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Lectura 1 - Derechos Reales. Parte General
Lectura 1 - Derechos Reales. Parte General
BUTELER CACERES, JOSE A. Manual de Derecho Civil Parte General, Ed. Mediterrnea
2005, Crdoba, Pg. 54.
Materia: Derecho V Derechos Reales
Profesor: Andrea Belmaa
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MARIANI DE VIDAL, MARINA Derechos Reales Tomo I Ed. Zavala Buenos Aires 2006,
Pg. 20 y siguientes.
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Art. 497: A todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin
que corresponda a derechos reales.
Materia: Derecho V Derechos Reales
Profesor: Andrea Belmaa
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COSA
Es la elegida por Vlez en la redaccin del CC, siguiendo a Demolombe, a quien cita
en la nota al ttulo IV del libro III; dice el eminente jurista: derecho real, es el que crea
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entre las personas y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera que no
se encuentran en ella sino dos elemento, la persona que es el sujeto activo del
derecho, y la cosa que es el objeto se llama, al contrario, derecho personal, aquel
que slo crea una relacin entre la persona a la cual el derecho pertenece y otra
persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de
modo que en esa relacin se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el
sujeto activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y
la cosa o el hecho que es el objeto.
Pothier es otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos reales son
ius in re y los personales ius ad rem, los primeros sobre la cosa y los segundos
sobre una persona para que nos procure la prestacin.
En el mismo sentido, Aubry y Rau para quienes hay derecho real cuando una cosa se
encuentra sometida, total o parcialmente al poder de una persona, en virtud de una
relacin inmediata oponible a toda otra persona4
Otras teoras:
Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos, mientras que
otras parten de distintos criterios para encontrarlas.
TEORAS MONISTAS: consideran a los derechos reales y personales una misma
categora, dividindose entre:
Personalistas u obligacionistas (Planiol), afirman que todos los derechos son
obligacionales. Siguiendo a Kant subrayan que las relaciones jurdicas son
siempre entre personas (nunca podran darse entre una persona y una cosa) ya
que el Derecho (conjunto de reglas que norman la conducta en sociedad) tiene
sentido en tanto hay ms de una persona en juego. Estas teoras introducen como
novedad el sujeto pasivo comunidad (elemento externo), cuyos miembros se
encuentran obligados al deber de respeto y abstencin respecto del titular del
derecho real.
Personalistas realistas (Rigaud Bonnecase) funden todos los derechos
patrimoniales dentro de la categora de derechos reales, entendiendo como nica
diferencia que en aqullos que la doctrina clsica llama derechos reales el objeto
es una cosa determinada, mientras que en los derechos personales, el objeto es
el patrimonio entero del deudor (pues responde con ste en caso de
incumplimiento).
TEORA DE LA INSTITUCIN: (Hariou) Reconoce una diferencia entre derechos
reales y personales, pero utiliza un criterio de diferenciacin propio que distingue tres
categoras de actividad jurdica: la que lleva a cabo el Estado a travs de la Ley, la
que despliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera que da en llamar
fenmenos institucionales; stos consisten en situaciones reiteradas en el tiempo que
se objetivizan y convierten en derechos al ser respetadas y reconocidas por la
comunidad. Los derechos subjetivos se diferencian segn el contenido institucional
que poseen, si es alto, su violacin se rige por el derecho disciplinario impuesto an
sin consentimiento de los particulares (este es el caso de los derechos reales), si es
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bajo, por normas de carcter estatutario fijadas por las partes (caso de los derechos
personales).
ENUMERACIN
El CC enumera los derechos reales en los arts. 2503 y 2614, debiendo adicionarse el
incorporado mediante ley 13.512 (propiedad horizontal).
Son derechos reales: dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, servidumbres.
Hipoteca, prenda, anticresis, superficie forestal, censos y rentas (permitidos solo por
cinco aos) y propiedad horizontal. Cada uno de ellos, ser estudiado detalladamente
en el captulo respectivo.
El Art. 2614 ha sido vctima de varias crticas. Metodolgicamente no se entiende por
qu Vlez no incluy los derechos reales all enumerados en el Art. 2503 y lo hizo
ciento once artculos ms adelante. Por otro lado, su redaccin es confusa y divide a la
doctrina en relacin a algunos puntos. Veamos cules son.
Art. 2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos
enfituticos, ni imponerles censos ni rentas que se extiendan a mayor trmino que el
de cinco aos, cualquiera sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos vinculacin
alguna.
En su redaccin anterior (leer del cdigo civil el artculo derogado), el Art. 2614
prohiba el derecho real de superficie, del cual ahora se permite una modalidad
llamada derecho real de superficie forestal, que ha sido incorporado mediante ley
25.509.
Derechos reales prohibidos:
(Leer nota al Art. 2503)
1. Enfiteusis. Es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble, enajena el
dominio til del mismo (facultades de uso y frutos) en forma perpetua o temporaria, a
cambio de una pensin o canon anual, mensual, fijo, variable, entre otros
2. Superficie. Es el derecho real en virtud del cual se separa la superficie y el
subsuelo de las construcciones y plantaciones efectuadas sobre stos. Puede adoptar
dos modalidades a) segn la primera, le es concedido a su titular el derecho de
construir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido o plantado; b) la segunda
consiste en el derecho de adquirir una edificacin o plantacin ya existente en forma
separada de la propiedad del suelo. Es un derecho real temporario. En nuestra
legislacin, est prohibido el derecho real de superficie stricto sensu, permitindose
slo una modalidad especfica: el derecho real de superficie forestal.
3. Vinculacin. Se denominaba as a la accin de sujetar un grupo de bienes a un
orden sucesorio determinado, el ms tpico era el mayorazgo, que consista en elegir
un bien o conjunto de bienes para que fueran heredados por quienes reunan
condiciones especificadas en la constitucin del vnculo (generalmente quien heredase
un ttulo nobiliario determinado, poda ser tambin el primer hijo varn de la familia, o
el hijo que siguiera la carrera militar, entre otros). El objetivo de la institucin (de origen
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DERECHO PERSONAL
Facultad de exigir a otro una prestacin
Hay tres elementos (acreedor-deudorprestacin)
Objeto actual y existente (cosa)
Objeto futuro (prestacin)
Exclusividad. No pueden existir dos La misma prestacin puede deberse a
titulares del mismo derecho real sobre la distintos acreedores
misma cosa, por ej. Dos personas no
pueden ser titulares del dominio sobre un
inmueble.
El titular posee facultades persecutorias Los derechos personales surgidos del
(ius persequendi) y de preferencia (ius contrato no tienen efectos sobre terceros
praeferendi) sobre los terceros
Se constituyen con ttulo y modo (ya sea Basta el ttulo (rgimen consensual)
modo posesorio o inscriptorio)
Son derechos absolutos (oponibilidad Son derechos relativos (slo oponibles al
erga omnes)
deudor)
Prescripcin adquisitiva. El transcurso del Prescripcin liberatoria. Las deudas dejan
tiempo (entre otros requisitos) hace de ser exigibles con el transcurso del
adquirir el derecho real por usucapin.
tiempo, cumplido el plazo de prescripcin.
La institucin del abandono exonera al No se aplica esta institucin
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infringir la ley, la moral o las buenas costumbres. Por ejemplo, pueden las partes
determinar que el propietario del fundo sirviente tenga vedado encender fogatas,
cambiar el color de pintura de la propiedad, que deba tolerar el traspaso de animales
desde el fundo dominante, entre otros.
2. POSESIN Y TENENCIA
2.1. POSESIN
LAS RELACIONES REALES. DISTINTAS CATEGORAS
1. Yuxtaposicin local: No aparece mencionada en el Cdigo Civil por no tener
valor jurdico, es una relacin de mero contacto fsico con la cosa, sin voluntad
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Friedrich Karl von Savigny, eminente jurista prusiano que vivi entre 1779 y 1861 y fund la
escuela histrica del derecho alemana; tuvo gran influencia en la obra de nuestro codificador.
6
Nota al Art. 2470: la posesin se nos presenta en su primer aspecto como un poder de
hecho sobre la cosa, como un no derecho, algo en fin, completamente extrao al derecho; sin
embargo ella es protegida contra ciertas violaciones. El motivo de esta proteccin y de esta
asimilacin de la posesin a un derecho, es la conexin ntima que existe entre el hecho de la
posesin y el poseedor; nota al ttulo 2 del Libro II del cdigo civil (que comienza con el Art.
2351) en cuanto a la posesin misma, como ella no es sino una condicin requerida para el
ejercicio de las acciones posesorias, no es un derecho y no puede por lo tanto pertenecer a
ninguna clase de derechos
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Caspar Rudolf von Ihering (* Aurich, 22 de agosto de 1818 - Gttingen, 17 de septiembre de
1892), tambin conocido como Caspar Rudolf von Jhering, fue un ilustre jurista alemn as
como uno de los mayores filsofos del Derecho de Europa y de la historia jurdica continental.
Maestro, en un primer momento, de la dogmtica pandectstica, fue despus fundador y autor
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CAUSA DE LA POSESIN
La causa, hecho o acto jurdico por el cual se adquiere la posesin (que en nuestra
disciplina denominamos el ttulo), reviste particular importancia pues va a calificar y a
fijar el inicio del cmputo de la posesin. De este hecho se derivan consecuencias
jurdicas, facultades y deberes para el poseedor, como la posibilidad de usucapir en el
primer caso o la responsabilidad por deterioro de la cosa en el segundo.
La posesin se adquiere cuando se asume el poder material sobre la cosa, con la
intensin de tenerla como suya (Art. 2373), con excepcin de los bienes que
componen la masa hereditaria en el caso de existir herederos forzosos (cnyuges,
ascendientes y descendientes), pues stos adquieren la posesin por imperio de la
ley, al momento del fallecimiento del causante, segn lo normado por el Art. 3410 del
CC9, hacindolo adems en idnticas condiciones10 a las que revesta aqul.
Interversin del Ttulo
El principio general relacionado a la causa de la posesin est fijado en los arts. 2353
y 2354:
Art. 2.353: Nadie puede cambiar por s mismo ni por el transcurso del tiempo, la
causa de su posesin. El que comenz a poseer por s y como propietario de la
cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a
poseer por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina
poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se pruebe lo contrario.
Art. 2.354. Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso
del tiempo, las cualidades ni los vicios de la posesin; tal como ella comenz, tal
contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin.
Art. 3.410. Cuando la sucesin tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el
heredero entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del autor de la sucesin,
sin ninguna formalidad o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin
y su llamamiento a la herencia.
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Art. 3.418. El heredero sucede no slo en la propiedad sino tambin en la posesin del
difunto. La posesin que ste tena se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. El
heredero puede ejercer las acciones posesorias del difunto, aun antes de haber tomado de
hecho posesin de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que
se podran exigir al difunto.
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Determinadas
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Art. 2.402: Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras,
es indispensable para la adquisicin de la posesin, que sea separada y designada
distintamente.
Art. 2.410: Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es
indispensable que esa parte haya sido material o intelectualmente determinada. No se
puede poseer la parte incierta de una cosa.
Art. 2.403: La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas
accesorias a ella."
Por ejemplo, no puedo poseer la mitad de los granos que tengo en un silo, debo
separarlos materialmente. Si la cosa no fuera divisible, es menester determinar el
porcentaje ideal que poseo; tal sera el caso de alguien que pretendiese poseer slo la
cocina de una vivienda, esto es imposible y, en cambio, deber determinar el
porcentaje del total del inmueble por el que es coposeedor.
Principalidad
Art. 2.403: La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas
accesorias a ella.
Singularidad
Art. 2.404: La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y
separados, pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebao, una piara,
comprende slo las partes individuales que comprende la cosa.
En la nota, Vlez incorpora una cita donde aclara por tal motivo, que si en un rebao
hay animales ajenos, el dueo no los posee.
Art. 2.406: Si la posesin hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de
bienes, no basta tomar posesin de una o alguna de ellas separadamente: es
indispensable tomar la posesin de cada una de ellas, aunque la tradicin se hubiese
hecho conjuntamente.
No se puede poseer una universalidad (un rebao, por ejemplo), se poseen
individualmente los elementos que la integran (cada oveja) y debe tomarse posesin
de cada uno.
Integralidad
Art. 2.405: Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de l,
sin poseer todo el cuerpo.
Tampoco se posee un vagn del tren, se posee la mquina y todos los vagones (es
decir el tren).
CLASIFICACIN DE LA POSESIN
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Art. 2.355: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real,
constituido en conformidad a las disposiciones de este cdigo. Ilegtima, cuando se
tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo insuficiente para
adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la
cosa, o no lo tena para transmitirla. Se considera legtima la adquisicin de la
posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.
POSESIN LEGTIMA: Bsicamente, lo que dice el Art. trascripto, es que la posesin
se juzga legtima cuando importa el ejercicio de un derecho real, claro est,
correctamente constituido (ya que en caso contrario no habra derecho real) y dentro
del espectro de derechos reales que se ejercen por posesin.
POSESIN ILEGTIMA: Resulta redundante definir la posesin ilegtima, pues lo ser
toda la vez que el derecho real no exista ya sea porque la causa de adquisicin no
es ttulo suficiente (que es aquel que rene las formalidades que el ordenamiento
prescribe para adquirir un derecho real, por ejemplo por falta de formas o de
capacidad en los sujetos), o no se conform correctamente el modo. Estos conceptos
quedarn perfectamente dilucidados al tratar la forma de adquisicin de los derechos
reales, especialmente el prrafo final acerca del boleto de compraventa inmobiliario.
Mientras que en la posesin legtima no hay distincin posible, pues sta se presenta
slo cuando hay un derecho real de trasfondo, en la posesin ilegtima, se traza una
diferencia fundamental: sta puede ser de buena o mala fe. Si es de mala fe, a su vez,
puede tener vicios o no (los vicios son distintos segn se posean muebles o
inmuebles).
Veamos algunas reglas:
LA BUENA FE SE PRESUME, SALVO PRUEBA EN CONTRARIO:
Art. 2.362: Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin,
hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.
La mala fe se presume, por ejemplo, de quien ha comprado una cosa hurtada o
perdida a persona sospechosa que no acostumbraba a vender cosas semejantes o
que no tena capacidad o medios para adquirirla (Art. 2771).
LA POSESIN VALE POR TTULO:
Art. 2.363: El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en
el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. l posee porque
posee.
Esto significa que, salvo casos de excepcin, el poseedor no est obligado a probar la
causa o ttulo ante individuos que ataquen su posesin, estando la carga de la prueba
en cabeza de quien ataca su derecho de poseer.
LAS CUALIDADES DE LA POSESIN SE JUZGAN AL MOMENTO DE
ADQUIRIRLA:
Art. 2.358: La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en
cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trata de frutos percibidos.
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Esto es as en el caso de los frutos, porque su existencia jurdica como cosas muebles
tiene inicio al momento de su percepcin (o sea del desprendimiento o cosecha), ya
que antes forman parte del inmueble.
Art. 4.008: Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento
de la adquisicin.
LA BUENA FE DEBE TENER ORIGEN EN IGNORANCIA O ERROR DE HECHO
EXCUSABLE:
Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena
fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su
legitimidad.
Esto implica que el poseedor tiene pleno convencimiento de haber adquirido
efectivamente un derecho real de que no es titular; debe tener una razn excusable
para errar, debe haber sido diligente (vgr. haber averiguado los antecedentes
registrales del bien); en tal sentido:
Art. 929: El error de hecho no perjudica, cuando ha habido razn para errar, pero no
podr alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas proviene de
una negligencia culpable.
LA CALIFICACIN ES INDEPENDIENTE PARA CADA SUJETO:
Co-poseedores: Art. 2.359: Cuando dos o ms personas poseyeren en comn una
cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe de su posesin.
Personas jurdicas: Art. 2.360: En la posesin de las corporaciones y sociedades ser
la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus miembros saba la ilegitimidad de
ella. Si el nmero de los miembros de buena fe fuere igual al nmero de los miembros
de mala fe, la posesin es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a
los de buena fe de la privacin de la posesin.
Si bien en la prctica, la buena o mala fe de la persona jurdica se juzga en cabeza de
su representante.
Vamos a la clasificacin de posesin:
LEGTIMA
ILEGTIMA:
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ADQUISICIN DE LA POSESIN
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Principio general:
Art. 2.373: La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de
tenerla como suya: salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin.
2.374: La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto
personal, ponga a la persona en presencia de la cosa con la posibilidad fsica de
tomarla
Veamos entonces los dos casos posibles:
I.- Mortis causa:
Art. 3.410: Cuando la sucesin tiene lugar entre ascendientes, descendientes y
cnyuge, el heredero entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del
autor de la sucesin, sin ninguna formalidad o intervencin de los jueces, aunque
ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia.
Art. 3.412: Los otros parientes llamados por la ley a la sucesin no pueden tomar la
posesin de la herencia, sin pedirla a los jueces y justificar su ttulo a la sucesin.
As, cuando se es heredero forzoso (ascendiente, descendiente o cnyuge), se tiene
la posesin de los bienes que componen la masa hereditaria desde el momento del
deceso y el juez, en la sentencia de declaratoria de herederos, se limita a
reconocer la posesin que los herederos forzosos tienen por imperio de la ley,
otorgando en cambio, la posesin a los no forzosos y a los legatarios, quienes
debern concurrir a tomar posesin de cada cosa, munidos de un oficio emanado del
juez y en compaa de un Oficial de Justicia.
II.- Inter vivos:
Adquirir la posesin significa asumir el poder fsico sobre la cosa; es en ese momento
cuando, segn Savigny, deben reunirse los dos elementos corpus y animus. La
importancia del acto adquisitivo radica en el hecho de que es all donde se exterioriza
la causa de la posesin, se plasman sus caracteres y comienza el cmputo de la
anualidad, condicin necesaria para ejercer las acciones posesorias propiamente
dichas. En los derechos reales que se ejercen mediante posesin, sta tiene carcter
constitutivo del derecho (como se ver despus).
La posesin, en cuanto poder de hecho, slo puede ser asumida mediante actividades
del mundo fsico, no bastando la mera declaracin contractual del transmitente;
asimismo, en cuanto poder de hecho, tcnicamente, ste no se transmite, lo que
se transmite es, en primer lugar, la cosa poseda y en segundo lugar los derechos
que emanan de la posesin.
As, habr una posesin que culmina y una que empieza (a salvo lo normado por el
Art. 2474 sobre accesin de posesiones a los fines de usucapir).
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LA TRADICIN POSESORIA
En este caso, la posesin es transmitida por el poseedor anterior al siguiente. Cada
posesin tiene origen en la anterior y en ciertos casos dichas posesiones pueden
accederse o sumarse a los fines de adquirir el derecho real por medio de la usucapin
(Art. 2474).
La adquisicin bilateral se lleva a cabo por medio de la tradicin, que es el acto
jurdico bilateral por el cual una parte entrega a la otra la posesin de una cosa y sta
voluntariamente la recibe. Tiene dos elementos: un acuerdo entre las partes y la
posterior entrega.
Es necesaria plena capacidad, o sea la edad de 21 aos. Segn el Art. 2377, debe
consistir en actos materiales que pongan al adquirente en posicin de disponer
fsicamente de la cosa, como la entrega de llaves del lugar donde ella se encuentra.
Estos actos no se suplen por meras declaraciones verbales, tales como
manifestaciones vertidas en la escritura de compraventa en relacin a que por ese
acto se entrega la posesin (Art. 2378). S, en cambio, se podra hacer entrega
efectiva en frente del escribano, dejando constancia en la escritura.
Los actos de toma de posesin pueden adoptar distintas modalidades. Puede darse
que una parte tome la cosa y la otra lo consienta (expresa o tcitamente), o que el
anterior poseedor la deje en poder del nuevo poseedor y ste lo consienta o tambin
que la cosa haya estado siempre en poder de un tercero (tenedor), quien comenz a
poseer a nombre del nuevo poseedor. Veremos ms abajo algunos casos especiales.
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La tradicin de cosas inmuebles debe ser hecha cuando no hay otro supuesto
poseedor en el sitio que se oponga a ella, esto se llama posesin vacua y es un
requisito especfico para este tipo de bienes.
En relacin a los ttulos de crdito (Art. 2391), se juzgar efectivizada la adquisicin
luego de que el deudor cedido haya sido fehacientemente notificado del traspaso.
Hablamos de ttulos nominativos, no de los endosables (como un pagar o un
cheque), pues en stos la calidad de acreedor se transfiere con el mero endoso,
pasando as de mano en mano sin que sea necesario celebrar un contrato de cesin
de crdito.
Casos especiales de tradicin:
traditio brevi manu (Art. 2387 1ra. parte): Quien debe recibir la posesin
de la cosa, ya la tena en su poder desde antes de celebrado el acto
jurdico por el cual debe realizarse el traspaso, pasando de ser un mero
tenedor a ser. Es el caso del locatario (tenedor), que luego adquiere por
compraventa.
Constituto posesorio: Quien era poseedor transmite a otro la posesin
pero queda en contacto con la cosa en calidad de tenedor. Es el caso
de quien vende un inmueble de su propiedad y contina viviendo en l
como locatario, tambin de quien se eriga en poseedor pero luego
reconoce esa calidad en alguien ms, hiptesis que suele darse en los
actos de constatacin de estado del inmueble (Art. 2462 incisos 3 y 6
respectivamente).
Tradicin por indicacin: (2387 2da. parte) El tenedor (mandatario,
depositario, inquilino, etc.), que posea en nombre del anterior
propietario, ahora comienza a poseer a nombre del actual, porque as
se lo indican.
Adquisicin por representante: La representacin puede ser legal
(incapaces personas jurdicas) o voluntaria (mandatarios o gestores
de negocios, cuando media ratificacin). La representacin legal no
merece complicacin, pues el incapaz y la persona jurdica se reputan
sin voluntad, juzgndose la validez del acto por la capacidad y la
intencin del representante. En el caso de representacin voluntaria, es
obligatorio que el mandante sea capaz, siendo vlido el acto si el
mandatario no lo es, pues el mandato puede otorgarse a incapaces (Art.
1897). Se presume iuris tantum que el mandatario adquiere para su
comitente, debiendo manifestar expresamente si lo hace para s (Art.
2394) y, aunque efecte tal manifestacin, mientras que el comitente
desee adquirir y el transmitente desee transmitir la posesin al
comitente, es ste quien adquiere la posesin y no el mandatario. En
relacin a la buena fe o mala, se tiene en cuenta la del representado
(Art. 2397).
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EFECTOS DE LA POSESIN
La posesin cumple distintas funciones dentro del mundo jurdico, que Ihering resume
en tres tems:
1. es el contenido de la mayora de los derechos reales.
2. es condicin indispensable para que se constituyan o transfieran los derechos
reales.
3. Otorgan el derecho a su defensa, a protegerse en la propia posesin ante
posibles turbaciones, mediante las acciones que otorga la ley, proscribiendo la
justicia por mano propia.
En cuanto a las consecuencias jurdicas que surgen de ella, mientras que Savigny
reconoca como nica consecuencia las acciones posesorias y Aubry y Rau la de
hacer presumir la propiedad, tradicionalmente se han enunciado las siguientes:
acciones posesorias
derecho a usucapir
HAYA BUENA
O MALA FE
Materia: Derecho V Derechos Reales
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SI HAY
BUENA
FE
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Poseedor
BUENA FE
(arts. 2356/7, 2359,
13
2360, 2362, 4006)
Para frutos, se requiere
buena fe en cada acto
de percepcin (arts.
2358, 2361, 2432, 2442,
14
2443)
Frutos
Le corresponden
los percibidos
15
(2423/4/5/6)
Los pendientes le
corresponden al
propietario (2426)
Gastos
Destruccin o deterioro
Derecho a reembolso
por gastos tiles y
necesarios. Tiene
derecho de retencin
16
(2427/8)
No son compensables
con frutos percibidos
17
(2429)
Gastos de simple
conservacin son
compensables con
frutos percibidos (2430)
Si dispuso de
cosas muebles
accesorias
Debe restituir el
precio que obtuvo
(2431)
Productos
Debe restituirlos
21
(2444)
Indemnizacin (Art.
12
2422)
Tiene derecho si
adquiri a ttulo
oneroso y el
propietario hubiera
difcilmente
recuperado la cosa a
no ser por su
adquisicin
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_____
BUENA FE
pero desde la
notificacin de la
demanda de
reivindicacin (Art.
22
2434, nota al 2433)
SIMPLE MALA FE
(ART. 2356)
23
MALA FE VICIOSO
(ART. 2464/72)
28
dem
dem
dem
Debe su valor
aunque hubiera
obtenido un
precio inferior
27
(2437)
dem
dem
dem
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_____
dem
_____
12
Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su cedente por la adquisicin de ella; pero el que por
un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro, que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una
indemnizacin proporcionada.
13
Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su
legitimidad.
Art. 2.359: Cuando dos o ms personas poseyeren en comn una cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe de su posesin.
Art. 2.360: En la posesin de las corporaciones y sociedades ser la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus miembros saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero de
los miembros de buena fe fuere igual al nmero de los miembros de mala fe, la posesin es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la
privacin de la posesin.
Art. 2.362: Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma.
Art. 4.006: La buena fe requerida para la prescripcin, es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor de la cosa. Las disposiciones contenidas en el
Ttulo "De la posesin", sobre la posesin de buena fe, son aplicables a este Captulo.
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Art. 2.358: La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trata de frutos percibidos.
Art. 2.361: En la percepcin de los frutos, la buena o mala fe del que sucede en la posesin de una cosa, ser juzgada slo con relacin al sucesor, y no por la buena o mala
fe del antecesor, sea la sucesin universal o sea singular.
Art. 2.432: El heredero del poseedor de mala fe, har suyos los frutos correspondientes a su posesin de buena fe.
Art. 2.442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no necesita probar su mala fe al tiempo de la adq uisicin de la posesin y le basta probar
su mala fe sobreviniente.
Art. 2.443: No siendo posible determinar el tiempo en que comenz la mala fe, se estar al da de la citacin al juicio.
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Art. 2.423: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que correspondiesen al tiempo de su posesin; pero no basta que correspondan al tiempo de su
posesin, si fueron recibidos por l, cuando ya era poseedor de mala fe.
Art. 2.424: Son frutos naturales las producciones espontneas de la naturaleza. Los frutos que no se producen sino por la industria del hombre o por la cultura de la tierra, se
llaman frutos industriales. Son frutos civiles las rentas que la cosa produce.
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Art. 2.425: Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se alzan y separan. Los frutos civiles se juzgarn percibidos solamente desde que fuesen
cobrados y recibidos, y no por da.
Art. 2.426: Los frutos pendientes, naturales o civiles, corresponden al propietario, aunque los civiles correspondiesen al tiempo de la posesin de buena fe, abonando al
poseedor los gastos hechos para producirlos.
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Art. 2.427: Los gastos necesarios o tiles sern pagados al poseedor de buena fe. Son gastos necesarios o tiles, los impuestos extraordinarios al inmueble, las hipotecas
que lo gravaban cuando entr en la posesin, los dineros y materiales invertidos en mejoras necesarias o tiles que existiesen al tiempo de la restitucin de la cosa.
Art. 2.428: El poseedor de buena fe puede retener la cosa hasta ser pagado de los gastos necesarios o tiles; pero aunque no usare de es te derecho, y entregase la cosa,
dichos gastos le son debidos.
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Art. 2.429: El dueo de la cosa no puede compensar los gastos tiles o necesarios con los frutos percibidos por el poseedor de buena fe; pero puede compensarlos con el
valor del provecho que el poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales de la cosa y con las deudas inherentes al inmueble, correspondientes al tiempo de la
posesin, si el propietario justificare que las haba pagado.
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Art. 2.430: Los gastos hechos por el poseedor de buena fe para la simple conservacin de la cosa en buen estado, son compensables con los frutos percibidos y no puede
cobrarlos.
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Art. 2.441: El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras tiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la concurrencia del mayor valor existente. Estas mejoras
son compensables con los frutos percibidos o que hubiere podido percibir. Pierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas, si al hacerlo no causase perjuicio a la cosa.
Art. 589: Si hubiere mejoras o aumento, que con su dinero o su trabajo, o con el de otros por l, hubiere hecho el deudor que hubiese posedo la cosa de buena fe, tendr
derecho a ser indemnizado del justo valor de las mejoras necesarias o tiles, segn la avaluacin que se hiciere al tiempo de la restitucin, siempre que no se le hubiese
prohibido hacer mejoras. Si las mejoras fueren voluntarias, el deudor aunque fuese poseedor de buena fe, no tendr derecho a indemnizacin alguna. Si el deudor fuese
poseedor de mala fe, tendr derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias.
Art. 591: Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles, no slo las indispensables para la conservacin de la cosa,
sino tambin las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las
hizo.
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Art. 2.431: El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella, aunque fuesen causados por hecho suyo, sino
hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenido, y slo est obligado a entregar la cosa en el estado en que se halle. En cuanto a los objetos muebles de que
hubiese dispuesto, slo est obligado a la restitucin del precio que hubiera recibido.
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Art. 2.444: Tanto el poseedor de mala fe como el poseedor de buena fe, deben restituir los productos que hubieren obtenido de la cosa, que no entran en la clase de frutos
propiamente dichos.
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Art. 2.433: El poseedor de buena fe que ha sido condenado por sentencia a restituir la cosa, es responsable de los frutos percibidos desde el da en que se le hizo saber la
demanda, y de los que por su negligencia hubiese dejado de percibir; pero no de los que el demandante hubiera podido percibir. El no responde de la prdida y deterioro de la
cosa causados por caso fortuito.
Art. 2.434: Cesa tambin la buena fe del poseedor para los efectos del artculo anterior cuando tuvo conocimiento del vicio de su posesin.
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Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho, se persuadiere de su
legitimidad.
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Art. 2.438: El poseedor de mala fe est obligado a entregar o pagar los frutos de la cosa que hubiese percibido, y los que por su culpa hubiera dejado de percibir, sacando
los gastos de cultivo, cosecha o extraccin de los frutos.
Art. 2.439: Est igualmente obligado a indemnizar al propietario de los frutos civiles que haban podido producir una cosa no fructfera, si el propietario hubiese podido sacar
un beneficio de ella.
Art. 2.442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no necesita probar su mala fe al tiempo de la adq uisicin de la posesin y le basta probar
su mala fe sobreviniente.
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Art. 2.440: El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos necesarios hechos en la cosa, y puede retenerla hasta ser pagado de ellos. De este
beneficio no goza el que hubiese hurtado la cosa.
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Art. 2.435: El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa, aunque hubiese ocurrido por caso fortuito, si la cosa no hubiese de haber perecido, o
deteriorndose igualmente, estando en poder del propietario.
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Art. 2.437: Cuando el poseedor de mala fe ha dispuesto de objetos muebles sujetos a la restitucin como accesorios del inmueble, est obligado a bonificar al propietario el
valor ntegro, aunque l no hubiese obtenido sino un precio inferior.
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Art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza; y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida
por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un abuso de confianza.
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Art. 2.365: La posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas de violencias materiales o morales o por amenazas de fuerza, sea por el
mismo que causa la violencia sea por sus agentes.
Art. 2.366: La violencia existe, bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes, o que se ejecute con su consentimiento, o que despus de ejecutada, se ra tifique
expresa o tcitamente.
Art. 2.367: Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el verdadero dueo de la cosa, o contra el que la tena a su nombre.
Art. 2.368: La violencia no constituye sino un vicio relativo respecto de aquel contra quien se ejerce.
Art. 2.369: La posesin es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se tom en ausencia del poseedor, o con precauciones para
sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse.
Art. 2.370: La posesin pblica en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado precauciones para ocultar su continuacin.
Art. 2.371: El vicio de la posesin clandestina es asimismo relativo al anterior poseedor solamente.
Art. 2.372: La posesin es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con obligacin de restituirla.
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Art. 2.436: Si la posesin fuese viciosa, pagar la destruccin o deterioro de la cosa, aunque estando en poder del dueo no lo hubiese ste evitado. Tampoco tendr
derecho a retener la cosa por los gastos necesarios en ella.
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2.2.- TENENCIA
CONCEPTO
Art. 2.352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la
propiedad, es simple tenedor de la cosa, y representante de la posesin del
propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho.
En la tenencia existe corpus pero no animus domini, ya que el tenedor reconoce la
propiedad en otro.
TENENCIA = CORPUS
Hay dos tipos de tenencia:
1. Tenencia pura o absoluta: tiene carcter autnomo, sin vnculo con posesin
alguna y se configura cuando los bienes no son susceptibles de ser posedos por estar
fuera del comercio; es por ello que el tenedor no se encuentra poseyendo a nombre de
otro. El caso tpico son los bienes del Estado; en este caso, adems de existir una
relacin real entre el sujeto y la cosa (tenencia pura), existirn vnculos regulados por
el Derecho Administrativo entre el sujeto y el Estado, que pueden ser:
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Art. 2.462: Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior: 1 Los que poseyeren en
nombre de otro, aunque con derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o
comodatario; 2 Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a tener la cosa, como el
depositario, el mandatario o cualquier representante; 3 El que transmiti la propiedad de la
cosa, y se constituy poseedor a nombre del adquirente; 4 El que continu en poseer la cosa
despus de haber cesado el derecho de poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo
o el acreedor anticresista; 5 El que contina en poseer la cosa despus de la sentencia que
anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla; 6 El que continuase en poseer la
cosa despus de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro.
Materia: Derecho V Derechos Reales
Profesor: Andrea Belmaa
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2. defensa judicial:
21. acciones posesorias
a) policiales
b) propiamente dichas
c) obra nueva
2.2 accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido
2.3 acciones reales
Veamos cada caso en particular:
Son dos las situaciones protegidas: turbacin y desposesin. Cuando existe
TURBACIN (Art. 2496), quien ostenta el corpus es obstaculizado en el ejercicio pleno
de su posesin, por alguien que realiza actos materiales con el fin de tomarla, como
romper un portn, almacenar mercadera en el predio, afincar animales, etc. estos
actos no llegan a excluir totalmente al tenedor o poseedor, pues en tal caso habra
DESPOSESIN (Art. 2497). La desposesin puede efectuarse a travs de los vicios
de violencia, clandestinidad o por abuso de confianza, ya se que se emplee para
hacerse de la posesin o para mantenerse en ella. La desposesin es absoluta
(porque excluye totalmente de la posesin), pero puede ser parcial (sobre una parte de
la cosa).
1. La defensa extrajudicial:
Art. 2.470: El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin
propia, y repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en
que los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde; y el que fuese desposedo
podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda
los lmites de la propia defensa.
Legitimacin activa: Es la ms amplia, pueden servirse de este medio de defensa los
titulares de derechos reales, todos los poseedores (an viciosos) y todos los tenedores
(interesados o desinteresados).
Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea.
Supuesto fctico: deben que cumplirse los siguientes requisitos:
Existencia de un ataque contra el propietario o tenedor, turbando o
impidiendo el corpus y una defensa de ste por mano propia, sin
que medie intervalo de tiempo entre uno y otra. En caso de
desposesin clandestina, sta se juzga consumada cuando,
estando el propietario ausente, se le impide tomar posesin a su
retorno (arg. Nota al Art. 2455). La inmediatez debe interpretarse
segn el contexto, puede mediar una hora, varias, etc. segn las
circunstancias; en general se configura cuando el desposedo se
defiende apenas le sea posible.
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2. La defensa judicial:
21. Acciones posesorias: para incoar judicialmente cualquiera de las acciones
posesorias, no se requiere acreditar la causa o ttulo de donde surge la
posesin. El poseedor posee porque posee, expresa el Art. 2472: la posesin
nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las
acciones posesorias del derecho de poseer por parte del demandante o
demandado.. Tampoco es requisito tener buena fe, segn establece
expresamente el Art. 2473 in fine, bastando probar la posesin de la cosa y la
turbacin o el despojo, segn el caso.
El objeto de las acciones posesorias, puede ser defender la posesin tanto de de
bienes muebles como inmuebles, pero en el caso de los primeros, el Art. 2488
indica que debe tenerse en cuenta la limitacin del Art. 2412, (segn el cual la
posesin de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas vale como
presuncin de propiedad y otorga el poder de repeler las acciones reivindicatorias),
por lo que no podr ser demandado el poseedor de buena fe de cosa mueble no
robada ni perdida.
El plazo de prescripcin de las acciones posesorias es de aun ao (Art. 4038).
Dentro del esquema que expondremos, existen tres tipos de acciones: posesorias
policiales, posesorias propiamente, dichas, de obra nueva, accin extra-posesoria
de obra vieja o dao temido acciones reales (estas ltimas sern estudiadas ms
adelante). Los efectos de la sentencia en litigios donde se ventilan las acciones
posesorias propiamente dichas y acciones reales, son erga omnes (a salvo los
poseedores de buena fe que la ley expresamente excepta) y la legitimacin es
ms acotada. Inversamente, si se incoa una accin posesoria policial, el efecto
ser entre partes y la legitimacin, amplsima, sin embargo es limitado el efecto
reipersecutorio (posibilidad de perseguir la cosa en manos de quien se encuentre).
Puede darse que, respecto de una misma desposesin, tengan lugar dos o ms
litigios sucesivamente. El sistema funciona as: es posible impetrar la accin
posesoria policial, probando solamente el corpus y la desposesin o turbacin;
supongamos que la sentencia ha sido desfavorable; una vez que han sido
resarcidos los gastos (Art. 2486), el vencido en juicio podr (probando su condicin
de poseedor anual no vicioso respecto del demandado) impetrar accin posesoria
propiamente dicha y as, una vez vencido nuevamente y resarcidos los gastos del
segundo juicio, podr finalmente iniciar la accin real, para lo que deber acreditar
titularidad del derecho real.
Materia: Derecho V Derechos Reales
Profesor: Andrea Belmaa
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Art. 2.488: Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo contra el
sucesor particular poseedor de buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
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Art. 2.491: El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la
desposesin y sus sucesores universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
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Art. 2.487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o mantencin de
la cosa.
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Art. 2.495: La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble,
turbado en la posesin, con tal que sta no sea viciosa respecto del demandado.
Art. 2.496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del
inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase
una exclusin absoluta del poseedor.
Materia: Derecho V Derechos Reales
Profesor: Andrea Belmaa
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La accin de obra nueva est regulada por los arts. 2498, 2499 primer prrafo y 250017
y se concede al poseedor de un inmueble que sufre una turbacin por uno de los
siguientes motivos:
construcciones comenzadas en sus terrenos e inmuebles o destruccin
de construcciones ya existentes. En este caso, tramita como accin
policial de despojo (Art. 2490).
construcciones comenzadas en terrenos ajenos al poseedor accionante,
pudiendo ser de un tercero o del constructor demandado, cuando la
posesin sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que
ejecuta la obra nueva. El Art. 2500 indica que, en este caso la accin
tiene por objeto que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su
terminacin se mande deshacer lo hecho.
Legitimacin activa: Se concede a los poseedores de inmuebles, siendo necesario
para algunos autores como Salvat o Mariani de Vidal18, el requisito de anualidad y falta
de vicios.
Legitimacin pasiva: el constructor o destructor de las obras relacionadas.
Supuesto fctico: construccin o destruccin de construcciones, en terrenos del
poseedor o ajenos, segn el caso, requirindose en el segundo supuesto que el
constructor obtenga un beneficio que ceda en detrimento de la posesin atacada.
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19
Art. 2.499Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes,
puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares.
(Prrafo incorporado por Art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir del 1 de
julio de 1968.)
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DERECHOS
QUE IMPORTAN
DIRECTAMENTE
A LA PERSONA
QUE IMPORTAN
DIRECTAMENTE
AL PATRIMONIO
REALES:
Ius persequendi
Ius praeferendi
MIXTOS
PERSONALES
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DR*
Posesin
Tenencia
Hospedaje
Hospitalidad
Dependencia
Yuxtaposicin
* 20
20
Derecho Real.
Materia: Derecho V Derechos Reales
Profesor: Andrea Belmaa
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POSESIN
LEGTIMA: ejercicio
de un Derecho Real
ILEGTIMA: no existe
Derecho Real
De buena fe
De mala fe
SIMPLE
VICIOSA
MUEBLES:
INMUEBLES
TENENCIA
ABSOLUTA
RELATIVA
INTERESADA
DESINTERESADA
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DEFENSA DE LA
POSESIN Y LA
TENENCIA:
Extrajudicial: Art.
2470
Judicial: Acciones
Posesorias
Extra posesorias
Obra vieja dao
temido
Reales
Policiales
Propiamente dichas
De obra nueva
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