12/8/2015

LADECLARACIONDERUINADELOSEDIFICIOS

SUPUESTOSLEGALESPARADECLARARELESTADO
RUINOSO

Elestadoruinososlopodrserdecretadoporelrgano
competentecuandosedenlossupuestosqueenumeraelpunto
segundodelart.247delnuevotextolegal,queseapartan
considerablementedelcontenidoquedelimitabaelyamencionado
artculo183delaanteriorLeydelsuelode1976:
a)Cuandoelcostedelasobrasnecesariasseasuperioral50por100delvaloractualdel
edificiooplantasafectadas,excluidoelvalordelterreno.
b)Cuandoeledificiopresenteunagotamientogeneralizadodesuselementos
estructuralesofundamentales.
c)Cuandoserequieralarealizacindeobrasquenopudieranserautorizadaspor
encontrarseeledificioensituacindefueradeordenacin.

Antesdeentraraanalizarcadaunodelosapartadosconcretos,
convieneaclararquenoesprecisoquesedenlostressupuestos
paraqueseadeclaradalaruina,bastalaexistenciadeunosolode
ellos.Aunquehayquetenerencuentaqueunaparteimportantede
lajurisprudenciasostienequeparadeclararlaruinaconbaseenel
tercersupuestosealadoconlaletrac,esnecesarioqueconcurra
conunodelosotrosdosoconlosdosalavez.

Enestapequeaintroduccin,esinteresantedestacarquela
declaracinderuinaseproducirconindependenciadecuales
hayansidolascausasrealesquehanllevadoalactualestadodel
inmuebleyporelloseencuentrecomprendidoenunodelos
supuestosparaobtenerladeclaracin.Sontotalmenteajenasal
expedientederuinalasresponsabilidadesenquehayapodido
incurrirelpropietariodelinmueble,
comoconsecuenciadelincumplimientodelaobligacinde
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conservacinquesobrelpesa.Estasposiblesresponsabilidades,
consuconsiguienteindemnizacin,podrnserexigidasporlas
personasperjudicadasylegitimadas,atravsdelcorrespondiente
procesoordinario.

Elprimersupuestoparadeclararelestadoruinosodeunedificio,
denominadocriterioeconmicoo"ruinaeconmica",secumplesiel
costedelareparacinessuperioral50por100delvaloractualdel
edificooplantasafectadasporelcontrario,sielcostede
reparacinesinferior,procederladeclaracindereparacindel
inmueble.

Comosededucedelapropiaredaccindelsupuesto,la
comparacindelcostedelareparacinhadeefectuarsecon
relacinalvaloractualdeledificioyconindependenciadela
valoracindelsolar,segnsostieneunitariamentelajurisprudencia.
Porltimosealar,queparaelcomputodelimportedelareparacin
hayqueceirseaaquelloqueseaestrictamentenecesariopara
hacerdesaparecerlosefectosdelaruinaesdecir,devolverla
normalidadalaedificacin,tantoelaspectodelaestabilidadcomo
eneldelasalubridadohabitabilidad,peronoaaquellas
reparacionesdestinadasaunamayorcomodidado
embellecimiento.

Segnelsegundosupuestodelartculo247delTextoRefundido,
tambinllamado"ruinatcnica",procederladeclaracinderuina,
cuandoeledificiopresenteunagotamientogeneralizadodesus
elementosestructuralesofundamentales.YaenlaLeydelSuelode
1976,serecogaestesupuestoconotraredaccin:"Daono
reparabletcnicamentepormediosnormales".Parala
jurisprudencia,cualquieraquefueraelcostedelasreparaciones,si
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noeranreparacionesnormales,procedaladeclaracinderuina,y
definalosmediosanormalesoextraordinarios,comoaquellosque
implicaban"sustituir,osea,derribarparareponerelementos
esencialesdelaedificacin"(Sentenciade12defebrerode1.975).
Estodiolugaraquelajurisprudenciaelaboraraunaamplsima
casuistica,quefueevolucionadoalolargodel
tiempo,llegandoseinclusoaadmitirmatizadamenteenlosltimos
tiemposciertasreconstrucciones.

Parapoderconcretarloqueseentiendeporelementos
estructuralesofundamentales,hayqueacudirotravezala
jurisprudencia,quelosdefinecomoaquellaspartessustancialeso
vitalesdeledificio,comomuros,cubiertas,forjados,cambiode
vigueraorealzodecimentacin.Nosencontraremosanteun
agotamientogeneralizadodeloselementoscuandohayaun
deteriorototaldeloselementos
arquitectnicosoconstructivos,decarcterestructural,queimplique
sudefinitivainutilidad,eimpliquesusustitucinoreposicin.

Eltercersupuestocontempladoenelartculo247,requierela
realizacindeobrasquenopuedanserautorizadasporencontrarse
eledificioensituacindefueradeordenacin.Tambinlaanterior
LeydelSuelorecogaensuartculo183la"ruinaurbanstica".
Definidaporlajurisprudencia,comoaquellaque"noconfiguraen
puridadunsupuestoderuina,peroadmitelaposibilidaddesu
declaracinporelhechodesufaltadeadecuacinalas
prescripcionesurbansticasquerijanenelsectorozona,
conconjuncinconunasituacindedeterioro,decrepitudo
resquebrajamientoarquitectnico...encuyascircunstanciasse
estimadebeprevalecerelcriterioqueaconsejasudemolicin,
frentealaautorizacinolicenciaquepermitaconsolidartal
construccin,proporcionndoleunamayorvidaquehaga
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irrealizableelPlan."

(Sentenciade20dejunio1977).Estasentencia,aunsiendoanterior
eneltiempoalaactualTextoRefundido,esplenamenteaplicablea
lanuevaredaccindeestetercersupuesto.

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