Los precios de casas y departamentos en Chile han subido fuertemente en los ltimos aos.

En su ltimo informe financiero, el Banco Central manifiesta su preocupacin ante importantes alzas reales en el precio de las viviendas en Santiago, que en los ltimos tres aos alcanza al 25% en trminos reales. Esto gener una gran polmica en la opinin pblica acerca de si hay o no hay burbuja. Al resolver las ecuaciones en diferencias que gobiernan los precios de estos activos, se puede encontrar que la solucin matemtica permite tanto una solucin homognea como una solucin particular, o combinaciones de ambas. En la solucin particular, los precios de las viviendas son explicadas fundamentalmente por el valor presente de los arriendos futuros menos impuestos y gastos de mantencin. Esto corresponde a la explicacin de los fundamentos econmicos del precio. Por otro lado, la solucin homognea es la expresin matemtica de una posible burbuja. La solucin homognea puede ser cero, en cuyo caso no existe burbuja; o puede ser positiva, en cuyo caso el precio crece a lo largo del tiempo, en forma independiente de sus fundamentos econmicos. Cmo se puede saber si hay una burbuja o no en la formacin de los precios de las viviendas? El test clave consiste en comparar la evolucin del precio del activo, con respecto a sus fundamentos. Si los precios de los activos suben en lnea con sus fundamentos, entonces se puede concluir que no hay una burbuja (la solucin homognea es cero). Por otro lado, si los precios de los activos suben en forma desproporcionada con respecto a sus fundamentos, ello puede tomarse como una clara seal de que si existe una burbuja en el precio de ese activo. En el caso de Santiago, los arriendos han subido en forma similar al precio de las viviendas (activo). Por ello, en principio, se puede descartar la presencia de una burbuja. Las casas y departamentos son ms caros porque los arriendos tambin han subido en forma similar. En parte, la explicacin del aumento del 25% de los inmuebles va por el mayor crecimiento que ha experimentado la economa, el aumento de salarios reales y el aumento del empleo. Sin embargo, al cuantificar estos efectos, se ve claro que la explicacin no es suficiente. Los salarios reales han crecido en 6,6% en los ltimos dos aos. A esto se agrega un crecimiento de 7,5% en el total de ocupados en el mismo perodo. Esto significa que la masa salarial ha crecido en torno al 14,6% real en los ltimos dos aos. Claramente, esto no permite explicar incrementos de precio en las viviendas en torno a 25% real. La explicacin de este misterio se relaciona con la cada del tipo de cambio real. El tipo de cambio real se manifiesta directamente en el precio relativo de los bienes transables con respecto a los no transables. Al caer el tipo de cambio real, se induce un fuerte incremento en los precios de los bienes no transables. Las viviendas representan bienes no transables en su aspecto ms puro. Por ello, se puede concluir que el actual boom en el precio de las viviendas es producto de un fenmeno cambiario. Es un reflejo ms de una serie de fenmenos econmicos que estn siendo detonados por la cada del tipo de cambio real en Chile.