Contenidos

MDULO I : INMUEBLES EN PROPIEDAD HORIZONTAL

Unidad I Enfoque de la Escuela Americana en la tasacin de inmuebles sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal. 1-Introduccin. 2 - Los inmuebles en conjunto. 3- La escuela americana de Tasaciones. 4 - El mtodo de Integracin de Costos parciales 5-Costos financieros. 6Ganancia empresaria. 7- Gastos de publicidad y venta. 8 Integracin del costo total. 9 Aplicacin del Mtodo. 10- Mtodo de Comparacin de Valores Venales 11-Coeficientes utilizados en la comparacin de valores venales de departamentos. 12 - La determinacin de coeficientes. 13- Por ubicacin del edificio en el barrio. 14- Por ubicacin en planta del departamento dentro del edificio 15- Coeficientes de ubicacin en piso 16- Segn Caractersticas constructivas del edificio. 17- De Actualizacin. 18- Coeficientes segn la superficie cubierta 19- La homogeneizacin de superficies. 20- La depreciacin en los edificios. 21- Causas de depreciacin. 22- Causas de depreciacin. 23- Formas de calcular la depreciacin. 24Mtodo de la Lnea Recta. 25- Frmula de Kuentzle. 26- Frmula de Ross. 27El estado de conservacin como factor de depreciacin. 28- las vidas tiles. 29Cmo estipular la antigedad del edificio. 30- La depreciacin funcional. 31Tabla de depreciacin de Ross Heidecke. 32- El coeficiente de depreciacin en este mtodo. 33- Aplicacin del Mtodo de Tasacin de valores venales con homogeneizacin de antecedentes 34- Mtodo de Tasacin de inmuebles en conjunto por capitalizacin de rentas Unidad II La Tasacin no metodolgica 1- Introduccin. 2- Organizacin del material de la unidad. 3- El informe de Tasacin. 4- Ubicacin del Inmueble. 5- Caractersticas del entorno. 6- Medios de transporte y accesos. 7- Tipologa y categora. 8- antigedad y estado de conservacin. 9- Servicios Pblicos conectados y generales. 10- Descripcin completa del inmueble. 11- Resumen y adicionales. 12- Planilla de Locales. 13- Caractersticas adversas y estados individualizados. 14- Distribucin, orientacin y luminosidad. 15- Superficies. 16.- Descripcin y valor de comparables. 17-Valores y mercado potencial. 18- Documentacin y anexos. 19- Ejemplo de estimacin del valor.

Unidad III Costos de Construccin y Avances de Obra 1 Introduccin. 2 Los costos de Construccin. 3 - Los modelos.4 Utilizacin de costos. 5 - El Avance de Obra.

Unidad IV Tasacin de casas y otras viviendas urbanas y suburbanas Introduccin. 2- Organizacin del material en la unidad. 3- Requisitos para ser tasador. 4- Consideraciones iniciales sobre el Informe segn Com A 2563 del B.C.R.A. 5- Seccin II. Descripcin de la propiedad. 6- Seccin III. Descripcin del edificio de departamento / Barrio privado. 7- Seccin IV. Descripcin del terreno. 8- Seccin V. Descripcin del barrio. 9- Seccin VI. Comparables. 10- Seccin VII. Valuacin. Unidad V La tasacin de Oficinas 1 Introduccin. 2 - Evolucin de la oficina en la Argentina. 3 - Metodologa propuesta. 4- Coeficiente segn superficie propia. 5- Coeficiente por ubicacin de la oficina eledificio. 6 - Coeficientes segn las caractersticas constructivas del edificio. 7 - Coeficiente de depreciacin originados en la antigedad y el estado de conservacin. 8 - Coeficiente por tener bao privado. 9 -Coeficiente por tener cochera en el mismo edificio. 10 - Coeficiente de actualizacin de valores. 11 - Coeficiente por ubicacin del edificio. 12 - Coeficiente por ubicacin en altura. 13 - Trabajando en equipo.

Unidad VI Tasacin de locales comerciales 1 Introduccin. 2 Tipologas comerciales. 3 Metodologa propuesta. 4 Local tipo de comparacin. 5- Homogeneizacin de Superficies propias. 6 Coeficiente de ubicacin. 7 - Coeficientes de caractersticas constructivas. 8 Coeficientes de depreciacin por edad. 9 - Coeficiente de depreciacin por
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estado de conservacin. 10 - Coeficiente de Fondo/ Frente. 11 - Coeficiente segn superficie cubierta propia homogeneizada. 12 - Coeficiente de actualizacin. 13 Coeficiente de Oferta. 14 Aplicacin del Mtodo de Comparacin de valores venales.

Unidad I - Desarrollo de contenidos

INTRODUCCIN Al finalizar el estudio de los contenidos de la Unidad, Ud. podr: Aprender a utilizar 3 mtodos de tasacin para arribar al valor de departamentos en particular y de otros inmuebles sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal en particular Entender cmo se compone el Mtodo de Integracin de Costos parciales y cundo utilizarlo Aplicar el mtodo de Comparacin de Valores venales para la tasacin de departamentos. Opinar sobre las ventajas de aplicar mtodos rentsticos para valuar.

Unidad I

Enfoque de la Escuela Americana en la tasacin de inmuebles sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal

1- Introduccin
En esta unidad analizaremos los mtodos que propone la escuela americana para la tasacin de este tipo de inmuebles, todos marcan evidentes diferencias entre s, dado que estn basados en el estudio de distintos aspectos. Si bien los mismos prevn la tasacin de inmuebles de diferentes destinos, en esta unidad nos limitaremos a abordar el tema de la vivienda, o sea, departamentos. Vale la pena comentar que estos mtodos tambin se aplican en el tratamiento de otros temas de distinta naturaleza, por ejemplo: los bienes tecnolgicos.

2- Los inmuebles en conjunto

Denominaremos inmueble en conjunto al de un edificio compuesto por: departamentos y/u oficinas, y/o locales comerciales, y/o cocheras. O sea, a un edificio compuesto por unidades funcionales que puede tener , o bien todos los destinos enumerados, o algunos de ellos en distintas combinaciones, o slo uno de los citados destinos, e incluso no tener viviendas.

3- La escuela americana de Tasaciones

En Tcnicas de Tasacin de Inmuebles I, enunciamos que un mismo tema puede ser desarrollado mediante distintas corrientes de pensamiento. Debido a su mayor difusin e historia en nuestro pas hemos decidido desarrollar este
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tema segn sus postulados, sin invalidar lo investigado en otras escuelas, fundamentalmente las italianas y espaolas, e incluso las brasileas, de mayor complejidad en el clculo.

La escuela clsica americana contempla el estudio de este tema a partir del desarrollo de 3 mtodos, a saber:

1. Integracin de Costos Parciales. 2. Comparacin de valores venales. 3. Capitalizacin de Rentas.

4- El mtodo de Integracin de Costos parciales

Con el empleo de este mtodo arribaremos al valor fsico del total del conjunto. nueva. Si bien sabemos que un costo no es un valor, en algunas circunstancias el tasador debe determinarlo, y este es el caso de una obra

El primer costo que normalmente se hace en un negocio inmobiliario de esta naturaleza, (adems del previo estudio de factibilidad de construccin), es el de la compra del terreno, que incluyen los honorarios por la compra, gastos de escrituracin, etc.

A partir de este momento inicial

hay un costo, generalmente difcil de

determinar, que acompaar a toda la obra: se trata de los costos financieros.

5- Costos financieros.
Este costo, de gran importancia pero que no siempre se tiene conciencia de su importante gravitacin, dado que el capital, en las construcciones, debiera ser evaluado como un material ms, tal como el caso del hierro, los ladrillos, el cemento, y los sueldos, honorarios y jornales.

Estos costos financieros sern distintos en cada pas, y en cada momento histrico del mismo. En los pases con alta inflacin y de inestabilidad monetaria, las tasas de inters, muy elevadas, ofrecidas por los mercados de capitales, cubren, no slo los riesgos naturales de cualquier tipo de inversin, sino tambin aquellos derivados de la posible moneda. desvalorizacin anual de la

Volviendo a los costos iniciales, si el dinero con el cual se los pagan, en lugar de volcarlos a este tipo de inversin de riesgo , en el cual quedan inmovilizados por un tiempo que depender del tipo de venta, que podr ser desde la etapa jurdica de la prehorizontalidad, o sea, desde el pozo, en el cual ya comienzan a tomarse los anticipos para la venta de cada unidad funcional y las primeras cuotas, o la menos usual forma de venta una vez finalizada la obra, sea cual fuere la modalidad, una inversin en el mercado de capitales en un pas normal (por ejemplo , depsito a plazo fijo, letras emitidas por el gobierno, etc.), es por lo general una inversin ms segura y requiere un tiempo de control inferior, por ende tendr una utilidad (inters) menor.

Si partimos del supuesto de un edificio que se vender una vez que est terminado, debemos determinar adems de esos costos financieros iniciales (terreno), los que se generan en el

tiempo en el cual se est construyendo el edificio.

Si queremos determinar slo el costo financiero del terreno , el mismo estar dado por la siguiente expresin:

CFt = Ct . i . T

En cambio, si nuestra intencin es la de determinar el costo financiero total, (incluyendo los del edificio), emplearemos la siguiente frmula.

CF= i. T . (Ct + Ce)

Donde:

CF= Costo financiero total del inmueble I = tasa de obtencin de capitales T = tiempo total de ejecucin de la obra hasta su venta Ct = costo del terreno Ce = costo del edificio

Cabe destacar que los costos financieros dependen de la tasa de obtencin de capitales, ya sea en la banca privada tanto en el el pas como en el exterior, o prstamos oficiales.

Ntese que tambin es vital la gravitacin del tiempo de la duracin de obra, deben tomarse tiempos normales de realizacin de obra, ya que tiempos excesivos debidos a una prolongacin indebida, significara una prdida empresaria. En el caso contrario, o sea, cuando se trata de una obra bien organizada, cuya envergadura incluso determine como conveniente la ejecucin de trabajos nocturnos, esto redundar en una economa de costos financieros y en un mayor beneficio empresario.

Cabe recordar que si la venta se realiza desde el comienzo de su ejecucin, estos costos disminuyen. De todos modos, las modalidades de venta ms frecuentes en nuestro pas, indican que los anticipos del total del precio de venta de cada unidad, en general no superan el 30%, y que el saldo se obtiene en el momento de escrituracin y posesin, o sea, cuando la obra est prcticamente concluda.

6- Ganancia empresaria
Toda organizacin que tiene por finalidad construir un edificio tiene el objetivo de obtener una ganancia.

Si bien esta ganancia empresaria, tambin deber considerarse en funcin del mayor o menor riesgo, en nuestro pas depender de la estabilidad monetaria del tiempo total de duracin de la operacin, se estima que oscilan entre un 10 a un 20 % anual por cada ao de duracin de la operacin.

7- Gastos de publicidad y venta Para lograr la venta de este tipo de inmuebles,

deben

considerarse los gastos originados en la intermediacin

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inmobiliaria y los propios de publicidad y promocin (folletera, publicidad en medios grficos, show room, pginas web, etc.), y as se aconsejara por la envergadura de la obra: la radial y la televisiva, entre otros medios. Si bien en algunos emprendimientos, y por razones especiales, resulta conveniente que estos gastos sean de mayor envergadura, se estima que en nuestro pas los mismos oscilan entre un 2% y un 5% del total de costos y gastos.

8- Integracin del costo total

El mismo estar dado, inicialmente, por la sumatoria del precio del terreno ms el costo del edificio (corregidos stos en la forma en que corresponda por actualizacin, situacin que oportunamente estudiaremos), ms los costos financieros, y con todos stos obtendremos un subtotal. Si a este subtotal le aplicamos la tasa de ganancia razonable seleccionada, se obtiene un nuevo sumando que se acumula a los anteriores para obtener un nuevo subtotal, a partir del cual, determinamos el porcentual correspondiente a los gastos de publicidad y venta. La suma de este ltimo valor totaliza el valor final del inmueble en conjunto. Veamos un ejemplo sencillo: Costo del Terreno Costo del edificio Costo financiero (considerando 2 aos de obra) i . T . ( Ct + Ce ) 8.250.000 39.7500.000 7.950.000 47.000.000 1.880.000 11 1.500.000 30.000.000

0,25 . 2 . (1.500.000 + 15.000.000) 1er. Subtotal Ganancia : 20% de 39.750.000 2do. Subtotal Gastos de publicidad y ventas 4% de 47.000.000

9- Aplicacin del Mtodo Antes expresamos que la aplicacin de este mtodo es especialmente adecuado para la estimacin del valor de conjunto de una obra nueva. Sin embargo, si a partir de l quisiramos averiguar el valor de cada unidad funcional podramos hacerlo mediante la aplicacin de una planilla de porcentuales

10- Mtodo de Comparacin de Valores Venales

Este es el mtodo especialmente indicado para la estimacin de valores individuales de departamentos, oficinas, locales comerciales, etc., y es la manera de tasar ms utilizada en la Argentina: a travs de la utilizacin de mtodos comparativos.

Recordemos que existen varios mtodos comparativos de tasacin. continuacin desarrollaremos y aplicaremos uno de ellos.

El xito de este mtodo estriba en la correcta eleccin de los coeficientes de ponderacin.

A continuacin enunciaremos algunos coeficientes de comparacin que son utilizados por el Tribunal de Tasaciones de la Nacin Argentina. Los mismos no deben tomarse de manera definitiva, de modo que admiten que el tasador los modifique utilizando su criterio.

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11- Coeficientes utilizados en la comparacin de valores venales de DEPARTAMENTOS

stos son varios y de diversa naturaleza por medir distintos aspectos de los departamentos, que intervendrn inevitablemente en la metodologa de clculo. Cualquier otro aspecto no estudiado en el mtodo debe realizarse prudentemente, y a partir de numerosos casos

12- La determinacin de coeficientes

Cuando determinamos coeficientes para utilizar en un mtodo de tasacin mediante la comparacin de valores venales, ante todo debemos identificar claramente los aspectos que consideramos que la sociedad considera importantes al momento de tomar una decisin de compra.

Una vez identificados estos aspectos, los evaluar uno a uno separadamente, solamente ese tpico, y una vez evaluado ese determinado aspecto, me olvidar momentneamente de l hasta el momento de procesar esa informacin por medio del clculo, y estudiar y me concentrar en otra caracterstica de manera totalmente independiente de todas los dems.

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13- Coeficientes por ubicacin del edificio en el barrio

El coeficiente de ubicacin del edificio en el cual est inserto el departamento a tasar siempre ser 1. El coeficiente de ubicacin del edificio en el barrio que se les asigne a los comparables o antecedentes no est tabulado, y ser determinado por el tasador de acuerdo a su criterio.

Este aspecto, sin embargo, fue el primero en ser estudiado en la materia precedente, a partir del trazado del mapa de curvas de valores en funcin de la ubicacin, tarea que resulta compleja con terrenos, ms an para el caso de inmuebles edificados.

Para la determinacin de este coeficiente de manera intuitiva se contemplar el siguiente criterio: si el entorno del comparable es idntico o muy parecido al tasado el coeficiente del comparable tambin ser 1.

Si el comparable tiene un entorno inmediato inferior al del tasado el coeficiente ser inferior a la unidad, por ejemplo: 0,97. En otras palabras, esto significa que si el departamento que estoy tomando como comparable fuera idntico en todos los dems aspectos, con la nica excepcin de tener una ubicacin inferior, debido a ese nico motivo, la sociedad pagara un 3 % menos.

Es importante destacar la prudencia con la cual debe tratarse este coeficiente, debido a que en barrios con gran oferta de departamentos en venta, y con un
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entorno muy semejante, normalmente, este coeficiente no debiera ser muy distinto a la unidad.

Por ejemplo, un coeficiente de ubicacin del edificio = 1,2 significa que se pagara en funcin de ese entorno distinto, un 20% ms para un comparable idntico al tasado.

En cambio, en locales comerciales ubicados en sectores altamente comerciales, notables diferencias en los coeficientes de ubicacin, suelen darse ms frecuentemente.

14- Coeficientes por ubicacin en planta del departamento dentro del edificio

Departamento ubicado al frente Departamento ubicado al contrafrente Departamento a patio interior

1,00 0,95 0,90

Departamento lateral (sugerido) 0,93 Los coeficientes planteados en las 3 primeras situaciones responden a la propuesta del Tribunal de Tasaciones de la Nacin. El ltimo, relacionado con los mencionados, es el propuesto por el autor.

Este es un esquema que responde a una preferencia clsica de la sociedad, o sea, la de otorgar un mayor valor a los departamentos ubicados al frente que al contrafrente, e inferiores an, a los internos y laterales.

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Sin embargo, numerosas situaciones determinan que no siempre las preferencias de la demanda le otorguen estos guarismos. Por ejemplo: hay departamentos ubicados al frente que orientan a una avenida o calle ruidosa, o con vistas desagradables (cementerios, villas de emergencias, entre otros), y en ese mismo edificio sean preferidas las unidades que orientan al contrafrente. En la situacin inversa, vistas importantes ( al mar, al ro, a las sierras, lagos o montaas), originan diferencias superiores al 5 % entre las unidades ubicadas al frente que al contrafrente. Por otra parte, Le parece que responde a la realidad actual una diferencia, tambin del 5% entre un departamento al contrafrente y uno interno? En general, un departamento interno, por disfrutar de una menor ventilacin, problema que se agrava, entre otros aspectos, en pisos bajos (iluminacin natural), origina una inferior demanda para estas unidades, situacin que se traduce tambin en inferiores precios.

Este rechazo por los departamentos internos es el que origina que aparezcan en las publicaciones en avisos clasificados de diarios y en otros medios como departamentos laterales, ya que si as no ocurre las guardias para mostrar esos departamentos fracasan.

Cabe sealar que a veces por ignorancia, error, o picarda, las inmobiliarias confunden al departamento interno, diciendo que el mismo es lateral. Interpretan que cuando la altura del edificio mismo es considerado lateral. vecino no llegan al nivel del departamento que origina la tasacin o venta, y tienen una vista abierta el

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Recordemos que una unidad funcional es lateral, cuando la misma est inserta en un edificio de permetro libre o tambin llamado torre, o en uno de permetro semilibre o semi torre.

Este esquema simple muestra la planta de un edificio entre por un medianeras compuesto

departamento al frente(abajo), otro al contrafrente patio de (arriba) y entre aire y luz. ambos un interno que orienta a

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Planta de un edificio torre compuesto por 6 departamentos por planta

Perspectiva de un edificio torre con infraestructura de servicios comunes.

15- Coeficientes de ubicacin en piso (edificios con ascensores)

Planta Baja Planta Baja (con patio y / o jardn al fondo) 1er. Piso 2do. Piso 3er. y 4to. Pisos 5to. y 6to. Pisos 7mo. y 8vo Pisos Pisos superiores ltimo Piso 0,90 1,00 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 0,90
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Estos coeficientes

se dan en edificios con ascensores (una situacin bien

distinta es la que presentan los edificios que no tiene ascensores, por el mayor esfuerzo que requiere acceder por medio de escaleras a los pisos ms altos, y que por tal motivo generalmente no superan las 3 plantas altas). Los mismos contemplan, fundamentalmente, la mayor demanda que tienen las unidades ubicadas en los pisos ms altos, debido a que las mismas disfrutan de mejor iluminacin y ventilacin, vistas abiertas, menores ruidos e insectos, etc.).

Ntese que los coeficiente reflejan el rechazo que en este tipo de edificios suelen tener las unidades ubicadas en Planta Baja por no disfrutar de las ventajas que tienen las de pisos ms altos.

Otro comentario merece el coeficiente del ltimo piso, inferior a los dems, obedece a que el techo del mismo es la cubierta del edificio. Tradicionalmente una cubierta plana presenta la desventaja de tener filtraciones de agua provocando humedad y deterioros en el cielorraso del departamento.

Sin embargo, en los ltimos aos, este problema se vi minimizado debido al empleo de membranas de aluminio como cubierta, que soluciona el problema razonablemente rpidamente, y depender de si el edificio est bien administrado, de tal manera los problemas se desarrollan con mayo o menor celeridad.

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Por otra parte, en edificios de cierta categora y/o buena ubicacin es frecuente encontrar departamentos desarrollados en 2 3 niveles, denominados en el mbito inmobiliario como dplex o trplex, ubicados en los niveles ms altos del edificio, con palieres privados, lo cual le otorga mayor privacidad y exclusividad, algunos incluso tienen piscina propia, y son las unidades que lejos tienen el mayor valor comercial.

Para finalizar con este tpico, en edificios con una cantidad de plantas distinto a lo expresado en las tablas, el tasador determinar coeficientes de manera anloga a los estipulados en la misma.

16- Coeficientes segn Caractersticas constructivas del edificio

Estos coeficientes contemplan la categora de los departamentos, la calidad de los materiales de construccin empleados en los mismos, de las instalaciones centrales con las que se haya dotado al mismo, y de la distribucin adoptada.

Categoras

Econmica Buena econmica Buena sin calefaccin central Buena con calefaccin central Muy Buena

0,90 1,00 1,05/1,10 1,15/1,20 1,25/1,30

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En nuestro pas, a diferencia de lo que comnmente puede verse en otros pases de Amrica Latina, la categora econmica para este tipo de edificios es poco frecuente, y se da fundamentalmente en los construidos con inters social, para proveer de viviendas a las clases sociales menos favorecidas.

El criterio que tom el Tribunal de Tasaciones de la Nacin, al establecer categoras en funcin de la calefaccin responde a una percepcin que se tuvo durante gran parte del siglo pasado, pues constitua un signo de confort .

En cambio, en los ltimos aos, debido a mltiples causas tales como: la necesidad de disminucin de expensas comunes, y el alto costo de mantenimiento de instalaciones, calderas y caeras, hicieron anular en muchos edificios el servicio de calefaccin central.

Los edificios ms modernos suelen presentar calefaccin por piso radiante, y las unidades tienen calderas individuales para la provisin tanto de agua caliente como de calefaccin. Por lo expuesto, es generalmente el sistema preferido en la actualidad, aunque coexiste la construccin de edificios nuevos de gran categora con calefaccin central.

Actualmente, la determinacin de la categora, mas all de la calidad de los materiales de construccin, revestimientos, y detalles de terminacin, est dado por espacios y servicios comunes: hall de entrada importante, saln de fiesta, gimnasio, piscina, solrium, sauna, campos de juego tales como: paddle, tenis, porteros elctricos visor, circuitos cerrados de televisin e instalaciones sofisticadas para seguridad durante las 24 hs. e incendio, ascensores principales y de servicio, entrada de servicio, palieres privados, cocheras para ms de un vehculo por departamento, ms an si permite el aparcamiento de 4 x 4, entre otros.

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17- Coeficiente de Actualizacin

En muchas oportunidades, el tasador necesita actualizar valores o precios, ya para aplicarlos a un determinado bien a tasar, ya para actualizar el valor o mejor an el precio de un comparable.

La aplicacin de este coeficiente no genera la misma calidad en el resultado de una tasacin, dado que, para el caso del inmueble a tasar, nada es mejor que volver a inspeccionarlo personalmente, debido a que pueden haberse producido modificaciones en el mismo, aunque sean pequeas y slo fuera en un ligero cambio en el estado de conservacin y tomar nuevos comparables para procesarlos.

Para el caso de los comparables, u otro dato que sirva como antecedente, es tambin mejor trabajar con valores o precios obtenidos en la fecha de tasacin, ya que siempre obtendremos resultados ms precisos.

Sin embargo, en algunas ocasiones y debido a la urgencia con la cual el tasador debe manejarse, o en algunos casos originados en la escasez de datos, antecedentes o comparables, se debe acudir a la aplicacin de coeficientes de actualizacin.

Este coeficiente debe registrar las modificaciones de los valores en el perodo que se necesite estudiar. Si los valores a actualizar son fsicos o de costos de construccin, varias son las opciones I.N.D.E.C. Instituto Nacional de Estadsticas y Censos. Es la institucin oficial que entre otras funciones, mide mensualmente la evolucin de

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una serie de precios de mltiples productos y servicios, entre otros, los de la evolucin de costos de la construccin

C.A.C. Cmara Argentina de la construccin, institucin empresaria privada, que tambin elabora ndices para actualizar costos.

Publicaciones Privadas: Elaboran una o varias tipologas de viviendas o de construcciones para otros destinos. Entre las ms difundidas estn: Revista Vivienda, suplemento de arquitectura del diario Clarn y de otros diarios, publicaciones acadmicas realizadas por distintas universidades.

Las variaciones de valores de mercado: En este caso no miden los costos de la construccin, sino las modificaciones que se registran en el mercado inmobiliario. Si bien estas evoluciones son a veces publicadas en artculos tcnicos, bien pueden medirse por inmobiliarias por barrios y tipo de inmuebles. Existen tambin empresas como la ya conocida SIPC que recaban valores de oferta y venden esa informacin. Para la aplicacin de mtodos de comparacin de valores venales, conviene utilizar ndices que reflejan las modificaciones de los valores de mercado, pero a falta de stos podran sustituirse por los de costos, utilizando el prototipo ms semejante al que queremos actualizar.

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18- Coeficientes segn la superficie cubierta

El mismo considera la influencia que sobre el valor unitario venal tienen la mayor o menor superficie cubierta. Superficie cubierta hasta 30 m2 de 30 a 50 m2 de 50 a 100 m2 de 100 a 150 m2 de 150 a 250 m2 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90

Para unidades que superan los 250 m2 el coeficiente estar fijado prudentemente de acuerdo al criterio del tasador. Este coeficiente refleja una realidad que permanentemente se constata en las operaciones inmobiliarias. Debido a que los inmuebles de pequea superficie tienen un mejor mercado potencial que otro de semejantes caractersticas constructivas, pero de mayor superficie, la mayor demanda existente en unidades de pequea superficie presiona de manera tal que por cada m 2 se logran mejores precios que en otras de mayores dimensiones.

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19- La homogeneizacin de superficies

Una unida funcional bien puede estar compuesta solamente por un solo tipo de superficie: por ejemplo slo por superficie cubierta , o tener distintas combinaciones con superficies tales como las: semi cubiertas, descubiertas o de balcn. No puede tasarse con el mismo valor a una superficie cubierta que a una de balcn o de patio.

Debido a que las proporciones de esas combinaciones son tan diversas, a los efectos de poder comparar distintas unidades funcionales en el proceso de tasacin para obtener valores venales, es menester fijar coeficientes de homogeneizacin, con el objetivo de llevar todas esas superficies a superficie cubierta. Coeficientes de homogeneizacin de superficies Tipo de superficie Cubierta Semi Cubierta De Balcn Descubierta porcentaje 100% 50% 33% 20% coeficiente 1,00 0,50 0,33 0,20

Convendra aclarar algunas expresiones algo confusas que utilizan los vendedores de inmobiliaria.

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Lo que se denomina balcn terraza, se trata de una expresin utilizada por las inmobiliarias para reforzar la idea de que se trata de un balcn de cierta envergadura, debido a que su superficie es superior a lo habitual, o por tener una forma ms bien cuadrangular y no se simplemente un apndice o una tira.

Este balcn terraza, muchas veces se suele dar en el departamento del ltimo piso de un edificio, pero podra encontrarse en cualquier otro. Si bien esta expresin resulta agradable desde el punto de vista comercial, no tiene ninguna relevancia jurdica ni tcnica.

Otras expresiones utilizadas, ya por diseadores, ya por vendedores inmobiliarios, son las de balcn corrido y balcn francs.

Los balcones corridos son aquellos que no son slo el saliente de un ambiente de la unidad funcional, como el estar o un dormitorio, sino que es una tira que incluye y que a veces tienen salida al mismo, varios ambientes de una unidad, y que generalmente estn ubicados o en el frente, o en el contrafrente del edificio. El balcn francs no es un saliente, la expresin comercial se aplica a una puerta ventana de balcn, pero que tiene una reja a media altura que impide salir al exterior (en este caso al vaco). Ejemplo: Homogeneizaremos la superficie de una unidad funcional de 86,98 m 2 cubiertos, 2,38 m2 semi cubiertos, 6,24 m2 de balcn y 16,43 m2 de superficie descubierta. Esta homogeneizacin es el resultado de multiplicar cada tipo de superficie por el coeficiente que le corresponda.

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H o m o g e n e iz a c i n d e s u p e rfic ie s D is c rim in a c i n C u b ie rta S e m i C u b ie rta B a lc n D e s c u b ie rta T o ta le s S u p e rfic ie re a l 8 6 ,9 8 2 ,3 8 6 ,2 4 1 6 ,4 3 1 1 2 ,0 3 C o e fic ie n te H o m o g e n e iz a c i n 1 ,0 0 0 ,5 0 0 ,3 3 0 ,2 0 S u p e rfic ie H o m o g e n e iz a d a 8 6 ,9 8 1 ,1 9 2 ,0 6 3 ,2 9 9 3 ,5 2

Las superficies de los inmuebles se miden en m2. La determinacin de superficies de una unidad funcional es determinada por los agrimensores, las mismas constan en el Plano de Mensura particular y Subdivisin por el Rgimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), que tiene todo conjunto, por pequeo que sea, y an constara de 2 unidades funcionales, sea cual fuere el destino de las mismas.

Estos datos son tomados por el escribano y tambin figuran en el Reglamento de Copropiedad y Administracin y en todas las escrituras traslativas de dominio de cada una de las unidades funcionales. Con respecto a este tema, cabe recordar que si bien el comn de la gente con una formacin jurdica incompleta, cree que un dplex es una casa y que el mismo tiene dominio pleno sobre el terreno. En realidad no es as, puesto que si no estuviera sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, no podra venderse separadamente del otro u otros, y tendra que venderse en bloque con los dems, en ese caso el mercado potencial ser limitado y el precio de venta ser inferior al que pudiera obtenerse por la sumatoria de los precios de venta de cada una de las unidades.

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En la prctica profesional, el tasador muchas veces debe estimar superficies, esto ocurre cuando, o bien no puede encontrarse rpidamente el plano, o an existiendo el mismo el inmueble sufri modificaciones desde el momento en el cual fue ejecutado el mismo: bien pudo haber aumentado o disminuido sus superficies, y teniendo en cuenta que toda tasacin se realiza en una fecha determinada y en el estado en que se encuentra el inmueble.

En todo informe de tasacin deben indicarse, entre otros, una serie de datos que figuran en la cartula del o de los planos vistos. Cuando existen estas modificaciones en los planos, dicha circunstancia debe expresarse y agregarse una leyenda que indique que las superficies fueron modificadas segn la estimacin del tasador in situ, siendo por lo tanto aproximados.

Los inmuebles sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal tienen superficies propias y superficies comunes. Slo deben tomarse, a los efectos de asignarles valor a una unidad funcional las superficies propias.

La excepcin estara en las superficies que son de propiedad comn pero de uso exclusivo, de alguna unidad funcional, y de esta manera figura en el plano de mensura y en el Reglamento de Copropiedad y Administracin. tasacin, y asignrseles valores como si fueran superficies propias. Esta circunstancia, tambin debe expresarse con toda claridad en el informe de

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Estas superficies de propiedad comn pero de uso exclusivo, poco frecuentes en la actualidad, surgen de una interpretacin que los agrimensores hacan en los primeros aos de aplicacin de la Ley 13.512 (que data de 1948), en la cual, por ser por ejemplo la fachada de propiedad comn tambin lo era el balcn, por considerarse una prolongacin del mismo.

A continuacin, presentamos una planilla de unidades funcionales que presentan todos los Planos de Mensura y Divisin en Propiedad Horizontal (ley 13.512), y un plano de planta de 2 unidades funcionales, en el cual se nota claramente con lnea de mayor grosor, lo que debe considerarse dentro de la superficie propia, y lo que est excluido de la misma.

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20- La depreciacin en los edificios

La depreciacin en el valor de distintos tipos de bienes, es un tema de permanente inters, de modo que el mismo podra llegar a tener mltiples enfoques, ya por la distinta naturaleza de esos bienes, ya por el tratamiento especfico del asunto. Desarrollaremos desde ahora un tema que no slo aplicaremos en el mtodo de comparacin de valores venales con homogeneizacin de antecedentes que estamos estudiando en este momento, sino que gran parte del mismo puede ser aplicado en otros criterios de tasacin.

Por depreciacin, en los diccionarios de la lengua espaola, encontramos definiciones tales como: disminucin del valor o precio de una cosa, ya con relacin al que antes tena, ya comparndola con otras de su clase.

Otras definiciones de enciclopedia completan esta primer definicin: pued e ocurrir por causas que no alteran la utilidad natural o intrnseca de las cosas (disminucin de la demanda o aumento de la oferta, superproduccin, etc), o por deterioro de las cosas o disminucin de dicha utilidad (avera, haber pasado de moda, invencin de otro producto mejor por igual precio o ms barato, , aunque sea de igual clase o calidad, etc.).

Para Mase y Flover: La depreciacin es la prdida operada en la vida o el valor del elemento de un activo, a causa del uso, abuso, desgaste o la accin de los elementos o del transcurso del tiempo.

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Floy en su obra Valuacin de propiedades de utilidad pblica, expresa: La depreciacin es una reduccin de las utilidades, expresada en unidades monetarias y debida a un deterioro en el activo fsico en razn de: el desgaste, la edad o decadencia fsica, la insuficiencia, la obsolescencia, el descuido en la conservacin.

21- Causas de depreciacin

Las causas de depreciacin de los bienes Cuadro de R. B. Kests

Causas de Depreciacin Cuadro de R. B. Kests

Desgaste por funcionamiento Causas Fsicas Deterioro (decrepitud)

Insuficiencia o ineptitud Causas funcionales Obsolescencia

Bienes Tangibles

Accidentes: negligencia, fuego, rayo, Viento, agua, temperatura.

Daos: parsitos, contaminacin de aguas, Causas contingentes Obstrucciones.

Disminucin de provisin: gas, aguas.

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El desgaste se produce por el uso y funcionamiento. El deterioro puede producirse an sin funcionamiento, e inclusive, puede ser casual. Cuando el deterioro es por la accin del tiempo se llama decrepitud.

La insuficiencia se produce cuando la unidad no alcanza a producir lo que se le requiere. La depreciacin por obsolescencia se produce cuando la fabricacin, invencin, sistemas de produccin o nuevos conceptos de planeamiento han cambiado y mejorado los resultados.

En las construcciones, la obsolescencia es un aspecto que debe ser debidamente considerado por el tasador, porque si en algn aspecto los mtodos constructivos son ms permanentes, no lo son as los conceptos de proyectos: distribucin de ambientes, adecuacin de materiales modernos en los detalles de terminacin, etc.

Las causas contingentes, en general, estn representadas por situaciones accidentales, por deficiente mantenimiento o situaciones ajenas al inmueble en s, imputables a la insuficiencia de servicios pblicos.

Las depreciaciones de los bienes intangibles, tienen directa relacin con aspectos legales del dominio de los bienes, por limitacin o perencin de los derechos.

22- Formas de calcular la depreciacin

A lo largo del tiempo, varios son los mtodos para calcular la depreciacin, los que ms se emplearon, centrados en la disminucin del valor en funcin de la antigedad han sido los siguientes.
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23- Mtodo de la Lnea Recta

Inicialmente, la depreciacin se calculaba a partir de la aplicacin de este mtodo. Parte de la base de suponer que sta es una funcin lineal de la edad, y por lo tanto, su representacin grfica es una lnea recta, a esta razn debe su nombre este mtodo. El mismo resultaba muy cmodo, sobre todo desde el punto de vista contable, ya que se le asignable una vida probable al bien, restndole un valor residual, quedaba un monto (valor depreciable), el que dividido por la edad probable, daba el incremento anual de la depreciacin. Ejemplo: Sea el caso de un bien cuya vida probable est en los 50 aos, a los 18 aos de edad (vida transcurrida), habr sufrido una depreciacin que surge de la aplicacin de la siguiente frmula: D= Vd . e Vp D = ( VR V r ) . e Vp

VD p =

Vd

. 18 50

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D = Depreciacin Vd = (VR Vr ) es el valor depreciable, surge de la resta del Valor a nuevo o de reposicin (VR), menos Donde el valor residual o de demolicin (Vr )

Vp = Vida probable e = edad, o vida transcurrida del bien.

No nos detendremos ms en la explicacin del mtodo de la Lnea recta, debido a que todos los autores estn de acuerdo con que la depreciacin no es una funcin de primer grado de la edad de la unidad.

En cambio, en mltiples bienes, tales como los edificios, la observacin indica que la depreciacin en los primeros aos de vida es pequea y que va creciendo con la edad, tendiendo a un mximo al final de la vida del bien.

24- Frmula de Kuentzle

A los efectos de reflejar una realidad que no estaba considerando el anterior mtodo, o sea, una menor depreciacin en los primeros aos, y una mayor hacia el final de la vida, es que el Arq. Jorge KUENTZLE propone una

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ecuacin, cuya representacin grfica es una parbola, por tener parte de esta expresin elevada al cuadrado.

Esta representacin grfica, coincide con la de la lnea recta en lo siguiente: coinciden en los extremos, o sea en el comienzo y el fin de la vida til de un bien.

Esta frmula se utiliza en ciertas mquinas, y a otros bienes sometidas a acciones dinmicas, pues responde mejor que otras a la realidad de los mismos. D = (VR Vr ) . e Vp
2

Esta ecuacin da valores suaves de depreciacin al principio, agudizndose luego y resultando muy pronunciada ms tarde.

25- Frmula de Ross

Debido a que los 2 criterios de depreciacin no responden a lo que ocurre con la realidad de los edificios, Ross ide una frmula, que si bien siempre ha sido y sigue siendo criticada por no responder fielmente a lo evidenciado por la realidad prctica, sigue aplicndose, debido a que si bien se sigue estudiando permanentemente este tema, no se ha logrado imponer en la Argentina otra forma de depreciacin.

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Ross propone una frmula que resulta una solucin salomnica para la disminucin del valor en funcin exclusivamente de la antigedad: la media aritmtica de los valores dados por los mtodos de la lnea recta y de Kuentzle, resultando la siguiente:

D = ( V R Vr ) . 1 2

e + Vp

e2 V p2

A continuacin, se presenta un esquema en el 1er. cuadrante que genera el trazado de un par de ejes cartesianos ortogonales, en el mismo se dan tanto para el eje de x como para el de y valores positivos, y se grafica que para una misma antigedad (eje de las abscisas), por la aplicacin de las conocidas

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frmulas de depreciacin, se obtienen sobre el eje de las ordenadas, distintos porcentajes de depreciacin, ntese que la parbola de Ross, est graficada entre las funciones de la Lnea recta y la curva de Kuentzle.

26- El estado de conservacin como factor de depreciacin

Hasta el momento slo hemos evaluado a la depreciacin en funcin de la antigedad, sin que interviniera el importante, estado de conservacin, factor muy sino el ms importante, para la determinacin de valores de

mercado, ya que no podramos igualar en valores a 2 edificios de semejantes caractersticas y antigedad, cuando uno de ellos tiene un mantenimiento preventivo permanente y el otro el ms completo estado de abandono.

Una situacin anloga se da en otro tipo de bienes, por ejemplo: en los automviles, en los cuales para 2 que sean de la misma marca, modelo, antigedad y kilometraje, cuyo precio de venta es distinto en funcin del slo estado de conservacin.

Para estudiar este tema, Heidecke nos introduce en el concepto de estado de conservacin, y aconseja aumentar las depreciaciones, calculadas por las frmulas antes mencionadas, en porcentajes que ponderen el estado de mantenimiento y conservacin.

Estableci 5 estados de conservacin y le asign a cada uno de ellos un porcentaje de plus depreciacin.

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E s ta d o 1 E s ta d o 2 E s ta d o 3 E s ta d o 4 E s ta d o 5

N uevo o m uy bueno R e g u la r , c o n o n s e r v a c i n n o r m a l N e c e s ita d o d e r e p a r a c io n e s s e n c illa s N e c e s ita d o d e r e p a r a c io n e s im p o r ta n te s D e m o lic i n o r u in a

0% 2 ,5 2 % 1 8 ,1 0 % 5 2 ,6 0 % 100%

Tambin, por medio de una interpolacin, podemos lograr estados intermedios. La combinacin de los criterios de Depreciacin de Ross y de Heidecke han dado origen a una tabla de depreciacin que contempla ambas causas estudiadas: la antigedad y el estado de conservacin.

27- Las vidas tiles

Para poder ingresar a la tabla y aplicarla, debemos primero estimar vidas tiles tcnicas tericas probables, ya sea cuando se trate de un edificio en su conjunto, ya cuando, para una tasacin tcnica debemos tasar ciertos elementos constructivos.

Este sera el caso de tasar una medianera o una instalacin, por ejemplo de calefaccin central. El tasador aqu aguzar su criterio para determinar esas vidas tiles.

Como idea inicial, se aconsejan las siguientes:

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Muros medianeros Instalacin elctrica Instalacin de aire acondicionado

100 aos 40 aos 25 aos

En cuanto a las vidas del conjunto, depende tambin del destino y tipo de edificio. Viviendas colectivas comunes 60 aos

Departamento con servicios centrales 50 aos Edificio de una planta individual Depsitos y garajes 70 aos 75 aos

Un criterio ms utilizado en la actualidad, indica como vida til probable para casi todo tipo de vivienda y oficina en la Argentina de 70 aos, debido al frecuente empleo de estructuras de Hormign armado, metal y otros materiales de gran durabilidad.

Distinto sera el caso para edificaciones cuya vida til es premeditadamente calculada y despus debe ser demolida. Tampoco debe otorgarse tanta vida til a viviendas conocidas como pre fabricadas, que emplean maderas, paneles y otros materiales de escasa calidad, transformndose en viviendas precarias.

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28- Cmo estipular la antigedad del edificio

Para obtener la antigedad del edificio puede hacerse a travs de medios fidedignos: planos, tales como el conocido como municipal, u otros como los de instalaciones: obras sanitarias, electricidad, etc.

Tambin podemos utilizar el Plano de Mensura Particular y Subdivisin por el Rgimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), pero en este caso y quiz tambin en el de la utilizacin de otros planos, conviene cotejar las fechas que surgen de los sellos de registracin o aprobacin con la realidad, debido a que, por ejemplo, el edificio bien puede haber sido sometido al Rgimen de Propiedad Horizontal, muchos aos despus, y la fecha que surge en el Reglamento de Copropiedad y Administracin y de las escrituras traslativas de dominio, que surgen a partir de ese plano, sea distinta a la de la inauguracin del edificio.

Muchas veces aparece en la fachada de edificio su fecha de construccin, junto al nombre de los integrantes del estudio que los proyect y se hizo cargo de la direccin de la obra. Esto no debe confundirse con alguna fecha de cambio de revestimiento de la fachada, o con algn relieve artstico que pudiera aparecer en el hall de entrada del edificio y que puede ser posterior.

Cuando tampoco existen estos elementos, o bien necesitamos estimar fechas de construccin de edificios que tomaremos como comparables, y la informacin que podemos recabar verbalmente es dudosa, resulta preferible confiar en nuestros propios conocimientos sobre el tema, que surgirn inevitablemente de la visualizacin: muchas veces, cuando evaluemos la
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antigedad de los comparables, observacin de la fachada.

tendremos que limitarnos a la atenta

Si bien la fachada puede haber tenido modificaciones, son ms frecuentes an los cambios en el hall de entrada, y este ltimo, despistarnos an ms.

Los nuevos conocimientos son normalmente producto de otros ms antiguos, en este caso la observacin detenida y detallada debe realizarla el tasador, a partir de los materiales empleados, en el revestimiento de la fachada, tanto a la altura de la Planta Baja como del resto del edificio, la observacin de la altura de los pisos, tipo de balcones y de carpintera, y de mltiples detalles de terminacin.

Es conveniente realizar una inspeccin y anlisis visual atento de edificios de distintas categoras y de antigedad precisa, para poder establecer comparaciones, y tratar de identificar estilos arquitectnicos, si existieran.

29- La depreciacin funcional

Otra causa de depreciacin, no tabulada, se debe a la presentacin de deficiencias funcionales: una inadecuada distribucin de los ambientes o sectores, problemas de circulaciones, ausencia de sectores definidos, mala iluminacin y ventilacin, escaleras mal compensadas, superficies mal aprovechadas.

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Tambin aspectos vinculados con la obsolescencia y las modas: alturas insuficientes en ambientes de la zona de servicio, o que por razones de proyecto en los departamentos, se orienten los dormitorios al frente y el estar a patio de aire y luz.

Estos aspectos, muchas veces subjetivos, generan un distinto grado de aceptacin en la demanda, que muchas veces tiene que ver con el entorno: inmuebles con buena aceptacin en barrios de la Ciudad de Buenos Aires como San Telmo o Palermo Viejo, muy difcilmente lo sean en Liniers. Estas circunstancias, dificultan la posibilidad de generar una tabulacin y coeficientes que los midan. Si se conoce el interior del edificio: el revestimiento de las escaleras, detalles de cielorrasos, tipos de pisos, ascensores y otras partes e instalaciones comunes. Si bien estas partes pudieron ser actualizadas, en ese caso bien merece considerarse, debido a esas causas, y a falta de mejores datos, una antigedad inferior a la real. 30- Tabla de depreciacin de Ross Heidecke Tabla de Ross Heidecke
1 Nuevo o muy bueno 2 Conservacin normal 3 Necesitado de reparaciones sencillas 4 Necesitado de Reparaciones importantes 5 Demolicin o ruina

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Edad en % de la duracin (vida probable) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34

Estado de conservacin TABLA DE ROSS - HEIDECKE 1 0 0,505 1,02 1,545 2,08 2,625 3,18 3,745 4,32 4,905 5,5 6,105 6,72 7,345 7,98 8,625 9,8 9,945 10,62 11,31 12 12,71 13,42 14,15 14,88 15,63 16,38 17,15 17,92 18,71 19,5 20,31 21,12 21,92 22,78 1,5 0,032 0,537 1,052 1,577 2,111 2,656 3,211 3,776 4,351 4,935 5,53 6,135 6,75 7,375 8,009 8,654 9,309 9,974 10,65 11,33 12,03 12,73 13,45 14,17 14,91 15,65 16,41 17,17 17,96 18,73 19,53 20,33 21,16 21,97 22,81 2 2,52 3,01 3,51 4,03 4,55 5,08 5,62 6,17 6,73 7,3 7,88 8,47 9,07 9,68 10,3 10,9 11,6 12,2 12,9 13,5 14,2 14,9 15,6 16,3 17 17,8 18,5 19,2 20 20,8 21,5 22,3 23,1 23,9 24,7 2,5 8,09 8,55 9,03 9,51 10 10,5 11,01 11,53 12,06 12,6 13,15 13,7 14,27 14,84 15,42 16,02 16,62 17,23 17,85 18,48 19,12 19,77 20,42 21,09 21,77 22,45 23,14 23,85 24,56 25,28 26,61 26,75 27,5 28,26 29,03 3 18,1 18,51 18,94 19,37 19,8 20,25 20,7 21,17 22,64 22,12 22,6 23,1 23,61 24,12 24,63 25,16 25,7 26,25 26,8 27,36 27,93 28,51 29,09 29,68 30,28 30,89 31,51 32,14 32,78 33,42 34,07 34,73 35,4 36,07 36,76 3,5 33,2 33,5 33,9 34,2 34,6 35 35,3 35,7 36,1 36,5 36,9 37,3 37,7 38,1 38,5 39 39,4 39,8 40,3 40,8 41,2 41,7 42,2 42,7 43,1 43,6 44,1 44,7 45,2 45,7 46,2 46,8 47,3 47,9 48,4 4 52,6 52,8 53,1 53,3 53,6 53,8 54,1 54,4 54,7 54,9 55,2 55,5 55,8 56,1 56,4 56,7 57 57,3 57,6 58 58,3 58,6 59 59,3 59,7 60 60,4 60,7 61,1 61,5 61,8 62,2 62,6 63 63,4 4,5 75,2 75,3 75,5 75,6 76 76,1 76,3 76,4 76,6 76,7 76,9 77 77,2 77,3 77,5 77,7 77,5 77,7 77,8 78 78,2 78,4 78,5 78,7 78,9 79,1 79,3 79,5 79,6 79,8 80 80,2 80,4 80,6 80,9 5 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

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Edad en % de la duracin (vida probable) 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69

Estado de conservacin

1 23,63 24,18 25,35 26,22 27,11 28 28,91 29,82 30,75 31,68 32,63 33,58 34,52 35,52 36,61 37,5 38,51 39,52 40,55 41,58 42,63 43,68 44,75 45,82 46,91 48 49,11 50,22 51,35 52,48 53,63 54,78 55,95 57,12 58,31

1,5 23,62 24,5 25,32 26,24 27,13 28,02 28,93 29,84 30,77 31,7 32,62 33,69 34,57 35,54 36,53 37,52 38,53 39,54 40,56 41,5 42,64 43,7 44,76 45,84 46,92 48,02 49,12 50,24 51,36 52,5 63,64 54,79 55,96 57,13 58,32

2 25,6 26,4 27,2 28,1 28,9 29,8 30,7 31,6 32,5 33,4 34,3 35,3 36,2 37,1 38,1 39,1 40,1 41 42 43,1 44,1 45,1 46,1 47,2 48,3 49,3 50,4 51,5 52,6 53,7 54,8 55,9 57,1 58,2 59,4

2,5 29,8 30,59 31,38 32,19 33 33,82 34,66 35,5 36,35 37,21 38,08 38,95 39,84 40,74 41,64 42,56 43,48 44,41 45,35 46,3 47,26 48,24 49,22 50,2 51,2 52,2 53,22 54,25 55,28 56,32 57,38 58,44 59,51 60,59 61,68

3 37,45 38,15 38,86 39,57 40,3 41,03 41,77 42,52 43,28 44,05 44,82 45,6 46,39 47,19 48 48,81 49,63 50,46 51,3 52,15 53,01 53,87 54,74 55,62 56,51 57,41 58,32 59,23 60,15 61,08 62,02 62,96 63,92 64,88 65,85

3,5 49 48,6 50,4 50,7 51,3 51,9 52,5 53,1 53,7 54,4 55 55,6 56,3 56,9 57,6 58,3 58,9 59,6 60,3 61 61,7 62,4 63,1 63,8 64,5 65,3 66 66,8 67,5 68,3 69 69,8 70,6 71,4 72,2

4 63,8 64,2 64,6 65 65,5 65,9 66,3 66,7 67,2 67,6 68,1 68,5 69 69,4 70,4 70,9 71,3 71,8 72,3 72,8 73,3 73,8 74,3 74,8 75,4 75,9 76,4 76,9 77,5 78 78,6 79,1 79,7 80,2 80,8

4,5 81,1 81,3 81,5 81,7 81,9 82,1 82,4 82,6 82,8 83,1 83,3 83,5 83,8 84 84,3 84,5 84,8 85 85,3 85,5 85,8 86 86,3 86,6 86,8 87,1 87,4 87,7 87,9 88,2 88,5 88,8 89,1 89,4 89,7

5 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

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Edad en % de la duracin (vida probable) 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100

Estado de conservacin

1 59,5 60,71 61,92 63,15 64,38 65,63 68,88 68,15 69,42 70,71 72 73,51 74,62 75,95 77,28 78,63 79,98 81,35 82,72 84,11 85,51 86,91 88,32 89,75 91,18 92,63 94,98 95,55 97,02 98,51 100

1,5 59,51 60,72 61,93 63,16 64,39 65,64 66,89 68,16 69,43 70,71 72,01 73,31 74,63 75,95 77,29 78,63 79,99 81,35 82,73 84,11 85,51 86,91 88,32 89,75 91,18 92,63 94,08 95,55 97,02 98,51 100

2 60,5 61,7 62,9 64,1 65,3 66,5 67,7 69 70,2 71,4 72,7 74 75,3 76,6 77,9 79,2 80,5 81,8 83,2 84,5 85,9 87,2 88,6 90 91,4 92,8 94,2 95,7 97,1 98,5 100

2,5 62,78 63,88 65 66,13 67,26 68,41 69,56 70,72 71,89 73,07 74,27 75,47 76,67 77,89 79,12 80,35 81,6 82,85 84,12 85,39 86,67 87,96 89,26 90,57 91,89 93,22 94,56 95,61 97,26 98,63 100

3 66,83 67,82 68,81 69,81 70,83 71,85 72,87 73,91 74,95 76,01 77,07 78,14 79,21 80,3 81,39 82,49 83,6 84,72 85,85 86,98 86,12 89,27 90,43 91,59 92,77 93,96 95,15 96,35 97,56 98,78 100

3,5 73 73,8 74,6 75,4 76,2 77 77,9 78,7 79,6 80,4 81,3 82,2 83,1 83,9 84,8 85,7 86,6 87,5 88,5 89,4 90,3 91,3 92,2 93,2 94,1 95,1 96 97 98 99 100

4 80,8 81,4 82 82,5 83,1 83,7 84,3 84,9 85,5 86,1 86,7 87,4 88 88,6 89,2 89,9 90,5 91,2 91,8 92,5 93,1 93,8 94,5 95,1 95,8 96,5 97,2 97,9 98,6 99,3 100

4,5 90 90,3 90,6 90,9 91,2 91,5 91,8 92,1 92,4 92,7 93,1 93,4 93,7 94 94,4 94,7 95 95,4 95,7 96,1 96,4 96,8 97,4 97,5 97,8 98,2 98,5 98,9 99,3 99,6 100

5 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

46

31- El coeficiente de depreciacin en este mtodo

En este mtodo el coeficiente de depreciacin considera la antigedad y el estado de conservacin. ste tiene en cuenta la depreciacin que sufre el valor unitario venal del departamento, en funcin de la edad y estado del edificio del que forma parte.

Para eso primero aprenderemos a ingresar a la tabla de Ross Heidecke:

La misma es una tabla de doble entrada tal como lo eran las de coeficientes utilizados en la anterior materia para la tasacin de lotes de terreno. 1. En la columna de la izquierda, est expresado de 0 a 100, la antigedad en porcentual de la vida probable. 2. En la 1er. fila estn enumerados los 5 estados de conservacin, y tambin existen los estados intermedios. Si fijamos como vida probable tcnica para viviendas y oficinas: 70 aos, en ese momento se agot el 100% de su vida probable.

Departamento Antigedad: 27 aos Ejemplo : Estado de conservacin: se encuentra entre un estado de conservacin normal y necesitado de reparaciones sencillas. Comenzamos a resolver una primera ecuacin o regla de 3 simple:
47

70 aos 1 ao

100% 100 % 70

27 aos

100 % x 27 70

= 38,57 %

Por estar ms prximo al 39 que al 38, ingresamos por el primero y nos dirigimos a la columna 2,5, en esa celda encontramos el N 33,00.

33% es la depreciacin que ha sufrido en funcin de las causas sealadas.

Sin embargo, como se ha comprobado que en general la tabla castiga excesivamente el valor, es que el mtodo propone el empleo de la siguiente frmula para obtener el coeficiente:

C = 1 (K) 2

Donde K es el obtenido de la tabla, en nuestro ejemplo 33,00 % Para aplicarlo en la frmula conviene expresarlo, no en trminos porcentuales, sino en nmeros naturales, o sea, corriendo la coma dos lugares a la izquierda. Reemplazando: C = 1 - (0,33) 2 C = 1 C= 0,83
48

0,165

32- Aplicacin del Mtodo de Tasacin de valores venales con homogeneizacin de antecedentes

A continuacin, aplicaremos el mtodo para la tasacin de departamentos en un sector de un barrio cualquiera, que como particularidad tiene la presencia de una plaza, que resulta atractiva en el entorno inmediato. El departamento a tasar est identificado en rojo en el plano de ubicacin, situado en la calle 37 al 400 entre las 18 y 20, y para la estimacin de su valor utilizaremos los comparables A, B, C, y D, que estn ofrecidos para su venta, a excepcin del comparable B, que fue vendido recientemente en U$S 50.000, y por tal motivo no fue afectado por ningn coeficiente de actualizacin.

En cambio, y al slo efecto de una aplicacin ms sencilla del mtodo, es que se procedi al cambio de mercado, de modo que utilizando el coeficiente 1,10 para el mercado de oferta, el mismo pasa a un valor de U$S 55.000.

49

50

Tanto el departamento a tasar como los comparables estn insertos en edificios con ascensores, y ninguno est ubicado en el ltimo piso.

Los coeficientes utilizados responden a las tablas precedentes, aunque debemos recordar que quiz a los efectos de una mejor apreciacin de los mismos, el tasador podr modificar alguno de ellos, hecho que debe estar debidamente explicitado en el informe.

Resulta importante a los efectos de un mejor resultado, que el tasador inspeccione personalmente todos los inmuebles, de manera de poder precisar todas las caractersticas que evala el mtodo, y as poder establecer una adecuada cuantificacin de las mismas.

La siguiente, es una ficha de identificacin de las unidades, tanto de la que tasaremos como de los antecedentes o comparables.

Ntese que como el mtodo puede ser aplicado no slo para la tasacin de departamentos sino tambin para oficinas y locales comerciales, hay celdas que se adecuan nicamente para inmuebles de esos destinos.

51

Direccin

departamento oficina local

preci o

Oferta venta

fecha Forma de pago

Plano subdiv.

U.F.

Coef forma de pago deducciones Precio resultante Real

Piso

Planta

CF

Coef. Homog

Sup.Ho mog

Caractersticas Constructivas

cubierta Semicub. Balcn

BE

B s/s

B C/s

MB

edad

estado

Bao Priv.

Propia

Descub

si

no

Superficie

baulera entrepiso Superf. Otra Totales Propia

frente

fondo

P/A

cochera Vende

52

Direccin CALLE 37 AL 400 E/ 18 Y 20

departamento oficina local

X A TASAR U.F. 9 Planta F CF I L % 8,23 X B s/s X B C/s MB estado Bao Priv. si no 2,5 fondo P/A NO JR 4322-1234

Precio A tasar

Oferta venta

fecha

03/03 Forma

Plano subdiv. MH 226-70 Piso

Coef forma de pago deducciones Precio resultante Real

1 -

de pago

contado

5 A

Coef. Homog

Sup.Homog

Caractersticas Constructivas

cubierta Semicubierta Balcn Descubierta

96,24 4,26 8,80 ---

1 O,5 O,33

96,24 2,13 2,90

BE

Edad

Propia

33

Superficie

baulera entrepiso Otra Totales 109,3 101,27

frente

cochera Vende

53

Direccin CALLE 16 AL 100 E/ 35 Y 37

departamento oficina

A
local Precio A tasar Oferta venta 1 -contado Precio resultante Real cubierta Semicubier. Balcn Descubierta 89,26 3,15 --47.000 Coef.Homog 1,00 0,50 Sup.Homog 89,26 1,58 E 2 C X 47.000 fecha Forma de pago 03/03 Plano subdiv. MH 2916-75 Piso F U.F. 19 % 4,23

Coef forma de pago deducciones

Planta CF I L X

Caractersticas Constructivas BE X Edad 28 estado 2,5 Bao Priv. si no B s/s B C/s MB

Superficie Propia

baulera entrepiso Otra Totales Direccin 92,41 90,84

frente

fondo

P/A

cochera Vende departamento oficina X

no SE 436-34

CALLE 41 AL 300 E/ 16 Y 18

B
local Precio A tasar Oferta venta 1 X 55.000 fecha Forma de pago 03/03 Plano subdiv. MH 035-79 Piso U.F. 12 % 5,79

Coef forma de pago

Planta

54

deducciones Precio resultante Real cubierta Semicub. Balcn Descubierta

-55.000 contado 4 B

CF X

Coef.Homog 92,38 3,92 7,25 --1,00 0,50 0,33

Sup.Homog 92,38 1,96 2,39 E

Caractersticas Constructivas BE X Edad 24 estado 2 Bao Priv. si no B s/s B C/s MB

Superficie Propia

baulera entrepiso Otra Totales 103,55 96,73

frente

fondo

P/A

cochera vende

no Vi 432-765

Direccin

departamento oficina

CALLE 18 AL 400 E/ 41 Y 43

C
local Precio A tasar Oferta venta 1 -contado Precio resultante Real 56.000 Coef.Homog 93,15 4,23 1,00 0,50 Sup.Homog 93,15 2,12 E 1 B X 56.000 fecha Forma de pago 03/03 Plano subdiv. MH 916-73 Piso F U.F. 2 % 9,23 Planta CF X I L

Coef forma de pago deducciones

Caractersticas Constructivas BE B s/s X B C/s MB

Superficie

Propia

cubierta Semicub.

55

Balcn Descubierta

--18,26 0,20 3,65

Edad 30

estado 3

Bao Priv. si no

baulera entrepiso Otra Totales Direccin 115,64 98,92

frente

fondo

P/A

cochera Vende departamento oficina

no SU 456-932 X

CALLE 41 AL 500 E/ 20 Y 22

D
local Precio A tasar Oferta venta 1 -contado Precio resultante Real cubierta Semicub. Balcn Descubierta 101,76 4,38 8,15 --65.500 Coef.Homog 1,00 0,50 0,33 Sup.Homog 101,76 2,19 2,69 Edad 32 estado 2,5 E 7 A X 65.500 fecha Forma de pago 03/03 Plano subdiv. MH167-71 Piso F X U.F. 14 % 5,23

Coef forma de pago deducciones

Planta CF I L

Caractersticas Constructivas BE B s/s B C/s X Bao Priv. si no MB

Superficie Propia

baulera entrepiso Otra

frente

fondo

P/A

cochera

no

56

Totales

114,29

106,64

vende

MI 431-876

En estas fichas individuales se indicar la direccin completa, el destino de la unidad, el valor o precio, ya provengan del mercado de oferta o el de realizacin o compraventa, la forma de pago y el coeficiente utilizado si la venta era a financiada y se los lleva a valores de contado.

Nmero del plano de Mensura de Subdivisin, de unida funcional, y del porcentual fiscal, datos que son difciles de conseguir para los comparables pero ms fcil para la unidad que tasemos.

Tambin el piso y la designacin interna de la unidad, las superficies propias discriminadas (reales y homogeneizadas), la antigedad y el estado de conservacin, las caractersticas constructivas, si tiene o no cochera y si la misma est incluida en el precio, y la inmobiliaria que la tiene en venta y su telfono.

57

U b ic a c i n N F o rm a d e p a g o

P is o

F echa

Im p o rte v e n ta

S u p e rf . H om ogen m2

V a lo r U n ita rio $ /m 2 U b ic . E d if ic io P is o P la n ta S uper P ro p ia

C O E F IC IE N T E S C a ra c t. C o n s tr edad e s ta d o fo nd o f re n te P a tio T e rra z a B .P o . G a ra j e a c tu a l o f e rta T o ta l

V a lo r
U n ita rio R e s u lta n te $ / m2

P la n ta

C o e f. F o r m a P ago

p re c io c o n ta d o 6 2 .3 3 4

C a lle 3 7 a l 4 0 0 e / 1 8 y 2 0 c o n ta d o C a lle 1 6 a l 1 0 0 e / 3 5 y 3 7 A c o n ta d o C a lle 4 1 a l 3 0 0 e / 1 6 y 1 8 B c o n ta d o C a lle 1 8 a l 4 0 0 e / 4 1 y 4 3 C c o n ta d o C a lle 4 1 a l 5 0 0 e / 2 0 y 2 2 D c o n ta d o

5 f re n te 2 la te ra l 4 c o n tra f 1 c o n tra f 7 f re n te

hoy 1 ,0 0 hoy 1 ,0 0 hoy 1 ,0 0 hoy 1 ,0 0 hoy 1 ,0 0

1 ,0 5 1 0 1 ,3 7 6 1 4 ,9 2 1 ,0 0 1 ,0 0 0 ,9 5 9 0 ,8 4 5 3 9 ,4 1 0 ,9 5 0 ,9 3 1 ,0 0 9 6 ,7 3 5 6 8 ,5 9 0 ,9 6 0 ,9 5 0 ,9 0 9 8 ,9 2 5 6 6 ,1 1 0 ,9 6 0 ,9 5 1 ,1 0 1 0 6 ,6 4 6 1 4 ,2 2 1 ,0 2 1 ,0 0 0 ,9 5 1 ,1 8 0 ,8 1 1 ,0 0 1 ,1 0 0 ,7 8 1 ,0 0 1 ,0 9 0 ,8 9 1 ,0 0 1 ,0 0 0 ,8 6 1 ,0 0 1 ,0 5 0 ,8 0

1 ,0 0 1 ,1 0 1 ,0 0 1 ,1 0 1 ,0 0 1 ,1 0 1 ,0 0 1 ,1 0 1 ,0 0 1 ,1 0 1 ,1 1 5 5 1 ,3 1 0 ,7 8 7 2 7 ,4 2 0 ,9 7 5 8 6 ,9 0 0 ,7 9 6 7 9 ,4 5 0 ,9 7 6 3 3 ,1 7 (* )

6 2 .3 3 4 4 9 .0 0 0 4 9 .0 0 0 5 5 .0 0 0 5 5 .0 0 0 5 6 .0 0 0 5 6 .0 0 0 6 5 .5 0 0 6 5 .5 0 0

Observemos ahora la hoja de clculo en la cual se ha identificado tanto al inmueble a tasar como a los comparables.

Del departamento a tasar tenemos todos los datos, a excepcin del valor de oferta, que es el motivo de nuestra tasacin, el mismo surgir en funcin de los comparables, al final de la aplicacin del mtodo. Dado que todos los valores son el contado el coeficiente de forma de pago es 1.

El valor unitario en $ / m2 surge de la siguiente divisin : Preci o al Superficie contado

homogeneizada

En el sector correspondiente a la determinacin de coeficientes tenemos:

Ubicacin del edificio en el barrio: ser siempre 1 para el que tasemos e igual inferior o superior a 1 para los comparables en funcin del entorno y a criterio del tasador, para nuestro caso, la plaza es un atractivo y tambin notamos que a medida que nos acercamos a la calle 26 el tasador nota un mejor entorno.

Los de piso y planta, surgen de las tablas vistas, al igual que el de superficie propia cubierta (ntese que en el comparable D tiene una supera los 100 m2, teniendo un coeficiente distinto a los dems).

El coeficiente correspondiente a caractersticas constructivas fue determinado dentro del rango y evaluado por el tasador.

 Ejercitemos la manera de obtener el coeficiente de depreciacin en funcin de la antigedad y el estado de conservacin del departamento a tasar, que tiene una edad de 33 aos y un estado de conservacin entre normal y necesitado de reparaciones sencillas, datos necesarios para ingresar a la tabla de Ross Heidecke.

70 aos 1 ao

100% 100 % 70

33 aos

100 % x 33 = 47,14 % 70

De modo que ingresaremos a la tabla por el 47 por ser el ms prximo al resultado y por la columna 2,5, figurando en la celda el N 39,84, que como estaba expresado en trminos porcentuales y al llevarlo a nmeros naturales se corre la coma dos lugares a la izquierda resultando 0,3984.

Si ahora aplicamos este dato a la frmula de depreciacin, obtenemos lo siguiente:

C=1

(K ) 2

C = 1 (0,3984) = 1 - 0,1992 2 C = 0,80

60

Dado que en todo el proceso de clculo se han utilizado slo 2 decimales.

Para el coeficiente de actualizacin se utiliz 1 en todos los casos debido a que todos los comparables tienen esos valores en la actualidad.

El coeficiente de oferta ser : 1,10 si proviene del mercado de oferta 1,00 si corresponde al de compraventa 0,55 a 0,75 si es de liquidacin o remate. Se utiliz el coeficiente de oferta en todos los casos, incluso en lo citado Para el caso del comparable B.

El coeficiente total para todos los departamentos surge de multiplicar todos los coeficientes entre si, para el comparable B sera: C = 0,96 x 1,00 x 0,95 x 1,00 x 1,09 x 0,89 x 1,00 x 1,10 Coeficiente Total = 0,97 para el comparable B.

El valor unitario resultante, para el caso de los comparables (tomaremos para el ejemplo el comparable B)se obtiene de la siguiente manera: Valor unitario Resultante = Valor unitario ( U $S / m2) = U$S 568,59/m2 Coeficiente Total 0,97

Valor Unitario resultante para el comparable B = U$S 586,90 m 2.

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Reflexionemos acerca de lo que hicimos: el valor unitario resultante que obtenemos a partir de cada comparable significa que, hemos desarmado a todos los comparables, y a partir de cada uno de ellos estamos pronosticando, en forma independiente, el valor de un departamento tipo de comparacin, para el edificio en el cual est inserto el departamento que estamos tasando, si es que este departamento tipo existiera.

Dado que tenemos 4 valores unitarios resultantes: U$S 679,45/m 2, U$S 586,90, U$S 727,42 y U$S 551,31 el mtodo indica que el nmero ms representativo para esos 4 valores se obtiene de la siguiente manera: descarto al mayor y al menor, y promedio los medios, en nuestro caso:

679,45 586,90 727,42 551,31

Promedio los valores medios = 679,45 + 586,90 = 633,17 2

Recordemos que el departamento tipo de comparacin es el que tendra en todas sus caractersticas el coeficiente 1. Pero, el departamento que estamos tasando es una unidad tipo de comparacin?

62

Para corregir esto es que haremos el ltimo paso: multiplicamos el valor unitario resultante que surge de los valores medios, por el coeficiente total propio del departamento a tasar, por la superficie homogeneizada del mismo.

U$S 533,17 / m2 x 0,97 x 101,37 m2 = U$S 62.334

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33- Mtodo de Tasacin de Inmuebles en Conjunto por Capitalizacin de Rentas

A continuacin, mencionaremos este tpico, dentro del tema de Tasacin de Inmuebles en conjunto, por ser uno de los mtodos posibles de aplicar, aunque presente los inconvenientes que analizaremos.

El mtodo de capitalizar las rentas podra ser un sistema muy fcil para hallar el valor de un inmueble, partiendo de la base de que los inmuebles, como todas las cosas destinadas a redituar un beneficio, valen por lo que producen.

Sobre la base de este pensamiento, sera sencillo informarse de la renta (alquiler) producido en el inmueble en estudio y capitalizarla para obtener el valor del mismo.

Sin embargo, varios fueron los factores perturbadores de esos valores rentsticos, tales como la legislacin en materia de alquileres, que hicieron que los valores de los mismos no fueran el reflejo de un mercado inmobiliario de libre oferta y demanda durante muchos aos en la Repblica Argentina.

La otra, y ms importante imprecisin radica en la discutida tasa de capitalizacin, cuya determinacin debe hacerse a partir del conocimiento del comportamiento de las variables econmicas de cada pas, ya que la
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depreciacin de la moneda, es uno de los factores definitorios en la eleccin de esa tasa.

Estas causas son las que provocaron tradicionalmente el rechazo de los tasadores por este mtodo, que sin embargo son de mucha aceptacin en los E.E.U.U. de Amrica y en varios pases europeos, cuyas economas tienen un desarrollo ms previsible, por tener ms previsible futuro poltico, econmico y jurdico. En realidad, la aplicacin de este tipo de mtodos presenta la desventaja de su falta de exactitud, dado que se parte de valores pequeos para hallar grandes valores, lo que trae como consecuencia, que los pequeos errores que se puedan cometer en la obtencin de los pequeos valores, el problema se magnifica como cuando una pequea imagen de una cinta de celuloide de una pelcula se pasa por el proyector, agrandando la figura cientos de veces. En cambio, una situacin muy distinta se plantea cuando el problema es el inverso, o sea, determinar el valor locativo o alquiler en funcin del valor de venta del inmueble, ya que los errores se reducen a lo imperceptibles en los resultados que se obtienen al final.
CONCLUSIN En esta Unidad Ud.: Comprendi que existen distintos caminos para arribar al valor de unidades de departamentos en general y de otros destinos, sometidas al Rgimen de Propiedad Horizontal. Entendi que los mtodos estudiados se basan: en los costos, o en la comparacin de valores de otros bienes semejantes, o en la renta que producen. Identific los aspectos ms importantes que se evalan al tomar una decisin de compra y cmo ponderarlos. Conoci la existencia de valores diferentes para un mismo bienes que el valor cambia en funcin de la finalidad de la tasacin Clasific mercados potenciales para distintos bienes
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Unidad I- Resumen Tasacin de Inmuebles en conjunto Edificio compuesto por departamentos y/o locales comerciales y/u oficinas, y/o cocheras Mtodo Aspectos centrales Fortalezas Debilidades

Integracin de Costos Parciales

Se obtiene el valor total del edificio en conjunto y de ste a las unidades.

De Aplicacin necesaria en edificios a estrenar

Los costos no son valores y difieren de stos

El valor de cada Comparacin de Valores venales unidad se estima a partir de la comparacin de otras unidades de valores conocidos.

Es el mtodo de mayor

La incorrecta seleccin de errores en el coeficiente total y distorsiones en el valor final de la unidad.

aplicacin en la coeficientes provoca Argentina por pronosticar mejor conductas humanas.

Capitalizacin de Rentas

Basado en trasladar venales.

Inferior tiempo de datos

Los errores que se generan a partir de la seleccin inadecuada de tasas de inters

valores de locativos a en la bsqueda

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Unidad II Desarrollo de Contenidos

INTRODUCCIN Al finalizar el estudio de los contenidos de la Unidad, Ud. podr: Redactar un informe de tasacin de vivienda, basado en las caractersticas del inmueble. Arribar al valor de un inmueble de manera intuitiva Comprender la estructura de un informe de tasacin de todo tipo de inmuebles.

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Unidad II La Tasacin no metodolgica

1- Introduccin
El enfoque de trabajo que presentamos en la unidad y el formulario propuesto, responde al esquema de un Informe de Tasacin no metodolgico, o sea, el de un estadio inferior y ms rudimentario del que necesita el Tasador profesional actual.

Debido a que a travs de l se obtiene el valor venal, la forma de llegar a ese valor no podra llegar a ser de otra manera que la comparativa, y a partir de un anlisis precario de los comparables. La propuesta obedece a que en el mercado inmobiliario, la tasacin es un paso inicial hacia la captacin de inmuebles que se ofrecern en venta, locacin, permuta, etc. Esta tarea profesional, compleja y de enorme importancia, sin embargo es gratuita, por lo tanto es tambin generalmente rpida, debido a que es casi siempre, un tiempo y un conocimiento no remunerado.

A este tipo de tasacin, en la cual al valor se llega mediante la observacin precisa del inmueble y de su entorno, y que en general se transmite al comitente en forma oral, o bien en un escrito muchas veces a mano, con no ms informacin que el valor precedido por la direccin y alguna elemental descripcin, y a veces una precaria justificacin literal del valor, se contrapone a los mtodos que estudiamos en la primer unidad de la materia.

Tasar con mtodo exige laboriosidad en la cuantificacin de los aspectos salientes tanto del bien que motiva nuestro estudio como el de los
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comparables, y ntese que en el mtodo comparativo, por tener un enfoque cientfico y una metodologa de clculo explcita, la parte literal se reduce a lo elemental, si bien siempre queda abierta la alternativa de una descripcin abundante previa a las fichas individuales y a la hoja de clculo.

En otros mbitos, tales como el judicial, la Pericia de

Tasacin

ordenada por el juez a los martilleros, o bien la que presenten peritos de parte, ser necesariamente escrita, ms an, es cada vez ms frecuente la citacin que el juez hace a los Peritos Tasadores, para que en forma oral y frente a l, justifiquen el resultado de sus trabajos, justificacin que se realiza exitosamente si existi un trabajo metodolgico, en cambio si el trabajo no tiene ese antecedente bien puede ser impugnado por alguna de las partes. Sin embargo, y con pocos agregados como los datos de la cartula que figura en autos, tales como las partes, el motivo del juicio, el Departamento Judicial, el n de Juzgado, juez y secretara interviniente, a los que se agregarn el nombre, nmero de matrcula y C.U.I.T. del martillero entre otros, y que preceden el informe de Tasacin, la redaccin del mismo, en tanto y en cuanto no contradigan lo expresado en el Cdigo Procesal de la provincia que corresponda, vinculada con aspectos meramente formales, es libre, y bien podra responder al informe que propondremos.

Tambin podra utilizarse en numerosas tasaciones privadas como para financistas que otorguen crditos con garanta hipotecaria, etc. Cabe acotar que si bien estamos trabajando en el mdulo correspondiente a inmuebles sometidos al Rgimen de Propiedad Horizontal, bien podramos utilizar el formulario para todo tipo de viviendas: departamentos, departamentos tipo casa, dplex, casas en barrios abiertos, cerrados, en clubes de campo,

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inmuebles adaptados a uso de vivienda, incluso en muchos aspectos, a inmuebles con otro tipo de destinos, con las modificaciones que aconseje el caso.

2- Organizacin del material de la unidad

El material que se presentar a continuacin, est compuesto por apartados que estarn organizados en 2 tpicos: 1. El texto del informe escrito de tasacin con los espacios

correspondientes para ser completados con los datos especficos. 2. La explicacin, sugerencias y desarrollo para el estudio de cada apartado Hacia el final del desarrollo de los contenidos se incluir una Planilla de Locales, con el propsito de agilizar el trabajo del tasador in situ.

3- El informe de Tasacin

El Informe de Tasacin est compuesto por varios apartados: ubicacin del inmueble, estudio del entorno, tipo de inmueble, estado de la construccin, servicios en general, descripcin detallada del inmueble, ventajas y desventajas ms importantes, superficies, datos de inmuebles comparables, valores asignados, mercado potencial, fecha, documentacin consultada, y material anexo al informe.

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4- Ubicacin del Inmueble

Ciudad de.............................., ..... de............... de 20... (1) (3) Referencias: calle 1...................... calle 2..................... (2) calle 3..................... calle 4.................... (4)

Calle y N:..................................................................................................... Entre calles:.................................................................................................. Piso:........................................ Departamento:..........................................

Barrio:............................................................................................................ Ciudad o Localidad:...............................Municipio:........................................ Provincia:...............................................Cdigo Postal:................................. Ubicacin en Planta: ( ) ( ) ( ) ( ) Frente Contrafrente Lateral Interno

Nomenclatura Catastral:

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Circunscripcin............. Seccin.......... Manzana............Parcela............ Subparcela.................... Partida Inmobiliaria.............................................

Unida Funcional............. Polgonos.............. Unidad Complementaria......

Este tem inicial, una vez fechado el informe ( un informe de tasacin sin fecha no tendra validez alguna, ya que podran perder vigencia los valores, entorno barrial, estado de conservacin del inmueble, antigedad, modificaciones edilicias de todo tipo, etc.), podra comenzar con el esquema de la manzana correspondiente y las calles que la limitan.

La direccin debe ser clara y completa, en muchos sitios, las calles se conocen por 2 nombres, o nmero y nombre, otras veces no tienen siquiera nombre, a veces existe una direccin en la escritura de dominio y otras distintas en planos, (algo semejante ocurre a veces con la Nomenclatura Catastral). En esos casos, y depende del motivo de la tasacin, quedar expresada con el nombre y nmero actual y el de los anteriores y de qu documentacin fue extrado cada dato.

Cuando no existe el nmero se proceder a anotar el de los laterales, y si stos faltaren los del frente, ya que la intencin es estimar el valor de un determinado inmueble y no de otro, lo que traera aparejado en ese caso una cuestin de mala praxis profesional.

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La direccin se completa con la ciudad o localidad, y el nombre del barrio, si se conociera, Municipalidad, Provincia, etc., el piso y la identificacin interna cuando se trata de un departamento: nombre del complejo, nombre de la torre, nmero letra o nombre del departamento.

Cuando se trata de un departamento en un edificio en construccin, de numerosa unidades funcionales, y el tasador no tiene datos claros y definitivos acerca de la letra y/ o nmero de unidad funcional, es conveniente que trate de identificarlo con croquis de planta y su posicin relativa con respecto a escaleras, ascensores, u otros elementos inmodificables, dado que es comn que esos departamentos presenten plantas espejo.

Tambin debe observarse el nmero de piso, ya que en edificios a estrenar con ubicaciones de jerarqua, con Plantas Bajas de gran altura, desde el punto de vista comercial, agregan al edificio una caracterstica virtual ya que hacen, (y de esa manera figura en el tablero de porteros elctrico y de ascensores) que de la Planta Baja se pase al 2do piso, omitiendo el 1ero.

Esta estrategia comercial, que evita parcialmente el rechazo de la demanda a las unidades del 1er piso, sin embargo es peligrosa para el tasador que puede estar tasando una unidad distinta a la que pretenda, ya que en el Plano de subdivisin y en otra documentacin legal, no constar como 2do, sino como 1er. piso, y puede generar un error en la tasacin, por tener, por ejemplo dos porcentajes de avances de obra distintos.

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Otros datos que contemplan la identificacin son los nomenclatura catastral, los de unidad funcional, que se expresan en nmeros arbigos (1; 8; 76, etc), y las unidades complementarias, que se expresan en nmeros romanos.

En cuanto a los polgonos, palabra que no se utiliza en la identificacin de unidades funcionales en la Ciudad autnoma de Buenos Aires, y s en cambio se utilizan en provincias tales como la de Buenos Aires.

Una unidad funcional estar integrada, en esas provincias, por uno o ms polgonos y de esa manera figuran en el Plano de mensura, Reglamento de Copropiedad, y Escritura traslativa de dominio. 5- Caractersticas del Entorno El inmueble evaluado se encuentra en un barrio (residencial / comercial / administrativo, etc.) ................................... de viviendas (unifamiliares, multifamiliares, etc. ................., alternadas con (locales comerciales, pequeos galpones, etc.)..............................................................................

Nivel socio econmico: clase:......................................................................... Infraestructura de servicios pblicos: completa / incompleta (electricidad, gas natural, agua corriente, cloacas, pavimentos, etc. ). Equipamiento educacional: Niveles:................................................................. Equipamiento Institucional y Bancario:..........................(a ..... cuadras de distancia).

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Actividad comercial (tipo y distancia)............ (barrial, peridico ocasional, de todo tipo, centro comercial, etc.)...........a........... cuadras de distancia. Tipo de construcciones en la zona .................... (describir).............................. Categora edilicia: ........................ (muy buena, buena, standard, econmica, precaria )

En esta seccin se sugiere una organizacin para evaluar el entorno, partiendo de las caractersticas generales del barrio, si predomina lo residencial pero existen galpones que lo afectan o alguna actividad preponderante positiva o negativa que distingue al barrio de otros, y a los usos que visualmente se hacen del suelo.

La existencia de equipamiento comercial y su grado de desarrollo, como as tambin de niveles educativos y socioeconmicos, y alguna otra caracterstica saliente no enunciadas, como ser zonas inundables o asentamientos precarios, entre otros, completan estos aspectos del informe.

En un pas con tantos contrastes, se generarn numerosas situaciones particulares que el tasador deber evaluar y comunicar.

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6 - Medios de transporte y accesos

El inmueble evaluado se encuentra a ........cuadras de la Avenida.................., a ..... cuadras de la Avenida (o ruta, o autopista, o acceso importante, etc.)

y a ..... cuadras de la estacin (ya sea de ferrocarril o subterrneo, o ambos, o terminal de mnibus. Con ....... lneas de colectivos que circulan por..................................................

El objetivo de este punto es el de establecer la vinculacin del inmueble con sitios de actividad laboral, recreativa, de asistencia sanitaria, educativa, administrativa, etc., y la distancia, frecuencia, y puntos de enlace que existan con l. Tambin se trata de establecer si el barrio est aislado o no.

Depender naturalmente del tipo de barrio, dado que aquellos que son totalmente residenciales, con una poblacin cuyas necesidades bsicas estn totalmente satisfechas, y la cantidad de automviles per cpita es importante, restarn importancia al transporte pblico prximo, en cambio valorarn mucho la proximidad a accesos, rutas y autopistas que lo relacionen rpidamente con centros urbanos.

7- Tipologa y categora
Tipologa ( ) Casa tipo americana ( ) Departamento
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( ) Chalet ( ) Dplex

( ) Departamento tipo casa ( ) Departamento de pasillo ( ) Otro, indicar

Tipo/s de techo/s................................... Una primera reflexin para este punto nos muestra una serie de tipologas de viviendas previstas en este formulario: se conoce por casa a la vivienda edificada sobre parcela de dominio propio, o sea, no sometida al Rgimen de Propiedad Horizontal, con la excepcin de algunos countries que s lo estn.

El conocido chalet es una casa con cubierta en pendiente, generalmente de tejas. En algunos casos, una vivienda tiene cubiertas distintas, situacin que conviene aclarar convenientemente.

Ya nos hemos referido al dplex, y tambin tenemos las tipologas conocidas como PH, por ser viviendas en propiedad horizontal, pero que no estn insertas en edificios con numerosos espacios comunes, algunos se parecen constructivamente a una casa edificada en parcelas propias aunque no lo son (tienen entrada independiente desde la va pblica, y muchas veces garaje o espacio para estacionamiento, y otros que tienen acceso mediante pasillo comn desde la va pblica.

Existen tambin otras tipologas que surgieron en los ltimos aos, como ser, edificaciones que no tuvieron como destino inicial el de vivienda, como el caso de los lofts, que surgen muchas veces a partir de galpones o edificios industriales, o de silos, o de docks prximos a los puertos de ciudades importantes.
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Yendo de lo general a lo particular es que continuaremos con lo concerniente a los edificios de departamentos. Si la vivienda tasada no forma parte de uno de ellos deber omitirse totalmente esta parte en el informe de tasacin, tambin puede ocurrir que tratndose de un departamento, el edificio carezca de una serie de los aspectos que se desarrollan, de modo que tambin sern omitidos, o en cambio presentar caractersticas que superan al esquema propuesto, y en ese caso agregarse. Para el caso de departamentos

El edificio (torre, entre medianeras, semi torre, forma parte de un conjunto de torres, etc. ), est compuesto por P.B., ........subsuelos y................. pisos. Con ....departamentos del..... al...... piso, y..... departamentos en el........piso.

Presenta (entrada principal y de servicio, cocheras ya estn ubicadas en P.B., subsuelos, ya sean cubiertas, semi cubiertas, descubiertas, con accesos por rampa vehicular o monta coches, simples o dobles, etc.)

Tambin existen (o no).......... ...locales comerciales destinados a la venta de .............................

Su fachada est revestida en.................en Planta Baja y en.................. en el resto. Sus balcones son..................., y otra caracterstica saliente es (estilo, molduras, tipo de aberturas, cubiertas, no presentar caractersticas salientes)
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El Hall de entrada presenta pisos de.............., paredes revestidas en............, Cielorrasos..................., carpintera.................., Caractersticas salientes ( si existieran: relieves de firmas importantes u otros detalles destacables)

El edificio cuenta con......ascensores principales, con capacidad para...... personas, y ...... ascensores de servicio. Los palieres son.................................................. (privados, comunes, etc). La calefaccin es.............................. ( individual, si es central indicar tipo). La provisin de agua caliente es.......................... (central, individual, etc.). Tiene tambin otros elementos de distincin (o no: tales como el estudio de arquitectura que lo dise, premios municipales por su fachada, etc.), o por el contrario, fue construido por una necesidad social (erradicacin de hogares carecientes de comodidades mnimas).

Infraestructura y comodidades comunes (Portero visor, servicio de conserjera, espacio de vigilancia, circuito cerrado de televisin, estacionamiento de cortesa, piscina, solrium, baos y vestuarios, parrillas, campos de deportes, saunas, salones de fiestas y reuniones, guardera infantil, etc.)

En countries: adems de los citados: estadios deportivos, campos de golf,

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club houses, grupo comercial, espacio educacional, sala de primeros auxilios, etc.

Una vez determinado el tipo de edificio, hay un recuento de la composicin de unidades por piso, en algunos casos presenta un mayor nmero en las primeras plantas e inferior en las ltimas, su importancia reside en la determinacin de la categora del edificio, muchas unidades indica que mayor cantidad de personas accedern a l, de modo que habr mayores ruidos y posibilidad de presencia de personas extraas al edificio, en este aspecto, sern de inferior categora, si bien el nmero de unidades, no es el nico parmetro de categora.

En algunos casos los edificios estn compuestos por 2 ms cuerpos, detalle que debe incluirse en el informe. Tambin se incluir la existencia de vivienda del encargado de limpieza permanente y suplente.

Algunos edificios presentan a todas sus unidades desarrolladas en 2 plantas, otros destinan las ltimas plantas a los dplex, y en algunos, desde el momento de la construccin, 2 departamentos originalmente proyectados son transformados en uno.

As tenemos el piso, semipiso, en modernas torres, cuando existen 4 unidades por piso se los llama cuartier.

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La entrada de servicio para el personal domstico y proveedores, indica la previsin en el proyecto de esa circunstancia. Para el caso de las cocheras, resulta importante un buen acceso a las mismas, en algunos casos en sitios muy demandados existen los ascensores monta coches y rampas mviles, que ocasionan mayores inconvenientes que una rampa cmoda de hormign armado. La presencia de locales comerciales en los edificios les resta categora, ms an, el caso de algunos rubros, ya que sera inadmisible una pescadera, carnicera o verdulera en un barrio elegante, aspectos muchas veces limitados en los Reglamentos de Copropiedad y Administracin.

La fachada es la primera impresin que se tiene del edificio, algunas tienen revestimientos importantes y / o estn finamente decoradas, en el caso de edificios antiguos, la misma puede responder a algn estilo arquitectnico, y tener una puerta de entrada de envergadura, mediante su observacin a veces revela su necesidad de mantenimiento preventivo y consolidacin, la antigedad y la empresa constructora.

El hall de entrada muchas veces presenta elementos interesantes en sus cielorrasos abovedados, finamente ornamentados, con molduras interesantes, o pisos de maderas de bosques ya extinguidos, escaleras

revestidas en piedras naturales de notable belleza , revestimientos en sus paredes, con fina marquetera y boiserie, en algunos casos presentan altos o bajo relieves de firmas importantes. Todos estos son aspectos que deben destacarse en el informe.

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Deben observarse los ascensores, tanto los principales como los de servicio si existieran, su mantenimiento y si existe permanente servicio de mantenimiento tcnico.

La privacidad y seguridad que brinda un palier privado es cada vez ms valorado, en desmedro de los comunes que dan acceso a numerosas unidades.

Especial atencin se conceder a los servicios centrales que en forma permanente, el edificio aporta a las unidades que lo componen, fundamentalmente en lo que respecta a la calefaccin y al agua caliente, el estado de su caldera, si existen radiadores y la posibilidad del control individual, y la calidad y vigencia de servicio que brinda.

Otros aspectos que vale la pena observar y expresar, es si el edificio fue proyectado y construido por un estudio de arquitectura reconocido por la esmerada calidad de sus diseos y detalles de terminacin, o bien, posibles premios recibidos por el aporte esttico de su fachada para el caso de edificios antiguos, o si por alguna causa, tiene algn reconocimiento histrico.

En los ltimos aos, se han construido edificios con infraestructura de comodidades comunes, y las mismas tambin debern formar parte del informe y tienen una particular relevancia en la bsqueda de comparables.

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El ltimo aspecto, responde a un esquema elemental de anlisis para viviendas en clubes de campo y en barrios privados.

8- Antigedad y Estado de Conservacin

Para el edificio: La antigedad del edificio del cual forma parte el departamento que motiva esta tasacin es de........aos, y recibi (o no) modificaciones parciales en..........................., hace aproximadamente................aos, y su estado de conservacin actual es.................................................................................., y los vicios visibles de la construccin (si existieran) son..............................

Para el inmueble a tasar La antigedad del inmuebles es de .................aos, recibi modificaciones (parciales / totales) en los siguientes ambientes................................., hace aproximadamente ............ aos. El estado de conservacin es........................................................................ Porcentual de avance de obra:......................................................................

Las reparaciones parciales que puede tener un edificio, si existieran y fueran evidentes, probablemente estn dadas en el aspecto del hall de entrada, en cambios en la tecnologa de los ascensores, terrazas, patios y jardines, y otras instalaciones comunes.

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Algunos de los vicios o patologas visibles de la construccin de las partes comunes en los edificios de departamentos u oficinas son: metales corrodos, humedades, fisuras y rajaduras en la mampostera, el hierro en las estructuras de hormign armado a la vista y a la intemperie, ascensores sin funcionamiento, desprendimiento de revoques y revestimientos en las partes comunes, entre otros.

La antigedad de una casa no es sencillo de determinar a simple vista, ya nos hemos referido a las fechas de los planos, cuando existen, y a la importancia de la inspeccin del inmueble. Puede tratarse de un inmueble originalmente antiguo, con ambientes agregados posteriormente, esto puede implicar un cambio en la estructura en esa nueva superficie, categora, tipo de cubierta, distribucin de ambientes, etc.

Los cambios ms importantes a evaluar son, para todo tipo de vivienda, la cocina y los baos, dado que son las superficies ms costosas, por concentrar en pocos metros cuadrados: caeras e instalacin sanitaria de agua fra y caliente, artefactos y mobiliario fijo y revestimientos costosos.

La actualizacin de estos ltimos ambientes es lo que hace que una vivienda antigua cuya vida tcnica haya sido superada, por efectos del reciclaje tengan una gran aceptacin y ponderacin econmica en el mercado inmobiliario.

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En cuanto a los estados de conservacin, pueden indicarse tal como lo hace Heidecke, o bien de acuerdo a la apreciacin vulgar: excelente u ptimo, muy bueno, bueno, normal, regular, malo, etc

El avance de obra se dar cuando se trate de un inmueble que est en construccin, se refiere a cunto se construy hasta llegar al 100% del inmueble terminado, ms adelante desarrollaremos este tema.

9- Servicios pblicos conectados y generales

( ) Electricidad ( ) Cloacas

( ) Gas Natural ( ) Gas Envasado

( ) Agua Corriente ( ) Lneas Telefnicas

( ) Equipos individuales de aire acondicionado ( ) Equipo central de aire acondicionado ( ) Equipo central de calefaccin ( o fro/calor) ( ) Caldera individual ( ) Calefaccin individual: tipo......... ( ) Agua caliente individual por ( ( ) calefn ) termotanque

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) caldera individual

En ocasiones, las viviendas no tienen conectados todos los servicios pblicos que benefician la zona, pasan por esa cuadra pero no estn conectados en el inmueble, esta circunstancia debe explicitarse.

stos generan confort en la temperatura de la vivienda: calefaccin y aire acondicionado, ya a partir de equipos individuales o centrales que tengan ese doble propsito, ya que satisfagan slo uno de stos.

En los ltimos aos muchos edificios nuevos han empleado en cada departamento el empleo de calderas individuales a gas, que proveen agua caliente y calefaccin a la unidad, a travs de sistemas de pisos radiantes.

10- Descripcin completa del inmueble

Para el caso de Casas Casa tipo........................., resuelta en..........plantas, construida dejando pequeo retiro de la Lnea Municipal (o sobre la Lnea Municipal u oficial). Edificada entre medianeras ( o ubicada sobre una de ellas)

Para todo tipo de viviendas Se ingresa por............. (indicar el ambiente o porch), de este a.........., y de All se pasa al hall de distribucin que lo comunica con..............................

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La descripcin en el caso de la casa comienza por su situacin dentro del terreno.

Para el caso de todas las viviendas, se contina con la distribucin clara y concisa de los ambientes que la componen

Descripcin de todos los ambientes Para todos y cada uno de los ambientes que existen en la vivienda, tales como estar, estar comedor, comedor, toilette, bao, dormitorio (diferenciar cuando es en suite y /o con vestidor), play room, quincho, escritorio, cuarto de enseres domsticos, dependencias de servicio, lavadero, stano, garaje etc. Dormitorio 1: Dimensiones ( ......... m. x.........m.), pisos de.........................., paredes.................................,cielorraso:...................., placard......................, puerta........................., ventana..................,

Bao 1: dimensiones (........m. x........m.), pisos.........................., paredes revestidas en........................hasta..................., ventilacin............,artefactos: ...........................................cielorraso..............................puerta:...................., ventana:................................ Cocina: dimensiones (.........m. x........m.)pisos...................., paredes revestidas en......................., mesada de: ........................., muebles bajo y

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sobre mesada de:................ cielorraso:.........puerta.............ventana..........

De esta manera u otra similar, deben describirse todos y cada uno de los ambientes, a tales efectos es necesario que el alumno tenga un gran espritu de investigacin, detenerse en cada obra y observar detenidamente como progresa , plantearse dudas y buscar sus respuestas, visitar corralones y locales de venta de materiales de construccin de todo tipo, leer revistas y libros tcnicos sobre el tema, etc.

11- Resumen y adicionales

Cantidad de ambientes ( )

Cantidad de baos ( )

Dependencias de servicio............................................................................ Balcones....................................................................................................... Patios............................................................................................................ Jardines y/ o fondo libre................................................................................ Cochera........................................................................................................ Baulera:......................................................................................................... Piscina...........................................................................................................

La cantidad de ambientes est generalmente dado por la sumatoria del estar ms la cantidad de los dormitorios, as, un departamento de 2 dormitorios es considerado de 3 ambientes, si adems tiene dependencias de servicio se detalla esas circunstancias.

La cantidad de baos es una de las caractersticas de confort en una vivienda.

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Las dependencias de servicios pueden ser simples o dobles (o sea, uno o dos dormitorios de servicio). En edificios antiguos, suntuosos, y bien ubicados suelen existir, en el ltimo piso, dormitorios para el chofer.

De los jardines y patios, indicar su ubicacin: delantero, trasero, si existe en las casas fondos libres de edificacin, para el caso de viviendas edificadas sobre grandes terrenos, si la arboleda es aosa o no.

La cochera bien puede ser, en una casa: pasante, slo una entrada de autos, semicubierta, estar ubicada al frente, al fondo, etc. La existencia de baulera debe indicarse en el informe, si se trata de un departamento bien puede figurar en ttulo, y deber en ese caso contemplarse claramente su valor en el informe y tambin aparecer su superficie y porcentual fiscal.

De la piscina, se indicar su forma, medidas, capacidad, profundidad, si cuenta con filtros e iluminacin, solrium con pisos trmicos o atrmicos, deck, etc.

12- Planilla de Locales

A continuacin, presentamos un formulario conocido como Planilla de Locales, bastante difundido en el mbito de la construccin, como un aporte para el momento en que el alumno realice la inspeccin in situ del inmueble a tasa r,

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dado que insertando tildes en el sitio correspondiente, ahorra tiempo en el formulario tradicional.

Este esquema bsico puede ampliarse con todos los ambientes que resulten necesarios, y con todos los materiales no previstos en l

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13- Caractersticas adversas y estados individualizados

El inmueble presenta humedades en los siguientes ambientes, partes y sectores............(o no presenta)..................................................................... Rajaduras y /o fisuras en:................................................................................ El estado de la pintura es:.............................................................................. El estado de la yesera es:.............................................................................. El de caeras y otras instalaciones:............................................................... El de los pisos :............................................................................................... El de paredes y techos:...................................................................................

La forma en que se refuerza en el formulario la posibilidad de aspectos adversos de manera pormenorizada, obliga a que el tasador no omita el anlisis de ningn detalle importante, ni deje de incluirlo en su informe.

La evaluacin del estado de la pintura, resulta ms sencillo por estar a la vista. Debido a que en general el tasador no tiene el tiempo suficiente de inspeccin, o no puede afirmar categricamente que detrs de ciertos revestimientos existen problemas de humedad o alguna fisura, cuando no haya rajaduras y humedades colocar en el informe no se evidencian.

En cuanto a las caeras de provisin de agua, electricidad, gas, etc, colocar en condiciones aparentes de uso, a excepcin de inmuebles a

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estrenar en los cuales, por lo general no existen situaciones adversas en lo referente a su estado de conservacin.

14- Distribucin, orientacin y luminosidad

La distribucin de los ambientes es:............................................................. La luminosidad natural del inmueble:............................................................ Su orientacin es:.........................................................................................

Estos aspectos son los que hacen que el precio de viviendas de semejantes comodidades, caractersticas, superficies, estado de conservacin y calidad constructiva, sean valorados de distinta manera por el mercado.

La distribucin armnica o no de los ambientes en reas afines, los posibles inconvenientes de circulacin, las medidas adecuadas de los ambientes, tanto las de planta como de alturas, y la adecuada luminosidad natural , el soleamiento, y la ventilacin de stos, tambin figurarn en el informe.

Otro aspecto es el de la orientacin. Esta situacin, an en los casos adversos, es atenuado si existi un proyecto que los contempl.

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15- Superficies
Del terreno.................m2 (.....m. x...........m) Cubierta.....................m2 Semi cubierta.............m2. De balcn...................m2. Descubierta................m2 (slo para inmuebles en Propiedad Horizontal) unidades Complementarias: a)...................... b)...................... Porcentuales de expensas.............................. Monto mensual de expensas comunes

Ya nos hemos referido a la importancia en su determinacin, obtenida mediante documentacin fidedigna que la determine (Planos varios, Ttulos de Propiedad, certificados de dominio, cdulas catastrales, etc.), o a falta de alguno de esos datos, mediante la estimacin que surge de la medicin efectuada por el tasador.

Para el caso de casas, adems de la superficie del terreno se detallarn sus medidas y formas.

Para el caso de las unidades complementarias que puede tener el inmueble en Propiedad Horizontal, (cocheras, bauleras u otras, se expresarn sus

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superficies y en qu planta estn ubicadas). porcentuales de dominio y montos de expensas.

Tambin aparecern los

16- Descripcin y valor de comparables

Comparable 1: Inmobiliaria................ (tel........................) tiene en venta en la calle..............N...., ..........piso, un departamento de ...... ambientes, ubicado ................................, en estado de conservacin....................................., de aproximadamente...............aos de antigedad, de.......... ..... m2 de total de superficie propia, solicitan U$S.................

Esta es la manera en la que se describe a los comparables en una tasacin no metodolgica, como hemos visto hasta ahora, de manera muy descriptiva y en este caso genrica y poco precisa. La forma en la que son conseguidos estos comparables es a travs de los carteles de inmobiliarias, y por todas las publicaciones que desarrollamos en la anterior materia para la formacin de una base de datos. Esta tambin es una base de datos, ciertamente pequea, cuyas

caractersticas no conocemos ms que por lo comunicado por la inmobiliaria que lo comercializa, que en muchas ocasiones tiene datos insuficientes, imprecisos y no del todo confiables, fundamentalmente en lo concerniente a la antigedad y al estado de conservacin.

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Cierto es que tambin podramos visitarlos, y de esa manera tener mayores certezas. Un tema aparte es el de las superficies, dato que frecuentemente se consigue en inmuebles en Propiedad Horizontal, pero con muchas imprecisiones para las superficies edificadas del resto de los inmuebles, de all la importancia de que Ud. se distinga por su profesionalismo, ya que ese tipo de datos no debe faltar, y supletoriamente se lograrn previo trazado de croquis. Veamos tambin los nmeros que existen en estos comparables: los correspondientes a la superficie, y a los del valor solicitado, este cociente: el precio dividido por la cantidad de m2 de superficie nos d una suma de dinero por m2, nmero (desde el punto de vista cientfico sera un ratio, es decir, un cociente entre variables), que se convierte en decisivo para la tasacin del bien que tenemos que tasar.

17- Valores y mercado potencial

Valor de Oferta: U$S............................................................ (U$S............/m2) Valor de Realizacin: U$S.................................................... (U$S............/m2) El mercado potencial asignable de realizacin es............................................

Ntese que son 2 los valores que suelen llevar estos informes, a no ser que solicite slo uno de stos, el tipo de moneda ser la solicitada o la de uso ms frecuente en la zona. moneda del pas. El mercado potencial debe ser expresado tal como se expresara en la materia precedente. En un ejemplo que veremos ms adelante, aprenderemos a completar los campos de este apartado. En tasaciones oficiales se utilizar la

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18- Documentacin y anexos

La presente tasacin fue realizada mediante inspeccin al inmueble de referencia el da.......... de......................... de 20..., en la cual se tuvo la siguiente documentacin a la vista:

Escritura N..............., de fecha........................, a favor de........................., Escribano interviniente:.................................. F.R....................................... Plano de...............................Aprobado (o no) por........................................ Acompaan este informe plano con la ubicacin del inmueble y de los comparables. Plano (o croquis de planta) del inmueble. Fotografas de fachada, contrafrente e interiores del inmueble tasado. Fotografa de fachada del inmueble tasado. Firma y Aclaracin

Finalizando el informe, y tras la indicacin de la fecha de inspeccin, se menciona la documentacin consultada, ya sea original, fotocopia certificada por escribano o simple, de toda lo documentacin jurdica y tcnica que hemos mencionado anteriormente.

Acompaan tambin al informe, el material grfico indicado que formar parte de una carpeta.

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19- Ejemplo de estimacin del valor

A continuacin, desarrollaremos slo el aspecto vinculado con la determinacin de valor, obviando los puntos descriptivos, por estar clara y completamente explicada la manera de completar en el informe.

Partamos de la hiptesis de tasar un departamento en funcin de 2 comparables

El departamento a tasar est ubicado en un barrio residencial, en un edificio entre medianeras, ubicado al contrafrente en un 4 piso, de 3 ambientes con balcn, bao y toilette, tambin tiene lavadero y balcn corrido, tiene srvicios individuales, 27 aos de antigedad, y presenta todos sus ambientes tal como fueron construidos originalmente, presentando un estado de conservacin normal, y un total de superficie propia de 64,43 m 2, no tiene cochera ni baulera.

Los comparables estn ubicados muy prximos al inmueble, en un entorno muy semejante y homogneo. Consultadas a las inmobiliarias que lo ofrecen para la venta aportan slo estos datos:

Comparable 1: Inmobiliaria cbc (tel. 4EUY7687) tiene en venta en la calle 32 n624, 2d0. piso, un departamento de 3 ambientes que orienta al frente y tiene balcn, inserto en edificio entre medianeras de 3 unidades por piso, que no tiene cochera ni baulera, de 30 aos de antigedad, le falta pintura y todos sus

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ambientes estn tal como fueron construidos originalmente, en estado normal, tiene 59 m2, como total de superficie propia y solicitan U$S 30.000. Comparable 2: Inmobiliaria EBR (45T7-7862), tienen en venta en la calle 34 n588, 6to. piso, un departamento de 3 ambientes ubicado al contrafrente con balcn y presenta uno de sus dormitorios en suite, no tiene cochera ni baulera, con una antigedad de 25 aos, el bao de la suite fue modernizado hace aproximadamente 10 aos y el resto est tal como fuera construido originalmente, en buen estado, es un semi piso de 66,38 m 2 y solicitan U$S 35.500. Analicemos ahora, y comparemos, de manera no metodolgica, al inmueble a tasar con cada uno de los comparables
albail ubicacin Departamento a tasar Residencial, homogneo Comodidades 3 ambientes, bao y toilette Antigedad Estado de conservacin Standard 27 aos Normal Semejante al tasado 3 ambientes, 1 bao 30 aos Normal, necesita renovar pintura Standard, edificio con ms unidades Superficie propia Luminosidad y vista Valor (U$S / m2) 508,47 64,43 m2 Contrafrente 4to. piso 59 m2 Frente 2do. piso 66, 38 m2 Contrafrente 6to.piso 534,79 Semejante al tasado 3 ambientes, 1 dorm. en suite 25 aos Bueno, 1 bao con mejoras Standard Comparable 1 Comparable 2

Categora

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Con respecto al comparable 1, el departamento a tasar tiene ms comodidades, inferior antigedad, un poco mejor estado de conservacin, menor cantidad de unidades en el edificio, es un contrafrente, pero al estar en un mejor piso que el comparable, es posible que sea ms luminoso y reciba menos ruidos, y presenta como desventaja una mayor superficie que el comparable, circunstancia que ira en desmedro del valor por cada m 2 de superficie. Notamos que, de todos modos el valor por cada m 2 de la unidad a tasar debiera ser mayor que la del comparable.

Con respecto al comparable 2, a priori notamos que es ms parecido que el comparable anterior en antigedad, categora, superficie, cantidad de baos y ubicacin en planta. Sin embargo, el tasado tiene un dormitorio en suite y mejor luminosidad y estado de conservacin, e incluso, y si bien es el de mayor superficie de los 3, comparndolo con el primero parecera que por el comparable 1 el valor solicitado hasta podra ser un poco alto. Conclusin: para este tipo de mtodos no realizaremos un promedio simple de todos los comparables, sino que nos acercaremos ms al valor del que es ms parecido( en $/m 2 ), de modo que el resultado de la tasacin depender en gran medida de conseguir comparables lo ms semejantes posibles al tasado, debido a que van a ser los verdaderos competidores, cuando ambos estn en venta. Pero entonces, una vez que obtengo ese bien tan parecido al que tengo que tasar, para qu busco y estudio otros que no lo son tanto?

Porque intervendrn necesariamente en este proceso de comparacin intuitiva, dado que si por el mejor comparable noto que piden un valor ms alto que lo normal, y taso basndome en ese valor, corro el riesgo de ofrecerlo a un valor muy alto, con pocas posibilidades de xito en la venta, o si se vende, existir

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una brecha de cierta importancia entre el valor de oferta y el valor de realizacin, siendo mi pronstico del precio no muy acertado.

comp. 1 = U$S 508,47/m2 Para concluir, observemos Comp. 2 = U$S 534,79/ m2

Intuitivamente, adopto U$S 527,70/ m2 como valor de oferta para el inmueble tasado x 64,43 m2, resulta:

Valor de oferta = Valor de realizacin =

U$S 34.000.U$S 30.600.-

Considerando que el valor de realizacin podra estar un 10% por debajo del valor de oferta por los efectos del regateo.
CONCLUSIN En esta Unidad Ud.:

Puso en prctica los conocimientos obtenidos en la materia precedente acerca del estudio del entorno barrial.
Aplic saberes adquiridos en las materias: Elementos de Arquitectura y Urbanismo I y II. Descubri una manera de tasar sin la necesidad de justificar cientficamente el valor obtenido.

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Unidad II - Resumen

Tasacin no metodolgica

Basada en lo descriptivo

Pobre en el clculo

Cualifica todos los aspectos vinculados a la Tasacin

El valor se estima por comparacin y de manera intuitiva

Ventajas: manera de tasar y formulario an requerido y vigente. Desventajas: El clculo no es explcito y por tal razn puede ser atacado

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Unidad III Desarrollo de Contenidos

INTRODUCCIN Al finalizar el estudio de los contenidos de la Unidad, Ud. podr: Conocer publicaciones destinadas a difundir costos de construccin y actualizacin de determinadas tipologas constructivas identificadas y concretas. Comprender las razones que motivan la tasacin de un inmueble en construccin Emplear adecuadamente una Planilla de determinacin de porcentuales de avances de obra

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Unidad III Costos de Construccin y Avances de Obra

1 Introduccin
Un motivo de tasacin es el de determinar el valor de un inmueble que est en construccin, el mismo tiene fundamentalmente dos finalidades concretas: la compraventa y el otorgamiento de crditos con garanta hipotecaria. Cuando la construccin de un inmueble no ha sido terminada, deber estimarse cul es el porcentual de obra cumplido del 100% que tendr la obra, una vez concluida.

2 Los costos de Construccin

En los casos de una obra en construccin o un inmueble a estrenar, la determinacin los costos es importante para la estimacin de su valor. Sin embargo, no es funcin del tasador la de determinar esos costos, sino conocerlos. Es cierto que cada obra tendr un costo de construccin por metro cuadrado distinto, por ser distintas sus caractersticas constructivas.

Estos distintos costos tendrn su origen en el tipo y calidad de materiales, del tipo de proyecto, de la mano de obra empleada y de la direccin tcnica, siendo stos, slo algunos de los aspectos centrales. La estimacin de valores a partir de otros bienes de valores o precios conocidos, de bienes tambin conocidos o identificados, es una de las

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preocupaciones que inevitablemente tiene el tasador, dado que nada es mejor para estimar valores de mercado, que basarse en comparables conocidos, mejor an si son idnticos. Tambin son fundamentales los costos en la determinacin de valores fsicos, por ser este, naturalmente una sumatoria de costos. Reduciendo a lo elemental la idea de la formacin de costos, diremos que para la determinacin de valores fsicos, existen una serie de rubros, que salvo por paequeas variantes, son homogneos para cualquier categora.

La estructura de Hormign Armado se realiza exclusivamente dentro de una misma calidad para cualquier tipo de construccin; lo mismo ocurre con las excavaciones, mampostera, aislaciones, y en general, todo lo que en construcciones se denomina obra gruesa

En los detalles de terminacin, revestimientos, carpintera, yesera, marmolera y servicios centrales, es donde surge con clara evidencia la categora del edificio.

3 - Los modelos

Existen modelos publicados por instituciones y la prensa especializada que estudian, y han fijado, en algunos casos a partir de edificaciones efectivamente construidas, la evolucin de costos de una o varias tipologas de destinos para las construcciones, tales como viviendas, galpones, oficinas, etc.

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Uno de los ms difundidos es el modelo 1 de la Revista vivienda, que viene actualizndose a partir de 1970, y que bsicamente difunde el valor del metro cuadrado construido para un edificio de varias plantas, desarrollado entre medianeras siendo ste de construccin standard. Conviene destacar la enorme conveniencia que tiene para el estudiante, esta y otras revistas tcnicas, que tienen por objeto la actualizacin permanente del profesional. Tambin se venden en varias universidades y escuelas medias tcnicas, una versin estudiantil, de menor costo. Para el caso de los tasadores, la revista Vivienda no tiene desperdicios, porque ms all de notas de inters general, y costos de todo tipo de materiales, frecuentemente aparecen notas sobre temas de tasaciones.

Otros

modelos,

de

gran

difusin,

son

los

publicados

semanalmente en el Diario de Arquitectura. Se trata de un suplemento del diario Clarn que, mediante suscripcin, y por un muy bajo importe incorpora en la seccin cifras de la construccin, los costos actualizados de varios prototipos, adems de valores de mercado y una serie de notas interesantes.

La presente vivienda, responde a la tipologa A de Clarn, y se trata de la primera en ser publicada y actualizada por el matutino

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Tipologa de vivienda unifamiliar

Ejecutada: con sistema de construccin tradicional, paredes de ladrillo comn y techos de hormign armado y de tejas. Compuesta: por 3 dormitorios, estar, cocina, lavadero, bao, toilette y garaje semicubierto. Implantada: en terreno entre medianeras y en una sola planta.

Edificio de Oficinas Descripcin:Se trata de un edificio de 10 pisos y subsuelo, con un local bancario en la Planta Baja. Cuenta: con 2 ascensores con puertas de cierre automtico. En cada piso hay 4 oficinas con una batera de sanitarios en el palier. Materiales y servicios: Las carpinteras son de aluminio anodizado. Incluye la instalacin y puesta en funcionamiento de un grupo electrgeno, pero no su provisin.

Otra tipologa que genera costos diferentes es la de oficinas, generalmente mayores, debido a las instalaciones, que las de edificios de viviendas de calidad constructiva standard.

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4 Utilizacin de costos

Tal como anticipramos, los costos se utilizan para la estimacin de valores de mercado de una obra en construccin, debido a que una obra es la etapa previa a la del inmueble a estrenar.

En esos casos, podemos tomar como referencia inicial el de alguna tipologa, por ejemplo, para el caso de viviendas, adems del de vivienda unifamiliar visto, hay otro para dplex, y otros para departamentos en edificios entre medianeras o en torres.

Consideremos tambin que estas tipologas no superan la calidad ms frecuente, que es la standard, de modo que en algunos casos, los costos de construccin de los inmuebles que estamos tasando, sern inferiores a los de referencia, y en otros los superarn.

Como consecuencia diremos, que si un dplex en obra es lo que tengo que tasar, el costo de referencia inevitable ser el de dplex y no el de vivienda unifamiliar.

5 - El Avance de Obra
As como existen los modelos para la actualizacin de costos que responden a cierta tipologa, tambin hay varias tablas que contemplan la incidencia de cada rubro sobre el total.

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Entre las ms empleadas para el caso de viviendas, presentamos las que responden a las siguientes clasificaciones

Para viviendas, sean stas uni o multifamiliares, se presenta la primera divisin entre aquellas desarrolladas slo en una planta y las que se desarrollan en 2, con una clara diferenciacin en el rubro cimientos Una nueva divisin de stas, y sus lgicas consecuencias, estn dadas por las diferencias que se observan en los otros 2 grandes grupos dados por el tipo de cubierta o techo.

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VIVIENDAS UNI O MULTIFAMILIARES

TOTALMENTE EN PLANTA BAJA EN PLANTA BAJA Y PLANTA ALTA

Casas o departamentos de 3 ms plantas

RUBRO

Techo tejas
A

Techo losa B 5 5 16 2 15 0 10 8 7 4 4 9 1 2 2 2 B

Techo tejas C 5 3 6 2 13 14 10 5 7 4 4 8 1 6 2 2 C

Techo losa D 5 3 10 2 15 0 11 6 7 4 6 9 1 9 2 2 D E 5 3 17 2 10 0 11 5 6 4 5 10 1 9 2 2 E

Proyecto Cimientos Hormign Contrapisos Mampostera Tejados Revoques Electricidad Sanitarios Gas Calefaccin Carpintera Vidrios Pisos Azulejos Art.de cocina Ascensores Pintura

5 5 2 2 14 15 10 5 6 4 4 8 1 6 2 2

0 5

0 5

0 5

0 5

2 5

110

Exteriores TOTAL

4 100

3 100

3 100

3 100

1 100

En el rubro Hormign est la primera diferencia, y naturalmente, en tejados, la otra.

En el informe de tasacin por avance de obra, cuando se desglosan los valores figuran algunos con mucha claridad, y de la misma manera que cuando debemos obtener valores fsicos de inmuebles usados (y no de mercado)se realizar de la siguiente manera.

Supongamos que debemos realizar sucesivas tasaciones de un inmueble en construccin, situacin frecuente en la tasacin para la obtencin de crditos con garanta hipotecaria.

Esto se debe a que, (depende de las caractersticas del crdito), la institucin financiera gira fondos a su cliente a medida que cumple con ciertas etapas de obra.

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En otros casos slo el banco presta si existe un mnimo de Avance de obra, por ejemplo el 65%, y si cuando el tasador realiza la inspeccin, determina que in situ

Veamos un ejemplo: el costo del terreno (precio de compraventa) es de $ 60.000.-, y si su valor, durante el tiempo de obra, debido a la evolucin de los valores de mercado para terrenos en ese barrio se mantiene, , lo asignado al valor de terreno ser, para cada nueva inspeccin de $ 60.000, y slo se modificar si hay modificaciones en la plaza inmobiliaria.

En cuanto a la determinacin del porcentaje de avance de obra, notamos en la tabla precedente lo siguiente: en cada tipologa, en la columna de la izquierda est el porcentual del rubro correspondiente, sobre el total de la obra, cuando el mismo fue ejecutado completamente.

Ahora bien, no siempre un rubro est totalmente ejecutado en cierta fecha de inspeccin , y esta situacin se ver reflejada en la tabla.

Ejemplo: Si el rubro revoques estuviera ejecutado totalmente, en la columna de la derecha se colocar el 10 u 11 % segn sea el caso, pero si la ejecucin del rubro es parcial, se colocar, por ejemplo, 5 %

Supongamos que estamos tasando una vivienda unifamiliar, que $1.000 / m 2 cubierto sea el costo tomado del modelo, y que la vivienda tiene una superficie de 110 m2, y se ha determinado un avance total global para la obra de 63%

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Notamos entonces lo siguiente: Valor del edificio: (110 m2 x $ 1.000/m2) x 63% = $ 69.300.Por lo explicado hasta aqu pareciera que, si a este importe le sumamos el precio del terreno, el valor sera de $ 169.300.

Sin embargo, si antes reflexionamos: Cul es la actitud de compra que tendr una persona al decidir comprar un inmueble que ya ha sido ejecutado en el 63 %? En ese momento, el proyecto, la distribucin, el tipo de cimientos, y varios otros rubros han sido definidos y ejecutados, de modo tal que si se quisiera modificar requerira una inversin adicional.

Adems, por qu el propietario no termin la obra?

Evidentemente quin compra un inmueble sin terminar, bien pudindolo hacer l desde el inicio y a su gusto, intenta hacer negocio, y lo comprar a un valor inferior, cifra difcil de pronosticar, pero seguramente no inferior al 10% del total, o sea, unos $ 148.000.

Distinto sera para el caso de determinar el valor fsico, en ese caso no se contemplarn las actitudes de compra del mercado, y en ese caso el valor sera de $ 169.300

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CONCLUSIN En esta Unidad Ud.: Comprendi que los conceptos de valor y de costo se acercan ms en el caso de un inmueble nuevo que en el de uno usado. Entendi que en el caso de cualquier inmueble que se vende sin terminar, el precio de venta normalmente no supera los costos totales de la construccin. Conoci la incidencia de cada rubro en la construccin de una vivienda. Interpret que cunto ms se parezcan las tipologas publicadas en los medios al inmueble a tasar, ms preciso ser el resultado de su valuacin.

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Unidad III - Resumen Costos

Modelos

Valores Fsicos

Inmuebles en construccin

Avances de Obra

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