Lecciones de Derecho Ecuatoriano

DERECHO
CIVIL
1968 PAGINAS
LECCIONES DE DERECHO
ECUATORIANO
TOMO 5
abintestato.
Derecho Civil
(Sucesin intestada.) Ordenacin de la sucesin
del causante determinada legalmente por ausencia
o defecto de testamento.
Histricamente,
debe
considerarse
como
la
modalidad ms antigua de sucesin, sobre la cual y
lentamente reaccion la vocacin o llamamiento
(acto solemne de concrecin del heredero, por
eficacia de la norma consuetudinaria y, luego, legal)
testamentarios, hasta convertirse sta en regla y
aqulla en excepcin.
En sus orgenes, debe estimarse, como la sucesin
toda, ttulo de sustitucin poltica en la jefatura del
grupo, adquiriendo con el transcurso del tiempo su
actual carcter jurdico privado; no obstante, no
acabar de perder aquella valoracin de inters
general, que se manifiesta todava en el

llamamiento a favor del Estado en grado ltimo. Y,
naturalmente, la diversa evolucin econmico-social
de la estructura familiar puede explicar la
diversidad de preferencias respecto de los llamados
ascendientes, descendientes, colaterales... Debe,
sin embargo, reconocerse, que en la doctrina suele
discutirse tanto el origen y evolucin de la sucesin
abintestato como la fundamentacin de la misma.
Debe diferenciarse el abintestato de la sucesin
legitimaria, tambin operada por efecto de la ley
incluso cuando existe testamento, que excluye de la
autonoma del causante unas cuotas mnimas que,
necesariamente, deben remitirse a los as
beneficiados (legitimarios). Abintestato es, pues,
sucesin legtima, pero no a la inversa, en el
sentido de la compatibilidad de sta con la sucesin
testamentaria (excepcin de los ordenamientos
modernos a la regla romana nemo pro parte
testatus, pro parte intestatus decedere potest).
El abintestato se produce en diversas situaciones:
a) por ausencia de testamento; b) por nulidad del
existente; c) por no comprender la sucesin
testamentaria todo el haz sujeto a la transmisin;
d) por inoperancia de la delacin testamentaria
(incapacidad, premoriencia, etc., del o de los
llamados a suceder), o repudiacin de la sucesin;
e) por no realizarse la condicin puesta a la
institucin (art. 912 C.C.).
Son proferidos en el llamamiento abintestato los
parientes del causante, el cnyuge sobreviviente y
el Estado. Entre parientes es preferida la lnea recta

sobre la colateral y, dentro de aqulla, la
descendente sobre la ascendente; el cnyuge
suprstite es referido sobre los colaterales (salvo
divorcio o separacin de hecho fehaciente); y entre
stos son preferidos los hermanos e hijos de
hermanos. No existiendo colaterales dentro del
cuarto grado de parentesco, la sucesin se defiere
al Estado, entendindose que ste adquiere
siempre beneficio de inventario (V. acrecimiento;
desheredacin
del
legitimario;
pretericin;
representacin hereditaria, derecho de). [E.V.B.]
BIBLIOGRAFA:
ARANGIO RUIZ, V.: Instituciones de Derecho
romano, trad. de Carams. Ed. Depalma, Buenos
Aires, 1973.
ESPINAR LAFUENTE: La herencia
testamento. Barcelona, 1956.
legal
el
MOZOS y VALIENTE: La sustitucin de quien

muere sin parientes y sin disponer de sus bienes,
A.H.D.E. 1966.
LACRUZ BERDEJO, J. L. y SANCHO REBULLIDA, F.:
Derecho de sucesiones, II. Barcelona, 1973.
abuso del derecho subjetivo.

Derecho Civil
Supone el ejercicio de un derecho subjetivo
excedindose de sus naturales y adecuados lmites,
lo que genera perjuicio a tercero, sin utilidad alguna

para el titular.
Concebida como teora, la doctrina del abuso del
derecho ha recibido en las ltimas dcadas un
notable impulso, aunque no es totalmente nueva,
gozando de antecedentes en el propio Derecho
romano, ordenamiento en el cual se prohiban
determinados actos perjudiciales (ius tollendi, D. 6,
1, 38; desviacin del curso del agua de la propia
finca, D. 39, 3, 2, 9; con prescripcin, adems, de
un ejercicio civiliter de los derechos). Fue, no
obstante, el desarrollo de los ncleos urbanos
durante el Medievo, y la inherente intensificacin de
las
relaciones
de
convivencia,
la
causa
determinante de buscas solucin a conflictos
derivados de un ejercicio del derecho que derivaba
en lesiones a terceros; lo que plasm en la doctrina
de los actos de emulacin (formulada por CINO DE
PISTOIA y transmitida por BARTOLO y BALDO),
enriquecida con reglas del Derecho germnico
(malitis non est indulgendum), prohibiciones de
chicana y preceptos del Derecho musulmn. Tal
doctrina, referida inicialmente como lmite del
dominio (carcter con que la recogi DOMAT),
pareci sufrir un retroceso al publicarse el Code,
cuyo artculo 540 conceba la propiedad como
absoluta. Lo que no fue obstculo para que
estudiosos y jueces, con fundamento en el artculo
1.382 (equivalente a nuestro 1.902 C.C.),
revitalizasen la doctrina de los actos de emulacin,
que alcanzara categora de doctrina del abuso, y
referida pues a cualquier derecho subjetivo, al
publicarse el B.G.B., cuyo prrafo 226 determina:

El ejercicio de un derecho es inadmisible cuando
slo puede tener por fin daar a otro. A partir de
ah, los ulteriores Cdigos (suizo, 1907; sovitico,
1922; peruano, 1936; italiano, 1942, etc.) han
recogido el principio. No es excepcin nuestro
Derecho (ya desde el Reglamento de nuestra
primera Ley hipotecaria), a partir, principalmente,
de la reforma del ttulo preliminar del C.C., cuyo
artculo 7.1 exige, primeramente, un ejercicio
conforme con la buena fe y, en 7.2, sanciona que
la ley no ampara el abuso del derecho o el
ejercicio antisocial del mismo.
La justificacin de la doctrina del abuso del
derecho, y la condena de un ejercicio en tales
trminos, fue elaborada modernamente por
JOSSERAND. Tomando como base los esfuerzos de
BUFNOIR (Propiet et contrat, Pars, 1900),
conceba el abuso en el ejercicio como la ausencia
de motivacin legtima; la presencia de legtima
motivacin excluira el abuso el abuso, mientras
que la inexistencia de aquella motivacin, actuando
en detrimento de tercero, hace el ejercicio abusivo.
El motivo legtimo estara presente cuando se da un
criterio personal y especializado de ese otro criterio
universal, e incluso abstracto, que es dado por el
destino social de los diferentes derechos.
Fcilmente se comprende la enorme dificultad que
ofrece tal formulacin para conseguir resultados
prcticos, sobre todo cuando el propio concepto de
motivacin legtima es nocin que se evade de las
manos, trasladando la problemtica jurdica al
campo
de
la
psicologa;
aparte,
que
la
intencionalidad puede valer en un juicio moral, pero
no tiene que devenir til en Derecho.
Tales dificultades ya hicieron que SALEILLES
recurriese
a
un
planteamiento
objetivo,
considerando la existencia de abuso donde se
produce un ejercicio anmalo, sirviendo de
referencia para juzgar la anomala el destino
regular del derecho. En el marco legislativo, esta
tendencia se inici con el Z.G.B., cuyo artculo 2
vincula el deber de actuar con buena fe y el
ejercicio abusivo (aunque en tal conexin pervive
alguna relacin entre el factor objetivo y el
subjetivo), plasmado definitivamente en el Cdigo
Civil brasileo, de 1916, que identifica abuso con
ejercicio irregular, con total independencia de
criterios de intencionalidad o culpa.
Entre nuestros autores, es famosa la tesis de
CALVO SOTELO, que prepar el terreno a la no
menos destacada sentencia del Tribunal Supremo,
de 14 de febrero de 1944, en que por primera vez
nuestro Tribunal modific el criterio de que quien
ejercita su derecho no daa a nadie, a partir de
cuyo momento, ya acogiendo unas veces un criterio
objetivo, ya, en otras, el subjetivo, se inici una
corriente judicial de sancin al abuso. Preparado as
el terreno se explica la incorporacin al actual
artculo 7 C.C., de la condena del abuso.
La frmula empleada por el legislador en el artculo
7 C.C., no es, sin embargo, sencilla. Como podra
decirse del Cdigo suizo, el nuestro parece vincular
buena fe y abuso, por la inclusin sistemtica de

ambos conceptos en un mismo precepto. De otro
lado, la frmula de que la ley no ampara el abuso
del derecho o el ejercicio antisocial del mismo, no
explicita si su abuso y el ejercicio antisocial son
conceptos distintos, equiparados, o dos formas de
decir lo mismo. Aparte, la frmula segn la cual la
ley no ampara, no deja claro en qu consiste la
falta de amparo, dado que no se indica la sancin
civil pertinente; lo cual, a su vez, puede explicar la
obligacin de indemnizar de los daos que con tal
ejercicio se produzcan, y la adopcin de medidas
judiciales y administrativas que impidan el hecho de
persistir en el ejercicio abusivo, a que alude el
artculo 7.2 C.C.; lo que puede significar tanto la
nulidad del acto como una casi ineficacia de la
sancin, ante las dificultades procesales que puede
suponer una oposicin al acto pretendidamente
abusivo. Quiz, lo ms interesante de la frmula
usada por el artculo 7.2 sea que no requiere tan
siquiera que se haya producido dao para ser
condenado el ejercicio abusivo. Y, as, dificulta el
socorrido recurso a factores de coyuntura para
pretender un ejercicio aparentemente conforme con
el Derecho y el derecho (V. acto jurdico; derecho
subjetivo;
nulidad;
principios generales del
derecho; declaracin de voluntad). [E.V.B.]
BIBLIOGRAFA:
RODRGUEZ ARIAS, L.: El abuso del derecho en la
Historia y en la legislacin. Rev. Jur. U.P.R., XXIV.
CALVO SOTELO: La doctrina del abuso del derecho.

Madrid, 1917.
FAIREN, M.: El abuso del derecho, R.D.N. 1960.
DEZ-PICAZO, L.: El abuso del derecho y el fraude
a la ley en el nuevo ttulo preliminar del Cdigo
Civil y el problema de sus recprocas relaciones.
Doc. Jurd., 1974.
ROCA, J. en el volumen: Comentarios a las
reformas del Cdigo Civil, I, pgs. 356-397. Madrid,
1977.
MARTN BERNAL, J. M.: El abuso del derecho. Ed.
Montecarlo, 1982.
accesin.
Derecho Civil
En base a lo dispuesto en el artculo 353 del Cdigo
Civil, la doctrina suele definir la accesin como el
derecho que corresponde al propietario para hacer
suyo lo que la cosa de que es dueo, produce o se
le une o incorpora natural o artificialmente.
De este concepto se derivan dos clases: a) accesin
por produccin o discreta; b) accesin por unin o
continua; esta ltima a su vez, puede ser, en
funcin de la cosa, mobiliaria e inmobiliaria, y
tambin natural e industrial o artificial, segn el
motivo que la causa.
La primera categora, respecto a la cual se afirma
que su fundamento es la regla accesorium sequitur
principale, al igual que en la accesin continua no

es considerada, sin embargo, por la doctrina como
un verdadero supuesto de accesin, puesto que los
frutos se adquieren por directa derivacin del
derecho de propiedad. Es por ello que su estudio se
relega a la parte general del Derecho Civil (V.
frutos).
Respecto a la accesin continua, cabe distinguir
como ya vimos:
1. Accesin artificial
superficies solo cedit).
en
bienes
inmuebles
(V.
2. Accesin natural en bienes inmuebles. El Cdigo

Civil contiene en sus artculos 366 a 374 varios
supuestos:
2.1 Aluvin o acrecentamiento que las heredades
confinantes con las riberas de los ros reciben por
efecto de las aguas paulatinamente (art. 366 C.C.),
si bien el artculo siguiente seala que en el caso en
que las heredades fueran confinantes con
estanques o lagunas, sus dueos no adquieren ni
pierden el terreno afectado en la disminucin o
crecida de las aguas.
2.2 Avulsin o aumento que las heredades
ribereas sufren derivado de la avenida o fuerza del
ro. El artculo 368 C.C. establece que en ese caso
si la porcin de terreno es conocida, el dueo de la
heredad beneficiada no adquiere la propiedad, y
tampoco en el caso de rboles arrancados y
transportados por la corriente de las aguas, salvo
que no los reclamase su dueo originario, sin
perjuicio de abonar, caso contrario, los gastos

causados.
2.3 Mutacin de cauce, supuesto que el C.C. regula
en el artculo 370 C.C., siguiendo la solucin
romana, y atribuyendo el cauce nuevo a los
propietarios de los predios ribereos, dividido en su
caso por la mitad (art. 372). El cauce ser de
dominio pblico en el caso de los ros navegables y
flotables, principio ste que parece ser aplicable a
los dems cauces, as como a ros, torrentes y
arroyos, de conformidad con el artculo 407.1 y 2, y
sin perjuicio de lo sealado en el artculo 408 C.C.
Por ltimo, en caso de aislamiento de una heredad
o de parte de ella, la propiedad sigue perteneciendo
al dueo de la misma, de acuerdo con el artculo
374 C.C.
2.4 Formacin de isla. Cuando por efecto de la
corriente de los ros se forma una isla en los
mismos, el C.C. (arts. 371 y 373) establece un
criterio intermedio, distinguiendo entre el supuesto
de ros navegables y flotables, caso en el que
pasar al dominio pblico, y el supuesto de otras
corrientes de agua, caso en el que pertenecer a
los propietarios de tierras de las mrgenes ms
cercanas, o por mitad a ambas mrgenes en el caso
en que estuviera la isla en el medio. Para el caso en
que la isla se forme en los mares adyacentes a las
costas de Espaa, sta pertenecer al Estado (art.
371 C.C. y art. 2 de la Ley de Costas).
3. Accesin en bienes muebles. Es este un supuesto
que se produce cuando una cosa mueble se une o
incorpora a otra tambin mueble, perteneciendo

ambas cosas a distintos propietarios y siendo
inseparable la unin (art. 378). En este caso, y si
hay convenio entre los afectados, a l hay que
estar. En otro caso, el C.C. resuelve el problema
atribuyendo la nueva cosa al propietario de la
principal (art. 375), sin perjuicio de indemnizar al
dueo de la accesoria, y salvo mala fe,
determinando el artculo 376 qu cosa es principal y
qu cosa es accesoria. Caso de que no fuese
suficiente ese criterio, el C.C. sigue el del valor y,
subsidiariamente, el del volumen (art. 377),
teniendo como especialidad el caso de la pintura,
escultura, escrito, impreso, grabado y litografa.
De conformidad con las escuelas clsicas, cabe
distinguir los siguientes supuestos en este tipo de
accesin:
a) Adjuncin o unin de cosas muebles que no se
pueden separar. Sin perjuicio de lo ya sealado
hasta aqu, y si hay mala fe (que se especifica en el
art. 379) se distingue el supuesto en que esa mala
fe sea del dueo de la cosa accesoria o del de la
principal. En el primer caso, la cosa se atribuye al
dueo de la principal, indemnizando el otro los
daos y perjuicios sufridos. En el segundo caso, el
dueo de la cosa accesoria puede optar entre
quedarse con la nueva o pedir el valor de su cosa, y
en ambos casos con la indemnizacin pertinente,
que consistir en entregar una cosa de igual
especie y valor que la que se pierde, o simplemente
su valor, segn tasacin pericial (arts. 379 y 380
C.C.).
b) Conmixtin o unin de dos cosas de igual gnero

pertenecientes a distintos propietarios, que ni se
distinguen ni se pueden separar. Si la unin se
produjo por casualidad o por acuerdo, o con buena
fe de uno de los dueos, se forma un condominio,
en el que el derecho de cada uno de ellos es
proporcional al valor de las cosas mezcladas o
confundidas (art. 381 C.C.). Si se produjo la unin
con mala fe, el causante pierde su cosa e indemniza
al dueo de la otra los perjuicios causados (art. 382
C.C.).
c) Especificacin o incorporacin del trabajo a la
materia, resultando una obra de nueva especie. El
Cdigo Civil distingue, como en supuestos
anteriores, entre la buena y la mala fe. En el primer
caso, atribuye el resultado al que aporta el trabajo
y salvo el criterio del valor (art. 383.1 y 2 C.C.). En
el segundo, o bien pierde el autor el resultado
producido sin derecho a indemnizacin, o bien se
queda con l pagando el valor de la materia y la
indemnizacin pertinente (art. 383.3 C.C.).
Finalizada la breve exposicin de la regulacin del
Cdigo Civil en tema de accesin, cabe sealar, por
ltimo, que en el ordenamiento jurdico espaol,
dos compilaciones regulan de forma incidental el
tema que tratamos, que son la catalana y la
navarra, separando, al menos la segunda de forma
ms clara, la doctrina de los frutos de la accesin.
Ambas se basan en lo dispuesto en el Cdigo Civil y
fundamentan, como aqul la accesin en el juego
social de los principios de buena y mala fe unidos
con la funcin social de la propiedad.
As mismo en la Compilacin aragonesa dos

artculos se refieren a la accesin. De una parte el
artculo 38 considera como privativos de los
cnyuges las accesiones o incrementos de los
bienes propios, y en el mismo cuerpo legal se
seala que constante a la comunidad continuada
ingresarn en el patrimonio comn los incrementos
y accesiones de los bienes comunes, sin perjuicio
de los reembolsos que correspondan (art. 63) (V.
frutos; superficies solo cedit). [T.A.M.F.]
BIBLIOGRAFA:
CASTN TOBEAS, J.: Derecho Civil Espaol,
Comn y Foral, t. II, vol. I. Editorial Reus, Madrid,
1982.
DEZ-PICAZO, L: Fundamentos de Derecho Civil
Patrimonial, vol. II. Editorial Tecnos, Madrid, 1983.
DEZ-PICAZO, L. y GULLN BALLESTEROS, A.:
Sistema de Derecho Civil, vol. III. Editorial Tecnos,
Madrid, 1978.
accin pauliana.
Derecho Civil
La accin pauliana es una medida conservativa del
patrimonio del deudor y, por tanto, protectora de
crditos. A ella se refiere el art. 1.111 C.C. en su
inciso 2 al indicar que los acreedores pueden
tambin impugnar los actos que el deudor haya
realizado en fraude de su derecho. De acuerdo con
ello, puede ser definida con DEZ-PICAZO, como el
poder que el ordenamiento jurdico confiere a los

acreedores para impugnar los actos que el deudor
realice en fraude de su derecho.
Aparece regulada en los arts. 1.111 y 1.291 y ss.
del C.C., as como algunos otros del propio Cdigo y
de la Ley Hipotecaria.
El fundamento del poder excepcional que se
atribuye al acreedor para inmiscuirse en las
relaciones entre deudor y terceros que le reconoce
la accin pauliana ha sido discutido, mantenindose
distintas teoras que simplemente enumeraremos,
como la de la afeccin real del patrimonio del
deudor al pago de los crditos contra el deudor, o la
del delito civil o del enriquecimiento injusto
perjudicial para el acreedor o la teora de la
colisin de derechos que da preferencia al
derecho del acreedor defraudado.
En ltima instancia dicho fundamento radica en el
derecho del acreedor a que no sea disminuida la
garanta que la ley le concede sobre los bienes del
deudor en virtud del principio de responsabilidad
patrimonial universal consagrado en el art. 1.911 y,
consecuentemente, la proteccin del trfico jurdico.
En su evolucin histrica nace la pauliana en el
Derecho Justinianeo, como consecuencia de la
refundicin de tres remedios de origen pretorio: el
interdictum fraudatorium, que reintegraba al
acreedor en la posesin de un bien que el deudor
ha traspasado a otro; la restitutio in integrum ob
fraudem, de caracterizacin ms dudosa, destinada
a destruir los efectos de la enajenacin con la
consecuencia de restituir los bienes a la situacin

anterior a ella y la actio ex-delicto, de naturaleza
penal, en cuya virtud se condena al deudor y sus
cmplices al pago de una indemnizacin. En el
Derecho intermedio se ve en el origen de la accin
un delito, una injusticia subjetiva y esta corriente
es la que llega al Derecho moderno.
Las notas caractersticas de esta accin, en cuanto
a su naturaleza jurdica, son las siguientes:
- Es una accin personal, ya que no persigue un
bien, sino que pretende remediar las consecuencias
objetivas de una conducta ilcita, acto personal del
deudor y adquirentes, que perjudica el derecho de
crdito.
- Es una accin rescisoria y no de nulidad, como se
infiere claramente del art. 1.291.3 C.C.
- En consecuencia, es una accin subsidiaria por el
juego del art. 1.294.
- Y, finalmente, es una accin con una funcin
conservativa y no ejecutiva, aun cuando esto ltimo
es mantenido por algunos autores, lo que se pone
de manifiesto en la expresin despus de haber
perseguido los bienes del primer inciso del art.
1.111, si bien, esta expresin parece referirse ms
bien a la accin subrogatoria.
Examinando ya la mecnica de la accin pauliana,
hay que distinguir los requisitos objetivos y los
requisitos subjetivos.
1. Requisitos objetivos:
1.1. Es necesaria la existencia de un crdito a favor

del impugnante, que ha de ser:
- Anterior al acto fraudulento. No obstante, autores
como LOHMANN admiten que pueda tratarse de un
crdito futuro, siempre que ste sea conocido y
haya de tener prxima y segura existencia
posterior, fundndose en el carcter conservativo y
no ejecutivo de la accin. As parece reconocer la
tambin la sentencia del T.S. de 2 de marzo de
1981.
- Vlido.
- Vencido. En este punto es interesante distinguir
los siguientes supuestos:
a) Crdito a plazo o condicin resolutoria. No hay
duda de que el acreedor puede ejercitar la accin.
b) Crdito a plazo suspensivo. Puede admitirse
porque, como consecuencia de la insolvencia del
deudor, desaparece el plazo (art. 1.229).
c) Crdito a condicin suspensiva. Si se considera
que la accin pauliana es conservativa y no
ejecutiva,
ha
de
admitirse
su
ejercicio,
puntualizando autores como LACRUZ, que para que
prospere la accin es necesario que se demuestre
directamente, y no por presunciones, la intencin
de defraudar al acreedor impugnante.
1.2. Actos impugnables de los que se deriva el
perjuicio al acreedor. Sern no slo los contratos,
sino todo tipo de actos o negocios jurdicos de
contenido patrimonial, en cuya virtud se produzca
un menoscabo econmico (los arts. 1.297 y 1.111

hacen referencia a actos fraudulentos). Hay que
incluir, por tanto, actos de gravmenes, renuncias
y, en general, los que propician una reduccin de la
capacidad econmica del deudor.
Han de ser reales o verdaderos, en el sentido que
produzcan una autntica y eficaz disposicin,
diferencindose de los simulados.
1.3. Perjuicio de los acreedores. Este perjuicio se
pone de manifiesto, segn la generalidad de la
doctrina y de la jurisprudencia, por la insolvencia
del deudor, requisito necesario para el ejercicio de
la accin, y tal insolvencia debe derivarse
directamente del acto cuya revocacin se persigue
con la accin pauliana. Actualmente, se viene
admitiendo que no es necesaria la insolvencia del
deudor y, en consecuencia, el dao que se produce
al acreedor puede consistir en poner en peligro la
posibilidad de cumplimiento del crdito, siempre
que razonablemente sea de tal entidad que permita
prever que, por el empobrecimiento que se
determina en el patrimonio del deudor, an cuando
el acreedor no llegue a ser insolvente al
vencimiento de la obligacin, no encontrar bienes
libres para satisfacer su derecho. En todo caso debe
existir una relacin de causalidad entre el acto
dispositivo y el perjuicio existente al iniciar la
accin.
2. Requisitos subjetivos:
2.1. En relacin al deudor. No es otro sino el fraude
existente entre el deudor y el adquirente. Frente a
los que exigen el animus nocendi (CASTRO), la

generalidad considera que no es necesaria la
intencin de perjudicar a los acreedores, bastando
la conciencia del perjuicio que ocasiona con el acto
a sus acreedores. Si el acto de disposicin es
anterior al nacimiento del crdito, es necesario que
est dolosamente preordenado a fin de perjudicar
la satisfaccin del futuro acreedor.
ALBALADEJO va ms all y afirma que debe
asimilarse a la conciencia realmente tenida de que
el acreedor no podr cobrar el supuesto de que el
deudor debiera haber tenido esta conciencia de
acuerdo con una diligencia media.
2.2. Respecto al adquirente, si es a ttulo oneroso,
basta con conscientia fraus, es decir, el
conocimiento del perjuicio causado como del futuro.
Si la disposicin es anterior al crdito, debe haber
participado en la maquinacin dolosa, no siendo
necesario el animus lucrandi. Conviene traer a
colacin la presuncin iuris tantum del art. 1.297.2.
Si la adquisicin es a ttulo gratuito, se plantea la
cuestin de la necesidad de la existencia del fraude.
As lo considera la generalidad de los autores, ya
que el art. 1.291.3 lo exige, sin distinguir entre
actos onerosos o gratuitos, si bien excluyendo el
caso de las renuncias en el que autores como ROCA
consideran que no es preciso el consilium fraudis,
porque no lo exige el art. 6.2; ms matizadamente
se exige el fraude del deudor enajenante, pero no
la mala fe del donatario.
No obstante, CASTRO, ALBALADEJO, LOHMANN...,

estiman innecesario el requisito del fraude en las
enajenaciones a ttulos gratuito. Basta el perjuicio
del acreedor aun sin ser fraudulenta la enajenacin,
ya que el art. 643.2, determina haber fraude por el
hecho de darse el perjuicio, argumentando tambin
que esta solucin es de mayor justicia, al dar
preferencia al inters del acreedor sobre el del
beneficiario de la liberalidad posterior.
ntimamente ligada con esta cuestin est la de si
la presuncin del art. 1.297 es iuris tantum o iuris
et de iure. La lnea tradicional considera que, de
acuerdo con el art. 1.251, es iuris tantum, y as lo
avalan distintas resoluciones de la D.G.R.N., como
las de 26 de mayo de 1908 o la de 22 de febrero de
1917. En apoyo a la tesis de encontrarnos ante una
presuncin iuris et de iure se manifiestan CASTRO,
ALBALADEJO, PUIG BRUTAU... LACRUZ argumenta
que en el art. 1.297.1, la presuncin ha de
entenderse como ficcin; no hay verdadera
presuncin, y bien claro se ve en el se presumir
siempre del art. 643, confirmado por el art. 37.4
L.H., al establecer, sin excepcin, la impugnabilidad
de todas las donaciones sin necesidad de demostrar
el nimo fraudulento del donante al hacerlos.
En su aspecto procesal, las partes del juicio
impugnatorio son el acreedor o sus herederos o
causahabientes, el deudor, el adquirente y
eventualmente, los posibles subadquirentes; la
accin debe ejercitarse en el plazo de caducidad de
4 aos (art. 1.299).
Slo quedan por examinar los efectos que produce

el ejercicio de la accin. Demostrada la conducta
defectuosa, fraudulenta o no, el acto que produce el
perjuicio es declarado ineficaz ante el acreedor, de
suerte que, respecto de l, es inoponible la
disposicin patrimonial efectuada por su deudor,
cuando el adquirente fuera partcipe del ilcito o el
acto hubiera sido gratuito.
Se ha defendido que la rescisin opera ex tunc, en
cuanto que el efecto de la accin rescisoria es
destruir todas las consecuencias del contrato,
restituyendo las cosas al ser y estado que tenan
cuando aqul se celebr, conclusin que se apoya
en la obligacin impuesta por el art. 1.295 de
devolver las cosas con sus frutos y el precio con sus
intereses.
Ms matizadamente, se ha dicho que la rescisin
produce efectos ex tunc respecto al acreedor actor.
Para ROCA, sin embargo, en la accin pauliana no
hay efectos ex tunc, ya que el efecto revocativo
queda paralizado frente a un subadquirente oneroso
de buena fe y las cosas enajenadas se reputan
como si no hubieran salido del patrimonio del
enajenante fraudulento, a efectos procesales de la
ejecucin y en cuanto sea necesario para que el
acreedor defraudado pueda cobrar sus crditos
subsistiendo la enajenacin en todo lo dems.
a) Efectos en relacin al adquirente. El efecto
fundamental, segn los arts. 1.295 y 1.298, es la
obligacin de devolver las cosas adquiridas en
fraude, siempre que ello sea posible. En otro caso,
deber
indemnizar
los
daos
ocasionados a los acreedores.
perjuicios
Se ha planteado si la obligacin de devolver implica

la restitucin material de la cosa objeto del
contrato. Pese a la diccin de los arts. 1.295 y
1.298 que imponen la obligacin de devolver las
cosas enajenadas y que ha dado pie a que algn
sector doctrinal as lo considere, ROCA, LOHMANN y
DEZ-PICAZO mantienen que la sentencia no tiene
efectos reales traslativos del bien del patrimonio del
tercer adquirente al enajenante. Puede el bien
quedar de hecho y de derecho en poder del
primero, pero a efectos de su relacin con el
acreedor se entiende que contina en poder del
deudor.
Por otra parte, la ineficacia del acto dispositivo slo
tendr lugar hasta tanto se extienda el perjuicio del
acreedor y slo a este perjuicio deben limitarse las
consecuencias. De ah su carcter relativo y la
posibilidad de la rescisin parcial. E igualmente de
ello deriva que la rescisin no aproveche a los
dems acreedores del deudor que no ejercitaron la
accin (Resolucin 27 de diciembre de 1945).
b) Efectos en relacin a los acreedores personales
del adquirente. No podrn dirigirse contra las cosas
enajenadas fraudulentamente ya que declarada la
rescisin, en relacin al acreedor del deudor
transmitente se ha producido desplazamiento
patrimonial. Luego, los acreedores del adquirente
slo podrn dirigirse contra tales cosas ejecutando
su crdito antes de que nazca la obligacin de
devolver. En este caso, pasarn a ser las terceras

personas a que se refiere el art. 1.295.2.
c) Efectos en la relacin entre deudor, enajenante y
adquirente. Sern de aplicacin, en su caso, las
normas de ejecucin.
d) Efectos respecto a subadquirentes. En este punto
se hace indispensable mencionar, aunque sea
someramente, una discusin doctrinal tradicional
derivada de la sucinta redaccin del Cdigo Civil y
la Ley Hipotecaria. Su origen radica en la L.H. de
1861 que exclua la proteccin registral frente a las
acciones rescisorias de enajenaciones en fraude de
acreedores cuando la segunda enajenacin haya
sido hecha a ttulo gratuito y cuando el tercero haya
sido cmplice en el fraude. El cdigo, por su parte,
habla de tercero en el art. 1.295. Tras las Leyes de
1944-46 el art. 37 hace desaparecer la expresin
segunda enajenacin aun cuando sigue hablando
de tercero, lo que plantea dudas a la doctrina sobre
si lo mismo que el Cdigo, la L.H. trataba tanto la
situacin del primer adquirente como la de los
sucesivos. En realidad, hay que distinguir:
- Primer adquirente. Su situacin se regula por el
Cdigo Civil:
- Si adquiri de mala fe, cualquiera que sea el
ttulo, no queda protegido.
- Si adquiri de buena fe, a ttulo gratuito, aunque
los arts. 1.295 y 1.298 no soportan criterio alguno,
es extendida la creencia de que no queda
protegido.
- Si adquiri a ttulo oneroso y de buena fe, no es

perjudicado por la accin; pero tal proteccin no
deriva del Registro, sino del simple hecho de fallar
un requisito sustantivo para el ejercicio de la
accin, cual es la conciencia del dao que se
produce.
- Subadquirentes. A ellos se aplica tanto el Cdigo
Civil como la L.H. si la adquisicin est inscrita.
- Si el subadquirente es a ttulo gratuito, no es
exactamente que no est protegido, sino que su
situacin es la del ltimo prrafo del art. 34 L.H.
- Si adquiere a ttulo oneroso y de mala fe, en
ningn caso queda protegido.
- Si adquiere a ttulo oneroso y de buena fe e
inscribe, se paraliza la pauliana por el juego de la fe
pblica; caso de que no inscriba, queda protegido
por el art. 1.295 C.C.
(V. responsabilidad patrimonial, accin revocatoria,
rescisin del negocio jurdico, revocacin del
negocio jurdico, en negocio jurdico, ineficacia del).
[M.R.A.W.]
accin pauliana.
Derecho Civil


crdito.

1981.
- Vlido.
ejecutiva,
ha
de
admitirse
su
ejercicio,

accin.


4 aos (art. 1.299).
intereses.

deber
indemnizar
los
daos
y
perjuicios
deudor.

normas de ejecucin.
Cdigo Civil:

protegido.
produce.
[M.R.A.W.]
accin pauliana.
Derecho Civil


crdito.

1981.
- Vlido.
ejecutiva,
ha
de
admitirse
su
ejercicio,


accin.


4 aos (art. 1.299).
intereses.

deber
indemnizar
los
daos
y
perjuicios
deudor.

normas de ejecucin.

Cdigo Civil:
protegido.
produce.

[M.R.A.W.]
accin subrogatoria.
Derecho Civil
1. Concepto.
En nuestro Derecho, a vista del art. 1.111 C.C.,
puede ser definida como el recurso que la ley
concede al acreedor que no tenga otro medio de
hacer efectivo su crdito, para ejercitar los
derechos y acciones no utilizadas por el deudor,
cuando no sean inherentes a la persona de ste.
Se le llama tambin accin indirecta u oblicua,
porque el acreedor no llega a dirigirse contra los
terceros, deudores de su deudor, sino por el
intermedio de ste.
Sin embargo, para autores como FIGA FAURA, la
verdadera accin subrogatoria es una facultad
dirigida preventivamente a conservar el patrimonio
del deudor para mantenerlo intacto con vistas a una
eventual ejecucin. En consecuencia, afirma que tal
accin subrogatoria no es admitida, con toda su
amplitud, en el Cdigo Civil que ha limitado y
condicionado, de manera tan absoluta, tal facultad,
que ha desnaturalizado la accin subrogatoria.
2. Fundamento.
Reside en el principio de garanta patrimonial

concedida a los acreedores en el art. 1.911 C.C. En
definitiva, es un remedio contra la inaccin del
deudor que, procediendo as por malicia o
negligencia, atenta, no slo a sus propios intereses,
sino tambin a los del acreedor.
3. Naturaleza jurdica.
Se
dan
distintas
soluciones
para
definir
jurdicamente esta institucin. Algunos autores ven
un caso de representacin del deudor por su
acreedor; otros consideran que se trata de una
mera sustitucin de la accin para exigir el pago.
Parece ms acertado considerar que se trata de una
sustitucin procesal, en que se hace valer un
derecho por quien no es su titular (legitimacin por
derechos propios).
Pero el principal problema que se plantea en torno
a esta accin es su funcin conservativa o ms bien
ejecutiva. FIGA FAURA considera que la accin
subrogatoria, histricamente, tuvo un carcter
verdaderamente conservativo, pero tal y como
aparece regulado en nuestro Cdigo tiene una
funcin claramente ejecutiva. Interesa aqu
examinar brevemente la tesis mantenida por FIGA.
Se apoya para mantener su afirmacin del carcter
puramente ejecutivo en los siguientes argumentos:
- El art. 1.111 exige que la finalidad del acreedor al
ejercitar la accin subrogatoria sea realizar cuanto
se le debe, siendo necesario para tal realizacin que
el crdito sea lquido y vencido.
- Adems, slo podr ejercitarse despus de haber

perseguido los bienes de que est en posesin el
deudor, siendo igualmente necesario que el crdito
est vencido.
La funcin preventiva es, por tanto, inexistente en
el art. 1.111 C.C. De ah que, en nuestro Derecho,
la accin subrogatoria carezca de importancia, ya
que el objetivo que la misma persigue puede
lograrse con mayor eficacia y rapidez a travs del
embargo de derechos y acciones.
FIGA examina otros preceptos de nuestro C.C., en
los cuales aprecia una concepcin tradicional de la
accin subrogatoria como medida conservativa, se
trata de los supuestos previstos en los arts. 1.001,
1.937 y 1.650, que permiten a los acreedores
ejercitar acciones que corresponderan al deudor,
ante la inaccin de este ltimo, ejercicio que no
est sujeto a las limitaciones del art. 1.111 y, por
tanto, cumplen una funcin tanto ejecutiva como
preventiva.
4. Antecedentes histricos.
CASTN opina que puede hallarse un remoto
precedente de la accin subrogatoria en la missio in
bona que el Derecho romano conceda a los
acreedores. Pero, a su juicio, el verdadero origen
estn en la Glosa y despus en el Derecho francs,
del cual pas al Cdigo de Napolen y a casi todas
las legislaciones latinas.
5. Condiciones de ejercicio.
Son requisitos:
a) Que el actor tenga un crdito contra el deudor,

crdito que, a la vista de la regulacin que de esta
accin hace el Cdigo, ha de ser exigible, vencido y
lquido. En consecuencia, el acreedor condicional no
puede ejercitar la accin puesto que en realidad
todava no es acreedor. En cuanto al acreedor a
plazo, en principio tampoco podr ejercitar tal
accin; no obstante, al amparo del art. 1.129.1, en
caso de insolvencia del deudor despus de
contrada la obligacin, ste pierde derecho al
plazo.
b) Que el acreedor ejercite la accin despus de
haber perseguido los bienes de que est en
posesin el deudor para realizar cuanto se le debe.
Tiene, por tanto, carcter subsidiario.
c) Que los derechos y acciones objeto de la accin
subrogatoria no sean inherentes a la persona del
deudor. As, quedan excluidos los que carecen de
inters pecuniario y aquellos otros en los que su
ejercicio exige la previa apreciacin de un inters
moral o ntimo que es exclusivo del deudor.
6. Efectos.
Siguiendo a CASTN cabe distinguir:
a) Posicin del acreedor accionante. Puede ejercitar
las acciones de su deudor no slo hasta el lmite y
cuanta de lo que a l se le debe, sino en su
totalidad, sin perjuicio de devolver al deudor lo que
sobre. Por otra parte, en principio, lo obtenido
queda afecto no slo al derecho de crdito del
acreedor que actu, sino a los que puedan ostentar
otros acreedores, sin perjuicio de que el acreedor

actuante, trabando embargo sobre los bienes de
que se trate, pueda ejecutarlos en su favor
exclusivo.
b) Posicin del deudor demandado. Podr utilizar en
su defensa las excepciones que ejercitara si le
demandase su verdadero acreedor.
c) Posicin del propio deudor. ste no pierde la
disponibilidad sobre su derecho, sin perjuicio de
que las circunstancias de la disposicin puedan
demostrar la existencia de un fraude de acreedores.
Para evitar la disponibilidad conviene -dice PUIG
BRUTAU- detener el embargo del derecho del
crdito del propio deudor (V. accin pauliana;
responsabilidad patrimonial). [M.R.A.W.]
accin subrogatoria.
Derecho Civil
1. Concepto.
intermedio de ste.

2. Fundamento.
Se
dan
distintas
soluciones
para
definir
derechos propios).

est vencido.
preventiva.
Son requisitos:
plazo.

6. Efectos.
exclusivo.
accin subrogatoria.
Derecho Civil
1. Concepto.
intermedio de ste.
2. Fundamento.
Se
dan
distintas
soluciones
para
definir
derechos propios).
est vencido.

preventiva.
Son requisitos:

plazo.
6. Efectos.
exclusivo.

accin subrogatoria.
Derecho Civil
1. Concepto.
intermedio de ste.

2. Fundamento.
Se
dan
distintas
soluciones
para
definir
derechos propios).

est vencido.
preventiva.

Son requisitos:
plazo.
6. Efectos.

exclusivo.
accin subrogatoria.
Derecho Civil
1. Concepto.

intermedio de ste.
2. Fundamento.
Se
dan
distintas
soluciones
para
definir

derechos propios).
est vencido.

preventiva.
Son requisitos:
plazo.

6. Efectos.
exclusivo.

accin subrogatoria.
Derecho Civil
1. Concepto.
intermedio de ste.
2. Fundamento.

Se
dan
distintas
soluciones
para
definir
derechos propios).

est vencido.
preventiva.
Son requisitos:

plazo.
6. Efectos.

exclusivo.
accin subrogatoria.
Derecho Civil
1. Concepto.
intermedio de ste.

2. Fundamento.
Se
dan
distintas
soluciones
para
definir
derechos propios).

est vencido.
preventiva.
Son requisitos:
plazo.

6. Efectos.
exclusivo.
acrecimiento.
Derecho Civil
(Derecho de acrecer). Efecto producido en la

sucesin hereditaria cuando uno de los llamados
solidariamente a la herencia no quiere o no puede
heredar, conforme con el principio concursus partes
funt, por cuya virtud la cuota resultante para los
efectivamente herederos ser mayor o menor.
Se discute entre los autores si el derecho de
acrecer es fenmeno exclusivo de la sucesin
testamentaria o, por el contrario, si es efecto
inherente en el caso de la sucesin legal (en que la
pluralidad de llamados desemboca siempre en una
delacin
solidaria),
siendo
sensiblemente
mayoritaria la primera orientacin.
Esto no obstante, el acrecimiento es figura que no
solamente existe en el mbito de la sucesin mortis
causa. Nuestro propio Cdigo Civil lo concibe en el
marco de las donaciones conjuntas (art. 637,
apartado segundo), en el usufructo constituido a
favor de varias personas vivas (art. 521) y en la
retribucin conjunta del albaceazgo (art. 908.2).
Para que haya acrecimiento es menester que se d
un llamamiento a una pluralidad de personas, con
referencia a toda o a una parte, en conjunto, de la
herencia, sin que el testador o causante haga
especial designacin de partes) (art. 982.1 C.C.),
resultando que uno de los as llamados no quiere o
no puede heredar (premuere el causante, repudia
su parte, es incapaz de suceder). Se dice que,
como quiera que el testador puede prevenir tal
circunstancia adjudicando cuotas separadas a cada
uno de los llamados, al no hacerlo as es manifiesta
su intencin de llamar a todos al todo o porcin

conjunta, debiendo acrecer a los subsiguientes la
cuota vacante.
Sin embargo, la frmula empleada por el Cdigo
Civil para indicar, como criterio interpretativo, cmo
debe instrumentarse el llamamiento, es frmula
muy poco feliz: Se entender hecha la designacin
por partes slo en el caso de que el testador haya
determinado expresamente una cuota para cada
coheredero. La frase por mitad o por partes
iguales u otras que, aunque designen parte
alcuota, no fijen sta numricamente, o por
seales que hagan a cada uno dueo de un cuerpo
de bienes separado, no excluyen el derecho de
acrecer (art. 983). En efecto, si se declara: dejo
a A un tercio, a B un tercio, a C un tercio, es
exactamente igual que llamar a A, B y C al todo;
aunque la primera puede estimarse como hecha
con designacin de partes (y es slo resultado de
una concurrencia de coherederos).
Tambin es tema discutido entre los autores si ante
la cuota vacante por aquella ausencia de uno de los
coherederos se produce el acrecimiento, o
incremento ipso iure proporcional, o solamente se
opera un derecho de acrecimiento, esto es, se hace
necesaria la aceptacin en la cuota vacante. La
propia naturaleza del modo de ser llamados (todos
al todo), inclina a pensar que se acepta el todo, sea
cual resulte segn vicisitudes que acaezcan a los
restantes coherederos.
Y tampoco es pacfica la posicin sustentada en la

doctrina acerca del acrecimiento en la legtima y en
la mejora. En la legtima, el artculo 985.2, excluye
el derecho de acrecer e impone el llamamiento por
derecho propio. Ahora bien, como la mejora es,
nominalmente, un tercio del haz hereditario incluido
en la legtima larga, pero sujeto a libertad de
disposicin por el testador, siempre que lo
adjudique a determinados legitimarios o herederos
forzosos, surge la duda de si el artculo 985.2, al
aludir a la legtima, se refiere a la estricta o a la
parte que incluye la mejora. Pinsese en el
llamamiento conjunto a dos nietos, ambos
mejorados
conjuntamente
y
sin
especial
designacin de partes; si uno de los nietos
premuere, su cuota acrece al otro nieto o se
adjudica por las reglas de la legtima estricta?
Aunque no faltan apoyos para considerar el rgimen
de la mejora como asimilable al del tercio de libre
disposicin (as, S.T.S. de 6 de diciembre de 1952;
resolucin de la D.G.R.N., de 14 de agosto de
1959), cabe plantear seriamente la duda de tal
solucin; todo ello sin desconocer que deviene en
mayoritario el criterio de asimilar el crecimiento en
la mejora al rgimen de la libre disposicin.
El artculo 987 C.C. aplica tambin el acrecimiento a
los legados (V. desheredacin del legitimario;
mejora; representacin hereditaria, derecho de).
[E.V.B.]
BIBLIOGRAFA:
ALBALADEJO GARCA, M.: La delacin solidaria,

R.J.C. 1975.
- El derecho de acrecer en caso de institucin en
partes desiguales, Revista de Derecho Privado.
1975.
ALGUER, J.: La delacin testamentaria, R.J.C.
1931.
BELTRN DE HEREDIA, P.: El derecho de acrecer.
Madrid, 1956.
GONZLEZ PALOMINO, J.: El acrecimiento en la
mejora, A.A.M.N., VI.
ROCA SASTRE, R. M.: Observaciones crticas sobre
la tendencia expansionista del derecho de
representacin sucesoria, R.G.L.J. 1943.
- El llamado derecho de acrecer. Sus aplicaciones
en el derecho sucesorio y fuera de l, Estudios de
Derecho privado, II, pgs. 217 y ss.
acto jurdico.
Derecho Civil
Hecho respecto del que, para la produccin de
efectos jurdicos, el derecho toma en cuenta la
conciencia que regularmente lo acompaa y la
voluntad que, normalmente, lo determina (BETTI).
Como categora jurdica es sede central, por cuanto
la conceptuacin que del acto se tenga repercute de
inmediato en toda la concepcin de las instituciones
jurdicas e incluso en la perspectiva jurdico-poltica

que se tenga.
Una fuerte tradicin doctrinal, con orgenes en los
autores franceses, ha calificado el acto como todo
hecho jurdico voluntario, por contraposicin al
hecho jurdico en sentido estricto, concebido como
un acontecer ajeno a la voluntad humana. Pero, as
planteada la diferenciacin, la misma carece de
inters y de relieve prcticos, pues nos obliga a
calificar, indistintamente, como hecho y como acto,
es decir, como voluntario y natural al mismo
tiempo, a un mismo hecho, segn que en cada caso
concreto, dicho hecho estuviera o no determinado
por la voluntad del hombre. La siembra, la lluvia,
pueden ser, pues, hechos y actos indistintamente,
segn su origen. No acta as el ordenamiento
jurdico. El derecho valora un hecho como categora
de acto, si se ha llevado a cabo por el hombre de
modo consciente y queriendo sus consecuencias
prcticas. Y por funcin de esa conciencia y
voluntad del resultado, el Derecho atribuye, o
niega, los efectos jurdicos correlativos con aquella
intencin consciente; luego, los efectos jurdicos
estn determinados por la valoracin que haga el
derecho de esa intervencin humana, y no por la
circunstancia de producirse la intervencin misma,
sin colorido alguno que la matice.
Actos de administracin-actos de disposicin.
Tampoco en la doctrina se nos da un criterio
uniforme
de
estos
conceptos
y
de
su
correspondiente diferenciacin. Con frecuencia, un
pensamiento economicista pretende referir los
primeros a las actuaciones que tienen por objeto las

rentas, rditos o frutos de los bienes de capital;
siendo los segundos los que recaen sobre estos
ltimos. La inconsistencia de la distincin se
manifiesta con un simple ejemplo: el contrato de
compraventa, que sera administrativo si recayese
sobre el producto de la finca o del rebao, pero
dispositivo si tuviese por objeto rebao o finca.
Jurdicamente, no es dable otro criterio que aquel
que seala efectos distintos sobre el eje al que los
actos que refieren: el patrimonio. As, un acto es de
administracin cuando el contenido patrimonial no
se modifica de inmediato, no sufriendo reducciones
ni aumentos. La compraventa, respecto de
cualquier objeto, de contenido simplemente
obligatorio, no reduce el patrimonio, siendo, pues,
acto de administracin. Y un acto es dispositivo
cuando produce como efecto la reduccin o
ampliacin patrimonial. La venta de frutos con
trascendencia real ser, as, dispositiva.
Bajo
esta
distincin
adquiere
sentido
la
diferenciacin de los actos de administracin, en
ordinarios y extraordinarios, ahora s, segn
recaigan, respectivamente, sobre los frutos o se
refieran al capital mismo.
Actos formales-actos no formales. La diferencia
se establece segn que deban ajustarse a una
forma legalmente predeterminada, o a cualquiera
de las formas jurdicas existentes, para producir sus
efectos tpicos. As, la compraventa inmobiliaria con
transmisin del dominio es acto pblico. Por el
contrario, el contrato de compraventa, y en general
cualquier contrato, con contenido simplemente

obligacional, es acto no formal, pues produce
efectos iniciales, cualquiera que sea la forma en
que se haya celebrado (art. 1.278 C.C.).
Actos lcitos-actos ilcitos. Est extendida la
opinin doctrinal que define los primeros como
aqullos conforme con la ley, siendo los segundos
los disconformes con ella. Claramente se aprecia
que tal distincin slo encierra una tautologa:
precisamente, lo que interesa saber es cundo un
acto es contrario a la ley o conforme con ella; y
esto no puede conocerse sin saber la posicin o
juicio valorativo que el Derecho puede adoptar
frente a un comportamiento humano de contenido
preceptivo o vinculante.
Bajo esta perspectiva, es sabido que el Derecho
puede manifestarse indiferente ante determinado
comportamiento, que no alcanza la categora de
acto
jurdico;
campo
de
lo
jurdicamente
indiferente, que no puede confundirse con la esfera
de lo jurdicamente vlido (lo que no est prohibido
est permitido). Pero tambin es dable que el
Derecho
considere
beneficiosa
determinada
actividad, digna de proteccin (si est necesitada
de ella), proteccin consistente en atribuir a ese
comportamiento, a ttulo de eficacia en derecho, los
resultados ms conformes con la intencin prctica
del autor: son los actos jurdicos lcitos. Finalmente,
puede el ordenamiento considerar perjudiciales
ciertos actos humanos, por lo que el Derecho les
ataca; ataque que consiste en sealar, como
efectos en derecho, los opuestos y contrarios a la
intencin prctica perseguida por el agente: son los

actos jurdicos ilcitos.
As, es dable el criterio diferenciador: si se da
concordancia entre intencin prctica y efecto
jurdico, el acto es lcito; si los efectos jurdicos son
contrarios o divergentes de la intencin prctica del
agente, el acto es ilcito.
Actos propios. Doctrina de gran arraigo en el
Derecho romano (D. 50, 17, 75, aunque puede
tratarse de una extrapolacin), que conoci
diversas de sus aplicaciones concretas, aparece
formulada como brocardo del Derecho intermedio
(venire contra factum proprium nulli conceditur) y,
con la nomenclatura de estoppel, ampliamente
desarrollada en el procedimiento anglosajn. Se
configura como exigencia de congruencia, conforme
con la cual, quien afirma o admite algo, no puede
luego contradecirlo. La elaboracin dogmtica de la
doctrina, como categora autnoma, es mrito de
RIEZLER, quien pudo concluir que la regla de
inadmisin de un comportamiento opuesto a la
propia actuacin es un principio general de Derecho
(V.), que encuentra aplicacin en una serie de
situaciones jurdicas concretas. Una manifestacin
jurisprudencial es la tesis procesal de la Verwirkung
(inadmisibilidad del ejercicio de un derecho por
opuesto a la buena fe, V.). En nuestra doctrina dos
autores destacan por su preocupacin sobre el
tema, PUIG BRUTAU y DEZ-PICAZO, quienes han
trabajado sobre la abundantsima jurisprudencia,
institucionalizando la figura) (V. declaracin de
voluntad;
fraude de ley;
nulidad; matrimonio). [E.V.B.]
negocio
jurdico;
BIBLIOGRAFA:
DEZ-PICAZO, L.: La doctrina de los actos propios.
Un estudio crtico sobre la jurisprudencia del
Tribunal Supremo. Barcelona, 1963.
GARCA DE ENTERRA, E.: Los actos propios y el
recurso de lesividad, R.A.P. 1956.
LPEZ ROD, L.: Presupuestos subjetivos para la
aplicacin del principio que prohbe ir contra los
propios actos, R.A.P. 1951.
PUIG BRUTAU, J.: Actos propios, N.E.J.
- La doctrina de los actos propios, en el volumen
Estudios de Derecho comparado. Barcelona, 1951.
acto jurdico.
Derecho Civil
que se tenga.

uniforme
de
estos
conceptos
y
de
su

Bajo
esta
distincin
adquiere
sentido
la

acto
jurdico;
campo
de
lo
jurdicamente
Derecho
considere
beneficiosa
determinada

voluntad;
fraude de ley;
negocio jurdico;
BIBLIOGRAFA:

acto jurdico.
Derecho Civil
que se tenga.

uniforme
de
estos
conceptos
y
de
su

Bajo
esta
distincin
adquiere
sentido
la

acto
jurdico;
campo
de
lo
jurdicamente
Derecho
considere
beneficiosa
determinada

voluntad;
fraude de ley;
negocio jurdico;
BIBLIOGRAFA:

acto jurdico.
Derecho Civil
que se tenga.

uniforme
de
estos
conceptos
y
de
su

Bajo
esta
distincin
adquiere
sentido
la

acto
jurdico;
campo
de
lo
jurdicamente
Derecho
considere
beneficiosa
determinada

voluntad;
fraude de ley;
negocio jurdico;
BIBLIOGRAFA:

acto jurdico.
Derecho Civil
que se tenga.

uniforme
de
estos
conceptos
y
de
su

Bajo
esta
distincin
adquiere
sentido
la

acto
jurdico;
campo
de
lo
jurdicamente
Derecho
considere
beneficiosa
determinada

voluntad;
fraude de ley;
negocio jurdico;
BIBLIOGRAFA:

actos concluyentes.
Derecho Civil
Llmanse actos concluyentes a aqullos mediante
los cuales se realiza la declaracin o manifestacin
tcita de voluntad.
Se trata de actos o comportamientos en general
que no declaran por s mismos una voluntad
negocial, pero de los cuales se infiere que existe tal
voluntad.
En todo caso, tales actos deber ser suficientemente
significativos o inequvocos, esto es, han de
implicar o suponer necesariamente la voluntad de
cuya manifestacin se trate (cfr. arts. 999, 1.311,
C.C., etc.).
Por otra parte, no deben confundirse estos actos
con aquellos hechos que, por s mismos, acarrean
una responsabilidad negocial, ni con los supuestos
en los que la ley presume la voluntad (ver formas
de declaracin de voluntad en declaracin de
voluntad). [J.C.S.G.]
actos neutros.
Derecho Civil
Son actos neutros los que, indistintamente, pueden

ser onerosos o gratuitos, segn la voluntad de las
partes (v. gr., el mutuo -art. 1.704.2 C.C.-, el
mandato -art. 1.711-, el depsito -art. 1.760-, la
fianza -art. 1.823-, etc.).
Tambin cabe incluir en la categora de los actos
neutros todos aquellos que en sentido estricto
carecen de contenido patrimonial (v. gr., los de
derecho
de
familia
-matrimonio,
adopcin,
emancipacin,
reconocimiento
del
hijo
extramatrimonial-; capitulaciones matrimoniales).
No faltan autores que consideran acto neutro el
cumplimiento de las denominadas obligaciones
naturales.
No obstante, la categora que estudiamos ha sido
objeto de fuertes censuras, por estimar que
onerosidad -gratuidad es una dicotoma que no
admite tertium genus. El profesor DE CASTRO
entiende, empero, que esta inferencia sera
inexacta, como lo demuestran figuras como la
donacin remuneratoria (cfr. arts. 1.274, 619, 622
C.C.; art. 880.5 C. de C.), ciertos contratos
aleatorios, negocios constitutivos (capitulaciones
matrimoniales,
sociedad,
el
contrato
sobre
comunidad de bienes, negocios creadores de
asociaciones o fundaciones, etc.), negocios de
derecho de familia, etc.
Afirma PRADA GONZLEZ que la categora de los
actos neutros parte de un error fundamental, cual
es incluir en dicha categora una serie de figuras
jurdicas respecto de las cuales, por no comportar
una atribucin patrimonial, no puede predicarse la

onerosidad o gratuidad. Y aade este autor que aun
para los actos jurdicos que tengan como
consecuencia una atribucin patrimonial, al
admisin de la categora de los actos neutros viene
condicionada por el concepto de onerosidad o
gratuidad que se acepte; as, slo si se exige para
los actos gratuitos, adems de un elemento
subjetivo (ausencia de equivalente), la existencia
de un elemento positivo (animus donandi),
queda un hueco entre una y otra categora, actos
onerosos y actos gratuitos, en que podra tener
cabida la de los actos neutros (actos que careciendo
de equivalente, no se han realizado animus
donandi) (V. actos onerosos y gratuitos).
[J.C.S.G.]
actos onerosos y gratuitos.

Derecho Civil
Se suele distinguir entre actos oneroso y gratuitos
(tambin denominados estos ltimos a ttulo
lucrativo o a ttulo de liberalidad), segn que la
atribucin patrimonial de una de las partes vaya o
no acompaada de una contraprestacin; en los
actos onerosos existe sacrificio y correlativas
ventajas para ambas partes; es gratuito el acto, en
cambio, cuando existe sacrificio para una de las
partes y ventaja o desplazamiento patrimonial para
la otra. (Cfr. art. 1.274 C.C.).
Con todo, la distincin cobra dificultad en ciertos

supuestos (hiptesis de notoria desproporcin entre
las atribuciones patrimoniales de las partes -v. gr.,
el negocio mixto, donaciones onerosas o modales).
Nuestro Cdigo Civil no contiene una definicin de
tales actos ni criterios fijos que pueda servir de
base a tal distincin. En cambio, son mltiples las
aplicaciones que la Ley en general y el Cdigo Civil
en particular hacen de la distincin que nos ocupa;
siguiendo, en lo fundamental, al profesor DE
CASTRO podemos sealar las siguientes:
1. La fragilidad de la relacin jurdica nacida de los
negocios gratuitos, que se manifiesta:
a) En su relativa debilidad respecto a los derechos
por ttulo oneroso, en cuyo favor estn los gratuitos
expuestos a la rescisin (arts. 643, 1.111, 1.297
C.C.; art. 37 p.2, nm. 4 L.H.; arts. 880-882 C. de
C.); ineficacia de la renuncia en perjuicio de
acreedores (arts. 1.001, 1.937 C.C.); inaplicabilidad
al adquirente a ttulo gratuito de la proteccin de la
fe pblica registral (art. 34 L.H.).
b) En quedar subordinados a los derechos de los
legitimarios (colacin -arts. 1.035 y ss.-; reduccin
de donaciones o de disposiciones testamentarias
inoficiosas o excesivas -arts. 636, 654-656, 817820, 1.187 C.C.-) as mismo, la gratuidad se tiene
en cuenta en la regulacin de las reservas (arts.
811, 812 y 968).
c) A favor del mismo disponente a ttulo gratuito
quin en determinados casos podr pedir la
revocacin (arts. 644-653, 1.732.1) y resolucin

(arts. 1.749, 1.750, 1.775, 1.776) del negocio.
2. Las normas sobre capacidad y legitimacin
suelen ser ms estrictas cuando se trata de la
realizacin de actos gratuitos (cfr. arts. 166, 196.2,
221, 271, 1.322, 1.378 C.C.).
3. Los derechos adquiridos a ttulo gratuito, aparte
de las donaciones especialmente favorecidas, gozan
de ciertas preferencias de variada naturaleza; as,
para la integracin de los bienes privados de cada
cnyuge (art. 1.346.2), la compensacin no podr
oponerse al acreedor por alimentos debidos a ttulo
gratuito (art. 1.200.2); la renta vitalicia a ttulo
gratuito puede constituirse disponiendo que no est
sujeta a embargo por obligaciones del pensionista
(art. 1.807); las enajenaciones a ttulo gratuito no
estn debilitadas por la amenaza del retracto, en
los casos en que ste se dara por la venta (arts.
1.067, 1.521-1.523 C.C., arts. 25 y 31 L.A.U.), si
bien en algn supuesto (arrendamientos rsticos
-art. 89 L.A.R.-) se establece un derecho de
adquisicin preferente; en las enajenaciones a
ttulo gratuito de fincas enfituticas no hay que
pagar laudemio, salvo pacto expreso en contrario
(art. 1.644 C.C.).
Por
ltimo,
cabe
citar
otras
disposiciones
discriminatorias: la mejora ser revocable, a menos
que se haya hecho por capitulaciones matrimoniales
o por contrato oneroso con un tercero (art. 827); si
el legatario hubiese adquirido la cosa legada
despus de la fecha del testamento, nada podr
pedir si la adquiri por ttulo lucrativo y, en cambio,

podr pedir al heredero que le indemnice de lo que
haya dado por adquirirla si la adquisicin la hizo a
ttulo oneroso (art. 878); el donante no queda
obligado al saneamiento de la cosa donada (art.
638); el que diere o prometiere por razn de
matrimonio slo estar obligado a saneamiento por
eviccin o vicios ocultos si hubiere actuado con
mala fe (art. 1.340); se estima con menos rigor la
culpa en el mandato no retribuido (art. 1.726); las
dudas sobre la interpretacin de un contrato, si
fuere gratuito, se resolvern a favor de la menor
transmisin de derechos, y si fuere oneroso, a favor
de la mayor reciprocidad de intereses (art. 1.289)
(V. actos neutros; donacin). [J.C.S.G.]
BIBLIOGRAFA:
PRADA GONZLEZ, J. M. DE: La onerosidad y
gratuidad de los actos jurdicos, A.A.M.N., t. XVI.
1968.
adopcin.
Derecho Civil
I. Introduccin.
II. La reforma de la adopcin por la ley de 11 de
noviembre de 1987. Razn de ser, caracteres y
principios generales.
III. Incidencia de la Ley de 15 de enero de 1996,
sobre proteccin de menores.
IV. Abandono o desamparo y acogimiento de

menores.
V. Rgimen jurdico de la adopcin.
1. Capacidad para adoptar.
2. Prohibiciones.
3. Quin puede ser adoptado.
4. Diferencia de edad entre adoptante o adoptantes
y adoptado.
5. La intervencin de las entidades pblicas o de las
privadas habilitadas.
6. El procedimiento adopcional.
7. La conveniencia del adoptado y la aprobacin
judicial de la adopcin.
8. Efectos de la adopcin.
9. Vicisitudes de la adopcin.
10. Normas de Derecho Internacional privado.
11. Adopcin internacional.
12. Valoracin crtica de la reforma.
I. Introduccin.
Al margen de la legislacin de un pas determinado,
la experiencia jurdica ensea que por adopcin
suele entenderse aquel acto o negocio de derecho
privado por virtud del cual entre adoptante o
adoptantes y adoptado surgen vnculos jurdicos
idnticos, o, al menos, anlogos a los que resultan

de la procreacin entre padres e hijos.
Siendo probablemente una de las instituciones
familiares ms contingentes, y, en consecuencia,
ms moldeables por el legislador, est basada, sin
embargo, en la naturaleza de las cosas, pues
responde, en principio, a la idea de dar un hogar a
los menores que de l carecen mientras que se
cumple en deseo de paternidad de los matrimonios
infrtiles. Ha satisfecho, a lo largo de la historia,
intereses muy variados y ha pasado por
alternativas de esplendor y de ocaso (recurdese el
entusiasmo con que fue restaurada en los albores
de la Revolucin francesa y su inclusin en el Code
por decisin personal de Napolen). En la
actualidad bien puede hablarse de una Edad de Oro
de la adopcin, al margen del derecho codificado,
por obra de sucesivas leyes especiales que en casi
todos los pases occidentales tienden a formar un
derecho europeo uniforme en la materia.
Entre nosotros, la adopcin es la institucin familiar
que ms reformas legislativas ha experimentado en
el ltimo siglo. Incluyendo la del Cdigo Civil, nada
menos que nueve cambios de legislacin, totales o
parciales ha sufrido la adopcin, por lo que no
parece inadecuado denunciar cierta versatilidad del
legislador debida, quizs, a falta de claridad sobre
la razn de ser de la institucin, o a un exceso de
mimetismo sobre modas e ideas pasajeras, cuando
no a una absoluta falta de previsin como la
ocurrida con la famosa supresin del artculo 176
en 1981, que oblig a su restauracin en 1983.
Tantas reformas casi nunca han sido acompaadas

del correspondiente derecho transitorio, por lo cual,
aun por muchos aos, los tribunales van a tener
que afrontar no fciles problemas de este tipo, con
el consiguiente incremento de una litigiosidad
especialmente no deseada en tan delicada materia.
Curiosamente la adopcin no ha sido contemplada
expressis verbis por nuestra Constitucin de 1978,
por lo que no cabe hablar de un mandato al
legislador ordinario para la reforma de la
institucin. Acaso el precepto ms vinculante
pudiera parecer el artculo 14 al proscribir toda
discriminacin por razn de nacimiento. Pero la
Sentencia del tribunal Constitucional de 4 de mayo
de 1983 al declarar que los diferentes regmenes de
adopcin plena y simple no vulneraban el principio
de igualdad ha venido a disipar las ltimas dudas.
Por lo dems, no parece que la adopcin estuviera
en la mente del legislador constitucional al redactar
el artculo 39 (formulados nicamente de principios
de la poltica social y econmica), por lo cual esa
indefinida proteccin integral de los hijos no se
sabe bien qu significado tiene aplicada a la
adopcin,
mientras
que
la
igualdad
con
independencia de la filiacin est pensada prima
face
para
los
hijos
matrimoniales
y
no
matrimoniales, lo que igualmente pude predicarse
del deber de los padres de prestar asistencia de
todo orden a los hijos habidos dentro o fuera de
matrimonio (pues los adoptivos no se tienen sino
que se declaran por el juez). En cambio, si pueden
entrar los hijos adoptivos en esa norma residual del
artculo 39.4, al proclamar que los nios gozarn

de la proteccin prevista en los acuerdos
internacionales que velan por sus derechos; slo
que la formulacin legal es imprecisa (dnde
acabara la niez a estos efectos?). Probablemente
la imprecisin tiene su origen en el empleo de los
trminos enfant y child en los textos oficiales
de los tratados internacionales. El art. 1 de la
Convencin sobre los Derechos del Nio de 1989
declara categricamente que se entender por
nio todo ser humano menor de dieciocho aos de
edad, salvo que, en virtud de la ley que le sea
aplicable, haya alcanzado antes la mayora de
edad. Acaso el trmino ms correcto sea el de
menor o menor no emancipado, como
acertadamente se usa en la Ley espaola de 15 de
enero de 1996.
Si en el periodo 1981-1983 se realizan las grandes
reformas
del
derecho
espaol
de
familia,
promulgadas en aplicacin de la Constitucin, bien
puede decirse que la adopcin era la asignatura
pendiente del legislador ordinario. En efecto, el
rgimen de esta institucin, aun no habiendo sido
objeto de reforma directa, resultaba hasta cierto
punto, paradjico. Al producirse la transicin
poltica, la adopcin se regulaba por el texto
aprobado por la Ley de 4 de julio de 1970, que
haba supuesto una innovacin radical, desde el
punto de vista de los derechos del adoptado, del
rgimen instaurado en el Cdigo Civil, luego
modificado por la Ley de 24 de abril de 1958. Pero
la Ley de 13 de mayo de 1981, precisamente en el
artculo 108 con que se inicia el rgimen de la

filiacin y sus efectos, proclamaba en su prrafo
segundo que la filiacin matrimonial y la no
matrimonial, as como la adoptiva plena, surten los
mismos efectos, conforme a las disposiciones de
este Cdigo; pero adems de esta norma situada
fuera de la sedes materiae se introducen otras
modificaciones (algn autor las ha calificado de
oportunistas) en casi todos los preceptos que rigen
la adopcin, destacando la reduccin de seis meses
a un mes de plazo para apreciar el abandono
calificado. La Ley de 7 de julio suprime
incomprensiblemente el artculo 176, originando un
vaco legal que la doctrina slo logra colmar con
una interpretacin correctora del legislador. La Ley
de 13 de julio de 1982 regula nuevamente la
nacionalidad del menor plenamente adoptado. Por
ltimo, la Ley de 24 de octubre de 1983 vino a
restablecer la vigencia del artculo 176. Resulta de
todo ello mientras la reforma de la institucin no se
afrontaba directamente, sufra sta modificaciones
parciales sin una visin global y sistemtica de la
figura. As se llega a la Ley de 11 de noviembre de
1987.
II. La reforma de la adopcin por Ley de 11 de
noviembre de 1987. Razn de ser, caracteres
y principios inspiradores.
A diferencia de lo que ocurre en otras recientes
reformas legislativas, la presente ley contiene un
prembulo relativamente amplio que expresa la
razn de ser de la misma, articulndose en torno a
la crtica del derecho en fundamentales que la
inspiran. Resulta esclarecedor el siguiente prrafo

literal: El rgimen hasta ahora vigente no ha
llegado a satisfacer plenamente la funcin social
que debe cumplir esta institucin a causa de la
existencia de una serie de defectos e insuficiencias
normativas que la experiencia acumulada con el
paso de los aos ha puesto de relieve. En
particular se enumeran los siguientes: falta casi
absoluta de control de las actuaciones que
preceden a la adopcin; es inapropiado el
tratamiento dado a los supuestos de abandono de
menores; posibilidad indiscriminada de adoptar a
los mayores de edad; pervivencia de la figura de la
adopcin simple reducida a una forma residual; y,
en general, no estar suficientemente fundado el
sistema en la necesaria primaca del inters del
adoptado.
Alguna acotacin cabe hacer a la ratio de la norma,
sin perjuicio de la valoracin global que al final se
haga del nuevo rgimen. La grave acusacin de que
el rgimen derogado incumpla la funcin social de
la adopcin exiga, en mi opinin, estudios
sociolgicos
solventes
sobre
la
adopciones
practicadas al amparo de la Ley de 1970,
incluyendo un seguimiento de las mismas en la
medida de lo posible. No me consta que tal estudio
global se haya realizado; personalmente pude
constatar con datos extrados de los Registros
Civiles en la dcada de los setenta, que slo la
mitad de los nios potencialmente adoptables, lo
eran de hecho; hubiera sido necesario comprobar el
impacto de la Ley de filiacin de 1981 en la
situacin jurdica y social de los hijos no

matrimoniales, fuente fundamental de nios
adoptables. Por todo ello, la afirmacin inicial
descalificadora
me
parece
indemostrada
e
indemostrable. Lo que no obsta a reconocer de
buena gana la justicia de otras crticas al rgimen
anterior, compartidas por la doctrina ms reciente
(as la necesidad de revisar el concepto de
abandono -aunque no en la direccin seguida por la
reforma-, la necesaria eliminacin de la adopcin de
mayores de edad -por cierto, no suprimida del
todo- y la escasa justificacin de la adopcin
simple). En cuanto a la denunciada falta de control
previo de las actuaciones preparatorias, la crtica
afecta tambin a la intervencin judicial y
constituye uno de los puntos bsicos de la reforma.
Segn el prembulo, los principios fundamentales
de la nueva ley son:
1. Configurar la adopcin como un instrumento de
integracin familiar, de donde deriva la mayor
amplitud con que se regula ahora el acogimiento de
menores, una de cuyas situaciones finales -aunque
no la nica- puede ser precisamente la adopcin;
ello ha conducido tambin a reformar el rgimen de
la tutela, modificado en profundidad hace cuatro
aos, introduciendo la tutela ope legis de carcter
administrativo de los menores abandonados.
2. La primaca del inters del menor para lograr lo
cual se consagra una completa ruptura del vnculo
jurdico que el adoptado mantena con su familia
anterior, crendose por la ley una relacin de
filiacin a la que resultan aplicables las reglas

generales contenidas en los artculos 108 y ss. del
Cdigo Civil.
3. Secundariamente cabe destacar la laudable
simplificacin del procedimiento adopcional, que
sigue siendo judicial e incardinado entre los actos
de jurisdiccin voluntaria, as como la supresin de
la fase notarial -que muchos habamos solicitado-, y
el robustecimiento del vnculo adopcional por la
eliminacin de algunas causas de extincin de la
adopcin.
De estos principios destaca por su novedad el
primero pareciendo acertado que se d rango
sustantivo
al
antiguo
prohijamiento,
ahora
denominado acogimiento de menores. El segundo
haba sido ya tenido en cuenta por la reforma de
1970, mientras que la doctrina haba propugnado
no pocas de las reformas tcnicas incluidas en el
tercer apartado.
Hay, adems, algunos aspectos formales, por lo
general positivos, que conviene destacar. La nueva
ley da una nueva redaccin a los artculos 172 a
180, relativos a la guarda y acogimiento de
menores, y a la adopcin, sin que queden preceptos
en blanco, como en otras reformas anteriores. Pero
adems, el legislador ha tenido en cuenta la unidad
del sistema, para lo cual ha reformado otros
preceptos del Cdigo, as como el Derecho
Internacional
Privado,
el
Procesal
y
el
Administrativo, con alguna referencia al laboral. De
singular importancia es el artculo 3 de la ley de
reforma, a cuyo tenor, en el articulado del Cdigo y

dems disposiciones legales (tanto de Derecho
Privado como de Derecho Pblico), pero no
obviamente en las normas forales, la llamada
adopcin plena se entiende sustituida, en lo
sucesivo, por la adopcin que regula esta ley.
III. Incidencia de la Ley de 15 de enero de
1996 sobre proteccin de menores.
La Ley sobre proteccin jurdica del menor, de 15
de enero de 1996, entre otras finalidades, trata de
armonizar nuestro derecho interno con diversos
textos internacionales ratificados por Espaa, como
la Convencin de los Derechos del Nio, aprobada
por el Parlamento Europeo en 1992, y las Actas de
las Conferencias de La Haya sobre adopcin, de
1993. En la materia aqu tratada, da una nueva
redaccin al art. 9.2 C.C. (Derecho Internacional
Privado sobre adopcin), a los arts. 172 y 173,
aadiendo el 173 bis (en materia de acogimiento),
y retoca en aspectos concretos los arts. hasta ahora
hurfana de tratamiento, es objeto de regulacin en
el art. 25 de la Ley. Viene as a cumplirse la ley
histrica de que adoptio semper reformanda est.
Esta ley profundiza en la direccin iniciada por la de
1987, en el sentido de integrar a la adopcin dentro
de las medidas administrativas de proteccin a los
menores, de suerte que sin dejar de aplicarse las
normas civiles, se produzca tambin la actuacin de
las
entidades
pblicas,
especialmente
en
situaciones de riesgo o de necesidad en que pueden
encontrarse los menores.
Ofrecen inters los principios rectores de la

actuacin de los poderes pblicos, contenidos en el
art. 11.2 de la Ley, y que son los siguientes:
a) La supremaca del inters del menor.
b) El mantenimiento del menor en el medio familiar
de origen, salvo que no sea conveniente para su
inters.
c) Su integracin familiar y social.
d) La prevencin de todas aquellas situaciones que
pueden perjudicar su desarrollo personal.
e) Sensibilizar a la poblacin ante situaciones de
indefensin del menor.
f) Promover la participacin y la solidaridad social.
g) La objetividad, imparcial y la seguridad jurdica
en la actuacin protectora garantizando el carcter
colegiado e interdisciplinar en la adopcin de
medidas.
Ofrece inters el desarrollo de estos principios en el
Ttulo II de la Ley, dedicado a las actuaciones en
situaciones de desproteccin social del menor, junto
a la tutela y a la adopcin.
Con carcter general, el art. 12 dice que la
proteccin del menor por los poderes pblicos se
realizar mediante la prevencin y reparacin de
situaciones de riesgo, con el establecimiento de los
servicios adecuados para tal fin, el ejercicio de la
guarda y, en los casos de desamparo, la asuncin
de la tutela por ministerio de la Ley. Algunas
reservas suscita, sin embargo, la declaracin de

que los poderes pblicos velarn para que los
padres,
tutores
o
guardadores
desarrollen
adecuadamente sus responsabilidades, y facilitarn
servicios accesibles en todas las reas que afecten
al desarrollo del menor. Superados trasnochados
totalitarismos parece excesivo que el ejercicio de la
patria potestad sea supervisada por los poderes
pblicos (en todos los mbitos? tambin en el
ideolgico o religioso?).
Nada que objetar a lo que, sobre actuacin
inmediata, ordena el art. 14: Las autoridades y
servicios pblicos tienen la obligacin de prestar la
atencin inmediata que precise cualquier menor, de
actuar si corresponde a su mbito de competencias
o de das traslado en otro caso al rgano
competente y de poner los hechos en conocimiento
de los representantes legales del menor o, cuando
sea necesario, del Ministerio Fiscal.
Tambin es digno de loa el principio de
colaboracin, enunciado en el art. 15, a cuyo tenor
en toda intervencin se procurar contar con la
colaboracin del menor y su familia y no interferir
en su vida escolar, social o laboral.
Resulta igualmente plausible que en las situaciones
de riesgo, a que se refiere el art. 17, la actuacin
de los poderes pblicos debe garantizar los
derechos que asisten al menor y protegerle, tanto a
l, como a su familia, as como realizar un
seguimiento de la evolucin en la familia.
Por lo dems, hay una expresa remisin al rgimen

del Cdigo Civil en materia de tutela ex lege,
guarda de menores, acogimiento, tutela y adopcin.
menores.
Tanto bajo el derecho derogado como para la ley
vigente, el abandono de menores es un concepto
previo y bsico para la adopcin; la experiencia
demuestra, en efecto, que el mayor nmero de
adopciones procede de nios abandonados por sus
progenitores. La reforma de 1987, no modificada en
este punto en 1996, ofrece un nuevo concepto de
abandono que, si bien se inspira en el anterior, no
deja
de
presentar
diferencias
importantes,
especialmente en cuanto a la autoridad encargada
de declararlo y a las consecuencias jurdicas que se
derivan de tal declaracin. Ahora la tutela del nio
abandonado o desamparado corresponde es lege a
una entidad pblica, quien podr encargarse de su
guarda o entregarlo en acogimiento a personas
fsicas que pueden ser candidatas a una futura
adopcin; adems, el acogimiento puede ser
solicitado por los propios padres o acordado por el
juez. La ley ha multiplicado las competencias en
esta materia, que se atribuyen, sin una precisa
delimitacin, al Juez, al Ministerio Fiscal y a la
entidad pblica. No resulta, en cambio, relevante,
la sustitucin de la palabra abandono por
desamparo, como resulta de comparar el artculo
174, prrafo 2., del texto derogado, con el nuevo
artculo 172.1.
1. Sistemticamente, el Captulo V, Ttulo VII, Libro

I del C.C. recibe una nueva rbrica: De la
adopcin y otras formas de proteccin de
menores. Consta ahora de dos Secciones, que
tratan,
respectivamente, de la guarda y
acogimiento de menores y de la adopcin. No
es posible dejar de ver cierto solapamiento con la
rbrica del Ttulo X, Libro primero, tal como haba
sido redactado por la reforma de 1983.
Por otra parte, la Ley de 15 de enero de 1996 ha
incidido en el contenido de la Seccin primera, ya
que sus Disposiciones Finales 5., 6. y 7.,
respectivamente, han dado una nueva redaccin a
los arts. 172, 173 del C.C., y han aadido el art.
173.bis -no sin mengua de su interna armona-. Las
modificaciones han sido importante; se aclara la
competencia de la entidad pblica para declarar el
desamparo, con obligacin de notificarlo en el plazo
de 48 horas a los padres o tutores; la asuncin de
la tutela ex lege produce la suspensin de la patria
potestad o de la tutela; cabe recurso contra las
resoluciones administrativas en esta materia, ante
la jurisdiccin ordinaria; se detalla el contrato de
acogimiento, que puede cesar tambin por decisin
de la autoridad pblica; se introducen nuevas
modalidades de acogimiento (el residencial o
institucional, el familiar simple de carcter
transitorio, el familiar permanente, y se configura
ms claramente el acogimiento preadoptivo). Ello
obliga a modificar algunas de las opiniones
expresadas en la primera edicin de este
Diccionario.
Segn el artculo 172.1, proposicin segunda: Se

considera como situacin de desamparo la que se
produce de hecho a causa del incumplimiento, o del
imposible o inadecuado ejercicio de los deberes de
proteccin establecidos por las leyes para la guarda
de los menores, cuando stos queden privados de
la necesaria asistencia moral o material.
Los deberes a que aqu se alude son los inherentes
a la patria potestad y a la tutela, por lo que puede
haber
desamparo
en
relacin
con
ambas
instituciones. En cambio, literalmente no se incluye
el caso de los incapacitados mayores de edad
sujetos a tutela o a patria potestad prorrogada.
Como la proteccin se ejerce primordialmente sobre
las personas, parece prima facie que no hay
desamparo
a
estos
efectos
cuando
el
incumplimiento afecta slo al patrimonio de los
menores. Quid iuris si la persona que incumple los
deberes de proteccin es precisamente una entidad
pblica? Propiamente hablando, el curador tambin
ejerce funciones de guarda (cfr. art. 215), y resulta
concebible una situacin de incumplimiento de sus
deberes que origine desamparo; sin embargo, no
parece que el legislador haya pensado en tal
hiptesis (resulta excesivo remediarla con una
tutela ex lege).
Comparando el nuevo rgimen legal de abandono
con el derogado artculo 174, destaca la irrelevancia
de la forma en que se realice el abandono material
del nio; a estos efectos es igual que se entregue a
un particular, a un establecimiento benfico o se
abandone en la va pblica; en particular, no juega
ya el plazo de treinta das que antes se daba en la

segunda hiptesis para consumar el abandono. En
ausencia de cualquier plazo parece que el abandono
pueda declararse inmediatamente despus de que
se produzca. Con ello, sin embargo, no se resuelve
el problema de cunto tiempo ha de durar una
situacin fctica de desamparo para que sea
declarada legalmente tal.
Un anlisis de la definicin legal nos lleva a la
conclusin de estar caracterizada por un resultado
final, a saber, la privacin de la necesaria asistencia
moral o material de los menores; lo que, adems,
se produce de hecho; es decir, que ha de
constatarse
mediante
pruebas
materiales
convincentes.
Por otra parte, la ley enumera -al parecer, con
carcter exhaustivo- las causas de aquel resultado
de desproteccin del menor, pudiendo ser alguna de
las siguientes:
- Incumplimiento de los
proteccin de los menores.
deberes
legales
de
- Imposibilidad -no se aclara si legal o de hecho- de

tal incumplimiento.
- Inadecuado ejercicio de los deberes de proteccin
establecidos por las leyes para la guarda de los
menores.
No se precisa tampoco si estas infracciones legales,
que en algn caso pueden llegar a ser constitutivas
de delito, aunque ello no sea necesario a estos
efectos, pueden deberse a causas voluntarias o
involuntarias (el derogado artculo 174 inclua

ambas hiptesis), ni tampoco el sujeto autor de las
mismas. Bastara con que uno de los progenitores
incurriese en desproteccin? Quid si los padres
estn separados y la situacin se produce en los
periodos de ejercicio del derecho de visita?
El total incumplimiento de los deberes legales de
proteccin
es
un
concepto
de
contornos
relativamente definidos; ya no lo es tanto
determinar si hay verdadera imposibilidad de hecho
de prestarlos (por ejemplo; el padre recluido para
cumplir una pena larga de prisin puede pretender
cumplir aqullos, abonando los gastos de educacin
del hijo interno en un colegio); y la dificultad sube
de punto a la hora de determinar cundo hay
ejercicio inadecuado de tales deberes (podr
imputarse a los padres que emplean mtodos
educativos anticuados?, podr reprochrseles, por
ejemplo, la pretensin de asumir personalmente la
enseanza en los niveles obligatorios?).
La reforma de 1996 confirma y ratifica la voluntas
legislatoris en cuanto a la autoridad competente
para declarar la situacin de desamparo. El art.
172.1 dice que la autoridad pblica, cuando
constate que un menor se encuentra en situacin
de desamparo, tiene por ministerio de la ley la
tutela del mismo y deber adoptar las medidas de
proteccin necesarias para su guarda. Es evidente
el protagonismo de la Administracin en este
supuesto, que se extiende a comprobar la situacin
de desamparo del menor, y a actuar en
consecuencia. Los derechos de padres y tutores se

salvaguardan a travs de la notificacin en forma
legal que debe dirigirles la entidad pblica, as
como, siempre que sea posible, en el momento de
la notificacin se les informar de forma presencial
y de modo claro y comprensible, de las causas que
dieron lugar a la intervencin de la Administracin y
de los posibles efectos de la decisin adoptada. La
experiencia de la puesta en prctica del sistema
instaurado en 1987, acusa la existencia de algunas
actuaciones irregulares de la Administracin, y de
dudas sobre los recursos a interponer. La reforma
de 1996, con buen criterio, dispone en el art. 172.6
que las resoluciones (administrativas) que
aprecien el desamparo y declaren la asuncin de la
tutela por ministerio de la Ley sern recurribles
ante la jurisdiccin civil sin necesidad de
reclamacin administrativa previa. Por su parte, la
Disp. Adicional 1. de la Ley de 1996, dispone que
en tal caso se aplicarn las normas de la
jurisdiccin voluntaria, admitindose el recurso en
un solo efecto, sin perjuicio del ejercicio de las
acciones en la va judicial ordinaria. Con estas
reformas, se han reforzado los derechos de los
padres y tutores, si bien cabe el riesgo de que, con
el transcurso del tiempo, se consoliden situaciones
de hecho (a favor de acogedores y adoptantes) que
los tribunales civiles, al conocer de los recursos, no
alteren en beneficio del hijo.
Obsrvese que el artculo 172.1 se contiene una
norma de remisin que trata de tener en cuenta la
organizacin territorial del Estado derivada de la
Constitucin de 1978. Segn el artculo 148.1,

nm. 20, de la norma fundamental, las
Comunidades
Autnomas
pueden
asumir
competencias en materia de asistencia social; ello
obliga a consultar los respectivos Estatutos de
Autonoma para comprobar si, de hecho, la
asistencia a menores ha sido efectivamente
asumida por la Comunidad de que se trate; con
anterioridad, esta labor asistencial se realizaba
preferentemente por las Diputaciones Provinciales.
Las posibles situaciones se contemplan, en la Ley
de 1987, por la Disposicin Adicional 1., prrafo
1.: La entidades pblicas mencionadas en esta
ley son los organismos del Estado, de las
Comunidades Autnomas o de las Entidades Locales
a las que, con arreglo a las leyes, corresponda, en
el territorio respectivo, la proteccin de menores.
Estas entidades ejercen tambin competencias
cuando la adopcin se formaliza en el extranjero
ante los cnsules espaoles, siempre que el
adoptante sea espaol y el adoptado est
domiciliado
en
la
demarcacin
consular,
correspondiendo a aqullas formular la propuesta
previa de adopcin cuando el adoptante ha tenido
alguna vez residencia en Espaa (art. 9.5).
2. La declaracin de que un menor se encuentra en
situacin de desamparo, conlleva importantes
consecuencias jurdicas. Una de ellas es la puesta
en aplicacin de la tutela ex lege a favor de la
entidad pblica. Por definicin, se trata de un efecto
que se produce de modo automtico, si bien
conviene tomar en consideracin lo dispuesto en el
art. 239 -que no ha sido modificado en 1996-, y

que contiene una modalizacin interesante: La
tutela de los menores desamparados corresponde
por ley a la entidad a que se refiere el artculo 172.
Se proceder, sin embargo, al nombramiento de
tutor conforme a las reglas ordinarias cuando
existan personas que, por sus relaciones con el
menor o por otras circunstancias, puedan asumir la
tutela con beneficio para ste. Esta forma de
tutela ex lege es un caso de administrativizacin
que contrasta fuertemente con el principio de tutela
jurisdiccional mantenido sin fisuras en la reforma de
la tutela de 1983. El legislador parece haber sido
consciente del drstico cambio de sistema
introducido en 1987, y adopta una va intermedia.
Se permite la designacin de tutor conforme al
rgimen ordinario en ciertos casos; pero quin
aprecia la concurrencia de la excepcin: el juez o la
entidad pblica? Por otra parte, no est
absolutamente claro que esa tutela ex lege sea
autntica tutela; es decir, una institucin de guarda
de menores, a la que se apliquen en su integridad
las normas sobre derechos, obligaciones y
responsabilidad del tutor contenidas en el C.C. Y
ello, a pesar de que as parezca corroborarlo el
artculo 174.3 C.C., y aunque se encargue al
Ministerio Fiscal la superior vigilancia de esta tutela
(art. 174.1) (no basta la vigilancia ordinaria a que
se refiere el artculo 232?).
3. El funcionamiento de esta tutela ex lege que
declara el artculo 172.1 suscita ms interrogantes
que ofrecer soluciones. Cabe dudar de la efectividad
de la norma dado que la Administracin, en

general, carece de adecuados medios para conocer
y actuar de inmediato en todos los casos de
desamparo que se produzcan en el territorio
correspondiente. En todo caso, la constitucin por
ministerio de la ley parece significar, al menor, dos
cosas: que no har falta una resolucin judicial
constituyendo la tutela ni designando el tutor.
Sabemos que incumbe al Fiscal la superior
vigilancia de esta tutela (art. 174.1), habindose
intensificado en la reforma de 1996 las obligaciones
de informacin por parte de las entidades pblicas
al Ministerio Fiscal de los nuevos ingresos de
menores y de la constitucin de las tutelas; todo
ello, sin perjuicio de que ste compruebe, al menos
semestralmente la situacin del menor, para
proponer ante el Juez las medidas de proteccin
que estime necesarias.
Por otra parte, si resulta claro que el Juez no pueda
imponer una fianza a la entidad pblica, no lo es
que no pueda exigir la rendicin de cuentas. El art.
172.2 declara la validez de los actos de contenido
patrimonial que realicen padres y tutores, en
representacin de los menores, y que sean
beneficiosos para l.
Si tutela y patria potestad, recayendo sobre el
mismo menor, resultan ser instituciones civiles
incompatibles, la doctrina se preguntaba, antes de
la reforma de 1996 sobre la incidencia que la tutela
ex lege tena sobre la patria potestad o la tutela
preexistente del menor. La redaccin dada al art.
172.1, prrafo 3., por Ley de 15 de enero de 1996

da la siguiente solucin: La asuncin de la tutela
atribuida a la autoridad pblica lleva consigo la
suspensin de la patria potestad o de la tutela
ordinaria. Entre la privacin y la continuidad de
tales instituciones familiares, la reforma de 1996 ha
seguido una va media, que permite declarar la
validez de los actos de naturaleza patrimonial del
padre o tutor en algunos casos, y que puede
plantear serios problemas en el procedimiento. Por
otra parte, se trata de una suspensin del poder
paterno o de la tutela, decretada, no por el Juez,
sino por una autoridad administrativa, sin
contradiccin.
4. Qu actitud puede adoptar la entidad pblica
despus
de
asumir
la
tutela
del
menor
desamparado? No lo especifica la ley con claridad,
pero del hecho de que a continuacin se regulan el
acogimiento y la adopcin, parecera lgico pensar
que el destino de los nios desamparados es que
sean acogidos, precisamente por los padres que
ulteriormente van a adoptarles. Tal solucin -que es
susceptible de ser considerada como ptimaencaja en la actual normativa, pero son posibles
otras.
El acogimiento es una situacin jurdica en que
pueden hallarse los menores de edad, y puede
originarse por decisin de la entidad pblica, por
solicitud de las personas que tiene potestad sobre
el menor, o por decisin del Juez en los casos en
que legalmente proceda (art. 172.2).
Que la entidad pblica asistencial pueda dar en

acogimiento los menores sobre los que ejerce una
tutela ex lege se presupone en el artculo 173.2 y
en el artculo 1.828 L.E.C., cuyo prrafo 2.
contempla
a aqulla
como promotora del
expediente. El acogimiento por peticin de los
padres o tutores precisa justificar que por
circunstancias graves no pueden cuidar al menor
(art. 172.2), y parece que tambin requiere el
consentimiento de la autoridad pblica (deber
sta justificar las razones de la negativa?). Ms
enigmtico resulta el acogimiento acordado por
decisin judicial respecto del cual el artculo 172.2
contiene una mera norma de remisin, y el artculo
173.3 contempla un supuesto especial (oposicin o
incomparecencia de los padres o del tutor) que
parece no agotar la frmula anterior, en el que se
ordena tener en cuenta el inters del menor (sin
duda, criterio aplicable en todos los casos) y la
observancia del artculo 1.828 L.E.C.
Las caractersticas del acogimiento en cada caso
parecen distintas. Si lo piden los padres, parece
lgico que slo dure durante el tiempo necesario,
es decir, mientras permitan las circunstancias de
enfermedad u otras graves que impiden a aqullos
cuidar debidamente del hijo; en ese caso tiene
sentido la regla del artculo 172.4 de que se
procurar la reinsercin del menor en la propia
familia. El acogimiento promovido por la entidad
pblica no parece que deba ser necesariamente
transitorio y provisional, ya que cabe, por ejemplo,
que no se encuentren personas aptas para adoptar
al menor. Por ltimo, el acogimiento judicial

encontrar justificacin en las razones de la
resolucin.
La reforma de 1996 ha diferenciado, a mi juicio con
acierto, diversas modalidades de acogimiento
familiar, en razn a su previsible duracin
(acogimiento familiar transitorio y permanente) y,
sobre todo, en funcin de su finalidad (acogimiento
preadoptivo).
En el art. 173 bis se distinguen:
a) Acogimiento familiar simple, que tendr carcter
transitorio, bien porque de la situacin del menor se
prevea la reinsercin de ste en su propia familia,
bien sea en tanto se adopte una medida de
proteccin ms estable.
b) Acogimiento familiar permanente, cuando la
edad u otras circunstancias del menor y su familia
as lo aconsejen, y as lo informen los servicios de
atencin al menor; en tal caso, el Juez, a solicitud
de la entidad pblica puede atribuir a los
acogedores algunas facultades de la tutela,
atendiendo al inters superior del menor: la
representacin puede ser una de ellas.
c) Acogimiento familiar preadoptivo cuando la
entidad pblica, con anterioridad a la presentacin
de la propuesta de adopcin, considere necesario
establecer un periodo de adaptacin del menor a la
familia, que no podr exceder de un ao. As
mismo, procede esta modalidad de acogimiento
cuando la entidad pblica eleva la propuesta de
adopcin del menor, informada por los Servicios de

Atencin al menor, ante la autoridad judicial,
siempre que los acogedores renan los requisitos
necesarios para adoptar, hayan sido seleccionados
hayan prestado ante la entidad pblica su
consentimiento a la adopcin, y se encuentre el
menor en situacin jurdica adecuada para ello.
Como luego se expondr, conforme al art. 176.2.3,
no hace falta propuesta previa de la entidad pblica
para la adopcin legalmente bajo la medida de un
acogimiento preadoptivo: situacin que parece
acomodarse a la primera de las hiptesis de ste.
El acogimiento no configura un estado civil del
menor, pero la reforma de 1987, al incluirlo en el
C.C. ha tratado de elevar su rango (anteriormente
el prohijamiento estaba regulado por normas
administrativas), al tiempo que se ha buscado
definirlo (o, al menos, describirlo), establecindose
con detalle sus requisitos y las causas de su
extincin.
Se dice que el acogimiento produce la plena
participacin del menor en la vida de familia e
impone a quien le recibe las obligaciones de velar
por l, tenerlo en su compaa, alimentarlo,
educarlo y procurarle una formacin integral (art.
173.1). La primera parte del precepto (plena
participacin del menor en la vida de familia)
parece un desideratum, una aspiracin laudable del
legislador, pero no una norma de contenido jurdico,
a menos que quiera significar que slo una familia
ya constituida pueda realizar el acogimiento (lo que
prohibira acoger a los solteros); la segunda parte
est calcada del artculo 154 C.C., a excepcin de la

facultad de representar al menor acogido, que
corresponder, en su caso, a la entidad pblica, a
los padres o al tutor.
El acogimiento es un negocio jurdico de derecho de
familia, de carcter formal, ya que debe redactarse
por escrito (no necesariamente pblico), que se
tramita como los actos de jurisdiccin voluntaria
(en particular, conforme al art. 1.828 L.E.C.) y en el
que intervienen pluralidad de partes.
La entidad pblica interviene necesariamente en el
negocio jurdico de acogimiento. Dice el art. 173.2,
que el acogimiento se formalizar por escrito, con
el consentimiento de la entidad pblica, tenga o no
la tutela o guarda. Si el acogimiento se tramita a
su instancia, la entidad pblica tiene la cualidad de
promotora, pero su consentimiento es necesario en
todo caso. Se requiere tambin el consentimiento
del menor acogido cuando ha cumplido doce aos.
Por supuesto, es necesario el consentimiento de las
personas que reciban al menor, para que se
complete el binomio acogedores-acogido. La norma
contina que cuando fueran conocidos los padres
que no estuvieran privados de la patria potestad o
el tutor, ser necesario tambin que presten o
hayan prestado su consentimiento, salvo que se
trate de una acogimiento familiar provisional a que
hace referencia el apartado 3 de este artculo.
Este ltimo apartado dice: Si los padres o el tutor
no consienten o se oponen al mismo, el
acogimiento slo podr ser acordado por el Juez, en
inters del menor, conforme a los trmites de la
L.E.C.; pero se aade que no obstante, la

entidad pblica podr acordar en inters del menor
un acogimiento familiar provisional, que subsistir
hasta tanto se produzca resolucin judicial. Como
la declaracin de desamparo y asuncin de la tutela
ex lege, slo producen la suspensin y no la
privacin de la patria potestad, cabe deducir que
ser necesario, por regla general, el consentimiento
de dichos padres, salvo para el acogimiento familiar
provisional que acuerde la entidad pblica, hasta
que el Juez resuelva.
Cabe un acogimiento privado, es decir, sin
intervencin de la entidad pblica a que se refiere
el artculo 173? Es fcil imaginar que dos
matrimonios uno sin hijos y otro constituyendo una
familia numerosa firmen por escrito un convenio
por el cual el primero obligue a cumplir las
obligaciones a que se refiere el artculo 173.1
respecto a uno de sus hijos del segundo, ya sea por
tiempo determinado, o hasta la mayor edad o
colocacin del hijo, de modo gratuito o previa
remuneracin; cabe que medien entre ellos
relaciones de parentesco o que la causa del
convenio sea exclusivamente el nimo de
beneficencia; tambin es previsible que se regule el
derecho de visita de los padres y de otros
parientes. Una interpretacin rigurosa del artculo
173.2 conducira a la nulidad absoluta de tal
acuerdo; no obstante lo cual, si se cumpliera
estaramos en presencia de un acogimiento de
hecho, acaso encajable en los arts. 303 y ss. C.C.
Puede ser aconsejable, en tal supuesto, acudi a la
va del acogimiento judicial, acompaando toda la

documentacin pertinente a fin de que sea el
rgano judicial el que recabe en su caso el
consentimiento de la entidad pblica, y seguir la
tramitacin a que se refiere el artculo 1.828 L.E.C.
La forma normal de acogimiento que contempla el
artculo 173 C.C. es el que puede calificarse de
administrativo que se promueve por la entidad
investida ex lege de la tutela del nio desamparado.
La reforma de 1996 ha desarrollado el contenido
del documento en que se ha hecho constar el
acogimiento administrativo, en el art. 173.2, del
siguiente tenor:
El documento de formalizacin del acogimiento
familiar, a que se refiere el prrafo anterior, incluir
los siguientes extremos:
1. Los consentimientos necesarios.
2. Modalidad del acogimiento y duracin prevista
para el mismo.
3. Los derechos y deberes de cada una de las
partes, y en particular:
a) La periodicidad de las visitas por parte de la
familia del menor acogido.
b) El sistema de cobertura por parte de la entidad
pblica o de otros responsables civiles de los daos
que sufra el menor o de los que pueda causar a
tercero.
c) La asuncin de los gastos de manutencin,

educacin y atencin sanitaria.
4. El contenido del seguimiento que, en funcin de
la finalidad del acogimiento, vaya a realizar la
entidad pblica, y el compromiso de colaboracin
de la familia acogedora al mismo.
5. La compensacin econmica que, en su caso,
vayan a recibir los acogedores.
6. Si los acogedores actan con carcter
profesionalizado o si el acogimiento se realiza en un
hogar funcional, se sealar expresamente.
7. Informe
menores.
de
los
servicios
de
atencin
Esta norma, de claro carcter reglamentario e

impropia, por ello de figurar dentro del C.C., sirve
para perfilar esta interesante figura familiar, ms
que otros preceptos definidores. Tiene carcter
obligatorio y mnimo, aunque no puede decirse, en
su integridad, que sea imperativa. Es un modelo
contractual o contrato-tipo legal que ha de prestar
ayuda til en la prctica. No es norma preceptiva,
sino
suscitadora
de
importantes
cuestiones
(derecho de visita de los padres, cobertura de
responsabilidad
civil,
asuncin
de
gastos,
seguimientos
del
acogimiento,
acogedores
profesionalizados, hogares funcionales, etc.).
Aunque no se exige que el acogimiento conste en
documento pblico, parece aconsejable que se
formalice, al menos, en un documento oficial que se
inscriba en un Registro Administrativo. El C.C.
requiere que el
Ministerio Fiscal.
documento
sea
remitido
al
La reforma de 1996 ha perfeccionado el rgimen de

las causa de extincin del acogimiento, que se
contiene en el art. 173.4:
El acogimiento del menor cesar: 1. Por decisin
judicial. 2. Por decisin de las personas que lo
tienen acogido, previa comunicacin de stas a la
entidad pblica. 3. A peticin del tutor o de los
padres que tengan la patria potestad y reclamen su
compaa. 4. Por decisin de la entidad pblica
que tenga la tutela o guarda del menor, cuando lo
considere necesario para salvaguardar el inters de
ste odos los acogedores. -Ser necesaria
resolucin
judicial
de
cesacin
cuando
el
acogimiento haya sido dispuesto por el Juez.
Sorprende que el acogimiento pueda cesar por
decisin unilateral de los acogedores, al parecer, sin
necesidad de alegar justa causa. La fragilidad de la
institucin se manifiesta tambin en que los padres
que tengan la patria potestad pueden hacerlo cesar
sin ms que invocar su deseo de tener al hijo en su
compaa (no est claro si los padres meramente
suspendidos pueden reclamar tambin la compaa
del hijo). La reforma ha eliminado la incongruencia
de que la entidad pblica no poda solicitar el cese
del acogimiento; ahora pueden instarlo en
salvaguarda del inters del menor, pero no deba
ser odo ste y sus padres o tutores?
El momento extintivo del acogimiento ser el
oportuno para liquidar responsabilidades de todas
clases entre las partes intervinientes; as por

ejemplo,
las
compensaciones
econmicas
prometidas y no abonadas por la entidad pblica, el
abono de gastos ordinarios o extraordinarios
ocasionados por el acogido; tambin puede haber
incumplimientos por parte de los acogedores en
relacin con el compromiso asumido (solicitud de
extincin antes de cumplirse el plazo previsto); si
estn en curso reclamaciones contra terceros por
daos causados al menor, habr que proceder, en
su caso, a la cesin de acciones y entrega de la
documentacin pertinente.
Antes de proceder a la extincin cabe utilizar la va
de la remocin prevista en el art. 172.5: Si
surgieren problemas graves de convivencia entre el
menor y la persona o personas a quienes hubiere
sido confiado en guarda, aqul o persona
interesada podr solicitar la remocin de sta.
La mayora de cesaciones de acogimiento se
tramitarn por va administrativa, pero si se trata
de acogimientos ordenados por el Juez ser
necesaria resolucin judicial para extinguirlos.
Parece, sin embargo, que contra la resolucin
administrativa cabr recurso judicial; en va
contenciosa o en va civil?, no lo ha aclarado la
reforma de 1996, pero estimo aplicable por
analoga lo dispuesto en el art. 172.6, por lo que
estara abierta la va civil sin necesidad de
reclamacin administrativa previa.
Como puede comprobarse, no se ha eliminado del

todo la incertidumbre e inseguridad denunciadas,
en este punto, en la anterior edicin del Diccionario.
La adopcin se regula en la Seccin segunda,
Captulo V, Ttulo VII, del Libro I del Cdigo Civil,
artculos 175 a 180. Probablemente la reforma de
1987 ha puesto ms de relieve la deficiente
colocacin sistemtica de esta materia dentro del
C.C. Ms bien que junto a la patria potestad, en el
ttulo que trata de las relaciones paternofiliales, el
puesto adecuado de la adopcin debiera estar en el
Ttulo V, que trata de la paternidad y filiacin.
Resulta significativo, a este respecto, el artculo
108, con el que se abre el rgimen de la filiacin
por naturaleza y por adopcin, distinguiendo la
primera en matrimonial y no matrimonial. En
efecto, la adopcin es el vnculo de filiacin
establecido por la ley entre personas que no son,
entre s, procreantes y procreado, al que atribuye
los mismos efectos que la filiacin por naturaleza.
El nuevo rgimen de la adopcin se caracteriza por
las siguientes notas:
1) Simplificacin de los requisitos de capacidad, de
suerte que la adopcin resultar ms accesible que
antes, si bien parece que el modelo ha sido la figura
de la antigua adopcin plena (al menos en cuanto a
la situacin familiar del adoptante).
2) Reduccin de formalidades al suprimirse la etapa
notarial.
3) En aparente contradiccin con lo anterior,

administrativizacin del acceso a la adopcin, de
suerte que puede considerarse desaparecida la
adopcin de particular a particular; y
4) Decidido propsito legislativo de equiparar los
efectos de la filiacin adoptiva por naturaleza.
1. Capacidad para adoptar. Segn el artculo 175.1,
la adopcin requiere que el adoptante sea mayor de
veinticinco aos; en la adopcin conjunta por
ambos cnyuges (antes la situacin normal en la
adopcin plena, y ahora slo una de las
posibilidades) basta que uno de ellos haya
alcanzado dicha edad. La reduccin de la edad para
adoptar ha sido una constante en el mundo
occidental, y as la edad de veinticinco aos es la
exigida en Holanda, Gran Bretaa, Portugal (si
adoptan ambos cnyuges) y Alemania. No se ha
seguido, en cambio, cierta tendencia que junto a la
edad mnima, seala una edad mxima (as,
cuarenta aos en Italia y sesenta en Portugal). Ha
desaparecido la exigencia de que el adoptante se
halle en el ejercicio de todos sus derechos civiles
(derogado art. 172 prrafo 2.), de suerte que
podr adoptar una persona sujeta a curatela y
tambin a tutela restringida siempre que la
sentencia de incapacitacin no lo prohba. Tambin
el requisito de que los cnyuges vivan juntos y
procedan de consuno (art. 178, prrafo 1.). Con
ello parece contradecirse el propsito legislativo de
favorecer la integracin familiar del menor
adoptado; contradiccin ms flagrante todava a la
vista de la tercera disposicin adicional, que
permite la adopcin al hombre y la mujer

integrante de un pareja unida de forma permanente
por relacin de afectividad anloga a la conyugal;
la situacin de concubinato no tiene reflejo en
ningn Registro Civil y muy difcil va a ser al Juez
adquirir la conviccin de la existencia de una pareja
permanente (con base es una solemne declaracin
jurada de los concubinos?, con la existencia de
otros hijos?); en caso de duda parece que ha de
primar el inters del adoptado para denegar la
solicitud. En todo caso, no existiendo una
regulacin legal del concubinato permanente
parece prudente exigir tambin a cada concubino la
edad de veinticinco aos.
2. Prohibiciones. Segn el artculo 175.3, no puede
adoptarse: 1. A un descendiente. 2. A un pariente
de segundo grado de la lnea colateral por
consanguinidad; y 3. A un pupilo por tutor hasta
que haya sido aprobada definitivamente la cuenta
general justificada de la tutela. Est justificada la
prohibicin de adoptar al hijo o al descendiente,
pues existiendo vnculos de sangre, ya se trate de
parentesco matrimonial o no matrimonial, han de
considerarse preferentes al vnculo adoptivo;
aunque no se menciona expresamente al
parentesco de afinidad, hay que entenderlo incluido
por el argumento a minore a maius dada la expresa
alusin en el apartado siguiente, pese a que aqu
las razones son de mera conveniencia. La
preferencia dada al vnculo de fraternidad
consangunea sobre el de adopcin tambin parece
razonable, pero menos fundamento tiene, en
cambio, que una previa relacin entre cuados

impida la adopcin. En la nueva regulacin la previa
relacin de tutela entre adoptante y adoptado
origina una modalidad, en cierto modo privilegiada
(art. 176.2.31), pero tambin est justificado que
se exija la previa liquidacin de la gestin tutelar
para evitar sospechas de una actuacin patrimonial
dudosa. La desaparicin de la prohibicin basada en
el estatuto religioso es una consecuencia del
principio de libertad religiosa.
3. Quin puede ser adoptado. En este punto, el
Derecho comparado ofrece un variado panorama.
En Italia slo son los menores en estado de
adoptabilidad, como consecuencia de una situacin
de abandono. Pero son mayora los pases que
admiten la posibilidad de adoptar a mayores de
edad, generalmente utilizando una modalidad
especial de adopcin; as en Alemania la adopcin
normal es posible a partir de las ocho semanas del
parto hasta los dieciocho aos, mientras que una
Adoptio mit Verwandtvorbehalt es posible para los
mayores de edad; en Francia la adopcin plena es
posible para los menores de quince aos que
hubieran sido previamente acogidos, en tanto que
la adopcin simple no tiene estas limitaciones; en
Blgica y Dinamarca la adopcin es posible tanto
para mayores como para menores.
En el artculo 175.2 se contiene una regla general y
una excepcin. nicamente pueden ser adoptados
los menores no emancipados. Ello significa que se
ha elevado la edad anteriormente sealada para la
adopcin plena, como norma general, en el
derogado artculo 178, prrafo 2.. Por otra parte,

se ha mantenido una excepcin que permite la
adopcin de un mayor de edad o de un menor
emancipado cuando, inmediatamente antes de la
emancipacin hubiera existido una situacin no
interrumpida de acogimiento o convivencia iniciada
antes de que el adoptado hubiere cumplido los
catorce aos (art. 175.2 in fine). La adopcin de
menores emancipados o de mayores de edad es, en
cierto modo, una forma privilegiada al no precisar
la propuesta de la entidad pblica (art. 176.2).
Obsrvese que la emancipacin puede haberse
logrado por cualquier medio, incluso por vida
independiente. La reforma de 1987, salvo las
normas de Derecho Internacional privado, no
contiene
disposiciones
sobre
adopcin
de
extranjeros y por extranjeros. Segn el artculo 9.4,
el carcter y contenido de la filiacin adoptiva se
regir por la ley personal del hijo; por tanto, se
aplicar la ley espaola aunque los adoptantes sean
extranjeros. Parecera, no obstante, que esta
circunstancia debiera figurar necesariamente en el
informe que la entidad pblica debe acompaar a la
propuesta de adopcin (el art. 1.829, letra a, de
L.E.C., habla de las condiciones personales del
adoptante o adoptantes seleccionados). Tambin
segn el artculo 9.5, la adopcin constituida por
Juez espaol, se regir, en cuanto a los requisitos,
por lo dispuesto en la ley espaola, y tambin se
aplicar sta, en cuanto a la capacidad y
consentimientos necesarios, cuando el adoptado
extranjero, pero residente en Espaa, vaya a
adquirir la nacionalidad espaola. As como no hay,
en los casos excepcionales en que se admite

adoptar a los mayores de edad, una edad mxima
(siempre que se respete la diferencia de edades),
tampoco la hay de carcter mnimo, no pudiendo
entenderse que lo constituya la norma del artculo
177.2.2. in fine, al disponer que el asentimiento
de la madre no podr prestarse hasta que hayan
transcurrido treinta das desde el parto, pues la
madre pude abandonar al hijo desde el momento
del nacimiento. Lo que s parece cerrar el paso
dicho precepto es la adopcin del nasciturus, unido,
adems, a la normal intervencin de la entidad
pblica. Pero aunque tericamente fuera posible la
adopcin desde dicho instante, de facto transcurrir
cierto plazo hasta la aprobacin judicial de la
adopcin,
interviniendo
normalmente
un
acogimiento intermedio. No hay obstculo legal
para la adopcin de incapacitados; aun sin
mencionarlo expresamente, el texto legal lo
posibilita al dar intervencin al tutor en el
procedimiento adopcional. No se prev, en cambio,
la posible disparidad de pareceres sobre la adopcin
entre el Juez encargado de la tutela del incapaz y el
que deba aprobar la adopcin (de suyo no se
requiere el conocimiento de aqul).
y adoptado. Si adoptio imitatur naturae, parece
lgico que entre el padre, o padres, legales y su
hijo debe existir una diferencia de edad similar a la
que suele darse, o se da entre procreantes y
procreados. Lo que ocurre es que no existe un
nico criterio para fijar la diferencia de edad
mnima que por otro lado vendr condicionada por

la edad mnima para adoptar. Al reducirse esta
ltima, ha venido tambin rebajndose la diferencia
de edad, disponindose ahora que en todo caso, el
adoptante habr de tener, por lo menos, catorce
aos ms que el adoptado (art. 175.1). As resulta
que un adoptante de veinticinco aos podr adoptar
a uno de once, lo que inducira a pensar que se
haba casado con dispensa. Si quiere mantenerse la
ficcin de quod plerumquae accidit, no ser posible
ya rebajar esa diferencia de edad. Si adoptan
ambos cnyuges, parece que debe cumplir tal
requisito el de menor edad (recurdese que puede
tener, incluso, menos de veinticinco aos); en la
adopcin por concubinos habr que exigir
estrictamente dicha diferencia de edad respecto de
ambos al no existir normas legales sobre capacidad
para la unin no matrimonial.
privadas habilitadas. Ya se ha indicado que esta
administrativizacin y burocratizacin del negocio
adopcional
parece
contradecir
el
propsito
legislativo de facilitar el acceso a la adopcin por
parte del mayor nmero de ciudadanos, al tiempo
que se agilizan sus trmites. Quiz se ha olvidado
que, por parte de los adoptantes, el mvil
fundamental es el de gratuidad, el altruismo y la
beneficencia, conceptos que casan mal con la
tambin pretendida publificacin de la adopcin.
Los datos legales que han de conjugarse son los
siguientes:
En el encabezamiento del art. 172.1, se dice:

La entidad pblica a la que en el respectivo
territorio, est encomendada la proteccin de los
menores, cuando conste que un menor se
encuentra en situacin de desamparo, tiene por
ministerio de la ley la tutela del mismo....
Como el Cdigo Civil no es sedes materiae
adecuada para el desarrollo de esta norma, ello se
ha realizado en la disposicin adicional primera de
la Ley de 11 de noviembre de 1987, como se
expone a continuacin:
Las Entidades Pblicas mencionadas en esta ley
son los organismos del Estado, de las Comunidades
Autnomas o de las Entidades Locales, a las que,
con arreglo a las leyes, corresponde, en el territorio
respectivo, la proteccin de menores.
Las Comunidades Autnomas, en virtud de su
competencia en materia de proteccin menores,
podrn habilitar, en su territorio, como entidades
colaboradores de integracin familiar, a aquellas
asociaciones
o
fundaciones
no
lucrativas,
constituidas conforme a las leyes que les sean
aplicables, en cuyos estatutos o reglas figure como
fin la proteccin de menores y siempre que
dispongan de los medios materiales y equipos
pluridisciplinares necesarios para el desarrollo de
las funciones encomendadas.
Estas instituciones colaboradoras podrn intervenir
slo en funciones de guarda y mediacin con las
limitaciones que la entidad pblica seale, estando
siempre sometidas a las directrices, inspeccin y

control de la autoridad que las habilite.
Ninguna otra persona o entidad podrn intervenir
en funciones de mediacin para acogimientos
familiares o adopciones.
La habilitacin se otorgar previo expediente. Podr
ser privada de efectos la habilitacin si la asociacin
o fundacin dejare de reunir los requisitos exigidos
o infringiere en su actuacin las normas legales.
Incumbe al Ministerio de Justicia la coordinacin
con
fines
de
informacin
y
colaboracin,
estadsticas y relaciones internacionales, para lo
cual las Comunidades Autnomas debern facilitar
la informacin necesaria.
Las personas que prestan servicios en las Entidades
Pblicas o en las instituciones colaboradoras estn
obligadas a guardar secreto de la informacin
obtenida y de los datos de filiacin de los acogidos
o adoptados, evitando, en particular, que la familia
de origen conozca a la de adopcin.
Desde que una persona es seleccionada por la
entidad pblica como adoptante, podr solicitar que
la entidad le proporcione los datos que posee sobre
la salud del menor.
La disposicin final 22. de la Ley de 1996 ha
aadido las ciudades de Ceuta y Melilla de acuerdo
con sus normas de organizacin.
El punto de partida hay que situarlo en el artculo
148.1.20., de la Constitucin que faculta a las
Comunidades Autnomas para asumir competencias

en materia social, de suerte que, en cada territorio
habr que consultar el Estatuto de Autonoma para
comprobar dicho extremo y examinar el modo en
que, en cada caso, las ejerce. Conviene no olvidar
que con anterioridad a la Constitucin las
Diputaciones Provinciales solan acoger los nios
abandonados por sus padres, as como tambin lo
hacan algunos Ayuntamientos.
La mencionada disposicin adicional primera se
inspira en una desconfianza casi total respecto de
las entidades privadas, muchas de ellas religiosas,
hasta ahora dedicadas a la asistencia de madres
solteras y de nios abandonados. Tal desconfianza
no parece justificada, y lleva al legislador a someter
a un control tan estricto a las entidades privadas
que podrn seguir actuando en ese campo, que,
probablemente,
supondr
para
muchas
su
desaparicin.
Resulta claro que la Administracin se ha reservado
el monopolio exclusivo del acogimiento y adopcin
de los menores en situaciones de desamparo. En
consecuencia, ninguna otra persona o entidad
podr intervenir en funciones de mediacin para
acogimientos familiares o adopciones. Por ello se
establece la necesaria intervencin de la entidad
pblica en la formalizacin de cualquier modalidad
de
acogimiento,
siendo
imprescindible
su
consentimiento (art. 173.2), y, as mismo, que
para iniciar el expediente de adopcin es necesaria
la propuesta previa de la entidad pblica (art.
176.2), regla esta ltima que comporta algunas

excepciones.
La reforma de 1996 ha matizado la intervencin de
la entidad pblica en los siguientes trminos:
Para iniciar el expediente de adopcin es necesaria
la propuesta previa de la entidad pblica a favor del
adoptante o adoptantes que dicha entidad pblica
haya declarado idneos para el ejercicio de la patria
potestad. La declaracin de idoneidad podr ser
previa a la propuesta.
En la anterior edicin se deca que, del conjunto del
sistema que regula las relaciones de patria potestad
y filiacin, se deduce que no puede excluirse la
intervencin de los Tribunales ordinarios para
decidir con eficacia vinculante -tambin para la
Administracin- si un menor ha sido, o no,
efectivamente desamparado por sus pares. La
reforma de 1996 ha venido a recoger esta idea al
admitir el recurso ante la jurisdiccin civil en el art.
172.6. Sin embargo, en la misma Ley de 15 de
enero de 1996, se ha acentuado la intervencin
administrativa en el proceso adopcional al exigir
que el adoptante o adoptantes sean declarados
idneos para adoptar. Aunque la propuesta
administrativa no vincula al Juez, nadie que no
haya sido declarado idneo para adoptar puede ser
designado
adoptante
por
el
Juez.
6.
El
procedimiento adopcional. La reforma de 1987
simplific el procedimiento adopcional al suprimir la
fase notarial, como auspiciaba parte de la doctrina,
al omitir toda referencia a la fase registral, que
queda ahora relegada a la legislacin del Registro

Civil, y al dar nueva regulacin al tema de los
consentimientos, asentimientos y audiencias, todo
ello adems de potenciar la intervencin del propio
adoptado.
La adopcin es un negocio jurdico de derecho de
familia que se realiza entre el adoptante o
adoptantes y el adoptado mayor de doce aos,
precisndose resolucin judicial que tendr en
cuenta siempre el inters del adoptado (art. 176.1),
y que tendr la forma de auto dictado en
procedimiento de jurisdiccin voluntaria (art. 1.831,
prrafo 4. L.E.C.).
176.2, prrafo 1.), que debe recaer sobre persona
que la propia entidad pblica haya declarado idnea
para el ejercicio de la patria potestad, idoneidad
que puede ser declarada previamente a la
propuesta.
Segn el artculo 1.829 L.E.C., dicha propuesta
contendr los datos siguientes: a) las condiciones
personales, familiares y sociales y medios de vida
del adoptante o adoptantes seleccionados y sus
relaciones con el adoptado, con detalles de las
razones que justifiquen la exclusin de otros
interesados; b) en su caso, el ltimo domicilio
conocido del cnyuge del adoptante, cuando haya
de prestar su consentimiento, y el de los padres o
guardadores del adoptado, y c) si unos y otros han
formalizado su asentimiento ante la entidad pblica

o en documento autntico.
Pero segn el artculo 176.2, prrafo 2. C.C., no se
requiere propuesta cuando en el adoptando
concurre alguna de las circunstancias siguientes:
1. Ser hurfano y pariente del adoptante en tercer
grado por consanguinidad o afinidad.
2. Ser hijo del consorte del adoptante.
3. Llevar ms de un ao acogido legalmente bajo
la medida de un acogimiento preadoptivo o haber
estado bajo su tutela por el mismo tiempo.
4. Ser mayor de edad o menor emancipado.
Son casos excepcionales de adopciones privadas,
en los que se renuncia a la intervencin
administrativa: adopcin por los tos, adopcin en
caso de nuevas nupcias de viudos o divorciados con
hijos o cnyuges con hijos no matrimoniales,
adopcin por los padres acogedores por ms de un
ao, adopcin por el tutor (despus de aprobadas
las cuentas finales de la tutela) y adopcin de
mayores o de emancipados.
Los tres primeros supuestos son adems formas
privilegiadas de adopcin por otra razn, ya que se
permite la perfeccin del negocio aunque el
adoptante hubiera fallecido, lgicamente despus
de prestar su consentimiento pero antes de recaer
la resolucin judicial aprobatoria, con retroaccin de
efectos a la fecha de prestacin del consentimiento
(art. 176.3).
El artculo 177 ordena jerarquizadamente la

prestacin de los consentimientos, de los
asentimientos y de las meras audiencias. Los dos
primeros integran el negocio adopcional, pero con
diverso carcter, pues mientras que no hay
adopcin si no consienten adoptante/s y adoptado
mayor de doce aos, el asentimiento es un
requisito normalmente exigible, pero del que el
Juez puede prescindir en ciertos casos; adems, los
consentimientos se dirigen a persona determinada
(se quiere adoptar o ser adoptado por persona
plenamente identificada), mientras que en las
adopciones que exijan propuesta previa, en ningn
momento se admitir que el asentimiento de los
padres se refiera a adoptantes determinados (art.
1.830, prrafo 3. L.E.C.). En cambio, el parecer de
los que son odos no sirve para integrar el negocio,
sino que ayudan al Juez para aprobar, o no, la
adopcin.
La reforma de 1996 ha dado una nueva redaccin al
art. 177, cuyo contenido ahora es el siguiente:
1. Habrn de consentir la adopcin, en presencia
del Juez, el adoptante o adoptando mayor de doce
aos.
2. Debern asentir a la adopcin en la forma
establecida en la Ley de Enjuiciamiento civil:
a) El cnyuge del adoptante, salvo que medie
separacin legal por sentencia firme o separacin
de hecho por mutuo acuerdo que conste
fehacientemente.
b) Los padres del adoptando que no se hallare

emancipado a menos que estuvieran privados de la
patria potestad por sentencia firme o incursos en
causa legal para tal privacin. Esta situacin slo
podr
apreciarse
en
procedimiento
judicial
contradictorio, el cual podr tramitarse como
dispone el art. 1.827 de la Ley de Enjuiciamiento
civil.
No ser necesario el asentimiento cuando los que
deben prestarlo se encuentren imposibilitados para
ello, imposibilidad que se apreciar motivadamente
en la resolucin judicial que constituya la adopcin.
El asentimiento de la madre no podr prestarse
hasta que hayan transcurrido treinta das desde el
parto.
3. Debern ser simplemente odos por el Juez:
a) Los padres que no hayan sido privados de la
patria potestad, cuando su asentimiento no sea
necesario para la adopcin.
b) El tutor y,
guardadores.
en
su
caso,
el
guardador
c) El adoptando menor de doce aos, si tuviere

suficiente juicio.
d) La entidad pblica, a fin de apreciar la idoneidad
del adoptante, cuando el adoptando lleve ms de
un ao acogido legalmente por aqulla.
Los consentimientos bsicos han de prestarse a
presencia judicial. Los asentimientos pueden
prestarse previamente ante la entidad pblica o en
documentos
autntico,
estando
prevista
la
posibilidad de su revocacin (art. 1.829.c) L.E.C.);
as mismo pueden prestarse por comparecencia
ante el Juez (art. 1.830 L.E.C.); si cuando se
presenta la propuesta o solicitud de adopcin
hubieren transcurrido ms de seis meses desde que
se prest el asentimiento, ser necesario que ste
sea renovado ante el Juez (dem).
En esta regulacin no queda clara la influencia que
tiene en el negocio adopcional la no prestacin de
un asentimiento que legalmente debi prestarse.
Cabra sostener que se trata de una conditio iuris
de aqul, cuya falta arrastra la ineficacia. En todo
caso resulta preocupante la disminucin del
protagonismo de los progenitores, y tambin del
tutor, en el procedimiento adopcional; es peligroso
que se elimine la necesidad del asentimiento de los
progenitores del adoptando cuando [...] se
encuentren imposibilitados para ello, pues no se
determina la clase de imposibilidad; tambin la
innecesariedad del asentimiento cuando los padres
se hallaren incursos en causa de privacin, pues
requirindose para ello una sentencia (art. 170,
prrafo 1. C.C.), no parece que el procedimiento
de jurisdiccin voluntaria, en que se sustancia la
adopcin, ofrezca suficientes garantas. Por otra
parte no parece congruente que el autor necesite
autorizacin judicial para el internamiento del
tutelado, mientras que otro Juez puede decidir
sobre la adopcin de ste sin ms que or al tutor
(quid si ambos jueces discrepasen).
En cuanto al otrora largamente debatido tema del

momento perfectivo de la adopcin, parece ahora
indudable que ste se constituye (segn expresin
del artculo 176.1, aunque ms correcto parece
querer decir: se perfecciona) al recaer aprobacin
judicial en el expediente de jurisdiccin voluntaria,
una
vez
prestados
los
consentimientos
y
asentimientos requeridos por la ley, y evacuado el
trmite de audiencia legalmente establecido. Parece
que despus de prestados los consentimientos
bsicos, stos no podrn ser vlidamente
revocados. El asentimiento previo puede ser
revocado notificndoselo a la entidad antes de su
presentacin en el juzgado (art. 1.829 L.E.C.), de
donde puede deducirse que el asentimiento
prestado ante el Juez es irrevocable. El
fallecimiento de alguno de los intervinientes tiene
efectos diferentes segn de quin se trate; la
muerte del adoptando extingue el expediente
cuando aqul se produce antes de la adopcin
intentada; para el caso de muerte del adoptante, el
artculo 176.3 ofrece apoyo legal para sostener una
constitucin vlida de la adopcin retrotrada al
momento de la prestacin del consentimiento en
supuestos especiales, que podran generalizarse o
aplicarse por analoga en otros, a la vista de la
doctrina mantenida por la sentencia de 6 de febrero
de 1982. Por ltimo, el fallecimiento de quienes
prestaron su asentimiento ocurrido antes de la
aprobacin judicial parece irrelevante para la
validez de la adopcin.

judicial de la adopcin. Dice el artculo 176.1,
despus de la reforma de 1996, que la adopcin
se constituye por resolucin judicial, que tendr en
cuenta siempre el inters del adoptando y la
idoneidad del adoptante o adoptantes para el
ejercicio de la patria potestad. Aunque no se ha
reproducido la norma del derogado artculo 173,
prrafo 1., singularmente expresiva, pues deca
que la adopcin requiere la aprobacin del juez
competente, hay que darla por sobreentendida,
pues todo el procedimiento adopcional, regulado
ahora minuciosamente en los artculos 1.829 a
1.832 L.E.C., conduce a tal aprobacin una vez que
el Juez se convence de que resulta beneficiosa para
el menor. El Juez no est vinculado por la propuesta
de la entidad pblica, ni por la solicitud de quien
pretende adoptar cuando aqulla no sea necesaria;
mucho menos por el parecer de quienes son
meramente odos (no obstante, un parecer en
contra del menor de doce aos, del tutor o, incluso,
de los padres, en su caso, debe ser valorado
seriamente por el Juez). Parece claro que,
proponiendo la entidad varios candidatos no
propuestos, aunque idneos, sea de los excluidos
por la entidad pblica (a los que se refiere el
artculo 1.829, letra a) sea a terceras personas que
no han sido parte en el expediente.
La resolucin judicial que pone trmino al
expediente adopcional se har por auto, susceptible
de apelacin en ambos efectos (art. 1.832, prrafo
4.), debiendo razonarse por el Juez tanto la
aprobacin como la denegacin de la adopcin

propuesta o solicitada. La resolucin de la apelacin
pone fin al procedimiento de jurisdiccin voluntaria,
pudiendo los interesados replantear la cuestin en
va judicial ordinaria.
Con carcter general aplicable al acogimiento y a la
adopcin, el artculo 1.826, prrafo 2. L.E.C.
dispone que todas las actuaciones se llevarn a
cabo con la conveniente reserva, evitando en
particular que la familia de origen tenga
conocimiento de cul sea la adoptiva. Para el
acogimiento dicta regla anloga el artculo 173.5:
Todas las actuaciones de formalizacin y cesacin
del acogimiento se practicarn con la conveniente
reserva. En el mismo sentido ordena la disposicin
adicional 1., prrafo 7. de la Ley de 1987, que
las personas que presten servicios en la entidades
pblicas o en las instituciones colaboradoras estn
de origen conozca a la de adopcin, pero el
siguiente prrafo dispone que desde que una
persona es seleccionada por la entidad pblica
como adoptante podr solicitar que la entidad le
proporcione los datos que posee sobre la salud del
menor.
8. Efectos de la adopcin. La normativa de 1987 se
caracteriza en este punto por su simplicidad, dado
que nicamente dedica al tema el artculo 178, que
se limita a formular una regla negativa que cabra
enunciar en los siguientes trminos: La adopcin
produce la extincin de los vnculos jurdicos entre

el adoptado y su familia anterior, sin perjuicio de lo
dispuesto sobre impedimentos matrimoniales. Por
excepcin, subsistirn los vnculos jurdicos con la
familia paterna o materna, segn los casos, en la
adopcin del hijo del consorte y en la adopcin del
hijo no matrimonial de una persona de distinto sexo
bajo ciertos requisitos. Pero nada se dice en esta
sede sobre los efectos positivos de la adopcin, que
se encuentran definidos en el artculo 108, prrafo
2., que siente el principio de equiparacin entre
todas las filiaciones, en los trminos siguientes: La
filiacin matrimonial y la no matrimonial, as como
la adoptiva, surten los mismos efectos, conforme a
las disposiciones de este cdigo. Aparte la
incorreccin sistemtica de no prever los efectos de
una institucin all donde radica su sedes materiae,
cabe abrigar dudas de si la mencionada regla va a
resolver todos los problemas que en la legislacin
derogada se planteaban. Obsrvese que no
establece sic et simpliciter la igualdad de efectos,
sino que contiene un condicionamiento expreso, a
saber conforme a las disposiciones de este
Cdigo. Por otra parte, pueden surgir problemas a
la hora de integrar al hijo adoptivo en la familia del
o de los adoptantes.
9. Vicisitudes de la adopcin. La ley de 1987 se
inspira en el propsito de reforzar la estabilidad del
vnculo adoptivo y del subsiguiente estado civil
reduciendo las causas de impugnacin del negocio
adopcional.
Se mantiene inalterado el principio contenido en el

derogado artculo 177, prrafo 1., que ahora
reitera el artculo 180.1: La adopcin es
irrevocable. La firmeza del negocio adopcional no
se ve afectada por causas sobrevenidas, tales como
que el adoptante, incurra en causa de prdida de la
patria potestad (art. 179), supuesto en el que, a
ttulo de pena, quedara excluido de las funciones
tuitivas y de los derechos hereditarios en la
herencia del adoptado o sus descendientes, con
posibilidad de perdn por parte del hijo mayor de
edad; ni tampoco que en el procedimiento
adecuado se determinar la filiacin por naturaleza
que le corresponda al adoptado (art. 180.4).
Segn el artculo 180.2: El Juez acordar la
extincin de la adopcin a peticin del padre o de la
madre que, sin culpa suya, no hubieran intervenido
en el expediente en los trminos expresados en el
artculo 177. Ser tambin necesario que la
demanda se interponga dentro de los dos aos
siguientes a la adopcin y que la extincin solicitada
no perjudique gravemente al menor. Comparando
la norma transcrita con el derogado artculo 177, se
comprueba el propsito de fortalecer la estabilidad
del vnculo adopcional reduciendo a una nica
causa de extincin las tres anteriores; adems se
ha aadido el condicionamiento de que la extincin
no perjudique al menor. Por otra parte, la
declaracin de extincin producir efectos ex nunc
y no ex tunc, ya que el artculo 180.3 dispone que
la extincin de la adopcin no es causa de prdida
de la nacionalidad ni de la vecindad civil adquiridas,
ni alcanza a los efectos patrimoniales anteriormente

producidos.
Por otra parte, el vnculo adopcional quedar
invalidado por los vicios que afectan a su
constitucin: falta de capacidad en el adoptante o
adoptado, diferencia de edad falta de los
consentimientos o asentimientos, defecto de forma
sustancial.
Despus de las reformas de 1987 y 1996, el
rgimen aplicable se encuentra en el art. 9,
apartados 4 y 5, del C.C., cuyo texto es el
siguiente:
4. El carcter y contenido de la filiacin, incluida la
adoptiva, y las relaciones paterno-filiales, se regirn
por la ley personal del hijo y si no pudiera
determinarse sta, se estar a la de la residencia
habitual del hijo.
5. Para la constitucin de la adopcin, los cnsules
espaoles tendrn las mismas atribuciones que el
Juez, siempre que el adoptante sea espaol y el
adoptando est domiciliado en la demarcacin
consular. La propuesta previa ser formulada por la
entidad pblica correspondiente al ltimo lugar de
residencia del adoptante en Espaa. Si el adoptante
no tuvo residencia del adoptante en Espaa. Si el
adoptante no tuvo residencia en Espaa en los dos
ltimos aos, no ser necesaria propuesta previa,
pero el cnsul recabar de las autoridades del lugar
de residencia de aqul informes suficientes para
valorar su idoneidad.
En la adopcin constituida por la competente

autoridad extranjera, la ley del adoptante regir en
cuanto a capacidad y consentimientos necesarios.
Los consentimientos exigidos por tal ley podrn
prestarse ante una autoridad del pas en que se
inici la constitucin o, posteriormente, ante
cualquier otra autoridad competente. En su caso,
para la adopcin de un espaol ser necesario el
consentimiento
de
la
autoridad
pblica
correspondiente a la ltima residencia del
adoptando en Espaa.
No ser reconocida en Espaa como adopcin la
constituida en el extranjero por adoptante espaol,
si los efectos de aqulla no se corresponden con los
previstos por la legislacin espaola. Tampoco lo
ser mientras la autoridad pblica competente no
haya declarado la idoneidad del adoptante, si ste
fuera espaol y estuviera domiciliado en Espaa al
tiempo de la adopcin.
Las
ltimas
reformas
han
llevado
la
administrativizacin de la adopcin al mbito del
Derecho
Internacional
privado,
con
dudosa
efectividad en algn caso. en el supuesto de un
espaol que lleve fuera de Espaa ms de dos aos
qu tipo de informes podr recabar la autoridad
consular para valorar su idoneidad? En cambio,
parece acertada la exigencia de que los efectos de
una adopcin constituida en el extranjero por
espaoles se correspondan con los previstos en
nuestra legislacin, para su reconocimiento en
Espaa. El Derecho comparado muestra la gran
variedad de adopciones vigentes en el mundo,
muchas veces no parangonables a la introducida en

1987 (modelo de adopcin fuerte, con ruptura de
vnculos con la familia de origen e insercin en la
familia del adoptante).
11. Adopcin internacional. En los ltimos aos se
ha producido el fenmeno de la falta de menores
adoptables en los pases occidentales (debido a la
mejora de status jurdico de los hijos no
matrimoniales, y al drstico descenso del ndice de
natalidad).
Se ha
originado
un mercado
internacional de nios adoptables proclive a no
pocos abusos por parte de intermediarios sin
escrpulos. Nios procedentes de los pases de
Centro y Sudamrica, de la India y, ltimamente,
de los antiguos pases del Este de Europa, son
dados en adopcin a parejas pertenecientes al
Primer Mundo. La insuficiencia de las reglas clsicas
del Derecho Internacional privado ha impulsado la
firma de numerosos Tratados bilaterales en la
materia. Las Actas de 1993 de las Conferencias de
La Haya contienen una regulacin precisa y
detallada de la adopcin internacional, ratificadas
por Espaa e incorporadas a nuestro Derecho
interno por el art. 25 de la Ley de 15 de enero de
1996.
A tenor del indicado precepto, en materia de
adopcin internacional corresponde a las entidades
pblicas: a) La recepcin y tramitacin de las
solicitudes
debidamente
acreditadas;
b)
La
expedicin, en todo caso de los certificados de
idoneidad y, cuando lo exija el pas de origen del
adoptando, la expedicin del compromiso de
seguimiento; c) La acreditacin, control, inspeccin

y la elaboracin de directrices de actuacin de las
entidades que realicen funciones de mediacin en
su mbito territorial.
Las funciones de mediacin a realizar por las
entidades acreditadas sern las siguientes:
- Informacin y asesoramiento a los interesados en
materia de adopcin internacional.
- Intervencin en la tramitacin de expedientes de
adopcin ante las autoridades competentes tanto
espaolas como extranjeras.
- Asesoramiento y apoyo a los solicitantes de
adopcin en los trmites y gestiones que deben
realizar en Espaa y en el extranjero.
Slo podrn ser acreditadas las entidades sin nimo
de lucro inscritas en el registro correspondiente,
que tengan como finalidad en sus estatutos, la
proteccin de menores, dispongan de los medios
materiales y equipos pluridisciplinares necesarios
para el desarrollo de las funciones encomendadas y
estn dirigidas y administradas por personas
cualificadas por su integridad moral y por su
formacin
en
el
mbito
de
la
adopcin
internacional.
Las entidades pblicas podrn retirar la acreditacin
concedida, mediante expediente contradictorio a
aquellas entidades de mediacin que dejen de
cumplir las condiciones que motivaran su concesin
o que infrinjan en su actuacin el ordenamiento
jurdico.
La comunicacin entre las autoridades centrales

espaolas
competentes
y
las
autoridades
competentes de otros estados se coordinar de
acuerdo con lo previsto en el Convenio relativo a la
Proteccin del Nio y a la Cooperacin en materia
de Adopcin Internacional, hecho en La Haya el 28
de mayo de 1993 y ratificado por Espaa mediante
Instrumento de 30 de junio de 1995.
De acuerdo con la reserva hecha por Espaa al
ratificar la Convencin de los Derechos del Nio de
1989, se establece que en las adopciones
internacionales nunca podrn producirse beneficios
financieros distintos de aqullos que fueran precisos
para cubrir los gastos estrictamente necesarios.
Las entidades pblicas competentes crearn un
registro de reclamaciones formuladas por las
personas que acudan a las entidades acreditadas
para la adopcin internacional.
Dndose tambin en Espaa en fenmeno de la
escasez de nios adoptables, cabe augurar una
creciente aplicacin a la normativa de la adopcin
internacional.
12. Valoracin crtica de la reforma. La gran
reforma de la adopcin realizada en 1987, ha sido
objeto de retoques en 1996, algunos para
corregir deficiencias de aquella Ley (como la
posibilidad de recurrir ante los Tribunales civiles
contra las decisiones administrativas de desamparo
y tutela ex lege), lo que confirma el reproche de
apresurada que aqu se le hizo; otras veces con
laudable finalidad de perfeccionamiento (como en
materia de acogimiento); en ocasiones, insistiendo

en la administrativizacin y burocratizacin del
proceso adopcional, como ocurre con el requisito de
idoneidad que se arroga en exclusiva la
administracin.
En el haber del legislador puede anotarse:
- La regulacin del acogimiento familiar en el
Cdigo Civil con una visin general de esta figura,
llamada, sin duda, a prestar buenos servicios en la
asistencia a menores.
- La eliminacin de la categora de adopcin que la
doctrina consideraba intil en razn a lo limitado de
sus efectos.
- El acierto de reformar paralelamente el Derecho
Internacional privado y las normas de jurisdiccin
voluntaria en la materia.
En el debe del legislador hay que subrayar:
La
abundancia
de
conceptos
jurdicos
indeterminados, comenzando por la nocin de
desamparo, cuya aplicacin comporta gravsimas
dudas interpretativas.
- La injustificada prdida del protagonismo que en
la adopcin han de ostentar padres y tutores.
- El quebranto de la seguridad jurdica que implica
introducir una desvada forma de tutela ex lege,
rompiendo el esquema de organizacin tutelar
diseado en 1983 por una ley propuesta por este
mismo Gobierno.
- Excesiva burocratizacin de la adopcin con

amenaza de muerte por asfixia de la iniciativa
privada en este importante sector asistencial.
- Improvisacin y apresuramiento en la entrada en
vigor de un sistema de adopcin radicalmente
diverso del vigente, sin una adecuada vacatio legis
y sin dotar de los medios indispensables a los
organizamos ahora competentes.
Acierto de la reforma de 1996 ha sido incorporar a
nuestro derecho interno las normas sobre adopcin
internacional, que implican dar mayor juego a la
iniciativa privada por exigencias de las Conferencias
de La Haya. Normativa a la que cabe augurar, como
ya he indicado, un prometedor futuro.
Luces y sombras que un observador imparcial debe
destacar si se tiene en cuenta que no parece
probable que, con la nueva normativa aumenten los
nios adoptables, y que no es seguro que la
sociedad no se oriente hacia la salida menos
burocratizada de las adopciones de hecho ante la
imposibilidad de cumplir los nuevos requisitos
legales. [G.G.C.]
adopcin.
Derecho Civil
I. Introduccin.

menores.
2. Prohibiciones.
y adoptado.
I. Introduccin.


adopcin,
mientras
que
la
igualdad
con
face
para
los
hijos
matrimoniales
y
no

enero de 1996.
reformas
del
derecho
espaol
de
familia,

1987.

adoptado.
sociolgicos
solventes
sobre
la
adopciones

descalificadora
me
parece
indemostrada
e

Cdigo Civil.
adopcin.
sustantivo
al
antiguo
prohijamiento,
ahora
tercer apartado.
Internacional
Privado,
el
Procesal
y
el

las
entidades
pblicas,
especialmente
en

inters.
medidas.

padres,
tutores
o
guardadores
desarrollen

menores.
deja
de
presentar
diferencias
importantes,

artculo 172.1.
tratan,
expresadas
Diccionario.
en
la
primera
edicin
de
este

haber
desamparo
en
relacin
con
ambas
desamparo
a
estos
efectos
cuando
el
tutela ex lege).

constatarse
mediante
pruebas
materiales
convincentes.
las siguientes:
deberes
legales
de

tal incumplimiento.
menores.

proteccin
es
un
concepto
de
contornos


Comunidades
Autnomas
pueden
asumir
domiciliado
en
la
demarcacin
consular,



contradiccin.
despus
de
asumir
la
tutela
del
menor
otras.

contempla
a aqulla
como promotora del

resolucin.
preadoptivo).

extincin.



siguiente tenor:
para el mismo.
tercero.

7. Informe
menores.
de
los
servicios
de
atencin

sino
suscitadora
de
importantes
cuestiones
responsabilidad
civil,
asuncin
de
gastos,
seguimientos
del
acogimiento,
acogedores
requiere que el
Ministerio Fiscal.
documento
sea
remitido
al

resolucin
judicial
de
cesacin
cuando
el

ejemplo,
las
compensaciones
econmicas

notarial.




contiene
disposiciones
sobre
adopcin
de

adopcin,
interviniendo
normalmente
un

adopcional
parece
contradecir
el
propsito
siguientes:

asociaciones
o
fundaciones
no
lucrativas,

con
fines
de
informacin
y
colaboracin,
la salud del menor.

probablemente,
supondr
para
muchas
su
desaparicin.
de
acogimiento,
siendo
imprescindible
su

excepciones.
designado
adoptante
por
el
Juez.
6.
El

adoptado.
prrafo 4. L.E.C.).
propuesta.

(art. 176.3).

adopcin.
aos.
fehacientemente.

podr
apreciarse
en
procedimiento
judicial
civil.
parto.
b) El tutor y,
guardadores.
en
su
caso,
el
guardador

suficiente juicio.
documentos
autntico,
estando
prevista
la

una
vez
prestados
los
consentimientos
y


menor.

adopcional.


producidos.
sustancial.
siguiente:
habitual del hijo.

consentimiento
de
la
autoridad
pblica
adoptando en Espaa.
Las
ltimas
reformas
han
llevado
la
Derecho
Internacional
privado,
con
dudosa

natalidad).
Se ha
originado
un mercado
1996.
solicitudes
debidamente
acreditadas;
b)
La

formacin
en
el
mbito
de
la
adopcin
internacional.
jurdico.

espaolas
competentes
y
las
autoridades
internacional.

administracin.
sus efectos.
La
abundancia
de
conceptos
jurdicos
mismo Gobierno.

legales. [G.G.C.]
adopcin.
Derecho Civil
I. Introduccin.

menores.
2. Prohibiciones.
y adoptado.
I. Introduccin.


adopcin,
mientras
que
la
igualdad
con
face
para
los
hijos
matrimoniales
y
no

enero de 1996.
reformas
del
derecho
espaol
de
familia,

1987.

adoptado.
sociolgicos
solventes
sobre
la
adopciones

descalificadora
me
parece
indemostrada
e

Cdigo Civil.
adopcin.
sustantivo
al
antiguo
prohijamiento,
ahora
tercer apartado.
Internacional
Privado,
el
Procesal
y
el

las
entidades
pblicas,
especialmente
en

inters.
medidas.

padres,
tutores
o
guardadores
desarrollen

menores.
deja
de
presentar
diferencias
importantes,

artculo 172.1.
tratan,
expresadas
Diccionario.
en
la
primera
edicin
de
este

haber
desamparo
en
relacin
con
ambas
desamparo
a
estos
efectos
cuando
el
tutela ex lege).

constatarse
mediante
pruebas
materiales
convincentes.
las siguientes:
deberes
legales
de

tal incumplimiento.
menores.

proteccin
es
un
concepto
de
contornos


Comunidades
Autnomas
pueden
asumir
domiciliado
en
la
demarcacin
consular,



contradiccin.
despus
de
asumir
la
tutela
del
menor
otras.

contempla
a aqulla
como promotora del

resolucin.
preadoptivo).

extincin.



siguiente tenor:
para el mismo.
tercero.

7. Informe
menores.
de
los
servicios
de
atencin

sino
suscitadora
de
importantes
cuestiones
responsabilidad
civil,
asuncin
de
gastos,
seguimientos
del
acogimiento,
acogedores
requiere que el
Ministerio Fiscal.
documento
sea
remitido
al

resolucin
judicial
de
cesacin
cuando
el

ejemplo,
las
compensaciones
econmicas

notarial.




contiene
disposiciones
sobre
adopcin
de

adopcin,
interviniendo
normalmente
un

adopcional
parece
contradecir
el
propsito
siguientes:

asociaciones
o
fundaciones
no
lucrativas,

con
fines
de
informacin
y
colaboracin,
la salud del menor.

probablemente,
supondr
para
muchas
su
desaparicin.
de
acogimiento,
siendo
imprescindible
su

excepciones.
designado
adoptante
por
el
Juez.
6.
El

adoptado.
prrafo 4. L.E.C.).
propuesta.

(art. 176.3).

adopcin.
aos.
fehacientemente.

podr
apreciarse
en
procedimiento
judicial
civil.
parto.
b) El tutor y,
guardadores.
en
su
caso,
el
guardador

suficiente juicio.
documentos
autntico,
estando
prevista
la

una
vez
prestados
los
consentimientos
y


menor.

adopcional.


producidos.
sustancial.
siguiente:
habitual del hijo.

consentimiento
de
la
autoridad
pblica
adoptando en Espaa.
Las
ltimas
reformas
han
llevado
la
Derecho
Internacional
privado,
con
dudosa

natalidad).
Se ha
originado
un mercado
1996.
solicitudes
debidamente
acreditadas;
b)
La

formacin
en
el
mbito
de
la
adopcin
internacional.
jurdico.

espaolas
competentes
y
las
autoridades
internacional.

administracin.
sus efectos.
La
abundancia
de
conceptos
jurdicos
mismo Gobierno.

legales. [G.G.C.]
adopcin.
Derecho Civil
I. Introduccin.

menores.
2. Prohibiciones.
y adoptado.
I. Introduccin.


adopcin,
mientras
que
la
igualdad
con
face
para
los
hijos
matrimoniales
y
no

enero de 1996.
reformas
del
derecho
espaol
de
familia,

1987.

adoptado.
sociolgicos
solventes
sobre
la
adopciones

descalificadora
me
parece
indemostrada
e

Cdigo Civil.
adopcin.
sustantivo
al
antiguo
prohijamiento,
ahora
tercer apartado.
Internacional
Privado,
el
Procesal
y
el

las
entidades
pblicas,
especialmente
en

inters.
medidas.

padres,
tutores
o
guardadores
desarrollen

menores.
deja
de
presentar
diferencias
importantes,

artculo 172.1.
tratan,
expresadas
Diccionario.
en
la
primera
edicin
de
este

haber
desamparo
en
relacin
con
ambas
desamparo
a
estos
efectos
cuando
el
tutela ex lege).

constatarse
mediante
pruebas
materiales
convincentes.
las siguientes:
deberes
legales
de

tal incumplimiento.
menores.

proteccin
es
un
concepto
de
contornos


Comunidades
Autnomas
pueden
asumir
domiciliado
en
la
demarcacin
consular,



contradiccin.
despus
de
asumir
la
tutela
del
menor
otras.

contempla
a aqulla
como promotora del

resolucin.
preadoptivo).

extincin.



siguiente tenor:
para el mismo.
tercero.

7. Informe
menores.
de
los
servicios
de
atencin

sino
suscitadora
de
importantes
cuestiones
responsabilidad
civil,
asuncin
de
gastos,
seguimientos
del
acogimiento,
acogedores
requiere que el
Ministerio Fiscal.
documento
sea
remitido
al

resolucin
judicial
de
cesacin
cuando
el

ejemplo,
las
compensaciones
econmicas

notarial.




contiene
disposiciones
sobre
adopcin
de

adopcin,
interviniendo
normalmente
un

adopcional
parece
contradecir
el
propsito
siguientes:

asociaciones
o
fundaciones
no
lucrativas,

con
fines
de
informacin
y
colaboracin,
la salud del menor.

probablemente,
supondr
para
muchas
su
desaparicin.
de
acogimiento,
siendo
imprescindible
su

excepciones.
designado
adoptante
por
el
Juez.
6.
El

adoptado.
prrafo 4. L.E.C.).
propuesta.

(art. 176.3).

adopcin.
aos.
fehacientemente.

podr
apreciarse
en
procedimiento
judicial
civil.
parto.
b) El tutor y,
guardadores.
en
su
caso,
el
guardador

suficiente juicio.
documentos
autntico,
estando
prevista
la

una
vez
prestados
los
consentimientos
y


menor.

adopcional.


producidos.
sustancial.
siguiente:
habitual del hijo.

consentimiento
de
la
autoridad
pblica
adoptando en Espaa.
Las
ltimas
reformas
han
llevado
la
Derecho
Internacional
privado,
con
dudosa

natalidad).
Se ha
originado
un mercado
1996.
solicitudes
debidamente
acreditadas;
b)
La

formacin
en
el
mbito
de
la
adopcin
internacional.
jurdico.

espaolas
competentes
y
las
autoridades
internacional.

administracin.
sus efectos.
La
abundancia
de
conceptos
jurdicos
mismo Gobierno.

legales. [G.G.C.]
adopcin.
Derecho Civil
I. Introduccin.

menores.
2. Prohibiciones.
y adoptado.
I. Introduccin.


adopcin,
mientras
que
la
igualdad
con
face
para
los
hijos
matrimoniales
y
no

enero de 1996.
reformas
del
derecho
espaol
de
familia,

1987.

adoptado.
sociolgicos
solventes
sobre
la
adopciones

descalificadora
me
parece
indemostrada
e

Cdigo Civil.
adopcin.
sustantivo
al
antiguo
prohijamiento,
ahora
tercer apartado.
Internacional
Privado,
el
Procesal
y
el

las
entidades
pblicas,
especialmente
en

inters.
medidas.

padres,
tutores
o
guardadores
desarrollen

menores.
deja
de
presentar
diferencias
importantes,

artculo 172.1.
tratan,
expresadas
Diccionario.
en
la
primera
edicin
de
este

haber
desamparo
en
relacin
con
ambas
desamparo
a
estos
efectos
cuando
el
tutela ex lege).

constatarse
mediante
pruebas
materiales
convincentes.
las siguientes:
deberes
legales
de

tal incumplimiento.
menores.

proteccin
es
un
concepto
de
contornos


Comunidades
Autnomas
pueden
asumir
domiciliado
en
la
demarcacin
consular,



contradiccin.
despus
de
asumir
la
tutela
del
menor
otras.

contempla
a aqulla
como promotora del

resolucin.
preadoptivo).

extincin.



siguiente tenor:
para el mismo.
tercero.

7. Informe
menores.
de
los
servicios
de
atencin

sino
suscitadora
de
importantes
cuestiones
responsabilidad
civil,
asuncin
de
gastos,
seguimientos
del
acogimiento,
acogedores
requiere que el
Ministerio Fiscal.
documento
sea
remitido
al

resolucin
judicial
de
cesacin
cuando
el

ejemplo,
las
compensaciones
econmicas

notarial.




contiene
disposiciones
sobre
adopcin
de

adopcin,
interviniendo
normalmente
un

adopcional
parece
contradecir
el
propsito
siguientes:

asociaciones
o
fundaciones
no
lucrativas,

con
fines
de
informacin
y
colaboracin,
la salud del menor.

probablemente,
supondr
para
muchas
su
desaparicin.
de
acogimiento,
siendo
imprescindible
su

excepciones.
designado
adoptante
por
el
Juez.
6.
El

adoptado.
prrafo 4. L.E.C.).
propuesta.

(art. 176.3).

adopcin.
aos.
fehacientemente.

podr
apreciarse
en
procedimiento
judicial
civil.
parto.
b) El tutor y,
guardadores.
en
su
caso,
el
guardador

suficiente juicio.
documentos
autntico,
estando
prevista
la

una
vez
prestados
los
consentimientos
y


menor.

adopcional.


producidos.
sustancial.
siguiente:
habitual del hijo.

consentimiento
de
la
autoridad
pblica
adoptando en Espaa.
Las
ltimas
reformas
han
llevado
la
Derecho
Internacional
privado,
con
dudosa

natalidad).
Se ha
originado
un mercado
1996.
solicitudes
debidamente
acreditadas;
b)
La

formacin
en
el
mbito
de
la
adopcin
internacional.
jurdico.

espaolas
competentes
y
las
autoridades
internacional.

administracin.
sus efectos.
La
abundancia
de
conceptos
jurdicos
mismo Gobierno.

legales. [G.G.C.]
adopcin.
Derecho Civil
I. Introduccin.

menores.
2. Prohibiciones.
y adoptado.
I. Introduccin.


adopcin,
mientras
que
la
igualdad
con
face
para
los
hijos
matrimoniales
y
no

enero de 1996.
reformas
del
derecho
espaol
de
familia,

1987.

adoptado.
sociolgicos
solventes
sobre
la
adopciones

descalificadora
me
parece
indemostrada
e

Cdigo Civil.
adopcin.
sustantivo
al
antiguo
prohijamiento,
ahora
tercer apartado.
Internacional
Privado,
el
Procesal
y
el

las
entidades
pblicas,
especialmente
en

inters.
medidas.

padres,
tutores
o
guardadores
desarrollen

menores.
deja
de
presentar
diferencias
importantes,

artculo 172.1.
tratan,
expresadas
Diccionario.
en
la
primera
edicin
de
este

haber
desamparo
en
relacin
con
ambas
desamparo
a
estos
efectos
cuando
el
tutela ex lege).

constatarse
mediante
pruebas
materiales
convincentes.
las siguientes:
deberes
legales
de

tal incumplimiento.
menores.

proteccin
es
un
concepto
de
contornos


Comunidades
Autnomas
pueden
asumir
domiciliado
en
la
demarcacin
consular,



contradiccin.
despus
de
asumir
la
tutela
del
menor
otras.

contempla
a aqulla
como promotora del

resolucin.
preadoptivo).

extincin.



siguiente tenor:
para el mismo.
tercero.

7. Informe
menores.
de
los
servicios
de
atencin

sino
suscitadora
de
importantes
cuestiones
responsabilidad
civil,
asuncin
de
gastos,
seguimientos
del
acogimiento,
acogedores
requiere que el
Ministerio Fiscal.
documento
sea
remitido
al

resolucin
judicial
de
cesacin
cuando
el

ejemplo,
las
compensaciones
econmicas

notarial.




contiene
disposiciones
sobre
adopcin
de

adopcin,
interviniendo
normalmente
un

adopcional
parece
contradecir
el
propsito
siguientes:

asociaciones
o
fundaciones
no
lucrativas,

con
fines
de
informacin
y
colaboracin,
la salud del menor.

probablemente,
supondr
para
muchas
su
desaparicin.
de
acogimiento,
siendo
imprescindible
su

excepciones.
designado
adoptante
por
el
Juez.
6.
El

adoptado.
prrafo 4. L.E.C.).
propuesta.

(art. 176.3).

adopcin.
aos.
fehacientemente.

podr
apreciarse
en
procedimiento
judicial
civil.
parto.
b) El tutor y,
guardadores.
en
su
caso,
el
guardador

suficiente juicio.
documentos
autntico,
estando
prevista
la

una
vez
prestados
los
consentimientos
y


menor.

adopcional.


producidos.
sustancial.
siguiente:
habitual del hijo.

consentimiento
de
la
autoridad
pblica
adoptando en Espaa.
Las
ltimas
reformas
han
llevado
la
Derecho
Internacional
privado,
con
dudosa

natalidad).
Se ha
originado
un mercado
1996.
solicitudes
debidamente
acreditadas;
b)
La

formacin
en
el
mbito
de
la
adopcin
internacional.
jurdico.

espaolas
competentes
y
las
autoridades
internacional.

administracin.
sus efectos.
La
abundancia
de
conceptos
jurdicos
mismo Gobierno.

legales. [G.G.C.]
albacea.
Derecho Civil
Etimolgicamente deriva el trmino del rabe al
waci (ejecutor), de modo que el albacea aparece
como una figura dirigida a la ejecucin del
testamento, de la voluntad del testador.
De naturaleza jurdica discutida, mayoritariamente

el Tribunal Supremo considera al albacea como un
mandatario post mortem, un gestor de intereses
ajenos, que se convierte por sus facultades y
funcin en un cargo especialsimo.
Pueden ser de diferentes clases: as por sus
facultades puede ser universal o particular (art.
894.1 C.C.); por su nmero, uno o varios (art. 892
C.C.) y en este ltimo caso pueden ser nombrados
mancomunada, sucesiva o solidariamente (arts.
894.2 a 897 C.C.); y, por su origen, testamentarios
(art. 892 C.C.), legtimos (art. 911 C.C.) y dativos
(art. 966 L.E.C.).
Estamos ante un cargo testamentario (art. 892
C.C.) que al mismo tiempo es voluntario, pues el
designado no puede ser obligado a aceptarlo (arts.
898, 899 y 900 C.C.), es personalsimo (art. 909
C.C.) y gratuito (art. 908 C.C.), sin perjuicio de lo
que corresponda por los gastos de particin u otros
facultativos, como los de letrado. Por ltimo, es un
cargo temporal, siendo el testador el que puede
ampliar ese plazo, e incluso prorrogarlo (arts. 904 y
905 C.C.), si bien esa prrroga tambin puede
derivarse de la voluntad de los herederos (art. 906
C.C.) o del juez (art. 905.2 C.C.).
Es un cargo que requiere capacidad para obligarse
(art. 893 C.C.), lo que excluye al menor (893.2
C.C.), si bien hay que entender que el menor
emancipado podr ser albacea e incluso la persona
jurdica.
Nombrado el albacea, y habiendo aceptado ste el

cargo, deber dentro del plazo sealado, llevar a
cabo las funciones que el testador le haya asignado
(art. 901 C.C.) y en otro caso las sealadas en el
artculo 902 C.C., sin olvidar la posibilidad de
enajenar bienes muebles e inmuebles en el caso
previsto en el artculo 903 C.C. (falta de metlico
en la herencia sin que lo aporten los herederos, de
forma que no puedan cubrirse los sufragios y los
legados). Puede el testador, por tanto, encomendar
al albacea unas amplias funciones (administrar la
herencia, vender bienes y entregar su importe a los
herederos, hacer la particin..., todo ello con los
lmites legales de las legtimas). El desarrollo de sus
funciones por los albaceas no es omnmodo e
incontrolable naturalmente, ya que deben rendir
cuentas a los herederos, y en el caso en que su
nombramiento fuese dirigido a dar a los bienes la
inversin o distribucin sealada por el testador, las
cuentas debern ser rendidas al juez (art. 907
C.C.).
El albaceazgo termina por las causas sealadas en
el artculo 910 del C.C., es decir, muerte,
imposibilidad, renuncia, remocin y transcurso del
tiempo por el que fueron nombrados.
No solamente regula esta figura el C.C., tambin lo
hacen algunas Compilaciones Forales; as la
Compilacin catalana da a la figura una amplia
regulacin (arts. 308 a 321 del Cdigo de
sucesiones por causa de muerte en el Derecho Civil
de Catalua), coincidente en su mayor parte con la
que ya vimos que daba nuestro Cdigo Civil. Dicho
cdigo, no obstante, permite el nombramiento en

testamento y adems en heredamiento o codicilo, y
no recoge la distincin de albaceas por el origen
conteniendo, sin embargo, la clasificacin, por las
funciones, entre albacea universal y singular, que
implica a su vez, distinguir entre el albaceazgo de
entrega y el de realizacin.
La Compilacin navarra de 1973, modificada por la
Ley Foral 5/1987, de 1 de abril, regula as mismo
esta figura, si bien de manera ms breve (Leyes
296 a 299), y tambin recoge la distincin entre
albacea universal y singular, proporcionando a
aqullos facultades suficientemente amplias para la
realizacin de sus fines.
La Ley 1/1999, de 24 de febrero, de sucesiones por
causa de muerte en Aragn, contempla la figura del
albaceazgo en dos artculos, 169 y 170. En ellos da
carcter dispositivo al cargo que puede ser
nombrado por el disponente en pacto sucesorio o
testamento, sealando que pueden ser uno o ms y
que aqul puede con entera libertad establecer las
determinaciones que tenga por conveniente. As
mismo dispone que para el caso de testamento
mancomunado el plazo sealado al albacea comn
se contar en cuanto a cada sucesin desde la
fecha del fallecimiento del respectivo causante (V.
contador-partidor dativo en particin hereditaria).
[T.A.M.F.]
BIBLIOGRAFA:
PUIG FERRIOL: El albaceazgo. Barcelona, 1967.
LACRUZ BERDEJO, J. L. y SANCHO REBULLIDA, F.

DE A.: Elementos de Derecho Civil, V Derecho de
Sucesiones. Librera Bosch, Barcelona, 1981.
CASTN TOBEAS, J.: Derecho Civil Espaol
Comn y Foral, t. VI, vol. II. Editorial Reus, Madrid.
1973.
DEZ-PICAZO, L. y GULLN BALLESTEROS, A.:
Sistema de Derecho Civil, vol. IV. Editorial Tecnos,
Madrid, 1978.
ALBALADEJO GARCA, M.: El albaceazgo en el
derecho espaol. Madrid, 1969.
PREZ ESCOLAR, R.: El albaceazgo y la empresa
bancaria, R.D. Mercantil. 1963.
alimentos entre parientes.

Derecho Civil
Relacin jurdica en cuya virtud una persona est
obligada a prestar a otra lo necesario para su
subsistencia.
Su fundamento est ntimamente ligado a la
familia. Ya el Digesto hablaba de justicia y afecto de
la sangre; y muchos autores lo encuentran en la
solidaridad familiar, en el cario y caridad en el
seno de la familia y en su papel social. Aunque no
falte quien acude a un argumento de conservacin
y supervivencia del individuo conectado a una
suerte de obligacin moral.
En la actualidad, este fundamento privado pretende

desviarse hacia lo pblico, de modo que sea el
Estado a travs de la Seguridad Social quien deba
prestar los alimentos, relevando de esta carga a la
familia; obstante, esta tendencia est apenas
esbozada y tropieza con enormes dificultades de
orden prctico que, de ser resueltas, podran
conducir a minimizar o incluso a hacer desaparecer
esta figura jurdica.
El vnculo que une a alimentista y obligado es,
respecto
de
ascendientes,
descendientes
y
hermanos, la relacin paterno-filial. Por eso, entre
estos parientes subsisten el derecho y el deber de
alimentos con independencia del matrimonio de los
padres, o de que stos conserven o no la patria
potestad (art. 111 C.C.).
Entre esposos el vnculo es el matrimonio. De ah
que desaparezca la deuda alimenticia en los casos
de divorcio o nulidad; en caso de separacin es
discutible si subsiste la deuda en todo caso (pues el
Cdigo no distingue) o si depender de que no haya
causa imputable al alimentista. No obstante, la
moderna regulacin de parejas estables no casadas
ha modificado esta situacin y ya no es
imprescindible el vnculo matrimonial para dar
origen al derecho de alimentos, al establecer que
los miembros de la pareja estable no casada tienen
la obligacin de prestarse alimentos con preferencia
a cualquier otro obligado. As lo indican, por
ejemplo, y casi con idntica redaccin, los artculos
13 y 8, respectivamente, de las Leyes que regulan
las parejas estables no casadas en Aragn y
Catalua, de fechas 26 de marzo de 1999 y 15 de

julio de 1998, respectivamente.
Clases. Por su amplitud, los alimentos pueden ser
naturales o civiles. En los primeros, basta con
atender a la subsistencia del alimentista; en los
segundos, adems, debe tenerse en cuenta el
estado y circunstancias del beneficiado.
Por su origen, pueden ser legales, contractuales o
testamentarios.
En este ltimo caso parece que es aplicable el
artculo 820.3. C.C.
Un caso especial es el de la donacin; de sta nace
para el donatario la obligacin de prestar alimentos
al donante, si bien tal deber se extingue cuando
existan parientes con obligacin preferente de
prestar alimentos al donante, as como cuando se
revoca la donacin (salvo que la deuda alimenticia
se hubiera configurado como independiente de la
liberalidad).
Caracteres. Segn se desprende de los artculos
151, 1.200 y 1.814 C.C. y 1.449 L.E.C., la deuda
alimenticia es variable; recproca; personalsima;
irrenunciable; intransmisible; inembargable; no
susceptible de novacin ni de compensacin.
No obstante, estos caracteres no son predicables en
dos casos: Cuando se trate de pensiones ya
devengadas; y cuando la deuda nace de contrato,
en cuyo caso se estar a lo pactado y el C.C. rige
supletoriamente (art. 153).
Quines se deben alimentos? Segn el artculo

143, los cnyuges, ascendientes, descendientes y
hermanos, estos ltimos slo cuando la necesidad
no sea imputable al alimentista. Y, adems de los
anteriores y entre s, los miembros de la pareja
estable no casada en aquellas Comunidades
Autnomas cuya legislacin lo prevea.
Tras la reforma de 13 de mayo de 1981 desaparece
la relacin alimentos-condicin de los hijos, estando
stos en iguales condiciones sea cual fuere su
filiacin.
En caso de concurrencia, el artculo 144,
completado con el 145, establece un orden de
preferencia tanto para recibir como para prestar los
alimentos.
La cuanta de la deuda depende de la necesidad del
alimentista y de los medios del obligado (art. 146);
si stos fuesen varios, la deuda se repartir
proporcionalmente (art. 145).
Los alimentos deben cubrir el sustento, habitacin,
vestido y asistencia mdica. Los gastos de
embarazo y parto slo cuando no se cubriesen de
otro modo. Los de educacin e instruccin, slo
mientras el alimentista sea menor de edad; o, si no
lo es, hasta tanto no termine su formacin por
causas que no le sean imputables (art. 142).
La deuda alimenticia es compatible con el pago de
litis expensas, pues ambas tienen su propia
finalidad.
La obligacin es exigible desde que se necesiten los

alimentos pero no se abonar sino desde que se
interponga la demanda (art. 148); la accin para
reclamar las pensiones atrasadas prescribe a los
cinco aos (art. 1.966).
El pago puede hacerse en metlico, en cuyo caso
ser por mensualidades anticipadas (art. 148);o
bien recibiendo en la propia casa al alimentista, a
eleccin del obligado (art. 149).
Si variasen las circunstancias, cabe la revisin de la
deuda
(art.
147).
sta,
adems,
puede
garantizarse, teniendo en cuenta que la hipoteca,
por la cuanta variable de la deuda, habr de ser de
mximo; y que ya previene la ley mecanismos de
proteccin como la preferencia del articulo 1.924 o
las medidas cautelares del juez en los artculos 148
y 148.
El pago puede hacerse por un tercero, en cuyo caso
nuestro Derecho lo considera como gestin de
negocios ajenos (art. 1.894.1). No obstante, esta
eleccin no proceder cuando concurra justa causa
o perjudique el inters del alimentista menor de
edad, o en cuanto contradiga la situacin de
convivencia determinada para el alimentista por las
normas aplicables o por resolucin judicial, segn el
prrafo segundo del artculo 149 C.C. introducido
por la L.O. 1/1996, de 15 de enero, de Proteccin
Jurdica del Menor.
Extincin. El Cdigo enumera las causas en los
artculos 150 y 152 y son stas de carcter
subjetivo o moral (art. 152.4 y 5) y de tipo objetivo

(las restantes). [E.C.L.]
BIBLIOGRAFA:
BELTRN DE HEREDIA Y ONS, P.: La obligacin
legal
de
alimentos
entre
parientes.
Acta
Salmanticensia, 1958.
DORAL, J. A.: Pactos en materia de alimentos,
A.D.C. 1971.
PIAR: La prestacin alimentaria en nuestro
Derecho Civil, R.G.L.D. 1955, 2. semestre.
PUIG
PEA:
La
deuda
parientes, R.G.D. 1948.
alimenticia
entre
- Alimentos, N.E.J., t. II. Barcelona, 1950.

Derecho Civil
subsistencia.

respecto
de
ascendientes,
descendientes
y

testamentarios.
artculo 820.3. C.C.
liberalidad).
151, 1.200 y 1.814 C.C. y 1.449 L.E.C., la deuda

filiacin.
alimentos.
finalidad.

deuda
(art.
147).
sta,
adems,
puede
y 148.
Jurdica del Menor.

BIBLIOGRAFA:
legal
de
alimentos
entre
parientes.
Acta
A.D.C. 1971.
PUIG
PEA:
La
deuda
alimenticia
entre

Derecho Civil
subsistencia.

respecto
de
ascendientes,
descendientes
y

testamentarios.
artculo 820.3. C.C.
liberalidad).
151, 1.200 y 1.814 C.C. y 1.449 L.E.C., la deuda

filiacin.
alimentos.
finalidad.

deuda
(art.
147).
sta,
adems,
puede
y 148.
Jurdica del Menor.

BIBLIOGRAFA:
legal
de
alimentos
entre
parientes.
Acta
A.D.C. 1971.
PUIG
PEA:
La
deuda
alimenticia
entre

Derecho Civil
subsistencia.

respecto
de
ascendientes,
descendientes
y

testamentarios.
artculo 820.3. C.C.
liberalidad).
151, 1.200 y 1.814 C.C. y 1.449 L.E.C., la deuda

filiacin.
alimentos.
finalidad.

deuda
(art.
147).
sta,
adems,
puede
y 148.
Jurdica del Menor.

BIBLIOGRAFA:
legal
de
alimentos
entre
parientes.
Acta
A.D.C. 1971.
PUIG
PEA:
La
deuda
alimenticia
entre
analoga.
Derecho Civil
Tcnica y procedimiento de autointegracin de las
normas jurdicas, que descansa en el entramado
lgico de un ordenamiento, conforme con la cual el
principio o la regla previstos para un caso o
situacin concreta puede extenderse a otro, que
guarda con el primero una gran semejanza o
identidad de ratio.
El supuesto necesario para la aplicacin analgica
de la ley es que la disposicin se refiera a
situaciones no previstas, pero semejantes a las
previstas en la norma (ubi eadem ratio ibi eadem
est iuris dispositio). El fundamento de la analoga se

hace descansar en el propio procedimiento cuya
virtud, de las normas previstas para un caso
particular, se llega al principio que justifica las
normas mismas; y, alcanzado el principio, se
aprehende la regla que contempla, tanto para el
caso legislado en concreto, como para aquel otro no
hipotetizado en la previsin normativa. Esta funcin
de abstraccin puede efectuarse usando del mismo
texto legal (analoga legis) o aplicando los principios
en que se fundamenta el mismo ordenamiento
jurdico (analoga iuris) disp. transitoria 13 C.C. No
obstante, en uno y otro caso debe usarse el mtodo
analgico con cautela y prudencia, por estar
rodeado de todos los riesgos del procedimiento
lgico inductivo.
No es menester que la analoga la haya autorizado
el legislador, sino que, por ser instrumento lgico,
basta con que no la haya prohibido expresamente.
La actual redaccin del Ttulo Preliminar del Cdigo
Civil reconoce expresamente la analoga como
mtodo de integracin, al fijar el artculo 4.1 de
dicho texto legal, que proceder la aplicacin
analgica de las normas cuando stas no
contemplen un supuesto especfico, pero regulen
otro semejante entre los que se aprecia identidad
de razn. Con referencia a esta norma, la doctrina
parece de acuerdo en considerar que abre la puerta
a la analoga legis, lo que no excluye la analoga
iuris, que, implcita en los Principios Generales del
Derecho, opera como directa fuente del Derecho e
informadora del ordenamiento; ref. disposicin
transitoria 13 C.C. antes apuntada (V. principios

generales del Derecho; norma jurdica). [E.V.B.]
BIBLIOGRAFA:
BETTI, E.: Interpretacin de la ley y del negocio
jurdico. Trad. esp., Madrid.
CASTN TOBEAS, J.: Teora de la aplicacin e
investigacin del Derecho. Madrid, 1947.
DE DIEGO, F. C.: La analoga,
Derecho Privado. 1914.
Revista de
DE LA VEGA BENAYAS, C.: Teora, aplicacin y

eficacia de las normas en el Cdigo Civil. Madrid,
1976.
ESSER, G.: Principio y norma en la elaboracin
jurisprudencial del Derecho privado. Barcelona,
1961.
ROMERO LAGUNAS: Las lagunas de la ley y la
analoga jurdica, R.G.L.J. 1940.
SOLER, S.: Interpretacin de la ley. Barcelona,
1962.
anticresis.
Derecho Civil
Derecho de garanta cuyo objeto son los frutos de
un bien inmueble. Su origen se encuentra en los
pactos unidos al pignus, que concretaban el abono
de los intereses mediante su sustitucin por los
frutos, con independencia de su correspondiente
valor; que tambin se generalizaron en los casos de
hipoteca. La Edad Media vio desmerecer su

existencia, por la sancin cannica respecto del
inters, siendo en nuestro Derecho prohibidos por
Las Partidas. Los proyectos codificadores llegaron
incluso a omitir la figura, que fue regulada en
detalle por el Code, como reaccin contra las
crticas del proyecto de texto legal y en funcin de
la libertad contractual recogida en su seno.
Nuestro Cdigo Civil configura la anticresis como un
derecho real de garanta autnomo, aunque suele
aparecer en la vista casi siempre unido a prenda e
hipoteca, lo que, en ocasiones, ha llevado a
doctrina y jurisprudencia, a confundir la anticresis
con un derecho real inmobiliario, cuando no a
identificarle con la misma hipoteca.
Como derecho real autnomo en funcin de
garanta, la anticresis otorga al titular una serie de
derechos caractersticos, a saber:
a) Derecho a la percepcin de los frutos del
inmuebles, cuyo destino debe ser abonar los
intereses y, despus, al capital del crdito (art.
1.881 C.C.), si no se ha pactado la automtica
compensacin de frutos con intereses, como en su
origen fue el instituto.
b) Un derecho de retencin, para el caso de pasar
la finca a manos de un tercero, siendo de aplicacin
las mismas normas que rigen para el derecho real
de prenda.
c) Un derecho a provocar la venta del inmueble en
caso de impago. Es esta facultad precisamente la
que dificulta precisar la autonoma de la anticresis,

siendo, adems, un derecho original. El pacto
anticrtico ha supuesto siempre, ciertamente, la
posibilidad de solicitar la venta del objeto (mueble o
inmueble), pero por ser precisamente pacto
agregado a prenda o hipoteca; mientras que el
legislador incluye la facultad en el caso de la figura
real autnoma.
d) Un derecho preferente a cobrarse con el
producto de la venta, que, aunque no recogido en
el Cdigo Civil de modo expreso, es analgicamente
referible, como ocurre en la prenda e hipoteca, al
menos en aquellos casos en que la anticresis ha
sido objeto de inscripcin registral.
e) Derecho a deducir de los frutos las cantidades
abonadas por concepto de contribuciones y cargas
y gastos necesarios para la conservacin del
inmueble, si lo tiene en su posesin.
Por contraposicin, viene obligado el acreedor a
atender aquellos pagos y cuidar la finca poseda, en
su caso, con debida diligencia, devolvindola una
vez satisfecho el crdito. [E.V.B.]
BIBLIOGRAFA:
GARCA GRANERO, M.: Acerca de la naturaleza
jurdica del derecho de anticresis. R.C.D.I. 1945.
SANZ FERNNDEZ, A.: El derecho de preferencia
en la anticresis, Revista de Derecho Privado. 1934.
aportacin de solar.
Derecho Civil
I.- Fundamento.
La aportacin de solar surge por una situacin de
necesidad. La inseguridad, surgida de la falta de
desarrollo del poder ejecutivo del mandato del
legislativo que aprob las leyes pertinentes para
prever la expansin de la construccin, ya en el ao
1956, ha provocado el caos en los riesgos
mercantiles correspondientes a las transacciones
mercantiles en las transacciones inmobiliarias.
El alto precio de los solares, que obliga a una
importante inversin, unida a esta inseguridad,
hace que el constructor no desee correr el riesgo en
solitario, queriendo que participe el dueo del solar,
con el aspecto positivo para l de poder obtener
mayor beneficio que el que le producira la simple
venta y el negativo de sufrir los resultados adversos
de una imposibilidad de construccin por las
razones administrativas apuntadas, o de una
dificultad en la venta de las unidades obtenidas en
contraprestacin a su aportacin.
Estas circunstancias hacen surgir la situacin a la
que despus hay que buscarle una tipificacin,
segn su modalidad, entre las contenidas en los
textos
legales,
complementndolo
con
una
regulacin pactada al amparo de la libertad de
contratacin en nuestro derecho.
Ya existi un reconocimiento legal de este negocio
jurdico -en el art. 158 de la vigente Ley del Suelo-,
que admiti la inclusin del urbanizador, quien slo
pone trabajo y materiales para transformar el

terreno en urbano, en la Junta de Compensacin
con iguales derechos que los aportantes de fincas
salvo en el tratamiento fiscal. Ahora tras la reforma
del Reglamento Hipotecario llevada a efecto por el
Real Decreto 1.867/98, ya tiene reconocimiento
legal expreso, que analizaremos al final de este
comentario.
Como antecedentes romanos, pueden considerarse
los contratos innominados, que daban lugar a la
aparicin de una actio praescriptis verbis para
garantizar sus prestaciones, entroncndose en una
variedad conjunta de do ut des y do ut facias.
Afecta a la aportacin la controversia en este
periodo
entre
Sabinianos
y
Proculeyanos,
entendiendo aquellos que el precio de la
compraventa podra consistir en dinero o en otras
cosas, y estos que consideraban el cambio de cosa
por cosa exclusivamente como permuta, y que el
precio de la compraventa slo poda ser en dinero.
La diferencia entre ambos contratos en aquella
poca era ms rotunda que en la actual, por el
carcter consensual de la compraventa, frente al
real de la permuta, lo que impeda que sta fuera
de cosa ajena del permutante, y lgicamente,
tampoco de cosa futura.
Las partidas le dedican el Ttulo VI de la Partida V, a
los cambios que los omnes facen entre s, e que
cosa es cambio, que se considera tambin como
precedente de la aportacin.
En poca ms reciente son antecedentes todos los

contratos agrcolas parciarios: la plantacin de
vias y la cesin por primeras cepas, las variedades
de los censos y foros en regiones forales, la
aparecera, consorcios forestales, etc., pero en su
forma actual no se pueden encontrar antecedentes
claros, porque nunca se han dado con tanta
intensidad las causas empricas que han motivado
el nacimiento del contrato.
II.- Concepto naturaleza y caracteres.
Debido a la tardanza en su tipificacin legal y la
multitud de variedades que adopta, no puede darse
acertadamente un concepto unitario de este
contrato, y slo sera factible una descripcin de
formas prcticas.
Un sector numeroso de la doctrina ha tratado de
encajarlo en la figura de la permuta, de una cosa
presente, el solar, por unas unidades futuras, los
pisos y locales que le corresponden al dueo del
solar.
Pero ni por los caracteres, ni por los antecedentes
de esta figura, es tipificable en ella, salvo casos
aislados de aportacin en que esas unidades
inmobiliarias que recibir el dueo del solar
aportante, no estn construidas sobre ste, o haya
perdido su identidad por agregacin a otros. Porque
en nuestro derecho no es posible la permuta por
algo futuro y que es parte importante de lo mismo
que da el otro permutante, con es el solar.
SNCHEZ ROMN defina la permuta como el
contrato por el que dos personas se obligan a
transmitirse mutuamente el dominio de una o

varias cosas, que al celebrarse el contrato
pertenecan a cada uno de ellos. El art. 1.538 del
C.C. dice que es el contrato por el cual cada uno de
los contratantes se obliga a dar una cosa para
recibir otra. Pero en la aportacin recibe una parte
importante de la misma, precisamente su
participacin en el solar, que es la cosa inmueble, y
que por tradicin de nuestro derecho, la cosa
bsica, a la que se han incorporado las res movilis,
res vilis. Los propios defensores de esta
conceptuacin reconocen que nuestro T.S. se
muestra reacio a considerar el negocio como
permuta, utilizando el Alto Tribunal los trminos
aportaban (S. de 22 de mayo de 1974), cesin,
contraprestacin y otros genricos (SS. de 21 de
enero de 1976 y de 12 de febrero de 1979),
llegando a declarar que no era necesario el
consentimiento uxorio del antiguo artculo 1.413
C.C., para que tuviera plena validez la aportacin, a
pesar del carcter inmueble del bien (S. de 30 de
junio de 1977) conceptundolo en la sentencia de
18 de noviembre de 1980 como contrato complejo,
pero destacando ciertas afinidades con la
compraventa. Para continuar manteniendo que una
relacin obligatoria, con todos los requisitos para
producir sus plenos efectos, no es preciso
esforzarse en intentar el nomen iuris, sino que
rena aquellos requisitos. Tambin ha utilizado el
T.S. el trmino permuta en alguna de sus
sentencias, aunque existan en casi todos los casos
estimados
razones
especiales
para
esta
conceptuacin.
La D.G.R.N. en su R. de 16 de mayo de 1996

reconoce como apta la figura de la permuta para
tipificar la aportacin, aunque entiende que es ms
adecuado cualquier otro negocio atpico do ut des
por el que el dueo de la parcela retiene el derecho
sobre los pisos o locales, a cuya construccin se
compromete la otra parte contratante, y otorga a
sta derechos (comunidad sobre la parcela) que le
permitirn hacerse dueo exclusivo de los restantes
pisos del edificio que se compromete a construir.
Hay tambin supuestos prcticos que podran
encasillarse en el comunidad y, hasta en la
sociedad, fundamentalmente la annima.
En general, no es posible todava encontrar a este
negocio una naturaleza jurdica unitaria, ni
pretender estudiarlo como contrato nico. Los
nicos caracteres genricos que podemos sealar
son:
- Bilateral o sinalagmtico:
obligaciones recprocas.
Oneroso:
ambas
compensacin.
partes
porque
se
aspiran
crean
a
la
- Conmutativo: ya que las particiones de las partes

estn determinadas cualitativamente desde el
principio.
- Causal, consensual, principal, de tracto nico
generalmente y atpico
- Por ltimo, tambin se puede sealar el carcter
parciario en la mayor parte de las modalidades.
Hay que seguir el camino casustico para su

estudio, analizando las variedades ms comunes, y
tratando de encajarlas en nuestras instituciones,
bien unitariamente, o combinando dos o ms de las
formas tipificadas.
En general, es un contrato por el que una de las
partes -dueo del solar- se obliga a transmitir su
propiedad, o parte de ella a la otra parte
-constructor
o
promotor-,
quien
como
contraprestacin, se obliga a construir la porcin
que se reserva el primero en el solar, o bien a darle
parte de las cantidades obtenidas por las venta de
las unidades resultantes, segn los casos.
Como ya se indic, toda su fuerza obligatoria est
en funcin de la ligazn del vnculo contractual, no
hay estructura legal.
III.- Contenido y efectos.
La variedad ms practicada e importante de la
aportacin, y que se puede considerar como tipo
para realizar un ensayo de estudio unitario genrico
de la figura atpica, es aqul en que el dueo del
solar se obliga a transmitir al constructor una parte
del volumen edificable de su solar, y ste, en
contraprestacin, se obliga a construir el resto del
volumen del mismo, que se reserv el dueo. Se
evidencia una falta de tipicidad legal que se
apuntaba antes, pero en este negocio est claro
que rigen normas de dos contratos que s tienen su
propia normativa especfica en el Ordenamiento: el
arrendamiento de obra con puesta de materiales, o
contrato de empresa, y la cesin o transmisin del
dominio de parte del solar, que para su reflejo en el

Registro de la Propiedad, puesto que recae sobre
bienes inmuebles, el art. 16.2 del Reglamento
Hipotecario, modificado por el Real Decreto
1.867/98, permite dos vas. Transmisin del solar
con reserva del derecho de vuelo para el
transmitente, de una o ms plantas sobre o bajo el
suelo, o transmisin de este derecho a favor del
constructor, conservando la propiedad del solar
residual el dueo aportante. Tanto una forma como
otra crean un derecho sobre cosa ajena
denominado de vuelo o levante, que tiene carcter
transitorio, ya que por su ejercicio se convierte en
dominio pleno, en rgimen de Divisin Horizontal,
lo que supone participacin indivisa del solar. Por
ello, el mencionado art. 16.2 del R.H. exige la
fijacin de estas futuras cuotas, o al menos, el
criterio para fijarlas, en el momento de constitucin
de
este
derecho,
exigiendo
adems
la
determinacin del nmero mximo de plantas a
construir, as como el plazo para el ejercicio del
derecho que no podr ser superior a 10 aos.
La combinacin de los dos contratos para integrar el
negocio jurdico tipo, supone la aceptacin del
precio in natura, tanto en la contraprestacin del
arrendamiento de obra como en el de la cesin de
parte del volumen del solar, que encierra una parte
indivisa de su dominio. El T.S. en Sentencia de 4 de
octubre de 1989 admite que no descalifica la
calificacin del contrato como arrendamiento de
obra, que el pago se pacte parte en dinero y el
resto en la transferencia de propiedad de pisos
determinados. La aceptacin tambin de la

posibilidad de sometimiento a condicin suspensiva
o resolutoria de las cosas futuras, y del derecho de
vuelo como figura independiente del derecho de
superficie, cuestin que no debe tener ninguna
duda si observamos los dos prrafos independientes
del art. 16 del R.H., el primero para la superficie, y
el segundo para el vuelo, sin interrelacin entre
ellos. Igualmente, que puede existir el derecho de
levante sin que haya edificio construido, slo solar
con edificio meramente proyectado, por el absurdo
que sera tener que construirlo para despus
derruirlo, al menos en parte, para construir las
plantas bajo el suelo en rgimen de derecho de
vuelo. La Direccin General de los Registros y del
Notariado, en su Resolucin de 5 de febrero de
1986 ha admitido implcitamente el nacimiento de
este derecho slo con proyecto, al considerar que,
como la cesin del derecho se condiciona
suspensivamente a que se realizara por el
constructor
la
obra
comprometida
como
contraprestacin de dicha cesin, cuando se cumpla
la condicin y el derecho adquiera firmeza ya existe
la construccin, que es al menos la del dueo del
solar aportado. En la Resolucin antes citada de 16
de mayo de 1996, la D.G.R.N. admite el reflejo
registral inmediato del piso o local en edificio a
construir en base a: su carcter de derecho real
(arts. 1, 2 y 9.3 de la L.H.); la posibilidad de
consignar en el folio abierto al solar los pisos
meramente proyectados (art. 8.8 L.H.); la admisin
de la inscripcin, aun antes de iniciarse la
construccin, de los concretos acuerdos jurdicos-
reales entre los copropietarios del solar sobre el

rgimen de aqulla y del edificio resultante (arts.
392 del C.C., 2 y 8.4 de la L.H., 21.1 de la L.P.H. y
16.2 del R.H. y Rs. de D.G.R.N. de 5 de diciembre
de 1982 y 18 de abril de 1988).
Todas las premisas de que hemos partido en el
prrafo anterior, han sido discutidas por ciertos
sectores minoritarios de la doctrina. Algn autor ha
negado la posibilidad de someter a condicin la
cosa futura y considerando la construccin del
edificio, o parte de l, como condicin invlida y
prohibida por el artculo 1.115 C.C., por ser
potestativa. Ambas quedan desvirtuadas por la
doctrina de la Resolucin transcrita y las sentencias
del T.S. de 18 de noviembre de 1977 y 2 de
diciembre de 1969. Construir un edificio no puede
ser nunca condicin rigurosamente potestativa, que
son slo aqullas en que se deja meramente
dependiendo de la voluntad del obligado el
cumplimiento de ella, como levantar una mano,
sino que se encuadra en las simplemente
potestativas, porque hay dependencia exterior a su
voluntad para el cumplimiento de la condicin, ya
que en la construccin de un edificio intervienen
factores diversos.
Particularizando en este supuesto negocial creemos
que no debera ser conceptuado como permuta,
aunque como luego veremos, el Real Decreto
1867/98, que modifica el R.H., as lo califica.
Adems de las razones ya aducidas anteriormente,
abogan por esta negativa las de tipo fiscal. En la
conceptuacin como permuta, hay una mayor base
de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales

y Actos Jurdicos Documentados, en los casos en
que sean aplicables, as como en el Impuesto
Municipal sobre el Incremento de Valor de los
Terrenos, porque es la totalidad del solar la que se
transmite al constructor, y posteriormente se
provoca una nueva transmisin a favor del dueo
del solar, por los pisos y locales que le
correspondan. Sin embargo, se evita esta segunda
transmisin, porque el dueo del solar, en virtud del
volumen que conserva sobre ste, declara su propia
Obra Nueva de los pisos y locales que le
correspondan. Sin embargo, en la conceptuacin
propuesta, de reserva de vuelo, o de cesin de este
derecho, se evita esta segunda transmisin, porque
el dueo del solar, en virtud del volumen que
conserva sobre ste, declara su propia Obra Nueva
de los pisos y locales que le corresponden, y en la
primera se reduce la base precisamente en
proporcin a esa reserva que hace de volumen, que
se traduce en participacin indivisa de solar,
materializada en la futura constitucin de propiedad
horizontal.
Desde la entrada en vigor del Impuesto sobre el
Valor Aadido (IVA), las diferencias se hacen
mayores. En la permuta, el dueo del solar, al
recibir pisos y locales ya terminados ha de soportar
el IVA, sin posibilidad de repercutirlo a sus
compradores, los cuales tendrn que liquidar por el
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Adoptando la otra tipificacin, aunque el dueo del
solar no sea promotor habitual, el IVA concepta
como objetivamente sujeta a su mbito, toda la

actividad de la urbanizacin y construccin. Por lo
que slo podra quedar sujeta a ITP la transmisin
de volumen correspondiente al constructor si ya no
tena acumulado IVA, o el dueo no era profesional
o sociedad, pero el resto de la operacin liquidara
por este ltimo tributo, tanto el arrendamiento de
obra por la construccin realizada a favor del dueo
por unidades inmobiliarias, como la compraventa a
favor de los adquirentes de las mismas,
recuperando aqul lo pagado por el arrendamiento
de obra.
Las formas de asegurar el dueo el cumplimiento
de la obligacin asumida por el constructor puede
ser cualquiera de las admitidas en derecho, aval,
prenda, hipoteca de otros bienes, o sometiendo la
transmisin a favor del constructor, a la condicin
de que cumpla su contraprestacin, la cual puede
ser resolutoria o suspensiva. Dada la circunstancia
de que en el momento de perfeccin del contrato
no existe todava ninguna parte de la construccin
realizada, y tambin por razones fiscales de
aplazamiento del pago del impuesto, sera la ms
aconsejable la suspensiva.
Garantizado con condicin, el desarrollo negocial no
planteara problema alguno. Esta surge cuando el
constructor pretende conseguir financiacin para la
construccin, garantizada con el solar, y en
contemplacin al proyecto a ejecutar. La solucin
prctica a adoptar depende del tipo de condicin. Si
es resolutoria, se pospone la condicin a la hipoteca
que garantice el prstamo para financiar la
construccin, pero siempre que ste se entregue

por fases posteriores a la ejecucin de la obra. De
tal forma, que a la cantidad recibida tiene que
corresponder anticipadamente la construccin, y si
no se cumple el contrato por el constructor,
resolvindose, recuperar el dueo la parte de solar
transmitida, con el gravamen, pero habindose
dispuesto el prstamo que garantiza en menor
medida que la obra ya ejecutada. En el caso de
condicin suspensiva, al no haberse producido la
transmisin, quien tendr que otorgar la escritura
de hipoteca sobre el solar es el dueo, pero el
prstamo lo asume el constructor, por lo que
aqulla ser en garanta de deuda ajena;
igualmente se establecer la disposicin por fases,
atemperadas a la ejecucin anterior de la obra, en
la misma forma que indicbamos para la condicin
resolutoria.
Otra frmula prctica para dar solucin a este
problema podra ser el contrato mltiple otorgado
por el dueo del solar, el constructor y el financiero
o prestamista, con unin no slo documental de
continente, sino tambin de contenido, porque los
tras persiguen un mismo fin: la construccin del
edificio, y en contemplacin a l estn establecidos
pactos de la aportacin y concedido el prstamo.
As, y con la debida regulacin pactada, se evitan
las diversas circunstancias que pudieran impedir la
realizacin del proyecto, al prever una mecnica
tripartita que contemplara el incumplimiento por
alguno de los contratantes y sus sustitucin.
Los derechos y obligaciones que surjan del contrato

recprocamente, en la aportacin, sern distintos
dependiendo de la variedad de que se trate.
Continuamos este estudio, en base al tipo
adoptado, por ms frecuente.
Desde el otorgamiento del contrato hasta su
cumplimiento, existe un periodo expectante, que es
el plazo previsto para la ejecucin de la obra.
Durante el mismo, si no se someti a condicin la
transmisin del dueo a favor del constructor, este
tendr carcter pleno, aunque sometido a la
obligacin de pago del precio aplazado, que es la
ejecucin de la construccin, la cual, si se cumple,
reafirma ese carcter definitivo, pero en caso de
incumplimiento, quedar sin efecto la transmisin
por la posible resolucin, en base al artculo 1.124
C.C.
Al someterse a condicin, este periodo ser de
pendencia, en la que o bien se dar por cumplido el
contrato slo al finalizar la totalidad de la obra, o
parcialmente por fases, si as se ha pactado.
Concluido
el
plazo
previsto,
slo
pueden
presentarse dos alternativas, cumplimiento o
incumplimiento, por cada una de las dos partes
contratantes.
- Cumplimiento. Se consolidan las adquisiciones
proyectadas y el adueo se le hace entrega de los
pisos y locales que le correspondan por su
aportacin, teniendo plena eficacia la propiedad
horizontal proyectada, cuyo ttulo constitutivo
formal deber ser otorgado, si ya no lo estaba. La
forma de acreditar el cumplimiento ser la prevista,

aprobacin por el dueo de la obra, por un tercero,
certificacin acreditativa de la terminacin de la
obra expedida por el arquitecto-director de la
construccin, etc.
- Incumplimiento. En trminos absolutos provocar
la resolucin de la exigencia de cumplimiento
forzosa, con la indemnizacin de daos y perjuicios
en ambos casos, segn establecen el art. 1.124, en
relacin con el 1.504 del C.C., o se extingue la
expectativa si exista condicin suspensiva. Pero
dadas las normas especficas de los dos negocios
que sirven de contraprestacin recproca en estos
contratos, la cesin y el arrendamiento de obra, y
por otra parte, los estados intermedios entre en
cumplimiento y el incumplimiento, que suponen la
ejecucin slo parcial o defectuosa de la
construccin, es preciso analizar quin, y en qu
medida incumpli, y su causa.
Con relacin al constructor: Cundo se considera
cumplida su prestacin? Por las mltiples formas en
que se puede considerar concluida la construccin,
en yesos, y con o sin servicios o instalaciones, los
locales, o los pisos, con amueblamiento total, de
cocinas,
etc.,
tiene
que
necesariamente
determinarse por pacto. Por otra parte, hay que
distinguir
los
dos
grandes
campos
de
incumplimiento: voluntario e involuntario. Cuando
se voluntario, surge la indemnizacin de daos y
perjuicios, la cual de hecho puede estar pactada
(equiparndose al incumplimiento, retraso o mora,
aunque atenuando) con posibilidad de reduccin de
la pena, segn los trminos del artculo 1.154 del

C.C. Tambin ofrece nuestra legislacin otra opcin
al dueo del solar en base a los artculos 1.124 y
1.098 C.C., que es la de poder exigir la terminacin
de la obra a costa del constructor, incluso deshacer
lo mal hecho, lo que no excluye la indemnizacin de
daos y perjuicios. El dueo, dada esta voluntad
rebelde del constructor, podra pedir hasta garanta
suficiente para asegurar la responsabilidad por diez
aos que le impone el artculo 1.591 C.C., por la
parte de la obra ejecutada, ya que este precepto no
distingue, al establecer esta responsabilidad, si la
obra se termin o no.
Las causas de incumplimiento involuntario son,
fundamentalmente, la muerte y la imposibilidad. El
artculo 1.595 C.C. determina la rescisin del
contrato si el encargo se hizo al empresario
fallecido por razn de sus cualidades personales,
con obligacin de abonar a sus herederos la parte
proporcional de obra ejecutada y los materiales
preparados, si reportan algn beneficio.
En la aportacin, por sus especiales caractersticas
y las relaciones peculiares que imponen a las
partes, el encargo, si no es personalsimo, si es al
menos personal. Quiz sea excesiva la aplicacin
del artculo 1.595 C.C., cuyos efectos pueden
limitarse por pacto, pero tampoco se puede
imponer al dueo un nuevo constructor, sin su
consentimiento expreso.
El incumplimiento por imposibilidad puede tener
aqu una causa muy especfica: las razones
urbansticas que impidan obtener la licencia de

construccin o provoquen su revocacin. Liberar al
constructor de su obligacin en base a los artculos
1.184 y 1.593.3 C.C., y hasta adquiere el derecho
de abono previsto para caso de muerte antes
indicado, salvo pacto en contrario, que entendemos
admisible. Pero recordemos que una de las causas
determinantes del nacimiento del contrato de
aportacin es la inseguridad de la construccin
sobre un terreno o solar, por falta de desarrollo de
las normas urbansticas, y participado ambas partes
del resultado de esa aventura constructora, por lo
que se reducen los riesgos de la misma y, por otra
parte, cada uno recibe lo justo y proporcional a lo
aportado al negocio. Estas circunstancias han de
ser tenidas en cuenta para modificar los efectos
establecidos por el legislador para casos genricos
de imposibilidad. Si hubiera destruccin, ser
soportadas sus consecuencias ntegramente por el
constructor, en base al art. 1.589 C.C., y por el
contenido especfico de la aportacin.
Con relacin al dueo, el incumplimiento voluntario,
genricamente, tiene lugar cuando no transmite el
derecho de vuelo o solar residual, que es
contraprestacin de la obligacin de construccin, y
puede exigirse el cumplimiento forzoso, con la
indemnizacin correspondiente, en base al art.
1.124 C.C. Especficamente en esta figura, el dueo
puede desistir unilateralmente, aun despus de
iniciadas las obras y antes de su terminacin,
facultad que le reconoce el art. 1.594 C.C. que por
contenido especial de la aportacin, tiene efectos
propios en este caso. Si se somete a condicin la

transmisin del suelo o solar residual, se
considerar cumplida dicha condicin, por la
aplicacin del art. 1.119 C.C. Aunque la
contraprestacin del constructor tendra que
valuarse para que no obtenga un enriquecimiento
injusto, con devolucin de la parte que restara por
ejecutar,
deducidas
las
indemnizaciones
procedentes y que ahora veremos, ya que en otro
caso podra darse incluso el convenio fraudulento
en perjuicio de tercero. La indemnizacin al
constructor la ha tratado muy favorablemente la
Jurisprudencia del T.S., y se extender a los gastos
realizados, al trabajo desarrollado y previsto y a las
utilidades de la totalidad que pudo obtener de la
obra, segn la sentencia de 10 de marzo de 1979.
En la de 20 de septiembre de 1993 entiende el
mismo Tribunal que el derecho del contratista a
percibir la indemnizacin no depende, en absoluto,
de los mviles que hayan inducido al propietario a
desistir, y por tanto, son solamente los gastos,
daos y el beneficio que hubiera podido obtener.
Puede renunciar anticipadamente el dueo al
desistimiento unilateral, por pacto, en base al
artculo 6.2 C.C.
IV.- Clases.
Adems de la forma que se ha examinado como
tipo, existen numerosas variedades, lo que ya
anticipbamos. Ante la imposibilidad de examinar
todas ellas, slo nos referiremos a las ms
comunes.
1. Construccin del edificio a cambio de pisos

terminados. Retiene el dueo la totalidad del
dominio del solar, la construccin se ejecuta como
arrendamiento
de
obra
con
pago
de
la
contraprestacin en pisos o locales terminados, por
lo que la promocin se realiza ntegramente por el
propietario del solar. Prcticamente es igual al
anterior, con la nica salvedad indicada de que el
negocio de promocin corre por cuenta y riesgo del
dueo, lo cual se aparta en cierta forma de la
aportacin. Fsicamente, el constructor ser
consumidor final de IVA, por lo que podr
repercutirlo a los compradores de sus pisos o
locales, ya que l los recibi terminados.
2. Permuta de solar por piso. Como ya se anticip
esta figura se da en todos aquellos supuestos en
que el piso que recibe el dueo del solar est
construido en solar distinto al suyo, o en este, pero
perdiendo su identidad, por agregacin a otro
mayor.
3. Comunidad. Cuando no se han determinado los
pisos o locales que obtendr cada parte, sino que
uno aporta el solar a esta comunidad y otro se
obliga a realizar la construccin del futuro edificio
participando del resultado en proindivisin. Puede ir
acompaado de un pacto futuro de forma de venta
conjunta y distribucin de las unidades vendidas
entre los comuneros. La Resolucin de la D.G.R.N.
en un caso de sociedad conyugal en rgimen de
gananciales, entiende que no puede desconocerse
el negocio de aportacin de derechos concretos a
una comunidad de bienes no personalizada
jurdicamente, cuyo rgimen jurdico vendr

determinado por las previsiones estipuladas por los
contratantes.
4. Por los solares. Puede haber tambin
submodalidades provenientes de la situacin fsica
de la finca. Si es un solo solar, se darn las
soluciones que hemos examinado. Pero si son
varios pertenecientes a un mismo dueo, por
ejemplo, de viviendas unifamiliares, la transmisin
no ser de derecho de vuelo, sino de solares en
dominio pleno y total volumen al constructor, y en
contraprestacin de la construccin de las viviendas
en los solares que retiene el dueo.
Si son solares pertenecientes a varios dueos,
pueden ser objeto de agrupacin entre ellos,
participando en forma de proindivisin en el
agrupado y pactar con el constructor, que recibir
cada uno de los aportantes, un piso o local
independiente, o nuevamente todos en comunidad;
tambin es posible que tengan que pasar por las
fases urbansticas de determinacin de derechos o
cargas, a travs de la formacin de una entidad
urbanstica
colaboradora
de
Junta
de
Compensacin.
5. Participacin del dueo en la ganancia o venta
bruta de las unidades inmobiliarias resultantes.
Adems del contrato de aportacin, existe otro de
prestacin de servicios por el constructor, al
encargarse de la venta y distribucin de los pisos y
locales. Si la participacin es slo en la ganancia, la
forma jurdica quiz ms apropiada ser la de
cuenta en participacin, y si el dueo no tiene

ningn protagonismo en la operacin.
El art. 13 de R.H. reformado por el 1867/98 de 4 de
septiembre, establece lo siguiente:
En las cesiones de suelo por obra futura, en las
que se estipule que la contraprestacin a la cesin
consiste en la transmisin actual de pisos o locales
del edificio a construir que aparezcan descritos en
el propio ttulo de permuta conforme a la Ley de
Propiedad Horizontal y con fijacin de la cuota que
le corresponda en los elementos comunes, al
practicarse la inscripcin se har constar la especial
comunidad constituida entre cedente y cesionario,
siempre que se fije un plazo para realizar la
edificacin que no podr exceder de diez aos.
Salvo que en el ttulo de cesin se pacte otra cosa,
el cesionario podr por s solo otorgar las escrituras
correspondientes de obra nueva y propiedad
horizontal, siempre que coincida exactamente le
descripcin que se haga en ellas de los elementos
independientes a que se refiere el prrafo anterior.
La
inscripcin
de
la
propiedad
horizontal
determinar que tales elementos queden inscritos a
favor del cedente, sin necesidad de formalizar acta
notarial de entrega.
Salvo pacto en contrario el cesionario no podr
enajenar ni gravar, sin consentimiento del cedente,
los elementos independientes que constituyen la
contraprestacin.
El rgimen previsto en este artculo no ser

aplicable
cuando
los
contratantes
hayan
configurado la contraprestacin a la cesin de
forma distinta a lo contemplado en el prrafo
primero o como meramente obligacional. En este
caso se expresar de forma escueta en el cuerpo
del asiento que la contraprestacin a la cesin es la
obra futura pero sin detallar sta. En el acta de
inscripcin y en la nota al pie del documento se
har constar que el derecho a la obra futura no es
objeto de inscripcin.
No obstante, si se hubiera garantizado la
contraprestacin con condicin resolutoria u otra
garanta real, se inscribirn estas garantas
conforme al artculo 11 de la Ley Hipotecaria.
Concepta el legislador como permuta a la
comunidad que constituyen cedente y cesionario
siempre que se fije un plazo para la edificacin que
no pueda exceder de diez aos, e igualmente y
salvo pacto en contrario podr el cesionario otorgar
la escritura de obra nueva y propiedad horizontal
que coincida exactamente con la descripcin que se
haya hecho de los elementos independientes en la
inscripcin inicial que es a la que se refiere el
prrafo anterior conforme a la Ley de Propiedad
Horizontal. Y tambin salvo pacto en contrario no
podr enajenar ni gravar sin consentimiento del
cedente
los
elementos
independientes
que
constituyen la contraprestacin.
Hay que hacer
precepto:
varias
consideraciones
este
1. El que se califique de permuta va contra la

propia consideracin de la Resolucin de la
D.G.R.N. antes indicada de 16 de mayo de 1996, en
la que recomendaba se utilice cualquier otro
negocio atpico do ut des por el que el dueo de la
parcela retenga el derecho sobre los pisos o locales
a cuya construccin se compromete la otra parte
contratante, y otorgue a estos derechos que es
comunidad sobre la parcela, que le permitan
hacerse dueo exclusivo de los restantes pisos del
edificio que se compromete a construir.
Las razones, de la consideracin de este contrato
con otra conceptuacin distinta de la de permuta,
salvo los casos excepcionales que hemos visto, que
se tienen que considerar como supuestos de
trueque o permuta, y la conceptuacin fiscal
desfavorable, como consecuencia de la transmisin
total a una de las partes y la retransmisin
posterior de parte de pisos y locales, que en
definitiva tienen una cuota inseparable sobre el
solar que se transmiti en principio al constructor,
no lo hace aconsejable. Independientemente de
ello, el T.S: en Sentencias de 15 de junio de 1992 y
9 de octubre de 1997 se pronunciaba contra la
posibilidad de que el adquirente de pisos o locales
futuros pudiera ejercitar la tercera de dominio,
teniendo en cuanta que para que la tradicin en la
teora del ttulo y el modo tenga lugar, tiene que
tener la posesin previamente el transmitente, y en
este caso el transmitente, que es el constructor
todava no es dueo, puesto que la cosa no existe,
es cosa futura. Es cierto que en el supuesto de la
sentencias del mismo Tribunal de 18 de mayo de

1994 y 14 de noviembre de 1997 admita la tercera
en base a que los pisos o locales que le
correspondan al cedente ya estaban inscritas a su
nombre, ya que la configuracin jurdica haba sido
la de otorgar obra nueva en construccin, divisin
horizontal y la adjudicacin o adscripcin de los
pisos y locales al referido cedente. Esta otra
conceptuacin es la que nosotros propugnamos.
2. Normalmente, el cedente no permitir que se
lleve a cabo el otorgamiento de la escritura pblica
por parte del cesionario exclusivamente y que
asigne los locales o pisos, por razn lgicamente de
preservar sus derechos sobre cualquier tipo de
fraude, y adems porque la obra nueva y divisin
horizontal o la determinacin de los pisos y locales
que se hace inicialmente, suele variar en la prctica
cuando se termina el edificio por mltiples razones,
tanto comerciales como arquitectnicas. De aqu la
poca utilidad de este derecho que se reconoce al
cesionario. Por otra parte, si no se puede ni
enajenar ni gravar, ni tampoco llevar a cabo ningn
acto de transmisin al cesionario sin consentimiento
del cedente, normalmente la facultad indicada no
tendr mayor utilidad.
Reconoce el mismo precepto que los contratantes
pueden configurar cualquier otra forma de cesin,
con otra estructura jurdica y que la misma, como
es lgico, constar en el asiento la inscripcin con
carcter real o meramente obligacional, bien
entendido que en la nota al pie del documento y en
el acta de inscripcin se har constar que el
derecho a la obra futura no es objeto de inscripcin.

Pero bien entendido tambin que si el negocio se
configura con retencin del derecho a los pisos y
locales por parte del dueo de la parcela ya
inicialmente, es lgico que ya la obra futura no
tenga por qu constar, puesto que ya estn
inscritos a su nombre, es decir, ya no es una cesin
de obra futura, sino simplemente la obligacin de
construir por el arrendamiento de obra a que queda
obligado el cesionario de los pisos y locales que le
corresponden al cedente en el solar que ha sido
objeto de cesin en aportacin. Por otra parte, el
hecho de que ya exista esta mencin en la propia
inscripcin provoca lgicamente, el que no tenga
efectos la fe pblica registral del art. 34 de la L.H.,
puesto que ya es una mencin que consta en el
propio
registro,
evitando
crear
el
tercero
hipotecario.
No obstante, la aportacin normalmente llevar la
garanta de la contraprestacin de constructor, y
sta, como dice el ltimo prrafo del art. 13 del
R.H., podr garantizarse con condicin resolutoria u
otra garanta real, que es lo normal en estos casos,
y mucho ms cuando puede ser necesaria
financiacin ajena y tenga que llevarse a cabo la
posposicin de estas garantas. [G.M.D.]
BIBLIOGRAFA:
MONET Y ANTN, F.: Problemas de tcnica notarial
en la adquisicin de pisos y locales en edificio a
construir. Valencia, 1969 2. ed.
DE LA CMARA LVAREZ, M.; GARRIDO CERD y

SOTO BISQUERT: Modalidades en la constitucin
de los regmenes de indivisin de la propiedad
urbana. Ponencia espaola al X Congreso
Internacional del Notariado Latino de Montevideo,
1969. Publicacin de la Junta de Decanos de los
Colegios Notariales de Espaa, pgs. 874 y ss.
SAPENA TOMS, J.; CERD BAULS y GARRIDO DE
PALMA, V. M.: Las garantas de los adquirentes de
viviendas frente a promotores y constructores.
Ponencia espaola al XIII Congreso Internacional
del Notariado
Latino
de Barcelona,
1975.
Publicacin de la Junta de Decanos de los Colegios
Notariales de Espaa, t. III.
DE LA ROSA DAZ, P.: La permuta (desde Roma al
Derecho espaol actual). Editorial Montecorvo,
Madrid, 1976.
MERINO FERNNDEZ, J. L.: El contrato de permuta.
Editorial Tecnos, Madrid, 1978.
MUOZ DE DIOS, G.: Aportacin de solar y
construccin en comunidad. Espasa Calpe, S. A.,
Madrid, 1980.
Espasa Calpe, S.A.
aportacin de solar.
Derecho Civil
I.- Fundamento.

textos
legales,
complementndolo
con
una

comentario.
periodo
entre
Sabinianos
y
Proculeyanos,

formas prcticas.
solar.

estimados
razones
especiales
para
esta
conceptuacin.

son:
Oneroso:
ambas
compensacin.
partes
porque
se
aspiran
crean
a
la

principio.

formas tipificadas.
-constructor
o
promotor-,
quien
como

de
este
derecho,
exigiendo
adems
la

constructor
la
obra
comprometida
como
construccin, de los concretos acuerdos jurdicosreales entre los copropietarios del solar sobre el

de 1982 y 18 de abril de 1988).
factores diversos.

horizontal.

de obra.

resolutoria.
Continuamos este estudio,

en
base
al
tipo

C.C.
Concluido
el
plazo
previsto,
slo
pueden
contratantes.

construccin, etc.
cocinas,
etc.,
tiene
que
necesariamente
distinguir
los
dos
grandes
campos
de



ejecutar,
deducidas
las
indemnizaciones
artculo 6.2 C.C.
IV.- Clases.
comunes.
arrendamiento
de
obra
con
pago
de
la
mayor.
contratantes.

urbanstica
colaboradora
de
Junta
de
Compensacin.

La
inscripcin
de
la
propiedad
horizontal
contraprestacin.
aplicable
cuando
los
contratantes
hayan

cedente
los
elementos
independientes
que
Hay que hacer
precepto:
varias
consideraciones
este




propio
registro,
evitando
crear
el
tercero
hipotecario.
BIBLIOGRAFA:

del Notariado
Latino
de Barcelona,
1975.
Madrid, 1976.
Madrid, 1980.
aportacin de solar.
Derecho Civil
I.- Fundamento.

textos
legales,
complementndolo
con
una
comentario.

periodo
entre
Sabinianos
y
Proculeyanos,

formas prcticas.
solar.

estimados
razones
especiales
para
esta
conceptuacin.

son:
Oneroso:
ambas
compensacin.
partes
porque
se
aspiran
crean
a
la

principio.
formas tipificadas.

-constructor
o
promotor-,
quien
como

de
este
derecho,
exigiendo
adems
la

constructor
la
obra
comprometida
como
de 1982 y 18 de abril de 1988).

factores diversos.

horizontal.

de obra.

resolutoria.

C.C.
Concluido
el
plazo
previsto,
slo
pueden
contratantes.
construccin, etc.

cocinas,
etc.,
tiene
que
necesariamente
distinguir
los
dos
grandes
campos
de



ejecutar,
deducidas
las
indemnizaciones
artculo 6.2 C.C.
IV.- Clases.
comunes.
arrendamiento
de
obra
con
pago
de
la

mayor.
contratantes.

urbanstica
colaboradora
de
Junta
de
Compensacin.

La
inscripcin
de
la
propiedad
horizontal
contraprestacin.
aplicable
cuando
los
contratantes
hayan

cedente
los
elementos
independientes
que
Hay que hacer
precepto:
varias
consideraciones
este




propio
registro,
evitando
crear
el
tercero
hipotecario.
BIBLIOGRAFA:

del Notariado
Latino
de Barcelona,
1975.
Madrid, 1976.
Madrid, 1980.
aportacin de solar.
Derecho Civil
I.- Fundamento.

textos
legales,
complementndolo
con
una
comentario.

periodo
entre
Sabinianos
y
Proculeyanos,

formas prcticas.
solar.

estimados
razones
especiales
para
esta
conceptuacin.

son:
Oneroso:
ambas
compensacin.
partes
porque
se
aspiran
crean
a
la

principio.
formas tipificadas.

-constructor
o
promotor-,
quien
como

de
este
derecho,
exigiendo
adems
la

constructor
la
obra
comprometida
como
de 1982 y 18 de abril de 1988).

factores diversos.

horizontal.

de obra.

resolutoria.

C.C.
Concluido
el
plazo
previsto,
slo
pueden
contratantes.
construccin, etc.

cocinas,
etc.,
tiene
que
necesariamente
distinguir
los
dos
grandes
campos
de



ejecutar,
deducidas
las
indemnizaciones
artculo 6.2 C.C.
IV.- Clases.
comunes.
arrendamiento
de
obra
con
pago
de
la

mayor.
contratantes.

urbanstica
colaboradora
de
Junta
de
Compensacin.

La
inscripcin
de
la
propiedad
horizontal
contraprestacin.
aplicable
cuando
los
contratantes
hayan

cedente
los
elementos
independientes
que
Hay que hacer
precepto:
varias
consideraciones
este




propio
registro,
evitando
crear
el
tercero
hipotecario.
BIBLIOGRAFA:

del Notariado
Latino
de Barcelona,
1975.
Madrid, 1976.
Madrid, 1980.
aportacin de solar.
Derecho Civil
I.- Fundamento.

textos
legales,
complementndolo
con
una
comentario.

periodo
entre
Sabinianos
y
Proculeyanos,

formas prcticas.
solar.

estimados
razones
especiales
para
esta
conceptuacin.

son:
Oneroso:
ambas
compensacin.
partes
porque
se
aspiran
crean
a
la

principio.
formas tipificadas.

-constructor
o
promotor-,
quien
como

de
este
derecho,
exigiendo
adems
la

constructor
la
obra
comprometida
como
de 1982 y 18 de abril de 1988).

factores diversos.

horizontal.

de obra.

resolutoria.

C.C.
Concluido
el
plazo
previsto,
slo
pueden
contratantes.
construccin, etc.

cocinas,
etc.,
tiene
que
necesariamente
distinguir
los
dos
grandes
campos
de



ejecutar,
deducidas
las
indemnizaciones
artculo 6.2 C.C.
IV.- Clases.
comunes.
arrendamiento
de
obra
con
pago
de
la

mayor.
contratantes.

urbanstica
colaboradora
de
Junta
de
Compensacin.

La
inscripcin
de
la
propiedad
horizontal
contraprestacin.
aplicable
cuando
los
contratantes
hayan

cedente
los
elementos
independientes
que
Hay que hacer
precepto:
varias
consideraciones
este




propio
registro,
evitando
crear
el
tercero
hipotecario.
BIBLIOGRAFA:

del Notariado
Latino
de Barcelona,
1975.
Madrid, 1976.
Madrid, 1980.
arrendamiento rstico.
Derecho Civil
Introduccin.
Desde un punto de vista histrico el arrendamiento
de fincas rsticas no surgi en el Derecho Romano
sino en una poca muy tarda, posiblemente en el
siglo VII de Roma al aplicarse a los particulares,
como mecanismo jurdico para la explotacin de
fincas, la figura de la locatio, que en un principio,
respecto de los inmuebles, slo se haba aplicado a
las tierras pblicas que el Estado no podra explotar

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el
arrendamiento tiende a la perpetuidad, quedando
embebido en la enfiteusis y otras figuras agrarias
afines, de naturaleza real y alejadas de la locacin
pura del Derecho Romano. Ser en el siglo XIX
cuando, abolido el dominio seorial, propio de
pocas feudales, recobre importancia el contrato de
arrendamiento, regulado ahora sobre la base de
principios individualistas y en normas que
consagran, como consecuencia del principio de
absoluta libertad contractual, el predominio de la
posicin jurdica del propietario-arrendador, frente a
la del arrendatario. De esta tendencia es muestra
en Espaa el Decreto de 8 de junio de 1813. Y no
es otra la orientacin que acogi el Cdigo Civil
espaol de 1889 que dedic tan solo cuatro
artculos (1.575 a 1.578) a los arrendamientos
rsticos. Se trata de normas asentadas en el
principio de autonoma de la voluntad y en el marco
de una economa de goce en la que lo relevante es
la titularidad y no el ejercicio de los derechos, y que
se limitan a regular el derecho del arrendatario a
obtener rebaja de la renta por casos fortuitos
extraordinarios e imprevisibles, la duracin del
contrato en defecto de pacto y las relaciones entre
el arrendatario entrante y el saliente.
Esta normativa era insuficiente para atender las
exigencias de la nueva realidad socioeconmica
presidida por la prdida del carcter absoluto de la
propiedad que, en este mbito, se traduce en
mecanismos jurdicos que procuran la estabilidad en
la posicin del arrendatario, la justeza de las

rentas, la proteccin del cultivador directo de la
tierra y la posibilidad de su acceso a la titularidad
dominical. A estas ideas responden la Ley de
Colonizacin y Repoblacin de 30 de julio de 1907,
el Decreto-Ley de 7 de enero de 1927 sobre
adjudicacin de fincas, el Decreto-Ley de 21 de
noviembre de 1929 sobre lmites a las facultades
dispositivas a favor del arrendatario y, sobre todo,
la Ley de Arrendamientos Rsticos de 15 de marzo
de 1935 que -como explica JAVIER MANRIQUE
PLAZA- profundizando en aquellas tendencias
socializadoras, permite intuir un nuevo cambio en el
bien jurdico protegido por esta normativa especial
y que se concreta ahora en la actividad agraria
como actividad empresarial si bien, no puede
ocultarse, como consecuencia de la estructura
social, jurdica y econmica de la poca, se
encamin en muchos casos a la resolucin de
problemas laborales encubiertos en el mbito de
una agricultura de mera subsistencia.
El desarrollo reglamentario de la Ley de 1935
(Reglamento de 27 de abril) fue seguido de
numerosas leyes (28 de junio de 1940, 23 de julio
de 1942, 18 de marzo de 1944, 16 de julio de
1946, 18 de diciembre de 1946, 4 de abril de 1948,
16 de julio de 1949, 17 de julio de 1953 y 15 de
julio de 1954) reguladoras de aspectos parciales y
que, aun con principios inspiradores comunes,
contribuyeron a crear un confusionismo legislativo
al que hizo frente el Reglamento de 29 de abril de
1959, concebido como verdadero Texto Refundido
de las disposiciones vigentes en la materia hasta

pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
proclamados en los artculos 33, 45 y 130 de la
Constitucin de 1978, motiv la promulgacin de la
vigente Ley de Arrendamientos Rsticos de 31 de
diciembre de 1980 que en su Disposicin Final
deroga expresamente toda la normativa anterior y
que se asienta en los siguientes principios
inspiradores:
- El contrato de arrendamiento se configura como
un instrumento de reforma agraria vinculndose su
normativa con las Leyes Especiales de la poltica
agraria.
- Se concibe el contrato de arrendamiento como un
contrato para la empresa agraria, exigindose en el
arrendatario -sea persona fsica o jurdica- la
condicin de profesional de la agricultura.
- Se fomenta y facilita el acceso del arrendatario a
la propiedad de la tierra.
- Se regula de forma especfica la aparcera como
una figura distinta del arrendamiento.
Son, por ltimo, hitos normativos destacables la
-hoy derogada- Ley de 24 de diciembre de 1981 del
Estatuto de los Jvenes Agricultores y Explotacin
Agraria, la Ley de 28 de febrero de 1991 que
modifica el artculo 14 de la Ley de 1980 en
adaptacin a la Normativa Comunitaria, la Ley de
10 de febrero de 1992 de Arrendamientos Rsticos
Histricos y la Ley de 4 de julio de 1995 de
Modernizacin de la Explotacin Agraria que, para

los contratos celebrados a partir de su entrada en
vigor, fija la duracin mnima de los contratos en
cinco aos y suprime las prrrogas legales
reguladas en el artculo 25 de la Ley de 1980, al
tiempo que modifica el concepto de profesional de
la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa
Del examen de los artculos 8 a 11 de la L.A.R.

resultan dos caractersticas generales inspiradoras
de esta normativa: su imperatividad y su funcin
tuitiva, protectora de la posicin del arrendatario.
Esta tendencia se manifiesta de forma expresa en
el artculo 9 al decir que son nulas y se tendrn por
no puestas las clusulas que modifiquen en
perjuicio del arrendatario las normas de la presente
Ley, salvo los casos en que sta expresamente lo
autorice. No pueden imponerse al arrendatario
condiciones o prestaciones diferentes de las que le
son propias, conforme a lo establecido en esta Ley,
ni gastos por reparaciones u otros conceptos que
por Ley no le corresponder. Adems, y de forma
anloga a la establecida en el artculo 6.4 del
Cdigo Civil, se establece en el artculo 8 que son
nulos los actos realizados en fraude de esta ley y no
impedirn la debida aplicacin de la norma que se
hubiere tratado de eludir.
Tambin la buscada proteccin del arrendatario es
el fundamento del artculo 10 que reconoce a aqul
el derecho de determinar el tipo de cultivo, sin
perjuicio de su obligacin de devolver la finca, al

terminar el arriendo, en el estado que la recibi y
de lo dispuesto sobre mejoras en la propia ley. Por
ello son nulos los pactos que impongan al
arrendatario cualquier restriccin sobre los cultivos
o sobre el destino de los productos salvo los que
tengan por finalidad evitar que la tierra sea
esquilmada o sean consecuencia de disposiciones
legales o reglamentarias. Cuando la determinacin
de destino slo podr hacerse de acuerdo con el
artculo 61.
A la misma finalidad responde la exclusin de la
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
arrendatario de modo que slo se admite la
renuncia a los derechos del arrendatario desde el
momento que puedan ser ejercitados; renuncia que
segn el artculo 11 deber constar en documento
pblico. Por el contra, los derechos del arrendador
son renunciables con arreglo a las normas
generales.
Tambin parece procedente hacer una referencia en
este punto a lo dispuesto en el artculo 74 de la
L.A.R. que, consagrando el principio germnico
kauf bricht nicht miete -venta no quita renta-,
dispone que el adquirente de una finca rstica
arrendada, aun cuando estuviere amparado por el
artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar
subrogado en todos los derechos y obligaciones del
arrendador. De esta forma, sea o no el adquirente
de la finca un tercero protegido por el principio de
fe pblica registral, y con independencia de que el
arrendamiento rstico se encuentre o no inscrito,
aqul soportar el arrendamiento por todo el

tiempo que corresponda. Lgicamente si el
arrendamiento no est inscrito en el Registro de la
Propiedad es el arrendatario el que deber probar
que la relacin arrendaticia fue constituida con
anterioridad a la transmisin de la finca; prueba
que no plantear mayores dificultades si el
arrendamiento se formaliz en escritura pblica con
arreglo al artculo 1.218 C.C. Si el contrato de
arrendamiento se celebr verbalmente o en simple
documento privado -como es el contrato-tipo al que
despus se har referencia- entonces habr que
acudir a los medios generales de prueba admitidos
en nuestro Derecho y prestar especial atencin a lo
dispuesto en el artculo 1.227 C.C., sobre todo si el
contrato privado fue inscrito en el Registro Especial
de Arrendamientos Rsticos.
mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
El mbito territorial de aplicacin de la Ley de
Arrendamientos Rsticos aparece delimitado en su
Disposicin Adicional, a cuyo tenor ser de
aplicacin en todo el territorio nacional sin perjuicio
de:
a) La aplicacin preferente de los derechos civiles
forales o especiales en todos los territorios de
Estado donde existan normas peculiares al
respecto.
b) La conservacin, modificacin o desarrollo por

las Comunidades Autnomas de su Derecho Civil
relativas a las materias reguladas por esta Ley.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
fundamentalmente en los arts. 35 y ss. de la Ley de
Derecho Civil de Galicia de 24 de mayo de 1995, en
las Leyes 588 y ss. de la Compilacin de Navarra de
1 de marzo de 1973, en los artculos 337 y ss. del
Derecho Legislativo de 19 de julio de 1984 que
aprueba el Texto Refundido de la Compilacin de
Catalua y en el artculo 64 del Texto Refundido de
la Ley de Derecho Civil de Baleares de 6 de
septiembre de 1990.
Todo ello al margen de otras normas que sin
referirse directamente al arrendamiento rstico (ni
a la aparcera, ni a otros contratos agrarios) han de
tenerse, no obstante, en cuenta, por ejemplo, en
cuanto pueden alterar el rgimen de preferencias
de los derechos de adquisicin del arrendatario (as,
en tal sentido, los artculos 149 a 152 de la
Compilacin Aragonesa de 8 de abril de 1967 y los
artculos 112 y ss. de la Ley del Derecho Civil del
Pas Vasco de 1 de julio de 1992). Igualmente han
de destacarse, para Galicia, las Leyes de su
Parlamento Autonmico de 10 de diciembre de
1986 sobre prrrogas en Arrendamientos Rsticos y
de 16 de abril de 1996 sobre Aparcera y
Arrendamientos Rsticos Histricos; y por ltimo,
con carcter general, destacan todas las normas
autonmicas reguladoras del sector agrario, as
como las estatales de traspaso de funciones,
competencias y servicios a las Comunidades
Autnomas, a los efectos de lo establecido en el

punto tercero de la propia Disposicin Adicional de
la Ley de Arrendamientos Rsticos sobre facultades
del Ministerio de Agricultura y del Instituto de
Reforma y Desarrollo Agrario.
mbito material
Aparece regulado en los artculos 1 a 7 de la L.A.R.,
en el captulo dedicado a las Disposiciones
Generales, de donde resulta que se consideran
arrendamientos rsticos a los efectos de la ley, los
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
temporalmente una o varias fincas para su
aprovechamiento agrcola, pecuario o forestal, a
cambio de una precio o renta, y ello aunque las
partes le hayan asignado una denominacin distinta
de la de arrendamiento, o se incluya, adems de las
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
elementos destinados a la explotacin, o aunque
consista el precio en una suma alzada o, total o
parcialmente, en la mejora o transformacin del
predio arrendado.
No se consideran arrendamientos rsticos los
contratos de recoleccin de cosechas a cambio de
una parte de los productos ni los de realizacin de
alguna faena agrcola claramente individualizada,
aunque se retribuya con una participacin en los
productos o con algn aprovechamiento singular.
Tampoco lo son los contratos de cesin del suelo a
cambio de una canon, fijo o variable, por un plazo
superior a doce aos para plantar y aprovechar
vias, naranjos, olivares u otras especies arbreas
no forestales (cuyo rgimen jurdico ser el del

artculo 1.656 C.C., o el de las Disposiciones Forales
correspondientes como es el caso de la Rabassa
morta en Catalua); no obstante si finalizado el
plazo del contrato el usuario continuare en el uso y
aprovechamiento de la finca con el consentimiento
tcito del cedente, la Ley considera establecido un
arrendamiento, por plazo de seis aos susceptible
de tcitas reconducciones por periodos sucesivos de
tres aos, determinndose la renta por el
procedimiento previsto en el artculo 121.4.a.
Adems, la Ley excluye del mbito de aplicacin de
sus preceptos, quedando sometidos al rgimen del
Cdigo Civil o normativa especial correspondiente:
1. Los arrendamientos concertados entre parientes
en lnea recta o colaterales hasta el segundo grado,
por consanguinidad, afinidad o adopcin, salvo que
se otorguen por escrito y con expresa sumisin a la
L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas
pertenecientes a la herencia indivisa, con la misma
salvedad del caso anterior.
3. La cesin de aprovechamientos de tierras a
cambio de servicios prestados fuera de ellas.
4. Los arrendamientos de temporada inferior al
ao agrcola.
5. Los arrendamientos de tierras labradas y
preparadas por cuenta del propietario para la
siembra especfica del contrato.
6. Los arrendamientos de fincas adquiridas por

causa de utilidad pblica o inters social conforme a
la legislacin especial.
7. Los arrendamientos que tengan por objeto:
a) aprovechamientos de rastrojeras, pastos
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
montaneras o, en general, otros secundarios
distintos siempre de los principales y compatibles
con stos.
b) aprovechamientos encaminados a semillar o
mejorar barbechos.
c) la caza.
d) explotaciones ganaderas de tipo industrial o
locales o terrenos dedicados exclusivamente a la
estabulacin del ganado.
8. Los arrendamientos de fincas que constituyan
suelo urbano o urbanizable programado. Hoy debe
tenerse en cuenta que en virtud del Real Decreto
Ley de 7 de junio de 1996, Ley de 14 de abril de
1997 y Ley de 13 de abril de 1998 se suprimi la
distincin entresuelo urbanizable programado y no
programado, refundindose en una sola categora
denominada suelo urbanizable.
9. Los arrendamientos de fincas accesorias a otras
explotaciones ajenas al destino rstico, siempre que
el rendimiento ajeno al destino rstico sea
notoriamente superior a ste.
10. Los arrendamientos de fincas cuyo valor en
venta, por circunstancias ajenas al destino agrario,
sea superior al doble del precio que normalmente

corresponda en la comarca a las de su misma
calidad o cultivo.
Si, vigente el contrato, sobreviene alguna de las
circunstancias arriba reseadas bajo los nmeros 8
y 10 el arrendador podr poner trmino al contrato
al amparo del artculo 83.
mbito temporal. Referencia a los Arrendamientos
Rsticos Histricos
El mbito temporal de aplicacin de la L.A.R.
aparece delimitado en su Disposicin Transitoria
Primera de la que se desprende que la Ley es de
aplicacin a todos los contratos de arrendamiento o
aparcera sobre fincas rsticas, cualquiera que sea
la fecha de su celebracin, con las salvedades
siguientes:
1. Los contratos existentes a la entrada en vigor
de esta Ley se regirn en cuanto a su duracin por
lo establecido en la legislacin anterior (sobre este
particular ha de estarse, esencialmente, a lo
dispuesto en el artculo 9 del Decreto de 9 de abril
de 1959). No obstante, si se trata de cultivadores
personales, en los trminos que define el artculo
16 de la L.A.R., tendrn derecho a las prrrogas
que la misma determina hasta el lmite de veintin
aos contados desde la iniciacin del contrato.
2. Las consecuencias previstas en los artculos 17
y 19 no sern de aplicacin a los contratos en vigor
en tanto no finalice el plazo estipulado o la prrroga
que se halle en curso, sin que puedan prorrogarse
en ninguna forma, ni aun con el consentimiento del

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
anterioridad a la publicacin de la Ley de 15 de
marzo de 1935 en que se hubiera perdido memoria
del tiempo por el que se concertaron, cuando el
cultivador sea personal, se entendern prorrogados
por dos periodos de tres aos; durante estos
periodos el arrendatario podr hacer uso del
derecho de acceso a la propiedad en los trminos
establecidos en el prrafo primero del artculo 98 de
esta Ley.
Debe aclararse, en relacin con esta regla 3., que
la Ley de 12 de febrero de 1987 concedi una
nueva prrroga de cinco aos, durante los cuales
pudo el arrendatario hacer uso de su derecho de
acceso a la propiedad en los trminos establecidos
en el artculo 98, o con arreglo al artculo 99 si el
contrato se hubiese concertado antes del 1 de
agosto de 1942. Con posterioridad, la Ley de
Arrendamientos Rsticos Histricos de 10 de
febrero de 1992, derog tales artculos de la L.A.R.,
y concedi un ltimo y nico periodo de prrroga,
que concluy el 31 de diciembre de 1997, al tiempo
que estableci el rgimen jurdico especial de los
denominados arrendamientos rsticos histricos.
A estos efectos la Ley de 1992 considera como tales
en su artculo 1.:
a) Los arrendamientos anteriores al Cdigo Civil
cuyo arrendatario traiga causa de quien lo fuera a
la publicacin de dicho cuerpo legal.
b) Los concertados con anterioridad a la publicacin

de la Ley de 15 de marzo de 1935, cuando el
arrendatario sea cultivador personal.
c) Los anteriores al 1 de agosto de 1942, cuya
renta hubiera sido regulada por una cantidad de
trigo no superior a 40 quintales mtricos y en los
que la finca venga siendo cultivada personalmente
por el arrendatario.
La condicin de arrendamiento rstico histrico
podr acreditarse por cualquier medio de prueba
admitido en Derecho, y no se perder por el hecho
de que las partes hayan introducido pactos
modificativos de la renta o de otros elementos o
condiciones del contrato primitivo, siempre que se
mantenga constante el arrendamiento sobre todas
o parte de las fincas primitivamente arrendadas.
La Ley, como queda expuesto, prorrog tales
arrendamientos hasta el 31 de diciembre de 1997,
excluyendo durante dicho plazo la posibilidad de
que el arrendatario hiciese uso del derecho de
subrogacin previsto en el artculo 73 de la L.A.R.
Del mismo plazo dispuso el arrendatario para hacer
uso del derecho de acceso a la propiedad con los
requisitos regulados en el artculos 2. de la Ley,
cuyo inciso final establece que de haberse
ejercitado ese derecho de acceso a la propiedad el
arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
personalmente las fincas adquiridas durante seis
aos como mnimo. El incumplimiento de tal
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
arrendador la facultad de resolver la transmisin
dominical, abonando el precio de la misma, con

derecho a ser resarcido de los daos y perjuicios y
recuperar la finca libre de arrendatarios y
ocupantes.
Como norma especial -basada, tal y como aclara la
Exposicin de Motivos, en razones sociales- el
artculo 3 establece que una vez finalizada la
prrroga ordinaria concedida por la ley -el 31 de
diciembre de 1997- si el arrendatario tuviese
cincuenta y cinco aos cumplidos a la entrada en
vigor de la misma -decir, el 11 de febrero de 1992,
fecha de su publicacin en el B.O.E. a tenor de la
Disposicin Final -el arrendamiento se tendr por
prorrogado hasta que aqul causa derecho a la
pensin de jubilacin o invalidez permanente en
cualquiera de los regmenes del Sistema de la
Seguridad Social, y como mximo hasta que
cumpla sesenta y cinco aos de edad, siempre que
contine siendo cultivador personal; situacin de
prrroga en la que igualmente queda excluida la
posibilidad de hacer uso del derecho de subrogacin
previsto en el artculo 73 de la L.A.R.
El artculo 4 apartado 1. de la Ley de
Arrendamientos Rsticos Histricos, basado en
razones de justicia distributiva, establece que si el
arrendatario, a requerimiento del arrendador, deja
las fincas libres y a disposicin de ste al finalizar el
ao agrcola en el que se extingan los contratos a
los que se refiere la Ley, tendr derecho a la tercera
parte del valor de dichas fincas, valor que se
determinar en la misma forma prevista en los
apartados 2 y 3 del artculo 3 de la propia Ley, que
al regular el derecho de acceso del arrendatario a la

propiedad de la finca, establece que por tal se
tendr la cantidad resultante de la aritmtica entre
la valoracin catastral de la finca y el valor en venta
actual de fincas anlogas en el mismo trmino
municipal o en la comarca. Tal cantidad ser fijada
por las Juntas Arbitrales de Arrendamientos
Rsticos, que donde no estuviesen constituidas lo
sern por las Comunidades Autnomas respectivas
con sujecin al artculo 121 de la L.A.R.
El mismo artculo 2 apartado 1. concede al
arrendatario idntico derecho a la tercera parte del
valor de la finca en el caso de que se vea privado
de su explotacin por expropiacin forzosa, si bien
en este caso la tercera parte del valor de la finca se
determinar en funcin del justiprecio de la misma,
sin perjuicio de los derechos que al arrendatario
conceden los artculos 62 y 64 de la L.A.R. en
relacin con las mejoras por l realizadas.
Para llevar a efecto lo dispuesto en dicho apartado
1. del artculo 4 la Ley impone como requisito que
el
arrendador
notifique
fehacientemente
al
arrendatario, antes de la extincin del contrato, el
propsito de recuperacin de la finca y el
ofrecimiento de pago de la indemnizacin fijada en
la forma expuesta. Si el arrendatario no percibiese
la indemnizacin correspondiente antes de la
finalizacin del ao agrcola en que se extinga el
contrato tendr derecho a permanecer en la
explotacin de las fincas hasta el pago o la
consignacin de la cantidad debida.
Sin perjuicio de lo que antecede, si el

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
habitada por el arrendatario, ste tendr derecho,
salvo que sta fuere expropiada, a continuar el
arrendamiento de la casa de labor y en un 10% de
la superficie total de las fincas arrendadas, a su
eleccin, con un mximo de una hectrea, hasta el
fallecimiento del arrendatario y el de su cnyuge
que con el conviviere, pagando como renta la usual
en el lugar para fincas anlogas, sin exceder de la
que pague el arrendatario por la totalidad de las
fincas arrendadas.
Completa la normativa sobre estos Arrendamientos
Rsticos Histricos la Disposicin Adicional de la
Ley, donde se prevn prstamos a largo plazo y
bajo inters y subvenciones para facilitar el acceso
a la propiedad de los arrendatarios que lo hubiesen
solicitado dentro de los dos primeros aos de
vigencia de la Ley. Ayudas estatales que, con otros
aspectos accesorios de esta materia, fueron
reguladas por el Real Decreto 1.147/92 de 25 de
septiembre.
Por lo dems, la Ley de Arrendamientos Rsticos
Histricos se dict al amparo del artculo 149.1.8 de
la Constitucin y, por lo tanto, como legislacin
civil, con carcter supletorio, en defecto de la
legislacin civil, foral o especial relativa a estas
materias, lo que reclama una breve referencia a la
Ley del Parlamento de la Comunidad Autnoma de
Valencia de 15 de diciembre de 1986 sobre
Arrendamientos Rsticos Histricos, y a la Ley de
16 de abril de 1996 sobre Aparcera

Arrendamientos Rsticos Histricos en Galicia.
En la Comunidad Autnoma de Valencia el

reconocimiento de la condicin de Arrendamiento
Rstico Histrico es el resultado de un expediente
administrativo
instado
por
el
arrendatario
aportando o bien un dictamen pericial de
especialista que recoja la oportuna investigacin
histrico-jurdica, o bien una prueba de que la
relacin jurdica arrendaticia fue constituida antes
de la entrada en vigor de la Ley de 15 de marzo de
1935. En cualquier caso para tal calificacin
administrativa se precisa que se trate de
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo
inmemorial y regidos por la costumbre.
La Ley valenciana configura el arrendamiento
histrico como un contrato de duracin indefinida,
si bien concede al arrendador la facultad de recabar
la finca, en cualquier momento, para su cultivo
directo -que deber mantener durante, al menos,
diez aos- y abonando al arrendatario la
indemnizacin que al efecto fija la Ley, entre un
40% y un 50% del valor de la finca.
Tambin, al margen de otras cuestiones de menor
inters, se prev el acceso del arrendatario a la
propiedad de la tierra, el reparto entre el
arrendador y arrendatario del plusvalor resultante
de la calificacin de la finca como suelo urbanizable
y se regulan diversos supuestos de sucesin inter
vivos y mortis causa en el cultivo de la finca para
asegurar la continuidad de la explotacin agraria.
En la Comunidad Autnoma de Galicia quedan

sometidos al rgimen especial de la Ley de 16 de
abril de 1996 los arrendamientos existentes con
anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de 1 de
agosto de 1942 as como las aparceras de igual
antigedad en las que no se haya modificado desde
aquella fecha la particin correspondiente a cada
una de las partes. Todos estos contratos quedaron
prorrogados automticamente hasta el 31 de
diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas
complementarias de modo anlogo al resultado en
el artculo 3 de la ley estatal. Tambin es similar al
rgimen de la ley estatal al previsto en la ley
gallega para el acceso a la propiedad del
arrendatario o aparcero. No obstante, se concede al
propietario un derecho de rescate de las fincas
arrendadas o cedidas en aparcera, abonando al
arrendatario o aparcero adems del importe de las
mejoras introducidas el valor atribuible a los
beneficios cesantes como consecuencia de la
rescisin del contrato y como reconocimiento de la
titularidad empresarial que vena ostentando,
obligndose, adems, el propietario a la explotacin
personal y directa de la finca durante, al menos,
seis aos y siempre que, previamente, justifique su
necesidad inexcusable de cultivar la finca como
nico medio de subsistencia. Por el contrario y a
diferencia de la ley estatal, no se prev en Galicia la
obligacin del propietario de abonar dicha
indemnizacin al arrendatario o aparcero si al
trmino de la relacin contractual -en general el 31
de diciembre de 2005- recupera las fincas.
Constitucin.
Elementos personales
- El arrendador.
Segn el artculo 12 de la L.A.R. para dar fincas en
arrendamientos sujetos a la presente Ley se precisa
la misma capacidad que para enajenarlas. Los
padres o tutores podrn dar en arrendamiento las
fincas de los menores sujetos a su patria potestad o
tutela por trmino no superior al que falte a dichos
menores para alcanzar la mayora de edad. Estos
arrendamientos sern improrrogables. Expirado el
plazo del arrendamiento, el arrendatario tendr
derecho a continuar en posesin de la finca hasta la
recoleccin de la cosecha pendiente.
Lgicamente si los padres o tutores del menor de
edad pretenden constituir un arrendamiento sobre
la finca propiedad de aqul por un plazo superior al
que le falte para alcanzar la mayora de edad,
debern obtener la correspondiente autorizacin
judicial, tal y como se desprende de las normas
generales reguladoras de los actos de enajenacin
de bienes de menores en el Cdigo Civil (en
particular, sus artculos 166 y 271), solucin que
igualmente contemplaba el artculo 9.5 del
Reglamento de Arrendamientos Rsticos de 1959.
Tratndose de menores emancipados, y ya que la
ley exige como hemos visto la capacidad necesaria
para enajenar, habr que estar a lo dispuesto en el
artculo 323 del C.C., precisndose pues la
asistencia de los padres o a falta de ambos del
curador; y la misma solucin merece el caso del

arrendamiento constituido por el incapaz sometido
a curatela, segn los artculos 290 y 271 C.C.
Respecto de los incapacitados sometidos a tutela
hay que entender que el tutor necesitara en todo
caso autorizacin judicial al amparo del artculo
271.2 C.C. y cualquiera que sea el plazo de
duracin del arriendo; en tal caso, surge la duda de
si el contrato se extinguir en el caso de dictarse
una resolucin judicial que, con arreglo a los
artculos 212 y 213 C.C., ponga fin al estado de
incapacitacin del arrendatario, como resultara de
una aplicacin analgica del artculo 12.2 de la
L.A.R., razn de analoga defendida, entra otros,
por autores como PAU PEDRN y LACRUZ.
Analizadas las cuestiones que plantea la capacidad
necesaria para dar una finca en arrendamiento con
sujecin a la L.A.R., debe tambin estudiarse la
legitimacin precisa para ello, legitimacin que
compete, desde luego, al propietario de la finca,
pero no slo a l, sino tambin al titular de
cualquier derecho que implique el goce transmisible
de la finca y as el artculo 13 de la L.A.R. prev que
los contratos constituidos por usufructuarios,
superficiarios, enfieutas y cuantos tengan un
derecho anlogo de goce sobre la finca, se
resolvern al extinguirse el derecho del arrendador,
subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
correspondiente ao agrcola; lgicamente si al
otorgamiento del contrato hubiere concurrido
tambin el propietario, subsistirn durante todo el
tiempo pactado.
Lgicamente si en cualquiera de los supuestos

anteriores, existiera conflicto de intereses entre el
menor o incapacitado y sus padres, tutor o curador
(por ejemplo, por tratarse del arrendamiento de
una finca propia de aqullos a favor de stos),
deber procederse al nombramiento de un defensor
judicial con arreglo a los artculos 299, 163 y
concordantes del Cdigo Civil. Evidentemente, el
arrendamiento no es un acto prohibido a los cargos
tutelares a los efectos del artculo 221.3 C.C., pues
no se trata de una transmisin.
- El arrendatario.
Desde luego ha de concurrir en el arrendatario la
capacidad para contratar con arreglo a las normas
generales de nuestro Derecho Civil y, adems, los
requisitos de los artculos 14 a 19 de la L.A.R., que
pueden ser expuestos del siguiente modo:
1. Slo pueden ser arrendatarios, o en su caso
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los
profesionales de la agricultura. A estos efectos se
entiende profesional de la agricultura segn el
artculo 15 L.A.R., modificado por la Ley de 4 de
julio de 1995 de Modernizacin de la Explotacin
Agraria:
a) La persona mayor de edad o emancipada que se
dedique o vaya a dedicarse a actividades de
carcter agrario y se ocupe de manera efectiva y
directa de la explotacin, como agricultor
profesional. Por agricultor profesional se entiende
segn el artculo 2.5 de la citada Ley de 4 de julio
de 1995, aqul que siendo titular de una
explotacin agraria al menos el 50% de su renta

total la obtenga de actividades agrarias u otras
actividades complementarias, siempre y cuando la
parte de renta precedente directamente de la
actividad agraria realizada en su explotacin no sea
inferior al 25% de su renta total y el tiempo de
trabajo dedicado a actividades agrarias o
complementarias se superior a la mitad de su
tiempo de trabajo total. Para determinar al renta
total debe estarse a los criterios establecidos en el
artculo 5.1 de la Orden de 13 de diciembre de
1995 y una enumeracin de lo que ha de
entenderse, a los efectos de la norma, por
actividades complementarias se encuentra en el
inciso 2. del propio artculo 2.5 de la Ley de 1995.
b) Las sociedades cooperativas agrarias de
explotacin comunitaria de la tierra o de trabajo
asociado dentro de la actividad agraria.
c) Las sociedades agrarias de transformacin u
otras sociedades civiles, laborales u otras
mercantiles, que en caso de ser annimas, sus
acciones debern ser nominativas y tengan por
objeto exclusivo, conforme a sus estatutos, el
ejercicio de la actividad agraria.
d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
Administraciones Pblicas que estn facultados
conforme a sus normas reguladoras para la
explotacin o subarriendo de fincas rsticas.
En todo caso a los efectos de la L.A.R. se considera
profesional de la agricultura al cultivador personal,
esto es, a quien lleve la explotacin por s, o con la
ayuda de familiares que con l conviven, sin utilizar

asalariados ms que circunstancialmente, por
exigencias estacionales de la explotacin agraria.
No se perder la condicin de cultivador personal,
aunque se utilicen uno o dos asalariados, en caso
de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa
que impida continuar el cultivo personal. Sobre la
posibilidad de considerar o no la jubilacin como
justa causa a tales efectos puede consultarse el
trabajo de FONSECA GONZLEZ El cultivador
personal y su jubilacin en la nueva L.A.R.,
publicado en la Revista de Derecho Privado (Ao
1983, pgina 541 y ss).
2. No podrn ser arrendatarios de fincas rsticas
las personas y sociedades extranjeras. Se
exceptan, no obstante:
a) Las personas y sociedades nacionales de los
Estados miembros de la Comunidad Econmica
Europea.
b) Las personas y sociedades nacionales de los
dems Estados que apliquen a los espaoles el
principio de reciprocidad en esta materia.
Adems,
y
aunque
no
se
establezca
especficamente en la normativa de arrendamientos
rsticos, deben tenerse en cuenta las restricciones
establecidas en la Ley de 12 de marzo de 1975 y su
Reglamento de 10 de febrero de 1978 sobre Zonas
e Instalaciones de Inters para la defensa nacional,
cuando se pretenda en dichas zonas la constitucin
de arrendamientos a favor de extranjeros, pues
dada la finalidad perseguida por tal Ley, no parece
que deba darse excesiva trascendencia a la

distincin entre derechos reales y -como el del
arrendatario- personales. En efecto, escribe LUCAS
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu
propuesta [...] como si a los altos intereses
militares les importara mucho en un mismo
supuesto de derecho de disfrute de una finca que
este derecho fuere real o personal [...].
3. Tampoco podrn ser arrendatarios las personas
fsicas que, por s o por persona fsica o jurdica
interpuesta, sean ya titulares de una explotacin
agraria o varias con las caractersticas y
dimensiones que, para comarca, fijen las
Administraciones competentes, sin que puedan
exceder en total de 500 hectreas de secano o 50
de regado, o 1.000 hectreas si se trata de fincas
para aprovechamiento ganadero en rgimen
extensivo. En cualquier caso, las superficies incultas
de fincas, calificadas catastralmente como eriales,
matorrales y monte bajo, no se computarn a los
efectos de dicha norma y en el caso de fincas
mixtas, para la determinacin de aquellos lmites se
computar cada hectrea de regado por diez de
secano y cada dos de terreno forestal o ganadero
por una de secano.
Lgicamente el I.R.Y.D.A. y dems entidades
pblicas, sociedades estatales y organismos
autnomos a los que se refiere el artculo 15.c) y d)
de la L.A.R. no quedan sujetos a dicha limitacin de
superficie; limitacin de superficie que, por lo
dems, queda sujeta a normas especiales cuando el
arrendatario sea una sociedad cooperativa, con

arreglo a los artculo 15.b) y 18.3 de la L.A.R.
Tambin existen reglas especiales respecto de las
sociedades a las que se refiere el apartado c) del
artculo 15 de la L.A.R. para las que rigen estas
limitaciones por razn de superficie arrendada, si
bien conforme al artculo 18.4 a tal efecto se
considerar que cada socio es arrendatario del
nmero de hectreas que resulte de aplicar a la
superficie total arrendada por la sociedad el
porcentaje de participacin de aqul en el capital
social. Si la sociedad no reduce o anula la
participacin del socio en la medida que exceda de
tales lmites ser de aplicacin el artculo 17 de la
L.A.R. que se expondr posteriormente.
Con estas normas la L.A.R. se propone evitar la
concentracin excesiva de tierras en manos de
quienes no ostenten efectivamente la condicin de
agricultor profesional, buscando, adems, la
efectiva dedicacin de ste a su actividad. Por ello,
la Ley permite en su artculo 17.7 que, previa
autorizacin del I.R.Y.D.A: una persona tome en
arrendamiento fincas cuya superficie exceda de los
lmites sealados, siempre que constituya una
unidad de explotacin cuya divisin menoscabe
sustancialmente su rentabilidad.
Finalmente no regirn los estudiados lmites de
superficie cuando se trate de fincas cuyo destino
sea forestal y el arrendatario industrialice la
totalidad de los productos forestales obtenidos en
ellas, si bien la Administracin competente podr
sealar superficies mximas, para cada caso

concreto y, por razones medioambientales, limitar
las especies, mtodos de plantacin y tratamiento
silvcola que pretendan utilizarse, cuando puedan
alterar el equilibrio ecolgico de la zona.
Para salvaguardar la observancia de los requisitos
exigidos por los artculos 15 (profesional de la
agricultura) y 18 (lmite mximo de superficie), los
artculos 17 y 19 establecen que si el arrendatario
no es profesional de la agricultura en el momento
de la celebracin del contrato y el arrendador,
previo requerimiento del I.R.Y.D.A., no hiciese uso
en el plazo de treinta das, de la facultad de
resolver el contrato que le otorga el artculo 76,
aquel organismo -o el autonmico competentetendr la facultad de arrendar la finca, abonando
como renta la usual en la comarca. En tales casos,
y salvo lo dispuesto en el artculo 15.c), las fincas
sern
subarrendadas
a
personas
de
las
comprendidas en los apartados a) y b) del artculo
15 y preferentemente a los titulares de
explotaciones colindantes que no alcancen los
lmites mnimos de viabilidad.
Las mismas reglas se aplicarn en el caso de que,
con posterioridad a la celebracin del contrato, el
arrendatario pierda la condicin de profesional de la
agricultura o arrendare explotaciones superando los
lmites de superficie arriba analizados. No obstante
en tales casos -en los que la prdida de condicin
de profesional de la agricultura o la superacin de
los
lmites
mximos
de
superficie,
son
sobrevenidas- los contratos quedarn convalidados
si antes de que el arrendador o en su defecto, el

I.R.Y.D.A. ejerciten su derecho, recupera el
arrendatario la condicin de profesional de la
agricultura o se resuelven o extinguen otros
contratos de arrendamiento de modo que las tierras
que pueda explotar el arrendatario queden dentro
de los lmites permitidos.
Elementos reales
1. La finca:
Ha de tratarse de una finca rstica y su dedicacin
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
Lgicamente deben darse por reproducidas en este
punto las reglas ya estudiadas al tratar del mbito
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
fundamentalmente en los artculos 6 y 7, as como
las recogidas en el artculo 18 sobre lmites
mximos de superficie.
2. La renta:
Aparece regulada en los artculos 31 a 46 L.A.R.,
estructurados en los siguientes apartados:
a) Reglas generales:
La renta ser la que libremente estipulen las partes
y se fijar en dinero, no obstante la L.A.R. permite
que pueda fijarse en especie, supuesto en que
cualquiera de las partes puede exigir su conversin
en dinero conforme a los criterios establecidos en el
artculo 38. La renta se pagar por aos, en la
fecha pactada, y en su defecto, con arreglo a la
costumbre del lugar. En aquellos supuestos en que
-segn permite el artculo 2.3- se fije el precio en

una cantidad alzada para todo el tiempo de
arrendamiento, se dividir por la duracin pactada
para determinar la cantidad que habr de ser
pagada anualmente como renta a los solos efectos
de establecer el momento del pago. La Ley tambin
prev en el artculo 2.3 los arrendamientos ad
mejorandum, esto es, aquellos en los que se pacta
que la renta ser satisfecha, en todo o en parte,
mediante la mejora o transformacin de la finca por
el arrendatario.
El carcter marcadamente tuitivo de la L.A.R.
fundamenta la norma del artculo 33 a cuyo tenor
queda prohibido el pago anticipado de rentas por
ms de un ao. El arrendatario -alterndose los
criterios generales de los artculos 1.896 y
concordantes del Cdigo Civil- podr reclamar el
duplo de las cantidades indebidamente anticipadas
si demostrase que el arrendador obr de mala fe.
El pago de la rente se realizar en el lugar y la
forma pactada y, en su defecto, en la morada o
casa del arrendatario.
Todas las cantidades que hubiere de pagar el
arrendador y que por disposicin legal sean
repercutibles al arrendatario podrn ser exigidas
por aqul desde el momento que las haya
satisfecho, expresando el concepto, importe y
disposicin que autorice la repercusin. El impago
de tales cantidades equivaldr al impago de la
renta. El derecho a repercutir prescribir al ao de
haberse efectuado el pago por el arrendador.
El arrendatario podr asegurar la produccin normal

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente
asegurables y el arrendador compelerle a que lo
haga. En ambos casos le ser posible al
arrendatario repercutir contra el arrendador, a
partir del momento en que le notifique el seguro
concertado, una parte de la prima que guarde, en
relacin con su importe total, la misma proporcin
que exista entre la renta y la suma total asegurada.
b) La actualizacin de la renta:
Las normas que sobre este particular recogen los
artculos 38 y 39 ofrecen un remedio frente a las
perturbadoras consecuencias de la prdida del valor
adquisitivo de la moneda; se trata pues de una
medida estabilizadora de origen legal, de las
llamadas de escala mvil que juega con referencia a
los ndices anuales de precios fijados por el
Ministerio de Agricultura. El B.O.E. nm. 63 de 14
de marzo de 1998 publica la Resolucin de 3 de
marzo de 1998 de la Secretara General Tcnica del
Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentacin
sobre ndices de precios percibidos por los
agricultores y ganaderos en 1997 a los efectos de
actualizacin de rentas en arrendamientos rsticos.
El mecanismo de actualizacin de la renta es el
siguiente:
Las partes podrn acordar la actualizacin de la
renta por referencia al ltimo ndice anual de
precios percibidos por el agricultor, establecido por
el Ministerio de Agricultura para todos los productos
agrcolas en general o algunos de los productos
principales de que sea susceptible la finca, atendida

sus caractersticas y la costumbre de la tierra. De
igual modo, tratndose de fincas cuyos principales
productos sean ganaderos, podr tambin referirse
la actualizacin al ndice de precios de alguno o
algunos de los productos.
Como ya se expuso anteriormente el mecanismo de
actualizacin de rentas juega no slo en el caso de
que as lo acuerden las partes, sino tambin como
una medida impuesta legalmente en defecto de
acuerdo, supuesto en que cualquiera de las partes
podr solicitar del Juez que aada al contrato la
clusula de actualizacin conforme a lo expuesto
anteriormente.
En cualquier caso, se exceptan del mecanismo
legal de actualizacin los contratos en que,
conforme al artculo 32.2, se hubiese estipulado
como renta una cantidad alzada para todo el
contrato, a menos que as se haya pactado
expresamente y por escrito, y sin perjuicio de la
posible revisin de la renta, que se analiza a
continuacin.
c) La revisin de la renta:
Como hemos dicho la actualizacin de la renta es
un mecanismo legal que trata de hacer frente a las
perturbadoras consecuencias de la oscilacin del
valor de la moneda; distinta finalidad tienen las
normas que recogen los artculos 40 a 43 de la
L.A.R. sobre revisin de la renta, pues responden al
criterio de imponer la justicia de la misma. As,
transcurrido el primer ao de vigencia del contrato
cualquiera de las partes podr pedir la revisin de

la renta por ser sta superior o inferior a la usual en
el lugar para fincas anlogas, pero para ello no se
tendrn en cuenta -como es lgico- los incrementos
de produccin imputables a la iniciativa del
arrendatario o las mejoras cuyo coste hubiese l
anticipado. En cualquier caso la revisin de la renta
slo tendr efecto respecto de los vencimientos
posteriores a la presentacin de la demanda.
Al lado de esta revisin ordinaria, contempla la
L.A.R. que cualquiera de las partes podr solicitar la
revisin extraordinaria de la renta por haber
cambiado las circunstancias que influyeron en su
determinacin, dando lugar a una lesin superior al
15% de la renta justa. Si se accede a esta revisin
extraordinaria a solicitud del arrendador, el
arrendatario podr optar por la cesacin de la
relacin arrendaticia.
d) La reduccin y exoneracin de la renta:
Se regula esta materia en los artculos 44 a 46 de
la L.A.R., normas que aparecen fundadas en claras
razones de equidad. En ellas se establece que
proceder la reduccin e incluso la exoneracin de
la renta cuando, por caso fortuito o fuerza mayor y
tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
asegurables, se perdiere antes de terminar todas
las operaciones de recoleccin ms de la mitad de
los productos que ordinariamente produzca la finca.
La renta se reducir en igual porcentaje en que
hayan quedado reducidos los productos de la finca
teniendo en cuenta, al estimarlos, la indemnizacin
recibido y, en su caso la propia repercusin a que

se refiere la norma.
Para que el arrendatario pueda ejercitar su derecho
de reduccin o exoneracin de la renta es necesario
que notifique fehacientemente el siniestro al
arrendador en el plazo de treinta das desde que se
produzca, y que acte con la debida diligencia a fin
de conseguir, en su caso, cualquier indemnizacin
que pudiera corresponderle.
Adems, la Ley concede al arrendatario derecho de
reduccin de la renta cuando cualquier menoscabo
o deterioro de la finca que disminuya su
productividad -incluso los causados por obra
permitida o impuesta al arrendador por la Ley-. En
este caso podr solicitarse la reduccin de la renta
en proporcin a la disminucin y durante el tiempo
que dure sta, salvo culpa o negligencia del
arrendatario.
e) La renta consistente en productos de la finca.
Referencia al arrendamiento parciario.
Con anterioridad a la vigente L.A.R. bastaba la
fijacin, como renta, de una parte alcuota de los
productos de la finca para desnaturalizar el contrato
como arrendamiento y convertirlo en aparcera. Sin
embargo, este requisito no es ahora el nico
determinante pues segn el artculo 101 L.A.R. se
considerar arrendamiento parciario y no aparcera
el acuerdo por el que se ceda la tierra a cambio de
una participacin en los productos que se obtengan
de la misma, si el cedente no aporta, adems de la
tierra, el ganado, la maquinaria y el capital
circulante, o lo hace en proporcin inferior al 25%.

Este arrendamiento se regir por las normas
generales de la L.A.R. con las siguientes
especialidades:
- Las mejoras realizadas por el arrendatario
determinarn la elevacin de la participacin en
proporcin a la mayor productividad conseguida por
el mismo, segn determine la Junta Arbitral de
Arrendamientos Rsticos.
- Las partes contribuirn al seguro concertado por
cualquiera de ellas en proporcin a sus respectivas
participaciones.
- En el caso de expropiacin forzosa al que se
refiere el artculo 100 L.A.R., se tomar como renta,
a los efectos de calcular la indemnizacin del
arrendatario, la media del ltimo quinquenio.
- Se establece como causa especfica de resolucin
del contrato la deslealtad o fraude del arrendatario
en la valoracin o entrega de los frutos.
- El arrendamiento parciario se convertir en
arrendamiento ordinario sobre la totalidad de la
finca si alguna de las partes lo pidiere dentro de los
dos meses anteriores al comienzo del nuevo ao
agrcola. Proceder entonces la fijacin de la renta
en metlico, tomndose por tal la usual en el lugar
para fincas anlogas, realizndose su actualizacin
en la forma ya estudiada en el artculo 38.
Elementos formales
El Captulo III de la L.A.R., comprensivo de los

artculos 20 a 24, est dedicado a la forma y
prueba del contrato.
Como regla, congruente por lo dems con lo
consagrado por el artculo 1.278 C.C., se establece
el principio de libertad de forma, de modo que el
contrato ser vlido y vinculante para las partes
cualquiera que sea la forma en que se celebre,
incluso verbalmente, siempre que, con arreglo a las
normas generales de prueba en nuestro Derecho,
se demuestre existencia. La Administracin
competente establecer, con las variaciones que
para cada comarca se determinen, contratos tipos
para su formalizacin por escrito y en ellos se harn
constar los derechos y obligaciones de ambas
partes quienes podrn, adems, incorporar al
contrato los pactos y condiciones que no sean
contrarias a lo dispuesto en le Ley. En cumplimiento
de esta disposicin legal se public (en el B.O.E. de
16 de enero de 1982) la Orden Ministerial de 1 de
diciembre de 1981, aprobando el modelo de
contrato-tipo.
Las partes pueden compelerse recprocamente al
otorgamiento del contrato-tipo. Antes de que el
arrendatario entre en posesin de la finca o dentro
de los dos meses siguientes las partes podrn
compelerse a formalizar inventario que describa el
estado de la finca, de las edificaciones y dems
bienes incluidos en el arrendamiento. Los gastos de
inventario se pagarn por mitad.
La Ley establece en el artculo 23 que el convenio

contenido en el contrato-tipo se elevar a escritura
pblica a instancia de cualquiera de las partes,
siendo de cuenta de la que lo solicite todos los
gastos que se deriven de ello. Evidentemente
parece que la misma posibilidad de solicitar la
elevacin a escritura pblica amparar a las partes,
aunque no se haya suscrito previamente el
contrato-tipo, pues as se infiere de los artculos
1.279 y 1.280 del Cdigo Civil.
En materia de prueba se establece que incumbe la
carga de la prueba a quien invoque la existencia de
estipulaciones que se aparten de las normas
dispositivas de la Ley o de las clusulas que para
los
arrendamientos
correspondientes
estn
establecidas en el contrato-tipo que corresponda
utilizar en la comarca. Con carcter iuris tantum y,
por ende, mientras no se pruebe lo contrario se
presumir que el arrendamiento es a renta fija, que
el plazo de duracin es el mnimo legal y que el
precio es el usual en la comarca.
Finalmente con funcin informativa, estadstica, de
publicidad y coordinacin existe un Registro Pblico,
administrativo y gratuito de Arrendamientos
Rsticos regulado por el Decreto 2.235/85 de 9 de
octubre.
Debe, por ltimo, destacarse que, como excepcin
al referido principio de libertad de forma
contractual, en los arrendamientos que el artculo
28 califica como de larga duracin -esto es,
aquellos estipulados por un plazo mnimo inicial de
dieciocho aos- se exige, para que surtan los

efectos que la Ley les reconoce, que consten
necesariamente
por
escrito
facultando
al
arrendatario para realizar libremente mejoras
tiles, indemnizables al final del contrato.
Contenido de la relacin arrendaticia.
La L.A.R. no regula detalladamente y con carcter
general los derechos y obligaciones de las partes en
la relacin arrendaticia, pues slo se ocupa de
forma sistemtica de los gastos y mejoras. Sin
perjuicio de que esta ltima cuestin sea objeto de
un anlisis detenido con posterioridad, teniendo en
cuenta las normas generales del Cdigo Civil y
preceptos especficos de la propia L.A.R. puede
ahora, de forma esquemtica, ofrecerse el siguiente
cuando general de los derechos y obligaciones de
las partes:
A) Obligaciones del arrendador:
El arrendador est obligado a:
a) Entregar al arrendatario la finca arrendada.
b) Mantener al arrendatario en el goce pacfico del
arrendamiento todo el tiempo que dure el contrato.
c) Realizar, segn el artculo 52, las reparaciones
necesarias a fin de conservar la finca en estado de
servir para el aprovechamiento a que fue destinada,
sin que por estas obras tenga derecho de elevacin
de la renta.
d) Permitir la realizacin de las obras, reparaciones

o mejoras que deba o pueda realizar el
arrendatario.
e) Pagar la parte de la prima de los seguros
concertados por el arrendatario con arreglo al
artculo 36 o conforme al artculo 101 si el
arrendamiento es parciario.
B) Derechos del arrendador:
El arrendador, adems de los que resulten de las
correlativas obligaciones del arrendatario, tiene
derecho a:
a) Realizar con autorizacin del I.R.Y.D.A. y odo el
arrendatario, mejoras tiles en la finca, siempre
que no menoscaben su rendimiento, pudiendo una
vez realizadas, elevar la renta en la forma que
estudiaremos en el epgrafe siguiente.
b) Realizar mejoras de lujo o recreo siempre que no
perjudiquen al arrendatario.
C) Obligaciones del arrendatario:
Como tales se infieren del articulado de la Ley las
siguientes:
a) Pagar la renta en la fecha y lugar que resulta de
los artculos 33 y 34.
b) Explotar la finca en su totalidad con arreglo a los
fines o aprovechamientos previstos en el contrato,
tal y como se desprende del artculo 75.3.
c) Resarcir al arrendador de la elevacin de la
contribucin o de los gastos que aqul ocasione la
realizacin de las mejoras, segn el artculo 65, y

teniendo en cuenta que las faltas de pago de tales
cantidades equivale al impago de la renta segn el
artculo 35.2.
d) Realizar las obras originadas por daos dolosos o
negligentes producidos por el arrendatario o sus
dependientes con arreglo al artculo 47.1.
e) Permitir la realizacin de las obras, mejoras o
reparaciones que deba o pueda realizar el
arrendador.
f) Concertar -y pagar en la proporcin que le
corresponde segn el artculo 36- los seguros
contra riesgos ordinarios que afecten a la normal
productividad de la finca, si lo exige el arrendador.
g) Devolver la finca (en el estado que la recibi) a
la conclusin del arriendo.
D) Derechos del arrendatario:
a) Obtener de la finca los aprovechamientos
agrarios, pecuarios o forestales para los que hayan
sido cedidas (artculo 1).
b) Determinar el tipo de cultivo con arreglo al
artculo 10.
c) Obtener prrrogas del contrato en los trminos
que se estudiarn al tratar de su duracin.
d) Pedir la revisin, reduccin o exoneracin de la
renta en los casos previstos en los artculos 40 y ss.
e) Hacer desaparecer las paredes, vallados, setos
vivos o muertos, zanjas u otras formas de
cerramiento o cercado si separan dos o ms fincas

que constituyan una unidad de explotacin, con los
requisitos que se estudiarn en el artculo 50 al
tratar de los gastos y mejoras.
f) Acceder a la propiedad de la finca mediante el
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en el
caso de venta de la finca arrendada, previsto en el
artculo 86, o del derecho de adquisicin preferente
en los dems supuestos de enajenacin previstos
en el artculo 89, o bien mediante el ejercicio de las
facultades que a los titulares de arrendamientos
rsticos histricos reconoce su normativa especial,
ya analizada al estudiar el mbito de aplicacin
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.
La L.A.R. regula detalladamente esta materia en los
artculos 47 a 69, distinguiendo reparaciones
necesarias, mejoras tiles y sociales y mejoras
suntuarias. Con carcter previo y siguiendo el
articulado de la Ley, pueden destacarse las
siguientes reglas generales:
1. Cada parte est obligada a soportar la
realizacin de las obras, reparaciones o mejoras
que la otra parte pueda o deba realizar. Las obras,
salvo cuando por su naturaleza no puedan diferirse
se realizarn en la poca del ao y circunstancias
que menos perturben.
2. Incumben al arrendador las obras, mejoras o
reparaciones que, por Ley, resolucin judicial o
administrativa
firme
hayan
de
realizarse
precisamente sobre la finca arrendada, salvo lo

que, para cada caso concreto, pueda establecerse
en la Ley o resolucin que las ordene.
3. Las dems inversiones o mejoras impuestas al
arrendatario agrario incumben al arrendatario.
4. El arrendatario puede hacer desaparecer las
paredes, vallados, setos vivos o muertos, zanjas u
otras formas de cerramiento o cercado del predio
arrendado si separan dos o ms fincas integradas
en una misma unidad de explotacin con el
consentimiento del arrendador o, falta de este
consentimiento, garantizando suficientemente a
juicio del I.R.Y.D.A. su reposicin y siempre que
queden mojones o hitos que hagan indiscutibles los
linderos.
5. Mientras no se pruebe lo contrario, las mejoras
hechas en la finca se presumirn realizadas por el
arrendatario.
Gastos necesarios
De conformidad con los artculos 52 a 56 de la
L.A.R. el arrendador, sin derecho a elevar por ello la
renta, realizar todas las obras y reparaciones
necesarias con el fin de conservar la finca en estado
de servir para el aprovechamiento o explotacin a
que fue destinada la finca. Si no las realiza despus
de haber sido requerido por el arrendatario, ste
tendr derecho a ser indemnizado de los daos y
perjuicios causados y, adems, podr optar entre
compeler judicialmente al arrendador para que las
realice, resolver el contrato, obtener una reduccin
proporcional de la renta o realizar l mismo las

reparaciones con derecho a reintegrarse de su
importe mediante compensacin con las rentas
pendientes, siempre que en este ltimo caso
obtenga informe previo favorable del I.R.Y.D.A. Si
se trata de reparaciones urgentes, en los trminos
que precisa el artculo 55, podr realizarlas el
arrendatario inmediatamente con derecho de
reintegro y sin perjuicio de la facultad que le asiste
para compensar su importe con las rentas que
vayan venciendo siempre que para ello obtenga la
aprobacin del I.R.Y.D.A.
No obstante cuando por causa de fuerza mayor la
finca sufra daos no indemnizados cuya reparacin
tenga un coste superior a una anualidad de renta
no estar obligado el arrendador a su reparacin,
pudiendo optar el arrendatario entre rescindir el
contrato o continuar el arrendamiento con la
disminucin proporcional de la renta a que hubiere
lugar. Tampoco est el arrendador obligado a
realizar las reparaciones que tengan su origen en
daos dolosos o negligentes ocasionados por el
arrendatario o sus dependientes que, lgicamente,
sern de cargo del propio arrendatario, sin perjuicio
de la facultad que el artculo 56, en relacin con el
artculo 75, concede al arrendador para resolver el
contrato.
Mejoras tiles y sociales
De los artculos 57 a 68 de la L.A.R. resulta que son
mejoras tiles las obras incorporadas a la finca
arrendada que aumenten, de un modo duradero, su
produccin, rentabilidad o valor agrario, y son

mejoras sociales las que, quedando igualmente
incorporadas a la finca, faciliten la prestacin del
trabajo en condiciones de mayor comodidad o
dignidad o tengan por objeto la promocin de los
trabajadores. Unas y otras quedan sometidas al
mismo rgimen jurdico que puede exponerse del
siguiente modo:
1) Mejoras realizadas por el arrendador:
El arrendador puede por s solo realizar cualquiera
de estas mejoras, previa autorizacin del I.R.Y.D.A.,
odo el arrendatario, siempre que no menoscabe el
rendimiento ni el uso agrcola a que ha sido
destinada la finca y sin perjuicio del derecho del
arrendatario a obtener la reduccin de la renta
mientras duren las obras y la indemnizacin de los
dems daos y perjuicios que se le causen.
Realizada la mejora, el arrendador tendr derecho a
elevar la renta en proporcin a la mayor
productividad o rentabilidad obtenida, segn
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
plantaciones forestales o aprovechamientos ms
intensos del arbolado, se estar a lo dispuesto en el
artculo 34 de la Ley 5/1977, de 4 de enero, sobre
Fomento de la Produccin Forestal.
Una vez realizada la mejora del arrendador debe
notificarla al arrendatario quien, dentro de los tres
meses siguientes a la notificacin, podr optar
entre:
a) Continuar la relacin arrendaticia, abonando en
lo sucesivo la nueva renta notificada.
b) Poner fin a la relacin arrendaticia.

c) Que no se eleve la renta, supuesto en que el
arrendamiento quedar restringido a una parte de
la finca que, teniendo en cuenta la nueva
rentabilidad de la tierra, corresponda a la renta
vigente antes de la realizacin de las obras,
siempre que, a juicio del I.R.Y.D.A., la tierra
restante pueda ser objeto, con independencia, de
explotacin viable.
d) El cese, con la correspondiente reduccin de
renta, de la relacin arrendaticia respecto de las
fincas o parte de las fincas afectadas por la
transformacin de cultivos, siempre que a juicio del
I.R.Y.D.A. la tierra restante pueda ser objeto, con
independencia, de una explotacin viable.
En los casos de los apartados b) y d) el
arrendatario podr exigir al arrendador una
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le
correspondera en caso de la expropiacin de la
finca o parte de la finca que devuelva.
Si notificada la mejora el arrendatario no comunica
otra ocas al arrendador se entender que opta por
continuar en el arrendamiento, sujetndose a la
renta nueva.
2) Mejoras realizadas por el arrendatario:
El arrendatario podr realizar mejoras tiles y
sociales, siempre que no menoscabe el valor de la
finca. Para ello deber comunicar previamente y por
escrito al arrendador el plan circunstanciado de las
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern
consentidas si el arrendador no da su respuesta en

el plazo de un mes. Si, por el contrario, en dicho
plazo manifestase el arrendador su oposicin a las
mejoras, el arrendatario podr realizarlas con
informe favorable del I.R.Y.D.A:, odo el arrendador.
Cuando se trate de mejoras que supongan una
transformacin de la finca por variar su destino
productivo, como la puesta en regado, roturacin y
otras semejantes que lleven consigo una inversin
superior a nueve anualidades de renta y el
arrendador no las realizare, previamente requerido
por el arrendatario, podr ste acometerlas por s,
previa autorizacin del I.R.Y.D.A., con tal que a
juicio de ste, se garantice la terminacin de las
obras en el plazo previsto.
En este supuesto quedar en suspenso durante
nueve aos y por una sola vez durante la vigencia
de la relacin arrendaticia la facultad del
arrendador de recuperar la finca por expiracin del
periodo contractual o de cada una de las prrrogas
legales. Cuando por razones excepcionales de
fuerza mayor o impedimento fsico u otra anlogas
el arrendatario no pudiere atender el cambio de
explotacin que la mejora trae consigo podr
entonces subarrendar a quien tenga aptitud legal
para ser arrendatario.
Estas obras slo se autorizarn:
a) Si se aumenta, al menos y como consecuencia
de ellas en un 50% el valor agrario.
b) Y cuando se inicien dentro del periodo

contractual en los primeros doce aos de prrrogas.
Terminado por cualquier causa el arrendamiento el
arrendatario podr optar:
a) Por retirar las mejoras realizadas por l, si la
finca no sufriere deterioro.
b) Por exigir al arrendador que, a eleccin de ste,
se le abone, en compensacin por las mejoras, bien
el mayor valor que por ellas tenga la finca, bien el
coste actual que supondra la realizacin de las que
todava subsistan en el estado en que se
encuentren.
Si el arrendatario exige que se le abonen las
mejoras se determinar por acuerdo de las partes
o, en su caso, por resolucin judicial la cantidad
que deba ser reembolsada por el arrendador, as
como la renta que correspondera a la finca
mejorada. Si el arrendador no cumple su obligacin
de abonar las mejoras el arrendatario podr
reclamar judicialmente el pago o continuar en el
arrendamiento con facultad de subarriendo en los
supuestos excepcionales previstos en el apartado 2
del artculo 61, mientras no se liquide la deuda,
abonando solamente la renta pactada, con la
actualizacin correspondiente, y aplicando a la
compensacin de lo que se le debe la diferencia
hasta la mayor renta determinada para la finca
como consecuencia de la mejora.
Las partes no podrn pactar en el contrato que el
arrendador recupere la finca arrendada con sus
mejoras sin indemnizacin ni, en general, modificar

los derechos reconocidos al arrendatario en materia
de mejoras, sin perjuicio de lo establecido en el
artculo 2.3 de la propia Ley en relacin con los
llamados arrendamientos ad mejorandum.
El arrendatario tendr respecto de las cantidades
que haya de pagarle el arrendador los mismos
privilegios y garantas que el acreedor refaccionario.
Por lo tanto, debe tenerse presente lo establecido
en los artculos 1.923.3 y 5, 1.927.2 y 3, 1.928
C.C., en relacin con los artculos 42 y 59 a 64 de la
Ley Hipotecaria y 155 a 158 de su Reglamento.
El arrendatario resarcir al arrendador de la
elevacin de la contribucin o de cualquier otro
gasto o desembolso que le ocasione la realizacin
por aqul de las mejoras, en tanto no quede el
gasto compensado con una mayor rentabilidad
efectiva en el favor del arrendador.
Tanto el propietario como el arrendatario pueden
participar en las mejoras promovidas o fomentadas
por la Administracin, aplicndose a las relaciones
entre aqullos el rgimen que antecede. La parte
que reciba subvenciones oficiales no podr incluirlas
en la cuenta de las mejoras.
Las mismas reglas hasta aqu analizadas se
aplicarn a las mejoras tiles o sociales que vengan
impuestas por alguna disposicin legal, a menos
que en sta se establezca otra cosa.
Mejoras suntuarias
Como tales se consideran, segn el artculo 69, las

mejoras de mero lujo, adorno o recreo, que podrn
ser ejecutadas tanto por el arrendador, como por el
arrendatario, libremente y a su costa, siempre que
no sufran detrimento los intereses de la otra parte.
Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario podr
llevarse los adornos con que hubiere embellecido la
finca, si esta no sufriere deterioro y el arrendador
podr, en todo caso, exigrselo.
Duracin del contrato.
Teniendo en cuenta la fecha de celebracin del
contrato, es posible distinguir los siguientes
supuestos:
1.) Arrendamientos rsticos histricos.
Analizando ya su rgimen jurdico (supra. mbito
temporal), baste ahora con sealar que en virtud de
la Ley de 10 de febrero de 1992 quedaron
prorrogados hasta el 31 de diciembre de 1997,
fecha hasta la que el arrendatario pudo ejercitar un
derecho privilegiado de acceso a la propiedad o
recibir una indemnizacin -consistente en la tercera
parte del valor de la finca, calculado con arreglo al
artculo 2 de la propia Ley- si a requerimiento del
arrendador dej la finca libre y a disposicin del
mismo al concluir el ao agrcola. Si el arrendatario
no hubiese percibido tal indemnizacin, tendr
derecho a permanecer en la explotacin de las
fincas hasta el pago o consignacin judicial de la
misma.
Como norma especial el artculo 3 establece que

una vez finalizada la prrroga ordinaria concedida
por la Ley -el 31 de diciembre de 1992- si el
arrendatario tuviese cincuenta y cinco aos
cumplidos hasta que aqul cause derecho a la
contine siendo cultivador personal.
Tambin debe destacarse que incluso en el
supuesto en que el arrendatario hubiere dejado la
finca libre y a disposicin del arrendador, el artculo
4 in fine permite a aqul continuar el
arrendamiento de la casa de labor que viniese
habitando y un 10% de la superficie de las fincas
arrendadas -con un mximo de una hectrea-,
hasta el fallecimiento del arrendatario y el de su
cnyuge que con l conviviera.
En lo que se refiere a los Arrendamientos Rsticos
Histricos de Galicia en virtud de su Ley reguladora
de 16 de abril de 1996, se declaran prorrogados
hasta el 31 de diciembre de 2005, con prrrogas
complementarias similares a las de la Ley estatal.
Por ltimo la Ley de Arrendamientos Rsticos
Histricos de la Comunidad Autnoma de Valencia
de 15 de diciembre de 1986, concibe estos
arrendamientos como contratos de duracin
indefinida, pero concede al propietario la facultad
de recabar para s el cultivo de la finca en cualquier
momento
abonando
una
indemnizacin
al
arrendatario del 40 o del 50% del valor de la finca,

segn el artculo 4.
2.) Arrendamientos concertados antes de la
entrada en vigor de la Ley de 31 de diciembre de
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los
arrendamientos concertados antes de la entrada en
vigor de la L.A.R. se rigen plenamente por sta, en
virtud de su Disposicin Transitoria 1., que
establece dos salvedades:
a) Su duracin se regir por la legislacin anterior,
recogida bsicamente en el artculo 9 del Decreto
de 29 de abril de 1959 (B.O.E. de 7 de mayo).
b) Cuando el arrendatario sea cultivador personal,
en los trminos que define el artculo 16 L.A.R.,
tendr derecho a las prrrogas que la misma
establece, hasta un mximo de veintin aos
contados desde la celebracin del contrato.
3.) Contratos celebrados con posterioridad a la
entrada en vigor de la L.A.R.
La duracin de estos arrendamientos se regula en
los artculos 25 a 30 de la L.A.R. Tendrn una
duracin mnima de seis aos. Terminado este plazo
el arrendatario tendr derecho a una primera
prrroga por otros seis aos y luego prrrogas
sucesivas de tres aos cada una, que ser
automticas, si al terminar el plazo inicial o el de
cada prrroga no renuncia a seguir en el
arrendamiento. Podr, sin embargo, el arrendatario
rescindir el contrato al trmino de cada ao

agrcola, dando al arrendador un preaviso de seis
meses. El tiempo total de prrrogas legales no
exceder, en ningn caso de quince aos,
transcurridos los cuales quedar extinguido el
contrato y el arrendador podr dar a la finca el
destino que estime conveniente.
El arrendador podr oponerse a cualquiera de las
prrrogas si se compromete a cultivar directamente
la finca arrendada durante seis aos, por s o por su
cnyuge o para que la cultive alguno de sus
descendientes mayores de diecisis aos en quien
concurra o se proponga adquirir la condicin de
profesional de la agricultura. En este caso deber
notificarlo fehacientemente al arrendatario con
antelacin mnima de un ao al comienzo de
aqulla, expresando la causa de la oposicin.
La expresin notificacin fehaciente debe
interpretarse en el sentido de que debe ser notarial
o judicial. Segn explica MANRIQUE PLAZA la
notificacin notarial debe realizarse en la forma
establecida en el artculo 202 del Reglamento
Notarial, y no mediante su remisin por correo pues
esta notificacin no es fehaciente ya que slo
acredita el simple hecho del envo, la fecha de su
entrega en la oficina postal, la expedicin del
correspondiente resguardo de imposicin como
certificado y la recepcin por el notario del aviso de
recibo como dice el artculo 201 del mismo
Reglamento.
Ejercitado por el arrendador el derecho a la

denegacin
de
la
prrroga
y
declarada
judicialmente la temeridad de la oposicin del
arrendatario, se considerar a ste poseedor de
mala fe desde la fecha en que, a tenor de la
sentencia debi abandonar la finca. Si el
arrendador, una vez recuperada la finca incumple
su obligacin del cultivo directo -impuesta por el
artculo 26- el arrendatario tendr derecho a la
reanudacin del arrendamiento y a la indemnizacin
de los daos y perjuicios sufridos conservando,
adems, si la finca ha sido enajenada, sus derechos
de tanteo y retracto o de adquisicin preferente.
La Ley, en su artculo 28 establece un rgimen
especial para los que denomina arrendamientos de
larga duracin. Tales son los estipulados por un
plazo de al menos dieciocho aos. En tal caso el
arrendador, al terminar el plazo pactado, podr
recuperar la finca sin sujecin a ningn requisito o
compromiso salvo el de notificarlo fehacientemente
al arrendatario al menos con un ao de antelacin.
Si no lo hace, al trmino del contrato, ste se
entender prorrogado tcitamente por una plazo de
tres aos y as sucesivamente, pudiendo ejercitar al
trmino de cada prrroga, el derecho de
recuperacin de la finca.
Con carcter general los artculos 29 y 30
establecen que si se divide una finca que
pertenezca en pro indiviso a varios propietarios,
cada comunero podr ejercitar, sobre la porcin que
se le adjudique y con independencia de los dems
el derecho de denegacin de la prrroga, en los
casos en que proceda tal denegacin conforme a lo

expuesto anteriormente.
En todo caso, conservar el arrendador su derecho
de recuperacin de la finca, conforme a lo dispuesto
en la Ley; slo podr ser privado del mismo en
virtud de causa justificada de utilidad pblica o
inters social y mediante la oportuna indemnizacin
de acuerdo con la legislacin de expropiacin
forzosa.
4.) Arrendamientos sujetos a la Ley de 4 de julio
de 1995, de Modernizacin de la Expropiacin
Agraria.
Estn sujetos a lo dispuesto en esta Ley los
contratos de arrendamiento rstico que se celebren
a partir de la entrada en vigor de la misma. El
rgimen que se establece para ellos es similar al
que antes hemos visto para los contratos de larga
duracin, con la salvedad de que estos tendrn una
duracin mnima de cinco aos. Al finalizar el plazo
contractual el arrendador podr recuperar la finca
sin sujecin a ningn requisito o compromiso salvo
el de notificarlo fehacientemente al arrendatario, al
menos, con un ao de antelacin. Si el propietario
no hace uso de este derecho, se entender el
contrato tcitamente prorrogado por tres aos y as
sucesivamente, pudiendo ejercitar al trmino de
cada prrroga, el derecho de recuperacin, previa
la notificacin establecida. El arrendatario, por su
parte, podr dar por extinguido el contrato al
trmino de cada ao agrcola, notificndoselo al
arrendador con un ao de antelacin. Con estas
salvedades los arrendamientos rsticos se seguirn

rigiendo por lo dispuesto en la Ley de 1980.
Tambin se establece que el Gobierno podr, en
funcin de la evolucin del mercado de la tierra,
establecer incentivos en forma de ayuda econmica
anual a los propietarios que celebren contratos de
arrendamiento con una duracin igual o superior a
ocho aos, siempre que mediante el arrendamiento
la explotacin de la que sea titular el arrendatario
alcance o mantenga la condicin de prioritaria, en
los trminos en que sta se define en la propia Ley.
La ayuda anual se mantendr por un mximo de
ocho aos mientras el arrendatario sea titular de la
explotacin prioritaria y est en vigor el contrato de
arrendamiento. Esta ayuda econmica no se
conceder, en ningn caso, a los arrendamientos
comprendidos en los nmeros 1 y 2 del artculo 6
de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del
Aparecen reguladas estas cuestiones en los artculo

70 y 74 de la L.A.R.
Como regla general sern nulos los subarriendos o
las cesiones, totales o parciales, de los derechos del
arrendatario. Sin perjuicio de la nulidad, tales actos
sern, adems, causa de desahucio, sin que puedan
ser convalidados por el consentimiento del
arrendador. Esta regla general conoce ciertas
excepciones, pues la propia Ley autoriza, sin
necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
1. El subarriendo entre labradores o ganaderos

residentes en la comarca sobre fincas hasta
entonces integradas en la explotacin del
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
circunstancias extraordinarias ajenas a su voluntad
que impidan, temporalmente, el cultivo de las
fincas. El plazo de este subarriendo no podr
exceder de tres aos, ni la renta podr exceder de
la del arrendamiento.
2. El subarriendo en caso de mejoras, a que se
refieren los artculos 61 y 62.
3. El subarriendo de temporada de la vivienda que
sea parte integrante de la finca rstica arrendada y
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto
aprovechamientos secundarios de la finca. Si la
renta que, por todos estos conceptos, perciba el
arrendatario excede de la renta anual del
arrendamiento, el arrendador tendr derecho a
percibir la mitad de dicho exceso.
4. Los subarriendos a favor del cnyuge o
descendientes; adems, el arrendatario podr
conceder por escrito al descendiente el derecho de
sucederlo en el arrendamiento.
5. La cesin, con o sin precio, a favor del
I.R.Y.D.A. u organismos anlogos competentes en
cada Comunidad Autnoma.
6. La aportacin del uso y disfrute de la tierra a
alguna de las entidades a que se refiere el artculo
15.b), sin que ello suponga resolucin del
arrendamiento.
Como hemos dicho, no es preciso en ninguno de

estos casos el consentimiento del arrendador, sin
embargo, el cesionario o el subarrendatario no
podr entrar en la posesin de la finca sin previa
comunicacin fehaciente del arrendatario al
arrendador. La omisin de este requisito faculta al
arrendador para resolver el contrato, excepto en el
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
aprovechamientos secundarios.
En cuanto a la subrogacin, slo se permite a favor
del cnyuge o de uno de los descendientes del
arrendatario, siendo, adems, necesario que en
aqul concurra la misma condicin de profesional
de la agricultura o en su caso, de cultivador
personal. Es requisito indispensable la notificacin
fehaciente hecha por subrogante y subrogado al
arrendador.
Por otra parte, ya hemos visto -supra principios
inspiradores de la L.A.R.- que segn el artculo 74 el
adquirente de la finca, aunque est amparado por
el artculo 34 de la Ley Hipotecaria, quedar
arrendador.
Aun apartndonos de la sistemtica de la Ley,
parece oportuno analizar en este punto la sucesin
en caso de fallecimiento del arrendatario, regulada
en los artculos 79 a 81 de la L.A.R., de los que
resulta que tendrn derecho a sucederlo, por orden
de preferencia, salvo que conforme al artculo 71.d)
se haya concedido este derecho por escrito al
descendiente subarrendatario:
1. El legitimario o cooperador de hecho en el

cultivo de la finca que designe el arrendatario en su
testamento.
2. El cnyuge superstite no separado legalmente o
de hecho.
3. El heredero o legatario que al abrirse la
herencia fuese subarrendatario de la finca o
cooperador de hecho en su cultivo.
4. Cualquiera de los restantes herederos.
En todo caso, el sucesor ha de ser profesional de la
agricultura.
Si existen varias personas con el mismo derecho
suceder el que ellos elijan por mayora; esta
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al
arrendador antes de los dos meses siguientes al
fallecimiento del arrendatario; de no recibirse esta
comunicacin, el arrendador elegir al que l
prefiera, previo requerimiento -hay que entender a
todos los interesados- para que realicen la eleccin.
Siendo varios los arrendatarios si fallece alguno de
ellos los que le sucedan se integrarn en la relacin
arrendaticia, sin alterar el carcter indivisible de
sta. Si no existe personas que ejerciten su
derecho a suceder en el arrendamiento, ste
continuar con los dems arrendatarios.
Finalmente, la relacin arrendaticia no podr ser
objeto de valoracin en la sucesin del
arrendatario, sin perjuicio de computar en la
herencia los crditos y deudas que tenga
pendientes el
arrendamiento.
fallecido
en
relacin
con
el
Resolucin y extincin del contrato.

Segn el artculo 75 podr resolverse el contrato a
instancia del arrendador por alguna de las causas
siguientes:
1. Falta de pago de la renta, teniendo en cuenta
2. Incumplimiento grave de la obligacin de
mejorar o transformar la finca asumida por el
arrendatario en el contrato.
3. No explotar la finca, aun parcialmente, o
destinarla en todo o en parte, a fines o
aprovechamientos distintos de los previstos en el
artculo 1.
4. Subarrendar, ceder o subrogar, salvo en los
casos y con los requisitos previstos en la Ley.
5. Causar graves daos en la finca, con dolo o
negligencia manifiesta.
6. Si se trata de plantaciones o aprovechamientos
forestales destinados al disfrute de rozas de leas
bajas o pastos, por las causas previstas en el
artculo 34 de la Ley 5/1977, de 4 de enero, esto
es, si el propietario se propone iniciar trabajos de
plantacin forestal o un aprovechamiento ms
intenso del arbolado, siempre que el Ministerio de
Agricultura apruebe el proyecto correspondiente y
el propietario indemnice al arrendatario en la
cuanta fijada en la Ley.
El artculo 76 establece como causas de resolucin

a instancia del arrendador, por inters social:
1. Perder el arrendatario
profesional de la agricultura.
su
condicin
de
2. No reunir o perder la entidad arrendataria las

caractersticas a que se refiere el artculo 15.b) a
e).
3. Excederse el arrendatario de los lmites
impuestos en el artculo 18. En este caso, la accin
de desahucio, segn el artculo 77 corresponder, si
son varios los arrendadores, a cualquiera de ellos, y
afectar a la totalidad de la finca.
4. Infringir las normas vigentes en orden a
mejoras o cultivos, siempre que la infraccin
comporte de modo expreso la resolucin del
contrato.
5. En los casos previstos en leyes especiales.
El artculo 78 dispone que la resolucin del derecho
del arrendador sobre la finca arrendada facultar al
que resulte propietario para pedir la resolucin del
arrendamiento sin perjuicio de las acciones que
correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
Los artculos 82 y 83 de la L.A.R. regulan la
extincin del contrato en virtud de las siguientes
causas:
1. Prdida total de la finca por caso fortuito o
fuerza mayor. Si la prdida es parcial el
arrendatario podr optar entre continuar el
arriendo, con reduccin proporcional de la renta o

pedir la resolucin del contrato. En cualquier caso,
si la finca se pierde por culpa o dolo de una de las
partes, la otra tendr derecho a indemnizacin.
2. Expiracin del plazo contractual si el a
arrendatario renuncia a la prrroga o, en otro caso,
por finalizacin del ltimo periodo de prrroga
legal, salvo que exista tcita reconduccin en cuyo
caso sta tendr la duracin prevista en el Cdigo
Civil, finalizando al expirar la misma.
3. Por sobrevenir alguna de las circunstancias
previstas en el artculo 7.1, que operan del
siguiente modo:
a) Si la finca se convierte en suelo urbano o
urbanizable o llega a ser accesoria de edificios o
explotaciones ajenas al destino agrario siendo el
rendimiento no rstico superior notoriamente a
ste, el arrendador o su causahabiente podr dar
por finalizado el contrato avisando al arrendatario
con seis meses de antelacin. El arrendatario
deber dejar libre la finca a la terminacin del ao
agrcola, supuesto en el que tendr derecho a la
doceava parte del precio de la tierra, calculado
segn el que tengan las fincas rsticas de la misma
calidad y cultivo en la zona, en concepto de
indemnizacin, y otro tanto por cada uno de los
aos que le restaran de vigencia del contrato sin
computar las prrrogas futuras y sin que pueda
nunca rebasarse el precio total de la finca valorada
como rstica. Las indemnizaciones por mejoras o
gastos
realizados
antes
del
cambio
de
circunstancias no entrarn a componer las

estimaciones de valor referidas y se pagarn a
parte, conforme a su normativa especfica.
b) Si la finca arrendada llega a alcanzar en venta
un valor superior al doble del que corresponda
normalmente en la comarca o zona a las que su
misma calidad o cultivo, el arrendador slo podr
poner trmino al contrato en el caso de que se
proponga edificar, establecer instalaciones o
destinar la tierra o cualquier obra a actividad no
agraria. Para ello se observarn los mismos
requisitos analizados en el apartado a). Si no
comienzan las obras en el plazo de un ao desde
que el arrendatario hubiese abandonado la finca,
por causa imputable al arrendador, el arrendatario
podr obtener judicialmente la reposicin en el
disfrute de la finca y una indemnizacin no inferior
a dos anualidades de renta.
En el caso de que las circunstancias del artculo 7.1
afecten solamente a una parte de la finca
arrendada el arrendatario podr acudir a los
Tribunales para que decreten que el arrendamiento
se restrinja en el futuro a la parte de finca no
afectada por tales circunstancias sobrevenidas, con
la consiguiente reduccin de renta y calculndose
las indemnizaciones en proporcin a la parte de
finca en que cese el arrendamiento.
El acceso del arrendatario a la propiedad de la
tierra.
Adems de las medidas ya analizadas al tratar de
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
persiguiendo una finalidad comn -nuevamente de

carcter social- cual es conseguir que el empresario
agrcola que explota una tierra ajena pueda
convertirse en propietario de la misma, los artculos
84 a 97 conceden a favor del arrendatario la
facultad de acceder a la propiedad mediante el
ejercicio de los derechos de tanteo y retracto (que
procedern en los casos de compraventa) o del de
adquisicin preferente (que proceder en los
contratos de donacin, aportacin a sociedad,
permuta, adjudicacin en pago o cualesquiera otros
supuestos de enajenacin inter vivos distintos de la
compraventa).
En cuanto a la naturaleza jurdica de tales derechos
nicamente
recordaremos,
entre
otras
configuraciones doctrinales, de una lado la de
aquellos autores que siguiendo a PUIG BRUTAU ven
en los tanteos y retractos legales un derecho real
de preferente adquisicin, y de otro, los que
siguiendo a ROCA SASTRE, los conciben como una
limitacin legal del derecho de propiedad; tesis esta
ltima, especialmente atractiva en una campo
normativo que, como el arrendaticio, aparece
presidido por la ya referida funcin social
amparada, como hemos visto, por preceptos de
rango constitucional, y que desde una perspectiva
economicista, enlazara con la configuracin del
trabajo como un justo ttulo de adquisicin de la
propiedad fundiaria, nuevamente respaldada por el
Estado que habilitar lneas especiales de crdito
en las condiciones ms favorables de las que se
autoricen para el crdito oficial, a fin de facilitar a
los arrendatarios el ejercicio de su derecho de

acceso a la propiedad.
En cualquier caso, estos derechos slo podrn ser
ejercitados por quienes sean profesionales de la
agricultura -difcilmente podra ser de otra forma
dado lo que establece el artculo 14 de la propia
Ley- y los arrendatarios que a la vez sean
propietarios de ms de 20 hectreas en regado o
de 200 en secano en territorio nacional, no podrn
ejercitar ninguno de los derechos de adquisicin
que estamos analizando.
Analizando ya los requisitos de ejercicio de tales
derechos, se establece que el transmitente (ya se
trate del pleno dominio de la finca ya de su nuda
propiedad, de una porcin determinada o de una
cuota indivisa) notificar de forma fehaciente al
arrendatario su propsito de enajenar, indicando las
condiciones de la enajenacin, as como el precio,
en su caso, y el nombre y circunstancias del
adquirente. El arrendatario tendr un plazo de
sesenta das hbiles desde que hubiera recibido la
notificacin para ejercitar su derecho de adquirir la
finca en el mismo precio y condiciones,
notificndolo as al enajenante tambin de modo
fehaciente. En defecto de notificacin
del
arrendador, el arrendatario tendr derecho a
retracto durante sesenta das hbiles a partir de la
fecha en que, por cualquier medio, haya tenido
conocimiento de la transmisin. Si el arrendatario
ejercita su derecho en forma legal, la escritura se
otorgar dentro de los treinta das siguientes y el
pago se realizar en las mismas condiciones
estipuladas en el contrato de transmisin, siendo de

cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos
determinados en el artculo 1.518 C.C. y si del
contrato no resultase el valor de la finca
transmitida, el arrendatario deber pagar el precio
justo de la finca, determinado en va civil, conforme
a las normas de valoracin que establece la
legislacin de expropiacin forzosa.
Ejercitado su derecho, el arrendatario que adquiera
la propiedad de la finca arrendada no podr, salvo
que lo haga a favor del I.R.Y.D.A., enajenarla,
arrendarla o cederla en aparcera hasta que
transcurran seis aos desde la fecha de adquisicin.
Si hipotecase la finca, la accin del acreedor no
podr tener efectividad mientras no transcurra
dicho plazo. Si el arrendatario incumpliese estas
prohibiciones, el arrendador podr pedir la
resolucin del contrato ordinario, recuperando la
propiedad de la finca, con la consiguiente
resolucin, segn proceda, de la transmisin,
arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como
elemental medida de precaucin, que evita la
elusin de tales derechos, la Ley dispone que en
toda escritura de enajenacin de fincas rsticas el
transmitente deber declarar, bajo pena de
falsedad, si la que es objeto de la misma se halla o
no arrendada y, en este ltimo supuesto, si ha
hecho uso en los seis aos anteriores a la
transmisin del derecho que reconoce al arrendador
el artculo 26.1 de la Ley. Sin esta declaracin no
podr inscribirse la transmisin en el Registro de la
Propiedad. Caso afirmativo, el fedatario no la
autorizar sin que se le acredite de forma

fehaciente la prctica de la notificacin a la que se
refieren los artculos anteriores.
En todo caso, la escritura de enajenacin se
notificar de forma fehaciente al arrendatario al
efecto de que pueda ejercitar el derecho de retracto
o, en su caso, de adquisicin, si las condiciones de
la enajenacin, el precio o la persona del
adquirente no correspondieran de un modo exacto
a las contenidas en la notificacin previa. El mismo
derecho tendr si no se hubiere cumplido en forma
el requisito de la notificacin previa. En este caso,
el retracto o el derecho de adquisicin preferente
podrn ser ejercitados durante el plazo de sesenta
das hbiles a partir de la notificacin. Para inscribir
en el Registro de la Propiedad los ttulos de
adquisicin inter vivos de fincas rsticas arrendadas
deber justificarse la prctica de la notificacin que
establece el apartado anterior.
Como excepcin, no procedern los derechos de
tanteo, retracto y adquisicin preferente en los
casos siguientes:
a) En las transmisin a ttulo gratuito cuando el
adquirente sea descendiente o ascendiente del
transmitente o su cnyuge.
b) En la permuta de las fincas rsticas cuando se
efecte para agregar una de las fincas permutadas
a otra de cualquiera de los permutantes y siempre
que sean inferiores a diez hectreas de secano, o
una de regado, los predios que se permutan.
Por ltimo, destacaremos que la Ley tambin se

ocupa de regular las preferencias, para el ejercicio
del derecho, en los casos en que sean varios los
arrendatarios de una misma finca. Desde luego,
habr que cumplir con cada uno de ellos los
requisitos anteriormente vistos, y el derecho de
tanteo y retracto y el de adquisicin preferente
podrn ser ejercitados por ellos separadamente,
referidos a la porcin o porciones de fincas
ocupadas, respetando las normas vigentes sobre
unidades mnimas de cultivo. Si uno o varios
arrendatarios renuncian al derecho de tanteo o
retracto la Junta Arbitral establecer la preferencia
de los restantes sobre las porciones renunciadas en
funcin de la viabilidad de las explotaciones
resultantes. Cuando se trate de fincas de
aprovechamientos diversos concedidas a diferentes
arrendatarios el tanteo y retracto o el derecho de
preferente adquisicin corresponder ejercitarlo
solamente al que lo sea del aprovechamiento
principal. En los casos de fincas de las que slo una
parte de su extensin haya sido cedida en arriendo
los derechos regulados en los artculos anteriores se
entendern limitados a la superficie arrendada. A
tal efecto, el documento por el que sea formalizada
la transmisin de la finca deber especificar, en su
caso, la cantidad que del importe total del precio
corresponde a la porcin dada en arriendo.
Y en cuanto a la relacin de preferencia con otros
posibles derechos de adquisicin, la Ley es
terminante pues los derechos establecidos a favor
del total rstico sern preferentes con respecto a
cualquier otro de adquisicin, salvo el retracto de

colindantes establecido por el artculo 1.523 C.C.,
que prevalecer sobre los derechos del total cuando
no excedan de una hectrea tanto la finca objeto de
retracto como la colindante que lo fundamente.
[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.
directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:

agraria.
la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del

generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:
respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden

tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas
ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos

siguientes:
arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.

El artculo 4 apartado 1. de la Ley de
Arrendamientos Rsticos Histricos, basado en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al
arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.

septiembre.
16 de abril de 1996 sobre Aparcera y
administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.

subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los
Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).

Europea.
Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.


sern
subarrendadas
a
personas
de
las
explotaciones colindantes que no alcancen los
los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.

material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:
el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:

anteriormente.
continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no

arrendatario.
especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al

las partes:
de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.

arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:

determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.

indemnizacin
equivalente
a
la
que
le
renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

pendientes el fallecido en relacin con el
arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
apartado 1. de la Ley
Rsticos Histricos, basado
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las
explotaciones colindantes que no alcancen

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
Derecho Civil
Introduccin.

directamente.
Durante
la
Edad
Media
el


pocas recientes.
La
necesaria
adaptacin
a
los
principios
inspiradores:
agraria.

la agricultura.
Principios
especial.
inspiradores
de
la
normativa


artculo 61.
renuncia
preventiva
de
los
derechos
del
generales.

mbitos
especial.
de
aplicacin
de
la
normativa
mbito territorial
de:

respecto.
Pues
bien,
existen
normas
peculiares
septiembre de 1990.

mbito material
contratos
mediante
los
cuales
se
ceden
tierras,
edificaciones,
instrumentos
u
otros
predio arrendado.

L.A.R.
2.
Los
arrendamientos
celebrados
entre
coherederos
o
sus
cnyuges
sobre
fincas

ao agrcola.
secundarios,
praderas
roturadas,
plataneras,
con stos.
mejorar barbechos.
c) la caza.

calidad o cultivo.
Rsticos Histricos
siguientes:

arrendador.
3.
Los
arrendamientos
concertados
con
esta Ley.

en su artculo 1.:

arrendatario
quedar
obligado
a
cultivar
obligacin
de
cultivo
personal
atribuye
al
ocupantes.
El artculo 4
Arrendamientos
de
en

el
arrendador
notifique
fehacientemente
al

arrendamiento
comprendiese
casa
de labor
fincas arrendadas.
septiembre.

administrativo
instado
por
el
arrendatario
arrendamientos
constituidos
desde
tiempo

diciembre
de
2005,
previndose
prrrogas

Constitucin.
- El arrendador.


subsistiendo
el
arrendamiento
durante
el
tiempo pactado.
- El arrendatario.
subarrendatarios,
de
fincas
rsticas
los

Agraria:

d)
Las
entidades
u
organismos
de
las
1983, pgina 541 y ss).
Europea.

Adems,
y
aunque
no
se
establezca
FERNNDEZ,
defendiendo
la
solucin
aqu

por una de secano.

sern
subarrendadas
a
personas
de
las

los

los
lmites
mximos
de
superficie,
son
Elementos reales
1. La finca:
preferente
debe
ser
la
actividad
agraria.
material
de
aplicacin
de
la
L.A.R.,
2. La renta:

el arrendatario.

de la
finca
contra riesgos
ordinariamente

siguiente:
anteriormente.

continuacin.

tratndose
de
riesgos
ordinariamente
no
arrendatario.

especialidades:
participaciones.

Elementos formales

contrato-tipo.
los
arrendamientos
correspondientes
estn

octubre.
necesariamente
por
escrito
facultando
al
las partes:

de la renta.
arrendatario.
derecho a:

siguientes:
artculo 35.2.
arrendador.

artculo 10.
temporal de la Ley.
Gastos y mejoras.

administrativa
firme
hayan
de
realizarse
linderos.
arrendatario.
Gastos necesarios

contrato.
siguiente modo:
determinacin
del
I.R.Y.D.A.
Tratndose
de
entre:
explotacin viable.
indemnizacin
equivalente
a
la
que
le

renta nueva.
mejoras
proyectadas,
que
se
entendern

encuentren.


Mejoras suntuarias
supuestos:

misma.

momento
abonando
una
indemnizacin
al
segn el artculo 4.
1980.
Con
la
excepcin
ya
analizada
de
los
arrendamientos
rsticos
histricos,
los


Reglamento.
denegacin
de
la
prrroga
y
declarada

forzosa.
Agraria.

de la L.A.R.
Subarriendo,
contrato.
cesin
subrogacin
del

necesidad
siquiera
de
consentimiento
del
arrendador:
arrendatario,
siempre
que
se
produzcan
los
subarriendos
que
tengan
por
objeto

arrendamiento.
caso
del
subarriendo
de
la
vivienda
o
arrendador.

arrendador.
testamento.
de hecho.
agricultura.
eleccin
ser
notificada
fehacientemente
al

arrendamiento.
siguientes:
artculo 1.

su
condicin
de

e).
comporte
contrato.
de
modo
expreso
la
resolucin
del

correspondan
a
los
que
concertaron
el
arrendamiento.
causas:
siguiente modo:

gastos
realizados
antes
del
cambio
de

tierra.
los
arrendamientos
rsticos
histricos
y
compraventa).

nicamente
recordaremos,
entre
otras

del
cuenta
del
arrendatario
los
reembolsos

arrendamiento
o
cesin
efectuados.
Como

casos siguientes:

[J.G.G.]
arrendamiento de fincas urbanas.

Derecho Civil
A.- Regulacin legal.
Cdigo Civil. El C.C. dedica de manera especfica a
estos arrendamientos los artculos 1.580-1.583
dedicados preferentemente al plazo, a las

reparaciones y a la inclusin en el arrendamiento
tambin de los bienes muebles en determinadas
circunstancias. Tambin se aplicarn con carcter
de disposiciones generales los artculos 1.546 a
1.574 del C.C.
B.- Legislacin especial.
- Ley 29/1994 de 24
Arrendamientos Urbanos.
de
noviembre
de
- Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos

Urbanos de 24 de diciembre de 1964.
- Real Decreto-Ley 2/85, de 30 de abril.
- Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre
inscripcin en el Registro de la Propiedad de los
contratos de arrendamiento.
C.- Concepto y mbito de aplicacin. Ley
29/1994 de 24 de noviembre.
C.1. Principios Generales.
Es aquel que tiene por objeto los arrendamientos
de fincas urbanas que se destinan a vivienda o a
usos distintos del de vivienda. En cuanto a los
primeros, se rigen por un control legal casi total,
con muy poca intervencin del principio de
autonoma de la voluntad, y el rgimen de los
arrendamientos de uso distinto del de vivienda,
donde la libertad de los contratantes es mucho ms
amplia, y se asemeja a los principios de libertad de
contratacin establecidos en materia contractual en
el C.C.
Existe una base comn en cuanto al rgimen

aplicable a ambos tipos de arrendamiento, siendo
de aplicacin imperativa los Ttulos I, IV y V, que
hacen referencia al mbito de la Ley, a las
disposiciones comunes y los procesos arrendaticios,
teniendo el carcter ius cogens, o de derecho
imperativo, es decir, sustrado a la libre voluntad de
las partes.
Los arrendamientos de viviendas se regirn por lo
dispuesto en el Ttulo II, en defecto por la voluntad
de las partes, y supletoriamente por lo dispuesto en
el C.C. El art. 6, en sede de arrendamiento de
viviendas, declara la nulidad de las estipulaciones
que modifiquen en perjuicio del arrendatario o
subarrendatario las normas del Ttulo II, salvo en
los supuestos que la propia norma as lo autorice.
En este sentido, uno de los supuestos en que las
partes s podrn, y en concreto el arrendatario,
renunciar a determinados derechos, es el del art.
25.8, para el supuesto de los contratos de duracin
pactada superior a los cinco aos, donde se podr
estipular, que en estos casos el arrendatario
renuncie a los derechos de tanteo y retracto, siendo
posible la renuncia anticipada a este derecho,
circunstancia esta que no lo era en la Ley de 1964,
sino slo cuando estos derechos se pudiesen
ejercitar, es decir, cuando se notificaba el propsito
de la enajenacin (tanteo) o cuando sta ya haba
tenido lugar (retracto).
En los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda, el orden de su regulacin estar, en
primer lugar, por la voluntad de las partes (en
relacin con el art. 1.255 del C.C.), en segundo

lugar, por lo dispuesto en el Ttulo III (relativo
especficamente
a
estos
arrendamientos)
y
supletoriamente por lo dispuesto en el C.C.
En los arrendamientos de viviendas cuya superficie
sea superior a 300 m2 o bien en los que la renta
inicial en cmputo anual exceda de 5,5 veces el
salario mnimo interprofesional en cmputo anual,
se regirn en primer lugar por la voluntad de las
partes, en su defecto por lo dispuesto en el Ttulo
III, supletoriamente en el C.C. La excepcin
contenida en este supuesto puede deberse
esencialmente a las especiales caractersticas de
estos arrendamientos por razn de la extensin de
la finca arrendada o por la cuanta de la renta que
sobrepasan los lmites razonables de proteccin y
de carcter tuitivo que se aplican en la filosofa de
la Ley, y por razn de las posibilidades econmicas
del arrendatario, donde ste puede fcilmente
acceder a cualquier tipo de vivienda arrendada, sin
poner en peligro la estabilidad de las unidades
familiares, utilizando terminologa del Prembulo de
la Ley.
C.2. Arrendamientos de vivienda.
La Ley del 94 abandona la distincin que haca la
del 64 entre arrendamientos de vivienda y los de
locales de negocio, pasando a establecer dos
grandes grupos o categoras, que son los de

vivienda y los de uso distinto al de vivienda.
El art. 2 intenta definir lo que se debe entender por
arrendamiento de vivienda, como aqul que recae
sobre una edificacin habitable, cuyo destino
primordial sea satisfacer la necesidad permanente
de vivienda del arrendatario. El art. 7 previene
que este arrendamiento de vivienda no perder
esta condicin aunque el arrendatario no tenga en
la finca arrendada su vivienda permanente, siempre
que en ella habiten su cnyuge no separado
legalmente o de hecho o sus hijos dependientes. Se
despersonaliza as la figura del arrendatario
tomando fuerza el concepto de unidad familiar.
Como indica BLANQUER, el arrendamiento de
vivienda como cesin de un inmueble tiene como
definitorias dos notas: una objetiva, se trata de un
inmueble urbano habitable, y otra de carcter
finalstico, se destina a satisfacer la necesidad
primaria y permanente de vivienda. Tambin se
extender esta regulacin al mobiliario, los
trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras
dependencias, espacios arrendados o servicios
cedidos como accesorios de la finca por el mismo
arrendador.
C.3. Arrendamientos para uso distinto del de
vivienda.
El art. 3 establece que se considera arrendamiento

para uso
distinto
del
de vivienda
aquel
arrendamiento
que,
recayendo
sobre
una
edificacin, tenga como destino primordial uno
distinto del establecido en el artculo anterior. El
propio legislador intenta dar algunos ejemplos, en
el apartado 2 del art. 3 citado, entre los que
establece como arrendamiento para uso distinto del
de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas
de temporada, con independencia de que sta sea
de verano o cualquier otra, o los celebrados para
ejercer una actividad en la finca de carcter
industrial,
comercial,
artesanal,
profesional,
recreativa,
asistencial,
cultural
o
docente,
cualquiera que sean las personas que lo celebren.
Es positivo el amplio abanico de actividades que
engloba este apartado 2., a diferencia de lo que
ocurra con la Ley de 1964 en donde se
circunscriba a los llamados locales de negocio,
circunstancia
esta
que
planteaba
bastantes
problemas a la hora de ver si otros arrendamientos
estaban o no integrados en la propia Ley, como por
ejemplo el arrendamiento de industria, habiendo
dado gran discusin doctrinal incluso desde el punto
de vista jurisprudencial.
C.4. Arrendamientos excluidos.
Conforme al artculo 5 quedan excluidos de la Ley el

uso de las viviendas de los porteros, guardas,
asalariados, empleados y funcionarios; el uso de las
viviendas
militares;
los
contratos
en
que
arrendndose una finca con casa habitacin, su
aprovechamiento o finalidad primordial en cuanto al
arrendamiento sean el aprovechamiento agrcola,
pecuario o forestal. Una de las novedades es el uso
de las viviendas universitarias, cuando hayan sido
calificadas expresamente por la propia universidad,
tanto a los alumnos como al personal docente y de
administracin que estn relacionadas con la
misma.
D.- Rgimen Jurdico y contenido del contrato
de arrendamiento. Ley 29/1994 de 24 de
noviembre.
D.1. El arrendamiento de vivienda.
1. Plazo de duracin.- El artculo 9 regula el plazo
de duracin del contrato, o mejor dicho la duracin
mnima del mismo.
Como indica el propio artculo 9, el plazo de
duracin del arrendamiento es libre, lo que ocurre
es que el legislador a los efectos prcticos
determina que si este plazo es inferior a cinco aos,
llegado el da del vencimiento del contrato ste se
va a prorrogar obligatoriamente por plazos anuales
hasta que el arrendamiento alcance una duracin

mnima de cinco aos, con la excepcin de que el
arrendatario manifieste al arrendador, como
mnimo, a la fecha de terminacin del contrato con
treinta das de antelacin, o as, como de cualquiera
de las prrrogas, su voluntad de no renovarlo.
Se determina que la obligatoriedad de la prrroga
se impone a la persona del arrendador, siendo el
arrendatario el que tiene la libre voluntad de
terminar el contrato o cualquiera de sus prrrogas
para no renovarlo.
Establece la Ley que no proceder la prrroga
obligatoria del contrato cuando al tiempo de su
celebracin se haga constar, en el mismo de forma
expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar
la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco
aos para destinarla a vivienda permanente para s.
Podemos hablar de una excepcin a la prrroga
obligatoria antes de llegar al plazo de duracin de
los cinco aos; sto nos recuerda en algo las
famosas excepciones a la prrroga obligatoria que
tanta problemtica dieron en la antigua L.A.U. Para
evitar un posible fraude por parte del arrendador, si
han transcurridos tres meses a contar de la
extincin del contrato, y el arrendador no hubiese
procedido a ocupar la vivienda deber reponer al
arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda
arrendada, por un nuevo periodo de hasta cinco

aos, indemnizndole de los gastos del desalojo o
bien indemnizarle con una cantidad igual al importe
de la renta por los aos que quedaren hasta
completar cinco (artculo 9.3 segundo prrafo).
En cuanto a la prrroga del contrato siempre
entendemos prrroga voluntaria, ya que la anterior
era la prrroga obligatoria cuando el contrato
tuviese una duracin mnima de cinco aos; el
artculo 10 hace referencia a esta prrroga
voluntaria, si una vez llegada la fecha de
vencimiento del contrato transcurridos como
mnimos cinco aos, ninguna de las partes hubiese
notificado a la otra al menos con un mes de
antelacin a aqulla fecha su voluntad de no
renovar el contrato, se prorrogar obligatoriamente
por plazos anuales hasta un mximo de tres aos
ms, con la excepcin de que el arrendatario
manifieste al arrendador con un mes de antelacin
a la fecha de terminacin de cualquiera de las
anualidades su voluntad de no renovar el contrato.
2. Desistimiento del contrato.- El artculo 11 de la
Ley regula el derecho de desistimiento del
arrendatario en los contratos de duracin superior a
cinco aos, siempre que el contrato hubiese durado
al menos cinco aos y que haya dado el
arrendatario
el
correspondiente
preaviso
al
arrendador con una antelacin mnima de dos

meses (posible notificacin notarial). Tambin las
partes podrn haber pactado que si existiese este
desistimiento, el arrendatario deber indemnizar al
arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada ao del
contrato que reste por cumplir, y los periodos de
tiempo inferiores al ao darn lugar a la parte
proporcional de la indemnizacin.
A pesar de que la Ley concede al arrendatario la
posibilidad de manifestar su voluntad de no renovar
el contrato o de desistir de l, se establece en la
Ley una proteccin que supera al simple derecho de
arrendamiento, desde el punto de vista econmico
o de su titularidad, sobreponiendo por encima del
mismo el derecho de familia, aunque esta familia
que la Ley nueva regula no sea la tradicional que
conocemos. En efecto, establece el artculo 12 que
si el arrendatario desiste o no renueva el contrato,
pero sin el consentimiento del cnyuge que conviva
con dicho arrendatario, el arrendamiento podr
continuar en beneficio de dicho cnyuge; para ello
podr el arrendador requerir al cnyuge del
arrendatario para que manifieste su voluntad, y una
vez efectuado el requerimiento (otra posible
intervencin
notarial)
el
arrendamiento
se
extinguir si el cnyuge no contesta en un plazo de
quince das a contar de aqul; debiendo pagar el

cnyuge la renta correspondiente hasta la extincin
del contrato. Podra ocurrir que el arrendatario no
manifestase expresamente su voluntad de desistir o
de no renovar, pero de facto en su actuacin
pudiera llegar al mismo resultado, por eso la Ley
prev el supuesto en que el arrendatario abandone
la vivienda sin manifestacin expresa; en este
supuesto el arrendamiento podr continuar en
beneficio del cnyuge que conviviera con aqul,
siempre que en el plazo de un mes de dicho
abandono el arrendador reciba notificacin escrita
del cnyuge manifestando su voluntad de ser
arrendatario.
Este beneficio que se concede al cnyuge, tambin
la Ley lo aplica en favor de la persona que hubiera
venido conviviendo con el arrendatario de forma
permanente en anloga relacin de afectividad de
la del cnyuge, con independencia de su orientacin
sexual, durante al menos los dos aos anteriores al
desistimiento o abandono, salvo que hubieran
tenido descendencia comn en cuyo caso bastar la
mera convivencia.
Otro punto novedoso que se va a encontrar
algunos otros supuestos de la Ley (como
ejemplo en las subrogaciones), es el
reconocimiento a las denominadas uniones
en
por
de
de
hecho, que tanta polmica han planteado y que su

contenido y avance ha venido muchas veces
determinado por la jurisprudencia de los Tribunales.
En este caso, esta unin de hecho se define como
una relacin de afectividad anloga a la del
cnyuge, con independencia de su orientacin
sexual; en definitiva, se da la conceptuacin ms
amplia que la manejada por la mayora de la
Doctrina. El Tribunal Constitucional, bajo la
conceptuacin de un concepto amplio de familia,
permiti, al amparo de la Ley de 1964, la
subrogacin en favor del convivente, en aquel caso
de distinto sexo, aduciendo el principio del
consentimiento more uxorio.
3. Cesin del contrato y subarriendo.- El artculo 8
hace mencin de la cesin del contrato y del
subarriendo. No es ahora el momento de
determinar las diferencias jurdicas entre ambas
figuras, solamente indicar que en la cesin por el
arrendatario, sta no podr realizarse sin el
consentimiento del arrendador, y si sta se opera
legalmente, el cesionario se subrogar en la
posicin del cedente frente al arrendador.
En cuanto al subarriendo, solamente se permite el
subarriendo de forma parcial y con previo
consentimiento del arrendador, rigindose este
subarriendo
por
el
ttulo
relativo
a
los
arrendamientos de vivienda cuando la parte de

finca
subarrendada
se
destine
por
el
subarrendatario a la finalidad del artculo 2.1, es
decir, satisfacer la necesidad permanente de
vivienda del arrendatario, y nosotros incluimos la
de su familia, en conexin con el artculo 7 de la
Ley. Si no lo es por este motivo se regir por lo que
las
partes
establezcan,
extinguindose
el
subarriendo cuando lo haga el derecho del
arrendatario que subarrend, y teniendo en cuenta
que el precio del subarriendo no podr exceder del
que corresponda al arrendamiento.
4. Resolucin del Derecho del Arrendador (art. 13).Regula este artculo una serie de supuestos de
manera especfica y concreta, a diferencia de lo que
haca la antigua Ley del 64, y que haban planteado
una serie de problemas y de discusiones tanto en la
Doctrina como en la Jurisprudencia.
En los contratos de duracin pactada no superior a
los cinco aos, el derecho del arrendador quedar
resuelto, bien por el ejercicio de un retracto
convencional, la apertura de una sustitucin
fideicomisaria, por la enajenacin forzosa derivada
de una ejecucin hipotecaria o de sentencia judicial
o el ejercicio de un derecho de opcin de compra, el
arrendatario tendr derecho en todo caso a
continuar en el arrendamiento; aplicndose lo
mismo en los casos en los que el usufructo se

extinga, en los derechos de superficie, ejecuciones
de embargo.
En conexin con esta resolucin del arrendador, en
los casos en que el arrendamiento de vivienda lo
sea por plazo superior a cinco aos, si transcurrido
ese plazo mnimo legal el derecho del arrendador
quedar resuelto, se resolver el arrendamiento,
salvo en la circunstancia de que el mismo est
inscrito en el Registro de la Propiedad, con
anterioridad a los derechos que han hecho posible
la resolucin del derecho del arrendador. Si se
cumplen esas circunstancias de las inscripcin y de
la prioridad por supuesto el arrendamiento
continuar por todo el tiempo de la duracin
pactada.
Tambin la Ley establece y concede el plazo de
cinco aos de duracin a los contratos que sean
concertados con personas que aparezcan como
propietarios de la finca en el Registro, siempre que
se haya concertado de buena fe, asimilando
tambin el artculo 13 a la situacin de que
parezca serlo en virtud de un estado de cosas,
cuya creacin sea imputable al verdadero
propietario, sin perjuicio del artculo 9.1 de la
L.A.U. para lo no renovacin.
Por ltimo, en relacin con la ejecucin de la

hipoteca y el arrendamiento posterior, el artculo 13
de la nueva Ley en su prrafo primero establece
que resuelto el derecho del arrendador, en el caso
de enajenacin forzosa derivada de una ejecucin
hipotecaria, el nico derecho que tiene el
arrendatario es continuar en el arrendamiento
hasta que se cumplan los cinco aos. Si el plazo es
superior, transcurridos los cinco primeros aos
queda extinguido el arrendamiento, por supuesto,
salvo que ste sea anterior a dichos derechos y
est inscrito en el Registro. Deja por ello de tener
aplicacin la sentencia del Tribunal Constitucional
de 16 de enero de 1992.
5. La subrogacin mortis causa.- El art. 16 de la
L.A.U., hace referencia a los supuestos de muerte
del arrendatario, en definitiva, a las subrogaciones
mortis causa. En efecto, en caso de muerte del
arrendatario podrn subrogarse en el contrato el
cnyuge del arrendatario, que al tiempo de
fallecimiento conviviera con l. La persona que
hubiera venido conviviendo con el arrendatario de
forma permanente en anloga relacin de
afectividad a la del cnyuge, con independencia de
su orientacin sexual, durante al menos los dos
aos anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo
que hubieran tenido descendencia en comn, en
cuyo caso bastar la mera convivencia. Los

descendientes del arrendatario que en el momento
de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria
potestad
o
tutela,
o
hubiesen
convivido
habitualmente con l durante los dos aos
precedentes. Los ascendientes del arrendatario que
hubiesen convivido habitualmente con l durante
los dos aos precedentes a su fallecimiento. Los
hermanos del arrendatario en quienes concurran las
circunstancias previstas en la letra anterior. Las
personas distintas de las mencionada en las letras
anteriores, que sufran una minusvala igual o
superior al 65 por 100, siempre que tengan una
relacin de parentesco hasta el tercer grado
colateral con el arrendatario y hayan convivido con
este durante los dos aos anteriores al
fallecimiento. Si al tiempo del fallecimiento del
arrendatario no existiera ninguna de estas
personas, el arrendamiento quedar extinguido.
Posteriormente, el art. 16 hace referencia, para que
en el caso de falta de acuerdo en cuanto a las
personas
con
derecho
a
la
subrogacin,
estableciendo que el orden de prelacin, ser el
indicado en el apartado anterior, es decir, el que
hemos ido transcribiendo anteriormente, teniendo
en cuenta que los padres septuagenarios sern
preferidos a los descendientes, y que entre los
descendientes y ascendientes tendrn preferencia

los ms prximos en grado, y entre los hermanos el
de doble vnculo sobre el medio hermano.
Estableciendo
posteriormente
otra
serie
de
circunstancias para resolver los casos de igualdad,
como la minusvala, cargas familiares, etc. En
consecuencia, el arrendamiento se extinguir si en
el plazo de tres meses desde la muerte del
arrendatario el arrendador no recibe notificacin
por escrito del hecho del fallecimiento. El apartado
4 de este artculo hace una mencin especfica a los
arrendamientos cuya duracin inicial sea superior a
cinco aos. En este caso, las partes podrn pactar
que no haya derecho de subrogacin en caso de
fallecimiento del arrendatario, cuando ste tenga
lugar transcurridos los cinco primeros aos de
duracin del arrendamiento, o bien la posibilidad de
que el arrendamiento se extinga a los cinco aos,
cuando el fallecimiento se hubiera producido con
anterioridad. Como podemos observar, la Ley
vuelve a establecer algunas diferencias esenciales
para los arrendamientos de duracin superior a los
cinco aos, dejando a la autonoma de la voluntad
de las partes un mayor juego, como ocurre en los
supuestos de derechos de adquisicin preferente,
que son renunciables en este tipo de contratos con
duracin superior a los cinco aos.
6. Derechos y obligaciones de las partes.Conservacin de la vivienda. Obras.- Los artculos

21 a 24 establecen todo el sistema y rgimen de la
conservacin de la vivienda y las obras que sobre
ella se puedan realizar.
En cuanto a la conservacin de la vivienda, el
arrendador estar obligado, sin tener derecho a
elevar por ello la renta, a las reparaciones
necesarias para conservar la vivienda en unas
condiciones adecuadas para servir al uso convenido,
salvo causa imputable al arrendatario remitindose
la Ley a los artculos 1.563 y 1.564 del Cdigo Civil.
El arrendatario, si la obra no puede diferirse
razonablemente
hasta
la
conclusin
del
arrendamiento estar obligado a soportarla aunque
le sea molesta, y si sta dura ms de veinte das
habr de disminuirse la renta en proporcin a la
parte de la vivienda en que el arrendatario se vea
privado de ella (tener en cuenta el artculo 26 de la
Ley ya visto relativo a la habitabilidad de la
vivienda y la suspensin del contrato o el
desistimiento del mismo). El arrendatario debe
poner en conocimiento del arrendador, en un plazo
lo ms breve posible, la necesidad de estas obras y
reparaciones, facilitndole al arrendador su acceso
a la finca o bien por tcnicos, pudiendo el
arrendatario, y comunicndoselo previamente al
arrendador, realizar las que sean urgentes; por

supuesto, las reparaciones ordinarias pequeas que
se exijan por el desgaste del uso ordinario de la
vivienda sern del arrendatario. Como podemos
observar el rgimen general es muy similar al que
estableca la Ley de 1964.
En cuanto a las obras de mejora el arrendatario,
tambin
deber
soportar
stas
cuando
razonablemente no puedan diferirse hasta la
conclusin del arrendamiento. En este caso, el
arrendador para realizar esta tramitacin deber
notificar por escrito al menos con tres meses de
antelacin, la naturaleza, comienzo, duracin y
coste previsible, pudiendo, durante el plazo de un
mes contado desde la notificacin, desistir del
contrato el arrendatario, salvo que las obras no
afecten o muy poco a la vivienda. Si ha habido
desistimiento, el arrendamiento se entiende
extinguido en el plazo de dos meses a contar desde
el desistimiento.
La Ley establece un beneficio o ventaja para la
persona del arrendatario que ha soportado estas
obras de mejora, y que como consecuencia le han
ocasionado
algunos
perjuicios,
mediante
la
reduccin de la renta en la proporcin a la parte de
la vivienda que se vea privado, as como a la
indemnizacin. Como se puede observar, aqu no se
establece el plazo de veinte das como ocurre en las

obras de reparaciones, quizs por la distinta
naturaleza y necesidad de unas y de otras.
El artculo 23 regula las obras que puede hacer el
arrendatario,
establecindose
como
principio
general que no las podr realizar sin el
consentimiento del arrendador, expresado por
escrito, siempre que estas obras modifiquen la
configuracin, estabilidad, seguridad de la vivienda.
La forma en que este consentimiento debe ser
expresado es por escrito, plantendose si en el
propio contrato de arrendamiento se puede ya
establecer el consentimiento por adelantado antes
de que se d el supuesto de las obras; creemos que
esto no ser posible por la propia naturaleza de las
mismas y por el carcter taxativo del legislador en
este punto. Al arrendador se le da la posibilidad de
resolver el contrato si no ha autorizado las obras,
pero tambin se le otorga la alternativa de exigir al
arrendatario que reponga las cosas al estado
anterior o conservar la modificacin sin que pueda
reclamar indemnizacin; todo ello sin perjuicio de
poder el arrendador exigir al arrendatario el
reponer las cosas a su estado anterior cuando
realmente estas obras hayan provocado una
disminucin en la seguridad o estabilidad del
edificio.
Dentro de este apartado, el artculo 24 en los

arrendamientos en que los arrendatarios sufran
algunas minusvalas, el rgimen general de la
realizacin de las obras es distinto al del artculo
23; en este caso no se exigir consentimiento del
arrendador expresado por escrito, sino que el
arrendatario,
previa
notificacin
escrita
al
arrendador, podr realizar en la vivienda las obras
necesarias para adecuar sta, a su condicin de
minusvlido (tambin su cnyuge o de otra persona
que conviva con l o de familiares). Como
consecuencia el arrendatario estar obligado al
trmino del contrato a reponer la vivienda al estado
anterior si as lo exige el arrendador. En este caso,
la Ley flexibiliza la posibilidad o los requisitos para
la realizacin de las obras, debido a las
circunstancias especiales de la persona del
arrendatario; no indicando con claridad el grado de
minusvala que se debe apreciar o tener para este
punto.
7. Derechos de adquisicin preferente.- El artculo
25 de la Ley regula estos derechos de adquisicin
preferente, indicando en su prrafo primero que en
caso de venta de la vivienda arrendada, tendr el
arrendatario derecho de adquisicin preferente
sobre la misma en las condiciones previstas en los
apartados siguientes:
- A diferencia de lo que estableca la Ley de 1964,

los hechos jurdicos que van a producir los derechos
de adquisicin preferente parecen ser ms
reducidos que en los de la antigua Ley. La Ley
actual habla de venta y no de enajenacin, o de
cesin o de dacin en pago, sino nica y
exclusivamente de venta. Por ello, creo que la
interpretacin en este punto debe ser restrictiva ya
que estos derechos de adquisicin preferente son
de carcter tasados.
Dentro de estos derechos de adquisicin preferente,
la Ley prev los ya conocidos del derecho de tanteo
y el derecho de retracto, con los consiguientes
procedimientos para su ejercicio.
En cuanto al derecho de tanteo, el arrendatario
podr ejercitarlo sobre la finca en un plazo de
treinta das naturales a contar desde el siguiente en
que se le notifique en forma fehaciente la decisin
de vender la finca, el precio y las dems
condiciones, y estos efectos de la notificacin
caducarn a los ciento ochenta das naturales
siguientes a la misma. La notificacin fehaciente
debe ser por medio de acta notarial.
En cuanto al derecho de retracto podr el
arrendatario ejercitarlo con sujecin a lo dispuesto
en al artculo 1.518 del Cdigo Civil, siempre que
no se hubiese hecho la notificacin, se hubiese
omitido en ella cualquiera de los requisitos, as

como cuando resultase inferior el precio efectivo de
la compraventa o menos onerosas sus restantes
condiciones esenciales. Contina indicando la Ley,
que este derecho de retracto caducar a los treinta
das naturales contados desde el siguiente a la
notificacin que en forma fehaciente deber hacer
el adquirente al arrendatario de las condiciones
esenciales en que se efectu la compraventa. En
este caso, la notificacin tambin deber hacerse
mediante acta notarial como en el caso del tanteo,
y expresando notarialmente, puesto que se habla
de notificacin en forma fehaciente y adems va a
tener conexin con el Registro de la Propiedad, y
por el principio de titulacin pblica del artculo 3,
la presentacin en el Registro se har en
documento pblico notarial.
Como indica el propio artculo 25 el derecho de
tanteo
o
retracto
del
arrendatario
tendr
preferencia sobre cualquier otro derecho similar,
excepto el retracto reconocido al condueo de la
vivienda, o el convencional que figurase inscrito en
el Registro de la Propiedad, al tiempo de celebrarse
el contrato de arrendamiento. En conexin con ello,
tambin hay que tener en cuenta el apartado 7 de
este artculo, en el que tambin se establecen
varias exclusiones, indicndose que no habr lugar
a los derechos de tanteo o retracto cuando la

vivienda arrendada se venda conjuntamente con las
restantes viviendas o locales propiedad del
arrendador, que formen parte de un mismo
inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma
conjunta por distintos propietarios a un mismo
comprador la totalidad de los pisos y locales del
inmueble. Cuando se est haciendo referencia a la
posible exclusin por la existencia de retracto del
condueo, si en el caso de venta de la cuota
indivisa por un copropietario a otro, procede o no
hacer la notificacin, la Direccin General de los
Registros
y
del
Notariado,
en
sucesivas
resoluciones, ha tenido una postura contradictoria.
De una parte se entendi que si no proceda el
derecho de retracto no habra por qu notificar en
ningn caso. En cambio, en otras ocasiones se
critic y se entendi que esa decisin de determinar
si proceda o no el correspondiente derecho de
retracto, en todo caso exceda de la competencia
del notario y del propio registrador, indicndose que
debera de haberse realizado y practicado la
notificacin, en todo caso, por si acaso el
arrendatario ejercitara su derecho.
El apartado 5 del artculo 24 repite lo que ya
estableca la Ley de 1964 en el sentido, de que para
inscribir en el Registro de la Propiedad los ttulos de
venta de viviendas arrendadas, deber justificarse

que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las
notificaciones
prevenidas
en
los
apartados
anteriores con los requisitos en ellos exigidos.
Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada,
para que se inscriba la adquisicin, deber el
vendedor declararlo as en la escritura bajo la pena
de falsedad en documento pblico.
El apartado 8 de este artculo 25 est permitiendo
la renuncia a los derechos de tanteo y retracto,
pero en determinadas circunstancias, y as
establece que el pacto por el cual el arrendatario
renuncia a los derechos de tanteo y retracto, ser
vlido en contratos de duracin pactada superior a
cinco aos. Esta clusula se tendr como nula si el
arrendamiento de vivienda es inferior a cinco aos.
En los arrendamientos de uso distinto del de
vivienda ser posible efectuar esta renuncia sin
ninguna limitacin y sin que el contrato o el plazo
de duracin sea inferior o superior a los cinco aos.
8. De la suspensin, resolucin y extincin del
contrato.- En los artculos 26 a 28 de la Ley se
establece causas generales de resolucin del
contrato y algunas de carcter especfico propias
del arrendamiento.
El artculo 27 en su apartado 1. establece el
principio general contenido en el artculo 1.124 del
Cdigo Civil, haciendo referencia al incumplimiento

por cualquiera de las partes de las obligaciones
resultantes del contrato, y remitindose para ello al
artculo 1.124 del Cdigo Civil.
El apartado 2 de este artculo 27 establece causas
de resolucin que podr ser realizadas a instancias
del arrendador en los casos de falta de pago de la
renta, de la fianza; para el subarriendo o la cesin
inconsentidos, la realizacin de daos causados
dolosamente o de obras no consentidas en la finca;
cuando tengan lugar en la vivienda actividades
molestas, insalubres, nocivas, etc.; cuando la
vivienda deje de estar destinada a satisfacer la
necesidad permanente de vivienda del arrendatario
o de quien efectivamente la viniera ocupando. El
arrendatario podr resolver el contrato por la no
realizacin por el arrendador de las reparaciones a
que se refiere el artculo 21, relativas a la
conservacin de la vivienda y por la perturbacin de
hecho o de derecho que realice el arrendador en al
autorizacin de la vivienda.
El artculo 28 con criterio general establece la
extincin, aparte de por las otras causas
contempladas en el ttulo segundo, por la de la
prdida de la finca arrendada por causa no
imputable al arrendador y por la declaracin firme
de ruina acordada por la autoridad competente.
Tambin se establece lo que la nueva Ley llama

Suspensin del contrato, relativo a la imposibilidad
de habitar la vivienda en los casos que se tuvieran
que realizar obras de conservacin, o acordadas por
una autoridad competente que hagan inhabitable la
vivienda, dejando una doble alternativa para el
arrendatario o bien optar, por la suspensin del
contrato, o bien desistir del mismo sin ningn tipo
de indemnizacin. Como consecuencia de ello, si se
opta por la suspensin del contrato, se realizar la
paralizacin del plazo hasta la finalizacin de obras,
as como la suspensin de la obligacin del pago de
la renta. Circunstancia esta congruente para evitar
posibles enriquecimientos injustos por una de las
partes, ya que si no fuera as, el arrendatario
tendra que pagar una renta sin poder recibir la
contraprestacin de la otra parte, que es cederle el
uso y disfrute.
D.2 .La renta: su actualizacin.
1. La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 24
de noviembre de 1994.
En
la
actual
Ley
con
referencia
a
los
arrendamientos de viviendas a los artculos 17 y
ss., se determina como principio general que la
renta ser la que libremente estipulen las partes
salvo lo establecido en la Ley de Viviendas de
Proteccin Oficial. En esto sigue la lnea de la Ley
de 1964. Para los arrendamientos de uso distinto al

de vivienda se deja una libertad de pacto de las
partes remitindose al contenido del Cdigo Civil.
El pago de la renta, salvo pacto en contrario, ser
mensual y habr de efectuarse en los siete
primeros das de cada mes, sin que en ningn caso
pueda el arrendador exigir el pago anticipado de
ms de una mensualidad de la renta.
En cuanto al lugar y modo de efectuar el pago, se
establece primero lo pactado por las partes y en su
defecto en la vivienda arrendada, y en metlico
(conexin con el 1.171 del Cdigo Civil).
En cuanto a la actualizacin de la renta, hay que
partir de que el rgimen de rentas se basa en el
principio de libertad de pactos, para determinar la
renta inicial, y la nueva Ley en su artculo 18,
establece un mecanismo de actualizacin de rentas
en funcin de las alteraciones que en cada periodo
anual, experimente el coste de vida o precios al
consumo, a tenor de los ndices del Instituto
Nacional de Estadstica, y ello durante el plazo
mnimo legal de duracin del contrato, es decir,
cinco aos (la duracin del arrendamiento es libre,
pero si sta fuera inferior a cinco aos, llegado el
da
del
vencimiento,
ste
se
prorrogar
obligatoriamente por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duracin mnima de
cinco aos, salvo que el arrendatario manifieste al

arrendador con treinta das de antelacin, como
mnimo, a la fecha de terminacin del contrato o de
cualquiera de las prrrogas, su voluntad de no
renovarlo).
La nueva Ley intenta evitar el ya antiguo problema
de la congelacin de rentas, punto conflictivo en la
anterior Ley.
Para que surta efecto la revisin, establece el
artculo 18 el principio general de que la notificacin
deber ser por escrito expresando el ndice de
incremento y acompaando certificacin del INE, o
en defecto de ello hacer referencia al Boletn Oficial
donde se publique tal ndice. Nos estamos
refiriendo a la notificacin que es exigible al
arrendatario a partir del mes siguiente a aqul en
que a la parte interesada lo notifique al
arrendatario por escrito. Tambin establece la Ley
que ser vlida la notificacin efectuada por nota
en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Esta circunstancia ltima har seguramente que la
intervencin notarial sea menor al darse esta
posibilidad.
Por ltimo, el artculo 19 establece la posibilidad de
elevacin de renta por mejoras, por la realizacin
de las mismas por el arrendador; en cuanto a las
obras de mejora transcurridos cinco aos de
duracin del contrato le dar derecho al mismo,

salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en
la cuanta que resulte de aplicar al capital invertido,
en la mejora el tipo de inters legal del dinero en el
momento de la terminacin de las obras,
incrementado en tres puntos sin que pueda exceder
el aumento del veinte por ciento de la renta vigente
en aquel momento. Esta elevacin de renta se
producir desde el mes siguiente a aqul en que ya
finalizadas las obras el arrendador notifique por
escrito al arrendatario la cuanta de aqulla, con los
clculos detallados y aportando copias de los
documentos de los que resulte el coste de las obras
realizadas.
2. Actualizacin de la renta en los contratos de
arrendamiento de viviendas celebrados con
anterioridad al 9 de mayo de 1985.
Conforme al apartado 11 de la Disposicin
Transitoria segunda, podrn ser actualizadas las
rentas de los contratos celebrados antes del 9 de
mayo de 1985, previo requerimiento fehaciente del
arrendador al inquilino, que puede realizar desde la
fecha en la que se cumpla una anualidad de
vigencia del contrato a contar desde la entrada en
vigor de la Ley.
Conforme a la regla 1., del apartado 11, se deduce
que el esquema de actualizacin consiste en aplicar
a la renta inicialmente pactada los incrementos que

resulten de aplicar el ndice general nacional del
sistema de ndices de precios de consumo. Y para la
determinacin del incremento procedente, ha de
tenerse en cuenta la proporcin existente entre el
ndice de precios al consumo del mes anterior a la
fecha del contrato y del mes precedente a aqul en
que se lleve a cabo cada actualizacin.
Para los arrendamientos de viviendas llamadas
suntuarias a que se refiere el artculo 6.2 de la Ley
de 1964, que se hubieren celebrado antes del 12 de
mayo de 1956, se tomar como renta inicial la
revalorizada a la que se refiere el artculo 96 de la
Ley de 1964, hallase o no exigida la revalorizacin y
como ndice correspondiente a la fecha del contrato
el mes de junio de 1964. Para los arrendamientos
de las dems viviendas celebrados antes del 12 de
mayo de 1956, se tomar como renta inicial la que
viniere percibiendo el arrendador en julio de 1954 y
el mes de marzo de 1954, conforme a lo que
establece la misma regla 1..
El clculo de la renta actualizada resultara de
multiplicar la renta base por el ndice actual, y
dividir el resultado por el ndice correspondiente a
la fecha del arrendamiento (teniendo en cuenta lo
anteriormente indicado en cuanto a la referencia de

esos ndices).
Esta actualizacin no se produce de una manera
automtica,
sino
que
requiere
un
previo
requerimiento del arrendador, dice la Ley, un
requerimiento fehaciente en la fecha en la que se
cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Puede existir una comunicacin fehaciente del
inquilino
al
arrendador, oponindose
a
la
actualizacin.
Conforme a la regla 5., cuando la renta
actualizada calculada conforme a la Regla general
fuera superior a la que resulta de aplicar el sistema
de porcentajes sobre el valor catastral previsto en
este regla quinta, se aplicar a aquella. Y la
actualizacin de la regla quinta consiste en aplicar
al valor catastral de la finca arrendada vigente en
1994 un porcentaje de incremento de un 12 por
ciento de un 24, segn que el valor catastral
hubiese sido revisado antes o despus de 1989.
Para las fincas situadas en el Pas Vasco, se aplicar
sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por
100; para las situadas en Navarra, se aplicar el 12
por 100. Esto a efectos prcticos puede traer
graves problemas de aplicacin, ya que en los
recibos del Impuesto de bienes inmuebles no se
indica la fecha de revisin catastral, por lo que
habr que acudir al Organismo competente para

saberla, como se ha indicado por parte de la
doctrina.
La regla 6. de esta disposicin transitoria segunda
11 establece la posibilidad de oponerse el inquilino
a la actualizacin de la renta, comunicndoselo
fehacientemente al arrendatario en el plazo de
treinta das naturales siguientes a la recepcin del
requerimiento. La norma establece que si el
inquilino ejercita la opcin de no actualizar la renta,
los contratos quedarn extinguidos en un plazo de
ocho aos aun cuando halla una subrogacin, y se
contar dicho plazo a partir de la fecha del
requerimiento fehaciente del arrendador. En tal
supuesto, el inquilino abonar durante los ocho
aos la renta que viniese pagando hasta dicho
momento, incrementada con las cantidades
asimiladas a ella, y que slo podr actualizarse
anualmente con la variacin experimentada por el
ndice General Nacional de precios al consumo en
los doce meses anteriores a la fecha de cada
actualizacin.
La regla 7. establece un supuesto de excepcin a
esa actualizacin de la renta en los casos en que la
capacidad econmica del arrendatario y de su
familia, no supere unos porcentajes que la Ley
establece, cuando la suma de los ingresos totales,
que perciba el arrendatario, y las personas que con

l
convivan
habitualmente
en
la
vivienda
arrendada, es decir, los obtenidos durante el
ejercicio impositivo anterior a aqul en que se
promueva por el arrendador la actualizacin de la
renta, no supere dos veces y media el salario
mnimo interprofesional, si viven en la misma una o
dos personas; en tres veces, si conviven tres o
cuatro personas, y en tres veces y media si son
ms de cuatro los ocupantes de la vivienda.
La Ley establece la presuncin de que si no se
acredita por el arrendatario los ingresos percibidos
se presume que s procede la actualizacin
pretendida. En cuanto a la regla 8. se centra en los
supuestos en que no proceda la actualizacin; en
estos casos, la renta que viniese abonando el
inquilino, con el incremento de las cantidades
asimiladas a ella (coste de servicios, obras), podr
actualizarse anualmente, a tenor de la variacin
experimentada por el ndice General de Precios al
Consumo, en los doce meses inmediatamente
anteriores a la fecha de cada actualizacin.
La regla 9. prev que cuando tenga lugar la
actualizacin de la renta, sta no se realizar de un
modo completo desde la primera vez, sino de una
forma escalonada. Ello es debido a que se quiere
evitar causar un grave perjuicio econmico al
arrendatario,
suavizndolo
al
hacerlo
paulatinamente. Esto se realiza en un periodo de
diez o de cinco aos, segn que los ingresos
excedan o no en cinco veces y media el salario
mnimo interprofesional. En el supuesto de que no
excedan, los porcentajes exigibles irn aumentando
desde el primer ao en un 10 por ciento, el
segundo en un 20 por ciento, y as sucesivamente,
hasta llegar al 100 por cien. Cuando la suma sea
igual o superior a 5,5 veces el salario mnimo
interprofesional, adems de ser el periodo de
actualizacin en un plazo de cinco aos, los
porcentajes exigibles sern el doble de los antes
reseados.
Por ltimo, la regla 10. establece que estas
normas de actualizacin sustituyen a todo lo
dispuesto en la Ley de 1964, artculo 100 nmeros
1 y 4.
A modo de ejemplo, citado por algn autor, en
cuanto a una actualizacin de renta de una vivienda
anterior a 1985, de un contrato celebrado en julio
de 1960 con una renta inicial pactada de 1.000
pesetas/mes; la revisin de esa renta se realizar
en julio de 1995. El ndice de inflacin existente en
julio de 1960 (mes anterior al de celebracin) fue
de 4.903. La inflacin que se prev existir en julio
de 1995 es de 114.339; hallando el cociente entre
ambas cifras es de 23.32 y multiplicado ese

cociente por la renta inicial, el resultado es de
23.320 pesetas, la renta actualizada; a sta habr
que tener en cuenta las tablas de actualizacin que
irn desde el 10 por ciento el primer ao hasta el
cien por cien al pasar el dcimo ao.
3.-. Contrato de arrendamiento de local de negocio
celebrados antes del
9 de mayo de 1985.
Se encuentra regulada esta materia, en
disposicin transitoria Tercera, en el apartado 6.
la
En este caso la renta de los mismos, se actualiza de

forma similar a la prevista para los arrendamientos
de viviendas, y la actualizacin se realiza a
instancias
del
arrendador
en
virtud
de
requerimiento fehaciente al arrendatario (los
mismos comentarios que hicimos para el supuesto
de vivienda). El sistema es igual para la
revalorizacin; la renta inicialmente pactada en el
contrato, se incrementar en la misma proporcin,
en que se hubiere incrementado el ndice general
de precios de consumo, desde el mes anterior a la
fecha del contrato hasta el mes precedente a la
fecha de actualizacin, realizndose tambin de
forma escalonada esta actualizacin.
En base a las combinaciones que establece la Ley,

este
plazo
ser
de
10
aos,
para
los
arrendamientos en que el arrendatario, sea una
persona fsica, y aquellos en los que sea una
persona
jurdica
que
desarrolle
actividades
comerciales en local de menos de 2.500 metros
cuadrados, o actividades no comerciales a las que
corresponda una cuota inferior a 130.001 pesetas.
Los porcentajes que se aplican, dado los diez aos,
sern desde el 10 por cien, el primero, hasta el 100
por cien el ltimo.
El plazo de actualizacin, ser de 5 aos, para los
locales de negocio, en los que se desarrollen
actividades comerciales, cuando la superficie del
mismo, sea superior a 2.500 metros cuadrados, y
aquellos en los que se desarrollen actividades no
comerciales, a las que corresponda una cuota
superior a 130.000 pesetas. Los porcentajes a
aplicar en estos supuestos, derivan de la regla 3.,
y van desde el 10, 20, 35, 60, hasta el 100 por
cien.
Tambin, como en los arrendamientos de viviendas,
cuando la actualizacin haya alcanzado el 100 por
cien la renta podr ser revisada por ambas partes,
conforme a la variacin porcentual de ndice general
de precios al consumo experimentado en los doce
meses anteriores salvo otro sistema pactado; y en
defecto de pacto rige la clusula de estabilizacin

del artculo 18 de la Ley nueva.
A estos efectos de la elevacin, la fecha del
contrato ser aqulla en que se suscribi el mismo,
con independencia de que el arrendatario actual sea
el originario o la persona subrogada en su posicin.
Tambin hay que tener en cuenta, conforme a la
regla 8., que cuando el arrendatario sea una
persona fsica y en todo caso, cuando se trate de
arrendamientos que tengan sealado un periodo de
extincin de quince a veinte aos, se concede al
arrendatario la posibilidad de optar por no aplicar la
actualizacin, a cambio de reducir la duracin del
contrato a cinco aos contados a partir de la
entrada en vigor de la presente Ley; para ello,
deber comunicar por escrito esta opcin al
arrendador en el plazo de los treinta das naturales
siguientes a la recepcin del requerimiento de
revisin.
4.-. En cuanto a los contratos celebrados a partir
del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada
en vigor de la Ley, continuarn rigindose por el
Real Decreto de 1985 (Boyer) y para lo dispuesto
para el contrato de inquilinato en la Ley de 1964.
Los de arrendamiento de local de negocio a partir
de 9 de mayo de 1985 que subsistan, se regirn
por el Decreto Boyer y por lo dispuesto en la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1964, siendo aplicable

este rgimen a los contratos de arrendamiento
asimilados a los de inquilinato y a los de local de
negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
D.3. La forma del contrato.
El art. 37 de la Ley regula de forma aislada, y como
fuera de contexto, lo que denomina formalizacin
del contrato. Este artculo establece: Las partes
podrn
compelerse
recprocamente
a
la
formalizacin
por
escrito
del
contrato
de
arrendamiento. En este caso se har constar la
identidad de los contratantes, la identificacin de la
finca arrendada, la duracin pactada, la renta inicial
del contrato y las dems clusulas que las partes
hubieran libremente acordado.
Se debe indicar la vigencia del C.C. en materia de
forma, plasmada en los arts. 1.278, 1.279 y 1.280,
con todo lo que la Jurisprudencia y la Doctrina han
especulado sobre los mismos, para llegar a una
interpretacin de nuestro sistema de contratacin.
En definitiva, partiendo del principio de libertad de
forma, plasmado en el art. 1.279 y matizado en los
dos
siguientes;
plasmando,
la
forma
ad
probationem en el art. 1.279 y mezclando formas
ad probationem y ad solemnitatem, en el ya famoso
art. 1.280.
El art. 2 de la Ley Hipotecaria sufre una

modificacin, en virtud de lo que se establece en la
disposicin adicional segunda, en el apartado nm.
5 de dicho artculo, que dice as: Los contratos de
arrendamientos de bienes inmuebles, y los
subarriendos, cesiones y subrogaciones de los
mismos.
El texto anterior haca referencia a: Los contratos
de arrendamientos de bienes inmuebles, por un
periodo de ms de seis aos, o aqullos en los
cuales se hayan anticipado las rentas de tres o
ms, o cuando, sin concurrir ninguna de estas
circunstancias, hubiere convenio expreso de las
partes para que se inscriban. Este artculo hay que
ponerlo en relacin con el art. 1.280 del C.C. que
determina: Debern constar en documento
pblico: [...] 2. Los arrendamientos de estos
mismos bienes por seis o ms aos, siempre que
deban perjudicar a tercero.
En nuestro sistema jurdico existe el principio
general de libertad de forma, que luego es
matizado y concretado en determinados supuestos,
pero lo que rotundamente est claro es la
necesidad de la titulacin Pblica, para el acceso al
Registro de la Propiedad del dominio y de los dems
Derechos Reales, y de otros derechos que la Ley
Hipotecaria permite su inscripcin, bien de una
manera expresa en ella, o bien a travs de las

resoluciones de la D.G.R.N., en virtud del principio
del numerus apertus con los consiguientes
controles.
Principio consagrado en el art. 3 de la L.H. al
establecer que: Para que puedan ser inscritos los
ttulos expresados en el artculo anterior, debern
estar consignados en escritura pblica ejecutoria o
documento autntico expedido por Autoridad
Judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la
forma que prescriban los reglamentos. Como
complemento a este fundamental artculo, se
encuentra el art. 33 del R.H. que establece: Se
entender por ttulo, para los efectos de la
inscripcin, el documento o documentos pblicos,
en que funde inmediatamente su derecho la
persona a cuyo favor haya de practicarse aqulla y
que hagan fe, en cuanto al contenido que sea
objeto de la inscripcin, por s solos o con otros
complementarios, o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se acredite.
En este sentido, el importante art. 1.218 del C.C,
cuando dice: Los documentos pblicos hacen
prueba, an contra tercero, del hecho que motiva
su otorgamiento y de la fecha de ste. Tambin
harn prueba contra los contratantes y sus
causahabientes, en cuanto a las declaraciones que
en ellos hubiesen hecho los primeros. En todo este

conjunto normativo se puede apreciar claramente
todo el juego del documento pblico, su eficacia, y
seguridad per se, los hechos que prueba, y como
ltimo paso, su acceso al Registro de la Propiedad.
Causa extraeza, por otro lado, que este art. 37, de
la Ley que venimos comentando, permita la forma
no escrita para los arrendamientos. Ello es un tanto
incongruente, con el rigor que el legislador ha dado
a los plazos, tanto para la obtencin de
determinados derechos como para la prdida de los
mismos; circunstancia esta, que difcilmente se
puede probar y determinar, cuando el contrato es
verbal o no escrito.
Por todo lo cual, para que los arrendamientos
anteriores a la nueva Ley puedan ser inscritos, es
necesario que se eleve a pblico el documento
privado en que conste el contrato. No basta la
protocolizacin a instancia de una de las partes, ni
la legitimacin de firmas, pues sigue siendo
documento privado.
Desde el punto de vista estrictamente notarial,
parece claro que no podrn legitimarse o hacerse
legitimaciones de firmas, a ninguno de los contratos
de arrendamientos de bienes inmuebles en
documento privado, tanto los anteriores como los
posteriores a la nueva Ley .El art. 258 del R.N. est
regulando la posibilidad que tiene el Notario de dar

testimonio de legitimacin de firmas al pie de
documentos. Entre otras excepciones determina
que se trate de documentos comprendidos en el
art. 1.280 del C.C. En este sentido, la excepcin
resulta clara, en el supuesto que estamos
estudiando, por los argumentos ya dados y tenidos
en cuenta.
Por ello, habr tambin que recurrir al art. 1.279
del C.C., donde se prev la posibilidad que tiene
cualquiera de las partes contratantes de compeler a
la otra de elevar a pblico el documento, en
definitiva, del otorgamiento de la escritura pblica,
y por ello se encuentra inmerso de lleno en la
prohibicin del art. 258 del R.N. ya citado. Otro
tema distinto ser por supuesto, la elevacin a
pblico del documento privado del contrato de
arrendamiento. En este caso, opera una renovacin
de los elementos del contrato, compareciendo, las
partes, con la prestacin del consentimiento frente
al Notario, y con la aplicacin por parte de este de
todos los requisitos de la s escrituras pblicas,
juicio de capacidad, de identidad, y con todos los
efectos de la escritura pblica por tanto.
D.4. Los arrendamientos para uso distinto del de
vivienda.
En cuanto al mbito de aplicacin, y lo que se

entiende por arrendamiento para uso distinto del de
vivienda, nos remitimos a lo que indicamos en su
momento en cuanto al mbito de aplicacin de la
Ley, as como el sistema de fuentes, que deben ser
aplicadas en estos arrendamientos para uso distinto
del de vivienda.
En lo relativo a la elevacin de la renta, la libertad
de pactos es total, por el principio de autonoma de
la voluntad, y ni siquiera el ttulo tercero relativo a
estos arrendamientos hace referencia en ningn
artculo a esta elevacin, que se entender en todo
caso por lo que las partes hayan establecido.
En los derechos de adquisicin preferente del
artculo 31, se remite al artculo 25 para los
arrendamientos de viviendas, por ello, vale lo all
indicado, con las matizaciones realizadas en cuanto
a la renuncia de los derechos de tanteo y retracto.
El artculo 30, que hace referencia a la
conservacin, mejora y obras del arrendatario, se
remite a lo dispuesto en los artculos 21, 22, 23 y
26, y tambin lo establecido en el artculo 19 de la
elevacin de renta por mejoras, desde el comienzo
del arrendamiento. Como vemos hay una remisin
importante, en estos puntos a los arrendamientos
de vivienda. Pero no debemos olvidar que, en
primer lugar, este tipo de arrendamientos para uso
distinto del de vivienda, como ya tuvimos ocasin

de ver, se rigen por la voluntad de las partes, en
segundo lugar por lo dispuesto en el ttulo tercero
al que ahora hacemos referencia, y supletoriamente
por lo dispuesto en el Cdigo Civil.
En cuanto a la cesin del contrato y subarriendo, el
artculo 32 lo regula, establecindose la notificacin
de forma fehaciente tanto en la cesin como en el
subarriendo en el plazo de un mes desde que
aqullos se hubiesen concertado. El propio artculo
32 determina que cuando en la finca arrendada se
ejerza una actividad empresarial o profesional, el
arrendatario podr subarrendar la finca o ceder el
contrato de arrendamiento sin necesidad de contar
con el consentimiento del arrendador, teniendo ste
derecho a una elevacin de renta del 10 por ciento
en vigor caso del subarriendo parcial, y del 20 en el
caso de la cesin o del subarriendo total.
Intenta aclarar la Ley, en su punto tercero, que no
se va a reputar cesin, el cambio producido en la
persona del arrendatario como consecuencia de la
fusin transformacin o escisin de la sociedad,
teniendo el arrendador derecho a una elevacin de
la renta.
Tambin se regula en el artculo 33 la subrogacin
mortis causa en el caso de fallecimiento del
arrendatario, cuando se ejerza una actividad
empresarial o profesional. En estos casos, el

heredero o legatario que quiera subrogarse deber
notificarlo por escrito al arrendador dentro de los
dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del
arrendatario. Aunque la Ley no lo indique, el
heredero
o
legatario
deber
justificar
el
fallecimiento del arrendatario, as como tambin la
cualidad de heredero o legatario del mismo, para
que contine en el ejercicio de la actividad. Nos
remitimos en este apartado a la pregunta genrica
relativa a la intervencin notarial en toda la Ley en
las disposiciones transitorias.
Por ltimo, el artculo 34 habla de una novedosa
indemnizacin al arrendatario en el supuesto de
que se extinga el arrendamiento por transcurso del
plazo, de una finca en la que durante los ltimos
cinco aos se haya venido ejerciendo una actividad
comercial de venta al pblico; en estos casos dar
al arrendatario derecho a una indemnizacin a
cargo del arrendador, siempre que el arrendatario
haya manifestado con cuatro meses de antelacin a
la expiracin del plazo, su voluntad de renovar el
contrato por un mnimo de cinco aos ms, y por
una renta de mercado. Este artculo modaliza la
cuanta de la indemnizacin. Tambin es uno de los
supuestos que tratamos en la intervencin notarial,
a los efectos de constatar la manifestacin,
notificacin o requerimiento, en su caso, que el

arrendatario hace al arrendador. Siempre es
discutible lo de actividad comercial de venta al
pblico, que es en definitiva lo que est englobado
dentro de esa venta al pblico. En caso de falta de
acuerdo entre las partes, indica el ltimo prrafo
del artculo 34 sobre la cuanta de la indemnizacin,
la misma ser fijada por el arbitro designado por
aquellas personas.
Por ltimo, el artculo 35 hace referencia a la
resolucin
de
pleno
derecho
del
contrato
remitindose a las causas previstas en las letras a),
b) y e) del artculo 27.2, como son la falta de pago
de la renta, de la fianza, cuando tengan lugar
actividades
molestas,
insalubres,
nocivas,
peligrosas o ilcitas, y tambin se podr resolver por
la cesin o subarriendo del local incumpliendo lo
dispuesto en el artculo 32.
Indicar que en la nueva
arrendamientos de uso distinto
misma no habla ya del derecho
lo ms que llega es a regular la
y el subarriendo del mismo.
L.A.U., para los

del de vivienda, la
de traspaso, sino a
cesin del contrato
E.- Arrendamientos de viviendas en contratos

anteriores al 9 de mayo de 1985.
En el tema de la duracin del contrato sigue

existiendo para ello la prrroga forzosa, por ello
cabe que el arrendador ejercite su derecho de
negar la prrroga forzosa por las causas del artculo
62, de la Ley de 1964, y para ello se realizarn los
requerimientos y notificaciones, como en la citada
Ley.
En la materia de las subrogaciones inter vivos se
prev el llamado desistimiento expreso, o por
abandono de la vivienda que efecte el
arrendatario, pudiendo el arrendamiento continuar
en beneficio del cnyuge que conviva con el
arrendatario o la persona que lo haga en anloga
relacin de afectividad. (D.T. segunda 2, artculo 12
al que se remite). Para la continuidad en el
arrendamiento es preciso por ello efectuar
determinados requerimientos y notificaciones, para
el caso de desistimiento expreso si el arrendador
requiere al cnyuge o similar, el arrendamiento se
extingue si el requerido no contesta en quince das;
y en el caso de abandono de la vivienda el cnyuge
o similar ha de notificar al arrendador que quiere
continuar en el plazo de un mes desde el abandono.
En los supuestos de separacin judicial, divorcio o
nulidad del matrimonio, el cnyuge no arrendatario
puede continuar en el uso del piso, si as lo
determina el juzgado (D.T. segunda, 2 y artculo

15).
Este derecho slo lo tiene el cnyuge no el
asimilado a l adquiriendo el cnyuge el uso de la
vivienda, pero no ser un arrendatario desde un
punto de vista estricto segn la Ley; para adquirir
tal uso, el cnyuge ha de notificarlo al arrendador
en el plazo de dos meses desde que al cnyuge le
fue notificada la resolucin judicial, y debe
acompaar copia de dicha Resolucin o de la parte
de la misma que afecte al uso de la vivienda.
En los casos de subrogacin por causa de muerte
ha habido modificaciones en cuanto a las personas
con derecho a subrogarse, pero la disposicin
transitoria segunda de la Ley se remite al artculo
16 de la nueva Ley para el procedimiento de esta
subrogacin y el orden de prelacin; por ello, la
persona que tenga derecho y quiera subrogarse,
deber notificar al arrendador su subrogacin,
tomando por tanto la iniciativa haciendo la
notificacin en el plazo de tres meses desde la
muerte del arrendatario, acompaando certificado
registral de su defuncin, justificando la identidad
de quien se subroga (aqu la posibilidad puede ser
alternativa, como indica la circular de la Junta de
Decanos, debera bastar con dar la fe de
conocimiento o de identidad en el acta; en otro
caso se podra pensar en una certificacin del

registro civil que determine esta identidad);
tambin tendr que indicar su parentesco con el
fallecido y ofrecer un principio de prueba de que
cumple los requisitos legales. El problema radica en
ese ofrecimiento de prueba, en relacin con los
requisitos que se pueden exigir para ofrecerla, y
tambin la dificultad estar en cmo probar esa
relacin de afectividad similar a la del cnyuge
(podra pensarse en un acta de manifestacin de
testigos
que
comparecieran
y
bajo
su
responsabilidad indicaran que existe esa relacin, e
incluso en algunos supuestos, acompaar algn
certificado de los registros que se han creado a
modo informativo en algunos Ayuntamientos). El
plazo indicado es desde el fallecimiento del
arrendatario o del subrogado, siendo importante su
notificacin dentro del mismo ya que si no se
producir la extincin del arrendamiento.
En lo referente a los derechos de tanteo y retracto,
se remite al artculo 47.1 de la Ley de 1964,
modificndose nicamente por la de D.T. segunda
3, los de divisin de la cosa comn. Las
notificaciones a efectos de tanteo y retracto no
ofrecen duda de que han de serlo en forma notarial,
ya que son esenciales para la inscripcin en al
Registro de la Propiedad, y por el principio de
titulacin publica del artculo 3 de la Ley

Hipotecaria. Se puede plantear el supuesto de que
la casa haya sido adquirida entera a ttulo oneroso
antes del 1 de enero de 1947, recomendando la
propia circular que se hagan las notificaciones a los
inquilinos por si tuvieran tales derechos de tanteo y
retracto.
En cuanto a la renta, la actualizacin es un punto
esencial y la disposicin transitoria 2. punto 11
dice que la comunicacin de esta actualizacin al
arrendatario
se
realizar
por
medio
de
requerimiento
fehaciente,
acompaando
certificacin del Instituto Nacional de Estadstica (si
se realiza por medio de acta esta certificacin o
bien podra incorporarse a la matriz para su
transcripcin en las copias, o bien incorporar
testimonio o fotocopia de la misma, entregando con
la copia simple el original de la certificacin antes
indicada). En estos supuestos el inquilino, si quiere
oponerse a esta actualizacin, deber comunicarlo
fehacientemente al arrendador en el plazo de
requerimiento del arrendador (por supuesto,
consideramos que en acta separada y en ningn
caso por diligencia de contestacin, debido al plazo
y a las circunstancias de este propio acta),
contemplado ello en la disposicin transitoria
2..11.6.. No olvidemos que tambin puede

negarse el inquilino a la actualizacin, indicando
que no procede por no tener entre el mismo
arrendatario y las personas que con l conviven, los
ingresos previstos y precisados en la disposicin
transitoria 2..11.7..
Otras posibles notificaciones y requerimientos son
las de la disposicin transitoria 2..2 y del artculo
24 al que se remite, relativas a obras que
modifiquen la configuracin de la vivienda,
debiendo siempre tener el consentimiento del
arrendador (artculo 114.7 de la L.A.U., y siendo
posible realizarlas sin consentimiento, para adecuar
la vivienda a cualidad de minusvlido que tenga el
arrendatario, su cnyuge o similar o de los
familiares del arrendatario que con l conviva. Para
ello, antes de empezar las obras deber el inquilino
realizar una notificacin escrita al arrendador,
comunicndole lo que va a hacer, y que se trata de
adecuar la vivienda para el minusvlido en
concreto.
F.- Arrendamientos de local de
negocio
Si el contrato de arrendamiento est en situacin

de prrroga legal, al llegar el plazo cabe la tcita
reconduccin del artculo 1.566 del Cdigo Civil, con
la duracin del 1.581, pudiendo el arrendador
notificar su voluntad de extinguir antes del nuevo

plazo, o durante los quince primeros das de ste
(disposicin transitoria 3..5.2. y artculo 1.566 del
Cdigo Civil). No hay que olvidar la distincin de
que el arrendatario sea persona fsica o jurdica
(disposicin transitoria 3..3 y 4).
En los arrendamientos que no estn en prrroga
legal, llegado el plazo cabe la tcita reconduccin
conforme al artculo 1.566, con la duracin del
1.581, y siguiendo el mismo procedimiento que
antes hemos indicado para que el arrendador, si
quiere evitar esa tcita reconduccin deba
notificarlo (disposicin transitoria 3..5.2.y artculo
1.566), adems, teniendo en cuenta la distincin
entre persona fsica y jurdica (disposicin
transitoria 3..5). No olvidemos que a estos
contratos, cuando se le aplique la tcita
reconduccin, la Ley convierte el arrendamiento de
locales que estaban sujetos a la de 1964, en
arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto
de vivienda, aplicndoseles la Ley de 1994
(disposicin transitoria 3..5 en su final).
En cuanto a la subrogacin por causa de muerte, la
Ley en principio no aplica las subrogaciones en
locales de comercio, reguladas en la disposicin
transitoria 3..3, sobre el procedimiento del artculo
16 que ya hemos visto para el de viviendas, no
existiendo plazo para notificar esa subrogacin,

aunque y en esto coincidimos con la circular de la
Junta de Decanos, el que se subrogue deber
notificar al arrendador la subrogacin, la causa y
que el subrogado rene los requisitos legales.
En las notificaciones y requerimientos de los
derechos de tanteo y retracto se aplican los
artculos de la Ley de 1964.
En la actualizacin de la renta, tambin ha de
comunicarse por requerimiento fehaciente, como
indica la Ley en la disposicin transitoria 3..6,
aunque no se exige se acompae certificacin del
Instituto Nacional de Estadstica.
En lo relativo al derecho preferente del
arrendatario, en el arrendamiento, la disposicin
transitoria 3..11, lo establece para el arrendatario,
con el carcter de novedad. Este apartado 11,
determina que: [...] Extinguido el contrato de
arrendamiento, conforme a lo dispuesto en los
apartados precedentes, el arrendatario tendr
derecho preferente para continuar en el local
arrendado, si el arrendador pretendiese celebrar un
nuevo contrato con distinto arrendatario antes de
haber transcurrido un ao a contar desde la
extincin legal del arrendamiento [...].
En este caso, antes de celebrar el nuevo contrato,

el arrendador debe notificar fehacientemente al que
ha sido arrendatario el contrato previsto, su renta,
condiciones esenciales y el nombre y circunstancias
del nuevo arrendatario. El arrendatario puede
ejercitar su derecho preferente a continuar en el
local, ejercitando este derecho en el plazo de
treinta das naturales a contar desde el siguiente a
la notificacin, y procediendo a la firma del
contrato. La Ley en este punto no habla de que
para el ejercicio del derecho se realice, o sea
bastante un requerimiento o notificacin por medio
de notario, y la circular de la Junta de Decanos
indica la prudencia de advertir al arrendatario de
que lo ejercite judicialmente, al menos si en los
primeros das del plazo no se firma el nuevo
contrato, despus de un requerimiento notarial al
efecto. Si transcurren los treinta das sin que el que
fue arrendatario firme el nuevo contrato, el
arrendador debe formalizar el nuevo contrato
dentro de los ciento veinte das naturales a contar
desde la notificacin al arrendatario cuyo contrato
se extingui, es decir, noventa das desde que
caduc el derecho preferente por el plazo de los
treinta das. Tambin establece la Ley que una vez
celebrado el nuevo contrato, si ste se formaliz
dentro del ao de extinguido el anterior, el
arrendatario debe enviar al arrendador cuyo
contrato se extingui copia legalizada, dice la Ley,

del nuevo contrato celebrado, en el plazo de quince
das desde su celebracin. La Ley habla de copia
legalizada, terminologa poco estricta dentro de la
Ley y del Reglamento Notarial; parece a primera
vista que se trata de una copia autorizada, aunque
algunos entienden, que podra ser una copia simple.
El arrendatario podr ejercitar su derecho a
subrogarse en el plazo de sesenta das desde que el
arrendador le haya enviado la copia del nuevo
contrato, debiendo ejercitarse este derecho
judicialmente, pero entendiendo la Junta de
Decanos en su circular que cabe un requerimiento
notarial previo que d plazo a solucionar
extrajudicialmente la cuestin. Por supuesto, este
derecho a subrogarse que tiene el arrendatario por
ministerio de la Ley, en el nuevo contrato de
arrendamiento, lo es cuando el arrendador no haya
hecho la notificacin previa u omita cualquiera de
los requisitos exigidos.
En lo referente al traspaso, lo realiza el arrendatario
actual y su cnyuge si se hubiere subrogado,
remitindose a los requisitos del artculo 32 de la
Ley de 1964, la notificacin al arrendador, de que
se ha efectuado el traspaso, que ha de quedar
hecha dentro de los ocho das siguientes al
otorgamiento de la escritura de traspaso; por
supuesto notificacin notarial. La disposicin

transitoria 3..b.3 en sus tres prrafos ltimos
determina el tiempo que da derecho al arriendo al
adquirente.
G.- Contratos de arrendamiento asimilados
La Ley de 1964 hablaba de contratos asimilados a
los de arrendamientos de viviendas y a los de
locales; as por ejemplo, los de locales ocupados
por la Iglesia y dems entidades enumeradas en el
artculo 4.2 de la Ley de 1964 se asimilaban a los
de arrendamientos de viviendas; como tambin
otros arrendamientos que sin ser de local de
negocio estaban asimilados a los mismos, y que
eran los ocupados por las entidades citadas cuando
estn destinados a depsitos, almacenes, etc.,
conforme al artculo 5.2 de la Ley de 1964. Estos
contratos se rigen por la L.A.U. de 1964 y por la
disposicin transitoria cuarta de la nueva Ley de
1994.
Estos arrendamientos asimilados a los de viviendas,
aparte de regirse por la L.A.U., se rigen por las
normas de la disposicin transitoria 3., que son las
de los locales de negocio, y no las de la disposicin
transitoria 2., que seran los propios de los de
arrendamientos de viviendas.
Estos contratos no tenan segn la L.A.U. de 1964

derecho de traspaso, y por ello no pueden
beneficiarse de la posible prrroga contenida de
cinco aos en la disposicin transitoria 3., para los
supuestos en que se haya producido un traspaso en
los diez aos anteriores; teniendo la misma
aplicacin los derechos de tanteo y retracto, de la
disposicin transitoria 2. y 3.. En cuanto a la
actualizacin de la renta ser la sealada para los
locales de negocio.
En los asimilados a los arrendamientos de local de
negocio se rigen por la disposicin transitoria 3.
propia de los locales de negocio, pero en la
duracin del arriendo la Ley concede en la
disposicin transitoria 4. una duracin de cinco
aos contados desde la entrada en vigor de la Ley
salvo que proceda antes la extincin. Segn la
disposicin 3., los arrendatarios asimilados, s que
tienen derecho de traspaso, no el cnyuge pero s el
arrendatario actual, a pesar de que la antigua
L.A.U. de 1964 en su artculo 30 no tenan derecho
de traspaso.
H.- Arrendamientos posteriores al 9 de mayo
de 1985 y anteriores a la nueva Ley.
En
cuanto
al
tema
de
notificaciones
y
requerimientos
y
en
relacin
con
los
arrendamientos de viviendas llegado el plazo
convenido,
el
arrendador
puede
exigir
la
terminacin del arriendo, y si no se exige ste se
prrroga por tres aos, y pasa a regirse durante
estos tres aos por la nueva Ley. Y si se otorgara
un nuevo contrato con el mismo arrendatario se
regira por la nueva Ley con un plazo legal mnimo
de cinco aos. En este caso, a la llamada prrroga
de tres aos, la disposicin transitoria 1. la
denomina tcita reconduccin; el arrendador puede
evitarla y exigir la finalizacin, notificando al
arrendatario su voluntad de no prorrogarlo y esta
notificacin no se realizar dentro de los quince
das de terminacin del contrato, como permitira el
artculo 1.566, sino con una antelacin de treinta
das como mnimo, a la fecha de terminacin del
contrato, en relacin con el artculo 9 de la L.A.U.
Una vez terminado el nuevo plazo de tres aos el
arrendamiento se extinguir si el arrendador
notific al arrendatario, al menos treinta das antes,
su voluntad de no prorrogarlo; si no se hizo la
notificacin se ir prorrogando de ao en ao y
podr el arrendador terminarlo, siempre que
notifique al arrendatario su voluntad de no
renovarlo con treinta das de antelacin, como
indica el artculo 9 de la Ley de 1994.
En las subrogaciones, se suprime la inter vivos del
artculo 24 de la L.A.U. admitindose dos
sustituciones. En las subrogaciones por causa de

muerte cuando el arriendo est dentro del plazo
cabe la subrogacin legal por causa de muerte de
los artculos 58 y 59 de la L.A.U.
En cuanto al tanteo y retracto nos remitimos en
cuanto a notificaciones y requerimientos, a lo
dispuesto en la disposicin transitoria 2. para los
arrendamientos de viviendas anteriores a mayo de
1985.
La renta puede ser actualizada conforme a lo
convenido, as como el derecho del arrendatario
para realizar obras como ya indicamos, en relacin
con el artculo 24 y la disposicin transitoria 1..1.
En los locales de negocio, si el plazo est vigente,
se rigen por la L.A.U., salvo en la duracin, que
ser la establecida, teniendo todos los derechos en
ese plazo, de traspaso, subrogacin por causa de
muerte, tanteo, retracto, etc. como esta regulado
en la Ley de 1964. Y terminado el plazo si no se
exige la finalizacin por el arrendador, conforme ya
hemos visto en supuestos anteriores, existe
prrroga por tcita reconduccin, quedando el
arriendo sujeto a lo dispuesto en la nueva Ley de
1994. Aunque en la disposicin transitoria 1..2, en
la tcita reconduccin, no seala la duracin de tres
aos, que se establece en la primera para los
arrendamientos de viviendas de ah que se aplicar

el artculo 1.561 del Cdigo Civil.
En lo relativo a arrendamientos asimilados, en
principio tanto a los de viviendas como a los de
locales, se rige en cuanto a las modificaciones, por
los arrendamientos de locales de negocios
celebrados segn el Real Decreto Ley de 1985
(disposicin transitoria 1..2 ltimo prrafo).
I.- Otras cuestiones en la Ley 29/ 1994 de 24
de noviembre.
Existe un requerimiento de pago que realiza el
arrendador conforme a lo establecido en el artculo
1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la
redaccin que le da la disposicin adicional 5. y
que se prev en el numero 1. y 2. de esta
disposicin, para evitar por parte del arrendador
que el arrendatario enerve el posible desahucio por
pagar antes del juicio. Puesto que con la
modificacin esta enervacin no tendr lugar
cuando se hubiera producida otra anteriormente, ni
cuando el arrendador hubiese requerido por
cualquier medio que permita acreditar su
constancia de pago al arrendatario, con cuatro
meses de antelacin a la presentacin de la
demanda, y ste no hubiese pagado las cantidades
adeudadas al tiempo de dicha presentacin. El
arrendatario deber realizar tambin una serie de
notificaciones determinadas en la Ley. Los artculos

9 y 11 engloban la voluntad de no renovar el
contrato y el desistimiento, aunque tambin existe
otro por mejoras del arrendador segn el artculo
22.
En cuanto al primer desistimiento, el arrendatario
con un mes antes del vencimiento del contrato o de
cualquiera de sus ocho prrrogas anuales en el caso
de arrendamientos pactados por no ms de cinco
aos, deber el arrendatario notificar este
desistimiento. En el caso de arrendamientos por
ms de cinco aos esta notificacin se har dos
meses antes del momento en que se quiere hacer
efectivo el desistimiento, exigiendo la Ley que el
arrendamiento hubiere durado al menos cinco aos;
pudiendo en nuestra opinin realizarse la
notificacin dos meses antes de cumplirse los cinco
aos, e incluso antes.
Existe con la nueva Ley, en la redaccin que da la
disposicin adicional 5., por la que se modifican la
Ley de Enjuiciamiento Civil en su artculo 1.563.
Este artculo 1.563 ha quedado modificado entre
otros extremos, en el sentido de que el desahucio
por falta de pago de las rentas, en el supuesto de
arrendamiento de viviendas o de finca urbana en el
que se realice alguna actividad profesional,
comercial o industrial, puede ser enervado por el
arrendatario si en algn momento anterior al

sealado para celebrar el juicio paga al actor, o
pone a su disposicin en el juzgado o notarialmente
el importe de las cantidades en cuya inefectividad
se sustente la demanda y el de las que en dicho
instante adeude.
Tambin parece posible el depsito por el
arrendatario antes de interponer el recurso de
apelacin o casacin, y en mximo de cinco das
desde el requerimiento judicial (artculo 1.566 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil reformado).
J.- Los arrendamientos y el Registro de la
Propiedad.
El artculo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos,
en sede del arrendamiento de viviendas donde
determina: que el adquirente de una vivienda
arrendada quedar subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador durante los cinco
primeros aos de vigencia del contrato, aun cuando
concurran en l los requisitos del artculo 34 de la
Ley Hipotecaria.
Si la duracin pactada fuera superior a cinco aos,
el adquirente quedar subrogado por la totalidad de
la duracin pactada, salvo que concurran en l los
requisitos del artculo 34 de la Ley Hipotecaria. En
este caso el adquirente slo deber soportar el
arrendamiento durante el tiempo que reste para el

transcurso del plazo de cinco aos, debiendo el
enajenante indemnizar al arrendatario con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta
en vigor por cada ao del contrato que excediendo
del plazo citado de cinco aos reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la
enajenacin
de
la
vivienda
extinguir
el
arrendamiento, el adquirente slo deber soportar
el arrendamiento durante el tiempo que reste para
el transcurso del plazo de cinco aos.
El artculo 14 de la nueva Ley de Arrendamientos de
1994 establece la excepcin al principio general
establecido en el Cdigo Civil y que se ha venido en
llamar venta quita renta, y ello es as por la
importancia social de los arrendamientos urbanos,
no solamente en la nueva Ley sino por el arrastre
histrico que stos han tenido, desde su primera
normativa; e incluso diramos an ms, la Ley de
1964 concede en nuestra opinin una eficacia frente
a terceros ms sustantiva en los arrendamientos
sometidos a la misma, debido a que no existe un
plazo mnimo de duracin en aquella Ley, y que por
el sistema de las prrrogas legales la eficacia frente
a terceros de dichos arrendamientos urbanos era
total.
Las circunstancias han cambiado en la Ley de 1994,

debido a que hay diferenciacin entre unos y otros
tipos de arrendamientos, sobre todo porque s se
establece el plazo mnimo de duracin. De ah que
el artculo 14 indique como principio general que
durante los cinco primeros aos de vigencia del
contrato, el adquirente de una vivienda arrendada
debe
soportar
este
arrendamiento
con
independencia que el adquirente rena los
requisitos del artculo 34. Esto, en principio,
aparece como criterio contrario al de que la venta
quita renta. Es indiferente del tercero goce o no de
la proteccin registral y del principio de la fe publica
registral; aqu se sobrepone el fundamento social
del arrendamiento frente a cualquier otro
argumento jurdico hipotecario.
En los arrendamientos por plazo superior a cinco
aos habr que distinguir si este arrendamiento
est inscrito en el Registro de la Propiedad, o no
est inscrito. En el caso de que el arrendamiento
est inscrito por supuesto debe serlo con
anterioridad a la enajenacin, el adquirente de la
finca por el propio principio jurdico e incluso
hipotecario del artculo 34 deber respetar toda la
duracin del arrendamiento. Puede ocurrir que en
estos contratos de duracin superior a cinco aos,
el arrendamiento no est inscrito, y a su vez que la
persona del adquirente concurra o no la condicin

del artculo 34 de la Ley Hipotecaria, es decir,
adquisicin de buena fe a ttulo oneroso de derecho
de persona que en el Registro aparezca con
facultades para transmitirlo. Si en el adquirente
concurre la condicin de tercero hipotecario, est
claro que este adquirente slo debe respetar y
soportar el arrendamiento durante el tiempo que
reste hasta finalizar el plazo mnimo legal, es decir,
el de los cinco aos que es el que establece la Ley
de 1994, ya que en sede de arrendamiento de
vivienda este es un principio inexcusable, e
irrenunciable por la propia Ley. En este caso, el
arrendador, que a su vez es enajenante prev la
Ley, deber indemnizar al arrendatario con una
determinada cantidad.
Pero puede ocurrir que el adquirente no est
amparado por el artculo 34 de la Ley Hipotecaria,
por no reunir los requisitos establecidos en la
misma, y por lo tanto el arrendamiento no est
inscrito. Est claro, que si no concurren en el
adquirente las condiciones del tercero, por supuesto
deber respetar el arrendamiento por todo el plazo
que se haya convenido entre arrendador y
arrendatario.
El ltimo prrafo de este artculo 14 est indicando
lo que podramos denominar el pacto convencional
de la venta quita renta, como ya indicamos ocurra

en el artculo 1.571 del Cdigo Civil. De este
artculo se puede llegar a una primera conclusin
relativa a que el legislador ciertamente est
pensando en aquellos arrendamientos de plazo o
duracin superior a los cinco aos, acordando
efectivamente este pacto. En los arrendamientos
distintos al de vivienda las circunstancias cambian
un poco, y as el artculo 29, de una forma ms
breve soluciona el tema, indicando que el
adquirente de la finca arrendada quedar
subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador, salvo que concurran en el adquirente
los requisitos del artculo 34 de la Ley Hipotecaria.
Por supuesto, si el arrendamiento est inscrito con
anterioridad a la enajenacin el adquirente deber
soportar el arrendamiento por todo el plazo.
Creemos que en este caso s que podra pactarse el
principio de venta quita renta, que aunque no lo
prev expresamente la Ley en el artculo 29, por
asimilacin podra realizarse, ya que s se establece
en el artculo 14.3.
En el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero
sobre inscripcin en el Registro de la Propiedad de
los contratos de arrendamiento, se aplica
exclusivamente a la inscripcin en el Registro de la
Propiedad de los arrendamiento urbanos celebrados
a partir del 1 de enero de 1995. Sern ttulos

suficientes para practicar la inscripcin del
arrendamiento en el Registro de la Propiedad, la
escritura pblica notarial o la elevacin a escritura
pblica del documento privado de este contrato.
Estos ttulos permitirn tambin la inscripcin en el
Registro de la Propiedad de los subarriendos,
cesiones, subrogaciones, prrrogas y cualesquiera
otras modificaciones de los arrendamientos inscritos
(art. 5). Se prev en el art. 7 la cancelacin de las
inscripciones de los arrendamientos urbanos.
[F.J.G.M.]

Derecho Civil
1.574 del C.C.
- Ley 29/1994 de 24
de
noviembre
de

el C.C.
las partes.

especficamente
a
estos
arrendamientos)
y

la Ley.

arrendador.
vivienda.
para uso
distinto
del
de vivienda
aquel
arrendamiento
que,
recayendo
sobre
una

industrial,
comercial,
artesanal,
profesional,
recreativa,
asistencial,
cultural
o
docente,
circunstancia
esta
que
planteaba
bastantes
viviendas
militares;
los
contratos
en
que

misma.
noviembre.
mnima del mismo.

para no renovarlo.

arrendatario
el
correspondiente
preaviso
al

intervencin
notarial)
el
arrendamiento
se

arrendatario.
mera convivencia.
Otro punto novedoso que se va a encontrar en
algunos otros supuestos de la Ley (como por
ejemplo en las subrogaciones), es el de
reconocimiento a las denominadas uniones de

subarriendo
por
el
ttulo
relativo
a
los
finca
subarrendada
se
destine
por
el
las
partes
establezcan,
extinguindose
el
de embargo.

pactada.

potestad
o
tutela,
o
hubiesen
convivido

personas
con
derecho
a
la
subrogacin,
Estableciendo
posteriormente
otra
serie
de


razonablemente
hasta
la
conclusin
del
tambin
deber
soportar
stas
cuando

el desistimiento.
ocasionado
algunos
perjuicios,
mediante
la
arrendatario,
establecindose
como
principio

edificio.
arrendatario,
previa
notificacin
escrita
al

punto.

de carcter tasados.

tanteo
o
retracto
del
arrendatario
tendr

Registros
y
del
Notariado,
en
sucesivas
notificaciones
prevenidas
en
los
apartados

del arrendamiento.


uso y disfrute.
En
la
actual
Ley
con
referencia
a
los

da
del
vencimiento,
ste
se
prorrogar
renovarlo).

anterior Ley.
posibilidad.

realizadas.
vigor de la Ley.

esos ndices).
Esta actualizacin no se produce de
automtica,
sino
que
requiere
requerimiento del arrendador, dice
requerimiento fehaciente en la fecha
una manera
un
previo
la Ley, un
en la que se

inquilino
al
a
la
actualizacin.
doctrina.

actualizacin.
l
convivan
habitualmente
en
la
vivienda

arrendatario,
suavizndolo
al
hacerlo

reseados.
1 y 4.

9 de mayo de 1985.
la

instancias
del
arrendador
en
virtud
de
este
plazo
ser
de
10
aos,
para
los
persona
jurdica
que
desarrolle
actividades

por cien el ltimo.
cien.

revisin.

podrn
compelerse
recprocamente
a
la
formalizacin
por
escrito
del
contrato
de
dos
siguientes;
plasmando,
la
forma
ad
art. 1.280.

mismos.
controles.


documento privado.

en cuenta.
vivienda.

del de vivienda.

la renta.
heredero
o
legatario
deber
justificar
el

aquellas personas.
resolucin
de
pleno
derecho
del
contrato
actividades
molestas,
insalubres,
nocivas,
L.A.U., para los

del de vivienda, la
de traspaso, sino a
cesin del contrato


Ley.
15).


testigos
que
comparecieran
y
bajo
su

retracto.
arrendatario
se
realizar
por
medio
de
requerimiento
fehaciente,
acompaando

concreto.
negocio





adquirente.

1994.

locales de negocio.
de traspaso.
En
cuanto
al
tema
de
notificaciones
y
requerimientos
y
en
relacin
con
los
convenido,
el
arrendador
puede
exigir
la


1985.

de noviembre.
22.


instante adeude.
Propiedad.
Ley Hipotecaria.

enajenacin
de
la
vivienda
extinguir
el
total.

debe
soportar
este
arrendamiento
con

arrendatario.

en el artculo 14.3.

[F.J.G.M.]

Derecho Civil
1.574 del C.C.
- Ley 29/1994 de 24
de
noviembre
de


el C.C.
las partes.

especficamente
a
estos
arrendamientos)
y

la Ley.

arrendador.
vivienda.
para uso
distinto
del
de vivienda
aquel
arrendamiento
que,
recayendo
sobre
una
industrial,
comercial,
artesanal,
profesional,
recreativa,
asistencial,
cultural
o
docente,
circunstancia
esta
que
planteaba
bastantes
viviendas
militares;
los
contratos
en
que
misma.

noviembre.
mnima del mismo.
para no renovarlo.


arrendatario
el
correspondiente
preaviso
al

intervencin
notarial)
el
arrendamiento
se
arrendatario.

mera convivencia.
Otro punto novedoso que se va a encontrar en
algunos otros supuestos de la Ley (como por
ejemplo en las subrogaciones), es el de
reconocimiento a las denominadas uniones de

subarriendo
por
el
ttulo
relativo
a
los
finca
subarrendada
se
destine
por
el
las
partes
establezcan,
extinguindose
el

de embargo.

pactada.

potestad
o
tutela,
o
hubiesen
convivido

personas
con
derecho
a
la
subrogacin,
Estableciendo
posteriormente
otra
serie
de

razonablemente
hasta
la
conclusin
del

tambin
deber
soportar
stas
cuando

el desistimiento.
ocasionado
algunos
perjuicios,
mediante
la
arrendatario,
establecindose
como
principio

edificio.
arrendatario,
previa
notificacin
escrita
al

punto.
de carcter tasados.


tanteo
o
retracto
del
arrendatario
tendr
Registros
y
del
Notariado,
en
sucesivas

notificaciones
prevenidas
en
los
apartados

del arrendamiento.


uso y disfrute.
En
la
actual
Ley
con
referencia
a
los

da
del
vencimiento,
ste
se
prorrogar
renovarlo).
anterior Ley.

posibilidad.

realizadas.
vigor de la Ley.

esos ndices).
Esta actualizacin no se produce de una manera
automtica,
sino
que
requiere
un
previo
requerimiento del arrendador, dice la Ley, un
requerimiento fehaciente en la fecha en la que se
inquilino
al
a
la
actualizacin.

doctrina.

actualizacin.
l
convivan
habitualmente
en
la
vivienda

arrendatario,
suavizndolo
al
hacerlo

reseados.
1 y 4.
9 de mayo de 1985.
la

instancias
del
arrendador
en
virtud
de
este
plazo
ser
de
10
aos,
para
los
persona
jurdica
que
desarrolle
actividades
por cien el ltimo.

cien.

revisin.
podrn
compelerse
recprocamente
a
la
formalizacin
por
escrito
del
contrato
de

dos
siguientes;
plasmando,
la
forma
ad
art. 1.280.
mismos.

controles.


documento privado.
en cuenta.

vivienda.
del de vivienda.


la renta.
heredero
o
legatario
deber
justificar
el

aquellas personas.
resolucin
de
pleno
derecho
del
contrato

actividades
molestas,
insalubres,
nocivas,
L.A.U., para los

del de vivienda, la
de traspaso, sino a
cesin del contrato

Ley.

15).

testigos
que
comparecieran
y
bajo
su

retracto.
arrendatario
se
realizar
por
medio
de
requerimiento
fehaciente,
acompaando


concreto.
negocio





adquirente.

1994.
locales de negocio.

de traspaso.
En
cuanto
al
tema
de
notificaciones
y
requerimientos
y
en
relacin
con
los
convenido,
el
arrendador
puede
exigir
la

1985.

de noviembre.

22.

instante adeude.
Propiedad.

Ley Hipotecaria.
enajenacin
de
la
vivienda
extinguir
el

total.
debe
soportar
este
arrendamiento
con


arrendatario.

en el artculo 14.3.
[F.J.G.M.]
autonoma de la voluntad privada.

Derecho Civil
1. Concepto.
Siguiendo al profesor DE CASTRO, cabe sealar
que, en sentido muy general, se entiende por
autonoma privada el poder de autodeterminacin
de la persona; es aquel poder complejo reconocido
a la persona para el ejercicio de sus facultades, sea
dentro del mbito de libertad que le pertenece
como sujeto de derechos, sea para crear reglas de
conducta para s y en relacin con los dems, con la
consiguiente responsabilidad en cuanto actuacin
en la vida socia; y que del principio de
personalidad que el Derecho Civil contempla (V).
derivan: el derecho subjetivo (V). y la autonoma
privada.
Dentro de la autonoma privada as entendida se
pueden distinguir dos aspectos o sentidos:
1. El poder atribuido a la voluntad respecto a la
creacin, modificacin y extincin de relaciones
jurdicas, o autonoma privada en sentido estricto,
(autonoma de la voluntad), referida al mbito del
negocio jurdico.
2. El de poderes, facultades y derechos subjetivos,
esto es, concretada en la autonoma dominical o
mbito del ejercicio de los derechos subjetivos.
2. Significacin.
A. Perspectiva institucional. El principio de
autonoma privada es un principio general del
derecho: es un principio tradicional, que contribuy
a la desaparicin del formalismo, considerndose
por la jurisprudencia como el principio clsico de
nuestra ordenacin sustantiva (pacta sunt

servanda); como principio de derecho natural, es
premisa sine qua non de la proteccin de la
persona -es reconocimiento de la libertad individual
y social de la persona-; y tambin es principio
poltico, pues, al menos en cierto sentido, preside la
inspiracin de la poltica jurdica en el C.C. (cfr. art.
1.255) y actualmente en primer lugar por la
Constitucin de 1978 (arts. 9.2, 10, 22, 32, 33 y
37, as como a.1 y 14, fundamentalmente).
B. Trascendencia prctica. Como principio general
de Derecho que es fuente supletoria aplicable en
defecto de la ley y costumbre (art. 1 C.C.) y
principio informador de nuestro ordenamiento
jurdico (art. 1) (manifestacin de ello es la
importancia prctica de la autonoma en la
interpretacin de los negocios jurdicos -arts. 1.281
a 1.289, 1.105, 660, 675, etc., C.C.-, as como la
presuncin favorable al carcter dispositivo y no
imperativo de las normas civiles).
3. Manifestaciones.
La autonoma privada es fuente del Derecho en
sentido material, mas no en sentido formal; pero su
mayor o menor amplitud tiene relacin con el
reconocimiento, mayor o menor, del principio de
libertad civil, que tiene mltiples manifestaciones
en el C.C.; por ejemplo:
- Libertad de contraer matrimonio (arts. 44 y 45).
- Libertad de configuracin de derechos reales
(arts. 594, 470).
- Libertad de testar (art. 658).

- Libertad de pactos (art. 1.255).
- Libertad de forma (art. 1.278).
- Libertad de otorgar capitulaciones matrimoniales
(arts. 1.325 y 1.326).
4. Lmites.
La autonoma en modo alguno puede tener carcter
absoluto, no slo por la limitacin inherente a la
persona, sino porque de ser as desembocara en
anarqua ha de moverse dentro de una marco
general, constituido por:
a) Las leyes imperativas. El carcter imperativo de
la ley resulta de la ratio legis (art. 3.1); los
actos contrarios a las normas imperativas y a las
prohibitivas son nulos de plenos derecho, salvo que
en ellas se establezca un efecto distinto para el
caso de contravencin -art. 6.3 C.C.- (cfr.,
tambin, arts. 594, 1.116, 1.255, 792, 1.328,
1.271).
b) La moral. El contrato ser ineficaz cuando su
causa se oponga a la moral (art. 1.275). Se
reconoce la libertad de pactos no contrarios a la
moral (arts. 1.255, 1.116); tambin se establece
este lmite (buenas costumbres) respecto de la
libertad de testar (condiciones en las disposiciones
testamentarias -art. 792, las inmorales se tendrn
por no puestas-) y la libertad de capitular (nulidad
-parcial- de la estipulacin contraria a las buenas
costumbres -art. 1.328-); se controla la moralidad

del objeto del contrato (art. 1.281, ps. 2 y 3).
c) El orden pblico. En el sentido no de ley
imperativa (concepcin legalista), sino en el de
conjunto de principios que constituyen el ncleo
fundamental
de
criterios
informadores
del
ordenamiento
jurdico.
Este
lmite
aparece
igualmente fijado en las normas ya expresadas
(arts. 594, 1.255, 1.328, limitativa de la igualdad
de derechos); cfr. tambin artculo 12 C.C. (y
preceptos constitucionales ya citados).
5. mbito de la autonoma.
A. Estado, condicin y capacidad de las personas.
Es el campo en que la autonoma encuentra mayor
nmero de restricciones. El estado civil es
absolutamente indisponible y sobre el mismo no se
puede transigir (art. 1.814 C.C.). Pero esta
limitacin no es aplicable a las consecuencias de
naturaleza patrimonial que de tal estado puedan
derivarse, que revisten carcter privado y no
afectan al orden ni al inters pblico.
El rgimen relativo al matrimonio es indisponible
igualmente (art. 1.814) y as resulta adems del
artculo 45, segn el cual la condicin, trmino o
modo del consentimiento se tendr por no puesto.
No obstante, el principio de la autonoma privada
tiene manifestaciones en la relacin matrimonial
(separacin
de hecho libremente
acordada,
convenio regulador de separacin o divorcio, y
especialmente respecto al rgimen econmicomatrimonial (posibilidad de regularlo mediante
capitulaciones
matrimoniales
-art.
1.315-;
posibilidad de eleccin entre los regmenes
previstos -gananciales, separacin de bienes,
participacin de ganancias-, en los que adems
juega el convenio o acuerdo en muchos casos -arts.
1.346.8, 1.324, 1.438, 1.429, 1.428-; mutabilidad
del rgimen -art. 1.326-) (V. capitulaciones
matrimoniales).
B. Derecho patrimonial.
a) Negocios con trascendencia obligatoria o
personal: Las obligaciones que nacen de los
contratos tienen fuerza de ley entre las partes
contratantes (art. 1.091 C.C.), pudiendo stas
establecer los pactos, clusulas y condicionas que
tengan por conveniente, siempre que no sean
contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden pblico
(art. 1.255). Adems, en nuestros das, se
generaliza
la
voluntad
unilateral
como
predisposicin normal de la autonoma privada, se
expande la nocin de orden pblico econmico y se
acenta el fenmeno de la atipicidad.
b) Negocios con trascendencia real: Cabe distinguir
con PEA y BERNALDO DE QUIRS, dos
cuestiones: 1. Cmo juega la autonoma privada
en la constitucin de los derechos reales. 2. Qu
papel desempea en la configuracin dentro de
cada tipo. Respecto de la primera cuestin, cabe
inventar o idear nuevos tipos de derechos reales
(S.T.S. de 30 de diciembre de 1930 y arts. 2.2 L.H.
y otros cualesquiera reales y 7 R.H.). En cuanto a
la segunda de las cuestiones planteadas, caben
pactos que alteren el contenido tpico de los

derechos reales legalmente previstos (cfr. arts. 392,
467, 470, 523, 1.648.2 C.C., 51.6 R.H y, sobre
todo, el art. 594 C.C.); cabe sujetar los derechos
reales a condicin, trmino o modo (arts. 11, 23,
37 L.H., 647 C.C. y R.DGR, 15 de abril de 1980).
De ah que la mayora de nuestra doctrina y la
Direccin General de los Registros y del Notariado
(RR. 1 abril de 1981, 14 de mayo de 1984 y 4 de
marzo de 1993, entre otras) admiten el sistema de
numerus apertus, aunque con determinados
lmites
y
respetando
siempre
las
normas
estructurales del estatuto jurdico de los bienes.
C. Derecho de familia. Ya hemos visto cmo en
relacin con el matrimonio la autonoma privada
tiene ciertas manifestaciones. Mas el negocio
jurdico familiar no se extiende a la determinacin
del contenido de las relaciones familiares, que
afecta al orden pblico, por lo que la autonoma
privada est gravemente limitada; esta limitacin
est agravada por el carcter personalsimo de los
negocios de familia (as, no cabe la representacin).
Son notas caractersticas al mbito de la autonoma
en la esfera familiar:
a) Inters general e inters familiar (cfr. art. 67);
(V. capitulaciones matrimoniales; matrimonio).
b) Intervencin del Estado, iniciativa del ministerio
fiscal y prudente arbitrio del juez en la vida de la
familia.
c) El matrimonio es el acto voluntario familiar por

excelencia, en contraste con la familia de hecho
(V. filiacin; reconocimiento de hijos).
D. Derecho de sucesiones.
En este mbito la autonoma privada tiene gran
fuerza, sobre todo en las Compilaciones Forales.
- El C.C. da prioridad al testamento como negocio
mortis causa, mientras que en las Compilaciones no
se excluyen con carcter general los pactos
sucesorios como modos voluntarios de deferir la
herencia (donaciones universales, heredamientos
(V. testamento).
- La voluntad del testador es la suprema ley de la
sucesin 8arts. 658, 675, 1.056).
- El lmite principal de la autonoma privada en el
C.C. es la legtima (arts. 816 y 813; V. legtima),
aunque el testador puede utilizar clusulas de
opcin compensatoria (Cautela socini), la mejora,
o instituciones como la prevista en el artculo 831
(delegacin de facultad de mejorar). En las
Compilaciones esa limitacin es menos estricta,
incluso a veces simblica (Navarra).
Las disposiciones testamentarias slo son ineficaces
en los casos expresamente prevenidos en el Cdigo
(art. 743 C.C.), por ser el carcter dispositivo de los
preceptos de la regla general. Como seala VALLET
DE GOYTISOLO, en Derecho sucesorio slo son, en
rigor, imperativas las normas concernientes a la
capacidad, forma de testar y legtimas.
6. Eficacia de la autonoma privada.

Respecto del problema de la coordinacin entre el
principio de legalidad y el de autonoma privada, la
autonoma cubre lagunas que deja el C.C., y en
ocasiones innova o corrige lo establecido en el
mismo.
La norma imperativa prevalece sobre la autonoma
privada; la norma dispositiva, en cambio, tiene
eficacia supletoria respecto de la autonoma (V.
Derecho Civil;
derecho subjetivo;
contrato;
determinaciones accesorias de la voluntad; libertad
civil;
negocio jurdico;
pacta sunt servanda;
matrimonio; filiacin; reconocimiento de hijos;
adopcin; legtima). [J.C.S.G.]

Derecho Civil
1. Concepto.

privada.
negocio jurdico.
2. Significacin.

a 1.289, 1.105, 660, 675, etc., C.C.-, as como la
3. Manifestaciones.
(arts. 594, 470).
(arts. 1.325 y 1.326).
4. Lmites.

tambin, arts. 594, 1.116, 1.255, 792, 1.328,
1.271).
fundamental
de
criterios
informadores
del
ordenamiento
jurdico.
Este
lmite
aparece

(separacin
de hecho libremente
acordada,
capitulaciones
matrimoniales
-art.
1.315-;
1.346.8, 1.324, 1.438, 1.429, 1.428-; mutabilidad
matrimoniales).

generaliza
la
voluntad
unilateral
como
467, 470, 523, 1.648.2 C.C., 51.6 R.H y, sobre
lmites
y
respetando
siempre
las
normas

familia.
(V. testamento).

sucesin 8arts. 658, 675, 1.056).
mismo.
Derecho Civil;
derecho subjetivo;
contrato;
civil;
negocio jurdico;


Derecho Civil
1. Concepto.
privada.
negocio jurdico.
2. Significacin.
a 1.289, 1.105, 660, 675, etc., C.C.-, as como la
3. Manifestaciones.

(arts. 594, 470).
(arts. 1.325 y 1.326).
4. Lmites.
tambin, arts. 594, 1.116, 1.255, 792, 1.328,
1.271).

fundamental
de
criterios
informadores
del
ordenamiento
jurdico.
Este
lmite
aparece

(separacin
de hecho libremente
acordada,
capitulaciones
matrimoniales
-art.
1.315-;
1.346.8, 1.324, 1.438, 1.429, 1.428-; mutabilidad
matrimoniales).
generaliza
la
voluntad
unilateral
como

467, 470, 523, 1.648.2 C.C., 51.6 R.H y, sobre
lmites
y
respetando
siempre
las
normas

familia.
(V. testamento).
sucesin 8arts. 658, 675, 1.056).

mismo.
Derecho Civil;
derecho subjetivo;
contrato;
civil;
negocio jurdico;

Derecho Civil
1. Concepto.

privada.
negocio jurdico.
2. Significacin.

a 1.289, 1.105, 660, 675, etc., C.C.-, as como la
3. Manifestaciones.
(arts. 594, 470).
(arts. 1.325 y 1.326).
4. Lmites.

tambin, arts. 594, 1.116, 1.255, 792, 1.328,
1.271).
fundamental
de
criterios
informadores
del
ordenamiento
jurdico.
Este
lmite
aparece

(separacin
de hecho libremente
acordada,
capitulaciones
matrimoniales
-art.
1.315-;
1.346.8, 1.324, 1.438, 1.429, 1.428-; mutabilidad
matrimoniales).

generaliza
la
voluntad
unilateral
como
467, 470, 523, 1.648.2 C.C., 51.6 R.H y, sobre

lmites
y
respetando
siempre
las
normas
familia.

(V. testamento).
sucesin 8arts. 658, 675, 1.056).
mismo.
Derecho Civil;
derecho subjetivo;
contrato;
civil;
negocio jurdico;

Derecho Civil
1. Concepto.
privada.
negocio jurdico.

2. Significacin.
a 1.289, 1.105, 660, 675, etc., C.C.-, as como la
3. Manifestaciones.

(arts. 594, 470).
(arts. 1.325 y 1.326).
4. Lmites.
tambin, arts. 594, 1.116, 1.255, 792, 1.328,
1.271).

fundamental
de
criterios
informadores
del
ordenamiento
jurdico.
Este
lmite
aparece

(separacin
de hecho libremente
acordada,
capitulaciones
matrimoniales
-art.
1.315-;
1.346.8, 1.324, 1.438, 1.429, 1.428-; mutabilidad
matrimoniales).
generaliza
la
voluntad
unilateral
como

467, 470, 523, 1.648.2 C.C., 51.6 R.H y, sobre
lmites
y
respetando
siempre
las
normas

familia.
(V. testamento).
sucesin 8arts. 658, 675, 1.056).

mismo.
Derecho Civil;
derecho subjetivo;
contrato;
civil;
negocio jurdico;
buen padre de familia.
Derecho Civil
Arquetipo o modelo de conducta que tiene en
cuenta el C.C. espaol, as: el obligado, a dar
alguna cosa lo est tambin a conservarla con la
diligencia propia de un buen padre de familia (art.
1.094, 1.104.2, 1.903 in fine).
Basta con una diligencia media, normal, corriente,

como considera parte de la ms reciente doctrina?:
con PABLO BELTRN DE HEREDIA hay que entender
que el C.C. obliga a emplear una diligencia
exigente, superior a la simple diligencia media,
pues la responsabilidad extracontractual cesar:
cuando las personas a las que el artculo menciona
prueben que emplearon toda la diligencia de un
buen padre de familia para prevenir el dao (art.
1.903,
in
fine)
(V.
responsabilidad
extracontractual). [V.G.P.]
BIBLIOGRAFA:
BELTRN DE HEREDIA, P.: La diligencia del buen
padre de familia. Salamanca, 1985.
BADOSA COLL, F.: La diligencia y la culpa del
deudor en la obligacin civil, Studia Albornotiana.
Bolonia, 1987.
GARRIDO DE PALMA, V. M.: La empresa familiar
ante el Derecho. Civitas, 1995.
buena fe.
Derecho Civil
Al entrar en el estudio de un concepto tan
frecuentemente utilizado en el derecho positivo,
conviene distinguir lo que representa el trmino
buena fe, del principio que sta viene a inspirar. En
efecto, mientras aqul no es ms que un concepto
tcnico utilizado por el legislador en la descripcin
de los ms variados supuestos de hecho
normativos, ste, el principio general, obliga a

todos a observar una determinada actitud de
respeto y lealtad, de honradez en el trfico jurdico,
y esto, tanto cuando nos encontramos en el
ejercicio de un derecho como en el cumplimiento de
un deber.
Desde este ltimo punto de vista, la buena fe se
consagra como un principio general del derecho,
que puede ser entendido de dos diferentes
maneras: subjetiva o psicolgica y objetiva o tica.
Para la concepcin psicolgica, la buena fe se
traduce en un estado de nimo consistente en
ignorar, con base en cualquier error o ignorancia, la
ilicitud de nuestra conducta o de nuestra posicin
jurdica (art. 433 C.C.). La concepcin tica exige,
adems, que en la formacin de ese estado de
nimo se haya desplegado la diligencia socialmente
exigible, con lo cual, slo tiene buena fe quien sufre
un error o ignorancia excusable.
En la doctrina moderna se manifiesta cierta
tendencia a que prevalezca la buena fe entendida
en la forma objetiva o tica, si bien no faltan ni
aplicaciones de la tendencia subjetiva, ni posturas
sincrticas, que combinando ambas concepciones,
afirman que la buena fe es la creencia de no daar
a otro, que tiene en todo caso un fundamento tico.
Se ha venido afirmando tambin que la buena fe
subjetiva, en cuanto protectora de la apariencia
jurdica, desplegaba su eficacia en materia de
derechos reales, mientras que la objetiva jugaba
con preferencia en los derechos de obligacin. Pero
lo cierto es que tanto una como otra estn

presentes en el ejercicio de cualquier derecho
subjetivo, con independencia de la naturaleza de
ste.
Regulacin legal.
Tras la reforma del Ttulo Preliminar del C.C. por
Decreto de 31 de mayo de 1974, el art. 7.1
establece que los derechos debern ejercitarse
conforme a las exigencias de la buena fe.
la novedad de este precepto radica exclusivamente
en su posicin sistemtica, puesto que un principio
general de la buena fe es algo que se poda
considerar existente en nuestro derecho con
anterioridad a la reforma del Titulo Preliminar, y ya
era aplicado por la doctrina y la jurisprudencia, con
base especialmente en los arts. 1.258 C.C. y 57 C.
de C.
Desde un punto de vista crtico la norma es
incompleta, puesto que omite la sancin, no indica
que el cumplimiento de los deberes deber
ajustarse igualmente a la buena fe, a diferencia,
por ejemplo, del art. 9 de la antigua Ley de
Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de
1964, que s lo precisaba, y, por ltimo se refiere
slo a la buena fe en sentido objetivo o normativo,
debiendo buscarse la manifestacin subjetiva en el
inciso segundo del art. 6.1 C.C. al sealar que el
error de derecho producir nicamente aquellos
efectos que las leyes determinen.
Adems, el C.C. en mltiples artculos usa el

trmino buena fe (posesin, accesin, usucapin),
limitndose unas veces a exigirlo como requisito del
presupuesto de hecho (arts. 361, 362, 1.940, entre
otros), mientras que otras seala qu se entiende
por buena fe (arts. 1.950, 433, 1.706 en relacin
con el 1.705).
Entresacando en los artculos en que el C.C. alude a
la buena fe se podran hacer tres grupos:
a) Un primer grupo en que la buena fe es
considerada como ignorancia de la lesin que se
ocasiona en un inters de otra persona que se haya
tutelado por el derecho. La buena fe es as causa de
exoneracin o por lo menos de atenuacin de la
sancin.
b) Un segundo grupo en que la buena fe significa
confianza en una apariencia jurdica. (art. 1.738
C.C. y en materia hipotecaria art. 34 L.H.).
c) Un tercer grupo en que la buena fe es tanto
como rectitud y honradez en el trato, y que supone
una fuente de creacin de especiales deberes de
conducta y una causa de limitacin del ejercicio del
derecho subjetivo. (art. 1.258, diligencia en los
tratos preliminares, doctrina de los actos propios,
etc).
El cdigo de comercio tambin alude a la buena fe
en el art. 57, al sealar que los contratos de
comercio se ejecutarn y cumplirn de buena fe
[...]. El precepto va referido directamente a la
ejecucin y al cumplimiento del contrato y ha de
ser integrado por el principio general del art. 7.1,

conforme al art. 4.3 C.C.
Singular importancia adquiere la buena fe en
materia inmobiliaria registral, en especial con
referencia al concepto de tercero hipotecario (art.
34 L.H.). En este sentido y mientras, segn la
jurisprudencia, el art. 34 se refiere a una buena fe
subjetiva consistente en el desconocimiento por
parte del adquirente de la inexistencia de una
posible inexactitud registral (s. 12 de diciembre de
1950 y 1 de julio de 1958) o del vicio que pueda
invalidar el derecho de su transferente (s. 29 de
mayo de 1970), no faltan preceptos en que la
buena fe exige una especial diligencia (art. 36
L.H.).
Sealar, por ltimo, que en nuestro derecho la
buena fe se presume siempre (arts. 434 C.C., 34
L.H. y R. 16 de marzo de 1959), que supone un
desplazamiento de la carga de la prueba, pues al
que afirme la mala fe corresponde sta, que se
exige, tratndose de negocios de adquisicin, en el
momento en que queda concluso ste por el
tercero, siendo inoperante la mala fe sobrevenida
(mala fides superveniens non nocet), y que la
apreciacin de la concurrencia o no de buena fe es
una cuestin de hecho que corresponde a los
Tribunales de instancia. [E.M.S.]
BIBLIOGRAFA:
WIEACKER, F.: El principio General de la buena fe.
Cuadernos Civitas, 1977. Prlogo de Dez-Picazo, L.
DE LOS MOZOS, J. L.: El principio de la buena fe.

Bosch, 1965.
Barcelona, 1963.
caducidad.
Derecho Civil
La figura de la caducidad no aparece en nuestras
leyes como institucin claramente individualizada
respecto de la prescripcin. Su concepto y
desarrollo se debe a la doctrina cientfica y a la
jurisprudencia, que han intentado separar de la
prescripcin ciertos supuestos jurdicos. El T.S., en
sentencia de 26 de diciembre de 1970, nos dice que
La caducidad de la accin es el fenmeno o
instituto por el que, con el transcurso del tiempo
que la ley o los particulares fijan para el ejercicio de
un derecho, ste se extingue, quedando el
interesado impedido para el cumplimiento del acto
o ejercicio de la accin.
Debe advertirse, sin embargo, que este concepto es
matizado
por
parte
de
la
doctrina,
fundamentalmente
por
englobar
caducidad
convencional y legal. As, DE CASTRO rechaza la
identificacin de ambas figuras, pues el plazo
perentorio establecido en un pacto se hallar
siempre sometido a las reglas propias de la
autonoma de la voluntad y no a las disposiciones
del Cdigo en materia de prescripcin, ni debern
entenderse necesariamente aplicables los efectos
de no interrupcin, irrenunciabilidad y aplicacin de

oficio que la doctrina atribuye a la caducidad.
La institucin que nos ocupa halla su fundamento,
segn el mismo autor, en la naturaleza de los
derechos a que afecta; se trata de derechos y
facultades de modificacin jurdica que suponen una
situacin de incertidumbre a la que, en beneficio de
la seguridad jurdica debe darse definitiva solucin,
evitando que se perpete indefinidamente.
Frente a la prescripcin, la caducidad, segn la
doctrina y la jurisprudencia, se caracteriza por las
siguientes notas:
1. La caducidad puede establecerse por ley o por
pacto (aunque ya vimos la opinin de DE CASTRO
al respecto), la prescripcin slo por ley.
2. La caducidad puede ser estimada de oficio por
los tribunales, la prescripcin debe ser alegada por
parte interesada.
3. La caducidad supone la fijacin de un tiempo
para el ejercicio de derechos y acciones, pasado el
cual dejan de existir o, como dice DE CASTRO, en
realidad no llegan a nacer, mientras que la
prescripcin hace referencia a las pretensiones que
las partes puedan deducir, no a los derechos que les
afectan, quedando esto slo paralizado mediante la
excepcin que se promueve.
4. La caducidad pretende dar seguridad al trfico
jurdico; la prescripcin pretende poner fin a la
incertidumbre de los derechos, entendindolos
abandonados cuando su titular no los ejercite.
5. La prescripcin extingue los derechos por la

razn subjetiva de la falta de su ejercicio por el
titular; en la caducidad se atiende slo al hecho
objetivo de la falta de ejercicio durante el trmino
prefijado.
6. La caducidad se refiere a derechos potestativos
y, ms propiamente hablando, a las facultades o
poderes jurdicos, cuyo fin es promover un cambio
de situacin jurdica, si bien GARCA AMIG niega
esta caracterstica apoyndose en la caducidad
prevista para el derecho de propiedad en el art. 612
C.C.
Supuestos de caducidad
Como ya advertimos, nuestro Derecho no distingue
claramente los casos de caducidad ni su
terminologa es siempre precisa, por lo que ha sido
el T.S. quien ha venido calificando dentro del
mbito de la institucin diversos supuestos y,
adems, en sentencia de 11 de junio de 1963, ha
establecido que, en caso de duda, y como regla
general, debe entenderse que el plazo es de
caducidad, por ser esta institucin ms acorde con
las tendencias procesales y civiles modernas la
estimacin de oficio por el juzgador, sin necesidad
de alegacin de parte.
Entre otros se han considerado plazos de caducidad
por la jurisprudencia los siguientes: el establecido
para la protocolizacin del testamento olgrafo (art.
689 C.C.), el del retracto de colindantes, retracto
de comuneros y retracto de coherederos (arts.
1.523, 1.524, 1.522 y 1.067 C.C.), el del retracto
arrendaticio urbano y el del rstico, el de optar por

la nacionalidad espaola (art. 19 C.C.), el plazo
para reclamar los distintos plazos de las acciones de
filiacin (arts. 132, 133, 136, 137 C.C., etc.), el de
la accin rescisoria de la particin (art. 1.076 C.C.),
los casos de los arts. 76, 369, 612, 652, 1.496
C.C., etc.
Por el contrario, no es causa de caducidad, aunque
el Cdigo emplee esta palabra, el del art. 871, y
son muy discutidos los casos de los arts. 1.483 y
1.490 C.C.
En resumen, y en trminos generales, seala DE
CASTRO que son caducables:
1. Las facultades, acciones y derechos que afectan
al estado civil de la persona.
2. Las facultades o acciones individualizadas que,
sin tener la condicin de verdadero derecho
subjetivo, otorgan un poder para modificar una
relacin negocial; como las acciones para pedir la
anulacin, renovacin o rescisin de un negocio
jurdico (V. derecho potestativo).
3. Las facultades a estas tres categoras, DE
CASTRO incluye como supuestos de caducidad en
sentido lato, la limitacin de tiempo para la
formalizacin de ciertos actos testamentarios (arts.
689, 703, 719, 720, 730, 731, 762 C.C.), y para
recuperar ciertos objetos (arts. 369, 612, 615 C.C.)
(V. negocio jurdico, ineficacia del;
derecho
potestativo; prescripcin extintiva). [J.V.B.]
BIBLIOGRAFA:
DE CASTRO, F.: La Caducidad. Temas Derecho Civil,

1972.
GARCA AMIG: Instituciones de Derecho Civil, I
Parte General. Madrid, 1979.
PUIG
BRUTAU,
J.:
extintiva. Bosch, 1986.
Caducidad.
Prescripcin
caducidad.
Derecho Civil
La figura de la caducidad no aparece en nuestras
leyes como institucin claramente individualizada
respecto de la prescripcin. Su concepto y
desarrollo se debe a la doctrina cientfica y a la
jurisprudencia, que han intentado separar de la
prescripcin ciertos supuestos jurdicos. El T.S., en
sentencia de 26 de diciembre de 1970, nos dice que
La caducidad de la accin es el fenmeno o
instituto por el que, con el transcurso del tiempo
que la ley o los particulares fijan para el ejercicio de
un derecho, ste se extingue, quedando el
interesado impedido para el cumplimiento del acto
o ejercicio de la accin.
Debe advertirse, sin embargo, que este concepto es
matizado
por
parte
de
la
doctrina,
fundamentalmente
por
englobar
caducidad
convencional y legal. As, DE CASTRO rechaza la
identificacin de ambas figuras, pues el plazo
perentorio establecido en un pacto se hallar
siempre sometido a las reglas propias de la
autonoma de la voluntad y no a las disposiciones

del Cdigo en materia de prescripcin, ni debern
entenderse necesariamente aplicables los efectos
de no interrupcin, irrenunciabilidad y aplicacin de
oficio que la doctrina atribuye a la caducidad.
La institucin que nos ocupa halla su fundamento,
segn el mismo autor, en la naturaleza de los
derechos a que afecta; se trata de derechos y
facultades de modificacin jurdica que suponen una
situacin de incertidumbre a la que, en beneficio de
la seguridad jurdica debe darse definitiva solucin,
evitando que se perpete indefinidamente.
Frente a la prescripcin, la caducidad, segn la
doctrina y la jurisprudencia, se caracteriza por las
siguientes notas:
1. La caducidad puede establecerse por ley o por
pacto (aunque ya vimos la opinin de DE CASTRO
al respecto), la prescripcin slo por ley.
2. La caducidad puede ser estimada de oficio por
los tribunales, la prescripcin debe ser alegada por
parte interesada.
3. La caducidad supone la fijacin de un tiempo
para el ejercicio de derechos y acciones, pasado el
cual dejan de existir o, como dice DE CASTRO, en
realidad no llegan a nacer, mientras que la
prescripcin hace referencia a las pretensiones que
las partes puedan deducir, no a los derechos que les
afectan, quedando esto slo paralizado mediante la
excepcin que se promueve.
4. La caducidad pretende dar seguridad al trfico

jurdico; la prescripcin pretende poner fin a la
incertidumbre de los derechos, entendindolos
abandonados cuando su titular no los ejercite.
5. La prescripcin extingue los derechos por la
razn subjetiva de la falta de su ejercicio por el
titular; en la caducidad se atiende slo al hecho
objetivo de la falta de ejercicio durante el trmino
prefijado.
6. La caducidad se refiere a derechos potestativos
y, ms propiamente hablando, a las facultades o
poderes jurdicos, cuyo fin es promover un cambio
de situacin jurdica, si bien GARCA AMIG niega
esta caracterstica apoyndose en la caducidad
prevista para el derecho de propiedad en el art. 612
C.C.
Supuestos de caducidad
Como ya advertimos, nuestro Derecho no distingue
claramente los casos de caducidad ni su
terminologa es siempre precisa, por lo que ha sido
el T.S. quien ha venido calificando dentro del
mbito de la institucin diversos supuestos y,
adems, en sentencia de 11 de junio de 1963, ha
establecido que, en caso de duda, y como regla
general, debe entenderse que el plazo es de
caducidad, por ser esta institucin ms acorde con
las tendencias procesales y civiles modernas la
estimacin de oficio por el juzgador, sin necesidad
de alegacin de parte.
Entre otros se han considerado plazos de caducidad

por la jurisprudencia los siguientes: el establecido
para la protocolizacin del testamento olgrafo (art.
689 C.C.), el del retracto de colindantes, retracto
de comuneros y retracto de coherederos (arts.
1.523, 1.524, 1.522 y 1.067 C.C.), el del retracto
arrendaticio urbano y el del rstico, el de optar por
la nacionalidad espaola (art. 19 C.C.), el plazo
para reclamar los distintos plazos de las acciones de
filiacin (arts. 132, 133, 136, 137 C.C., etc.), el de
la accin rescisoria de la particin (art. 1.076 C.C.),
los casos de los arts. 76, 369, 612, 652, 1.496
C.C., etc.
Por el contrario, no es causa de caducidad, aunque
el Cdigo emplee esta palabra, el del art. 871, y
son muy discutidos los casos de los arts. 1.483 y
1.490 C.C.
En resumen, y en trminos generales, seala DE
CASTRO que son caducables:
1. Las facultades, acciones y derechos que afectan
al estado civil de la persona.
2. Las facultades o acciones individualizadas que,
sin tener la condicin de verdadero derecho
subjetivo, otorgan un poder para modificar una
relacin negocial; como las acciones para pedir la
anulacin, renovacin o rescisin de un negocio
jurdico (V. derecho potestativo).
3. Las facultades a estas tres categoras, DE
CASTRO incluye como supuestos de caducidad en
sentido lato, la limitacin de tiempo para la
formalizacin de ciertos actos testamentarios (arts.

689, 703, 719, 720, 730, 731, 762 C.C.), y para
recuperar ciertos objetos (arts. 369, 612, 615 C.C.)
(V. negocio jurdico, ineficacia del;
derecho
potestativo; prescripcin extintiva). [J.V.B.]
BIBLIOGRAFA:
DE CASTRO, F.: La Caducidad. Temas Derecho Civil,
1972.
GARCA AMIG: Instituciones de Derecho Civil, I
Parte General. Madrid, 1979.
PUIG
BRUTAU,
J.:
extintiva. Bosch, 1986.
Caducidad.
Prescripcin
capacidad de obrar de la persona individual.

Derecho Civil
I. Concepto.
A. Introduccin. Una de las ideas jurdicas
fundamentales es la de capacidad. Al jurista le
interesa conocer cundo una persona puede actuar
vlida y eficazmente en derecho, y cules son los
efectos del acto o negocio realizado con capacidad
deficiente o sin ella.
Pero para poder examinar estas cuestiones es
preciso sacar a la luz las diversas acepciones que se
esconden bajo el trmino capacidad, y deslindarlo
de una serie de conceptos ntimamente ligados a
ella.
B. Capacidad jurdica y capacidad de obrar.

Tradicionalmente se han venido distinguiendo dos
especies de capacidad en la persona individual:
capacidad jurdica y capacidad de obrar.
La capacidad jurdica se presenta como aptitud para
ser titular de relaciones jurdicas, o lo que es lo
mismo, sujeto activo o pasivo de derechos y
obligaciones.
Esta aptitud deriva directamente de la personalidad
desde que se nace con las condiciones de los
artculos 29 y 30 C.C. ya se es persona, y la
consecuencia inmediata es la adquisicin de la
capacidad jurdica, aunque histricamente no haya
sido siempre as (esclavos, religiosos, condenados a
muerte civil, ...). En este sentido se manifiesta el
artculo 10 de la Constitucin Espaola de 6 de
diciembre de 1978, en el que se dice que la
dignidad de la persona y los derechos inviolables
que le son inherentes, el libre desarrollo de la
personalidad, el respeto a la ley y a los derechos de
los dems, son fundamento del orden poltico y de
la paz social.
Esta capacidad se define como un atributo de la
personalidad, y desde una perspectiva esttica, de
modo que es una, igual para todos los hombres,
uniforme; tambin es indivisible, en el sentido de
que no caben grados ni modificaciones; es as
mismo abstracta, sin que pueda diferenciarse segn
el acto o negocio concreto, ya que se predica por
igual para toda actuacin jurdica; acompaa a la
persona desde que nace hasta su muerte, y es
inherente a ella, de modo que slo se pierde con

sta (art. 32 C.C.).
La capacidad de obrar se define como la aptitud par
ejercitar relaciones jurdicas. Esta capacidad se
contempla desde una perspectiva dinmica, como
posibilidad no ya de ser titular de relaciones
jurdicas, sino de actuar vlidamente por s en
derecho. No es uniforme, sino contingente y
variable y admite graduaciones, de manera que
carece totalmente de ella el recin nacido, la tiene
limitada el menor emancipado y la disfruta
plenamente el mayor de edad.
La razn estriba en que para ser capaz no basta con
la capacidad jurdica, sino que adems es necesario
tener conocimiento y voluntad; y puesto que estas
cualidades no las tienen todas las personas en el
mismo grado, tampoco gozarn de la misma
capacidad de obrar. Pero en buena tcnica jurdica
debemos precisar que la capacidad de obrar deriva
del estado civil de las personas y no de sus
condiciones
naturales
de
conocimiento
y/o
voluntad. El derecho tiene en cuenta estas
condiciones para asignar un especfico estado civil,
y
la
capacidad
del
individuo
depender
directamente de ste.
De esta manera, el conocimiento del estado civil del
sujeto nos releva de la necesidad de comprobar en
cada caso concreto sus condiciones de madurez, ya
que bastar con saber cul sea su estado civil para
de esta manera determinar su capacidad de obrar.
Esto vale como regla general, sin perjuicio de que
en determinadas ocasiones sea necesario fijarse en

las circunstancias personales del sujeto (por
ejemplo, cuando se atiende a sus condiciones de
madurez, suficiente juicio, en relacin con los
menores).
C. Capacidad general y capacidad especial. La
capacidad general hace referencia a la posibilidad
de actuar vlidamente en la totalidad de los actos y
negocios jurdicos, prescindiendo de su clase y
naturaleza.
Frente a esta capacidad general podemos hablar de
una capacidad especial, que es aquella que el
ordenamiento exige en supuestos concretos
atendiendo a la especfica naturaleza o efectos
propios de un acto o negocio determinado, sin que
por ello se entienda que el sujeto es incapaz,
simplemente no podr realizar con eficacia un
determinado acto jurdico. Esta capacidad puede
significar tanto una ampliacin de los requisitos
exigidos por la capacidad general (como es el caso
de la adopcin, artculo 172, en que no basta la
capacidad que otorga el status de la mayora de
edad) cuanto una disminucin de tales requisitos
(como es que para otorgar testamento abierto o
cerrado sea suficiente haber cumplido los catorce
aos, aunque el testador est sujeto al estado civil
de la minora de edad).
D. Capacidad natural. Es sinnimo de condiciones
psquicas adecuadas. Para realizar un acto concreto,
adems de la capacidad de obrar, es necesario que
el sujeto se encuentre en situacin normal de
entender y de querer. As, el acto realizado por un

mayor de edad en estado de sonambulismo o de
embriaguez, no ser vlido por falta de
consentimiento.
E.
Legitimacin.
Puede
definirse
como
reconocimiento que el ordenamiento jurdico hace a
favor de una persona de la posibilidad de realizar
con eficacia un acto jurdico, derivando dicha
posibilidad de la relacin existente entre el sujeto
que acta y los bienes o intereses a que su acto
atienda.
Se diferencia de la capacidad propiamente dicha en
que para fijar esta ltima el derecho tiene en
cuenta las cualidades personales del sujeto y su
estado civil, mientras que en la legitimacin se trata
de establecer una relacin entre el sujeto y el
objeto del derecho.
La legitimacin puede ser activa o pasiva; la
primera se refiere a la posibilidad de ejercitar
eficazmente un derecho; la segunda, a la
posibilidad de sufrir las consecuencias de un acto o
negocio jurdico (por ejemplo, para ejercitar un
retracto convencional, est legitimado activamente
el vendedor, y pasivamente el dueo de la finca).
Tambin puede ser directa o indirecta; aqulla
corresponde al titular del derecho subjetivo; sta, a
una persona distinta; seran los casos del
representante legal o voluntario, sustitucin...
Por ltimo, cabra hablar de una legitimacin
extraordinaria por apariencia. Se basa en la
necesidad de proteger el trfico jurdico. Dicho de

otra manera, es preciso proteger a quien de buena
fe confa en la situacin de legitimidad del tradens.
Son ejemplos los artculos 464 y 1164 del C.C., y
las transmisiones inmobiliarias a travs del R.P. y
sobre todo en el campo mercantil; artculos 85,
324, 545 C.Co. Se considera extraordinaria porque
se adquiere un derecho de quien no es titular del
mismo.
F. Poder de disposicin. Se requiere exclusivamente
para los negocios jurdicos de disposicin, y puede
definirse como la facultad de realizar actos que
afecten a la existencia o contenido del derecho
subjetivo.
Comprende
las
categoras
gravamen y renuncia.
de
enajenacin,
Se diferencia de la capacidad de obrar como lo

demuestra el hecho de que no siempre coincidan en
el mismo titular, como en el caso del propietario
menor de edad que, sin tener capacidad para
enajenar tiene poder de disposicin. Adems, su
mbito de aplicacin es ms limitado, pues slo se
refiere a derechos reales mientras que la capacidad
extiende su influencia a todo tipo de negocios
jurdicos. Pero la diferencia fundamental estriba en
que el poder de disposicin es una facultad del
derecho subjetivo, mientras que la capacidad de
obrar es una cualidad del individuo.
G. Prohibiciones. A veces impropiamente llamada
incapacidad relativa. Suponen que una persona,
plenamente capaz, no puede realizar vlidamente
un acto o negocio jurdico por expresa disposicin

de la ley (ejemplos, arts. 221, 752.4, 1459 y
1677).
Deben establecerse expresamente por ley y son de
interpretacin restrictiva.
H. Capacidad, incapacidad y limitaciones de
capacidad. Ya vimos cmo la capacidad de obrar no
es uniforme, sino susceptible de variaciones en
funcin del estado civil de las personas. De esta
manera podemos hablar de distintos grados de
capacidad en el individuo, que podemos clasificar
de menor a mayor. El grado mnimo sera la
carencia absoluta de capacidad; el mximo, la
situacin de plena capacidad; y entre ambos
podemos encontrar diversas situaciones jurdicas en
las cuales el sujeto, sin ser incapaz, necesita para
ciertos actos o negocios jurdicos un complemento
de capacidad (emancipados, prdigos, sometidos a
curatela...). En este ltimo caso es cuando
hablamos propiamente de limitacin o restriccin de
capacidad.
Esta situacin se caracteriza porque si bien existe
una presuncin de plena capacidad, no obstante, en
determinadas ocasiones, el ordenamiento jurdico
exige en la propia proteccin del sujeto y en la de
los terceros, la asistencia de determinadas
personas (padres, curadores, cnyuge...). Fuera de
estos actos concretos, el sujeto debe ser
considerado como una persona plenamente capaz.
Por el contrario, en la situacin de incapacidad, el
sujeto como en principio no puede actuar por s
vlidamente en derecho, necesita el concurso de

personas que le representen (padres, tutores...).
Dicho grficamente, en los supuestos de capacidad
restringida la regla general es la plena capacidad, y
la excepcin la necesidad de complemento;
mientras que en la incapacidad la regla general es
la imposibilidad de actuar por s y lo excepcional
ser lo contrario.
Es necesario distinguir estos conceptos de la idea
de prohibicin. sta se fundamenta en razones
objetivas, normalmente de moralidad u orden
pblico, por lo que la actuacin contraria a la norma
impeditiva ser siempre nula (art. 6.3 C.C.);
mientras que las restricciones de capacidad se
establecen por razones subjetivas y el acto
realizado sin el complemento de capacidad
necesario ser anulable. Tambin se distinguen en
que la prohibicin tiene un carcter singular y
concreto, mientras que la incapacidad y la
restriccin de capacidad se proyectan sobre un
campo ms amplio. Hay que decir, adems, que los
trminos capacidad e incapacidad son antagnicos,
mientras que la prohibicin presupone capacidad.
Por ltimo, la incapacidad, las prohibiciones y las
limitaciones a la capacidad deben ser excepcionales
e interpretadas restrictivamente, y existe, segn
constante doctrina jurisprudencial, una presuncin
general de capacidad.
II
Circunstancias
capacidad.
modificativas
de
la
Son todos aquellos hechos que

alteracin de la capacidad de obrar.
suponen
una
Siguiendo a CASTN, podemos clasificarlas del

siguiente modo:
1. Circunstancias personales:
a) Sexo.
b) Edad.
c) Enfermedad.
d) Prodigalidad.
e) Condena penal.
f) Concurso y quiebra.
2. Circunstancias derivadas de vnculos sociales
permanentes:
2.1. Que crean estados civiles:
a) Ciudadana.
b) Regionalidad.
c) Parentesco.
2.2. Que no constituyen estados civiles, aunque
histricamente s lo hicieron: Religin.
3. Circunstancias derivadas de la relacin de las
personas con un lugar determinado: Residencia y
ausencia.
De todos ellos haremos una breve referencia a los
que hoy da no tienen la importancia de que
histricamente gozaron, para

detenidamente en la edad.
detenernos
ms
1.a) Sexo: histricamente tuvo gran importancia

como causa modificativa de la capacidad de obrar,
pero desde la edad moderna ha sido constante la
tendencia a la equiparacin de sexos.
Los hitos fundamentales de la evolucin en nuestro
C.C. son las leyes de 2 de abril de 1958, 22 de
junio de 1961, 22 de junio de 1972, 2 de mayo de
1975, artculo 14 de la Constitucin, que sienta el
principio de la igualdad de sexos, y en su desarrollo
las leyes de 13 de mayo de 1981 y 7 de julio de
1981.
1.c) Enfermedad: Puede dar ocasin tanto a
situaciones de incapacidad como de restriccin (V.
incapacitacin).
1.d) Prodigalidad: Histricamente fue causa de
incapacidad (art. 32.2 C.C. derogado); hoy slo
constituye una causa restrictiva de la capacidad de
obrar (V. incapacitacin).
1.e) Condena penal: Daba lugar a la interdiccin.
Fue suprimida por la ley modificativa del C.P. en
fecha 25 de junio de 1983.
1.f) Concurso y quiebra: Inhabilitan para la
administracin de los bienes (arts. 1.814 C.C. y 878
C. de C.). y para ejercer los cargos de tutor y
curador (arts. 244 y 291 C.C.) (V. concurso de
acreedores; quiebra).
2.a) Ciudadana: Aunque actualmente las leyes

tienden a equiparar la capacidad de ciudadanos
nacionales y extranjeros (art. 13 Const.), no dejan
de existir normas que diferencias en su trato a unos
y a otros, con especial relevancia en materia de
inversiones extranjeras (V. inversiones extranjeras).
2.b) Vecindad civil: Lo mismo ocurre con la
vecindad civil, en la que la sumisin a una u otra
regionalidad permite o impide realizar determinados
actos (testamento mancomunado, libertad de
testar, sucesin contractual...) (V. vecindad civil).
2.c) Parentesco: Unas veces ampla la capacidad de
obrar y otras las restringe. Como ampliaciones
podemos citar las legtimas, reservas, alimentos,
patria
potestad,
tutela,
ausencia,
sucesin
intestada,
subrogaciones
y
cesiones
en
arrendamientos rsticos y urbanos... Como
restricciones,
impedimento
para
contraer
matrimonio, incapacidad para ser testigo en
testamento y en actos inter vivos, limitacin a la
posibilidad de donar y de testar... (V. parentesco).
2.2. Religin: En los estados modernos, proclamado
el principio de libertad de conciencia (art. 16
Const). el estado religioso no tiene importancia
como causa modificativa de la capacidad obrar.
Actualmente tan slo puede impedir ser adoptante
cuando el estatuto religioso prohba el matrimonio
(art. 172 C.C.).
3. Residencia y ausencia: Ausencia supone una
situacin de incertidumbre acerca de la residencia e
incluso de la existencia de la persona. Ello
comporta una serie de medidas de proteccin de

patrimonio del ausente, que si bien asemejan su
posicin a la de quien tiene limitada la capacidad de
obrar, no supone verdaderamente incapacidad,
pues el ausente podr ejercitar por s solo sus
derechos cuando reaparezca.
No obstante, podemos hablar de una modificacin
indirecta o refleja sobre la capacidad, puesto que el
ausente debe aceptar como suyos los actos de su
representante legal.
III. La edad como circunstancia modificativa
de la capacidad de obrar.
Podemos afirmar que la edad es hoy da la ms
relevante circunstancia que influye sobre la
capacidad de obrar. A la hora de contratar, el dato
primero que se investiga es la edad del contratante,
y slo despus de averiguada sta se procede a
examinar
otros
elementos
cuales
son
la
legitimacin, poder de disposicin... Lo mismo
podemos decir de otros actos jurdicos como
matrimonio, testamento, reconocimiento de hijos...
Para determinar la importancia que la edad tiene en
la capacidad de los sujetos a la hora de realizar un
negocio jurdico es necesario distinguir los tres
estadios clsicos de mayora de edad, emancipacin
y minoridad.
A. Mayora de edad. La mayora de edad
determin
inicialmente
por
el
grado
desenvolvimiento fsico, si bien atenuado por
influencia de la tribu en la vida del individuo.
se
de
la
El
derecho romano y Las Partidas la fijaron a los

veinticinco aos; el C.C. la redujo a los veintitrs,
como intermedia entre los veinticinco y los
veintiuno
que
se
haba
establecido
casi
universalmente por las influencia del Code (as
nuestro propio C. de C.). Como consecuencia de las
dificultades suscitadas entre el C.C. y las regiones
forales, se dict la ley de 13 de diciembre de 1943,
que la implant en los veintin aos para todo el
territorio nacional. Posteriormente, el R.D.L. de 16
de noviembre de 1978 la rebaj a los dieciocho
aos (art. 315 C.C.) justificndose en la realidad
social, edad que se constitucionaliza en el artculo
12 de la Constitucin.
La mayora edad representa la plena capacidad: en
una palabra, el mayor de dieciocho aos es capaz
para todos los actos de la vida civil, salvo las
excepciones establecidas en casos especiales por
este cdigo, artculo 322.
Significa as mismo, la salida de la patria potestad o
de la tutela en su caso; se adquiere la plenitud de
derechos tanto en la esfera personal como en la
patrimonial, con la consiguiente responsabilidad
patrimonial universal que de ello se deriva.
Consecuencia de ello es la validez y eficacia plena
de todos los actos realizados por el mayor de edad,
que no pueden ser impugnados por falta de
capacidad; y adems, que el mayor podr actuar
por s solo sin necesidad de complemento alguno de
capacidad. Todo ello se entiende salvo en los casos
de incapacitacin judicial y aquellos otros en que la
ley exija una capacidad especial (art. 172).
B. Emancipacin. Desde los diversos aspectos en

que se puede contemplar la emancipacin, nos
interesa aqu tan slo aquel que la configura como
circunstancia modificativa de la capacidad de obrar
(V. apartado de La emancipacin en la voz edad).
Desde este punto de vista podramos definir la
emancipacin como aquella institucin que ampla
la capacidad de obrar del menor de edad. As, este
concepto excluye la emancipacin por mayora de
edad a que se refiere el artculo 314 C.C.
Podemos comenzar as por decir que el emancipado
adquiere un estado civil que le otorga una
capacidad que se acerca ms al de la mayora que
al de la minora de edad. Mientras que el menor de
edad no puede actuar como regla general por s
solo, el emancipado s puede realizar por s mismo
toda clase de actos y negocios jurdicos. Est, pues,
en la misma situacin de capacidad que
corresponde al mayor de edad, salvo en aquellos
casos en que la ley exige el complemento de
capacidad; bien entendido que en estos supuestos
se trata de completar su capacidad y no de suplirla.
Quede claro, pues, que el menor no acta por s
mismo, sino que son sus guardadores legales
quienes le sustituyen y actan por y para l; sin
embargo, el emancipado acta siempre por s,
incluso en los casos en los que necesita
completarse su capacidad.
El significado de este complemento de capacidad es
el de ser un requisito necesario para la plena
eficacia del negocio jurdico, pues si falta este
complemento, el negocio seguir siendo eficaz

aunque sujeto a una posible impugnacin (art. 293
C.C.).
De esta manera, este complemento no afecta a la
capacidad del emancipado: ste es quien toma
siempre la iniciativa del negocio jurdico, quien lo
celebra y quien asume las consecuencias del
mismo, al que slo l queda vinculado.
Este complemento o asistencia puede ser anterior,
simultneo o posterior (confirmacin) al negocio
jurdico.
Podra darse una autorizacin general y previa?
Pese a ser cuestin dudosa, parece ms prudente
sostener una opinin negativa, puesto que la
intencin de la ley al exigir este asentimiento es
constituir un control sobre la actuacin del
emancipado, para evitarle perjuicios; control que,
pos su propia naturaleza, exige sea ejercitado en
cada caso concreto. Lo contrario ser equiparar de
facto la situacin del emancipado a la del mayor de
edad, consecuencia que la ley no pretende.
Este consentimiento debe ser otorgado por los
padres (los dos conjuntamente o uno de ellos), el
curador y, excepcionalmente, el defensor judicial o
el cnyuge, segn los distintos supuestos fcticos.
Un estudio ms detallado de este ltimo punto nos
llevara a conceder una excesiva extensin a esta
materia, por lo que nos remitimos a cada una de las
instituciones citadas.
Creemos que ha quedado claro que el emancipado

goza de capacidad de obrar. Ahora bien, la
existencia de ciertas limitaciones nos lleva a
examinar los efectos de negocio jurdico realizado
por un emancipado sin contar con el ya visto
complemento
de
capacidad.
Para
ello
distinguiremos:
1. Actos para los que la ley no exige complemento
de capacidad: su eficacia ser la misma que si el
acto lo hubiese realizado un mayor de edad.
2. Actos para los que la ley exige complemento de
capacidad:
a) Si existe dicho complemento: Lo mismo del caso
anterior.
b) Si no se concede dicha asistencia, el acto ser
anulable por las reglas de los arts. 1.301 y ss.
Esto nos lleva necesariamente a determinar cules
sean los actos para los que la ley exige el citado
complemento de capacidad. Como premisa no
debemos olvidar que se presume la capacidad
mientras que la limitacin debe ser expresa.
Los casos en que se necesita este complemento son
los siguientes:
1. Regla general. Artculo 323 [...] tomar dinero a
prstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y
establecimientos mercantiles o industriales u
objetos de extraordinario valor....
Este artculo 323 sienta una regla general que
puede servir para la resolucin de los casos
concretos. As tiene plena capacidad de obrar en el

orden personal y familiar; en el orden patrimonial
puede realizar actos de administracin sobre toda
clase de bienes, y de disposicin sobre muebles que
no sean preciosos.
2. Casos especiales: en la prctica se plantea una
multitud de supuestos en los que se discute si el
emancipado puede actuar sin el complemento de
capacidad. Podemos citar:
a) Esfera personal: Se trata de actos que segn el
323 el menor puede realizar por s solo sin
necesidad de asistencia alguna:
- Realizar actos relativos a su nacionalidad,
vecindad, domicilio y derechos de la personalidad
(defensa de su propia imagen, honor...).
- Ejercitar la patria potestad sobre sus hijos (154 y
157).
- Ser tutor, pues se halla en el pleno ejercicio de
sus derechos civiles (241).
- Reconocer hijos (120, 633, 741).
- Adoptar, siempre que lo haga junto con su
cnyuge mayor de treinta aos (172).
- Se discute si puede ser albacea (893). Lo mismo
de cargos similares, como contador partidor,
administrador de la herencia y en general ejecutor
testamentario.
- No puede representar al ausente ni ser defensor
del desaparecido, ni siquiera con complemento de
capacidad, pues para ello C.C. le exige la mayora

de edad (181 y 184).
- Actuar como rbitro de equidad, pero no de
derecho, pues para este ltimo cargo se exige ttulo
de licenciado (art. 20 L. 22 de diciembre de 1953).
- Ser administrador de sociedades mercantiles
(R.D.G.R.N. 24 de febrero de 1986).
b) Esfera patrimonial:
- Liquidar la sociedad de gananciales, puesto que
puede pactar el rgimen de separacin, si bien esto
puede ser discutible en base al 1.331.
- Realizar por s solo la confesin de privatividad
(1.324) y la atribucin de ganancialidad (1.355),
pues no son actos de disposicin. En cambio no
puede renunciar por s solo al reembolso que en su
caso proceda (1.358).
- Aceptar herencias a beneficio de inventario y
repudiarlas (992), pues no compromete su propio
patrimonio. Se discute si puede aceptarlas pura y
simplemente, dado el tenor del 992 que exige tener
la plena disposicin de los bienes y que
compromete su patrimonio. Pero el 323 no lo
prohbe y la misma responsabilidad adquiere
cuando contrata (1.911 y 1.263.1).
Particiones
hereditarias:
Se
entiende
generalmente que puede pedir la particin (a pesar
del tenor literal del 1.052) y realizarla (1.058).
- Aportar inmuebles a sociedades.
- Ser fiador, avalista o, en general, prestar

garantas personales, no puede, por las limitaciones
del 323, que de otro modo podran ser fcilmente
burladas.
- No puede constituir hipotecas en garanta de
deuda propia o ajena, excepto cuando la hipoteca
garantice el precio de la finca que el menor
adquiere (doctrina del negocio jurdico complejo).
Lo mismo cabe decir del pacto de retro y de la
condicin resolutoria. Puede cancelar hipotecas
(178.3 R.H.).
- Ser apoderado, aunque ello le lleve a realizar los
actos del 323 (1.716). Puede otorgar poderes
incluso para enajenar bienes inmuebles, si bien
ser necesario el consentimiento de padres o
curador para la plena eficacia del acto.
- No puede transigir ni comprometer sobre bienes
inmuebles, establecimientos... (art. 13 L. 23 de
diciembre de 1953). Pues ello equivale a una
enajenacin.
- Arrendamiento de inmuebles: No puede arrendar
inmuebles rsticos (art. 12.1 L. 30 de diciembre de
1980). Ni urbanos sujetos a prrroga forzosa (hoy,
tras la supresin de esta ltima por R.D.-L. 30 de
abril de 1985, cabe admitir esta posibilidad).
Tambin lo puede hacer en los arrendamientos
sujetos al C.C.
- Realizar actos neutros: Constituciones de P.H.,
agregaciones, segregaciones, declaraciones de obra
nueva, pues no son actos de disposicin.
- Por ltimo, hemos de precisar que las limitaciones

del 323 slo son de aplicacin a los bienes
inmuebles por naturaleza (334 nms. 1, 2, 3, 8 y
10), pero no a los que lo son por destino o por
incorporacin, los cuales, una vez desafectados,
seguirn su condicin de muebles.
Para terminar diremos que todo lo antes dicho
sobre el emancipado es igualmente aplicable a los
menores que han obtenido el beneficio de la mayor
edad.
C. Minora de edad. Constituye un estado civil
diferente de la mayora y de la emancipacin. El
menor se encuentra sometido a la patria potestad o
a la tutela.
Tradicionalmente se haba considerado que el
menor de edad era un incapaz al que la ley, con
carcter
excepcional,
permita
realizar
determinados actos. Pero a partir de DE CASTRO, la
doctrina ha abandonado esta idea considerando que
el menor tiene capacidad, aunque limitada. El
mismo principio lo recoge el C.C., sobre todo a
partir 1981: la menor edad no supone ya una
restriccin de la personalidad jurdica (antiguo art.
32), sino una limitacin de la capacidad de obrar. El
C.C. parte de la idea de que toda persona tiene
capacidad de obrar, y slo en ciertos casos
(menores e incapacitados) la limita. Esta limitacin
impone la necesidad de articular un mecanismo de
proteccin (patria potestad, tutela) que abarque
tanto el mbito personal como el patrimonial. Al
establecer estas medidas de proteccin se trata de
conciliar dos principios bsicos: el respeto y

potenciamiento de la personalidad del menor y la
necesidad de mecanismos que compensen su falta
de entendimiento y voluntad. Este cambio de
enfoque provoca a su vez dos consecuencias:
cualitativamente se tiende cada vez ms a proteger
al menor (la patria potestad y la tutela se orientan
hoy ms hacia el menor que hacia cualquier otra
consideracin, arts. 154 y 216) y cuantitativamente
su mbito de actuacin es cada vez mayor.
Este ltimo punto nos lleva a plantearnos si puede
hablarse de una capacidad general del menor
dentro de cuyo mbito puede actuar por s mismo,
y en su caso hasta dnde se extiende sta. La
cuestin ha sido abordada por JORDANO FRAGA, el
cual llega a una conclusin afirmativa. Se plantea
este autor cmo en la prctica existe una serie de
actos y negocios jurdicos que realizan los menores
por s mismos, y respecto de los cuales nadie se
plantea el problema de su validez y eficacia
(ejemplo: compra de juegos o de objetos para su
pecunio personal). Se trata, en consecuencia, de
explicar en derecho lo que socialmente se
encuentra aceptado. La explicacin la encuentra el
citado autor en el artculo 162.1, que excluye de la
representacin legal de los padres, aparte de otros
supuestos, los actos que el menor pueda realizar
por s mismo conforme a sus condiciones de
madurez. De esta manera las condiciones de
madurez serviran de pauta para determinar
cundo el menor puede actuar vlida y eficazmente
en derecho atendiendo
a sus condiciones
personales en relacin con la naturaleza del acto o

negocio jurdico. Esta tesis lleva como consecuencia
la necesidad de leer el artculo 1.263.1 en los
siguientes
trminos:
no
pueden
prestar
consentimiento: 1) los menores no emancipados,
en los lmites establecidos por la ley. El resultado
que deriva de todo ello es la eficacia definitiva del
contrato y no su anulabilidad.
Conviene detenernos ahora en los casos en que la
ley reconoce expresamente capacidad de obrar a
los menores:
1. Esfera personal:
- Adquirir la nacionalidad espaola por opcin (19)
o por carta de naturaleza (21) desde los catorce
aos.
- Solicitar dispensa para contraer matrimonio (49).
- Ser odo en temas que le interesan: En nulidad,
separacin y divorcio del matrimonio de sus padres,
si tienen suficiente juicio y siempre a partir de los
doce aos (92); al adoptar los padres decisiones
que les afecten (154); al atribuir el ejercicio de la
patria potestad a uno solo de los padres, si tienen
suficiente juicio y en todo caso si son mayores de
doce aos (156); al ser adoptado, ser odo cuando
tenga suficiente juicio y siempre a partir de los
catorce aos (173.2); al constituir la tutela, debe
ser odo si tiene suficiente juicio y siempre a partir
de los doce aos (231); ser odo si tiene suficiente
juicio, en caso de desacuerdo entre los tutores
(237); ser odo por el juez cuando deba prestar
autorizacin al tutor siempre que tenga ms de

doce aos o el juez lo considere oportuno (273).
- Reconocer hijos con autorizacin
audiencia del ministerio fiscal (121).
judicial
- Ejercitar la patria potestad sobre sus hijos con

asistencia de los padres, del tutor, o del juez segn
los casos (157).
- Solicitar las medidas cautelares que previene el
artculo 158.
- Pedir la adopcin de medidas conservativas de su
patrimonio (167).
- En emancipacin: Consentir la concedida por los
padres (317); pedir la emancipacin judicial (320);
solicitar el beneficio de la mayora de edad (321).
- Capitulaciones matrimoniales: Otorgarlas sin
autorizacin alguna si se limita a pactar el rgimen
de separacin o participacin; otros regmenes con
consentimiento de sus padres (1.329).
- Otorgar donaciones por razn del matrimonio, con
autorizacin de los padres o del tutor (338).
2. Esfera patrimonial:
- Otorgar por s solo los actos relativos a derechos
de la personalidad, u otros con arreglo a las leyes y
a sus condiciones de madurez (162).
- Consentir junto a sus padres los contratos que le
obligan a realizar prestaciones personales, siempre
que tuviera suficiente juicio (162).
- Administrar por s solo los bienes adquiridos con

su
trabajo
o
industria,
enajenarlos
con
consentimiento de sus padres, siempre que tenga
ms de diecisis aos (164).
- Consentir en documento pblico las enajenaciones
de bienes inmuebles, establecimientos mercantiles
o industriales, objetos preciosos y valores
mobiliarios y repudiar herencias, legados o
donaciones si tuviera diecisis aos (166).
- Adquirir la posesin de las cosas, pero necesita de
la asistencia de sus representantes legtimos para
usar de los derechos que de la posesin nazcan a
su favor (443); y todas las consecuencias que
derivan de ello: 451, 610, 615, 351 y 614, 334,
360, 375, 609, 464, 1.940 y ss. Y en base a ello
puede: aceptar ofertas, perfeccionar negocios
gratuitos puros, aunque no sean tcnicamente
donaciones (aceptar renuncias de derechos, 1.187)
y en general los actos defensivos o conservativos
de sus derechos para los que no se exija una
capacidad especial (interrumpir la prescripcin,
1.973; intimacin para la mora, 1.100; pedir
revocacin de donaciones, o denunciar vicios
ocultos).
- Aceptar donaciones que no sean condicionales ni
onerosas (675).
- Otorgar testamento desde los catorce aos (668),
excepto el olgrafo (688). En Navarra, las mujeres
pueden testar desde los doce aos (L. 184).
- Ser testigos en el testamento otorgado en tiempo

de epidemia desde los diecisis aos (701).
- Ser testigos en juicio desde los catorce aos
(1.246.3).
- En general, todos los contratos celebrados por
menores son eficaces, pero sometidos a la accin
de anulabilidad conforme a los arts. 1.301 y ss.
Salvo cuando falte absolutamente el consentimiento
del menor, en cuyo caso sera inexistente (1.261).
- En Aragn, el mayor de catorce aos adquiere en
el campo patrimonial la capacidad del emancipado,
aunque en el personal siga sometido a la autoridad
familiar (5. C.C.).
Para terminar, conviene hacer unas precisiones
sobre el rgimen de responsabilidad a que estn
sometidos los menores:
a) Responsabilidad penal: con arreglo al artculo 19
del Cdigo Penal de 23 de noviembre de 1995, los
menores de dieciocho aos no son responsables
penalmente; su responsabilidad slo es exigible de
conformidad
con
la
ley
que
regule
la
responsabilidad penal de los menores.
b) Responsabilidad civil:
1. Responsabilidad contractual: Es evidente que el
menor est sujeto a la responsabilidad patrimonial
universal del 1.911 en los contratos que puede
realizar por s mismo con plena eficacia. En cambio,
en los que sean anulables, no puede obligarse al
menor a cumplir el contrato mientras sea menor de
edad, ni tampoco puede exigrsele la devolucin de

lo que recibi, salvo en lo que se haya enriquecido
(1.163, 1.304 y 1.765).
2. Responsabilidad extracontractual: Como regla
general respondern los padres o guardadores
(1.903). Tan slo se podr exigir la responsabilidad
al menor por la va del 1.902 cuando estas
personas prueben que emplearon toda la diligencia
que les era exigible o cuando fuesen insolventes.
[F.J.G.R.]
BIBLIOGRAFA:
GETE ALONSO: La nueva normativa en materia de
capacidad de obrar de la persona. Madrid, 1985.
GONZLEZ PORRAS: La menor edad despus de la
Constitucin y de la reforma del C.C. (Notas acerca
del matrimonio de los menores y el Registro del
estado civil), Revista de Derecho Privado. Mayo de
1985.
GORDILLO CAAS, A: Capacidad, incapacidad y
estabilidad en los contratos. Madrid, 1986.
JORDANO FRAGA: La capacidad general del
menor, Revista de Derecho Privado. Octubre de
1984.
O'CALLAGHAN MUOZ: La incapacitacin judicial.
Actualidad Civil, nm. 1.
capacidad de obrar de la persona individual.

Derecho Civil
I. Concepto.
A. Introduccin. Una de las ideas jurdicas
fundamentales es la de capacidad. Al jurista le
interesa conocer cundo una persona puede actuar
vlida y eficazmente en derecho, y cules son los
efectos del acto o negocio realizado con capacidad
deficiente o sin ella.
Pero para poder examinar estas cuestiones es
preciso sacar a la luz las diversas acepciones que se
esconden bajo el trmino capacidad, y deslindarlo
de una serie de conceptos ntimamente ligados a
ella.
B. Capacidad jurdica y capacidad de obrar.
Tradicionalmente se han venido distinguiendo dos
especies de capacidad en la persona individual:
capacidad jurdica y capacidad de obrar.
La capacidad jurdica se presenta como aptitud para
ser titular de relaciones jurdicas, o lo que es lo
mismo, sujeto activo o pasivo de derechos y
obligaciones.
Esta aptitud deriva directamente de la personalidad
desde que se nace con las condiciones de los
artculos 29 y 30 C.C. ya se es persona, y la
consecuencia inmediata es la adquisicin de la
capacidad jurdica, aunque histricamente no haya
sido siempre as (esclavos, religiosos, condenados a
muerte civil, ...). En este sentido se manifiesta el
artculo 10 de la Constitucin Espaola de 6 de
diciembre de 1978, en el que se dice que la
dignidad de la persona y los derechos inviolables
que le son inherentes, el libre desarrollo de la

personalidad, el respeto a la ley y a los derechos de
los dems, son fundamento del orden poltico y de
la paz social.
Esta capacidad se define como un atributo de la
personalidad, y desde una perspectiva esttica, de
modo que es una, igual para todos los hombres,
uniforme; tambin es indivisible, en el sentido de
que no caben grados ni modificaciones; es as
mismo abstracta, sin que pueda diferenciarse segn
el acto o negocio concreto, ya que se predica por
igual para toda actuacin jurdica; acompaa a la
persona desde que nace hasta su muerte, y es
inherente a ella, de modo que slo se pierde con
sta (art. 32 C.C.).
La capacidad de obrar se define como la aptitud par
ejercitar relaciones jurdicas. Esta capacidad se
contempla desde una perspectiva dinmica, como
posibilidad no ya de ser titular de relaciones
jurdicas, sino de actuar vlidamente por s en
derecho. No es uniforme, sino contingente y
variable y admite graduaciones, de manera que
carece totalmente de ella el recin nacido, la tiene
limitada el menor emancipado y la disfruta
plenamente el mayor de edad.
La razn estriba en que para ser capaz no basta con
la capacidad jurdica, sino que adems es necesario
tener conocimiento y voluntad; y puesto que estas
cualidades no las tienen todas las personas en el
mismo grado, tampoco gozarn de la misma
capacidad de obrar. Pero en buena tcnica jurdica
debemos precisar que la capacidad de obrar deriva

del estado civil de las personas y no de sus
condiciones
naturales
de
conocimiento
y/o
voluntad. El derecho tiene en cuenta estas
condiciones para asignar un especfico estado civil,
y
la
capacidad
del
individuo
depender
directamente de ste.
De esta manera, el conocimiento del estado civil del
sujeto nos releva de la necesidad de comprobar en
cada caso concreto sus condiciones de madurez, ya
que bastar con saber cul sea su estado civil para
de esta manera determinar su capacidad de obrar.
Esto vale como regla general, sin perjuicio de que
en determinadas ocasiones sea necesario fijarse en
las circunstancias personales del sujeto (por
ejemplo, cuando se atiende a sus condiciones de
madurez, suficiente juicio, en relacin con los
menores).
C. Capacidad general y capacidad especial. La
capacidad general hace referencia a la posibilidad
de actuar vlidamente en la totalidad de los actos y
negocios jurdicos, prescindiendo de su clase y
naturaleza.
Frente a esta capacidad general podemos hablar de
una capacidad especial, que es aquella que el
ordenamiento exige en supuestos concretos
atendiendo a la especfica naturaleza o efectos
propios de un acto o negocio determinado, sin que
por ello se entienda que el sujeto es incapaz,
simplemente no podr realizar con eficacia un
determinado acto jurdico. Esta capacidad puede
significar tanto una ampliacin de los requisitos

exigidos por la capacidad general (como es el caso
de la adopcin, artculo 172, en que no basta la
capacidad que otorga el status de la mayora de
edad) cuanto una disminucin de tales requisitos
(como es que para otorgar testamento abierto o
cerrado sea suficiente haber cumplido los catorce
aos, aunque el testador est sujeto al estado civil
de la minora de edad).
D. Capacidad natural. Es sinnimo de condiciones
psquicas adecuadas. Para realizar un acto concreto,
adems de la capacidad de obrar, es necesario que
el sujeto se encuentre en situacin normal de
entender y de querer. As, el acto realizado por un
mayor de edad en estado de sonambulismo o de
embriaguez, no ser vlido por falta de
consentimiento.
E.
Legitimacin.
Puede
definirse
como
reconocimiento que el ordenamiento jurdico hace a
favor de una persona de la posibilidad de realizar
con eficacia un acto jurdico, derivando dicha
posibilidad de la relacin existente entre el sujeto
que acta y los bienes o intereses a que su acto
atienda.
Se diferencia de la capacidad propiamente dicha en
que para fijar esta ltima el derecho tiene en
cuenta las cualidades personales del sujeto y su
estado civil, mientras que en la legitimacin se trata
de establecer una relacin entre el sujeto y el
objeto del derecho.
La legitimacin puede ser activa o pasiva; la

primera se refiere a la posibilidad de ejercitar
eficazmente un derecho; la segunda, a la
posibilidad de sufrir las consecuencias de un acto o
negocio jurdico (por ejemplo, para ejercitar un
retracto convencional, est legitimado activamente
el vendedor, y pasivamente el dueo de la finca).
Tambin puede ser directa o indirecta; aqulla
corresponde al titular del derecho subjetivo; sta, a
una persona distinta; seran los casos del
representante legal o voluntario, sustitucin...
Por ltimo, cabra hablar de una legitimacin
extraordinaria por apariencia. Se basa en la
necesidad de proteger el trfico jurdico. Dicho de
otra manera, es preciso proteger a quien de buena
fe confa en la situacin de legitimidad del tradens.
Son ejemplos los artculos 464 y 1164 del C.C., y
las transmisiones inmobiliarias a travs del R.P. y
sobre todo en el campo mercantil; artculos 85,
324, 545 C.Co. Se considera extraordinaria porque
se adquiere un derecho de quien no es titular del
mismo.
F. Poder de disposicin. Se requiere exclusivamente
para los negocios jurdicos de disposicin, y puede
definirse como la facultad de realizar actos que
afecten a la existencia o contenido del derecho
subjetivo.
Comprende
las
categoras
gravamen y renuncia.
de
enajenacin,
Se diferencia de la capacidad de obrar como lo

demuestra el hecho de que no siempre coincidan en
el mismo titular, como en el caso del propietario
menor de edad que, sin tener capacidad para
enajenar tiene poder de disposicin. Adems, su
mbito de aplicacin es ms limitado, pues slo se
refiere a derechos reales mientras que la capacidad
extiende su influencia a todo tipo de negocios
jurdicos. Pero la diferencia fundamental estriba en
que el poder de disposicin es una facultad del
derecho subjetivo, mientras que la capacidad de
obrar es una cualidad del individuo.
G. Prohibiciones. A veces impropiamente llamada
incapacidad relativa. Suponen que una persona,
plenamente capaz, no puede realizar vlidamente
un acto o negocio jurdico por expresa disposicin
de la ley (ejemplos, arts. 221, 752.4, 1459 y
1677).
Deben establecerse expresamente por ley y son de
interpretacin restrictiva.
H. Capacidad, incapacidad y limitaciones de
capacidad. Ya vimos cmo la capacidad de obrar no
es uniforme, sino susceptible de variaciones en
funcin del estado civil de las personas. De esta
manera podemos hablar de distintos grados de
capacidad en el individuo, que podemos clasificar
de menor a mayor. El grado mnimo sera la
carencia absoluta de capacidad; el mximo, la
situacin de plena capacidad; y entre ambos
podemos encontrar diversas situaciones jurdicas en
las cuales el sujeto, sin ser incapaz, necesita para
ciertos actos o negocios jurdicos un complemento

de capacidad (emancipados, prdigos, sometidos a
curatela...). En este ltimo caso es cuando
hablamos propiamente de limitacin o restriccin de
capacidad.
Esta situacin se caracteriza porque si bien existe
una presuncin de plena capacidad, no obstante, en
determinadas ocasiones, el ordenamiento jurdico
exige en la propia proteccin del sujeto y en la de
los terceros, la asistencia de determinadas
personas (padres, curadores, cnyuge...). Fuera de
estos actos concretos, el sujeto debe ser
considerado como una persona plenamente capaz.
Por el contrario, en la situacin de incapacidad, el
sujeto como en principio no puede actuar por s
vlidamente en derecho, necesita el concurso de
personas que le representen (padres, tutores...).
Dicho grficamente, en los supuestos de capacidad
restringida la regla general es la plena capacidad, y
la excepcin la necesidad de complemento;
mientras que en la incapacidad la regla general es
la imposibilidad de actuar por s y lo excepcional
ser lo contrario.
Es necesario distinguir estos conceptos de la idea
de prohibicin. sta se fundamenta en razones
objetivas, normalmente de moralidad u orden
pblico, por lo que la actuacin contraria a la norma
impeditiva ser siempre nula (art. 6.3 C.C.);
mientras que las restricciones de capacidad se
establecen por razones subjetivas y el acto
realizado sin el complemento de capacidad
necesario ser anulable. Tambin se distinguen en

que la prohibicin tiene un carcter singular y
concreto, mientras que la incapacidad y la
restriccin de capacidad se proyectan sobre un
campo ms amplio. Hay que decir, adems, que los
trminos capacidad e incapacidad son antagnicos,
mientras que la prohibicin presupone capacidad.
Por ltimo, la incapacidad, las prohibiciones y las
limitaciones a la capacidad deben ser excepcionales
e interpretadas restrictivamente, y existe, segn
constante doctrina jurisprudencial, una presuncin
general de capacidad.
II
Circunstancias
capacidad.
modificativas
Son todos aquellos hechos que

alteracin de la capacidad de obrar.
de
la
suponen
una
Siguiendo a CASTN, podemos clasificarlas del

siguiente modo:
1. Circunstancias personales:
a) Sexo.
b) Edad.
c) Enfermedad.
d) Prodigalidad.
e) Condena penal.
f) Concurso y quiebra.
2. Circunstancias derivadas de vnculos sociales
permanentes:
2.1. Que crean estados civiles:

a) Ciudadana.
b) Regionalidad.
c) Parentesco.
2.2. Que no constituyen estados civiles, aunque
histricamente s lo hicieron: Religin.
3. Circunstancias derivadas de la relacin de las
personas con un lugar determinado: Residencia y
ausencia.
De todos ellos haremos una breve referencia a los
que hoy da no tienen la importancia de que
histricamente gozaron, para detenernos ms
detenidamente en la edad.
1.a) Sexo: histricamente tuvo gran importancia
como causa modificativa de la capacidad de obrar,
pero desde la edad moderna ha sido constante la
tendencia a la equiparacin de sexos.
Los hitos fundamentales de la evolucin en nuestro
C.C. son las leyes de 2 de abril de 1958, 22 de
junio de 1961, 22 de junio de 1972, 2 de mayo de
1975, artculo 14 de la Constitucin, que sienta el
principio de la igualdad de sexos, y en su desarrollo
las leyes de 13 de mayo de 1981 y 7 de julio de
1981.
1.c) Enfermedad: Puede dar ocasin tanto a
situaciones de incapacidad como de restriccin (V.
incapacitacin).
1.d) Prodigalidad: Histricamente fue causa de

incapacidad (art. 32.2 C.C. derogado); hoy slo
constituye una causa restrictiva de la capacidad de
obrar (V. incapacitacin).
1.e) Condena penal: Daba lugar a la interdiccin.
Fue suprimida por la ley modificativa del C.P. en
fecha 25 de junio de 1983.
1.f) Concurso y quiebra: Inhabilitan para la
administracin de los bienes (arts. 1.814 C.C. y 878
C. de C.). y para ejercer los cargos de tutor y
curador (arts. 244 y 291 C.C.) (V. concurso de
acreedores; quiebra).
2.a) Ciudadana: Aunque actualmente las leyes
tienden a equiparar la capacidad de ciudadanos
nacionales y extranjeros (art. 13 Const.), no dejan
de existir normas que diferencias en su trato a unos
y a otros, con especial relevancia en materia de
inversiones extranjeras (V. inversiones extranjeras).
2.b) Vecindad civil: Lo mismo ocurre con la
vecindad civil, en la que la sumisin a una u otra
regionalidad permite o impide realizar determinados
actos (testamento mancomunado, libertad de
testar, sucesin contractual...) (V. vecindad civil).
2.c) Parentesco: Unas veces ampla la capacidad de
obrar y otras las restringe. Como ampliaciones
podemos citar las legtimas, reservas, alimentos,
patria
potestad,
tutela,
ausencia,
sucesin
intestada,
subrogaciones
y
cesiones
en
arrendamientos rsticos y urbanos... Como
restricciones,
impedimento
para
contraer
matrimonio, incapacidad para ser testigo en

testamento y en actos inter vivos, limitacin a la
posibilidad de donar y de testar... (V. parentesco).
2.2. Religin: En los estados modernos, proclamado
el principio de libertad de conciencia (art. 16
Const). el estado religioso no tiene importancia
como causa modificativa de la capacidad obrar.
Actualmente tan slo puede impedir ser adoptante
cuando el estatuto religioso prohba el matrimonio
(art. 172 C.C.).
3. Residencia y ausencia: Ausencia supone una
situacin de incertidumbre acerca de la residencia e
incluso de la existencia de la persona. Ello
comporta una serie de medidas de proteccin de
patrimonio del ausente, que si bien asemejan su
posicin a la de quien tiene limitada la capacidad de
obrar, no supone verdaderamente incapacidad,
pues el ausente podr ejercitar por s solo sus
derechos cuando reaparezca.
No obstante, podemos hablar de una modificacin
indirecta o refleja sobre la capacidad, puesto que el
ausente debe aceptar como suyos los actos de su
representante legal.
III. La edad como circunstancia modificativa
de la capacidad de obrar.
Podemos afirmar que la edad es hoy da la ms
relevante circunstancia que influye sobre la
capacidad de obrar. A la hora de contratar, el dato
primero que se investiga es la edad del contratante,
y slo despus de averiguada sta se procede a
examinar
otros
elementos
cuales
son
la
legitimacin, poder de disposicin... Lo mismo
podemos decir de otros actos jurdicos como
matrimonio, testamento, reconocimiento de hijos...
Para determinar la importancia que la edad tiene en
la capacidad de los sujetos a la hora de realizar un
negocio jurdico es necesario distinguir los tres
estadios clsicos de mayora de edad, emancipacin
y minoridad.
A. Mayora de edad. La mayora de edad se
determin
inicialmente
por
el
grado
de
desenvolvimiento fsico, si bien atenuado por la
influencia de la tribu en la vida del individuo. El
derecho romano y Las Partidas la fijaron a los
veinticinco aos; el C.C. la redujo a los veintitrs,
como intermedia entre los veinticinco y los
veintiuno
que
se
haba
establecido
casi
universalmente por las influencia del Code (as
nuestro propio C. de C.). Como consecuencia de las
dificultades suscitadas entre el C.C. y las regiones
forales, se dict la ley de 13 de diciembre de 1943,
que la implant en los veintin aos para todo el
territorio nacional. Posteriormente, el R.D.L. de 16
de noviembre de 1978 la rebaj a los dieciocho
aos (art. 315 C.C.) justificndose en la realidad
social, edad que se constitucionaliza en el artculo
12 de la Constitucin.
La mayora edad representa la plena capacidad: en
una palabra, el mayor de dieciocho aos es capaz
para todos los actos de la vida civil, salvo las
excepciones establecidas en casos especiales por

este cdigo, artculo 322.
Significa as mismo, la salida de la patria potestad o
de la tutela en su caso; se adquiere la plenitud de
derechos tanto en la esfera personal como en la
patrimonial, con la consiguiente responsabilidad
patrimonial universal que de ello se deriva.
Consecuencia de ello es la validez y eficacia plena
de todos los actos realizados por el mayor de edad,
que no pueden ser impugnados por falta de
capacidad; y adems, que el mayor podr actuar
por s solo sin necesidad de complemento alguno de
capacidad. Todo ello se entiende salvo en los casos
de incapacitacin judicial y aquellos otros en que la
ley exija una capacidad especial (art. 172).
B. Emancipacin. Desde los diversos aspectos en
que se puede contemplar la emancipacin, nos
interesa aqu tan slo aquel que la configura como
circunstancia modificativa de la capacidad de obrar
(V. apartado de La emancipacin en la voz edad).
Desde este punto de vista podramos definir la
emancipacin como aquella institucin que ampla
la capacidad de obrar del menor de edad. As, este
concepto excluye la emancipacin por mayora de
edad a que se refiere el artculo 314 C.C.
Podemos comenzar as por decir que el emancipado
adquiere un estado civil que le otorga una
capacidad que se acerca ms al de la mayora que
al de la minora de edad. Mientras que el menor de
edad no puede actuar como regla general por s
solo, el emancipado s puede realizar por s mismo
toda clase de actos y negocios jurdicos. Est, pues,

en la misma situacin de capacidad que
corresponde al mayor de edad, salvo en aquellos
casos en que la ley exige el complemento de
capacidad; bien entendido que en estos supuestos
se trata de completar su capacidad y no de suplirla.
Quede claro, pues, que el menor no acta por s
mismo, sino que son sus guardadores legales
quienes le sustituyen y actan por y para l; sin
embargo, el emancipado acta siempre por s,
incluso en los casos en los que necesita
completarse su capacidad.
El significado de este complemento de capacidad es
el de ser un requisito necesario para la plena
eficacia del negocio jurdico, pues si falta este
complemento, el negocio seguir siendo eficaz
aunque sujeto a una posible impugnacin (art. 293
C.C.).
De esta manera, este complemento no afecta a la
capacidad del emancipado: ste es quien toma
siempre la iniciativa del negocio jurdico, quien lo
celebra y quien asume las consecuencias del
mismo, al que slo l queda vinculado.
Este complemento o asistencia puede ser anterior,
simultneo o posterior (confirmacin) al negocio
jurdico.
Podra darse una autorizacin general y previa?
Pese a ser cuestin dudosa, parece ms prudente
sostener una opinin negativa, puesto que la
intencin de la ley al exigir este asentimiento es
constituir un control sobre la actuacin del

emancipado, para evitarle perjuicios; control que,
pos su propia naturaleza, exige sea ejercitado en
cada caso concreto. Lo contrario ser equiparar de
facto la situacin del emancipado a la del mayor de
edad, consecuencia que la ley no pretende.
Este consentimiento debe ser otorgado por los
padres (los dos conjuntamente o uno de ellos), el
curador y, excepcionalmente, el defensor judicial o
el cnyuge, segn los distintos supuestos fcticos.
Un estudio ms detallado de este ltimo punto nos
llevara a conceder una excesiva extensin a esta
materia, por lo que nos remitimos a cada una de las
instituciones citadas.
Creemos que ha quedado claro que el emancipado
goza de capacidad de obrar. Ahora bien, la
existencia de ciertas limitaciones nos lleva a
examinar los efectos de negocio jurdico realizado
por un emancipado sin contar con el ya visto
complemento
de
capacidad.
Para
ello
distinguiremos:
1. Actos para los que la ley no exige complemento
de capacidad: su eficacia ser la misma que si el
acto lo hubiese realizado un mayor de edad.
2. Actos para los que la ley exige complemento de
capacidad:
a) Si existe dicho complemento: Lo mismo del caso
anterior.
b) Si no se concede dicha asistencia, el acto ser
anulable por las reglas de los arts. 1.301 y ss.
Esto nos lleva necesariamente a determinar cules

sean los actos para los que la ley exige el citado
complemento de capacidad. Como premisa no
debemos olvidar que se presume la capacidad
mientras que la limitacin debe ser expresa.
Los casos en que se necesita este complemento son
los siguientes:
1. Regla general. Artculo 323 [...] tomar dinero a
prstamo, gravar o enajenar bienes inmuebles y
establecimientos mercantiles o industriales u
objetos de extraordinario valor....
Este artculo 323 sienta una regla general que
puede servir para la resolucin de los casos
concretos. As tiene plena capacidad de obrar en el
orden personal y familiar; en el orden patrimonial
puede realizar actos de administracin sobre toda
clase de bienes, y de disposicin sobre muebles que
no sean preciosos.
2. Casos especiales: en la prctica se plantea una
multitud de supuestos en los que se discute si el
emancipado puede actuar sin el complemento de
capacidad. Podemos citar:
a) Esfera personal: Se trata de actos que segn el
323 el menor puede realizar por s solo sin
necesidad de asistencia alguna:
- Realizar actos relativos a su nacionalidad,
vecindad, domicilio y derechos de la personalidad
(defensa de su propia imagen, honor...).
- Ejercitar la patria potestad sobre sus hijos (154 y

157).
- Ser tutor, pues se halla en el pleno ejercicio de
sus derechos civiles (241).
- Reconocer hijos (120, 633, 741).
- Adoptar, siempre que lo haga junto con su
cnyuge mayor de treinta aos (172).
- Se discute si puede ser albacea (893). Lo mismo
de cargos similares, como contador partidor,
administrador de la herencia y en general ejecutor
testamentario.
- No puede representar al ausente ni ser defensor
del desaparecido, ni siquiera con complemento de
capacidad, pues para ello C.C. le exige la mayora
de edad (181 y 184).
- Actuar como rbitro de equidad, pero no de
derecho, pues para este ltimo cargo se exige ttulo
de licenciado (art. 20 L. 22 de diciembre de 1953).
- Ser administrador de sociedades mercantiles
(R.D.G.R.N. 24 de febrero de 1986).
b) Esfera patrimonial:
- Liquidar la sociedad de gananciales, puesto que
puede pactar el rgimen de separacin, si bien esto
puede ser discutible en base al 1.331.
- Realizar por s solo la confesin de privatividad
(1.324) y la atribucin de ganancialidad (1.355),
pues no son actos de disposicin. En cambio no
puede renunciar por s solo al reembolso que en su

caso proceda (1.358).
- Aceptar herencias a beneficio de inventario y
repudiarlas (992), pues no compromete su propio
patrimonio. Se discute si puede aceptarlas pura y
simplemente, dado el tenor del 992 que exige tener
la plena disposicin de los bienes y que
compromete su patrimonio. Pero el 323 no lo
prohbe y la misma responsabilidad adquiere
cuando contrata (1.911 y 1.263.1).
Particiones
hereditarias:
Se
entiende
generalmente que puede pedir la particin (a pesar
del tenor literal del 1.052) y realizarla (1.058).
- Aportar inmuebles a sociedades.
- Ser fiador, avalista o, en general, prestar
garantas personales, no puede, por las limitaciones
del 323, que de otro modo podran ser fcilmente
burladas.
- No puede constituir hipotecas en garanta de
deuda propia o ajena, excepto cuando la hipoteca
garantice el precio de la finca que el menor
adquiere (doctrina del negocio jurdico complejo).
Lo mismo cabe decir del pacto de retro y de la
condicin resolutoria. Puede cancelar hipotecas
(178.3 R.H.).
- Ser apoderado, aunque ello le lleve a realizar los
actos del 323 (1.716). Puede otorgar poderes
incluso para enajenar bienes inmuebles, si bien
ser necesario el consentimiento de padres o
curador para la plena eficacia del acto.
- No puede transigir ni comprometer sobre bienes

inmuebles, establecimientos... (art. 13 L. 23 de
diciembre de 1953). Pues ello equivale a una
enajenacin.
- Arrendamiento de inmuebles: No puede arrendar
inmuebles rsticos (art. 12.1 L. 30 de diciembre de
1980). Ni urbanos sujetos a prrroga forzosa (hoy,
tras la supresin de esta ltima por R.D.-L. 30 de
abril de 1985, cabe admitir esta posibilidad).
Tambin lo puede hacer en los arrendamientos
sujetos al C.C.
- Realizar actos neutros: Constituciones de P.H.,
agregaciones, segregaciones, declaraciones de obra
nueva, pues no son actos de disposicin.
- Por ltimo, hemos de precisar que las limitaciones
del 323 slo son de aplicacin a los bienes
inmuebles por naturaleza (334 nms. 1, 2, 3, 8 y
10), pero no a los que lo son por destino o por
incorporacin, los cuales, una vez desafectados,
seguirn su condicin de muebles.
Para terminar diremos que todo lo antes dicho
sobre el emancipado es igualmente aplicable a los
menores que han obtenido el beneficio de la mayor
edad.
C. Minora de edad. Constituye un estado civil
diferente de la mayora y de la emancipacin. El
menor se encuentra sometido a la patria potestad o
a la tutela.
Tradicionalmente se haba considerado que el
menor de edad era un incapaz al que la ley, con
carcter
excepcional,
permita
realizar
determinados actos. Pero a partir de DE CASTRO, la
doctrina ha abandonado esta idea considerando que
el menor tiene capacidad, aunque limitada. El
mismo principio lo recoge el C.C., sobre todo a
partir 1981: la menor edad no supone ya una
restriccin de la personalidad jurdica (antiguo art.
32), sino una limitacin de la capacidad de obrar. El
C.C. parte de la idea de que toda persona tiene
capacidad de obrar, y slo en ciertos casos
(menores e incapacitados) la limita. Esta limitacin
impone la necesidad de articular un mecanismo de
proteccin (patria potestad, tutela) que abarque
tanto el mbito personal como el patrimonial. Al
establecer estas medidas de proteccin se trata de
conciliar dos principios bsicos: el respeto y
potenciamiento de la personalidad del menor y la
necesidad de mecanismos que compensen su falta
de entendimiento y voluntad. Este cambio de
enfoque provoca a su vez dos consecuencias:
cualitativamente se tiende cada vez ms a proteger
al menor (la patria potestad y la tutela se orientan
hoy ms hacia el menor que hacia cualquier otra
consideracin, arts. 154 y 216) y cuantitativamente
su mbito de actuacin es cada vez mayor.
Este ltimo punto nos lleva a plantearnos si puede
hablarse de una capacidad general del menor
dentro de cuyo mbito puede actuar por s mismo,
y en su caso hasta dnde se extiende sta. La
cuestin ha sido abordada por JORDANO FRAGA, el
cual llega a una conclusin afirmativa. Se plantea
este autor cmo en la prctica existe una serie de
actos y negocios jurdicos que realizan los menores

por s mismos, y respecto de los cuales nadie se
plantea el problema de su validez y eficacia
(ejemplo: compra de juegos o de objetos para su
pecunio personal). Se trata, en consecuencia, de
explicar en derecho lo que socialmente se
encuentra aceptado. La explicacin la encuentra el
citado autor en el artculo 162.1, que excluye de la
representacin legal de los padres, aparte de otros
supuestos, los actos que el menor pueda realizar
por s mismo conforme a sus condiciones de
madurez. De esta manera las condiciones de
madurez serviran de pauta para determinar
cundo el menor puede actuar vlida y eficazmente
en derecho atendiendo
a sus condiciones
personales en relacin con la naturaleza del acto o
negocio jurdico. Esta tesis lleva como consecuencia
la necesidad de leer el artculo 1.263.1 en los
siguientes
trminos:
no
pueden
prestar
consentimiento: 1) los menores no emancipados,
en los lmites establecidos por la ley. El resultado
que deriva de todo ello es la eficacia definitiva del
contrato y no su anulabilidad.
Conviene detenernos ahora en los casos en que la
ley reconoce expresamente capacidad de obrar a
los menores:
1. Esfera personal:
- Adquirir la nacionalidad espaola por opcin (19)
o por carta de naturaleza (21) desde los catorce
aos.
- Solicitar dispensa para contraer matrimonio (49).
- Ser odo en temas que le interesan: En nulidad,

separacin y divorcio del matrimonio de sus padres,
si tienen suficiente juicio y siempre a partir de los
doce aos (92); al adoptar los padres decisiones
que les afecten (154); al atribuir el ejercicio de la
patria potestad a uno solo de los padres, si tienen
suficiente juicio y en todo caso si son mayores de
doce aos (156); al ser adoptado, ser odo cuando
tenga suficiente juicio y siempre a partir de los
catorce aos (173.2); al constituir la tutela, debe
ser odo si tiene suficiente juicio y siempre a partir
de los doce aos (231); ser odo si tiene suficiente
juicio, en caso de desacuerdo entre los tutores
(237); ser odo por el juez cuando deba prestar
autorizacin al tutor siempre que tenga ms de
doce aos o el juez lo considere oportuno (273).
- Reconocer hijos con autorizacin
audiencia del ministerio fiscal (121).
judicial
- Ejercitar la patria potestad sobre sus hijos con

asistencia de los padres, del tutor, o del juez segn
los casos (157).
- Solicitar las medidas cautelares que previene el
artculo 158.
- Pedir la adopcin de medidas conservativas de su
patrimonio (167).
- En emancipacin: Consentir la concedida por los
padres (317); pedir la emancipacin judicial (320);
solicitar el beneficio de la mayora de edad (321).
- Capitulaciones matrimoniales: Otorgarlas sin
autorizacin alguna si se limita a pactar el rgimen
de separacin o participacin; otros regmenes con

consentimiento de sus padres (1.329).
- Otorgar donaciones por razn del matrimonio, con
autorizacin de los padres o del tutor (338).
2. Esfera patrimonial:
- Otorgar por s solo los actos relativos a derechos
de la personalidad, u otros con arreglo a las leyes y
a sus condiciones de madurez (162).
- Consentir junto a sus padres los contratos que le
obligan a realizar prestaciones personales, siempre
que tuviera suficiente juicio (162).
- Administrar por s solo los bienes adquiridos con
su
trabajo
o
industria,
enajenarlos
con
consentimiento de sus padres, siempre que tenga
ms de diecisis aos (164).
- Consentir en documento pblico las enajenaciones
de bienes inmuebles, establecimientos mercantiles
o industriales, objetos preciosos y valores
mobiliarios y repudiar herencias, legados o
donaciones si tuviera diecisis aos (166).
- Adquirir la posesin de las cosas, pero necesita de
la asistencia de sus representantes legtimos para
usar de los derechos que de la posesin nazcan a
su favor (443); y todas las consecuencias que
derivan de ello: 451, 610, 615, 351 y 614, 334,
360, 375, 609, 464, 1.940 y ss. Y en base a ello
puede: aceptar ofertas, perfeccionar negocios
gratuitos puros, aunque no sean tcnicamente
donaciones (aceptar renuncias de derechos, 1.187)
y en general los actos defensivos o conservativos

de sus derechos para los que no se exija una
capacidad especial (interrumpir la prescripcin,
1.973; intimacin para la mora, 1.100; pedir
revocacin de donaciones, o denunciar vicios
ocultos).
- Aceptar donaciones que no sean condicionales ni
onerosas (675).
- Otorgar testamento desde los catorce aos (668),
excepto el olgrafo (688). En Navarra, las mujeres
pueden testar desde los doce aos (L. 184).
- Ser testigos en el testamento otorgado en tiempo
de epidemia desde los diecisis aos (701).
- Ser testigos en juicio desde los catorce aos
(1.246.3).
- En general, todos los contratos celebrados por
menores son eficaces, pero sometidos a la accin
de anulabilidad conforme a los arts. 1.301 y ss.
Salvo cuando falte absolutamente el consentimiento
del menor, en cuyo caso sera inexistente (1.261).
- En Aragn, el mayor de catorce aos adquiere en
el campo patrimonial la capacidad del emancipado,
aunque en el personal siga sometido a la autoridad
familiar (5. C.C.).
Para terminar, conviene hacer unas precisiones
sobre el rgimen de responsabilidad a que estn
sometidos los menores:
a) Responsabilidad penal: con arreglo al artculo 19
del Cdigo Penal de 23 de noviembre de 1995, los
menores de dieciocho aos no son responsables

penalmente; su responsabilidad slo es exigible de
conformidad
con
la
ley
que
regule
la
responsabilidad penal de los menores.
b) Responsabilidad civil:
1. Responsabilidad contractual: Es evidente que el
menor est sujeto a la responsabilidad patrimonial
universal del 1.911 en los contratos que puede
realizar por s mismo con plena eficacia. En cambio,
en los que sean anulables, no puede obligarse al
menor a cumplir el contrato mientras sea menor de
edad, ni tampoco puede exigrsele la devolucin de
lo que recibi, salvo en lo que se haya enriquecido
(1.163, 1.304 y 1.765).
2. Responsabilidad extracontractual: Como regla
general respondern los padres o guardadores
(1.903). Tan slo se podr exigir la responsabilidad
al menor por la va del 1.902 cuando estas
personas prueben que emplearon toda la diligencia
que les era exigible o cuando fuesen insolventes.
[F.J.G.R.]
BIBLIOGRAFA:
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capacidad de obrar de la persona. Madrid, 1985.
GONZLEZ PORRAS: La menor edad despus de la
Constitucin y de la reforma del C.C. (Notas acerca
del matrimonio de los menores y el Registro del
estado civil), Revista de Derecho Privado. Mayo de
1985.
GORDILLO CAAS, A: Capacidad, incapacidad y

estabilidad en los contratos. Madrid, 1986.
JORDANO FRAGA: La capacidad general del
menor, Revista de Derecho Privado. Octubre de
1984.
O'CALLAGHAN MUOZ: La incapacitacin judicial.
Actualidad Civil, nm. 1.
capitulaciones matrimoniales.
Derecho Civil
I. Finalidad y caracteres generales.
El artculo 1.315 C.C. establece que el rgimen
econmico-matrimonial ser el que los cnyuges
estipulen en C.M., con las limitaciones establecidas
en el cdigo.
Pueden otorgarlas todos quienes pueden contraer
matrimonio, pero respecto al menor, aunque pueda
casarse, necesita el consentimiento de sus padres o
del tutor para capitular, salvo que pacte el rgimen
de separacin o el de participacin (art. 1.329) y el
declarado
judicialmente
incapaz
necesita
la
asistencia de su representante legal (art. 1.330).
Las C.M. han de otorgarse en escritura pblica, as
como sus modificaciones (arts. 1.280.3 y 1.327),
debiendo hacerse mencin en la inscripcin del
matrimonio en el Registro Civil, y si se aportan
inmuebles en el Registro de la Propiedad (art.
1.333), as como en su caso en el Registro

Mercantil (arts. 21.9 y 26 C. de C.).
II. Contenido propio de las C.M.
Lo que el Cdigo denominaba contrato sobre
bienes con ocasin del matrimonio tiene un objeto
genuino, establecer, fijar y determinar el rgimen
econmico-matrimonial de los cnyuges, pudiendo
en ellas pactarlo o modificar el ya existente o
sustituirlo
por
otro
distinto
o
establecer
cualesquiera otras disposiciones por razn del
mismo (arts. 1.315 y 1.325). Conviene precisar con
todo el mbito objetivo de los captulos.
1. Si los cnyuges se rigen por el rgimen legal
supletorio, en el C.C., la sociedad de gananciales,
pueden capitular para modificarla, a fin de
adaptarla a su situacin, caractersticas y
conveniencias reales: pactos, como, por ejemplo,
de atribucin del carcter privativo o ganancial a
bienes que con base en los principios generales no
tendrn uno u otro carcter, pactos relativos al
rgimen de administracin y de disposicin de
bienes comunes, o atinentes a la distribucin de las
ganancias en proporcin distinta a la de por mitad,
o relativos a conferir derechos de atribucin
diferentes a los ya legalmente establecidos (por
ejemplo, respecto a la casa de campo o recreo o la
explotacin, hacienda o empresa, no encajables en
el art. 1.406 del Cdigo), son perfectamente
admisibles.
2. Pueden los cnyuges sustituir o cambiar un
rgimen
por
otro:
caben
aqu
mltiples,
variadsimas posibilidades. No vamos a entrar en

ellas; slo debe apuntarse que la ms frecuente es
otorgar captulos para establecer el rgimen de
separacin de bienes en lugar del supletorio legal
ganancial (art. 1.435 del Cdigo), pero que es
posible cualquier otro supuesto, a base de tener en
cuenta ya el rgimen ganancial, ya otro regulado
por el Cdigo (participacin o separacin) o ya otro
diferente (comunidad universal, por ejemplo).
3. Y cabe pactar, por ltimo, en capitulaciones
matrimonio, como finaliza expresando el citado
artculo 1.325, con trminos amplios y, por ello,
posiblemente demasiado genricos. La expresin
legal,
a
nuestro
juicio,
debe
lgicamente
contemplarse con rigor terminolgico: son las
disposiciones directa o indirectamente de contenido
econmico que tienen su razn de ser en el
matrimonio, aquellas a las que el precepto se
refiere. Y es que el contenido genuino y propio de
las capitulaciones sigue siendo el tratar y reglar lo
relativo a bienes por razn del matrimonio. Los
captulos no pueden ni deben por tanto ser el
recipiente o cajn de sastre en que quepa todo
convenio matrimonial, aunque no sea de mbito
econmico,
patrimonial.
Es
cierto
que
concretamente la separacin de hecho tiene hoy en
determinados aspectos el refrendo legal (a ella
alude la reforma del 81 en varios artculos y le
reconoce el ser causa generadora de efectos), pero
no es el instrumento capitular el adecuado para
plasmar pactos reguladores de la vida en comn o
no de los cnyuges, de las relaciones con lo hijos en

patria potestad, o que incidan sobre los fines
naturales y genuinos de la institucin matrimonial
para desvirtuarlos o negarlos incluso [...].
En definitiva, pues, el contenido tpico, especfico,
ad hoc, de los captulos lo constituye el rgimen
econmico-matrimonial y [...] otras disposiciones
por razn de matrimonio (de los arts. 1.336 y
1.341,
fundamentalmente),
los
pactos
y
estipulaciones por y para el matrimonio a contraer
o ya celebrado, que se han expuesto a lo largo del
presente estudio, y todas aquellas disposiciones
que impliquen derechos concedidos por las
personas que en las capitulaciones intervienen
como otorgantes (a los cuales se refiere el actual
artculo 1.331, como lo haca el anterior 1.319,
contemplando a los padres o parientes de los
cnyuges u otras personas a los que atribuyen
derechos por razn y con ocasin del matrimonio,
dando al instrumento capitular el valor y la altura
de carta o estatuto familiar, con el viejo sabor
foral que claramente se intuye), y adems aquellas
que slo indirecta o mediatamente tienen contenido
econmico s, pero que quieren proyectar la
vigencia y repercusin del matrimonio ms all del
matrimonio
mismo.
Nos
referimos
a
las
disposiciones de contenido sucesorio mortis causa
que aqu slo quedan apuntadas: la donacin de
bienes futuros del referido 1.341, las mejoras y
promesas de mejorar (arts. 826 y 827) y la
fundamental delegacin de la facultad de distribuir
los bienes del difunto y mejorar en ellos del
retocado artculo 831 (podr ordenarse la

delegacin en capitulaciones y pactos capitulares
como los expuestos, el tono y la importancia de las
capitulaciones se eleva, su rango aumenta, hasta
poder llegar a concebirlas en el rgimen del Cdigo
Civil como el estatuto o la carta fundamental de la
familia;
y
es
que
unas
capitulaciones
matrimoniales en las que se faculta al suprstite
para distribuir los bienes del difunto a su prudente
arbitrio y mejorar en ellos a los hijos comunes,
adquieren una proyeccin superior a la meramente
econmico-matrimonial, para elevarse ms all de
la muerte de un cnyuge, y hbilmente combinado
con el usufructo universal testamentario a favor del
cnyuge viudo, otorga a los captulos un peso
especfico que le aproxima cualitativamente a los
captulos y su importancia en las regiones de
Derecho Foral. A la par que vigoriza la posicin del
cnyuge viudo en beneficio de la familia, eleva el
papel y significado jurdico de los captulos hasta
marcar la impronta, el techo a que pueden y deben
llegar: constituir el estatuto o carta fundamental
por el que se rija la familia, marcando el itinerario
de la misma ante el paso de generaciones.
Lo estudiado hasta ahora permite la separacin
entre las C.M. y el llamado convenio regulador al
que se refiere el artculo 90 en relacin con los 81 y
86 C.C.; negocio jurdico familiar que establece el
estatuto o rgimen bsico del matrimonio en
situacin de crisis (separacin o divorcio) y que
puede ser aprobado por el juez. Tal convenio tiene
-conforme al art. 90- que referirse al menos a: el
cuidado de los hijos en patria potestad; el ejercicio

de sta; el rgimen de visitas..., por el progenitor
que no vive con aqullos; el uso de la vivienda y
ajuar familiar, as como la contribucin a las cargas
del matrimonio y alimentos, la liquidacin si
procede del rgimen econmico-matrimonial y la
pensin que conforme al artculo 97 correspondiere,
en su caso, satisfacer a uno de los cnyuges.
Es claro que este estatuto del matrimonio en crisis
a presentar al juez puede contemplarse en
capitulaciones: en stas, si existe en el matrimonio
otorgante rgimen de comunidad, se liquidar (art.
90, letra D), pactndose el de separacin de bienes
lgicamente y debiendo preverse -como sana
medida- las posibles incidencias entre el tiempo que
media desde el otorgamiento del convenio
regulador hasta la declaracin judicial del divorcio o
de la separacin. La intervencin del juez
lgicamente obliga a que los pactos reguladores de
la vida en comn, de las relaciones con los hijos en
patria potestad..., reflejen s la crisis matrimonial,
pero sin intentos de renuncia a deberes
imperativos, ni negacin en ocasiones airada, de los
fines de la institucin matrimonial. Para esto no
est el ordenamiento jurdico ni las capitulaciones o
instituto alguno.
III. Limitaciones al contenido de los captulos.
A qu limitaciones se refiere el artculo 1.315 en
su ltimo inciso? Dejando aparte las derivadas del
rgimen bsicamente imperativo del estatuto
primario o de base (V.), el art. 1.328 sanciona con
la nulidad cualquier estipulacin capitular contraria

a las leyes o a las buenas costumbres o limitativa
de la igualdad de derechos que corresponda a cada
cnyuge,
estableciendo
el
1.317
que
la
modificacin del rgimen durante matrimonio no
perjudicar en ningn caso los derechos ya
adquiridos por terceros. Estos dos preceptos los
vamos a analizar a continuacin.
Primero. El artculo 1.328. No nos detenemos aqu
en los pactos que contenidos en capitulaciones
puedan considerarse contrarios a las buenas
costumbres, porque este concepto, vlvula,
standard o arquetipo de conducta, por una parte
escapa, en lo que tiene de abstracto y evolutivo, al
comps de los tiempos, a moldes de precisin, y
por otra, porque es idea puente, en un aspecto
importante, con la ratio inspiradora de las normas
imperativas y con el principio de igualdad de
derechos en el matrimonio. Nos centramos, por
tanto, en este ltimo.
1. La igualdad de derechos de cada cnyuge como
lmite a la validez de las estipulaciones capitulares.
Evolucin del concepto.
El viejo Cdigo estableca en el artculo 1.316 la
nulidad de los pactos depresivos de la autoridad
que respectivamente corresponda en la familia a los
futuros cnyuges, pero en la reforma de 1975 la
redaccin fue sustituida por la de los fines del
matrimonio. Esta ltima expresin, aunque
cumpla su funcin, fue objeto de crtica en general
por la doctrina y, como puede apreciarse, ha tenido
corta vida en la letra de la ley (crtica que ahora

recibe su supresin; para evitar que la omisin
legal parezca posibilitar pactos contra los fines del
matrimonio entiende hoy CARRERA HERNNDEZ
que tales pactos siguen siendo nulos por ir contra la
esencia de la institucin: si los actos conducentes a
la procreacin -dice- se niegan por pacto,
estableciendo, por ejemplo, un onanismo recproco,
este pacto ser nulo por ir contra la esencia del
matrimonio y, por tanto, contra la ley en cierto
modo).
La Constitucin de 1978, al establecer el derecho
del hombre y la mujer de casarse con plena
igualdad jurdica, alude claramente a la igualdad de
derechos y deberes (as, por ejemplo, lo entiende
ALZAGA VILLAAMIL, al estudiar el artculo 32, que
plasma tal principio) y lo confirma la reforma del
Cdigo del 1981 en su artculo 66: iguales en
derechos y deberes. El Proyecto de reforma de
1979 volvi a la terminologa clsica de potestad
que corresponda en la familia a cada cnyuge;
pero la redaccin definitiva, como se ve, acoge el
trmino igualdad de derechos de cada cnyuge,
sin ms.
2. Significado de la igualdad de derechos como
lmite actual a la libertad de pactos capitulares.
A nuestro juicio, el principio igualitario debe ser
contemplado por el jurista sobre las siguientes
bases: la primera la proporciona la misma
Exposicin de Motivos del Proyecto de reforma
citado de 1979, que luego, inexplicablemente,
omite la ley reformadora de 1981, cuando dice:

[...] Y en la economa conyugal, y singularmente
en la sociedad de gananciales, ninguno de los dos
ser superior al otro, ni tendr atribuidas por la ley
(y subrayamos estas palabras) concretas facultades
o privilegios en cuanto varn o mujer; y la
segunda, el trmino, armnico y razonadamente
ponderado, de la igualdad de derechos y
deberes, en relacin con el de la potestad de
cada uno de los cnyuges en la familia, con
evidente atencin a cada supuesto.
Sobre estas bases, acorde con ellas, ha de
contemplarse todo supuesto de capitulaciones en
que matemticamente hablando pudiera entenderse
que hay desigualacin de derechos, pero que en
Derecho -que no es ciencia exacta- habr de
ponderar atendiendo a la situacin de potestades
(derechos para el adecuado cumplimiento de
deberes)
concretas
de
cada
supuesto
de
matrimonio real, de cada cnyuge dentro de la
familia: concretamente y por ejemplo, si conforme
a la permisin del artculo 1.375 en captulos se
pacta que la admisin de lo que gane el marido la
tendr l exclusivamente y la mujer lo mismo de lo
que obtenga de su trabajo profesional, nada hay
que objetar. Y si en base al mismo precepto se
pacta que la administracin de lo que el marido
gane la tendr slo l y en el matrimonio concreto
slo el esposo aporta ganancias a la economa
conyugal y la esposa carece de bienes privativos
fructferos? Todava ms, quid si el pacto capitular
es secamente el de que la gestin, administracin y
disposicin de gananciales la tendr un solo

cnyuge, el marido o la mujer? Pensamos que, en
principio -y as lo permite el Cdigo, con amplia
expresin que el 1.375 emplea en su inicio-, el
pacto capitular es vlido porque al establecerlo as
hay que entender que los cnyuges contemplan su
situacin de potestad (derecho-deber) concreta en
la familia, estimando ms adecuado el criterio de
unidad de direccin que el de congestin. Este a
modo de consentimiento general y anticipado no
ser, con todo, a mi juicio, irrevocable: el cnyuge
que pact que la administracin total sera llevada
por el otro, pude revocar aqul y reclamar la
gestin conjunta (sin necesidad, por tanto, de llegar
a supuestos de fraude, dao o peligro en la gestin
unilateral pactada, con la aplicacin de los medios
judiciales de carcter represivo que el Cdigo
regula). Frente a lo expuesto, el supuesto en que se
pretendiera, por ejemplo, pactar que el marido
administrar los gananciales sin necesidad del
consentimiento de su consorte, pero que la esposa
s necesitar en igual caso el consentimiento
marital, es lo que en buena lgica entra totalmente
en lo que la ley quiere evitar: el que por ser varn o
mujer la ley atribuya concretas facultades o
privilegios, como deca la Exposicin de Motivos
antes transcrita, con supuestos como el apuntado,
por discriminatorios, s van contra la igualdad
jurdica constitucional (de derechos y deberes), que
luego plasma acertadamente el artculo 66 del
Cdigo en su diccin actual.
Con iguales criterios presentes siempre ha de

interpretarse cualquier otro posible pacto capitular
que incida sobre los derechos del marido y de la
mujer: as, el relativo a la contribucin a las cargas
matrimoniales o el de atribucin, a la disolucin del
rgimen, de las ganancias partibles con proporcin
distinta a la por mitad, con atencin especfica a los
artculos 1.429 y 1.430 en el rgimen de
participacin.
En definitiva, la igualdad de derechos de cada
cnyuge no puede contemplarse bajo el prisma de
los derechos subjetivos sin ms y concedidos a
cada cnyuge independientemente, desconectado
uno del otro: la ley ha querido evitar un trato
discriminatorio, s, pero ello es distinto a la lineal
igualdad de derechos. En el matrimonio, la igualdad
es medial, funcional, instrumental: para mejor
satisfacer las necesidades, cargas e intereses de la
familia. Si atendiendo a stos y entendindolo as,
marido y mujer regulan pactos como los expuestos,
el jurista debe contemplarlos, a mi parecer, con el
criterio y sobre las bases que aqu quedan al menos
apuntados. (En el fondo, tiene razn NICOLS
RETANA cuando recientemente, al tratar de la
igualdad-diferenciacin: hombre-mujer, seala lo
errneo de un planteamiento basado en la igualdad
absoluta, dada la diferenciacin biolgica entre los
sexos, concluyendo: ms que de igualdad habra
que hablar de complementariedad buscando el
ensamblaje perfecto de derechos y deberes).
Segundo: Las capitulaciones matrimoniales y el
perjuicio de terceros con su otorgamiento.
La Exposicin de Motivos de la Ley de reforma del

Cdigo Civil de mayo de 1975 aluda a la necesidad
de una especial proteccin de los intereses
generales y de los de terceros ante las
modificaciones de los captulos matrimoniales. Pues
bien, la proteccin la organiz la ley, primero a
base de un sistema de publicidad: necesidad de la
escritura pblica para la validez de aqullos (actual
art. 1.327) y constancia en el Registro Civil (art.
1.333), con el desarrollo necesario del Registro de
la Propiedad si los pactos modificativos del rgimen
afectan a bienes inmuebles (mismo artculo), y el
del Mercantil, en el supuesto de que algn cnyuge
sea comerciante (art. 12 C. de C.), as como en
complemento de la necesaria nota marginal y
constancia notarial en las copias de las escrituras
que
contenga
modificaciones
de
anteriores
capitulaciones que el actual artculo 1.332 exige. En
segundo lugar, la salvaguarda o garanta ante las
capitulaciones lesivas la concret el legislador en la
relatividad e irretroactividad de los pactos de
modificacin del rgimen, que en ningn caso -dice
la citada Exposicin de Motivos- perjudicarn los
derechos adquiridos por terceros con anterioridad.
Hoy, el artculo 1.317 establece en esta lnea
protectora que la modificacin del rgimen
econmico-matrimonial
realizada
durante
el
matrimonio no perjudicar en ningn caso los
derechos ya adquiridos por terceros.
Ante todo, es claro que la ley sigue sin implantar un
Registro de capitulaciones matrimoniales y que no
se ha decidido tampoco por la exigencia de la
homologacin judicial de los captulos, a pesar de

que desde mayo de 1975, al permitir el
otorgamiento de los mismos constante matrimonio,
la doctrina ha venido advirtiendo los peligros de la
falta de control judicial en el otorgamiento de
capitulaciones post nupcias. Se contenta con
establecer el principio de no perjuicio a terceros
si se trata de derechos ya adquiridos, y ello
cuando constante matrimonio se otorgan captulos.
Es decir, el sistema protector no se verifica
fundamentalmente a base de un control preventivo,
sino judicial a posteriori: por la va de la
impugnacin de las capitulaciones fraudulentas
(arts. 1.291 y 1.111, y sistema protector de la
intangibilidad legitimaria en su caso). Medios
preventivos ante la modificacin del rgimen
constante matrimonio slo existen los que a travs
del actual artculo 1.410 llevan, caso de liquidacin
de la sociedad de gananciales, a los que prev el
1.082 (los acreedores de la misma pueden
oponerse a la particin nterin no se les pague o
afiance) y el 1.083 (los acreedores de uno de los
cnyuges pueden intervenir en la particin a su
costa para evitar que sta se haga en fraude o
perjuicio -basta, pues, el solo perjuicio- de sus
derechos); preceptos que se completan con lo que
dispone el artculo 403 en relacin con el 406 en
materia
de
divisin
de
cosa
comn.
Desgraciadamente, en la realidad de la vida la
rapidez de las personas de mala fe elude este tipo
de frenos controladores.
En resumen, prcticamente la proteccin de

carcter preventivo viene a descansar sobre la
actuacin cautelar del notario autorizante de las
capitulaciones: el profesional del derecho que, de
alguna manera, interviene en labor asesora a los
cnyuges y en concreto el notario autorizante de la
escritura de capitulaciones post nupcias, han de
procurar en la medida de lo posible encauzar la
modificacin del rgimen de modo que la actuacin
conyugal a nadie perjudique a la par que canalizar
aqulla en aras del genuino inters de la familia, y
todo ello sin perjudicar los legtimos derechos ya
adquiridos por terceros.
En ltimo trmino, la sancin de los captulos que
lesionan los derechos adquiridos con anterioridad
por los terceros es -como deca la Exposicin de
Motivos de la Ley reformadora del 75- la de
relatividad e irretroactividad de los mismos en lo
que perjudiquen tales derechos; es decir, que el
acreedor debe seguir contando con la misma
garanta que exista al adquirir su derechos (art.
1.911, responsabilidad patrimonial sobre los bienes
presentes). Por lo que, si en el supuesto
prcticamente ms frecuente, se sustituye el
rgimen de gananciales por el de separacin de
bienes, el acreedor puede seguir considerando, a
los efectos del cumplimiento de la obligacin, la
misma base patrimonial que exista al adquirir su
derecho de crdito, con independencia de las
capitulaciones modificadoras o sustitutivas del
rgimen matrimonial (arts. 1.401 y 1.402 C.C.) y
tambin, debidamente adaptado, tiene que ser
expuesto el criterio bsico respecto a los derechos

de los legitimarios para hacerlos efectivos al
fallecimiento del causante (atendiendo as al
rgimen especfico de proteccin a la intangibilidad
de las legtimas).
En este sentido es digno de transcribir lo que
expone el T.S. en la S. 13 de junio de 1986: si se
liquida la sociedad conyugal sin liberar las cargas y
gravmenes, la operacin practicada no es nula,
sino que la preservacin de los derechos de los
acreedores (arts. 1.399, 1.401, 2, 3 y 4) se traduce
en que stos conservarn sus crditos contra el
cnyuge deudor con responsabilidad ilimitada y
adems el consorte responder con los bienes que
le hayan sido adjudicados si se hubiera formulado
inventario y en otro caso tal responsabilidad ser
ultra vires. Es decir, subraya, con independencia de
la que alcanza al esposo deudor, existe una
responsabilidad real de la masa de los bienes
gananciales que no desaparece por la disolucin de
la sociedad.
Tercero. El otorgamiento de captulos matrimoniales
y la actuacin de los cnyuges de inters de la
familia.
El deber de actuar el marido y la mujer en inters
de la familia al que el artculo 67 se refiere tiene en
la materia en estudio aqu un significado
extraordinariamente relevante.
1. Ante todo, los cnyuges deben guiarse al otorgar
capitulaciones eligiendo el rgimen econmico ms
adecuado para el inters de la familia.
2. El legislador se ha percatado de la necesidad de

reforzar el cumplimiento de los fines de la
institucin matrimonial; de ah la ms completa
regulacin del estatuto bsico o primario del
matrimonio (V.), cuya conexin con el inters
familiar se intuye a primera vista. Ello no impide
que los cnyuges en aras a tal inters puedan ir
ms all de lo que la ley ha ido para asegurar
elementos vitales en proteccin de la economa
familiar: el que se establezca, por ejemplo, en
capitulaciones que para disponer de la empresa o
finca privativa de cuyos rendimientos va a vivir
principalmente la familia, reforzando y haciendo
efectivo el inters familiar, se requerir el
consentimiento del otro cnyuge (ms all, por
tanto, de los supuestos fcticos que el artculo
1.320 prev), o el que se pacte la administracin
total de los bienes gananciales por un solo cnyuge,
por estimar el matrimonio ms acorde a su
situacin concreta el criterio de unidad de direccin
que el de la cogestin legal (art. 1.375, ya
estudiado), y tantos otros pactos capitulares han de
ser contemplados a la luz del inters de la familia,
el cual no puede ser mera suma o yuxtaposicin de
los derechos e inters personales, individuales de
cada uno de sus miembros -muchas veces de
imposible realizacin por divergentes o no
totalmente armonizables-, sino un inters superior,
sntesis armnica plasmada en Derecho del sentido
trascendente y transindividual de la institucin
familiar que tiene su fundamento natural en el
matrimonio y que -dice textualmente la Exposicin
de Motivos de la Ley reformadora de 2 de mayo de
1975- con la exigencia de la actuacin de inters de

la familia recibe el refrendo legislativo que se
echaba en falta en la anterior ordenacin.
3. Inters familiar que en otro orden modela y
modula una serie de pactos y estipulaciones
familiares y con proyeccin sucesoria tambin, que
sin su contemplacin chocaran con principios
prohibitivos o al menos claramente limitativos; as,
el derecho de aventajas, y los pactos de atribucin
de bienes en el rgimen de comunidad universal,
por ejemplo. Inters familiar que puede, adems,
excluir de la tacha de fraudulentas a estipulaciones
capitulares que en principio podran merecer este
calificativo, lo que al menos debe quedar aqu
apuntado con DORAL GARCA DE PAZOS y la
doctrina francesa.
4. Inters familiar, en fin, que da el autntico tono,
medida y significado al principio de igualdad de
derechos de cada uno de los cnyuges -y que hay
que reafirmar aqu- resaltando su carcter de
medio o instrumento funcional para el mejor y ms
adecuado
cumplimiento
de
aquel
principio
prioritario.
Criterio el sealado, por ltimo, que ha de tener
siempre presente el intrprete de la norma -sea en
la esfera de la jurisdiccin voluntaria o en la
contenciosa- para, con este arquetipo de conducta,
calar hondo en el sentido concreto del supuesto
legal de capitulaciones que se presente, a fin de dar
la respuesta a necesidades que a la vista de ncleo
familiar de que se trate sea la ajustada, la
adecuada al autntico inters familiar

(V.
matrimonio;
concubinato;
derecho de familia;
rgimen
econmico-matrimonial;
estatuto
matrimonial bsico o primario). [V.G.P. y A.R.O.]
BIBLIOGRAFA:
GARRIDO DE PALMA, V. M.: El matrimonio y su
rgimen econmico, en El nuevo Derecho de
Familia espaol. Reus, S. A., Madrid, 1982.
Ver autores all citados.
Derecho Civil
en el cdigo.
declarado
judicialmente
incapaz
necesita
la

sustituirlo
por
otro
distinto
o
establecer
admisibles.

rgimen
por
otro:
caben
aqu
mltiples,
legal,
a
nuestro
juicio,
debe
lgicamente
econmico,
patrimonial.
Es
cierto
que

1.341,
fundamentalmente),
los
pactos
y
matrimonio
mismo.
Nos
referimos
a
las

familia;
y
es
que
unas
capitulaciones

instituto alguno.

cnyuge,
estableciendo
el
1.317
que
la

modo).
sin ms.

deberes)
concretas
de
cada
supuesto
de


participacin.

que
contenga
modificaciones
de
anteriores
realizada
durante
el

materia
de
divisin
de
cosa
comn.


de las legtimas).
la sociedad.
familia.


doctrina francesa.
adecuado
cumplimiento
de
aquel
principio
prioritario.

(V.
matrimonio;
concubinato;
derecho de familia;
rgimen
estatuto
BIBLIOGRAFA:
Derecho Civil
en el cdigo.
declarado
judicialmente
incapaz
necesita
la

sustituirlo
por
otro
distinto
o
establecer
admisibles.

rgimen
por
otro:
caben
aqu
mltiples,
legal,
a
nuestro
juicio,
debe
lgicamente
econmico,
patrimonial.
Es
cierto
que

1.341,
fundamentalmente),
los
pactos
y
matrimonio
mismo.
Nos
referimos
a
las

familia;
y
es
que
unas
capitulaciones

instituto alguno.

cnyuge,
estableciendo
el
1.317
que
la

modo).
sin ms.

deberes)
concretas
de
cada
supuesto
de


participacin.

que
contenga
modificaciones
de
anteriores
realizada
durante
el

materia
de
divisin
de
cosa
comn.


de las legtimas).
la sociedad.
familia.


doctrina francesa.
adecuado
cumplimiento
de
aquel
principio
prioritario.

(V.
matrimonio;
concubinato;
derecho de familia;
rgimen
estatuto
BIBLIOGRAFA:
Derecho Civil
en el cdigo.
declarado
judicialmente
incapaz
necesita
la

sustituirlo
por
otro
distinto
o
establecer
admisibles.
rgimen
por
otro:
caben
aqu
mltiples,

legal,
a
nuestro
juicio,
debe
lgicamente
econmico,
patrimonial.
Es
cierto
que

1.341,
fundamentalmente),
los
pactos
y
matrimonio
mismo.
Nos
referimos
a
las

familia;
y
es
que
unas
capitulaciones

instituto alguno.

cnyuge,
estableciendo
el
1.317
que
la

modo).
sin ms.

deberes)
concretas
de
cada
supuesto
de


participacin.

que
contenga
modificaciones
de
anteriores
realizada
durante
el

materia
de
divisin
de
cosa
comn.


de las legtimas).
la sociedad.
familia.


doctrina francesa.
adecuado
cumplimiento
de
aquel
principio
prioritario.

(V.
matrimonio;
concubinato;
derecho de familia;
rgimen
estatuto
BIBLIOGRAFA:
causa.
Derecho Civil
Es una de las materias ms debatidas dentro del
Derecho Civil, quiz por la pluralidad de fines que, a
partir de ella, se pretenden alcanzar. Sin embargo,
el de causa, en la realidad social, es un concepto
claro de entender; y si no lo es de explicar, se debe
a las connotaciones histricas y prejuicios de
escuela que lo rodean. Para DE CASTRO se trata de
discernir de entre las promesas, cules de ellas han
de tener fuerza y eficacia vinculante y en qu grado
por razn de la causa o finalidad que las motiva.
mbito de aplicacin
Se discute si la nocin de causa es aplicable a la
atribucin patrimonial, a la obligacin, al contrato o
al negocio jurdico en general. Si bien en el Derecho
anglosajn resulta evidente que la causa, la
consideration -que no coincide exactamente con
nuestra nocin causal, por su extensin y

contenido- es requisito de la atribucin patrimonial,
en el ordenamiento espaol la causa se refiere al
negocio jurdico en general, sin perjuicio de que su
formacin histrica y legal se construyese, casi
exclusivamente, en el campo contractual.
La mayor parte de las dificultades proceden de la
pluralidad de funciones que se le atribuyen; como
ms relevantes, pueden citarse:
1. La causa viene a distinguir lo que es negocio de
lo que no lo es; los negocios lcitos de los ilcitos, y
los distintos tipos de negocios jurdicos, en relacin
con su causa.
2. Mediante la doctrina de la causa pretende
diferenciarse el negocio formal del negocio
anormal; y construir a travs de esta diferenciacin
toda la doctrina de la patologa contractual (V.
negocios indirectos, simulados, fiduciarios y
fraudulentos en negocios jurdicos anmalos).
3. Se utiliza para referirse a las relaciones de
dependencia entre los negocios, llamando causales
a aquellos de cuya validez depende la de otros.
4. Se emplea para referirse a la variacin o
extincin dentro de la relacin negocial, en la
llamada condicin resolutoria tcita (art. 1.124
C.C.), en la exceptio non adimpleti contractus, y,
por algunos autores, en la llamada clausula rebus
sic stantibus.
5. Finalmente, otra funcin es la justificadora de la

atribucin patrimonial, lo que se manifiesta,
negativamente, en la tcnica de las condictiones.
Evolucin de la causa
No puede tratarse de la causa sin aludir a su
desenvolvimiento histrico, en paralelo con la
doctrina de la forma. En los ordenamientos jurdicos
primitivos, las promesas slo son vinculantes
cuando se rodean de determinadas solemnidades
que pretenden asegurar la existencia del negocio,
bien por concretarse en un modelo legal
preestablecido, bien por el aseguramiento que
implica el acto negocial formal. Se atiende en
aqullos ms a la prueba del pacto que al contenido
de lo querido por las partes. La causa, en tales
supuestos, es siempre legal, la vestis pactorum del
Derecho romano primitivo. Y con ello se consigue,
entre otros objetivos, poder resolver los conflictos
de acuerdo con unas normas procesales simples (V.
prueba).
El avance de los sistemas jurdicos produce la doble
necesidad de atender a la seguridad negocial y, a la
vez, indagar qu es lo verdaderamente perseguido
por las partes, para ser protegido o repudiado por
el Derecho. Las exigencias formales en tales
sistemas evolucionados proceden no tanto de la
necesidad de preconstituir la prueba, cuanto de
proteger a las partes o a los terceros, contra la
impremeditacin o la clandestinidad; sin que
puedan excluirse las necesidades fiscales del Estado
moderno.
Este proceso -que se repite, con ms o menos

variaciones, en todas las culturas jurdicas- ha
tenido su traduccin en las diversas posturas que
sobre la causa se han mantenido en los
ordenamientos derivados del Derecho romano. Y
as, pueden distinguirse:
a) Teora objetivista de la causa: no se trata de
conocer cules sean los mviles que a una persona
impulsan para celebrar un determinado contrato,
sino las causas que el Derecho determina como
vlidas y eficaces para cada negocio. Se parte de
considerar que cada esquema negocial tpico posee
su propia causa interna, y las partes se limitan a
adherirse a aqul. Hace hincapi en la funcin
modeladora y tipificadora del Derecho, pero
imposibilita el ataque al convenio por nulidad de la
causa.
b) Teora subjetivista de la causa: no se trata de
atender a lo que el Derecho seale como causa,
sino a lo que las partes pretenden mediante el
negocio de que se trate, a la finalidad concreta
perseguida por las partes e incorporada al acto
como elemento determinante de la declaracin de
voluntad. El problema radica en dilucidar cundo el
motivo cobra valor causal, lo que se produce, segn
CAPITANT, cuando las partes, por mutuo acuerdo,
hayan hecho de l parte integrante del acto de
voluntad. Con ello se permite la indagacin causal
ms all del molde negocial; pero desaparece la
posibilidad de anular el negocio por falta de causa,
supuesto que siempre habr algn motivo.
c) Teora dualista de la causa: como sntesis de las

anteriores, preconizan que la causa es siempre el
mvil determinante del negocio. ste lo deduce
normalmente la ley, con carcter general, de su
configuracin tpica; pero cuando las partes
persiguen un fin distinto de aqul, que incorporan al
acto, entonces tal motivo -principalmente si es
inmoral o ilcito- se eleva a la categora de causa.
d) Teoras anticausalistas: consideran la teora de la
causa ilgica e intil, pues en los negocios onerosos
se confunde con el objeto, y con el consentimiento
en los gratuitos. Postura no desprovista de razn si
se concibe la causa como causa de la obligacin o
de la atribucin patrimonial, pero que decae si se
considera la causa como del negocio jurdico en
general.
Clases de causas
Pueden contemplarse con DE CASTRO, las
siguientes reglas para apreciar la existencia y clase
de causa de cada negocio:
1. Las causas genricas, establecidas en el art.
1.274 de C.C., que sirven no slo para averiguar la
existencia de causa en los atpicos, sino tambin
para clasificar los tpicos en gratuitos y onerosos (V.
negocio jurdico).
2. Las causas tpicas o especficas, que son las que
se manifiestan en cada esquema negocial tpico o
nominado, y resultan de su regulacin legal.
3. La causa concreta o individualizada, causa

natural de cada negocio, que se conoce slo de su
concreto examen.
Requisitos de la causa
1. Existencia. Artculo 1.275 C.C. Bastar que
concurra cualquiera de las mencionadas en el
apartado anterior.
2. Verdad. Artculo 1.276 C.C. Si la causa
expresada no fuera verdadera, se impone la
necesidad de probar cul sea sta; en otro caso,
sern ineficaces.
3. Licitud. Artculo 1.275 C.C. La causa es ilcita si
se opone a las leyes o a la moral. La moral equivale
a
buenas
costumbres,
a
comportamiento
socialmente exigible en la convivencia normal de las
personas.
Efectos
La carencia de causa en un negocio provoca su
nulidad por falta de un requisito esencial para su
existencia; es aquella forma de nulidad que se
equipara con la inexistencia.
La falta de expresin, o la expresin de una causa
falsa, origina un desplazamiento de la carga de la
prueba, salvo en los casos en que tal falta de
expresin causal se apoye en una norma legal (V.
contratos
abstractos
en
negocios
jurdicos
anmalos).
La ilicitud de la causa parece debe provocar la
nulidad de pleno derecho del contrato, sin perjuicio
de la aplicacin de las normas de los artculos 1.305

y 1.306 del C.C. en los supuestos fcticos a que se
refieren (V. concubinato;
negocio jurdico;
matrimonio;
capitulaciones
matrimoniales).
[J.V.B.]
causa.
Derecho Civil
mbito de aplicacin

con su causa.
sic stantibus.

prueba).
moderno.

causa.

general.
Clases de causas
negocio jurdico).
concreto examen.
apartado anterior.

sern ineficaces.
a
buenas
costumbres,
a
comportamiento
personas.
Efectos
contratos
abstractos
en
negocios
jurdicos
anmalos).
negocio jurdico;
matrimonio;
capitulaciones
matrimoniales).
[J.V.B.]
causa.
Derecho Civil
mbito de aplicacin
con su causa.

sic stantibus.

prueba).
moderno.

causa.

general.
Clases de causas
negocio jurdico).
concreto examen.
apartado anterior.
sern ineficaces.
a
buenas
costumbres,
a
comportamiento

personas.
Efectos
contratos
abstractos
en
negocios
jurdicos
anmalos).
negocio jurdico;
matrimonio;
capitulaciones
matrimoniales).
[J.V.B.]
causa.
Derecho Civil

mbito de aplicacin
con su causa.

sic stantibus.
prueba).

moderno.
causa.

general.
Clases de causas

negocio jurdico).
concreto examen.
apartado anterior.
sern ineficaces.
a
buenas
costumbres,
a
comportamiento
personas.
Efectos

contratos
abstractos
en
negocios
jurdicos
anmalos).
negocio jurdico;
matrimonio;
capitulaciones
matrimoniales).
[J.V.B.]
causa.
Derecho Civil
mbito de aplicacin

con su causa.

sic stantibus.
prueba).

moderno.
causa.

general.
Clases de causas
negocio jurdico).

concreto examen.
apartado anterior.
sern ineficaces.
a
buenas
costumbres,
a
comportamiento
personas.
Efectos
contratos
abstractos
en
negocios
jurdicos
anmalos).

negocio jurdico;
matrimonio;
capitulaciones
matrimoniales).
[J.V.B.]
censos.
Derecho Civil
Modalidades de derechos reales inmobiliarios de
goce (aunque pueden cumplir algunos de ellos
funcin de garanta igualmente), con origen en el
Derecho romano, en el census como medida o
tasacin a efectos fiscales. Significacin que se
recibe en el Derecho privado para comprender el
tributo o carga peridica que grava el inmueble,
pero reorientada enteramente por el Derecho
feudal, en el que la fragmentacin del suelo
-perdido el carcter poltico de su detentacin- se
traduce en concesiones de tierras para su cultivo y
aprovechamiento, reservndose el cedente el
derecho a percibir una renta, que se garantiza con
las tierras mismas. As mismo, influy en la
evolucin de estas figuras la sancin cristiana
respecto del inters en los prstamos, facilitando el
censo evadir la prohibicin eclesistica y facilitando
una incipiente financiacin al capitalismo naciente.
Tres son las modalidades tradicionales de censo: el
enfitutico, el reservativo y el consignativo; el
primero, con orgenes grecorromanos; el segundo,
derivacin de la enfiteusis, con desaparicin de los
derechos anexos de laudemio, comiso y prelacin;

el tercero, que naci probablemente en el medievo,
adquiri inusitado relieve en la colonizacin de
Amrica.
La subsistencia de estructuras feudales en algunas
naciones
europeas
explica
la
permanencia
normativa de los censos. Razn a la cual debe
aadirse un tratamiento jurdico doctrinal, que
confundi el carcter autnticamente real de la
enfiteusis con el garantizador inherente a los
censos consignativo y reservativo.
El Cdigo Civil concibe los censos como
modalidades contractuales, definiendo el artculo
1.604 el censo en general como la sujecin de
bienes inmuebles al pago de un canon o rdito
anual en retribucin de un capital que se recibe en
dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se
transmite en los mismos bienes. Concepto legal que
se refiere, indistintamente, a las tres modalidades
de censos aludidas antes. Y la doctrina los califica
como derechos reales por virtud del artculo 1.623,
proposicin primera (los censos producen accin
real sobre la finca gravada), aparte su
caracterstica de ser derechos perpetuos o por
tiempo indefinido.
Es consignativo el censo cuando el censatario
impone sobre un inmueble de su propiedad el
gravamen del canon o pensin que se obliga a
pagar al censualista por el capital que de ste
recibe en dinero (art. 1.606, C.C.). Es reservativo el
censo cuando una persona cede a otra el pleno
dominio de un inmueble, reservndose el derecho a

percibir sobre el mismo inmueble una pensin anual
que debe pagar al censatario (art. 1.607, C.C.). Es
enfitutico el censo cuando una persona cede a otra
el dominio til de una finca, reservndose el directo
y el derecho a percibir del enfiteuta una pensin
anual en reconocimiento de este mismo dominio
(art. 1.605 C.C.).
En los Derechos Forales, la figura de los censos ha
subsistido en Catalua y en la isla de Mallorca,
tanto en el derecho positivo como en la vida
jurdica. As, en Mallorca subsisten numerosas
inscripciones registrales de censos y de alodios
cuyo origen se remonta probablemente a la
organizacin feudal del territorio en tiempos de la
conquista de la isla por el rey Jaime I, aunque en la
inmensa mayora de los casos (con alguna
significativa
excepcin)
su
ejercicio
est
absolutamente abandonado por sus titulares desde
hace generaciones. Por ello, la actual legislacin
tiende a ser cada vez ms restrictiva en relacin
con la subsistencia de los censos y alodios
constituidos.
En Mallorca, la Compilacin, reformada por Ley del
Parlamento Balear de 28 de junio de 1990,
introduce significativas novedades, ya que si
anteriormente se consideraba que los censos eran
imprescriptibles (aunque s pudiera prescribir el
derecho al cobro de las pensiones vencidas en el
prolongado plazo de 30 aos), hoy dice el art. 40
de la nueva Compilacin que los censos prescriben
a los cinco aos desde el pago de la ltima pensin
(e igualmente prescribe el derecho al cobro de las

pensiones vencidas, en tres aos), y que los alodios
(que dan derecho al cobro de laudemio) prescriben
por el transcurso de cinco aos desde la inscripcin
registral de la ltima transmisin onerosa del
dominio til de la finca, o en defecto de inscripcin
desde que el dueo directo hubiera tenido
conocimiento de la transmisin, exceptuado el caso
de que durante ese tiempo se haya reclamado o
cobrado laudemio o efectuado acto alguno de
reconocimiento. La interpretacin jurisprudencial de
la norma tiende a ser estricta, y parece irse
imponiendo la idea de que la prescripcin de los
alodios slo se computa desde la inscripcin que
haya sido posterior a la entrada en vigor de la
Compilacin. Tambin se introduce un rgimen
bastante ms restrictivo en cuanto a la legitimacin
formal para el ejercicio de los derechos derivados
del censo, puesto que si la Compilacin estableca,
en su anterior redaccin, que para el pago y cobro
de pensiones se estara al estado posesorio de los
derechos, sin que el censatario pudiera negarse a
pagar las pensiones alegando la falta de
justificacin del derecho, hoy se mantiene la regla
de la observancia del estado posesorio, pero con las
limitaciones de que este estado se pierde por el
transcurso del plazo de dos aos sin cobrar la
pensin, y de que el censatario puede cesar en el
pago de la pensin cuando el censualista no
justifique su derecho de percepcin.
En Catalua se dict una ley autonmica, de 16 de
marzo de 1990, tambin con la finalidad de
modernizar la figura, aclarando su regulacin, y

facilitando la liberacin de cargas de las fincas
gravadas con censos a perpetuidad, siguiendo la
lnea de la Ley sobre inscripcin, divisin y
redencin de censor de 1945. Se permite la
inscripcin de los censos, siempre que se hagan
constar todos sus datos fundamentales (clase de
censo, capital para la redencin, pensin, laudemio,
fadiga y ttulo constitutivo), siendo imposible la
inscripcin de agrupaciones de fincas ya gravadas
por censos cuyos indicados datos no constarn en
la respectiva inscripcin salvo que a la vez se
rediman los censos. Adems, los censos perpetuos
y los temporales constituidos como redimibles sern
susceptibles de esa redencin, que necesariamente
ser total, formalizada en escritura pblica y
pagando al contado el precio determinado por la
indicada Ley autonmica. Y sus disposiciones
transitorias establecen un rgimen enormemente
favorable a su extincin, y consecuentemente a su
cancelacin registral, las cuales se podrn producir:
respecto de los censos establecidos sobre diversas
fincas y que no se dividan en los tres aos
siguientes a la entrada en vigor de la ley; respecto
de los censos suyas inscripciones registrales, de
existir, no hayan experimentado variacin alguna en
los ltimos treinta aos, si adems se acredita la
defuncin del censualista con al menos diez aos de
anterioridad; y respecto de los censos inscritos
cuyos titulares no hayan acreditado y hecho constar
en el Registro su vigencia en los cinco aos
siguientes a la entrada en vigor de la Ley.
[P.G.Ch.]
Cdigo Civil.
Derecho Civil
Texto legal del Derecho privado espaol, que entr
en vigor (en su edicin corregida), por Real Decreto
de 24 de julio de 1889, que ordenaba la insercin
del mismo en la Gaceta de Madrid.
El Cdigo Civil tiene en nuestro sistema jurdico una
trascendental
importancia,
as por lo
que
metodolgicamente significa, como por haber
reunido en su contenido buena parte del Derecho
Civil espaol comn.
Metodolgicamente, expresa el triunfo en Espaa
de la codificacin, sistema de ordenacin de normas
caracterizado por su estructura orgnica interna,
que responde a una concepcin poltica del
Derecho, propia de las ideas liberales de la
Revolucin francesa; siquiera tal impulso fue, en el
caso espaol, bastante ms moderado. Aunque no
fue el primer Cdigo (le precedi el de Comercio, y
la misma Ley hipotecaria, cuyo contenido exceda
de los marcos propios de un simple texto legal), s
es la expresin ms acabada de lo que un Cdigo
implica.
La codificacin, como ha resaltado DE CASTRO,
supone, a diferencia de las compilaciones o
recopilaciones de leyes, una visin total del mundo,
con la consciencia de una serie de principios
rectores que dan unidad orgnica al ordenamiento
jurdico de una sociedad. Hacer un Cdigo

organizador del general convivir, de acuerdo con el
sentimiento e idea nacional, es tarea nada fcil;
pero una vez realizada, ser de enorme
trascendencia, tanto si nace para implantar un ideal
revolucionario como si se limita a conseguir la
unidad de la legislacin segn los moldes ya
aceptados [...]. Sea cualquiera la tendencia a la
que sirva, supone una condensacin de ideas, que
con ello slo adquiere una mayor fuerza de
expansin; su carcter monumental les confiere el
carcter de la obra lograda y la estabilidad de la
labor difcil de rehacer; para la nacin que lo realiz
es internamente un centro de seguridad jurdica, de
permanencia institucional y el herramental ms
seguro para la unidad jurdica; externamente [...]
ser un medio enrgico de influencia cultural.
El primer esfuerzo codificador se manifest en las
Cortes de Cdiz, en las que Espiga y Gadea propuso
la designacin de varias comisiones de reforma
legislativa, una de las cuales quedara encargada de
atender la codificacin civil (propuesta recogida en
el art. 258 de aquella Constitucin). La reaccin
absolutista de 1814 impidi fructificar dicho
esfuerzo, que ha de esperar a la reforma liberal de
1820. Este ao se nombr una comisin, la cual,
trabajando intensamente, pudo en breve tiempo
presentar un proyecto del Cdigo Civil (1821), que,
aunque simplista, era de indudable valor para su
poca. La reaccin absolutista de 1823 acab con el
esfuerzo (en 1832 se publicaba, as mismo, el
proyecto particular de Gorosbel; y en 1834, el
redactado por Fernndez de la Hoz con igual

carcter).
En 1843 se crea la Comisin General de Cdigos,
que en 1851 ofreci el proyecto ms importante de
cuantos precedieron al primer Cdigo Civil; si bien,
dicho proyecto no alcanz rango legislativo, lo que
oblig a una proliferacin de leyes especiales
(Hipotecaria, del Notariado, Aguas, Minas, etc.),
que afectaron sin duda la obra codificadora.
Nuevamente en 1880 se intenta afrontar la
codificacin civil. Por Real Decreto de 2 de febrero
de dicho ao se pretende sustituir el sistema de
unidad exclusiva de la legislacin civil por el de
unidad armnica de las diversas instituciones
nacionales (en respuesta a la presin foralista,
reacia a ver absorber sus fueros en un cuerpo
nacional de leyes). En 1881 se aprueba un proyecto
de Ley de Bases, que autorizaba la publicacin del
proyecto de Cdigo Civil de 1851, con una serie de
pertinentes modificaciones. En 1882 se presentaron
a las Cortes los dos primeros libros del futuro
Cdigo, y en 1885 se someti un segundo proyecto
(de Francisco Silvela), que, examinado por la
Comisin de las Cmaras y sancionado por el poder
real, se convirti en Ley de Bases para el Cdigo
Civil, de 11 de mayo de 1888. Resultado de esta
Ley de Bases fue la presentacin de un proyecto de
Cdigo Civil, que, aprobado, se public por Real
Decreto de 6 de octubre de 1888, que entr a regir
el 1 de mayo de 1889. Ordenada una nueva
edicin, que vena a corregir algunos defectos
habidos en la primera, se publica nuestro Cdigo

Civil por Real Decreto de 24 de julio de 1889.
El Cdigo as publicado sigue el plan sistemtico
romano francs, resultante de la clsica divisin del
Derecho Civil en tres ramas (personas, cosas,
acciones), con la nica innovacin de aadir un
Libro IV, dedicado a Obligaciones y contratos, lo
que se debi ms que a deseos de novedad, a
reducir la exagerada extensin dada a un Libro III
(cual ocurri con el Code).
El texto aparece dividido en Libros, ttulos Captulos
y, a veces, en secciones. El articulado alcanza la
cifra de 1.976 (disposicin derogatoria), 13
disposiciones transitorias y tres disposiciones
adicionales. Los libros son cuatro: I. De las
personas (arts. 17-332). II. De los bienes, de la
propiedad y sus modificaciones (arts. 333-608). III.
De los diferentes modos de adquirir la propiedad
(arts. 609-1.088). IV. De las obligaciones y
contratos (arts. 1.089-1.975). Van precedidos de
un Ttulo preliminar (arts. 1-16), de las leyes, de
sus efectos y de las reglas generales para su
aplicacin.
Su contenido se forma con normas aplicables de
modo general a numerosas materias jurdicas, en
exceso de las que estrictamente regula el texto, por
lo que puede decirse que dicho contenido expresa
el Derecho comn espaol. Parte del mismo es
materia propia de una Constitucin (aplicacin de
las normas, nacionalidad, etc). o, al menos, del
Derecho pblico. Lo que explica, en parte, su
carcter de Derecho supletorio general, tanto para

ste como para el Derecho privado.
Polticamente, el Cdigo Civil, aunque liberalizante e
individualista, no recogi todo el Derecho nacional;
mantiene la tradicin del Derecho histrico,
ajustado en lo mnimo a las exigencias del
momento, destacando su temple conservador en
mltiples instituciones, y dejando subsistente el
Derecho de las zonas forales.
Tcnicamente es un Cdigo sencillo, llano en sus
expresiones, poco tcnico en su lxico, fcilmente
entendible por cualquiera; y, por ello, criticado por
carente de rigor, as cientfico como sistemtico,
confuso en su terminologa, aunque con un rico
castellano y, si bien ajustado al modo moderno de
redaccin normativa, encierra un claro valor
literario.
Como obra, no aspiraba a la existencia dilatada. Se
prevea su reforma regular y peridica por medio de
las Memorias anuales de las Audiencias, integradas
en sendas labores de la propia Comisin, para
reformar decenalmente el texto del Cdigo. Nunca
se hizo as, lo que ha obligado a reformas
posteriores, ocasionales, a veces improvisadas, no
siempre bien pensadas y, con frecuencia,
desarmonizadoras de la propia estructura interna
[V. Derechos Forales (Compilaciones Forales);
Derecho Civil]. [E.V.B.]
BIBLIOGRAFA:
CRDENAS: Memoria histrica de los trabajos de la

Comisin de Codificacin. Madrid, 1871.
COMAS, M.: La revisin del Cdigo Civil espaol.
Madrid, 1895.
LASSO GAITE, J. F.: Crnica de la codificacin civil
espaola. Madrid, Ministerio de Justicia, 1970.
comodato.
Derecho Civil
De acuerdo con el artculo 1.740 C.C., se puede
definir el comodato como: aquel contrato gratuito
por el que una de las partes entrega a la otra una
cosa no fungible para que se use de ella por cierto
tiempo y se la devuelva.
Histricamente ya era conocido en el Derecho
romano, donde estaba agrupado con el mutuo
dentro de los contratos reales. Pero los efectos que
se derivaban no eran los mismos, segn que el
contrato consistiese en entregar cosas fungibles o
de
especfica
individualidad.
El
mutuo
se
circunscriba a dinero o cosas fungibles y el
comodato a cosas no fungibles (V. prstamo).
En cuanto a sus caracteres, el comodato es un
contrato principal, real se perfecciona con la
entrega de la cosa, si bien nace por el
consentimiento, como afirman algunos autores,
esencialmente gratuito (arts. 1.740 y 1.741 C.C.),
unilateral imperfecto (slo hay obligaciones para el
comodatario, pero en algunos casos tambin puede
quedar obligado el comodante) y temporal, dado su
carcter gratuito (art. 1.750 C.C., V. precario) y

traslativo de uso y disfrute.
En cuanto a los elementos personales, son dos, el
comodante y el comodatario. Basta tener capacidad
para contratar, ya que no se consiente ninguna
enajenacin de la cosa. No es necesario que el
comodante sea propietario de la cosa, bastando que
su derecho permita la cesin del uso de la misma;
as puede dar en comodato el usufructuario (art.
480 C.C.), el arrendatario, e incluso sera eficaz el
comodato de cosa ajena, toda vez que no se impide
en absoluto la reclamacin del propietario. Por
tanto, no parece posible que se pueda celebrar este
contrato cuando la tenencia de la cosa deriva de un
derecho personalsimo e intransmisible como el uso
o la habitacin (art. 525 C.C.).
Respecto a los elementos reales, el objeto del
contrato debe ser una cosa no fungible (art. 1.740
C.C.), si bien lo podr ser tambin una cosa
fungible siempre que su uso no implique una
destruccin de la misma.
Por otro lado, y sin perjuicio de la entrega de la
cosa dado el carcter del contrato no se requiere
ningn requisito especial de forma (a salvo las
reglas generales).
En cuanto a su contenido, cabe distinguir:
a) Comodatario. Puede usar de la cosa prestada
pero sin percibir los frutos (art. 1.741 C.C.). Est
obligado a conservar la cosa con la diligencia de un
buen padre de familia (art. 1.094 C.C.). y por tanto
a satisfacer los gastos necesarios para su uso (art.

1.743 C.C.). As mismo, al suponer este contrato un
uso gratuito, debe devolver la cosa prestada a la
terminacin del mismo sin que la pueda retener en
su poder a pretexto de lo que le deba el comodante
aunque sea por razn de expensas (art. 1.747
C.C.).
El comodatario no responde de los deterioros
derivados del uso de la cosa, siempre que no medie
culpa (art. 1.746 C.C.), pero responde del caso
fortuito cuando destina la cosa a un uso distinto de
aquel para que se prest o la conserva en su poder
por ms tiempo del convenido (art. 1.744 C.C.) y
cuando se pierda, siempre que se hubiera tasado,
en cuyo caso se entregar el valor salvo pacto en
contrario (art. 1.745 C.C.).
Por ltimo, y como excepcin a la regla general
(art. 1.137 C.C.), en el caso de ser varios
comodatarios, la responsabilidad es solidaria (art.
1.748 C.C.).
b) Comodante. Conserva la propiedad de la cosa
prestada,
pudiendo
ejercitar
la
accin
reivindicatoria, sin perjuicio de la personal derivada
del contrato (art. 1.741 C.C.). Puede recuperar la
cosa en caso de urgencia antes de la conclusin del
uso para el que se prest (art. 1.749 C.C.), y si no
se hubiese fijado, ni se derivase de la costumbre de
la tierra, ni sealado tiempo, la puede reclamar a
su voluntad, siendo la prueba en caso de duda del
comodatario (arts. 1.749 y 1.750 C.C.).
Debe abonar los gastos extraordinarios, siempre

que el comodatario le hubiese comunicado la
necesidad y salvo caso de urgencia (art. 1.751
C.C.). Responde tambin de los daos que los vicios
de la cosa prestada le causen al comodatario,
siempre que aqul los conociese y no se los hubiese
comunicado (art. 1.752 C.C.).
El comodato se extingue por el transcurso del
tiempo, conclusin del uso pactado o derivado de la
costumbre de la tierra (sin perjuicio de lo ya
sealado), por perecimiento de la cosa o por
muerte del comodatario siempre que el contrato se
haya celebrado en consideracin a su persona, pues
si no es as, las obligaciones y derechos que de
aqul derivan pasan a los herederos de uno y otro
(art. 1.742 C.C.).
Es de destacar en ltimo lugar, la escasa relevancia
prctica y econmica que tiene este contrato en los
tiempos modernos, donde los sentimientos que lo
fundamentaban, de carcter altruista, se puede
decir que prcticamente han disminuido en tal
proporcin que hacen inoperante la figura.
[T.A.M.F.]
complejos inmobiliarios privados.
Derecho Civil
I. Sus antecedentes.
Los cambios producidos por el aumento de
poblacin y el progreso en la vivienda humana nos
llevan por una camino que, a partir de la casa
unifamiliar, pasando por el edificio con pisos para

alquilar, la propiedad horizontal y la urbanizacin
que al tiempo de facilitar habitacin ms cmoda
permita su disfrute con la seguridad que a su
tenencia y mantenimiento le confiera una adecuada
ordenacin jurdica, esto es, la normativa de los
derechos y obligaciones de la Administracin y de
los particulares, propia del Derecho pblico en el
orden urbanstico, as como la de stos entre s,
que al Derecho Civil corresponde.
La ltima figura que para alcanzar estos fines se
regula en nuestro Derecho es la que se acua con
el sustantivo de complejo o conjunto y los adjetivos
de urbano o inmobiliario, a la par o de modo
indistinto, en el Anteproyecto de Ley de Conjuntos
Inmobiliarios de 20 de octubre de 1989 (que vino a
ser como un desarrollo en ampliacin del referente
-tambin abortado- a las Urbanizaciones Privadas
de 1971) y en el cual se incluan los complejos
urbansticos, es decir, lo que hasta entonces se
denominaba como urbanizaciones privadas, y la
propiedad horizontal, que el Cdigo Civil regul en
su artculo 396, hace ms de un siglo, y la Ley de
1960 trat y desarroll acertadamente.
II. Su regulacin legal.
Con una rapidez que no es corriente en el orden
legislativo, se ha contemplado la situacin jurdica
de todos aquellos bienes inmuebles, pertenecientes
o destinados a pertenecer a distintos propietarios,
como viviendas o locales, que requieren, para su
adecuado disfrute, una regulacin especial de los
necesarios complementos de uso comn. Esto se ha

hecho del modo ms simple, incluyendo a todos
ellos en la Ley de 1960 que haba desarrollado y
completado el, novedoso en su tiempo, artculo 396
del Cdigo Civil, el cual, segn los comentarios de
MUCIUS SCAEVOLA, sigui la pauta marcada por
los Cdigos de Blgica, Francia, Guatemala, Italia,
Mxico y Portugal, si bien, con todo acierto y, como
cuestin fundamental, la consideraba caso especial
de la propiedad en comunidad y no servidumbre
como fijaban dichos cuerpos legales.
As lo ha hecho la Ley de 8/1999, de 6 de abril,
modificando la expresada Ley 49/1960, de 21 de
julio, de Propiedad Horizontal, extendiendo y
clarificando la aplicacin de la misma a todos los
supuestos de fincas urbanas en que concurran los
requisitos antedichos, al tiempo que modifica y
ampla casi todo el texto anterior, para lo cual,
tomando como punto de referencia dichos artculos
396 y Ley de 1960, esto es, en la lnea aceptada ya
por la doctrina y la jurisprudencia ordinaria y
registral, de la propiedad horizontal tumbada, de
sus artculos 21 y 24, resulta que dicha Ley en su
nueva redaccin es aplicable:
1.. A los edificios con pisos o locales
de aprovechamiento independiente,
propiedad separada, por tener salida
elemento comn o a la va pblica,
edificio en propiedad horizontal a que
art. 396 del Cdigo Civil.
susceptibles
objeto de
propia a un
es decir, al
se refiere el
2.. Al conjunto de parcelas edificadas o edificables

que requieran o dispongan para su servicio de una
serie de elementos comunes, esto es, las llamadas
hasta
hoy
urbanizaciones
privadas,
cuya
composicin puede ser de lo ms variada: un
edificio con una sola o varias viviendas o locales por
parcela; dos o ms edificios en cada uno; grupos de
parcelas separadas en cuanto a la utilizacin de
cualesquiera servicios, etc.
3.. Y finalmente, en la progresin acelerada del
hecho que se regula, ya que conforme pasa el
tiempo, crece la poblacin y se condensa ms en su
habitacin, aumentan los edificios en propiedad
horizontal, generalmente compleja por la diversidad
de accesos, patios, garajes, etc., y a la vez
relacionados entre s por el uso de unos elementos
comunes para todos ellos, de modo similar, siquiera
con mayor amplitud y complicacin al caso de las
urbanizaciones privadas. Supuesto ste para el que
resulta ms apropiada la denominacin de
complejos inmobiliarios privados que el legislador
ha consagrado.
III. La comunidad
comunidades.
la
agrupacin
de
Mientras que para la propiedad horizontal de un

edificio el legislador mantiene la existencia de la
comunidad nica, tal como resulta de los artculos 5
al 22 de la Ley vigente, en cuanto a los complejos
inmobiliarios, comprendiendo en ellos a las
urbanizaciones privadas, como conjuntos que son
unos y otras de distintas parcelas o edificios,

permite:
Constituirse
en
una
sola
comunidad
de
propietarios como el edificio nico en propiedad
horizontal, quedando sometidos a las disposiciones
de la Ley que les resultarn ntegramente de
aplicacin (art. 24.2.a).
O bien constituirse en una agrupacin de
comunidades de propietarios (d. b). Esto es, una
supracomunidad de modo inverso, por suma y no
por divisin, a como surgen subcomunidades en la
comunidad nica.
Pero si bien las subcomunidades, como las de cada
zagun de un edificio que tenga varios o los grupos
de parcelas con elementos comunes propios,
distintos de los generales, deben ser reguladas en
el ttulo constitutivo o su pertinente modificacin,
las
supracomunidades,
o
agrupacin
de
comunidades de propietarios, precisan que se
constituyan por el propietario nico del complejo o
por el presidente de todas ellas, lo cual presupone y
requiere la previa existencia de cada una de las
mismas, con su propia regulacin, lo que no obsta
para que en una sola escritura y por fases dentro
de ella se creen y regulen al mismo tiempo las
comunidades y la agrupacin de las mismas.
Para su constitucin se requiere:
A) El ttulo constitutivo, necesariamente la escritura
pblica, otorgado por el propietario nico del
complejo o por los presidentes de todas las
comunidades que la integren, con la descripcin del

complejo inmobiliario en su conjunto y la de los
elementos,
viales,
instalaciones
y
servicios
comunes, as como la cuota de participacin de
cada una de las comunidades integradas, del
siguiente modo como regula el art. 24.2.b:
1. El presidente de cada comunidad ha de estar
previamente autorizado por acuerdo mayoritario de
la misma, que no puede consistir en la facultad de
actuar a su libre discrecin, pues sta implicara la
dejadez de sus derechos por los comuneros, sino en
los trminos y con las limitaciones que su Junta
haya establecido. Lo ms apropiado ser la
aprobacin por sta del texto del acuerdo a tomar
en la agrupacin, transcribindolo en la certificacin
que justifique la actuacin del presidente.
2. La agrupacin de comunidades requiere el
acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios de
cada una. Dudoso resulta entender que estamos
ante una norma imperativa, superior a la del art.
17.1, que permite la exigencia de la unanimidad o
de mayoras cualificadas segn el caso, y que para
el nuestro pudiera entenderse aplicable, cuestin a
decidir por la jurisprudencia en su da, si una norma
reglamentaria no lo dilucida antes.
3. Para la descripcin del complejo inmobiliario en
su conjunto y de los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes, entendemos que
bastar con la delimitacin del permetro dentro del
cual se encuentran y las descripciones generales de
los edificios o de las urbanizaciones privadas ya
existentes, sin precisar la de las viviendas, locales o

parcelas que las integran, pues no se trata de la
agrupacin de estas partes sino de lo que es objeto
en su totalidad de cada comunidad agrupada.
No se ordena por esta ley el modo de inscribir en el
Registro de la Propiedad la agrupacin de
comunidades, como la misma permite y necesario
ser. La va actual para la inscripcin de los
conjuntos
hasta
ahora
ms
amplios,
las
urbanizaciones privadas, es la de practicarla en tres
tipos de folios, a saber: uno general de toda la
urbanizacin, otro separado de cada edificio o
parcela y otro tambin separado por cada piso o
local del edificio (o cada edificio unifamiliar en su
caso por analoga con lo antedicho), como acept y
detalladamente regul la Direccin General de los
Registros y del Notariado en su resolucin de 2 de
abril de 1980.
Estamos ante tres generaciones de la familia
urbanstica a la que ahora se aade otra por la
parte superior. No se trata de agrupar todas las
fincas ya de por s complejas, pues continan
siendo independientes, sin la trabazn propia de la
propiedad horizontal y de las urbanizaciones, pero
interesa su constatacin registral as como la de los
elementos comunes, si ex novo aparecieren. Y esto
podra hacerse con la descripcin perimetral del
conjunto, con referencia a las partes que lo
componen, junto con la de los elementos comunes,
aportados por sus propietarios si fincas separadas
fueren, segregndolas de la comunidad agrupada
de que se tomen fijando su relacin de uso, a modo

de servidumbre en su caso.
4. La Junta de propietarios de la agrupacin slo
tiene competencia sobre los elementos, viales,
instalaciones y servicios comunes de la misma. Sus
acuerdos podrn tomarse por simple mayora, pues
los presidentes de las comunidades integradas
ostentan la representacin del conjunto de
propietarios de cada una de ellas. Pero si se trata
de aquellas para los que la Ley requiera mayores
cualificaciones, precisarn del acuerdo favorable de
las Juntas de cada una de las comunidades.
En cuanto a la contribucin a los gastos generales a
que se refiere el art. 9.1.e, continan siendo de
competencia de los rganos de la comunidad
correspondiente, que no se altera por la agrupacin
y, por consiguiente, su Junta es la que podr
proceder contra el propietario moroso. Los gastos
de los elementos, viales e instalaciones comunes de
la agrupacin, aunque sean bienes de la
competencia de su Junta, debern repartirse entre
las comunidades integradas conforme a su
participacin, y stas respondern conjuntamente
de las mismas, como una carga a distribuir entre
los comuneros de cada una, por lo que a sus
respectivas Juntas corresponder la accin para su
cobro, y as lo demuestra que no sea obligatoria la
constitucin del fondo de reserva creado por el
artculo 9.1.f.
Ciertamente que la innovacin que supone la
agrupacin de comunidades, con una Junta de
limitada competencia, sin personalidad jurdica, es

algo que chirra en el concepto que de la figura
comunitaria se tiene, pero fcilmente salvable con
un adecuada ordenacin en los estatutos que la Ley
impone,
aunque
gramaticalmente
slo
los
presuponga al tratar de la inscripcin del ttulo, y
que son necesarios siquiera fuere para fijar la cuota
de participacin de cada comunidad en la
agrupacin. [J.S.T.]
BIBLIOGRAFA:
GUILARTE GUTIRREZ y otros: La reforma de la
Propiedad Horizontal, 437-461. Ed. Lex Nova, 1999.
LASO MARTNEZ: De la propiedad de las casa por
pisos a los conjuntos inmobiliarios, Revista Crtica
de Derecho Inmobiliario. 1993, 1.923-1.851.
TORRES LPEZ: Las supracomunidades de
propietarios
en
los
modernos
conjuntos
inmobiliarios, Actualidad Civil. 1997, 1.117-1.128.

Derecho Civil


susceptibles
objeto de
propia a un
es decir, al
se refiere el

hasta
hoy
urbanizaciones
privadas,
cuya

ha consagrado.
III. La comunidad
comunidades.
la
agrupacin
de

permite:
Constituirse
en
una
sola
comunidad
de

comunidad nica.
las
supracomunidades,
o
agrupacin
de
elementos,
viales,
instalaciones
y
servicios


conjuntos
hasta
ahora
ms
amplios,
las
abril de 1980.

artculo 9.1.f.
impone,
aunque
gramaticalmente
slo
los
de participacin de
agrupacin. [J.S.T.]
cada
comunidad
en
la
BIBLIOGRAFA:
propietarios
en
los
modernos
conjuntos

Derecho Civil


susceptibles
objeto de
propia a un
es decir, al
se refiere el

hasta
hoy
urbanizaciones
privadas,
cuya

ha consagrado.
III. La comunidad
comunidades.
la
agrupacin
de

permite:
Constituirse
en
una
sola
comunidad
de
comunidad nica.

las
supracomunidades,
o
agrupacin
de
elementos,
viales,
instalaciones
y
servicios

conjuntos
hasta
ahora
ms
amplios,
las

abril de 1980.

artculo 9.1.f.
impone,
aunque
gramaticalmente
slo
los
de participacin de cada comunidad en la
agrupacin. [J.S.T.]
BIBLIOGRAFA:

propietarios
en
los
modernos
conjuntos
compraventa.
Derecho Civil
Constituye probablemente la compraventa la ms
importante de las figuras contractuales recogidas y
reguladas por las distintas legislaciones, pues a
nadie se escapa su fundamental importancia
econmica, como el principal de los contratos que
tienen por objeto el intercambio en la propiedad de
los bienes (categora de contratos que vienen
siendo denominados traslativos del dominio).
Importancia econmica a la que hay que unir su
fundamental tambin trascendencia jurdica: siendo
una figura conocida desde muy antiguo, la prctica
totalidad de las legislaciones se han preocupado de
su regulacin, tomndola como modelo o
paradigma a la hora de regular buena parte de los
dems contratos. As, nuestro Cdigo Civil le dedica
una importante cantidad de artculos (del 1.445 al
1.536, si bien incluye en estos preceptos la
regulacin de otras figuras, como los retractos o la
cesin de crditos) y la sita a la cabeza de la
regulacin de las singulares relaciones obligatorias,
excepcin hecha de ese atpico captulo dedicado al

rgimen econmico matrimonial.
Arranca la compraventa, en su devenir histrico, de
la figura de la permuta, de la que se va a separar
cuando aparezca el dinero como medio universal de
cambio y medida, generalmente, aceptada de valor.
Suelen los comentaristas encuadrar la evolucin
histrica de la compraventa en tres fases: una
primera, propia del Derecho romano primitivo, de la
compraventa llamada real o manual, que se
perfeccionaba por la entrega de la cosa, bien de
una forma solemne (mancipatio), bien en forma no
solemne
(traditio);
se
admitir
en
ella
posteriormente el retraso en la entrega del precio,
pero ello conllevar la reserva del dominio de la
cosa por parte del vendedor. La segunda fase,
propia del Derecho clsico romano y en la que se
sitan los ordenamientos que siguen la teora del
ttulo y el modo en cuanto a las transmisiones de
propiedad (entre ellos, el nuestro), es la de
denominada compraventa consensual y productora
de obligaciones: la compraventa se perfecciona por
el mero consentimiento y desde entonces obliga a
vendedor y comprador; al primero a la entrega de
la cosa vendida, al segundo al pago del precio; as,
la compraventa no transmite inmediatamente la
propiedad de lo vendido, sino que necesita el
complemento de la entrega o traditio, entrega en
algunos ordenamientos se configurar como un
contrato abstracto (Derecho alemn), mientras que
en otros conservar la configuracin causal romana
(Derecho espaol, arts. 609 y 1.095 C.C., entre
otros). Y la tercera fase de evolucin es la de la

llamada compraventa consensual y traslativa del
dominio, seguida por los modernos Derechos
francs e italiano: la compraventa no slo se
perfecciona por el mero consentimiento, sino que
opera inmediatamente el traspaso de la propiedad
de la cosa vendida, por lo que la puesta en
posesin del comprador carecer ya de la
significacin traditoria propia de las legislaciones
del grupo anterior.
Recoge nuestro Cdigo Civil el concepto del
contrato de compraventa en el art. 1.445,
caracterizndolo como aqul por el que una persona
(vendedor) se obliga a entregar una cosa
determinada, y otra (comprador) a pagar por ella
un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente. Ms adelante examinaremos estos
elementos
configuradores
del
contrato
de
compraventa; slo sealar aqu que la definicin
legal, si bien recoge con bastante claridad aquello
en que la compraventa consiste, ha sido objeto de
diversas crticas; entre ellas, la de no aclarar si la
compraventa se cie o no al mbito de las cosas
corporales, y la de no aadir ninguna luz sobre el
problema de si se encuentra entre las obligaciones
del vendedor la de transmitir la propiedad de la
cosa vendida.
Se escinde la regulacin de la compraventa en el
Derecho privado espaol en dos cuerpos legales
fundamentales, el C.C. y el C. de C., aparte de
otras disposiciones especficas (como puedan ser
las referentes a bienes del Estado, la legislacin
sobre viviendas de proteccin oficial o la reguladora

de la venta de bienes muebles a plazos). El criterio
de distincin para discernir si una compraventa es
objeto de regulacin civil o mercantil nos lo ofrecen
los arts. 325 y 326 C. de C., que son objeto de
anlisis en otra seccin de esta obra; tan slo
destacaremos aqu que ofrecen como problema ms
destacado el de la discutida mercantilidad de la
reventa, de una trascendental importancia prctica,
pues decide el rgimen a aplicar al supuesto de
compraventas posiblemente ms frecuente: el que
efectan los comerciantes al pblico en sus
establecimientos.
De la regulacin de la compraventa en nuestro
Cdigo Civil viene destacando la doctrina los
caracteres de este contrato, configurndolo como
consensual,
bilateral,
oneroso,
normalmente
conmutativo y traslativo del dominio. Consensual,
porque, como antes hemos sealado, su perfeccin
se produce por el solo acuerdo o conformidad de los
contratantes, segn se deduce de la propia
definicin legal y viene a reiterar el art. 1.450,
insistiendo en la no necesidad de la entrega de cosa
y precio para que el contrato se entiende perfecto
(dichas entregas se incardinan en el momento
posterior de la consumacin del contrato). Bilateral,
porque genera obligaciones a cargo de ambos
contratantes
y
que
se
configuran
como
correspectivas, siendo cada una de ellas el
fundamento de la otra. Oneroso, porque supone un
sacrificio recproco para comprador y vendedor.
Normalmente conmutativo, porque la utilidad
patrimonial a obtener por cada una de las partes se

halla perfectamente delimitada desde el momento
en que el contrato se celebra, si bien la
compraventa puede tambin configurarse como
aleatoria (el ejemplo tpico es la venta de esperanza
a la que despus haremos referencia). Y traslativo
del dominio, por fin, porque si bien no opera
inmediatamente la transmisin de la propiedad, s
constituye uno de los ttulos hbiles, unido al modo
o entrega, para causar ese traspaso dominical
(contrato de finalidad traslativa del dominio).
Caracterizado as el contrato de compraventa desde
una visin general, efectuaremos un breve estudio
del mismo, comenzando por sus elementos,
atendiendo despus a las obligaciones de las partes
y refirindonos finalmente a ciertos supuestos o
figuras especiales, si bien haremos cierto hincapi
en la exposicin, sobre aquellos aspectos de la
regulacin legal que se hayan mostrado como
especialmente interesantes o polmicos.
No
presentan
grandes
especialidades
los
componentes
personales
del
contrato
de
compraventa. As, el art. 1.547 del Cdigo sienta la
regla general de que son capaces para celebrar este
contrato todas aquellas personas a quienes el
Cdigo autoriza para obligarse. De todas formas,
hay que resear que mientras que la capacidad
para comprar no es objeto de especial atencin por
parte del legislador, s se ocupa ste en ciertos
preceptos
de
la
capacidad
para
vender,
especialmente en aquellos supuestos en que los
bienes son de especial importancia (inmuebles y
muebles de valor significativo, como los valores

mobiliarios o los establecimientos mercantiles) as,
los arts. 166 (padres sobre los bienes de los hijos
sometidos a su potestad), 271 (tutor sobre bienes
del pupilo), 323 (menor emancipado), 1.375
(sociedad de gananciales) [...] Y al lado de estos
preceptos en que la capacidad general se limita o
modifica, el art. 1.459 C.C. recoge una serie de
supuestos en que la compraventa se impide entre
determinadas o para determinadas personas y que
la doctrina incluye dentro de la figura de las
prohibiciones y en estrecho contacto con el
problema de la representacin y la autocontratacin
(V. autocontratacin). No es ste el lugar indicado
para estudiar estos supuestos con amplitud, pero s
sealaremos la diferencia de rgimen entre los
supuestos de los tres primeros nmeros, en los que
se protege un inters privado y como tales vienen
siendo configurados como supuestos de nulidad
relativa, y los dos ltimos, que protegen un inters
pblico o general y cuya contravencin se entiende
se castiga con la nulidad absoluta.
El primero de los elementos reales del contrato de
compraventa es la cosa que es objeto de la misma.
El concepto de cosa en el contrato de
compraventa es muy amplio: prcticamente todas
las cosas de lcito comercio pueden ser objeto del
mismo, sea una cosa nica, una pluralidad de ellas
o una universalidad. En cuanto a la compraventa de
derechos, es objeto de una regulacin especfica en
el C.C. bajo el epgrafe De la transmisin de
crditos y otros derechos incorporales (arts. 1.526
a 1.536), y que contiene normas especficas de la

compraventa de crditos al lado de normas
generales y comunes a toda cesin de crditos.
Entre los requisitos que se le exigen a la cosa para
poder constituir vlidamente objeto de este
contrato, hay acuerdo en la doctrina en sealar los
siguientes:
1. Ha de tratarse de una cosa real o posible, bien
sea actual o futura. As no podrn ser objeto de la
compraventa las cosas imposibles, como nos
recuerda el art. 1.460, pero s podrn serlo las
cosas futuras. Y es tradicional, ya desde el Derecho
romano, la distincin de dos especies dentro del
gnero de las compraventas que tienen por objeto
cosas futuras. Por un lado, la venta de esperanza
(emptio spei), en la que el contrato se celebra a
riesgo y ventura del comprador, que se ver
obligado pagar el precio en todo caso, aunque la
cosa no llegue a tener existencia, por lo que el
contrato se configura como aleatorio. De otro lado,
la venta de cosa futura (emptio rei speratae), en la
que el pago del precio por el comprador se
subordina al hecho de la existencia de la cosa;
mayores son las discrepancias doctrinales a la hora
de calificar la figura: unos (RUBINO) ven en ella un
negocio jurdico en va de formacin, otros (la
generalidad de la doctrina y la jurisprudencia) una
compraventa bajo condicin suspensiva; otros,
finalmente (GIMNEZ DUART), una venta a trmino
en la que, si la cosa no llega a existir, el contrato
quedar sin efecto por falta de uno de los
presupuestos de existencia.
2. Ha de ser una cosa de lcito comercio. Han de

excluirse, pues, todas aquellas cosas cuyo trfico
est prohibido, si bien las consecuencias de la
prohibicin sern, en ocasiones, distintas segn la
misma haya sido impuesta por normas civiles
(generalmente, la nulidad del contrato) o de otra
ndole.
3. La cosa ha de ser determinada. Ahora bien, no
es necesario que dicha determinacin sea total en
el momento de la perfeccin del contrato, pues se
entiende que basta con que la cosa sea
determinable, es decir, que pueda concretarse
posteriormente de qu cosa se trata sin necesidad
de un nuevo convenio entre los contratantes (en el
sentido del art. 1.273 C.C.).
4. Obviamente, la cosa vendida no puede
pertenecer ya al comprador. En este sentido, cabe
sealar lo dispuesto por la Ley 571 de la Comp.
Navarra, al determinar la nulidad de la venta de
una cosa propia del comprador, salvo que resulte
hecha bajo la condicin suspensiva de perder aqul
la propiedad de la misma o que se haga tan solo
para obtener la posesin o los derechos que sobre
la cosa puedan corresponder al vendedor.
5. Un requisito discutido es el de si la propiedad de
la cosa vendida ha de pertenecer al vendedor, lo
cual nos plantea la cuestin de la admisibilidad en
nuestro ordenamiento de la venta de cosa ajena.
No vamos a entrar en este momento sobre aquellos
casos en que la venta de una cosa ajena es
susceptible de producir la adquisicin de su
propiedad por el comprador, en virtud del

mecanismo de las llamadas adquisiciones a non
domino (V. propiedad), sino que nos limitamos a
exponer las encontradas posturas que hay en
nuestra doctrina acerca de la admisibilidad de la
venta de cosa ajena. En efecto, para un sector
doctrinal, la venta de cosa ajena debe reputarse
nula: para algunos, con nulidad absoluta, pues es
obligacin del vendedor transmitir la propiedad y
nadie puede transmitir lo que no tiene; para otros,
con nulidad relativa o anulabilidad, pues la venta de
cosa ajena supone error del comprador en la
sustancia de la cosa objeto del contrato, error que
invalida el consentimiento a la vista del art. 1.266
C.C. Otro sector doctrinal, mayoritario, admite la
validez de la venta de cosa ajena, partiendo de la
consideracin de la compraventa como mero
negocio productor de obligaciones (si se vende algo
ajeno, se puede adquirir con posterioridad para
cumplir la obligacin de transmitirlo al comprador),
y apoyndose en que el error del comprador no es
de los que produzcan nulidad de su consentimiento.
Esta segunda postura es la que ha venido a adoptar
la jurisprudencia que, tras mantener en un primer
momento la nulidad de la venta de cosa ajena, con
base en el art. 1.266 C.C., ha venido a sancionar
con posterioridad su validez, si bien limitando sus
efectos a las relaciones entre vendedor y
comprador, y salvando el derecho del verdadero
dueo de la cosa a reivindicarla antes del
transcurso de los plazos de prescripcin. Ahora
bien, encontramos ms equilibrada la opinin de
autores que, como PUIG BRUTAU, consideran que
hay que distinguir diversos supuestos: tratndose

de la venta de cosa genrica, no hay problemas
para admitir la validez de la venta de cosa ajena,
pues es perfectamente posible que el vendedor la
adquiera con posterioridad a la venta para
transmitirla al comprador; si la cosa es determinada
y comprador y vendedor saben que es ajena, el
contrato es vlido y el vendedor se compromete a
adquirirla con posterioridad; si es determinada y
ambos ignoran que es ajena, puede ocurrir que el
supuesto concreto constituya un caso de error en la
sustancia de la cosa por parte del comprador, en
otro caso, el contrato ser firme, sin perjuicio de las
consecuencias de la posible eviccin; si el vendedor
sabe que la cosa que vende es ajena y el
comprador lo ignora, puede que el contrato llegue
incluso a ser nulo por dolo.
Al lado de la cosa se sita como el otro elemento
objetivo caracterstico de la compraventa el precio,
que puede ser definido como la contraprestacin
dineraria equivalente a la cosa o derecho
transferido. Tal como hemos visto que ocurra con
la cosa, se vienen exigiendo al precio por la
doctrina una serie de requisitos:
1. Que sea verdadero o cierto. Si se tratase de un
precio meramente ficticio o simblico, nos
encontraramos con el problema tan discutido en
nuestra doctrina de la validez o nulidad de la
donacin encubierta (V. donacin).
2. El precio ha de consistir en dinero o signo que lo
represente (alusin que a la vista de la fecha de
promulgacin del Cdigo hay que entender referida

a los billetes del Banco de Espaa, y que no puede
extenderse a los cheques, talones, letras de cambio
y otros instrumentos fiduciarios, pues stos tienen
los peculiares efectos del art. 1.170 C.C.). Ha de
consistir en un capital, no en una renta, y para el
caso especial en que el precio de la compraventa
consista parte en dinero y parte en otra cosa, habr
que acudir a la regla interpretativa del art. 1.446
C.C. para concretar la calificacin del contrato como
compraventa o como permuta.
3. El precio ha de ser determinado o, al menos,
susceptible de determinacin. As, los arts. 1.447,
1.447 y 1.449 de Cdigo establecen ciertas normas
sobre la determinacin del precio, a tenor de las
cuales su fijacin puede tener lugar en el mismo
momento de la conclusin del contrato, puede
establecerse por referencia a cosa cierta o puede
dejarse su determinacin al arbitrio de persona
determinada, en cuyo caso, si sta no pudiera o no
quisiera sealarlo, quedar ineficaz el contrato (a
diferencia de otros ordenamientos, que en estos
casos encargan la fijacin a la autoridad judicial).
Tratndose de cosas fungibles, el sealamiento
puede hacerse por referencia al precio que las
mismas cosas tengan en cierto da, Bolsa o
Mercado, o en un tanto o menor. Pero lo que no
cabe es dejar el sealamiento del precio al arbitrio
de alguno de los contratantes, ni tan siquiera, como
ha definido en contra de la mayora de la doctrina
PREZ GONZLEZ y ALGUER, al arbitrio de equidad
de uno de ellos. En caso de que en el contrato no se
haya determinado el precio ni se hayan sealado

reglas para su fijacin, entiende la doctrina que slo
ser vlido el contrato cuando de las circunstancias
del mismo se deduzca que la fijacin del precio es
innecesaria (por ej.: cuando se trate de productos
que por disposicin legal tienen un precio nico e
invariable).
4. No exige el Derecho comn espaol el requisito
del justo precio, al haber seguido nuestro Cdigo la
lnea liberal de los ordenamientos que se basan en
el principio de que las cosas valen lo que se paga
por ellas. S se exige, en cambio, la justicia en el
precio en los ordenamientos cataln y navarro, si
bien de un modo implcito, al admitir la rescisin de
la compraventa por lesin (V. rescisin de sentencia
firme a instancia del rebelde). No es este el
momento de estudiar con amplitud esta figura, pero
s constataremos la diferencia que se produce entre
una y otra legislacin, pues mientras la catalana
(arts. 321 a 325 de su Compilacin) parte de un
presupuesto objetivo (el perjuicio en ms de la
mitad del valor de la cosa) y atribuye accin
nicamente al vendedor, la navarra (Leyes 499 a
507) acoge la figura tanto para el vendedor como
para el comprador que paga ms que lo que la cosa
vale, y adems introduce una matizacin subjetiva,
pues para que la lesin d lugar a la rescisin, es
preciso que haya sido causada por apremiante
necesidad o inexperiencia.
5. No hay que confundir el requisito del precio justo
con el que se ha venido en llamar precio lcito, que
es aquel que se fija como mximo o como
imperativo para la cosa, normalmente en funcin de

disposiciones administrativas. La vulneracin de
dicho precio acarrea sanciones que, en ocasiones,
pasan por la nulidad del contrato, pero que otras
veces se desenvuelven en otros campos (as, por
ej.: en materia de viviendas de proteccin oficial).
Y, terminando con los elementos configuradores del
contrato de compraventa, diremos que sta no
presenta peculiaridades especiales por lo que se
refiere a su forma. Rigen las reglas generales de
libertad de forma, matizadas por lo que toca a los
inmuebles por la exigencia de documentacin
pblica del art. 1.280 C.C. Ahora bien, en ocasiones
otro tipo de normas obligan a la observancia de
formalidades determinadas (como puede ser la
necesidad de forma pblica para el acceso al
Registro de la Propiedad), o al cumplimiento de
determinados
requisitos
complementarios
(notificaciones,
autorizaciones
administrativas,
certificados...) que, por regla general, no obstan a
la validez civil de la compraventa a la que afectan.
Vistos
los
elementos
constitutivos
de
la
compraventa, pasamos a ocuparnos del contenido
propio de la misma, constituido por las obligaciones
de las partes. Al respecto, observaremos la
desproporcin en cuanto a las normas reguladoras
en nuestro Cdigo, pues dedica 39 artculos a las
obligaciones del vendedor (arts. 1.461 a 1.499) y
tan solo seis a las obligaciones del comprador (arts.
1.500 a 1.505), dado que es en la posicin del
comprador en la que se sitan las especialidades
ms notables de la compraventa.
Entrando en el anlisis de las obligaciones del

vendedor, suele sealarse como la primera de ellas
(primera en orden cronolgico) la de conservar y
custodiar la cosa que se ha obligado a entregar
desde el momento de la perfeccin del contrato
hasta el de la entrega (argumento, art. 1.094 C.C.),
de modo que si la cosa parece o se desmejora en
ese intervalo por dolo, negligencia o morosidad
suya, ser responsable. En relacin con este deber
de conservacin se plantea el clsico problema de
la teora de los riesgos en la compraventa, que
viene a responder al interrogante de si
deteriorndose la cosa entre la perfeccin del
contrato y la entrega sin culpa del vendedor, los
riesgos los ha de soportar ste (perdiendo cosa y
precio) o el comprador (que a pesar de no recibir la
cosa o recibindola en malas condiciones se ver
obligado a pagar ntegramente el precio). Los
antecedentes romanos de nuestro Cdigo ponen los
riesgos de cuenta del comprador (periculum est
emptoris), pero la poca claridad del legislador al
regular la materia en artculo 1.452 ha dado lugar a
diferentes posiciones interpretativas:
1. La postura clsica, seguidora de la lnea del
Derecho romano y mayoritariamente aceptada en
nuestra doctrina, entiende que los riesgos los
soporta el comprador. Esta postura entiende que,
interpretando el art. 1.452, sus dos primeros
prrafos nada dicen acerca de la obligacin del
comprador de pagar o no el precio, sino que, por
va de remisin, se limitan a liberar al vendedor de
la suya de entregar la cosa. Pero el prrafo tercero,
al referirse a las cosas genricas, interpretando

como una excepcin a la regla general, supone que
sta es que los riesgos los soporta el comprador.
Adems, defienden la justicia de esta solucin en
compensacin del derecho que al comprador asiste
sobre los frutos de la cosa vendida desde la
celebracin del contrato (art. 1.468.2 C.C.).
2. La postura contraria, que es la que, en opinin
de la mayora de nuestros mercantilistas, adopta el
C. de C., considera que los riesgos los soporta el
vendedor, que es quien, hasta que se produzca la
entrega, contina siendo dueo de la cosa (res
perit domino). Entienden los defensores de esta
postura que es sta la ms justa en abstracto, y la
ms adecuada al carcter bilateral de la
compraventa. Por lo que toca al obstculo que
supone el art. 1.452, observan que el mismo no se
refiere para nada a si el comprador ha de pagar o
no el precio de la cosa, sino que slo se refiere a la
posibilidad de perecimiento de sta, de modo que el
prrafo 3 vendra a poner de manifiesto que dicho
perecimiento no puede acaecer en las cosas
genricas hasta su especificacin. Si nada dice el
art. 1.452, habr que remitirse a la regla general
que para las obligaciones bilaterales recoge el art.
1.124 C.C.; e incumplida por el vendedor la
obligacin de entregar la cosa, cesar para el
comprador la de entregar el precio. Aducen tambin
en su apoyo la literalidad del art. 1.468.1 C.C., que
obliga al vendedor a entregar la cosa en el estado
que se hallaba al perfeccionarse el contrato, por lo
que los deterioros o prdida posterior han de ser de

su cuenta.
3. Al lado de estas dos posturas extremas, se
encuentran tambin posiciones intermedias. Tal en
la de COSSO, quien considera que el art. 1.452
C.C. se limita a sentar la presuncin de que
perfeccionando el contrato e individualizada la cosa,
sta se halla a disposicin del comprador, y si ste
no la retira, ser porque no le conviene, por lo que
es l quien debe correr con los riesgos; ahora bien,
esta presuncin podr destruirse mediante la
prueba de que la dilacin en la entrega se produjo
porque convena al vendedor. Otra postura
intermedia es la mantenida por autores como
PINT TUIZ y DEZ-PICAZO, quienes entienden que
los riesgos los soporta el comprador nicamente en
cuanto al dao o provecho (que es lo que dice el
art. 1.452), pero que dichos riesgos sern de
cuenta del vendedor en caso de perecimiento total,
en el que no jugar el art. 1.452, sino el 1.124.
Como segunda obligacin del vendedor, y
precisamente como su obligacin principal, figura la
de la entrega de la cosa vendida. Esta obligacin
tiene, como ya antes hemos puesto de manifiesto,
una importancia fundamental en nuestro sistema,
pues la entrega no se limita a una simple puesta en
posesin de quien es ya propietario (como en el
Derecho francs), sino que adquiere una decisiva
trascendencia jurdica, al ser el modo que unido al
contrato transmite la propiedad en los casos en que
el vendedor es dueo de la cosa o no sindolo se
halla legalmente legitimado para ello (adquisiciones
a non domino). Regula nuestro C.C. la obligacin de

entrega en los arts. 1.462 a 1.473 (refirindose el
ltimo al problema de la doble venta, del que
despus trataremos), artculos que, a falta de otros
generales, han servido a nuestra doctrina de base
para construir la teora de la traditio en Derecho
espaol (V. tradicin o entrega). Comienza el
Cdigo recogiendo las diversas formas que puede
adoptar la entrega, segn se trate de bienes
muebles o de inmuebles en los arts. 1.462, 1.463 y
1.464: tradicin real, instrumental o por escritura
pblica, tradicin simblica, tradicin consensual o
por ministerio de la Ley, traditio brevi manu,
constituto posesorio, cuasitradicin. No nos vamos
a ocupar en concreto de cada una de ellas, pero s
apuntaremos un problema que nuestra doctrina
debate sin llegar a acuerdo, y es el de si la tradicin
mediante escritura pblica del art. 1.462.2 es una
autntica entrega que atribuye una posesin
equivalente a la material, o si se trata de una
simple presuncin de entrega que se limita a
producir una posesin ficticia.
A continuacin, recoge en los arts. 1.466 y 1.467
dos supuestos en los que el vendedor puede
suspender el cumplimiento de su obligacin de
entregar la cosa, referido el primero a las ventas
con precio de presente, y el segundo a las ventas
con precio aplazado. Y se termina la regulacin con
una serie de preceptos (arts. 1.468 a 1.472) que
hacen referencia al objeto de la entrega, para
despus de recoger los principios de identidad e
integridad en el cumplimiento, venir a establecer,
respecto de la compraventa de fincas, ciertas

excepciones para aquellos casos en que la finca
vendida resulta de diferente cabida o calidad de las
expresadas en el contrato (as, el comprador tiene
que pasar por la menor cabida cuando sta es
inferior a la dcima parte de la cabida total).
Al lado de la obligacin de entrega cita el art. 1.461
como la otra obligacin tpica del vendedor, la de
saneamiento. En virtud de la misma, el vendedor se
halla obligado a garantizar el comprador en la
posesin legal, pacfica y til de la cosa vendida.
Dicha obligacin, complementaria de la de entrega
y configurada como un supuesto de obligacin legal
en opinin de GARCA CANTERO, adopta dos
manifestaciones
en
nuestro
Derecho:
el
saneamiento por eviccin y el saneamiento por
vicios ocultos; la primera, referente a la necesidad
de garantizar al comprador la posesin pacfica de
la cosa; la segunda, destinada a asegurarle que la
cosa estar en condiciones de servir para el uso al
que se la destina. Tiene esta obligacin de
saneamiento una detallada regulacin en nuestro
Cdigo, quiz excesiva (se introduce, por ejemplo,
en cuestiones procesales), y fiel a sus antecedentes
romanos. Antes de pasar a tratar de sus dos
manifestaciones, conviene poner de manifiesto que
las acciones tendentes a exigir el saneamiento
gozan de su propia entidad, y no deben confundirse
ni con las acciones de cumplimiento, ni con las de
resolucin por incumplimiento, ni con las de nulidad
del contrato por vicios del consentimiento.
a) Saneamiento por eviccin. Puede ser

definido, a la vista del art. 1.475 C.C., como la
obligacin del vendedor de responder al comprador
de todo o parte de la cosa vendida cuando es
privado de ella por sentencia firme y en virtud de
un derecho anterior a la compra. A la vista de este
concepto, entiende BADENES que no cabe hablar de
eviccin en los supuestos de perturbaciones de
mero hecho, ni de acontecimientos derivados de la
naturaleza (por ejemplo, la prdida de parte del
fundo por consecuencia de las aguas), ni cuando un
tercero se limite a ejercer una accin posesoria;
tampoco en los supuestos de cambio de legislacin
o de actos arbitrarios del poder ejecutivo
(expropiacin forzosa).
Se configura el saneamiento por eviccin como una
obligacin natural del contrato de compraventa. As,
el vendedor responde en caso de eviccin aunque
nada se haya estipulado en el contrato, pero los
contratantes pueden moldear esta responsabilidad
agravndola, reducindola o suprimindola (art.
1.475), aunque ser nulo todo pacto que exima al
vendedor de responder de la eviccin si hubiera
mala fe por su parte. Por otro lado, pactada la
supresin, para que sea plenamente efectiva, es
necesario que el comprador conozca los riesgos de
la eviccin y se someta a sus consecuencias (art.
1.477), con lo que, en opinin de MANRESA, se
estar celebrando un contrato aleatorio.
Los arts. 1.480, 1.481 y 1.482 recogen los
requisitos y desenvolvimiento de esta figura. As,
para que el saneamiento por eviccin pueda tener

lugar se requiere:
1. Que haya recado sentencia firme, esto es,
sentencia ejecutoria, contra la que no quepa ya
recurso alguno. No arrastran, pues, obligacin a
sanear las sentencias recadas en procedimientos
de jurisdiccin voluntaria, ni los interdictos, ni los
procedimientos seguidos al amparo del art. 41 L.H.,
por carecer sus resoluciones de firmeza. S, en
cambio, ha entendido la jurisprudencia que son
equivalentes a una sentencia firme los laudos
arbitrales o las resoluciones administrativas firmes.
2. Que por esa sentencia se haya privado al
comprador de todo o parte de la cosa adquirida,
privacin del dominio que ha de ser real y no
supuesta, definitiva y no slo posible.
3. Que dicha privacin se haya producido en virtud
de un derecho preexistente a la compra (no ser
motivo de eviccin, por tanto, una usurpacin que
se consume con posterioridad a la venta).
4. Que se notifique al vendedor la demanda de
eviccin a instancias del comprador, a fin de que el
vendedor pueda aportar medios de defensa contra
dicha pretensin. Ahora bien, esta notificacin no
genera para el vendedor la obligacin de
comparecer en el proceso, sino que supone ms
bien una carga: el vendedor no se halla obligado a
comparecer, mas si lo hace, podr defender su
posicin y evitar las repercusiones de una eviccin
definitiva.
5. Que se ejercite la accin dentro del plazo: los 15

aos del art. 1.964 C.C., a falta de fijacin de otro
plazo especfico. Este trmino se computar desde
la firmeza de la sentencia que condene al
comprador a la prdida de la cosa.
La intervencin del vendedor en el proceso seguido
contra el comprador, que se regula en el art. 1.482,
tiene, pues, como presupuestos la pendencia del
proceso, que el vendedor no fuera ya parte en el
mismo, y la notificacin del comprador. En cuanto a
la posicin que el vendedor adopta, la doctrina
discute: al tratarse ste de un problema de orden
procesal, nos limitaremos a decir que para algunos
autores su posicin es la de una autntica parte en
el proceso, mientras que para otros se limita a ser
un coadyuvante del comprador.
Cuando definitivamente la eviccin se lleva a efecto
y el comprador es privado de todo o parte de la
cosa, se despliegan para el vendedor los efectos del
saneamiento. As, si nada se ha pactado, el
vendedor se ver obligado a entregar al vendedor
el valor que tenga la cosa vendida al tiempo de la
eviccin, a no ser que la renuncia haya sido hecha
por el comprador con conocimiento de los riesgos
de la eviccin y atenindose a sus consecuencias.
Finalmente, para el caso de eviccin parcial, es de
aplicacin la norma del art. 1.479, que aade a los
efectos normales de la eviccin el plus para el
comprador, que supone poder optar por la rescisin
del contrato.
Como ltimo precepto dentro de los que dedica el

Cdigo al saneamiento por eviccin, figura el art.
1.483, que hace referencia al saneamiento por
gravmenes ocultos en las fincas. Un primer
problema que plantea es el de su misma
incardinacin sistemtica, pues mientras para
algunos autores es correcta (SCAEVOLA), por
suponer la carga un supuesto asimilable al de la
prdida parcial de la finca, para otros (CASTN)
sera ms correcta la consideracin del caso como
un supuesto de saneamiento por vicios ocultos. Lo
que s parece claro es que en este caso el
saneamiento no necesitar de la observancia de los
requisitos que antes hemos expuesto para el caso
de eviccin, por tratarse la del 1.483 de una accin
autnoma. Como presupuestos de aplicacin de la
misma podemos citar:
A. Que se trate de una finca: la mayor parte de la
doctrina se muestra de acuerdo en sealar que este
precepto es slo aplicable respecto de los
inmuebles por naturaleza, si bien autores como
BADENES defienden su aplicacin analgica a
supuestos en que sean otras las cosas vendidas.
B. La existencia de alguna carga o servidumbre no
aparente. Hay dudas en la doctrina acerca de si
pueden entenderse incluidas en este concepto las
servidumbres legales, pero parece haber acuerdo
en que no podrn considerarse como cargas a estos
efectos las limitaciones legales del dominio, ya que
stas, de tipo institucional, debern ser conocidas
por el comprador. BADENES, por su parte, propone
la extensin del concepto de carga a los
arrendamientos rsticos y urbanos especialmente

protegidos. Dicha carga ha de ser oculta, esto es,
desconocida del comprador al tiempo de celebrar el
contrato. Se plantean aqu discrepancias doctrinales
acerca de si podr merecer la calificacin de oculta
aquella carga que se halle inscrita en el Registro de
la Propiedad. A la hora de tratar la eficacia de este
precepto en relacin con el mencionado Registro,
GARCA CANTERO distingue una serie de casos:
a) Si la carga no se hallaba inscrita en el Registro y
el comprador, por su parte, inscribe, la carga no le
perjudica, por lo que no es de aplicacin el art.
1.483.
b) Cuando la carga no se halla inscrita y el
comprador tampoco inscribe, las relaciones se
desenvuelven en el campo del Derecho Civil puro,
por lo que s resultan de aplicacin las previsiones
del art. 1.483. Lo propio ocurrir cuando la
inscripcin
de la
carga
tenga
lugar
con
posterioridad a la venta.
c) El caso ms discutido es aquel en que el titular
de la carga o servidumbre la tuviese inscrita con
anterioridad a la compra, inscriba o no el
comprador. En tal supuesto, la doctrina tradicional
(OSSORIO,
CASTN),
basndose
en
la
cognoscibilidad legal de la que gozan los asientos
registrales (art. 38 L.H.), viene considerando que
no es aplicable el art. 1.483, pues no podr nunca
hablarse de carga oculta. Sin embargo, autores
como PASCUAL LACAL y DE NGEL YGUEZ
entienden que, si a pesar de hallarse la carga
inscrita el comprador la desconoca, una vez se

verifique la compra, los efectos del Registro
consistirn, efectivamente, en que el comprador de
las acciones del art. 1.483 contra el vendedor (sta
es, afirman, la forma correcta de interpretar el art.
1.483 en relacin con el 1.502 C.C.).
C. Exige a continuacin el precepto que la carga no
se halle mencionada en la escritura de venta. A
pesar de la diccin literal del artculo, viene
entendiendo la doctrina que ello no quiere decir que
su aplicacin se reduzca a los casos en que la venta
se efecte mediante escritura pblica, sino que lo
que ocurre es que la mencin o no de la carga ha
de entenderse referida al momento de la perfeccin
del contrato, con independencia de la forma en que
sta haya tenido lugar.
D. Finalmente, ha de tratarse de una carga
importante: como dice el propio art. 1.483, de tal
naturaleza que deba presumirse que no habra
adquirido el comprador la finca si la hubiera
conocido.
Constatada la existencia de los presupuestos de
aplicacin de la norma, produce como efectos para
el comprador, el nacimiento de dos acciones
diferentes: una, que el Cdigo llama rescisin y que
la doctrina prefiere calificar de desistimiento o
acaso de nulidad por incumplimiento, que puede
ejercitarse en el plazo de un ao a partir del
otorgamiento de la escritura (plazo que corre con
independencia de que el comprador conozca o no la
carga); otra, de indemnizacin de daos y
perjuicios, que tiene un ao a partir del

otorgamiento de la escritura (plazo que corre
independientemente conozca o no la carga); otra,
de indemnizacin de daos y perjuicios que tiene
un plazo de ejercicio de un ao a partir del
descubrimiento de la carga, pero que, en la
interpretacin que parece ms correcta de la
confusa diccin del artculo, slo podr ser
ejercitada dentro del plazo de dos aos, a contar de
la perfeccin del contrato.
Finalmente, haremos referencia a la relacin de
este precepto con la clusula que suele usarse en
los protocolos notariales, segn la cual la finca se
transmite libre de cargas. Ello, en principio, no
pasa de ser una simple manifestacin del vendedor
que no se ve amparada por la fe notarial, de ah la
obligacin que el Reglamento Notarial impone al
fedatario de advertir a la parte compradora sobre la
conveniencia de constatar el estado registral de
cargas de la finca antes de decidirse a la compra.
De todas formas, ni esta misma advertencia es, al
menos en teora, suficiente, pues es posible
imaginar que una carga tenga entrada en el
Registro justamente en el momento anterior al del
otorgamiento de la escritura, y parecera una
diligencia excesiva el imponer al comprador la
necesidad de conocer el estado de la finca en ese
preciso momento. Por ello, con independencia de
las sanciones penales con que esa manifestacin
falsa en la escritura pueda ser castigada, es de
resear la interpretacin jurisprudencial mayoritaria
de la clusula en el sentido de que mediante la
misma, el vendedor asume ex contractu la

obligacin de entregar la finca libre de cargas y, de
no ser ello posible, de abonar al comprador la
indemnizacin correspondiente, con lo que no sern
de aplicacin los breves plazos de prescripcin del
art. 1.483, sino el plazo general de 15 aos del art.
1.964 C.C. Aparte de ello, la doctrina viene
entendiendo que esta accin de cumplimiento sera
compatible con la anulacin del contrato por error
(que puede interesar al comprador si es que
ninguna utilidad puede prestarle la finca gravada).
b) Saneamiento por vicios ocultos. Constituye
la garanta para el comprador de la posesin til de
la cosa, esto es, de que se hallar en condiciones
de ser destinada al uso pactado en el contrato, o en
su caso, al que habitualmente se le da en el trfico.
Es, como el saneamiento por eviccin, de origen
romano y constituye un efecto natural de la
compraventa: responde de los vicios ocultos el
vendedor aunque nada se haya expresado en el
contrato, pero los contratantes podrn modificar la
obligacin legal, si bien ser nulo el pacto de
exclusin de la responsabilidad del vendedor
cuando ste conoca los vicios y no los manifest al
comprador.
Vienen caracterizndose los vicios
redhibitorios por las siguientes notas:
ocultos
1. Ser ocultos o encubiertos y desconocidos del

comprador. Es esta una cualidad relativa, como
pone de manifiesto el Cdigo en los arts. 1.484 y
1.485, pues en su apreciacin influyen las
cualidades personales del comprador. As, se

excluye la procedencia de la accin de saneamiento
cuando el comprador, por su profesin, debera
tener conocimiento de los vicios. Es, en cambio,
irrelevante que los vicios sean o no conocidos del
comprador (si bien se prevn sanciones para ste
en el caso de que hubiese obrado con mala fe).
2. Los vicios han de ser preexistentes a la venta.
3. Ha de tratarse de vicios graves, esto es, que
hagan inservible la cosa para el uso al que se la
destina, o que disminuyan de tal manera ese uso
que, de haberlos conocido el comprador, no hubiera
comprado o hubiese pagado por ella un menor
precio.
Es necesario, por otra parte, que el comprador
ejercite la accin de saneamiento en el plazo de
seis meses, contados desde la entrega de la cosa
(art. 1.490). En este sentido, un sector doctrinal
propone la sustitucin de este sistema por uno
similar al del Cdigo de Comercio; esto es, la
concesin de un plazo muy breve para la denuncia
de los vicios, y de otro ms largo para el ejercicio
de la accin.
Como efecto general del saneamiento por vicios, se
ofrece al comprador la opcin entre las dos
acciones clsicas que ya conoci el Derecho
romano: la accin redhibitoria, esto es, desistir el
contrato, devolviendo la cosa al vendedor y siendo
reembolsado por ste de los gastos que haya
satisfecho, y la accin quanti minoris, que consiste
en solicitar una rebaja proporcional del precio, a
juicio de peritos. Al lado de estos efectos generales,

prev el Cdigo la agravacin de la responsabilidad
para el vendedor de mala fe, y un rgimen especial
para los casos de prdida de la cosa anteriores al
ejercicio de la accin (arts. 1.491 y 1.492).
Despus de la regulacin general del saneamiento
por vicios ocultos contiene el Cdigo una regulacin
especial de este tipo de vicios en las ventas de
animales (arts. 1.493 a 1.499), de cada vez menor
importancia prctica, y en la que se abordan
problemas tales como el concepto de vicio oculto en
relacin con el reconocimiento facultativo (art.
1.495), la pretendida nulidad del contrato en que se
vendan animales que padezcan enfermedades
contagiosas o sean intiles para el servicio
expresado (art. 1.494), o el plazo ms breve de
cuarenta das para ejercitar la accin (art.) 1.496).
Tambin se concede en este supuesto al comprador
la opcin entre la accin redhibitoria y al quanti
minoris (arts. 1.498 y 1.499).
Adems de las obligaciones de entrega y
saneamiento, recoge el Cdigo Civil el deber para el
vendedor de satisfacer ciertos gastos como
consecuencia de la venta, a saber, los de entrega o
transmisin, salvo pacto en contrario (art. 1.465) y
los de otorgamiento de la escritura matriz, tambin
a falta de otra previsin contractual (art. 1.455).
Pero aparte de estas obligaciones legales, se
plantea la doctrina si figura entre las obligaciones
del vendedor la de transmitir al comprador el
dominio de la cosa vendida, existiendo dos tesis
encontradas:
- La de los que opinan que no es obligacin del

vendedor transmitir el dominio (DE DIEGO, ROCA
SASTRE, ALBALADEJO). sta era la postura del
Derecho romano, en la que haba personas que
podan vender, pero no ser propietarios, y cosas no
susceptibles de dominio. Se basan estos autores en
la admisin de la venta de cosa ajena en nuestro
ordenamiento, en la interpretacin literal de las
obligaciones del vendedor (slo entrega y
saneamiento, art. 1.461) y en la consideracin que
el Cdigo slo impone al vendedor la obligacin de
sanear cuando el comprador es efectivamente
privado de la cosa, no bastando con la prueba de
que el vendedor no era su dueo. En consecuencia,
no es de aplicacin afn el art. 1.124 C.C.
- La de los que opinan que la transmisin del
dominio s figura entre las obligaciones del
vendedor (PREZ GONZLEZ y ALGUER, DE BUEN,
PUIG
BRUTAU).
Basan
estos
autores
su
argumentacin en una interpretacin amplia de la
obligacin de entregar, considerando que no se
reduce a la simple puesta en posesin material,
sino que alcanza tambin a la transmisin del
dominio (de poder y posesin habla el art.
1.462), y citan como complementarios los arts.
1.160 (no es vlido el pago hecho por quien no
tenga la libre disposicin de la cosa debida), 1.502
(que autoriza al comprador a suspender el pago del
precio cuando sufra perturbaciones en el dominio) y
1.258 (los contratos obligan segn su naturaleza, y
en la compraventa el precio es lo conmutativo del
dominio).
En la prctica, la discusin no tiene una excesiva

transcendencia. As, los mismos defensores de la
primera tesis observan que como la finalidad de la
compraventa es la transmisin de la propiedad, la
entrega de la cosa conllevar normalmente el
traspaso dominical. Es en este sentido interesante
lo dispuesto por la Ley 567 de la Compilacin
Navarra, a tenor de la cual el vendedor se halla
obligado a entregar la libre posesin de la cosa
vendida y a hacer todo lo posible para que el
comprador adquiera la propiedad sobre la misma.
Antes de pasar a tratar de las obligaciones del
comprador, haremos una breve exgesis del art.
1.473 C.C, que plantea el problema de la pluralidad
de ventas de una misma cosa. Ante todo, hemos de
sealar que este precepto no viene a consagrar la
licitud de la doble venta, ni a eliminar otras posibles
consecuencias penales o civiles de la misma, sino
que se ha dictado para la solucin del conflicto de
intereses que la figura presenta en orden a la
adquisicin de la propiedad. El planteamiento del
supuesto es posible en nuestro ordenamiento
precisamente por la doble fase de perfeccin (por el
consentimiento) y consumacin (por la entrega) en
que se desdoble la compraventa: as, propiamente,
la doble venta se producir cuando hallndose
perfecta la venta, pero an no consumada, se
interponga un nuevo comprador (si la primera
venta se hallara ya consumada, el supuesto caera
dentro de la figura de la venta de cosa ajena).
Constituyen, pues, presupuestos de la doble venta
los siguientes:
A. Un vendedor nico, ya sea una persona fsica o

jurdica, opere por s o mediante representante. El
T.S. ha reconocido la existencia de vendedor nico
en el caso de operarse dos ventas judiciales de la
misma cosa, por entender que quien vende en tal
caso es el ejecutado.
B. Una pluralidad de compradores: no hay, pues,
doble venta cuando el segundo comprador acta
como heredero o como representante legal o
voluntario del primero.
C. Dos o ms contratos de compraventa separados,
vlidos y no consumados (pues es precisamente
cul de ellos se consuma lo que se discute). A estos
efectos, el T.S. ha considerado como equivalentes a
la venta los supuestos de tanteo ejercitado,
permuta y las ventas judiciales, y ha declarado, por
el contrario, que el art. 1.473 no es aplicable al
supuesto de opcin de compra, pues sta no
equivale a una verdadera venta hasta que la opcin
se ejercita.
D. La identidad del objeto, y que ste sea propio del
vendedor.
Es requisito esencial para que un comprador pueda
resultar triunfante, la concurrencia de buena fe por
su parte. Literalmente, el artculo slo exige este
requisito respecto de la compraventa civil, pero
el T.S. ha declarado que es tambin exigible para
los inmuebles en el caso de inscripcin en el
Registro. Se plantea el problema de si cualquier
conocimiento de la primera venta excluye la buena
fe en el segundo comprador, opinando GULLN que
subsiste la buena fe si el comprador tena

conocimiento de la venta anterior, pero saba que
sta no haba llegado a consumarse. Sin embargo,
el T.S. y la mayora de la doctrina entienden que
por buena fe hay que referirse a la ignorancia por
parte del segundo comprador de que lo que
adquira haba sido vendido con anterioridad a otro.
La buena fe se exige nicamente en el momento
del contrato (mala fides superveniens non noces).
Otro problema que plantea este artculo es si
cuando se refiere en sus prrafos 1 y 3 a la
posesin ha de entenderse incluido todo tipo de
posesin, tanto la real como la ficta (la transmitida
a travs de la escritura pblica), o si por el
contrario, como parece ser la opinin del T.S. y
entiende la mayor parte de la doctrina, la posesin
real o material ha de prevalecer sobre la ficticia o
instrumental.
Las normas de resolucin de los conflictos que da el
art. 1.473 supone, en definitiva, aplicaciones del
principio de prioridad, que para los muebles se
refleja en la posesin (art. 445 C.C.) y para los
inmuebles en el acceso al Registro (art. 17 L.H.), y,
a falta de ste, la posesin y en ltimo trmino, en
la fecha de antigedad de los ttulos (entendiendo
ttulo como contrato, no como documento). Sin
embargo, observa MOLINA GARCA, a la luz de los
pronunciamientos
jurisprudenciales,
que
la
preferencia en los inmuebles por el comprador que
primero inscriba, cede en una serie de supuestos:
a) Cuando la venta inscrita ha sido simulada,

porque la inscripcin no convalida su nulidad (art.
33 L.H.).
b) Cuando en la compraventa no inscrita ha
mediado tradicin real y en la inscrita simplemente
traditio ficta (dudoso para muchos autores).
c) Cuando se trate de un caso de inmatriculacin y
no hayan transcurrido todava los dos aos que el
art. 207 L.H. exige para que ste se vea protegido.
Esta postura es impugnada por los autores que
siguen la tesis dualista del tercero en nuestra
legislacin hipotecaria, por entender que lo que el
art. 207 L.H. viene a decir es que en los dos
primeros aos el inmatriculante no se hallar
protegido frente al verdadero dueo, pero aqu el
otro comprador no es verus dominus. As, el art.
1.473 es para estos autores un reflejo del art. 32
L.H. sobre la inoponibilidad de los documentos o
ttulos no inscritos, y viene a sancionar al
comprador que no inscribe en beneficio del que
inscribe.
d) Cuando existe una posesin real en concepto de
dueo de otra persona (siguiendo la interpretacin
que hace VALLET de los arts. 448 C.C. y 36 L.H., y
que no toda la doctrina comparte).
Finalmente, por lo que toca a la posicin del
comprador no preferido por el art. 1.473, en
algunas ocasiones la jurisprudencia ha venido a
decir, errneamente, que se tratara de un caso de
venta de cosa ajena (ya hemos visto la diferencia)
o de una compraventa nula por falta de objeto. Lo
cierto es que este comprador podr ejercitar la

accin de incumplimiento que le ofrece el art.
1.124, y no siendo posible el cumplimiento
especfico, entrar en juego la resolucin con la
correspondiente
indemnizacin
de
daos
y
perjuicios.
Correlativamente a las obligaciones del vendedor,
que hemos examinado, se despliegan
las
obligaciones del comprador. Seala el art. 1.445
como principal de ellas la del pago del precio, pero
que se ve complementada por otras, tales como la
obligacin de recibir la cosa vendida (si se negara,
puede
el
vendedor
liberarse
mediante
su
consignacin), la de abonar, salvo pacto, los gastos
de transporte de la cosa desde el lugar de la
entrega (art. 1.465) y, en fin, la de satisfacer al
vendedor los gastos necesarios y tiles hechos en la
cosa vendida desde el momento de la perfeccin del
contrato hasta el de la entrega (por la
interpretacin conjunta de los arts. 1.468.2 y 356
C.C.).
Pero la obligacin fundamental del comprador
reside en el pago del precio de la cosa vendida.
Dicho pago puede efectuarse en moneda de curso
legal, con lo que tendr pleno valor liberatorio,
valor que, por el contrario, no alcanzarn las letras
de cambio, pagars, cheques..., por tener estos
instrumentos los peculiares efectos del art. 1.170
C.C. En cuanto a la realizacin del pago mediante
un abono en cuenta bancaria, tendr valor
libertario, si hay convenio expreso o tcito de las
partes al respecto; en otro caso, parece que habra
que considerarlo como un pago hecho a tercero (en

el sentido del art. 1.163.2 C.C.), si bien cabr la
aceptacin tcita del vendedor al mismo.
Se refiere el art. 1.500 C.C. al tiempo y lugar en
que el comprador habr de cumplir su obligacin,
disponiendo que, a falta de previsin contractual, el
pago del precio deber hacerse en el tiempo y lugar
en el que se haga la entrega de la cosa vendida,
con lo que se aparta de la regla general del art.
1.171 C.C. Por tanto, la regla general ser la
entrega simultnea de cosa y precio (pago de
presente), pero esta regla puede alterarse por las
partes, disponiendo la prestacin anticipada, bien
del precio (precio confesado), bien de la cosa
(precio aplazado). Constituye este supuesto,
tambin llamado de venta a crdito, el que plantea
ms interesantes problemas prcticos y el que es
objeto de una especial atencin por parte del
Cdigo, a fin de consolidar la posicin de las partes,
y muy especialmente la del vendedor.
As, el art. 1.502 C.C. regula la posibilidad que
tiene el comprador en las ventas con precio
aplazado de suspender el pago del mismo cuando
se vea perturbado en la posesin o dominio de la
cosa vendida o tenga el temor de serlo como
consecuencia de una accin reivindicatoria o
hipotecaria.
Constituye
este
precepto
un
mecanismo de defensa anticipada para el
comprador, una especie de garanta previa al
saneamiento. En cuanto a las acciones que pueden
justificar la suspensin, el T.S. ha declarado que
deben tambin entenderse incluidos los interdictos
(en cuanto implican el temor fundado de una

reivindicacin) y las acciones de nulidad, rescisin o
resolucin de un acto anterior que puedan devenir
en perturbaciones dominicales. El comprador ha de
comunicar que suspende el pago del precio al
vendedor, y la causa por lo que lo hace, a fin de
que ste pueda emplear los remedios pertinentes,
pero no se halla obligado a consignar el precio
entretanto.
Pero es la posicin del vendedor la que ha de ser
objeto de una proteccin especial en las ventas con
precio aplazado, toda vez que se ha desprendido de
la titularidad de la cosa, y tiene un simple derecho
de crdito para obtener el pago del precio aplazado.
Ello se consigue mediante una serie de garantas,
unas de origen legal y otras convencionales que
pasamos ahora a referir.
Dentro de las garantas convencionales ocupa un
lugar preeminente el llamado pacto de reserva de
dominio, por el que se estipula que aunque se
verifique la entrega de la cosa vendida, no se
producir la transmisin de la propiedad, que
continuar en manos del vendedor hasta que el
comprador le haya satisfecho totalmente el precio
(pacto que es objeto de una regulacin especial en
la Compilacin Navarra). Este pacto tiene su
fundamento en la bilateralidad esencial al contrato
de compraventa, que se despliega no slo en la
fase
de
perfeccin,
sino
tambin
en
la
consumacin: si el vendedor aplaza su obligacin
de pagar el precio, tambin puede aplazar el
comprador la suya de transmitir la propiedad de la
cosa. Es discutida la naturaleza propia del pacto de

reserva de dominio: parecen abandonadas las tesis
que lo configuraban como un caso de compraventa
condicional, entre otras cosas porque el precio, que
es un elemento constitutivo del contrato, no puede
ser elemento condicionante, y porque no es la
perfeccin de la compraventa lo que se aplaza. La
tesis mayoritariamente seguida en nuestra doctrina
es la de su consideracin como un caso de
compraventa en que la transmisin de la propiedad
se halla suspensivamente condicionada (CASTN,
AMORS, PUIG BRUTAU), si bien no faltan voces
que lo califican de compraventa a trmino en lo que
queda aplazado no es la transmisin del dominio,
sino el conjunto de obligaciones de las partes
(GIMNEZ DUART), o de compraventa con
transmisin de la propiedad resolutoriamente
condicionada (DEZ-PICAZO), o, en fin, de reserva
por parte del vendedor de un derecho de hipoteca
(inmuebles) o de prenda sin desplazamiento sobre
la cosa vendida.
Cuando el pacto de reserva de dominio afecta a
inmuebles, plantea como problema especial el de la
viabilidad de su acceso al Registro de la Propiedad
(que parece admitir la mayora de la doctrina), y
cuando afecta a muebles es objeto de especial
regulacin por la Ley de Venta de Bienes Muebles a
plazos, de 17 de julio de 1965. En cuanto al modo
en que se despliegan sus efectos, diremos que
hasta que se pague el precio, el vendedor sigue
siendo dueo de la cosa, pero ha transmitido su
posesin y disfrute al comprador. ste, por su
parte, no es un simple precarista, porque posee un

ttulo y goza de la proteccin interdictal, incluso
frente al mismo vendedor. Parado el precio al
expirar el plazo, la propiedad pasa al comprador sin
necesidad de acto alguno de transmisin, y si el
precio no se paga, despliega su eficacia el pacto de
resolucin del contrato que suele acompaar al de
reserva de dominio entrando en aplicacin los
preceptos correspondientes (1.124 y 1.504 y 1.505,
segn los casos). En cuanto a sus efectos a
terceros, el T.S. ha reconocido eficacia al pacto de
reserva de dominio en una tercera interpuesta por
el vendedor cuando los acreedores del comprador
haban trabado embargo sobre la cosa.
Como otras garantas convencionales que suelen
acompaar a los supuestos de aplazamiento de
precio, podemos citar el pacto de reserva de un
derecho de hipoteca sobre la cosa vendida, en favor
del vendedor, el afianzamiento por un tercero, el
establecimiento del vencimiento anticipado de los
plazos futuros en caso de impago de alguno o
algunos plazos, el pacto de lex commisoria, el
establecimiento de clusulas penales para el caso
de incumplimiento...
Por lo que toca a las garantas legales, podemos
ordenarlas en torno a dos momentos:
- Cuando la cosa se halla an en poder del
vendedor, ste goza de particular derecho de
retencin (si es que puede hablarse de derecho de
retencin sobre una cosa propia) que le conceden
los arts. 1.466 (para las ventas con precio de
presente) y 1.467 (para las ventas con precio

aplazado, caso que se descubra la insolvencia del
comprador).
- Cuando la cosa ha sido ya entregada al
comprador, pero ste no ha incumplido todava, por
no ser exigible la obligacin de pagar el precio,
goza el vendedor de la garanta que le concede el
art. 1.503, al otorgarle el derecho de promover la
resolucin de la venta cuando la conducta del
comprador le produzca el fundado temor de perder
la cosa vendida y el precio.
Y si estando ya la cosa en poder del comprador ste
ha incumplido su obligacin de pagar el precio, cabe
al comprador, aparte de exigir coactivamente el
pago (actio venditi), la otra alternativa que le
confiere el art. 1.124 C.C., a saber, optar por la
resolucin de la venta, resolucin que goza de una
especial regulacin, tanto para los bienes inmuebles
en el art. 1.504 (V.), como para los bienes muebles
en el art. 1.505, del que cabe destacar que, en
opinin de MIQUEL excluye tambin el automatismo
resolutorio, pues subordina la resolucin de la
venta, aparte de al impago, al inters del
vendedor, por lo que parece exigir una declaracin
de voluntad de ste en el sentido de si opta o no
por la resolucin.
Finalmente,
cabe
examinar
de
entre
las
obligaciones del comprador el pago de intereses.
Esta materia se regula en el art. 1.504, y del
mismo se deducen tres supuestos en que el pago
de intereses del precio por el tiempo que medie
entre la entrega de la cosa y el abono de aqul ser

obligatorio para el comprador se haya constituido
en mora. Ha aclarado el T.S. que el segundo
supuesto es de aplicacin a las ventas en que,
diferida la entrega del precio por causa distinta del
acuerdo de los contratantes, y no habiendo
incurrido el comprador en mora, media un tiempo
entre la entrega de la cosa y el pago del precio en
el que aqulla produce fruto o renta, pues no sera
equitativo que el comprador se quedara con los
frutos de la cosa y con los intereses del precio.
Vista la regulacin general de la compraventa,
hemos de sealar que sta plantea determinadas
especialidades en casos concretos. As, por razn
de la cosa plantean peculiaridades la compraventa
de inmuebles o de derechos reales sobre inmuebles
(disposiciones hipotecarias); la compraventa de
bienes muebles a plazos (legislacin especial), el
contrato de suministro, la cesin de crditos, o la
compraventa de derechos de propiedad intelectual
e industrial. Desde el punto de vista subjetivo,
aparte de las especialidades referentes a la
capacidad, cabe resear la regulacin por la
Compilacin
Catalana
de
la
denominada
compraventa con pacto de sobrevivencia, que
realizan conjuntamente los cnyuges casados en
rgimen de separacin de bienes, estipulando que
al fallecimiento de uno de ellos, el otro har suya la
totalidad, y que plantea interesantes problemas en
orden a su naturaleza jurdica (pacto sucesorio,
donacin mortis causa, contrato aleatorio) y en
cuanto a la posibilidad de aplicacin a sujetos de
otra
vecindad
y
a
regmenes
econmicomatrimoniales distintos del de separacin de
bienes. Por razn de la forma, cabe hablar de las
especialidades de la subasta, en sus dos variantes
de judicial y extrajudicial, y que se caracteriza por
constituir una venta pblica y previamente
anunciada de cosas al que ofrezca ms por ellas.
Haremos referencia a un interesante problema que
plantean
las
compraventas
condicionales
(especialmente en relacin con su acceso al
Registro de la Propiedad) que ha sido estudiado
ampliamente por GIMNEZ DUART, y es el de si ha
de fijarse un trmino dentro del cual la condicin
haya o no de cumplirse. TIRSO CARRETERO afirma
la innecesidad del trmino, pensando que el
trmino se halla por esencia vinculado al evento en
que la condicin consiste. Por el contrario, GIMNEZ
DUART entiende que es necesario que la condicin
se someta a trmino: si es condicin suspensiva,
porque
no
puede
quedar
indefinidamente
indeterminada la titularidad de los bienes, y si la
condicin es resolutoria, porque lo contrario
constituira la imposicin de una carga perpetua,
que slo se admite en nuestro Derecho en el caso
de servidumbres. Y en cuanto al trmino concreto
aplicable, entiende que en la condicin suspensiva
es el de 15 aos del art. 1.964 C.C. (excepto en
Catalua y Navarra, en que ser de 30 aos, por
imperativo, respectivamente, el art. 344 y de la Ley
39 de sus Compilaciones), y en la condicin
resolutoria de los 10 aos del art. 1.508 C.C. (30
aos en Catalua y Navarra, art. 326 y Ley 583,
respectivamente), rechazando el trmino propuesto

por DEZ-PICAZO de la aplicacin analgica de los
arts. 781 y 785 C.C.
Finalmente, hay que sealar que, en ocasiones,
acompaan a la compraventa determinados pactos
accesorios o complementarios. Podemos sealar
entre ellos:
1. Las arras o seal (art. 1.454 C.C.): constituyen
tal cantidad de dinero que sin ser la totalidad del
precio que entrega el comprador al vendedor en el
momento de la conclusin del contrato. Dichas
arras pueden desempear bien una funcin
confirmatoria (prueba de la conclusin del
contrato),
bien
penal
(sancin
por
el
incumplimiento), bien penitencial (que es la que el
Cdigo reconoce como regla general: constituye el
medio de rescisin del contrato, que podr
rescindirse allanndose el comprador a perderlas o
el vendedor a devolverlas duplicadas). Sin
embargo, ha sealado el T.S. que el precepto del
art. 1.454 es excepcional, por lo que debe ser
objeto de una interpretacin restrictiva, de modo
que si el comprador ha entregado parte del precio y
no se ha dispuesto otra cosa, debe esa cantidad
entenderse como un simple anticipo y no como
arras.
2. El pacto de retroventa o retracto convencional,
por el que el vendedor se reserva el derecho a
recuperar la cosa vendida y que se regula en los
arts. 1.507 y ss. (V.).
3. El pacto de retroemendo, contrario al anterior,

por el que el comprador se reserva el derecho de
obligar al vendedor a adquirir la cosa nuevamente.
4. El pacto de mejor comprador o de addictio in
diem, por el que se seala un trmino, posterior a
la compraventa, dentro del cual podr el vendedor
desistir del contrato si recibe propuestas ms
ventajosas, a no se que stas sean igualadas por el
comprador.
5. El pacto de no enajenar (al que sern de
aplicacin las previsiones del art. 27 L.H.).
6. La venta a prueba, regulada en el art. 1.453.
[M.A.M.G.]
compraventa.
Derecho Civil
Constituye probablemente la compraventa la ms
importante de las figuras contractuales recogidas y
reguladas por las distintas legislaciones, pues a
nadie se escapa su fundamental importancia
econmica, como el principal de los contratos que
tienen por objeto el intercambio en la propiedad de
los bienes (categora de contratos que vienen
siendo denominados traslativos del dominio).
Importancia econmica a la que hay que unir su
fundamental tambin trascendencia jurdica: siendo
una figura conocida desde muy antiguo, la prctica
totalidad de las legislaciones se han preocupado de
su regulacin, tomndola como modelo o
paradigma a la hora de regular buena parte de los

dems contratos. As, nuestro Cdigo Civil le dedica
una importante cantidad de artculos (del 1.445 al
1.536, si bien incluye en estos preceptos la
regulacin de otras figuras, como los retractos o la
cesin de crditos) y la sita a la cabeza de la
regulacin de las singulares relaciones obligatorias,
excepcin hecha de ese atpico captulo dedicado al
rgimen econmico matrimonial.
Arranca la compraventa, en su devenir histrico, de
la figura de la permuta, de la que se va a separar
cuando aparezca el dinero como medio universal de
cambio y medida, generalmente, aceptada de valor.
Suelen los comentaristas encuadrar la evolucin
histrica de la compraventa en tres fases: una
primera, propia del Derecho romano primitivo, de la
compraventa llamada real o manual, que se
perfeccionaba por la entrega de la cosa, bien de
una forma solemne (mancipatio), bien en forma no
solemne
(traditio);
se
admitir
en
ella
posteriormente el retraso en la entrega del precio,
pero ello conllevar la reserva del dominio de la
cosa por parte del vendedor. La segunda fase,
propia del Derecho clsico romano y en la que se
sitan los ordenamientos que siguen la teora del
ttulo y el modo en cuanto a las transmisiones de
propiedad (entre ellos, el nuestro), es la de
denominada compraventa consensual y productora
de obligaciones: la compraventa se perfecciona por
el mero consentimiento y desde entonces obliga a
vendedor y comprador; al primero a la entrega de
la cosa vendida, al segundo al pago del precio; as,
la compraventa no transmite inmediatamente la

propiedad de lo vendido, sino que necesita el
complemento de la entrega o traditio, entrega en
algunos ordenamientos se configurar como un
contrato abstracto (Derecho alemn), mientras que
en otros conservar la configuracin causal romana
(Derecho espaol, arts. 609 y 1.095 C.C., entre
otros). Y la tercera fase de evolucin es la de la
llamada compraventa consensual y traslativa del
dominio, seguida por los modernos Derechos
francs e italiano: la compraventa no slo se
perfecciona por el mero consentimiento, sino que
opera inmediatamente el traspaso de la propiedad
de la cosa vendida, por lo que la puesta en
posesin del comprador carecer ya de la
significacin traditoria propia de las legislaciones
del grupo anterior.
Recoge nuestro Cdigo Civil el concepto del
contrato de compraventa en el art. 1.445,
caracterizndolo como aqul por el que una persona
(vendedor) se obliga a entregar una cosa
determinada, y otra (comprador) a pagar por ella
un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente. Ms adelante examinaremos estos
elementos
configuradores
del
contrato
de
compraventa; slo sealar aqu que la definicin
legal, si bien recoge con bastante claridad aquello
en que la compraventa consiste, ha sido objeto de
diversas crticas; entre ellas, la de no aclarar si la
compraventa se cie o no al mbito de las cosas
corporales, y la de no aadir ninguna luz sobre el
problema de si se encuentra entre las obligaciones
del vendedor la de transmitir la propiedad de la

cosa vendida.
Se escinde la regulacin de la compraventa en el
Derecho privado espaol en dos cuerpos legales
fundamentales, el C.C. y el C. de C., aparte de
otras disposiciones especficas (como puedan ser
las referentes a bienes del Estado, la legislacin
sobre viviendas de proteccin oficial o la reguladora
de la venta de bienes muebles a plazos). El criterio
de distincin para discernir si una compraventa es
objeto de regulacin civil o mercantil nos lo ofrecen
los arts. 325 y 326 C. de C., que son objeto de
anlisis en otra seccin de esta obra; tan slo
destacaremos aqu que ofrecen como problema ms
destacado el de la discutida mercantilidad de la
reventa, de una trascendental importancia prctica,
pues decide el rgimen a aplicar al supuesto de
compraventas posiblemente ms frecuente: el que
efectan los comerciantes al pblico en sus
establecimientos.
De la regulacin de la compraventa en nuestro
Cdigo Civil viene destacando la doctrina los
caracteres de este contrato, configurndolo como
consensual,
bilateral,
oneroso,
normalmente
conmutativo y traslativo del dominio. Consensual,
porque, como antes hemos sealado, su perfeccin
se produce por el solo acuerdo o conformidad de los
contratantes, segn se deduce de la propia
definicin legal y viene a reiterar el art. 1.450,
insistiendo en la no necesidad de la entrega de cosa
y precio para que el contrato se entiende perfecto
(dichas entregas se incardinan en el momento
posterior de la consumacin del contrato). Bilateral,

porque genera obligaciones a cargo de ambos
contratantes
y
que
se
configuran
como
correspectivas, siendo cada una de ellas el
fundamento de la otra. Oneroso, porque supone un
sacrificio recproco para comprador y vendedor.
Normalmente conmutativo, porque la utilidad
patrimonial a obtener por cada una de las partes se
halla perfectamente delimitada desde el momento
en que el contrato se celebra, si bien la
compraventa puede tambin configurarse como
aleatoria (el ejemplo tpico es la venta de esperanza
a la que despus haremos referencia). Y traslativo
del dominio, por fin, porque si bien no opera
inmediatamente la transmisin de la propiedad, s
constituye uno de los ttulos hbiles, unido al modo
o entrega, para causar ese traspaso dominical
(contrato de finalidad traslativa del dominio).
Caracterizado as el contrato de compraventa desde
una visin general, efectuaremos un breve estudio
del mismo, comenzando por sus elementos,
atendiendo despus a las obligaciones de las partes
y refirindonos finalmente a ciertos supuestos o
figuras especiales, si bien haremos cierto hincapi
en la exposicin, sobre aquellos aspectos de la
regulacin legal que se hayan mostrado como
especialmente interesantes o polmicos.
No
presentan
grandes
especialidades
los
componentes
personales
del
contrato
de
compraventa. As, el art. 1.547 del Cdigo sienta la
regla general de que son capaces para celebrar este
contrato todas aquellas personas a quienes el
Cdigo autoriza para obligarse. De todas formas,

hay que resear que mientras que la capacidad
para comprar no es objeto de especial atencin por
parte del legislador, s se ocupa ste en ciertos
preceptos
de
la
capacidad
para
vender,
especialmente en aquellos supuestos en que los
bienes son de especial importancia (inmuebles y
muebles de valor significativo, como los valores
mobiliarios o los establecimientos mercantiles) as,
los arts. 166 (padres sobre los bienes de los hijos
sometidos a su potestad), 271 (tutor sobre bienes
del pupilo), 323 (menor emancipado), 1.375
(sociedad de gananciales) [...] Y al lado de estos
preceptos en que la capacidad general se limita o
modifica, el art. 1.459 C.C. recoge una serie de
supuestos en que la compraventa se impide entre
determinadas o para determinadas personas y que
la doctrina incluye dentro de la figura de las
prohibiciones y en estrecho contacto con el
problema de la representacin y la autocontratacin
(V. autocontratacin). No es ste el lugar indicado
para estudiar estos supuestos con amplitud, pero s
sealaremos la diferencia de rgimen entre los
supuestos de los tres primeros nmeros, en los que
se protege un inters privado y como tales vienen
siendo configurados como supuestos de nulidad
relativa, y los dos ltimos, que protegen un inters
pblico o general y cuya contravencin se entiende
se castiga con la nulidad absoluta.
El primero de los elementos reales del contrato de
compraventa es la cosa que es objeto de la misma.
El concepto de cosa en el contrato de
compraventa es muy amplio: prcticamente todas

las cosas de lcito comercio pueden ser objeto del
mismo, sea una cosa nica, una pluralidad de ellas
o una universalidad. En cuanto a la compraventa de
derechos, es objeto de una regulacin especfica en
el C.C. bajo el epgrafe De la transmisin de
crditos y otros derechos incorporales (arts. 1.526
a 1.536), y que contiene normas especficas de la
compraventa de crditos al lado de normas
generales y comunes a toda cesin de crditos.
Entre los requisitos que se le exigen a la cosa para
poder constituir vlidamente objeto de este
contrato, hay acuerdo en la doctrina en sealar los
siguientes:
1. Ha de tratarse de una cosa real o posible, bien
sea actual o futura. As no podrn ser objeto de la
compraventa las cosas imposibles, como nos
recuerda el art. 1.460, pero s podrn serlo las
cosas futuras. Y es tradicional, ya desde el Derecho
romano, la distincin de dos especies dentro del
gnero de las compraventas que tienen por objeto
cosas futuras. Por un lado, la venta de esperanza
(emptio spei), en la que el contrato se celebra a
riesgo y ventura del comprador, que se ver
obligado pagar el precio en todo caso, aunque la
cosa no llegue a tener existencia, por lo que el
contrato se configura como aleatorio. De otro lado,
la venta de cosa futura (emptio rei speratae), en la
que el pago del precio por el comprador se
subordina al hecho de la existencia de la cosa;
mayores son las discrepancias doctrinales a la hora
de calificar la figura: unos (RUBINO) ven en ella un
negocio jurdico en va de formacin, otros (la

generalidad de la doctrina y la jurisprudencia) una
compraventa bajo condicin suspensiva; otros,
finalmente (GIMNEZ DUART), una venta a trmino
en la que, si la cosa no llega a existir, el contrato
quedar sin efecto por falta de uno de los
presupuestos de existencia.
2. Ha de ser una cosa de lcito comercio. Han de
excluirse, pues, todas aquellas cosas cuyo trfico
est prohibido, si bien las consecuencias de la
prohibicin sern, en ocasiones, distintas segn la
misma haya sido impuesta por normas civiles
(generalmente, la nulidad del contrato) o de otra
ndole.
3. La cosa ha de ser determinada. Ahora bien, no
es necesario que dicha determinacin sea total en
el momento de la perfeccin del contrato, pues se
entiende que basta con que la cosa sea
determinable, es decir, que pueda concretarse
posteriormente de qu cosa se trata sin necesidad
de un nuevo convenio entre los contratantes (en el
sentido del art. 1.273 C.C.).
4. Obviamente, la cosa vendida no puede
pertenecer ya al comprador. En este sentido, cabe
sealar lo dispuesto por la Ley 571 de la Comp.
Navarra, al determinar la nulidad de la venta de
una cosa propia del comprador, salvo que resulte
hecha bajo la condicin suspensiva de perder aqul
la propiedad de la misma o que se haga tan solo
para obtener la posesin o los derechos que sobre
la cosa puedan corresponder al vendedor.
5. Un requisito discutido es el de si la propiedad de

la cosa vendida ha de pertenecer al vendedor, lo
cual nos plantea la cuestin de la admisibilidad en
nuestro ordenamiento de la venta de cosa ajena.
No vamos a entrar en este momento sobre aquellos
casos en que la venta de una cosa ajena es
susceptible de producir la adquisicin de su
propiedad por el comprador, en virtud del
mecanismo de las llamadas adquisiciones a non
domino (V. propiedad), sino que nos limitamos a
exponer las encontradas posturas que hay en
nuestra doctrina acerca de la admisibilidad de la
venta de cosa ajena. En efecto, para un sector
doctrinal, la venta de cosa ajena debe reputarse
nula: para algunos, con nulidad absoluta, pues es
obligacin del vendedor transmitir la propiedad y
nadie puede transmitir lo que no tiene; para otros,
con nulidad relativa o anulabilidad, pues la venta de
cosa ajena supone error del comprador en la
sustancia de la cosa objeto del contrato, error que
invalida el consentimiento a la vista del art. 1.266
C.C. Otro sector doctrinal, mayoritario, admite la
validez de la venta de cosa ajena, partiendo de la
consideracin de la compraventa como mero
negocio productor de obligaciones (si se vende algo
ajeno, se puede adquirir con posterioridad para
cumplir la obligacin de transmitirlo al comprador),
y apoyndose en que el error del comprador no es
de los que produzcan nulidad de su consentimiento.
Esta segunda postura es la que ha venido a adoptar
la jurisprudencia que, tras mantener en un primer
momento la nulidad de la venta de cosa ajena, con
base en el art. 1.266 C.C., ha venido a sancionar
con posterioridad su validez, si bien limitando sus

efectos a las relaciones entre vendedor y
comprador, y salvando el derecho del verdadero
dueo de la cosa a reivindicarla antes del
transcurso de los plazos de prescripcin. Ahora
bien, encontramos ms equilibrada la opinin de
autores que, como PUIG BRUTAU, consideran que
hay que distinguir diversos supuestos: tratndose
de la venta de cosa genrica, no hay problemas
para admitir la validez de la venta de cosa ajena,
pues es perfectamente posible que el vendedor la
adquiera con posterioridad a la venta para
transmitirla al comprador; si la cosa es determinada
y comprador y vendedor saben que es ajena, el
contrato es vlido y el vendedor se compromete a
adquirirla con posterioridad; si es determinada y
ambos ignoran que es ajena, puede ocurrir que el
supuesto concreto constituya un caso de error en la
sustancia de la cosa por parte del comprador, en
otro caso, el contrato ser firme, sin perjuicio de las
consecuencias de la posible eviccin; si el vendedor
sabe que la cosa que vende es ajena y el
comprador lo ignora, puede que el contrato llegue
incluso a ser nulo por dolo.
Al lado de la cosa se sita como el otro elemento
objetivo caracterstico de la compraventa el precio,
que puede ser definido como la contraprestacin
dineraria equivalente a la cosa o derecho
transferido. Tal como hemos visto que ocurra con
la cosa, se vienen exigiendo al precio por la
doctrina una serie de requisitos:
1. Que sea verdadero o cierto. Si se tratase de un

precio meramente ficticio o simblico, nos
encontraramos con el problema tan discutido en
nuestra doctrina de la validez o nulidad de la
donacin encubierta (V. donacin).
2. El precio ha de consistir en dinero o signo que lo
represente (alusin que a la vista de la fecha de
promulgacin del Cdigo hay que entender referida
a los billetes del Banco de Espaa, y que no puede
extenderse a los cheques, talones, letras de cambio
y otros instrumentos fiduciarios, pues stos tienen
los peculiares efectos del art. 1.170 C.C.). Ha de
consistir en un capital, no en una renta, y para el
caso especial en que el precio de la compraventa
consista parte en dinero y parte en otra cosa, habr
que acudir a la regla interpretativa del art. 1.446
C.C. para concretar la calificacin del contrato como
compraventa o como permuta.
3. El precio ha de ser determinado o, al menos,
susceptible de determinacin. As, los arts. 1.447,
1.447 y 1.449 de Cdigo establecen ciertas normas
sobre la determinacin del precio, a tenor de las
cuales su fijacin puede tener lugar en el mismo
momento de la conclusin del contrato, puede
establecerse por referencia a cosa cierta o puede
dejarse su determinacin al arbitrio de persona
determinada, en cuyo caso, si sta no pudiera o no
quisiera sealarlo, quedar ineficaz el contrato (a
diferencia de otros ordenamientos, que en estos
casos encargan la fijacin a la autoridad judicial).
Tratndose de cosas fungibles, el sealamiento
puede hacerse por referencia al precio que las
mismas cosas tengan en cierto da, Bolsa o

Mercado, o en un tanto o menor. Pero lo que no
cabe es dejar el sealamiento del precio al arbitrio
de alguno de los contratantes, ni tan siquiera, como
ha definido en contra de la mayora de la doctrina
PREZ GONZLEZ y ALGUER, al arbitrio de equidad
de uno de ellos. En caso de que en el contrato no se
haya determinado el precio ni se hayan sealado
reglas para su fijacin, entiende la doctrina que slo
ser vlido el contrato cuando de las circunstancias
del mismo se deduzca que la fijacin del precio es
innecesaria (por ej.: cuando se trate de productos
que por disposicin legal tienen un precio nico e
invariable).
4. No exige el Derecho comn espaol el requisito
del justo precio, al haber seguido nuestro Cdigo la
lnea liberal de los ordenamientos que se basan en
el principio de que las cosas valen lo que se paga
por ellas. S se exige, en cambio, la justicia en el
precio en los ordenamientos cataln y navarro, si
bien de un modo implcito, al admitir la rescisin de
la compraventa por lesin (V. rescisin de sentencia
firme a instancia del rebelde). No es este el
momento de estudiar con amplitud esta figura, pero
s constataremos la diferencia que se produce entre
una y otra legislacin, pues mientras la catalana
(arts. 321 a 325 de su Compilacin) parte de un
presupuesto objetivo (el perjuicio en ms de la
mitad del valor de la cosa) y atribuye accin
nicamente al vendedor, la navarra (Leyes 499 a
507) acoge la figura tanto para el vendedor como
para el comprador que paga ms que lo que la cosa
vale, y adems introduce una matizacin subjetiva,

pues para que la lesin d lugar a la rescisin, es
preciso que haya sido causada por apremiante
necesidad o inexperiencia.
5. No hay que confundir el requisito del precio justo
con el que se ha venido en llamar precio lcito, que
es aquel que se fija como mximo o como
imperativo para la cosa, normalmente en funcin de
disposiciones administrativas. La vulneracin de
dicho precio acarrea sanciones que, en ocasiones,
pasan por la nulidad del contrato, pero que otras
veces se desenvuelven en otros campos (as, por
ej.: en materia de viviendas de proteccin oficial).
Y, terminando con los elementos configuradores del
contrato de compraventa, diremos que sta no
presenta peculiaridades especiales por lo que se
refiere a su forma. Rigen las reglas generales de
libertad de forma, matizadas por lo que toca a los
inmuebles por la exigencia de documentacin
pblica del art. 1.280 C.C. Ahora bien, en ocasiones
otro tipo de normas obligan a la observancia de
formalidades determinadas (como puede ser la
necesidad de forma pblica para el acceso al
Registro de la Propiedad), o al cumplimiento de
determinados
requisitos
complementarios
(notificaciones,
autorizaciones
administrativas,
certificados...) que, por regla general, no obstan a
la validez civil de la compraventa a la que afectan.
Vistos
los
elementos
constitutivos
de
la
compraventa, pasamos a ocuparnos del contenido
propio de la misma, constituido por las obligaciones
de las partes. Al respecto, observaremos la

desproporcin en cuanto a las normas reguladoras
en nuestro Cdigo, pues dedica 39 artculos a las
obligaciones del vendedor (arts. 1.461 a 1.499) y
tan solo seis a las obligaciones del comprador (arts.
1.500 a 1.505), dado que es en la posicin del
comprador en la que se sitan las especialidades
ms notables de la compraventa.
Entrando en el anlisis de las obligaciones del
vendedor, suele sealarse como la primera de ellas
(primera en orden cronolgico) la de conservar y
custodiar la cosa que se ha obligado a entregar
desde el momento de la perfeccin del contrato
hasta el de la entrega (argumento, art. 1.094 C.C.),
de modo que si la cosa parece o se desmejora en
ese intervalo por dolo, negligencia o morosidad
suya, ser responsable. En relacin con este deber
de conservacin se plantea el clsico problema de
la teora de los riesgos en la compraventa, que
viene a responder al interrogante de si
deteriorndose la cosa entre la perfeccin del
contrato y la entrega sin culpa del vendedor, los
riesgos los ha de soportar ste (perdiendo cosa y
precio) o el comprador (que a pesar de no recibir la
cosa o recibindola en malas condiciones se ver
obligado a pagar ntegramente el precio). Los
antecedentes romanos de nuestro Cdigo ponen los
riesgos de cuenta del comprador (periculum est
emptoris), pero la poca claridad del legislador al
regular la materia en artculo 1.452 ha dado lugar a
diferentes posiciones interpretativas:
1. La postura clsica, seguidora de la lnea del

Derecho romano y mayoritariamente aceptada en
nuestra doctrina, entiende que los riesgos los
soporta el comprador. Esta postura entiende que,
interpretando el art. 1.452, sus dos primeros
prrafos nada dicen acerca de la obligacin del
comprador de pagar o no el precio, sino que, por
va de remisin, se limitan a liberar al vendedor de
la suya de entregar la cosa. Pero el prrafo tercero,
al referirse a las cosas genricas, interpretando
como una excepcin a la regla general, supone que
sta es que los riesgos los soporta el comprador.
Adems, defienden la justicia de esta solucin en
compensacin del derecho que al comprador asiste
sobre los frutos de la cosa vendida desde la
celebracin del contrato (art. 1.468.2 C.C.).
2. La postura contraria, que es la que, en opinin
de la mayora de nuestros mercantilistas, adopta el
C. de C., considera que los riesgos los soporta el
vendedor, que es quien, hasta que se produzca la
entrega, contina siendo dueo de la cosa (res
perit domino). Entienden los defensores de esta
postura que es sta la ms justa en abstracto, y la
ms adecuada al carcter bilateral de la
compraventa. Por lo que toca al obstculo que
supone el art. 1.452, observan que el mismo no se
refiere para nada a si el comprador ha de pagar o
no el precio de la cosa, sino que slo se refiere a la
posibilidad de perecimiento de sta, de modo que el
prrafo 3 vendra a poner de manifiesto que dicho
perecimiento no puede acaecer en las cosas
genricas hasta su especificacin. Si nada dice el
art. 1.452, habr que remitirse a la regla general

que para las obligaciones bilaterales recoge el art.
1.124 C.C.; e incumplida por el vendedor la
obligacin de entregar la cosa, cesar para el
comprador la de entregar el precio. Aducen tambin
en su apoyo la literalidad del art. 1.468.1 C.C., que
obliga al vendedor a entregar la cosa en el estado
que se hallaba al perfeccionarse el contrato, por lo
que los deterioros o prdida posterior han de ser de
su cuenta.
3. Al lado de estas dos posturas extremas, se
encuentran tambin posiciones intermedias. Tal en
la de COSSO, quien considera que el art. 1.452
C.C. se limita a sentar la presuncin de que
perfeccionando el contrato e individualizada la cosa,
sta se halla a disposicin del comprador, y si ste
no la retira, ser porque no le conviene, por lo que
es l quien debe correr con los riesgos; ahora bien,
esta presuncin podr destruirse mediante la
prueba de que la dilacin en la entrega se produjo
porque convena al vendedor. Otra postura
intermedia es la mantenida por autores como
PINT TUIZ y DEZ-PICAZO, quienes entienden que
los riesgos los soporta el comprador nicamente en
cuanto al dao o provecho (que es lo que dice el
art. 1.452), pero que dichos riesgos sern de
cuenta del vendedor en caso de perecimiento total,
en el que no jugar el art. 1.452, sino el 1.124.
Como segunda obligacin del vendedor, y
precisamente como su obligacin principal, figura la
de la entrega de la cosa vendida. Esta obligacin
tiene, como ya antes hemos puesto de manifiesto,
una importancia fundamental en nuestro sistema,

pues la entrega no se limita a una simple puesta en
posesin de quien es ya propietario (como en el
Derecho francs), sino que adquiere una decisiva
trascendencia jurdica, al ser el modo que unido al
contrato transmite la propiedad en los casos en que
el vendedor es dueo de la cosa o no sindolo se
halla legalmente legitimado para ello (adquisiciones
a non domino). Regula nuestro C.C. la obligacin de
entrega en los arts. 1.462 a 1.473 (refirindose el
ltimo al problema de la doble venta, del que
despus trataremos), artculos que, a falta de otros
generales, han servido a nuestra doctrina de base
para construir la teora de la traditio en Derecho
espaol (V. tradicin o entrega). Comienza el
Cdigo recogiendo las diversas formas que puede
adoptar la entrega, segn se trate de bienes
muebles o de inmuebles en los arts. 1.462, 1.463 y
1.464: tradicin real, instrumental o por escritura
pblica, tradicin simblica, tradicin consensual o
por ministerio de la Ley, traditio brevi manu,
constituto posesorio, cuasitradicin. No nos vamos
a ocupar en concreto de cada una de ellas, pero s
apuntaremos un problema que nuestra doctrina
debate sin llegar a acuerdo, y es el de si la tradicin
mediante escritura pblica del art. 1.462.2 es una
autntica entrega que atribuye una posesin
equivalente a la material, o si se trata de una
simple presuncin de entrega que se limita a
producir una posesin ficticia.
A continuacin, recoge en los arts. 1.466 y 1.467
dos supuestos en los que el vendedor puede
suspender el cumplimiento de su obligacin de

entregar la cosa, referido el primero a las ventas
con precio de presente, y el segundo a las ventas
con precio aplazado. Y se termina la regulacin con
una serie de preceptos (arts. 1.468 a 1.472) que
hacen referencia al objeto de la entrega, para
despus de recoger los principios de identidad e
integridad en el cumplimiento, venir a establecer,
respecto de la compraventa de fincas, ciertas
excepciones para aquellos casos en que la finca
vendida resulta de diferente cabida o calidad de las
expresadas en el contrato (as, el comprador tiene
que pasar por la menor cabida cuando sta es
inferior a la dcima parte de la cabida total).
Al lado de la obligacin de entrega cita el art. 1.461
como la otra obligacin tpica del vendedor, la de
saneamiento. En virtud de la misma, el vendedor se
halla obligado a garantizar el comprador en la
posesin legal, pacfica y til de la cosa vendida.
Dicha obligacin, complementaria de la de entrega
y configurada como un supuesto de obligacin legal
en opinin de GARCA CANTERO, adopta dos
manifestaciones
en
nuestro
Derecho:
el
saneamiento por eviccin y el saneamiento por
vicios ocultos; la primera, referente a la necesidad
de garantizar al comprador la posesin pacfica de
la cosa; la segunda, destinada a asegurarle que la
cosa estar en condiciones de servir para el uso al
que se la destina. Tiene esta obligacin de
saneamiento una detallada regulacin en nuestro
Cdigo, quiz excesiva (se introduce, por ejemplo,
en cuestiones procesales), y fiel a sus antecedentes
romanos. Antes de pasar a tratar de sus dos

manifestaciones, conviene poner de manifiesto que
las acciones tendentes a exigir el saneamiento
gozan de su propia entidad, y no deben confundirse
ni con las acciones de cumplimiento, ni con las de
resolucin por incumplimiento, ni con las de nulidad
del contrato por vicios del consentimiento.
a) Saneamiento por eviccin. Puede ser
definido, a la vista del art. 1.475 C.C., como la
obligacin del vendedor de responder al comprador
de todo o parte de la cosa vendida cuando es
privado de ella por sentencia firme y en virtud de
un derecho anterior a la compra. A la vista de este
concepto, entiende BADENES que no cabe hablar de
eviccin en los supuestos de perturbaciones de
mero hecho, ni de acontecimientos derivados de la
naturaleza (por ejemplo, la prdida de parte del
fundo por consecuencia de las aguas), ni cuando un
tercero se limite a ejercer una accin posesoria;
tampoco en los supuestos de cambio de legislacin
o de actos arbitrarios del poder ejecutivo
(expropiacin forzosa).
Se configura el saneamiento por eviccin como una
obligacin natural del contrato de compraventa. As,
el vendedor responde en caso de eviccin aunque
nada se haya estipulado en el contrato, pero los
contratantes pueden moldear esta responsabilidad
agravndola, reducindola o suprimindola (art.
1.475), aunque ser nulo todo pacto que exima al
vendedor de responder de la eviccin si hubiera
mala fe por su parte. Por otro lado, pactada la
supresin, para que sea plenamente efectiva, es
necesario que el comprador conozca los riesgos de

la eviccin y se someta a sus consecuencias (art.
1.477), con lo que, en opinin de MANRESA, se
estar celebrando un contrato aleatorio.
Los arts. 1.480, 1.481 y 1.482 recogen los
requisitos y desenvolvimiento de esta figura. As,
para que el saneamiento por eviccin pueda tener
lugar se requiere:
1. Que haya recado sentencia firme, esto es,
sentencia ejecutoria, contra la que no quepa ya
recurso alguno. No arrastran, pues, obligacin a
sanear las sentencias recadas en procedimientos
de jurisdiccin voluntaria, ni los interdictos, ni los
procedimientos seguidos al amparo del art. 41 L.H.,
por carecer sus resoluciones de firmeza. S, en
cambio, ha entendido la jurisprudencia que son
equivalentes a una sentencia firme los laudos
arbitrales o las resoluciones administrativas firmes.
2. Que por esa sentencia se haya privado al
comprador de todo o parte de la cosa adquirida,
privacin del dominio que ha de ser real y no
supuesta, definitiva y no slo posible.
3. Que dicha privacin se haya producido en virtud
de un derecho preexistente a la compra (no ser
motivo de eviccin, por tanto, una usurpacin que
se consume con posterioridad a la venta).
4. Que se notifique al
eviccin a instancias del
vendedor pueda aportar
dicha pretensin. Ahora
vendedor la demanda de
comprador, a fin de que el
medios de defensa contra
bien, esta notificacin no
genera para el vendedor la obligacin de

comparecer en el proceso, sino que supone ms
bien una carga: el vendedor no se halla obligado a
comparecer, mas si lo hace, podr defender su
posicin y evitar las repercusiones de una eviccin
definitiva.
5. Que se ejercite la accin dentro del plazo: los 15
aos del art. 1.964 C.C., a falta de fijacin de otro
plazo especfico. Este trmino se computar desde
la firmeza de la sentencia que condene al
comprador a la prdida de la cosa.
La intervencin del vendedor en el proceso seguido
contra el comprador, que se regula en el art. 1.482,
tiene, pues, como presupuestos la pendencia del
proceso, que el vendedor no fuera ya parte en el
mismo, y la notificacin del comprador. En cuanto a
la posicin que el vendedor adopta, la doctrina
discute: al tratarse ste de un problema de orden
procesal, nos limitaremos a decir que para algunos
autores su posicin es la de una autntica parte en
el proceso, mientras que para otros se limita a ser
un coadyuvante del comprador.
Cuando definitivamente la eviccin se lleva a efecto
y el comprador es privado de todo o parte de la
cosa, se despliegan para el vendedor los efectos del
saneamiento. As, si nada se ha pactado, el
vendedor se ver obligado a entregar al vendedor
el valor que tenga la cosa vendida al tiempo de la
eviccin, a no ser que la renuncia haya sido hecha
por el comprador con conocimiento de los riesgos
de la eviccin y atenindose a sus consecuencias.
Finalmente, para el caso de eviccin parcial, es de

aplicacin la norma del art. 1.479, que aade a los
efectos normales de la eviccin el plus para el
comprador, que supone poder optar por la rescisin
del contrato.
Como ltimo precepto dentro de los que dedica el
Cdigo al saneamiento por eviccin, figura el art.
1.483, que hace referencia al saneamiento por
gravmenes ocultos en las fincas. Un primer
problema que plantea es el de su misma
incardinacin sistemtica, pues mientras para
algunos autores es correcta (SCAEVOLA), por
suponer la carga un supuesto asimilable al de la
prdida parcial de la finca, para otros (CASTN)
sera ms correcta la consideracin del caso como
un supuesto de saneamiento por vicios ocultos. Lo
que s parece claro es que en este caso el
saneamiento no necesitar de la observancia de los
requisitos que antes hemos expuesto para el caso
de eviccin, por tratarse la del 1.483 de una accin
autnoma. Como presupuestos de aplicacin de la
misma podemos citar:
A. Que se trate de una finca: la mayor parte de la
doctrina se muestra de acuerdo en sealar que este
precepto es slo aplicable respecto de los
inmuebles por naturaleza, si bien autores como
BADENES defienden su aplicacin analgica a
supuestos en que sean otras las cosas vendidas.
B. La existencia de alguna carga o servidumbre no
aparente. Hay dudas en la doctrina acerca de si
pueden entenderse incluidas en este concepto las
servidumbres legales, pero parece haber acuerdo

en que no podrn considerarse como cargas a estos
efectos las limitaciones legales del dominio, ya que
stas, de tipo institucional, debern ser conocidas
por el comprador. BADENES, por su parte, propone
la extensin del concepto de carga a los
arrendamientos rsticos y urbanos especialmente
protegidos. Dicha carga ha de ser oculta, esto es,
desconocida del comprador al tiempo de celebrar el
contrato. Se plantean aqu discrepancias doctrinales
acerca de si podr merecer la calificacin de oculta
aquella carga que se halle inscrita en el Registro de
la Propiedad. A la hora de tratar la eficacia de este
precepto en relacin con el mencionado Registro,
GARCA CANTERO distingue una serie de casos:
a) Si la carga no se hallaba inscrita en el Registro y
el comprador, por su parte, inscribe, la carga no le
perjudica, por lo que no es de aplicacin el art.
1.483.
b) Cuando la carga no se halla inscrita y el
comprador tampoco inscribe, las relaciones se
desenvuelven en el campo del Derecho Civil puro,
por lo que s resultan de aplicacin las previsiones
del art. 1.483. Lo propio ocurrir cuando la
inscripcin
de la
carga
tenga
lugar
con
posterioridad a la venta.
c) El caso ms discutido es aquel en que el titular
de la carga o servidumbre la tuviese inscrita con
anterioridad a la compra, inscriba o no el
comprador. En tal supuesto, la doctrina tradicional
(OSSORIO,
CASTN),
basndose
en
la
cognoscibilidad legal de la que gozan los asientos

registrales (art. 38 L.H.), viene considerando que
no es aplicable el art. 1.483, pues no podr nunca
hablarse de carga oculta. Sin embargo, autores
como PASCUAL LACAL y DE NGEL YGUEZ
entienden que, si a pesar de hallarse la carga
inscrita el comprador la desconoca, una vez se
verifique la compra, los efectos del Registro
consistirn, efectivamente, en que el comprador de
las acciones del art. 1.483 contra el vendedor (sta
es, afirman, la forma correcta de interpretar el art.
1.483 en relacin con el 1.502 C.C.).
C. Exige a continuacin el precepto que la carga no
se halle mencionada en la escritura de venta. A
pesar de la diccin literal del artculo, viene
entendiendo la doctrina que ello no quiere decir que
su aplicacin se reduzca a los casos en que la venta
se efecte mediante escritura pblica, sino que lo
que ocurre es que la mencin o no de la carga ha
de entenderse referida al momento de la perfeccin
del contrato, con independencia de la forma en que
sta haya tenido lugar.
D. Finalmente, ha de tratarse de una carga
importante: como dice el propio art. 1.483, de tal
naturaleza que deba presumirse que no habra
adquirido el comprador la finca si la hubiera
conocido.
Constatada la existencia de los presupuestos de
aplicacin de la norma, produce como efectos para
el comprador, el nacimiento de dos acciones
diferentes: una, que el Cdigo llama rescisin y que
la doctrina prefiere calificar de desistimiento o

acaso de nulidad por incumplimiento, que puede
ejercitarse en el plazo de un ao a partir del
otorgamiento de la escritura (plazo que corre con
independencia de que el comprador conozca o no la
carga); otra, de indemnizacin de daos y
perjuicios, que tiene un ao a partir del
otorgamiento de la escritura (plazo que corre
independientemente conozca o no la carga); otra,
de indemnizacin de daos y perjuicios que tiene
un plazo de ejercicio de un ao a partir del
descubrimiento de la carga, pero que, en la
interpretacin que parece ms correcta de la
confusa diccin del artculo, slo podr ser
ejercitada dentro del plazo de dos aos, a contar de
la perfeccin del contrato.
Finalmente, haremos referencia a la relacin de
este precepto con la clusula que suele usarse en
los protocolos notariales, segn la cual la finca se
transmite libre de cargas. Ello, en principio, no
pasa de ser una simple manifestacin del vendedor
que no se ve amparada por la fe notarial, de ah la
obligacin que el Reglamento Notarial impone al
fedatario de advertir a la parte compradora sobre la
conveniencia de constatar el estado registral de
cargas de la finca antes de decidirse a la compra.
De todas formas, ni esta misma advertencia es, al
menos en teora, suficiente, pues es posible
imaginar que una carga tenga entrada en el
Registro justamente en el momento anterior al del
otorgamiento de la escritura, y parecera una
diligencia excesiva el imponer al comprador la
necesidad de conocer el estado de la finca en ese

preciso momento. Por ello, con independencia de
las sanciones penales con que esa manifestacin
falsa en la escritura pueda ser castigada, es de
resear la interpretacin jurisprudencial mayoritaria
de la clusula en el sentido de que mediante la
misma, el vendedor asume ex contractu la
obligacin de entregar la finca libre de cargas y, de
no ser ello posible, de abonar al comprador la
indemnizacin correspondiente, con lo que no sern
de aplicacin los breves plazos de prescripcin del
art. 1.483, sino el plazo general de 15 aos del art.
1.964 C.C. Aparte de ello, la doctrina viene
entendiendo que esta accin de cumplimiento sera
compatible con la anulacin del contrato por error
(que puede interesar al comprador si es que
ninguna utilidad puede prestarle la finca gravada).
b) Saneamiento por vicios ocultos. Constituye
la garanta para el comprador de la posesin til de
la cosa, esto es, de que se hallar en condiciones
de ser destinada al uso pactado en el contrato, o en
su caso, al que habitualmente se le da en el trfico.
Es, como el saneamiento por eviccin, de origen
romano y constituye un efecto natural de la
compraventa: responde de los vicios ocultos el
vendedor aunque nada se haya expresado en el
contrato, pero los contratantes podrn modificar la
obligacin legal, si bien ser nulo el pacto de
exclusin de la responsabilidad del vendedor
cuando ste conoca los vicios y no los manifest al
comprador.
Vienen caracterizndose los vicios

redhibitorios por las siguientes notas:
ocultos
1. Ser ocultos o encubiertos y desconocidos del

comprador. Es esta una cualidad relativa, como
pone de manifiesto el Cdigo en los arts. 1.484 y
1.485, pues en su apreciacin influyen las
cualidades personales del comprador. As, se
excluye la procedencia de la accin de saneamiento
cuando el comprador, por su profesin, debera
tener conocimiento de los vicios. Es, en cambio,
irrelevante que los vicios sean o no conocidos del
comprador (si bien se prevn sanciones para ste
en el caso de que hubiese obrado con mala fe).
2. Los vicios han de ser preexistentes a la venta.
3. Ha de tratarse de vicios graves, esto es, que
hagan inservible la cosa para el uso al que se la
destina, o que disminuyan de tal manera ese uso
que, de haberlos conocido el comprador, no hubiera
comprado o hubiese pagado por ella un menor
precio.
Es necesario, por otra parte, que el comprador
ejercite la accin de saneamiento en el plazo de
seis meses, contados desde la entrega de la cosa
(art. 1.490). En este sentido, un sector doctrinal
propone la sustitucin de este sistema por uno
similar al del Cdigo de Comercio; esto es, la
concesin de un plazo muy breve para la denuncia
de los vicios, y de otro ms largo para el ejercicio
de la accin.
Como efecto general del saneamiento por vicios, se

ofrece al comprador la opcin entre las dos
acciones clsicas que ya conoci el Derecho
romano: la accin redhibitoria, esto es, desistir el
contrato, devolviendo la cosa al vendedor y siendo
reembolsado por ste de los gastos que haya
satisfecho, y la accin quanti minoris, que consiste
en solicitar una rebaja proporcional del precio, a
juicio de peritos. Al lado de estos efectos generales,
prev el Cdigo la agravacin de la responsabilidad
para el vendedor de mala fe, y un rgimen especial
para los casos de prdida de la cosa anteriores al
ejercicio de la accin (arts. 1.491 y 1.492).
Despus de la regulacin general del saneamiento
por vicios ocultos contiene el Cdigo una regulacin
especial de este tipo de vicios en las ventas de
animales (arts. 1.493 a 1.499), de cada vez menor
importancia prctica, y en la que se abordan
problemas tales como el concepto de vicio oculto en
relacin con el reconocimiento facultativo (art.
1.495), la pretendida nulidad del contrato en que se
vendan animales que padezcan enfermedades
contagiosas o sean intiles para el servicio
expresado (art. 1.494), o el plazo ms breve de
cuarenta das para ejercitar la accin (art.) 1.496).
Tambin se concede en este supuesto al comprador
la opcin entre la accin redhibitoria y al quanti
minoris (arts. 1.498 y 1.499).
Adems de las obligaciones de entrega y
saneamiento, recoge el Cdigo Civil el deber para el
vendedor de satisfacer ciertos gastos como
consecuencia de la venta, a saber, los de entrega o
transmisin, salvo pacto en contrario (art. 1.465) y

los de otorgamiento de la escritura matriz, tambin
a falta de otra previsin contractual (art. 1.455).
Pero aparte de estas obligaciones legales, se
plantea la doctrina si figura entre las obligaciones
del vendedor la de transmitir al comprador el
dominio de la cosa vendida, existiendo dos tesis
encontradas:
- La de los que opinan que no es obligacin del
vendedor transmitir el dominio (DE DIEGO, ROCA
SASTRE, ALBALADEJO). sta era la postura del
Derecho romano, en la que haba personas que
podan vender, pero no ser propietarios, y cosas no
susceptibles de dominio. Se basan estos autores en
la admisin de la venta de cosa ajena en nuestro
ordenamiento, en la interpretacin literal de las
obligaciones del vendedor (slo entrega y
saneamiento, art. 1.461) y en la consideracin que
el Cdigo slo impone al vendedor la obligacin de
sanear cuando el comprador es efectivamente
privado de la cosa, no bastando con la prueba de
que el vendedor no era su dueo. En consecuencia,
no es de aplicacin afn el art. 1.124 C.C.
- La de los que opinan que la transmisin del
dominio s figura entre las obligaciones del
vendedor (PREZ GONZLEZ y ALGUER, DE BUEN,
PUIG
BRUTAU).
Basan
estos
autores
su
argumentacin en una interpretacin amplia de la
obligacin de entregar, considerando que no se
reduce a la simple puesta en posesin material,
sino que alcanza tambin a la transmisin del
dominio (de poder y posesin habla el art.
1.462), y citan como complementarios los arts.

1.160 (no es vlido el pago hecho por quien no
tenga la libre disposicin de la cosa debida), 1.502
(que autoriza al comprador a suspender el pago del
precio cuando sufra perturbaciones en el dominio) y
1.258 (los contratos obligan segn su naturaleza, y
en la compraventa el precio es lo conmutativo del
dominio).
En la prctica, la discusin no tiene una excesiva
transcendencia. As, los mismos defensores de la
primera tesis observan que como la finalidad de la
compraventa es la transmisin de la propiedad, la
entrega de la cosa conllevar normalmente el
traspaso dominical. Es en este sentido interesante
lo dispuesto por la Ley 567 de la Compilacin
Navarra, a tenor de la cual el vendedor se halla
obligado a entregar la libre posesin de la cosa
vendida y a hacer todo lo posible para que el
comprador adquiera la propiedad sobre la misma.
Antes de pasar a tratar de las obligaciones del
comprador, haremos una breve exgesis del art.
1.473 C.C, que plantea el problema de la pluralidad
de ventas de una misma cosa. Ante todo, hemos de
sealar que este precepto no viene a consagrar la
licitud de la doble venta, ni a eliminar otras posibles
consecuencias penales o civiles de la misma, sino
que se ha dictado para la solucin del conflicto de
intereses que la figura presenta en orden a la
adquisicin de la propiedad. El planteamiento del
supuesto es posible en nuestro ordenamiento
precisamente por la doble fase de perfeccin (por el
consentimiento) y consumacin (por la entrega) en
que se desdoble la compraventa: as, propiamente,

la doble venta se producir cuando hallndose
perfecta la venta, pero an no consumada, se
interponga un nuevo comprador (si la primera
venta se hallara ya consumada, el supuesto caera
dentro de la figura de la venta de cosa ajena).
Constituyen, pues, presupuestos de la doble venta
los siguientes:
A. Un vendedor nico, ya sea una persona fsica o
jurdica, opere por s o mediante representante. El
T.S. ha reconocido la existencia de vendedor nico
en el caso de operarse dos ventas judiciales de la
misma cosa, por entender que quien vende en tal
caso es el ejecutado.
B. Una pluralidad de compradores: no hay, pues,
doble venta cuando el segundo comprador acta
como heredero o como representante legal o
voluntario del primero.
C. Dos o ms contratos de compraventa separados,
vlidos y no consumados (pues es precisamente
cul de ellos se consuma lo que se discute). A estos
efectos, el T.S. ha considerado como equivalentes a
la venta los supuestos de tanteo ejercitado,
permuta y las ventas judiciales, y ha declarado, por
el contrario, que el art. 1.473 no es aplicable al
supuesto de opcin de compra, pues sta no
equivale a una verdadera venta hasta que la opcin
se ejercita.
D. La identidad del objeto, y que ste sea propio del
vendedor.
Es requisito esencial para que un comprador pueda

resultar triunfante, la concurrencia de buena fe por
su parte. Literalmente, el artculo slo exige este
requisito respecto de la compraventa civil, pero
el T.S. ha declarado que es tambin exigible para
los inmuebles en el caso de inscripcin en el
Registro. Se plantea el problema de si cualquier
conocimiento de la primera venta excluye la buena
fe en el segundo comprador, opinando GULLN que
subsiste la buena fe si el comprador tena
conocimiento de la venta anterior, pero saba que
sta no haba llegado a consumarse. Sin embargo,
el T.S. y la mayora de la doctrina entienden que
por buena fe hay que referirse a la ignorancia por
parte del segundo comprador de que lo que
adquira haba sido vendido con anterioridad a otro.
La buena fe se exige nicamente en el momento
del contrato (mala fides superveniens non noces).
Otro problema que plantea este artculo es si
cuando se refiere en sus prrafos 1 y 3 a la
posesin ha de entenderse incluido todo tipo de
posesin, tanto la real como la ficta (la transmitida
a travs de la escritura pblica), o si por el
contrario, como parece ser la opinin del T.S. y
entiende la mayor parte de la doctrina, la posesin
real o material ha de prevalecer sobre la ficticia o
instrumental.
Las normas de resolucin de los conflictos que da el
art. 1.473 supone, en definitiva, aplicaciones del
principio de prioridad, que para los muebles se
refleja en la posesin (art. 445 C.C.) y para los
inmuebles en el acceso al Registro (art. 17 L.H.), y,
a falta de ste, la posesin y en ltimo trmino, en

la fecha de antigedad de los ttulos (entendiendo
ttulo como contrato, no como documento). Sin
embargo, observa MOLINA GARCA, a la luz de los
pronunciamientos
jurisprudenciales,
que
la
preferencia en los inmuebles por el comprador que
primero inscriba, cede en una serie de supuestos:
a) Cuando la venta inscrita ha sido simulada,
porque la inscripcin no convalida su nulidad (art.
33 L.H.).
b) Cuando en la compraventa no inscrita ha
mediado tradicin real y en la inscrita simplemente
traditio ficta (dudoso para muchos autores).
c) Cuando se trate de un caso de inmatriculacin y
no hayan transcurrido todava los dos aos que el
art. 207 L.H. exige para que ste se vea protegido.
Esta postura es impugnada por los autores que
siguen la tesis dualista del tercero en nuestra
legislacin hipotecaria, por entender que lo que el
art. 207 L.H. viene a decir es que en los dos
primeros aos el inmatriculante no se hallar
protegido frente al verdadero dueo, pero aqu el
otro comprador no es verus dominus. As, el art.
1.473 es para estos autores un reflejo del art. 32
L.H. sobre la inoponibilidad de los documentos o
ttulos no inscritos, y viene a sancionar al
comprador que no inscribe en beneficio del que
inscribe.
d) Cuando existe una posesin real en concepto de
dueo de otra persona (siguiendo la interpretacin
que hace VALLET de los arts. 448 C.C. y 36 L.H., y

que no toda la doctrina comparte).
Finalmente, por lo que toca a la posicin del
comprador no preferido por el art. 1.473, en
algunas ocasiones la jurisprudencia ha venido a
decir, errneamente, que se tratara de un caso de
venta de cosa ajena (ya hemos visto la diferencia)
o de una compraventa nula por falta de objeto. Lo
cierto es que este comprador podr ejercitar la
accin de incumplimiento que le ofrece el art.
1.124, y no siendo posible el cumplimiento
especfico, entrar en juego la resolucin con la
correspondiente
indemnizacin
de
daos
y
perjuicios.
Correlativamente a las obligaciones del vendedor,
que hemos examinado, se despliegan
las
obligaciones del comprador. Seala el art. 1.445
como principal de ellas la del pago del precio, pero
que se ve complementada por otras, tales como la
obligacin de recibir la cosa vendida (si se negara,
puede
el
vendedor
liberarse
mediante
su
consignacin), la de abonar, salvo pacto, los gastos
de transporte de la cosa desde el lugar de la
entrega (art. 1.465) y, en fin, la de satisfacer al
vendedor los gastos necesarios y tiles hechos en la
cosa vendida desde el momento de la perfeccin del
contrato hasta el de la entrega (por la
interpretacin conjunta de los arts. 1.468.2 y 356
C.C.).
Pero la obligacin fundamental del comprador
reside en el pago del precio de la cosa vendida.
Dicho pago puede efectuarse en moneda de curso

legal, con lo que tendr pleno valor liberatorio,
valor que, por el contrario, no alcanzarn las letras
de cambio, pagars, cheques..., por tener estos
instrumentos los peculiares efectos del art. 1.170
C.C. En cuanto a la realizacin del pago mediante
un abono en cuenta bancaria, tendr valor
libertario, si hay convenio expreso o tcito de las
partes al respecto; en otro caso, parece que habra
que considerarlo como un pago hecho a tercero (en
el sentido del art. 1.163.2 C.C.), si bien cabr la
aceptacin tcita del vendedor al mismo.
Se refiere el art. 1.500 C.C. al tiempo y lugar en
que el comprador habr de cumplir su obligacin,
disponiendo que, a falta de previsin contractual, el
pago del precio deber hacerse en el tiempo y lugar
en el que se haga la entrega de la cosa vendida,
con lo que se aparta de la regla general del art.
1.171 C.C. Por tanto, la regla general ser la
entrega simultnea de cosa y precio (pago de
presente), pero esta regla puede alterarse por las
partes, disponiendo la prestacin anticipada, bien
del precio (precio confesado), bien de la cosa
(precio aplazado). Constituye este supuesto,
tambin llamado de venta a crdito, el que plantea
ms interesantes problemas prcticos y el que es
objeto de una especial atencin por parte del
Cdigo, a fin de consolidar la posicin de las partes,
y muy especialmente la del vendedor.
As, el art. 1.502 C.C. regula la posibilidad que
tiene el comprador en las ventas con precio
aplazado de suspender el pago del mismo cuando
se vea perturbado en la posesin o dominio de la

cosa vendida o tenga el temor de serlo como
consecuencia de una accin reivindicatoria o
hipotecaria.
Constituye
este
precepto
un
mecanismo de defensa anticipada para el
comprador, una especie de garanta previa al
saneamiento. En cuanto a las acciones que pueden
justificar la suspensin, el T.S. ha declarado que
deben tambin entenderse incluidos los interdictos
(en cuanto implican el temor fundado de una
reivindicacin) y las acciones de nulidad, rescisin o
resolucin de un acto anterior que puedan devenir
en perturbaciones dominicales. El comprador ha de
comunicar que suspende el pago del precio al
vendedor, y la causa por lo que lo hace, a fin de
que ste pueda emplear los remedios pertinentes,
pero no se halla obligado a consignar el precio
entretanto.
Pero es la posicin del vendedor la que ha de ser
objeto de una proteccin especial en las ventas con
precio aplazado, toda vez que se ha desprendido de
la titularidad de la cosa, y tiene un simple derecho
de crdito para obtener el pago del precio aplazado.
Ello se consigue mediante una serie de garantas,
unas de origen legal y otras convencionales que
pasamos ahora a referir.
Dentro de las garantas convencionales ocupa un
lugar preeminente el llamado pacto de reserva de
dominio, por el que se estipula que aunque se
verifique la entrega de la cosa vendida, no se
producir la transmisin de la propiedad, que
continuar en manos del vendedor hasta que el
comprador le haya satisfecho totalmente el precio

(pacto que es objeto de una regulacin especial en
la Compilacin Navarra). Este pacto tiene su
fundamento en la bilateralidad esencial al contrato
de compraventa, que se despliega no slo en la
fase
de
perfeccin,
sino
tambin
en
la
consumacin: si el vendedor aplaza su obligacin
de pagar el precio, tambin puede aplazar el
comprador la suya de transmitir la propiedad de la
cosa. Es discutida la naturaleza propia del pacto de
reserva de dominio: parecen abandonadas las tesis
que lo configuraban como un caso de compraventa
condicional, entre otras cosas porque el precio, que
es un elemento constitutivo del contrato, no puede
ser elemento condicionante, y porque no es la
perfeccin de la compraventa lo que se aplaza. La
tesis mayoritariamente seguida en nuestra doctrina
es la de su consideracin como un caso de
compraventa en que la transmisin de la propiedad
se halla suspensivamente condicionada (CASTN,
AMORS, PUIG BRUTAU), si bien no faltan voces
que lo califican de compraventa a trmino en lo que
queda aplazado no es la transmisin del dominio,
sino el conjunto de obligaciones de las partes
(GIMNEZ DUART), o de compraventa con
transmisin de la propiedad resolutoriamente
condicionada (DEZ-PICAZO), o, en fin, de reserva
por parte del vendedor de un derecho de hipoteca
(inmuebles) o de prenda sin desplazamiento sobre
la cosa vendida.
Cuando el pacto de reserva de dominio afecta a
inmuebles, plantea como problema especial el de la
viabilidad de su acceso al Registro de la Propiedad

(que parece admitir la mayora de la doctrina), y
cuando afecta a muebles es objeto de especial
regulacin por la Ley de Venta de Bienes Muebles a
plazos, de 17 de julio de 1965. En cuanto al modo
en que se despliegan sus efectos, diremos que
hasta que se pague el precio, el vendedor sigue
siendo dueo de la cosa, pero ha transmitido su
posesin y disfrute al comprador. ste, por su
parte, no es un simple precarista, porque posee un
ttulo y goza de la proteccin interdictal, incluso
frente al mismo vendedor. Parado el precio al
expirar el plazo, la propiedad pasa al comprador sin
necesidad de acto alguno de transmisin, y si el
precio no se paga, despliega su eficacia el pacto de
resolucin del contrato que suele acompaar al de
reserva de dominio entrando en aplicacin los
preceptos correspondientes (1.124 y 1.504 y 1.505,
segn los casos). En cuanto a sus efectos a
terceros, el T.S. ha reconocido eficacia al pacto de
reserva de dominio en una tercera interpuesta por
el vendedor cuando los acreedores del comprador
haban trabado embargo sobre la cosa.
Como otras garantas convencionales que suelen
acompaar a los supuestos de aplazamiento de
precio, podemos citar el pacto de reserva de un
derecho de hipoteca sobre la cosa vendida, en favor
del vendedor, el afianzamiento por un tercero, el
establecimiento del vencimiento anticipado de los
plazos futuros en caso de impago de alguno o
algunos plazos, el pacto de lex commisoria, el
establecimiento de clusulas penales para el caso

de incumplimiento...
Por lo que toca a las garantas legales, podemos
ordenarlas en torno a dos momentos:
- Cuando la cosa se halla an en poder del
vendedor, ste goza de particular derecho de
retencin (si es que puede hablarse de derecho de
retencin sobre una cosa propia) que le conceden
los arts. 1.466 (para las ventas con precio de
presente) y 1.467 (para las ventas con precio
aplazado, caso que se descubra la insolvencia del
comprador).
- Cuando la cosa ha sido ya entregada al
comprador, pero ste no ha incumplido todava, por
no ser exigible la obligacin de pagar el precio,
goza el vendedor de la garanta que le concede el
art. 1.503, al otorgarle el derecho de promover la
resolucin de la venta cuando la conducta del
comprador le produzca el fundado temor de perder
la cosa vendida y el precio.
Y si estando ya la cosa en poder del comprador ste
ha incumplido su obligacin de pagar el precio, cabe
al comprador, aparte de exigir coactivamente el
pago (actio venditi), la otra alternativa que le
confiere el art. 1.124 C.C., a saber, optar por la
resolucin de la venta, resolucin que goza de una
especial regulacin, tanto para los bienes inmuebles
en el art. 1.504 (V.), como para los bienes muebles
en el art. 1.505, del que cabe destacar que, en
opinin de MIQUEL excluye tambin el automatismo
resolutorio, pues subordina la resolucin de la
venta, aparte de al impago, al inters del

vendedor, por lo que parece exigir una declaracin
de voluntad de ste en el sentido de si opta o no
por la resolucin.
Finalmente,
cabe
examinar
de
entre
las
obligaciones del comprador el pago de intereses.
Esta materia se regula en el art. 1.504, y del
mismo se deducen tres supuestos en que el pago
de intereses del precio por el tiempo que medie
entre la entrega de la cosa y el abono de aqul ser
obligatorio para el comprador se haya constituido
en mora. Ha aclarado el T.S. que el segundo
supuesto es de aplicacin a las ventas en que,
diferida la entrega del precio por causa distinta del
acuerdo de los contratantes, y no habiendo
incurrido el comprador en mora, media un tiempo
entre la entrega de la cosa y el pago del precio en
el que aqulla produce fruto o renta, pues no sera
equitativo que el comprador se quedara con los
frutos de la cosa y con los intereses del precio.
Vista la regulacin general de la compraventa,
hemos de sealar que sta plantea determinadas
especialidades en casos concretos. As, por razn
de la cosa plantean peculiaridades la compraventa
de inmuebles o de derechos reales sobre inmuebles
(disposiciones hipotecarias); la compraventa de
bienes muebles a plazos (legislacin especial), el
contrato de suministro, la cesin de crditos, o la
compraventa de derechos de propiedad intelectual
e industrial. Desde el punto de vista subjetivo,
aparte de las especialidades referentes a la
capacidad, cabe resear la regulacin por la
Compilacin
Catalana
de
la
denominada
compraventa con pacto de sobrevivencia, que
realizan conjuntamente los cnyuges casados en
rgimen de separacin de bienes, estipulando que
al fallecimiento de uno de ellos, el otro har suya la
totalidad, y que plantea interesantes problemas en
orden a su naturaleza jurdica (pacto sucesorio,
donacin mortis causa, contrato aleatorio) y en
cuanto a la posibilidad de aplicacin a sujetos de
otra
vecindad
y
a
regmenes
econmicomatrimoniales distintos del de separacin de
bienes. Por razn de la forma, cabe hablar de las
especialidades de la subasta, en sus dos variantes
de judicial y extrajudicial, y que se caracteriza por
constituir una venta pblica y previamente
anunciada de cosas al que ofrezca ms por ellas.
Haremos referencia a un interesante problema que
plantean
las
compraventas
condicionales
(especialmente en relacin con su acceso al
Registro de la Propiedad) que ha sido estudiado
ampliamente por GIMNEZ DUART, y es el de si ha
de fijarse un trmino dentro del cual la condicin
haya o no de cumplirse. TIRSO CARRETERO afirma
la innecesidad del trmino, pensando que el
trmino se halla por esencia vinculado al evento en
que la condicin consiste. Por el contrario, GIMNEZ
DUART entiende que es necesario que la condicin
se someta a trmino: si es condicin suspensiva,
porque
no
puede
quedar
indefinidamente
indeterminada la titularidad de los bienes, y si la
condicin es resolutoria, porque lo contrario
constituira la imposicin de una carga perpetua,
que slo se admite en nuestro Derecho en el caso

de servidumbres. Y en cuanto al trmino concreto
aplicable, entiende que en la condicin suspensiva
es el de 15 aos del art. 1.964 C.C. (excepto en
Catalua y Navarra, en que ser de 30 aos, por
imperativo, respectivamente, el art. 344 y de la Ley
39 de sus Compilaciones), y en la condicin
resolutoria de los 10 aos del art. 1.508 C.C. (30
aos en Catalua y Navarra, art. 326 y Ley 583,
respectivamente), rechazando el trmino propuesto
por DEZ-PICAZO de la aplicacin analgica de los
arts. 781 y 785 C.C.
Finalmente, hay que sealar que, en ocasiones,
acompaan a la compraventa determinados pactos
accesorios o complementarios. Podemos sealar
entre ellos:
1. Las arras o seal (art. 1.454 C.C.): constituyen
tal cantidad de dinero que sin ser la totalidad del
precio que entrega el comprador al vendedor en el
momento de la conclusin del contrato. Dichas
arras pueden desempear bien una funcin
confirmatoria (prueba de la conclusin del
contrato),
bien
penal
(sancin
por
el
incumplimiento), bien penitencial (que es la que el
Cdigo reconoce como regla general: constituye el
medio de rescisin del contrato, que podr
rescindirse allanndose el comprador a perderlas o
el vendedor a devolverlas duplicadas). Sin
embargo, ha sealado el T.S. que el precepto del
art. 1.454 es excepcional, por lo que debe ser
objeto de una interpretacin restrictiva, de modo
que si el comprador ha entregado parte del precio y
no se ha dispuesto otra cosa, debe esa cantidad

entenderse como un simple anticipo y no como
arras.
2. El pacto de retroventa o retracto convencional,
por el que el vendedor se reserva el derecho a
recuperar la cosa vendida y que se regula en los
arts. 1.507 y ss. (V.).
3. El pacto de retroemendo, contrario al anterior,
por el que el comprador se reserva el derecho de
obligar al vendedor a adquirir la cosa nuevamente.
4. El pacto de mejor comprador o de addictio in
diem, por el que se seala un trmino, posterior a
la compraventa, dentro del cual podr el vendedor
desistir del contrato si recibe propuestas ms
ventajosas, a no se que stas sean igualadas por el
comprador.
5. El pacto de no enajenar (al que sern de
aplicacin las previsiones del art. 27 L.H.).
6. La venta a prueba, regulada en el art. 1.453.
[M.A.M.G.]
compromiso.
Derecho Civil
El contrato de compromiso, de modo semejante a la
transaccin, se caracteriza porque se dirige a poner
fin a una controversia existente entre las partes
ligadas por una determinada relacin jurdica. En la
transaccin son stas las que, mediante recprocas
concesiones ponen fin a sus divergencias. En el

caso de no ser posible el acuerdo, siempre les cabr
la posibilidad de acudir a los tribunales. Pero entre
estas dos soluciones existe una intermedia: que las
partes se pongan de acuerdo para designar a un
rbitro cuya decisin se comprometen previamente
a aceptar. sta es la finalidad propia del
compromiso,
que
ha
sido
acertadamente
caracterizado como un equivalente contractual de la
sentencia.
El arbitraje se presenta como una frmula idnea
para incluir en los contratos en que las partes
quieren evitar los inconvenientes que plantear el
acudir a un proceso judicial que siempre ser ms
lento y costoso, con la ventaja de que el laudo
emitido por los rbitros goza de la misma eficacia
de la sentencia judicial, contribuyendo de esta
forma a descongestionar la situacin de los
juzgados. En la actualidad puede gozar de grandes
posibilidades de aplicacin, sobre todo cuando el
arbitraje se realice ante instituciones que
tradicionalmente gozan de gran prestigio: Cmaras
de Comercio, Colegios de Abogados... Otras
ventajas
que
puede
conllevar
el
arbitraje
institucional, que sin duda supone una de las
mayores novedades introducidas por la reciente Ley
de 1988, es la mayor confidencialidad del proceso
(interesante cuando se trata de resolver conflictos
que afectan a cuestiones en las que el secreto
adquiere la mxima relevancia, como pueden ser
los problemas empresariales de produccin o
fabricacin, o de cumplimientos de contratos que
afecten a empresas de reconocido prestigio) y la

posibilidad de que gozan las partes de obtener un
acuerdo en cualquier momento del proceso, al
mismo tiempo que no produce una paralizacin de
la relacin comercial. En toda esta materia es
esencial el principio de autonoma de la voluntad,
que en la nueva Ley sale claramente reforzado
frente a la situacin anterior.
La regulacin del compromiso en el C.C. se
encontraba sucintamente recogida en los arts.
1.820 y 1.821, de mera remisin a la L.E.C. La Ley
de 22 de diciembre de 1953 -aunque criticado por
algn sector doctrinal-, supuso un innegable avance
sobre la situacin anterior. No obstante, materias a
que puede referirse el arbitraje, sobre todo en el
mbito mercantil, por lo que, siguiendo la
Recomendacin 12/1986 del Comit de Ministros
del Consejo de Europa se procedi a la elaboracin
y aprobacin de la vigente Ley de Arbitraje de 5 de
diciembre de 1988, que deroga expresamente toda
la legislacin anterior.
Las orientaciones generales de la nueva ley son
esencialmente las siguientes:
- Ampliacin del mbito potencial de aplicacin del
arbitraje: se trata de adaptarlo no slo a las
necesidades del Derecho Civil, sino tambin para
resolver las controversias que puedan surgir en el
trfico mercantil, incluso en el intercontinental.
- Desaparece la distincin entre el contrato
preparatorio del arbitraje y el compromiso: la Ley
de 1953 distingua el convenio preliminar o
preparatorio del arbitraje, por lo que las partes se

obligaban a someter la posible controversia futura a
la decisin de un rbitro, y el arbitraje propiamente
dicho, consistente en la decisin del tercero
resolutoria de aquella controversia. Esta dualidad
provocaba en ocasiones la ineficacia del arbitraje
mismo, puesto que del incumplimiento del contrato
preparatorio slo se derivaba la consecuencia de
indemnizar los daos y perjuicios, y no de poner en
marcha el arbitraje mismo. Por ello, la Exposicin
de Motivos ha prescindido de esta distincin: se
trata con ello de superar la relativa ineficacia de la
clusula compromisoria o contrato preliminar de
arbitraje, que sola estipularse antes del nacimiento
real de la controversia entre las partes, obligando
quiz por la misma naturaleza de las cosas a exigir
su formalizacin judicial cuando la controversia ya
estaba presente entre las partes. Adems, se
permite que el arbitraje pueda referirse a conflictos
tanto presentes como futuros.
- Igualmente se introduce la novedad de que las
partes puedan deferir a un tercero la designacin
de los rbitros, dando entrada, frente a la
regulacin anterior, el arbitraje institucional,
encomendado a corporaciones de Derecho Pblico y
asociaciones y entidades sin nimo de lucro. Este
arbitraje adquiere ahora extraordinaria importancia
e incluso puede decirse que es el eje en torno al
cual gira toda la regulacin.
- Se simplifican notablemente
formales del convenio arbitral:
los requisitos
desaparece la
escritura pblica, bastando con que el compromiso

se formalice por escrito.
- Se consagra el principio de separabilidad del
convenio arbitral accesorios de un negocio jurdico
principal, que se manifiesta en la posibilidad de que
el convenio arbitral pueda concertarse como
clusula incorporada a un contrato principal o como
acuerdo independiente del mismo (art. 6.1); y en
que la nulidad de un contrato no llevara consigo de
modo necesario la del convenio accesorio (art. 8).
- Se simplifica el procedimiento arbitral, con
predominio de la autonoma de la voluntad y sin
distinciones entre el arbitraje nacional y el
internacional; y menor intervencin judicial con
simplificacin de los recursos contra el laudo.
Se
introducen
normas
sobre
Derecho
Internacional Privado en materia de convenio
arbitral y ejecucin en Espaa de laudos arbitrales
dictados en el extranjero.
El concepto del arbitraje se encuentra en el art. 1:
mediante el arbitraje, las personas naturales o
jurdicas pueden someter, previo convenio, a la
decisin de uno o varios rbitros, las cuestiones
litigiosas, surgidas o que puedan surgir, en materias
de su libre disposicin conforme a derecho.
Por
tanto,
compromiso:
son
requisitos
esenciales
del
- La existencia de una cuestin litigiosa o

controversia actual o futura (surgida o que pueda
surgir) y efectivamente existente entre las partes.
Frente a la legislacin anterior, hoy se permite

abiertamente el arbitraje sobre cuestiones futuras.
- La celebracin de un convenio dirigido a eliminar
la controversia. Aunque la forma de nacer el
arbitraje sea la contractual, la Ley de 1988, en la
misma lnea de la de 1953, admite que pueda ser
instituido por el testador para solucionar las
diferencias que puedan surgir entre herederos no
forzosos o legatarios para cuestiones relativas a la
distribucin o administracin de la herencia (art.
7).
- La previa y voluntaria sumisin de los
contratantes a la decisin del rbitro. La decisin
del tercero tiene para los interesados la misma
fuerza que la decisin de un juez, pero a diferencia
de sta, la fuerza obligatoria deriva no de la
soberana del Estado, sino del previo sometimiento
de los contratantes.
Se contempla tambin el llamado arbitraje
impropio, que existe cuando en forma distinta de la
establecida en la ley dos o ms personas pactan la
intervencin de uno o ms terceros, y aceptan
expresa o tcitamente su decisin, despus de
emitida, en cuyo caso el acuerdo ser vlido y
obligatorio para las partes si concurren los
elementos necesarios para la validez de un
contrato.
Y distinto del arbitraje, propio o impropio, es la
figura del arbitrador, que se da cuando las partes
acuden a ste, pero no para resolver un conflicto
pendiente, sino para interpretar o integrar una
relacin jurdica determinada pero no definida

totalmente. Son supuesto de esta naturaleza los
contemplados en los arts. 402, 1.447 o 1.690 del
C.C.
La
legislacin
anterior
a
1953
distingua
tradicionalmente el arbitraje y la amigable
composicin, segn que los rbitros debiesen
resolver con arreglo a derecho o con arreglo a su
saber y entender. Dicha ley suprimi la distincin,
pero ms con valor aparente que real, dada la
diversa regulacin de las dos especies de arbitraje.
En la misma lnea, la ley actual dice que los
rbitros decidirn la cuestin litigiosa con sujecin a
derecho o en equidad, segn su saber y entender, a
eleccin de las partes (art. 41). Si las partes no
han optado expresamente, los rbitros han de
resolver
en
equidad,
salvo
cuando
hayan
encomendado la administracin del arbitraje a una
corporacin o asociacin, en cuyo caso se estar a
lo que resulte de su reglamento (art. 8). Se
prefiere, frente al criterio de la ley anterior, al
arbitraje de equidad frente al de derecho: la razn
estriba en el intento de favorecer al mximo el
arbitraje entre comerciantes y hombres de
negocios, en los conflictos surgidos en el seno de
sus respectivas actividades, con arreglo a simples
criterios de equidad.
A continuacin veremos el modo normal
constitucin del arbitraje, mediante contrato.
de
La ley no establece normas expresas sobre

capacidad para celebrar el convenio de arbitraje. La
ley de 1953 exigi capacidad para enajenar. La

omisin no debe entenderse como modificadora del
criterio legal anterior, sino que por el contrario, la
exigencia de capacidad para disponer aparece
confirmada en el artculo 1, [...] materias de libre
disposicin conforme a derecho, y en el 2, [...]
no podrn ser objeto de arbitraje: b) las materias
inseparablemente unidas a otras sobre las que las
partes no tengan poder de disposicin; el mismo
criterio se sigue en las normas sobre Derecho
Internacional Privado; para los apoderamientos
voluntarios el artculo 1.713 del C.C. establece que
la facultad de transigir no autoriza para
comprometer
en
rbitros
o
amigables
componedores.
El objeto del arbitraje son las cuestiones litigiosas,
presentes o futuras, que existan entre las partes
(art. 1). No pueden ser objeto de arbitraje: las
cuestiones sobre las que haya recado resolucin
judicial firme y definitiva, salvo en los aspectos
derivados de su ejecucin; las materias que estn
inseparablemente unidas a otras sobre las que las
partes no tengan poder de disposicin; las
cuestiones en que deba intervenir el Ministerio
Fiscal en representacin y defensa de quienes, por
carecer de capacidad de obrar o de representacin
legal, no pueden obrar por s mismos y los
arbitrajes laborales (art. 2).
De conformidad con el principio de libertad formal a
que antes se ha hecho referencia, el artculo 6 se
limita a sealar que deber formalizarse por escrito,
entendindose que se ha formalizado de esta
manera, no slo cuando est consignado en

documento nico suscrito por las partes, sino
tambin cuando resulte del intercambio de cartas o
cualquier otro medio de comunicacin que deje
constancia documental de la voluntad de las partes
de someterse al arbitraje (art. 6). Este criterio de
libertad formal en la prctica puede plantear
problemas de prueba acerca de la existencia o de
los trminos del convenio que sin duda darn lugar
a decisiones jurisprudenciales. Este convenio debe
expresar la voluntad inequvoca de las partes de
someter la solucin de las cuestiones litigiosas
surgidas de relaciones jurdicas determinadas a la
decisin de uno o varios rbitros, as como expresar
la obligacin de cumplir tal decisin (art. 5).
En cuanto a su capacidad, los rbitros deben ser
personas naturales que se hallen en el pleno
ejercicio de sus derechos civiles, si bien cuando el
arbitraje sea de derecho deben ser abogados en
ejercicio. No pueden ser rbitros quienes tengan
con las partes o con la controversia algunas de las
relaciones que establecen la posibilidad de
abstencin o de recusacin de un juez, ni los
jueces, magistrados o fiscales en activo, ni quienes
ejerzan funciones pblicas retribuidas en arancel
(art. 2). Ni quienes hubieran incumplido su encargo
dentro del plazo establecido o de su prrroga, o
incumplido
en
responsabilidad
declarada
judicialmente en el desempeo de anteriores
funciones arbitrales (art. 4).
Ser nulo el convenio que coloque a alguna de las

partes en situacin de privilegio respecto de la
designacin de los rbitros.
El nmero de los rbitros debe ser siempre impar.
Cuando existe ms de uno, la ley denomina al
rgano Colegio Arbitral, que acta con presidente
y secretario, elegidos por las partes de comn
acuerdo, y a la falta de ste ser presidente el
elegido entre los propios rbitros y en su defecto, el
de mayor edad. En caso de arbitraje institucional, la
designacin de presidente se har conforme al
Reglamento de la corporacin. La figura de
presidente tiene especial importancia cuando no se
logre la mayora para la emisin del laudo, en cuyo
caso tiene voto de calidad (art. 34). Los artculos 38
a 42 regulan la intervencin de la autoridad judicial
cuando las partes no se pusieren de acuerdo en la
designacin
de
los
rbitros,
mediante
la
formalizacin judicial del arbitraje.
La designacin ha de comunicarse fehacientemente
a los rbitros, los cuales tienen un plazo de 15 das
para aceptar por escrito su nombramiento,
transcurrido el cual sin haber aceptado, se
entender que no aceptan el nombramiento. La
aceptacin obliga a los rbitros y en su caso a la
corporacin a cumplir fielmente su encargo,
respondiendo si no lo hicieren, de los daos y
perjuicios causados por su dolo o culpa, y con
accin directa contra la corporacin o asociacin en
los arbitrajes encomendados a esas entidades. Para
el desempeo de su misin, pueden exigir la
correspondiente provisin de fondos.
Por ltimo, se permite la recusacin de los rbitros

por las mismas causas que las de los jueces,
siempre que se trate de causas sobrevenidas tras
su designacin. Tambin pueden ser recusados por
las causas anteriores cuando no hubieran sido
designados directamente por las partes, o cuando
aqullas fueren conocidas con posterioridad. La
aceptacin del rbitro incurso en causa de
recusacin, supone la posibilidad de anular el laudo.
El procedimiento arbitral debe ajustarse en todo
caso a los principios de audiencia, contradiccin e
igualdad entre las partes, rigindose por la voluntad
de stas, las normas establecidas por la corporacin
o asociacin a quien se haya encomendado el
arbitraje, y en su defecto por el acuerdo de los
rbitros (art. 21).
El procedimiento arbitral comienza cuando los
rbitros notifican por escrito (sin que se diga si
tiene que ser fehacientemente) la aceptacin del
arbitraje.
El lugar de desarrollo del arbitraje ser decidido por
los rbitros, salvo lo acordado en el convenio
arbitral o lo que dispongan los reglamentos
arbitrales.
El idioma ser el acordado entre las partes y en su
defecto el que determinen los rbitros, sin que
puedan elegir un idioma que no conozca ninguna de
las partes o que no sea oficial en el lugar en el que
se desarrolle la actuacin arbitral.
No hay sometimiento a plazos, salvo cuando los

interesados lo aprueben; pero los rbitros fijarn a
las partes plazos preclusivos para formular
alegaciones.
Los rbitros practicarn a instancia de parte o por
propia iniciativa, las pruebas que estimen
pertinentes; son posibles todas las admitidas en
derecho y para su prctica pueden recabar el
auxilio del juez (art. 27).
La oposicin al arbitraje por falta de competencia
objetiva de los rbitros, inexistencia, nulidad o
caducidad del convenio arbitral deber formularse
en el momento en que las partes presenten sus
alegaciones iniciales. Si los rbitros estiman la
oposicin, quedar expedido el acceso a los
rganos jurisdiccionales, sin posibilidad de recurso.
La
decisin
arbitral
desestimatoria
podr
impugnarse, en su caso, al solicitarse la anulacin
judicial del laudo. En todo caso, la falta de
competencia objetiva de los rbitros podr ser
apreciada de oficio (art. 23).
El laudo arbitral deber dictarse en el plazo de seis
meses contados desde la fecha en que los rbitros
hubiesen aceptado la resolucin de la controversia
o desde el da en que fuera sustituido el ltimo de
los componentes del Colegio Arbitral. Cabe que las
partes establezcan otra cosa o que stas acuerden
la prrroga que deber notificarse a los rbitros
antes de la expiracin del plazo inicial. Si hubiese
transcurrido el plazo sin dictarse el laudo quedar si
efecto el convenio y expedita la va judicial (art.
30). Durante este plazo las partes pueden, de

comn acuerdo, desistir del arbitraje o suspenderlo
por un plazo determinado.
El laudo ha de dictarse por mayora de votos
dirimiendo los empates el voto del presidente. Si
hubiere acuerdo mayoritario, lo dictar el
presidente (art. 34). La importancia del presidente
es obvia y puede considerarse que en algn
supuesto sus facultades resulten excesivas (as,
cuando el nmero de rbitros sea elevado y muchos
de ellos se abstengan).
Los requisitos formales del laudo son (arts. 32 y
33):
- Deber dictarse por escrito, con expresin de las
circunstancias especiales de los rbitros, del lugar
en que se dicta, de la cuestin sometida a arbitraje,
una sucinta relacin de las pruebas practicadas,
alegaciones de las partes y decisin arbitral.
- Deber ser motivado en los arbitrajes otorgados
con arreglo a derecho.
- Firma de los rbitros: si alguno de ellos no
firmase se entender que se adhiere a la decisin
mayoritaria. Los rbitros disconformes pueden
hacer constar su oposicin.
- Protocolizacin notarial y notificacin de modo
fehaciente a las partes.
El laudo conllevar la expresin de costas, gastos y
honorarios de los rbitros, que debern ser
satisfechos por quien los hubiera originado, y los
comunes a partes iguales salvo que los rbitros

aprecien mala fe o temeridad.
Se admite la posibilidad de que las partes puedan
solicitar a los rbitros la correccin de los errores
del laudo dentro de los 5 das siguientes a la
notificacin.
La eficacia del laudo es clara: produce efectos
idnticos a los de la cosa juzgada. Contra el laudo
slo cabr el recurso de revisin, conforme a lo
establecido en la legislacin procesal para las
sentencias firmes (art. 37).
En cuanto a la anulacin del laudo, frente al criterio
de la legislacin anterior que distinguan entre el
arbitraje de derecho y el de equidad, con distintos
recursos para cada uno de ellos, la nueva ley
establece una sola categora de nulidad por las
causa del artculo 45:
1. Cuando el convenio arbitral fuese nulo.
2. Cuando en el nombramiento de los rbitros y en
el desarrollo de la actuacin arbitral no se hayan
observado las formalidades y principios esencial
establecidos en la ley.
3. Cuando el laudo se hubiese dictado fuera de
plazo.
4. Cuando los rbitros hayan resuelto sobre
cuestiones no sometidas a su decisin, o que,
aunque lo hubiesen sido, no puedan ser objeto de
arbitraje. En estos casos la anulacin afectar slo
a los puntos no sometidos a decisin o no
susceptibles de arbitraje, siempre que los mismos

tengan sustantividad propia y no aparezcan
indisolublemente unidos a la cuestin principal.
5. Cuando el laudo fuese contrario al orden pblico.
Como se ve, ninguno de los 4 primeros motivos de
anulacin permite a los jueces entrar en el fondo de
la materia sometida a la decisin arbitral. Pero no
ocurre lo pblico resulta indeterminado, aunque la
Exposicin de Motivos trata de delimitarlo diciendo
que habr de ser interpretado a la luz de los
principios de nuestra Constitucin. En conclusin,
habr que esperar a lo que resuelvan los tribunales
para poder precisar con claridad los casos concretos
en que un laudo puede ser contrario al orden
pblico. La competencia para conocer del recurso le
corresponde a la Audiencia Provincial del lugar
donde se hubiese dictado el laudo.
Para completar la eficacia del laudo, la ley se ocupa
de la ejecucin forzosa del mismo (arts. 52 a 55).
El laudo es eficaz desde la notificacin a las partes;
transcurrido el plazo de 10 das desde la
notificacin sin haberse cumplido, se podr obtener
su ejecucin forzosa ante el juez de Primera
Instancia del lugar donde se hubiese dictado, por
los trmites establecidos para la ejecucin de las
sentencias firmes, con las especialidades que prev
la ley. Tratndose de laudos arbitrales extranjeros,
sern ejecutados en Espaa de conformidad con los
tratados internacionales ratificados por Espaa, y
en lo no previsto en los mismos de acuerdo con las
disposiciones de la propia ley. A estos efectos se
considera que el laudo arbitral extranjero es el que

no se ha pronunciado en Espaa. El exequatur se
solicita ante la Sala de lo Civil del Tribunal
Supremo.
Por ltimo, se contienen algunas normas especficas
para regular las relaciones de Derecho Internacional
Privado. La capacidad de las partes para otorgar el
convenio ser la exigida por su ley personal para
disponer de la materia controvertida. La validez del
convenio arbitral y sus efectos se rigen por la ley
expresamente designada por las partes siempre
que tenga alguna conexin con el negocio jurdico
principal o con la controversia, en su defecto por la
ley del lugar donde deba dictarse el laudo y, si ste
no estuviera determinado, por la ley del lugar de
celebracin del convenio arbitral. En el arbitraje de
derecho, los rbitros resolvern conforme a la ley
designada expresamente por las partes, siempre
que tenga alguna conexin con el negocio jurdico
principal o con la controversia; en su defecto,
conforme a la ley aplicable a la relacin de la que
derive la controversia, y en ltimo trmino de
acuerdo con la ms apropiada a las circunstancias
de la misma. En lo dems se estar a lo dispuesto
en el Ttulo Preliminar del Cdigo Civil respecto del
convenio, procedimiento y laudo
Desde el punto de vista prctico, interesa destacar
que ha sido muy discutida la posibilidad de que la
sumisin a rbitros pudiera ser introducida como
clusula en los estatutos de las sociedades
mercantiles; se trata de resolver si es posible que
los socios sometan a la decisin de rbitros las
cuestiones que se puedan plantear en el seno de la

sociedad o entre los socios, entre s o con la
sociedad. La cuestin haba sido tradicionalmente
resuelta en sentido negativo por la doctrina del
Tribunal Supremo (Sentencias del 15 de octubre de
1956, 27 de enero de 1968, 21 de mayo de 1970,
15 de octubre de 1971) y de la Direccin General
de Registros y del Notariado (Resolucin de 26 de
julio de 1988), desde la argumentacin del carcter
necesario de las normas reguladoras del derecho de
impugnacin de los acuerdos sociales, que se
consideraban indisponibles. Este criterio ha sufrido
un importante cambio de rumbo con la Sentencia
del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1988, que
admite la posibilidad de que se someta a arbitraje
incluso la impugnacin de los acuerdos sociales, y
la anterior Resolucin de la Direccin General de
Registros y del Notariado de 19 de febrero de 1988.
[F.J.G.R.]
BIBLIOGRAFA:
Sobre la nueva ley todava no han sido editadas
obras monogrficas. Acerca de la antigua legislacin
son especialmente interesantes las siguientes:
CARRERAS LLANSANA: Estudio comparativo de la
Ley Espaola de Arbitraje, Rev. del Instituto de
Derecho Comparado, nm. 2. Ene-jun. 1954, pgs.
104 y ss.
DEZ-PICAZO, L.: El pacto compromiso y la nueva
ley de arbitraje, A.D.C. pgs. 1.155-1.173.
GUASP: El arbitraje
Barcelona, 1956.
en
el
Derecho
espaol.
OGAYAR y AYLLN: Comentarios al Cdigo Civil y a

las Legislaciones Forales, t. XXII, vol. II. Edersa,
Madrid, 1979.
comunidad de bienes.
Derecho Civil
La comunidad es aquella situacin jurdica que se
produce cuando la propiedad de una cosa o la
titularidad de un derecho corresponde en conjunto
y proindiviso a varias personas.
Estamos ante un concepto que abarca una
pluralidad de situaciones, distintas, stricto sensu,
de aquella en que el objeto de la figura es,
puramente, una cosa. La pluralidad de elementos
subjetivos recae, no necesariamente sobre una
cosa en sentido jurdico, sino tambin puede
hacerlo sobre otra serie de derechos diferentes del
de dominio. Es, por tanto, la copropiedad o
condominio una variante o especie, aunque la ms
comn, de una situacin genrica, la comunidad,
que no se circunscribe solamente a ese caso.
Naturaleza jurdica. Independientemente de la
naturaleza de la divisin de la cosa comn, se han
mantenido diversas posturas en cuanto a la
naturaleza jurdica de la situacin comunitaria que,
a la postre, se remiten al concepto y a la naturaleza
jurdica de la cuota.
As para explicar la comunidad se ha acudido a una

teora, conocida fundamentalmente en tema de
derechos subjetivos, como es la de la interinidad.
En ella, y partiendo de la base de que existe una
pluralidad de sujetos que se relacionan con una
cosa, se llega a la conclusin de que no hay un
verdadero derecho de propiedad, sino que ste, al
estar condicionado por la pluralidad de sujetos,
origina una situacin especial e interina que hace
decaer el propio derecho.
Se trata, en suma, de una situacin en la que
concurren diversidad de derechos y titularidades, lo
cual hace decaer, no slo la tesis anterior, sino
tambin aquellas que configuran la comunidad, bien
como un nico derecho de propiedad del que son
titulares varias personas, bien como un conjunto de
derechos igual al de personas o titulares que
existan.
Ciertamente existe una pluralidad subjetiva, pero
ello no implica que exista un nico derecho, en la
medida en que en la comunidad romana hay
facultades de disposicin slo de la cuota, ni que
existan tantos derechos como personas formen la
comunidad, pues las facultades que se deriven de la
comunidad pueden ser individuales, pero tambin
las hay conjuntas, como se demuestra en el propio
C.C. cuando se regula la administracin y mejor
disfrute de la cosa comn (art. 398), y sobre todo
cuando se plantea la posibilidad de disponer de la
cosa en su conjunto (art. 397).
Y es que, al haber una concurrencia de facultades y

derechos diferentes sobre la misma cosa, se genera
una situacin particular en la que cada comunero
tiene en su poder un derecho igual al derecho de
propiedad exclusivo, pero que en cuanto a su
ejercicio se halla limitado por la existencia de
derechos iguales al suyo que pertenecen a los
dems comuneros.
Cmo se marca el lmite derivado de la existencia
de esos derechos? A travs de la cuota que se
convierte as en la medida de la concurrencia de los
derechos, en el verdadero rbitro de la situacin,
en sentido figurado. Es esta teora de la propiedad
plrima total, que es la ms seguida en esta
materia, frente, principalmente, a las teoras de la
unificacin, de la divisin, o de la situacin interina.
Clases. Nuestro Cdigo Civil en su regulacin
acerca de la comunidad, o ms concretamente del
condominio, establece con amplitud de criterio una
configuracin abierta de la situacin. De esta
manera, el acuerdo de voluntades llega a ser
importante en la existencia y regulacin de la
comunidad (art. 392.2 C.C.) y, adems, el propio
cuerpo legal contempla situaciones varias de
pluralidad de titulares en las que el inters del
grupo prevalece.
Esta referencia a ese artculo permite distinguir dos
tipos de comunidad, convencional e incidental,
segn derive del acuerdo de voluntades o de un
hecho ajeno a la voluntad.
Tambin puede ser la comunidad por su objeto,

singular o universal, y segn pueda pedirse o no la
divisin, ordinaria o forzosa.
Pero sin lugar a dudas, los dos tipos de comunidad
ms importantes son la comunidad romana y la
germnica. Tipos que si bien tenan alguna
concomitancia en un principio, la diferente
evolucin histrica de uno y otro pueblos se
encarg de separar radicalmente. En el Derecho
germnico el concepto de patrimonio sigui alejado
de la nocin ontolgica del individuo nico y
centrado, probablemente a travs de la familia en el
conjunto (SIPPE), facilitndose en el propio sistema
econmico la indivisin. Por el contrario, en el
Derecho romano, la historia marc un alejamiento
de los miembros de la familia que deriv en un
debilitamiento del apego a la tierra, manifestado en
un sistema econmico esencialmente agrcola: en
suma, el consortium evolucion hasta admitir una
figura a priori contradictoria, que fue la comunidad
incidental, de marcado carcter individualista.
Dos sistemas que nos llevan a dos formas de
comunidad: romana y germnica.
La primera se caracteriza por la existencia de
porciones ideales o cuotas que marcan el goce y la
participacin concreta de cada uno de sus
miembros en el objeto, pudiendo disponer cada uno
de la suya y considerndose como una situacin
incidental y transitoria, por lo que cada comunero
puede pedir en cualquier momento la divisin
(mater discordiarum). Por el contrario, en la
comunidad
germnica
lo
verdaderamente
importante es la relacin personal que la sustenta,
siendo la cuota el elemento que determina la
inclusin en la comunidad y que, probablemente,
funcionara como lmite en las relaciones internas
de los miembros al mismo tiempo que como
expectativa a una futura situacin divisoria. Pero no
da lugar, a diferencia del Derecho romano, a una
posicin jurdica particular del comunero que
permita su disposicin separadamente del resto del
grupo comunal. La disposicin corresponde a todos
(propiedad en mano comn) y no es posible una
accin individual de divisin mientras subsista el
vnculo
personal
que
gener
la
situacin
comunitaria.
Pero qu situacin acoge nuestro C.C.? Hay que
partir de dos afirmaciones:
a) Que el Cdigo Civil en los artculos 392 y ss.
parece centrarse exclusivamente, tras definir la
comunidad, en la figura de la copropiedad o
condominio, aunque tambin pudiera pensarse que
regul la comunidad centrndose en su forma ms
habitual que es la copropiedad.
b) Y centrado en la copropiedad, el nico sistema
que se sigue es el modelo romano, como lo
demuestra fundamentalmente la existencia de
cuotas ideales, como veremos en otro apartado de
esta obra.
Y es esa configuracin de la comunidad como
romana
lo
que
permite
establecer
unas
caractersticas bsicas de la regulacin en el C.C. de

la misma (arts. 392 y ss.):
- Unidad, en sentido no cuantitativo, del objeto y
pluralidad de sujetos.
- Autonoma de la voluntad (art. 392).
- Existencia de la cuota como elemento que marca
la participacin de los sujetos (art. 393) y de la que
se puede disponer (art. 399), y que seala un lmite
en cuanto a la administracin y mejor disfrute del
objeto (art. 398).
- Posibilidad de pedir la divisin en cualquier
momento (art. 400), lo que basa la comunidad en
el principio individualista.
Y es teniendo en cuenta esas caractersticas cmo
se puede observar el problema que se plantea con
asiduidad en algunos casos del Derecho, relativo a
la distincin de la comunidad con figuras afines,
como es el caso de la comunidad hereditaria, de la
sociedad civil, de la sociedad de gananciales...,
casos que veremos en otros vocablos de la presente
obra, dada su entidad.
Pero al lado de estos casos en los que se puede
discutir si la comunidad es romana o germnica,
hay otros en los que lo que se contempla no es la
clase de comunidad, sino la ubicacin de la figura o
su distincin. Tal es el caso de la comunidad de
pastos y leas regulada en el C.C. en los artculos
600 a 603 C.C., ambos inclusive. Evidentemente, y
de ser considerada como comunidad, teniendo en
cuenta su finalidad, sta sera comunidad
germnica, dadas, adems, las particularidades de

su origen, sus componentes y su funcionamiento.
Pero el Cdigo Civil, al hablar indistintamente en su
regulacin de comunidad y de servidumbre, ha
planteado el problema de si la figura jurdica
pertenece a uno u otro sector del Derecho. Sin
embargo, la doctrina, prcticamente de forma
unnime,
suele
considerar
que
sern
las
circunstancias de cada caso las que permitirn
situar a esta figura en una u otra posicin, y
sealan que la diferencia entre comunidad y
servidumbre radica en que en el segundo caso, una
persona (o una comunidad) utilizan en su provecho
productos de un fundo que no les pertenece,
mientras que en el primero los propietarios de
varias fincas rsticas utilizan comunitariamente los
productos de sus predios.
En general, y con esa puerta abierta que deja el
C.C. en el artculo 392, no parece ofrecer duda el
hecho de que cualquier finalidad colectiva puede
llevarse a cabo a travs de la forma comunitaria.
As, y a ttulo de ejemplo, tenemos el caso de las
comunidades cuyo fin es construir un edificio, o la
posibilidad de llevar cualquier tipo de empresa
mercantil a travs de una comunidad, que regulan
en cuanto a su funcionamiento interno y externo los
propios interesados; o la comunidad sobre un
buque. Y en esta misma lnea y sin perjuicio de un
estudio en otra parte de este trabajo, se plantea la
diferencia entre comunidad y sociedad.
Ambas figuras responden a unos fines diferentes y
a unas orientaciones prcticas diversas; se trata de
conseguir un lucro comn partible, en el supuesto

de la sociedad, lo que le da un carcter dinmico y
activo que recuerda lo que es una explotacin y en
la que se juntan varias personas para hacer algo
que no es en s mismo lo que aportan, puesto que
es slo un medio; por el contrario, en la
comunidad, y tal como se contempla la ley, e
incluso histricamente, se trata de mantener
ntegra una cosa para su conservacin, lo que nos
evoca algo esttico, as como que lo que se aporta
es per se lo ms importante.
Sin embargo, estos criterios distintivos, como otros
del origen, la personalidad jurdica, la affectio
societatis o el que sita la diferencia en la
aportacin, no son definitivos. De lege ferenda
pueden ser ms o menos sugestivos, pero de lege
data nos encontramos ante dos regmenes
distintos,
si
bien
en
algunos
casos
complementarios, que regulan dos distintas formas
de plasmarse un inters colectivo (V. sociedad
civil).
Por ltimo, es importante apuntar el problema que
se plantea en la distincin entre comunidad y
medianera, partiendo de la base del Derecho que
existe sobre los muros o setos medianeros y de su
naturaleza jurdica, si bien en este caso la doctrina
es coincidente en su mayora en afirmar que se
trata de restricciones al dominio inmersas en el
campo de las relaciones de vecindad derivadas de
la contigidad de las propiedades y dirigidas a una
mejor utilizacin de stas (V. condominio;
comunidad hereditaria; sociedad civil). [T.A.M.F.]
comunidad de bienes.
Derecho Civil
La comunidad es aquella situacin jurdica que se
produce cuando la propiedad de una cosa o la
titularidad de un derecho corresponde en conjunto
y proindiviso a varias personas.
Estamos ante un concepto que abarca una
pluralidad de situaciones, distintas, stricto sensu,
de aquella en que el objeto de la figura es,
puramente, una cosa. La pluralidad de elementos
subjetivos recae, no necesariamente sobre una
cosa en sentido jurdico, sino tambin puede
hacerlo sobre otra serie de derechos diferentes del
de dominio. Es, por tanto, la copropiedad o
condominio una variante o especie, aunque la ms
comn, de una situacin genrica, la comunidad,
que no se circunscribe solamente a ese caso.
Naturaleza jurdica. Independientemente de la
naturaleza de la divisin de la cosa comn, se han
mantenido diversas posturas en cuanto a la
naturaleza jurdica de la situacin comunitaria que,
a la postre, se remiten al concepto y a la naturaleza
jurdica de la cuota.
As para explicar la comunidad se ha acudido a una
teora, conocida fundamentalmente en tema de
derechos subjetivos, como es la de la interinidad.
En ella, y partiendo de la base de que existe una
pluralidad de sujetos que se relacionan con una
cosa, se llega a la conclusin de que no hay un

verdadero derecho de propiedad, sino que ste, al
estar condicionado por la pluralidad de sujetos,
origina una situacin especial e interina que hace
decaer el propio derecho.
Se trata, en suma, de una situacin en la que
concurren diversidad de derechos y titularidades, lo
cual hace decaer, no slo la tesis anterior, sino
tambin aquellas que configuran la comunidad, bien
como un nico derecho de propiedad del que son
titulares varias personas, bien como un conjunto de
derechos igual al de personas o titulares que
existan.
Ciertamente existe una pluralidad subjetiva, pero
ello no implica que exista un nico derecho, en la
medida en que en la comunidad romana hay
facultades de disposicin slo de la cuota, ni que
existan tantos derechos como personas formen la
comunidad, pues las facultades que se deriven de la
comunidad pueden ser individuales, pero tambin
las hay conjuntas, como se demuestra en el propio
C.C. cuando se regula la administracin y mejor
disfrute de la cosa comn (art. 398), y sobre todo
cuando se plantea la posibilidad de disponer de la
cosa en su conjunto (art. 397).
Y es que, al haber una concurrencia de facultades y
derechos diferentes sobre la misma cosa, se genera
una situacin particular en la que cada comunero
tiene en su poder un derecho igual al derecho de
propiedad exclusivo, pero que en cuanto a su
ejercicio se halla limitado por la existencia de
derechos iguales al suyo que pertenecen a los

dems comuneros.
Cmo se marca el lmite derivado de la existencia
de esos derechos? A travs de la cuota que se
convierte as en la medida de la concurrencia de los
derechos, en el verdadero rbitro de la situacin,
en sentido figurado. Es esta teora de la propiedad
plrima total, que es la ms seguida en esta
materia, frente, principalmente, a las teoras de la
unificacin, de la divisin, o de la situacin interina.
Clases. Nuestro Cdigo Civil en su regulacin
acerca de la comunidad, o ms concretamente del
condominio, establece con amplitud de criterio una
configuracin abierta de la situacin. De esta
manera, el acuerdo de voluntades llega a ser
importante en la existencia y regulacin de la
comunidad (art. 392.2 C.C.) y, adems, el propio
cuerpo legal contempla situaciones varias de
pluralidad de titulares en las que el inters del
grupo prevalece.
Esta referencia a ese artculo permite distinguir dos
tipos de comunidad, convencional e incidental,
segn derive del acuerdo de voluntades o de un
hecho ajeno a la voluntad.
Tambin puede ser la comunidad por su objeto,
singular o universal, y segn pueda pedirse o no la
divisin, ordinaria o forzosa.
Pero sin lugar a dudas, los dos tipos de comunidad
ms importantes son la comunidad romana y la
germnica. Tipos que si bien tenan alguna
concomitancia en un principio, la diferente

evolucin histrica de uno y otro pueblos se
encarg de separar radicalmente. En el Derecho
germnico el concepto de patrimonio sigui alejado
de la nocin ontolgica del individuo nico y
centrado, probablemente a travs de la familia en el
conjunto (SIPPE), facilitndose en el propio sistema
econmico la indivisin. Por el contrario, en el
Derecho romano, la historia marc un alejamiento
de los miembros de la familia que deriv en un
debilitamiento del apego a la tierra, manifestado en
un sistema econmico esencialmente agrcola: en
suma, el consortium evolucion hasta admitir una
figura a priori contradictoria, que fue la comunidad
incidental, de marcado carcter individualista.
Dos sistemas que nos llevan a dos formas de
comunidad: romana y germnica.
La primera se caracteriza por la existencia de
porciones ideales o cuotas que marcan el goce y la
participacin concreta de cada uno de sus
miembros en el objeto, pudiendo disponer cada uno
de la suya y considerndose como una situacin
incidental y transitoria, por lo que cada comunero
puede pedir en cualquier momento la divisin
(mater discordiarum). Por el contrario, en la
comunidad
germnica
lo
verdaderamente
importante es la relacin personal que la sustenta,
siendo la cuota el elemento que determina la
inclusin en la comunidad y que, probablemente,
funcionara como lmite en las relaciones internas
de los miembros al mismo tiempo que como
expectativa a una futura situacin divisoria. Pero no
da lugar, a diferencia del Derecho romano, a una

posicin jurdica particular del comunero que
permita su disposicin separadamente del resto del
grupo comunal. La disposicin corresponde a todos
(propiedad en mano comn) y no es posible una
accin individual de divisin mientras subsista el
vnculo
personal
que
gener
la
situacin
comunitaria.
Pero qu situacin acoge nuestro C.C.? Hay que
partir de dos afirmaciones:
a) Que el Cdigo Civil en los artculos 392 y ss.
parece centrarse exclusivamente, tras definir la
comunidad, en la figura de la copropiedad o
condominio, aunque tambin pudiera pensarse que
regul la comunidad centrndose en su forma ms
habitual que es la copropiedad.
b) Y centrado en la copropiedad, el nico sistema
que se sigue es el modelo romano, como lo
demuestra fundamentalmente la existencia de
cuotas ideales, como veremos en otro apartado de
esta obra.
Y es esa configuracin de la comunidad como
romana
lo
que
permite
establecer
unas
caractersticas bsicas de la regulacin en el C.C. de
la misma (arts. 392 y ss.):
- Unidad, en sentido no cuantitativo, del objeto y
pluralidad de sujetos.
- Autonoma de la voluntad (art. 392).
- Existencia de la cuota como elemento que marca

la participacin de los sujetos (art. 393) y de la que
se puede disponer (art. 399), y que seala un lmite
en cuanto a la administracin y mejor disfrute del
objeto (art. 398).
- Posibilidad de pedir la divisin en cualquier
momento (art. 400), lo que basa la comunidad en
el principio individualista.
Y es teniendo en cuenta esas caractersticas cmo
se puede observar el problema que se plantea con
asiduidad en algunos casos del Derecho, relativo a
la distincin de la comunidad con figuras afines,
como es el caso de la comunidad hereditaria, de la
sociedad civil, de la sociedad de gananciales...,
casos que veremos en otros vocablos de la presente
obra, dada su entidad.
Pero al lado de estos casos en los que se puede
discutir si la comunidad es romana o germnica,
hay otros en los que lo que se contempla no es la
clase de comunidad, sino la ubicacin de la figura o
su distincin. Tal es el caso de la comunidad de
pastos y leas regulada en el C.C. en los artculos
600 a 603 C.C., ambos inclusive. Evidentemente, y
de ser considerada como comunidad, teniendo en
cuenta su finalidad, sta sera comunidad
germnica, dadas, adems, las particularidades de
su origen, sus componentes y su funcionamiento.
Pero el Cdigo Civil, al hablar indistintamente en su
regulacin de comunidad y de servidumbre, ha
planteado el problema de si la figura jurdica
pertenece a uno u otro sector del Derecho. Sin
embargo, la doctrina, prcticamente de forma

unnime,
suele
considerar
que
sern
las
circunstancias de cada caso las que permitirn
situar a esta figura en una u otra posicin, y
sealan que la diferencia entre comunidad y
servidumbre radica en que en el segundo caso, una
persona (o una comunidad) utilizan en su provecho
productos de un fundo que no les pertenece,
mientras que en el primero los propietarios de
varias fincas rsticas utilizan comunitariamente los
productos de sus predios.
En general, y con esa puerta abierta que deja el
C.C. en el artculo 392, no parece ofrecer duda el
hecho de que cualquier finalidad colectiva puede
llevarse a cabo a travs de la forma comunitaria.
As, y a ttulo de ejemplo, tenemos el caso de las
comunidades cuyo fin es construir un edificio, o la
posibilidad de llevar cualquier tipo de empresa
mercantil a travs de una comunidad, que regulan
en cuanto a su funcionamiento interno y externo los
propios interesados; o la comunidad sobre un
buque. Y en esta misma lnea y sin perjuicio de un
estudio en otra parte de este trabajo, se plantea la
diferencia entre comunidad y sociedad.
Ambas figuras responden a unos fines diferentes y
a unas orientaciones prcticas diversas; se trata de
conseguir un lucro comn partible, en el supuesto
de la sociedad, lo que le da un carcter dinmico y
activo que recuerda lo que es una explotacin y en
la que se juntan varias personas para hacer algo
que no es en s mismo lo que aportan, puesto que
es slo un medio; por el contrario, en la
comunidad, y tal como se contempla la ley, e

incluso histricamente, se trata de mantener
ntegra una cosa para su conservacin, lo que nos
evoca algo esttico, as como que lo que se aporta
es per se lo ms importante.
Sin embargo, estos criterios distintivos, como otros
del origen, la personalidad jurdica, la affectio
societatis o el que sita la diferencia en la
aportacin, no son definitivos. De lege ferenda
pueden ser ms o menos sugestivos, pero de lege
data nos encontramos ante dos regmenes
distintos,
si
bien
en
algunos
casos
complementarios, que regulan dos distintas formas
de plasmarse un inters colectivo (V. sociedad
civil).
Por ltimo, es importante apuntar el problema que
se plantea en la distincin entre comunidad y
medianera, partiendo de la base del Derecho que
existe sobre los muros o setos medianeros y de su
naturaleza jurdica, si bien en este caso la doctrina
es coincidente en su mayora en afirmar que se
trata de restricciones al dominio inmersas en el
campo de las relaciones de vecindad derivadas de
la contigidad de las propiedades y dirigidas a una
mejor utilizacin de stas (V. condominio;
comunidad hereditaria; sociedad civil). [T.A.M.F.]
vicios de la voluntad.
Derecho Civil
Respecto de los actos jurdicos, la voluntad, tanto
en su formacin como en su exteriorizacin debe
ser seria, consciente y libremente emitida. En

sentido lato, existe un vicio de la voluntad negocial
cuando sta se ha formado defectuosamente. En
sentido estricto, se entiende por vicios de la
voluntad aquellos defectos que hacen anulable la
declaracin de voluntad, excluyndose las
anormalidades afectantes a la voluntad que hacen
que no exista. Estos vicios pueden estar causados
por la falta de conocimiento, espontnea o
provocada (error, dolo), o por la falta de libertad,
fsica o moral (violencia, intimidacin).
Nuestro C.C. no contiene un tratamiento de los
vicios de la voluntad en general, sino disposiciones
sobre los requisitos y vicios de algunos negocios en
particular (matrimonio -art. 73-, testamento -art.
673-, contratos -art. 1.265-). La doctrina ha
salvado esta carencia con base en la aplicacin
analgica de los preceptos establecidos para los
contratos (arts. 1.263 a 1.279 y 1.300 a 1.314). El
artculo 1.265 seala que ser nulo el
consentimiento prestado por error, violencia,
intimidacin o dolo. La Compilacin Navarra
dispone que son anulables las declaraciones
viciadas por error, dolo o violencia fsica o moral
graves, pero no podr alegarse el error inexcusable
de hecho o de derecho. (Ley 19-2).
I. Error.
1. Concepto.
Seala CASTN que, en su sentido ms general, el
error consiste en el conocimiento equivocado de
una cosa o de un hecho, basado sobre la ignorancia
o incompleto conocimiento de la realidad de esa

cosa o de ese hecho, o de la regla jurdica que lo
disciplina.
DEZ-PICAZO entiende que el error consiste en una
equivocada o inexacta creencia o representacin
mental que sirve de presupuesto para la realizacin
de un acto jurdico. En este sentido amplio, el error
se tiene en cuenta en diversos mbitos del
ordenamiento jurdico (se valora, v. gr., el error en
el pago de una obligacin -arts. 1.895 y ss. C.C.-;
el error es, adems, un presupuesto de la buena fe
-arts. 433 y 1.950 C.C.-). ahora nos interesa el
error que incide o se produce en el momento de la
formacin de un negocio jurdico.
no todo tipo de error produce la anulabilidad del
negocio; ha de ser error relevante o esencial; el
problema radica en determinada cundo tiene tal
carcter.
Nuestro C.C. se limita a establecer disposiciones
especficas. As, segn el artculo 73, es nulo el
matrimonio celebrado por error en la identidad de
la persona del otro contrayente o en aquellas
cualidades personales que, por su entidad, hubieren
sido determinantes de la prestacin del
consentimiento, y el artculo 1.266 exige que
para que el error invalide el consentimiento,
deber recaer sobre la sustancia de la cosa que
fuere objeto del contrato, o sobre aquellas
condiciones de la misma que principalmente
hubieren dado motivo a celebrarlo. El error sobre la
persona slo invalidar el contrato cuando la
consideracin a ella hubiere sido la causa principal

del mismo. El simple error de cuenta slo dar
lugar a su correccin. Y el artculo 1.081
determina que la particin hereditaria hecha con
uno a quien se crey heredero sin serlo, ser nula,
si bien entiende la doctrina que este precepto, al
igual que el contenido en el artculo 773.1,
contempla un supuesto de error obstativo.
Considera DE CASTRO que el error relevante, como
vicio del negocio, consiste en la creencia inexacta,
respecto de algn dato que se ha de valorar como
un motivo principal del negocio, segn y conforme
resulte de la conducta negocial de las partes, en las
concretas circunstancias del negocio.
DEZ-PICAZO sita el problema del error
contractual en el terreno de los intereses de las
partes y en el de la justicia o injusticia de la
vinculacin, por lo que para llegar a una u otra
solucin estima que habr que pondere una serie
de circunstancias:
1. La responsabilidad que al que ha sufrido la
equivocacin debe imputarse respecto de ella. Es
inexcusable el error cuando el que lo padece ha
podido y ha debido, empleando una diligencia
normal, desvanecerlo.
2. El carcter bsico o no bsico en la intencin del
contratante del elemento sobre el cual el error
recae.
3. La situacin del contratante contrario de quien
padece el error.
La jurisprudencia, siguiendo una concepcin

subjetiva del error, exige que para que el error vicie
la voluntad ha de ser sustancial, imputable,
desconocido, y de una importancia tal que con una
diligencia regular no haya podido ser evitado por la
persona que lo sufre (cfr. ss. 26 noviembre 1974, 7
de abril de 1976).
2. Clasificaciones del error.
Aparte de las ya mencionadas (error excusable e
inexcusable; esencial y accidental), cabe sealar las
siguientes:
A. Error propio y error obstativo. El primero es el
error vicio de la voluntad, mientras que el error
obstativo es el error en la declaracin, una
divergencia inconsciente entre lo querido y lo
manifestado (vase supra Declaracin de
voluntad). En este momento nos ocupamos del
error vicio de la voluntad.
B. Error de hecho y error de derecho. El error facti
recae sobre las circunstancias de hecho del negocio,
mientras que error iuris incide sobre una norma
jurdica. La doctrina tradicional, con base en la
norma segn lo cual la ignorancia de las leyes no
excusa de su cumplimiento sostena, la irrelevancia
del error iuris. La doctrina moderna entiende, en
cambio, que si bien es cierto que el error que se
alega como excusa del cumplimiento de la ley
carece de relevancia, no es menos cierto que el
error acerca del contenido, existencia o
permanencia en vigor de una norma jurdica,
cuando el sujeto se ha decidido a realizar el negocio
jurdico como consecuencia de ese

desconocimiento, debe ser tenido en cuenta,
siempre que se den los requisitos necesarios (de
esencialidad, etc.), para invalidar actos jurdicos.
El silencio C.C. en el artculo 1.266 (que contrasta
con las alusiones concretas al error facti, para
excluir al error iuris, en otros artculos -1.232,
1.817-) confirma, segn algunos autores, este
criterio; criterio reforzado despus de la reforma
del Ttulo Preliminar, al sealar el artculo 6.2, que
el error de derecho producir nicamente aquellos
Tambin admite el error de derecho, aunque con
carcter restrictivo, la jurisprudencia.
El error de hecho, segn los elementos a que
afecte, puede ser: error in negotio, error in re,
error in persona, y error sobre los motivos;
categoras que seguidamente analizamos.
C. Error in negotio. Es el que recae sobre la
naturaleza o causa del negocio. Entiende ROCA
SASTRE que existe cuando se toma como base del
contrato un tipo contractual por otro (v. gr., se
declara querer una enfiteusis confundiendo su
concepto con el de arrendamiento). Seala CASTN
que en su efecto es la inexistencia o nulidad radical
del contrato por falta de consentimiento.
D. Error sobre el objeto del negocio (error in re),
que presenta las siguientes modalidades:
a) Error sobre la identidad de la cosa (error in
corpore), que destruye la declaracin del voluntad e
impide que se forme el acto jurdico; as lo confirma

el artculo 1.261.2 C.C. (CASTN).
b) Error sobre la esencia o cualidades sustanciales
de la cosa (error in substantia); afecta a la materia
de que est compuesto el objeto, y da lugar a la
anulabilidad del negocio (cfr. art. 1.266.2).
Para la mayora de la doctrina, debe englobarse en
esta categora no slo el error que afecta a la
materia o sustancia del objeto, sino tambin a las
cualidades determinantes del mismo, por lo que la
denominacin de error in qualitate se empleara
nicamente para designar al que afecta a las
cualidades secundarias del objeto (que no vicia el
negocio).
ALONSO PREZ sostiene que no debe distinguirse
entre error en la sustancia y un error en las
cualidades, sino admitir un nico supuesto, el error
sobre las cualidades relevantes de la cosa que dan
motivo a la celebracin del contrato.
Algn autor (DEZ-PICAZO) defiende, incluso, que
nuestro Cdigo Civil mantiene una concepcin del
error in substantia suficientemente amplia, flexible,
de tal manera que puede incluirse dentro de l
tambin el error sobre la identidad del objeto (error
in corpore); en todo caso -afirma- para que sea
relevante el error debe recaer sobre un elemento
bsico del negocio (que principalmente hubiese
dado motivo a celebrarlo -art. 1.266.1-).
c) Error sobre la cantidad (error in quantitate), que
constituye vicio de la voluntad cuando, en atencin
a dicha cantidad se haya celebrado el negocio

jurdico. Distinto del error de cantidad es el simple
error de cuenta, que consiste en el mero defecto en
un clculo u operacin matemtica, que segn el
artculo 1.266.3 slo da lugar a su correccin.
Seala DE CASTRO que el error in quantitate no
siempre dar lugar a la anulacin del negocio
jurdico; cuando la finalidad de ste lo permita
-afirma-, podr interpretarse de modo que se
mantenga su validez (art. 1.284), entendindolo a
favor de la mayor reciprocidad de inters (art.
1.289).
DEZ-PICAZO sostiene que los errores sobre la
cantidad y los errores sobre el valor no pertenecen
a la teora de los vicios del consentimiento
contractual, sino que reciben en el Cdigo Civil un
tratamiento separado y distinto, contemplado de
una manera casuista (v. gr., mayor o menor cabida
de fincas -art. 1.470-, etc.). Aade este autor que,
en el Derecho actual, desaparecida con carcter
general la figura de la rescisin por lesin, los
errores sobre el valor son irrelevantes, y que podra
sostenerse, adems, que son inexcusables puesto
que corresponde a una diligencia social media el
establecimiento del valor de la cosa sobre la cual el
contrato recae.
E. Error sobre la persona (error in persona), que
slo constituye causa de impugnacin en los
negocios que se celebren intuitus personae, esto
es, cuando la consideracin a ella haya sido
determinante. Aunque el artculo 1.266.2 C.C.,
respecto de los contratos, parece aludir nicamente

al error sobre la identidad, entiende la doctrina que
debe aplicarse el mismo rgimen al error sobre las
cualidades de la persona relevantes. As lo
confirma, en relacin con el matrimonio, el artculo
73.4.
F. Error sobre los motivos, que se considera
irrelevante, a menos que el error sea comn a
ambas partes y los motivos hayan constituido para
ellos, expresa o tcitamente, una presuposicin a
base del negocio, en cuyo caso constituir una
causa de impugnacin del negocio jurdico, por
darse la misma ratio legis de la norma contenida en
el artculo 1.266.
3. Prueba del error.
Entiende la doctrina que la prueba de la existencia
del error incumbe a quien la alega, conforme a la
presuncin de eficacia de los actos y negocios
jurdicos, con base en principio como el de buena fe
y la seguridad del trfico jurdico.
En la mayora de los supuestos habr de acudir a la
prueba de presunciones. Y, en todo caso, habr de
probarse que el error fue esencial.
4. Plazo de caducidad de la accin de impugnacin.
Segn el artculo 1.301 C.C., dura la accin cuatro
aos, a contar desde la consumacin del contrato.
Respecto del matrimonio, seala el artculo 76 C.C.
que caduca la accin y se convalida el matrimonio
si los cnyuges hubieran vivido juntos durante un

ao despus de desvanecido el error....
5. Error en el negocio jurdico testamentario.
En cuanto a la cuestin de si el Cdigo Civil niega
en general relevancia al error en el testamento, o si
debe aplicarse al testamento por analoga lo
dispuesto sobre el error en el contrato, la doctrina
se halla dividida. Cierto sector doctrinal sostiene la
tesis negativa, esgrimiendo como argumentos el
silencio respecto al error del artculo 673 y el rgido
numerus clausus de las causa de ineficacia,
impuesto por el artculo 743. No obstante, el propio
Cdigo da trascendencia al error en la declaracin
(error obstativo o impropio) -cfr. art. 773-. Mas el
artculo 767, segn otros autores, demuestra que
se atiende al error respecto de la institucin de
heredero. (Aadindose que los arts. 742,
757,814.2, 851, 862, 863, 878 son disposiciones
que parten del error o ignorancia del testador).
ROYO MARTNEZ y GULLN afirman que estas
disposiciones demuestran que el error puede jugar
un importante papel en cuanto a las disposiciones
contenidas en un testamento, pero no respecto al
testamento en s.
Con todo, queda en pie el problema del error como
causa de anulacin del testamento, no de
singulares disposiciones.
II. La violencia.
El trmino violencia, en sentido amplio, sinnimo de
coaccin, comprendera tanto la fuerza o violencia
fsica como el miedo o violencia moral

(intimidacin).
Ahora nos ocuparemos de la violencia en sentido
estricto: la violencia fsica. A sta se refiere el
artculo 1.267 C.C. al decir que hay violencia
cuando para arrancar el consentimiento se emplea
una fuerza irresistible.
Tradicionalmente, se viene afirmando que esta
violencia supone, ms que un vicio de la voluntad,
ausencia de sta. Mas a esta conclusin se opone
-sostiene DE CASTRO- el que la violencia es
considerada en el artculo 1.267, no con el efecto
de privarse del consentimiento, sino con el propio
de un vicio de la voluntad (cfr. arts. 1.300 y 1.301);
por lo que es necesario concluir, afirma, que el
Cdigo se refiere a la vis impulsiva; es decir vicia,
pero no excluye la voluntad (voluntad coacta, sed
tamen voluntas).
Como afirma el autor ltimamente citado, existe
inters prctico en distinguir la violencia fsica,
como vicio de la voluntad, de la intimidacin, no
cuando aqulla se origine en un intimidacin
jurdicamente apreciable, sino en los supuestos de
falta de libertad en que no se aprecien o prueben
los requisitos de la intimidacin.
Aade DE CASTRO que lo irresistible de la fuerza no
se refiere a que quien declar se haya visto forzado
a emitir o hacer los signos propios de la declaracin
(vis ablativa), sino al encontrarse en una situacin
de fuerza, frente a la que no caba resistencia; en la
que, dadas las circunstancias, no se ha dado la

posibilidad de una oposicin eficaz.
El testamento otorgado con violencia es nulo (art.
673).
As mismo es nulo el matrimonio contrado por
coaccin (art. 73.5), si bien puede quedar
convalidado si los cnyuges hubieran vivido juntos
durante un ao despus de haber cesado la fuerza
(art. 76).
III. La intimidacin.
Segn el artculo 1.267, p. 2, hay intimidacin
cuando se inspira en uno de los contratantes el
temor racional y fundado de sufrir un mal inminente
y grave en su persona o bienes o en la persona o
bienes de su cnyuge, descendientes o
ascendientes; concepto que la doctrina entiende
aplicable analgicamente a los dems negocios
jurdicos.
Cabe sealar los siguientes requisitos para que el
temor constituya vicio de la voluntad:
a) El temor ha de ser racional y fundado; de ah
que el temor a desagradar a las personas a quienes
se debe sumisin y respeto no anular el contrato
(art. 1.267, p. 4) (temor reverencial).
b) el mal debe ser inminente y grave, y sobre las
personas o bienes que enumera taxativamente el
artculo 1.267.
c) El temor ha de resultar de una amenaza ilcita y

no del ejercicio correcto y no abusivo de un
derecho.
d) El temor ha de ser inspirado por la conducta
ajena (ya sea el otro contratante, ya un tercero
-art. 1.268-) y determinante de una declaracin de
voluntad no deseada.
e) Para calificar la intimidacin debe atenderse a
la edad, sexo y a la condicin de la persona (art.
1.267, p.3).
El carcter determinante de la intimidacin supone
que ha de existir un nexo causal entre dicha
intimidacin y el acto que se realiza. Este requisito
se ha tenido en cuenta por los tribunales para
rechazar peticiones de anulacin de contratos
realizados en un ambiente inconcreto de temores
(guerra civil). En otras sentencias, aade DE
CASTRO, se ha tenido en cuenta la existencia de
una situacin de terror, dado el ambiente
revolucionario, para la anulacin de los contratos.
Pero afirma este autor que estas decisiones ms
que a la intimidacin atienden a la conducta dolosa.
Sobre el testamento, el artculo 673 afirma la
nulidad del otorgado con violencia. Entienden la
doctrina y la jurisprudencia que se empleo aqu el
trmino violencia en sentido genrico, comprensivo
tambin de la violencia o coaccin moral
(intimidacin).
En cuanto al matrimonio, considera el Cdigo nulo
el contrado por coaccin o miedo grave (art.
73), con posibilidad de quedar convalidado por la

convivencia de los cnyuges durante un ao
despus de haber cesado la causa del miedo (art.
76).
Respecto de los contratos, la accin de impugnacin
en los casos de intimidacin o violencia caduca a los
cuatro aos, contados desde que stos hubieren
cesado (cfr. art. 1.301).
IV. El dolo.
1. Concepto.
En sentido amplio, el dolo es la realizacin
consciente y voluntaria de un acto antijurdico;
desde este punto de vista se asimila a la mala fe.
Hace constar DE CASTRO cmo en el texto del
Cdigo Civil se utiliza el trmino de dolo en sentidos
tan dispares como los siguientes: 1. El dolo como
calificativo de la conducta de quien causa dao a
otro por accin u omisin culposa (arts. 457, 1.080,
1.902) y por el incumplimiento de una obligacin
(arts. 1.101, 1.102, 1.107, 1.726). 2. El dolo como
conducta sancionada especficamente con la
privacin de derechos hereditarios (arts. 674, 713,
756, nms. 5 y 6) y con la extincin de la accin de
anulacin de los contratos (art. 1.314). 3. El dolo
como vicio de la voluntad negocial (arts. 673, 997,
1.265, 1.269, 1.270, 1.301, 1.302, 1.798, 1.817).
El ltimo significado del trmino es el que aqu
especialmente importa.
El Cdigo Civil recoge la nocin legal de dolo como
vicio del contrato (art. 1.269: Hay dolo cuando
con palabras o maquinaciones insidiosas de parte

de uno de los contratantes es inducido el otro a
celebrar un contrato que, sin ellos, no hubiera
hecho); mas esta nocin podr aplicarse, con las
modificaciones pertinentes, a las dems
declaraciones y negocios jurdicos.
2. Requisitos del dolo como vicio de la voluntad:
A. Acto ilcito consistente en el empleo de palabras
o maquinaciones insidiosas. El engao es la esencia
del dolo.
Entiende la doctrina que tambin el silencio, la
reticencia puede ser dolosa cuando exista el deber
de hablar, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo,
en varios casos, ha entendido existe un error
inducido o doloso cuando se ha callado o no se ha
advertido debidamente (SS. 6 de junio de 1953, 7
de enero de 1961, 20 de enero de 1964, 25 de
octubre de 1981).
El dolo exige, adems, intencin de engaar. Pero,
segn la doctrina predominante, no se requiere una
voluntad de causar un dao, o perjuicio, porque lo
que determina la anulacin del contrato no es el
dao sufrido, sino la maniobra engaosa. (Del
propio art. 1.300 C.C., al indicar que se puede
producir la anulacin del contrato, aunque no haya
lesin por los contratantes, cabe inducir que el dao
no es elemento del dolo).
B. Que la voluntad del declarante quede viciada.
C. Que dicha conducta insidiosa sea la
determinante de la declaracin. Desde este punto
de vista, cabe distinguir el dolo causante (que recae

sobre algn elemento esencial del negocio, de
modo que sin su empleo no se hubiera celebrado
-cfr. art. 1.2699 C.C.-) y el dolo incidental (que
recae sobre algn elemento secundario, tiene una
influencia accidental; esto es, no es determinante
del negocio o declaracin, sino que influye en las
condiciones ms o menos favorables que se realiza;
a diferencia del dolo causante, no da lugar a la
anulacin del negocio, sino a la indemnizacin de
los daos y perjuicios ocasionados -cfr. art. 1.270,
p. 2 C.C.-).
D. Que el dolo sea grave (art. 1.270, p. 1 C.C.);
slo cuando el dolo es grave dar lugar a la
anulacin del negocio, sin que baste a tales efectos
el denominado dolus bonus (engao tolerado por
los usos y por la moral -v. gr., propaganda
comercial-).
E. Respecto de los contratos, se exige que el autor
del dolo sea una de las partes contratantes y no
haya mediado dolo recproco (arts. 1.269 y 1.270.1
C.C. y art. 1.268, este ltimo a contrario sensu).
En rigor, cabe hablar de dolo causado por un
tercero. Lo que ocurre es que este dolo no vicia el
consentimiento contractual. Mas, como puntualiza
DEZ-PICAZO, para que se trate en puridad de dolo
de un tercero es necesario que el autor del dolo no
haya tenido intervencin en el contrato por ningn
concepto, por lo que -afirma- el dolo causado por el
representante o por el posible beneficiario de la
estipulacin produce la anulabilidad del contrato.
Igualmente existe vicio del contrato cuando el

contratante es cmplice del autor del dolo o ha
conocido el engao y se ha aprovechado de l.
Problemas distintos son los que se suscitan, de un
lado, cuando en un negocio en que haya pluralidad
de partes unas son culpables del dolo y otras no, y,
por otro lado, cuando quien realiza la conducta
insidiosa es menor de edad.
3. La prueba del dolo.
Es doctrina jurisprudencial la de que el dolo no se
presume, por lo que deber probarse por quien lo
alegue. Pero no ese necesario que se acrediten por
una prueba directa; bastar la prueba mediante
presunciones. Como seala GULLN BALLESTEROS,
una cosa es que el dolo no se presuma, y otra que
no se pueda probar por medio de presunciones.
4. El dolo en el testamento.
El artculo 673 dispone la nulidad del testamento
otorgado con dolo o fraude.
El dolo puede actuar en el sentido de determinar al
causante a otorgar un testamento que de otro
modo no otorgara (aspecto positivo), y tambin
puede consistir en impedir al causante que lo
otorgue (aspecto negativo). Al primero se refieren
los artculos 673 y 756.5, al segundo, los artculos
674 y 757.6.
En el negocio jurdico testamentario el dolo tiene un
cariz distinto del dolo en los contratos. Se
manifiesta en aqul bajo la forma de captacin o
sugestin de la voluntad del testador. Por ello es

afirmacin comn en la doctrina que se debe
valorar de un modo ms amplio que en los
contratos. COSSO justifica esta mayor libertad en
la necesidad de asegurar la espontaneidad y
libertad en la voluntad testamentaria, en el carcter
unilateral del testamento, y en la dificultad que la
prueba directa de las maquinaciones ofrece.
Por lo dems, para cierto sector doctrinal los
trminos de dolo y fraude empleados por los
artculos 673 y 674 son sinnimos. Entre quienes
sostienen la tesis contraria merece ser destacado
COSSO, para quien el concepto de fraude va
vinculado con el de engao, y el dolo existe cuando
se dan artificios y maniobras que, aunque no
inducen a error, llegan a anular la voluntad del
testador sustituyndola por el querer del agente del
dolo. Surgen as, como vicios de la voluntad
testamentaria incluidos en el concepto genrico de
dolo, junto al engao doloso (fraude), la captacin
y la sugestin (dolo en sentido estricto).
5. El dolo en el matrimonio.
El dolo no es una causa especfica de invalidez del
matrimonio (cfr. art. 73 C.C.), pero el legislador
atribuye determinadas consecuencias a la mala fe
del contrayente de un matrimonio nulo (vanse los
arts. 79, 95.2 y 1.395 C.C.). [J.C.S.G.]
vicios de la voluntad.
Derecho Civil
Respecto de los actos jurdicos, la voluntad, tanto

en su formacin como en su exteriorizacin debe
ser seria, consciente y libremente emitida. En
sentido lato, existe un vicio de la voluntad negocial
cuando sta se ha formado defectuosamente. En
sentido estricto, se entiende por vicios de la
voluntad aquellos defectos que hacen anulable la
declaracin de voluntad, excluyndose las
anormalidades afectantes a la voluntad que hacen
que no exista. Estos vicios pueden estar causados
por la falta de conocimiento, espontnea o
provocada (error, dolo), o por la falta de libertad,
fsica o moral (violencia, intimidacin).
Nuestro C.C. no contiene un tratamiento de los
vicios de la voluntad en general, sino disposiciones
sobre los requisitos y vicios de algunos negocios en
particular (matrimonio -art. 73-, testamento -art.
673-, contratos -art. 1.265-). La doctrina ha
salvado esta carencia con base en la aplicacin
analgica de los preceptos establecidos para los
contratos (arts. 1.263 a 1.279 y 1.300 a 1.314). El
artculo 1.265 seala que ser nulo el
consentimiento prestado por error, violencia,
intimidacin o dolo. La Compilacin Navarra
dispone que son anulables las declaraciones
viciadas por error, dolo o violencia fsica o moral
graves, pero no podr alegarse el error inexcusable
de hecho o de derecho. (Ley 19-2).
I. Error.
1. Concepto.
Seala CASTN que, en su sentido ms general, el

error consiste en el conocimiento equivocado de
una cosa o de un hecho, basado sobre la ignorancia
o incompleto conocimiento de la realidad de esa
cosa o de ese hecho, o de la regla jurdica que lo
disciplina.
DEZ-PICAZO entiende que el error consiste en una
equivocada o inexacta creencia o representacin
mental que sirve de presupuesto para la realizacin
de un acto jurdico. En este sentido amplio, el error
se tiene en cuenta en diversos mbitos del
ordenamiento jurdico (se valora, v. gr., el error en
el pago de una obligacin -arts. 1.895 y ss. C.C.-;
el error es, adems, un presupuesto de la buena fe
-arts. 433 y 1.950 C.C.-). ahora nos interesa el
error que incide o se produce en el momento de la
formacin de un negocio jurdico.
no todo tipo de error produce la anulabilidad del
negocio; ha de ser error relevante o esencial; el
problema radica en determinada cundo tiene tal
carcter.
Nuestro C.C. se limita a establecer disposiciones
especficas. As, segn el artculo 73, es nulo el
matrimonio celebrado por error en la identidad de
la persona del otro contrayente o en aquellas
cualidades personales que, por su entidad, hubieren
sido determinantes de la prestacin del
consentimiento, y el artculo 1.266 exige que
para que el error invalide el consentimiento,
deber recaer sobre la sustancia de la cosa que
fuere objeto del contrato, o sobre aquellas
condiciones de la misma que principalmente

hubieren dado motivo a celebrarlo. El error sobre la
persona slo invalidar el contrato cuando la
consideracin a ella hubiere sido la causa principal
del mismo. El simple error de cuenta slo dar
lugar a su correccin. Y el artculo 1.081
determina que la particin hereditaria hecha con
uno a quien se crey heredero sin serlo, ser nula,
si bien entiende la doctrina que este precepto, al
igual que el contenido en el artculo 773.1,
contempla un supuesto de error obstativo.
Considera DE CASTRO que el error relevante, como
vicio del negocio, consiste en la creencia inexacta,
respecto de algn dato que se ha de valorar como
un motivo principal del negocio, segn y conforme
resulte de la conducta negocial de las partes, en las
concretas circunstancias del negocio.
DEZ-PICAZO sita el problema del error
contractual en el terreno de los intereses de las
partes y en el de la justicia o injusticia de la
vinculacin, por lo que para llegar a una u otra
solucin estima que habr que pondere una serie
de circunstancias:
1. La responsabilidad que al que ha sufrido la
equivocacin debe imputarse respecto de ella. Es
inexcusable el error cuando el que lo padece ha
podido y ha debido, empleando una diligencia
normal, desvanecerlo.
2. El carcter bsico o no bsico en la intencin del
contratante del elemento sobre el cual el error
recae.
3. La situacin del contratante contrario de quien

padece el error.
La jurisprudencia, siguiendo una concepcin
subjetiva del error, exige que para que el error vicie
la voluntad ha de ser sustancial, imputable,
desconocido, y de una importancia tal que con una
diligencia regular no haya podido ser evitado por la
persona que lo sufre (cfr. ss. 26 noviembre 1974, 7
de abril de 1976).
2. Clasificaciones del error.
Aparte de las ya mencionadas (error excusable e
inexcusable; esencial y accidental), cabe sealar las
siguientes:
A. Error propio y error obstativo. El primero es el
error vicio de la voluntad, mientras que el error
obstativo es el error en la declaracin, una
divergencia inconsciente entre lo querido y lo
manifestado (vase supra Declaracin de
voluntad). En este momento nos ocupamos del
error vicio de la voluntad.
B. Error de hecho y error de derecho. El error facti
recae sobre las circunstancias de hecho del negocio,
mientras que error iuris incide sobre una norma
jurdica. La doctrina tradicional, con base en la
norma segn lo cual la ignorancia de las leyes no
excusa de su cumplimiento sostena, la irrelevancia
del error iuris. La doctrina moderna entiende, en
cambio, que si bien es cierto que el error que se
alega como excusa del cumplimiento de la ley
carece de relevancia, no es menos cierto que el
error acerca del contenido, existencia o

permanencia en vigor de una norma jurdica,
cuando el sujeto se ha decidido a realizar el negocio
jurdico como consecuencia de ese
desconocimiento, debe ser tenido en cuenta,
siempre que se den los requisitos necesarios (de
esencialidad, etc.), para invalidar actos jurdicos.
El silencio C.C. en el artculo 1.266 (que contrasta
con las alusiones concretas al error facti, para
excluir al error iuris, en otros artculos -1.232,
1.817-) confirma, segn algunos autores, este
criterio; criterio reforzado despus de la reforma
del Ttulo Preliminar, al sealar el artculo 6.2, que
el error de derecho producir nicamente aquellos
Tambin admite el error de derecho, aunque con
carcter restrictivo, la jurisprudencia.
El error de hecho, segn los elementos a que
afecte, puede ser: error in negotio, error in re,
error in persona, y error sobre los motivos;
categoras que seguidamente analizamos.
C. Error in negotio. Es el que recae sobre la
naturaleza o causa del negocio. Entiende ROCA
SASTRE que existe cuando se toma como base del
contrato un tipo contractual por otro (v. gr., se
declara querer una enfiteusis confundiendo su
concepto con el de arrendamiento). Seala CASTN
que en su efecto es la inexistencia o nulidad radical
del contrato por falta de consentimiento.
D. Error sobre el objeto del negocio (error in re),

que presenta las siguientes modalidades:
a) Error sobre la identidad de la cosa (error in
corpore), que destruye la declaracin del voluntad e
impide que se forme el acto jurdico; as lo confirma
el artculo 1.261.2 C.C. (CASTN).
b) Error sobre la esencia o cualidades sustanciales
de la cosa (error in substantia); afecta a la materia
de que est compuesto el objeto, y da lugar a la
anulabilidad del negocio (cfr. art. 1.266.2).
Para la mayora de la doctrina, debe englobarse en
esta categora no slo el error que afecta a la
materia o sustancia del objeto, sino tambin a las
cualidades determinantes del mismo, por lo que la
denominacin de error in qualitate se empleara
nicamente para designar al que afecta a las
cualidades secundarias del objeto (que no vicia el
negocio).
ALONSO PREZ sostiene que no debe distinguirse
entre error en la sustancia y un error en las
cualidades, sino admitir un nico supuesto, el error
sobre las cualidades relevantes de la cosa que dan
motivo a la celebracin del contrato.
Algn autor (DEZ-PICAZO) defiende, incluso, que
nuestro Cdigo Civil mantiene una concepcin del
error in substantia suficientemente amplia, flexible,
de tal manera que puede incluirse dentro de l
tambin el error sobre la identidad del objeto (error
in corpore); en todo caso -afirma- para que sea
relevante el error debe recaer sobre un elemento
bsico del negocio (que principalmente hubiese

dado motivo a celebrarlo -art. 1.266.1-).
c) Error sobre la cantidad (error in quantitate), que
constituye vicio de la voluntad cuando, en atencin
a dicha cantidad se haya celebrado el negocio
jurdico. Distinto del error de cantidad es el simple
error de cuenta, que consiste en el mero defecto en
un clculo u operacin matemtica, que segn el
artculo 1.266.3 slo da lugar a su correccin.
Seala DE CASTRO que el error in quantitate no
siempre dar lugar a la anulacin del negocio
jurdico; cuando la finalidad de ste lo permita
-afirma-, podr interpretarse de modo que se
mantenga su validez (art. 1.284), entendindolo a
favor de la mayor reciprocidad de inters (art.
1.289).
DEZ-PICAZO sostiene que los errores sobre la
cantidad y los errores sobre el valor no pertenecen
a la teora de los vicios del consentimiento
contractual, sino que reciben en el Cdigo Civil un
tratamiento separado y distinto, contemplado de
una manera casuista (v. gr., mayor o menor cabida
de fincas -art. 1.470-, etc.). Aade este autor que,
en el Derecho actual, desaparecida con carcter
general la figura de la rescisin por lesin, los
errores sobre el valor son irrelevantes, y que podra
sostenerse, adems, que son inexcusables puesto
que corresponde a una diligencia social media el
establecimiento del valor de la cosa sobre la cual el
contrato recae.
E. Error sobre la persona (error in persona), que

slo constituye causa de impugnacin en los
negocios que se celebren intuitus personae, esto
es, cuando la consideracin a ella haya sido
determinante. Aunque el artculo 1.266.2 C.C.,
respecto de los contratos, parece aludir nicamente
al error sobre la identidad, entiende la doctrina que
debe aplicarse el mismo rgimen al error sobre las
cualidades de la persona relevantes. As lo
confirma, en relacin con el matrimonio, el artculo
73.4.
F. Error sobre los motivos, que se considera
irrelevante, a menos que el error sea comn a
ambas partes y los motivos hayan constituido para
ellos, expresa o tcitamente, una presuposicin a
base del negocio, en cuyo caso constituir una
causa de impugnacin del negocio jurdico, por
darse la misma ratio legis de la norma contenida en
el artculo 1.266.
3. Prueba del error.
Entiende la doctrina que la prueba de la existencia
del error incumbe a quien la alega, conforme a la
presuncin de eficacia de los actos y negocios
jurdicos, con base en principio como el de buena fe
y la seguridad del trfico jurdico.
En la mayora de los supuestos habr de acudir a la
prueba de presunciones. Y, en todo caso, habr de
probarse que el error fue esencial.
4. Plazo de caducidad de la accin de impugnacin.
Segn el artculo 1.301 C.C., dura la accin cuatro

aos, a contar desde la consumacin del contrato.
Respecto del matrimonio, seala el artculo 76 C.C.
que caduca la accin y se convalida el matrimonio
si los cnyuges hubieran vivido juntos durante un
ao despus de desvanecido el error....
5. Error en el negocio jurdico testamentario.
En cuanto a la cuestin de si el Cdigo Civil niega
en general relevancia al error en el testamento, o si
debe aplicarse al testamento por analoga lo
dispuesto sobre el error en el contrato, la doctrina
se halla dividida. Cierto sector doctrinal sostiene la
tesis negativa, esgrimiendo como argumentos el
silencio respecto al error del artculo 673 y el rgido
numerus clausus de las causa de ineficacia,
impuesto por el artculo 743. No obstante, el propio
Cdigo da trascendencia al error en la declaracin
(error obstativo o impropio) -cfr. art. 773-. Mas el
artculo 767, segn otros autores, demuestra que
se atiende al error respecto de la institucin de
heredero. (Aadindose que los arts. 742,
757,814.2, 851, 862, 863, 878 son disposiciones
que parten del error o ignorancia del testador).
ROYO MARTNEZ y GULLN afirman que estas
disposiciones demuestran que el error puede jugar
un importante papel en cuanto a las disposiciones
contenidas en un testamento, pero no respecto al
testamento en s.
Con todo, queda en pie el problema del error como
causa de anulacin del testamento, no de
singulares disposiciones.
II. La violencia.
El trmino violencia, en sentido amplio, sinnimo de
coaccin, comprendera tanto la fuerza o violencia
fsica como el miedo o violencia moral
(intimidacin).
Ahora nos ocuparemos de la violencia en sentido
estricto: la violencia fsica. A sta se refiere el
artculo 1.267 C.C. al decir que hay violencia
cuando para arrancar el consentimiento se emplea
una fuerza irresistible.
Tradicionalmente, se viene afirmando que esta
violencia supone, ms que un vicio de la voluntad,
ausencia de sta. Mas a esta conclusin se opone
-sostiene DE CASTRO- el que la violencia es
considerada en el artculo 1.267, no con el efecto
de privarse del consentimiento, sino con el propio
de un vicio de la voluntad (cfr. arts. 1.300 y 1.301);
por lo que es necesario concluir, afirma, que el
Cdigo se refiere a la vis impulsiva; es decir vicia,
pero no excluye la voluntad (voluntad coacta, sed
tamen voluntas).
Como afirma el autor ltimamente citado, existe
inters prctico en distinguir la violencia fsica,
como vicio de la voluntad, de la intimidacin, no
cuando aqulla se origine en un intimidacin
jurdicamente apreciable, sino en los supuestos de
falta de libertad en que no se aprecien o prueben
los requisitos de la intimidacin.
Aade DE CASTRO que lo irresistible de la fuerza no
se refiere a que quien declar se haya visto forzado
a emitir o hacer los signos propios de la declaracin

(vis ablativa), sino al encontrarse en una situacin
de fuerza, frente a la que no caba resistencia; en la
que, dadas las circunstancias, no se ha dado la
posibilidad de una oposicin eficaz.
El testamento otorgado con violencia es nulo (art.
673).
As mismo es nulo el matrimonio contrado por
coaccin (art. 73.5), si bien puede quedar
convalidado si los cnyuges hubieran vivido juntos
durante un ao despus de haber cesado la fuerza
(art. 76).
III. La intimidacin.
Segn el artculo 1.267, p. 2, hay intimidacin
cuando se inspira en uno de los contratantes el
temor racional y fundado de sufrir un mal inminente
y grave en su persona o bienes o en la persona o
bienes de su cnyuge, descendientes o
ascendientes; concepto que la doctrina entiende
aplicable analgicamente a los dems negocios
jurdicos.
Cabe sealar los siguientes requisitos para que el
temor constituya vicio de la voluntad:
a) El temor ha de ser racional y fundado; de ah
que el temor a desagradar a las personas a quienes
se debe sumisin y respeto no anular el contrato
(art. 1.267, p. 4) (temor reverencial).
b) el mal debe ser inminente y grave, y sobre las

personas o bienes que enumera taxativamente el
artculo 1.267.
c) El temor ha de resultar de una amenaza ilcita y
no del ejercicio correcto y no abusivo de un
derecho.
d) El temor ha de ser inspirado por la conducta
ajena (ya sea el otro contratante, ya un tercero
-art. 1.268-) y determinante de una declaracin de
voluntad no deseada.
e) Para calificar la intimidacin debe atenderse a
la edad, sexo y a la condicin de la persona (art.
1.267, p.3).
El carcter determinante de la intimidacin supone
que ha de existir un nexo causal entre dicha
intimidacin y el acto que se realiza. Este requisito
se ha tenido en cuenta por los tribunales para
rechazar peticiones de anulacin de contratos
realizados en un ambiente inconcreto de temores
(guerra civil). En otras sentencias, aade DE
CASTRO, se ha tenido en cuenta la existencia de
una situacin de terror, dado el ambiente
revolucionario, para la anulacin de los contratos.
Pero afirma este autor que estas decisiones ms
que a la intimidacin atienden a la conducta dolosa.
Sobre el testamento, el artculo 673 afirma la
nulidad del otorgado con violencia. Entienden la
doctrina y la jurisprudencia que se empleo aqu el
trmino violencia en sentido genrico, comprensivo
tambin de la violencia o coaccin moral

(intimidacin).
En cuanto al matrimonio, considera el Cdigo nulo
el contrado por coaccin o miedo grave (art.
73), con posibilidad de quedar convalidado por la
convivencia de los cnyuges durante un ao
despus de haber cesado la causa del miedo (art.
76).
Respecto de los contratos, la accin de impugnacin
en los casos de intimidacin o violencia caduca a los
cuatro aos, contados desde que stos hubieren
cesado (cfr. art. 1.301).
IV. El dolo.
1. Concepto.
En sentido amplio, el dolo es la realizacin
consciente y voluntaria de un acto antijurdico;
desde este punto de vista se asimila a la mala fe.
Hace constar DE CASTRO cmo en el texto del
Cdigo Civil se utiliza el trmino de dolo en sentidos
tan dispares como los siguientes: 1. El dolo como
calificativo de la conducta de quien causa dao a
otro por accin u omisin culposa (arts. 457, 1.080,
1.902) y por el incumplimiento de una obligacin
(arts. 1.101, 1.102, 1.107, 1.726). 2. El dolo como
conducta sancionada especficamente con la
privacin de derechos hereditarios (arts. 674, 713,
756, nms. 5 y 6) y con la extincin de la accin de
anulacin de los contratos (art. 1.314). 3. El dolo
como vicio de la voluntad negocial (arts. 673, 997,
1.265, 1.269, 1.270, 1.301, 1.302, 1.798, 1.817).
El ltimo significado del trmino es el que aqu

especialmente importa.
El Cdigo Civil recoge la nocin legal de dolo como
vicio del contrato (art. 1.269: Hay dolo cuando
con palabras o maquinaciones insidiosas de parte
de uno de los contratantes es inducido el otro a
celebrar un contrato que, sin ellos, no hubiera
hecho); mas esta nocin podr aplicarse, con las
modificaciones pertinentes, a las dems
declaraciones y negocios jurdicos.
2. Requisitos del dolo como vicio de la voluntad:
A. Acto ilcito consistente en el empleo de palabras
o maquinaciones insidiosas. El engao es la esencia
del dolo.
Entiende la doctrina que tambin el silencio, la
reticencia puede ser dolosa cuando exista el deber
de hablar, y la jurisprudencia del Tribunal Supremo,
en varios casos, ha entendido existe un error
inducido o doloso cuando se ha callado o no se ha
advertido debidamente (SS. 6 de junio de 1953, 7
de enero de 1961, 20 de enero de 1964, 25 de
octubre de 1981).
El dolo exige, adems, intencin de engaar. Pero,
segn la doctrina predominante, no se requiere una
voluntad de causar un dao, o perjuicio, porque lo
que determina la anulacin del contrato no es el
dao sufrido, sino la maniobra engaosa. (Del
propio art. 1.300 C.C., al indicar que se puede
producir la anulacin del contrato, aunque no haya
lesin por los contratantes, cabe inducir que el dao

no es elemento del dolo).
B. Que la voluntad del declarante quede viciada.
C. Que dicha conducta insidiosa sea la
determinante de la declaracin. Desde este punto
de vista, cabe distinguir el dolo causante (que recae
sobre algn elemento esencial del negocio, de
modo que sin su empleo no se hubiera celebrado
-cfr. art. 1.2699 C.C.-) y el dolo incidental (que
recae sobre algn elemento secundario, tiene una
influencia accidental; esto es, no es determinante
del negocio o declaracin, sino que influye en las
condiciones ms o menos favorables que se realiza;
a diferencia del dolo causante, no da lugar a la
anulacin del negocio, sino a la indemnizacin de
los daos y perjuicios ocasionados -cfr. art. 1.270,
p. 2 C.C.-).
D. Que el dolo sea grave (art. 1.270, p. 1 C.C.);
slo cuando el dolo es grave dar lugar a la
anulacin del negocio, sin que baste a tales efectos
el denominado dolus bonus (engao tolerado por
los usos y por la moral -v. gr., propaganda
comercial-).
E. Respecto de los contratos, se exige que el autor
del dolo sea una de las partes contratantes y no
haya mediado dolo recproco (arts. 1.269 y 1.270.1
C.C. y art. 1.268, este ltimo a contrario sensu).
En rigor, cabe hablar de dolo causado por un
tercero. Lo que ocurre es que este dolo no vicia el
consentimiento contractual. Mas, como puntualiza
DEZ-PICAZO, para que se trate en puridad de dolo

de un tercero es necesario que el autor del dolo no
haya tenido intervencin en el contrato por ningn
concepto, por lo que -afirma- el dolo causado por el
representante o por el posible beneficiario de la
estipulacin produce la anulabilidad del contrato.
Igualmente existe vicio del contrato cuando el
contratante es cmplice del autor del dolo o ha
conocido el engao y se ha aprovechado de l.
Problemas distintos son los que se suscitan, de un
lado, cuando en un negocio en que haya pluralidad
de partes unas son culpables del dolo y otras no, y,
por otro lado, cuando quien realiza la conducta
insidiosa es menor de edad.
3. La prueba del dolo.
Es doctrina jurisprudencial la de que el dolo no se
presume, por lo que deber probarse por quien lo
alegue. Pero no ese necesario que se acrediten por
una prueba directa; bastar la prueba mediante
presunciones. Como seala GULLN BALLESTEROS,
una cosa es que el dolo no se presuma, y otra que
no se pueda probar por medio de presunciones.
4. El dolo en el testamento.
El artculo 673 dispone la nulidad del testamento
otorgado con dolo o fraude.
El dolo puede actuar en el sentido de determinar al
causante a otorgar un testamento que de otro
modo no otorgara (aspecto positivo), y tambin
puede consistir en impedir al causante que lo
otorgue (aspecto negativo). Al primero se refieren

los artculos 673 y 756.5, al segundo, los artculos
674 y 757.6.
En el negocio jurdico testamentario el dolo tiene un
cariz distinto del dolo en los contratos. Se
manifiesta en aqul bajo la forma de captacin o
sugestin de la voluntad del testador. Por ello es
afirmacin comn en la doctrina que se debe
valorar de un modo ms amplio que en los
contratos. COSSO justifica esta mayor libertad en
la necesidad de asegurar la espontaneidad y
libertad en la voluntad testamentaria, en el carcter
unilateral del testamento, y en la dificultad que la
prueba directa de las maquinaciones ofrece.
Por lo dems, para cierto sector doctrinal los
trminos de dolo y fraude empleados por los
artculos 673 y 674 son sinnimos. Entre quienes
sostienen la tesis contraria merece ser destacado
COSSO, para quien el concepto de fraude va
vinculado con el de engao, y el dolo existe cuando
se dan artificios y maniobras que, aunque no
inducen a error, llegan a anular la voluntad del
testador sustituyndola por el querer del agente del
dolo. Surgen as, como vicios de la voluntad
testamentaria incluidos en el concepto genrico de
dolo, junto al engao doloso (fraude), la captacin
y la sugestin (dolo en sentido estricto).
5. El dolo en el matrimonio.
El dolo no es una causa especfica de invalidez del
matrimonio (cfr. art. 73 C.C.), pero el legislador
atribuye determinadas consecuencias a la mala fe
del contrayente de un matrimonio nulo (vanse los

arts. 79, 95.2 y 1.395 C.C.). [J.C.S.G.]
Viviendas de Proteccin Oficial.

Derecho Civil
El contenido usual y tpico del dominio puede
modificarse en ocasiones, como sucede en el caso
de las Viviendas de Proteccin Oficial.
Fundamento. Las especiales ayudas legales, de
origen estatal o autonmico, en relacin a
determinadas viviendas sociales hace que las
mismas estn sujetas a un rgimen jurdico
especfico por determinado periodo.
Antecedentes. Entre otras disposiciones, la Ley de
Casas Baratas de 1922, Ley de Viviendas
Protegidas Rurales de 1945, Ley de Viviendas
Bonificables de 1953...
Rgimen jurdico. Bsicamente, se recoge en el
R.D. 12 de noviembre de 1976, R.D.L 31 de octubre
de 1978, y R.D. 10 de noviembre de 1978;
disposiciones complementarias importantes se
recogen, entre otras muchas, en el R.D. de 5 de
diciembre de 1986 y en la Orden de 26 de enero de
1979.
Es importante tambin la legislacin autonmica
que afecta a las viviendas sociales.
Clasificacin. Existen viviendas de proteccin

oficial de promocin pblica y de promocin
privada.
Caractersticas
- Especial actuacin administrativa, desde su origen
(calificacin de la vivienda) hasta su extincin, y
durante su desarrollo (arrendamiento, transmisin,
vigilancia y control tcnico y jurdico en su
construccin y funcionamiento...).
- Multiplicidad y mutabilidad legislativa y normativa.
- Ventajas fiscales y financieras (subvenciones,
prstamos...).
- Superficie til mxima de 90 m2.
- Restricciones a la facultad de goce (forzosa
residencia habitual y permanente, renta tasada en
arrendamiento...) y de disposicin (lmites mximos
en precio de venta, por ejemplo).
Extincin. Depende de la respectiva calificacin.
Tambin puede tener lugar por descalificacin
administrativa. [I.G.-N.S.-O.]
BIBLIOGRAFA:
URIBE SORRIBES: La legislacin de viviendas de
proteccin oficial, Revista de Derecho notarial,
1981.
VILLAR EZCURRA: La proteccin pblica a la

vivienda. Madrid, 1981.
LANCHA y RODRGUEZ LANDROVE, H.: Legislacin
de viviendas de proteccin oficial. Madrid, 1986.

Derecho Civil
1979.

privada.
Caractersticas
prstamos...).
BIBLIOGRAFA:
1981.


Derecho Civil
1979.

privada.
Caractersticas
prstamos...).
BIBLIOGRAFA:
1981.


Derecho Civil
1979.

privada.
Caractersticas
prstamos...).
BIBLIOGRAFA:
1981.

.
Derecho Civil
1979.

privada.
Caractersticas
prstamos...).
BIBLIOGRAFA:
1981.

Derecho Civil
1979.

privada.
Caractersticas
prstamos...).
BIBLIOGRAFA:
1981.


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1979.

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Caractersticas
prstamos...).
BIBLIOGRAFA:
1981.

jurisistem JD

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DERECHO

general, que se manifiesta todava en el

el Estado. Entre parientes es preferida la lnea recta

MOZOS y VALIENTE: La sustitucin de quien

abuso del derecho subjetivo.

lo que genera perjuicio a tercero, sin utilidad alguna

publicarse el B.G.B., cuyo prrafo 226 determina:

buena fe y abuso, por la inclusin sistemtica de

CALVO SOTELO: La doctrina del abuso del derecho.

principale, al igual que en la accesin continua no

2. Accesin natural en bienes inmuebles. El Cdigo

perjuicio de abonar, caso contrario, los gastos

incorpora a otra tambin mueble, perteneciendo

b) Conmixtin o unin de dos cosas de igual gnero

As mismo en la Compilacin aragonesa dos

poder que el ordenamiento jurdico confiere a los

consecuencia de restituir los bienes a la situacin

1.1. Es necesaria la existencia de un crdito a favor

un menoscabo econmico (los arts. 1.297 y 1.111

los que exigen el animus nocendi (CASTRO), la

No obstante, CASTRO, ALBALADEJO, LOHMANN...,

Slo quedan por examinar los efectos que produce

Se ha planteado si la obligacin de devolver implica

devolver. En este caso, pasarn a ser las terceras

- Si adquiri a ttulo oneroso y de buena fe, no es

tambin impugnar los actos que el deudor haya

ha traspasado a otro; la restitutio in integrum ob

Examinando ya la mecnica de la accin pauliana,

1.2. Actos impugnables de los que se deriva el

se exige el fraude del deudor enajenante, pero no

accin debe ejercitarse en el plazo de caducidad de

a) Efectos en relacin al adquirente. El efecto

transmitente se ha producido desplazamiento

- Si adquiri de buena fe, a ttulo gratuito, aunque

La accin pauliana es una medida conservativa del

En su evolucin histrica nace la pauliana en el

perseguido los bienes del primer inciso del art.

puntualizando autores como LACRUZ, que para que

vencimiento de la obligacin, no encontrar bienes

As lo considera la generalidad de los autores, ya

de todas las donaciones sin necesidad de demostrar

como si no hubieran salido del patrimonio del

dems acreedores del deudor que no ejercitaron la

situacin del primer adquirente como la de los

(V. responsabilidad patrimonial, accin revocatoria,

Reside en el principio de garanta patrimonial

- Adems, slo podr ejercitarse despus de haber

a) Que el actor tenga un crdito contra el deudor,

otros acreedores, sin perjuicio de que el acreedor

Sin embargo, para autores como FIGA FAURA, la

verdaderamente conservativo, pero tal y como

ejercicio exige la previa apreciacin de un inters

lograrse con mayor eficacia y rapidez a travs del

caso de insolvencia del deudor despus de

c) Posicin del propio deudor. ste no pierde la

condicionado, de manera tan absoluta, tal facultad,

- El art. 1.111 exige que la finalidad del acreedor al

del cual pas al Cdigo de Napolen y a casi todas

cuanta de lo que a l se le debe, sino en su

derechos y acciones no utilizadas por el deudor,

derecho por quien no es su titular (legitimacin por

1.937 y 1.650, que permiten a los acreedores

posesin el deudor para realizar cuanto se le debe.