o Fodo ordenamiento jurdico requiere de la circulacin de bienes# y por lo tanto de "arantas que permitan una mayor circulacin de estos$ =ara ello e)isten fi"uras destinadas a ase"urar el cumplimiento de las obli"aciones# de manera que el acreedor se rease"ura su cobro y el deudor tiene mejores condiciones para conse"uir su cr-dito$ !stas son las "arantas# y pueden ser: 1$ =ersonales: al acreedor le basta otra persona# cuya solvencia patrimonial le "enera la confian*a suficiente /$ :eales: donde la "aranta tiene por objeto una cosa$ .qu encontramos: la hipoteca# la prenda y la anticresis Fodas se caracteri*an por ser accesorias a una obli"acin principal$ 2a hipoteca ser6 la m6s completa y compleja de nuestro ordenamiento y se distin"uir6 de las otras pues la cosa se"uir6 en poder del deudor ' !sta es una fi"ura jurdica que ha lo"rado una insercin muy amplia tanto para particulares como empresas; y ha calado profundamente en la sensibilidad social ya que muchas veces compromete la pa* individual y el techo familiar$ Porma parte de nuestra identidad ). Hi-o'e a. De%ini i!n le+al &efinicin le"al: la hipoteca es un &: constituido en se"uridad de un cr-dito en dinero# sobre los bienes inmuebles# que contin@an en poder del deudor (.rt$ 018<) ' 3ritica: 1$ al decir bienes inmuebles# debemos aclarar que solo pueden ser objeto de la hipoteca las cosas inmuebles; /$ no solo un cr+dito en dinero# sino el cumplimiento de cualquier obli"acin determinada puede ser "aranti*ada con este &:; 0$ finalmente# con respecto a la ultima parte del .rt$# nada impide que la "aranta sea brindada por un tercero# y no el deudor (.rt$ 01/1) ' Du sur"imiento histrico se remonta a los comien*os de la cultura occidental$ Ya en la Crecia .rcaica se comprometa a la tierra de este modo# que lue"o Dolon liberara$ !n :oma# desde el derecho quiritario esta "aranta sobre la tierra se hallaba presente# que evoluciona "radualmente hacia lo que conocemos hoy
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3on la cada del Bmperio :omano y el advenimiento de la !dad %edia esta fi"ura queda enterrada entre vnculos m@ltiples de posesin y uso# pero lue"o con el renacimiento de los !stados nacionales resur"ir6 el modelo jurdico romano$ 2ue"o# desde el derecho franc-s recibiremos estos influjos en nuestra 3> y el 33# con el reconocimiento e)plicito de la propiedad privada ,. Cara 'ere" de la #i-o'e a =odemos hablar de caracteres esenciales o naturales para anali*ar este derecho# siendo los esenciales aquellos imprescindibles para la e)istencia de la fi"ura y los naturales aquellos que e)isten en principio pero que admiten modificaciones$ !ncontramos entre los esenciales: a) 3onvencionalidad: la hipoteca solo podra nacer por el acuerdo entre partes (.rt$ 011;)$ =or lo tanto# en .r"entina no e)iste la hipoteca de ori"en le"al$ &e esto nos sur"ir6 ver: 1$ la capacidad de las partes contratantes# que deber6 ser la capacidad plena; /$ el titulo de propiedad de quien "rava el inmueble (.rt$ 011H)# llamando la atencin a que no e)iste la convalidacin en materia de hipoteca !sta convencionalidad es acorde al principio que dice que el patrimonio del deudor es la prenda com@n de los acreedores$ =or lo tanto# para poner a un acreedor en una posicin privile"iada se necesitara de la voluntad del deudor b) .ccesoriedad: la hipoteca e)iste en tanto haya una obli"acin principal a la que se ane)e (.rt$ 01;0# entre otros)$ !sta dependencia que tiene la hipoteca es absoluta# de tal manera que si la obli"acin principal por cualquier motivo' se e)tin"ue# la hipoteca si"ue el mismo camino c) !specialidad: este es un car6cter en doble sentido: 1$ &ebe observarse con respecto al inmueble comprometido# el cual debe estar perfectamente identificado y descripto# de modo tal que todos (propietario# acreedor y terceros) est-n en condiciones de conocer que se encuentra "ravado (.rt$ 010/) /$ 3on relacin al cr-dito se debe especificar su monto por el cual se compromete el inmueble (el quantum de la hipoteca)$ :ecordemos que la hipoteca puede "aranti*ar el cumplimiento de cualquier tipo de obli"aciones# en tanto se cumpla con la e)i"encia de determinar el monto por el cual se constituye la hipoteca (.rt$ 0101# Bnc$ 7) &ebemos recordar que la hipoteca "aranti*a tanto el capital# como los intereses que este "enere (.rt$ 01;/)# y los costos# "astos y daNos (.rt$ 0111) 2as llamadas hipotecas abiertas: di"amos que: 1$ Mipoteca cerrada es la nacida de un acto ya celebrado o que se celebra simult6neamente a la constitucin de la hipoteca /$ Mipoteca con techo es la que se constituye hasta un monto m6)imo# en "aranta de un derecho personal eventual o futuro# pero cuya e)istencia ha sido prevista mediante un acto ya celebrado o celebrado simult6neamente a la constitucin de la hipoteca 0$ Mipoteca abierta se constituye hasta un monto m6)imo# en "aranta de derechos personales no e)istentes y cuyas causas fuentes aun no han sido celebrados ni se celebran con la hipoteca# pero se encuentran enunciados en forma especial 7$ Mipoteca muy abierta es la que se constituye hasta un monto m6)imo en "aranta de derechos personales no e)istentes# y sus causas fuentes no han sido celebrados ni se celebran con la hipoteca$ 2a diferencia con la anterior es que esos actos destinados a dar vida a la obli"acin no se enuncian en forma especial !n los primeros tres tipos tanto la hipoteca como el monto de la obli"acin se encuentran determinados# sin embar"o en el cuarto tipo el monto no se puede determinar pues la formula "en-rica empleada no lo permite ' May jurisprudencia que considera tanto a las abiertas como muy abiertas validas# otra que las considera a ambas nulas y otra que considera a las abiertas validas y a las muy abiertas nulas (LB>>Y) d) =ublicidad: ya hemos dicho que este es un requisito de todos los &:# pero es en la hipoteca donde cobra esencial relevancia$ 3omo en materia de hipoteca no hay tradicin el efecto publicitario de esta debi ser reempla*ado por un mecanismo alternativo# y as JD estableci la publicidad re"istral (.rt$ 0107)
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!sta inscripcin re"istral es declarativa# pues las partes no pueden valerse del defecto de inscripcin# sino que respecto de ellos la hipoteca constituida por escritura tiene efectos (.rt$ 010;)$ !s decir que esta inscripcin es necesaria para la oponibilidad del derecho frente a terceros ' 2a discusin que podra sur"ir es: si la inscripcin es solo a efectos de la oponibilidad (y no de la e)istencia del derecho)# si el acreedor puede probar que el tercero conoca de la hipoteca# si puede opon-rsela o no Y como elemento natural encontramos: a) Bndivisibilidad: este implica que toda la cosa responde por toda la deuda y por cada una de sus partes (.rt$ 011/)$ &e este modo# en principio aunque el deudor cumpla con una parte de la obli"acin# no se des"rava una parte del inmueble !l problema de esta afirmacin era que llevado a un e)tremo# el inmueble podra ser rematado entero# incluso cuando quedaba una parte nfima de la deuda sin pa"ar$ =or ello la doctrina empie*a a criticar esto opinando que se podran desafectar porciones del inmueble a medida que se realicen pa"os parciales por ejemplo 2a reforma (por la ley 11$9/;) se hace eco de la opinin de la doctrina y permite la cancelacin parcial de la hipoteca cuando la cosa sea divisible o cuando la "aranta comprenda bienes separados; siempre que esto no lesione al acreedor Jemos que esta reforma modifica la indivisibilidad tajante del anti"uo artculo 011/ y se admitira un pacto que dispon"a la divisibilidad de la misma$ Bncluso# aunque no haya un pacto en contrario de este car6cter natural# el artculo admite que los jueces ordenen la cancelacin parcial de la hipoteca# con el lmite ya mencionado de la lesin del acreedor !n el mismo sentido# se permite al acreedor (cuando la hipoteca comprenda varios inmuebles) perse"uirlos a todos simult6neamente o solo a uno de ellos (.rt$ 0110)$ Fambi-n admite que el jue*# por causa fundada# fije un orden para la venta de los mismos$ Fodo aunque los inmuebles se encuentren en manos de diversos terceros poseedores .. Ob&e'o de la #i-o'e a Fodos los &: deben tener cosas ciertas y determinadas# y la hipoteca# en el 6mbito del derecho civil0;# particularmente solo admite ser constituida sobre inmuebles 2o que ahora debemos pasar a considerar es la e)tensin material del "ravamen de la hipote (.rt$ 0118): ' 2a hipoteca del inmueble se e)tiende a todos los accesorios# que se conviertan en inmuebles por accesin# mientras permane*can unidos al principal$ :atificando esto# si se desprenden los accesorios# recuperando su car6cter de cosas muebles# quedan e)entos del "ravamen (.rt$ 01H;) ' . las ventajas que resulten de la e)tincin de servidumbres 'u otros &: a favor de 0' que "raven al inmueble ' . los frutos civiles deven"ados y no percibidos por el deudor# pues son cosas muebles# accesorias a la principal$ =ara esto# el acreedor deber6 prestar especial atencin para que el deudor no las perciba# diluy-ndolas en su patrimonio ' . las indemni*aciones debidas por el ase"urador al deudor hipotecario ' 2a jurisprudencia a"re"a: al monto de la e)propiacin =ara lo"rar el cobro de todos estos# el acreedor deber6 trabar embar"o para anoticiar a quien deba pa"ar que es el quien debe cobrar# y de esta manera# especiali*ando los bienes sobre los cuales pretende el privile"io !l mismo artculo dice que la hipoteca no se e)tender6 a adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles conti"uos# para reunirlos al inmueble hipotecado$ !n este caso la hipoteca no nace con fundamento en que: 1$ !l nuevo lote no es accesorio al lote e)istente /$ >o se permite en nuestro ordenamiento la hipoteca le"al

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=ues entre los &: e)tra cdi"o encontramos la hipoteca naval# donde lo que se "rava es una cosa mueble$ :ealmente toma el nombre pues la cosa "ravada quedaba en poder del deudor# y no se conoca la prenda con re"istro

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2. Con"'i'$ i!n 1 ele/en'o" de la #i-o'e a Ya hemos dicho que la @nica forma de constituirla es convencionalmente$ !n cuanto a sus elementos# a su objeto lo hemos tratado precedentemente =or lo tanto# nos falta mencionar a las partes# las cuales deben ser capaces y estar le"itimadas para constituir la "aranta$ !l constituyente debe contar con la capacidad para disponer bienes inmuebles# y para tener le"itimacin debe ser el propietario del inmueble a "ravar (.rt$ 011H) Porma: debe constituirse por escritura p@blica por tratarse de un &: sobre inmueble# que el constituyente otor"ue y el acreedor hipotecario puede aceptarlo en el mismo acto o en uno si"uiente (.rt$ 0108) !l contenido de la escritura debe contar con: datos personales de las partes# fecha y naturale*a del contrato al que la hipoteca accede# descripcin del inmueble# monto de la deuda (.rts$ 0108 a 0100) 4. 3$bli idad de la #i-o'e a >ociones "enerales: hemos dicho# que es esencial para la vida de este &:# necesaria para la oponibilidad er"a omnes$ Fambi-n hemos dicho que como JD no previo la tradicin para la hipoteca# la funcin publicitaria de esta no se cumpla y se necesito un mecanismo alternativo# la inscripcin en un re"istro creado al efecto (.rt$ 0107) (2ue"o la reforma de la 19$911 e)tiende a todos los &: sobre inmuebles el requisito de la inscripcin# como mecanismo idneo para ofrecer la publicidad necesaria .rt$ /;8;) 2ue"o# la ley /8$8<H modifica al"unos artculos del 33: en el caso de la hipoteca# tal re"istro deber6 hacerse dentro del t-rmino establecido en la ley nacional de re"istros de la propiedad (.rt$ 0109)$ 2a hipoteca re"istrada tiene efecto frente a terceros desde el da del otor"amiento de la misma# siempre y cuando se haya inscripto en el termino impuesto por el articulo citado (.rt$ 017H)$ Di la inscripcin se produce lue"o# la hipoteca ser6 oponible desde la fecha de la re"istracin (.rt$ 01;8) =ueden pedir la inscripcin tanto el deudor# como el acreedor# como cualquier tercero interesado$ >uestro re"istro utili*a la t-cnica del folio real# es decir# sobre el inmueble (al"o mas diremos en la Enidad JBB)# en oposicin a la del folio personal Fiempo: hasta 7; das despu-s de celebrada# su inscripcin opera retroactivamente al da de su firma; si dicha inscripcin se reali*are a partir de esos 7; das# su oponibilidad correr6 desde el momento de la inscripcin$ Ya hemos dicho que tal inscripcin solo es declarativa# por lo tanto las partes y sus herederos no pueden prevalerse del defecto de inscripcin (.rt$ 010;)$ . su ve*# si la hipoteca se ha constituido y aun no se ha re"istrado (sin que ven*a el termino le"al para hacerlo)# y lue"o otro acreedor hipotecario en conocimiento de esta hipoteca' hiciere re"istrar la que se haya constituido a favor de el# la prioridad en el re"istro no es de nin"@n valor# siempre y cuando aquella se inscriba dentro del termino le"al (.rt$ 0104) > Hi-o'e a" "i/$l'anea": nuestro ordenamiento permite que un mismo inmueble se encuentre "ravado por varias hipotecas al mismo tiempo# siendo el @nico requisito para que esto sea posible la convencionalidad# es decir# que el deudor este de acuerdo en volver a "ravar el inmueble y el acreedor este dispuesto a aceptarlo ya "ravado !l problema que sur"e es el orden de prelacin entre los acreedores# a lo que respondemos con el principio de primero en el tiempo, mejor en el derecho $ =or lo tanto# el primero que constituya e inscriba su hipoteca tendr6 prelacin sobre el otro$ . este orden se lo llama Ran+o" .vance de ran"o: ante la desaparicin de un "rado superior# los "rados sucesivos inferiores avan*an$ %6s all6 de esta din6mica de fuente le"al# las partes son libres de transar sobre ese ran"o# siendo que tal es solo un beneficio para el acreedor# as encontramos fi"uras como: ' 3oncurrencia de ran"os: cuando varios acreedores pertenecen al mismo ran"o$ !sto puede suceder siempre que est-n de acuerdo con ello
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' =ermuta de ran"os: los acreedores podr6n ne"ociar sobre sus ran"os respectivos# y debemos distin"uir: !ntre ran"os inmediatos: no deben pedir consentimiento de nadie# solo notificar al deudor !ntre ran"os alternativos: necesitan el consentimiento del acreedor que queda en el medio :eserva de ran"o: la prioridad entre dos o m6s inscripciones relativas al mismo inmueble se establecer6 por la fecha (.rt$ 1H# ley 19$<81)$ Din embar"o# al constituir la hipoteca el propietario puede con consentimiento del acreedor' reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de "rado preferente# e)presando el monto que esta podr6 alcan*ar (.rt$ 010; 33)$ !sta e)cepcin que estamos planteando es lo que se llama reserva de ran"o Ouien otor"a la reserva puede hacerlo condicionado a ciertos lmites para prote"er i"ualmente su cr-dito# por ejemplo: 1$ poner un lmite cuantitativo a la reserva; /$ poner un lmite temporal a la reserva; 0$ impedir el ran"o concurrente en el reservado; 7$ limite en la cantidad de usos de la reserva (pues no hay avance de ran"o) 9. EB'en"i!n de la #i-o'e a en $an'o al in/$eble !sto ya lo hemos tratado en el punto 7# al tratar sobre el objeto de la misma (.rt$ 0118) 3on respecto a la e)tensin en cuanto al cr-dito# participan de las se"uridades de la hipoteca como accesorios del cr-dito principal: los costos y "astos# como las daNos e intereses a los que el deudor pudiera ser condenado (.rt$ 0111)$ .simismo# la hipoteca "aranti*a tanto el capital como los intereses que este produ*ca# desde la constitucin de la hipoteca (.rt$ 01;/) 2os intereses atrasados# para ser incluidos en la "aranta deber6n ser liquidados y desi"nados en suma cierta al momento de la constitucin$ 2a indicacin de estos sin desi"nacin es de nin"@n efecto :. E%e 'o" de la #i-o'e a en're la" -ar'e" 1 on rela i!n a 'er ero" !ntre las partes: se trata de la relacin que vincula a las partes del contrato de hipoteca# las cuales ser6n el acreedor y el constituyente de la misma (que puede ser el deudor o un tercero "arante)$ Feniendo en cuenta que la cosa "ravada queda en manos de quien la "ravo# el 33 establece una serie de protecciones a favor del acreedor frente a los actos del propietario del inmueble que menoscaben el objeto de la "aranta$ !l 33 dice que: ' !n principio el propietario conserva todas las facultades (tanto jurdicas como materiales)$ =uede usar y "o*ar porque tiene la posesin' y disponer porque tiene el dominio' de la cosa$ >o puede# sin embar"o# ejercer nin"@n acto de disposicin que ten"a por consecuencia disminuir el valor del inmueble hipotecado# en detrimento de los derechos del acreedor (.rt$ 01;9) ' !n caso de que el propietario se e)ceda: a) Di la disminucin no se consumo: el acreedor podr6 pedir las medidas cautelares ante un temor fundado# para evitar que se concrete el resultado que lo perjudicara (.rt$ 01;<) b) Di se consumo el acreedor podr6 pedir la estimacin de los deterioros causados y el deposito (judicial) de lo que estos importen o pedir un suplemento a la hipoteca# de cualquier tipo de "aranta (.rt$ 01;H) 2o mismo ser6 aplicable cuando el propietario dispon"a a favor de un tercero de buena fe los muebles accesorios al inmueble "ravado (.rt$ 0148)$ !l problema es que el deudor debe aceptar al"una de estas propuestas c) 3uando las normas anteriores no hubieren dado resultado# el acreedor podr6 demandar que el titular sea privado del beneficio del termino que el contrato le daba (.rt$ 0141) > E%e 'o" on rela i!n a 'er ero": aqu entra en jue"o la preferencia que la ley reconoce al acreedor hipotecario sobre los restantes acreedores y los que lo posponen a este
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!l !stado# en materia de "astos de justicia e impuesto inmobiliario# as como el vendedor a quien el deudor le adeuda un saldo del precio del inmueble posponen al acreedor =ero prevalece sobre el constructor que no haya empe*ado a ejercer derecho de retencin antes de la inscripcin de la hipoteca (.rts$ 0H14 y 0H74) > E%e 'o" on rela i!n a lo" 'er ero" -ro-ie'ario" del in/$eble +ra(ado 6Ar'". ,14) a ,1:@8: sucede que el propietario del inmueble puede no ser el deudor# cuando: 1$ quien constituye la hipoteca es un "arante; /$ cuando habi-ndola constituido el deudor# trasfiere lue"o el dominio a un tercero$ !n ambos casos podr6 el acreedor perse"uirla en poder del adquirente y pedir su ejecucin (ius persequendi .rt$ 014/) !n ambos casos puede ese tercero asumir o no la deuda: a) Fercero adquirente: as opta por llamar la doctrina al tercero propietario que asume la deuda$ !ste responder6 solidariamente con el deudor (hay dos deudores# salvo que el acreedor libere al deudor principal)# en 1er lu"ar con el inmueble "ravado y lue"o con todo su patrimonio =ara que este tercero asuma la deuda debe e)istir el consenso del acreedor hipotecario# pues se le est6n modificando las condiciones del acto jurdico$ Di no lo acepta solo queda como deudor el ori"inal# y este tercero es un tercero poseedor b) Fercero poseedor: es el propietario que no asume la deuda (o el acreedor recha*a)$ !ste tercero solo responder6 por la deuda con el inmueble hipotecado (.rt$ 014;)$ !l no es deudor# por lo que al cobro debe ser intimado el verdadero deudor (.rt$ 0140)# lue"o si esta no pa"a se ejecutara el inmueble al tercero poseedor# quien podr6 oponer todas las e)cepciones (tanto de fondo e)tincin del derecho# nulidad de la toma de ra*n# etc$# .rt# 0144' como de forma) .nte la ejecucin este tercero podr6: 1$ pa"ar la deuda# en tal caso se subro"a como acreedor quiro"rafario (no privile"iado porque: no se puede constituir hipoteca le"al; no se puede tener una "aranta sobre un bien propio; /$ si no la pa"a se remata el inmueble y tambi-n se subro"a$ Di queda al"@n e)cedente del remate queda para el ' !ste tercero puede ejercer el derecho de abandono (.rt$ 014H)# por el cual abandona la posesin (no el dominio)$ %ediante esto se libera del procedimiento y sus costos$ !n caso de que sobre al"o del remate queda para el propietario# pues este no hi*o abandono del derecho de dominio ;. EB'in i!n de la #i-o'e a: 2a hipoteca puede e)tin"uirse tanto por: a) Jas de consecuencia: del car6cter de accesoria de la misma resulta que la hipoteca se e)tin"ue cuando# por cualquier causa le"al# se haya e)tin"uido la obli"acin principal (.rt$ 01<9) b) =or va directa: la hipoteca cuenta con causas propias de e)tincin# como ser: 1$ :enuncia e)presa del acreedor: a la hipoteca# la cual deber6 e)presarse y formali*arse en escritura p@blica (.rt$ 01H0)$ !sto es acorde a nuestro ordenamiento que e)i"e que la constitucin# modificacin y e)tincin de &: sobre inmuebles se realice por escritura p@blica (.rt$ 11<7) /$ =or resolucin de los derechos del constituyente# por resolverse el contrato o incumplimiento de la condicin a la que estaba supeditada el dominio (.rt$ 01H7)$ Ouien constituyo la hipoteca nunca fue dueNo y por lo tanto no tena derecho a "ravar el inmueble (.rt$ 0/98) 0$ =or la subasta del inmueble "ravado# reali*ada de acuerdo a derecho$ Ouien adquiere por esa va siempre adquiere el dominio pleno# por mas que el derecho del acreedor se haya visto completamente satisfecho o no (.rt$ 01H4)$ !n este @ltimo caso el acreedor se"uir6 contando con su cr-dito# pero como quiro"rafario 7$ =or confusin de las personas del acreedor hipotecario y del titular del inmueble hipotecado en una misma cabe*a$ !n este caso no puede sostenerse una hipoteca sobre cosa propia (.rt$ 01H<) ;$ !l 33 dice que se e)tin"ue la "aranta hipotecaria por destruccin el inmueble edificado (pues lo destruido recupera su calidad de mueble)# sin embar"o a ren"ln se"uido
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dice que la "aranta subsiste sobre el terreno# por lo tanto la "aranta no se e)tin"ue realmente (.rt$ 01H;) !n estas vas directas lo que se e)tin"ue es la "aranta# mas queda en pie la obli"acin principal 3ausales de no e)tincin: el 33 dice que no se e)tin"ue la hipoteca cuando: a) !l acreedor ceda su cr-dito a un tercero (que le pa"ue su deuda)$ !n tal caso ese tercero se subro"a y la "aranta subsiste (.rt$ 01<H) b) 3uando se nove la obli"acin con el deudor y el acreedor se reserve la hipoteca (.rt$ 01H8) c) 3uando las personas del deudor y el fiador se confundan en cabe*a de una# la fian*a se e)tin"ue# sin embar"o# la hipoteca dada por el fiador subsiste (.rt$ 01H1) d) !l pa"o por consi"nacin no e)tin"ue la hipoteca hasta la aceptacin de este por el acreedor o la sentencia judicial firme que lo declare valido (.rt$ 01H/) > Can ela i!n 6Ar'. ,1;; a ,)@,8: mientras que la e)tincin hace referencia a la desaparicin misma del derecho# la cancelacin seNala la perdida de los efectos re"istrales de la inscripcin de la hipoteca# y por tanto la oponibilidad nacida de aqu =or lo tanto# la cancelacin resulta un efecto natural de la e)tincin 2a cancelacin puede ser: 1$ =or acuerdo entre partes# y de ello sur"e que nada obstara la decisin unilateral del acreedor$ !ste deber6 formali*arse por escritura publica (.rt$ 0/81)# coherente con nuestro ordenamiento en materia de &: sobre inmuebles$ !sta tambi-n es llamada [cancelacin voluntaria\ /$ =or resolucin judicial# corresponder6 cuando no haya acuerdo# que el tribunal ordene la cancelacin en situaciones claras donde la supervivencia de la inscripcin re"istral resulte insostenible (por e)tincin de la obli"acin principal o de la hipoteca misma) (.rt$ 0/88) !s le"timo el inter-s del deudor o tercero propietario por obtener la resolucin judicial# pues ello ayudara a adecuar su realidad patrimonial !n caso de ausencia del acreedor hipotecario# al momento de intentar acordar la cancelacin# el 33 permite que el deudor recurra ante al jue* intentado obtener una resolucin que lo habilite a cancelar (.rt$ 0/80) > Ven i/ien'o del -laAo de in" ri- i!n: los efectos de la inscripcin se e)tin"uen pasados veinte aNos desde que fue re"istrada (.rt$ 01H9)# si antes no se renovare (.rt$ 01;1) Dabemos que nuestros re"istros son meramente declarativos# para brindar oponibilidad er"a omnes a los &:# pero no afectan en su constitucin# por lo tanto# pasados /8 aNos el derecho de hipoteca (entre las partes) se"uir6 siendo valido 2a reforma aumenta el pla*o (de 18 a /8 aNos)# a la ve* que resuelve la controversia doctrinaria sobre que era lo que se e)tin"ua pasado ese tiempo (si el derecho o la oponibilidad)$ !l vencimiento del pla*o implica una cancelacin de pleno derecho (%.:B.>B &! JB&.2) > R=+i/en de e&e $ i!n de #i-o'e a" 6Le1 )....18: la ejecucin judicial concierne al &erecho =rocesal# por lo que aqu solo nos corresponde el tratamiento somero de la ejecucin e)trajudicial (.rts$ ;/ a 49 de la ley) =ueden someterse a este tipo de ejecucin todas aquellas en que el procedimiento hubiere sido e)presamente previsto .l momento de la mora# el acreedor intimara al pa"o al deudor a pa"ar bajo apercibimiento de rematar el inmueble por la va e)trajudicial$ Ena ve* vencido el pla*o sin que el deudor cumpla el acreedor deber6 presentarse ante jue* competente# quien dar6 traslado al deudor y ordenara la verificacin del estado fsico y de ocupacin del inmueble; y desi"nara al escribano propuesto por el acreedor Di el inmueble esta ocupado# se intimara a su desocupacin dentro del pla*o de 18 das y el escribano podr6 valerse de la fuer*a publica para lo"rarlo
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!l remate estar6 a car"o del martillero que el acreedor desi"ne y se efect@a ante el escribano que labrara el acta 2a venta quedara perfeccionada lue"o del pa"o del precio y la tradicin correspondiente; lue"o# ser6 oponible una ve* inscripta$ &entro de los 08 das (corridos) de la ejecucin# el deudor podr6 recuperar la propiedad pa"ando el precio de la subasta m6s el 0U previsto para "astos 1@. 3a+are" #i-o'e ario" Di la deuda por la cual la hipoteca ha sido dada debe pa"arse en diferentes pla*os y se han dado al efecto letras04 o pa"ares# tales documentos deber6n ser firmados por el oficial del re"istro para ser tomados en cuenta del cr-dito hipotecario 3on ellos el deudor o un tercero# cuando estuviesen pa"ados en su totalidad# podr6 solicitar la cancelacin de la hipoteca (.rt$ 0/8/) ' &e estos dos instrumentos# el @nico que in"reso en el circuito de los ne"ocios fue el pa"are# con muchas dificultades debidas a la escueta re"ulacin del 33# muchas veces solventadas por la doctrina y jurisprudencia =a"are: es una fi"ura hibrida donde confluyen elementos del pa"are (movilidad# abstraccin# valor en si mismo# autonoma); y de la hipoteca (derecho real li"ado a una obli"acin y una cosa) =ara que e)ista pa"are por tanto# debe e)istir una obli"acin "aranti*ada con hipoteca# y se deben emitir tantos pa"ares como vencimientos de la deuda hayan (y en cada uno deber6 constar la e)istencia de la "aranta) ser6 necesario que el oficial del re"istro suscriba el pa"are indicando la hipoteca a la cual corresponde y que tome ra*n de la emisin de los pa"ares en el asiento re"istral de la hipoteca ' 2os pa"ares son endosables# por tanto de sencilla transmisibilidad# donde se transmite el cr-dito que fi"ura en el pa"are y la "aranta hipotecaria$ 3on todos ellos en mano (por haberlos pa"ado)# el deudor o un tercero puede solicitar la cancelacin de la hipoteca Diendo el pa"are un titulo ejecutivo la discusin que sur"e es si: 1$ resulta h6bil para instar la ejecucin; /$ si lo que es h6bil es la respectiva escritura; 0$ si se trata de un titulo complejo compuesto del pa"are y la escritura 2a jurisprudencia es contradictoria > Le'ra" #i-o'e aria": solo pueden corresponder a hipotecas de primer "rado (.rt$ 04 de la mencionada ley)$ !stas deben ser emitidas por el deudor y firmadas por un escribano y el oficial del re"istro a la ve* que tomara nota de ellas en el asiento re"istral de la hipoteca (.rt$ 0H) =ueden transmitirse por endoso nominativo (.rt$ 78)$ 2a cancelacin podr6 hacerse mediante la presentacin de la letra con constancia de haber pa"ado capital e intereses (.rt$ 7<) !l portador de la letra puede instar a la ejecucin e)trajudicial cuando as se lo hubiese convenido en el acto de constitucin de la hipoteca (.rt$ 7;) Unidad VI: on'in$a i!n 11. 3renda !l 33 utili*a esta palabra con distintas acepciones# tanto para identificar al contrato fuente del "ravamen# a la "aranta o a la cosa mueble objeto de esta 3oncepto: habr6 prenda cuando el deudor# por una obli"acin# entre"ue una cosa mueble o un cr-dito# en se"uridad de aquella deuda (.rt$ 0/87) 2a posesin que da el deudor al acreedor debe ser una posesin real# en el sentido de lo establecido con respecto a la tradicin de las cosas corporales (.rt$ 0/8;)$ =ara que esta tradicin resulte posible en materia de cr-ditos# solo pueden prendarse los cr-ditos que consten en un titulo escrito (.rt$ 0/1/)
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>o es la misma letra hipotecaria a la que hace referencia la ley /7$771

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2os derechos que al acreedor da la prenda subsisten mientras este est- en posesin de la cosa# o lo ha"a un tercero convenido por las partes (.rt$ 0/84) ' !l car6cter distintivo de la tradicin en esta prenda hace que tambi-n se la llame prenda con despla*amiento 3aracteres: son los mismos que hemos enunciado para la hipoteca: 1$ convencionalidad; /$ accesoriedad; 0$ especialidad; 7$ publicidad; Y como car6cter natural el de la indivisibilidad > Ob&e'o: todas las cosas muebles no re"istrables pueden ser objeto de esta prenda civil; en cuanto a los cr-ditos# solo podr6n darse en prenda los cr-ditos que consten en escrito$ !ste recaudo es ra*onable# ya que la e)istencia del soporte (cosa mueble) permite cumplir con la tradicin al acreedor De e)i"e la notificacin al deudor del cr-dito que se esta prendando (.rt$ 0/8H)# e)ceptuando cuando se trate de documentos al portador o endosables > Con"'i'$ i!n: la prenda solo puede constituirse por contrato (por lo e)presado con respecto a la hipoteca)# el cual se caracteri*ara por ser oneroso y real$ 2a prenda podr6 ser constituida por el deudor principal o un tercero# siempre que el constituyente sea el propietario de la cosa y ten"a la capacidad para enajenarla (.rt$ 0/10) !l acreedor que recibe de buena fe una cosa de la cual el deudor no era propietario# puede ne"ar su entre"a al verdadero propietario siempre que la cosa no sea robada ni perdida (.rt$ 0/10); si la cosa ha sido robada o perdida# y el deudor la ha comprado de quien acostumbraba a venderlas el propietario puede reivindicarla de manos del acreedor pa"ando al deudor lo que hubiera "astado (.rt$ 0/17) !l acreedor en tal caso podr6 e)i"ir que se le entre"ue otra prenda de i"ual valor# y si el deudor no lo hace podr6 reclamar que el deudor cumpla (incluso aunque haya pla*o) (.rt$ 0/1;) ' Porma: si bien el 33 no e)i"e formalidad al"una# y por lo tanto puede celebrarse de cualquier manera; para su oponibilidad a terceros (que es lo que interesa) debe constar en instrumento p@blico o privado con fecha cierta (.rt$ 0/19) ' 3ontenido: es nula toda cl6usula que autorice al acreedor a apropiarse de la prenda (aun cuando sea de un menor valor que la deuda)# como es nula toda cl6usula que prive al acreedor de solicitar la venta de la cosa (.rt$ 0///)$ Din embar"o el deudor puede convenir que la prenda le pertenecer6 al acreedor por la estimacin que de ella se ha"a al tiempo del vencimiento (pero no al tiempo del contrato) (.rt$ 0//0) 1). Dere #o" 1 obli+a ione" del a reedor -rendario !ste tiene la posesin de la cosa; pero no puede usarla ni "o*arla# salvo pacto en contrario (.rt$ 0//4)# so pena de sufrir el secuestro de ella ' &ebe conservar la cosa para su futura restitucin; y correlativamente a esto tiene el derecho a cobrar del deudor los "astos de conservacin (.rt$ 0//<) ' responder6 por la perdida o deterioro de la cosa devenida de su culpa o ne"li"encia (.rt$ 0//;) ' Masta ser pa"ado en la totalidad de la deuda (y los "astos)# el acreedor tiene derecho a retener la cosa# sin embar"o# terceros acreedores podr6n ejecutar la cosa prendada# teniendo este acreedor un privile"io de cobro (.rt$ 0/07) ' =or ser un &: que se ejerce por la posesin el acreedor "o*a de las acciones reales reivindicatoria y ne"atoria ' Di el deudor no cumple la obli"acin# el acreedor puede reclamar la ejecucin de la "aranta$ !n el remate se proyecta su derecho# pudiendo cobrarse del precio con preferencia (.rt$ 0//7# 1ra parte) Di el valor no superara los a/88 el jue* puede ordenar la venta privada de esta (.rt$ 0//7# /da parte) ' Di la cosa entre"ada en prenda es fructfera# los mismos ser6n percibidos por el acreedor (a cuenta del deudor)# debiendo imputarlos al cobro de intereses yQo capital

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> Dere #o" 1 obli+a ione" del de$dor: este en principio debe entre"ar la cosa (esto es un recaudo de la prenda tambi-n# que es un contrato real)$ Fambi-n debe los "astos que el acreedor hubiera reali*ado en pos de la conservacin de la cosa 3oncluida la prenda el deudor tiene derecho a reclamar la restitucin de la cosa 1,. EB'in i!n 2a prenda se e)tin"ue por: a) va de consecuencia: por e)tin"uirse la obli"acin principal a la que esta accede (.rt$ 0/04)$ !n caso de que la obli"acin se e)tin"a parcialmente# la prenda continua cubriendo el saldo adeudado (.rt$ 0/00) b) va directa: cuando: 1$ el acreedor renuncie al &:; /$ la cosa prendada se subasta# en tal caso el adquirente lo hace libre de "rav6menes; 0$ cuando el acreedor la adquiere (.rt$ 0/09) 1.. 3renda de r=di'o": >os remitimos a lo apuntado en el 6mbito del concepto y el objeto de la prenda > 3renda an'i r'i a: es una fi"ura mi)ta que consiste en una prenda sobre cosa mueble fructfera# con el derecho del acreedor de apropiarse de dichos frutos > 3renda 'a i'a: esta fi"ura atenta contra el car6cter de la convencionalidad$ De trata del supuesto en el que e)iste una obli"acin del deudor# "aranti*ada con prenda y lue"o entre los mismos sujetos nace una se"unda obli"acin# con fecha de e)i"ibilidad anterior a la de la primera$ 2a se"unda obli"acin tambi-n se entiende alcan*ada por la prenda (.rt$ 0/1<) De e)cept@a la prenda tacita: 1$ si la primera fue constituida por un tercero (.rt$ 0//1); /$ Di las calidades de acreedor y deudor no fueran ori"inarias en las personas (.rts$ 0/1H y 0//8) (!j$: no habr6 prenda tacita si el acreedor lo es por subro"acin) Unidad VI: %inaliAa 12. An'i re"i" 3oncepto: es el &: en el que el deudor (o un tercero por el) concede al acreedor la posesin de un inmueble y la autori*acin a percibir los frutos que ese inmueble produ*ca' para imputarlos a los intereses del cr-dito# y si hubiera e)cedente o no e)istieran intereses al capital (.rt$ 0/0H) !l acreedor toma posesin de la cosa inmueble# lo que le permite el ejercicio de su privile"io (que recae sobre los frutos del inmueble) ' 3onstitucin: solo puede nacer por convencin de partes y tal contrato se presume real y oneroso'# y aunque el 33 di"a que el contrato queda perfeccionado por la entre"a real del inmueble (.rt$ 0/78)# debemos interpretarlo armnicamente con el .rt$ 11<7# que e)i"e la escritura publica para la constitucin de &: sobre inmuebles B"ual aclaracin debemos hacer con respecto a la inscripcin re"istral# sin la cual no se podr6 oponer el derecho a terceros (.rt$ /;8;) !n esta fi"ura (a diferencia de la hipoteca) es posible aplicar el instituto de la convalidacin (.rt$ /;87) ' 3aracteres: son las mismas caractersticas que hemos mencionados para la hipoteca y la prenda ' &ado que la anticresis implica otor"ar derechos sobre los frutos del inmueble comprometido# quien la constituya deber6 tener derecho a los frutos de tal inmueble$ !n tal sentido# el usufructuario puede dar en anticresis el inmueble (.rts$ 0/71 y 0/7/)$ 3ontrario sensu# no podr6 entre"ar en anticresis quien solo administre el inmueble (.rt$ 0/77) ' !l acreedor puede e)plotar por si el inmueble# alquilarlo o habitarlo (en este ultimo caso recibe como fruto el alquiler que no pa"a)# dentro de los limites del buen administrador !ste lmite tan poco claro hace necesaria una inte"racin doctrinaria y eventualmente jurisprudencial que establecer6 restricciones similares al principio del salva rerum substantia (no hacer cambios en el inmueble ni alterar su tipo de e)plotacin)
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!n principio el acreedor no tendra privile"io al"uno en la subasta# pues su derecho recae sobre los frutos# pero si quienes solicitan la venta son terceros acreedores# el acreedor anticresista debe ser satisfecho en primer lu"ar# pues de otra manera quedara privado del sustento de su privile"io (.rts$ 0/;1# 0/;7 y 0/;;) .dem6s# el acreedor "o*a del derecho de retencin sobre el inmueble hasta la e)tincin total de la deuda (.rt$ 0/;9)$ =rohibiciones similares a las e)istentes en la prenda encontramos: nie"a al acreedor la posibilidad de tomar la propiedad de la cosa si la deuda no se pa"a (.rt$ 0/;/)# sin embar"o el deudor puede venderle el inmueble antes o despu-s del vencimiento de la obli"acin' (.rt$ 0/;0) !s un poseedor le"itimo y por lo tanto esta obli"ado a conservar el inmueble y a pa"ar las contribuciones y car"as# "astos que puede descontar de la percepcin de los frutos$ =or otra parte esta obli"ado a reparar los daNos que el inmueble sufra por su ne"li"encia (.rts$ 0/;< y 0/;H) 3uando el acreedor haya satisfecho su cr-dito debe restituir el inmueble (.rt$ 0/41) 14. Se/e&anAa" 1 di%eren ia" en're la" 're" +aran'a" reale" Demejan*as entre hipoteca y anticresis: cuentan con el mismo objeto# una cosa inmueble 09; mientras que en la prenda el objeto es mueble Demejan*a entre prenda y anticresis: comparten la tradicin hecha al acreedor# que lo convierte en poseedor le"timo de la cosa; mientras que en la hipoteca no hay despla*amiento Demejan*as entre las tres: se constituyen sobre cosas ajenas# dando cumplimiento al principio por el cual nadie puede ser "arante de si mismo con un objeto de su patrimonio$ =or ello# en todos los casos e)istir6 un titular dominial# que podr6 ejercer sus facultades con los lmites del compromiso asumido por el &: de "aranta 3omo @nica va de constitucin admiten el contrato# apart6ndose del derecho comparado que acepta otras vas (!j$: le"al) !s necesidad especial la publicidad de estas "arantas# para dar a conocer el &: y no perjudicar al resto de los acreedores$ &e poco sirve al acreedor privile"iado su calidad de tal si no puede hacerla valer frente a otros (.creedores)$ =or ello es que la publicidad# como "eneradora de la oponibilidad# es indispensable 3omparacin en cuanto a las formalidades constitutivas: por imposicin del .rt$ 11<7 es insoslayable la e)i"encia de escritura p@blica en cuanto a la hipoteca y la anticresis (por versar sobre &: sobre inmuebles)$ =ara la prenda alcan*ara con instrumento privado con fecha cierta (.rt$ 0/19)$ Unidad VII: T$'ela de lo" DR. 3$bli idad 1. 3$bli idad >ocin: cabe entender por publicidad (en el 6mbito del derecho) como un sistema de divul"acin encaminado a dar a conocer determinadas situaciones jurdicas para la tutela de los derechos y la se"uridad del trafico (M!:>.>&!L CB2) !n el mismo sentido dice P:!BF.D que se comprende que el derecho real debe manifestarse por otros si"nos (diferentes a los del derecho personal) tan visibles y p@blicos como sea posible# pues no puede estar la sociedad obli"ada a respetar un derecho que no conoce (>ota al .rt$ ;99) ' Frascendencia econmica: su importancia reside en dar a conocer el patrimonio de los titulares re"istrales# y ello colabora en el desarrollo del cr-dito y facilita al !stado la recaudacin impositiva ' .ntecedentes histricos: en el &erecho :omano# la publicidad venia dada por la tradicin y las dem6s formalidades impuestas a los actos jurdicos$ !ntre ellas encontramos: a) 2a mancipatio: aquella compra'venta oral y p@blica en presencia de cinco testi"os y el librepens
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Dolo nos referimos a la hipoteca civil# pues entre los derechos e)tra cdi"o la prenda puede comprometer un buque o aeronave

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b) 2a in iure cesio: aquel proceso de reivindicacin ficticio llevado a cabo ante el ma"istrado 2ue"o# las provincias "rie"as y principalmente las e"ipcias comen*aron a transcribir las transferencias en re"istros p@blicos$ Fal transcripcin era obli"atoria para los actos a titulo "ratuito y facultativa para los onerosos ). Lo" re+i"'ro" in/obiliario" >ocin: son aquellos donde se inscriben los documentos mediante los que se adquieren# transfieren# modifican o e)tin"uen &: sobre inmuebles .dem6s en ellos se anota todo otro documento que incida en el estado y la disponibilidad de estos ' !stos re"istros se clasifican se"@n el efecto que tal re"istracin provoque# as encontramos: a) Distemas constitutivos: donde la re"istracin ori"ina la adquisicin o e)tincin del &:# as como su oponibilidad b) Distemas declarativos: el &: in"resa al re"istro ya adquirido# modificado o e)tinto# a trav-s del titulo y modo respectivos; y la re"istracin lo torna oponible frente a terceros ,. Si"'e/a" %ran ="0 ale/Jn 1 Torren" 1$ Prances: este & comen* prescindiendo del modo# pues puso el acento en la voluntad de las partes y consideraba que el contrato (acuerdo de voluntades) era suficiente para constituirlo$ &e esto devinieron un montn de problemas publicitarios de los derechos# por lo que la re"istracin comen* a utili*arse para dotar de oponibilidad al titulo /$ alem6n: el sistema es constitutivo# el &: se constituye y lo"ra oponibilidad en el :e"istro# donde las partes consienten ante el re"istrador que el derecho inscripto a nombre de una se inscriba a nombre de la otra$ !ste acto se llama abstracto# por estar desli"ado del acto casual (que nunca lle"a al re"istro) 0$ Forrens: nace en .ustralia (si"lo ZBZ)$ !l propietario cuenta con un certificado de titulo# que coincide con el :e"istro# el cual es e)pedido por el !stado y cuenta con un se"uro para indemni*ar a quienes prueben ser propietarios# pues contra el titular del certificado no se puede accionar por reivindicacin .. 3$bli idad en el "i"'e/a de V=leA JD solo dispuso para la adquisicin de &: sobre inmuebles el titulo y modo# y solo estableci la inscripcin re"istral para la hipoteca (pues para esta no haba tradicin) ' !sto condujo a cuestionar la constitucionalidad de los re"istros inmobiliarios creados por las provincias# en tanto se considero que contrariaban la le"islacin de fondo (33)$ 2ue"o# la ley 19$911 lo reformo (.rt$ /;8;)# disponiendo que para la transmisin de &: sobre inmuebles# a efectos de la oponibilidad de estos frente a terceros# se necesitara de la inscripcin en los :e"istros correspondientes de los respectivos ttulos Dimult6neamente se dispuso que los re"istros de propiedad inmueble e)istentes en el pas quedan sujetos al r-"imen de la ley 19$<81 (.rt$ 1)$ !n tales re"istros se inscribir6n 1$ documentos que constituyan o e)tin"an &: sobre inmuebles /$ aquellos que dispon"an embar"os# inhibiciones y otras providencias cautelares 0$ los que sean establecidos por leyes nacionales o provinciales Duele creerse que la inhibicin anotada en un :e"istro impide disponer tambi-n de los bienes inscriptos en otros re"istros# pero la realidad es que solo traba la disposicin de los bienes inscriptos en el re"istro donde la inhibicin se traba =ara que los documentos sean inscriptos deben constar en escritura p@blica (.rt$ 0)$ Dalvo las e)cepciones en las que la ley dispon"a que se pueden inscribir instrumentos privados (siempre que las firmas est-n certificadas por escribano o funcionario competente (!j$: boletos de compraventa en materia de prehori*ontalidad) ' Fodo lo dicho confirma que nuestro sistema re"istral es declarativo meramente ' ."re"amos que nuestro sistema re"istral utili*a la t-cnica del folio real# es decir# la re"istracin se hace en base a los inmuebles# en una ficha (matricula) donde se inscriben o anotan todos los documentos vinculados con el inmueble en cuestin
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&e la re"istracin se e)cept@an los inmuebles del dominio p@blico$ 2a diferencia entre la inscripcin y la anotacin es que en la anotacin no hay mutacin de los &: 2. 3rin i-io" re+i"'rale" Pe publica: nuestro sistema no lo admite (que si adopta el sistema espaNol)$ De trata de cuando el tercero de buena fe adquiere un derecho a titulo oneroso de la persona que apareca en el re"istro con facultades para transmitirlo$ !n tal caso el adquirente al inscribir su titulo' ser6 mantenido en su adquisicin aunque su titulo se anule o revoque !n nuestro ordenamiento se admite el principio opuesto# de Le+alidad# por el cual la inscripcin no convalida el titulo nulo ni subsana los defectos de los cuales adoleciere se"@n las leyes0< (.rt$ 7# ley 19$<81) &e este principio sur"e que el oficial del re"istro pueda hacer lo si"uiente con un documento que le lle"a: a) Bnscribir el documento que prueba el titulo valido b) :echa*ar el documento que prueba un titulo manifiesta y absolutamente nulo (o anulable) c) Bnscribir provisoriamente que prueba un titulo relativamente anulable$ &entro del pla*o de 1<8 das deber6 in"resarse el instrumento que confirme el acto (.rts$ < y H) :o"acin (.rts$ 4 y 9): el re"istrador no inscribe de oficio# sino que debe ser a pedido de: 1$ el autor del instrumento publico (!j$: escribano); /$ 2as partes o sus sucesores; 0$ En tercero interesado en ase"urar los derechos en jue"o (!j$: acreedor) !specialidad (.rt$ 1/): se deben determinar el sujeto activo del &# el objeto del mismo y el tipo de &: Fracto sucesivo (.rt$ 1;): quien constituye un derecho# lo transforma o dispone debe ser el mismo que lo adquiri$ !ste principio tiene e)cepciones# a saber someramente: 1$ =rescripcin adquisitiva (usucapin) /$ Fracto abreviado: tiene cuatro variantes: B$ acto celebrado por los herederos en cumplimiento de las obli"aciones del causante; BB$ .cto mediante el cual los herederos transfieren bienes inscrititos a nombre del causante; BBB$ .ctos relativos a la particin de esos bienes (adjudicacin a los herederos); BJ$ .ctos simult6neos (!j$: doble venta) =rioridad (.rts$ 1H y /;): la prioridad entre dos inscripciones relativas al mismo inmueble se establecer6 por fecha$ 2as e)cepciones a este: 1$ la reserva pactada por las partes (reserva de ran"o); /$ 2a reserva de prioridad lo"rada por la certificacin re"istral y la inscripcin en t-rmino$ !n este caso se retrotraen los efectos de oponibilidad a la fecha de instrumentacin del acto (!j$: el escribano pide el certificado y desde que el re"istro lo e)pide cuenta con una oponibilidad subordinada a que la escritura debe otor"arse dentro del pla*o de valide*) 4. Cer'i%i ado" e in%or/e" !l re"istro es publico para todo aquel que ten"a un inter-s le"itimo en averi"uar el estado jurdico de los bienes (.rt$ /1)$ 3uentan con este inter-s le"itimo: 1$ el titular re"istral (y representantes); /$ 2os abo"ados# escribanos# arquitectos# etc$; 0$ :epresentantes de instituciones crediticias oficiales y de los poderes del !stado !l estado de los bienes se averi"ua mediante: 1$ la consulta de los asientos; /$ la e)pedicin de fotocopias; 0$ los certificados e informes ' &iferencia entre certificado e informe: el certificado es solicitado por los escribanos y funcionarios p@blicos para autori*ar instrumentos p@blicos destinados a constituir &: (.rts# // y /0) !ste tendr6 una vi"encia de 1; das si lo solicita un escribano domiciliado en la ciudad (/; si esta domiciliado fuera y 08 si esta fuera de la provincia)$ De considerara e)pedido cuando se lo presenta y desde ese momento produce los efectos de anotacin preventiva que mencion6bamos Bnforme: se destina a dar a conocer el estado jurdico de los inmuebles$ >o produce los efectos de la anotacin preventiva y su vi"encia es de 1<8 das
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2o que "aranti*a la se"uridad del trafico en nuestra le"islacin es el .rt$ 18;1# por el cual los terceros subadquirentes# a titulo oneroso y de buena fe# que adquieran derechos sobre inmuebles# cuyos ttulos no pueden ser anulados o revocados

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' !l pla*o para inscribir el instrumento otor"ado es de 7; das$ =or lo tanto la oponibilidad preventiva se entiende lo que dure la vi"encia del certificado mas estos 7; das (.rt$ ;) 9. Re+i"'ro" de o"a" /$eble". Del a$'o/o'or0 aballo" "an+re -$ra de arrera0 +anado de -$ra raAa0 b$<$e" 1 aerona(e". 3on respecto a esto nos remitimos a lo e)puesto en la unidad B Unidad VIII: A ione" Reale"

1. Eo ione" +enerale" 3oncepto de accin: es el derecho subjetivo de demandar justicia# el cual es reconocido en la 3> (.rt$ 17)# cuando dice que todo habitante tiene el derecho de peticionar ante la autoridad$ =ues todo derecho nace con la intencin de que sea respetado# y por ello el ordenamiento brinda las herramientas le"ales necesarias para defenderse$ !ste derecho (de peticionar) se concreta en la demanda# a la cual le si"uen las diferentes instancias del proceso# el cual culmina en una sentencia ' 2as acciones en "eneral pueden ser: a) :eales: cuando la justicia se peticiona en relacin a un &:# pues lo que no se respeto fue tal relacin real b) =ersonales: lo que esta en jue"o es un derecho creditorio# cuando el deudor no respeta lo pactado c) %i)tas: el actor es titular de dos derechos uno personal y uno real'# los cuales se encuentran vinculados$ Dostiene .2DB>. que ellas no e)isten en nuestro derecho$ !n el mismo sentido se pronuncia nuestro le"islador (>ota al .rt$ 78/0) > A ione" reale": son tpicas y de n@mero cerrado# pues sur"en en defensa de derechos con estos caracteres$ !stas son (.rt$ /9;9): a) 2a reivindicatoria (.rts$ /9;< a /9H7): el titular del &: que se ejerce por la posesin demanda la restitucin de la cosa objeto de su posesin de la cual fue despojado b) 2a ne"atoria (.rts$ /<88 a /<84): ese mismo titular la ejerce cuando se perturba o lesiona su &: c) 2a confesoria (.rts$ /9H; a /9HH): los titulares de las servidumbres y el acreedor hipotecario (&: que no se ejercen por la posesin)# demandan que se deje de turbar o lesionar su derecho$ .qu quedan comprendidas tambi-n las acciones por lmites y restricciones al dominio ). A i!n rei(indi a'oria Frataremos a esta m6s e)tensivamente por ser la accin madre y por ser todo lo que di"amos con respecto a ella# aplicable a la accin ne"atoria en la medida de lo posible .ntecedentes: esta fue conocida en el derecho romano# y lue"o receptada por el castellano# de donde paso al nuestro &efinicin: es una accin que nace del dominio por la cual el propietario que ha perdido la posesin la reclama y la reivindica# contra aquel que se encuentra en la posesin de la cosa (.rt$ /9;<) ' 3ritica: emplea la vo* dominio# siendo que la accin corresponde a todo titular de un &: que se ejer*a por la posesin (.rt$ /99/)$ =or otra parte alude a la perdida de la posesin# y la reivindicatoria aun procede a favor de quien nunca la tuvo# inclusive ,. Ob&e'o de la a i!n Don reivindicables: 1$ las cosas muebles o inmuebles y sus partes indivisas (en caso de condminos) (.rts$ /9;H y /941); /$ los restos y accesorios de la cosa perecida en todo o en parte (.rt$ /940);
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0$ las universitas rerum (universalidades de cosas) (!j$: biblioteca o rebaNo) (.rt$ /947); 7$ los ttulos de cr-dito que no sean al portador (.rt$ /948) >o son reivindicables: 1$ los bienes que no sean cosas# as como las cosas futuras /$ las cosas accesorias cuando se pretenda separarlas de la principal 0$ las cosas muebles cuya identidad no puede ser reconocida (!j$: cosas fun"ibles) 7# las universitas iuris (!j$: patrimonio) .. Le+i'i/a i!n a 'i(a Di nos limitamos al .rt$ /9;< esta accin solo puede ser ejercida por el propietario de la cosa# y siempre se ejerce por el todo de la misma$ =ero ya hemos dicho que todos los que ten"an un &: sobre la cosa que se ejer*a por la posesin pueden reclamar (.rt$ /99/# y en tal sentido se pronuncia I(:&.; en contra D.2J.F) > Si'$a ione" e"-e iale": son la reivindicacin ejercida por: a) !l condmino: debemos distin"uir cuando la ejer*a: 1$ contra otros condminos# son reivindicables las partes ideales por cada uno de los condminos contra cada uno de los otros (.rt$ /941)$ !ste e)cluye la posibilidad de que el condmino actor pueda pretender una parte materialmente determinada de la cosa .l dictar sentencia el jue* no dispone la restitucin de la cosa# sino que solo reconoce el derecho del actor a participar en el condominio# es decir# la coposesin$ =or esto la mayora de la doctrina opina que no es una verdadera reivindicacin# adem6s# porque la reivindicatoria se ejerce contra quien no tiene derecho a tener la cosa /$ contra un tercero: hay dos posiciones doctrinarias# una que adhiere a una tesis restrictiva# fund6ndose en el principio romano de que el inter-s es la medida de las acciones (el condmino solo puede reivindicar su parte indivisa); la mayora (y la jurisprudencia) optan por una tesis amplia# fund6ndose en que el derecho de uso y "oce del condmino se e)tiende sobre toda la cosa# y por tanto puede reivindicarla entera$ Di el condmino sale vencedor en la accin la sentencia aprovecha al resto de los condminos; pero si pierde# tal sentencia no es oponible a los condminos que no participaron del pleito b) Meredero: la ficcin jurdica dice que este continua la persona del causante# por lo tanto# la doctrina distin"ue entre: 1$ herederos for*osos# pueden ejercer la accin desde la muerte del causante# pues desde all son herederos; /$ herederos testamentarios# puede ejercer la accin desde que es investido de la posesin hereditaria# es decir# necesitan la declaratoria de herederos (.rt# 0719)$ :ecordemos que no jue"a la tradicin Di pretende reivindicarla cuando aun permanece indivisa la solucin es la misma que en el caso del condmino que la reivindica contra terceros (.rt$ 07;8) c) 2e"atario de cosa cierta: este es propietario desde la muerte del testador# pero no puede tomarla sin pedirla al heredero$ Din embar"o# el .rt$ 099; le"itima al le"atario a ejercer la accin# con el car"o de citar al heredero d) 3esionario: todos los derechos y acciones puede cederse$ !l cesionario deber6 acreditar la cesin y que el cedente haya perdido la posesin de la cosa (es decir# debe haber sido poseedor este) > Co/-rador a <$ien no "e le #iAo 'radi i!n de la o"a : los &: (con la e)cepcin de la hipoteca) se constituyen solo por la tradicin$ =or eso# el comprador a quien no se le haya hecho la tradicin no puede reivindicarla del vendedor (y solo cuenta con las acciones personales ori"inadas en la compraventa) Di la posesin de la cosa la tiene un tercero# debemos distin"uir si el vendedor otor"o o no la escritura: a) si no la otor"o evidentemente# el @nico le"itimado a ejercer la reivindicacin es el vendedor; b) si la otor"o sur"e una discusin$ !n el fallo .rcadini cQ %aleca se le reconoci al comprador que estaba le"itimado para ejercer la accin .unque no nos resulta sencillo compartir el criterio de la 36mara que le"itimo a quien no tenia nin"@n &: sobre la cosa$ De fundo# para sostener su decisin# en que (como bien hemos dicho) la accin puede ser cedida# y cabe suponer que quien vende sin entre"ar la cosa cede
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el derecho de reclamar la misma$ =or lo tanto# podr6 ejercer la reivindicatoria siempre que el demandado no presente un titulo para su posesin 2. Le+i'i/a i!n -a"i(a 2a accin puede ejercerse contra: a) !l poseedor de la cosa$ Bncluyendo el que la obtuvo por despojo# o sus herederos# o por un titulo invalido o inefica* b) !l tenedor# sea que posea: 1$ en nombre del reivindicarte# en tal caos no hay reivindicacin# pues no le disputa el titulo# y lo que habr6 ser6 una accin personal por la discusin del contrato; si hay intervencin de titulo ya no es tenedor# sino poseedor y si procede la reivindicatoria; /$ o que posea en nombre de un tercero# en este ultimo caso deber6 nombrarlo para que la accin se dirija en contra de este ultimo (.rt$ /9</)$ !l pleito se re"resiona contra el poseedor que es quien disputa el titulo$ &ebe se"uirse contra el tenedor si no identifica al poseedor# pero si lue"o aparece el poseedor podr6 ejercer las acciones posesoria# dependiendo el caso 4. Rei(indi a i!n de o"a" /$eble" !n principio debemos aplicar el .rt$ /71/# por el cual la posesin de cosas muebles crea a favor del poseedor la presuncin de propiedad y el poder de repeler la reivindicatoria$ =ara poder repeler hay tres requisitos para el poseedor: a) Oue sea de buena fe# es decir# que por i"norancia o errores de hecho crea que su posesin es le"itima (.rt$ /0;4) b) Oue la cosa no sea robada ni perdida (.rt$ /71/) c) Oue haya adquirido la cosa a titulo oneroso (.rt$ /949) 9. E%e 'o" de la a i!n de rei(indi a i!n Ouien ejerce la accin puede impedir que# durante el juicio# el poseedor ha"a deterioros en la cosa que reivindica (.rt$ /9<<) =ara las cosas muebles se admite el secuestro y la posterior desi"nacin de un depositario; siempre que el poseedor no "arantice la restitucin de la cosa si es condenado (.rt$ /9<4) =ara el caso de inmuebles el 33 no contiene nin"una disposicin que determine la forma de prote"erlos# por lo que debemos remitirnos a las medidas de los 3di"os =rocedimentales como: la anotacin de litis# la prohibicin de innovar# el embar"o preventivo y el secuestro 2a sentencia de la accin reivindicatoria declara el derecho del actor y a la ve* ordena la restitucin de la cosa$ !l demandado deber6 satisfacer esta e)i"encia desocup6ndolo y dej6ndolo a disposicin del reivindicarte (.rt$ /9H7) De le reconoce al actor el efecto accesorio de la indemni*acin cuando esta proceda (.rt$ /9;4)$ .s como la posibilidad de optar por la indemni*acin solamente (.rt$ /99H)# en tal caso cesa el derecho de reivindicar la cosa :. Li/i'e" de la rei(indi a i!n de o"a" in/$eble" !n principio sabemos que la nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas al estado anterior (.rt$ 18;8) Din embar"o# los derechos sobre inmuebles' de los terceros subadquirentes# a titulo oneroso y de buena fe# sea el acto nulo o anulable# no podr6n serles reclamados ' &octrina y jurisprudencia afirman que la buena fe consiste en la dili"encia del adquirente que solicita al escribano que estudie el titulo del transmitente y sus antecedentes durante los @ltimos /8 aNos# para dictaminar si son perfectos !l caso que se discute es la venta celebrada por quien no era dueNo de la cosa (non domino)$ May autores que la consideran una venta totalmente nula# otros una venta ine)istente y otros una venta inoponible al propietario$ !n el primer supuesto se aplicara el .rt$ 18;1# en los otros dos no# por lo que en principio# apareceran a concretar la justicia ;. 3r$eba en el &$i io de rei(indi a i!n in/obiliaria
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 De"@n el principio "eneral# la car"a de la prueba incumbe al actor# por lo tanto# mientras el reivindicarte no pruebe su derecho# la cosa permanecer6 en poder del poseedor y para probar su derecho deber6 valerse de su titulo !l 33 contempla cuatro situaciones particulares# a saber: a) Fitulo del actor de fecha posterior a la posesin del demandado# y este no presenta titulo ] el titulo no es suficiente para fundar la demanda (.rt$ /9<H) b) Fitulo del actor de fecha anterior a la posesin del demandado que no presenta titulo '] se presume que el actor era el poseedor y es el propietario de la cosa que reivindica (.rt$ /9H8) c) .ctor y poseedor presentan ttulos otor"ados por la misma persona '] se presume que la propiedad es de quien primero haya sido puesto en la posesin (.rt$ /9H1) d) .ctor y poseedor presentan ttulos otor"ados por diferentes personas '] ser6 necesario determinar cual de ellos tiene el mejor derecho$ =ara esto se e)aminan los antecedentes de ambos ttulos# y si no se puede decidir en base a esto# triunfa el poseedor actual (.rt$ /9H/) 1@. E%e 'o" de la rei(indi a i!n 'ri$n%an'e Prutos: el poseedor hace suyos a los percibidos de buena fe# correspondientes al tiempo de la posesin (.rt$ /7/0) =roductos: deben ser restituidos al propietario siempre (.rt$ /777) %ejoras: el dinero utili*ado para las necesarias o @tiles al tiempo de concretarse la reivindicacin debe ser restituido al poseedor de buena fe (.rt$ /7/9)# el cual puede retener la cosa hasta que se le devuelva lo desembolsado (.rt$ /7/<) >o podr6 pedir el reinte"ro de lo invertido en mejoras suntuosas# pero podr6 retirarlas (aun si fuere de mala fe)# si al hacerlo no perjudica a la cosa (.rt$ /771) Castos: respecto de aquellos de simple conservacin# el poseedor de buena fe no tiene derecho al reinte"ro# ni tiene derecho al reinte"ro de las e)pensas comunes# ni de lo pa"ado en impuestos ordinarios (del tiempo que duro la posesin) :ies"os: el poseedor de buena fe no responde de la destruccin parcial o total de la cosa# aunque fuesen causados por una ne"li"encia suya o al ejecutar planes para el uso y "oce de la cosa# sino hasta el beneficio que hubiese obtenido; solo esta obli"ado a entre"ar la cosa en el estado en que se encuentre (.rt$ /701) Di responder6 si la destruccin haya sido producto de un capricho# es decir# cuando el ejercicio de sus facultades fuere abusivo (.rt$ /;17) 11. A ione" ne+a'oria 1 on%e"ora Ya hemos brindado la nocin de cada una al principio de la unidad$ Pinali*amos comparando brevemente las tres acciones (.22!>&!): 1$ :eivindicatoria: prote"e a &: que se ejer*an por la posesin# se confiere a quienes han sido privados de ella /$ >e"atoria: para prote"er a los mismos derechos# pero de una perturbacin o lesin menos "rave 0$ confesara: para prote"er a &: que quedan e)cluidos de las anteriores (servidumbre e hipoteca# que no se ejercen por la posesin)# de cualquier perturbacin o lesin que ellos sufran$ EXAMEN El titulo y el "odo en "ateria de adquisicin y trans-erencia de in"ue!le& .oncepto de titulo y concepto de "odo& 18gi"en antes y despu8s de la re-or"a de la 3ey 17&711& 9i-erencia clases de posesin: a' leg)ti"a e ileg)ti"a, !' de !uena y "ala -e& 3a propiedad de los !ienes "ue!les& ;<u8 di-erencia sustancial ad#ierte con el r8gi"en de los auto"otores= 1estricciones y l)"ites al do"inio& El caso de la tolerancia entre #ecinos&
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E5plique los requisitos de la usucapin !re#e y de la usucapin larga& E5tincin de la o!ligacin cu!ierta por la hipoteca, e5tincin de la hipoteca y cancelacin& 9i-erencias& EXAMEN .on#alidacin de los derechos reales constituidos por no titular& 1elaciones de poder entre las personas y las cosas& 6aturale4a >ur)dica de la posesin& ?pinin de /a#igny @hering y /aleilles& .asos de Araditio !re#i "anu y constitutio posesorio& %d"inistracin en el condo"inio& 18gi"en de "ayor)as& .asos de tracto registral a!re#iado& EXAMEN 9i-erencias entre derechos reales y personales& 9e-ensa pri#ada $de hecho' de la posesin, requisito y li"ites& %d"inistracin en el consorcio& ?!ligaciones del usu-ructuario& El principio in"o!iliario de legalidad& 1egistro& 2uncin cali-icadora del 1egistro& <ue es lo que se cali-ica& EKA*EE 1:caracteres del dominio /:princio de numerus clausus 0:pla*o de usufructo 7:una de las acciones q no me acuerdo y la otra no me a5uerdo$$$ EKA*EE 1:hipoteca /:modos de ad5isicion del dominio 0:prop terrem 7:tracto sucesivo ;: esta no me la acuerdo EKA*EE 1) &iferencia entre posesion y tenencia$ 3asos de tenedores$ &erechos reales que se pueden ejercer por la posesion$ /) &iferencias y similitudes entre certificados e informes re"istrales 0) :!quisito de la especialidad en cuanto a la cosa y en cuanto al credito de la hipoteca$ 7) .mbito de aplicacion de las acciones reales ;) Fipos de asambleas de la propiedad hori*ontal

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