La recuperacin del Centro
Oportunidades de reconversin edilicia en el Centro de Montevideo
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Eje Avenida 18 de Julio
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Eje Avenida 18 de Julio
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Objetivos
Objetivo General
Contribuir a develar las oportunidades de inversin en estructuras existentes en
el Centro de Montevideo para poner a disposicin de las Instituciones pblicas y
privadas un catlogo de posibles intervenciones.
Objetivos especficos
1. Identificar, relevar y analizar las
construcciones de las manzanas
frentistas a la Avenida 18 de Julio
poniendo a prueba un mtodo y unos
resultados que puedan extenderse al
conjunto de la zona Centro.
2. Proponer estrategias de actuacin
y cuantificar los metrajes de
construccin capaces de ser
incorporados al mercado al aplicarlas
a las construcciones degradadas,
vacas o subutilizadas identificadas
en el relevamiento.
3. Confeccionar un catlogo de todas las
construcciones identificadas que pueda ser
consultado on-line.
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Metodologa
1. Relevamiento padrn a padrn del total
del rea considerada.
Se definieron ciertas categoras analticas
relacionadas con situaciones edilicias de
degradacin, abandono o subutilizacin
de las construcciones, y se busc
identificar los padrones en donde tales
situaciones edilicias se verificaban.
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2. Se realiz un anlisis de los datos
surgidos del relevamiento y se
confeccion un catlogo con todos los
datos disponibles de los padrones
incluidos en cada una de tales
categoras analticas.
3. A partir de la consideracin de tres
posibles estrategias de recuperacin
o sustitucin de las construcciones
identificadas se realiz una
cuantificacin de las posibilidades de
inversin en trminos de metros
cuadrados construibles o
recuperables- de cada una de ellas.
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rea de estudio
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El rea de estudio de esta primera fase incluye las 21 manzanas frentistas a la Avenida 18 de
Julio, entre la Plaza Independencia y la calle Ejido.
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Categoras analticas: Fsiles
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Edificaciones total o parcialmente abandonadas, las que, como resultado de este abandono,
se suelen encontrar en un avanzado estado de deterioro, en ocasiones muy cerca de poder
ser consideradas ruinosas.
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Terrenos Baldos
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La categora no incluye solamente los terrenos baldos propiamente dichos sino que
abarca tambin a aquellos terrenos utilizados como estacionamientos con estructuras
mnimas construidas.
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Padrones subutilizados
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Se trata en este caso de padrones con edificaciones que estn en uso pero de baja altura,
por lo cual podran ser aptas para posibles sustituciones, habida cuenta de la diferencia
entre su altura actual y las alturas mximas permitidas por la normativa vigente.
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Construcciones inconclusas
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Esta categora alude a edificios no terminados pero con un avance relativamente importante
en su proceso constructivo.
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Edificios pblicos y patrimoniales degradados
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Incluye edificios pblicos en uso, pero con avanzado deterioro de sus
instalaciones. Su identificacin y puesta en relevancia, puede movilizar los
intereses pblicos que contribuyan a dar ejemplo de valorizacin del rea
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Galeras comerciales
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Se entendi necesario abrir una nueva categora especfica dentro de edificaciones
subutilizadas identificada como Galeras Comerciales, ya que ocupan un captulo importante
dentro del proceso de evolucin comercial del Centro
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Hiptesis
1
La capacidad del Centro de
albergar mayor poblacin
residente y lugares de trabajo de
los que hoy tiene en virtud de las
potencialidades no aprovechadas
de las construcciones existentes.
Estas potencialidades se
buscaron cuantificar a lo largo del
trabajo, y darn lugar a las
estrategias que se indican ms
adelante.
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2
A pesar de la degradacin
constatada, el Centro ha mantenido
una importante oferta comercial y de
esparcimiento y sigue siendo el
lugar donde la sociedad se
encuentra a s misma. Por lo tanto
las posibilidades de su recuperacin
existen, no solo por la capacidad de
sus construcciones sino tambin por
la importancia simblica que el
Centro sigue teniendo para la
poblacin montevideana.
3
La polticas oficiales han
determinado la recuperacin del
Centro como una estrategia oficial
desde la aprobacin del Plan de
Ordenamiento Territorial en 1997
hasta la Ley de Promocin de
Viviendas de 2012.
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Estrategias
1. Colmatacin
2. Refuncionalizacin de fsiles
3. Recuperacin de Galeras
Se trata de dimensionar las
operaciones potenciales de
construccin de baldos, sustitucin
de fsiles y estructuras
subutilizadas hasta alcanzar el
mximo de edificabilidad permitida
en cada padrn, llevando al lmite
la capacidad del Centro de albergar
ms poblacin y locales de trabajo.
Se suponen operaciones de puesta en uso
de lo que hoy se encuentra abandonado.
En esta categora se estim que la
refuncionalizacin de parte del stock
existente se har en base a lo
efectivamente ya construido, sin considerar
posibles aumentos en las reas edificadas.
Las galeras pueden recuperarse
buscando adaptarse a los criterios
comerciales contemporneos o por la va
de una refuncionalizacin completa que
cambie sus destinos originales. Son,
desde este punto de vista, oportunidades
especiales, por estar ubicadas en algunos
de los padrones ms grandes.
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Zonas de Oportunidad
El trabajo busc tambin identificar Zonas de
Oportunidad.
Se denominan as a los sectores definidos
por la ubicacin contigua de varios de los
padrones identificados.
Se consideran de oportunidad en la medida
que permiten intervenciones de ms porte, y
ms complejas, en donde es posible
actuaciones que combinen ms de una de
las estrategias definidas.
Tambin son situaciones en donde es posible
por su tamao- albergar programas distintos
a las operaciones bsicas de viviendas y
oficinas.
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Relevamiento
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En las 21 manzanas hay un total de
304 padrones. De ellos 114 (37,5%)
estn incluidos en alguna de las
categoras definidas.
De ellos, 41 casos pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18
de Julio (de un total de 103
padrones frentistas a la Avenida).
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Relevamiento : Fsiles
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Se identificaron 51 padrones con
construcciones total o parcialmente
fosilizadas.
De ellos, 18 casos pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18
de Julio.
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Relevamiento: Terrenos Baldos
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Se identificaron 6 baldos en la
zona.
Ninguno de ellos sobre la Avenida
18 de Julio.
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Relevamiento: Padrones subutilizados
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Hay 28 casos de padrones
subutilizados.
De ellos, 5 casos pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18
de Julio.
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Relevamiento: Construcciones inconclusas
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Hay solamente 1 caso de
construccin inconclusa.
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Relevamiento: Edificios patrimoniales degradados
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Hay 3 casos de edificios
patrimoniales degradados.
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Relevamiento: Galeras
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Se identificaron 22 padrones
albergan Galeras comerciales.
que
De ellos, 16 casos pertenecen a
padrones frentistas a la Avenida 18
de Julio.
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Conclusiones 1: Colmatacin
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La aplicacin de la estrategia de
colmatacin a los padrones fsiles,
subutilizados y baldos incorpora
267,140 m2 nuevos.
Proyectos:
Diego Madera e Ivana Dinni
Curso Fin de Carrera 2011
Taller Perdomo . Facultad de Arquitectura
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Conclusiones 2: Refuncionalizacin de fsiles
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La aplicacin de la estrategia de
refuncionallizacin de fsiles recupera
39.249 m2.
Proyectos:
Luciana Echevarra
Taller Perdomo . Facultad de Arquitectura
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Conclusiones 3: Recuperacin de galeras
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La aplicacin de la estrategia de
recuperacin de galeras recupera
24.714 m2 de reas comerciales.
Proyectos:
Morera Carena / Delbono Cmpora
Curso Anteproyectos 3 2010
Taller Perdomo . Facultad de Arquitectura
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Conclusiones: Zonas de Oportunidad
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Se identificaron 18 Zonas de
Oportunidad en el rea estudiada.
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Conclusiones: Zonas de Oportunidad
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Se identificaron 18 Zonas de
Oportunidad en el rea estudiada.
Proyectos:
Mauricio Dibarboure e Ins Ferrn
Pasanta de Investigacin
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Conclusiones: Zonas de Oportunidad
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Se identificaron 18 Zonas de
Oportunidad en el rea estudiada.
Proyectos:
Maite Echaider
Pasanta de Investigacin
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Ordenamiento Territorial
El trmino Ordenamiento Territorial designa el conjunto de
actividades a travs de las cuales se construye, secuencial y
colectivamente el espacio vital de una sociedad.
Decimos secuencial y colectivamente, porque para que esas
actividades tengan lugar, es imprescindible que sean apropiadas
por la sociedad, sin lo cual no podrn consustanciarse
Suele asimilarse al OT con una funcin pblica, porque desde el
mismo momento en que surge una administracin pblica aparecen
los temas que tienen que ver con el territorio sobre el que se
desenvuelve la vida de sus administrados, procurando intervenir en
los conflictos que surgen entre el inters privado y el inters
colectivo, tratando de defender estos ltimos como base de la
convivencia social.
.
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Ordenamiento Territorial
Pero el resultado de la prctica de la OT, no pertenece a
ninguna Administracin Pblica, sino que resulta de un
proceso de concertacin y consenso de los diferentes actores
sociales involucrados, sean stos provenientes de las
organizaciones gubernamentales o de la sociedad en su
conjunto.
.
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Ordenamiento Territorial
El subsistema jurdico
que es el conjunto de
normas que se redactan y
aprueban por las
administraciones publicas y
que definen derechos y
obligaciones de las
personas en relacin a esa
apropiacin colectiva del
El subsistema de instrumentos
tcnicos
que son los que nosotros estudiamos
y para los cuales nos preparamos
como profesionales
.
El subsistema de agentes del OT.
Desde las administraciones pblicas
hasta los particulares, sean
usuarios, los promotores o los
dueos del suelo, etc.
territorio.
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Ordenamiento Territorial
Sobre estos tres subsistemas inciden:
La forma que tenga el Estado
del que se trate (divisin
administrativa)
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El sistema econmico
El avance que en la cultura de la
planificacin tenga el pas.
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La cultura del plan
Defectos:
Resistencia al cambio
disfuncionalidad entre previsiones y ejecuciones
Debilidad en la participacin ciudadana
Nuevos paradigmas con que profesionalmente enfrentamos los cambios y nuevas realidades que se
estn dando en los asentamientos humanos : la internacionalizacin de las economas,
la competencia creciente entre ciudades por ofrecer el mbito apropiado a las inversiones
internacionales
los cambios en los sistemas productivos y en las caractersticas de las empresas que requieren
nuevas localizaciones y espacios de implantacin diferentes a los tradicionales
los avances tecnolgicos en los medios de transporte rpido y las telecomunicaciones, etc.,
Nuevos paradigmas
frente al concepto de ciudad finita y concentrada, con un centro imn de funciones terciarias y
comerciales, se prefiere hoy hablar de "territorios urbanizados", donde el fenmeno se presenta no
homogneo, cambiante y disperso
nuevas tipologas para albergar formas de vida cambiantes:
ncleos familiares con menor nmero de componentes,
participacin creciente de la mujer en el mercado de trabajo,
crecimiento del sector terciario y de servicios como actividades productivas,
mezcla de actividades compartiendo un mismo espacio: residencia, oficinas, comercio e industrias
"limpias", que echan por tierra las premisas del zooning tradicional.
Nuevos paradigmas
Es por ello que los urbanistas y tericos contemporneos prefieren hablar de la incertidumbre ya no como un
defecto sino como un dato del problema con el cual hay que trabajar.
Se ve surgir hoy un nuevo tipo de planeamiento ms flexible, donde la figura del un conjunto de instrumentos, donde
estrategias, plan de ordenacin, programas o proyectos, se manejan como batera de recursos en cada momento y
ante cada situacin determinada, y dependiendo de los objetivos que se quieran lograr.
Nuevos paradigmas
Ello no quiere decir que no exista un plan que defina las reglas de juego
Es necesario saber dnde y cmo se juega, sin lo cual toda
intervencin no sera ms que puro oportunismo
Cada vez ms se habla de concertacin, negociacin, contrato, etc. Es
decir que se acta ms por programas y proyectos donde las
autoridades administrativas actan como mediadores entre los distintos
intereses que en cada momento se disputan el suelo, a efectos de
garantizar determinados procesos que se quieren alentar.
Se habla as de Plan Estratgico, a partir del cual se llega directamente a
los planes operativos, o ms an, en algunos casos, se parte de
proyectos haciendo el camino inverso y llegando al plan que legitima
estos procesos.
Nuevos paradigmas
Porque la "Cultura" del plan no es renunciable, en tanto siga siendo necesaria, entre otras
razones por:
La imperfeccin del mercado del suelo.
El desarrollo territorial no puede ser tan slo cuestin de negocio inmobiliario,
sino fundamentalmente basarse en el bienestar colectivo, y por ello se hace
necesario la produccin de equipamientos e infraestructura que no son bienes de
intercambio y por tanto no pueden ser producidas por el mercado.
Porque hay actividades poco agresivas que es necesario defender de su expulsin
hacia reas marginales por las fuerzas del mercado.
Por eso es necesario concebir el planeamiento como un proceso de concertacin continuada, que sustituye
la obsesin por el control por la idea de fomento, en el marco de un modelo cultural y poltico que apueste a
conjugar desarrollo con bienestar e iniciativa privada con bien pblico.
La recuperacin del Centro
Objetivo municipal desde 1997
Plan de Ordenamiento Territorial
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Ley de Promocin VIS
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La recuperacin del Centro
La administracin acta:
De manera directa sobre el espacio
pblico:
De manera indirecta sobre el espacio
privado
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La recuperacin del Centro
Por qu hacer esta investigacin?
Las 3 funciones universitarias.
La investigacin , la enseanza y el
relacionamiento con el medio
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La recuperacin del Centro
La renovacin del Centro requiere su renovacin edilicia:
Es necesaria una estrategia de concertacin y negociacin con los
dueos del suelo en base a un objetivo comn que es mejorar las
calidades habitacionales y estructuras.
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La recuperacin del Centro
Las "zonas de oportunidad" como lugares donde generar
proyectos:
A partir del proyecto arquitectnico es posible investigar las
posibilidades de generar nuevas normas particulares para el Centro
o la principal avenida.
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Para qu hacer esta investigacin?
Para proponer a la sociedad y a la Administracin Pblica un camino que muestre las posibilidades para
recuperar al Centro.
Para ello ser necesario:
Definir las cualidades competitivas de este barrio en el mapa de la ciudad, formulando para ello las
oportunidades territoriales y socio-econmicas que el mismo ofrece para la localizacin de aquellas
actividades que tiendan a fortalecer sus potencialidades o a compensar sus deficiencias.
Formularse proyectos no slo de recalificacin urbana, sino tambin social (calificacin profesional,
sindical, empresarial, etc.) as como de recalificacin de la propia organizacin administrativa para
potenciar su capacidad de gestin.
Catlogo on line
[Link]
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