REVISIN CRTICA DEL ALCANCE ATRIBUIDO A LA

RESPONSABILIDAD CONTRACTUAL POR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS.

Celia Martnez Escribano
Doctora en Derecho
Profesora Ayudante de Derecho Civil

La reciente STS de 2 de octubre de 2.003 vuelve a referirse, como ya se haba

hecho en jurisprudencia anterior 1, a la compatibilidad de la accin decenal del art. 1.591
C.c. con las acciones generales de responsabilidad contractual, ya sea la de
cumplimiento o resolucin del art. 1.124 C.c., ya la de incumplimiento o cumplimiento
defectuoso del art. 1.101 C.c. Expresamente reconoce la referida sentencia que el
perjudicado legitimado (lo est el subadquirente) puede optar por la accin que
considere ms conveniente a sus intereses, pues en ningn precepto legal se exige
plantear una con carcter preferente a otra.
Manifestaciones de este tipo se han venido reiterando en la jurisprudencia hasta
nuestros das, haciendo que resultara indiferente a efectos prcticos el ejercicio de una u
otra accin para obtener una tutela adecuada ante los defectos constructivos, porque en
cualquier caso la resolucin judicial tendra un contenido idntico. De este modo, se ha
extendido al mbito de la responsabilidad contractual general derivada de defectos
constructivos (arts. 1.101 y 1.124 C.c.) toda la doctrina jurisprudencial elaborada a
partir del escueto art. 1.591 C.c., que ha sido fruto -segn ha justificado el propio
Tribunal Supremo- de una interpretacin de la norma conforme a la realidad social del
tiempo en que ha de ser aplicada (art. 3.1 C.c.), lo que muy probablemente se ha debido
a la naturaleza contractual atribuida, aunque no de forma unnime, a la responsabilidad
decenal 2.
Por su parte, la LOE expresamente declara subsistentes las responsabilidades
contractuales por los defectos constructivos, las cuales, atendido el restringido alcance
de la responsabilidad consagrada en la referida ley, alcanzarn previsiblemente un
considerable protagonismo en la resolucin de los supuestos que se planteen. Tal
circunstancia motiva que consideremos oportuno realizar algunas reflexiones en torno al
alcance de la responsabilidad contractual por vicios de los edificios, con un propsito
corrector de algunos de los extremos que hasta ahora se han venido manteniendo. Esta
revisin del panorama actual parte de cuestionar la actualmente consolidada naturaleza
contractual de la responsabilidad decenal -ligada muchas veces, no obstante, a la idea de
responsabilidad legal-, en cuanto pilar fundamental en el que parece apoyarse la
1

As, por ejemplo, en las SSTS de 11-1-82, 11-12-85, 20-12-85, 30-9-86, 12-2-88, 9-2-90, 8-6-92, 21-396, 9-3-98, 19-5-98, 8-6-98, 27-1-99. No obstante, tambin hay algunos supuestos ms excepcionales en
los que el Tribunal Supremo ha negado la posibilidad de aplicar el art. 1.101 C.c., en cuanto norma
genrica, cuando los hechos se han incluido en el art. 1.591 C.c., especfico.
2
Entre otras muchas, defienden la naturaleza contractual de la responsabilidad decenal las SSTS de 3-1293, 29-12-93, 14-10-94, 20-6-95, 30-1-97, 29-5-97, 4-3-98, 28-12-98, 18-3-2000, 21-3-2002, 20-12-2002;
menos frecuentes son los casos en que se atribuye una naturaleza extracontractual a esta responsabilidad,
como es el caso de la STS de 11-2-85; y muy abundantes las que la califican como responsabilidad legal,
aunque sin desvincularse normalmente del contrato de obra, y as podemos ciar SSTS como las de 12-281, 14-11-84, 14-2-91, 15-7-91, 30-9-91, 11-7-92, 27-6-94, 7-2-95, 22-3-97, 29-12-98, 18-12-99, 5-42001.

extensin de la doctrina jurisprudencial del art. 1.591 C.c. al mbito de la genrica

responsabilidad contractual.

1. La responsabilidad legal: art. 1.591 C.c. y art. 17 LOE.

a. Regmenes especiales de responsabilidad frente al propietario.
Los vicios o defectos que pueden presentar los edificios dan lugar a una
responsabilidad especial si se manifiestan dentro de los plazos sealados en la ley.
Hasta la entrada en vigor de la LOE, esta responsabilidad se contena slo en el art.
1.591 C.c., que genricamente aluda a un perodo de tiempo de diez aos en que haba
de producirse la ruina del edificio para tener derecho a la indemnizacin de daos y
perjuicios. No obstante, este lapso temporal se ha venido extendiendo como plazo de
garanta respecto de cualquier vicio constructivo, aunque no llegase a atentar contra la
estabilidad del edificio, ni entraara por tanto un riesgo de derrumbamiento inherente a
la nocin de ruina. Producidos los daos por defectos del edificio, se iniciaba el
cmputo del plazo de prescripcin para el ejercicio de la accin, no mencionado en el
tenor literal de la norma, pero que, por la naturaleza contractual predominantemente
atribuida por la doctrina y la jurisprudencia a la responsabilidad decenal, se fijaba en
quince aos 3. Tal naturaleza se justificaba mediante una interpretacin sistemtica del
art. 1.591 C.c., insertado en la regulacin del contrato de obra como una responsabilidad
derivada de ste, y al mismo tiempo, ofreca mayores ventajas para el perjudicado por la
considerable amplitud del plazo de prescripcin frente a los casos de responsabilidad
aquiliana.
Actualmente existe otro rgimen especial de responsabilidad por defectos
constructivos, establecido en la LOE, y que distingue tres plazos de garanta diferentes
en atencin a la gravedad de los vicios del edificio, de modo que manifestados stos
dentro del correspondiente lmite temporal, permitirn exigir la responsabilidad especial
que se configura en la ley. Con esta salvedad, el rgimen de responsabilidad de la LOE
se asemeja mucho al que se ha ido elaborando en torno al escueto art. 1.591 C.c., pero
sin embargo, y a falta de un pronunciamiento jurisprudencial sobre la naturaleza de esta
responsabilidad, prematuro an, la doctrina se ha decantado mayoritariamente por
reconocerle una naturaleza legal 4, por contraposicin a lo que sucede con el art. 1.591
C.c.
3
Toda esta doctrina jurisprudencial se encuentra reflejada, entre otras muchas, en las SSTS de 11-10-74,
5-12-81, 17-2-84, 20-12-85, 17-2-86, 17-7-87, 27-10-87, 7-12-87, 30-12-87, 1-2-88, 12-4-88, 17-5-88,
20-2-89, 3-7-89, 17-7-89, 28-10-89, 4-12-89, 18-1-90, 6-3-90, 19-10-90, 24-10-90, 14-2-91, 15-7-91, 1510-91, 1-10-92, 10-3-93, 1-7-93, 30-11-93, 29-3-94, 10-11-94, 3-12-94, 7-2-95, 15-5-95, 21-3-96, 17-996, 30-1-97, 13-7-90, 3-1-90, 15-10-90, 16-12-91, 23-12-91, 7-2-95, 19-4-95, 22-5-95, 30-1-97, 29-5-97,
17-12-97, 21-2-98, 4-3-98, 8-5-98, 19-10-98, 29-12-98, 18-12-99, 15-12-2000, 24-1-2001, 8-2-2001, 164-2001, 28-5-2001, 8-10-2001, 17-6-2002, 4-11-2002.
4
Entre otros autores, sostienen esta postura RUIZ-RICO RUIZ, J. M. y ARIAS DAZ, M. D.: La
responsabilidad por vicios o defectos constructivos en la LOE: sus caracteres bsicos, en La
responsabilidad civil en la Ley de Ordenacin de la Edificacin, Coords.: RUIZ-RICO RUIZ, J. M. y
MORENO-TORRES HERRERA, M. L., Ed. Comares, Granada, 2.002, pg. 89; SEIJAS QUINTANA, J.
A.: La responsabilidad en la LOE: criterios de imputacin, en Estudio sobre la nueva Ley de
Ordenacin de la Edificacin, Dirs.: FERNNDEZ VALVERDE, R. y DEZ DELGADO, J., Estudios de
Derecho Judicial, Consejo General del Poder Judicial, Madrid, 2.000, pg. 96; MART FERRER, M.:
Comunicacin. El nuevo sistema de responsabilidad por vicios ocultos en los edificios tras la entrada en
vigor de la Ley de Ordenacin de la Edificacin: algunas reflexiones, en Estudio sobre la nueva Ley de

No obstante, a pesar de los planteamientos hasta aqu apuntados, tanto la

responsabilidad consagrada en la LOE como la tradicional responsabilidad decenal del
art. 1.591 C.c. presentan en nuestra opinin una naturaleza legal. Si bien la doctrina y la
jurisprudencia han defendido mayoritariamente la naturaleza contractual de la
responsabilidad decenal, nos atrevemos a contradecir tan asentada postura, slo rebatida
de forma minoritaria 5, desde lo que entendemos como un mayor rigor en el examen de
Ordenacin de la Edificacin, Dirs.: FERNNDEZ VALVERDE, R. y DEZ DELGADO, J., Estudios de
Derecho Judicial, Consejo General del Poder Judicial, Madrid, 2.000, pg. 164; GONZLEZ POVEDA,
P.: Responsabilidades y garantas. La responsabilidad civil de los agentes intervinientes en la
edificacin, en Derecho de la Edificacin, Coord.: SALA SNCHEZ, P., 2 edicin, Ed. Bosch,
Barcelona, 2.001, pg. 240; MARTNEZ VZQUEZ DE CASTRO, L.: Comentario art. 17, en
Comentarios a la Ley de Ordenacin de la Edificacin: rgimen jurdico y tcnico, Coord.: GARCA
MACHO, R., Ed. Colex, Madrid, 2.000, pg. 101; CASTRO BOBILLO, J. C.: Del art. 1.591 del C.c. a
la Ley de Ordenacin de la Edificacin, Actualidad Civil, n 12, del 19 al 25 de marzo de 2.001, pg.
432; GARCA CONESA, A.: Anlisis del artculo 20 y concordantes de la Ley 38/1999, de 5 de
noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, Boletn del Colegio de Registradores de Espaa, Centro de
Estudios Registrales, n 57, febrero de 2.000 pg. 358; RODRGUEZ ACHTEGUI, E.: Ley de
Ordenacin de la Edificacin: responsabilidades, garantas y asesoramiento, Revista del Ilustre Colegio
de Abogados del Seoro de Vizcaya, n 13, 1999, pg. 26; ROUANET MOTA, E.: Responsabilidad por
vicios y defectos constructivos tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenacin de la Edificacin,
Actualidad Civil, n 30, del 22 al 28 de julio de 2.002, pg. 1.000; ARENAS CABELLO, F. J.: La
responsabilidad civil de los arquitectos tcnicos en el ejercicio libre de la profesin, Actualidad Civil, n
43, del 17 al 23 de noviembre de 2003, pg. 1152; MARN GARCA DE LEONARDO, M. T.: La figura
del promotor en la Ley de Ordenacin de la Edificacin, Ed. Aranzadi, Navarra, 2.002, pgs. 141 y 142,
aunque se refiere slo a la responsabilidad del promotor, sus afirmaciones son extensibles a los dems
agentes de la edificacin.
No obstante, existen algunos defensores de la naturaleza contractual de esta responsabilidad, como son
DEZ-PICAZO, L.: Ley de Edificacin y Cdigo civil, ADC, n 1, 2.000, pgs. 13 y 14;
CABANILLAS SNCHEZ, A.: La responsabilidad civil por vicios de la construccin en la LOE,
ADC, n 2, 2.000, pgs. 444 y ss.; SIERRA PREZ, I.: La responsabilidad en la construccin y la Ley
de Ordenacin de la Edificacin, Revista de Derecho Patrimonial, Ed. Aranzadi, n 3, ao 1.999-2.
Tambin hay quienes consideran que se trata de una responsabilidad extracontractual, y tal es el caso de
JIMNEZ CLAR, A. J.: El sistema de seguros de la Ley de Ordenacin de la Edificacin, RdP, 2.0011. n 6, Ed. Aranzadi, Navarra, pg. 24; RAGEL SNCHEZ, L. F.: La responsabilidad de los agentes de
la edificacin despus de la entrada en vigor de la Ley de Ordenacin de la Edificacin, Carta civil,
junio de 2.000, pg. 30; ALARCN FIDALGO, J.: La Ley de Ordenacin de la Edificacin: la
responsabilidad civil de los agentes y su aseguramiento. Aspectos procesales, RES, n 101, 2.002, pg.
105; VILALTA, A. E. y MNDEZ, R. M.: Defectos en la construccin y accin de responsabilidad, Ed.
Bosch, Barcelona, pg. 14.
5
En la doctrina, han defendido la naturaleza contractual autores como MANRESA Y NAVARRO, J. M.:
Comentario a los arts. 1.589 a 1.591, en Comentarios al Cdigo civil espaol, Tomo X, Vol. II, 6
edicin, Ed. Reus, Madrid, 1.969, pgs. 710 y ss.; ESPN CNOVAS, D.: Manual de Derecho civil
espaol, Vol. III, Obligaciones y contratos, 6 edicin, EDERSA, Madrid, 1.983, pg. 641; SNCHEZ
CALERO, F. J.: El contrato de obra. Su cumplimiento, Ed. Montecorvo, Madrid, 1.978, pgs. 25 y ss.;
CABANILLAS SNCHEZ, A.: La evolucin de las responsabilidades en la construccin, en
Centenario del Cdigo Civil (1.889-1989), VV. AA., Vol. I, Ed. Centro de Estudios Ramn Areces,
Madrid, 1.990, pg. 361; LUCAS FERNNDEZ, F.: Comentario al art. 1.591, en Comentarios al Cdigo
Civil y Compilaciones Forales, Dir.: ALBALADEJO, M., Tomo XX, vol. 2, EDERSA, Madrid, 1.986,
pg. 277; SANTOS BRIZ, J.: La responsabilidad civil. Derecho sustantivo y procesal, Tomo II, Ed.
Montecorvo, Madrid, pg. 775, que sin embargo puntualiza que los deberes que el legislador contempla
en el art. 1.591 C.c. surgen con independencia y al margen de toda relacin contractual, a diferencia de la
responsabilidad del contratista establecida en el segundo prrafo del precepto; OCALLAGHAN
MUOZ, X.: Contrato de obra. Responsabilidad por ruina, Actualidad Civil, n 27, semana del 4 al 10
de julio, 1.988-2, pg. 1.692; IGLESIAS REDONDO, J. I.: Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1) de
31 de octubre del 1.995, RDP, octubre de 1.996, pg. 762.
Se han decantado por la naturaleza legal de la responsabilidad decenal, NART, I.: Contrato de obra y
empresa, RDP, 1.951, pg. 823; MUCIUS SCAEVOLA, Q.: Comentario al art. 1.591, en Cdigo civil,

las particularidades propias que se han venido reconociendo a la responsabilidad del art.
1.591 C.c. ms all del tenor literal de la ley y que el legislador de 1.999 ha decidido
elevar a rango legal con la LOE.
En este sentido, consideramos como argumento decisivo para rechazar la
naturaleza contractual de la responsabilidad especial por vicios del edificio la falta de
exigencia de toda referencia a un vnculo contractual entre el perjudicado y los sujetos
responsables. Claramente reconoce la LOE la legitimacin activa de los propietarios y
los sucesivos adquirentes del edificio o de parte del mismo frente a los agentes de la
edificacin, sin requerir la existencia de un contrato con el agente responsable que en el
caso del subadquirente difcilmente existir. Basta con la condicin de titular dominical
para tener atribuido ex lege un derecho a ser resarcido en caso de defectos constructivos.
Igual sucede con el art. 1.591 C.c., aunque es menos conciso en este punto, porque
omite la alusin expresa al legitimado activo de la accin decenal, limitndose a atribuir
la responsabilidad al arquitecto y al contratista por los defectos del edificio. Pese a este
silencio legal, y como han admitido doctrina 6 y jurisprudencia 7, parece lgico entender

Tomo XXIV, Imprenta de Ricardo F. de Rojas, Madrid, 1.915, pg. 91, al afirmar que se trata de una
obligacin legal; HERRERA CATENA, J.: Responsabilidades en la construccin, Vol. I, Granada, 1.974,
pg. 195; FERNNDEZ COSTALES, J.: El contrato del arquitecto en la edificacin, EDERSA, Madrid,
1.977, pg. 314; MUOZ DE DIOS, G.: Artculo 1.591 del Cdigo civil: ruina en la construccin.
Responsabilidad y legitimacin activa para exigirla, La Ley, 1.990, pg. 1.082; MONFORT FERRERO,
M. J.: Algunos aspectos de la responsabilidad en la construccin. Comentario a la STS de 18 de
diciembre 1.999 (RJ 1999, 8233), RdP, Ed. Aranzadi, 2.000-1, n 5, pg. 344, aunque reconoce que la
jurisprudencia le ha dado el tratamiento de una responsabilidad contractual; ABASCAL MONEDERO, P.
J.: La responsabilidad por vicios en la construccin. Anlisis del Art. 1.591 del Cdigo Civil, Ed.
Hispalex, Sevilla, 1.999, pg. 117; ROUANET MOTA, E.: Responsabilidad por vicios y defectos
constructivos tras la entrada en vigor de la Ley de Ordenacin de la Edificacin, Actualidad Civil, n 30,
semana del 22 al 28 de julio de 2.002, pg. 999. Y la naturaleza extracontractual ha encontrado tambin
sus partidarios, pudiendo destacar entre este sentido a GARCA CANTERO, G.: La responsabilidad por
ruina de los edificios, ADC, Tomo XVI, 1.963, pgs. 1.091 y ss. y De nuevo sobre la naturaleza
jurdica de la responsabilidad decenal, en Estudios en homenaje a la profesora Teresa Puente, Coord.:
PRATS ALBENTOSA, L., Vol. I, Departament de Dret Civil, Universitat de Valencia, 1.996, pgs. 12 y
13; LPEZ MORA, L. M. y CMARA MINGO, F. de la: Derecho civil bsico. Los contratos
relacionados con la construccin, en Tratado prctico del derecho referente a la construccin y a la
arquitectura, Dirs.: GARCA-GALLO, A. y LPEZ ORTIZ, L., Tomo IV, 2 edicin, Instituto Nacional
de Estudios Jurdicos y Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, Madrid, 1.964, pg. 543;
FERNNDEZ HIERRO, J. M.: Responsabilidad civil por vicios de construccin, Universidad de Deusto,
Bilbao, 1.976, pg. 63; FERRNDIZ GABRIEL, J. R.: La responsabilidad civil en la construccin, el
artculo 1.591 del Cdigo civil, en Estudios jurdicos en honor de Jos Gabaldn Lpez, Coord:
REQUERO IBEZ, J. L., Ed. Trivium, Madrid, 1.990, pgs. 86 y ss.
6
Entre otros autores, GARCA CANTERO, G.: La responsabilidad por ruina..., op. cit., pgs. 1.097 y
1.098; LPEZ MORA, L. M. y CMARA MINGO, F. de la: Op. cit., pgs. 548 y 549; FERNNDEZ
COSTALES J.: Op. cit., pg. 366; CABANILLAS SNCHEZ, A.: Op. cit., pg. 361; LUCAS
FERNNDEZ, F.: Op. cit., pg. 312; GMEZ DE LA ESCALERA, C. R.: Op. cit., pgs. 151 y ss;
SANTOS BRIZ, J.: Op. cit., pg. 777; ALBALADEJO, M.: Derecho civil II, Derecho de obligaciones,
Vol. 2, 10 edicin, Ed. Bosch, Barcelona, pg. 290; FERRANDIZ GABRIEL, J. R.: Op. cit., pg. 94;
ABASCAL MONEDERO, P. J.: Op. cit., pg. 64. No obstante, entiende que no hay un claro fundamento
legal en el art. 1.257.1 C.c. para extender el ejercicio de la accin por vicios constructivos a los
subadquirentes de pisos y locales GONZLEZ PACANOWSKA, I.: Comentario al art. 1.257, en
Comentarios al Cdigo Civil y Compilaciones Forales, Dir.: ALBALADEJO, M. y DAZ ALABART,
S., Tomo XVII, Vol. 1-A, EDERSA, Madrid, 1.993, pgs. 349 y ss.
7
Por ejemplo, en las STS de 5-5-61, 1-4-77, 3-10-79, 20-2-81, 2-11-81, 30-4-82, 28-6-82, 22-3-86, 22-488, 17-5-88, 25-11-88, 9-6-89, 17-7-90, 8-6-92, 25-1-93, 29-9-93, 3-2-95, 27-3-95, 27-4-95, 6-2-97 y 196-2001, algunas de las cuales justifican la posibilidad de accionar de los adquirentes en una legitimacin
por subrogacin.

que el ejercicio de la accin corresponde al dueo del edificio, quien puede haber sido o
no el comitente o dueo de la obra.
Siendo as, resulta difcil sostener que la responsabilidad tenga una naturaleza
contractual, porque excede de los lmites del contrato, al establecerse entre personas que
no han sido parte en el mismo, y esto debe mantenerse no slo para la responsabilidad
de la LOE, sino tambin para la derivada del art. 1.591 C.c. Adoptar la postura contraria
supondra vulnerar el principio de relatividad de los contratos, consagrado en el art.
1.257 C.c. Ni siquiera bastara con argir, como sin embargo ha mantenido nuestro
Tribunal Supremo, que con la enajenacin de la vivienda se transmiten todas las
acciones que garantizan el dominio y defienden los derechos inherentes a la propiedad 8,
tratando de justificar as la naturaleza contractual de la accin decenal ejercitada por
quien no fue parte en el contrato de obra. stas son en realidad dos cuestiones diferentes
y autnomas: una cosa es estar legitimado para accionar frente a quien realiz una obra
defectuosa, y que tal legitimacin venga atribuida por ostentar la condicin de
propietario de un edificio o de parte del mismo, y otra bien distinta es pretender que esa
responsabilidad se derive de un inexistente vnculo contractual del propietario con una
persona cuya identidad muchas veces tiene incluso que averiguar para exigirle
responsabilidad, lo que da una idea de la poca relacin que les une. Aunque se responda
por la actividad desarrollada con ocasin de un contrato de obra, esta circunstancia no
debera bastar para entender que tal responsabilidad es contractual cuando en ningn
momento ha existido entre el perjudicado y el responsable un vnculo de esta naturaleza.
Ello equivaldra a afirmar que todo dao causado por una conducta dirigida al
cumplimiento de la prestacin debida, aunque lo sufra un tercero, tiene naturaleza
contractual, lo que supone desconocer los lmites propios del contrato.
b. La cuestionable vigencia de la tradicional responsabilidad decenal tras la
LOE.
Atribuyendo a ambas responsabilidades -del art. 1.591 C.c. y del art. 17 LOEuna naturaleza legal con relacin a unos mismos supuestos, pero presentando ciertas
diferencias de rgimen, sera razonable entender tcitamente derogado el art. 1.591 C.c.
por la norma posterior, aunque la doctrina no muestra una opinin unnime al respecto 9.
8

As lo ha mantenido en sentencias como las de 5-5-61, 1-4-77, 3-10-79, 2-11-81, 28-6-82, 22-4-88, 175-88, 9-6-89, 25-1-93, 29-9-93, 3-2-95, 6-2-97, 19-6-2001.
9
Defienden la subsistencia del art. 1.591 C.c. autores como TAPIA GUTIRREZ, P.: La proteccin de
los consumidores y la Ley de Ordenacin de la Edificacin, El Consultor Inmobiliario, Ed. La Ley, n 1,
diciembre de 2000, pg. 43; MEZQUITA GARCA-GRANERO, M. D.: El artculo 1.591 del Cdigo
civil ante la Ley de Ordenacin de la Edificacin, Aranzadi Civil, n 19, 2.000, pg. 42;
OCALLAGHAN MUOZ, X.: Compendio de Derecho civil, Tomo II, Obligaciones y contratos, Vol. 2,
EDERSA, Madrid, 2.001, pg. 565; RIERA I BARNIOL, E.: El sistema de responsabilidad y garantas
en la Ley de Ordenacin de la Edificacin, El Consultor Inmobiliario, Ed. La Ley, n 18, noviembre de
2.001, pg. 38; GARCA MAS, F. J. y MARTN VIDAL, A.: Breves comentarios a la ley 38/1999, de 5
de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, RCDI, n 664, 2001, pg. 668; ABASCAL
MONEDERO, P. J.: La responsabilidad civil en la construccin: Sigue vigente el artculo 1.591 del
Cdigo Civil tras la publicacin de la Ley de Ordenacin de la Edificacin?, AC, n 5, 27 de enero a 2 de
febrero de 2.003, pg GALLARDO CORREA, C.: Debate. Reavivando la encendida polmica doctrinal
el art. 17 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin ha derogado el art. 1.591 del Cdigo civil?, ECI, n
22, marzo de 2.002, pgs. 49 y 50; HERRERO DE EGAA Y OCTAVIO DE TOLEDO, F.: Debate.
Reavivando la encendida polmica doctrinal el art. 17 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin ha
derogado el art. 1.591 del Cdigo civil?, ECI, n 22, marzo de 2.002, pgs. 51 y 52; MATORELL
ZULUETA, P.: Debate. Reavivando la encendida polmica doctrinal el art. 17 de la Ley de Ordenacin
de la Edificacin ha derogado el art. 1.591 del Cdigo civil?, ECI, n 22, marzo de 2.002, pg. 52;

Toda derogacin tcita genera dudas e incertidumbres en absoluto deseables y

que deberan evitarse sustituyendo las frmulas generales empleadas en ocasiones por el
legislador -tal es el caso de la Disposicin Derogatoria primera de la LOE-, por una
derogacin expresa en aras de la seguridad jurdica. Pero no siendo as, ante una
situacin donde hay dos regmenes de responsabilidad para unos mismos supuestos de
hecho y el tenor literal de la norma ms antigua queda comprendido y superado por la
normativa posterior, debera reconocerse la derogacin tcita de la primera.
De acuerdo con estas afirmaciones generales, habra que entender tcitamente
derogado el art. 1.591 C.c. por el rgimen de responsabilidad del art. 17 LOE, ya que en
ambos casos se hace responsables al arquitecto y al constructor por la ruina del edificio
acaecida en un plazo de diez aos. Pero aunque la tradicional responsabilidad decenal se
limitaba legalmente a estos trminos, su contenido en la prctica llegaba ms lejos,
superando adems los lmites que ahora se establecen en la LOE. No obstante, este
mayor alcance que presenta en algunos extremos la tradicional responsabilidad decenal
frente a la nueva normativa no puede servir a nuestro juicio como argumento para
defender su subsistencia, porque no es resultado de la aplicacin estricta de la ley, sino
VILALTA, A. E. y MENDEZ, R. M.: Op. cit., pg. 19; ALMAGRO NOSETE, J.: Algunas cuestiones
procesales, en Derecho de la Edificacin, Coord.: SALA SNCHEZ, P., 2 edicin, Ed. Bosch,
Barcelona, 2.001, pg. 387; GARCA CONESA, A.: Comentarios a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre,
de Ordenacin de la Edificacin, RJC, n 2, 2.001, pg. 356; GARCA-TREVIJANO GARNICA, E.:
Rgimen jurdico de la responsabilidad civil de los agentes de la edificacin, Revista de Derecho
Urbanstico y Medio Ambiente, n 177, abril-mayo de 2.000, pgs. 20 y 21; ROUANET MOTA, E.: Op.
cit., pgs. 999 y ss.; CEBALLOS REVILLA, H.: Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenacin de la
edificacin, Cunal, n 43, 2.001, pg. 42; LACABA SNCHEZ, F.: Ley de Ordenacin de la
Edificacin. Anlisis jurdico de la ley. Consecuencias de la subsistencia del art. 1.591 del Cdigo civil,
La Ley, 2.000, I, n 4.974, pg. 1.625; RIERA I BARNIOL, E.: Op. cit., pg. 38; MARN GARCA DE
LEONARDO, M. T.: Op. cit., pg. 34; MART FERRER, M.: La Ley de Ordenacin de la Edificacin:
el punto de vista del promotor, Revista de Derecho Urbanstico y Medio Ambiente, n 177, abril-mayo
de 2.000, pg. 470.
Sin embargo, se muestran partidarios de la derogacin tcita CABANILLAS SNCHEZ, A.: La
responsabilidad civil..., op. cit., pg. 408; RUIZ-RICO RUIZ, J. M.: La LOE y el Cdigo civil, en La
responsabilidad civil en la Ley de Ordenacin de la Edificacin, Coords. RUIZ-RICO RUIZ, J. M. y
MORENO-TORRES HERRERA, M. L., Ed. Comares, Granada, 2.002, pgs. 274 y ss.; FUENTESECA,
C.: La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin deroga el contenido del art.
1.591 del Cdigo Civil a partir del 6 de mayo del ao 2.000, AC, n 12, semana del 20 al 26 de marzo de
2.000, pg. 466; VICENTE DOMINGO, E.: Rgimen de responsabilidad en la Ley de Ordenacin de la
Edificacin y su coordinacin con el rgimen actual: deroga el artculo 1.591 del Cdigo Civil?, AC, n
37, 9 al 15 de octubre de 2.000, pg. 1.396; SNCHEZ GONZLEZ, M. P.: Ley de ordenacin de la
edificacin versus art. 1.591 Cdigo civil, RGD, n 678-679 , 2.001, pgs. 1.780 y ss.; RODRGUEZ
ACHTEGUI, E.: Op. cit., pg. 37; GONZLEZ PREZ, J.: La responsabilidad civil por defectos en la
construccin en la nueva Ley de Ordenacin de la Edificacin, en Homenaje a Don Antonio Hernndez
Gil, II, Ed. Centro de Estudios Ramn Areces, Madrid, 2.001, pg. 1.530; CASTRO BOBILLO, J. C.:
Op. cit., pg. 440; MORENO GARCA, J. A.: Debate. Reavivando la encendida polmica doctrinal el
art. 17 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin ha derogado el art. 1.591 del Cdigo civil?, ECI, n 22,
marzo de 2.002, pg. 53; LVAREZ OLALLA, P.: La responsabilidad por defectos en la edificacin. El
Cdigo Civil y la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin, Aranzadi, Navarra,
2.002, pg. 26; RUEDA LPEZ, J.: Debate. Reavivando la encendida polmica doctrinal el art. 17 de
la Ley de Ordenacin de la Edificacin ha derogado el art. 1.591 del Cdigo civil?, ECI, n 22, marzo de
2.002, pg. 57; FEMENA LPEZ, P. J.: Comentario a la STS de 21 de junio de 1.999, CCJC, n 51,
septiembre-diciembre de 1.999, pg. 1.263; MARTNEZ VZQUEZ DE CASTRO, L.: Op. cit., pg. 95;
VIGO MORANCHO, A.: Las responsabilidades decenal, trienal y anual en la Ley de Ordenacin de la
Edificacin, La Ley, 23 de noviembre de 2.001, n 5425, pg. 7; ARENAS CABELLO, F. J.: Op. cit.,
pg. 1152.

fruto de una doctrina jurisprudencial elaborada por el Tribunal Supremo en su funcin

complementadora del ordenamiento jurdico (art. 1.6 C.c.) para colmar las lagunas
existentes interpretando las normas conforme a la realidad social del tiempo en que han
de ser aplicadas (art. 3.1 C.c.). El rgimen resultante de esta actuacin jurisprudencial
ha quedado en unos aspectos ratificado y en otros puntos corregido por la voluntad del
legislador manifestada en la LOE, debiendo prevalecer sta sobre aquellas notas
configuradoras de la responsabilidad decenal que no son sin embargo aplicacin estricta
de la ley, y que consecuentemente habra que considerar tcitamente derogadas.

2. La responsabilidad contractual.
Una vez descartada la naturaleza contractual de la especfica responsabilidad por
vicios constructivos establecida en la ley, porque prescindiendo de la existencia de un
vnculo contractual parece ms apropiado configurarla como una responsabilidad legal,
se hace conveniente precisar el mbito en que preceptos como los arts. 1.101 y 1.124
C.c. despliegan sus efectos. Como punto de partida en esta delimitacin hemos de
advertir la existencia de contratos de diferente ndole: por un lado, los contratos de obra,
que tienen por objeto la construccin del edificio, y por otra parte, en la mayora de los
casos, uno o varios contratos de compraventa por los que se transmiten las viviendas y
locales.
a. El contrato de obra.
La construccin de un edificio se lleva a cabo normalmente a travs de la
concertacin de una serie de contratos de obra con diferentes personas que poseen
conocimientos especializados en un determinado mbito del proceso constructivo. Si
alguno o varios de los profesionales o tcnicos que intervinieron en la edificacin no
desarrollaron su actividad correctamente y como consecuencia de ello el edificio
presenta vicios constructivos, habrn incurrido en un cumplimiento defectuoso de su
obligacin contractual, legitimndose al comitente, en cuanto parte del contrato de obra,
para exigir la correspondiente responsabilidad por no haber realizado correctamente la
prestacin debida. Tanto el derrumbamiento del edificio, poco probable, como otras
deficiencias de menor entidad pero ms frecuentes, que atentan contra la estabilidad o
encajan en la nocin de ruina funcional y hacen al inmueble impropio para la finalidad a
que se destina, son reflejo del defectuoso cumplimiento de la obligacin asumida en
virtud del contrato de obra y deben dar lugar consecuentemente a la correspondiente
responsabilidad contractual de quien no cumpli correctamente con su prestacin frente
al sujeto con el que se oblig en virtud de un contrato 10. Pero ello no es bice para
reconocer tambin otra responsabilidad frente a cualquier persona que resulte
perjudicada por esta deficiente actuacin, como son los terceros del art. 1.909 C.c. responsabilidad extracontractual- o los propietarios del edificio, con los que puede
existir un vnculo contractual cada vez menos frecuente, lo que quiz haya motivado el
10
sta ha sido adems la postura mantenida por autores como LUCAS FERNNDEZ, F.: Comentario al
art. 1.591, op. cit., pgs. 365 y 366; SALVADOR CODERCH, P.: Comentario al art. 1.591, en
Comentario del Cdigo Civil, Tomo II, Dirs.: PAZ-ARES RODRGUEZ, C., DEZ-PICAZO Y PONCE
DE LEN, L., BERCOVITZ, R. y SALVADOR CODERCH, P., Ministerio de Justicia, Madrid, 1.993,
pg. 1.193; LACRUZ BERDEJO, J. L.: Elementos de Derecho civil, II, Derecho de obligaciones, Vol. 2,
Dykinson, Madrid, 1.999, pgs. 194 y 195; DEZ-PICAZO, L. y GULLN, A.: Sistema de Derecho civil,
vol. II, 8 edicin, Ed. Tecnos, Madrid, 1.999, pg. 379. Y en el mismo sentido se han manifestado las
SSTS de 11-1-82, 11-12-85, 20-12-85, 12-2-88, 9-2-90, 8-6-92, 9-3-98.

reconocimiento de una responsabilidad desvinculada de esta circunstancia y procedente

directamente de la ley.
La distinta naturaleza de cada responsabilidad justifica adems el diferente
alcance del incumplimiento, ms amplio en la responsabilidad contractual que en la de
naturaleza legal. Esta ltima slo cubre aquellos supuestos en que el edificio se ha
separado de lo que resultaba exigible desde el punto de vista tcnico, sin cumplir los
niveles mnimos en cuanto a calidad o seguridad o sin ofrecer la utilidad que era de
esperar, lo que impide destinarlo al fin pactado. Es precisamente esta insuficiencia en
trminos puramente tcnicos la que nos permite aludir a la nocin de vicios o defectos
constructivos, como patologa frente a las condiciones normales que ha de reunir el
edificio. Sin embargo, tambin puede ocurrir que siendo ste tcnicamente correcto y
ajustndose a los requisitos exigibles, se separe en algn extremo de lo pactado. En este
caso la responsabilidad ser puramente contractual, derivada de una desviacin en la
prestacin respecto de lo que resultaba debido en virtud del contrato 11. Reuniendo el
edificio todos los requisitos tcnicos por haber observado los profesionales su lex artis,
no puede ser exigible la responsabilidad legal, cuyo fundamento parece asentarse
precisamente en no haber desarrollado su actividad conforme a las exigencias tcnicas
propias de su mbito de actuacin, sino nicamente la responsabilidad contractual.
b. El contrato de compraventa.
Lo ms frecuente en la actualidad, aunque no siempre sucede as, es que los
edificios sean construidos con nimo de ponerlos en el mercado para enajenarlos a
terceros. En estos casos, tras la celebracin de diversos contratos de obra que tienen por
objeto la construccin de un edificio, se conciertan uno o varios contratos de
compraventa para enajenar el edificio en su conjunto o las partes resultantes de la
divisin en rgimen de propiedad horizontal.
Indudablemente, si el inmueble al que se refiere este contrato presenta alguna
deficiencia, el adquirente podr exigir la correspondiente responsabilidad contractual, lo
que slo debera reconocerse frente a aquel sujeto con el que contrat, es decir, el
vendedor. Las acciones ejercitables en este caso seran por un lado el saneamiento por
vicios ocultos y por otra parte la genrica responsabilidad contractual. En cuanto a las
acciones edilicias, han quedado relegadas jurisprudencialmente a los defectos de menor
entidad por considerar inaceptable la insuficiente proteccin que representa el exiguo
plazo de caducidad de seis meses cuando los vicios revisten cierta importancia 12. Pero
aunque exigencias de justicia material avalaran esta interpretacin, lo cierto es que el
art. 1.484 C.c. expresamente exige que los vicios ocultos hagan la cosa impropia para
el uso a que se la destina o disminuyan ese uso de tal forma que, de haberlos conocido
el comprador, no la habra adquirido o habra dado menos precio por ella, lo que
indudablemente ha de ligarse a la gravedad de los defectos aunque, para el caso de los
edificios, el plazo de caducidad resulte a todas luces insuficiente. En el inusual supuesto
11
De este modo se ha entendido entre otras, en las SSTS de15-3-79, 3-10-79, 23-2-82, 25-2-83, 17-1-86,
21-7-93, 23-4-99.
12
Como se desprende de las SSTS de 16-2-85, 12-2-88, 23-4-99, que restringen la aplicabilidad de los
arts. 1.484 y ss. C.c. a los simples o meros vicios ocultos, la STS de 17-5-88, para la que los arts.
1.484 y ss. C.c. se refieren a deficiencias de menor entidad y consecuencias para la utilidad de lo
construido, la STS de 25-11-88, que estima inaplicables los arts. 1.484 y 1.490 en caso de vicios cuya
entidad los hace enmarcables en el mbito del art. 1.591 C.c., y la STS de 16-11-2001, que reserva el
saneamiento por vicios ocultos a los defectos constructivos secundarios leves.

de vicios ocultos manifestados en este breve plazo, debera admitirse el ejercicio de las
acciones edilicias en los trminos previstos en los arts. 1.484 y ss. C.c. cuando revistan
la entidad requerida en este precepto 13. Pero es difcil que as suceda, siendo ms
frecuente que los defectos del edificio se adviertan con posterioridad a este reducidsimo
perodo de tiempo, lo que nos impide considerar esta va como un medio de proteccin
eficaz para la generalidad de los supuestos. En consecuencia, las discrepancias
apuntadas frente a la postura actualmente defendida por el Tribunal Supremo carecen en
realidad de trascendencia prctica. En la mayora de los casos parece que la
responsabilidad contractual derivada de la venta de un edificio defectuoso tendra que
reconducirse ms bien, segn estos planteamientos, a las normas generales del
incumplimiento de los contratos: los arts. 1.101 y 1.124 C.c.
Con base en estos ltimos preceptos, y al igual que hemos indicado con relacin
al contrato de obra, la entrega de un edificio o de parte del mismo, cuando presente
deficiencias constructivas, podra ser constitutiva de un incumplimiento contractual, lo
que por otra parte ya ha sido defendido por el Tribunal Supremo 14. Aun cuando no se
haya pactado expresamente que el inmueble deba reunir ciertas condiciones tcnicas, el
vendedor estara obligado a ello de conformidad con lo dispuesto en el art. 1.258 C.c.,
en cuanto exigencia derivada de la buena fe, debiendo ser diligente en este extremo. Y
ms all de estos supuestos, amparados tambin por la responsabilidad legal si
concurren los requisitos establecidos en la ley, cualquier desviacin respecto de las
condiciones pactadas, aunque no implique una incorreccin tcnica, podra considerarse
un incumplimiento del contrato de compraventa, dando lugar a la correspondiente
responsabilidad del vendedor 15.

3. Articulacin de las normas de responsabilidad legal y contractual por

vicios constructivos.
a. Planteamiento de la cuestin. Su previsible importancia futura.
Cuando varias normas del ordenamiento son susceptibles de regular un mismo
supuesto de responsabilidad, se plantea la cuestin de determinar el modo en que tales
preceptos resultan aplicables, siendo bsicamente tres las alternativas posibles:
exclusin de todas las normas excepto una (teora de non cumul, defendida por el
Derecho francs), posible aplicacin de cualquiera de ellas, aunque se opta por una sola
en el caso concreto (teora de la acumulacin, cuyo principal exponente es el Derecho
italiano) o determinacin de la norma aplicable por el juez en virtud del principio iura
novit curia, bastando con que el actor alegue los hechos y solicite el resarcimiento de
los daos (teora del concurso de normas, seguida por el Derecho alemn).
En lneas generales, en el Derecho espaol no existe una clara preferencia por
alguno de estos sistemas, pero en el concreto mbito de la responsabilidad por vicios

13

Postura que antiguamente defenda el Tribunal Supremo, siendo muestra de esta interpretacin las
SSTS de 19-4-28, 13-3-29, 10-1-46, 10-6-52, 8-11-58.
14
Entre otras, en las SSTS de 28-11-70, 3-2-72, 8-2-82, 28-6-82, 20-9-85, 13-7-87, 21-3-96, 8-6-98, 271-99, 8-2-2003.
15
En este sentido se pueden destacar las SSTS de 4-12-98 y 8-2-2003.

constructivos se encuentra bastante consolidada a nivel jurisprudencial 16 la teora de la

opcin entre el art. 1.591 C.c. y el art. 1.101 C.c., y en rara ocasin el art. 1.124 C.c.
Tambin parece ser sta la tesis mantenida por el legislador cuando, al establecer la
responsabilidad de la LOE, declara expresamente subsistente la responsabilidad
contractual.
Como someramente hemos apuntado al inicio de este estudio, al aplicar la teora
de la opcin entre la responsabilidad contractual general y el art. 1.591 C.c., el Tribunal
Supremo ha incurrido en una confusin de sistemas, borrando las diferencias entre
ambos, de modo que aplicando indistintamente unas normas u otras ha llegado a una
misma solucin. Las notas caractersticas de cada rgimen han quedado desdibujadas y
confundidas, fundindose en un idntico modelo de proteccin a la vctima con
independencia de la norma aplicada. El perjudicado obtena siempre la proteccin
dispensada a partir de la extensa interpretacin jurisprudencial del art. 1.591 C.c., tanto
si era ste el precepto invocado como si lo eran las normas generales de responsabilidad
contractual. La naturaleza impropiamente contractual que se atribua a la
responsabilidad decenal propiciaba esta fungibilidad de las normas que sin embargo
entendemos incorrecta desde la perspectiva del rigor jurdico. Pero lo cierto es que a
efectos prcticos esta situacin pasaba desapercibida porque en cualquier caso se trataba
de normas que llevaban aparejado un amplio plazo de tiempo para el ejercicio de la
accin y que mostraban una marcada tendencia objetivadora de la responsabilidad en
consonancia con la evolucin que con carcter general ha venido desarrollndose en
relacin con este extremo.
Pero las diferencias entre la responsabilidad legal y contractual se acentan con
la LOE, fundamentalmente, aunque no de manera exclusiva, porque en la nueva
normativa se advierte una considerable reduccin de los plazos de garanta y
prescripcin con relacin a muchos de los vicios del edificio. Por ello, la correcta
aplicacin de cada rgimen de responsabilidad tal vez se configure en el futuro como
una cuestin de mayor trascendencia: aun manteniendo la tesis de la opcin, por
cuestiones puramente temporales habr muchos casos en que ya no ser aplicable el
rgimen de responsabilidad legal, aunque s las normas de responsabilidad contractual.
stas deberan regir de acuerdo con sus propios caracteres identificativos, sin extender a
este mbito los elementos caractersticos de otro rgimen de responsabilidad que ya no
puede aplicarse por haber transcurrido el perodo de tiempo legalmente establecido.
Junto a esta restriccin legal, debemos advertir tambin la diferente extensin del
resarcimiento en la responsabilidad contractual y en la LOE, donde se encuentra
expresamente limitado a los daos materiales del edificio, por lo que no se podr
reconocer al amparo de esta ley el resarcimiento de cualquier otro dao o perjuicio
ocasionado por los defectos del edificio, aun cuando se produjera dentro de los plazos
de garanta legales.
Estas circunstancias parecen suficientes para justificar la delimitacin de los
estrictos trminos en que debe desenvolverse la responsabilidad contractual,
reconducindola a sus parmetros propios y rectificando en algunos aspectos el modo en
que se ha venido interpretando en este mbito.
b. Enfoque crtico de los principales extremos a tener en cuenta
16

Sirvan como ejemplo entre otras las SSTS de 11-1-82, 11-12-85, 20-12-85, 30-9-86, 17-7-87, 12-2-88,
9-2-90, 8-6-92, 21-3-96, 9-3-98, 8-6-98, 27-1-99, 2-10-2003.

10

De acuerdo con las anteriores consideraciones, y en aras de la adecuada

efectividad de las disposiciones legales, debera procurarse un mayor rigor en la
aplicacin de las diferentes normas de responsabilidad. Si el legislador establece varios
regmenes diferenciados y no uno slo, cada uno de ellos ha de ser respetado en los
estrictos trminos en que ha quedado configurado por la ley para desplegar su
virtualidad y no quedar absorbido su carcter propio e identificativo por la extensin a
su mbito especfico de elementos atribuidos en realidad a un rgimen de
responsabilidad distinto. Con ello se distorsionara el alcance propio de cada sistema de
responsabilidad, difuminndose los lmites entre unos y otros.
Hay algunos aspectos en los que resulta indiferente aplicar unas normas u otras.
Tal es el caso del elemento culpabilstico, atendida la progresiva objetivacin de la
responsabilidad que se viene imponiendo en la prctica desde hace tiempo, no slo con
relacin a la responsabilidad contractual, sino tambin en la aquiliana, lo que se traduce
en una presuncin iuris tantum de culpa que admite prueba en contrario. Pero en otros
extremos, la identificacin del concreto rgimen de responsabilidad debera conllevar
importantes consecuencias prcticas que no son advertidas en la actualidad.
Particularmente habra de entenderse as en orden a la determinacin del sujeto
responsable. Si, como ya ha quedado expuesto a lo largo de este estudio, la
responsabilidad contractual exige ineludiblemente la existencia de un vnculo
contractual entre el perjudicado y el sujeto responsable, esto que parece una obviedad
obligara a revisar los planteamientos jurisprudenciales existentes en la actualidad.
Hasta ahora, la imprecisin que supona aplicar las normas generales de
responsabilidad contractual cuando entre el perjudicado y el responsable no haba una
relacin contractual careca de relevancia prctica y poda consentirse porque la misma
tutela podra alcanzarse al amparo del art. 1.591 C.c., que para un lapso de tiempo
considerablemente amplio estableca una responsabilidad que cubra los daos y
perjuicios ocasionados por vicios constructivos prescindiendo de la existencia de un
contrato entre demandante y demandado. Pero entendiendo tcitamente derogado el art.
1.591 C.c. por una ley que reduce considerablemente el resarcimiento -slo los daos
materiales del edificio- y los plazos de garanta y prescripcin -restriccin
especialmente grave en los supuestos de de ruina funcional, reconducidos ahora a la
garanta trienal ms un plazo de prescripcin de dos aos- el particular entendimiento de
la genrica responsabilidad contractual debera someterse a revisin para no dar lugar a
soluciones jurisprudenciales alejadas de la proteccin dispensada por el ordenamiento.
Transcurridos los plazos de la LOE para los concretos vicios del edificio, o en cualquier
momento con relacin a daos distintos a los amparados por la ley, el perjudicado slo
debera entenderse legitimado para exigir la responsabilidad contractual frente a
aquellos sujetos con los que se encuentra vinculado mediante un contrato. No existiendo
una relacin de esta ndole con algn agente de la edificacin que considere
responsable, slo podra dirigir contra l una accin de responsabilidad extracontractual,
con la consiguiente reduccin del plazo de prescripcin a un ao.
Aunque ste sera el modo correcto de articular las distintas normas de
responsabilidad por los vicios de los edificios que protegen a los propietarios de los
mismos, la valoracin que a nuestro juicio merece este entramado de regmenes de
responsabilidad no puede ser en todo punto positiva. Las crticas nacen
fundamentalmente de la complejidad que resulta de la concurrencia de esta pluralidad

11

de sistemas con distinto alcance de proteccin, lo que podra haberse superado mediante
el establecimiento de un rgimen nico de responsabilidad que otorgara una tutela
satisfactoria ante las distintas situaciones que se pudieran plantear. Con ello no slo se
simplificara la reclamacin del resarcimiento sino que se uniformizara el tratamiento
de los diferentes sujetos que intervienen en la edificacin frente al propietario de la
vivienda defectuosa, cualquiera que ste fuera. El perjuicio por l sufrido en cuanto
destinatario final de la vivienda debera ampararse por igual tanto si existi vnculo
contractual con el responsable como si no haba una relacin de tal naturaleza, sin que
en estos casos tal circunstancia pudiera llegar a convertirse en determinante del
resarcimiento por la mayor amplitud otorgada a la responsabilidad contractual. Lo
relevante debera ser ms bien el hecho de que el propietario de una vivienda sufra los
perjuicios derivados de una defectuosa construccin con independencia de que haya
contratado l directamente la edificacin o haya adquirido la vivienda construida o en
construccin, sin olvidar que las decisiones adoptadas por l a lo largo del proceso
edificatorio podran incidir en la responsabilidad de los agentes. Por el contrario, quien
fue parte en el contrato de obra pero no rene ya la condicin de propietario no parece
que se vaya a ver perjudicado directamente por los defectos constructivos, y por tanto,
poco sentido tiene reconocer frente a l, por su condicin de comitente, una amplia
responsabilidad ms amplia para el caso de que los vicios del edificio le ocasionaran
algn perjuicio.

12

13