Valoracin aseguradora de bienes

Antes de iniciar este tema, conlo base general, se debe reflexionar sobre la pregunta siguiente: i,para qu valorar'! La respuesta, en estc caso concreto, tratndose del mundo del seguro. es valorar para indemnilar e l deterioro sufrido por e l bien afectado a consecuencia d e un siniestro. Con ello, se eliminan todos los dems casos d e valoraciones diferentes que por estar referidos a otras necesidades tienen distinta finalidad (Inventario, Liquidacin, etc.). Dependiendo de las caracteristicas del bien afectado, se aplicarn procesos distintos, aun cuando CI criterio general sea e l mismo, es decir, lograr una compensacin por la plrdidu real sufrida.

1Concepto y definiciones
E n general, o tasacin o vaiorocin de bienes son necesarios en cuolquier tipo de actividad o nivel porticulor, empresarial y de la administracin pblico. puesto que estn presentes en multitud de operaciones como,

- Lo compra-venta de inmuebles determinando ei precio de lo transaccin o asesorando ai vendedor o comprador en relacin con el montonte adecuado de la venta, - Lo finonciacin y el crdito, estableciendo ei valor de seguridad de un inmueble o efectos hipotecarios o sugiriendo ios lneas de actuacin con un inversor, paro la odquisicin de crditos hipotecarios. etc. - El seguro, a travs de lo evoluocin de 13s prdidas producidasen siniestros y estimacin de los volores predeterminadoso voiorociones previas a los contrataciones de plizas. - Lo plonificocin urbanstica. sealando lo evaluacin de los efectos que una determinada poltico de ordenacin dei suelo puede tener en el mercado inmobiliario, o contribuyendo o la construccin de modelos de utiiizacin urbana de coro o la planificacin. - La fiscalidad. en la determinacin del valor de inmueble5 o efectos de la contribucinterritorial urbana, los impuestos del patrimonio, los transmisiones. derechos reales y demos ciases de tributos. - Ei valor estimado de liquidacin de uno propiedad. con lo determinacin del inmoviiizodo

de uno empresa. sus stocks y dems circuiiit:sri cios susceptibles de valoracin,

v c i i o r d e e p o s 4 < . o i i a gEs . el coste de reemplazar e bien por otro de similares caracterstcas y utilidad ecorioniico. que exista en el mercado libre. sin ningori tipo de depreciacin por aso LJ ot>soIescencin

1Clases de valor
Generalmente, los conceptos de valor empeodos son los que o continuacin se serioan y en definitivo, todos las definiciones que s e hacen sobre el valor son variantes de stos. As. en una tasacin previo. hay que establecer la clase de valor y los parometros para los que es vlido el mismo. A efectos prcticos. los tipos de valor fundamentales son, Valor de Mercado. ~- Es el valor de comproventa entre un comprador y un vendedor. que actan libremente. y en ningn caso bajo presin indebida. con pleno conocimiento ambos de to~

La filosofa de a tasacin. de cara o mundo d e seguro. tiene como principio, que o valoracin s e hoga pora e mayor y mejor uso posibie y requiere que sea
-

Fisicamente posible Legalmente permisible Financieromente realizable Con productividac moximo para ese bien

dos los actos pertinentes y necesarios. - Valor en renta o valor de explotacin Es el valor que resulta para la propiedad de capitalizar el beneficio neto que la misma produce o podra producir. Ms que un tipo de valor. es un sistema de clculo que corresponde al valor presente de los beneficios futuros esperados. especialmente de un inmueble Con el fin de determinar el beneficio. se lleva a cabo una investigacin del mer cado de la propiedad en la zona y de lo expotacin. de negocios existentes. - Valor de reposicin. Es el coste de reemplazar lo propiedad por otra de similares caractersticos y utilidad econmica, descontando, si es pertnente. aquellos factores que afectan a su valor, tales como el deterioro por causas fsicos. a obsolescencia funcional y econmica, a lo que se aade, si ha lugar. e valor del terreno S e obtiene del valor a nuevo, deducida la depreciacin pendiente. - Valor prximo legal. Mximo voior por e que se podr vender un bien por la legislacin vigente. ste es el caso de los viviendas de proteccin oficial.

E empleo de mtodo analitico consiste en o comprobacin. rnedcion y calculo del presupuesto desglosado de todos las unidades. pudindose efectuar correccin correspondiente o lo depreciacin unidad a unidad. aunque simplificadomente se empleo o depreciacin medio Este mtodo es utilizado pora e clculo del valor de reposicin Por otra parte. el mtodo de comparacin segn mercado o mtodo sinttico consiste en a s ~ nor un valor a un bien a tasar. en relacin con el valor conocido de otro bien de coroctersticas anlogas de reciente transaccin Esta tcnica permite. por ejemplo, lo valoracin de solares vacantes. as como de nmuebles edificados,

1Tipos de depreciacibn
-

Todos los bienes tienen uno determinada vida til que depende de mitiplesfoctores,tales como e uso que se hace del bien. grado de perfeccin.

calidad. etc. La depreciacin se basa en una prediccin de lo vida probable; es decir. constituye una medido del desgoste o deterioro fsico o funcional. E n estos condiciones, qu sucede si s e reocondiciona un bien total o parcialmente'' Cn estos casos. un reocondicionamiento general provoca una realidad un incremento en lo vida til As, por ejemplo, si un bien tiene una vida tii de 20 aos y. a los 10 aos de edad, se efecta un reacondicionamiento totai. que se supone que incrementa su vida en 5 aos, la vida remanente aumento de 10 a 15 aios, habindose alargado la vida til a 25 anos Esto situacin puede presentarse en determinados casos. incluso de forma peridico. aumentando siempre ia vida tii y. por supuesto. la remanente del bieri en cuestin. Existen tres tipos de depreciocin:

de ruidri ,~'u ',os r>otiirx ir; el<.) iyuolrrii~i - iii~ de ser rirrlrjle ( 1 i~iciirabie segur) sean c.< >li(irn~ comente rcriiobies 0 no las obras d e rer7,0(iela cin necesoras. o f i r i de ajustar a estruc!.irii del edificio o os necesidades del mercado i ei truns~ formaclon cn oficncIs di: as vviendas d t .I e d ~ + ficio situado cerca d e centro de negocios de a ciudad) E n cualquiera de os tres tipos de depre(:acon anteriores es relevante determinar el yo ~eferido carcter o iio d e deterioro y obsolescenc~o

i
I

- Depreciocin&cg Se puede considerar que es debida al deterioro fsico, antigedad. uso del bien y estado de conservacin del mismo As. puede ser curable o incurable. - Depreciacin funcional: igualmente puede ser subsanable o no, y viene determinada por las singularidades o deficiencias en el diseo de un objeto o en la obsolescencia de uso de uno rnquina particular. A veces, tiene una relacin directo con la antigedad del mismo. de forma que lo que antes era usual ha podido pasar de moda. E n otras ocosiones y cuando se trato de edificios. stos pueden quedar funcionalmente obsoletos o causa de dimensiones excesivos. alturas libres muy grandes, pasillos largos. habitaciones sin ventilacin. ausencia de bao. falta de agua caliente. etc. - Depreciacineconmica: Consiste eri la merma de rentabilidad de un inmueble, en virtud de causas de carcter econmico extrnsecas o la situacin fsica del edificio. As, existen empresas que, debido a lo expansin de ias ciudades. han podido quedor infroutiiizadas, por lo que sus edificios, al encontrarse en el centro de ellos. no se utilizan con el mejor y ms intensivo uso posible (ej.. se hace inaccesible por ias dimensiones de las colies y pecuiiaridades de cables. limitacin

Comparacin entre valor asegurable y contable

El valor contable tiene esto expresiori

Vc

Va

Vc valor contable Va - valor de odquisicion A - amortiracion Mientras que e valor de seguro s e expreso

vs valor ae seguro Vn valor de reposicin en nuevo erl el momento del siniestro. D - depreciociri tcnica por uso. funcional y . . economico De estos dos frmuias distintas difcilmente se pueden derivar resultodos iguales. pues el valor de adquisicin o de coste histrico no coincidir. normalmente.con el de reposicin en el momento del siniestro. Los trminos depreciacion y omortizocin son similares. pero no idnticos. correspondiendo al segundo lo expresin contable de lo depreciacin E n este sentido. la omortizacin prescinde del valor residuo1 y lo depreciocin, generalmente.

--

Vs

Vn

no. La amortizacin no considera. normalmente. el estado de conservacin y mantenimiento La amortizacin suele ser iineol y se efectua aunque el bien est obsoleto o seo improducti vo. al contrario que lo depreciacin. que es pun tual. Los coeficientes que se aplican. en la reguarizacin de balances. a los activos compensan en alguna medida as desviaciones anteriores. Fre~ cuentemente, en los balances. figuran los oct~vos. decididas las amortizaciones acumuladas. E n el mercado europeo y americano concurren similares circunstancias. Por ejemplo, en los Estados Unidos, ia pliza estndar establece que <<e asegurado est cubierto por el valor actuol total de todos sus bienes asegurados. sin exceder el coste de reposicin o sustitucin de dichos bienes por otros de anlogo noturaieza y calidad, durante un perodo razonable de tiempo despus del siniestro>). Respecto a Espaa, en as Condiciones Generales normales del seguro de incendios existen referencias concretas a los valores y criterios de cobertura:
-

1Sisternitica de valoracibn
Edificios Aunque el valor de u propiedad urbana s e identifica como la suma del correspondiente a la edificacin y a suelo (VI - Vc i~Vs), es obvio que. en este caso. se prescinde del ltimo, siendo necesario efectuar ios siguientes pasos:
-

Efectuar mediciones Definir las caracteristicos constructivos y los

calidades - Identificar as instalaciones incluidos y excluidos (por ejemplo. instaiacin elctrica de alumbrado y fuerza) - Establecer el volor de nuevo.
- Determinar su edad actual. vida til y grado de mantenimiento. - Considerar tablos o ndices de depreciacin existiendo:

b Tabias de depreciacin estructural.

Suma asegurada: ...salvo pacto en controrio,

corresponder o valor real de los objetos asegurados en el momento anterior a la ocurrencia>, - L a cobertura incluye la totalidad de los gostos de salvamento (sin depreciaciones). - .El asegurador indemnizar los daos y prdidas materiales causados en los bienes asegurados... >>
- <<Incumbe el asegurado la prueba de lo preexistencia de los objetos.,> - S e excluyen de la cobertura: <<metales pre-

b Tabla de vida til o econmica. b Formulacin del Ministerio de Economa y Ha ciendo. b Depreciocin ogaritmica.
b Depreciocin pcirciblica simple. b Depreciaciones puntuales.

Bienes Muebles e inmuebles

~ ~~~

ciosos, valores, dcimos de lotera. efectos timbrados, colecciones, aparatos de visin y sonido. moldes, matrices, motores elctricos...n
- <<La suma asegurada representa el lmite mximo de la indemnizacintb - <<El seguro no puede ser objeto de enriqueci-

- Definir o marca. modelo y fabricante, asi como los datos ms relevantes de su capacidad. coracteristicos y elementos auxiliares de trabajo. - Fijar e valor actual de nuevo. - Determinar su edad actual, vida til y estado de mantenimiento. - identificar fenmenos de obsoiescencia. - Considerar tablas o criterios de depreciacin aplicado

b Coeficientes de amortizacin. b Vida til de a maquinaria de construccin y obras pblicas b Vida til del ajuar domstico y mobiliario industrial

miento injusto para el asegurado. Para a determinacin del dao se atender al valor del inters asegurado en el momento anterior a la realizacin del siniestro.,)

b Vida til de ios instalaciones.

b Vida tii de la maquinaria y equipos genera-

les.

1Metodologa de valoracien
Edificios E n general. puede decirse que la reconstruccin debe englobar los costes de adecuacin del solar. de construccin propiamente dichos y los indirectos (honorarios tcnicos, licencias, etc.). Para efectuar una valoracin, lo primero que hay que hacer es efectuar mediciones de a superficie construida, entendindose por superficie construida la deiimitada por las lneas exteriores de cada una de las plantas que tenga un uso posible. Los balcones o terrazas y las superficies cubiertas no cerradas (porches o plantas difanas) se contabilizarn por el 50 por 100 de la superficie Acto seguido se definirn las caractersticas constructivas. Hay que considerar que en una misma edificacin pueden existir partes bien diferenciados, por lo que. en el clculo. se tendrn en cuenta los resultados de multiplicar la superficie construida de cada uso por los castos de m 2 obtenidos para cada uno de eiios, anotando las posibles mejoras referentes a instalaciones en concreto. si hubiere. Existen varios grupos can relacin al tipo de edificacin. usa a que se destina y calidad de la construccin. Con arreglo o estos criterios. conviene dividir los edificios de viviendas en cuatro grupos princi~aies. Edificios destinados a viviendas (precios orientativos aiio 1994: Pts./m2): Calidad const. baja: Calidad const. media: Calidad const. alta: Calidad const. lujo Superior a 45.000 Pts./m2 60.000 Pts./m2 80.000 Pts /m2 80.000 Pts /m2

Una ver uue s e cornocc o superticle t o t ~ i ::ns truido y ei tipo de construccion. s e establecera el valor de nueva construccin por cualquiera de los procedimientos citados Posteriormente.se determinar s u edad actuai y grado de montenimento Conocidos estos datos. s e observarn los ndices de deprecacin. significando que s e valora todo en su conjunto: es decir. en ei mundo del seguro. e valor indemnizable poro ios edificios. correspondientes o valor total de construccin en ei momento del siniestro. descontando a deprecacin correspondiente por la vida til ya consumida y. por supuesto, no considerando ei valor de solar Para os edificios no destinados a viviendas se expresan o continuacin, slo o ttulo referencio, los precios promedios correspondientes a naves industriales.

Naves industriales (Pts./m,. ao 1994) Construccin econmica Prximo a 25.000 Pts./m,. Construccin media: Prximo a 30.000 Pts./m.. Construccin alta. Prximo o 35 000 Ptslm,. Dichos precios deben considerorsecomo valores indicativos. siendo necesario. en a prctico, consultar los precios de construccin en la zona. acudiendo a propietarios. promotores o constructores.

Clculo Valor Realde daos o de preexistencia en edificios Los valores obtenidos. segn las frmulas y los datos suministrados en las tablas correspondientes. deben tomarse como simple referencia u orientacin Para conocer los valores exactos se ocu dir o los expertos en construccin

Vr - Vn (1 - D ) V r = Valor Real (Pts) Vn = Valor nueva construccin (Pts.) D = Depreciacin (%) segn Tablas,

Cuando se trata de industrias especificr~sse puede determinar la depreciacin a partir <ic. o siguiente frmula. con ayuda de los datos de r a ~ ferencia proporcionodos en la tabla que. mas daante, relacionamos

'

,?,

20

sil\)

~,<,5
1'1;

J Qf?a

50 000 (101

0.814 - 48840.000 Pts

Calculo grfico I r a depreciacin.

i r i r sobre unos ejes

Para proceder de osir2 tormo se suele represen(?ecoordenadas en e eje

D (depreciacin) d Vc. Vres d - -Vn d

vu
Porcentaje promedio anual de deprecia^

dertca (ordenadas,. os valores del edificio en % Pts (Vn. Vr. Vres). y. en o eje horizontal (abcisos). os puntos correspondientes a los aos. como se representa en a figura 1 En ese sentido, el punto
A (Vn. O) debe representar e valor de nueva cons-

cin, Vc - Vida consumida (aos). Vu -Vida utii promedio (aos) Vres =Valor residual (%),

truccin que corresponde o una vida consumido nulo y e punto B (Vres. Vu) represento el Valor residuai y a vida til Uniendo estos puntos se obtiene la recta de depreciacin, y ya slo habr que indicar. en obcisas, e Valor Vc (vida consumida) y trazar una recta horizontal hasta que corte al eje de ordenadas para obtener el valor buscado Vr (valor real)

2 ) Calculo
Siguiendo el proceso onterormente comentodo. paro c o c u a r el valor real de un edificio a los 20 aos de vida (Vn - 100 por 100: Vres = 30 por 100: V u - 75 aos). se obtiene. grficamente. el voor real. en nuestro coso. aproximadamente 48 000.000 Pts. De acuerdo con lo anterior. y a modo de ejemplo, se indica un supuesto de valoracin de edificios conforme a distintos mtodos de calculo. Supuesto de valoracin de edificios Edificio de viviendas de 5 plantas con as coractersticas siguientes
-

% PTS.

1,000 m 2 de construccin total.

- Construccin siida de hormign armado. - Antigedad 20 oos. - Regular estado de conservacin. - Calidad tipo medio (60.000 Pts./m2)

Vc

v4

vn = Volor en nuevo
v r = Velor m i .Vohx oseaufoble V m r =Valor ms~dual

1.") Calculo: V. Real = Vn(1

-

D)

Depreciacin anuai 0.93 segun tabla anterior, Vn = 60.000 Pts./m7 1.000 m 2 = 60000 000 Pts

Formulacin de Ministerio de Haciendo por antigedad Este Ministerio se inclin. igualmente. por establecer el coeficiente de depreciacin por edad como una funcin logartmica, entendiendo que un inmueble s e deprecia rpidamente desde que

Vres

de la vida del inmueble. Esta idea intenta recoger los tres conceptos de depreciacin (es decir, por desgaste, econmico y funcional). Depreciacin logartmica. Tambin han sido empleadas, con dudoso xito. expresiones logartmicas como la funcin siguiente, representada en e grfico 2. Deprec.

Amortizacon Considerando a edad rnaxima previsible de 100 anos. antes ilarnada longevidad norma; o media determinado edificio. puede obtenersc: a escalo siguiente AMORTIACON A( L J M L J L A U A SEGUN
[ L

AL

(10 edad real) 100 iog. longevidad normar

Amortizacin parablica simple.

Es frecuente considerar que la vejez o vetustez

(prescindiendo de la depreciacin instantnea) es menos marcada durante los primeros aos inmediatos a la terminacin de la construccin: en ese sentido es aconsejable una depreciacn determinada por lo funcin siguiente. esquematirada en la figura 3

10 anos 20 anos 30 aos 40 aos 50 anos 60 aos 70 aos 80 aos 90 aos 100 aos

por 100 .3 [>or100 '? r>or 100 n b i1or 100 25 uor 100 36 r>or 100 49 por 100 64 por 100 81 por 100 100 uor 100

"

Los resultados de a amortizacin parablica simple son iguales o llamado ,<sistema de omortizacin proporcionao lo serie de nmeros naturoles., en e que la cuota de amortizacin. en el ao x, es igual al valor a amortizor por la froccin

Siendo

a longevidad normal previsto

DEPRECIACIN P O RA N T I G U E D A DE N CONSTRUCCIN La amortizacin acumulada en el ao x (edad del edificio) s e obtiene apiicando la siguiente expresin:

:1<1<icorlstrucliva. iii<>,ir>se sus

lmites entre 1 y

0.55
I os bienes catalogacios conforme a lo dispuesto en ei articulo 25 de la Ley del Suelo, os declarados Monumento Histrico-Artistcoso os que puedan alcanzar esta declaracin no se depreciarn ni por edod ni por uso

3 ) Calculo del ejemplo analizado

V. Real - Vn

Ce

Cu

Cu (Coeficiente depreciacin por uso) - 0.80. Ce (Coeficiente depreciacin por edod) 0.977

V I?

60 O 0 0 000

O 977

O 80

46 896 O 0 0 Pts

Es normal que al valorar con distintos mtodos s e obtengan cifras diferentes. lo que permite. en ocasiones. utilizar razonoblemente el promedio resultante. E n nuestro caso. lo medio aritmtica serio de 47868 000 Pts.
Declorocion de ruina
El desalojo provisional como medidos a adoptar.

respecto a la habitabiidad del inmueble. no levarn implcitas. por s solas. la declaracin de ruina. aunque pueden representar potencialmente un argumento importante a tener en cuenta E valor actual del edificio (V. Real) se puede obtener. adems de los mtodos ya expuestos. por aplicaciones de a siguiente frmula:

La declaracin del estado ruinoso de ios edificios proceder en los siguientes supuestos,
o) Dao no reporable tcnicamente por los me-

dios normales. b) Coste de reparacin superior al 50 por 100 del valor actual del edificio o plantas afectadas. c) Circunstancias urbansticas que aconsejasen la demolicin. S e considera dao no reparable tcnicamente por os medios normales, aquel cuya reparacin implique una reconstruccin de elementos estructuralesen extensin superior a 113 de la totalidad de los mismos.Son elementos estructurales los que tienen una misin importante y resistente reconocida. coma tal, en el clculo estructural. Paro la obtencin del lmite antes establecido. se seguir el siguiente procedimiento,
- S e establecer uno relacin pormenorizada de los elementos estructuroles. que s e cuantificar en las unidades mtricas habituaies. calculndose s u proporcionolidad en relacin al conjunto de

Vn = e l valor de reposicin. que se calculara segn los mdulos del Colegio Oficial de Arquitectos. Ce = Coeficiente de depreciacin por edod. que se calcular con arreglo a la siguiente fr. mula: Ce=10,25 (logx1)1

x = el nmero de aos. que no podr ser inferior a 10 ni superior a 300. Cu = Coeficiente de depreciacin por uso. que se determinar teniendo en cuenta el estado de conservacin del edificio en relacin con s u cai-

los elementos estructurales en forma de tantos por ciento. - Asimismo. en forma porcentual, se fijar. para cada uno de ios elementos, la proporcin que deba ser reconstruida. - La suma de porcentajes multiplicados por los obtenidos en el primer apartado dar a extensin de los daos respecto de la totalidad.

El desaiojo provisional como medidas a adoptar. respecto a la habitabilidad dei inmueble. no Ilevarn implcitas, por s solas. la declaracin de ruina, aunque pueden representar potencialmente un argumento importante a tener en cuento.

Hay aue Wier en cuenta aiie los presi~[.~icslos que se oferteri sueien ser elevados en gertercii. y habr que ajustarlos a os precios reales oe rrier codo. bajando e importe de los mismos. lo cual. generalmente. har desconfiar o asegurado, que no suele ser un experto en estos temas. haciendo que se dificulte e ajuste del siniestro Por ello. y siempre que sea posible. debe ser e perito quien realce directamente la estimocon del dao DEPRECIACIONES PUNTUALES DE E L E M E N T O S DE UN EDIFICO
1

Elementos de deprecacion ropida

Valoracin en el coso de Siniestros Parciales E n los edificios se efectuar un recuento de los elementos de construccin y de las instalaciones fijas que han sido afectadas. estableciendo una medicin precisa de la cantidad daada, con indicacin de lo gravedad del dao. La obras de reparacin son aquellas que reponen el edificio a sus condiciones preexistentes de seguridad y salubridad. Seguidamente se proceder a la valoracin de los daos. Un tasador experto podr valorar personalmente la mayor parte de las partidas, utilizando su experiencia. catlogos de precios. listas o baremos de precios. o bien mediante consultas a casas especializadas. De no poseer una total seguridad en la determinacin del alcance de os daos y valoraciones a calcular, es preferible acudir a especialistasen cada tema cuestionado para solicitar un veredicto sobre el alcance de los daos y un presupuesto de reposicin o reparacin As, es frecuente solicitar la intervencin de empresas de ingeniera. constructores, electricistas. talleres de reparacin o asistencia tcnico. Con posterioridad, si lo presupuestado es aceptado, estos agentes se harn cargo de los trabajos necesarios. E n algunos casos es conveniente solicitar un mismo presupuesto a varias empresas para poder comparar que la calidod y precio ofrecen los mejores condiciones.

(Pintura. empapelado. moquetas. parquet. suelos de modero. olic~tado. etc Deprec Deprec anuo rnx -~ Vivienda. similores Indust.. comercios 10
15

Vres
(%)

80 80

20 20

2. Elementos de depreciocon medio Elementos de instalaciones (carpintera. instalaciones de agua, electricidad. calefaccin. cubiertas, e t c ) , Deprec Deprec anual rnx. Vivienda. similares Indust. comercios 3-4 Vres. (%) 20 20

4-5

80 80

3. Elementos de depreciacin lenta Elementos de obra gruesa (cimentacin, estructura, paramentos. solera. etc.): Deprec. Deprec anual rnx. Vivienda. sirniiares: Hormign Metlica lndustriai Hormign Metlica 0.8 0.7 0.8 75 70 75 70 Vres. (%) 25 30 25 30

0.9

Depreciacin promedio

~ - ~ ~ I I T I H I I /a P ,vida

Cuando se hayon afectado todos os grupos anteriores se pueden aplicar giobolmente Deprec. Deprec anual mx. Vivienda. similares: Hormign Metlica Vres (%)--

to E r j

u tc r ,)oras defuncionomientabia 7 s e fac~iitcin. orientativamente. lo uida utii de algunas maquinos

U

1.O

1.25

75 75

25
25

industriai.
Hormign Metlica La vida til para edificios que tienen un montenimiento y conservacin normal se estima en 75 aos, siempre y cuando stos conserven uno funcionalidad. considerndose un valor residual prximo al 25 por 100 del valor en nuevo en io fecha de valoracin. Respecto a los edificios es importante tener en cuenta la diferencia entre los elementos comunes y los privativos.As, son eiementos comunes e suelo. os cimientos, las paredes maestras. las medioneras y divisorias y toda la obra gruesa que constituye lo estructura del edificio, los patios de luces y los cubiertas; las conducciones y acometidas generales de agua. electricidady pararrayos; la canaiizacin general de aguas pluviaies y residuaies: los oscensores con su maquinaria y accesorios; las escaleras. ei portal. pasillos. rellanos y vas de trnsito interior del inmueble en todo s u estructura y decoracin. las fachadas interiores y exteriores, incluso s u decoracin y pintura de baicones y ventanas y. en general. todo cuantoexista en el inmueble o s e instale posteriormente para uso de todos sus habitantes.

Apisonadora estat~ca Auto-hosmigonera Barredara Bomba para horrnigonat Camian basculante Camrn hormigonera Cornpre.esor fije Cr~ba vibrrrtoria

MAQUINARIA Para la determinacin del valor de uno mquina. independientemente del tiempo transcurrido, hay que tener en cuento el nmero de horas trobajadas y en qu6 condiciones se ha realizado dicho trabajo. ya que es fundamental el posible desgaste sufrido. Los fabricantes expresan. nor-

a mercgdo de moqunaria usada o . ? ocl mismo usuorlo procede a s u trarisforn;~~: re modelacon o reconslrucciori Tambin. riorrnairnente, si el obieto osi.2 nosi comente completo. ste tiene un nvolor trlrriinai~~ como desguace. de valor oe venta. algc ,*iayor que e obtenido como chatarra El <<valor residual>> podr determinarse. rr;ultima instancia. por e peso de o mquina eri ptslkg de chatarra y el .orden de clase)> permitir0 rnatizai diferencias entre kg de ,<chatarra pesada>> v .,chatarra fina>)con as correspondientes diferencias en precio que. obviomente. iriueden representar cuantas notables

N Valores residuales
AI llegar al final de la vida tcnica o de ,,tiliza cin de las mquinas s e configuran los .valores
de recuperacinx y/o los *valores residuales,>. El <,valor de recuperacin. seconsidera cuando, al final de su vida en uso, las mquinas pasan

Con el presente estudio s e pretende aportar os fundamentos bsicos de los mtodos v circunstancias que afectan a a determinacin de valores en algunos bienes. dejando para estudios ms profundos aquellos otros que por sus peculiares caractersticos aconsejan un tratamiento especfico (joyas. arte. alimentacin. etc ), pensando siempre que. ante cualquier dificultad en este sentido. uno buena dosis de realismo. asesoramiento V sentido comn puede facilitar una prudente solucin a los problemas.