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Fall

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Cmo Podemos Mantener o Aumentar el Valor de Nuestras Propiedades?

Por: Ing. Migdoel Rodriguez, MAI, SRA, PE, MBA

Appraisal Advisors Group

Estamos decepcionados con el valor estimado en esta tasacin! Este es un comentario que escuchamos frecuentemente en nuestras oficinas de tasadores en estos das. Cmo se puede explicar esto y que puedo hacer, si algo, para ayudar a mantener, aumentar el valor de mi propiedad, o por lo menos conseguir venderla por el mejor precio o alquilarla por la renta ms alta posible? Veamos algunos principios econmicos importantes que nos pueden ayudar a entender que es lo que est pasando y que podemos hacer. Primero que nada es importante entender que el concepto econmico de valor no es inherente al bien o servicio al que se le adjudica; este se crea en la mente de los individuos que componen el mercado. Las relaciones que crean el valor son complejas y los valores cambian a medida que los factores que influyen en el valor cambian. Tpicamente, hay cuatro factores econmicos independientes que crean valor: la utilidad, la escasez, la deseabilidad, y el poder efectivo de adquisicin.1 La utilidad no es otra cosa que la capacidad de un producto para satisfacer un deseo o una necesidad humana. Los bienes races deben tener esa capacidad y as ser percibido por los inquilinos, los dueos-inversionistas, o los que compran una propiedad para su uso. Las propiedades residenciales satisfacen la necesidad de cobijarnos y las propiedades comerciales generan ingresos para los dueos. Ambas deben tener las caractersticas de diseo o amenidades que las hagan ms atractivas al mercado. El valor de esas amenidades est relacionado con la deseabilidad o utilidad que perciba el posible comprador o el posible inquilino. A mayor la deseabilidad que perciba el posible comprador, mayor el precio que est dispuesto a pagar. El valor percibido por un inquilino se puede convertir en ingresos mediante las rentas, mediante el cashflow o flujo de efectivo. La influencia de la utilidad en el valor depende de las caractersticas de la propiedad tales como el tamao, el diseo y la localizacin. Estos conceptos nos sugieren, por ejemplo, que cuando vamos a hacer una remodelacin de una residencia la misma se debe hacer con el cuidado de asegurar que los tamaos son apropiados o que el diseo de la remodelacin no resulte en obsolescencias funcionales. Estos puntos son considerados por los tasadores residenciales en el concepto o elemento de comparacin indicado como Utilidad Funcional. Por ejemplo, un cuarto dormitorio tamao 12 pies x 30 pies en un vecindario donde los cuartos tpicamente son de 12 pies por 12 pies; o un cuarto dormitorio que para llegar a este hay que pasar por otro cuarto dormitorio. El diseo de una nueva fachada debe ser elegante y de acuerdo a los estilos que pasan la prueba de ser atractivos por muchos aos y no de acuerdo a una moda pasajera o a un gusto muy personal y particular. Por ejemplo una fachada con caractersticas orientales que le recuerdan al dueo su ltimo viaje a la China. Este punto se recoge en una tasacin residencial dentro de elemento de comparacin denominado como Diseo (Estilo).

The Appraisal of Real Estate, Twelve Edition, p. 29. Published by the Appraisal Insitute, Chicago, Ill., 2001

En el caso de las propiedades comerciales estamos observando como un gran nmero de locales no han sido diseados con los espacios de estacionamientos requeridos por el reglamento de zonificacin. Esto no solo afecta la deseabilidad y utilidad ante los posibles compradores o inquilinos; el problema ms serio es que una vez se consigue un posible comprador o inquilino las autoridades municipales se niegan a conceder el permiso de uso ya que la propiedad no cuenta con los estacionamientos necesarios. En otras palabras, posiblemente necesita ser remodelada en una forma drstica para que pueda tener utilidad. Esto claro est, disminuye el valor de la propiedad. Que podemos hacer entonces para mantener el valor o aumentarlo? Consulte un buen ingeniero o arquitecto que le ayude a disear una remodelacin que, de acuerdo a la opinin de un tasador competente, le va a aumentar el valor de su propiedad ya que cumple con todas las expectativas del mercado as como con las regulaciones de zonificacin aplicables. El concepto de escasez se refiere a la oferta presente o anticipada de un artculo relativo a la demanda por el mismo mientras que el concepto de deseabilidad se refiere a la tensin que siente un comprador por un artculo para poder satisfacer una necesidad humana. En general, si la demanda es constante la escasez de un producto lo hace ms valioso.2 En estos momentos en Puerto Rico nos estamos encontrando con que el inventario, o en otras palabras, la oferta de residencias y de locales comerciales est alta mientras que la demanda se ha reducido. Esto obviamente tiende a empujar los valores hacia abajo. Sin embargo, es importante tener en cuenta que una residencia o un local comercial cuyo diseo, utilidad y apariencia hacen que estos sean deseables siempre tienen demanda. En una reunin con un corredor muy conocido en todo Puerto Rico, este mencion que, y como un ejemplo de lo que acabo de plantearles: todo el tiempo recibo llamadas de profesionales que estn buscando un local comercial en una de las avenidas de la ciudad que tenga el tamao apropiado, buena exposicin, en la cual pueda poner un buen anuncio de sus servicios y que cumpla con todas las regulaciones de zonificacin. Este tipo de propiedad, aunque muy deseable, est escaso. Si usted es el dueo de una propiedad comercial que no tiene estos atributos y no puede venderla o alquilarla, piense en ese comentario. Por ltimo, aunque nuestro deseo por las cosas tiles puede ser grande ste est limitado por nuestra capacidad o poder adquisitivo, o sea, por nuestra habilidad como individuo o como grupo para participar en el mercado. Con relacin a este concepto no tenemos ms alternativa que reconocer que, si el poder o capacidad efectiva de adquisicin est afectada en estos momentos, la solucin est en asegurar que maximizamos la utilidad y deseabilidad de nuestras propiedades teniendo en cuenta los principios econmicos que definen esa utilidad y deseabilidad. As podemos asegurar que mantenemos o aumentamos el valor de nuestras propiedades, o que por lo menos consigamos el mejor precio por las mismas.

El Ingeniero Migdoel Rodrguez, MAI, SRA, CGA, PE, MBA es el tasador principal de la firma Appraisal Advisors Group. Para ms informacin, puede llamar al 787-439-1396 o visite la pgina www.appraisaladvisorspr.com.
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Ibid, p 30.