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Metodologia para La Formulacion de Planes Parciales90989
Metodologia para La Formulacion de Planes Parciales90989
G u a M e t o d o l g i c a pa r a l a F o r m u l a c i n d e p l a n e s
pa r c i a l e s d e d e s a r r o l l o
Presentacin
Uno de los instrumentos ms potentes para lograr una adecuada y positiva trasformacin
de los territorios urbanos y de expansin urbana en el marco de la nueva prctica del
urbanismo colombiano, es el Plan Parcial, toda vez que rene y articula las posibilidades
de gestin planificada y concertacin de intereses entre diferentes escalas y actores,
comprometidos en el desarrollo de una determinada porcin de nuevo suelo urbano o
de renovacin de reas urbanas ya ocupadas.
El plan parcial es uno de los complementos de planificacin y gestin ms comprometido en la puesta en prctica de los modelos de ordenamiento territorial de cada
municipio, del mismo modo que cada Plan de Ordenamiento Territorial, concreta las
Directrices Metropolitanas de Ordenamiento Territorial para cada escala municipal, de
forma tal, que aunque el plan parcial es un instrumento principalmente de la escala y
competencia municipal, de su correcta articulacin a cada POT y por ende de ste con
las interrelaciones metropolitanas, depende en buena parte, la efectividad y concrecin
en el territorio de una verdadera sostenibilidad regional, tal como se est buscado desde
la escala metropolitana a travs de estas Directrices.
Con este inters, el REA METROPOLITANA DEL VALLE DE ABURR entrega este insumo metodolgico sobre planes parciales de desarrollo urbano, cumpliendo con el papel
de apoyo tcnico que debe realizar en temas de planificacin territorial y reconociendo
que de la correcta articulacin metodolgica y tcnica de los procesos de planificacin
mediante planes parciales de desarrollo urbano nuevo, que se realizan en los municipios
que conforman el Valle de Aburr, depende en parte la aplicacin de las Directrices de
Ordenamiento pactadas recientemente y sobre todo para lograr una buena planificacin
y funcionalidad en las futuras reas de conurbacin y de frontera entre varios municipios
o entre stos y los principales componentes del modelo metropolitano de ordenamiento
territorial, siendo necesario contar con metodologas y procedimientos unificados y as
avanzar ms firmemente en la concrecin de un territorio ms equilibrado, mejor articulado y ms eficientemente planificado.
CONTENIDO
Planes Parciales. Los planes parciales son los instrumentos mediante los cuales se desarrollan y complementan las disposiciones de los planes de ordenamiento, para reas
determinadas del suelo urbano y para las reas incluidas en el suelo de expansin urbana, adems de las que deban desarrollarse mediante unidades de actuacin urbanstica,
macroproyectos u otras operaciones urbanas especiales, de acuerdo con las autorizaciones emanadas de las normas urbansticas generales, en los trminos previstos en la
presente ley.
MUNICIPIO
Suelos de
Proteccin
Ambiental
Suelos
Suburbanos
Vacos sin
urbanizar
Renovacin
Urbana
Suelos de
Expansin
Urbana
Suelos
Urbanos
Suelos
Rurales
rea de los suelos Urbanos y de Expansin Urbana que debe formular Planes parciales
De esta forma, los planes parciales se ubican exclusivamente en suelos urbanos o de
expansin urbana, siendo necesarios para desarrollar stos ltimos suelos e importantes
para los procesos o tratamientos de renovacin urbana y para reas sin urbanizar incluidas
en el permetro urbano -es decir con tratamiento de desarrollo-.
DIRECTRICES
METROPOLITANAS
Suelos de
Proteccin
Ambiental
1
2
Suelos de
Proteccin
Ambiental
Suelos de
Expansin
Urbana
Suelos
Urbanos
Vacos
Renovacin
Urbana
Suelos
Urbanos
Suelos de
Expansin
Urbana
Beneficios
Urbansticos
4
Determinacin de reas para
planes parciales realizada por
cada POT
Reparto de
Cargas y
Beneficios
Unidades de
Actuacin
Urbanstica
Sitemas Locales
Cargas
Urbansticas
La ley 388 de 1997 caracteriza los contenidos de los planes parciales, de la siguiente forma:
1. La delimitacin y caractersticas del rea de la operacin urbana o de la unidad
mnima de actuacin urbanstica contemplada en el plan parcial o local.
2. La definicin precisa de los objetivos y las directrices urbansticas especficas que
orientan la correspondiente actuacin u operacin urbana, en aspectos tales como
el aprovechamiento de los inmuebles; el suministro, ampliacin o mejoramiento
del espacio pblico, la calidad del entorno, las alternativas de expansin, el mejoramiento integral o renovacin consideradas; los estmulos a los propietarios e inversionistas para facilitar procesos de concertacin, integracin inmobiliaria o reajuste
de tierras u otros mecanismos para garantizar el reparto equitativo de las cargas y
los beneficios vinculadas al mejor aprovechamiento de los inmuebles; los programas
y proyectos urbansticos que especficamente caracterizan los propsitos de la operacin y las prioridades de su desarrollo, todo ello de acuerdo con la escala y complejidad de la actuacin o de la operacin urbana contemplada.
3. Las normas urbansticas especficas para la correspondiente unidad de actuacin
o para el rea especfica objeto de la operacin urbana objeto del Plan: definicin de
usos especficos del suelo, intensidades de ocupacin y construccin, retiros, aislamientos, empates y alturas.
4. La definicin del trazado y caractersticas del espacio pblico y las vas y, especialmente en el caso de las unidades de actuacin, de la red vial secundaria; de las redes
secundarias de abastecimiento de servicios pblicos domiciliarios; la localizacin de
equipamientos colectivos de inters pblico o social como templos, centros docentes y de salud, espacios pblicos y zonas verdes destinados a parques, complementarios del contenido estructural del Plan de Ordenamiento.
5. Los dems necesarios para complementar el planeamiento de las zonas determinadas, de acuerdo con la naturaleza, objetivos y directrices de la operacin o actuacin
respectiva.
6. La adopcin de los instrumentos de manejo del suelo, captacin de plusvalas,
reparto de cargas y beneficios, procedimientos de gestin, evaluacin financiera de
las obras de urbanizacin y su programa de ejecucin, junto con el programa de financiamiento.
Igualmente, la Ley establece que los planes parciales podrn ser propuestos ante las autoridades de planeacin municipal para su aprobacin, por personas o entidades privadas
interesadas en su desarrollo. En ningn caso podrn contradecir o modificar las determinaciones de los planes de ordenamiento ni las normas estructurales de los mismos.
Solicitud de
determinantes
para la
formulacin del
plan parcial
Respuesta de
la oficina de
planeacin a
la solicitud de
determinantes
en un plazo no
mayor de
15 das hbiles
Presentacin
por parte de
los interesados
del plan parcial
formulado
Opcional
ETAPA DE ADOPCIN
Recomendaciones
del Consejo
Consultivo
Respuesta a las
observaciones
por parte de
la oficina de
planeacin
Presentacin
del plan parcial
consolidado
para su
adopcin
por parte de
la oficina de
planeacin
30 das hbiles
8 das hbiles
15 das hbiles
4
8 das hbiles
Concertacin
con la
autoridad
ambiental
Concepto de
viabilidad del
plan parcial
por parte de
la oficina de
planeacin
Adopcin del
decreto del plan
parcial por parte
del alcalde
15 das hbiles
(Esquema tomado del instructivo del decreto 2181 de 2006 publicado por el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo
Territorial)
10
De manera precisa el Decreto 2181 de 2006 establece los contenidos de los planes
parciales de DESARROLLO URBANO :
Cartografa
Diagnstico
Formulacin
11
Siendo el rea Metropolitana del Valle de Aburr, la Autoridad Ambiental Urbana en los
municipios de su mbito, en ella recae la responsabilidad de la concertacin ambiental
en los planes parciales de desarrollo que se ubiquen al interior de permetros urbanos y
que la requieran de acuerdo al Decreto 2181 de 2006.
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13
B . A s p e c t o s m e t o d o l g i c o s pa r a
l a F o r m u l a c i n d e l p l a n pa r c i a l
14
A s p e c t o s m e t o d o l g i c o s pa r a l a F o r m u l a c i n
d e l p l a n pa r c i a l
A continuacin se ilustran los principales aspectos metodolgicos a tener en cuenta para
la formulacin y adopcin de un plan parcial de desarrollo urbano localizado en un suelo
de expansin o un vaco urbano al interior del permetro urbano, a partir de un ejemplo
hipottico que ilustra los pasos y contenidos a seguir:
El rea de Planificacin del Plan Parcial es el territorio sobre el cual se pretende intervenir con la propuesta. Los nuevos desarrollos u operaciones urbanas, se encuentra
determinada en el POT de cada municipio o en las normas que lo complementan. El rea
de planificacin puede corresponder a la totalidad de la zona de expansin o si esta es
demasiado grande, es posible que el POT haya establecido un rea mnima de planificacin y se requiera de una delimitacin precisa por parte de planeacin municipal.
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M.
A.
N.
G.
B.
O.
H.
J.
C.
D.
I.
K.
E.
L.
F.
En el rea de planificacin pueden estar comprendidos predios de uno o varios propietarios, -en este ejemplo 16 predios-, as como requerirse para su futuro desarrollo la
incorporacin armnica de muchos actores, desde los propietarios del suelo hasta los
futuros habitantes, en consecuencia, que el Plan Parcial aparte de ser un instrumento
de planificacin y diseo urbanstico, es sobre todo una herramienta de concertacin
y gestin entre diferentes actores e intereses, que haga posible el desarrollo territorial
de un sector de manera armnica y equitativa.
16
Sistemas Estructurantes
17
Sistemas Estructurantes
En el ejemplo, existen una serie de elementos de los sistemas estructurantes naturales y artificiales que atraviesan el rea de planificacin y que por tanto deben ser
incorporados en el diseo, tal es el caso de:
Un cuerpo de agua o quebrada y sus retiros de proteccin, as como otros suelos de proteccin ambiental presentes.
Una serie de sistemas estructurantes a integrar; carretera regional y vas arterias a completar.
La intencin de conectar con alamedas y parques las zonas urbanas entre s y estas con la zona rural.
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Al interior del rea de Planificacin es posible que existan reas o inmuebles que no
se incluirn en las principales actuaciones o trasformaciones a ser desarrolladas principalmente por el plan parcial, aunque hacen parte del ejercicio de planificacin y se
benefician de este. Por ejemplo; no se incluyen edificaciones en buen estado y consolidada, porque se trata de un asentamiento conformado, reas con licencias de urbanismo vigentes o porque son reas ya cedidas a espacios pblicos, Estas reas se deben
descontar del rea total y se pueden denominar como reas de Manejo Especial o
Preexistencias; al descontar del rea de planificacin las reas de manejo especial, se
determina entonces el rea Bruta de Intervencin con la propuesta urbana. Entre los
inmuebles que quedan comprendidos en el rea de Intervencin, se distribuirn entonces los potenciales beneficios de urbanizacin y construccin nueva, as como las cargas
y obligaciones urbansticas correspondientes.
En el ejemplo, existe un asentamiento informal incluido en el rea de Planificacin y
aunque el plan parcial posee como objetivo la urbanizacin nueva y no el mejoramiento
integral de este asentamiento, pudo haber sido incluido en el ejercicio de planificacin
para apoyar su incorporacin a la ciudad formal, as como beneficiarse de los espacios
19
20
La Ley 388 de 1997, denomina cargas urbansticas a todas las inversiones tanto en
suelo, como en infraestructuras que se deben aportar para garantizar la operacin de
los desarrollos urbansticos; son necesarios para que el desarrollo urbano se encuentre
soportado en suficientes espacios pblicos, en forma de vas, espacios recreativos, redes de servicios pblicos y equipamientos pblicos. Este grupo de cargas determina un
sistema de espacios pblicos que deben responder a las normas especificadas en cada
POT o sus normativas complementarias.
21
En el ejemplo, todos los terrenos involucrados en la construccin de sistemas pblicos se consideran Cargas urbansticas , entendidas como obligaciones de aporte del
plan parcial, as como la construccin de los sistemas viales secundarios y locales,
igualmente la construccin de los parques sealados en el porcentaje de cesiones que
fijan las normas y el cuidado y proteccin de los sistemas ambientales involucrados.
Cada Municipio posee diferentes normas generales en trminos de la proporcin de los
aportes, as como de la obligatoriedad de asumirlos y en qu proporcin, sin embargo
la aspiracin es hacer autosuficientes los planes parciales en materia de sus aportes,
siempre que sus beneficios lo permitan. Algunas normativas igualmente incluyen como
cargas aportes a programas sociales, econmicos o ambientales que se consideran
esenciales para el cabal desarrollo del plan parcial.
22
As, en el ejemplo, se observa que sobre el eje vial longitudinal principal y el parque ms
importante, se asigna una mayor edificabilidad y ocupacin (ndice de construccin de
2,0 sobre rea neta, ocupacin del 80%) y usos comerciales y de servicios en los primeros pisos as como desarrollos residenciales en altura en los pisos superiores, para una
altura promedio de 12 pisos.
El resto de las reas privadas, se entienden como desarrollos residenciales, con un ndice de construccin y ocupacin menor (1,2 sobre rea neta y una ocupacin del 60%),
promedio 9 pisos de altura. Se entienden tambin como beneficios, las reas comunitarias pues hacen parte del dominio de las copropiedades.
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M.
A.
N.
G.
B.
O.
H.
J.
C.
D.
I.
K.
E.
L.
F.
Uno de los objetivos centrales de los planes parciales, es lograr una planificacin y
gestin urbana que no dependa, -como hasta ahora ha sido en nuestro pas- de la estructura predial identificada en los ttulos correspondientes, dado que someter el
diseo urbano a esta estructura, -cada lote por separado-, ha derivado en circunstancias
completamente fortuitas y no da lugar a una buena planificacin. Hoy se sabe que esta
forma de desarrollar la ciudad predio a predio excepto cuando los lotes son suficientemente grandes-, ha sido el principal enemigo de lograr ciudades con calidad urbanstica,
competitividad, generacin de economas de escala, reparto de cargas entre ms beneficiarios y en general concertacin de estrategias ms equitativas y justas para todos los
involucrados en procesos de urbanizacin a mediana y gran escala, tanto en la ciudad
nueva como en la renovacin urbana.
25
En el ejemplo, la estructura predial no corresponde necesariamente a los sistemas pblicos o privados, antes descritos. Lograr que cada lote realice por separado, sus mejores beneficios, as como cumplir con obligaciones equivalentes, es imposible, pues
las vas, parques y redes se encontrarn siempre dispuestas de manera diferencial,
promoviendo que algunos lotes resulten mayormente cargados y por tanto menos
viables, as como otros se lleven las mejores opciones, igualmente, tratando de colocar las cargas en cada lote, no se obtendra un buen gran parque, sino 16 parques
pequeos, as como un sistema vial incoherente, haciendo ms costosa la urbanizacin
y en algunas ocasiones, generando caos en el rea de Intervencin.
26
7.
1.
8.
2.
5.
3.
6.
4.
5.
3.
6.
4.
La totalidad del rea de Intervencin debe estar conformada por UNIDADES de Gestin
o de Actuacin Urbanstica, cada una de las cuales se entiende como un proyecto y
proceso de urbanizacin independiente a travs de una nica licencia de urbanismo para
toda su superficie, motivo por el cual es fundamental resolver tres estrategias simultneas de reparto de cargas y de beneficios a saber;
a) Entre el plan parcial y la ciudad (en que medida el plan parcial realiza aportes a los
sistemas primarios urbanos, al respecto el Decreto 2181 de 2006, establece que
estos posibles aportes se originan, mediante la asignacin de aprovechamientos o
beneficios adicionales, mientras que la obligacin de los aportes a sistemas o cargas
locales, se garantiza a travs de la realizacin de los beneficios o aprovechamientos
bsicos del propio Plan Parcial, todas estas situaciones deben estar reglamentadas
en el POT de cada municipio.
b) Entre las UNIDADES que conforman el Plan Parcial.
c) Entre los predios con conforman cada UNIDAD.
28
Conformacin de UNIDADES
M.
1.
7.
N.
G.
A.
B.
C.
5.
H.
2.
8.
O.
I.
E.
J.
3.
D.
K.
6.
L.
F.
4.
29
Unidad 6: conformada por los lotes K y L. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.
Unidad 7: conformada por los lotes M y N. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.
Unidad 8: conformada por los lotes y O. Delimitacin de Unidad de Actuacin Urbanstica, si se logra un acuerdo voluntario para solicitar su licencia de urbanismo puede
ser tramitada como Unidad de Gestin.
30
C . S i s t e m a s d e r e pa r t o
de cargas y beneficios
C S i s t e m a s d e r e pa r t o d e c a r g a s y b e n e f i c i o s
Componentes bsicos para fundamentar el Reparto Equitativo de Cargas y de Beneficios
M.
A.
N.
G.
B.
O.
H.
J.
C.
D.
I.
K.
E.
L.
F.
econmicos. participacin en utilidades, rentabilidad y retorno de la inversin etcpresentes en cada una de las unidades y en relacin a los derechos de propietarios
de los lotes y/o inversionistas y promotores involucrados en la unidad, beneficios que
debern ser adjudicados a estos actores, en estricta PROPORCIONALIDAD a sus
aportes, siendo tanto el suelo involucrado por los propietarios en el plan parcial como
las unidades de gestin, un aporte que confiere potencial participacin en beneficios,
as como lo son cualquier aportante en el proceso de urbanizacin y construccin, en
trminos de costos directos e indirectos.
34
M.
A.
N.
G.
B.
O.
H.
J.
C.
D.
I.
K.
E.
L.
F.
Esto puede variar dependiendo de cada plan parcial, pudiendo entregarse mas de un
PUNTO por metro cuadrado, si alguna porcin de lote merece un mayor valor o por el
contrario, menos de un PUNTO por metro cuadrado, si merece un valor inferior al promedio por alguna consideracin natural o artificial existente que se considere le reste
valor.
Es fundamental en esta valoracin, no incorporar expectativas futuras que slo sern
posibles con el plan parcial en ejecucin, de manera que, si se decide ponderar los PUNTOS por encima o por debajo de un valor promedio. Es aconsejable contemplar criterios
para tal efecto nicamente relacionados con elementos naturales que merezcan esta
diferenciacin o sistemas artificiales existentes que le confieran mayor o menor valor
a porciones del territorio, SIN tener en cuenta las decisiones de cargas y de beneficios
que sern plateadas posteriormente por el plan parcial.
NO se debe olvidar que tanto los potenciales beneficios del plan parcial como las cargas
que sern necesarias de aportar, se asignan por el POT de manera global a toda el rea
de intervencin del plan parcial, por lo que al aplicarlos a lotes en particular, no implica
que stos lotes reciban mayor o menor puntaje, sino que por el contrario todos los lotes
sern responsables de manera equitativa y proporcional de las cargas y los beneficios globales, en proporcin al nmero de PUNTOS con que participan en el plan
parcial y su correspondiente Unidad a la que pertenezca.
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M.
G.
A.
1.
G. B.
A.
B.
C.
2.
C.
M.
7.
N.
8.
5.
D.
E.
I.
3.
D.
H.
H.
N.
O.
O. J.
J. I.
E.
K.
K.
6.
L.
L.
F.
4.
F.
del plan parcial. Lote I: 91.000 puntos, 35% de la Unidad y 9,1 del plan parcial. Lote J:
65.000 puntos 25% de la Unidad y 6,5% del plan parcial.
Unidad 6: 90.000 puntos, 9% derechos del plan parcial. Lote K: 50.000 puntos, 55% de
la Unidad y 5% del plan parcial. Lote L: 40.000 puntos, 45% de la Unidad y 4% del plan
parcial.
Unidad 7: 130.000 puntos, 13% derechos del plan parcial. Lote M: 85.000, 65% de la
Unidad y 8,5% del plan parcial. Lote N: 45.000 puntos, 35% de la Unidad y 4,5% del
plan parcial.
Unidad 8: 120.000 puntos, 12% derechos del plan parcial. Lote : 50.000 puntos,
41% de Unidad y 5% del plan. Lote O: 70.000 puntos, 59% de la unidad y 7% del
plan parcial.
38
2 Valoracin de aportes a cargas en cada unidad y a su interior distribuida la responsabilidad entre los participantes
Valoracin de Aportes a cargas
7.
1.
2.
5.
3.
8.
6.
4.
Unidad 4: Dos vas colectoras y dos vas arteriales. Infraestructuras de servicios pblicos asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en
pesos y pasado a puntos: 100.000 puntos.
Unidad 5: Tres vas colectoras. Mayor parte del Parque, localizacin de los equipamientos pblicos. Infraestructuras de servicios pblicos asociadas, ms manejo del componente hdrico. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en pesos
y pasado a puntos: 300.000 puntos.
Unidad 6: Dos vas colectoras. Parque pblico. Infraestructuras de servicios pblicos
asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en pesos y
pasado a puntos: 140.000 puntos.
Unidad 7: Tres vas colectoras. Parque pblico. Infraestructuras de servicios pblicos
asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin, valorado en pesos y
pasado a puntos: 110.000 puntos.
Unidad 8: Cuatro vas colectoras. Alameda en rea de Manejo Especial. Infraestructuras
de servicios pblicos asociadas. Aporte en inversin en tierras, construccin y dotacin,
valorado en pesos y pasado a puntos: 110.000 puntos.
40
3. Beneficios de cada unidad del total del beneficio posibilitado por el plan parcial
Valoracin de Beneficios
7.
1.
2.
5.
3.
8.
6.
4.
Los Beneficios, que haban sido anteriormente expuestos se concretan en cada Unidad,
inicialmente en forma de aprovechamientos, pero estos deben ser llevados a potenciales ventas en pesos y llevados a PUNTOS, de la siguiente manera:
Unidad 1: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60% y una etapa de usos mixto y comercio con ndice de construccin de 2,0, ocupacin
del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 1200.000 puntos.
Unidad 2: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60% Beneficios potenciales en ventas: 1125.000 puntos.
Unidad 3: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60%. Beneficios potenciales en ventas: 1000.000 puntos.
41
Unidad 4: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60%. Beneficios potenciales en ventas: 950.000 puntos.
Unidad 5: Cinco etapas de usos mixto y comercio con ndice de construccin de 2,0,
ocupacin del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 2800.000 puntos.
Unidad 6: Tres etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin del
60% y una etapa de usos mixto y comercio con ndice de construccin de 2,0, ocupacin
del 80%. Beneficios potenciales en ventas: 1150.000 puntos.
Unidad 7: Cuatro etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin
del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1200.000 puntos.
Unidad 8: Cuatro etapas de vivienda con un ndice de construccin de 1,2, ocupacin
del 60%. Beneficios potenciales en ventas: 1150.000 puntos.
Para un total de 10575.000 puntos de beneficios totales en el plan parcial.
4. Determinacin de los derechos a participar en beneficios de acuerdo con los derechos representados en los lotes MS los aportes a cargas urbansticas.
Es necesario sumar en cada Unidad los derechos potenciales derivados de los lotes
que las conforman con los aportes a cargas urbansticas, ambos valores en PUNTOS,
de forma tal que el derecho a participar en beneficios lo otorga tanto la participacin en
tierras como la inversin en cargas, de la siguiente manera:
Unidad 1: 100.000 puntos, por tierras, ms 140.000 puntos igual a 240.000 puntos.
Unidad 2: 120.000 puntos, por tierras ms 105.000 puntos, igual a 225.000 puntos.
Unidad 3: 90.000 puntos, por tierras ms 110.000 puntos, igual a 200.000 puntos.
Unidad 4: 90.000 puntos por tierras ms 100.000 puntos, igual a 190.000 puntos.
Unidad 5: 260.000 puntos, por tierras ms 300.000 puntos, igual a 560.000 puntos.
Unidad 6: 90.000 puntos por tierras ms 140.000 puntos, igual a 230.000 puntos.
Unidad 7: 130.000 puntos, por tierras ms 110.000 puntos, igual a 240.000 puntos.
Unidad 8: 120.000 puntos, por tierras ms 110.000 puntos, igual a 230.000 puntos.
Para un total de puntos de cargas y tierras para el plan parcial de 2.115.000 y, como ya
sabemos existen 10575.000 puntos de beneficios posibilitados por el plan parcial en su
conjunto, luego la relacin es de 1 a 5, cinco puntos de beneficio por cada punto de
aporte a cargas y tierras.
42
5. Reflexiones
Articulacin de Disciplinas y saberes
M.
7.
1.
A.
N.
G.
B.
2.
C.
5.
J.
I.
D.
3.
O.
8.
H.
K.
E. 6.
L.
4.
F.
El diseo del plan parcial se genera a partir de un trabajo interdisciplinario que articula de
manera armnica y consistente, disciplinas tales como:
El Diseo Urbano eficiente y de calidad-, las diversas ramas de la Ingeniera que garanticen, vas, movilidad, servicios pblicos, la Planificacin Ambiental, para formular
las estrategias que hacen posible la sostenibilidad y el manejo adecuado de los componentes naturales presentes, las disciplinas relacinadas con la Factibilidad Econmica,
financiera e inmobiliaria, el Derecho, de manera que todas las decisiones se traduzcan
a convenios, instrumentos y normas y, en los casos de poblacin previamente asentada, como es el caso de la renovacin urbana, el conjunto de Ciencias Sociales que
garanticen la construccin de pactos que le den sostenibiidad al plan en este aspecto,
conciliando los diferentes intereses y portunidades de participacin.
Todo lo anterior se basa en gran medida en el ejercicio de reparto equitativo de cargas
y de beneficios, que como en el ejemplo se ha ilustrado, otorga a cada quin derechos
43
utilizando para tal efecto la tcnica de Unidades y PUNTOS para cuantificar de forma
objetiva los componentes y se ajusten los diseos, el rea de las propias unidades, los aportes, los usos, las edificabilidades y las obligaciones, hasta lograr
un equilibrio.
Cada uno de estos 16 lotes nunca hubiera podido optimizar su desarrollo con calidad,
y sus beneficios sino fuera por participar en un plan parcial y por asociarse en grupos,
de acuerdo con las necesidades de optimizar la participacin en el proyecto.
45
D . M e t o d o l o g a s pa r a e q u i l i b r a r
r e pa r t o s d e c a r g a s y b e n e f i c i o s
M e t o d o l o g a s pa r a e q u i l i b r a r r e pa r t o s
D de cargas y beneficios
49
Conseguir la implementacin del plan parcial depende en gran medida de haber pactado
un sistema de reparto de cargas y de beneficios verdaderamente justo y equitativo,
resolviendo satisfactoriamente las tres escalas o estrategias de reparto mencionadas
en el captulo B (a nivel ciudad, entre diferentes unidades y al interior de cada unidad) e
igualmente conciliando unidades y proyectos diversos en reas, aportes pblicos, edificabilidad y usos.
Como es posible que al plantearse el diseo del plan parcial no se presente una relacin
equitativa cuando se comparen los derechos de los predios y las cargas aportadas en
cada Unidad (segunda escala o nivel de reparto), en relacin con los Beneficios esperados, es necesario entonces aplicar procesos y metodologas que hagan posible equilibrar el reparto a este nivel:
A.
G.
H.
5.
J.
I.
L.
F.
51
52
Citacin Propietarios
Adopcin por decreto (inscripcin, notificacin etc)
Compensaciones y/o
trasferencias (pago o
1
2
No se logra el acuerdo
(1) Los procedimientos de adopcin y ejecucin de las unidades de actuacin urbanstica se encuentran descritos en el Decreto 2181 de
2006.
53