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EXP.- 5910
I.- ANTECEDENTES
Institucin que practica el avalo: Solicitante del Avalo: Appraisal Mxico & Latinamerica, S. A. de C. V. Banco Santander Serfn, S. A. de C. V. Institucin de Banca Mltiple Grupo Financiero Santander Serfn, Div. Fiduciaria en su carcter de Fiduciario de los Fideicomisos 2000-1A ("A"), 2000-1B ("B") Y 137-3 ("F-70") Ing. Alberto Alvarez Valdes Especialidad en Valuacin de Inmuebles 1643364 7 de Abril de 2006 7 de Abril de 2006 Departamento Habitacional No.6, Condominio "Gaviotas"
Valuador : Especialidad : Cdula Profesional: Fecha del Avalo : Fecha de Inspeccin : Inmueble que se Vala: Ubicacin del Inmueble: Calle : Colonia : Delegacin Municipio : Cdigo Postal : Estado : Rgimen de Propiedad. Propietario del Inmueble
Circunvalacion del Robalo No. 819, Modulo E Fraccionamiento Las Gaviotas, Seccion El Manglar
Puerto Vallarta
Jalisco Privada Banco Santander Serfn, S. A. de C. V. Institucin de Banca Mltiple Grupo Financiero Santander Serfn, Div. Fiduciaria en su carcter de Fiduciario de los Fideicomisos 2000-1A ("A"), 2000-1B ("B") Y 137-3 ("F-70") Determinacin del valor mnimo de venta Propsito de Compra-Venta No proporcionada No proporcionada Datos obtenidos dentro del expediente correspondiente a esta propiedad, facilitado por el cliente
Objeto del Avalo : Propsito del Avalo: Cuenta Catastral : N de Cuenta del Agua: Datos de escritura:
Habitacional
Calle los Arbolitos (importancia secuandaria)
Prolongacion 20 de noviembre (de primera importancia) Av. Rio Santiago (de primera importancia) Servicios pblicos:
Energa elctrica: Agua Potable: Drenaje Sanitario: Alumbrado Pblico: Pavimento: Si tiene Si tiene Si tiene Si tiene De asfalto y terracerias Banquetas: Guarniciones: Transporte: Telfono: Si tiene Si tiene Si tiene Si tiene
Equipamiento Urbano:
III.- TERRENO
Calles Transversales Limtrofes Medidas y colindancias del terreno segn: Al Norte en Al Sur en Al Oriente en Al Poniente en Arriba: Abajo:
ST %IND
Acera con frente al Norte con Calle Fertilizantes entre calles los rbolitos y Calle Jaime Sordo, Al sur calle Amonio, Al oriente calle Jaime Sordo y al Poniente calle Los Arbolitos
Segn Escrituras Notara No. 9. insc.30918 a fojas 49, tomo 455 de Escrituras Pblicas
6.00 6.003 17.47 17.20
Con Calle Fertilizante Con Calle Juan Morales Con el Lote No. 21 Con el Lote No. 19
Topografa y Configuracin: Nmero de frentes: Caractersticas Panormicas: Densidad Habitacional: Intensidad de construccin: Calidad del Suelo: Relacin construccin terreno:
RCT 0.10 0.51 1.01 2.01
Terreno de forma regular y topografa plana Uno del terreno Casas Habitacion de una planta 248.00 Hab/Ha Se estima 0.75 en una planta y hasta 2.25 m. en tres niveles Buena Superficie de construccin entre superficie de terreno Calificacin 0.50 85 Regular 1.00 90 Bueno 2.00 95 Muy Bueno 3.00 100 Excelente ninguna
Sujeto
3.33
SC=
70.75
Nmero de niveles :
4
TIPO I
De la Casa
Edad aproximada de la construccin ( aos ): Vida til total de la construccin ( aos ): Vida til remanente ( aos ): Estado de conservacin : Calidad del proyecto : Unidades rentables o susceptibles a rentarse :
30 60 30
VI.2.-
VI.2.1.-
Toma como referencia valores para obra civil del catlogo de precios unitarios generados por cotizaciones de materiales y mano de obra en trminos generales.
VI.2.2.-
Avalo por capitalizacin de rentas (Enfoque de Ingresos) En este mtodo se vala el inmueble como unidad generadora de ingresos para el propietario, se estiman egresos e ingresos netos atribuibles a la operacin del inmueble durante un plazo conveniente, y se convierten en valor de tasa de capitalizacin pertinentes. Avalo por valores de mercado del espacio inmobiliario (Enfoque de Mercado) En este mtodo se vala por comparacin con los precios en el mercado de inmuebles similares.
VI.2.3.-
NOTA : No se pudo tener acceso al interior de la propiedad en estudio. Se observ abandonada al momento de la visita NOTA : La Investigacin de mercado se tom de inmuebles similares en Mexicali, ya que en San Luis Ro Colorado no se encontro mercado para comparar.
Comparables
DEPARTAMENTO UBICADO EN CALLE CIRCUNVALACION ROBALO No. 819,F-1, COLONIA, MPIO.PUERTO VALLARTA, ESTADO DE JALISCO FUENTE SRA. ZAYRA FONSECA; .- 29 35 436 OFERTA $560,000.00 SC 70.00 m ST 21.00 m PU $8,000.00 NEG 0.90 10% negociacion
UDC UDM CSP EC PRO RCT 80 75 80 Regular Intermedia Regular Bueno Adecuado Excelente
90 80 100 2.99 DEPARTAMENTO UBICADO EN CALZADA DE LAS TORRES No. 106,FRACC.LOS SAUCES COL ARALIAS PUERTO VALLARTA, JAL. FUENTE CENTURY 21 OFERTA $355,200.00 SC 55.00 m ST 16.50 m PU $6,458.18 NEG 0.90 10% negociacion UDC 75 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular EC 90 Bueno PRO 80 Adecuado RCT 100 Excelente 2.99 DEPARTAMENTO UBICADO EN CALLE FRANCIA NO. 160 E-12 COL VERSALLES PUERTO VALLARTA, JAL. FUENTE CENTURY 21 OFERTA $355,200.00 SC 49.00 m ST 15.00 m PU $7,248.98 NEG 0.90 10% negociacion UDC 80 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular EC 80 Regular PRO 80 Adecuado RCT 100 Excelente 2.99
SC 70.75 70.00 55.00 49.00 ST 21.25 70.00 55.00 49.00 $ $ $ PU 8,000.00 6,458.18 7,248.98 NEG 0.90 0.90 0.90 UDC 80 1.00 1.07 1.00 UDM 75 1.00 1.00 1.00 CSP 80 1.00 1.00 1.00 EC 85 0.94 0.94 1.06 PRO 80 1.00 1.00 1.00 RCT 100 1.00 1.00 1.00 F.R. 0.85 0.91 0.96 $ $ $ Valor 6,800.00 5,855.42 6,931.84 6,663.82 6,663.82
NUM SUJETO C1 C2 C3
Tipo
rea vendible
Valor Unitario
Importe
DEPARTAMENTO
70.75
$6,663.82
$471,465.15
$471,465.15 $471,000.00
80 75 80 100 90 90
TERRENO DE USO HABITACIONAL UBICADO EN LA CALLE DE PAVO REAL No. 112, COL. ARALIAS, PUERTO VALLARTA, JAL. FUENTE SR. JAIME GARCIA, TEL 22 24 479 OFERTA $182,000.00 ST 140.00 M PU $1,300.00 NEG 0.90 10% negociacion UDC 80 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular FA 100 Igual TOP 90 Plano FOR 90 Regular TERRENO DE USO HABITACIONAL UBICADO EN LA CALLE DE PEZ VOLADOR Y GAVIOTAS, PUERTO VALLARTA, JAL. FUENTE SR. ALEJANDRO DE LA TORRE ; TEL.- 333 59 90 91 OFERTA $823,000.00 ST 358.00 M PU $2,298.88 NEG 0.90 10% negociacion UDC 80 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular FA 110 Premio TOP 90 Plano FOR 90 Regular TERRENO DE USO HABITACIONAL UBICADO EN LA CALLE DE ALDANACA No. 39, COLONIA GUSTAVO DIAZ ORDAZ, MPIO PUERTO VALLARTA, JALISCO. FUENTE SRA. RAMON MUJICA, TEL.- 292 29 36 OFERTA $740,000.00 ST 615.00 M PU $ 1,203.25 NEG 0.90 10% negociacion UDC 80 Regular UDM 75 Intermedia CSP 80 Regular FA 130 Premio TOP 90 Plano FOR 90 Regular
SC
a) Terreno
Lote Tipo Predominante: Superficie total= No existe Valores de Calle o de Zona: 1,438.74 $/m
21.25 m
Tipo 1
Superficie m 21.25
Suma Indiviso
21.25 100.00%
$30,573.22 $30,573.22
Superficie 70.75
EE 30 00
Valor $315,191.25
Suma
70.75
$315,191.25
Tipo I
Descripcin
8 % sobre el valor de las construcciones
Superficie
VRN
0.00
$ $
VNR -
EE 30 00
0.00
Cantidad
VRN
DEMERITO 0.48
VNR $0.00
EE 21
VUT 40
Fco 0.85
Valor $0.00
Suma
Suma
$0.00
Valor de Reposicin Nuevo (unitario) Valor Neto de Reposicin (unitario) Edad Efectiva Factor de conservacin Vida til Total
Terreno Construcciones Accesorios e Instalaciones Obra Complementaria Resultado del enfoque de costos (a+b+c+d) Valor fsico directo
$371,000.00
EN DONDE:
D=
0.10VPT+0.90(VPT-E) VPT
m pz m3 m3 m
80 75 80 90 85 100
Comparables
DEPARTAMENTO, UBICADA EN CALLE RUISEOR 414-9, COL. LOS SAUCES, MPIO DE PUERTO VALLARTA, JALISCO FUENTE SR. MARCOS HERNANDEZ; TEL.- 322 33 471 SC 60.00 M ST 18.00 M PU $53.33 $3,200.00 MENSUAL
NEG UDC UDM CSP EC PRO RCT
80 75 75 80 85 100
2.99
DEPARTAMENTO, UBICADA EN CALLE FRANCIA 160 C-, COL. VERSALLES, MPIO DE PUERTO VALLARTA, JALISCO FUENTE SRA. YOLANDA JUAREZ; TEL.CEL - 044 322 30 36 13843 SC 60.00 M ST 18.00 M
PU NEG UDC UDM CSP EC PRO RCT $ 42.50 RENTA MENSUAL Regular Intermedia Regular Bueno Adecuado Excelente $ 2,550.00
80 75 80 90 85 100
2.99
NUM SUJETO C1 C2
PU $53.33 $42.50
EC 90 1.13 1.00
Renta Bruta mensual (R.B.M.) Renta Bruta Anual Potencial ( R.B.A.) VACOS Renta Bruta Anual Potencial Efectiva ( R.B.A.) ANLISIS DE DEDUCCIONES 1. ADMINISTRACIN 2. CONSERVACIN, 3. PREDIAL 4. SEGURO 5. DEPRECIACIN FISCAL 6. SUMA DEDUCCIONES FISCALES 7. DEDUCCIN OPCIONAL 8. DEDUCCIN MAYOR 9. UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS 10 IMPUESTO SOBRE LA RENTA, 11 P.T.U. 12 SUMA DE DEDUCCIONES 13 INGRESO NETO ANUAL
$ $ 3.00% Sobre la renta anual potencial Potencial menos vacos Sobre la renta bruta anual efectiva Sobre el valor construccin Sobre la renta bruta anual efectiva Sobre el valor construccin Sobre el valor construccin SUMA DE 1 A 5 35% USO COMERCIAL O HABITACIONAL Sobre suma deducciones Tomar la mayor de 6 o 7 Renta efectiva anual menos deduccin mayor Fsicas 10% Morales 35% Sobre utilidad antes de impuestos 0% Sobre utilidad antes de impuestos Sumar 1, 2, 3, 4, 10 y 11 Renta bruta anual menos suma de deducciones CADA 3 AOS 5.00% 3.00% 1.00% 1.50% 5.00%
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
3,466.75 41,601.00 1,248.03 40,352.97 2,017.65 3,151.91 403.53 4,727.87 15,759.56 26,060.52 9,121.18 26,060.52 14,292.45 1,429.24 11,730.20 29,870.80
TASA DE CAPITALIZACIN La tasa de capitalizacin resulta de sumar la tasa real, la tasa de liquidez y la tasa de recuperacin La tasa de real se obtiene de los instrumentos a un ao La tasa de liquidez se obtiene de instrumentos a corto plazo La tasa de recuperacin se obtiene de la Vida til Remanente del Inmueble TASA DE CAPITALIZACIN, ENFOQUE FINANCIERO TASA DE CAPITALIZACIN, ENFOQUE MERCADO TASA DE CAPITALIZACIN, SELECCIONADA
VUR =
30
11-ago-05 11-ago-05
459,550.70 459,550.70
10
X.- RESUMEN
Resultados por enfoque: Comparativo de mercado (Valor comparativo de Mercado) Costos (Valor Fsico o Directo) Ingresos (Valor de Capitalizacin de Rentas) Valor Comercial =
$ 471,000.00
$ 371,000.00 $ 459,550.70
$ 471,000.00
1
Comparativo de mercado (Valor comparativo de Mercado) Costos (Valor Fsico o Directo) Ingresos (Valor de Capitalizacin de Rentas)
Declaramos que no tenemos ningn inters personal, presente o futuro en la propiedad valuada. Los datos de superficie de terreno y construccin han sido tomados de la informacin contenida en el expediente del inmueble, proporcionada por la Institucin. Aunque se ha hecho visita al inmueble no se ha efectuado ninguna medicin fsica considerando la informacin proporcionada como cierta y correcta a menos que existan diferencias evidentes las cuales en caso de encontrarse, se anotarn pertinentemente.
El valor del inmueble estar representado directamente por el Enfoque de Mercado ya que es el que refleja una mayor realidad de la situacin del valor para este tipo de bienes dentro de un mercado de oferta y demanda.
No es propsito del presente avalu verificar la probable existencia de gravmenes, reserva de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudiera afectar el bien que se vala, a menos que expresamente sean declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, por lo que no asumimos responsabilidad alguna por informacin omitida en la solicitud del avalu.
En la inspeccin ocular del bien motivo del presente avalo, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, los considerados son el resultado de la observacin o por informe expreso del cliente.
Para la asignacin del valor mnimo de venta, se ha considerado como base la calificacin otorgada al inmueble en base a los siguientes aspectos de mercado: *Perspectivas de la zona *Valor caracterstico de la zona *Caractersticas del entorno *Disponibilidad del bien en el mercado *Demanda del bien en el mercado
El factor de descuento aplicado es variable y depende bsicamente del tipo de bien, as como las condiciones particulares de oferta y demanda que afecten al mismo en la zona de afluencia de su ubicacin. (Ver hoja resumen de calificacin).
11
XII.- CONCLUSIN
Valor Comercial en Nmeros Redondos : CUATROCIENTOS SETENTA Y UN MIL PESOS 00/100 M.N.
$ 7 de Abril de 2006
471,000.00
$
CUATROCIENTOS MIL PESOS 00/100 M.N.
400,000.00
7 de Abril de 2006
Fecha a referir :
Factor :
Valor $
Guillermo Espinosa Rivera Director de Proyecto/Ced. Prof. 1645490 Especialidad en Valuacin de Inmuebles
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