ADVISORS APPRAISAL GROUP!

SEPTEMBER 24, 2012

EL TASADOR DE BIENES RACES COMO CONSULTOR

Los estndares 4 y 5 del Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) establecen los requisitos con los que un tasador de bienes races deben cumplir al desarrollar y reportar un trabajo de consultora. Esto quiere decir que as como su trabajo de tasacin, el trabajo de consultora realizado por un tasador de bienes races est regulado y se espera que sea realizado siguiendo las normas de tica y competencia profesional. Ahora bien, en qu consiste un trabajo de consultora llevado a cabo por un tasador? Creo que la mejor forma de explicarlo es mediante un ejemplo. Suponga que como parte de su plan de inversiones a usted le interesa comprar una propiedad que genera ingresos y que consiste en un edicio con 10 apartamentos residenciales localizado en un buen vecindario. Para evaluar la oportunidad usted contrata un tasador de bienes races que, adems de poseer todas las licencias que requiere el estado, presenta unas credenciales que indican que tiene aos de experiencia, se mantiene estudiando y est al da en todo lo nuevo en el campo de tasacin.

Escrito por: Ing. Migdoel Rodrguez MAI, SRA Certicacin General 201cg

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LUEGO DE UNA EVALUACIN PRELIMINAR, EL TASADRO HACE LAS SIGUIENTES OBSERVACIONES:

SEPTEMBER 24, 2012

El edicio tiene buenas oportunidades para mejorar su potencial de ingresos y de reducir los gastos operacionales. Las rentas estn por debajo de lo que se est pagando en el mercado La desocupacin est alta debido a que la apariencia del edicio no es muy buena, le hace falta pintarse, y algunas de las habitaciones tienen problemas de ltraciones y problemas en el funcionamiento del sistema elctrico. Adems no cuenta con algunos servicios ofrecidos en otros edicios que le hacen competencia tales como mquinas de lavar ropa y secadoras que operan con monedas y servicio de Cable TV. Algunos de los gastos operacionales estn ms altos que lo que se paga en otros edicios similares a la propiedad que se est evaluando. El edicio cuenta con lo necesario para instalar metros para el servicio de agua y electricidad para cada uno de los apartamentos. Solo falta terminar la instalacin a un costo de $5,000. Los apartamentos se alquilan por $500 mensuales cada uno, incluyendo el servicio de agua y de electricidad. Apartamentos similares en otros edicios se alquilan a $575 por mes cuando se incluye el servicio de agua y electricidad $500 por mes cuando los inquilinos pagan el servicio de agua y electricidad.

Las propiedades similares a la propiedad que a usted le interesa comprar se venden por 10 veces el ingreso neto operacional. El ingreso neto operacional se dene como aquel que resulta luego de restar del ingreso bruto el porcentaje por concepto de desocupacin y cuenta incobrables, y luego de restar los gastos operacionales tales como seguro, impuestos, mantenimiento, gerencia, y de dejar una reserva para reemplazos.

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LUEGO DE ANALIZAR LOS INGRESOS Y LOS GASTOS DE LOS LTIMOS AOS DE OPERACIONES, EL TASADOR RESUMI LA INFORMACIN DE LA SIGUIENTE FORMA:

Instalar el servicio de Cable TV. La inversin para esto es mnima y el servicio para cada uno de los apartamentos lo pagaran los inquilinos. Pintar el edicio y eliminar los problemas del techo y del sistema elctrico. El estimado de costos para resolver estos problemas es de $8,500. El tasador estima que luego de aadir los servicios y de resolver los problemas de apariencia y mantenimiento, la desocupacin debe bajar a 5% del ingreso bruto efectivo, que es lo tpico del mercado donde se encuentra localizada la propiedad que se est evaluando. Completar la instalacin de los metros para el servicio de agua y electricidad a un costo de $5,000. Cambiar la renta por apartamento por mes a $500, sin incluir el servicio de agua y electricidad. O sea, que el inquilino pague por estos servicios. Renegociar el seguro a por lo menos $1,500. Cambiar todas las bombillas de las reas comunes y del rea de estacionamiento a bombillas de bajo consumo de electricidad. La implantacin de esta idea ahorrara $500.00 por ao en mantenimiento luego de pagar por el costo de las bombillas. PAGE 3

El edicio se vende en $320,000. Luego de estudiar el mercado, el tasador le hace las siguientes recomendaciones: Negociar el precio de venta a un precio entre $288,000 a $310,000 partiendo de la premisa de que el edicio tiene problemas de mantenimiento que hay que resolver inmediatamente despus de la compra y de que ese precio estara ms de acuerdo con las transacciones en el mercado. Si se naliza la compra por $300,000 y se consigue un prstamo a 30 aos, con un 20% de pronto y un 7.50% de inters, el pago a la deuda anual, incluyendo principal e intereses sera de $20,137. El pronto sera de $60,000. Uno de los bancos principales cotiz los gastos de cierres en $15,000 incluyendo gastos legales y la comisin. Instalar el servicio de mquinas de lavar y secadoras de ropa. Esto no slo hace ms atractivo el edicio, lo cual ayuda a bajar el por ciento de desocupacin, sino que tambin genera un ingreso adicional de $2,000 por ao luego de pagar los gastos de operacin de las mquinas.

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LUEGO DE QUE SE IMPLEMENTAN LAS RECOMENDACIONES DEL TASADOR, EL ESTADIO FINANCIERO CAMBIAR LO SIGUIENTE:

La implantacin de las recomendaciones del tasador no solo lograra que el edificio aumentara su valor de $288,000 a $423,000, sino que, como puede verse en las siguientes tablas, tambin lograra que el rendimiento sobre la inversin del comprador aumentara de 12% a 25%. O sea, un poco ms de 2 veces el rendimiento original. Antes de la implantacin de las recomendaciones del tasador

Despus de la implantacin de las recomendaciones del tasador

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Conclusin: En adicin a valorar la propiedad que est pensando comprar, un tasador experimentado y capacitado puede ser su mejor asesor en la evaluacin de una inversin en bienes races. Puerto Rico cuenta con una clase de tasadores de bienes races muy profesionales y capacitados para asesorarle. Este artculo ha presentado un ejemplo que sirve para ilustrar como un tasador puede ayudarle en su rol de consultor. Antes de hacer su prxima inversin en bienes races, por qu no consulta a un tasador?

Nota: El Ingeniero Migdoel Rodrguez, MAI, SRA es el fundador de la firma Appraisal Advisors Group la cual brinda servicios de consultora y tasacin de bienes races. Para cualquier pregunta o comentario puede llamar al 787-439-1396, al 787-746-3219, o escribir a aagroup@prtc.net.