La recuperación del Centro

Oportunidades de reconversión edilicia en el Centro de Montevideo

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Facultad de Arquitectura / UDELAR / Montevideo / Uruguay

Eje Avenida 18 de Julio

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

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Eje Avenida 18 de Julio

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

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Objetivos

Objetivo General
Contribuir a develar las oportunidades de inversión en estructuras existentes en
el Centro de Montevideo para poner a disposición de las Instituciones públicas y
privadas un catálogo de posibles intervenciones.

Objetivos específicos
1. Identificar, relevar y analizar las
construcciones de las manzanas
frentistas a la Avenida 18 de Julio
poniendo a prueba un método y unos
resultados que puedan extenderse al
conjunto de la zona Centro.

2. Proponer estrategias de actuación
y cuantificar los metrajes de
construcción capaces de ser
incorporados al mercado al aplicarlas
a las construcciones degradadas,
vacías o subutilizadas identificadas
en el relevamiento.

3. Confeccionar un catálogo de todas las
construcciones identificadas que pueda ser
consultado on-line.

.

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Metodología

1. Relevamiento padrón a padrón del total
del área considerada.
Se definieron ciertas categorías analíticas
relacionadas con situaciones edilicias de
degradación, abandono o subutilización
de las construcciones, y se buscó
identificar los padrones en donde tales
situaciones edilicias se verificaban.

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2. Se realizó un análisis de los datos
surgidos del relevamiento y se
confeccionó un catálogo con todos los
datos disponibles de los padrones
incluidos en cada una de tales
categorías analíticas.

3. A partir de la consideración de tres
posibles estrategias de recuperación
o sustitución de las construcciones
identificadas se realizó una
cuantificación de las posibilidades de
inversión –en términos de metros
cuadrados construibles o
recuperables- de cada una de ellas.

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Área de estudio

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El área de estudio de esta primera fase incluye las 21 manzanas frentistas a la Avenida 18 de
Julio, entre la Plaza Independencia y la calle Ejido.

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Categorías analíticas: Fósiles

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Edificaciones total o parcialmente abandonadas, las que, como resultado de este abandono,
se suelen encontrar en un avanzado estado de deterioro, en ocasiones muy cerca de poder
ser consideradas ruinosas.

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Terrenos Baldíos

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La categoría no incluye solamente los terrenos baldíos propiamente dichos sino que
abarca también a aquellos terrenos utilizados como estacionamientos con estructuras
mínimas construidas.

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Padrones subutilizados

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Se trata en este caso de padrones con edificaciones que están en uso pero de baja altura,
por lo cual podrían ser aptas para posibles sustituciones, habida cuenta de la diferencia
entre su altura actual y las alturas máximas permitidas por la normativa vigente.

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Construcciones inconclusas

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Esta categoría alude a edificios no terminados pero con un avance relativamente importante
en su proceso constructivo.

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Edificios públicos y patrimoniales degradados

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Incluye edificios públicos en uso, pero con avanzado deterioro de sus
instalaciones. Su identificación y puesta en relevancia, puede movilizar los
intereses públicos que contribuyan a dar ejemplo de valorización del área

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Galerías comerciales

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Se entendió necesario abrir una nueva categoría específica dentro de edificaciones
subutilizadas identificada como Galerías Comerciales, ya que ocupan un capítulo importante
dentro del proceso de evolución comercial del Centro

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Hipótesis

1
La capacidad del Centro de
albergar mayor población
residente y lugares de trabajo de
los que hoy tiene en virtud de las
potencialidades no aprovechadas
de las construcciones existentes.
Estas potencialidades se
buscaron cuantificar a lo largo del
trabajo, y darán lugar a las
estrategias que se indican más
adelante.

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2
A pesar de la degradación
constatada, el Centro ha mantenido
una importante oferta comercial y de
esparcimiento y sigue siendo el
lugar donde la sociedad se
encuentra a sí misma. Por lo tanto
las posibilidades de su recuperación
existen, no solo por la capacidad de
sus construcciones sino también por
la importancia simbólica que el
Centro sigue teniendo para la
población montevideana.

3
La políticas oficiales han
determinado la “recuperación del
Centro” como una estrategia oficial
desde la aprobación del Plan de
Ordenamiento Territorial en 1997
hasta la Ley de Promoción de
Viviendas de 2012.

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Estrategias

1. Colmatación

2. Refuncionalización de fósiles

3. Recuperación de Galerías

Se trata de dimensionar las
operaciones potenciales de
construcción de baldíos, sustitución
de fósiles y estructuras
subutilizadas hasta alcanzar el
máximo de edificabilidad permitida
en cada padrón, llevando al límite
la capacidad del Centro de albergar
más población y locales de trabajo.

Se suponen operaciones de puesta en uso
de lo que hoy se encuentra abandonado.
En esta categoría se estimó que la
refuncionalización de parte del stock
existente se hará en base a lo
efectivamente ya construido, sin considerar
posibles aumentos en las áreas edificadas.

Las galerías pueden recuperarse
buscando adaptarse a los criterios
comerciales contemporáneos o por la vía
de una refuncionalización completa que
cambie sus destinos originales. Son,
desde este punto de vista, oportunidades
especiales, por estar ubicadas en algunos
de los padrones más grandes.

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Zonas de Oportunidad

El trabajo buscó también identificar Zonas de
Oportunidad.
Se denominan así a los sectores definidos
por la ubicación contigua de varios de los
padrones identificados.
Se consideran de oportunidad en la medida
que permiten intervenciones de más porte, y
más complejas, en donde es posible
actuaciones que combinen más de una de
las estrategias definidas.
También son situaciones en donde es posible
–por su tamaño- albergar programas distintos
a las operaciones básicas de viviendas y
oficinas.

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Relevamiento

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

En las 21 manzanas hay un total de
304 padrones. De ellos 114 (37,5%)
están incluidos en alguna de las
categorías definidas.

De ellos, 41 casos pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18
de Julio (de un total de 103
padrones frentistas a la Avenida).

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Relevamiento : Fósiles

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Se identificaron 51 padrones con
construcciones total o parcialmente
fosilizadas.

De ellos, 18 casos pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18
de Julio.

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Relevamiento: Terrenos Baldíos

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Se identificaron 6 baldíos en la
zona.
Ninguno de ellos sobre la Avenida
18 de Julio.

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Relevamiento: Padrones subutilizados

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Hay 28 casos de padrones
subutilizados.

De ellos, 5 casos pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18
de Julio.

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Relevamiento: Construcciones inconclusas

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Hay solamente 1 caso de
construcción inconclusa.

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Relevamiento: Edificios patrimoniales degradados

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Hay 3 casos de edificios
patrimoniales degradados.

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Relevamiento: Galerías

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Se identificaron 22 padrones
albergan Galerías comerciales.

que

De ellos, 16 casos pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18
de Julio.

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Conclusiones 1: Colmatación

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

La aplicación de la estrategia de
colmatación a los padrones fósiles,
subutilizados y baldíos incorpora
267,140 m2 nuevos.

Proyectos:
Diego Madera e Ivana Dinni
Curso Fin de Carrera 2011
Taller Perdomo . Facultad de Arquitectura

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Conclusiones 2: Refuncionalización de fósiles

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

La aplicación de la estrategia de
refuncionallización de fósiles recupera
39.249 m2.

Proyectos:
Luciana Echevarría
Taller Perdomo . Facultad de Arquitectura

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Conclusiones 3: Recuperación de galerías

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

La aplicación de la estrategia de
recuperación de galerías recupera
24.714 m2 de áreas comerciales.

Proyectos:
Morera Carena / Delbono Cámpora
Curso Anteproyectos 3 2010
Taller Perdomo . Facultad de Arquitectura

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Conclusiones: Zonas de Oportunidad

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Se identificaron 18 Zonas de
Oportunidad en el área estudiada.

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Conclusiones: Zonas de Oportunidad

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Se identificaron 18 Zonas de
Oportunidad en el área estudiada.

Proyectos:
Mauricio Dibarboure e Inés Ferrón
Pasantía de Investigación

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Conclusiones: Zonas de Oportunidad

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

Se identificaron 18 Zonas de
Oportunidad en el área estudiada.

Proyectos:
Maite Echaider
Pasantía de Investigación

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Ordenamiento Territorial

El término Ordenamiento Territorial designa el conjunto de
actividades a través de las cuales se construye, secuencial y
colectivamente el “espacio vital” de una sociedad.
Decimos secuencial y colectivamente, porque para que esas
actividades tengan lugar, es imprescindible que sean apropiadas
por la sociedad, sin lo cual no podrán consustanciarse
Suele asimilarse al OT con una función pública, porque desde el
mismo momento en que surge una administración pública aparecen
los temas que tienen que ver con el territorio sobre el que se
desenvuelve la vida de sus administrados, procurando intervenir en
los conflictos que surgen entre el interés privado y el interés
colectivo, tratando de defender estos últimos como base de la
convivencia social.
.
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Ordenamiento Territorial

Pero el resultado de la práctica de la OT, no pertenece a
ninguna Administración Pública, sino que resulta de un
proceso de concertación y consenso de los diferentes actores
sociales involucrados, sean éstos provenientes de las
organizaciones gubernamentales o de la sociedad en su
conjunto.
.

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Ordenamiento Territorial

El subsistema jurídico
que es el conjunto de
normas que se redactan y
aprueban por las
administraciones publicas y
que definen derechos y
obligaciones de las
personas en relación a esa
apropiación colectiva del

• El subsistema de instrumentos
técnicos
que son los que nosotros estudiamos
y para los cuales nos preparamos
como profesionales
.

• El subsistema de agentes del OT.
Desde las administraciones públicas
hasta los particulares, sean
usuarios, los promotores o los
dueños del suelo, etc.

territorio.

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Ordenamiento Territorial

Sobre estos tres subsistemas inciden:

• La forma que tenga el Estado
del que se trate (división
administrativa)

Ángela Perdomo / Raúl Velázquez

• El sistema económico

• El avance que en la cultura de la
planificación tenga el país.

.

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La cultura del plan

Defectos:

Resistencia al cambio
disfuncionalidad entre previsiones y ejecuciones

Debilidad en la participación ciudadana

Nuevos paradigmas con que profesionalmente enfrentamos los cambios y nuevas realidades que se
están dando en los asentamientos humanos :• la internacionalización de las economías,
• la competencia creciente entre ciudades por ofrecer el ámbito apropiado a las inversiones
internacionales
• los cambios en los sistemas productivos y en las características de las empresas que requieren
nuevas localizaciones y espacios de implantación diferentes a los tradicionales
• los avances tecnológicos en los medios de transporte rápido y las telecomunicaciones, etc.,

Nuevos paradigmas

frente al concepto de ciudad finita y concentrada, con un centro imán de funciones terciarias y
comerciales, se prefiere hoy hablar de "territorios urbanizados", donde el fenómeno se presenta no
homogéneo, cambiante y disperso

nuevas tipologías para albergar formas de vida cambiantes:



núcleos familiares con menor número de componentes,
participación creciente de la mujer en el mercado de trabajo,
crecimiento del sector terciario y de servicios como actividades productivas,
mezcla de actividades compartiendo un mismo espacio: residencia, oficinas, comercio e industrias
"limpias", que echan por tierra las premisas del zooning tradicional.

Nuevos paradigmas

Es por ello que los urbanistas y teóricos contemporáneos prefieren hablar de la incertidumbre ya no como un
defecto sino como un dato del problema con el cual hay que trabajar.
Se ve surgir hoy un nuevo tipo de planeamiento más flexible, donde la figura del un conjunto de instrumentos, donde
estrategias, plan de ordenación, programas o proyectos, se manejan como batería de recursos en cada momento y
ante cada situación determinada, y dependiendo de los objetivos que se quieran lograr.

Nuevos paradigmas

Ello no quiere decir que no exista un plan que defina las reglas de juego

Es necesario saber dónde y cómo se juega, sin lo cual toda
intervención no sería más que puro oportunismo

Cada vez más se habla de concertación, negociación, contrato, etc. Es
decir que se actúa más por programas y proyectos donde las
autoridades administrativas actúan como mediadores entre los distintos
intereses que en cada momento se disputan el suelo, a efectos de
garantizar determinados procesos que se quieren alentar.

Se habla así de Plan Estratégico, a partir del cual se llega directamente a
los planes operativos, o más aún, en algunos casos, se parte de
proyectos haciendo el camino inverso y llegando al plan que legitima
estos procesos.

Nuevos paradigmas

Porque la "Cultura" del plan no es renunciable, en tanto siga siendo necesaria, entre otras
razones por:

La imperfección del mercado del suelo.

El desarrollo territorial no puede ser tan sólo cuestión de negocio inmobiliario,
sino fundamentalmente basarse en el bienestar colectivo, y por ello se hace
necesario la producción de equipamientos e infraestructura que no son bienes de
intercambio y por tanto no pueden ser producidas por el mercado.

Porque hay actividades poco agresivas que es necesario defender de su expulsión
hacia áreas marginales por las fuerzas del mercado.

Por eso es necesario concebir el planeamiento como un proceso de concertación continuada, que sustituye
la obsesión por el control por la idea de fomento, en el marco de un modelo cultural y político que apueste a
conjugar desarrollo con bienestar e iniciativa privada con bien público.

La recuperación del Centro

Objetivo municipal desde 1997
Plan de Ordenamiento Territorial

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Ley de Promoción VIS

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La recuperación del Centro

La administración actúa:

De manera directa sobre el espacio
público:

De manera indirecta sobre el espacio
privado

.

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La recuperación del Centro

¿Por qué hacer esta investigación?

Las 3 funciones universitarias.
La investigación , la enseñanza y el
relacionamiento con el medio

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La recuperación del Centro

La renovación del Centro requiere su renovación edilicia:
Es necesaria una estrategia de concertación y negociación con los
dueños del suelo en base a un objetivo común que es mejorar las
calidades habitacionales y estructuras.

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La recuperación del Centro

Las "zonas de oportunidad" como lugares donde generar
proyectos:
A partir del proyecto arquitectónico es posible investigar las
posibilidades de generar nuevas normas particulares para el Centro
o la principal avenida.

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¿Para qué hacer esta investigación?

Para proponer a la sociedad y a la Administración Pública un camino que muestre las posibilidades para
recuperar al Centro.

Para ello será necesario:

Definir las cualidades competitivas de este barrio en el mapa de la ciudad, formulando para ello las
oportunidades territoriales y socio-económicas que el mismo ofrece para la localización de aquellas
actividades que tiendan a fortalecer sus potencialidades o a compensar sus deficiencias.

Formularse proyectos no sólo de recalificación urbana, sino también social (calificación profesional,
sindical, empresarial, etc.) así como de recalificación de la propia organización administrativa para
potenciar su capacidad de gestión.

Catálogo on line

http://www.centromvd.com.uy
/

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