Inversiones inmobiliarias: la eleccin contable valor razonable vs.

coste en los grupos cotizados espaoles

Marta de Vicente Lama mvicente@etea.com ETEA, UNIVERSIDAD DE CRDOBA

Horacio Molina Snchez hmolina@etea.com ETEA, UNIVERSIDAD DE CRDOBA

Jess N. Ramrez Sobrino jramirez@etea.com ETEA, UNIVERSIDAD DE CRDOBA

rea temtica: Accounting choice Palabras clave: Eleccin contable; Valor razonable; NIC/NIIF; Inversiones inmobiliarias; NIC 40.

Inversiones inmobiliarias: la eleccin contable valor razonable vs. coste en los grupos cotizados espaoles
Marta de Vicente Lama Horacio Molina Snchez Jess N. Ramrez Sobrino ETEA. CENTRO ADSCRITO UNIVERSIDAD DE CRDOBA

Resumen: En este trabajo analizamos los factores que determinan la eleccin de criterio contable permitida por la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 40, Inversiones Inmobiliarias as como la eleccin del tipo de tasador para la estimacin de los valores razonables. En definitiva, una investigacin sobre dos caractersticas esenciales de la informacin financiera: relevancia y fiabilidad. Nuestros resultados empricos son consistentes con la importancia del negocio patrimonialista en los grupos cotizados que optan por el modelo de valor razonable y que optan por contratar un tasador externo. Adicionalmente, nuestros resultados muestran que cuanto mayores son los incrementos del valor razonable menores son los incentivos para optar por el modelo de valor razonable. Por ltimo, nuestros resultados ponen de manifiesto que la decisin de criterio contable as como la eleccin del tasador estn relacionadas con el auditor de las cuentas anuales.

Palabras clave: Eleccin contable; Valor razonable; NIC/NIIF; Inversiones inmobiliarias; NIC 40.

Abstract: This paper analyzes the determinants of the accounting choice afforded under International Accounting Standard (IAS) 40, Investment Property and the choice of using an external appraisal to obtain fair value estimates. In general an investigation over two fundamental characteristics of financial statement information: relevance and reliability. Our empirical results are consistent, in relation to the accounting choice and appraisal, regarding whether the core business is based on renting out investment properties. Furthermore, our results show that the probability of a firm choosing the fair value model

Marta de Vicente Lama, Profesor Asociado, Universidad de Crdoba (Espaa), centro adscrito ETEA. Correo electrnico: mvicente@etea.com

increases in the accumulative fair value gain the firm can report under IAS 40. Finally, we also find that the accounting choice and the decision about the appraisal are associated to the audit firm employed.

Keywords: Accounting choice; Fair Value; IFRS; Investment properties; IAS 40

1. INTRODUCCIN

La aplicacin desde 2005 de las Normas Internacionales de Contabilidad en las cuentas consolidadas de los grupos de empresas cuyos ttulos se encuentran cotizados en un mercado de valores ha trado algunas novedades conceptuales en las prcticas contables espaolas. Una de las reas en las que stas pueden resultar ms significativas es el tratamiento de las propiedades inmobiliarias, donde se permiten dos tratamientos alternativos. El modelo de valor razonable introduce el valor razonable como criterio de valoracin de las inversiones inmobiliarias, reconociendo las variaciones en el resultado del ejercicio. Por su parte, los grupos que opten por el modelo de coste debern asimismo revelar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias en la nota correspondiente de la Memoria, informacin no requerida por la normativa contable espaola. Finalmente, a efectos de presentacin en los estados financieros, las inversiones inmobiliarias se presentan en el balance de situacin como un epgrafe separado del activo no corriente, dado que van a participar en una actividad con riesgos diferentes del resto del inmovilizado.

Por otra parte, aunque el 31 de diciembre de 2005 es el primer cierre de ejercicio en el que los grupos cotizados espaoles deben emitir sus cuentas anuales de acuerdo con las Normas Internacionales de Contabilidad, deben asimismo presentar informacin comparativa del ejercicio 2004 por lo que se hace necesaria la preparacin de un balance de apertura a la fecha de transicin, esto es el 1 de enero de 2004. En este sentido, la Norma de Primera Aplicacin (NIIF 1) permite en la fecha de transicin, el registro de las inversiones inmobiliarias en el balance de apertura a valor razonable y utilizar ste como coste atribuido a dicha fecha (NIIF 1.16-17 y 19).

Con la NIC 40, el IASB (International Accounting Standard Board) introduce, por primera vez para un activo no financiero, la posibilidad de emplear el valor razonable en la valoracin posterior siendo la contrapartida el resultado del ejercicio; asimismo, requiere a las empresas a que estimen el valor razonable de las inversiones inmobiliarias, bien a efectos de registro si la empresa ha optado por el modelo de valor razonable, bien a efectos de revelacin en Memoria si la empresa ha optado por el modelo de coste. Este requisito no se cumplir cuando el valor razonable no pueda determinarse de forma fiable (NIC 40.79(e)). Sin embargo, en la reciente aprobacin en julio de 2009 de las NIIF para

Pequeas y Medianas Empresas (PYMES), el tratamiento previsto por el IASB para estos activos difiere de forma significativa de la NIC 40 ya que la eleccin de criterio pasa de ser una eleccin libre a depender de las circunstancias concretas que existan para obtener valores fiables. En concreto, la norma obliga a las PYMES, en la valoracin posterior, a registrar las inversiones inmobiliarias a valor razonable con contrapartida a la cuenta de resultados siempre que se pueda determinar de forma fiable sin incurrir en costes o esfuerzos excesivos (NIIF-PYMES, 16.1), en cuyo caso, se valorarn a coste histrico segn el modelo previsto para los elementos de propiedad, planta y equipo (NIIF-PYMES, 17.15). El IASB elimina, por tanto, la eleccin de criterio contable para estos activos bajo la NIC 40 y adems, en el caso de cumplir las condiciones para valorarlos a coste histrico, consistentemente no requiere la revelacin del valor razonable en Memoria.

La eleccin del valor razonable bajo la NIC 40 presenta algunas ventajas para las empresas: a) porque, en periodos del ciclo alcista, permitira una revalorizacin que puede ser atractiva para algunas empresas ya que incrementara los resultados y el patrimonio neto 1 , este incentivo podra ser relevante si consideramos que las actividades inmobiliarias son negocios en los que se recurre a un elevado endeudamiento; b) porque supone un acercamiento del valor reflejado en el balance al criterio empleado por los analistas del sector inmobiliario: el Net Asset Value (NAV) 2 y c) porque supone un incremento de la comparabilidad con ciertos grupos cotizados europeos (Muller et al., 2008).

Por el contrario, el valor razonable en este tipo de activos y actividades presenta algunos inconvenientes: a) introduce volatilidad en los resultados de las empresas inmobiliarias, derivada fundamentalmente de las inversiones en alquiler, que paradjicamente constituyen una estrategia seguida por la direccin de la compaa para garantizar una base estable de ingresos; por el contrario, los activos circulantes destinados a la venta, con un componente especulativo ms elevado en el sector inmobiliario, se valoran a coste; b) el modelo de valor razonable tiene efectos procclicos en el sector inmobiliario, ya que cuando el ciclo est en la fase alcista se produce una expansin de los resultados
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En el caso en el que la valoracin estuviera por debajo del coste, el efecto en resultados sera el mismo independientemente del modelo escogido (coste o valor razonable) al registrar el deterioro de valor. El uso del Net Asset Value (NAV) est generalmente aceptado como mtodo de valoracin en el sector inmobiliario. El clculo del NAV se realiza a partir del valor de mercado de los activos (Gross Asset Value (GAV)) descontando la posicin financiera neta, lo que implcitamente supone adoptar una hiptesis de liquidacin de la empresa.

por ventas los cuales se ven aumentados por las revalorizaciones de los inmuebles destinados al alquiler en los cuales se invirti para limitar los riesgos de la actividad por venta de inmuebles. Estas revalorizaciones son ms intensas en esta fase del ciclo debido a que la demanda presiona a la oferta; por el contrario, en la fase bajista del ciclo, adems del languidecimiento de la cuenta de resultados por las menores ventas se aade el desplome de los precios en el mercado que incide directamente en el resultado por diferencias de valoracin en las inversiones inmobiliarias destinadas al alquiler y que representaban un segmento de negocio sujeto a riesgos diferentes del principal 3 ; en tercer lugar, c) si a efectos de la obtencin de valores razonables fiables, la liquidez de los mercados financieros ha sido cuestionada recientemente, la fiabilidad de las estimaciones del valor razonable de estos activos tambin adolece de similares, si no ms pronunciadas, limitaciones (NIC 40, BC. 63a).

Con el objetivo de investigar los factores que determinan la eleccin de modelo contable para el registro de las inversiones inmobiliarias, argumentamos que el modelo de valor razonable puede ser un instrumento til para reducir las asimetras de informacin y los costes de agencia. La eleccin del modelo de valor razonable es ms frecuente cuando la relacin del patrimonio inmobiliario en alquiler sobre el total de activos es ms importante; de esta manera, tanto los insiders como el resto de stakeholders, participan de una informacin relevante como es el valor razonable de las inversiones inmobiliarias. Este hallazgo pone de manifiesto la voluntad de reduccin de las asimetras de la informacin; sin embargo, observamos que el modelo de coste es preferido conforme aumenta el impacto del valor razonable sobre los activos de la empresa, posiblemente porque se podra interpretar por el mercado que la eleccin del modelo de valor razonable es una decisin oportunista destinada a la gestin del resultado y del patrimonio de la compaa. Por el contrario, no detectamos que la eleccin contable est relacionada con algunos mecanismos que reducen los problemas de agencia, tales como el endeudamiento y la estructura de propiedad. Finalmente, tambin obtenemos evidencia emprica que muestra que la decisin de criterio contable est relacionada con el auditor de las cuentas anuales.

Por otra parte, en relacin a la fiabilidad de las estimaciones de los valores razonables, nuestros resultados muestran que las empresas que optan por el modelo de valor
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Parece irresistible buscar la similitud en cuanto a la gestin de este tipo de recursos con los activos financieros mantenidos hasta el vencimiento o cuando menos con los activos financieros disponibles para la venta (NIC 40. B. 63a).

razonable son ms propensas a contratar un tasador externo y que esta prctica est ms generalizada en el sector inmobiliario. Por ltimo, los resultados muestran que la eleccin del tipo de tasador est relacionada con el auditor de las cuentas anuales y, en particular, que las empresas auditadas por una de las BIG4 son menos propensas a contratar los servicios de un tasador externo.

La NIC 40 es un caso paradigmtico de eleccin contable entre revelacin en la memoria o reconocimiento en el balance y en la cuenta de resultados; en definitiva, una eleccin entre relevancia y fiabilidad de la informacin admitida por la normativa contable internacional. Nuestro estudio se desarrolla en un entorno jurdico de tradicin contable continental, fundamentada en el control y en la rendicin de cuentas porque el usuario principal es el accionista actual, que evoluciona hacia un sistema contable fundamentado en la prediccin donde el referente es el inversor; la consecuencia, en palabras del Profesor Tua (2006, p. 150), es que si cambiamos la orientacin del sistema, desde el control hacia la prediccin, el coste histrico sufre con mayor virulencia las presiones que abogan por su sustitucin por valores actuales, y la prudencia es con frecuencia denostada, por amenazar, si se aplica en exceso, la relevancia de la informacin financiera. Asimismo, Espaa ha sido uno de los mercados inmobiliarios ms dinmicos en Europa y en los que los efectos del modelo de valor razonable tenan un impacto mayor. Nuestro trabajo revela las variables que explicaran la eleccin contable de los grupos cotizados espaoles y la influencia del conservadurismo en el proceso de reduccin de las asimetras de la informacin as como los factores que determinan la eleccin de un determinado tipo de tasador para introducir fiabilidad a los valores razonables estimados.

En primer lugar sintetizamos los resultados obtenidos por los trabajos ms representativos que han centrado su atencin en las elecciones contables relativas a activos no financieros as como aqullos relacionados con el uso del valor razonable como criterio de valoracin para estos activos. En el apartado 3 presentamos las hiptesis contrastadas en los modelos de investigacin y describimos los modelos y las variables utilizadas presentando y discutiendo, en el apartado 4, los principales resultados obtenidos. Por ltimo, en el apartado 5 resumimos los hallazgos principales de la investigacin y aportamos nuestras conclusiones finales.

2. LITERATURA PREVIA

La literatura que ha analizado los factores que explican las decisiones contables es muy extensa 4 ; sin embargo, son escasos los trabajos que analizan las decisiones contables referentes a activos no financieros y slo algunos autores han centrado y estn centrando en la actualidad sus investigaciones en el contexto europeo (Christensen y Nikolaev, 2009; Lyn y Peasnell, 2000; Missonier-Piera, 2007; Muller et al., 2008 y 2009).

La distinta aplicacin internacional de las Normas Internacionales de Contabilidad, sobre todo en los casos en los que stas permiten criterios alternativos, afecta a la comparabilidad internacional de la informacin financiera. Varios autores han investigado las diferencias internacionales en la primera aplicacin de las Normas Internacionales de Contabilidad (Asbaugh y Pincus, 2001) y los factores determinantes de su aplicacin voluntaria antes de 2005 (Cuijpers y Buijink, 2005; Dumontier y Raffournier, 1998; Hope et al., 2006; Sellhorn y Gornik-Tomaszewski, 2006).

En relacin a la eleccin de criterio contable para el registro de las inversiones inmobiliarias a nivel internacional, Muller et al. (2008) realizan una investigacin emprica entre empresas inmobiliarias europeas (real estate) aportando evidencia de que las empresas que optan por registrar sus inversiones inmobiliarias a valor razonable tienen ms probabilidad de estar domiciliadas en pases donde la normativa local previa a las Normas Internacionales de Contabilidad permite u obliga a registrarlas a valor razonable 5 , de mostrar un compromiso de transparencia en la informacin financiera a emitir a travs de otras decisiones de informacin como la adopcin voluntaria de las mismas antes de 2005 y estar auditadas por una de las BIG4. Asimismo, y en relacin a factores relacionados con los costes de agencia tales como la estructura de propiedad, concluyen que las empresas que optan por el modelo de valor razonable tienen una estructura de propiedad ms dispersa que aqullas que lo hacen por el modelo de coste. Por ltimo, muestran que las empresas que optan por el modelo de valor razonable lo hacen para maximizar su resultado neto ya que observan que los ingresos reconocidos por revalorizacin de las inversiones inmobiliarias son superiores a los que hubieran
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Fields, et al. (2001) ofrecen un amplio repaso de la investigacin emprica que durante los aos 90 ha analizado los factores determinantes de la eleccin de criterio contable. Consistente con los recientes hallazgos de Christensen y Nilolaev (2009) que han focalizado su investigacin en Alemania y el Reino Unido.

registrado las empresas que optan por el modelo de coste si se hubieran decidido por el valor razonable. Recientemente, Christensen y Nikolaev (2009) han analizado la eleccin contable permitida por la NIC 40 6 en el Reino Unido y Alemania y observan que el endeudamiento es un factor determinante en la eleccin del criterio de valor razonable. Sin embargo, Avallone y Quagli (2008), con una muestra ms extensa que los anteriores, no encuentran una relacin significativa entre factores relacionados con la eficiencia contractual (como el endeudamiento o el alisamiento del beneficio) y la eleccin de un determinado criterio contable.

Missonier-Piera (2007) estudia, entre empresas suizas, la decisin de revalorizar activos fijos 7 y los factores econmicos que afectan a dicha eleccin, observando que las que revalorizan son empresas ms endeudadas y tienen menos oportunidades de inversin que las que optan por el modelo de coste. Tambin descubre que la proporcin de ventas internacionales est asociada positivamente con la revalorizacin de activos y concluye que las revalorizaciones son un instrumento til para mejorar la percepcin que los stakeholders internacionales y prestamistas tienen de la salud financiera de las empresas.

La eleccin de criterio contable permitida por la NIC 40 pone de manifiesto la tensin entre dos de las caractersticas de la informacin financiera: relevancia y fiabilidad. Mientras que el criterio de coste satisface adecuadamente algunas de las caractersticas cualitativas asociadas a la fiabilidad tales como la objetividad y la verificabilidad; el criterio de valor razonable presenta cotas menores de fiabilidad pero produce resultados ms relevantes. La principal crtica al uso del valor razonable como criterio de valoracin para las inversiones inmobiliarias se encuentra en la dificultad para obtener valores de un mercado activo (NIC 40, BC. 46a). Sin embargo, otros autores defienden que la ausencia de un mercado activo no impide necesariamente estimaciones fiables del valor razonable de un activo (Hermann et al, 2006). Otra de las crticas que ha recibido el uso del valor razonable tiene su fundamento en que el reconocimiento de beneficios y prdidas no realizados incrementa la volatilidad de la cuenta de resultados y no favorece la transparencia de la informacin porque enturbia el anlisis de los resultados operativos (NIC 40, BC. 63c). Barth (2004) identifica tres fuentes de procedencia de la volatilidad que
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Su investigacin se centra tambin en la eleccin permitida por la NIC 16 para Propiedad, planta y equipo y la NIC 38 Activos Intangibles. Segn tratamiento alternativo (modelo de revalorizacin) para la valoracin posterior permitido por la NIC 16 con revalorizaciones a patrimonio neto.

introduce el valor razonable en los estados financieros: la volatilidad por error en las estimaciones, que est relacionada con la fiabilidad; la volatilidad inherente, que es la volatilidad econmica subyacente que reflejan los cambios en el valor razonable de los activos y pasivos y que est relacionada con la relevancia y la fiabilidad; y por ltimo, la volatilidad por valoracin mixta (mixed-measurement volatility) que incide en la relevancia y fiabilidad de los resultados.

Landsman (2007) ofrece un repaso de la literatura existente que analiza la utilidad del valor razonable para los inversores en el mercado de capitales y concluye que la evidencia emprica de las investigaciones realizadas muestra que, tanto la revelacin como el registro de valores razonables, proporcionan informacin relevante a los inversores, pero que dicho nivel informativo depende de los errores en las estimaciones y de su fuente (tasadores internos o externos).

Dietrich et al. (2001) desarrollan un estudio emprico con una amplia muestra de empresas del sector inmobiliario del Reino Unido en el cual se debate, en relacin al empleo del criterio del valor razonable, sobre el incremento potencial de la relevancia frente a la reduccin en la fiabilidad, concluyendo que la aplicacin de dicho criterio subestimaba los precios reales de venta de tales activos aunque obviamente sesgaba en menor medida su valor real de venta y era ms preciso que el propio coste histrico. Asimismo aportan evidencia de que la fiabilidad de las estimaciones de los tasadores aumenta cuando son realizadas por tasadores externos y, en el caso de que las realicen tasadores internos, cuando son supervisadas por una auditora de las Big 6. La investigacin realizada por Muller y Riedl (2002) sobre una muestra de empresas inmobiliarias britnicas en el periodo comprendido entre 1990 y 1999 concluye que el mercado considera ms informativas las valoraciones realizadas por tasadores externos que las realizadas por tasadores internos. Su investigacin emprica muestra que las asimetras de informacin son mayores en las empresas que utilizan tasadores internos e interpretan estos resultados concluyendo que el mercado considera ms fiables las estimaciones realizadas por tasadores externos. Sin embargo, Barth y Clinch (1998) encuentran una escasa evidencia para sostener que existan diferencias entre valoraciones realizadas por tasadores externos o internos. Landsman (2007) justifica los diferentes resultados obtenidos en base a que la investigacin de los primeros es ms potente que la de los segundos, aunque Landsman (2007, p.24) apunta que estas

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conclusiones deben tomarse con precaucin porque la muestra utilizada por Muller y Riedl (2002) se limita a un sector en concreto, empresas inmobiliarias patrimonialistas, donde las tasaciones externas son un factor institucional.

Herrmann et al. (2006) analizan el criterio de valor razonable frente al criterio de coste para el registro de elementos de propiedad, planta y equipo y defienden que el criterio de valor razonable es superior al de coste en cuanto a su valor predictivo, retroalimentacin (feedback) y tambin por aportar informacin ms oportuna, neutral, comparable, consistente y que refleje la imagen fiel.

En Espaa, Navarro y Rodrguez (2004) analizan el grado de utilidad y viabilidad del valor razonable para la valoracin de activos pblicos. Su anlisis emprico, realizado sobre una muestra del sector pblico local, revela la supremaca del valor razonable como criterio ya que es ms til, viable y adems ms favorable[h1] que el coste histrico para evaluar la solvencia aunque de ms difcil auditabilidad.

Por ltimo, y en particular para el sector inmobiliario europeo, la European Public Real Estate Association (EPRA) en su informe anual de recomendaciones sobre las mejores prcticas recomienda el uso del valor razonable para el registro de las inversiones inmobiliarias porque favorece la uniformidad, comparabilidad y transparencia de la informacin financiera emitida por las empresas inmobiliarias as como por su procedencia para el clculo del Net Asset Value (NAV) (EPRA 2006). Asimismo establece que dicho valor razonable debe calcularse de acuerdo con las normas de International Valuation Standards (IVS) emitidas por el International Valuation Standards Council (IVSC).

3. HIPTESIS Y MODELO 3.1.

ELECCIN CONTABLE VALOR RAZONABLE VS. COSTE SEGN NIC 40

El anlisis de los factores relevantes que pueden explicar la eleccin contable valor razonable versus coste histrico, lo fundamentamos por una parte con factores relacionados con las asimetras de informacin y, por otra parte, con factores relacionados con los problemas de agencia.

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3.1.1. Hiptesis Desarrollamos cuatro hiptesis basadas en los factores que, en la eleccin de modelo contable, estn relacionados con las asimetras de informacin entre los distintos agentes tales como el sector de actividad, la importancia de las inversiones inmobiliarias en el balance de situacin y el impacto del valor razonable de las inversiones inmobiliarias.

Por otra parte, el conflicto de intereses que surge por la separacin entre la propiedad y el control de los activos origina problemas de agencia, dada la divergencia de objetivos entre los accionistas y los directivos. Los directivos pueden hacer un uso discrecional de la eleccin contable en su propio inters y en detrimento de la riqueza de los accionistas. El valor razonable revela valores actuales y disminuye los costes de agencia (Barlev y Haddad, 2003). El endeudamiento y la estructura de propiedad se erigen como mecanismos de control para alinear los intereses de los directivos y los accionistas y, consecuentemente, para reducir los costes de agencia, por lo que introducimos en segundo lugar en nuestra investigacin sobre la eleccin contable dos hiptesis basadas en estos factores.

3.1.1.1.

Factores relacionados con asimetras de informacin.

Segn Bartov y Bodnar (1996), las empresas que presentan mayores asimetras de informacin son ms propensas a cambiar a una poltica contable que ofrezca mayor informacin. En este sentido, el valor razonable de las inversiones inmobiliarias proporciona claramente informacin relevante a los usuarios para evaluar empresas cuyos activos tengan un componente significativo de inversiones inmobiliarias y, en la mayora de los casos, su valor es adems razonablemente verificable (Hermann et al. 2006). Muller et al. (2008) muestran en su investigacin que los usuarios de la informacin no consideran como sustituvos el registro (modelo de valor razonable) y la revelacin en Memoria (modelo coste) de valores razonables debido a la mayor liquidez de los ttulos y las menores asimetras de informacin existentes en las empresas que optan por el modelo de valor razonable.

El modelo de coste supone la opcin ms conservadora de las permitidas por la NIC 40 puesto que el modelo de valor razonable implica registrar beneficios no realizados e

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introduce volatilidad en la cuenta de resultados. Sin embargo, para el sector inmobiliario europeo, la EPRA (EPRA, 2006) recomienda el modelo de valor razonable por los motivos expuestos anteriormente.

Hope et al. (2006) observan que, antes de 2005, los pases que ofrecen un mejor acceso a los inversores internacionales a sus mercados de capitales son ms propensos a aplicar las Normas Internacionales de Contabilidad. En relacin a la comparabilidad de la informacin al aplicar la NIC 40 en el mbito europeo, la mayora de los grupos cotizados pertenecientes al sector inmobiliario han optado por registrar sus inversiones inmobiliarias a valor razonable 8 (Muller et al., 2008). Los estados financieros emitidos por las empresas que se enfrentan a la competencia internacional se exponen al escrutinio de stakeholders locales e internacionales los cuales pueden influir en las decisiones contables de los directivos (Missonier-Piera, 2007).

Con el objetivo de atraer inversores institucionales extranjeros y a efectos de ofrecer a los usuarios de la informacin unos estados financieros comparables a nivel internacional reduciendo asimismo las asimetras de informacin existentes, es razonable pensar que los grupos cotizados espaoles en los cuales la actividad inmobiliaria constituye uno de los segmentos principales de su actividad han optado por registrar sus inversiones inmobiliarias a valor razonable.

H1a: La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es mayor para las empresas pertenecientes al sector inmobiliario.

Las inversiones inmobiliarias son aquellos inmuebles mantenidos para obtener rentas, plusvalas o ambas (NIC 40.5). En los grupos cotizados del sector inmobiliario, se registra nicamente en este epgrafe el patrimonio inmobiliario destinado al alquiler ya que los desarrollos inmobiliarios as como los inmuebles mantenidos para su venta en el curso ordinario del negocio se registran como existencias por las diferencias en el fondo econmico de ambos activos. Por tanto, la importancia de las inversiones inmobiliarias sobre el balance de situacin as como el importe de los ingresos por arrendamientos obtenidos sobre el total de ingresos reflejan la importancia del segmento patrimonialista
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De un total de la muestra de 133 grupos inmobiliarios cotizados europeos, el 79,7% optaron en 2005 por registrar sus inversiones inmobiliarias a valor razonable frente al 20,3% que lo hicieron a coste.

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en la estructura de negocio de algunos grupos inmobiliarios. Asumiendo la existencia de asimetras de informacin, es razonable pensar que la probabilidad de que las empresas opten por el modelo de valor razonable sea mayor cuanto ms significativas sean las inversiones inmobiliarias en sus balances de situacin 9 .

H1b: La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es mayor cuanto mayor sea la importancia de sus inversiones inmobiliarias en el balance de situacin.

La eleccin del modelo de valor razonable, permitido por la NIC 40, supone para las empresas una oportunidad de mejorar sus resultados y su posicin financiera ya que los incrementos, en su caso, en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias se imputan al resultado del ejercicio.

En pocas de bonanza, como las vividas en el momento en que han comenzado a aplicarse las normas internacionales de contabilidad, sera razonable pensar que aquellas empresas en las que los incrementos en el valor razonable son mayores sern ms propensas a elegir el modelo de valor razonable bien para mejorar su imagen financiera y sus resultados futuros (Aboody et al, 1999) o simplemente con el objetivo de informar sobre el valor razonable de sus activos (Missonier-Piera, 2007) reduciendo las asimetras de informacin existentes. Sin embargo, en sentido contrario, la valoracin a valor razonable introduce una mayor volatilidad en las cuentas de resultados pues se registrarn beneficios no realizados o prdidas en escenarios en los que el valor de mercado no se ha situado por debajo del coste inicial; este efecto econmico de la norma afecta al riesgo percibido por los inversores actuales y potenciales reduciendo los incentivos de los directivos para reflejar el valor razonable de las inversiones inmobiliarias y aumentando su coste de capital.

Por otra parte, las empresas del sector inmobiliario slo presentan en este epgrafe los inmuebles alquilados a terceros mediante contratos de arrendamiento operativo, y cuya rentabilidad por rentas es menor a la del resto de activos que gestionan en el curso normal de su actividad, por lo que este segmento de alquiler, que se mantiene como va
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Dado que nuestra investigacin se basa en grupos cotizados espaoles de distintos sectores de actividad, no hemos utilizado como medida de aproximacin el cociente entre los ingresos por alquileres y el total de ingresos en el ejercicio t.

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de diversificacin del negocio tradicional, genera unas rentabilidades sobre los recursos inferiores a los recursos empleados en la actividad principal: compraventa de inmuebles. Esta circunstancia supone un incentivo para los directivos consistente en mostrar la ganancia total de sus activos: la realizada por rentas de alquiler ms la potencial que se deriva de las plusvalas no realizadas.

Consideramos que, ante la existencia de asimetras de informacin, los directivos tendern a elegir el modelo de valor razonable cuanto mayor sea el impacto del valor razonable sobre el total de sus activos, con el objetivo de mostrar al mercado informacin relevante y oportuna sobre el valor de sus propiedades inmobiliarias y como mecanismo de sealizacin sobre su confianza en los resultados futuros del negocio.

H2: La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es mayor cuanto mayor sea el impacto del valor razonable sobre el total de activos.

3.1.1.2.

Factores relacionados con los problemas de agencia

Los analistas de riesgos de las entidades financieras utilizan la informacin contable para analizar la situacin financiera de las empresas y determinar el riesgo que asumen al conceder financiacin. El endeudamiento permite el crecimiento de la empresa sin que se diluyan los intereses de la direccin (Lozano et al., 2005) pero puede dificultar la obtencin de financiacin ajena y aumenta el riesgo de quiebra de la empresa lo que incentiva al equipo directivo, ante la amenaza tambin sobre la seguridad en su empleo, a elegir criterios contables en inters de los accionistas. El registro de las inversiones inmobiliarias a valor razonable incrementa el valor total del activo y del patrimonio neto, reduciendo el ratio de endeudamiento. De esta forma, se ofrece una imagen de menor riesgo financiero mejorando asimismo el cumplimiento de las clasulas restrictivas incluidas en los contratos de deuda (debt convenants).

Nichols y Buerguer (2002) analizan el efecto que los diferentes mtodos de valoracin de activos fijos (coste o valor razonable) tienen en las decisiones de banqueros en EEUU y Alemania en la concesin de prstamos aportando evidencia de que (en Alemania) aprobaran mayores prstamos a empresas que registran sus activos fijos a valor razonable. La investigacin realizada por Missonier-Piera (2007) revela que las empresas

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que optan por la revalorizacin de sus activos fijos estn ms endeudadas que aqullas que los registran a coste histrico. Asimismo, Christensen y Nikolaev (2009) muestran el endeudamiento como factor determinante en la eleccin del criterio de valor razonable para el registro de las inversiones inmobiliarias. Por tanto, es previsible que cuanto mayor sea el nivel de endeudamiento mayor sea la probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable para el registro de sus inversiones inmobiliarias:

H3: La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es mayor cuanto mayor sea su nivel de endeudamiento.

Los pases en los que los derechos de los inversores externos se encuentran escasamente protegidos por el sistema legal, como los de influencia continental europea entre los que se encuentra Espaa, cuentan con una mayor concentracin de la propiedad como mecanismo de defensa de los accionistas (La Porta et al., 1998). El capital de la mayora de los grupos cotizados en Espaa est en poder de un nmero de accionistas significativos no consejeros y de los Consejos de Administracin, siendo el capital flotante reducido 10 .

La estructura de propiedad concentrada puede ser un mecanismo eficaz para alinear los intereses de accionistas y directivos y puede afectar, por tanto, a la eleccin de criterio contable. Las estructuras de propiedad ms dispersas aumentan los problemas de agencia debido a la separacin entre propiedad y control y sus directivos tendern a elegir aquellos criterios contables orientados a presentar una imagen de estabilidad (MissonierPiera, 2004). Por otra parte, las empresas cuya principal fuente de financiacin proviene de insiders 11 dan ms importancia al reparto de beneficios a los accionistas, los cuales preferirn una menor volatilidad de los resultados frente a obtener informacin oportuna y transparente, porque las asimetras de informacin existentes pueden resolverse por otros canales (Muller et al., 2008). Por tanto, es previsible que a mayor dispersin de la propiedad menor sea la probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable para el registro de sus inversiones inmobiliarias.
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En 2005 la distribucin del capital de las compaas espaolas cotizadas era la siguiente: 26,0% en manos de los Consejos de Administracin, 28,7% en poder de accionistas significativos no consejeros y el capital flotante se sita, como promedio, en el 38,7%. CNMV (2005), Informe Anual de Gobierno Corporativo 2005, p.28. Muller, et al. (2008) utilizan como medida de aproximacin el porcentaje de acciones en manos de insiders a partir de informacin obtenida de la base de datos Worldscope.

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H4: La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es menor cuanto ms dispersa sea su estructura de propiedad.

3.1.2. Modelo y variables Nuestro anlisis es de corte transversal para los ejercicios 2005 a 2007, empleando tres modelos de regresin logstica, uno por ejercicio, cuya expresin es la siguiente: VR_ELECCIONit = 1SECit + 2INV_TAit + 3IMPit + 4ENDit + 5DISPit + 6AUDit [1]

La variable dependiente (VR_ELECCION) es dicotmica y tomar el valor 1 si la empresa i opta en el ejercicio t por el modelo de valor razonable y 0 si opta por el modelo de coste histrico. En la figura 1 exponemos las variables independientes que utilizamos en nuestro modelo de regresin [1]. De acuerdo con nuestras hiptesis, estas variables miden el endeudamiento, la estructura de propiedad, el sector de actividad al que pertenece la empresa i, la importancia de las inversiones inmobiliarias sobre el total de activo, el impacto de la valoracin a valor razonable de las inversiones inmobiliarias sobre el total de activo y, adicionalmente, el auditor de las cuentas anuales.
Figura 1: Hiptesis, variables explicativas y signo previsto en el modelo [1]

Hiptesis A) Relacionadas con asimetras de informacin La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es mayor para las empresas pertenecientes al sector inmobiliario. La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es mayor cuanto mayor sea la importancia de sus inversiones inmobiliarias en el balance de situacin. La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es mayor cuanto mayor sea el impacto del valor razonable sobre el total de activos. B) Relacionadas con problemas de agencia La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es mayor cuanto mayor sea su nivel de endeudamiento. La probabilidad de que la empresa opte por el criterio de valor razonable es menor cuanto ms dispersa sea su estructura de propiedad.

Cdigo

Signo previsto

Variable explicativa

Cdigo

H1a

SECTOR (variable dummy)

SEC

H1b

Inversiones INV_TA Inmobiliarias/Total Activo

H2

(Valor razonable - Coste histrico)/Total Activo

IMP

H3

Deuda/Patrimonio neto 1 - % propiedad principales accionistas conocidos

END

H4

DISP

17

La variable sector (SEC) para el contraste de nuestra hiptesis H1a, es una variable dummy que toma el valor 1 si la empresa pertenece al sector inmobiliario y el valor 0, en caso contrario. Los sectores se han codificado segn la clasificacin sectorial burstil en las bolsas espaolas. Prevemos que el signo del coeficiente (1) de esta variable en la ecuacin [1] sea positivo.

Para probar la hiptesis H1b, utilizamos el ratio resultante del cociente entre el importe de las inversiones inmobiliarias registradas en el balance de situacin y el total de activos al final del ejercicio t. De acuerdo con nuestro planteamiento, esperamos que el coeficiente de la variable INV_TA sea positivo.

Como medida del impacto del valor razonable, para contrastar la hiptesis H2, utilizamos la variable IMP medida como la diferencia entre el valor razonable de las inversiones inmobiliarias y su coste histrico sobre el total de activos y para la que prevemos el signo positivo en su coeficiente de regresin (3). En este sentido, medimos el impacto acumulado que hubiera tenido la eleccin del modelo de valor razonable para aquellas empresas que optan por el modelo de coste en el ejercicio t considerando, en su caso, el impacto de la revalorizacin permitida por la NIIF 1 en la fecha de transicin. Asimismo, hemos obtenido el impacto acumulado en el ejercicio t para las empresas que eligen el modelo de valor razonable.

Para el contraste de la hiptesis H3 utilizamos el ratio de endeudamiento (END), definido como el cociente entre el total pasivo y el patrimonio neto. De acuerdo con nuestro planteamiento, el signo esperado del coeficiente 4 en la regresin es positivo segn el cual esperamos que las empresas ms endeudadas tengan mayores incentivos para escoger el modelo de valor razonable con el objetivo de reducir su ratio de endeudamiento.

La hiptesis H4 plantea que la probabilidad de que la empresa opte por el valor razonable es menor ante estructuras de propiedad ms dispersas. La dispersin de la propiedad (DISP) la medimos como uno menos el porcentaje de propiedad en manos de los principales accionistas conocidos, similar a la usada por Muller et al. (2008, 2009), Missonier-Piera (2007) y Dumontier y Raffournier (1998). El signo previsto para el coeficiente de esta variable (5) es negativo.

18

Por ltimo, introducimos la variable auditor (AUD) para controlar el efecto que pudiera tener en la eleccin de modelo contable. La calidad de la informacin contable est vinculada a la calidad y prestigio de su auditor. Segn Dumontier y Raffournier (1998), las compaas auditoras internacionales y de gran tamao probablemente tengan una ventaja competitiva al controlar la implementacin de las normas internacionales de contabilidad por la mayor experiencia internacional de sus empleados y por la existencia de economas de escala en el desarrollo de competencias sobre normas internacionales de contabilidad. Dietrich et al. (2001) aportan evidencia de que la fiabilidad de los valores razonables determinados por los tasadores internos aumenta cuando son supervisados por tasadores externos y por una auditora de las BIG6.

En Espaa, prcticamente la totalidad de los grupos cotizados estn auditados por alguna de las BIG4 (Deloitte, PricewaterhouseCoopers, KPMG y Ernst & Young). Sin embargo, dado que las dos primeras ostentan la mayora de la cuota de mercado (50%, 49% y 71% en 2005, 2006 y 2007 respectivamente) en relacin a nuestra muestra y la cuota de mercado restante se reparte entre las segundas y otros auditores no BIG4 y, en funcin grado de especializacin de las firmas auditoras, hemos definido la variable AUD como una variable dummy que toma el valor 1 si las cuentas anuales consolidadas estn auditadas por los lderes del mercado, Deloitte o PricewaterhouseCoopers, y 0 en caso contrario.

3.2.

LA ESTIMACIN DEL VALOR RAZONABLE DE LAS INVERSIONES INMOBILIARIAS.

La eleccin de criterio contable permitida por la NIC 40 incide sobre la relevancia y fiabilidad de la informacin financiera. La principal crtica al uso del valor razonable como atributo de valoracin para las inversiones inmobiliarias se encuentra en la dificultad para obtener valores de un mercado activo y, por consiguiente, que las inversiones inmobiliarias no puedan valorarse de forma fiable. La norma recomienda, pero no obliga, la contratacin de un tasador independiente, de reconocida cualificacin profesional y con suficiente experiencia en la zona y en la categora del activo que valora (NIC 40.32). Las estimaciones del valor razonable de las inversiones inmobiliarias realizadas a partir de tasaciones de expertos independientes aumentan la fiabilidad de las valoraciones (NIC 40, BC. 55; Dietrich et al, 2001; Muller y Riedl, 2002) y la credibilidad de los directivos (Dietrich et al, 2001). Adems la discrecionalidad directiva en la eleccin del tasador para

19

la estimacin de los valores razonables introduce el problema general de las asimetras de informacin (Landsman, 2007). En esta investigacin analizamos los factores que determinan la eleccin de un determinado tipo de tasador para la valoracin de las inversiones inmobiliarias como forma de incrementar la fiabilidad de los valores razonables y reducir las asimetras de informacin.

3.2.1. Hiptesis

En nuestra investigacin desarrollamos tres hiptesis con el objetivo de mostrar cules son las razones que llevan a los grupos cotizados espaoles a elegir un determinado tipo de tasador para valorar sus inversiones inmobiliarias.

En primer lugar, consideramos que la eleccin de criterio contable es un factor determinante en la eleccin del tasador. As, las empresas que optan por el modelo de valor razonable muestran su preferencia por la relevancia y revelacin oportuna de la informacin y la contratacin de un experto independiente para la valoracin de las inversiones inmobiliarias aumenta la fiabilidad de las estimaciones y, como indican Barlev y Haddad (2003), la transparencia que de por s aporta el valor razonable a la informacin financiera. Las empresas que optan por registrar sus inversiones inmobiliarias a valor razonable muestran su compromiso con la transparencia de la informacin a travs de otras decisiones de revelacin tales como la contratacin de un experto independiente para la valoracin de sus inversiones inmobiliarias (Muller et al, 2008). Por tanto, la probabilidad de que la estimacin del valor razonable de las inversiones inmobiliarias se realice a partir de la valoracin realizada por un tasador externo es mayor si la empresa opta por el modelo de valor razonable segn NIC 40.

H5: La probabilidad de que la empresa opte por contratar un tasador externo para la valoracin de las inversiones inmobiliarias es mayor si la empresa opta por el modelo de valor razonable segn NIC 40.

Por otra parte, y como argumenta Giner Inchausti (1997), las empresas pertenecientes al mismo sector de actividad tienden a revelar informacin similar a los usuarios de la informacin. Adicionalmente, las actividades inmobiliarias son un negocio en el que se recurre a un elevado endeudamiento por lo que las valoraciones inmobiliarias realizadas

20

por expertos independientes se hacen imprescindibles para acceder a la financiacin. En el sector inmobiliario donde el patrimonio en alquiler representa una parte sustancial de las actividades del negocio, el importe de las inversiones inmobiliarias se somete al escrutinio de analistas e inversores y, como indica Landsman (2007), las tasaciones realizadas por expertos independientes son un factor institucional. Segn lo anterior nuestra sexta hiptesis ser la siguiente:

H6: La probabilidad de que la empresa opte por contratar un experto independiente para la valoracin de las inversiones inmobiliarias es mayor para las empresas pertenecientes al sector inmobiliario.

En tercer lugar, y como hemos puesto de manifiesto anteriormente, la valoracin a valor razonable de las inversiones inmobiliarias introduce una mayor volatilidad en las cuentas de resultados y afecta al riesgo percibido por los inversores actuales y potenciales. Este efecto econmico de la norma puede mitigarse, en parte, mediante la contratacin de un experto independiente que realice la valoracin de los activos en cuestin. De esta forma, se incrementa la fiabilidad de las estimaciones ms an cuando los incrementos entre los valores razonables y sus respectivos costes histricos son muy significativos. Por tanto, es razonable pensar que la probabilidad de que la empresa opte por contratar un tasador externo para la valoracin de las inversiones inmobiliarias es mayor cuanto mayor sea el impacto acumulado del valor razonable.

H7: La probabilidad de que la empresa opte por contratar un experto independiente para la valoracin de las inversiones inmobiliarias es mayor cuanto mayor sea el impacto acumulado del valor razonable sobre el total de activos.

3.2.2. Modelo y variables

Nuestro anlisis es de corte transversal para los ejercicios 2005 a 2007, empleando tres modelos de regresin logstica, uno por ejercicio, cuya expresin es la siguiente: TASit = 1VR_ELECCION it + 2SECit + 3IMPit + 4AUDit [2]

La variable dependiente (TAS) es dicotmica y tomar el valor 1 cuando la valoracin de las inversiones inmobiliarias de la empresa i se realice en el ejercicio t por un tasador

21

externo, y 0 en caso contrario; VR_ELECCION es una variable dummy que tomar el valor 1 si la empresa i opta en el ejercicio t por el modelo de valor razonable y 0 si opta por el modelo de coste histrico; las variables sector (SEC) e impacto (IMP) se definen de la misma forma que en el modelo [1]. La investigacin realizada por Dietrich et al. (2001) muestra que las valoraciones realizadas por tasadores internos y supervisadas por una de las BIG6 contienen menos sesgos y son ms precisas. De acuerdo con los resultados obtenidos por estos autores, definimos la variable auditor (AUD) como una variable dummy que toma el valor 1 si las cuentas anuales consolidadas estn auditadas una de las BIG4 y 0 en caso contrario. Resumimos en la figura 2 nuestras hiptesis, variables independientes utilizadas en el modelo y el signo previsto para los coeficientes de regresin en la ecuacin [2].
Figura 2: Hiptesis, variables explicativas y signo previsto en el modelo [2]
Signo previsto

Hiptesis Relacionadas con asimetras de informacin La probabilidad de que la empresa opte por contratar un experto independiente para la valoracin de las inversiones inmobiliarias es mayor si la empresa opta por el modelo de valor razonable segn NIC 40. La probabilidad de que la empresa opte por contratar un experto independiente para la valoracin de las inversiones inmobiliarias es mayor para las empresas pertenecientes al sector inmobiliario. La probabilidad de que la empresa opte por contratar un experto independiente para la valoracin de las inversiones inmobiliarias es mayor cuanto mayor sea el impacto acumulado del valor razonable sobre el total de activos.

Cdigo

Variable explicativa

Cdigo

H5

ELECCIN MODELO CONTABLE NIC 40 (variable dummy)

VR_ELECCION

H6

SECTOR (variable dummy)

SEC

H7

(Valor razonable - Coste histrico)/Total Activo

IMP

De acuerdo con nuestras hiptesis 5, 6 y 7, prevemos que la eleccin del tipo de tasador est positivamente asociada con la eleccin de modelo contable bajo la NIC 40, el sector de actividad de la empresa i y el impacto del valor razonable sobre el total de activos, respectivamente. Por tanto, prevemos que los signos de 1, 2 y 3 en la regresin sean positivos. Adicionalmente incluimos en nuestro modelo de regresin [2], la variable AUD para controlar el efecto que pudiera tener el auditor de las cuentas anuales en la eleccin del tipo de tasador y no prevemos signo para su coeficiente de regresin (4).

22

4. RESULTADOS 4.1.
MUESTRA

En 2005, los grupos cotizados espaoles emitieron por primera vez su informacin financiera de acuerdo a las Normas Internacionales de Contabilidad presentando asimismo informacin comparativa relativa al ejercicio 2004 lo cual les oblig a elaborar un balance de apertura a la fecha de transicin (1 de enero de 2004). Para nuestra investigacin hemos obtenido de la Comisin Nacional del Mercado de Valores (CNMV) las cuentas anuales correspondientes a los ejercicios 2005 a 2007 de los grupos consolidados espaoles (excluyendo sector financiero y asegurador) que han enviado su informacin financiera relativa a dichos ejercicios as como los Informes de Gobierno Corporativo relativos a los citados periodos. Para el contraste de nuestras hiptesis, trabajamos, por tanto, con todas las observaciones disponibles.

En la figura 3 mostramos, a efectos descriptivos, el sector de actividad y el modelo contable elegido en la valoracin posterior de todos los grupos cotizados que registran inversiones inmobiliarias en las cuentas anuales analizadas.

Los grupos cotizados espaoles que registran inversiones inmobiliarias en sus balances de situacin correspondientes a los ejercicios 2005, 2006 y 2007 ascienden a 42, 49 y 48 respectivamente.
Figura 3: Inversiones inmobiliarias: Eleccin de criterio contable por sectores de actividad

2005 Cdigo sector Valor Muestra razonable Coste

2006 Valor Muestra razonable Coste

2007 Valor Muestra razonable Coste

N N % N % N N % N % N N % N % 1 5 0 0% 5 100% 5 0 0% 5 100% 4 0 0% 4 100% 2 12 0 0% 12 100% 13 0 0% 13 100% 13 0 0% 13 100% 3 9 1 11% 8 89% 9 1 11% 8 89% 10 1 10% 9 90% 4 3 1 33% 2 67% 3 1 33% 2 67% 4 1 25% 3 75% 5 11 2 18% 9 82% 17 7 41% 10 59% 15 6 40% 9 60% 6 2 0 0% 2 100% 2 0 0% 2 100% 2 0 0% 2 100% Total 42 4 10% 38 90% 49 9 18% 40 82% 48 8 17% 40 83% Cdigo sector: (1) Petrleo y energa, (2) Materiales bsicos, industria y construccin, (3) Bienes de consumo, (4) Servicios de consumo, (5) Inmobiliarias y (6) Tecnologa y comunicaciones.

En cuanto a la eleccin contable permitida por la NIC 40, por lo general, los grupos cotizados espaoles han preferido el modelo de coste para el registro de las inversiones inmobiliarias (90%, 82% y 13% para 2005, 2006 y 2007 respectivamente). No obstante lo

23

anterior, se observa un aumento del nmero de casos y de la proporcin de grupos que eligen el modelo de valor razonable conforme se normaliza la aplicacin de las Normas Internacionales de Contabilidad; as, en 2006, se produce un cambio de criterio (de coste a valor razonable) en tres 12 de los grupos de empresas que en sus estados financieros para el ejercicio 2005 optaron por el modelo de coste, todos ellos pertenecientes al sector inmobiliario. En 2007, salvo por un cambio de criterio (de coste a valor razonable e igualmente de un grupo perteneciente al sector inmobiliario), mantienen el criterio de 2006 y la evolucin se debe al proceso de concentracin del sector inmobiliario experimentado durante el ejercicio 2007. En consecuencia, estos resultados muestran un aumento del nmero de casos que emplean el modelo de valor razonable lo que mejora la eficacia de las pruebas estadsticas empleadas. Por otra parte, hemos obtenido la aplicacin, en su caso, de la excepcin permitida por la Norma de Primera Aplicacin (NIIF 1) sobre el registro a valor razonable de las inversiones inmobiliarias en el balance de apertura a la fecha de transicin (1 de enero de 2004), la cual mostramos en la siguiente tabla (Figura 4).
Figura 4: 2005: Exencin Norma de Primera Aplicacin (NIIF 1): Revalorizacin vs. coste
Revalorizacin N 5 12 9 3 11 2 42 0 1 2 1 4 1 9 % 0% 8% 22% 33% 36% 50% 21% N 5 11 7 2 7 1 33 Coste % 100% 92% 78% 67% 64% 50% 79%

Cdigo sector Muestra N 1 2 3 4 5 6 Total

Cdigo sector: (1) Petrleo y energa, (2) Materiales bsicos, industria y construccin, (3) Bienes de consumo, (4) Servicios de consumo, (5) Inmobiliarias y (6) Tecnologa y comunicaciones.

La NIIF 1 permite a la fecha de transicin el registro de las inversiones inmobiliarias en el balance de apertura a valor razonable y utilizar ste como coste atribuido. En Espaa, tal y como permite la norma, algunos grupos han revalorizado sus inversiones inmobiliarias en la transicin utilizando ese valor como coste atribuido. En concreto, en el ao 2005, el 21% de los grupos cotizados que registran inversiones inmobiliarias se han decantado por esta opcin y la mayora de ellos pertenecen al sector inmobiliario o al
12

Grupo Inmocaral, Metrovacesa y Montebalito justifican el cambio de criterio contable (de coste a valor de mercado) en sus cuentas anuales (2006 para las dos primeras y 2007 para la tercera), con el objetivo de facilitar la comparabilidad con el resto de sociedades inmobiliarias cotizadas europeas y al entender que dicho mtodo recoge de forma ms veraz el valor del patrimonio del Grupo.

24

sector de la construccin lo cual puede justificarse, por una parte, en la necesidad de compensar parcialmente el impacto negativo
13

derivado

del

distinto criterio de

reconocimiento de ingresos (NIC 18 Ingresos)

y, por otra, en la oportunidad (para

aqullas que hayan optado por el modelo de coste) de registrar sus propiedades inmobiliarias a valor de mercado a la fecha de transicin evitando la volatilidad que puede introducir el modelo de valor razonable en las cuentas de resultados de ejercicios sucesivos.

En relacin a las estimaciones del valor razonable de las inversiones inmobiliarias, hemos obtenido de las cuentas anuales de todos los grupos cotizados espaoles que registran inversiones inmobiliarias en el periodo 2005 a 2007 el tipo de tasador utilizado para su valoracin, esto es, si al cierre de cada uno de los respectivos ejercicios se ha recurrido a los servicios de un tasador externo o, si por el contrario, las valoraciones se han realizado internamente. En la siguiente tabla (Figura 5) mostramos la eleccin realizada por sector de actividad.
Figura 5: Tipo de tasador: Eleccin por sectores de actividad

2005 Cdigo sector Muestra Tasador externo Tasador interno Muestra

2006 Tasador externo Tasador interno Muestra

2007 Tasador externo Tasador interno

N N % N % N N % N % N N % N % 1 5 2 40% 3 60% 5 1 20% 4 80% 4 1 25% 3 75% 2 12 2 17% 10 83% 13 1 8% 12 92% 13 1 8% 12 92% 3 9 3 33% 6 67% 9 3 33% 6 67% 10 0 0% 10 100% 4 3 2 67% 1 33% 3 1 33% 2 67% 4 1 25% 3 75% 5 11 9 82% 2 18% 17 15 88% 2 12% 15 14 93% 1 7% 6 2 0 0% 2 100% 2 0 0% 2 100% 2 0 0% 2 100% Total 42 18 43% 24 57% 49 21 43% 28 57% 48 17 35% 31 65% Cdigo sector: (1) Petrleo y energa, (2) Materiales bsicos, industria y construccin, (3) Bienes de consumo, (4)
Servicios de consumo, (5) Inmobiliarias y (6) Tecnologa y comunicaciones.

La mayora de los grupos cotizados espaoles han optado por realizar tasaciones internas para la valoracin de sus inversiones inmobiliarias en los tres primeros ejercicios de aplicacin de las Normas Internacionales de Contabilidad (57%, 57% y 65% para 2005, 2006 y 2007, respectivamente). Adicionalmente, se observa una disminucin en el nmero de casos y en la proporcin de los grupos cotizados que optan por contratar los
13

De acuerdo con la NIC 18, slo pueden registrarse como ingresos aquellas operaciones en las que se hayan transferido al comprador los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de los bienes (esto es, en el caso de venta de inmuebles, a la fecha de otorgamiento de escritura pblica), frente a la posibilidad existente en la normativa contable espaola anterior a la entrada en vigor de las NIIF de reconocer los ingresos cuando los inmuebles estuvieran sustancialmente terminados (cuando se hubiera incurrido en costes de construccin superiores al 80% del total previsto).

25

servicios de un tasador externo en todos los sectores de actividad a excepcin del sector inmobiliario cuya evolucin, a medida que se normaliza la aplicacin de las Normas Internacionales de Contabilidad, va en aumento (82%, 88% y 93% para 2005, 2006 y 2007, respectivamente). De esta forma, en 2007 la gran mayora de los grupos cotizados que valoran sus inversiones inmobiliarias a partir de las tasaciones efectuadas por un tasador externo son inmobiliarios (82%) y en el resto de sectores de actividad esta prctica es inusual. Aunque la evidencia emprica existente muestra que la contratacin de un tasador externo aumenta la fiabilidad de las estimaciones, algunos oponentes argumentan que los beneficios que reporta el valor razonable a los usuarios de la informacin no compensan los costes incurridos y que los preparadores de la informacin financiera junto con los auditores deben decidir si la empresa tiene suficientes recursos internos para determinar de forma fiable el valor razonable (NIC 40, BC. 55). Esto ltimo podra ser uno de los motivos por los que los grupos cotizados espaoles no han recurrido, en su mayora, a los servicios de un tasador externo. Por otra parte, y como comentamos anteriormente, las empresas pertenecientes al mismo sector de actividad tienden a revelar informacin similar a los usuarios de la informacin (Giner Inchausti, 1997) y conforme se consolida la aplicacin de las Normas Internacionales de Contabilidad se produce la normalizacin de las prcticas en los distintos sectores de actividad y en el mbito europeo.

4.2.

RESULTADOS EMPRICOS

4.2.1. Eleccin contable valor razonable vs. coste segn NIC 40

Los estadsticos descriptivos de las variables empleadas en esta investigacin se detallan en la siguiente tabla (Figura 6). stos revelan que aproximadamente un 10% del total de activos son inversiones inmobiliarias a lo largo de los tres ejercicios. El impacto del modelo del valor razonable aumenta conforme pasan los ejercicios, lo cual es razonable en un periodo de fuerte crecimiento de precios en el sector, pasando de un impacto sobre el total de activos del 5% al 11%. Por otra parte, las empresas que cuentan con inversiones inmobiliarias revelan un ratio de endeudamiento que evoluciona desde el 2,49 en 2005 al 2,93 en 2007. Finalmente, la dispersin del accionariado se reduce en casi 7 puntos porcentuales desde una media del 51% de 2005 al 43% en 2007.

26

. Figura 6: Estadsticos descriptivos y test de normalidad

Panel A: 2005 Variables continuas INV_TA IMP END DISP Variables dicotmicas SEC AUD Panel B: 2006 Variables continuas INV_TA IMP END DISP Variables dicotmicas SEC AUD Panel C: 2007 Variables continuas INV_TA IMP END DISP Variables dicotmicas SEC AUD Observaciones 48 41 48 48 Observaciones 48 48 Media 0,09 0,11 2,93 0,43 Valor = 1 15 20 Desviacin tpica 0,16 0,29 2,22 0,26 Valor = 0 33 28 K-S test (normalidad) Z = 2,11*** Z = 2,25*** Z = 0,91 Z = 0,74 Observaciones 49 49 49 49 Observaciones 49 49 Media 0,10 0,09 3,30 0,47 Valor = 1 17 24 Desviacin tpica 0,19 0,26 2,44 0,30 Valor = 0 32 25 K-S test (normalidad) Z = 2,38*** Z = 2,66*** Z = 0,06 Z = 0,88 Observaciones 42 35 42 42 Observaciones 42 42 Media 0,10 0,05 2,49 0,51 Valor = 1 11 21 Desviacin tpica 0,21 0,09 4,58 0,31 Valor = 0 31 21 K-S test (normalidad) Z = 2,05*** Z = 1,75*** Z = 1,90*** Z = 0,62

*** Hiptesis de normalidad rechazada al nivel del 1%.

Los resultados que exponemos en la Figura 7 muestran una influencia significativa del sector (SEC) en la eleccin de modelo contable. La variable SEC es estadsticamente significativa al nivel del 1% en 2005 y 2007 (Paneles A y C, respectivamente) y del 5% en 2006 (Panel B). Estos resultados confirman nuestra hiptesis H1a. Por su parte, de acuerdo con nuestra hiptesis H1b, en los grupos cotizados que optan por el valor razonable, el importe de las inversiones inmobiliarias es ms significativo sobre el total de activos que en los que optan por el modelo de coste, ya que la variable INV_TA es estadsticamente significativa al nivel del 10% en 2006 y 2007 (Paneles B y C, respectivamente). No obstante, los resultados obtenidos en el test de Chi-cuadrado en 2007 en relacin a la variable auditor (AUD) no muestran que exista influencia en la eleccin de modelo contable. Asimismo, no hemos obtenido resultados estadsticamente significativos para las variables IMP, END y DISP por lo que no podemos validar empricamente nuestras hiptesis H2, H3 y H4.

27

Figura 7: Eleccin valor razonable vs. coste Resultados del anlisis univariante

Panel A: 2005 Variables INV_TA IMP END DISP SEC AUD Panel B: 2006 Variables INV_TA IMP END DISP SEC AUD Panel C: 2007 Variables INV_TA IMP END DISP SEC AUD Valor razonable (n=8) = 0,16 = 0,06 = 3,08 = 0,36 = 0,75 = 0,5 Coste (n=40) = 0,07 = 0,12 = 2,90 = 0,44 = 0,23 = 0,75 T de Student Test de Mann-Whitney Chi-cuadrado N/A N/A N/A N/A 2 = 6,75 (p=0,01) 2 = 1,33 (p=0,25) Valor razonable (n=9) = 0,17 = 0,04 = 3,20 = 0,33 = 0,78 = 0,22 Coste (n=40) = 0,08 = 0,06 = 3,32 = 0,50 = 0,44 = 0,55 T de Student Test de Mann-Whitney Chi-cuadrado N/A N/A N/A N/A 2 = 4,59 (p=0,03) 2 = 0,02 (p=0,89) Valor razonable (n=4) = 0,04 = 0,01 = 2,66 = 0,43 = 0,50 = 0,00 Coste (n=38) = 0,11 = 0,05 = 2,47 = 0,51 = 0,24 = 0,55 T de Student Test de Mann-Whitney Chi-cuadrado N/A N/A N/A N/A 2 = 9,52 (p=0,00) 2 = 0,00 (p=1,00)

N/A Z = -0,51 (p=0,61) N/A Z = -0,36 (p=0,72) N/A Z = -0,39 (p=0,70) t = -0,38 (p=0,73) N/A N/A N/A N/A N/A

N/A Z = -1,88 (p=0,06) N/A Z = -0,73 (p=0,47) t = -0,15 (p=0,88) N/A t = -1,62 (p=0,13) N/A N/A N/A N/A N/A

N/A Z = -1,80 (p=0,07) N/A Z = -0,63 (p=0,53) t = 0,21 (p=0,84) N/A t = -0,74 (p=0,48) N/A N/A N/A N/A N/A

N/A: No apropiado

En relacin al anlisis multivariante efectuado, los resultados obtenidos en el modelo de regresin logstica aplicado [1] aparecen en la figura 8, el cual hemos replicado para los ejercicios 2005 (MOD1), 2006 (MOD2) y 2007 (MOD3). Los modelos son

estadsticamente significativos y explican una parte sustancial de la varianza en la eleccin de criterio contable tal y como muestran los valores de la R2 de Cox Snell y la R2 de Nagelkerke.

28

Figura 8: Resultados modelo de regresin [1]: Coeficientes y estadstico de Wald

Variable SEC INV_TA IMP END DISP AUD N Observaciones 2 R Cox y Snell 2 R Nagelkerke

Signo previsto + + + + ?

MOD1 5,397
(1,066)

MOD2 1,718
(1,915)

MOD3 1,627
(1,824)

-16,051
(0,332)

9,121
(2,648)*

20,069
(3,430)*

-13,645
(0,070)

-23,458
(3,577)*

-38,230
(3,726)**

-0,182
(0,058)

-0,227
(1,105)

-0,193
(0,695)

-0,014
(0,535)

-0,015
(1,657)

-0,013
(0,980)

21,386
(0,000)

-2,258
(3,052)*

-2,149
(3,323)*

42 0,553 0,850

49 0,541 0,722

48 0,522 0,695

**, * corresponden a niveles de significacin del 5% y 10% respectivamente.

En el MOD1, que corresponde a la presentacin de los primeros estados financieros obligatorios bajo las Normas Internacionales de Contabilidad, no hemos obtenido significacin para los coeficientes de las variables utilizadas y no podemos confirmar, en consecuencia, los resultados obtenidos en el anlisis univariante en relacin a la variable SEC. Igualmente no hemos obtenido significacin estadstica suficiente para los coeficientes de la variable sector (SEC) en los MOD2 y MOD3 por lo que, a partir de los resultados del anlisis multivariante, no podemos validar H1a ni confirmar los resultados obtenidos en el anlisis univariante.

El modelo de valor razonable es el elegido de forma mayoritaria por los grupos inmobiliarios europeos a la entrada en vigor de las Normas Internacionales de Contabilidad para el registro de sus inversiones inmobiliarias y el tratamiento contable bajo la normativa local anterior es un factor determinante en esta eleccin de criterio (Muller et al., 2008). Uno de los casos ms evidentes es en el Reino Unido donde la normativa local previa (UK GAAP) requera valorar las inversiones inmobiliarias a valor razonable 14 registrando las variaciones de valor en el patrimonio neto (modelo de revalorizacin) y, en 2005 a la entrada en vigor de las Normas Internacionales de Contabilidad, todos los grupos inmobiliarios britnicos mantuvieron como criterio para la

14

En UK GAAP, la norma SSAP 19 (Statement of Standard Accounting Practice 19, Accounting for Investment Properties) estable como criterio de valoracin el open market value, cuya definicin es similar a la de valor razonable.

29

valoracin el valor razonable. Sin embargo, en Espaa el criterio para la valoracin de las inversiones inmobiliarias (incluidas en el epgrafe de inmovilizado material) segn la normativa local previa (Plan General de Contabilidad de 1990) deban valorarse al precio de adquisicin o coste de produccin menos la amortizacin acumulada y el importe acumulado de las provisiones por depreciacin, en su caso.

Los resultados obtenidos para la variable INV_TA son los esperados y los coeficientes son significativos en los MOD 2 y MOD 3, confirmando el cumplimiento de la H1b y los resultados del anlisis univariante. Estos resultados implican que conforme el peso de las inversiones inmobiliarias es mayor en el activo de la empresa, lo cual sucede en las empresas inmobiliarias con fuertes patrimonios en alquiler, se tiende a revelar el valor razonable en los estados principales, dado que en opinin de los defensores del modelo, los ingresos por alquiler y los cambios en el valor razonable estn inexorablemente unidos como componentes que integran el resultado de una inversin inmobiliaria (NIC 40, BC. 44). Con la eleccin del modelo de valor razonable revelan de una manera ms apropiada la gestin de estos recursos porque, al igual que en el modelo de coste, se dispondra del valor razonable de los mismos as como de los resultados derivados de la tenencia del activo (Barlev y Haddad, 2003).

El coeficiente de la variable IMP es significativo en el MOD 2 y MOD 3, a niveles del 10% y 5% respectivamente. Al contrario de lo previsto en nuestra H2, el signo obtenido en el coeficiente es contrario a nuestras expectativas mostrando que cuanto mayor es el impacto del valor razonable sobre el total de activos, menores son los incentivos de las empresas para elegir el modelo de valor razonable. Identificamos al menos dos razones que pueden justificar el resultado: en primer lugar y, como hemos comentado anteriormente, por la influencia de la tradicin contable ms afn al modelo de coste previsto por la NIC 40; y en segundo lugar, por la presencia del conservadurismo contable. En relacin a ste ltimo, el conservadurismo est asociado al coste histrico. Garcia Lara y Mora (2004) realizan un anlisis comparativo entre el nivel de conservadurismo en balance y el nivel de conservadurismo en resultados 15 bajo las NIC

15

Se entiende por conservadurismo en balance (o conservadurismo incondicional) a la infravaloracin constante del patrimonio neto debido a la infravaloracin (e.j. en el uso del coste histrico como criterio de valoracin) o no reconocimiento de ciertos activos. El conservadurismo en resultados (o conservadurismo condicional) se refiere a que el resultado capta antes las malas noticias que las buenas noticias.

30

en ocho pases de la Unin Europea (Reino Unido, Alemania, Francia, Suiza, Holanda, Italia, Espaa y Blgica) mostrando una destacable presencia del conservadurismo en balance de los pases continentales o de ley civil como Espaa. En cuanto al conservadurismo del resultado, los hallazgos de Garca Lara et al. (2007), sobre una muestra de empresas espaolas en el periodo comprendido entre 1997 y 2002, muestran una incorporacin asimtrica de las noticias al resultado, y especficamente, una incorporacin ms rpida de las malas noticias que de las buenas.

Al igual que en el anlisis univariante, no hemos podido obtener evidencia emprica que soporte nuestras hiptesis relacionadas con los costes de agencia (H3 y H4). No hemos podido confirmar, por tanto, los resultados obtenidos en las investigaciones realizadas por Christensen y Nikolaev (2009) sobre la eleccin contable permitida por la NIC 40 en el Reino Unido y Alemania as como por Missonier-Piera (2007) en relacin a la decisin de revalorizar activos fijos segn NIC 16 en Suiza, que muestran el endeudamiento como factor determinante. Del mismo modo, tampoco hemos podido confirmar los hallazgos de Muller et al. (2008) en cuanto a la relacin entre la estructura de propiedad y la eleccin de criterio contable para el registro de las inversiones inmobiliarias.

Por ltimo, la variable auditor (AUD) est negativamente relacionada con la eleccin de criterio contable (los coeficientes son significativos al nivel del 10% para los MOD 2 y MOD 3. Estos resultados muestran que los grupos cotizados auditados por KPMG, Ernst & Young u otros auditores no BIG4 son ms propensos a optar por el modelo de valor razonable que los grupos auditados por las firmas lderes de auditora del sector inmobiliario.

4.2.2. La estimacin del valor razonable de las inversiones inmobiliarias

Los resultados que mostramos en la Figura 9 revelan en los tres ejercicios que la eleccin del modelo de valor razonable, la pertenencia al sector inmobiliario y el impacto del valor razonable sobre el total de activos estn relacionados con la eleccin del tasador para la valoracin de las inversiones inmobiliarias. En relacin al auditor, los resultados obtenidos en el contraste de 2 de Pearson en 2005 y 2006 no muestran una relacin entre esta variable y la eleccin del tasador aunque s se obtiene significacin en 2007.

31

Por otra parte, los resultados muestran que el impacto del valor razonable sobre el total de activos es mayor en las empresas que optan por contratar un tasador externo que en aqullas en las que la estimacin del valor razonable se realiza internamente. Igualmente podemos comprobar que el grado de pertenencia al sector inmobiliario y la probabilidad de haber optado por el modelo de valor razonable es mayor para el subgrupo de empresas que recurre a los servicios de un externo independiente. Los resultados obtenidos en 2005 y 2006 en relacin al auditor no muestran diferencias significativas en las medias (la media de AUD es de 0,94 frente a 0,92 en 2005 y de 0,81 frente a 0,93 en 2006).
Figura 9: Eleccin tasador externo vs. tasador interno Resultados del anlisis univariante

Panel A: 2005 Variables VR_ELECCION SEC IMP AUD Panel B: 2006 Tasador externo (n=21) VR_ELECCION = 0,38 SEC = 0,71 IMP = 0,19 AUD = 0,81 Variables Panel C: 2007 Tasador externo (n=17) VR_ELECCION = 0,41 SEC = 0,82 IMP = 0,24 AUD = 0,76 Variables
N/A: No apropiado

Tasador externo Tasador interno (n=18) (n=24) = = = = 0,22 0,50 0,08 0,94 = 0,00 = 0,08 = 0,02 = 0,92

Test de MannWhitney
2

Chi-cuadrado

= 5,895 (p=0,02) N/A 2 = 9,238 (p=0,00) N/A Z = 75 (p=0,01) N/A 2 = 0,120 (p=0,73) N/A

Tasador interno Test de MannChi-cuadrado (n=28) Whitney 2 = 9,539 (p=0,00) = 0,04 N/A 2 = 0,07 N/A = 21,888 (p=0,00) = 0,01 Z =117 (p=0,00) N/A 2 = 1,583 (p=0,21) = 0,93 N/A

Tasador interno Test de MannChi-cuadrado (n=31) Whitney 2 = 11,385 (p=0,00) = 0,03 N/A 2 = 0,03 N/A = 31,996 (p=0,00) = 0,02 Z = 89 (p=0,00) N/A 2 = 4,850 (p=0,03) = 0,97 N/A

Los resultados obtenidos en el anlisis multivariante a partir del modelo de regresin logstica aplicado [2] aparecen en la figura 10, el cual hemos replicado para los ejercicios 2005 (MOD1), 2006 (MOD2) y 2007 (MOD3). Los modelos son estadsticamente significativos y explican una parte sustancial de la varianza en la eleccin del tipo de tasador tal y como muestran los valores de la R2 de Cox Snell y la R2 de Nagelkerke.

32

Figura 10: Resultados modelo de regresin [2]: Coeficientes y estadstico de Wald

Variable VR_ELECCION SEC IMP AUD N Observaciones 2 R Cox y Snell R2 Nagelkerke

Signo previsto + + + ?

MOD1 21,000
(0,000)

MOD2 2,142
(2,937)*

MOD3 2,325
(2,622)*

21,915
(0,000)

1,409
(2,123)

2,789
(4,765)**

-1,676
(0,019)

9,903
(1,881)

9,192
(1,154)

-0,085
(2,698)*

-1,551
(10,862)***

-2,275
(10,934)***

42 0,428 0,571

49 0,421 0,562

48 0,543 0,725

**, * corresponden a niveles de significacin del 1%, 5% y 10% respectivamente.

Por lo que se refiere al contraste de hiptesis en el MOD 1, los resultados muestran que no se cumplen las hiptesis 5, 6 y 7 y, por tanto, no podemos confirmar los resultados obtenidos en el anlisis univariante.

Los resultados obtenidos para la variable VR_ELECCION son los esperados y los coeficientes son significativos en los MOD 2 y MOD3. El contraste de hiptesis muestra, por tanto, que se cumple H5 relativa a que la probabilidad de que la empresa opte por contratar un tasador externo para la valoracin de las inversiones inmobiliarias es mayor si la empresa opta por el modelo de valor razonable segn NIC 40. As, adems de la relevancia que, entre otras caractersticas, aporta el valor razonable a la informacin sobre las inversiones inmobiliarias, se le dota de mayor fiabilidad.

En relacin a H6, el resultado obtenido para la variable sector (SEC) en el MOD3 es el esperado y muestra que la pertenencia al sector inmobiliario influye positivamente en la eleccin de un tasador externo lo cual tambin indica que las empresas inmobiliarias tienden a revelar informacin similar a los usuarios de la informacin. Sin embargo, no hemos obtenido significacin estadstica suficiente en el MOD 2 por lo que no podemos confirmar los resultados obtenidos en el anlisis univariante para este ejercicio.

Contrariamente a nuestras expectativas y a los resultados obtenidos en el anlisis univariante, no se cumple H7 relativa a que la probabilidad de que la empresa opte por contratar un tasador externo es mayor cuanto mayor es el impacto acumulado del valor razonable de las inversiones inmobiliarias sobre el total de activos.

33

Por ltimo, y respecto a la variable auditor (AUD), los resultados multivariantes obtenidos muestran que las empresas auditadas por las BIG4 son menos propensas a contratar a un experto independiente para la valoracin de las inversiones inmobiliarias. En relacin a estos resultados y como hemos comentado anteriormente, la NIC 40 recomienda pero no obliga a la contratacin de un experto independiente y la evidencia emprica obtenida en la investigacin realizada por Dietrich et al. (2001) muestra que la fiabilidad de las estimaciones de los valores razonables aumenta cuando son realizadas por tasadores externos y, en el caso de que las realicen tasadores internos, contienen menos sesgos y son ms precisas cuando son supervisadas por una auditora de las BIG6.

5.

CONCLUSIONES

En esta investigacin analizamos, por una parte, los factores que determinan la eleccin de criterio contable permitida por la NIC 40 y que incide fundamentalmente sobre la relevancia de la informacin; en segundo lugar, analizamos las razones por las que los grupos cotizados espaoles optan por estimar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias a partir de la valoracin efectuada por un tasador externo como forma de dotar de mayor fiabilidad a las estimaciones. En definitiva, y en relacin a las inversiones inmobiliarias, investigamos la eleccin de los grupos cotizados espaoles entre dos caractersticas de la informacin financiera: la relevancia y la fiabilidad.

Nuestros resultados en relacin a la eleccin de criterio contable ponen de manifiesto que dicha eleccin persigue reducir las asimetras de informacin existentes y no est asociada con factores relacionados con los problemas de agencia, tales como el endeudamiento y la diseminacin de la propiedad. As, observamos en 2006 y 2007 que en los grupos cotizados espaoles en los que la actividad patrimonialista representa uno de los segmentos ms importantes en su estructura de negocio, son ms propensos a optar por el modelo de valor razonable como forma de mostrar al mercado informacin relevante, transparente, oportuna y ms comparable a nivel internacional. El nuevo modelo contable implantado en Espaa a raz de la aplicacin de las Normas Internacionales de Contabilidad pone el acento en el carcter predictivo de la informacin, sin embargo, la primera reaccin ha sido una adaptacin de mnimos que, en el caso de las inversiones inmobiliarias, ha sido la opcin por el modelo de coste; conforme se gana experiencia en el modelo se observa que la demanda de informacin de los inversores y

34

la eleccin de la opcin contable seleccionada por el sector inmobiliario a nivel europeo conducen hacia el modelo de valor razonable.

Por otra parte, este trabajo pone de manifiesto algunas contradicciones en este razonamiento. Los resultados obtenidos en cuanto a la relacin prevista entre el impacto del valor razonable y la eleccin de modelo contable, para 2006 y 2007, son contrarios a nuestras expectativas y muestran que los grupos cotizados en los que el impacto del valor razonable sobre el total de activos es significativo son menos propensos a elegir el modelo de valor razonable. Este resultado puede venir explicado por la influencia que ejerce la tradicin contable previa, como ya observ el trabajo de Muller et al. (2008), as como por la incidencia del conservadurismo contable detectada en los pases continentales o de ley civil como Espaa por Garca Lara y Mora (2004). Los efectos positivos de esta eleccin conservadora es que ante la cada del mercado en 2008, previsiblemente no se producir la volatilidad y los efectos procclicos en la cuenta de resultados: las cadas de valor, salvo que sean por debajo del coste, no deben influir negativamente en la cuenta de resultados y en aquellos activos con varios aos de antigedad el colchn generado en las etapas de crecimiento de precios absorber parte de esta disminucin.

Nuestros resultados tambin revelan (en 2006 y 2007) que la eleccin de criterio contable est relacionada con el auditor de las cuentas anuales. Sin embargo, no podemos contribuir a los hallazgos de investigaciones anteriores en cuanto a la relacin de factores relacionados con los costes de agencia tales como el endeudamiento (Missonier-Piera, 2007; Christensen y Nikolaev, 2009) y la dispersin de la propiedad (Muller et al., 2008) con la eleccin de modelo contable.

En relacin a la eleccin del tipo de tasador, nuestros resultados ponen de manifiesto que los grupos cotizados espaoles que optan por el modelo de valor razonable son ms propensos a contratar un tasador externo para valorar sus inversiones inmobiliarias. As, introducen fiabilidad en las estimaciones del valor razonable de estos activos y, por consiguiente, a las variaciones registradas en la cuenta de resultados. De esta forma mitigan el efecto que, en el mercado de valores, podra producir la eleccin del modelo de valor razonable que los inversores podran interpretar como una oportunidad para gestionar el resultado y el patrimonio de la empresa. Por otra parte, a partir de los

35

resultados obtenidos, tambin observamos que las empresas del sector inmobiliario tienden a revelar informacin similar a los usuarios, en concreto, por la generalizacin de la prctica de estimar los valores razonables de las inversiones inmobiliarias a partir de las tasaciones efectuadas por expertos independientes. Por ltimo, nuestros resultados muestran que la eleccin de un determinado tipo de tasador est relacionada con el auditor de las cuentas anuales y, en particular, que las empresas auditadas por una de las BIG4 son menos propensas a contratar los servicios de un tasador externo.

Este trabajo contribuye a explicar los factores que determinan la eleccin contable y, en particular, para la valoracin de activos no financieros. Asimismo contribuimos al debate general sobre la aplicacin del valor razonable como criterio de valoracin mostrando que existen factores que limitan la opcin por un modelo fundamentado en la relevancia y la revelacin oportuna de la informacin, ms all de las crticas en relacin a la fiabilidad de las estimaciones.

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40

[h1]no

sera mejor emplear otro trmino distinto a favorable?, apropiado