L A PR ESCR I PCI ÓN Y EL R EG I ST R O DE L A PR OPI ED AD .

LA USUCAPIÓN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Al ponerse en contacto la figura de la prescripción con la institución del registro de la propiedad, surgen algunos problemas, lo cual es natural, ya que la prescripción constituye un proceso de transformación de un estado de hecho en un estado de derecho, que se desenvuelve dentro de los cauces reales del tráfico de los bienes, mientras que el registro es el exponente de un mundo jurídico registral que se desarrolla dentro de la vida abstracta de los libros registrales.

Surge sobre todo, el problema de si puede darse la usucapión en favor del registro, y el de si puede darse en contra del mismo. La usucapión secundum tabulas supone una inexactitud inicial del registro, debida a que el asiento presente como titular legítimo al que sólo lo es aparente.

Diversamente la usucapión contra tablas no supone inexactitud registral inicial, sino sobrevenida a consecuencia de un estado consolidado surgido fuera del registro y en contra del mismo.

La cuestión de las relaciones entre la prescripción y el registro fue lo que más se discutió en la preparación de la ley de 1944. En sus artículos 35º y 36º, regulan las dos clases de prescripción que venía desarrollando la doctrina científica: la que convalida y ratifica las situaciones registrales (prescripción tabular), y aquella otra que actúa en contra de los derechos inscritos. A la prescripción según el registro se refiere el artículo 35, que dice así: "a los efectos de la prescripción participativa en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumía que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa"

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con una solución armónica. la nueva ley ha pretendido resolver. pero su inadmisión equivaldría al mantenimiento de una situación ficticia y de una completa discordancia entre el registro y la verdad extraregistral. expresa o tácitamente. Aceptarla sin reservas supondría abrir una peligrosa brecha en el sistema. En cuanto a la usucapión contra el registro. no puede prevalecer la usucapión cuando se den en ese tercero las siguientes circunstancias: Primera. Frente al tercero adquirente a título oneroso. el tercer adquirente no consienta. las dudas y dificultades que ofrece esta clase de usucapión. la adquiere libre de toda carga. pero el que la posee reconociendo algún censo. que sea un tercer adquirente que reúna las condiciones que para lograr la protección registral señala el artículo 34 de la ley. durante todo el año siguiente a la adquisición. porque el que usucape no es el sucesor suyo. amparado por la fe publica. que. Así. sino por la extensión de la posesión. no se demuestre que dicho tercer adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer. Dicha presunción hay que considerarla iuris tantum. el que posee la cosa en pleno y libre dominio.Se concede un doble beneficio. 2 . esa posesión a título de dueño. El que. La extensión de los derechos que se adquieren por usucapión no está determinada por los que tenía en la cosa el antiguo propietario. Tercera. al tiempo de perfecciona se La adquisición que la finca ó derecho adquirido estaba poseído de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente. el de que la inscripción hace las veces de justo título. base de la usucapión. además. y el de que la inscripción lleva consigo una presunción de posesión (simple consecuencia del principio del artículo 38º de la propia ley hipotecaria).

formas. En el primer supuesto. La usucapio libertatis aparece en el apartado 6º del artículo 36 de la vigente ley hipotecaria distinguiendo: A) derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se han constituido. no se extinguirán por usucapión”. B) derechos reales que lleven consigo la facultad de inmediato disfrute de la finca. 3 . no afecta a los titulares de esos derechos reales la usucapión contraria al registro "Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubiere constituido. extensión de las servidumbres usucapidas vienen determinadas por la extensión y forma como las ha cuasi poseído el que las usucape. servidumbre. como son la hipoteca. y hasta las modalidades.L A PR ESCR I PCI ÓN Y EL R EG I ST R O DE L A PR OPI ED AD . En el segundo supuesto tampoco se extinguen los derechos de que se trata. en forma incompatible con la posesión que da lugar a la usucapión. etc… La adquiere gravada con tales cargas. las servidumbres negativas y los censos. pero en forma no incompatible con la posesión que causa la usucapión C) derechos que lleven consigo la facultad de inmediato disfrute. En el tercer supuesto la usucapión no perjudicará al tercer adquirente que reúna las circunstancias mismas que exige la ley para la protección de los titulares registrales en el caso de la usucapión contra tabulas.

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