DECRETO 1420 DE 1998 (julio 24) por el cual se reglamentan parcialmente el artculo 37 de la Ley 9 de 1989, el artculo 27 del Decreto-ley

2150 de 1995, los artculos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artculo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalos. El presidente de la Repblica de Colombia, en ejercicio de sus facultades constitucionales y legales, especialmente las que le confiere el numeral 11 del artculo 189 de la Constitucin Poltica y el artculo 61 de la Ley 388 de 1997, DECRETA: Captulo Primero Disposiciones generales Artculo 1.- Las disposiciones contenidas en el presente Decreto tienen por objeto sealar las normas, procedimientos, parmetros y criterios para la elaboracin de los avalos por los cuales se determinar el valor comercial de los bienes inmuebles, para la ejecucin de los siguientes eventos, entre otros: 1. Adquisicin de inmuebles por enajenacin forzosa 1. Adquisicin de inmuebles por enajenacin voluntaria 1. Adquisicin de inmuebles a travs del proceso de expropiacin por va judicial. 1. Adquisicin de inmuebles a travs del proceso de expropiacin por va administrativa 1. Determinacin del efecto de plusvala 1. Determinacin del monto de la compensacin en tratamiento de conservacin 1. Pago de la participacin en plusvala por transferencia de una porcin del precio objeto de la misma. 1. Determinacin de la compensacin por afectacin por obra pblica en los trminos que seala el artculo 37 de la Ley 9 de 1989. Artculo 2.- Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio ms favorable por el cual ste se transara en un mercado donde el comprador y el

vendedor actuaran libremente, con el conocimiento de las condiciones fsicas y jurdicas que afectan el bien. Artculo 3.- La determinacin del valor comercial de los inmuebles la harn, a travs de un avalo, el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurdicas de carcter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoracin. Artculo 4.- La valoracin comercial de los inmuebles podr ser solicitada por las entidades que facultan las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997 y por las dems que las modifiquen y los decretos que las desarrollen para realizar los eventos descritos en el artculo 1 de este Decreto. Artculo 5.- Para efectos de la aplicacin del inciso segundo del numeral tercero del artculo 56 de la Ley 388 de 1997, cuando el avalo catastral vigente sea resultado de una peticin de estimacin, segn el artculo 13 de la Ley 14 de 1983 o de un autoavalo en los trminos del artculo 14 de la Ley 44 de 1990, deber tener ms de un ao de vigencia en el respectivo catastro. Artculo 6.- Como zona o subzona geoeconmica homognea se entiende el espacio que tiene caractersticas fsicas y econmicas similares, en cuanto a: 1. Topografa 1. Normas urbansticas 1. Servicios pblicos domiciliarios 1. Redes de infraestructura vial 1. Tipologa de las construcciones 1. Valor por unidad de rea de terreno 1. reas Morfolgicas Homogneas 1. La estratificacin socioeconmica Pargrafo 1.- Para efectos de la determinacin de la compensacin de que trata el Decreto-ley 151 de 1998, para el clculo del reparto equitativo de cargas y beneficios y para la delimitacin de las unidades de actuacin urbanstica, se entienden como reas morfolgicas homogneas las zonas que tienen caractersticas anlogas en cuanto a tipologas de terreno, edificacin o construccin, usos e ndices derivados de su trama urbana original. Pargrafo 2.- En desarrollo del presente Decreto, podrn tomarse como referencia las zonas homogneas fsicas elaboradas por las autoridades

catastrales en su procesos de formacin catastral de actualizacin de la formacin catastral. Artculo 7.- Derogado por el art. 7, Decreto Nacional 1788 de 2004. Los municipios o distritos que antes de adoptar el Plan de Ordenamiento Territorial de que trata la Ley 388 de 1997 no tuviese reglamentado el uso del suelo, el potencial de edificacin ser el predominante en la zona geoeconmica homognea o en la zona homognea fsica previstas en el artculo 6 del presente Decreto, al 24 de julio de 1997. Captulo segundo De las personas naturales o jurdicas que realizan avalos y de las lonjas de propiedad raz. Artculo 8.- Las personas naturales o jurdicas de carcter privado que realicen avalos en desarrollo del presente Decreto, debern estar registradas y autorizadas por una lonja de propiedad raz domiciliada en el municipio o distrito donde se encuentren el bien objeto de la valoracin. Artculo 9.- Se entiende por lonja de propiedad raz las asociaciones o colegios que agrupan a profesionales en finca raz, peritazgo y avalo de inmuebles. Artculo 10.- Las lonjas de propiedad raz interesadas en que los avaluadores que tiene afiliados realicen los avalos a los que se refiere el presente Decreto, elaborarn un sistema de registro y de acreditacin de los avaluadores. El registro que llevar cada lonja de sus avaluadores deber tener un reglamento que incluir, entre otros, los mecanismos de admisin de los avaluadores, los derechos y deberes de stos, el sistema de reparto de las solicitudes de avalo, el rgimen de inhabilidades, incompatibilidades, impedimentos y prohibiciones de los avaluadores, las instancias de control y el rgimen sancionatorio. Artculo 11.- La entidad privada a la cual se le solicite el avalo y la persona que lo adelante, sern solidariamente responsables por el avalo realizado de conformidad con la ley. Captulo tercero Procedimiento para la elaboracin y controversia de los avalos Artculo 12.- La entidad o persona solicitante podr solicitar la elaboracin del avalo a una de las siguientes entidades: Las lonjas o lonja de propiedad raz con domicilio en el municipio o distrito donde se encuentren ubicados el o los inmuebles objeto de avalo,. La cual

designar para el efecto uno de los peritos privados o avaluadores que se encuentren registrados y autorizados por ella. El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi o la entidad que haga sus veces, quien podr hacer los avalos de los inmuebles que se encuentran ubicados en el territorio de su jurisdiccin. Pargrafo.- Dentro del trmino de la vigencia del avalo, no se podr solicitar el mismo avalo a otra entidad autorizada, salvo cuando haya vencido el plazo legal par elaborar el avalo contratado. Artculo 13.- La solicitud de realizacin de los avalos de que trata el presente Decreto deber presentarse por la entidad interesada en forma escrita, firmada por el representante legal o su delegado legalmente autorizado, sealando el motivo del avalo y entregando a la entidad encargada los siguientes documentos: 1. Identificacin del inmueble o inmuebles, por su direccin y descripcin de linderos. 1. Copia de la cdula catastral, siempre que exista 1. Copia del certificado de libertad y tradicin del inmueble objeto del avalo, cuya fecha de expedicin no sea anterior en ms de tres (3) meses a la fecha de la solicitud. 1. Copia del plano del predio o predios, con indicacin de las reas del terreno, de las construcciones o mejoras del inmueble o motivo de avalo, segn el caso. 1. Copia de la escritura del rgimen de propiedad horizontal, condominio parcelacin cuando fuere del caso. 1. Copia de la reglamentacin urbanstica vigente en el municipio o distrito, en la parte que haga relacin con el inmueble objeto del avalo. Se entiende por reglamentacin urbanstica vigente aquella expedida por autoridad competente y debidamente publicada en la gaceta que para el efecto tenga la administracin municipal o distrital. 1. Para el caso del avalo previsto en el artculo 37 de la Ley 9 de 1989, deber informarse el lapso de tiempo durante el cual se imposibilite la utilizacin total o parcial del inmueble como consecuencia de la afectacin. Pargrafo 1.- Cuando se trate del avalo de una parte de un inmueble, adems de los documentos e informacin sealados en este artculo para el inmueble de mayor extensin, se deber adjuntar el plano de la parte objeto del avalo, con indicacin de su linderos, rumbos y distancias.

Pargrafo 2.- El plazo para la realizacin de los avalos objeto del presente Decreto es mximo de treinta (30) das hbiles, salvo las excepciones legales, los cuales se contarn a partir del da siguiente al recibo de la solicitud con toda la informacin y documentos establecidos en el presente Artculo. Artculo 14.- Las entidades encargadas de adelantar los avalos objeto de este Decreto, as como las lonjas y los avaluadores no sern responsables de la veracidad de la informacin urbanstica que afecte o haya afectado el inmueble objeto del predio en el momento de la realizacin del avalo. El avaluador deber dejar consignadas las inconsistencias que observe; o cuando las inconsistencias impidan la correcta realizacin del avalo, deber informar por escrito de tal situacin a la entidad solicitante dentro de los tres (3) das hbiles siguientes al conocimiento de las mismas. Artculo 15.- La entidad solicitante podr pedir la revisin y la impugnacin al avalo dentro de los cinco (5) das siguientes a la fecha en que la entidad que realiz el avalo se lo ponga en conocimiento. La impugnacin puede proponerse directamente o en subsidio de la revisin Artculo 16.- Se entiende por revisin el trmite por el cual la entidad solicitante, fundada en consideraciones tcnicas, requiere a quien practic el valo para que reconsidere la valoracin presentada, a fin de corregirla, reformarla o confirmarla. La impugnacin es el trmite que se adelanta por la entidad solicitante del avalo ante el Instituto Agustn Codazzi, para que este examine el avalo a fin de corregirlo, reformarlo o confirmarlo. Artculo 17.- Corresponde a la entidad y al perito que realizaron el avalo pronunciarse sobre la revisin planteada dentro de los quince (15) das siguientes a su presentacin. Al Instituto Geogrfico Agustn Codazzi le corresponde resolver impugnaciones en todos los casos. las

Una vez decidida la revisin y si hay lugar a tramitar la impugnacin, la entidad que decidi la revisin enviar el expediente al Instituto Geogrfico Agustn Codazzi dentro de los tres (3) das hbiles siguientes a la de la fecha del acto por el cual se resolvi la revisin. Pargrafo 1.- Al decidirse la revisin o la impugnacin, la entidad correspondiente podr confirmar, aumentar o disminuir el monto del avalo. Pargrafo 2.- El plazo para resolver la impugnacin ser de quince (15) das hbiles y se contar desde el da siguiente a la fecha de presentacin de la impugnacin.

Artculo 18.- En cuanto no sea incompatible con lo previsto en este Decreto, se aplicarn para la revisin e impugnacin lo previsto en los artculos 51 a 60 del Cdigo Contencioso Administrativo o dems normas que lo modifiquen o sustituyan. Artculo 19.- Los avalos tendrn una vigencia de un (1) ao, contados desde la fecha de su expedicin o desde aquella en que se decidi la revisin o impugnacin. Captulo cuarto De los parmetros y criterios para la elaboracin de avalos Artculo 20.- El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurdicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalo, especificarn el mtodo utilizado y el valor comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimacin. Artculo 21.- Los siguientes parmetros se tendrn en cuenta en la determinacin del valor comercial: 1. La reglamentacin urbanstica municipal o distrital vigente al momento de la realizacin del avalo en relacin con el inmueble objeto del mismo. 1. La destinacin econmica del inmueble. 1. Para los inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal, el avalo se realizar sobre las reas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad. 1. Para los inmuebles que presenten diferentes caractersticas de terreno o diversidad de construcciones, en el avalo se debern consignar los valores unitarios para cada uno de ellos. 1. Dentro de los procesos de enajenacin y expropiacin, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalo y que requieran de la ejecucin de obras de adecuacin para la utilizacin de las reas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinarn en forma independiente y se adicionar al valor estimado de la parte afectada del inmueble para establecer su valor comercial. 1. Para los efectos del avalo de que trata el artculo 37 de la Ley 9 de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectacin que ocasione una limitacin temporal o definitiva a la generacin de ingresos provenientes del

desarrollo de las mismas, deber considerarse independientemente del avalo del inmueble, la compensacin por las rentas que se dejarn de percibir hasta por un perodo mximo de seis (6) meses. 1. Cuando el objeto del avalo sea un inmueble declarado de conservacin histrica, arquitectnica o ambiental, por no existir bienes comprables en trminos de mercado, el mtodo utilizable ser el de reposicin como nuevo, pero no se descontar la depreciacin acumulada, tambin deber afectarse el valor por el estado de conservacin fsica del bien. Igualmente, se aceptar como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproduccin, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnologa con los cuales se construy, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido. 1. La estratificacin socioeconmica del bien Artculo 22.- Para la determinacin del valor comercial de los inmuebles se debern tener en cuenta por lo menos las siguientes caractersticas: A. Para el terreno 1. Aspectos fsicos tales como rea, ubicacin, topografa y forma 2. Clases de Suelo: urbano, rural, de expansin urbana, suburbano y de proteccin 3. Las normas urbansticas vigentes para la zona o el predio 4. Tipo de construcciones en la zona 5. La dotacin de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios pblicos domiciliarios, as, como la infraestructura vial y servicio de transporte 6. En zonas rurales, adems de las anteriores caractersticas deber tenerse en cuenta las agrolgicas del suelo y las aguas. 7. La estratificacin socioeconmica del inmueble A. Para las construcciones: 1. El rea de construcciones existentes autorizadas legalmente 1. Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados 1. Las obras adicionales o complementarias existentes 1. La edad de los materiales 1. El estado de conservacin fsica 1. La vida til econmica y tcnica remanente 1. La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido

1. Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las caractersticas de las reas comunes. A. Para los cultivos: 1. La variedad 1. La densidad del cultivo 1. La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo 1. El estado fitosanitario 1. La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climticas donde se encuentre localizado. Artculo 23.- En desarrollo de las facultades conferidas por la ley al Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, las normas metodolgicas para la realizacin y presentacin de los avalos de que trata el presente Decreto sern sealadas por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi, mediante resolucin que deber expedir dentro de los sesenta (60) das hbiles siguientes a la publicacin de este Decreto, la cual deber publicarse en el Diario Oficial. Artculo 24.- Para calcular el dao emergente en la determinacin del valor del inmueble objeto de expropiacin, segn el numeral 6 del artculo 62 de la Ley 388 de 1997, se aplicarn los parmetros y criterios sealados en este Decreto y en la resolucin que se expida de conformidad con el artculo anterior. Artculo 25.- Para la elaboracin de los avalos que se requieran con fundamento en las Leyes 9 de 1989 y 388 de 1997, se deber aplicar uno de los siguientes mtodos observando los parmetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: el mtodo de comparacin o de mercado, el de renta o capitalizacin por ingresos, el de costo de reposicin o el residual. La determinacin de las normas metodolgicas para la utilizacin de ellos, ser materia de la resolucin de que trata el artculo 23 del presente Decreto. Para aplicar un mtodo diferente a los enumerados en el inciso anterior, se requiere que previamente se someta a estudio y anlisis tanto en los aspectos conceptuales como en las aplicaciones que pueda tener su aplicacin. Dicho estudio y anlisis sern realizados por el Instituto Geogrfico Agustn Codazzi y, si ste lo encontrara vlido lo adoptar por resolucin de carcter general. Artculo 26.- Cuando las condiciones del inmueble objeto del anlisis permitan la aplicacin de uno o ms de los mtodos enunciados en el artculo anterior, el avaluador debe realizar las estimaciones correspondientes y sustentar el valor que se determine.

Captulo quinto Disposiciones finales Artculo 27.- Cuando se trate de avalos para establecer si un inmueble o grupo de inmuebles tiene o no el carcter de Vivienda de Inters Social, par adelantar los procesos previstos en los artculos 51 y 58 de la Ley 9 de 1989 y del artculo 95 de la Ley 388 de 1997, se tendr en cuenta la totalidad del inmueble, incluyendo tanto el terreno como la construccin o mejora. Artculo 28.- Cuando para efectos de los programas de titulacin masiva que adelanten las entidades autorizadas se requiera del avalo del terreno y de mltiples construcciones, podr acudirse a mtodos masivos de avaluacin, zonas homogneas y tablas de avalos comerciales o, a los avalos previstos en el Decreto 2056 de 1995. Artculo 29.- El Instituto Geogrfico Agustn Codazzi o la entidad que cumpla sus funciones y las lonjas informarn trimestralmente por escrito al Ministerio de Desarrollo Econmico a ms tardar el 30 de enero, 30 de abril, el 30 de julio y 30 de octubre de cada ao, acerca del precio y caractersticas de la totalidad de los inmuebles que hayan avaluado en aplicacin del presente Decreto. Esta informacin se destinar a alimentar el sistema de informacin urbano de que trata el artculo 112 de la Ley 388 de 1997 y deber remitirse en los formularios que para tal efecto disee el Ministerio de Desarrollo Econmico. Tambin tendrn la misma informacin a disposicin de los observatorios inmobiliarios municipales y distritales que se conformen. Artculo 30.- Cuando el inmueble objeto del avalo cuente con obras de urbanizacin o construccin adelantadas sin el lleno de los requisitos legales, estas no se tendrn en consideracin para la determinacin del valor comercial y deber dejarse expresa constancia de tal situacin en el avalo. Lo dispuesto en el artculo no se aplicar a los casos a que hace referencia el artculo 27 del presente Decreto. Artculo 31.- Derogado por el art. 7, Decreto Nacional 1788 de 2004. Para el clculo del efecto plusvala, previsto en los artculos 76, 76, 77 y 80 de la Ley 388 de 1997, el primer plan de ordenamiento territorial que adopte cada municipio o distrito, el precio o valor comercial de los inmuebles antes de la accin urbanstica generadora del efecto plusvala, ser el 24 de julio de 1997. Para los siguientes planes de ordenamiento territorial la fecha que se tendr en cuenta para el clculo del precio o valor comercial de los inmuebles antes de la accin urbanstica generadora del efecto plusvala, ser aquella en que se inicie la revisin del Plan, de conformidad con lo previsto en el artculo 23 de la Ley 388 de 1997.

Para los instrumentos que desarrollan los planes de ordenamiento territorial la fecha que se tendr en cuenta para el clculo del precio o valor comercial de los inmuebles antes de la accin urbanstica generadora del efecto plusvala, ser la del ao inmediatamente anterior a la adopcin del instrumento que desarrolla el plan. Pargrafo.- Los valores comerciales a que hace referencia el presente artculo, sern ajustados a valor presente a la fecha de adopcin del plan o del instrumento que lo desarrolla. Artculo 32.- La determinacin del valor comercial tendiente a determinar el efecto plusvala a que se refieren los artculos 75, 76, 77 y 87 de la Ley 388 de 1997, requiere que previamente el municipio o distrito haya adoptado el correspondiente plan de ordenamiento territorial, plan bsico de ordenamiento territorial o esquema de ordenamiento territorial de que trata la Ley 388 de 1997. Artculo 33.- El presente Decreto rige a partir de su publicacin y deroga las normas que le sean contrarias. Publquese y cmplase Dado en Santa Fe de Bogot, D.C., a 24 de julio de 1998 El Presidente de la Repblica, ERNESTO SAMPER PIZANO. El Ministro de Hacienda y Crdito Pblico, ANTONIO JOS URDINOLA URIBE. El Ministro de Desarrollo Econmico, CARLOS JULIO GAITN GONZLEZ. NOTA: El presente Decreto aparece publicado en el Diario Oficial 43.349