DECRETO NUMERO 1318

El Congreso de la Repblica de Guatemala

CON!"DER#NDO$
%ue es urgente e inapla&able dictar normas 'ue regulen la di(isi)n de inmuebles
edi*icados en unidades singulares 'ue pertene&can a distintos due+os,
CON!"DER#NDO$
%ue una le- de tal naturale&a (endr. a solucionar al menos en parte los agudos
problemas in/erentes a la escase& de (i(iendas - al crecimiento e0tensi(o e inmoderado
de las .reas de las poblaciones en per1uicio de la adecuada urbani&aci)n de las mismas,
2OR T#NTO
DECRET#$
3a siguiente
3E4 DE 3# 2RO2"ED#D 5OR"6ONT#3MENTE D"7"D"D#
C#2"TU3O "
Disposiciones Generales
#RT"CU3O 189 3os distintos pisos departamentos - /abitaciones de un mismo edi*icio
de m.s de una planta susceptibles de apro(ec/amiento independiente pueden
pertenecer a di*erentes propietarios siempre 'ue tengan salida a la (:a pblica o a
determinado espacio comn 'ue condu&ca a dic/a (:a8
#RT"CU3O ;89 En id<nticas condiciones pueden pertenecer en condominio a m.s de
una persona cada piso departamento o /abitaci)n8
#RT"CU3O 389 El r<gimen de propiedad /ori&ontalmente di(idida de con*ormidad con
los art:culos anteriores puede originarse$
a= Cuando el propietario o propietarios de un edi*icio susceptible de someterse a este
r<gimen decidan /acerlo as: - acuerden transmitir en propiedad singular a t:tulo
gratuito u oneroso todos o parte de sus di*erentes pisos departamentos - /abitaciones,
b= Cuando una o (arias personas constru-an un edi*icio con el prop)sito de transmitir
en propiedad singular a t:tulo gratuito u oneroso todos o parte de sus di*erentes pisos
departamentos - /abitaciones,
c= Cuando en disposici)n de ltima (oluntad se institu-a a los /erederos o a algunos de
ellos como legatarios de propiedad singular de pisos departamentos o /abitaciones de
un mismo edi*icio susceptible de someterse a este r<gimen, -
d= Cuando en el caso de pertenecer en comn a (arios propietarios un edi*icio
susceptible de someterse a este r<gimen decidan poner t<rmino a la comunidad - el
partidor resuel(a di(idirlo en unidades singulares -a sea para repartirlas entre los
propios comuneros o para ponerlas a la (enta - distribuir su producto entre <stos8
#RT"CU3O >89 El r<gimen de la propiedad /ori&ontalmente di(idida se debe constituir
por escritura pblica 'ue /a de inscribirse en el Registro de la 2ropiedad "nmueble en
la *orma - condiciones 'ue se+ala esta le-8
#RT"CU3O ?89 2ara los e*ectos legales se entiende por piso el con1unto de
departamentos o /abitaciones construidos en un mismo plano /ori&ontal en un edi*icio
de (arias plantas, por departamento la construcci)n 'ue ocupa todo o parte de un piso
o de m.s de uno en edi*icio de dos o m.s pisos o plantas, - por /abitaci)n el
departamento constituido por un solo aposento8
#RT"CU3O @89 En todo edi*icio sometido a este r<gimen los pisos departamentos -
/abitaciones con*orme el plan regulador municipal respecti(o pueden destinarse a
(i(iendas o*icinas e0plotaci)n de alguna industria o comercio o a cual'uier otro
apro(ec/amiento independiente de acuerdo con lo 'ue determinan las le-es los
reglamentos aplicables - la escritura constituti(a del r<gimen8
#RT"CU3O A89 El propietario del ltimo piso o de departamento o /abitaci)n situados
en la ltima planta no puede ele(ar el ni(el de dic/a planta sin el consentimiento
un.nime de los dem.s propietarios - la autori&aci)n municipal respecti(a8 En el mismo
sentido - condiciones est. pro/ibido al propietario de la planta ba1a o subsuelo o de
departamento o /abitaci)n situados en la misma /acer e0ca(aciones s)tanos u otra
obra de igual o seme1ante naturale&a8
#RT"CU3O 889 3as re*ormas al edi*icio destinadas al me1oramiento del mismo o al uso
m.s c)modo de los elementos comunes as: como cuantas alteren la estructura general
del edi*icio deben ser acordadas por ma-or:a absoluta del total de propietarios, pero
cuando a*ecten adem.s el derec/o pri(ati(o de uno o m.s titulares sobre sus
respecti(os pisos departamentos o /abitaciones se /a de obtener tambi<n el
consentimiento de a'u<llos8
#RT"CU3O B89 Cuando el edi*icio o sus elementos comunes re'uieran obras urgentes o
necesarias de reparaci)n para su seguridad o conser(aci)n cual'uier titular en ausencia
del administrador puede /acerlas a sus e0pensas - tiene derec/o a repetir contra los
dem.s para el pago proporcional de los gastos /ec/os mediante la presentaci)n de los
comprobantes del caso8
3a estimaci)n de la urgencia o necesidad de las obras - su importe corresponde a la
ma-or:a absoluta de los propietarios asistentes a la asamblea o en su de*ecto al 1ue& de
1a8 "nstancia competente siempre 'ue lo pida cual'uiera de <stos8
#RT"CU3O 1C89 3os pisos departamentos - /abitaciones a 'ue se re*iere esta le-
pueden indi(idualmente transmitirse o gra(arse - ser ob1eto de toda clase de actos
1ur:dicos entre (i(os o por causa de muerte con independencia del edi*icio total del 'ue
*orman parte siempre 'ue el acto o contrato conste en escritura pblica - en el caso de
/erencia por declaraci)n 1udicial - 'ue se inscriba en el Registro General de la
2ropiedad "nmueble sal(o el arrendamiento 'ue nicamente se debe inscribir en los
casos pre(istos por el art:culo 1CB3 inciso Ao8 del C)digo Ci(il8
#RT"CU3O 1189 No se permite la transmisi)n o gra(amen de un piso departamento o
/abitaci)n meramente pro-ectado - no comen&ado a construir, pero si -a /a sido
iniciada la construcci)n s: puede transmitirse o gra(arse - para el e*ecto se debe
entender ad'uirida o gra(ada por el nue(o titular la participaci)n 'ue corresponda al
transmitente o en su caso al deudor en los elementos comunes del edi*icio - en
especial lo 'ue 'ue -a est< *abricado del piso departamento o /abitaci)n en cuesti)n
entendi<ndose tambi<n subrogado el ad'uirente en el lugar - grado de a'u<l para
todos los e*ectos legales8
!in embargo pueden prometerse en (enta pisos departamentos o /abitaciones
meramente pro-ectados8
#RT"CU3O 1;89 En los contratos de (enta de pisos departamentos o /abitaciones
cu-o precio /a-a de pagarse mediante abonos no puede estipularse 'ue la *alta de pago
de uno o m.s abonos da lugar a la resoluci)n del contrato dando por (encido el pla&o -
'uedando a *a(or del (endedor a t:tulo de da+os - per1uicios los abonos -a pagados8
Debe ser el 1ue& competente 'uien segn las circunstancias *i1e la indemni&aci)n 'ue
por este t:tulo corresponda al (endedor por el uso 'ue del inmueble /a-a /ec/o el
comprador incumplido8
Esas disposiciones son aplicables sin per1uicio de la denominaci)n 'ue las partes den al
contrato as: como a las promesas de (enta - arrendamientos8
#RT"CU3O 1389 Todo inmueble para 'ue pueda organi&arse en el r<gimen de
propiedad /ori&ontalmente di(idida debe encontrarse libre de gra(.menes
limitaciones anotaciones o reclamaciones de cual'uiera naturale&a o en caso contrario
'ue las personas a cu-o *a(or aparecieren inscritos tales gra(.menes limitaciones
anotaciones o reclamaciones presten su consentimiento e0preso8
#RT"CU3O 1>89 Despu<s de constituido el r<gimen se puede por resoluci)n un.nime
de los propietarios 'ue corresponda segn el caso gra(arse todo o parte del edi*icio
pero se /a de asignar a cada propiedad singular la cantidad o parte del gra(amen 'ue
debe garanti&ar8
#RT"CU3O 1?89 En los casos de /ipoteca de la totalidad del edi*icio o de una o (arias
unidades singulares del mismo son aplicables en lo 'ue no desnaturalicen el r<gimen
de propiedad /ori&ontalmente di(idida las disposiciones del T:tulo 7"" libro "" del
C)digo Ci(il DDecreto legislati(o nmero 1B;3=8
C#2"TU3O ""
Constituci)n del r<gimen
#RT"CU3O 1@89 2ara los e*ectos de lo se+alado en el art:culo >o8 la escritura
constituti(a de este r<gimen debe contener adem.s de los re'uisitos de toda escritura
los siguientes$
a= E0presi)n clara - precisa de la (oluntad del propietario o propietarios de someter al
r<gimen de esta le- el inmueble de su propiedad,
b= !ituaci)n dimensiones - colindancias del terreno as: como una descripci)n total del
edi*icio inclu-endo sus ser(icios de agua electricidad - cuales'uiera otros de 'ue goce,
c= Descripci)n de cada piso departamento - /abitaci)n su nmero situaci)n
colindancias medidas pie&as de 'ue consta - los datos 'ue a 1uicio del notario sean
necesarios para identi*icarlos,
d= El (alor del inmueble - el (alor de cada piso departamento - /abitaci)n,
e= Descripci)n de los elementos comunes generales del edi*icio - de los elementos
comunes limitados a cierto nmero de unidades singulares con e0presi)n de dic/as
unidades as: como el porcenta1e a 'ue tenga derec/o cada uno de los titulares sobre las
partes citadas,
*= "ndicaci)n clara del destino dado al edi*icio,
g= Un reglamento de copropiedad - administraci)n, -
/= Cual'uier otro dato o disposici)n 'ue consideren con(eniente el o los otorgantes8
#RT"CU3O 1A89 3a escritura 'ue se re*iera a cada piso departamento o /abitaci)n
indi(iduali&ado e0presar. las circunstancias pre(istas en los literales b= c= - d= del
art:culo 'ue precede relati(as a la unidad singular de 'ue se trate, el porcenta1e 'ue le
corresponda en los elementos comunes del inmueble - transcripci)n literal del
reglamento de copropiedad - administraci)n8
#RT"CU3O 1889 # la escritura 'ue origine la primera inscripci)n del edi*icio sometido
al r<gimen de esta le- - a la 'ue origine la primera de un piso departamento o
/abitaci)n se agregar.n como comprobantes del protocolo los planos del edi*icio o los
planos de cada unidad singular segn los casos8 Todo testimonio 'ue de dic/as
escrituras e0pida el notario deber. acompa+arse de una copia de los mencionados
planos *irmada - sellada por el notario8
#RT"CU3O 1B89 3os planos del edi*icio deben detallar las circunstancias comprendidas
en los incisos b= - c= del art:culo 1@, - los planos de los pisos departamentos o
/abitaciones nicamente detallar.n los datos del inciso c= del propio art:culo 'ue se
re*ieran a dic/a unidad8 De estos planos se en(iar. una copia debidamente *irmada -
sellada por el notario para el arc/i(o del Registro de la 2ropiedad "nmueble8
#RT"CU3O ;C89 Ningn notario debe autori&ar escrituras traslati(as de dominio o
constituti(as de gra(.menes 'ue se re*ieran a propiedad singular en edi*icio
/ori&ontalmente di(idido si antes no /a sido inscrita la escritura constituti(a del
r<gimen en el Registro de la 2ropiedad "nmueble8
#RT"CU3O ;189 Unicamente por acuerdo un.nime de los propietarios puede
modi*icarse la escritura constituti(a del r<gimen a 'ue se re*iere el art:culo 1@8
#RT"CU3O ;;89 En toda escritura pblica en la 'ue se transmita una propiedad
singular del edi*icio el notario /a de tener a la (ista - agregar a los comprobantes del
protocolo certi*icaci)n e0pedida por el administrador o por 'uien /aga sus (eces de la
sol(encia del transmitente por gastos comunes o en su caso los adeudos 'ue tenga por
este concepto de con*ormidad con lo 'ue apare&ca en los libros respecti(os8
#RT"CU3O ;389 2ara los e*ectos de su inscripci)n la propiedad /ori&ontalmente
di(idida 'ueda organi&ada en el Registro de la 2ropiedad "nmueble de la siguiente
manera$
a= !e crea un nue(o libro de registro 'ue debe destinarse e0clusi(amente a la
inscripci)n por separado de los distintos pisos departamentos - /abitaciones de un
mismo edi*icio su1eto al r<gimen de propiedad /ori&ontalmente di(idida,
b= El sistema 'ue /a de seguirse es el de *incas enla&adas entre s: por notas marginales
de mutua re*erencia,
c= 3a inscripci)n del edi*icio sometido a este r<gimen se debe practicar en la *inca en
'ue apare&ca inscrito el terreno - se denomina *inca matri&,
d= Cada piso departamento o /abitaci)n 'ue rena los re'uisitos del art:culo 1o8 se
debe inscribir como *inca independiente en el registro particular *ilial de la *inca
matri&, -
e= Todas estas inscripciones deben ir precedidas de las palabras$ Epropiedad
/ori&ontalmente di(ididaE8
#RT"CU3O ;>89 En la inscripci)n del edi*icio en la *inca matri& se /a de e0presar en
primer t<rmino las circunstancias 'ue para toda inscripci)n se+ala el cap:tulo """ t:tulo
7"" del libro """ del C)digo Ci(il en cuanto no contrarien la naturale&a de la instituci)n
- sean aplicables, en segundo lugar los re'uisitos del art:culo 1@ de esta le- - en tercer
lugar las obras comen&adas - las -a reali&adas segn el caso8
En dic/o asiento deben inscribirse de modo permanente los elementos comunes a *a(or
del o de los 'ue resulten ser titular o titulares del edi*icio total, - en su caso de los 'ue
correspondan a cada piso departamento o /abitaci)n en la proporci)n respecti(a8
#RT"CU3O ;?89 #l inscribirse un piso departamento o /abitaci)n como *inca *ilial en
el libro correspondiente se deben e0presar las mismas circunstancias 'ue indican los
art:culos 1@ - ;> a e0cepci)n de los incisos a= - b= del primer art:culo mencionado8 En
cuanto a la parte 'ue en los elementos comunes generales o limitados en su caso
corresponde a los titulares el registrador /a de /acer una bre(e re*erencia al asiento de
la *inca matri& en 'ue apare&can inscritos8
#RT"CU3O ;@89 Cuando las obras mencionadas en el art:culo ;> est<n comen&adas
pero no concluidas debe se+alarse lo -a reali&ado - lo 'ue se encuentre pendiente de
*abricaci)n8
Estas obras al ser terminadas deben declararse al Registro de la 2ropiedad "nmueble
por medio de escritura pblica8 Tal declaraci)n se /a de /acer dentro de los 'uince d:as
de terminada la obra por la persona o personas 'ue sometieron el edi*icio al r<gimen
regulado por esta le- sus leg:timos sucesores o 'uienes *ueren titulares de derec/os
reales sobre el mismo o sobre una o m.s unidades singulares de <ste - se debe practicar
en el registro particular *ilial de la *inca respecti(a8 !i no se /iciere tal declaraci)n
dentro del pla&o se+alado se debe seguir el procedimiento - aplicarse las sanciones 'ue
determina el art:culo ?>8
#RT"CU3O ;A89 El tracto sucesi(o se debe lle(ar a e*ecto en los registros *iliales de los
respecti(os pisos departamentos o /abitaciones8
3a parte proporcional o porcenta1e en los elementos comunes 'ue corresponda al titular
de cada piso departamento o /abitaci)n se entiende transmitida o gra(ada
con1untamente con <ste sin necesidad de inscribir dic/a transmisi)n o gra(amen de la
parte proporcional de esos elementos en la *inca matri&8
#RT"CU3O ;889 No obstante lo dispuesto en el art:culo anterior la adici)n de nue(os
pisos o la ad'uisici)n de nue(as porciones de terrenos colindantes e*ectuadas por la
totalidad de titulares para 'ue *ormen parte de los elementos comunes del edi*icio se
/an de inscribir en la *inca matri& con la cual debe uni*icarse las nue(as parcelas
ad'uiridas8
#RT"CU3O ;B89 3a cancelaci)n total o parcial de gra(.menes 'ue a*ecten al edi*icio en
general - las anotaciones pre(enti(as 'ue /agan re*erencia e0presa al edi*icio o a los
elementos comunes del mismo en su totalidad se deben practicar en la *inca matri&
de1ando siempre constancia marginal de estas operaciones en los registros *iliales8
#RT"CU3O 3C89 Cuando por acuerdo un.nime de los propietarios se segregue una
porci)n de terreno comn con el ob1eto de transmitirla en propiedad la escritura /a de
contener adem.s de los re'uisitos generales de toda escritura de su clase una
descripci)n del edi*icio - del terreno tal como deban 'uedar despu<s de deducidas
a'uellas porciones8
Esta nue(a descripci)n se debe inscribir en la *inca matri& - acompa+arse los planos
correspondientes8
C#2"TU3O """
Derec/os - Obligaciones de los 2ropietarios
#RT"CU3O 3189 Cada titular es due+o e0clusi(o de su piso departamento o /abitaci)n
- copropietario de los elementos - partes comunes 'ue corresponda del edi*icio8
!e entienden como elementos comunes del edi*icio adem.s del terreno todos a'uellos
bienes necesarios para la e0istencia seguridad conser(aci)n - uso del inmueble - los
'ue permitan a todos - cada uno de los propietarios el uso o goce de su piso
departamento o /abitaci)n8
#RT"CU3O 3;89 3os elementos comunes generales o limitados se /an de mantener en
indi(isi)n *or&osa - no pueden ser ob1eto de la acci)n de di(isi)n8 Cual'uier pacto en
contrario ser. nulo8
Cada propietario puede usar de estos bienes con*orme a su destino - naturale&a sin
per1udicar o restrigir el derec/o de los dem.s8
El derec/o de cada propietario sobre los bienes comunes es in/erente - proporcionado
al (alor de su piso departamento o /abitaci)n - debe ser *i1ado por los propietarios -
en caso de desacuerdo por el 1ue& de 1a8 "nstancia competente a solicitud de parte
interesada tomando como base lo declarado en la matr:cula *iscal para el pago del
impuesto territorial8
#RT"CU3O 3389 3os derec/os de cada propietario en los bienes comunes s)lo pueden
ena1enarse o gra(arse con el derec/o de propiedad sobre el piso departamento o
/abitaci)n8
#RT"CU3O 3>89 El propietario de un piso departamento o /abitaci)n tiene derec/o a
usar go&ar - disponer de <l sin m.s limitaciones 'ue las 'ue estable&can las le-es
reglamentos aplicables la escritura constituti(a del r<gimen - el reglamento de
copropiedad - administraci)n8
En consecuencia cada titular debe usar de su propiedad singular$
a= En *orma ordenada - tran'uila,
b= !e debe abstener de destinarla a usos contrarios a la moral - buenas costumbres ni de
/acerla ser(ir a otros ob1etos 'ue los con(enidos en la escritura constituti(a, -
c= !e debe abstener asimismo de e*ectuar acto alguno 'ue perturbe la tran'uilidad de
los dem.s propietarios u ocupantes, o 'ue comprometa la seguridad la solide& o la
salubridad del edi*icio, o incurrir en omisiones 'ue produ&can los mismos resultados8
#RT"CU3O 3?89 En el caso del due+o de unidad singular 'ue se apro(ec/e de ella
personalmente si *altare en *orma gra(e a las obligaciones 'ue determina el art:culo
anterior la asamblea de propietarios puede disponer con el (oto *a(orable de las dos
terceras partes de sus integrantes su e0clusi)n del goce directo de la unidad 'ue le
pertenece concedi<ndole un t<rmino no menor de tres meses para 'ue traslade dic/o
goce a tercera persona por cual'uiera de los medios 'ue establece la le-8 !i (encido el
t<rmino 'ue se le *i1e an no lo /ubiere /ec/o cual'uiera de los a*ectados puede acudir
al 1ue& de 1a8 "nstancia 'ue corresponda para 'ue pre(ia cali*icaci)n de la gra(edad de
la *alta disponga la (enta de la unidad respecti(a segn (aluaci)n 'ue practi'ue8
#RT"CU3O 3@89 3as in*racciones al art:culo 3> tambi<n dan lugar al e1ercicio de la
acci)n de indemni&aci)n por da+os - per1uicios a *a(or de los due+os u ocupantes de
otras propiedades singulares del edi*icio 'ue resultaren particularmente a*ectados, -
adem.s /an de ser castigados los in*ractores con die& d:as de prisi)n simple
conmutables en su totalidad a ra&)n de uno a tres 'uet&ales por d:a 'ue debe imponer el
1ue& competente8 En caso de reincidencia la pena a imponerse es de (einte d:as
conmutables a ra&)n de cinco 'uet&ales diarios8 3a multirreincidencia se reputa *alta
gra(e8
#RT"CU3O 3A89 !i las in*racciones anteriores son cometidas por in'uilino es tambi<n
causal de desa/ucio acci)n 'ue puede e1ercitar el administrador en caso de negati(a del
propietario8
#RT"CU3O 3889 Cada propietario puede /acer toda clase de obras - reparaciones en el
interior de su piso departamento o /abitaci)n siempre 'ue con ello no a*ecte la
estructura u otros elementos esenciales del edi*icio per1udicando su seguridad solide& o
salubridad8
En caso de 'ue cual'uier interesado considere 'ue estas obras o reparaciones a*ectan la
estructura del edi*icio o per1udican su seguridad solide& o salubridad o limitan el libre
uso - goce de otra u otras unidades singulares del mismo pueden acudir al 1ue& de 1a8
"nstancia competente 'uien resol(er. la cuesti)n con*orme el procedimiento 'ue se+ala
esta le- - a su criterio mientras se tramita el asunto el 1u&gador puede suspender las
obras o reparaciones - esta resoluci)n es de inmediata e1ecuci)n sin per1uicio de
poderse interponer en su contra los recursos legales procedentes8
En caso de 'ue el 1ue& *allare 'ue las obras o reparaciones reali&adas o en (:a de
reali&aci)n son improcedentes debe condenar a a'uel por cu-a cuenta se e*ecten a
reponer las cosas a su estado original - al pago de las costas del procedimiento8
#RT"CU3O 3B89 En la misma proporci)n a 'ue se re*iere el p.rra*o tercero del art:culo
3; cada propietario debe contribuir a las e0pensas concernientes a los bienes comunes
particularmente a las de administraci)n mantenimiento reparaci)n pago de ser(icios
generales - primas de seguro o seguros totales 'ue se contraten8 Cuales'uiera ganancias
comunes 'ue se obtengan se aplicar.n pre*erentemente a los indicados gastos8 Todo
ello sin per1uicio de las estipulaciones e0presas de las partes8
En id<ntico sentido es obligaci)n del propietario o propietarios de un piso
departamento o /abitaci)n contribuir proporcionalmente a su derec/o al pago de los
impuestos 'ue cause el edi*icio en total, sin per1uicio de cubrir a sus e0pensas los
impuestos 'ue correspondan a su propiedad singular8
#RT"CU3O >C89 3a obligaci)n del propietario o propietarios de un piso departamento
o /abitaci)n por las e0pensas comunes sigue siempre al dominio del mismo an
respecto de las de(engadas antes de su ad'uisici)n8
2or lo tanto el transmitente moroso - el nue(o ad'uirente son solidariamente
responsables del pago de tales adeudos sin per1uicio del derec/o de <ste de repetir
contra a'uel por las cantidades 'ue /ubiere pagado como deudor solidario8
El cr<dito a 'ue se re*iere este art:culo tiene pre*erencia sobre otros cr<ditos de
cual'uier naturale&a a e0cepci)n de los siguientes$
a= De los cr<ditos por alimentos, 4
b= De los cr<ditos /ipotecarios inscritos en el Registro de la 2ropiedad "nmueble8
#RT"CU3O >189 3a acci)n para el cobro del re*erido cr<dito es e1ecuti(a - el 1ue&
competente debe despac/ar la e1ecuci)n mediante la presentaci)n de acta de
re'uerimiento de pago le(antada por notario pblico a solicitud del administrador o en
su caso de 'uien lo sustitu-a despu<s de /aber re'uerido tres (eces el pago en (:a
directa8
C#2"TU3O "7
De la #dministraci)n - del !eguro
"8 De la administraci)n
#RT"CU3O >;89 3os edi*icios sometidos al r<gimen de la presente le- deben ser
administrados por la persona 'ue designe la ma-or:a de propietarios8
3a administraci)n del edi*icio se /a de regir por las disposiciones 'ue deben insertarse
en el reglamento de copropiedad - administraci)n8
#RT"CU3O >389 El administrador indi(idual o el personero de la entidad 1ur:dica a
'uien se /a-a con*iado la administraci)n en su caso debe ser el representante legal de
los propietarios en todos los asuntos 1udiciales o e0tra1udiciales comunes relacionados
con el edi*icio sea 'ue se promue(an a nombre o en contra de ellos8 Tiene adem.s de
las *acultades generales 'ue la le- otorga a todo mandatario las re*erentes a los
mandatos para administraci)n determinada - 1udicial pero no las 'ue re'uieran cl.usula
especial sal(o 'ue se le con*ieran por el reglamento de copropiedad - administraci)n o
en disposici)n tomada por la asamblea de propietarios con el (oto *a(orable de las tres
cuartas partes de sus integrantes8
El administrador para el me1or cumplimiento de su cometido est. *acultado a ingresar
durante las /oras /.biles al interior de los distintos pisos departamentos o /abitaciones
'ue constitu-an unidades singulares del edi*icio para lo cual debe procurar ocasionar
las menores molestias posibles a los ocupantes de <stos - siempre 'ue proceda en esa
*orma no puede neg.rsele el ingreso8
#RT"CU3O >>89 El administrador debe anotar detalladamente en un libro 'ue
pre(iamente /a de ser /abilitado por 1ue& de 1a8 "nstancia del Ramo Ci(il las partidas
de ingreso - gastos 'ue a*ecten al edi*icio - a su administraci)n *i1.ndolas por orden de
*ec/as, especi*icando los gastos de conser(aci)n - reparaci)n de los elementos comunes
- cual'uier otro gasto de esta naturale&a 'ue /a-a e*ectuado8 Tanto el libro e0presado
como los comprobantes acreditati(os de las partidas anotadas deben estar disponibles
para su e0amen por todos los propietarios en d:a - /oras /.biles8
#RT"CU3O >?89 3os asuntos de inter<s comn 'ue no se encuentren comprendidos
dentro de las *acultades con*eridas al administrador as: como a'uellos 'ue
correspondan a <ste 'ue los propietarios consideren con(eniente conocer deben ser
resueltos por los mismos en asamblea 'ue /a de celebrarse cada (e& 'ue sea necesario
pero obligatoriamente dos (eces al a+o cuando menos8 3a asamblea est. *acultada
asimismo para emitir el reglamento o reglamentos 'ue contengan las reglas de
con(i(encia orden - moralidad 'ue deben obser(ar los /abitantes del inmueble, sin
per1uicio del reglamento de copropiedad - administraci)n 'ue es obligatorio8
2ara 'ue pueda celebrarse asamblea de propietarios es necesaria la concurrencia de por
lo menos la mitad m.s uno de los mismos, pero si el d:a - /ora se+alados para el e*ecto
no /ubieren 'uorum 'ueda autom.ticamente con(ocada la asamblea para el siguiente
d:a /.bil a la misma /ora en cu-o caso son (.lidas las disposiciones 'ue se tomen con
los 'ue concurran8
#RT"CU3O >@89 !al(o 'ue se e0i1a por esta le- una ma-or:a especial o sea necesaria la
unanimidad los asuntos se deben resol(er por la ma-or:a absoluta del total de
propietarios a menos 'ue la asamblea se celebre en (irtud de segunda con(ocatoria en
'ue basta la ma-or:a de (otos de los presentes8
# las asambleas de propietarios pueden concurrir <stos personalmente o /aci<ndose
representar por otro propietario pero en ningn caso debe e1ercitarse m.s de una
representaci)n8
Cada propietario tiene nicamente un (oto sin 'ue para ello importe el (alor de su
inter<s en el edi*icio8
#RT"CU3O >A89 3a asamblea anualmente debe conocer del in*orme del administrador
- de la cuenta 'ue <sta /a de rendir, aprobar el presupuesto de gastos para el a+o
siguiente - determinar. la *orma en 'ue se deben allegar los *ondos necesarios para
cubrirlo8
3as disposiciones legalmente adoptadas por la asamblea obligan a todos los
propietarios aun a los ausentes - disidentes8
#RT"CU3O >889 3as con(ocatorias para las asambleas ordinarias se deben /acer con
'uince d:as de anticipaci)n por medio del Diario O*icial - por otro de los de ma-or
circulaci)n8 2ara las e0traordinarias basta 'ue la con(ocatoria se /aga con tres d:as de
anticipaci)n, pero adem.s si *uere *actible se deben insertar a(isos en la radio cine -
tele(isi)n - /acer saber el moti(o de la con(ocatoria8 Estas con(ocatorias deben ser
/ec/as por el administrador o por 'uien /aga sus (eces, sin embargo los propietarios
pueden e*ectuarlas sin inter(enci)n del administrador si representan ma-or:a absoluta
del total de propietarios8
""8 Del !eguro
#RT"CU3O >B89 Es obligaci)n del propietario o propietarios de un edi*icio
/ori&ontalmente di(idido asegurarlo contra los siguientes riesgos$ incendio terremoto
incendio por causa de terremoto e0plosi)n - cual'uier otro 'ue estable&ca la escritura
constituti(a del r<gimen8
Este seguro debe comprender a las unidades singulares - a las partes comunes del
edi*icio - /a de contratarse sin per1uicio de los seguros particulares 'ue para tales
unidades ad'uieran sus propietarios8
#RT"CU3O ?C89 En caso de siniestro la indemni&aci)n del seguro se debe entregar al
administrador pre(io a*ian&amiento de su responsabilidad - se destinar. en primer
t<rmino a cubrir los gra(.menes si los /ubiere por los cuales respond:an las partes
a*ectadas, - en segundo lugar a la reparaci)n o reconstrucci)n del edi*icio8
3a reconstrucci)n se /a de /acer atendiendo a lo dispuesto en la escritura de
constituci)n del r<gimen o en su de*ecto a lo 'ue resuel(a la asamblea de propietarios8
!i la indemni&aci)n del seguro no alcan&are para cubrir el (alor de lo 'ue deba
reconstruirse el costo adicional de edi*icaci)n se debe satis*acer por todos los titulares
a 'uienes a*ecte directamente el da+o en proporci)n al (alor de su propiedad singular, -
si alguno o (arios de los 'ue integran la minor:a se negaren a ello deben (ender sus
derec/os segn (aluaci)n 1udicial8
3o dispuesto en este art:culo puede (ariarse por acuerdo un.nime de los propietarios
con el consentimiento en su caso de los titulares de los gra(.menes e0istentes8
C#2"TU3O 7
Del reglamento de copropiedad - administraci)n
#RT"CU3O ?189 El reglamento de copropiedad - administraci)n debe contener cuando
menos los siguientes puntos$
a= Forma de administraci)n, *orma de designaci)n del administrador - de la persona 'ue
deba /acer sus (eces, *acultades - obligaciones del administrador, tiempo 'ue /a de
durar en *unciones - lo re*erente a su remoci)n,
b= Forma de proporci)n de los aportes de los propietarios a los gastos comunes manera
de recaudar dic/os aportes - empleo o reintegro de cuales'uiera sobrantes,
c= Epoca para la celebraci)n de las asambleas ordinarias de propietarios, ma-or:as
especiales para casos no contemplados en la le-, persona 'ue /a de presidir la asamblea
- persona 'ue debe lle(ar el libro de actas en 'ue se /agan constar los acuerdos el cual
/a de ser debidamente /abilitado por un 1ue& de 1a8 "nstancia del Ramo Ci(il,
d= Enumeraci)n de las cosas comunes generales o limitadamente comunes -
especi*icaci)n de las partes de propiedad e0clusi(a del edi*icio,
e= Uso de las cosas - ser(icios comunes,
*= Destino de las di*erentes partes del inmueble, -
g= En general la *i1aci)n de los derec/os - obligaciones de cada uno de los propietarios
en el edi*icio especi*icando con la ma-or claridad las limitaciones a 'ue 'uede su1eto el
derec/o de usar tanto de los bienes comunes como de los propios - cual'uier otro dato
o disposici)n 'ue se considere con(eniente8
#RT"CU3O ?;89 El reglamento de copropiedad - administraci)n s)lo puede
modi*icarse por acuerdo un.nime de los propietarios - la modi*icaci)n debe inscribirse
en el Registro de la 2ropiedad "nmueble por medio de escritura pblica8
Cual'uier nue(o ad'uirente usu*ructuario usuario /abitante in'uilino u ocupante por
cual'uier concepto del edi*icio est. obligado a su1etarse al reglamento (igente8
C#2"TU3O 7"
E0tinci)n del r<gimen
#RT"CU3O ?389 El r<gimen de propiedad /ori&ontalmente di(idida puede e0tinguirse
o se e0tinguir. en cual'uiera de los casos siguientes$
a= 2or disposici)n e0presa de los due+os de unidades singulares del edi*icio tomada en
asamblea de los mismos con el (oto *a(orable de las dos terceras partes del total de
propietarios8 !in embargo la minor:a incon*orme con esta determinaci)n puede
ad'uirir segn (aluaci)n 1udicial las unidades singulares de los 'ue /a-an (otado por
la e0tinci)n del r<gimen a e*ecto de mantenerlo8 3a resoluci)n a 'ue se re*iere este
inciso no puede tomarse sino en el caso de 'ue todas las unidades singulares del
inmueble se encuentren libres de gra(.menes limitaciones anotaciones o
reclamaciones de cualu'iera naturale&a o en caso contrario 'ue las personas a cu-o
*a(or aparecieren inscritos tales gra(.menes limitaciones anotaciones o reclamaciones
presten su consentimiento,
b= 2or con*usi)n8 Cuando por operaciones de compra(enta u otras traslati(as de
dominio resulte una persona o comunidad de personas due+as de todas las unidades
singulares del edi*icio8 No obstante si la persona o cumunidad de personas 'ue /a-an
ad'uirido la propiedad total del inmueble desearen mantenerlo en el r<gimen pueden
/acerlo poniendo a la (enta en un pla&o no ma-or de dos meses por lo menos el (einte
por ciento de las unidades singulares en 'ue est< di(idido el edi*icio,
c= 2or destrucci)n o ruina del edi*icio sal(o 'ue los interesados acuerden su
reconstrucci)n dentro del t<rmino de dos meses de ocurrido el siniestro - 'ue inicien
<sta dentro de los cuatro meses siguientes al (encimiento del primer pla&o se+alado, -
d= 2or (etuste&8 Cuando an siendo utili&able el edi*icio por su mal estado de
conser(aci)n pueda implicar a 1uicio de las autoridades respecti(as peligro para la (ida
o salud de sus ocupantes8
En los casos de los incisos a= c= - d= de este art:culo los propietarios de unidades
singulares del edi*icio al e0tinguirse el r<gimen 'uedan como due+os en comn de
acuerdo con el porcenta1e 'ue represente su respecti(a unidad singular en el (alor total
del inmueble del terreno de la construcci)n o de los materiales apro(ec/ables segn el
caso - de la misma manera si procediere se deben repartir las indemni&aciones del
seguro8
#RT"CU3O ?>89 En los casos en 'ue de con*ormidad con el art:culo anterior se /aga
obligatoria la e0tinci)n del r<gimen sin 'ue el interesado o interesados pidan su
cancelaci)n a solicitud de parte o del registrador el 1ue& de 1a8 "nstancia competente
les debe imponer una multa 'ue /a de *i1ar entre cien - cinco mil 'uet&ales8 !i an
despu<s de ser impuesta la multa anterior no se /iciere la solicitud indicada en un pla&o
de 'uince d:as el 1ue& debe imponer una sanci)n adicional de cien a 'uinientos
'uet&ales - ordenar al registrador la cancelaci)n respecti(a8
#RT"CU3O ??89 2ara la cancelaci)n del r<gimen de propiedad /ori&ontalmente
di(idida en 'ue se encuentre un inmueble el interesado o interesados por s: o *acultando
e0presamente al administrador del edi*icio lo /an de /acer constar por escritura pblica
'ue debe inscribirse en el Registro de la 2ropiedad "nmueble8 Dic/o Registro debe
operar cancelando las inscripciones de las *incas *iliales 'ue se re*undir.n en la *inca
matri& en la cual se /an de registrar como propietarios las personas 'ue correspondan
as: como los gra(.menes limitaciones anotaciones o reclamaciones8
C#2"TU3O 7""
2rocedimientos 1udiciales
#RT"CU3O ?@89 3as contro(ersias 'ue se susciten entre los due+os de unidades
singulares arrendatarios usu*ructuarios usuarios - ocupantes en general entre s: o
entre unos - otros o con el administrador del edi*icio se deben sustanciar - resol(er por
un 1ue& de 1a8 "nstancia del Ramo Ci(il del departamento en donde est< situado el
inmueble aplic.ndose el procedimiento 'ue establece la segunda parte Cap:tulo G de la
3e- Constituti(a del Organismo Hudicial DDecreto gubernati(o 18@;=8 !e e0ceptan los
casos de desa/ucio - los pre(istos en los art:culos 3@ - >1 en 'ue se deben aplicar los
procedimientos comunes8
En los casos de los art:culos 3? - ?C se debe seguir el mismo procedimiento general
'ue se se+ala al principio de este art:culo pero el per:odo de prueba ser. de 'uince d:as8
#RT"CU3O ?A89 3as in*racciones al art:culo 3@ en su aspecto puniti(o son del
conocimiento de 1ue& de 2a& de lo Criminal 'uien las debe 1u&gar aplicando el
procedimiento establecido en el T:tulo 2rimero 3ibro %uinto del C)digo de
2rocedimientos 2enales8
#RT"CU3O ?889 3os 1ueces deben adoptar dentro del procedimiento a 'ue se re*iere el
art:culo anterior las medidas cautelares 'ue a su 1uicio sean pertinentes al ob1eto de
asegurar el normal *uncionamiento del r<gimen de la propiedad /ori&ontalmente
di(idida8
C#2"TU3O 7"""
Disposiciones *inales
#RT"CU3O ?B89 #un'ue sin perder su (igencia en lo 'ue respecta al r<gimen de esta
le- no tienen aplicaci)n todas a'uellas disposiciones legales o reglamentarias 'ue
impidan su cumplimiento8
#RT"CU3O @C89 El presente decreto entrar. en (igor el d:a de su publicaci)n en el
Diario O*icial8 IDms1=I
2ase al Organismo E1ecuti(o para su publicaci)n - cumplimiento8
Dado en el 2alacio del Organismo 3egislati(o$ en Guatemala a los (eintinue(e d:as del
mes de setiembre de mil no(ecientos cincuenta - nue(e8
ERNE!TO 7"TER" JERTR#ND 2residente
HU#N H8 M#RT"NE6 J#RR"ENTO! !ecretario8
7"RG"3"O 7"!CO7"C5 2REM !ecretario8
2alacio Nacional$ Guatemala siete de octubre de mil no(ecientos cincuenta - nue(e8
2ubl:'uese - cmplase8
M"GUE3 4D"GOR#! FUENTE!
El Ministro de Gobernaci)n C#R3O! !#3#6#R G#T"C#8
Dms1= 2ublicado el 1C de octubre de 1B?B8