3.-METODOS DE AVALUO Un avalio de un bien-inmueble, es una estimacién de valor el cual debe ser preciso y objetivo ya que nos determina una situacién especifica que nos hard decidir en el uso adecuado de 10s recursos, como por ejemplo: adquisiciones © enajenaciones (compra venta, cesion, donaciones o permutas). Se determinari el precia miximo que estaria esto a pagar un comprador, o el precio minimo a que estaria dispuesto a venderlo quien lo posee), créditos hipotecarios, seguros y fianzas, ylos demi casos que sean de la ‘competencia de las insttuciones de crédito. Elvalor de los bienes a valuar se debera determinar independientemente de los fines para los cuales se require el avalio, Se preguntaran: ;Que es lo que podemos valuar?, pues bien; un Bien Raiz. un Bien Inmueble o un Bien Mueble, estos son Bien Raiz: Seri una parcels o irea de terreno, incluyendo mejoras, si las hay (terrenos, casas-habitacion, edificios, centros comerciales, et), ‘Bien inmueble: Seri el suelo, la construccién adherida a el, todo lo que este ligedo linmueble de manera fija, como en el caso de concesign que no se pueda separar sin que pierda la razén de su uso, ien Mueble: Es aquel que por su naturaleza se puede desplazar de lugar por si ‘mismo o por una fuerza extema. ( vehiculos, maquinaria, muebles de oficina, materiales, embarcaciones, etc.) Los Bienes Raices poseen ciertas caracteristicas especiales, las cuales es necesario resaltar si quetemos comprender el mercado, en donde estos actives son producidos, consumidos y transferidos: = La importaneia de Ia localizaci6n Un bien raiz es inamovible, dependiente del ambiente que lo rodee lo que hace imposible comparar inmucbles sin tomar en cuenta su localizacién, los sistemas de transporte aledaiios, el mercado de la zona et. = El tamaito relativamente grande de la inversién Los bienes races son activos “grandes” que pesan mucho en el resupuesto y en las carteras de la mayoria de las empresas e individuos .La compra de una casa babitaciéa es quizé la compra més grande que realice una familia en su vid; l fabricacin de este tipo de inmueble requiere de un periodo largo de gestacion; requiere normalmente de un financiamicnto pare su [XASMIN AYDEE MORENO RUZ ARIEL RODRIGUEZ QUIRONESlad del Activo (bien). Los bienesraies estin hechos de componente permanentes representados por el tereno y componentes temporale representadas por la construccién. En un bien ruiz su duracion puede ser eterna , sin embargo existe ‘una vida itil econémica que suele ser mucho mas conta, En resumen podemos concluir que los bienes raices son heterogéneos, no existen dos ‘nmuebles iguales, no solo por su localizaci6n fisca, sino por su naturaleza y funciones. Los Métodos de valuacién se utilizarin para determinar el valor de un bien, en donde es necesario considerar factores fisicos, naturales, econdmicos, sociales y politicos que afectan a este, como son: Factores fisico y naturales: El lima, opograi,fertilidad del suelo ( segimn sea el caso ) recursns minerales, panorimica,factores comunsies tales como la existencia de comerco, escuela, iglesias, parques, caracteristicas fsicas propias del inmueble tales como ubicacién, forma, tamati, edad, estado de conservaciOn y elementos de construccién Factores econémicos: Recursos econémicos derivados de Ia naturaleza, su calidad, cantidad y vida probable; desarrollo comercial e industrial, disponiblidad de empleos, sueldos,inflacin, precios, intereses y disponibilidad de crédito hipotecario. Factores sociales: Aumento o disminuciOn de la poblacién, mimero de miembros por familia, grupos raciales y nivel cultural Factores politicos: Uso del suelo, reglamento de construccién, impuestos, servicios ‘municipales, control de rentas, créditos gubemamentales, politicas monetarias, y participacién en la construccién de viviendas 3.1,-Métodos usuales de valuacién 3.1.1.-Valor Fisico 0 neto de reposicién: Es el importe que resulta de deducir al Valor 4e Reposicién Nuevo, la cantidad requerida para poner el bien como nuevo, debido a los. efectos de Ia vida util consumida, el estado de conservacién y de los factores de obsolescencia, tritese de proyectos defectuosos o anticuedos, o de aspectos relacionados ‘con la ubicacién del edificio, En cierta medida, el valor neto de reposici6n de un edificio existente, permite evaluar la altemativa de inversién en un edificio nuevo de caracteristicas similares. En el caso de los terrenos se acepta que el valor comercial es equivalente al valor fisico. ‘YASMIN AYDEE MORENO RUIZ ¥ ARIEL RODRIGUEZ QUIRONES 2En este aspecto resulta determinantes los procedimientos que permiten conocer l valor de reposicién nuevo de un edificio, en el que inciden las variaciones en los salarios y en los precios de los materiales y de la maquinaria, en comportamiento no siempre paraelos. La vida til consumida es un factor que varia notablemente en fincién del tipo de ‘materiales, equipos ¢ instalaciones que constituyen un bien-inmucble. Existen partes de este, que son representativas de la vida itil del conjunto, por lo que el conocimiento de la vida itil consumida de esas partes representativas hace posible hacerla extensiva al resto de el conjunto. En ciertos casos el factor de vida itil consumida es poco significativo, como podria ser el caso de un inmueble de estructura de concreto con fines industrials, en comparacién con otros, en donde este factor es de gran importancia, como sucede en las bodegis o naves industriales con techumbre de asbesto-cemento. El factor de conservacién implica el conocimiento por parte del perito, de las rutinas de mantenimiento a que es sometido el bien-inmueble, y su importancia dependeri ‘muevamente del tipo de construccién y de la complejidad de las instalaciones especiales ‘eon que cuenta, Para los factores de vida itil consumida y de conservacién es necesario tomar en cuenta las rehabilitaciones o reparaciones mayores que haya suftido el bien-inmueble. Por asi decirlo, el medidor de estos factores hay que ponerlo en cero a partir de la iltima rebabilitacion 0 reparacién mayor, en la medida que esta haya sido integral, Valor nuevo de Reposiciéi jamueble similar en la actualidad. Es la cantidad de dinero necesario para construir un 3uL2-Valor de Mercado: Es el obtenido en base a una exhaustiva investigacion de ‘mercado, que permita identificar los precios en que se estin vendiendo y comprando los inmuebles, Debe tomarse en cuenta: = Los antecedentes (uso anterior del inmueble) ~ Las condiciones econémicas actusles del mercado. ~ Las perspectivas fsicas (crecimiento de la zona) ~ Las perspectivas polticas y sociales (aceptacién u oposicién de la gente) ~ Las perspectivas juridicas (reglamentos de construccién, uso) 21.3-Valor de Oportunidad: Es el valor que resulta del anilisis de los beneficios 0 ios que se le ocasionarian al comprador y/o vendedor de un bien inmueble ex funcion del tiempo, de la ubicacién y de las circunstancias ejemplo: XASMAN AYDEE MORENO RUIZ Y ARIEL RODRIQUEZ QUIRONES. Bb~ La necesidad que tenga una persona fisica 0 moral en vender un inmueble con caricter urgent, ~ Un inmueble que es una buena opcién para el comprador ‘3dd-Valor de Capitalizacién: Entendido este como el importe del capital equivalente capaz de generar rendimientos después de impuestos en instrumentos de inversién altemativos, iguales a las utilidades después de impuestos que producirin las rentas del bien-inmueble, en condiciones similares de riesgo, el valor de capitalizacién es determinante para el inversionista que pretende adquirir un inmueble para destinarlo al arrendamiento, y es simplemente indicativo para el inversionista que pretende instalar, el inmueble por adquirir, su vivienda o su negocio, Para este propésito resulta de particular importancia el andlisis del mercado de capitales, « fin do identificar las opciones de inversion con Iguales caracteristicas de riesgo que las do un negocio de arrendamiento inmobiliario. Asimismo, resuta imprescindible conocer el negocio de arrendamiento inmobliro, tratado desde el punto de vista de su estructura de costo, como desde la perspective de la legislacion. Hasta ahora hemos estado exponiendo métodos en donde el inmueble es una propiedad estitica y que su valor seré l que resulte del método de avakio que se utiliee, Pero se dard el caso en el que el inmueble en si, no sea el valor real Siendo mas especifcos, un inmueble (recordemos que un bien inmueble se tod Io que este adherido de manera fije, de modo que no se pueda separar sin deterioro del Jnmueble, este podria ser el caso mas particular de iamuebles que se haya construido para fines de trabajo de alguna concesién) que sea utilizado como un local de negocio y el cual tiene la particularidad de ser productivo, no podremos analizarlo simplemente por su estructura fisica © demis, tendremos que considerar su productividad (Andlisis del ‘negocio en marcha) para dare el valor real de este 3.2 Metodologfa para Ia valuacién de un negocio en marcha: En un negocio en marcha se tiene que considerar el comportamiento de su futura operacin, independientemente de que al momento mismo de la valuacién, dicho negocio este 0 no operando, En toda valuacién, como negocio en marcha, lo que se proyecta son los fujos operativos de ingresos y egresos de un determinado negocio, el cual puede set una planta o una ‘empresa ‘YASMIN ADEE MORENO RUZ ARIEL RODRIGUEZ QUINONES. 4Al referimos a un negocio, se hace mencién al conjunto de actives ordenados con el objeto de producir un bien © un servicio, con fines de lucro; puede incluso ser una cemprest, para lo cual ademas de los activos, deberin evaluarse también sus pasivos y su capita En el émbito de a valuacién y cuando el objeto de Ia misma sea el de determinar el precio do vente de un bien, seré necesario indagar si existen maifestaciones eu el mierendo que puedan relacionarse con el bien objeto del avai, En el caso de que exista la informacion mencioneda, el mejor camino del valuador es el dde tomar muy en cuenta la manifestacién del mercado. . Pero también hay casos, en que por la particularidad del bien a valuar no existe ningin referente directo en el mercado, del cual se pueda estimar su valor, en estos casos se debe proceder a la aproximacion del valor de venta, a través de vias indirectas, El método de evaluacion de proyecto es un via indirecta para la determinacién del valor de un negocio en marcha, la cual se transforma en el mejor instrumento de valuacién cuando no se disponga de referentes en el mercado, Un negocio no es solo la sumatoria de sus activos, es sobre todo el conjunto de dichos actives vinculados a un intangible, el cual le da el cardcter de negocio, Este intangible puede estar sustentado en una tecnologia, la cual puede expresérse en el ordenamiento de los bienes, en la dificultad de reproducit iy condiciones mismas de un inmueble, de una planta o entre otros, en el grado de reconocimiento del mercado, através de sus clientes. Si el deseo es conocer el valor del negocio este representara un proyecto; por lo tanto se debera proyectar el escenario futuro de comportemiento del negocio Si quien vende encuentra diferentes posible compradores, el ejercicio deberé ampliarse a los diferentes escenarios que puedan presentarse con la gama de potencis compradores. Se deberi contemplar las inversiones requeridas para la puesta en funcionamiento de una determinada planta o inmueble, las inversiones adicionales para la actualizacién tecaolégica silo requiera, los tiempos necesarios para ir alcanzando su normal ritmo de operacién y por supuesto los parimetros operatives que permitan definit un flujo de ingresos y egresos a plazos normalmente de diez a posibles. 3s, para cada uno de los escenarios. y en la aplicacion de dicho proceso se utilizaran bisicamente dos métodos financieros; 'uno conocido como el método del Valor de Presente Neto y el otro el método de la tasa Intema de retorno, YASMIN AYDEE MORENO RUIZ ¥ ARIEL RODRIGUEZ QUNONES 15