Direccin de Estudios Econmicos de la Vivienda

Costo Anual Total

Septiembre 2010

Entre las disposiciones previstas en la nueva circular se

establece que se debern considerar los siguientes conceptos:

Dr. Antonio Puig Escudero

Director de Estudios Econmicos de la Vivienda
apuig@shf.gob.mx
5263-4545

a.
b.
c.
d.

I. Introduccin.
En cumplimiento con la Ley de Transparencia y de Fomento a
la Competencia en el Crdito Garantizado (LTFCCG),
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) publica mensualmente,
en el Diario Oficial de la Federacin (DOF) como en su pgina
oficial de Internet, informacin referente exclusivamente a las
condiciones del mercado de crditos garantizados con
garanta hipotecaria, que permita a los interesados evaluar
las ofertas que reciben por parte de los intermediarios
financieros.

e.

f.

A continuacin se presenta la metodologa utilizada para el

clculo del Costo Anual Total (CAT), as como las variables y
supuestos considerados. En la segunda seccin se describe el
contenido del reporte mensual elaborado por SHF y como
debe interpretarse el CAT. Se incluye un ejemplo del clculo
del CAT con base en informacin recibida de intermediarios
financieros y se incorpora un apartado de consideraciones
finales.

g.

h.
II. Informacin para el CAT.
En la Ley para la Transparencia y Ordenamiento de los
Servicios Financieros se define al CAT como el costo anual
total de financiamiento expresado en trminos porcentuales
anuales que, para fines informativos y de comparacin,
incorpora la totalidad de los costos y gastos inherentes a los
crditos, prstamos o financiamientos que otorgan las
Entidades1, como bancos comerciales y Sofoles.

Por su parte los conceptos que no se debern de incluir en el

clculo del CAT son:
i. Los cargos que deba pagar tanto la persona que compra
al contado como la que compra a crdito, tales como
gastos notariales, de registro pblico de la propiedad y
de traslado de dominio..
j. El impuesto al valor agregado que, en su caso,
corresponda a las comisiones, primas, gastos e
intereses ordinarios, mencionados en los incisos
anteriores.
k. Las deducciones fiscales a las que, en su caso, pudiera
tener derecho el cliente; ni las disminuciones en las
tasas de inters y comisiones por eventos fuera del
control del cliente. Por ejemplo, criterios de evaluacin
subjetivos no estipulados en el contrato o que no estn
relacionados con el pago del crdito.

El 1 de julio de 2003, el Banco de Mxico public la

Resolucin que establece los componentes, la metodologa
de clculo y la periodicidad del Costo Anual Total misma que
ha sufrido algunas modificaciones; la ms reciente mediante la
Circular 21/2009 emitida por el mencionado organismo el
pasado mes de septiembre y que entr en vigor el da 17 de
noviembre del 20092.

1 Se refiere a las entidades financieras, comerciales y a cualquier otra que de

manera habitual otorgue crditos.
2

http://www.banxico.org.mx/tipo/disposiciones/OtrasDisposiciones/index_Circul
ar21_2009.html

Monto del crdito garantizado a la vivienda.

Pago del principal.
Los intereses ordinarios.
Las comisiones por investigacin, anlisis, otorgamiento,
apertura, administracin y cobertura de riesgos que el
cliente est obligado a pagar como condicin para
contratar el crdito o durante su vigencia.
Las primas de las operaciones de seguros de vida,
invalidez, desempleo, daos y robo que las entidades
exijan, y cuyo propsito sea garantizar el pago parcial o
total del crdito.
Cualquier comisin o gasto distinto a los anteriores que
el cliente est obligado a cubrir directa o indirectamente
como condicin para el otorgamiento o administracin
del crdito.
La diferencia entre el precio del bien o servicio si se
adquiere mediante un crdito y su precio al contado.
Para estos efectos, se entender por precio al contado
aquel que considera todos los descuentos,
bonificaciones u ofertas para operaciones que se
liquidan mediante un slo pago en la fecha en que se
adquiera dicho bien o servicio. Esta diferencia
nicamente se incluir si el cliente debe cubrirla.
Los descuentos, bonificaciones o cualquier cantidad de
dinero, que el cliente deber recibir en caso de cumplir
con las condiciones de pago establecidas en el contrato.

III. Clculo del CAT.

Para obtener el CAT es til construir una tabla de amortizacin
que contenga en primer lugar el monto del crdito garantizado

-1-

Direccin de Estudios Econmicos de la Vivienda

Septiembre 2010

Costo Anual Total

a la vivienda, seguido de las sumas de los montos netos que

habrn de erogarse o recibirse desde las fechas ms
prximas a las ms lejanas del otorgamiento del mencionado
crdito.

En la tabla se supone que:

El cliente cumplir con sus obligaciones

oportunamente. Por lo anterior, no deber
considerase cualquier cobro o cargo por concepto de
pago anticipado, pago tardo o incumplimiento del
cliente.
Respecto de los elementos que se utilizan para
determinar los valores de las disposiciones del crdito
y los pagos correspondientes que estn referidos a
tasas de inters variables, unidades de cuenta o
ndices variables, se deber tomar el valor de la
variable de referencia que est vigente al da en que
se haga el clculo y se considerar que dicho valor no
cambia durante la vigencia del crdito.
Las entidades debern estimar, al momento de
calcular el CAT, los valores que no se conozcan de
aquellos conceptos que se utilizan para determinar
los montos de las disposiciones y pagos del crdito.
Los cargos y comisiones cuyas fechas de pago no
estn establecidas en el contrato o se realicen antes
de la firma de ste, se considerarn efectuados al
momento de la firma.
Cuando en los contratos se pacte que los elementos
que se utilizan para determinar los montos de las
disposiciones y pagos del crdito tendrn variacin
durante la vigencia del mismo y sus valores se
conozcan desde la firma del contrato, se considerar
que las modificaciones ocurrirn en la fecha pactada.
Se asumir que todos los pagos y/o disposiciones se
hacen en periodos uniformes. Para tal efecto se
considerar que un ao consta de: 2 semestres, 4
trimestres, 12 meses, 24 quincenas, 26 catorcenas,
36 decenas 52 semanas. Para Crditos con un slo
pago al vencimiento, se considerar que un ao
cuenta con 360 das.

Supuestos especficos para crditos asociados a la vivienda:

Tratndose de Crditos Garantizados a la Vivienda o

de Crditos asociados a vivienda que cuenten con
apoyos o subsidios gubernamentales o de entidades
de fomento que se utilicen para amortizar el Crdito,
stos debern considerarse como pagos realizados
por el Cliente por ejemplo los pagos con las
aportaciones patronales al INFONAVIT, y con los
subsidios de la CONAVI.

Respecto del CAT que se utilice para la publicidad de

Crditos Garantizados a la Vivienda, deber
considerarse el valor promedio que corresponda a
cada rango de clasificacin del tipo de vivienda que
d a conocer la Sociedad Hipotecaria Federal, S.N.C.
y las condiciones que las Entidades establezcan para
crditos al plazo y al aforo ms cercanos a 15 aos y
a 80%, respectivamente.

De esta manera, el CAT es el valor numrico de la variable i,

expresado en trminos porcentuales, que iguala la suma
aritmtica de todas las disposiciones del crdito y de todos los
pagos, descontados a valor presente por dicha variable i.
Algebraicamente:
M

Aj

Bk

(1 + i) = (1 + i)
j =1

tj

j =1

Sk

Donde:
Aj = monto de la j-sima disposicin del crdito neta de
las comisiones y gastos que el acreditado pague
antes o al inicio de la vigencia del contrato.
j
= Nmero consecutivo que identifica cada disposicin
del crdito.
M = Nmero total de disposiciones del crdito.
Bk = Monto del k-simo pago que realizar el acreditado a la
entidad en el periodo. Al respecto se considerarn los
conceptos de los incisos b hasta el h del apartado II.
Informacin para el CAT, antes mencionados.
k = Nmero consecutivo que identifica cada pago del
crdito.
N = Nmero total de pagos.
tj = Intervalo de tiempo, expresado en aos y fracciones de
ao, que transcurre entre la fecha en que surte efecto el
contrato y el momento de la j-sima disposicin del
crdito.
Sk = Intervalo de tiempo, expresado en aos y fracciones de
ao, que transcurre entre la fecha en que surte efecto el
contrato y la fecha del k-simo pago.
La ecuacin matemtica del CAT puede, en algunas
ocasiones, tener ms de una solucin. En estos casos, si
existe ms de un resultado positivo o negativo, el CAT ser
el valor positivo ms cercano a cero.

-2-

Direccin de Estudios Econmicos de la Vivienda

Costo Anual Total

(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)

IV. Descripcin del reporte mensual de SHF3.

a) La informacin correspondiente a crditos otorgados por las
Sofoles con recursos de SHF se divide en dos partes:
a.1) Crditos operados en Unidades de Inversin (Udis),
en donde se distingue el tipo de programa: tradicional,
cofinanciamiento o Apoyo Infonavit; y se considera un valor
fijo de vivienda de $300,000 pesos para los dos primeros y
de $700,000 pesos para el ltimo, con un aforo del 90% y
un plazo de 25 aos; lo cual permite comparar las cifras
entre las distintas instituciones.
a.2) Crditos operados en pesos en los que se consideran
los mismos programas, valores de vivienda y aforo que en
a.1) a plazo de 20 aos.
b) Ofertas vinculantes en pesos, las cuales se refieren a
crditos tradicionales otorgados por la banca comercial. El
valor de vivienda que se considera es de $1000,000 de
pesos corrientes.

$300,997.13
(1+ CAT)

Mnimo
0
24,501
60,001
115,001
300,001
610,001

UDIS
Medio
12,250
42,251
87,501
207,501
455,001
955,001

Mximo
24,500
60,000
115,000
300,000
610,000
1,300,000

Mnimo
$
$
$
$
$
$

105,353
258,002
494,500
1,289,992
2,622,979

$
$
$
$
$
$

Pesos/*
Medio
52,674
181,675
376,249
892,244
1,956,483
4,106,463

$
$
$
$
$
$

*/ Valor de la Udi al 26 de octubre de 2009 fue de 4.299959 pesos.

Se considera el valor medio del rango de vivienda correspondiente.

Mximo
105,349
257,998
494,495
1,289,988
2,622,975
5,589,947

(1+ CAT)

0
12

$3,546.12
$3,546.12
$3,546.12
+
+ ...+
1
2
180
(1+ CAT) 12 (1+ CAT) 12
(1+ CAT) 12

El CAT incorpora los costos asociados a un crdito

hipotecario permitiendo evaluar entre diferentes
ofertas de productos crediticios en el mercado.
El CAT es comparable solamente entre crditos de la
misma denominacin (Udis, pesos, dlares, salarios
mnimos).
El CAT publicado por SHF distingue entre las ofertas
vinculantes (bancos) y los crditos operados (Sofoles).
Las primeras se refieren a las condiciones tericas
del crdito, mientras que los segundos, reflejan las
que efectivamente acept el acreditado.
Se utiliza la tasa promedio ponderada por el saldo de
los crditos otorgados del producto especfico.

En el Anexo 1 se encuentra el reporte de las condiciones correspondientes

al mes de mayo de 2010.
4 Tipologa de vivienda SHF segn rangos de precios.
Mnima
Social
Econmica
Media
Residencial
Residencial Plus

$8,756.26

En suma, para el clculo del CAT Mxico adopt la

metodologa utilizada en el Reino Unido. En Estados Unidos,
Canad y Australia se calcula la tasa interna de retorno (TIR)
correspondiente al periodo de pagos (mensual, trimestral),
mientras que en la Unin Europea y en pases de Amrica
Latina se anualiza en trminos compuestos.

Vivienda

Consideraciones finales.

Valor del inmueble5 =$ 376,246.41 pesos.

Monto del crdito = $ 300,997.13 pesos.

0
12

As, el CAT correspondiente es igual a 12.9%7

V. Ejemplo clculo del CAT.

(1)
(2)

Plazo = 15 aos (180 meses).

Gastos iniciales6 = $ 8,756.26 pesos.
Pago mensual = $ 3,421.12 pesos.
Comisin mensual por administracin = $ 100 pesos.
Monto seguro mensual = $ 25 pesos.
Pago mensual total = $3,546.12 pesos.
Tasa de inters anual = 11.0%.
Factor de pago total al millar = 11.78.
Aforo = 80%.

Al sustituir los datos (2), (3), (4) y (8) en la frmula del CAT se
obtiene:

En todos los casos nicamente se contemplan los

esquemas de pagos y tasas fijas. Las variables que se
reportan permiten comparar las erogaciones iniciales del
crdito (gastos de apertura, costo del avalo y d e l estudio
socioeconmico), el pago mensual, el enganche, el nivel de
ingreso requerido, el porcentaje mximo de prstamo en
relacin con el valor de la vivienda y el CAT
correspondiente. La distincin entre las ofertas vinculantes y
los crditos operados consiste en que las primeras hacen
referencia a los trminos en que la Entidades presentan
sus productos en ventanilla; en cambio, los segundos toman
en cuenta a los crditos efectivamente otorgados.

Si se considera un crdito a 15 aos para adquirir una

vivienda tipo econmica4 con un enganche del 20% y una tasa
de inters fija de 11.0% anual:

Septiembre 2010

6 Correspondientes a: 2.43% del monto del crdito por comisin de apertura,

0.30% del valor de la vivienda por avalo y $309 pesos por estudio
socioeconmico.
7 El CAT deber expresarse en trminos porcentuales redondeado a un
decimal.

-3-

Direccin de Estudios Econmicos de la Vivienda

Costo Anual Total

Septiembre 2010

Mayo, 2010.
Crditos operados en Udis para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 25 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de $388,733 (87,501 Udis) y crdito de $349,859.
ING
Hipotecaria
Hipotecaria Su
Hipotecaria
Patrimonio
Vrtice
Casita
Pago mensual inicial
$3,167
$3,179
$3,269
$3,237
Enganche
$38,873
$38,873
$38,873
$38,873
Crdito
$349,859
$349,859
$349,859
$349,859
% Apertura como valor del
1.84%
2.50%
2.50%
3.48%
crdito
Erogacin
% Avalo como valor de la
Inicial
0.25%
0.27%
0.47%
0.38%
vivienda
Estudio Socioeconmico
$1,281
$1,256
$1,523
$850
Factor de pago al millar operado
$9.05
$9.09
$9.34
$9.25
Factor de pago al millar vinculante
$9.24
$10.47
$9.42
$10.43
% mximo del ingreso que representa el pago
25%
25%
25%
25%
Aforo Mximo
90%
90%
90%
90%
CAT Promedio operado Sin IVA.
10.9%
11.0%
11.6%
11.6%
Crditos operados en Udis con COFINANCIAMIENTO para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 25 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de
$388,733 (87,501 Udis) y crdito de $349,859. No incluye el componente de INFONAVIT o de FOVISSSTE.
Hipotecaria
Hipotecaria
Hipotecaria Su
Patrimonio
Vrtice
Casa Mexicana
Casita
Pago mensual inicial
$3,142
$3,168
$3,522
$3,508
Enganche
$38,873
$38,873
$38,873
$38,873
Crdito
$349,859
$349,859
$349,859
$349,859
% Apertura como valor del
2.50%
2.75%
3.97%
3.89%
crdito
Erogacin
% Avalo como valor de la
Inicial
0.25%
0.44%
0.32%
0.38%
vivienda
Estudio Socioeconmico
$1,256
$1,523
$850
$850
Factor de pago al millar operado
$8.98
$9.05
$10.07
$10.03
Factor de pago al millar vinculante
$10.47
$9.42
$10.14
$10.43
% mximo del ingreso que representa el pago
25%
25%
25%
25%
Aforo Mximo
90%
90%
90%
90%
CAT Promedio operado Sin IVA.
10.5%
11.2%
12.6%
12.9%
Ofertas vinculantes en pesos para vivienda media y residencial a tasa fija con un plazo de 15 aos (valor de la vivienda de $2,000,000 pesos) /*. Contina.
Banco
Hipotecaria
Scotiabank
Mercantil del
Bajo /5
Nacional /4
Santander /5
Inverlat /5
Bancomer /5
Norte /7
Pago Mensual Promedio
$17,345
$19,411
$29,733
$21,315
$20,550
$17,060
Enganche
$400,000
$400,000
$400,000
$400,000
$400,000
$400,000
Crdito
$1,600,000
$1,600,000
$1,600,000
$1,600,000
$1,600,000
$1,600,000
% Apertura como valor del
3.00%
2.50%
2.25%
2.70%
2.50%
0.00%
crdito
% Avalo como valor de la
0.35%
0.36%
0.28%
0.29%
n.d.
0.28%
Erogacin
vivienda
Estudio Socioeconmico
Inicial
$575
$0
$460
$0
$0
$780
Gastos Notariales /1
1.80%
1.00%
0.81%
2.00%
1.33%
2.82%
Impuestos /2
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
Factor de pago al millar vinculante
$10.84
$12.13
$18.58
$13.32
$12.84
$10.66
% del ingreso que representa el pago /3
40%
35%
33%
35%
30%
30%
Aforo
80%
80%
80%
80%
80%
80%
CAT Promedio Sin IVA
12.6%
13.5%
13.9%
13.9%
14.0%
14.2%

Banco
Nacional de
Mxico /4
$20,915
$400,000
$1,600,000

Inbursa /4
$20,752
$400,000
$1,600,000

2.25%

2.25%

0.10%
$575
2.62%
5.00%
$13.07
35%
80%
14.2%

0.29%
$0
1.59%
5.00%
$12.97
30%
80%
14.3%

n.d./ No disponible.

Ofertas vinculantes en pesos para vivienda residencial a tasa fija con un plazo de 15 aos (valor de la vivienda de $2,000,000 pesos) /*. Termina.
Hipotecaria
Hipotecaria
Fincasa
Banca Afirme
ING Hipotecaria
Crdito y Casa
Independiente
Patrimonio /5
Mifel /5
Hipotecaria /5
/5
/4
HSBC /6
/4
/4
Pago Mensual Promedio
$19,032
$20,205
$22,940
$21,274
$20,616
$22,231
$20,884
$23,784
Enganche
$400,000
$400,000
$400,000
$400,000
$383,503
$400,000
$400,000
$400,000
Crdito
$1,600,000
$1,600,000
$1,600,000
$1,600,000
$1,534,013
$1,600,000
$1,600,000
$1,600,000
% Apertura como valor del
2.00%
2.50%
2.50%
2.50%
2.50%
3.00%
3.00%
2.50%
crdito
% Avalo como valor de la
0.29%
n.d.
0.29%
0.35%
0.24%
0.29%
0.00%
0.29%
Erogacin
vivienda
Estudio Socioeconmico
Inicial
$1,256
$920
$690
$0
$1,150
$1,006
$900
$800
Gastos Notariales /1
1.84%
1.00%
0.99%
1.73%
1.92%
3.32%
2.50%
1.50%
Impuestos /2
5.00%
5.00%
5.00%
5.00%
4.79%
5.00%
5.00%
5.00%
Factor de pago al millar vinculante
$11.80
$12.63
$14.34
$13.30
$13.44
$13.89
$13.05
$14.87
% del ingreso que representa el pago /3
40%
33%
30%
40%
33%
30%
35%
33%
Aforo
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
80%
CAT Promedio Sin IVA
14.3%
14.4%
14.8%
14.9%
15.8%
16.7%
16.7%
17.3%
*/ Se contemplan tres clasificaciones de crditos a tasa fija: mensualidades fijas, decrecientes, crecientes o ajustables por bonificacin en tasa de inters, y para cada institucin se presentan las condiciones de aquel
producto ofertado con el menor CAT.
1/ Honorarios Notariales respecto al valor del inmueble, no se incluyen en el clculo del CAT.
2/ Considera el IVA, Registro Publico de la Propiedad y el Impuesto Sobre Adquisicin de Inmuebles, como porcentaje del valor de la vivienda, no se incluyen en el clculo del CAT.
3/ Se considera el ingreso mnimo necesario.
4/ Mensualidades fijas durante toda la vida del crdito.
5/ Mensualidad decreciente por disminucin de las comisiones y/o seguros.
6/ Mensualidad ajustable durante la vida del crdito por bonificacin en la tasa de inters.
7/ Mensualidades crecientes durante la vida del crdito conforme a factores predeterminados.
n.d./ No disponible.

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Costo Anual Total

Septiembre 2010

Mayo, 2010.
Crditos operados en pesos para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 20 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de $388,733 (87,501 Udis) y crdito de $349,859.
ING
Hipotecaria
Hipotecaria
Hipotecaria
Vrtice
Casa Mexicana
Pago mensual inicial
$4,569
$4,630
$4,549
Enganche
$38,873
$38,873
$38,873
Crdito
$349,859
$349,859
$349,859
% Apertura como valor del
1.78%
2.50%
2.50%
crdito
Erogacin
% Avalo como valor de la
Inicial
0.28%
0.25%
0.43%
vivienda
Estudio Socioeconmico
$1,000
$1,256
$1,523
Factor de pago al millar operado
$13.06
$13.23
$13.00
Factor de pago al millar vinculante
$13.67
$10.34
$9.42
% mximo del ingreso que representa el pago
25%
25%
25%
Aforo Mximo
90%
90%
90%
CAT Promedio operado Sin IVA.
18.8%
19.2%
19.7%
Crditos operados en pesos con COFINANCIAMIENTO para vivienda econmica a tasa fija para un perodo de 20 aos, cifras en pesos con valor de vivienda de
$388,733 (87,501 Udis) y crdito de $349,859. No incluye el componente de INFONAVIT o de FOVISSSTE.

Pago mensual inicial

Enganche
Crdito
% Apertura como valor del
crdito
Erogacin
% Avalo como valor de la
Inicial
vivienda
Estudio Socioeconmico
Factor de pago al millar operado
Factor de pago al millar vinculante
% mximo del ingreso que representa el pago
Aforo Mximo
CAT Promedio operado Sin IVA.

ING
Hipotecaria
$4,511
$38,873
$349,859

Hipotecaria
Casa Mexicana
$4,687
$38,873
$349,859

Patrimonio
$4,536
$38,873
$349,859

Hipotecaria
Vrtice
$4,712
$38,873
$349,859

2.07%

2.50%

2.78%

2.75%

0.29%
$1,057
$12.89
$13.67
25%
90%
17.6%

0.27%
$1,256
$13.40
$12.01
25%
90%
18.1%

0.31%
$800
$12.97
$9.60
25%
90%
18.3%

0.39%
$1,523
$13.47
$9.42
25%
90%
20.2%