CONTRATOS PARTE ESPECIAL: Dos contratos: De promesa y de opcin. Estn dentro de los preparatorios.

Contrato preparatorio o preliminar: Es aquel contrato que persigue la celebracin de otro contrato. Prepara el contrato que se viene en el futuro el cual ser el definitivo. Este contrato preparatorio ordinariamente x regla general se celebra entre las mismas partes que sern las del contrato definitivo. En este no se obligan a celebrar el futuro sino que dan pie. En el contrato de promesa una de las partes se obliga a celebrar el contrato o ambas partes tambin, asumen una obligacin de hacer y me puede obligar a cumplirla. Pero no necesariamente en un contrtato preparatorio los contratantes asumen la obligacin, por ejemplo en el corretaje no se asume ninguna obligacin, solo el corredor pone en contacto, no se obliga a celebrar la compraventa o arrendamiento, es solo mun intermediario, aca estamos frente a un contrato preliminar. Eso es importante y lo iremos desarrollando. Cuando se presenta el contrato preparatorio estamos antes dos: 1) Preliminar o preparatorio. 2) Ese contrato futuro, el cual ser el definitivo. En el contrato de promesa se llama contrato prometido o definitivo. Por regla general las partes se obligan a celebrar en una poca futura un contrato con nombre claro. La idea del preparatorio se celebra en atencin a un contrato que se tiene en la mira, en mente, no siempre asumen la obligacin de celebrar ese contrato a futuro. Ahora los contratos preparatorios pueden ser nominados o tpicos, o innominados o atpicos. Cundo es de promesa nominado tpico? Cuando est en la ley. El contrato de promesa est en la ley. El de corretaje tambin est en la ley cdigo de comercio. Sin embargo tambin hay innominados, que fluye de la autonoma de la voluntad. Ejemplo: El contrato de opcin. En segundo lugar la clusula compromisoria: Arbitraje por ejemplo. Ideas concretas 1) El fin del contrato preparatorio es simple% hacer posible la conclusin o celebracin de un contrato futuro. En si podramos decir que no tiene un fin ltimo en si mismo, ya que su fin ltimo estar radicado en el contrato definitivo. 1

2) Como regla general dan origen a una obligacin de contratar. Es una obligacin de hacer: celebrar el contrato, este es el hecho a que me obligo. Esta obligacin se cumple en el contrato definitivo. Hay algunos que no dan origen a obligacin, por ejemplo el de promesa si, la clausula compromisoria tambin. Hay casos en que no dan origen a obligacin de celebrar un contrato a futuro, el corredor por ejemplo. 3) Es de la esencia de estos contratos preparar contratos determinados, es decir, cuando se celebra un preparatorio lo hacemos para que a futuro se celebre tal o cual contrato no cualquier contrato.el contrato prometido debe quedar de tal manera indentificado, los elementos del definitivo quedan precisados en el preparatorio, no es cosa de celebrar cualquier contrato, uno especificado. Pueden ser generales o especiales: puede preparar celebracin de cualquier contrato, en ese sentido estamos ante un preparatorio general como el de PROMESA. Hay algunos especiales no de cualquiera de tal o cual contrato como la CLAUSULA COMPROMISORIA, este es de un contrato futuro concreto como es el contrato de compromiso. 4) Es un elemento de la esencia del contrato preparatorio es un contrato futuro: futuridad del contrato prometido es de la esencia, tiene que haber un contrato que se celebrar a futuro, el cual puede depender de un plazo o condicin. 5) La celebracin del preparatorio preliminar tiene ciertas circunstancias que justifican su celebracin. Ante la pregunta porque se da esta categora de contrato, mas bien que sentido tiene contrato preparatorio, porque no celebrarlo altiro? Porque las partes pueden o no querer hacerlo ahora, o no estar en condiciones de celebrarlo, en consecuencia, pueden haber razones de orden legal que impidan, de orden econmico, o bien pueden haber razones de orden financiero, ya que no se tiene el dinero. Contrato de promesa: 1554. Es el contrato preparatorio bsico. El resto de los contratos hay dudas si son o no, este es el propio contrato preparatorio. Contrato de opcin: Contrato preparatorio una de las partes hace a otra una oferta completa e irregulable. Quedando est facultada para aceptar o rechazar libremente esa oferta generalmente dentro de un espacio de tiempo fijado por un plazo. Es decir, es una figura contractual preparatoria una de las partes elige, el que la hace est obligado no puede cambiar su oferta: de compra, de venta. Contrato de Corretaje: En este contrato el definitivo es incierto, porque depender del xito de las gestiones del mediador. Lograr poner de acuerdo a las partes interesadas. 2

Clausula compromisoria o contrato preparatorio de arbitraje: Hay que tener claro lo que es el definitivo, que es el compromiso o arbitraje. El acuerdo de voluntades sustraen de los tribunales ordinarios el conocimiento y juzgamiento de un conflicto y lo entregan a un arbitro que designan. Contratos: mandato y sociedad. Son preparatorios segn la doctrina. Ya que como se celebran contratos concretos, claros En el mandato estoy encomendando a otro la celebracin de un contrato que podra celebrar yo mismo. El contrato de sociedad: se celebra con mira de celebrar operaciones y contratos a futuro una ves que la sociedad este constituida, en este no logro visualizar las ideas del preparatorio, ya que este ultimo se dirige a un fin CONCRETO PUNTUAL, un contrato previamente determinado, en cmabio en el de sociedad no. CONTRATO DE PROMESA: ARTCULO 1554.
Art. 1554. La promesa de celebrar un contrato no produce obligacin alguna; salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1.a Que la promesa conste por escrito; 2.a Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces; 3.a Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato; 4.a Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban. Concurriendo estas circunstancias habr lugar a lo prevenido en el artculo precedente.

Caractersticas 1) Es un contrato: es un acuerdo de voluntades entre 2 partes que genera obligaciones. Acto jurdico bilateral que genera obligaciones: de HACER. 2) Es un contrato preparatorio. En virtud del cual las partes preparan la celebracin de un contrato, obligndose a celebrar ese contrato en una poca futura que determina. 3) Es un contrato preparatorio general. De compraventa, permuta, arrendamiento, comodato, seguro. Los que puedo celebrar pueden ser nominados o innominados. 4) En cuanto a contrato preparatorio es un contrato nominado o tpico. 5) Es un contrato que puede ser unilateral o bilateral. Se obligan ambas partes o solo una de ellas. Antes se consideraba solo bilateral, pero ahora tambin se zanjo al discusin en torno a que puede ser celebrado entre dos personas, pero resulta que una de ellas asume la obligacin, la otra no. 3

6) Es un contrato principal, que subsiste por si mismo sin necesidad de otra convencin. El hecho que prepare otro contrato no significa que depende de este. Tiene existencia independiente de otro contrato. El de promesa existe independiente si se celebra el prometido o n. 7) Es un contrato solemne: y la solemnidad consiste en que debe constar por escrito. 8) Es un contrato sujeto a modalidad por disposicin de la ley: es decir, la modalidad (plazo y o condicin), son elementos esenciales. El plazo y la condicin son elementos esenciales de los que el 1444 se seala que no produce efectos algunos o degenera en uno distinto.

Requisitos del contrato de promesa: IDEAS FUNDAMENTALES 1) Debe cumplir con todos los requisitos de existencia y de validez de todos los actos jurdicos. 2) Dentro del tema de los requisitos, nos interesan los esenciales especiales. Es decir, aquellos que la ley reconoce especficamente para el contrato de promesa, articulo 1554. 3) Los requisitos especiales que la ley enumera en el 1554 son copulativos, o sea deben concurrir todos juntos, no puede faltar ninguno de eso 4 requisitos. REQUISITOS ESENCIALES ESPECIALES: (anlisis del 1554 del CC) 1) Que la promesa conste por escrito: en general en doctrina se pueden reconocer distintos sistemas sobre la exigencia de solemnidad. En primer lugar que la promesa (que no es el caso nuestro), sea verbal, que se perfecciona con el puro acuerdo de voluntades, esto es objetable por el tipo de contrato ante el cual estamos, una posicin como esa dara lugar a fuentes de conflictos. El segundo camino o tendencia es equiparar las formas externas que el de promesa tenga las mismas formas que el prometido. La tercera posicin es la declaracin solemne del contrato de promesa especificando cual es la solemnidad: en nuestro ordenamiento es la escrituracin, es decir, que conste por escrito. (No escritura pblica, basta por instrumento privado). - Solemnidad en la escrituracin: se cumple con la solemnidad otorgando la promesa por instrumento privado otorgado por las partes. - La escrituracin est exigida como solemnidad, es decir, un tipo de formalidad exigida por va de solemnidad. Es la nica manera como se 4

puede manifestar la voluntad y eso es una solemnidad o una formalidad propiamente tal. Esta solemnidad o formalidad propiamente tal se exige en consideracin a la naturaleza del acto o contrato y no en consideracin al estado o calidad de las personas que ejecutan o celebran. Estas tres ideas son por las consecuencias que se derivan de la falta de escrituracin. Que consecuencias se derivan de estas tres ideas: (consecuencias de estas tres ideas). a) Si la escrituracin es una solemnidad y es un elemento que se exige en atencin a la naturaleza del acto o contrato, si no la otorgo por escrito adolece de nulidad absoluta, porque es una solemnidad. La falta de esos requisitos 1681, 1682 conllevan la nulidad absoluta. b) Un contrato de promesa no puede probarse de ninguna forma que no sea por el instrumento en el que consta, la nica manera de acreditar el contrato de promesa es a travs del instrumento en el que consta. Los actos solemnes se prueban por s mismos, a travs de la solemnidad que requieren para su perfeccionamiento. Formas de cumplir con este requisito: obviamente otorgando instrumento privado, sea que la voluntad de las 2 partes consten en un solo instrumento, o bien perfectamente la voluntad de ambas partes pueden constar en instrumentos distintos, debidamente conectados ambos.

2) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces: a) Me est conectando la eficacia del contrato de promesa al prometido. b) Lo que la ley persigue con este requisito es bsicamente un criterio prctico, economa de tiempo, no quiere que nos enredemos en un contrato de promesa, que finalmente nos va a llevar a un contrato ineficaz, que podra adolecer de nulidad. Cmo podemos precisar si es de aquellos que la ley declara ineficaces? La verdad es que el contrato futuro no podemos saber si va a ser invalido por el consentimiento, por eso este requisito se circunscribe solo a algunos elementos del acto futuro. - Consentimiento: se va a ver en el futuro. - Consentimiento exento de vicios: no puedo saber el da de hoy si va a ser eficaz o ineficaz, no se puede apreciar ahora. - Solemnidades del contrato prometido: Tampoco, ya que si debe cumplir con requisitos externos, estos requisitos deben concurrir a futuro en su momento. - Capacidad: si podra cobrar importancia en el presente ya que el contrato prometido debe ser celebrado por personas capaces, capacidad de ejercicio, para actuar en la vida jurdica ejerciendo derechos de los cuales son titulares. Evidente% la capacidad debe existir al momento de ser prometido. Este requisito tiene que concurrir en la promesa. Qu pasa con las formalidades habilitantes? Para proteger al incapaz. Por ejemplo, los inmuebles deben ser vendidos en pblica subasta. Obviamente 5

que este requisito va a tener que concurrir en el momento que se celebre el contrato prometido. O bien para enajenar ciertos bienes de los incapaces con autorizacin del tribunal, obviamente esta formalidad debe concurrir cuando se celebre el contrato prometido no ahora. Esto se planteo antes en el CC respecto de la Sociedad Conyugal: el marido no puede enajenar los bienes inmuebles sociales sin la autorizacin de la mujer, en consecuencia, poda considerar que la promesa no deba constar con la autorizacin de la mujer. Entonces poda ser fcil burlar a la ley sobre la base de saltarse la autorizacin de la mujer. Ese tema esta zanjado por el 1749 del CC, inc. 3 El marido no
podr enajenar o gravar voluntariamente ni prometer enajenar o gravar los bienes races sociales ni los derechos hereditarios de la mujer, sin autorizacin de sta.

Entonces qu requisitos del contrato prometido se est refiriendo: Al objeto licito y a la causa licita, obviamente estos son requisitos que tienen consideracin el nmero 2 del 1554. El contrato prometido no puede ser ineficaz: si tiene un objeto indeterminado, incomerciable o no es real, si no es un hecho que no es fsicamente o moralmente posible. Dice relacin con la configuracin del objeto y la licitud de esta. Al igual que la causa: no puedo celebrar un contrato que va en contra del orden pblico, moral y la ley. Objeto ilcito: ejemplo del artculo 1796 del CC.
Art. 1796 Es nulo el contrato de compraventa entre cnyuges no divorciados perpetuamente, y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad.

Que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato: Debe fijar la poca de celebracin del contrato prometido, o ms bien, que la promesa contenga un plazo o condicin que fije la poca de la celebracin del contrato prometido. Tenemos que saber ambas partes cuando se debe celebrar ese contrato futuro, a travs de un plazo o condicin. Se ha discutido el trmino poca de celebracin de contrato prometido. A expresin poca dos sentidos: - el que se ocupa en la astronoma, que designa un instante o momento, un punto en el tiempo. Pero la expresin poca podemos darle el sentido de espacio o intervalo de tiempo, no solo un momento preciso, de lapso de tiempo. Ahora en qu sentido esta en este articulo, hay quienes creen que esta en el sentido de punto en el tiempo (preciso) basado en el artculo 21 del CC.
Art. 21. Las palabras tcnicas de toda ciencia o arte se tomarn en el sentido que les den los que profesan la misma ciencia o arte; a menos que aparezca claramente que se han tomado en sentido diverso.

Ahora bien la expresin poca est tomada en la ley en ambos sentidos: como instante o momento, y hay otras normas que la toman como lapso de tiempo. Una norma que recoge las dos expresiones es el artculo 76 del CC.
de la Art. 76. De la poca del nacimiento (ESTE ES UNA FECHA INSTANTE) se colige la concepcin (ESTE ES PERIODO; NO PRECISO), segn la regla siguiente:

Se presume de derecho que la concepcin ha precedido al nacimiento no menos que ciento ochenta das cabales, y no ms que trescientos, contados hacia atrs, desde la medianoche en que principie el da del nacimiento. PROFESOR: de las dos maneras.

El plazo y la condicin en el contrato de promesa, son modalidades exigidas como elemento de la esencia. O sea tienen que concurrir, si no concurren el contrato de promesa adolece de nulidad. Es trascendente el efecto si no fijo un plazo o condicin. EL PLAZO: Como modalidad para determinar la poca del contrato prometido. En este punto analizaremos los siguientes aspectos.

1) Este puede ser suspensivo: el plazo suspensivo determina el momento en el que se hace exigible un derecho, el plazo suspensivo suspende la exigibilidad de un derecho, tiene un efecto menos intenso que la condicin suspensiva. Ejemplo de determinacin de la poca a travs de un plazo suspensivo: si establezco que el prometido se otorgara a partir del 1 de octubre del 2009. Estoy haciendo un plazo suspensivo. Estoy suspendiendo la exigibilidad del derecho y de la obligacin del contrato prometido, pudiendo celebrarlo recin el 1 de octubre de 2009, por tanto se suspende la exigibilidad de un derecho y de un deber. Si establezco en eso en esos trminos la poca del contrato prometido, no me pueden exigir hoy que celebre el contrato prometido. Los plazos suspensivos se sealan generalmente con la frase desde, establecindose as un plazo suspensivo. Por tanto solo la puedo exigir cuando se cumpla el plazo de ah en adelante.

2) Extintivo o resolutorio: Establecimiento de la poca a partir de este tipo de plazo: fijacin poca del prometido a travs de un plazo extintivo: El contrato prometido se celebrara a ms tardar el 1 de noviembre de 2009. O bien el prometido se va a celebrar dentro del plazo de 90 das a contar de hoy. Sealo el momento hasta el cual va a estar vigente la relacin jurdica, lo que quiere decir que actualmente ya est vigente la posibilidad de celebrar el contrato prometido, quiere significar que desde la celebracin del contrato de promesa (HOY) hasta el vencimiento del plazo extintivo puedo exigir la celebracin del contrato prometido. 7

El plazo que ms se ajusta a las necesidades de un contrato de promesa, detrs de este contrato, es el plazo suspensivo no el extintivo, el que esta ms en armona es el suspensivo. Porque yo quiero detener durante un tiempo que me puedan exigir un contrato prometido que no quiero celebrar hasta cierto da. Se dice tb que el CC no regulo el plazo extintivo, ya que el nico que regula es el plazo suspensivo, aunque el extintivo esta reconocido en el 1080.

3) Debe ser determinado. 4) Distintas posibilidades de plazo suspensivo 5) Distintas posibilidades de plazo extintintivo. 6) Como combinar ambos 7) Y que pasa con el plazo tcito.

3) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que slo falten para que sea perfecto, la tradicin de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban: