PRESCRIPCIN NOTARIAL EN EL DERECHO PERUANO.

Mosquera Rojas Nikolay - Abogado CAL N 57336.Correo: .nikolaymcivilaw@hotmail.com

08 de Abril (Alerta Informativa).- I. INTRODUCCION.- El Per como pas atractivo a las inversiones extranjeras en los ltimos tiempos ha dado grandes modificaciones a su derecho, con la Ley 27157, su reglamento y las resoluciones emitidas por el rgano administrativo competente; la usucapin en esta sede se ha venido configurando como un mecanismo muy til para sanear titularidades en bienes inmuebles urbanos. II. DESARROLLLO

1 .Prescripcin Notarial Alcances La prescripcin adquisitiva () es declarada notarialmente, a solicitud del interesado y para ello se debe seguir el mismo proceso a que se refiere el artculo 504 y siguiente del Cdigo Procesal Civil, [1] en lo que sea aplicable, (). Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez [2] (10) aos, est o no registrado el predio. [Inmatriculado o no]. (). 2 .Normativa Aplicable y mbito de Aplicacin.

ESPECFICA - Ley 27157 (Publicada el 20 de julio de 1999) - Reglamento aprobado por Decreto Supremo N 008-2000-MTC (Publicada el 17 de febrero del 2000)-convertido en TUO por el D.S 035-2006-VIVIENDA - Ley 27333 (Publicada el 30 de julio del 2000) SUPLETORIA - Ley del - Ley de Asuntos - Cdigo - Cdigo AMBITO

notariado no Contenciosos de

D. Leg Competencia Notarial

N Ley

Procesal DE

1049 26662 Civil Civil

APLICACIN

a) Predios urbanos b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de predios () Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su inscripcin ()
[3]

En conclusin. [4] - Terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones. - Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultanea - Terrenos que cuenten con edificaciones aun cuando la edificacin no haya sido materia de un [5] procedimiento de regularizacin - Predios urbanos - Predios con edificaciones materia de regularizacin. [6] - Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la [7] Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de predios [8] - Predios con edificacin inscrita que no es materia de ningn supuesto de regularizacin - Inmuebles ubicados en zonas urbanas aunque el proyecto de aprobacin de la habilitacin urbana no se encuentre inscrita. 3. Las modalidades de la Usucapin la Ley 27157. [9] La ley 27157 dice que se puede conocer los proceso de prescripcin adquisitiva si el predio est inscrito o no. 4. Notario competente. [10] [11] El notario competente ser aquel de la provincia donde se encuentra el inmueble.

5 .Testigos. Suscribirn solicitud indicando conocer al peticionario y precisando su tiempo de posesin (5. (b) Ley 27333). Se acompaarn sus documentos de identidad para verificar edad y si domicilian en la [12] provincia. Precisar su domiciliopara efecto de notificaciones. Se ofrecer la declaracin testimonial de no menos de 3 testigos ni ms de 6 mayores de 25 aos de preferencia que sean vecinos (VECINOS COLINDANTES DEL PREDIO) .Si el notario lo considere necesario lo puede llamar a su despacho para tener mayor elemento de conviccin o si desea puede tomar la manifestacin de estos cuando se realiza el acta de presencia sin perjuicio de que estos suscriban [13] la solicitud para mayor seguridad del trmite. 6. El acta de presencia . Notario obligatoriamente se constituir en el inmueble materia de la solicitud, extendiendo un acta [15] de presencia 7 .Momento de redaccin del acta de presencia. La ideal sera que el acta se redacte en el lugar donde se realice la inspeccin (por la inmediatez) y [16] que los presentes firmen el acta. 8 .Propietario u Ocupantes de los predios colindantes. [17] () el Notario notificar () colindantes cuyas direcciones sean conocidas .Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. () Los propietarios u ocupantes de los [18] predios colindantes () 9 .Si la direccin no es conocida Cuando la direccin no es conocida se realizara por medio de los edictos si el interesado manifiesta que desconoce el domicilio del titular o quien tenga derechos sobre el bien. 10. Que planos se presentan Planos de ubicacin y perimtricos georreferenciados con coordenadas UTM (firmados por ingeniero Civil o arquitecto visados por la Municipalidad) y de distribucin de ser el caso. Tambin la Memoria descriptiva. 11. Se Titular Registral. [20] ser el caso .
[19] [14]

consignara

al

nombre

direccin

del

titular

registral,

de

12. Interesados. Seala que se notificara a los interesados, pero quienes tienen la calidad de tales. - Titular registral ( Figura como tal en el Registro de predios- Criterio del Notario ) - Colindantes propietarios u ocupantes del predio - Testigos cuando hayan consignado su direccin en la solicitud - A las personas que en las declaraciones juradas del impuesto predial figuren como poseedoras o titulares de un derecho real o personal respecto al bien, incluyndose al propietario. 13 .Carteles. [22] El notario fijar carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita 14. Es Plazo 10 de aos sea usucapin corta notarial larga.
[21]

de

15 .Usucapin corta o la larga Seala algn notario si el predio no est inmatriculado la va idnea es la de ttulos supletorios y si lo est la de prescripcin adquisitiva. Sin embargo la Ley 27157 seala que se puede tramitar la prescripcin adquisitiva de dominio si el predio este inmatriculado o no. 16 Si .Suma posible de Prueba de de a la es mltiple Plazo disposiciones calidad (Criterio posesorios Cdigo Civil. Urbano. Notarios)

es

acuerdo de

las

del de de

17. Prueba

urbano

- Si no cuentan con proyecto de habilitacin urbana pero que cuenten con zonificacin urbana ello se efecta a travs del certificado de zonificacin o certificado de parmetros emitido por la municipalidad distrital. - Es procedente la inscripcin de declaracin de prescripcin adquisitiva y ttulos supletorios de predios ubicados en zonas urbanas aunque no se encuentre inscrita la habilitacin, siempre que la

municipalidad certifique que predio cuenta con zonificacin urbana. (DIRECTIVA 5.1 N 013-2003SUNARP/SN) - Certificado de Compatibilidad de uso [23] - Certificado de Parmetros urbansticos y edificatorios . A efectos de concluir que estamos ante un predio ubicado en zona urbana, debe presentarse un certificado de zonificacin expedido por funcionario competente de la Direccin de Desarrollo Urbano de la Municipalidad al que se le adjunte el plano, u otro certificado como el de parmetros urbansticos y edificatorios que acredite fehacientemente la condicin de urbano del predio. (Res. 472-2006-SUNARP-TR-L) 18. Medios de publicidad del dominio del anterior dueo

Copia literal de los asientos del registro pblico con una antigedad no menor de 10 aos. (Prescripcin sobre predio inscrito) Certificado negativo de catastro (prescripcin sobre predio no inscrito)

19. Prueba de la posesin

Certificado municipal de posesin (puede sustituirse por uno relativo a la calidad de contribuyente) no es obligatoria su presentacin. Recibos de pago de impuesto predial, arbitrios u otros que graven el predio (facultativo a criterio del notario.) Recibos de pago de servicios pblicos: agua, luz, telfono, etc. (no obligatorio ni [24] legalmente previsto pero recomendable) Declaracin testimonial de los testigos

20. Anotacin preventiva [25] Se solicitara la anotacin preventiva solo en el supuesto de que el predio este inscrito ; si no es realizada la anotacin por el notario ello no constituye acto previo para la inscripcin definitiva del [26] dominio del usucapiente . 21. Solicitud. El trmite se inicia por peticin escrita de los interesados o sus representantes, sealando nombre, identificacin y direccin de todos los interesados, el motivo de la solicitud, el derecho que los [27] asiste y el fundamento legal. Se tramitar, exclusivamente, ante el Notario de la Provincia en [28] donde se ubica el inmueble .Recibida la solicitud, el Notario verificar que la misma contenga los requisitos previstos en los incisos 1), 2) y 3) del artculo 505 del Cdigo Procesal Civil, para los [29] efectos del presente trmite. 1. Se indicar en todo caso: el tiempo de la posesin del demandante y la de sus causantes; la fecha y forma de adquisicin; la persona que, de ser el caso, tenga inscritos derechos sobre el bien; y, cuando corresponda, los nombres y lugar de notificacin de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes. 2. Se describir el bien con la mayor exactitud posible. El juez podr, si lo considera necesario, exigir la presentacin de los comprobantes de pago de los tributos que afecten al bien. (Opcional) Aclaracin se acompaara los planos de ubicacin y perimtricos ge referenciados con [30] coordenadas UTM () no es necesario que los planos sean visados por la autoridad municipal . 3. Tratndose de bienes inscribibles en un registro pblico o privado, se acompaar, adems, copia literal de los asientos respectivos de los ltimos diez aos, si se trata de inmuebles urbanos, o de cinco aos si se trata de inmuebles rsticos o bienes muebles, o certificacin que acredite que [31] los bienes no se encuentran inscritos. 22. Publicaciones.

Resumen de la solicitud 3 veces con intervalos de tres das - das hbiles en concordancia con el artculo 141 del CPC y art 5 j) de la ley 27333. Dos diarios: El peruano o el autorizado a publicar avisos judiciales y uno de circulacin nacional. Tambin pueden contener la notificacin edictal (art. 168 del C.P.C.)

Debe contener datos que identifiquen el proceso, nombre y direccin del notario

[32]

23. Las notificaciones

Notificaciones. se realizaran teniendo en cuenta la Ley del Notariado Peruano.

[33]

24. Clases de publicidad del trmite

notarial

Emplazamiento personal Edictos ( si fuera el caso ) Publicaciones ( diarios ) Colocacin de carteles ( predio)

25. Declaracin de propiedad Deber ser suscrita por los interesados la escritura pblica junto al acta de presencia, publicaciones y dems documentos presentados para dar mrito al dominio. III.CONCLUSIONES Como vemos la usucapin en sede notarial es un trmite ms expeditivo mucho de los operadores inmobiliarios ven en ella una herramienta muy til .El tiempo ahorrado en su trmite es una de los mayores ventajas que ofrece la prescripcin notarial, solo que a ella deber acudirse siempre que no exista fuente de conflictos en cuanto a derechos se refiere.

[1]Art 21 de la Ley 27157 [2] Art.36 (Reglamento de la Ley 27157 ) [3]Art.4 del Reglamento de la Ley 27157 [4]Art.5 inciso K de la Ley 27333 [5]Pleno XII- Prescripcin Adquisitiva Notarial. [6]Modificatoria (D.S N 011-2005-VIVIENDA).Amplia el mbito de la Regularizacin a predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren inscritas como urbanas en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de Predios [7]Para inscribir la regularizacin de edificaciones existentes sobre un predio ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como predio rstico en el Registro de Predios, no se requiere resolucin de alcalda que declare la habilitacin urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se encuentra registrado como urbano por la municipalidad correspondiente. XIX PLENO - Criterio sustentado en las Resoluciones N 214-2006-SUNARP-TR-L del 05 de abril de 2006, N 172-2006-SUNARP-TR-L del 23 de marzo de 2006 y N 266-2006-SUNARP-TRL del 03 de mayo de 2006 [8]Si Procede si ya existe edificacin Inscrita que no es materia de ningn supuesto de Regularizacin (Dcimo Precedente de Observancia Obligatoria 12 Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP ) [9]Con respecto a los bienes sujetos a la sociedad de gananciales cuando son objeto de usucapin se ha dicho en sede administrativa Los bienes adquiridos por prescripcin adquisitiva durante la vigencia de la sociedad de gananciales se presumen sociales. XLVI PLENO - Criterio sustentado en la Resolucin N 073-2009-SUNARP-TR-A del 26 de febrero de 2009 y Resolucin N 283-2007SUNARP-TR-A del 27 de diciembre de 2007. [10]El notario debe ser abogado - Art. 6 del Reglamento y aplicacin supletoria del artculo 3 de

la ley N 26662. [11]Art.5 de la Ley 27333 [12]Diplomado en Derecho Inmobiliario, Urbanstico y Ambiental, Organizado por el Instituto de Capacitacin Jurdica, Octubre 2010 , Lima Per , Clase Usucapin , fulmina 35 [13]La declaracin[ Testigos ] no necesariamente tiene que efectuarse en el acta de presencia (art 5 inc e ley 27333 modifica incorrecta redaccin de artculo 41.1 del reglamento) No es necesario presentar pliego de preguntas. Declaracin debe efectuar en forma individual y separada indicando nombre, edad, ocupacin, domicilio, si es pariente, cnyuge o concubino del solicitante, si tiene amistad o enemistad con l o inters en el resultado del proceso, si tiene vnculo laboral con l o es su deudor o acreedor (art. 224 CPC) Prohibiciones para ser testigo (Art. 229 CPC). La pregunta puede ser solo una respecto a la posesin que alega el solicitante. Diplomado en Derecho Inmobiliario, Urbanstico y Ambiental, Organizado por el Instituto de Capacitacin Jurdica, Octubre 2010 , Lima Per ,Clase Usucapin , fulmina 31 [14] Notificacin al titular registral y a los colindantes con 3 das hbiles de anticipacin , los das deber ser das hbiles no naturales segn lo dispuesto por el Art. 147 del CPC que rige supletoriamente este procedimiento. [15]Art. 5- e de la Ley 27333 [16]Los colindantes pueden dar su declaracin en el acto de presencia o despus, no es necesario que todos lo hagan solo aquellos que tengan la voluntad de hacerlo y si ello sirve para acreditar mas la verosimilitud de la posesin del interesado. [17]Art 5-d de la Ley 27333 [18]Art. 39- d del reglamento y 40 c Reglamento de la Ley 27 157 [19]Si el titular registral del predio es una persona jurdica deber adjuntarse a la solicitud una copia literal de la partida donde este inscrita la persona jurdica [20]Art 39-b reglamento de la Ley 27157 [21]Se encuentra dentro del mbito de calificacin registral del ttulo que contiene la declaracin de adquisicin de la propiedad mediante prescripcin, la evaluacin de la adecuacin del ttulo presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento notarial haya seguido contra el titular registral de dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastar constatar que el referido titular aparezca como demandando o emplazado en el proceso respectivo. XXVII - XXVIII PLENO - Criterio sustentado en la Resolucin N 316-2007-SUNARP-TR-L del 18 de mayo de 2007 y N 520-2007-SUNARP-TR-L- del 31 de julio de 2007. [22]Art .40 de la Ley 27157 [23]Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales. La normativa urbanstica est referida a laclasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin urbanstica , a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros. Definiciones reglamento la Ley 27157

[24]Diplomado en Derecho Inmobiliario, Urbanstico y Ambiental, Organizado por el Instituto de Capacitacin Jurdica, Octubre 2010 , Lima Per , Clase Usucapin , fulmina 43 [25]Numeral 5.3: N 013-2003-SUNARP/SN .Para la anotacin preventiva se requiere el oficio, copia certificada de la solicitud (sin anexos) y copia certificada de planos de ubicacin y localizacin del predio. Si el petitorio se modifica en el proceso, ello no implica la modificacin de la anotacin como requisito previo para la inscripcin del acto definitivo. [26] La anotacin de la solicitud de usucapin no es acto previo. Puede inscribirse la declaracin sin aqulla. Plenos XXVII y XXVIII, 2 Precedente. La anotacin preventiva de la solicitud de inicio de proceso no contencioso no constituye acto previo para la inscripcin de la declaracin definitiva. Criterio sustentado en la Resolucin N 839-2007-SUNARP-TR-L del 08 de noviembre de 2007. [27]Art 5 de la Ley 26 662 [28]Art. 5 de la Ley 27333 [29]Art 5 b de la Ley 27333 [30]() en los casos que la Ley No 27157 exige la intervencin de un verificador, ste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la informacin tcnica que verifica as como su conformidad con las normas tcnicas y urbanas correspondientes () .Art. 2.1 de la Ley 27333 [31]Incisos 1, 2 y 3 del Art. 505 del C.P.C [32]Diplomado en Derecho Inmobiliario, Urbanstico y Ambiental, Organizado por el Instituto de Capacitacin Jurdica, Octubre 2010, Lima Per, Clase Usucapin, fulmina 40. [33]La oposicin al trmite puede ser incausado llegando a ser verbal o escrito.