Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
y Mantención
de la Vivienda
PRESENTACIÓN E
ste manual, preparado por la Cámara
distintos componentes.
1
5.2.2.3 Techos de planchas metálicas
I N D I C E lisas u onduladas 14
5.2.2.4 Techos de planchas onduladas de
fibrocemento 15
5.2.2.5 Impermeabilización 15
5.2.2.6 Aislación térmica en techumbre 16
5.2.2.7 Tabiques y cielos falsos de planchas
Viviendas
de yeso cartón 16
1. Descripción de la vivienda 4
5.2.2.8 Tabiques de bloque de yeso 16
5.2.2.9 Puertas y ventanas de madera 17
2. Responsabilidades indicadas en la Ley
5.2.2.10 Puertas y ventanas de aluminio 17
General de Urbanismo y Construcciones 6
5.2.2.11 Puertas y ventanas de P.V.C. 18
5.2.2.12 Ventanas, marcos y puertas de fierro 19
3. Ampliaciones o modificaciones de la vivienda 7
5.2.3 Instalaciones 19
5.2.3.1 Red de agua potable fría y caliente 19
4. Recomendaciones básicas de seguridad 8
5.2.3.2 Red de alcantarillado 20
5.2.3.3 Artefactos 20
5. Uso y mantención de la vivienda 9
5.2.3.4 Grifería 21
5.2.3.5 Instalación de gas 21
5.1 Recomendaciones generales 9
5.2.3.6 Calefón 22
5.1.1 Humedad y filtraciones 9
5.2.3.7 Electricidad 22
5.1.1.1 Humedad del primer año 9
5.2.3.8 Calefacción 24
5.1.1.2 Humedad por lluvias 10
Calefactores a gas
5.1.1.3 Humedad de jardineras, terrazas y
Calefacción central
loggias 10
Calefacción eléctrica
5.1.2 Condensación y humedad
5.2.3.9 Corrientes débiles 25
intradomiciliaria 11
5.2.3.10 Sistema de alarmas de robo 25
5.1.3 Ventilación 12
5.2.3.11 Extracción forzada individual en baños 25
5.1.4 Fisuras por retracción, expansión y
5.2.3.12 Portón 26
contracción 12
5.2.4 Terminaciones 26
5.1.5 Fijaciones a muros y cielos
5.2.4.1 Pinturas 26
Pinturas exteriores
5.2. Recomendaciones específicas 13
Pinturas interiores
5.2.1 Estructura soportante 13
Pinturas de elementos metálicos
5.2.1.1 Hormigones, albañilerías y otras 13
Barnices
5.2.2 Elementos constructivos 14
5.2.4.2 Papeles murales 27
5.2.2.1 Techos de tejas de arcilla o cemento 14
5.2.4.3 Enchapes de ladrillo 28
5.2.2.2 Techos de tejuela asfáltica 14
2
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
3
1
Descripción de la vivienda Elementos constructivos
Estructura soportante
Instalaciones
Es aquella que constituye el soporte total de la vivienda
y está constituida por un conjunto de elementos de Es el conjunto de sistemas que permiten a la vivienda
hormigón, fierro o madera, que incluye: contar con:
4
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Terminaciones
Aguas lluvias
Son los revestimientos de cielos, tabiques y pisos; de
muros interiores y exteriores, puertas, quincallería, Sistema de canales, canaletas y bajadas, incorporadas
grifería, muebles empotrados, rejas y protecciones a las edificaciones, que llevan las aguas lluvias a los
exteriores, etc. sistemas absorción, establecidos al interior del predio,
o que los conectan con los sistemas urbanos de
evacuación de aguas lluvias, de acuerdo con lo
establecido por las normas.
5
2
Responsabilidades
indicadas en la Ley General
de Urbanismo y
Construcciones
instalaciones tales como eléctricas, de corrientes
débiles, de calefacción, de climatización, de gas,
sanitarias, redes húmedas y secas de incendio,
sistemas de evacuación de basuras, instalaciones
y equipos eléctricos mayores tales como
ascensores, equipos de presurización, calderas
colectivas y grupos electrógenos.
E
defectos que afecten a elementos de terminaciones
o de acabado de las obras, tales como cielos,
l articulo Nº 18 de la Ley General de Urbanismo y pisos, puertas, revestimientos y pinturas exteriores
Construcciones, establece los plazos de responsabilidad e interiores, barnices, alfombras, cerámicos,
de las diferentes partidas de una vivienda. Estos son: quincallería, muebles adosados o empotrados a
la construcción.
1. Diez años, en el caso de fallas o defectos que
afecten a la estructura soportante del inmueble, En los casos de fallas o defectos no incorporados
tales como cimientos, sobrecimientos, fundaciones, expresamente en los numerales anteriores, o que no
muros soportantes, losas, vigas, cadenas, pilares, sean asimilables o equivalentes a los mencionados en
estructura de techumbres, y entramados horizontales éstos, las acciones prescribirán en el plazo de cinco
o verticales de carácter estructural. años.
2. Cinco años, cuando se trate de fallas o defectos Los plazos de prescripción se contarán desde la fecha
de los elementos constructivos o de las de la recepción definitiva de la obra por parte de la
instalaciones, tales como cubiertas de techumbres, Dirección de Obras Municipales, con excepción del
ventanas, estructuras no soportantes de muro y señalado en el número 3, que se contará a partir de
cielo, bases de pavimentos, estructuras o bases la fecha de la inscripción del inmueble, a nombre del
de pisos, impermeabilizaciones, aislamiento térmico comprador, en el Conservador de Bienes Raíces
y acústico, o de las instalaciones de, redes de respectivo.
6
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
3 Ampliaciones o
modificaciones de la vivienda
E
sta vivienda ha sido construida y recibida de acuerdo
a un proyecto aprobado por la respectiva Dirección de
Por otra parte, en los edificios, condominios o
comunidades acogidas a la ley de Copropiedad
Obras Municipales de acuerdo con las exigencias de: Inmobiliaria, deberá contarse con la aprobación para
intervenir los bienes comunes.
• Ley y Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones. Es necesario tener en cuenta también, que no serán
imputables al propietario primer vendedor:
• Ley 19.537 de Copropiedad Inmobiliaria y
D.S./Minvu 48/1990 que la reglamenta.
• Los defectos o fallas que se presenten a causa
• Instrumentos de Planificación vigentes. de trabajos de adecuación, ampliación o
transformación efectuados en la propiedad con
Toda obra de ampliación o modificación debe ser posterioridad a la fecha señalada en la escritura
ejecutada con la respectiva autorización municipal, de compraventa del inmueble.
mediante un Permiso de Obra Menor o un Permiso
• Los defectos o fallas que se presenten en los
de Alteración, Reparación o Reconstrucción.
bienes muebles, y las cosas de comodidad u
ornato de acuerdo a lo que señala el artículo 572
En el caso de llevar a cabo alguna modificación o
del Código Civil.
ampliación, se deberá consultar previamente a un
profesional calificado que revise los planos de cálculo
Todas las modificaciones deben ser realizadas por
e instalaciones, ya que de otra forma se corre el riesgo
personal calificado.
de dañar la estructura de la vivienda, o intervenir el
circuito de alguna instalación.
7
4
Recomendaciones
básicas de seguridad
L
a ejecución de cualquiera de los trabajos de mantención
o reparación, requieren ser realizados considerando
•
•
Utilizar herramientas adecuadas.
8
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
5 Uso y mantención
de la vivienda
5.1
5.1.1
5.1.1.1
RECOMENDACIONES GENERALES
Humedad y filtraciones
9
5.1.1.2 Humedad por lluvias • Mantener la efectividad de los pozos de infiltración,
evitando que se depositen en ellos residuos que
Descripción terminan embancándolos.
Mantención
5.1.1.3 Humedad de jardineras, terrazas y
loggias
• Todos los años, antes que comiencen las lluvias,
personal especializado debe hacer una revisión Descripción
acuciosa de canales, forros, bajadas, gárgolas
desagües de aguas lluvias, despejándolas de hojas La existencia de jardineras y/o jardines adosadas a la
secas, polvo, excrementos de palomas, etc. vivienda, ya sea por exceso de riego u obstrucción del
• Antes de la época de lluvia, es aconsejable revisar drenaje pueden constituir fuente de humedad interior.
el sellado de las ventanas y perforaciones en el
riel, que permite la salida de agua desde éste. Si Mantención
es necesario corregir algún defecto, usar sellante
de silicona o similar. • Limpiar tubería de desagüe de terrazas, y verificar
funcionamiento.
• Revisión periódica de techos, canaletas y bajadas
de aguas lluvias. • Soltar frecuentemente la tierra vegetal para favorecer
el drenaje del agua de riego.
Recomendaciones
Recomendaciones
• Las personas que suban a los techos (para su
revisión o para colocar antenas de televisión, • Colocar una capa de ripio de canto rodado en la
ventilaciones u otros), deben cuidar de no dañar parte inferior de la jardinera, sobre ésta un geotextil
planchas de techo, tejas o canales de aguas lluvias, y luego la tierra en la jardinera, con el fin de contar
al caminar sobre ellas. Es recomendable usar con un drenaje adecuado
tablones o placas para repartir el peso, y utilizar • Dejar al menos 10 cm. de altura libres de tierra
medidas de seguridad para evitar accidentes desde el borde de la jardinera.
personales.
• No picar con herramientas punzantes los bordes
• Nunca subirse a la techumbre durante una lluvia, de las jardineras, ya que puede dañar su
o cuando la techumbre se encuentra húmeda. impermeabilización.
• Limpieza de canaletas de evacuación de aguas • El riego de jardín nunca deberá proyectarse hacia
superficiales que llevan las aguas fuera de los límites los muros y ventanas.
del predio.
10
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
• Evitar humedad excesiva, en zona de jardines de murales y se favorece la formación de zonas con hongos,
adosados a muros y medianeros de la vivienda. que pueden incluso ser dañinos para la salud.
NO SI
11
• Instruir a instaladores de cortinaje que mantenga fisuras que son causadas por la retracción hidráulica
un distanciamiento mínimo a los vidrios de las de los hormigones, fenómeno normal producto del
ventanas de modo tal que el género nunca este proceso de fragüe de dicho material. Estas fisuras no
en contacto con el vidrio. significan riesgo estructural para la vivienda, y no
disminuyen su resistencia frente a los esfuerzos estáticos
• Evitar mantener teteras u ollas hirviendo más de lo
necesario. o sísmicos. Su reparación debe ser asumida como
parte del mantenimiento de la vivienda, dada su
• No secar ropa en el interior de su vivienda. condición de inevitable.
• Evitar tener un número excesivo de plantas interiores.
Por otra parte, los cambios de temperatura y humedad,
• Regar plantas interiores con moderación.
hacen que la mayoría de los materiales de construcción
se expandan o contraigan. Ante la presencia de
5.1.3 Ventilación
materiales diferentes, ocurrirá que la expansión o
contracción será mayor o menor provocando
Descripción
separaciones entre materiales, especialmente entre
los disímiles.
Para evitar todo tipo de olores y para mantener seca
la vivienda es fundamental una ventilación prolongada
Los efectos, de este proceso natural, se manifiestan
y habitual.
en pequeñas fisuras que aparecerán en tabiques
(especialmente en las uniones de molduras y tabiques),
Recomendaciones
uniones de planchas de yeso cartón, estructuras de
madera, en las esquinas ensambladas y donde el
• Abra las ventanas diariamente, provocando una
fragüe de los cerámicos se junta con la tina o lavamanos.
pequeña corriente de aire.
• Tener presente que los hongos se desarrollan en En las uniones de distintos tipos de tabiques o tabiques
ambientes húmedos y oscuros, por lo que es con muros, muchas veces se diseñan a propósito
recomendable recoger las cortinas de las ventanas algún tipo de juntas, denominadas canterías, que tienen
para ventilar los rincones. por objeto dirigir y disimular la fisura que con el tiempo
• Si es posible, sólo utilice calefacción seca, es decir, se presentará, la que al aparecer tampoco provocará
calefacción central ó la producida por estufas daño estructural, por lo que no debe ser motivo de
eléctricas y calefactores a gas ó parafina que preocupación.
evacuan los productos de la combustión hacia el
exterior de la vivienda, mediante chimenea o ducto. 5.1.5 Fijaciones a muros y cielos
Descripción
12
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
• Para hacer perforaciones en cerámicas, éstas se • Verificar que la perforación, no coincida con el
deben hacer con taladro sin percusión utilizando tendido de la red de cañerías de la calefacción u
una broca muy fina para romper la superficie vítrea otro tipo de instalación que pudiera dañarse al ser
de la cerámica sin trizar la palmeta. Una vez esta efectuada.
perforado el primer agujero, se puede introducir
una broca del diámetro del tarugo a utilizar. Nunca
5.2 RECOMENDACIONES ESPECÍFICAS
perforar la cerámica directamente con un clavo,
ya que ésta se trizará. En zonas húmedas (tinas y
5.2.1 Estructura soportante
duchas), rellenarlas con silicona.
13
Por lo tanto estas estructuras no sufrirán deformaciones 5.2.2.2 Techos de tejuela asfáltica
ni daños mayores que no hayan sido previamente
estudiados ni diseñados por estos especialistas. Descripción
Cubiertas en base a tejas de arcilla o de cemento, 5.2.2.3 Techos de planchas metálicas lisas u
colocadas sobre costaneras, entablado o planchas onduladas
de madera aglomerada.
Descripción
Mantención
Están constituidos por planchas lisas u onduladas
• Limpieza de canales, cubetas y bajadas de agua revestidas con una aleación protectora de zinc y
antes de la temporada de lluvias y durante ella. aluminio, o de cobre.
14
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Descripción
Descripción
Mantención
15
Recomendaciones En los encuentros de distintos tipos de tabiques, o
tabiques y cielos con muros, habitualmente se diseñan
• Al efectuar alguna reparación o modificación de un tipo de juntas, denominadas canterías. Las canterías
las instalaciones sanitarias o eléctricas que van a son rebajes verticales u horizontales, que se realizan
través del piso, puede dañarse la impermeabilización en la unión de dos materiales de diferente composición.
de las zonas húmedas, donde ésta se haya Estas tienen por objeto, que en el momento que ocurra
proyectado e instalado. En este caso, deberá un movimiento de la estructura, se produzcan allí las
contarse con la participación de un profesional fisuras propias de este comportamiento. Los junquillos
competente que asegure que las faenas respectivas y cornisas cumplen este mismo objetivo.
sean bien ejecutadas.
Mantención
5.2.2.6 Aislación térmica en techumbre
La mayoría de las reparaciones de las fisuras en
Descripción tabiques y cielos falsos se pueden hacer fácilmente,
usando el siguiente procedimiento:
Esta constituida, por materiales aislantes de distintos
tipos cuyos espesores deben cumplir las exigencias • Limpiar y abrir ligeramente la fisura retirando
de la OGUC. superficialmente la pintura o pasta en un espesor
no mayor a dos o tres mm. de profundidad y ancho.
Recomendaciones • Sellar la fisura con una masilla o selllante de
elasticidad permanente, pintable, por ejemplo,
• En el caso de ingreso de personas al entretecho, sellantes acrílicos elásticos, masilla sellante de
deberá comprobarse si los materiales aislantes polietileno u otras.
permanecen en su lugar, ya que al quedar espacios
sin cubrir. Se pierde el efecto aislante. • Volver a pintar.
• En caso de utilización de colchonetas de fibra de • Los clavos o tornillos salidos se corrigen usando
vidrio, su manipulación debe ser cuidadosa ya que martillo o cincel, luego empaste y vuelva pintar.
por desprendimiento las fibras pueden entrar a los
ojos. Recomendaciones
16
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Recomendaciones
17
Mantención
• Revisar el sello de las ventanas en el encuentro de • Si es necesario, corregir algún defecto y usar sellante
los marcos con muros y el sello de tornillos. de siliconas adecuada (no ácida), o similares.
• Limpiar las canales inferiores de las ventanas y los • Limpie las superficies de aluminio con agua tibia
orificios de drenaje antes de la temporada de lluvias pura.
y verificarla durante esta.
• No pula las superficies de aluminio para no rallar
• Revisión de carros, y reemplazarlos en caso la capa de protección. Mantenga limpio los rieles
necesario. de los ventanales para una operación suave, y así
evitar que se dañe el marco del ventanal. Los
Recomendaciones lubricantes funcionan bien para estos rieles.
18
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
• En caso de dificultad para manejar la quincallería • Deben mantenerse libres de tierra acumulada y
recurrir al servicio técnico del fabricante. suciedad, para obtener un buen funcionamiento.
19
• Es necesario conocer el tipo de material usado en la cercanía de la red de alcantarillado. En todo
para la construcción de las redes de su vivienda, caso, es recomendable conocer la ubicación de
ya que podrían ser de Cobre, PVC, PEX u otro, y las cámaras de alcantarillado (exteriores a la vivienda)
que sus sistemas y equipos de reparación son para revisar y solucionar posibles obstrucciones o
absolutamente diferentes y requieren personal tapones.
especializado.
• Es importante instruir al grupo familiar, de no botar
• Conocer la ubicación de las llaves de paso. ningún elemento u objeto que pueda obstruir los
desagües de los artefactos sanitarios. Por ejemplo:
• No utilizar las llaves de paso como válvulas de
algodón, toallas o pañales desechables, paños
regulación, estas deben estar totalmente abiertas
higiénicos, seda dental y juguetes de niños.
o cerradas.
• El deshecho indebido de basura también causa
5.2.3.2 Red de alcantarillado muchas obstrucciones sanitarias.
Recomendaciones
Los artefactos sanitarios instalados en una vivienda
son productos certificados. Para su buen
• Evite plantar árboles o arbustos con raíces invasoras
funcionamiento se deben considerar algunas
recomendaciones y una adecuada mantención.
Mantención
20
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
• No permitir al gásfiter sellar el estanque del inodoro Existe una llave de paso general y una llave de paso
con “pasta de gásfiter” pues es un material que por cada artefacto conectado.
daña las empaquetaduras produciendo filtraciones.
• No utilizar artefactos que estén trizados, ya que se La responsabilidad de la mantención de la red, por
producirán filtraciones y su limpieza no será la parte del propietario o usuario de la red, comienza
adecuada. desde el medidor hacia el interior de la vivienda. La
compañía abastecedora de gas es responsable por
5.2.3.4 Grifería las filtraciones desde el medidor hacia fuera.
• El cierre de la grifería debe ser suave; no forzar si • Conocer la ubicación del medidor y la forma de
no cierra totalmente, ya que esto indica que requiere operación de la llave da paso principal.
cambio de gomas o limpieza.
• Ante la sospecha de la existencia de un escape
• El teléfono de las duchas debe ser manejado. de gas en algún artefacto, o producto de un sismo,
cuidadosamente para no dañar el soporte. cierre la llave de paso principal y llame
• No estirar la manguera de la ducha para evitar su inmediatamente al servicio de emergencia de la
daño. compañía de gas y ventile el recinto.
21
• Nunca use fósforos para verificar la existencia de
escapes.
5.2.3.6 Calefón
Descripción
Mantención
Recomendaciones Descripción
• El calefón por ser un artefacto que puede llegar a Red de abastecimiento de energía eléctrica para
constituir un peligro por mal funcionamiento, requiere iluminación, funcionamiento de artefactos, sistemas
de una cuidadosa mantención, debiendo ser de alarmas y otros. Consta de circuitos para centros
revisado y limpiado por lo menos una vez al año de iluminación y para enchufes. El funcionamiento de
o de acuerdo a las instrucciones del fabricante. esta red es controlado por un tablero, en el que se
• Si advierte olor a gas, cortar la llave de paso y si encuentran ubicados un interruptor principal o general,
es necesario, cierre también la llave general de que controlan toda la energía eléctrica de la vivienda,
paso en el medidor de gas. Llamar inmediatamente interruptores individuales que controlan los diferentes
a la compañía de gas o a un servicio técnico circuitos, y el dispositivo diferencial.
autorizado.
El sistema eléctrico de la vivienda posee una conexión
• No se deben tapar las celosías de ventilación a la fase tierra del medidor para que en el caso de una
ubicadas en los recintos donde están instalados eventual descarga eléctrica, la corriente se conduzca
artefactos a gas, ya que permiten la ventilación y hacia la malla a tierra o barra Cooper weld y evite daños
renovación de aire del recinto, necesarias para la a las personas o artefactos.
buena combustión. Obstruirlos pone en riesgo su
vida y la de su familia. Mantención
• En caso de cambio o reemplazo de calefón, haga
la instalación con un instalador autorizado. Verifique • Se debe revisar el estado de interruptores y
la capacidad y chimeneas de ventilación de acuerdo enchufes, cambiar los que tengan sus tapas
al nuevo artefacto. deterioradas o no funcionen correctamente sus
interruptores.
22
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
• Se deben reapretar las conexiones del tablero • Para realizar alguna alteración al sistema eléctrico,
eléctrico. contrate un electricista autorizado que se
responsabilice por las modificaciones a efectuar
Recomendaciones en el sistema. Este mismo deberá inscribir dichas
modificaciones en la Superintendencia de Servicios
• Conocer la ubicación del tablero de interruptores Eléctricos y Combustibles.
automáticos.
• Cuando el corte de energía eléctrica sea externo
• Cada interruptor individual está debidamente baje los automáticos, con el fin de que una vez
identificado, definiendo el circuito a que corresponde que se reponga el suministro los artefactos, no se
y su zona de alcance. En el caso de ocurrir un dañen ante el golpe de corriente.
corte de suministro eléctrico en alguna parte de
• Si tiene niños pequeños en su vivienda, instale
su vivienda, examine siempre los interruptores
tapas plásticas en los módulos de enchufes. Enseñe
automáticos en la caja del tablero principal de su
a los niños a no tocar las salidas de electricidad,
vivienda, verificando su estado.
los soquetes, los centros de alimentación de la
• Cuando se desactiva un interruptor automático luz, y todo artefacto que funcione con corriente
éste queda en una posición neutral. Para activarlo eléctrica. La instalación eléctrica incluye un protector
nuevamente deberá bajarlo completamente y diferencial que desconecta el suministro de energía
volverlo a subir. eléctrica de los enchufes en caso de falla.
• En el caso que efectuado este procedimiento el • Antes de excavar verifique la ubicación de los
automático vuelva a saltar, es recomendable revisar ductos de servicio eléctrico subterráneos,
los artefactos enchufados o las luminarias confirmando su ubicación en los planos eléctricos.
conectadas al circuito respectivo, ya que puede
• No conectar artefactos eléctricos de mayor
haber un artefacto que éste provocando el corte
consumo que la capacidad del circuito.
de energía, o existe un mayor número de equipos
eléctricos conectados respecto de la capacidad
instalada.
NO
23
5.2.3.8 Calefacción Mantención
• Se debe realizar una mantención periódica por • Efectuar las mantenciones preventivas según
servicios autorizados a los artefactos a gas. periodicidad indicadas por el fabricante o manual
del propietario, por un servicio técnico autorizado.
Recomendaciones
Recomendaciones
• Conocer el manual de uso y funcionamiento
entregado por el proveedor de los calefactores. • Un buen mantenimiento del sistema, reduce el
gasto energético y prolonga la vida útil de éste.
• Cumplir con las instrucciones de mantención
• Evitar que el agua de la caldera sobrepase los
entregado por el proveedor de los calefactores.
65°C, ya que podría producir fisuras en las losas.
• Ante la sospecha de la existencia de un escape
• No es recomendable poner en marcha o parar la
de gas, cierre la llave de paso principal y llame
calefacción, variando permanentemente la
inmediatamente al servicio de emergencia que
temperatura en el termostato, pues lo dañará.
corresponda.
• Cuando hay ruido de agua o no calienta el serpentín
Calefacción central o radiador, se debe eliminar el aire del circuito.
24
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Descripción
5.2.3.11 Extracción forzada de baños
La vivienda cuenta con sistema de citófono que
comunica cada vivienda con la conserjería. Además
Descripción
la conserjería puede hacerlo con los citófonos del
portón de acceso vehicular, la puerta de acceso del
Con el objeto de mantener una adecuada ventilación
edificio y puertas de subterráneos.
de los recintos de baños sin ventanas al exterior, los
edificios cuentan con un sistema de extracción forzada
Mantención
central o con extractores independientes en los baños.
Recomendaciones
Descripción
Mantención
25
Mantención una duración definida que depende del adecuado uso
de la vivienda y su mantención.
• Mantener limpias las rejillas en el caso de extracción
centralizada En general, se debe considerar que las distintas
superficies deben volver a pintarse periódicamente, ya
• Limpiar cuidadosamente los extractores individuales.
que por efectos del tiempo, el sol y especialmente de
la humedad las pinturas se envejecen, pierden colorido
Recomendaciones
y brillo, e incluso pueden llegar a desprenderse.
• No modificar las aperturas de las rejillas, ya que
éstas corresponden a una calibración que permite Pinturas exteriores
el funcionamiento adecuado de los sistemas.
Mantención
5.2.3.12 Portón
• Pintar muros con pinturas para exteriores, antes
Descripción retirar toda la pintura suelta o humedecida.
26
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
27
5.2.4.3 Enchapes de ladrillo
Descripción
Mantención
Recomendaciones
28
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Descripción Descripción
Se han utilizado alfombras y/o materiales adecuados Un afinado de mortero de cemento sobre el radier
para el tráfico considerado para la vivienda. constituye la terminación de piso de su vivienda.
29
• En caso de parket, pegar palmetas que se suelten, • La exposición a la luz solar directa puede causar
investigar su causa. dañar los pisos de madera.
• Encerar periódicamente los pisos no vitrificados. • Colocar protectores a patas de sillas y muebles
en general para evitar dañar cuando estos se
Recomendaciones mueven.
NO
30
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
• Limpiar periódicamente su piso con el producto 5.2.4.10 Muebles de clóset, cocina y baños
recomendado por el fabricante, para remover todo
residuo o película opaca de suciedad. Puertas, Módulos y Cajoneras
5.2.4.9 Quincallería
Descripción
Las cerraduras, chapas, manillas y bisagras colocadas
en la vivienda han sido producidas con alta tecnología
lo que garantiza su buen funcionamiento durante un
largo período de uso.
Mantención
Recomendaciones
31
Recomendaciones • No poner cigarrillos encendidos en el borde del
mesón ó vanitorios ya que se dañarán, mancharán
• Para el cuidado de sus muebles de cocina (puertas o englobará.
y módulos), de superficies (laminadas-lacadas)
• Evite los limpiadores abrasivos que dañan el lustre
utilizar un paño húmedo, no utilizar detergentes
de la superficie. Usar un paño limpio con algún
abrasivos o virutillas.
limpiador no abrasivo.
• Secar el exceso de agua en las superficies y revisar
• El mármol, sus variedades y otras piedras naturales
periódicamente el sello entre lavaplatos o lavatorio
pueden ser sensibles a la acción de los ácidos.
y cubierta como así también el sello entre cubierta
No exponer las cubiertas al cloro, limón, vinagre e
y cerámica de muro.
incluso bebidas, debido a que pueden interactuar
• La operación de apertura de puertas de muebles con la superficie y producir opacidades o manchas
debe ser en forma horizontal a su recorrido y no en esa área.
cargando los cajones o las puertas hacia arriba o
• Se recomienda limpiar las superficies de mármol
abajo con el fin de evitar el desajuste de las bisagras.
con un paño húmedo con un detergente neutro.
Luego del enjuague la superficie se puede abrillantar
Cubiertas de muebles de baño y cocinas
con un paño seco.
Recomendaciones
• Revisar, reparar o cambiar sello de borde del espejo
cuando esté dañado o suelto para impedir la
• Usar una tabla de cortar para proteger sus cubiertas
humedad entre la pared y el vidrio.
de cortes, piquetes o ralladuras.
32
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
33
Recomendaciones Mantención
• Deberá ponerse especial cuidado en el buen • Verificar plomo de los medianeros; son aceptables
drenaje de los patios, ya sea por evacuación natural pequeños desaplomos, en especial en medianeros
de las aguas o mediante la construcción de pozos de placas, por su sistema de empotramiento de
absorbentes en el caso de alterar las alturas los pilares que es flexible para evitar quiebres por
predefinidas en el proyecto. sismos.
Descripción
34
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
NO
35
6
Descripción
Prevención de incendios al interior
de la vivienda
Manejo de estufas
Los riesgos de incendio en las viviendas se producen Cuidar el manejo de todo tipo de estufas respecto de:
principalmente por acciones cotidianas que
generalmente se realizan en forma despreocupada y • Volcamiento en el caso de estufas a parafina.
están principalmente relacionadas con el uso de
• Mala orientación o cercanía a elementos de fácil
artefactos eléctricos y de calefacción.
combustión.
• Se recomienda contar con un extintor de polvo • Los equipos de mayor consumo (lavadoras, estufas
químico mayor a 5 Kg., ubicado en un lugar de eléctricas, etc.) deben conectarse en los enchufes
fácil acceso, en lo posible cercano a la cocina. adecuados y en los circuitos diseñados para tal
efecto.
• Todo el grupo familiar debe estar instruido en su
adecuado manejo. • No enchufar ningún artefacto a través de
adaptadores.
• La carga del extintor debe ser renovada de acuerdo
a las indicaciones de su fabricante.
36
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
• Su vivienda ha sido construida con materiales que • Para estos efectos las empresas cuentan con un
cumplen las especificaciones de calidad del Servicio de Atención al Cliente o Post venta, las
proyecto, con la participación de profesionales y que reciben y atienden las consultas o solicitudes
trabajadores especializados. de atención respecto de fallas que afecten el buen
uso de la vivienda, de acuerdo a un procedimiento
• Todo el trabajo ha sido desarrollado bajo nuestra
que debe ser explicitado al momento de la entrega
supervisión con el fin de obtener los mejores
de la vivienda.
resultados posibles.
• Finalmente, recomendamos que en el caso de
• Eventualmente pueden producirse fallas o no
ejecutar reparaciones por cuenta propia, lo haga
conformidades que por persistir o ser de mayor
utilizando materiales de marcas prestigiadas,
importancia es recomendable consultar a la
siguiendo las indicaciones del fabricante. Esto
empresa inmobiliaria o constructora a la que Ud.
contribuirá a mantener la calidad de la vivienda que
compró su propiedad.
usted ha adquirido.
37
8 Programa de mantención
de la vivienda
Partida Frecuencia E F M A M J J A S O N D
Humedad
Vivienda en general Después de cada lluvia revisar
Sectores afectados por riego Cada 3 meses revisar x x x x
Techumbres y
recolección aguas lluvias
Cubiertas Cada año revisar x
Bajadas de agua Cada año limpiar x
Sumideros y rejillas Después de lluvias o viento limpiar
38
Ma nua l d e U so y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Partida Frecuencia E F M A M J J A S O N D
Instalaciones
Red de agua potable Cada 2 años revisar x
Red de alcantarillado Cada 2 años revisar x
Artefactos, estado y sello Cada 2 años revisar x
Grifería Cada año revisar x
Sifones Cada 6 meses limpiar x x
Red de gas Cada 2 años revisar x
Red eléctrica, enchufes, interruptores Cada año revisar x
Calefacción Cada año mantención x
Citofonía Cada 2 años revisar x
Alarma de robo (en especial sensores) Cada año revisar x
Extracción forzada de baños Cada año limpiar x
Portón automatico Cada 6 meses mantención x x
Ceramicas
Cerámicas sopladas o quebradas Cada año revisar x
frague Cada 2 años Reparar
Artefactos a gas
Calefón o calderas individuales Cada año revisar x
Cocinas, hornos Cada año revisar x
Estufas Cada año revisar x
Jardines
Riego automático mantención x x x x
Jardín (plantas, césped, arbolés) Mensual mantención x x x x x x x x x x x x
Prevención incendio
Extintores Cada año recarga
39
9
Descripción
Condominios
•
El Comité de Administración sirve de nexo entre la
Asamblea y el Administrador, posee obligaciones
y facultades propias que lo convierten en una pieza
importante para el funcionamiento del condominio.
40
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
• Cumplir con las indicaciones que imparta el Comité Son facultades del Comité de Administración
de Administración.
• Reemplazar a la Junta de Vigilancia del anterior
• Asistir a las reuniones de Asambleas.
cuerpo legal (Ley Nº 6071, modificada por la Ley
• Pagar oportunamente los gastos comunes. Nº 19.537, la que a su vez fue modificada por la
• Pagar los valores que se le hayan fijado por uso Ley Nº 20.168)
y goce de determinado bien común. • Designar un Administrador, siempre que tenga la
• Asegurar su vivienda y la proporción que le representación de la Asamblea con todas sus
corresponda de los bienes de dominio común facultades.
contra el riesgo de incendio.
9.2 Espacios comunes en edificios (Bien
• Dar facilidades para reparaciones que afecten a Común)
otros departamentos o los bienes comunes del
usuario. Bienes Comunes
41
10
Uso y mantención de
espacios comunes
42
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
En general, se proyectan dos estanques contiguos de • No manipular los equipos por personas no
forma tal de abastecer a los usuarios mientras se especializadas, ya que son equipos eléctricos en
efectúa mantención en uno de ellos. zonas húmedas, con los que se debe tomar
precauciones para su intervención.
Mantención
10.1.3 Red de Agua Potable
• Revisión de válvulas de corte automático.
Descripción
• Limpiar y desinfectar el interior del estanque.
• Revisar y reparar impermeabilización. Los edificios cuentan con una red que abastece desde
el estanque de acumulación a cada departamento,
Recomendaciones esto se hace por medio de una matriz vertical que
normalmente se encuentra a la vista en la sala de
• Mantener cerradas las escotillas con puerta de rejilla, medidores, desde esta matriz se alimenta a cada
que permita la aireación e impida el ingreso de departamento previo paso por un remarcador.
animales.
Mantención
• Leer los consumos diariamente, con el fin de detectar
perdidas de agua por filtraciones o roturas.
• Revisar existencia de fugas.
• Mantener cerrado el recinto de estanques.
• Cuando se generen sales en las uniones de cañerías
o artefactos limpiar y observar, si persiste reparar.
10.1.2 Planta elevadora
Recomendaciones
Descripción
Descripción
Mantención
Recomendaciones
Mantención
43
Recomendaciones Recomendaciones
Recomendaciones
10.1.6 Cámaras
Descripción
Mantención
44
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Mantención
• Mantener el estanque de combustible lleno.
• Sustituir aquellos en mal estado y/o dañados • No almacenar elementos ajenos al equipo.
(termomagnéticos, diferenciales, fusibles,
conductores, barras, conectores, etc.). 10.2.3 Iluminación de emergencia
Recomendaciones Descripción
• Mantener los tableros cerrados. Los edificios cuentan con un sistema de iluminación
de emergencia. Según la nueva reglamentación, cada
• Solo intervenir en su interior por personal capacitado.
foco debe ser energizado en forma independiente por
• Debe existir personal en el edificio capacitado para baterías, de forma que aun con el grupo electrógeno
operar el tablero. fuera de funcionamiento, ante una emergencia el edificio
pueda ser evacuado con seguridad.
45
Mantención • Revisar del funcionamiento general, tablero de
señales, aviso sonoro.
• Revisar ampolletas y cambiar las que sean
• Realizar la mantención recomendada por el
necesarias.
proveedor con un servicio técnico autorizado.
• Revisar estado de las baterías.
Recomendaciones
Recomendaciones
• No desconectar por problemas en funcionamiento,
• Realizar mantención y verificación de baterías por e investigar en que departamento se produce el
personal especializado. problema y resolver. En caso contrario llamar a
servicio técnico.
10.2.4 Citofonía
10.2.6 Circuito cerrado de TV
Descripción
Descripción
El edifico cuenta con una central de citofonía que
permite la comunicación con cada vivienda; con los Algunos edificios cuentan con un circuito cerrado de
citófonos en el portón de acceso vehicular, la puerta cámaras de vigilancia ubicadas en lugares estratégicos.
de acceso del edificio y con los subterráneos. Parte de estos edificios cuentan con un grabador de
baja velocidad que permite registrar la historia de cada
Mantención cámara. Esto es lo ideal ya que queda registro de los
movimientos dentro del edificio.
• Realizar la mantención recomendada por el
proveedor con un servicio técnico autorizado. Mantención
46
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Descripción Mantención
Corresponde a una caldera que proporciona agua • Revisar y reparar filtraciones en la unión de piezas
caliente al sistema de serpentines o radiadores de la especiales o cañerías.
calefacción. • Limpiar antes de la puesta en marcha del sistema
de calefacción las válvulas eléctricas, ya que por
Esta caldera usa como combustible, petróleo, gas el número de meses sin operar y por tratarse de
natural o gas licuado. agua a alta temperatura se generan incrustaciones
las que no permiten el funcionamiento de ella.
La caldera se ubica en un recinto cerrado ventilado,
normalmente junto a los boilers del sistema de agua Recomendaciones
caliente.
• Efectuar mantención solo por servicio técnico
Mantención autorizado.
47
• Se debe mantener la sala de maquinas limpia, sin
objetos ajenos a los equipos, con iluminación en
buen estado.
Descripción
10.4 Ascensores
Los edificios de más de 7 pisos deben contar con una
red seca según lo establecido en la Ordenanza General
10.4.1 Ascensores
de Urbanismo y Construcción. Esta red consiste en
una cañería que tiene una entrada en el exterior del
Descripción
edifico y una boca de salida en cada piso. En caso de
incendio esta es utilizada por bomberos conectando
Los edificios de más de cuatro pisos están obligados
su carro a la boca de entrada de la red y conectando
por la Ordenanza General de Urbanismo y
una manguera en la boca de salida del piso del siniestro.
Construcciones a tener uno o más ascensores.
Mantención
Los ascensores son accionados por motores eléctricos;
sus sistemas electromecánicos y electrónicos son de • Revisar que estén operativa las válvulas y siempre
alta complejidad. cerradas.
Mantención Recomendaciones
48
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Recomendaciones
Los extintores son equipos de extinción de fuego, para
ser utilizados en el inicio de un incendio por el personal
• Sólo intervenir por personal especializado.
del edifico o un residente.
• Instruir al conserje para leer la información entregada
Mantención e identificar el punto del edificio donde se activó el
sistema.
• Revisar que la presión indicada en el manómetro
este en el tramo verde. 10.5.5 Presurización
49
Recomendaciones La sala de basura tiene al menos un punto de agua con
una válvula y conexión para manguera.
• Tomar precauciones al limpiar o revisar el equipo;
en este caso cortar la electricidad, ya que podría Mantención
partir provocando un accidente.
• Revisar y reparar cerámicas dañadas ya que en ellas
• Mantener despejada la sala de presurización y las
se acumula basura que luego se descompone.
tomas de aire.
• Revisar y mantener limpia la pileta de recolección
10.6 Basuras de aguas de lavado.
Las salas deben tener pisos y muros lavables, y contar 10.6.2 Compactador
con un dren para recibir las aguas producto de la limpieza
de la sala. Descripción
Mantención
Recomendaciones
50
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Recomendaciones
Descripción
El dren tradicional es una excavación que se ha rellenado 10.8 Sala de lavado y secado
con bolones dentro de la cual va una tubería ranurada
que reparte las aguas recolectadas por el sistema de 10.8.1 Equipos
aguas lluvias al terreno, previo paso por cámaras
Descripción
decantadoras.
51
Mantención 10.9.2 Jardines
• Revisar y limpiar filtros de la secadora diariamente. Los jardines son una combinación de zonas de césped,
plantas, arbustos, arbolés y elementos decorativos.
• Revisar estado de mangueras.
Mantención
Recomendaciones
• Programar el riego en función de la época del año. En un condominio en extensión los pavimentos
corresponden a la carpeta de rodado de la calle y a
Recomendaciones las aceras, los primeros son normalmente de hormigón
o asfalto, y las aceras son de hormigón o baldosas.
• Para la programación del riego, asesorarse por
especialista que indique los tiempos necesarios.
Mantención
• Instalar un remarcador de uso interno para controlar
volúmenes de agua utilizado en el riego y para • En pavimentos de hormigón sellar las juntas cuando
detectar fugas que no se perciben en la superficie. estas estén deterioradas.
52
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Descripción
10.10.2 Iluminación
53
11
Partida
Programa de mantención
de espacios comunes
Frecuencia E F M A M J J A S O N D
Instalaciones sanitarias
Estanque de agua Cada 2 años limpiar x
Planta elevadora Cada 2 meses mantención x x x x x x
Alternado de bombas Cada 2 semanas alternar x x x x x x x x x x x x
Red de agua potable Cada 2 años revisar x
Remarcadores (conexiones) Cada 2 años revisar x
Red de alcantarillado Cada 2 años revisar x
Cámaras Cada año limpiar x
Planta elevadora aguas servidas Cada 2 meses mantención x x x x x x
54
Ma nua l d e Uso y Ma nt e nc i ón de la Vivienda
Partida Frecuencia E F M A M J J A S O N D
Calefacción
Caldera central Cada año mantención x
Válvulas y remarcadores Cada año mantención x
Ascensores
Ascensores Cada mes mantención x x x x x x x x x x x X
Basuras
Sala de basura (aseo profundo) Cada mes aseo x x x x x x x x x x x x
Compactador Cada 2 años mantención x
Aguas lluvias
Techumbre Cada año revisar x
Bajadas de agua Cada año limpiar x
Drenajes (Cámaras decantadoras) Cada año limpiar x x x x x x x
Canaletas y rejillas permanente limpiar x x x x x x x
Jardines
Riego automático (regadores) Cada 6 meses revisar x x
Riego automático Cada 3 meses programar x x x x
Iluminación
Luminarias (ampolletas) semanal revisar
55
Agenda de Especialistas
NOMBRE ESPECIALIDAD TELÉFONO MAIL
56
www.camaraconstruccion.cl
El Manual de Uso y Mantención de la Vivienda