L A PR ESCR I PCI N Y EL R EG I ST R O DE L A PR OPI ED AD .

LA USUCAPIN Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

Al ponerse en contacto la figura de la prescripcin con la institucin del registro de la propiedad, surgen algunos problemas, lo cual es natural, ya que la prescripcin constituye un proceso de transformacin de un estado de hecho en un estado de derecho, que se desenvuelve dentro de los cauces reales del trfico de los bienes, mientras que el registro es el exponente de un mundo jurdico registral que se desarrolla dentro de la vida abstracta de los libros registrales.

Surge sobre todo, el problema de si puede darse la usucapin en favor del registro, y el de si puede darse en contra del mismo. La usucapin secundum tabulas supone una inexactitud inicial del registro, debida a que el asiento presente como titular legtimo al que slo lo es aparente.

Diversamente la usucapin contra tablas no supone inexactitud registral inicial, sino sobrevenida a consecuencia de un estado consolidado surgido fuera del registro y en contra del mismo.

La cuestin de las relaciones entre la prescripcin y el registro fue lo que ms se discuti en la preparacin de la ley de 1944. En sus artculos 35 y 36, regulan las dos clases de prescripcin que vena desarrollando la doctrina cientfica: la que convalida y ratifica las situaciones registrales (prescripcin tabular), y aquella otra que acta en contra de los derechos inscritos. A la prescripcin segn el registro se refiere el artculo 35, que dice as: "a los efectos de la prescripcin participativa en favor del titular inscrito, ser justo ttulo la inscripcin, y se presuma que aqul ha posedo pblica, pacfica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa"

Se concede un doble beneficio, el de que la inscripcin hace las veces de justo ttulo; y el de que la inscripcin lleva consigo una presuncin de posesin (simple consecuencia del principio del artculo 38 de la propia ley hipotecaria). Dicha presuncin hay que considerarla iuris tantum.

En cuanto a la usucapin contra el registro, la nueva ley ha pretendido resolver, con una solucin armnica, las dudas y dificultades que ofrece esta clase de usucapin. Aceptarla sin reservas supondra abrir una peligrosa brecha en el sistema; pero su inadmisin equivaldra al mantenimiento de una situacin ficticia y de una completa discordancia entre el registro y la verdad extraregistral.

Frente al tercero adquirente a ttulo oneroso, amparado por la fe publica, no puede prevalecer la usucapin cuando se den en ese tercero las siguientes circunstancias:

Primera, que sea un tercer adquirente que rena las condiciones que para lograr la proteccin registral seala el artculo 34 de la ley.

El que, adems, no se demuestre que dicho tercer adquirente conoci o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, al tiempo de perfecciona se La adquisicin que la finca derecho adquirido estaba posedo de hecho y a ttulo de dueo por persona distinta de su transmitente.

Tercera, que, el tercer adquirente no consienta, expresa o tcitamente, esa posesin a ttulo de dueo, base de la usucapin, durante todo el ao siguiente a la adquisicin. La extensin de los derechos que se adquieren por usucapin no est determinada por los que tena en la cosa el antiguo propietario, porque el que usucape no es el sucesor suyo, sino por la extensin de la posesin. As, el que posee la cosa en pleno y libre dominio, la adquiere libre de toda carga; pero el que la posee reconociendo algn censo,

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servidumbre, etc La adquiere gravada con tales cargas; y hasta las modalidades, formas, extensin de las servidumbres usucapidas vienen determinadas por la extensin y forma como las ha cuasi posedo el que las usucape.

La usucapio libertatis aparece en el apartado 6 del artculo 36 de la vigente ley hipotecaria distinguiendo:

A) derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se han constituido, como son la hipoteca, las servidumbres negativas y los censos.

B) derechos reales que lleven consigo la facultad de inmediato disfrute de la finca, pero en forma no incompatible con la posesin que causa la usucapin

C) derechos que lleven consigo la facultad de inmediato disfrute, en forma incompatible con la posesin que da lugar a la usucapin.

En el primer supuesto, no afecta a los titulares de esos derechos reales la usucapin contraria al registro "Los derechos adquiridos a ttulo oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubiere constituido, no se extinguirn por usucapin. En el segundo supuesto tampoco se extinguen los derechos de que se trata.

En el tercer supuesto la usucapin no perjudicar al tercer adquirente que rena las circunstancias mismas que exige la ley para la proteccin de los titulares registrales en el caso de la usucapin contra tabulas.